Приватизация кооперативной квартиры: Приватизация кооперативной квартиры 2021: пошаговая инструкция

ПРИВАТИЗАЦИЯ КООПЕРАТИВНОЙ КВАРТИРЫ

Нужно ли приватизировать кооперативную квартиру, за которую всё выплачено? Ещё с советских времён существует такой способ приобретения квартиры, как вступление в жилищный кооператив и полная выплата пая. Казалось бы, если оплата произошла, жильё можно считать своим. На самом деле это не так. Приобретение кооперативного жилья — это вроде бы то же самое, что приватизация кооперативной квартиры. Это также является заблуждением. Поэтому следует разъяснить ситуации, связанные с окончательной выплатой кооперативного пая и правом собственности.

Оплата доли и право собственности

Если подумать о кооперативных квартирах во времена, когда существовал Советский Союз, то окажется следующее. В это время жильё можно было получить практически всегда только от государства. Если по каким-либо причинам сделать это было слишком сложно, оставалась возможность вступить в тот или иной жилищный кооператив и приступить к выплате своего пая. На этом этапе собственность на квартиру имело юридическое лицо (речь идёт о кооперативе). После того как долг был полностью отдан, жильё становилось собственностью самого хозяина квартиры.

Что же изменилось с тех пор? Изменилось само понятие собственности на недвижимость любого рода. Сюда относятся не только квартиры, но и частные дома, участки земли, а также другие её виды. В настоящее время для права собственности недостаточно иметь правоустанавливающий документ.

Это может быть:

• дарственная;
• договор купли-продажи;
• завещание;
• другие аналогичные документы.

Существует Единый Государственный Реестр прав собственности на недвижимость (ЕГРП). В нём должен быть зафиксирован указанный объект в соответствии с определёнными правилами.

Одним из важных требований является составление кадастрового (технического) паспорта на кооперативную квартиру.

Лишь после того, как регистрация будет произведена, после того, как запись будет внесена в Реестр, можно утверждать, что имеется право собственности на эту квартиру. Пока такой регистрации не имеется, права собственности на неё нет, несмотря на наличие правоустанавливающих документов на приобретение недвижимости.

Пока деньги за пай выплачены не были, жилец имел право пользоваться квартирой, но никакого права собственности на неё не имел. Для этого требуется регистрация. Она в течение всего этого времени принадлежала юридическому лицу — жилищному кооперативу.

Есть ли сходство с приватизацией

В каком-то смысле может показаться, что приватизация и получение кооперативной квартиры — это довольно похожие вещи. Но на самом деле между ними имеются существенные различия. Если задуматься, кому принадлежит приватизированная квартира?

На первый вариант имеет право каждый живущий в этой квартире. В это число в обязательном порядке входят также и несовершеннолетние, которые здесь живут. Для кооперативной квартиры ситуация будет другой. В своё время один из членов семьи писал заявление о вступлении в кооператив. Его приняли, дали жильё и он начал выплачивать свой пай. Речь здесь идёт только об одном человеке, а не обо всех здесь проживающих. Таким образом, на право собственности при условии полной выплаты своего пая может претендовать только этот один, упомянутый здесь человек, но не другие члены семьи. Правда, здесь имеется одно важное исключение. Если вступление в кооператив происходило в том время, когда был заключён брак, то считается, что пай выплачивали оба супруга. В каком-то смысле квартиру можно считать совместно приобретённой ими собственностью. Как видно, что-то общее здесь есть, но это совершенно разные вещи.

На втором этапе, при внесении в ЕГРП, затраты будут практически идентичны.

Таким образом, нужно заметить, что по уровню затрат эти два варианта различаются очень сильно.

Ещё одно различие связано с тем, какие именно виды собственности участвуют в этих действиях:

1. При приватизации жильё переходит из муниципальной в частную форму владения.
2. Кооперативная квартира — здесь другая ситуация, когда ещё не все деньги были выплачены, является собственностью юридического лица. При окончательной выплате денежного взноса она также переходит в частную собственность хозяина квартиры.

Таким образом, приватизация кооперативной квартиры — это, скорее, регистрация её в Едином Реестре.

Нужно ли оформление

Нужно ли проводить регистрацию в Едином Реестре? Не проще ли оставить всё как есть, ведь пай полностью выплачен и жилищный кооператив выдал документ о том, что квартира является теперь полной собственностью пайщика? Для ответа на этот простой вопрос нужно вспомнить, что право собственности на недвижимость существует только тогда, когда соответствующая запись имеется в Реестре прав собственности на недвижимость. Конечно, на самый крайний случай всегда остаётся возможность доказать своё право, подав соответствующий иск в суд, но не лучше ли иметь на руках правильно оформленные документы в полном соответствии с требованиями законодательства? При этом нужно понимать, что без регистрации в ЕГРП невозможно провести сделку с недвижимостью никаким образом.

Её нельзя:

• подарить;
• передать в наследство;
• поменять;
• продать.

С другой стороны, после завершения оформления можно распоряжаться собственностью любым разрешённым законодательством образом.

Как правильно это сделать

Прежде всего нужно выяснить вопрос о том, был ли выплачен пай полностью? Если это имело место, тогда возможно провести регистрацию в Едином Реестре. Если нет, то для этого права собственности на данный момент нет никаких оснований.

Второй шаг состоит в том, что надо посмотреть, когда именно был полностью выплачен кооперативный пай. Если это произошло до 1997 года, то порядок будет несколько иным, чем в том случае, когда это произошло после указанной даты.

Следующий важный момент — это необходимость проверить, были ли зарегистрированы какие-либо квартиры из этого кооператива. Делается это затем, что если регистрация происходит в первый раз, нужно будет предоставить несколько документов о деятельности самого кооператива.

После того как перечисленные вопросы были прояснены, можно приступать к дальнейшим действиям по оформлению своей квартиры. Необходимо подготовить пакет документов, который нужно будет подать в отделение Росреестра. Это нужно сделать в том месте, где расположена искомая квартира. Как уже было сказано, если квартиры данного кооператива до сих пор не проходили регистрацию в Едином Реестре, потребуется комплект соответствующей документации дополнительно. В противном случае эти документы не понадобятся.

Оформление в собственность кооперативной квартиры

Содержание статьи:

Кооперативная жилплощадь не подлежит приватизации, поскольку не происходит переоформление из государственного фонда в личное пользование проживающих граждан. Тем не менее, оформление в собственность обязательно и происходит при выполнении определенных условий и по установленному регламенту. Знание, нужна ли приватизация кооперативной квартиры, поможет пайщику своевременно пройти процедуру и полноценно реализовать свои права.

Приватизация кооперативной квартиры

В настоящее время статус кооперативных квартир уходит в прошлое и на их место приходят товарищества собственников жилья (ТСЖ). По закону, кооперативы должны быть переоформлены в ТСЖ, то есть пайщики изменяют устав своего объединения и становятся товариществом. В связи с этим принимаются новые правила по оформлению собственности на жилой пай. По нормативам ЖСК член кооператива входит в объединение и погашает паевые взносы в течение определенного по договору срока.

После полной выплаты гражданин может стать собственником оплаченной площади, придомовая территория и места общего пользования остаются в совместном пользовании.

Получив свидетельство на собственность в данном ЖСК, гражданин становится полноправным владельцем недвижимости. Таким образом, приватизация квартиры в ЖСК не проводится, чтобы стать собственником, следует полностью погасить паевые взносы.

Оформление в собственность кооперативной квартиры

Жилье становится собственностью после регистрации в государственном реестре, для чего потребуется обратиться в регистрирующий орган. Основанием для получения свидетельства является справка официального образца, полученная в кооперативе. Документ должен содержать всю устанавливающую право информацию, а именно почтовый адрес объекта, технические характеристики квартиры, цену выплаченного взноса. Документ подписывается председателем и бухгалтером кооператива.

Если недвижимость оплачена до 1997 года, то обращаться в Реестр не потребуется, достаточно предоставить справку в БТИ. Организация самостоятельно передаст информацию для регистрации. Поскольку прошло 20 лет со времени такого определения собственности, то практически всем пайщикам потребуется обращение в регистрацию самостоятельно. Предоставляется справка и документ, подтверждающий кадастровый номер объекта из БТИ. Автоматически недвижимость после полного погашения взноса не становится собственностью.

Получение свидетельства о праве на собственность позволяет совершать с объектом юридические действия, то есть продавать, дарить или завещать. При приватизации муниципальной площади права на собственность возникают у всех членов семьи ответственного квартиросъемщика. В случае паевого строительства собственником является член кооператива, независимо от иных прописанных граждан.

Если супруги вступили в товарищество, выплатили полностью стоимость жилья, то они имеют одинаковые права. Свидетельство оформляется на члена кооператива, но при разводе, продаже или наследовании имущество делится поровну. Доли детей или других родственников в данном случае не возникает. Права на совместную собственность супруги могут определить по согласию или через судебное рассмотрение.

Каждый ЖСК имеет устав, в котором могут быть прописаны дополнительные условия, не противоречащие законодательству. Довольно часто включается пункт о возможности переоформления и передачи своей доли совершеннолетнему члену семьи. Также отображается ситуация наследования, поскольку наследник должен стать членом при согласии правления, в противном случае наследник должен получить от кооператива оценочную стоимость объекта недвижимости.

Закон не обязывает проходить регистрацию в государственном реестре, но такой шаг избавит от многих проблем в дальнейшем. Наследование кооператива всегда является сложным вопросом. Особенно, когда пай выплачен не полностью или существуют спорные моменты в вопросе оформления собственности. Правление имеет право отказать наследнику в членстве, вернуть ему в течение года выплаченные средства.

Если наследник проживал совместно с членом сообщества, то он будет обладать преимущественным правом вступления в ЖСК. В противном случае, ему имеют право отказать в приеме на основании устава и правовых норм. Если же у наследодателя имеется свидетельство на право собственности, то такая ситуация, выгодная кооперативу, возникнуть не может по определению.

Процедура регистрации в государственном реестре, в отличии от не нужной в данном случае приватизации квартиры в кооперативном доме, проходит значительно быстрее и не потребует сбора большого количества справок. Срок регистрации составляет в большинстве случаев 30 дней.

Нужна помощь юриста?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Консультация бесплатна!

Приватизация кооперативной квартиры — REALT.

BY

Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, машино-место, предоставленные этим лицам кооперативом в пользование, приобретают право собственности на указанное имущество с момента регистрациио права в установленном порядке.

Возникновение права собственности члена ЖСК, жилищного кооператива или права общей долевой собственности члена ЖСК, жилищного кооператива и членов его семьи, вложивших при уплате паевого взноса свою жилищную квоту или денежные средства на эксплуатируемое изолированное жилое помещение в домах ЖСК, жилищного кооператива, регистрируется в территориальной организации по государственной регистрации (кадастровое агентство).

Список документов, необходимый для регистрации права собственности :

— заявление;

— паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;

— письменное согласие всех совершеннолетних дееспособных членов семьи члена ЖСК, жилищного кооператива, принимавших участие в выплате паенакопления, на оформление права собственности члена ЖСК, жилищного кооператива на эксплуатируемое изолированное жилое помещение – в случае государственной регистрации возникновения права собственности члена ЖСК, жилищного кооператива на эксплуатируемое изолированное жилое помещение;

— письменное соглашение о разделе паенакопления или об определении долей в паенакоплении между членами ЖСК, жилищного кооператива и членами его семьи, вложившими при уплате паевого взноса за эксплуатируемое изолированное жилое помещение свою жилищную квоту или денежные средства, либо копия вступившего в законную силу постановления суда о разделе паенакопления – в случае государственной регистрации возникновения права общей долевой собственности члена ЖСК, жилищного кооператива и членов его семьи, принимавших участие в выплате паенакопления;

— документ, подтверждающий внесение платы.

Приватизация кооперативной квартиры в Киеве, Украине

Регистрация права собственности на кооперативную квартиру

Услуга включает:

• Профессиональная консультация юриста;
• Определение лучшей стратегии;
• Подготовка всех необходимых документов;
• Полная конфиденциальность;
• Связь 24/7 с личным юристом.

от 20рабочих дней

Записаться на консультацию

Рядовому гражданину достаточно сложно разобраться со всеми особенностями процедуры легализации права собственности на кооперативную квартиру. Многие граждане в связи со своей недостаточной правовой осведомленностью, до сих пор с уверенностью утверждают, что выплатив определенные суммы за кооператив, они стали полноправными собственниками квартиры.

Для того, чтобы самовольно распоряжаться собственной квартирой, что ранее пребывала в собственности государства, или же кооператива, необходимо осуществить процедуру ее регистрации, ведь приобрести право собственности на недвижимость Вы можете лишь после прохождения установленной законом процедуры ее легализации.

Только после этого возможно осуществить продажу квартиры, ее дарение или передачу в наследство.

Что представляет собой жилищный кооператив?

В соответствии с нормами специализированного законодательства, в частности закона, что носит название «О кооперации», жилищным кооперативом является юридическое лицо, включающее как физических, так и юридических лиц, что организовались на основе членства, целью которых является строительство жилых домов и обеспечение членов такого кооператива, а также их семей жильем в нем.

Действует жилищный кооператив на основании устава, что является главным учредительным документом такого объединения.

Осуществление процедуры регистрации права собственности на кооперативную квартиру

Необходимые документы:

1. Документ, удостоверяющий личность (паспорт).
2. Документ, подтверждающий членство в кооперативе, или договор с ним.
3. Идентификационный номер налогоплательщика.
4. Технический паспорт на квартиру.
5. Документ, подтверждающий выплату пая в полном объеме (справка). В таком документе должны быть обозначены даты, когда владелец пая был принят в кооператив, выплаты всех взносов, а также печать кооператива и подпись его председателя.
6. Акт, свидетельствующий о приеме-передачи квартиры.

Порядок действий

• Обращение в кооператив для получения необходимых справок;
• Далее, необходимо осуществить оформление технического паспорта и проведение инвентаризации, обратившись в местный орган Бюро технической инвентаризации;
• Далее, получив все необходимые документы, следует обратиться в ЦНАП (Центр предоставления административных услуг) или же к нотариусу с целью легализации права собственности на кооперативную квартиру.

После совершения всех необходимы действий, лицо будет иметь при себе следующие документы:

1. Документ, подтверждающий право собственности на квартиру (свидетельство).
2. Извлечение из специализированного реестра, подтверждающее регистрацию.
3. Технический паспорт.

На что следует обратить внимание?

1. Осуществить процедуру регистрации на кооперативную квартиру возможно лишь после полного внесения членом кооператива паевых взносов, до этого приватизация является невозможной.
2. После внесения последнего взноса и регистрации права собственности, владельцем квартиры становится член кооператива, его дети же имеют лишь право проживания в такой квартире.

В связи с тем, что процедура регистрации права собственности на кооперативную квартиру является достаточно сложной и трудоемкой, рекомендуем обратиться за помощью в нашу юридическую фирму. Наши специалисты окажут весь спектр услуг в данной сфере и помогут сохранить личное время клиента.

Если же Вы решили, что справитесь с данной процедурой самостоятельно, рекомендуем внимательно ознакомиться с нормами закона, что носит название « О кооперации», а также Гражданским кодексом.

Кооперативная квартира приватизация

Некоторые нюансы Не то, чтобы государственное жилье строилось плохо, но его строилось недостаточно, чтобы удовлетворять абсолютно все проблемы населения, количество которого стабильно повышалось, как это не удивительно кажется спустя четверть столетия. Массы людей, не желая долгие годы ждать своей очереди на квартиры, вступали в кооперативы и обзаводились собственной жилплощадью в кратчайшие сроки. Но с наступлением рыночной экономики и частной собственности, кооперативные квартиры требовали пересмотра свой формы. Что это — муниципальная собственность или частная собственность? Кому на самом деле принадлежит квартира и что с ней можно и нужно делать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Приватизация кооперативной квартиры

Главная » Юрист по недвижимости » Приватизация кооперативной квартиры Приватизация кооперативной квартиры Кооперативная квартира — изобретение СССР, направленно на быстрое решение жилищной проблемы, так как чтобы получить государственное жилье в Союзе людям приходилось стоять в очереди долгие годы, а иногда и не один десяток лет.

Поэтому те, у кого были хоть какие-то накопления, могли вступить в кооператив и приобрести жилье, хоть и не собственное такого явления в СССР не существовало , но и не государственное.

Сегодня перед этими гражданам или их потомками стал вопрос: «Считается ли такая квартира личной собственностью, а если — нет, то, как это исправить?

В чьей собственности находится кооперативная квартира? Для начала выясним, кто на самом деле является владельцем кооперативной квартиры. Как уже было сказано выше — это не государство. Данный вид недвижимости находится в собственности юридического лица, которое в свое время передал ее физическому лицу на условиях внесения полной суммы, определенной учредителями.

Фактически жилье уже находится в собственности хозяина, но юридически он не имеет на нее никаких прав. Другими словами, он не может продать квартиру, передать ее по наследству, подарить или совершить другие действия, как владелец жилья.

Полученное в кооперативе свидетельство о праве на недвижимость не имеет юридической силы. Даже при полной оплате кооперативной квартиры, но при отсутствии государственной регистрации недвижимости, она не может считаться личной собственностью.

Поэтому необходимо совершить юридические действия, чтобы узаконить право на владение недвижимостью. Как оформить в собственность кооперативную квартиру? Данная процедура не имеет ничего общего с понятием «приватизация», так как квартира фактически уже находится в собственности члена кооператива, а при осуществлении приватизации государственная недвижимость переходит во владение нанимателя.

То есть в рассматриваемой нами ситуации требуется только официальная регистрация. Еще одно отличие приватизации от подтверждения права собственности кооперативной квартиры состоит в том, что в первой ситуации право на владение недвижимостью получают все прописанные граждане, в том числе и несовершеннолетние.

Когда совершается регистрация квартиры, находящейся в собственности кооператива, то владельцем становится только тот гражданин, который является членом данной организации, либо супруги, если недвижимость приобреталась в браке. Документы для оформления собственности на кооперативную квартиру Прежде чем обращаться в Регистрационную палату по вопросу регистрации кооперативной квартиры в собственность, следует выяснить: погашен ли паевой взнос; год, когда был произведен полный расчет.

Второе важно знать, так как правила регистрации для пайщиков, выплативших всю сумму до года и после него, несколько отличаются.

Также необходимо подготовить пакет документов: гражданский паспорт; заявление; справка о полной выплате пая, на ней должна быть печать БТИ в случае, когда окончательный расчет состоялся до года; правоустанавливающий документ, если член кооператива и заявитель — разные люди, например, недвижимость была подарена, унаследована и пр.

Приватизация кооперативной квартиры. Консультация юриста Приватизация жилья — проблема, решение которой требует не только знания законов РФ, но и некоторого практического опыта, особенно, когда речь заходит об установлении права собственности на кооперативное жилье.

В этом вопросе вам сможет помочь юрист компании «Правосфера», за консультацией вы можете обращаться круглосуточно. Все контакты имеются на нашем сайте.

Специалист поможет составить полный пакет документов и написать заявление для осуществления регистрации права собственности. Большой опыт решения проблем, связанных с недвижимостью, а также доскональное знание действующего законодательства позволяет нашим юристам гарантировать оперативное решение любой проблемы.

Вы можете обращаться в агентство «Правосфера» на любом этапе, когда вам это понадобится. Даже если ваше дело кажется вам безнадежным, позвоните нам, и мы наверняка сможем найти выход!

Кооперативная квартира: особенности оформления в собственность

Получение справки о выплате пая Этот документ выдается в правлении ЖСК. Чтобы запросить справку, гражданин должен обратиться к секретарю или председателю кооператива. Получив документ, его нужно завизировать в одной из следующих государственных инстанций: если пай был выплачен после года, обращаемся в Росреестр; если выплата произошла ранее года, то обращаться следует в БТИ. На каждую квартиру приходится по одному паю.

Для госрегистрации права собственности на любую квартиру , в том числе и кооперативную квартиру, в первую очередь, конечно же, необходимо иметь на нее правоустанавливающие документы. Для этого в отделение Росреестра необходимо подать заявление, которое составляется по установленному образцу, оплатить госпошлины и приложить все требуемые документы. Обратите внимание Если вы помните, в советское время частной собственности не было вообще.

Вопрос «можно ли принять в наследство неоформленный в собственность кооперативный гараж» — 3 ответа Что такое ЖСК Жилищно-строительные кооперативы создавались добровольно, объединяя заинтересованных граждан или юридических лиц за счет членства. Такая квартира становится собственностью члена кооператива в том случае, если он выплатил паевой взнос в полном размере. До этого момента квартира является собственностью кооператива. После выплаты полной стоимости пая квартира не переходит в собственность члена кооператива автоматически.

Приватизация кооперативной квартиры: нужно ли это делать и как осуществить процесс?

До этого момента жилье принадлежало государству, а обычные люди имели право на проживание в квартирах. Понятия «частной собственности» еще не существовало. Однако с появлением первых жилищно-строительных кооперативов ЖСК многие семьи получили возможность приватизировать недвижимость. Стоит ли регистрировать кооперативную квартиру в году? Но процедура существенно отличается от приватизации, которую мы знаем сейчас. Оформление кооперативного жилья имеет ряд нюансов — настало время рассказать о них более подробно. Что такое «кооперативная квартира»? Основное отличие кооперативной квартиры от муниципального жилья — статус собственника. Кооперативное жилье изначально не принадлежит государству.

Приватизация кооперативной квартиры — нужна ли она? Как зарегистрировать право собственности?

Главная » Юрист по недвижимости » Приватизация кооперативной квартиры Приватизация кооперативной квартиры Кооперативная квартира — изобретение СССР, направленно на быстрое решение жилищной проблемы, так как чтобы получить государственное жилье в Союзе людям приходилось стоять в очереди долгие годы, а иногда и не один десяток лет. Поэтому те, у кого были хоть какие-то накопления, могли вступить в кооператив и приобрести жилье, хоть и не собственное такого явления в СССР не существовало , но и не государственное. Сегодня перед этими гражданам или их потомками стал вопрос: «Считается ли такая квартира личной собственностью, а если — нет, то, как это исправить? В чьей собственности находится кооперативная квартира? Для начала выясним, кто на самом деле является владельцем кооперативной квартиры.

Видео Приватизация — нужна ли или нет? Приватизация подразумевает переход квартиры из государственного владения в частные руки.

Так как считают, что квартира уже им принадлежит на праве собственности. Иногда случаях так и происходит, но зачастую люди проживая в, казалось бы, собственном кооперативном жилье даже не догадываются, что оно сих пор не было оформлено надлежащим образом. Нужно ли приватизировать кооперативные квадратные метры и как это сделать, давайте разбираться. Условия для получения кооперативного жилья существенно отличались от порядка выдачи муниципальных квартир.

Что такое кооперативная квартира

Дело упрощается, если кто-либо из собственников уже проходил процедуру оформления. Документация ЖСК содержится в Росреестре, и можно только указать номер дела, оформленного ранее информация выясняется у руководства ЖСК. Пакет документов необходимо собирать достаточно оперативно, так как справки действительны только в течение ти дней. Сотрудники Росреестра проводят проверку документов, поданных на оформление, и после этого приглашают владельца недвижимости на регистрацию.

Право собственности Кооперативная квартира: правовые практические инициативы С позиций Закона «О кооперации» ЖСК — объединение добровольцев, юридических или физических лиц, которые создают юридическое лицо, совместная деятельность которых основана на самоуправлении. В результате практических действий должен быть выстроен жилой дом, в котором члены кооператива должны получить квартиру. Возрождение их популярности можно наблюдать в последние годы. Застройщиков привлекает механизм оптимизации налогообложения и привлечения личных средств в строительство. Многие считают, что право собственности на кооперативную квартиру позволит избежать некоторые законодательные ограничения, оградить от финансовых рисков, свойственных современным строительным пирамидам. Устав, зарегистрированный в муниципальных органах исполнительной власти, и внутренние документы регулируют деятельность ЖСК.

Кооперативная квартира: правовые практические инициативы

Главная — Приватизация —Приватизация кооперативной квартиры Приватизация кооперативной квартиры Кооперативные квартиры имеют довольно интересную правовую природу собственности, именно она и порождает вопрос о возможности или невозможности приватизации кооперативных квартир. Практике известно немало случаев, при которых кооперативные квартиры становились частными. Как же происходит этот процесс? Рассмотрим данный вопрос более подробно. Кооперативная квартира Для начала рассмотрим сам вид кооперативной собственности. Данная форма собственности зародилась еще в советском союзе, как противоположность муниципальной или государственной. Как же определить данный вид собственности, ведь он не является ни частным, ни государственным. ЖСК имеет в своем начале добровольность участия, все члены кооператива заинтересованы в единой цели.

Вообще, кооперативная квартира уже является вашей собственностью, как члена кооператива, поэтому в данном случае речь идет не о приватизации.

Узнайте на нашем сайте о том, где узнать, приватизирована ли жилплощадь , нужно ли приватизировать квартиру на всех прописанных и как приватизировать квартиру с долгами по коммунальным платежам. Определение статуса жилья Кооперативная недвижимость в советский период строилась при помощи взносов пайщиков, которые постепенно вносили средства на её возведение. Люди, желающие построить жильё при помощи собственных средств, не дожидаясь выделения квартиры государством, становились членами Жилищно — строительных кооперативов ЖСК и вкладывали деньги в объект недвижимости. Строительство многоквартирного дома велось за счёт средств пайщиков — членов кооперативов. Такая жилплощадь и получила наименование «кооперативная квартира» ЖСК являлось организацией, имеющей соответствующие учредительные документы и ведущей хозяйственную деятельность.

Нужна ли приватизация кооперативной квартиры?

.

Нужно ли приватизировать кооперативную квартиру

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: КЕЛЕЧЕК сиздерге 10 жылга бөлүп төлөөгө БАТИР же ҮЙ сатып алып берет

(Українська) Як оформити право власності на кооперативну квартиру

Как оформить право собственности на кооперативную квартиру

Обычному человеку трудно разобраться как с оформлением права собственности на приобретенную недвижимость, так и с тонкостями приватизации жилья, то что уж говорить об оформлении права на кооперативную квартиру. Вокруг последнего очень много мифов по незнанию наших сограждан. Надо подробнее разобраться.

Что же такое эти ЖСК?

ЖСК или жилищно-строительные кооперативы — это так называемое «наследие» с 80-х годов прошлого века, когда они начинали активно создаваться. Сейчас застройщики при желании обойти определенные законодательные ограничения, начинают обращаться к ЖСК, как к механизму получения средств из консервативных граждан, не имеющих доверия к фондам финансирования строительства.
Согласно ЗУ «О кооперации» кооператив — это юридическое лицо, созданное физическими и (или) юридическими лицами, добровольно объединившихся на основе членства для ведения совместной хозяйственной или иной деятельности в целях удовлетворения своих экономических, социальных и других потребностей на основе самоуправления.
ЖСК создается с целью строительства жилого дома и обеспечением членов кооператива жильем. При вступлении в кооператив, член кооператива делает вступительный взнос, а в дальнейшем оплачивает еще и паевые взносы в размере, определенном уставом. За это он получает квартиру в бесплатное пользование для проживания вместе с семьей.

Но существует несколько мифов о кооперативах, которые нужно развенчать:

1. Обязательно нужна приватизация кооперативной квартиры? Термин «приватизация» к жилищно-строительному кооперативу имеет очень посредственное отношение, потому как приватизация — это отчуждение квартир и жилых помещений государственного фонда в пользу граждан. А вот кооперативная квартира изначально относится к частной собственности и принадлежит кооперативу, а после выплаты паевого взноса, переходит в частную собственность члену кооператива.
2. Все, кто проживают в кооперативной квартире являются ее владельцами? Этот миф тесно связан с предыдущим. Потому, действительно, право на приватизацию государственного жилья имеют все члены семьи нанимателя, зарегистрированных в данной квартире. А вот в кооперативе право собственности приобретает только член кооператива, который выплатил паевые взносы. В случае если пай выплачивался в браке, квартира является совместной собственностью супругов. При разделе имущества супругов (или человек), который находился в браке и участвовал в выплате паевого взноса, может получить свою долю в праве на квартиру или по общему согласию, или через суд. Права детей в данном случае защищены только на проживание в этой квартире. В то же время, член кооператива вправе передать свой пай другому члену семьи, если это предусмотрено уставом данного кооператива.
3.Право собственности автоматически переходит к члену ЖСК после выплаты пая? Согласно ЗУ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обреминений» в редакции от 11.02.2010р., право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Вместе с тем, даже в случае, если пай был выплачен когда регистрация прав на недвижимость не была обязательной, на данный момент без государственной регистрации владелец не сможет распорядиться своим жильем.

Что надо делать, чтобы зарегистрировать право собственности на кооперативную квартиру:
1. Обратиться к председателю правления кооператива и получить необходимые документы (в случае их отсутствия):
— Ордер или выписка из решения райгосадминистрации о заселении в жилое помещение (оригинал и ксерокопия).
— Справки жилищно-строительного кооператива о членстве в кооперативе и полном внесении паевого взноса (в справке должны быть указанные дата, когда владелец был принят в кооператив, дата, когда был выплачен пай, подпись председателя кооператива и печать).
2. Далее обратиться в БТИ для изготовления технического паспорта на квартиру, с собой нужно взять весь подготовленный пакет документов, и паспорт с идентификационным кодом. Необходима нотариально заверенная доверенность, если оформлением занимается не владелец квартиры. Технический паспорт изготавливается после выезда инженера «на место» и проведения осмотра и обмера жилья.
3. Затем нужно обратиться в местный исполком, где принимается решение о передаче права собственности.
4. Заключительный этап — регистрация права собственности на квартиру в Государственном реестре.

После этого у вас на руках должны быть следующие документы:
— свидетельство о праве собственности на квартиру;
— выписка о регистрации в государственном реестре прав собственности;
— технический паспорт на квартиру.

Источник: Prostopravo.com.ua

Как приватизировать кооперативную квартиру | ubr.ua

Чтобы распоряжаться своей квартирой, вне зависимости какой она была раньше — государственной или кооперативной, нужно ее приватизировать. Ведь право собственности на недвижимость возникает только с момента ее обязательной государственной регистрации. Без этого жилье нельзя продать, подарить, оформить наследство.

Но, хотя эта норма работает с 2010 года, до сих пор многие украинцы, особенно владельцы кооперативных квартир, полученных в 80-90-х годах прошлого века, так и не зарегистрировали свои права, полагая, что, выплатив деньги за кооператив, автоматически стали полноценными собственниками. 

Нередко владельцы кооперативов узнают о новых законодательных нормах, лишь когда получают отказы нотариусов при продаже недвижимости. Как рассказали в компании БТИ Консалтинг, только в их фирму по данному вопросу в прошлом году обратилось до 10 человек.

«Дела касаются оформления права собственности на кооперативные квартиры 90-х годов прошлого века. В свое время владельцы не обратились в БТИ, не зарегистрировали право собственности, а теперь не могут ничего сделать с этой недвижимостью», — отметила UBR.ua юрист БТИ Консалтинг Яна Лысенко.

Сколько владельцев кооперативных квартир в Украине не довели процесс оформления прав собственности до конца — точной цифры нет из-за отсутствия единой базы. И отсутствие статистики — не единственная проблема. 

«У нас был клиент, который оплатив строительство по схеме, схожей с кооперативами, и даже получив справку об оплате, на какое-то время уехал из страны. Когда вернулся, то выяснил, что права собственности у него нет, и квартира уже продана. С паями возможна аналогичная схема. Когда квартира в собственности кооператива, нечестный руководитель вполне может провернуть любые махинации», — рассказал UBR.ua управляющий партнер адвокатского объединения «Suprema Lex» адвокат Виктор Мороз.

С чего начать

Для регистрации права собственности нужны: 

• договор с кооперативом или справка о членстве в кооперативе; 
• техпаспорт; 
• акт приемки-передачи квартиры; 
• документы, удостоверяющие личность человека; 
• идентификационный код, 
• справка кооператива о выплате пая в полном объеме. 

В справке кооператива должны быть даты принятия владельца пая в члены кооператива, выплаты паевых взносов, подпись председателя кооператива и печать. 

«Как показала наша практика, часто председатели кооперативов оформляют справки в свободной форме, упуская часть данных. И регистраторы возвращают заявления. Человек теряет время, а может и средства, уплаченные за регистрационные действия», — подчеркнула Яна Лысенко. 

В случае повторного оформления справки из ЖСК нужно обязательно указать, что это дубликат. Иначе также возникнут проблемы с выяснением прав собственности.

«Если право на кооператив оформлялось в БТИ в 90-е годы на основании старой справки, но документ утерян, надо быть внимательным. Новая справка будет иметь другие дату и номер. И нотариус/центр предоставления админуслуг, проверяя данные по квартире в БТИ, откажет в оформлении из-за несоответствия данных. Придется снова идти к председателю кооператива», — добавила Лысенко.

Также нужно быть готовым к тому, что регистратор может потребовать расширенный перечень документов. Во-первых, кооператив после введения дома в эксплуатацию мог не представить регистратору полный перечень документов. Во-вторых, могут возникнуть нюансы с оформлением права собственности по самому кооперативу. Как отметили в ООО «ЮКК «Де-юре, кооперативы могут применять схему, по которой право собственности на квартиры регистрируется за кооперативами. 

«В этом случае между членом кооператива и самим кооперативом заключается договор мены. По его условиям пай меняется на квартиру и только тогда право собственности на жилье можно зарегистрировать за членом кооператива», — предупредил юрист ООО «ЮКК «Де-юре» Иван Топор.

Алгоритм действий по сбору документов для регистрации следующий. Сперва надо обратиться за справками в жилищно-строительный кооператив, затем с пакетов этих бумаг, идентификационным кодом и паспортом идти в БТИ для инвентаризации и оформления техпаспорта (если его нет). 

Техпаспорт можно оформить в государственном БТИ, где стоимость составляет 400 грн. или при ускоренной процедуре — 800 грн. В частном БТИ эта услуга обойдется в 1000 грн. вне зависимости от сроков оформления. За 3000 грн. можно заказать в частных структурах полное сопровождение процесса. Это позволит избежать проволочек времени из-за неправильного оформления документов или отсутствия необходимых данных.

Последний шаг — с полным пакетом документов человек может обратиться для регистрации права собственности на кооперативную квартиру в Центр предоставления административных услуг (стоимость регистрации 160 грн.) или к любому нотариусу (стоимость от 400 грн.). При регистрации еще могут возникнуть вопросы к срокам оформления документов по инвентаризации (техпаспорт), которые выдавались давно. Но как напоминают юристы, требование о том, что документ об инвентаризации не может быть оформлен более чем за год до самой регистрации, с 2013 года отменили.

И нотариус, проводящий регистрацию может только рекомендовать, а не требовать, переоформить документ.

«Сейчас это отнесено к ответственности собственника квартиры. Но часто люди не ориентируются в изменениях законодательства и не знают, что достаточно старого техпаспорта. Они идут и платят деньги. А можно просто поменять нотариуса», — посоветовала Яна Лысенко. 

Кооперативные нюансы

Зарегистрировать право собственности на кооперативную квартиру можно только после внесения паевых взносов в полном объеме. До этого такое жилье нельзя перевести в личную собственность. Она принадлежит кооперативу. 

«На время выплаты пая члену кооператива может быть предоставлена возможность проживать в квартире до полного расчета», — дополнил Иван Топор.  

После уплаты последней суммы взноса, кооперативная квартира автоматически не переходит в частную собственность. Право собственности надо зарегистрировать. Только после этого собственник сможет распоряжаться квартирой по своему усмотрению. 

Стоит отметить, что право собственности на жилплощадь после выплаты пая приобретает только член кооператива. Члены его семьи, даже проживая в квартире, не могут претендовать на право собственности, как в случае с приватизацией. Исключение юрист ООО «ЮКК «Де-юре» Иван Топор брачные обязательства. 

«Если квартира является общей собственностью супругов и паевые взносы выплачивались в браке, то вторая сторона (при условии, что она выплачивала паевые взносы), может претендовать на долю в праве на квартиру и получить ее по договоренности или через суд», — объяснил UBR.ua управляющий партнер юридической фирмы Pravovest Глеб Сегида. 

Дети имеют право только на проживание в кооперативной квартире.

Если пайщик умер, не зарегистрировав право собственности на квартиру, то процедура регистрации усложняется.

Сперва через суд человек должен вступить в наследство, так как оформить право собственности может только владелец квартиры или при наличии доверенности. 

«Без оформленных прав и доверенности, наследники должны идти в суд, независимо от того есть завещание или нет. Потому что нотариусу для проведения регистрации права собственности кроме завещания обязательно нужен документ о праве собственности на недвижимость умершего человека. Иначе проводить регистрацию нельзя», — объяснила Яна Лысенко.

Какие законы почитать:

• Гражданский кодекс Украины (ч.4 ст.334),
• Закон Украины «О кооперации» (ст. 4), 
• Постановление Совета министров УССР от 30.04.1985 р. № 186 «О примерном уставе Жилищно-строительного кооператива», 
• Постановление КМУ от 25 декабря 2015 года № 1127 «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений»,
• Приказ Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства №76 от 17.05.2005 «Об утверждении Правил содержания жилых домов и придомовых территорий» 

Хотите первыми получать важную и полезную информацию о ДЕНЬГАХ и БИЗНЕСЕ? Подписывайтесь на наши аккаунты в мессенджерах и соцсетях: Telegram, Twitter, YouTube, Facebook, Instagram.

Q&A: Приватизация кооператива Mitchell-Lama — Q&A: Приватизация кооператива Mitchell-Lama

Q. Я живу в кооперативе Митчелл-Лама в Бруклине 43 года. Компания принимает решение о приватизации. Я лично за приватизацию. В настоящее время я инвалид, безработный, но ищу работу. Я могу оплачивать свое содержание и по-прежнему позволять себе пищу.

Вот что я знаю: в нашем здании нет чувства общности, и в течение долгого времени не было чувства общности.В комплексе много пожилых людей, которые боятся уединяться. Я чувствую, что они просто хотят быть в безопасности как можно дольше. Обслуживание не может увеличиваться. Вы получаете обратно свой капитал. Я оплачиваю ущерб, ремонт и расходы из своего кармана. Я могу продать по рыночной цене, если перееду или уеду из моего текущего местоположения. Поэтому я заинтересован в приватизации.

Вы рекомендуете кому-нибудь в моей ситуации приватизировать? Должен ли я платить по ипотеке? Должен ли я выкупать свою квартиру обратно? Если здание приватизируется, могу ли я получить обратную ипотеку?

—Каковы мои возможности?

А. Эндрю Брукер, партнер юридического бюро Armstrong Teasdale в Нью-Йорке, говорит: «Очевидно, мы не можем сказать вашему читателю, идет ли им на пользу приватизация. Переход в частную собственность (иногда ее называют восстановлением) очень сложен, и поскольку личные финансы каждого акционера и план выхода в частную собственность всегда различны и уникальны, было бы невозможно ответить на вопрос конкретного читателя.

«Что означает восстановление? Он в основном изменяет свидетельство о регистрации, устав и договор аренды (иногда называемый « аренда »), так что кооператив больше не находится под надзором правительственного агентства (которое может быть либо государственным, либо городским). .Это также меняет то, как акционер будет продавать — и как покупатель — купит — квартиру. Первое голосование, которое должны принять во внимание акционеры, — это голосование при финансировании технико-экономического обоснования. После того, как технико-экономическое обоснование завершено и рассмотрено акционерами, проводится еще одно голосование, чтобы фактически подготовить план размещения, в котором будет изложено все, что нужно знать акционерам. Затем остается последнее голосование: действительно ли проводить реконструкцию.

«Это определенно звучит так, как будто здание в данном случае находится на завершающей стадии, поскольку читатель заявляет, что предстоящее голосование должно определить, восстанавливать ли здание или нет.Два других голоса (для утверждения технико-экономического обоснования и плана размещения) не одобряют реконструкцию; они продвигают процесс только для того, чтобы предоставить акционерам больше информации.

«Каждая реконструкция немного отличается, но обычно есть определенные вещи, общие для всех: акционеру не нужно платить за свою квартиру. В конце концов, они в настоящее время владеют акциями и арендой квартиры, и нет причин, по которым вам придется покупать квартиру снова.И хотя в плане предложения могут быть прогнозы (по расходам, стоимости квартир и т. Д.), Никто не может предсказать, увеличится или снизится обслуживание. Могут быть только предположения и оценки, основанные на определенных предположениях.

«Что касается вопроса читателя об обратной ипотеке, то в настоящее время владелец кооператива не может получить обратную ипотеку. Эти ссуды еще не разрешены в кооперативных квартирах из-за правил, опубликованных HUD.Такая ипотека разрешена для квартир и домов, поэтому неясно, почему HUD должен дифференцировать кооперативы (которые часто рассматриваются как недвижимость).

«Каждое воссоздание уникально, и, если у читателя есть вопросы, и он не находит ответов в документации, подготовленной кооперативом, или в плане предложения, или у советника кооператива, возможно, ему следует поработать с другими акционерами и нанять отдельный совет, чтобы помочь им обдумать последствия этого важного голосования.”

Давление в пользу приватизации — Кооперативы Митчелла-Ламы

В 1955 году, когда состояние многих городских кварталов приходилось в упадок и рейс в пригороды шел на полную катушку, в штате Нью-Йорк был подписан законопроект Митчелла-Ламы, названный в честь сенатора штата МакНила Митчелла и члена парламента Альфреда Ламы. Целью законопроекта было поощрение строительства жилья с умеренным доходом, сохранение большего числа семей среднего класса в городах штата и стабилизация районов Нью-Йорка.

К тому времени, когда в конце 1970-х годов была построена последняя разработка Mitchell-Lama, под эгидой программы было построено около 270 объектов с почти 140 000 единиц. Некоторые были арендными, другие — кооперативными. Некоторые из них финансировались государством, другие — городами. В программе был прописан 20-летний период, по истечении которого домовладелец или кооперативная корпорация могли выкупить долю в программе. В большинстве случаев этот 20-летний период истек, и жители Митчелл-Ламы столкнулись с последствиями «приватности».”

Почему уйти?

По одной причине, районы, где были построены многие из первоначальных застроек Митчелла-Ламы, резко изменились за 30-40 лет. Районы, которые когда-то были полупустынными или даже разрушенными, стали модными и модными, что привело к росту стоимости недвижимости. В самом деле, более циничное прочтение первоначального намерения законопроекта могло бы предположить, что это было одной из причин, по которой закон начал действовать — стимулировать частное развитие.

Хотя очень многие жилые комплексы и здания Митчелл-Лама решили «стать частными» после того, как истек 20-летний период субсидии, многие еще остались в рамках программы. Самым крупным кооперативным комплексом Митчелл-Лама в городе является Co-op City в Бронксе, а крупнейшим арендным комплексом Митчелл-Лама почти наверняка является Spring Creek Towers / Starrett City в Бруклине. (Фактически, владельцы Starrett City пытались отказаться от участия в программе и выставить весь комплекс на продажу в 2007 году, но встревоженные местные, государственные и федеральные выборные должностные лица вмешались и заключили сделку в следующем году, чтобы сохранить доступность.)

В контексте кооператива Митчелл-Лама дебаты по поводу приватизации почти всегда противопоставляют возможность, которую она даст акционерам продать свои квартиры на сегодняшнем прибыльном рынке недвижимости, желанию сохранить сокращающееся предложение доступного жилого фонда в будущем. поколения. В недалеком прошлом тотальная приватизация казалась неизбежной. Однако с акцентом мэра де Блазио на доступном жилье ситуация может измениться.

Как сказал Эрик Бедерман, бывший пресс-секретарь городского Департамента по сохранению и развитию жилищного строительства (ныне вице-президент Community Preservation Corporation на Манхэттене), который курирует списки ожидания и управленческие вопросы для 84 жилищных комплексов Митчелл-Лама, «в городе есть усердно работали над сохранением как можно большего количества жилья Митчелл-Лама, сохраняя текущие объекты в программе и работая над включением объектов, которые были исключены, в программы доступности … В рамках плана мэра де Блазио по жилищному строительству в Нью-Йорке мы будем продолжать использовать возможности для расширить доступность и сохранить городской жилищный фонд Митчелл-Лама.”

Штат также предпринял шаги для сохранения жилья Митчелл-Лама. В 2012 году губернатор Эндрю Куомо, тогдашний мэр Майкл Блумберг и федеральное правительство помогли рефинансировать Co-op City в рамках сделки на 621,5 миллиона долларов, призванной сохранить доступность строительства еще на 35 лет.

Программа And Cuomo’s House NY включает в себя сохранение 8600 единиц стареющего жилья Митчелл-Лама как в Нью-Йорке, так и в нескольких других городах на севере штата.

Стоит оставить?

Прежде чем совет кооператива даже начнет рассматривать вопрос о выкупе Mitchell-Lama, «он должен определить, позволяют ли его организационные документы и ипотечные ссуды кооперативу погасить свою ипотеку и выйти из программы», — говорит поверенный Дэвид Л. Берки, партнер юридической фирмы Gallet Dreyer & Berkey, расположенной на Манхэттене. «Некоторые кооперативы могут выйти из программы через 20 лет, другие — через более длительные периоды, а третьи вообще не смогут выйти из программы, если они получили льготные ипотечные ссуды, требующие, чтобы они оставались в программе на срок кредит.”

Если приватизация возможна, говорит адвокат Стюарт Сафт, партнер юридической фирмы Holland & Knight на Манхэттене. «Необходимо провести голосование, чтобы разрешить совету директоров провести технико-экономическое обоснование. После завершения исследования, если оно показывает, что приватизация возможна, необходимо провести второе голосование, чтобы уполномочить совет директоров написать план размещения и представить Генеральному прокурору штата.После того, как план составлен и принят AG, проводится еще одно голосование по вопросу о приватизации. Если две трети владельцев проголосуют за приватизацию, у владельцев будет 90 дней, чтобы согласиться или отказаться от участия ».

В арендуемом комплексе Mitchell-Lama процесс сильно отличается. По истечении 20-летнего периода владельцы зданий имеют абсолютное право на выкуп, хотя им необходимо выпустить 365-дневное уведомление о намерениях как для HPD, так и для арендаторов, а затем они должны соблюдать определенные требования, изложенные в Mitchell. Лама правит.Если все это сработает, говорит Сафт, «домовладелец может выплатить все деньги, которые он должен штату или городу, в зависимости от того, находился ли он под надзором HPD (Нью-Йорк) или DHCR (Нью-Йорк) и здание отсутствует. программы. » Из-за относительной простоты этого процесса для арендодателей из программы вышло гораздо больше арендных зданий, чем кооперативов.

Между прочим, хотя слова «выкуп», «приватизация» и «преобразование» часто используются как синонимы для описания процесса ухода здания из Митчелл-Ламы, это не совсем одно и то же.По словам Берки, выкуп подразумевает погашение кредита и других сборов, необходимых для выхода из программы. Приватизация относится к процессу преобразования здания из здания, находящегося под надзором государства, в здание, находящееся в частной собственности и эксплуатации. И преобразование и может означать либо преобразование здания из Митчелл-Ламы в здание, которое будет находиться в частной собственности и управлении, либо (в несвязанном смысле) преобразование арендуемого здания в кооператив или кондоминиум.

Вопросы, которые вы должны задать

Совет директоров и акционеры Mitchell-Lama должны задать несколько вопросов, когда они рассматривают вопрос о приватизации.Адвокат Леонард Х. Ритц, адвокат Adam Leitman Bailey, P.C. в Манхэттене перечисляет некоторые из них:

• Сколько будет стоить процесс? Будет взиматься плата за юристов, бухгалтеров, консультантов по недвижимости и т. Д. Есть ли у кооператива денежные резервы, чтобы заплатить за это?

• Какое влияние окажет на существующую ипотеку кооператива? Придется ли его выплачивать перед конвертацией, и если да, то каков будет источник средств?

• Какое влияние окажет повышение налогов на недвижимость, если кооператив потеряет льготный налоговый режим? Как только здание будет преобразовано, оно будет облагаться налогом по полной стоимости, что означает, что кооператив будет платить более высокие налоги, которые будут переданы акционерам в виде более высоких платежей за обслуживание.

• Для жителей: Сколько будет стоить покупка моей квартиры?

В некоторых разработках акционерам, возможно, придется заплатить огромное увеличение содержания, гонораров или взносов после того, как они покинули программу. Чтобы компенсировать эти затраты, во многих зданиях используются «дополнительные налоги», или сборы за перепродажу единиц жилья, для создания резервного фонда, который будет использоваться для ремонта и улучшений.

Процесс

Какие обязанности совета директоров по раскрытию различных этапов обсуждения приватизации перед акционерами — и насколько они вовлечены в каждый этап процесса после его утверждения?

«Все советы директоров несут фидуциарную обязанность действовать в интересах корпорации», — говорит Ритц.«Совет директоров также защищен Правилом делового суждения. Однако это решение такого масштаба, что существенно повлияет на всех акционеров, и, поскольку в конечном итоге требуется одобрение подавляющего большинства акционеров, совет директоров должен предоставлять своим акционерам подробную информацию на протяжении всего процесса ».

Берки подробно рассказывает: «Правила требуют от совета директоров разослать технико-экономическое обоснование всем акционерам.План размещения, который содержит все аспекты плана приватности, должен быть распространен среди всех акционеров, и они имеют право направлять комментарии Генеральному прокурору относительно плана ».

После приватизации здания, добавляет Берки, кооператив будет платить налоги на недвижимость на основе рыночной стоимости, поэтому, как упоминалось выше, ежемесячные платежи акционеров увеличиваются. Они смогут получить рыночную стоимость своих паев, иногда в сотни тысяч или даже миллионы долларов, плюс свою долю амортизационных платежей по ипотеке, которые они производили, когда были собственниками.«В той мере, в какой они состоят в квалифицированном кооперативе и пользуются налоговыми льготами для домовладельцев, — говорит он, — они могут исключить первые 250 000 долларов или 500 000 долларов для супружеской пары из прибыли от перепродажи для целей налогообложения».

Те, кто не может купить

Но что происходит с теми акционерами, которые не могут или не хотят покупать свои квартиры? Могут ли быть достигнуты их компромиссы?

Большинство планов приватизации кооперативов позволяют тем, кто не может или не желает покупать свои квартиры, обменять свои акции и арендные договоры на эквивалент аренды со стабилизированной арендной платой.Сафт, который говорит, что играет «роль квотербека» во время процедуры преобразования Митчела-Ламы, говорит: «По моим планам они всегда могут оставаться арендаторами с арендной платой, аналогичной той, которую они платили, а владельцы получают неожиданно, когда они умрут или переедут, а их квартиру можно продать населению ». По его словам, его планы всегда выполняются, «когда жильцы сохраняют контроль над своей жизнью и домами».

One Co-op’s Experience

Одним из примеров кооператива, который начинал с голосования против приватизации несколько раз, но постепенно приближался к ее принятию, является Southbridge Towers, строительство около 1650 квартир недалеко от морского порта Саут-Стрит в Манхэттене. .Уоллес Димсон, председатель совета директоров кооператива, назвал первоначальную оппозицию некоторых акционеров «идеологической».

Однако постепенно все стало меняться. В конце 2005 года правление сначала проголосовало за подготовку технико-экономического обоснования, а затем за предварительный план предложения (который он назвал своим популярным прозвищем «отвлекающая манера» из-за цвета чернил на обложке) через несколько лет. позже, а затем другие шаги.

В сентябре 2014 года, после многих лет споров и дебатов, акционеры, наконец, проголосовали за выход из программы.Димсон сказал, что «обратный налог» на тех, кто продает свои квартиры, сохранит разумную плату за обслуживание для тех, кто останется.

Не делай сам

Приватизация В целом, опытные юристы играют решающую роль в помощи кооперативу в процессе, и, как всегда, они взимают почасовую оплату. Есть юридические фирмы, которые специализируются на представлении кооперативов Митчелл-Лама, и советам директоров было бы разумно привлекать фирмы с таким непосредственным опытом.Юридические фирмы, в свою очередь, помогут кооперативу нанять бухгалтеров, оценщиков и других экспертов для подготовки плана предложения.

В общем, это не самостоятельная операция. А те здания, которые желают приватизировать, должны быть подготовлены к длительному сроку — Бедерман из HPD говорит, что весь процесс может занять несколько лет.

Итак, если ваш совет директоров хочет изучить возможность приватности, вам следует начать изучение этого вопроса прямо сейчас, и ваш совет должен будет собрать сильную команду финансовых и юридических консультантов, чтобы оценить осуществимость выкупа и помочь обоим. ваш совет директоров и ваши акционеры руководят процессом, который может оказаться очень долгим, а зачастую и сложным.Чем больше информации будет у вашего совета, менеджмента и акционеров, тем более плавным будет ваш переход и тем меньше будет шансов на возникновение напряженности в отношениях между соседями.

Ранаан Геберер — писатель-фрилансер и часто пишет для The Cooperator.

Будущее Митчелл-Ламы под вопросом, поскольку East Midtown Plaza стремится приватизировать

Новый горизонтЛюди формируют Нью-ЙоркВеликолепные объявленияКварталы с золотыми замкамиЗаметные продажиБудущий Нью-ЙоркЗнакомьтесьТенденции в Нью-ЙоркеИконические адресаДоступное жилье

Приватизировать или не приватизировать — вот вопрос, с которым сталкиваются все жилые дома Митчелла-Ламы со средним и средним доходом в Нью-Йорке.Построенный с 1955 по 1970-е годы, все жилые дома Митчелла-Ламы планировались в конечном итоге приватизацией. В соответствии с законом об основании программы, кооперативы Митчелл-Лама имеют право выйти из программы после 30-40 лет создания. Все здания в определенном возрасте нуждаются в капитальном ремонте, что затрудняет поддержание любого финансового уравнения доступного жилья без инвестиций по рыночной ставке.

Громкие споры между советами кооперативов, жителями и арендодателями по поводу их желания приватизировать или нет, были долгими и жестокими.Всего по программе построено 269 жилых комплексов Mitchell-Lama с более чем 105 000 квартир, квартир. С 1990 по 2005 год 22 688 из этих единиц, или 34% жилищного фонда, были приватизированы. По мере того как рынок недвижимости в Нью-Йорке продолжал процветать, борьба за приватизацию не отставала.

В рамках программы Митчелла-Ламы зданиям были предоставлены налоговые льготы на недвижимость и доступ к ссудам и ипотеке под низкие проценты в обмен на поддержание приемлемой арендной платы и покупных цен.По истечении установленного периода кооперативы могли отказаться от участия в программе двумя наборами голосов. Первое голосование должно одобрить технико-экономическое обоснование (которое может стоить более 100 тысяч долларов) и должно пройти 51% акционеров / резидентов. Для второго голосования акционеры должны провести выборы, чтобы решить, хотят ли они выкупить акции, и для этого требуется большинство в две трети голосов. В случае одобрения они затем подают в штат «уведомление о роспуске», чтобы официально заявить о своем желании выйти из программы.

Penn Station South с 2820 квартирами для совместной работы является одним из крупнейших комплексов Митчелл-Лама в городе.

Когда здание Митчелла-Ламы становится частным, оно теряет все налоговые льготы, и владельцы должны рефинансировать его по текущим рыночным ставкам.Те, кто хочет приватизации, чтобы обналичить, наверняка получат прибыль. Для тех, кто все еще хочет остаться в здании, переход в частную собственность определенно увеличивает расходы на обслуживание и процентные ставки. Кроме того, чем больше квартир продается по рыночной цене, тем меньше вариантов доступного жилья существует в городе. Но принуждение здания к сохранению в программе может привести к отсрочке технического обслуживания, что может стать довольно опасным, как видно из разрушающихся гаражей и балконов, которые рухнули в Кооперативном городе Бронкса.

Программа Митчелл-Лама была предназначена для получения прибыли от выкупа программы, которая должна была финансировать новые проекты Митчелла-Ламы. Это сделало бы самодостаточную программу доступного жилья и постоянное новое предложение жилья для малоимущих в городе. Такого никогда не было.

«… чем больше квартир продается по рыночной цене, тем меньше вариантов доступного жилья существует в городе».

Аэрофотоснимок Googel Earth, показывающий расположение East Midtown Plaza

Построенный в 1968 году кооператив Митчелл-Лама East Midtown Plaza имеет 748 квартир от студии до четырех спален и состоит из шести разных зданий, трех высотных и трех малоэтажных зданий между Первой и Второй авеню и 23-25 ​​улицами. .В дополнение к резиденциям, комплекс предлагает охранников в вестибюле, а также передвижную охрану, услуги прачечной, тренажерный зал, игровую площадку, гараж и комнаты для отдыха и мероприятий.

В настоящее время у East Midtown Plaza очень длинный список ожидания, и в настоящее время не принимаются никакие новые заявки. Согласно их сайту, по состоянию на 24 сентября 2018 года было подано 2091 заявка на квартиры-студии, шесть заявок на квартиры с одной спальней и 196 заявок на квартиры с двумя спальнями.Несмотря на огромный спрос на свои устройства, совет директоров продолжает десятилетнюю борьбу за приватизацию. Правление East Midtown ранее безуспешно пыталось провести приватизацию. В 2002 году в The Real Deal сообщалось: «Верховный суд штата Нью-Йорк постановил, что East Midtown Plaza останется доступным, положив конец многолетним спорам между жителями по поводу того, следует ли приватизировать кооперативный комплекс из шести зданий». После технико-экономического обоснования и второго голосования в 2004 году весь процесс был аннулирован из-за разницы в интерпретации того, как следует считать голоса: один голос на акцию против одного голоса на квартиру.Было установлено, что в свидетельстве о регистрации East Midtown указано, что каждый акционер имеет право одного голоса на собраниях акционеров, независимо от количества принадлежащих ему акций. И снова в 2008 году правление безуспешно пыталось провести приватизацию. В 2009 году было еще одно голосование, в ходе которого обе стороны заявили, что получили большинство, и снова не было сделано никаких выводов, и последовало множество судебных исков. Единогласная коллегия Апелляционного суда встала на сторону антиприватизационной группы, поддержав решения двух нижестоящих судов.Еще одно судебное решение против приватизации было вынесено в 2012 году. В 2016 году блог Town & Village сообщил, что Ист-Мидтаун снова вернулся к этому. Они сообщили, что совет кооператива получил петицию от более чем 250 акционеров, поддерживающих приватизацию. Согласно Town & Village, Жанна Пойндекстер, которая жила в то время в East Midtown Plaza в течение 42 лет и выступала против приватизации, «сказала, что она разочарована этой периодической борьбой. По ее словам, серьезной причиной является стоимость судебных издержек в последний раз, когда этот вопрос поднимался.” East Midtown Plaza (фото через сенатора штата Нью-Йорк Брэда Хойлмана) В январе 2018 года сенатор штата Нью-Йорк Брэд Хойлман, член Конгресса Кэролин Мэлони, городской контролер Скотт Стрингер, президент района Манхэттен Гейл Брюер и член совета Карлина Ривера подали совместные показания по заявлению компании East Midtown Plaza Housing Company с просьбой о повышении платы за перевозку. В заявке указывалось, что на различные ремонтные работы и работы по усовершенствованию требуется до 22 797 488,16 долларов США. Хойлман считает, что увеличение стоимости перевозки может вытолкнуть комплекс из программы Митчелла-Ламы, и заявил, что существует альтернативное финансирование для покрытия этих затрат и, следовательно, обеспечения статуса Митчелл-Лама.Группа настоятельно рекомендовала отклонить ходатайство East Midtown Plaza Housing Company о повышении платы за перевозку до тех пор, пока заявитель не продемонстрирует все свои усилия по обеспечению альтернативного государственного финансирования, выразив особую обеспокоенность пожилыми людьми с фиксированным доходом, проживающими в Ист-Мидтауне.

Хойлман и его группа добавили, что из-за решимости East Midtown Plaza Housing Company провести приватизацию, комплекс сознательно отказался от изучения альтернативного финансирования, в частности, грантов и недорогих ссуд от городского правительства.

В рамках программы реинвестирования Митчелла-Ламы мэра де Блазио East Midtown Plaza может получать финансирование и ссуды под низкие проценты через HPD и Корпорацию жилищного строительства, а также сокращать расходы на содержание и удерживать арендную плату на низком уровне. Судьба приватизационного статуса неясна, и будущее зданий Митчелл-Лама неясно. Битва продолжается, поскольку обе стороны непреклонно защищают свои права. Департамент строительства города Нью-Йорка пытается расправиться с домовладельцами в облагораживающихся кварталах, которые превращают жизнь своих арендаторов в несчастье, чтобы избавиться от жителей, находящихся под защитой таких программ, как Mitchell-Lama, и привлечь более высокооплачиваемых арендаторов.

Правильный ответ на вопрос о приватизации неясен, но ясно то, что по мере того, как все больше зданий Митчелла-Ламы приватизируются, для всех тех, кто находится в списке ожидания, ищущих доступные варианты жилья на рынке недвижимости, остается все меньше и меньше вариантов. не подходит для простых смертных.

Фотография East Midtown Plaza из Википедии, предоставлено AIA Guide

Назначить встречу

Чтобы совершить поездку по этому объекту, просто заполните информацию ниже.

Или позвоните нам по телефону (212) 755-5544

Статьи по теме

• Из доступного жилья Доступное жилье: всесторонний обзор лотерей + дополнительные программы для помощи арендаторам Сегодня, 16 июня 2021 г.
• Из будущего Нью-Йорка Зеленые: дома Нью-Йорка с видами на парк и сад, поскольку 220 CPS сообщает о продаже за 158 миллионов долларов Пятница, 11 июня 2021 г.
• Из Линкольн-центра Здания Нью-Йорка с теннисными кортами для вашего внутреннего Надаля Пятница, 11 июня 2021 г.
• От познакомиться Отличные предложения в кондоминиумах под брендом Трампа в Нью-Йорке Четверг, 10 июня 2021 г.
• Из будущего Нью-Йорка Запуск продаж в ERA: Blossoming condo в самом сердце Верхнего Вест-Сайда Четверг, 10 июня 2021 г.
• От познакомиться Как стать последующим арендатором квартиры с контролируемой арендной платой или квартиры со стабилизированной арендной платой + Доступные списки со стабилизированной арендной платой Четверг, 10 июня 2021 г.
• От познакомиться Нью-Йорк до кондиционирования воздуха + отремонтированные довоенные дома с системой центрального кондиционирования Понедельник, 7 июня 2021 г.
• Из Челси 10 лучших объектов элитной аренды в Hudson Yards; Более 2000 новых юнитов появятся в сети Пятница, 4 июня 2021 г.

Писатель, вносящий вклад Мишель Синклер Колман Мишель пишет детские книги, а также пишет статьи об архитектуре, дизайне и недвижимости.Эти две страсти соединились в первой детской книге Мишель «Городские младенцы в черном». Мишель имеет степень магистра социологии Университета Миннесоты и степень магистра программы городов Лондонской школы экономики. Пожалуйста, включите JavaScript, чтобы просматривать комментарии от Disqus.

Кооператив Митчелл-Лама сохраняет свои возможности открытыми

16 января 2019 г.

Многие жители доступных кооперативов Нью-Йорка, в том числе Mitchell-Lamas , оказались под перекрестным огнем.В то время как некоторые жители хотят оставаться в доступных программах и продолжать пользоваться своими налоговыми льготами, низкими эксплуатационными расходами и другими льготами, многие из их соседей стремятся перейти на рыночную ставку, чтобы они могли заработать на растущей стоимости своих квартир.

Сильный рынок недвижимости города подогревает соблазн приватизации. В последние годы, по данным Общества Общественного обслуживания Нью-Йорка , около 7% городских кооперативных квартир 69000 перешли по рыночной цене.

Но выход из программы — сложный и дорогостоящий процесс, и обычно он требует одобрения двух третей акционеров. Есть еще один недостаток, который считают немногие из сторонников приватизации: большинство кредиторов рассматривают изменение корпоративной структуры как дефолт по основной ипотеке, которая требует от кооператива выплатить ипотечный кредит и выплатить штраф за досрочное погашение. Эта сумма может быть значительной. В случае кооператива East Midtown Plaza , состоящего из 748 квартир, который годами обсуждал выход из программы Митчелла-Ламы, уплата штрафа за предоплату была бы нарушением сделки.Входят профессионалы.

«Совет кооператива East Midtown Plaza хотел получить право стать частным лицом и изменить корпоративную структуру — без уплаты штрафа за предоплату», — говорит Патрик Ниланд , президент ипотечного брокера First Funding of New York . «Сделать это было сложно как с юридической, так и с финансовой точки зрения. Это потребовало очень сложных переговоров между мной и адвокатом совета директоров Перри Минцем [партнером Gallet, Dreyer & Berkey ].”

Стоит упомянуть историю заимствований кооператива. В 2014 году кооператив рефинансировал свою основную ипотеку на 35 миллионов долларов . Деньги позволили совету директоров заняться многочисленными капитальными проектами, но четыре года спустя все еще оставалась работа, и совет директоров захотел получить вторую ипотеку — не закрывая дверь для возможности выхода из программы Митчелла-Ламы.

Ниланд пошел по магазинам. Некоторые ипотечные кредиторы настаивали на том, что изменение корпоративной структуры приведет к дефолту и последующему требованию, чтобы кооператив выплачивал штраф за досрочное погашение.Поскольку администрация де Блазио стремится сохранить как можно больше доступных квартир, департамент Housing Preservation and Development (HPD), который курирует доступный жилой фонд города, предложил пакет стимулов, призванный привлечь внимание к районам East Midtown Plaza. акционеры останутся в программе Митчелла-Ламы. Тем временем Ниланд договорился об ипотеке, которая не потребовала бы штрафа за предоплату, если акционеры проголосуют за отказ. После того, как бухгалтер кооператива сравнил предложение HPD с ипотекой, заключенной Ниландом, в октябре прошлого года правление решило воспользоваться последним и занять 21 миллион долларов сверх своей основной ипотечной ссуды в размере 35 миллионов долларов.

Перекрестный огонь на East Midtown Plaza разыгрывается по всему городу. «Учитывая то, что случилось с недвижимостью, особенно на Манхэттене, многие новые жители думают, что было бы замечательно уйти в частную собственность», — говорит Нилэнд. «Люди с фиксированным доходом не согласны. У них достаточно доступная квартира с разумным обслуживанием, и они не хотят меняться. Среди акционеров есть фракции. Именно это и происходит в East Midtown Plaza «.

Получив новый обеспеченный кредит, кооператив теперь волен определять свою судьбу.Останется ли он в недорогом лагере или пойдет на рынок? «Голосование не на первом месте, — говорит Ниланд, — но оно определенно очень теплое».

План приватизации бросает вызов давнему идеализму кооператива

Г-н Джейкоб подал иск о клевете против г-на Кляйна и четырех других оппонентов, которые распространяли листовки, заявив, что, по словам их адвокатов, «утверждение этого плана приведет к существенной финансовой выгоды. по управлению и Совету директоров за наш счет, за счет кооператоров.»

Его молодые противники, по словам г-на Джейкоба, не имеют права ставить под сомнение честность членов совета директоров.

«Эти люди — никто, — сказал он. Эти пустяки вызывают клевету. Я отдаю свою жизнь государственной службе, а люди клевещут на меня. Это больно ».

Донна Каме, 40-летняя оппонентка, чей муж вырос в Co-op Village, отрицала, что молодые враги хотели продавать по самой высокой цене и убегать. «Если совет директоров пытается сохранить доход от среднего до низкого, то почему бы просто не сделать это некоммерческим кооперативом?», — сказала она.» Это все схема. Весь аргумент Джейкоба — это чушь бреда ».

Члены совета защищают ограничение, заявляя, что оно предназначено для предотвращения резкого роста цен на квартиры, что сделало бы квартиры слишком дорогими для семей с умеренным доходом. Они объясняют, что цель подоходного налога состоит в том, чтобы дать кооперативу больше доходов, позволяя ему удерживать ежемесячные платежи за обслуживание — то, чего хотят пожилые жители. А право первого отказа, по словам членов совета директоров, защитит пожилых жителей от мошенников, которые убеждают их продавать квартиры по цене, намного меньшей, чем установленная максимальная цена.

«План — это баланс», — сказал 49-летний Пол Вайсман, учитель и член правления. «Он сохраняет сообщество, насколько это возможно, с учетом сегодняшних реалий, давая людям возможность получить некоторую прибыль».

Хелен Вайнштейн, 68-летняя корректорша на пенсии, выдвинула еще одну причину противодействия этому плану. : она утверждала, что право первого отказа было разработано, чтобы не допускать чернокожих и латиноамериканцев. Фонд правовой защиты Пуэрто-Рико подал в суд на Co-op Village в 1970-х и получил указ о согласии, срок действия которого истек в прошлом году.Согласно указу, две пятых свободных квартир были выделены латиноамериканцам и чернокожим.

Г-н Джейкоб сказал, что было бы нелепо использовать право первого отказа, чтобы не допускать представителей меньшинств, потому что фонд правовой защиты вернет его в Федеральный суд в течение нескольких дней.

Кооперативный город рассматривает возможность приватизации. — Бесплатная онлайн-библиотека

Страница / Ссылка:

URL страницы: HTML-ссылка: Для контролируемых городом кооперативов Митчелл-Лама, думающих о приватизации: подумайте еще раз — Недвижимость и строительство

Чтобы распечатать эту статью, вам нужно только зарегистрироваться или войти на сайт Mondaq.com.

По состоянию на 15 августа 2016 года под надзором города находятся 20 Кооперативы Митчелл-Лама, которые имеют право добровольно распустить и стать либо рыночным кооперативом, либо кондоминиум.Этот специальный бюллетень Stroock предоставляет информация о значимой альтернативе приватизации это может быть полезно для акционеров этих 20 кооперативов. Это программа преобразования статьи II в статью XI — a программа, соответствующая миссии закона Митчелла-Ламы, и что также обеспечивает умеренный прирост капитала существующих акционеров и столь необходимое жилье со средним доходом на будущее грядущие поколения.

Обзор

Программа Митчелла-Ламы широко считается одной из самых успешные участники строительства доступного жилья в Нью-Йорке история.Однако факт остается фактом: в уставе прямо разрешает добровольный роспуск, что было истолковано как что кооперативы Митчелл-Лама могут приватизировать — распустить и преобразоваться в кооперативы свободного рынка или кондоминиумы. Поскольку рынок недвижимости в Нью-Йорке продолжается чтобы процветать, все больше кооперативов Митчелл-Лама столкнутся с вопросом о том, следует ли приватизировать или оставаться в ведении штата или города надзор.

С момента создания программы Митчелл-Лама не менее пяти кооперативов Митчелл-Лама, контролируемых городом, выбрали путь приватизации — растворение и воссоздание в качестве бесплатного рыночные кооперативы или кондоминиумы.Еще два поданных предложения планы, которые недавно были приняты к регистрации штатом Нью-Йорк Генеральная прокуратура («НЯГ»), а теперь акционеры должны голосовать по вопросу о добровольном роспуске. По словам представителя городского управления Сохранение и развитие жилищного фонда (HPD), хотя в не менее 60 кооперативов Митчелл-Лама (в общей сложности примерно 30 000 квартир) остаются в портфеле города, как минимум пять из них изучают вопрос о приватизации (в дополнение к двум планы размещения которых уже приняты к подаче).

Если темпы приватизации Митчелла-Ламы продолжатся, то Новый Йорк потенциально может потерять более доступное жилье в любой момент. момент. Количество кооперативов Митчелл-Лама, находящихся в опасности потерь — примерно 20 из 60 Митчелл-лам кооперативы, находящиеся под надзором города — может серьезно подорвать усилия, предпринимаемые в Mayor’s Housing New York: пятиэтажный район, десять лет Запланируйте , чтобы добавить дополнительно 200 000 единиц доступного жилья единиц к ландшафту города — 120 000 единиц из них будет исходить из усилий сохранить существующие подразделения, такие как Митчелл-Лама квартиры доступные для будущих поколений.

Одной из альтернатив приватизации при Митчелл-Ламе является преобразование в соответствии со статьей II города Нью-Йорка в статью XI Программа конверсии («Преобразование из статьи II в статью XI»). А Ключевым преимуществом преобразования из статьи II в статью XI является то, что единицы продолжать предоставлять доступное жилье для будущих поколений, в то же время обеспечивая умеренное увеличение стоимости капитала. ¹

Дилемма Митчелла-Ламы

Одной из целей программы Митчелла-Ламы было стабилизация Кварталов Нью-Йорка, чтобы предоставить доступное жилье для людей и семьи со средним доходом, а также для создания долгосрочных кооперативное жилье для арендаторов. ² Возникает дилемма потому что еще одна цель программы Митчелла-Ламы — обеспечить «стратегия выхода» для инвесторов в зданиях Митчелл-Лама поощрять частные инвестиции в доступное жилье. Итак, построен Митчелл-Лама — два потенциально противоречащих друг другу механизма — тот, который поощряет создание доступного жилья, и другой, который облегчает преобразование этого доступного жилье кооперативам свободного рынка или кондоминиумам.

Приватизация кооперативов Митчелл-Лама по рыночной цене кооперативов или кондоминиумов, и, как следствие, потеря доступных жилье, особенно проблематично в некоторых районах города что не только есть кооперативы Митчелл-Лама, но и средняя арендная плата, которая намного превышает среднюю арендную плату человек или семья могут себе это позволить.Например, публичные записи показывают что продажа акций кооператива Митчелл-Лама на Верхнем Западная сторона Манхэттена, приватизированная в 2009 году, имела в среднем цена 841 доллар за квадратный фут, что является средней ценой для трехкомнатная квартира 842 429 долларов. ³ Это цена значительно выше цены акций типичного Митчелл-ламы. кооператив, где цены, как правило, в основном пятизначные диапазон. Очевидно, что цели обеспечения доступным жильем для люди и семьи со средним доходом, а также создание долгосрочных кооперативное жилье для арендаторов, не обязательно пережить добровольный роспуск кооператива Митчелл-Лама.

СТАТЬЯ II ПРОГРАММЫ СТАТЬИ XI В КАЧЕСТВЕ АЛЬТЕРНАТИВЫ ПРИВАТИЗАЦИЯ

Обзор

К счастью, Программа по статьям II — XI обеспечивает альтернатива добровольной приватизации, отвечающая установленным законом намерение создать долгосрочное стабильное жилье по разумной цене, продвигая новую концепцию — долевое домовладение. Преобразование статьи II в статью XI осуществляется путем преобразования кооператив Митчелл-Лама в Фонд развития жилищного строительства («HDFC»).HDFC характеризуется тремя отличительные черты, присущие долевому капиталу домовладение:

• Собственник — заполняемость жилого имущество;
• Справедливое распределение капитала между одно поколение домовладельцев с низкими доходами и другое; и
• Разделение прав, обязанности и преимущества жилой собственности среди HDFC и ее акционеры, а также третье лицо, представляющее интересы более крупного сообщества, которым в данном случае будет HPD как надзорное агентство. ⁴

Преимущества долевого владения недвижимостью

Программа по статьям II — XI отвечает всем элементам общих долевое владение домом:

1. требование, чтобы акционеры занимали их квартиры в качестве основного места жительства,
2. требование дополнительных налогов при первоначальных продажах и последующие продажи, а также
3. дает большую автономию плате директоров принимать важные решения от имени акционеров, при этом требуя здорового, но разумного уровня надзора со стороны HPD.

В дополнение к целям политики и социальной ответственности, которые может подтолкнуть кооператив Митчелл-Лама рассмотреть вопрос о переходе в HDFC в соответствии со Статьей II — XI Программой вместо приватизации, есть и очень практические причины, такие как как:

• Статьи II — XI Программа разработана так, чтобы занимать меньше времени, чем Приватизация. Преобразование статьи II в XI делает не требуется технико-экономическое обоснование или полноценный план предложения.Вместо этого кооператив Митчелл-Лама, желающий изучить конверсию HDFC нужно только провести голосование своих акционеров, чтобы нанять поверенный для заполнения необходимого заявления о доверенности — короткое форма плана предложения, созданного HPD и NYAG, который включает важная информация, необходимая для принятия обоснованного решения о следует ли преобразовывать в HDFC, обсуждается ниже;
• Статьи II — XI Программа дешевле приватизации. Хотя HPD не ведет базу данных о затратах, понесенных в процесса преобразования, несколько факторов убедительно свидетельствуют о том, что это дешевле, чем составление плана приватизации. Для начинающих, нет требования о технико-экономическом обосновании. Во-вторых, NYAG совместно с HPD подготовили полезную памятку по требования к раскрытию информации о доверенности — документ, который распространяется среди акционеров (вместо полного раздутый план предложения) до голосования о том, следует ли воспользоваться статьи II к программе статьи XI. ⁵ Записка также заявляет, что преобразование в HDFC не требует оплаты регистрационный сбор. Для приватизации Митчелла-Ламы плата может быть такой: выше 30 000 долларов. Кроме того, во избежание длительного и длительный процесс проверки, необходимый для планов приватизационных предложений, HPD создала модельное заявление о доверенности. Принимая во внимание все эти факторы учетной записи, среднее время на проверку и выход для преобразования в HDFC должен быть значительно меньше, чем текущая оценка одного до пяти лет по плану приватизации. ⁶
• Сохранение Доступное жилье, столь необходимое для будущего Поколения. В отличие от добровольного роспуска — который не соответствует всем элементам долевого капитала домовладение — Программа по статьям II — XI сохраняет доступное жилье как минимум еще на 30 лет, если не дольше, для частных лиц и семей, зарабатывающих до 130% площади средний доход. В настоящее время кооперативы Митчелл-Лама обслуживают отдельные лица и семьи, зарабатывающие до 125% медианы по площади доход.Таким образом, практически такая же группа среднего достатка. Жителей Нью-Йорка продолжают обслуживать в соответствии со статьями II – XI. Программа.
• Обслуживание HPD Надзор и надзор за крупными финансовыми Решения. Хотя некоторые акционеры Mitchell-Lama ощетиниваться из-за кажущегося аспекта «старшего брата или сестры» надзора со стороны города, отсутствие может заставить сердце полюбить. После того, как кооператив Митчелл-Лама покидает городской надзор, наступает ни одно государственное учреждение, которому поручено подавать жалобы или обеспечивать что кооператив функционирует в соответствии с его регулирующие документы и закон.К сожалению, практически нет нет государственных ресурсов, доступных для акционеров в неконтролируемых кооперативов, несмотря на многочисленные попытки создать Омбудсмен NYAG по оказанию помощи домовладельцам. Таким образом, акционеры нужно подумать долго и усердно, прежде чем они откажутся от правительственных надзор и надзор, что может быть особенно важно при в отношении важных решений, таких как заключение контрактов в превышение 100000 долларов США. В соответствии со статьями II – XI Программы, правительственный надзор намного меньше, чем как у Митчелл-ламы кооперативная, но есть некоторый надзорный надзор.Как часть процесса преобразования HDFC, HPD требует, чтобы HDFC вошел в нормативное соглашение, тем самым предоставляя HPD возможность поддерживать надзор за HDFC.
• Скромный капитал Признательность . До обращения Митчелл-ламы кооператив, когда акционеры-собственники продают свои акции обратно кооперативы, они не осознают выгоды от какой-либо оценки в стоимость их акций, и они не могут возместить или иным образом компенсировать денежные средства, потраченные на капитальный ремонт.Это означает, что если, например, акционер заплатил 12 000 долларов за ее акции, когда он перешел в кооператив Митчелл-Лама, но потратил 15000 долларов на капитальных улучшений во время их заселения, когда она продает акции обратно в кооператив, который она получит, с ограниченным за исключением только 12 000 долларов взамен. Эта ситуация была названы основной причиной того, что многие акционеры Mitchell-Lama решили воспользоваться добровольным роспуском. Статья II Программа to XI дает некоторое облегчение в этой области.Например, типовая трехкомнатная квартира в районе с высокой арендной платой может продаваться цена до 334 265 долларов. ⁷ Хотя это существенно ниже, чем последние цены продажи единиц на недавно приватизированных Кооперативы Митчелла-Ламы в районах с высокой арендной платой, таких как Верхний Кооператив Вест-Сайд, он по-прежнему намного выше цен, которые в настоящее время обвиняется по программе Митчелла-Ламы. Под Статья II — XI Программа, совет директоров должен принять флип налоговая политика, которая фиксирует более высокий процент прибыли от первоначальные акционеры Mitchell-Lama на момент первоначальной продажи, поскольку а также меньший налог на флип для будущих продаж последующими акционеры.HPD рекомендует взимать налог на первое подбрасывание в размере 25% от прибыли и налог на перепродажу в размере 5% от прибыли. В любом случае, статьи II — XI Программа позволяет HDFC наращивать здоровые резервы за счет переворота. налоги, позволяя при этом умеренное увеличение стоимости капитала, что не является доступны акционерам Mitchell-Lama.
• Большая автономия на борту директоров. Многие акционеры Mitchell-Lama считают они не имеют права, как акционеры-владельцы, определенные решения, которые они должны уметь принимать.Например, В программе Митчелла-Ламы очень строгие правила приема, права субаренды и наследования, и это лишь некоторые из них. И потому что эти требования в уставе, ни HPD, ни Митчелл-Лама советы директоров обладают любой гибкостью по этим вопросам. Под Статьи II – XI Программы, советы имеют большую автономию. Например, листы ожидания не используются для заполнения вакансий, за исключением случаев, когда решает иначе. Во-вторых, акционеры могут акций их наследникам, и с одобрения совета директоров, имеющих право на получение дохода. Наследники также могут занимать квартиру.Это изменения, которые так много Акционеры Mitchell-Lama приветствуют.

РАСКРЫТИЕ ЗАЯВЛЕНИЯ ПО СТАТЬЕ II СТАТЬИ XI ПРОГРАММА

HPD и NYAG предприняли несколько шагов, чтобы сгладить переход от кооператива Митчелл-Лама к HDFC. Большинство примечательно, что NYAG заняла позицию, что Митчелл-Лама кооперативы, участвующие в преобразовании статьи II в статью XI, являются не требуется подавать новый план предложения. Вместо этого Кооператив Митчелл-Лама должен предоставить своим акционерам доверенность заявление, в котором должно быть указано как минимум следующее:

• Особые риски, связанные с уходом программа Митчелла-Ламы и преобразование в HDFC;
• HPD требование, чтобы 66 2/3% голосов акционеры должны перейти в HDFC;
• Права несогласных, которые должны быть предложено под Н.Ю. Автобус. Corp. Law § 623;
• Существенные аспекты нормативного регулирования соглашение, которое должна заключить HDFC, которое потребует: 1) утверждение HPD контрактов, заключенных HDFC, которые превышают 100 000 долларов США; 2) увеличение объема обязательного технического обслуживания в зависимости от потребителя. Индекс цен, если HPD не соглашается отказаться от такого повышения; 3) принятие стандартов занятости, аналогичных стандартам для Кооперативы Митчелл-Лама; 4) обязательные резервы; 5) обязательный перевернуть налоги; 6) максимальные цены перепродажи, доступные для физических лиц. и семьи, зарабатывающие до 130% среднего дохода в районе;
• Трансфертные налоги не взимаются в соответствии со статьями II – XI программы; и
• Новый частичный налог на недвижимость исключение, которое будет предоставлено HDFC, со-конечной точке с регулирующее соглашение и финансирование, предоставленное городом Нью-Йорком. Йорк.

В дополнение к вышесказанному, заявление о доверенности также должно включать в себя многочисленные раскрытия информации, которые необходимы, чтобы помочь акционерам в принятии информированного решения о конвертации в HDFC, включая, но не ограничиваясь:

• Выводы по физическим потребностям оценка, установление любых необходимых капитальных улучшений и как такой ремонт будет оплачиваться HDFC;
• Приложение A для HDFC, которое должно включать любые изменения в распределении долей, прогнозируемые ежемесячно плата за обслуживание и приемлемые цены перепродажи акций;
• Бюджет A Schedule B для первого год эксплуатации HDFC;
• Условия любых закладных, которые будут обременять здание (я), принадлежащее HDFC, и как это финансирование повлияет на акционеров;
• Сводки и копии руководящих документы HDFC, включая, помимо прочего, сертификат об учреждении, подзаконных актах, имущественной аренде, сертификате акций, и нормативное соглашение;
• Налоговые последствия передачи, включая налоги на передачу и будущие права на HDFC в качестве квалифицированный кооператив для целей IRC § 216;
• Финансовый прогноз на акционеры, если они останутся кооперативом Митчелл-Лама; и
• Порядок проведения роспуск и воссоздание кооператива Митчелл-Лама в HDFC.

Заключение

Как и в любом другом решении, огромный уровень анализа и необходима подготовка, прежде чем кооператив Митчелл-Лама сможет приступить к приватизации или преобразованию статьи II в статью XI. Поскольку многие проблемы требуют понимания актуальных уставы и действующие правила, кооперативы Митчелл-Лама следует проконсультироваться с компетентным юристом, который может помочь совету директоров решить, какой вариант лучше всего соответствует потребностям и целям акционеры.Хотя некоторые защитники доступного жилья могут было бы лучше, если бы приватизация не была возможной, если бы статья II Программа Article XI действительно предоставляет акционерам Mitchell-Lama способность поддерживать доступное жилье для будущих поколений, с возможность получить выгоду от умеренного прироста капитала.

Сноски

1. Некоторые защитники природы Митчелл-лама выступают за поправка к Закону о финансировании частного жилищного строительства, запрещающая любое форма приватизации или изменения статуса собственности, в том числе Преобразования из статьи II в статью XI. См. «Семь» Беспокойство жителей Нью-Йорка Митчелл-Лама », автор Эбигейл Савич-Лью, 2 марта 2016 г., город Пределы .

2. Закон, санкционирующий Программу Митчелла-Ламы, N.Y. Priv. Hous. Плавник. Закон § 11-a (2-a) гласит: «Это настоящим установлено, что улучшение физической среды и оживление качества городской жизни в таких муниципалитеты будут поддерживаться совместными действиями арендаторов которые являются лицами или семьями с низким доходом, чтобы получить право собственности на свои жилища и управлять ими на некоммерческой основе ; что такие совместные начинания, с их последующей гордостью и ответственность за владение, поможет остановить отказ от разрушающиеся, но структурно устойчивые здания, что способствует к значительной потере столь необходимого жилищного фонда и приведет к к стабилизации и обновлению разрушающихся кварталов. Это необходимо для обеспечения возможности такие кооперативные предприятия, чтобы предоставить таким арендаторам долгосрочное финансирование на выгодной основе и освобождение от налогов до дать им возможность покупать и содержать свое жилище в разумная стоимость »(курсив добавлен)

3. Информация с сайта www.streeteasy.com по состоянию на 27 июля, г. 2016.

4. Совместное домовладение: меняющиеся условия Жилье с ограничением перепродажи, занимаемое собственником жилье, с картины Джона Эммеуса Дэвис.

5. См. Руководящий документ NYAG , «Требования к заявлению об освобождении для преобразования «Кооперативы, указанные в статье II PHFL, в кооперативы, указанные в статье XI PHFL» доступно по адресу: http://www.ag.ny.gov/sites/default/files/pdfs/bureaus/real_estate_finance/Effective-memos/Requirements%20for%20Exemption%20Application%20for%20Art%20II%20%20to%20Art % 20XI% 20Conversions.pdf.

6. Эта оценка основана на анализе планов размещения. представили в юридический департамент за последние пять годы.

7. Примерные цены, предоставленные HPD, оценивают диапазоны для районы с высокими и низкими рынками следующим образом: 273 054 долл. США в 112 632 доллара за апартаменты с одной спальней, от 334 265 до 146 347 долларов за апартаменты с двумя спальнями, От 396 018 до 172 163 долларов за трехкомнатную квартиру.