При разводе как разделить квартиру: Раздел квартиры при разводе и после — kiteliberty.ru — Кайт клуб Андрея Антонова, Санкт-Петербург

Содержание

Раздел квартиры при разводе и после

Кстати: Знаете о нашей услуге «Развод без стресса»? Подробнее

Этап, без которого не обходится как минимум каждый второй процесс расторжения брака — это раздел нажитого имущества между супругами. Наиболее простой будет ситуация, когда пара заключает специальное соглашение, в котором решает, кому и что достанется (соответствующая возможность предусмотрена и в ст.38 Семейного кодекса РФ). Увы, так происходит далеко не всегда.

Чаще всего раздел имущества превращается в длительную судебную тяжбу, особенно когда это касается жилья. Квартира, особенно когда она была единственной в семье, становится объектом упорной борьбы, ведь потерять любимое место проживания не хочет никто, а арбитром в таком споре становится только суд.

Внимание! Процесс раздела квартиры при разводе полон тонкостей, в которых самим супругам разобраться будет нелегко. Самый оптимальный выход — обратиться к специалистам юридической компании «Планета Закона», которым по силам с учетом конкретных обстоятельств разъяснить вам план дальнейших действий и помочь добиться того результата, к которому вы стремитесь.
Набирайте наш номер прямо сейчас + 7 (495) 722-99-33 или пишите в WhatsApp.

Правила раздела квартиры

По общим правилам, установленным Семейным кодексом РФ, если квартира представляет собой имущество, совместно нажитое парой в браке, и признается общей собственностью супругов, то она, как и иное имущество, делится между ними поровну.

На чье имя оформлена жилплощадь — никакого значения не имеет! Супруги все равно в равной степени могут претендовать на долю в совместно нажитом имуществе.

Суд выделит долю каждого лица, в результате чего совместная собственность преобразовывается в долевую. Однако помните, что квартира – имущество, которое не может быть подвергнуто физическому разделу, она как была единым объектом, так и продолжит существовать подобным образом, вне зависимости от юридических преобразований. Такие ограничения обусловлены спецификой многоквартирных домов и если индивидуальный жилой дом можно разделить реально, обязав каждого из супругов произвести реконструкцию и обустройство отдельного входа-выхода, то с квартирой такой вариант недопустим.

Как суд поделит квартиру между экс-супругами, зависит от многих факторов, поэтому к судебному процессу нужно готовиться тщательно, подкрепляя свою позицию документами.

Деление квартиры при наличии ребенка

Семейный кодекс, а именно ст. 39 СК РФ, позволяет суду отступить от правила равенства долей супругов при разделе квартиры в интересах несовершеннолетних детей.

Обращаем внимание: это именно ПРАВО суда, но никак не обязанность, и чтобы суд встал на сторону супруга, с которым остаются несовершеннолетние дети, необходимо собрать весьма объемный пакет доказательств.

Закон не предусматривает фиксированных долей, оставляемых за супругом в пользу детей. Определение доли в жилом помещении целиком и полностью остается на совести суда, который может как поделить квартиру с долевым перевесом в пользу, например, матери с детьми, так и оставить ее полностью в собственности жены, распределив остальное имущество мужу.

Для учета интересов детей в судебном заседании необходимо представить суду неопровержимые доказательства нуждаемости в большей доле, нежели прописано в законе. Это могут быть:

сведения об отсутствии иного жилья у супруга, с которым остается ребенок;
справки о доходах, прямо свидетельствующие о низком уровне материального обеспечения;
подтверждение отсутствия дохода у второго супруга или же его отрицательного поведения, направленного против интересов семьи в период брака (что является одним из самостоятельных оснований для уменьшения размера его доли, согласно ст. 39 СК РФ).

Опытный юрист поможет собрать все необходимые доказательства и грамотно подать их суду.

Способы и стоимость раздела квартиры.

Если супруги не готовы к совместному проживанию, лишь обладая юридическим правом на долю в имуществе, судом может быть утвержден один из следующих вариантов:

Размен спорного жилья на два жилых помещения с последующим разъездом бывших супругов;
Продажа квартиры с последующим разделом полученной суммы в соответствующих пропорциях;
Сохранение квартиры за одним супругом с согласия второго с выплатой ему денежной компенсации или же в счет иного имущества.

Если раздел осуществляется во внесудебном порядке, то самый надежный вариант оставить квартиру за одним из супругов с выплатой компенсации второму – это оформление купли-продажи соответствующей доли. По данному договору один супруг покупает долю второго, в результате чего становится полноправным владельцем квартиры в целом, одновременно выплачивая положенную компенсацию в половину стоимости.

В последних двух случаях супругам не обойтись без установления стоимости жилья. Здесь ориентироваться надо не на оценку БТИ, а именно на рыночную стоимость жилья данной категории.

Можно поинтересоваться ценами на жилье в вашем районе, позвонив в агентство по недвижимости, но такая информация даст лишь общее представление о стоимости и сгодится лишь для внесудебного раздела по соглашению сторон.

Суд принимает лишь соответствующим образом оформление заключение от специалиста, уполномоченного проводить оценку недвижимого имущества и только. данное заключение является доказательством по гражданскому делу и будет положено в основу судебного решения.

Раздел квартиры, полученной по наследству (завещанию)

Ситуация с наследственным жильем однозначна: согласно положениям 36 статьи кодекса такое жилище будет собственностью того супруга, которому оно досталось и ни о каком разделе речь не идет.

Раздел унаследованного жилья невозможен вне зависимости от времени вступления в наследство – супруг может унаследовать квартиру как до брака, так и во время его, но на правовой статус жилья это не повлияет. Аналогичное правило распространяется и на жилье, полученное по завещанию.

Даже при регистрации в унаследованном жилье второго супруга, прав на такое жилье он не приобретает и может рассчитывать лишь на временное право пребывания после развода.

Но не стоит забывать о том, что при вложении вторым супругом значительных денежных средств в имущество супруга-наследника, указанная сумма может являться предметом раздела в суде или же стать основанием для включения наследственного имущества в состав совместно нажитого.

Признание имущества совместно нажитым в исключительном случае

Суд, согласно правилам ст. 37 СК РФ, может признать приватизированную одним из супругов или же унаследованную им квартиру совместно нажитым имуществом если будет установлено, что за период совместного проживания жилое помещение было подвергнуто значительному улучшению и реконструкции, а также если в него были вложены значительные совместные денежные средства, которые повлекли существенное увеличение стоимости жилья.

Основания для признания квартиры совместной собственностью определяются судом индивидуально в каждом отдельном случае.

Если вам нужна помощь юриста при разделе квартиры, звоните + 7 (495) 722-99-33 или пишите в WhatsApp, юристы компании «Планета Закона» окажут юридическую поддержку.

Подробнее о разделе квартир при разводе также читайте отдельные статьи:

Как по закону разделить квартиру при разводе?

— Как по закону можно разделить квартиру, которая была куплена в браке, но оформлена в собственность только на меня? Прописаны муж и дочь. После развода с мужем имею ли я право его выписать и продать эту квартиру, разделив ее на две доли с дочерью?

Deklofenak/Depositphotos

Отвечает адвокат, к. ю. н. Михаил Андросов:

Когда квартира, купленная в браке, оформляется только на одного супруга, это не означает, что второй супруг не имеет равных прав и обязанностей наряду с «собственником» квартиры. Супруг, на которого единолично оформлены документы на совместное имущество, называется «титульным» собственником, что не наделяет его полномочиями по безразмерному пользованию имуществом.

Такая квартира является совместно нажитым в браке имуществом и в случае развода будет делиться на равные части между мужем и женой.

Существует два способа раздела имущества: судебный и внесудебный (через нотариуса). В случае, если супруги не могут договориться мирно, то им предстоит судебный процесс по разделу квартиры на равные части. Для этого необходимо сначала провести оценку стоимости данного имущества, оплатить соответствующую государственную пошлину за рассмотрение судом гражданского дела и заявлять требования о признании за истцом права собственности на ½ квартиры.

Раздел имущества в разводе: сложные случаи

Как выписать бывшего мужа из квартиры, купленной в браке?

Таким образом, у квартиры будет два собственника, имеющих на руках документы на ½ долю каждый, что делает невозможным выписать кого-либо с принадлежащей ему площади.

Продать квартиру, у которой два собственника, возможно, но только с предварительного согласия второго участника сделки. Такую квартиру можно продать как третьим лицам, так и второму сособственнику. В таком случае он будет иметь преимущественное право покупки.

При этом ребенок не имеет отношения к имущественным правам родителей и не может претендовать на имущество, которое бывшие супруги хотят разделить.

Отвечает адвокат, руководитель «Адвокаты Севастополя» филиала КА № 26 КО Иван Емельянов (advokats.su):

Исходя из общих правил семейного законодательства, любое имущество, приобретенное супругами в браке, является совместной собственностью вне зависимости от того, на чье имя оно оформлено. Поэтому квартира, приобретенная в браке, является совместной собственностью супругов (Вашей и Вашего мужа).

Факт регистрации мужа и дочери по месту жительства в этой квартире в этом вопросе правового значения не имеет. Следовательно, после расторжения брака Вы не можете единолично распоряжаться квартирой, поскольку будут нарушаться интересы Вашего супруга. И он будет вправе обратиться в суд.

Если Вы продадите эту квартиру и зарегистрируете сделку, Ваш муж вправе взыскать с Вас половину вырученных от продажи денежных средств (а если в договоре сумма сделки будет явно занижена – ½ рыночной стоимости такой квартиры).

Исключение из этих правил: если эта квартира, приобретенная в браке, была куплена исключительно на Ваши личные средства (например, на деньги, подаренные Вам родителями, родственниками), тогда по Вашему требованию суд может признать жилье Вашим личным имуществом.

Могу ли я выписать мужа из квартиры без его ведома?

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В описанной Вами ситуации Вы являетесь титульным собственником квартиры, то есть в сведениях ЕГРН о собственнике содержатся только Ваши данные. Но есть один нюанс. Если квартира приобретена в зарегистрированном браке и у Вас с супругом не было брачного договора, изменяющего режим Вашей совместной собственности, то такая квартира является Вашим с супругом совместно нажитым имуществом. Соответственно, Ваш супруг, хотя и не указан в сведениях ЕГРН как собственник, является законным владельцем ½ доли на квартиру.

При разводе Вам нужно урегулировать вопрос с собственностью на данную квартиру, подписав соглашение о разделе имущества супругов. Один из возможных сценариев — выплатить супругу отступное. Одновременно желательно снять Вашего супруга с регистрационного учета в этой квартире. Иначе при продаже квартиры Вам нужно будет получать согласие бывшего мужа. Также отмечу, что Ваша дочь к собственности на данную квартиру никакого отношения не имеет.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Так как квартиру Вы купили в период брака, она относится к совместно нажитой собственности, и муж в силу закона имеет ½ долю в праве собственности. Собственник имеет право проживания и регистрации (прописки) в своей квартире независимо от Вашего согласия.

Вы можете договориться с мужем о том, что он подарит свою половину дочери. Для этого Вам необходимо обратиться к нотариусу: составить соглашение о разделе долей, где он свою ½ дарит дочери. Стоимость нотариальных услуг зависит от кадастровой стоимости квартиры и региона Вашего проживания. Но это именно право, а не обязанность. То есть принудить его подарить дочери часть квартиры Вы не можете.

Как продать квартиру, если один собственник против?

Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?

Отвечает юрисконсульт офиса «Севастопольское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Максим Копейкин:

Имущество, приобретенное в браке на имя одного супруга, является совместным имуществом обоих супругов. Исключением в данном случае может являться имущество, на которое установлен режим раздельной собственности супругов по заключенному брачному договору. Если такой договор Вы с супругом не заключали, то он имеет право на выделение его доли в праве собственности на квартиру и имеет те же права на нее, что и Вы. Выписать собственника из квартиры нельзя.

В то же время Вы с супругом по договоренности можете заключить нотариальное соглашение о разделе имущества, по которому вся квартира отойдет Вам (или Вам с дочерью), а супруг получит в свою личную собственность какое-то другое имущество. В этом случае Вы сможете распоряжаться квартирой, в частности продать ее или выписать бывшего супруга. При этом надо учесть, что если в число собственников квартиры войдет несовершеннолетний ребенок, то продажа будет возможна только с разрешения органа опеки и попечительства.

Если квартира в результате раздела достанется Вам, Вы можете также подарить своей дочери любую долю в праве собственности на квартиру. Данная сделка также оформляется через нотариуса.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Дети не имеют прав на имущество родителей, родители не имеют прав на имущество детей. В случае, если квартира была куплена в браке, то Ваш супруг имеет полное право на долю, но для этого кому-то из вас нужно заявить права на раздел имущества.

Предлагаемая Вами схема возможна при условии договоренности с супругом: он может передать права на свою долю либо Вам, либо дочери. Без согласия супруга выписать его из квартиры Вы не можете, так как он является нетитульным собственником.

Как купить квартиру, чтобы при разводе не делить ее с мужем?

Может ли бывший муж выписать меня из квартиры?

Отвечает нотариус Анна Таволжанская:

В соответствии со статьей 34 Семейного кодекса РФ движимые и недвижимые вещи, приобретенные в браке за счет общих доходов, относятся к общему имуществу супругов независимо от того, на имя кого из супругов они приобретены. К общим доходам супругов относятся практически любые денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (в том числе заработная плата и доходы от предпринимательской деятельности). В отношении общего имущества супругов действует режим общей совместной собственности, если брачным договором не установлен иной режим собственности.

Общее имущество супругов может быть разделено между ними как в период брака, так и после его расторжения. Раздел производится либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Таким образом, если между Вами и Вашим супругом не был заключен брачный договор или соглашение о разделе имущества, в соответствии с которым указанная квартира была передана в Вашу личную собственность, то квартира является общей собственностью — Вас и Вашего супруга. В случае расторжения брака общая собственность в отношении квартиры не прекращается, супруг остается сособственником квартиры (несмотря на то, что право собственности зарегистрировано на Ваше имя) и у него есть право требовать выдела ему доли в этой квартире.

В случае если Вы продадите эту квартиру после расторжения брака, не выделив долю супруга, бывший муж вправе требовать передачи ему половины полученной Вами от продажи денежной суммы, а в некоторых случаях даже признания сделки по продаже недействительной.

Поскольку супруг является собственником квартиры, он имеет право там проживать. Следовательно, снять его с регистрационного учета (выписать) без его согласия из такой квартиры невозможно.

Таким образом, для того чтобы совершать какие-либо действия в отношении этой квартиры, Вам необходимо сначала решить с супругом вопрос о ее разделе. Суд может признать квартиру Вашей собственностью, если Вы приобрели ее в период Вашего раздельного проживания с супругом при прекращении семейных отношений. В остальных случаях необходимо определить доли каждого из вас в праве собственности на эту квартиру. После раздела каждый из вас вправе подарить дочке свою долю квартиры или часть доли.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Владею долей в квартире, но не живу там. За что я должен платить?

25 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Правила и порядок раздела квартиры при разводе

Большинство супругов, на момент приобретения квартиры в совместную собственность не планируют разводиться, но правовая грамотность необходима каждому человеку, она помогает решать вопросы с приобретением крупной покупки, чтобы справедливо распределить права на совместно нажитое имущество. Правильно составленное свидетельство о праве собственности снижает риск утраты квартиры в дальнейшем.

Если же приватизация жилья оформлена только на одного из супругов, то это уже свершившийся факт, и второй супруг может отстоять в суде только право на пользование и проживание в квартире.

Но по общему правилу, определяемому российским Жилищным кодексом, при разводе лицо, которое перестало считаться членом семьи собственника квартиры, теряет право на пользование этим жильём.

Тем не менее, суд, рассматривая исковое заявление о разделе квартиры, может принять справедливое решение о сохранении за супругом, который не считается собственником квартиры, (приватизированной одним из супругов) право проживания и пользования этой квартирой на определенный срок, а также и пожизненно. Но для вынесения такого решения должны быть весомые основания.

К таким основаниям относятся следующие обстоятельства: супруг собственника приватизированной квартиры после развода с ним не может пользоваться другим жилым помещением, поскольку у него его просто нет, и он, в силу обстоятельств не может обеспечить себя другой квартирой, из-за отсутствия денежных средств или каких-то иных обстоятельств.

Суд может отказать в разделе приватизированной квартиры, но в то же время обязать бывшего супруга, собственника жилья обеспечить второго супруга и членов его семьи (престарелых родителей и детей), в пользу которых собственник платит алименты, если члены семьи заявят такое требование.

Право пользования приватизированным жильём бывшим супругом, который не является его собственником, прекращается:

* по истечении срока пользования квартирой, установленного судом;

* по соглашению разведенных супругов или разводящихся, если те обстоятельства, которые были основой для сохранения права пользования квартирой (например, лицо, не имеющее жилья, сумело приобрести другую квартиру) уже не имеют места.

Если квартира приватизирована на обоих супругов, у них на нее равные права. После оформления развода и раздела имущества, каждый из супругов становится собственником доли.

Установить кому, сколько принадлежит долей, супруги могут на этапе приватизации. Просто разделить квартиру на доли и зафиксировать их в регистрационном свидетельстве.

Тогда при разводе супругам не надо будет делить квартиру. Можно просто заключить добровольное соглашение по разделу долей в квартире. Его можно сразу оформить в нотариальной форме, за регистрацией в Росреестр.

Это позволит избежать в дальнейшем ситуации, когда кто-нибудь из супругов откажется выполнять условия соглашения. Он может разделить квартиру на доли при отсутствии согласия по решению суда.

Раздел квартиры при разводе через суд и миром

Содержание статьи

Раздел квартиры при разводе: что это

Квартира делится, в принципе, также, как и любое другое супружеское имущество, приобретенное мужем и женой в период их брака. Нужно не забывать, что покупка должна быть сделана за счет общих денег или в счет предстоящих совместных платежей. Суть действия сводится к тому, что форма совместной собственности на недвижимость в результате юридической процедуры преобразуется в форму личной собственности.

Как и другие вещи, раздел предусматривает вариант с передачей одному ее из супругов. С выплатой денежной компенсации или без таковой, когда другой стороне передается другое равноценное имущество. Однако имеется одна важная особенность, которая заключается в следующем. На недвижимое имущество – в силу его правовых характеристик, может быть установлена долевая собственность, то есть общая совместная собственность трансформируется тоже в общую, но в долевую собственность. В результате, у квартиры остаются два (по обстоятельствам может быть и большее число) собственника, но каждый владеет своей долей, выраженной дробным числом (например, 1/2, 1/3), размер которой определяет объем прав пользования квартиры. У кого доля больше, у того и прав, следовательно, будет больше.

Кроме того, доля является товаром: ее можно продать, купить, заложить, подарить и пр. Хотя, в некотором смысле, виртуальным товаром, так как эту долю нельзя обособить от другой доли.
В отличие от недвижимого имущества, супруги не разделить путем определения долевой собственности движимое имущество, например, автомобиль, технику, исключение – доли в ООО и акции.

Формат пользования, владения и распоряжения долевой собственностью установлен статьями 246-248 ГК РФ. Не будет большим преувеличением характеризовать раздел квартиры супругов в долях как превращение обычной квартиры в коммунальную. В конечном итоге, для каждого можно выделить отдельную комнату, отдельный счет на оплату коммунальных услуг, но время от времени вы будете вынуждены встречать бывшего мужа или жену. В долях стороны вправе поделить также другие объекты недвижимости – земельный участок, загородный дом, дачу, гараж и пр.

Москва, Варшавское ш., 46

ИНЮСТА

Юридическая фирма

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ: СУД, ПЕРЕГОВОРЫ, СДЕЛКИ БЕСПЛАТНЫЕ ЮР. КОНСУЛЬТАЦИИ

Раздел квартиры: при разводе или после развода

Вопрос о юридической судьбе совместно нажитого можно решить в любой из указанных периодов времени. Это можно сделать и до официального расторжения брака, и даже тогда, когда процесс уже был начат, например, после подачи искового заявления о прекращении брака. Закон отдает этот вопрос на усмотрение собственников.

Обратимся к закону. Пункт 1 статьи 38 Семейного кодекс (СК РФ) » Раздел общего имущества супругов» устанавливает следующее:

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

Почему законодательство предоставляет такую альтернативу?

Недвижимое имущество может приобретаться супругами по разным сделкам: с ипотекой и без, в рассрочку и с единовременной выплатой, на первичном или вторичном рынке. У собственников может иметься личное альтернативное жилье, а может не иметься. Супруги, не смотря на решение развестись, могут продолжать проживать в квартире, а могут жить раздельно.
Обязывать их в срочном порядке определиться означало бы подтолкнуть к самому простому, но, возможно, самому невыгодному и неудобному варианту. Например, в отсутствие предварительного согласия и одобрения банком сделки по ипотечному жилью.

Допускается в принципе не делить недвижимость даже разрыва брачных уз. В таком случае она останется в подвешенном состоянии и будет все также принадлежать супругам на праве общей совместной собственности. Возможно, это удобно для кого-то из бывших или обоих супругов.

То, как вам предстоит поделить квартиру, зависит исключительно от ваших общих или отдельных интересов и следует решать в зависимости от конкретных обстоятельств.

Советы адвокатов

Если же вопрос, когда лучше делить недвижимость, ставится перед нашими адвокатами, юристами по бракоразводным делам, наши юристы акцентируют внимание на степени конфликтности и степени сложности имущественных взаимоотношений сторон. Чем острее конфликт, тем опаснее становится ситуация и тем быстрее следует предпринять юридические меры защиты и ограничений. Ведь форма супружеской собственности рассчитана на доверительные отношения, а при испорченных взаимоотношениях о доверии говорить не приходится. Практика показывает, что со временем споры только обостряются.
Когда речь идет о сложном разделе имущества, даже если стороны собираются делить все миром, желательно рассмотреть вопрос о разделе до развода. Причиной этого являются, например, нормы налогового законодательства, придающего статусу женатый, замужняя и разведенный правоустанавливающее значение.

Время раздела и судебные перспективы

Есть также определенные процессуальные, то есть касающиеся судебных перспектив дела моменты относительно времени раздела. В качестве примера того, на что следует ориентироваться при выборе нужного момента, можно привести следующую ситуацию.

Жена, мать двоих общих несовершеннолетних детей, обратилась с иском о расторжении брака в суд по своему месту жительства, в соответствии с привилегией, установленной ст. 29 ГПК РФ. Не смотря на то, что ответчик проживает в другом городе, иск был рассмотрен местным судом и вынесено положительное решение. После этого бывшая супруга решила подать иск на раздел имущества и обратилась опять в суд по своему месту жительства. Суд вернул ей иск и указал, что такой иск она вправе заявить только в суд по месту жительства бывшего мужа. Раздел пришлось отложить, так как у истца не было нужных средств и возможности для действия в иногороднем суде. Между тем, проблема не возникла бы, и дело по имуществу можно было бы провести в местном суде, если бы имущественные требования были заявлены одновременно с иском о разводе, что разрешает ст. 24 СК РФ.

Пункт 7 статьи 38 кодекса установил следующую важную норму.

К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

Вопросы исковой давности подробно рассматриваются на других страницах нашего сайта, например, в этой статье. Вкратце пояснение таково, что растягивать раздел на долгое время не рекомендуется.

Как делится квартира в случае развода мужа и жены

Поделить все имущество, включая квартиру, можно добровольно при наличии взаимного согласия путем заключения соответствующего соглашения либо через брачный контракт.

Можно заключить соглашение только по одному объекту недвижимости, оставив остальное нажитое имущество в составе совместно нажитого. Равным образом можно делить сразу все приобретенное в браке.

Данное соглашение составляется нотариусом и исключительно в соответствии с пожеланиями сторон. Муж и жена могут придерживаться принципа – каждому ровно половина, но можно и так, что некоторое имущества передается только одному из них, другой же не получает ничего.

Подробнее о содержании и форме данной сделки.

При отсутствии взаимопонимания раздел имущества происходит через суд. Обратиться в суд несогласный супруг может также до развода, параллельно разводу или после. Выбор в данном случае осуществляет несогласный супруг. Допускается подать заявление и о расторжении брака и о разделе недвижимого имущества в одном иске.

По требованию жены, мужа недвижимость может быть арестована и никто из них не сможет своевольно распорядиться ею до окончания слушания по делу.

Работа юристов по бракоразводным процессам: подробности.

Судебный спор по супружеской недвижимости в большинстве случаев завершается установлением равнодолевой собственности на общую недвижимость. Жилье – это особая категория вещей и лишение гражданина собственности на него должно иметь веские причины.

что нужно знать о процедуре, суде и медиации

Рассказываем, что делать с ипотекой, чем отличается брачный контракт от соглашения, а также как экс-супругам может помочь медиация

Фото: Dmytro Zinkevych/shutterstock

Во время развода одной из главных проблем экс-супругов является раздел их имущества. Для того чтобы понять, кому и что положено по закону, необходимо учесть множество аспектов. Юристы и нотариусы рассказали, какая собственность считается неразделимой, что делать с ипотекой, чем отличается брачный контракт от соглашения, какое имущество разделить не получится, а также как экс-супругам может помочь медиация.

Эксперты в этой статье

Совместная собственность

Основные положения раздела собственности бывших супругов при разводе указаны в Семейном кодексе Российской Федерации. Все, что приобретено супругами в браке в результате возмездных сделок, является их совместной собственностью. Исключением считается имущество, которое один из супругов получил в результате безвозмездных сделок — дарения, наследства или приватизации, а также если супруги заключили брачный договор, пояснила Ольга Балбек, главный юрист сети офисов «Миэль». Она уточнила, что если один из супругов приобрел квартиру до брака, то она является его собственностью. Однако если жилье приобретено в рассрочку или ипотеку, а выплаты производятся в период брака, то второй супруг может претендовать на это имущество при его разделе.

Читайте также:

Кто оценивает имущество

За многие годы брака бывает непросто оценить совместно нажитое имущество. Супруги зачастую вкладывают большие деньги в ремонт квартиры или даже самостоятельно возводят загородные дома. «Конечно, если вопрос решается миром, то стороны определяют стоимость нажитого имущества самостоятельно. Но если между бывшими мужем и женой идет спор, то заказывается оценка недвижимости. Для этого необходимо пригласить специалиста в официальной оценочной компании», — рассказала юрист.

Ипотека

Если супруги разводятся, но у них есть квартира, по которой выплачивается ипотечный кредит, то они должны определить по соглашению сторон либо в судебном порядке, за кем остается данный объект недвижимости и кто продолжит выплачивать кредит. «В этом случае необходимо обратиться в банк о возможном изменении кредитного договора. Также они могут выделить доли во владении квартирой и после этого разделить кредит», — поясняет Бальбек. Если стороны не смогли договориться, кому останется квартира, и распределить обязанности по выплате ипотеки, то им придется обратиться в суд. Возможности раздела имущества супругам при разводе в суде также нужно согласовывать с банком, кроме случаев, когда эти варианты уже были учтены при выдаче кредита — например, условия брачного договора.

Читайте также:

Брачный договор

Брачный договор — действенный способ урегулирования имущественных отношений. Заключить брачный договор можно до государственной регистрации брака и в любое время после регистрации брака, но до момента развода. Брачный договор часто позволяет избежать корыстных и нечестных действий супругов в отношении недвижимого имущества. «Бывают ситуации, когда не сами супруги, а другие лица настаивают на заключении между супругами данного договора. Например, у нас был случай, когда отец женщины, состоящей в браке, хотел приобрести для нее квартиру. Он настоял на заключении брачного договора между дочерью и ее супругом, в котором было зафиксировано, что супруг не будет никаким образом претендовать на это жилье. Впоследствии эта пара действительно рассталась, но, благодаря брачному договору, купленная для женщины квартира осталась полностью в ее собственности», — комментирует юрист.

Пример брачного договора

Соглашение о разделе

Соглашение о разделе имущества заключается как в период брака, так и после его расторжения. «Оно касается только имеющегося у супругов имущества. Такое соглашение, как и брачный договор, избавляет супругов от затяжной и затратной судебной процедуры, позволяя решить финансовые и имущественные вопросы быстро и эффективно», — рассказала Екатерина Лексакова, член комиссии Федеральной нотариальной палаты.

Регистрация

Разведенного супруга (супругу) не всегда можно снять с регистрации без его согласия. «В случае нежелания зарегистрированного лица сняться с регистрационного учета собственнику квартиры, желающему снять зарегистрированное лицо с учета, предстоит доказать в суде, что зарегистрированное лицо перестало быть членом семьи собственника или фактически не проживает и не оплачивает коммунальные платежи. Однако человека нельзя выписать из квартиры, если на момент приватизации данного жилого помещения он отказался от приватизации в пользу других собственников», — комментирует Бальбек. Она пояснила, что в таком случае за этим гражданином сохраняется пожизненное право пользования данным помещением.

Неразделимая собственность

Не всю недвижимость можно поделить поровну или вообще поделить при разводе. Нельзя разделить недвижимость, купленную до брака одним из супругов, подаренную до или во время брака одному из супругов, перешедшую по завещанию либо отданную в наследство, уточнила юрист. По ее словам, также не получится разделить квартиру, приватизированную только на одного из супругов во время брака. Однако если второй супруг отказался от приватизации в пользу других собственников, то его нельзя снять с регистрационного учета и за ним сохраняется пожизненное право пользования данным жилым помещением. Также при разводе нельзя разделить неприватизированную жилплощадь. Разделить квартиру, которая принадлежит супругам на основании договора социального найма, можно только путем обмена, резюмировала эксперт.

Читайте также:

Нотариальное удостоверение

Часто семейные пары обращаются к юристам, которые обещают помочь им с составлением брачного договора или соглашения о разделе имущества. Но эти документы не имеют никакой силы не только потому, что часто там встречаются пункты, которые противоречат российскому законодательству, но и потому, что и брачный договор, и соглашение о разделе имущества подлежат обязательному нотариальному удостоверению, комментирует Лексакова. По ее словам, нотариус всегда поможет составить грамотный и подробный документ, который в полной мере устроит обоих супругов. Он также разъяснит сторонам правовую суть сделки, проверит волеизъявление сторон, проследит за тем, чтобы условия договора не ущемляли и не были кабальными ни для одной из них, поясняет член ФНП.

Медиация

Недавно появился и набирает популярность институт медиации, который помогает урегулировать конфликты мирно и эффективно, не прибегая к судебным разбирательствам. Для этого разводящиеся супруги подключают третью сторону — медиатора, который помогает им найти компромисс, поясняет Лексакова. По ее словам, заключенное медиативное соглашение, удостоверенное нотариусом, имеет силу исполнительного документа. То есть если одна из сторон не будет выполнять свои обязательства, соглашение дает возможность прибегнуть к процедуре исполнительного производства, минуя суд, объясняет эксперт.

Суд

Существует только два способа разделить имущество: судебный и через нотариуса. Однако нотариус работает в области бесспорной юрисдикции, поэтому если договориться мирно (даже с помощью медиатора) не удалось, сторонам придется идти в суд, поясняет член ФНП. Она подчеркнула о необходимости учитывать, что оплата госпошлин и расходы на представителей сторон в суде в итоге оказываются куда выше, чем оплата нотариального тарифа.

Читайте также:

Как делятся «наследственные» метры при разводе?

Спорные моменты при разделе недвижимого имущества супругов, приобретенного на деньги, которые один из них получил от продажи своего наследства

Верховный Суд – о разделе имущества супругов

В конце сентября Верховный Суд РФ в очередной раз напомнил нижестоящим судам, как правильно делить недвижимое имущество супругов, которое приобретено на личные средства одного из них, полученные в наследство или в дар (Определение ВС РФ от 22 сентября 2020 г. № 41-КГ20-10-К4).

Дело дошло до ВС РФ из-за ошибок судов апелляционной и кассационной инстанций. Верховный Суд согласился с правильностью выводов суда первой инстанции, который принял сторону супруга. Мужчина получил в наследство квартиру и продал ее, после чего вырученные от продажи деньги вложил в покупку новой квартиры для своей семьи за ту же сумму. Позже супруги решили развестись. Так как квартира была оформлена на супругу, бывший муж обратился в суд с требованием о разделе имущества и признании квартиры, купленной на деньги от продажи наследства, своим личным имуществом.

В подобных бракоразводных процессах результат зависит от доказательств происхождения капитала. В данном споре доказательства получения наследства, небольшой промежуток времени между продажей полученной квартиры и приобретением новой, совпадение цен квартир сыграли важную роль в принятии судом решения в пользу мужа.

Супружеские споры с усложнениями

Не все дела имеют такие явные обстоятельства, как в упомянутом споре. Чаще встречаются случаи, когда доказать причинно-следственную связь между происхождением капитала и вложением его в общее имущество супругов ох как непросто. Как правило, люди имеют дело с наличными деньгами, общим бизнесом и внешними факторами, заставляющими не «афишировать» свой доход или оформлять имущество на одного из супругов. Или люди попросту не придают значения этим обстоятельствам и смешивают доходы, после чего на уже обезличенные средства покупают жилье.

Позаботиться о разрешении спора в свою пользу можно как до его возникновения, так и после

Облегчить разрешение спора между супругами поможет брачный договор. В нем можно закрепить стоимость имущества, которое является личной собственностью одного из супругов; определить, какое имущество и при каких условиях перейдет тому или иному супругу; указать размер имущества, полученного в наследство или в дар, средства от продажи которого вложены в совместно нажитое (как составить брачный договор и будет ли он работать – читайте в статье «Брачный договор перестал быть прерогативой миллионеров»).

9 простых шагов — Wonderzine

Определите, на что вы претендуете

Руководствуйтесь тем, что по закону супругам полагается по половине от имущества, нажитого в браке. Это значит, что всё то, что принадлежало вам до свадьбы, остаётся при вас. Также при вас остаётся имущество, приобретённое в результате безвозмездных сделок — то есть, например, перешедшее по наследству или переданное по договору дарения. Обратите внимание: если квартиру после свадьбы вам подарили ваши родители, но оформили это через договор купли-продажи, а не дарения, то экс-супруг или супруга имеет право претендовать на половину. Неделимыми являются личные вещи — как ваши, так и ваших детей. То есть ваша одежда, ноутбук (если им пользуетесь только вы), смартфон останутся с вами. Личные вещи детей — одежда, книги, игрушки, компьютер — остаются с ними и, соответственно, с тем родителем, с которым они будут жить. К сожалению, бриллианты и другие предметы роскоши не считаются за личные вещи, так что их придётся делить.

Неимущественные права не делятся: если кто-то из вас, например, писатель, то он и будет получать авторские отчисления, а развод на это никак не повлияет. Совместно нажитое имущество (всё, что купили во время брака: недвижимость, автомобили, бытовая техника и даже собаки и кошки) подлежит разделу. Так же как и заработанные обоими супругами денежные средства, хранящиеся в банке. Понятное дело, что разделить квартиру или машину пополам проблематично, поэтому часто объект переходит одному из супругов, а он выплачивает второму половину стоимости.

Имейте в виду, что датой начала проживания в браке является, разумеется, дата свадьбы, а вот датой окончания является дата фактического окончания совместного проживания и ведения совместного хозяйства. То есть если вы фактически разъехались с супругом задолго до формального развода, то именно это и считается датой окончания брачных отношений.

В некоторых случаях (перечислены в ст. 39 Семейного кодекса) суд может решить, что одному из супругов положено больше половины совместно нажитого имущества. Например, если у одного из супругов два и более несовершеннолетних детей или если второй супруг во время проживания в браке не получал доход по неуважительным причинам. Неуважительные причины должны быть вескими — то есть человек не просто не работал, а не работал и состоял на наркологическом учёте или сидел в тюрьме. В любом случае, насколько отступить от привычного разделения имущества поровну, будет решать суд, но вы можете предложить свой вариант.

Как разделить стоимость дома при разводе

Когда пара разводится, у них есть три основных варианта, что делать с собственным домом. Независимо от того, какой вариант они выберут, первым делом нужно определить стоимость дома. Самый надежный способ — получить оценку, а еще лучше — две.

Даже в случае мирного развода для каждого супруга будет разумным заказать оценку, говорит Мэри Баллин, сертифицированный специалист по финансовому планированию и консультант по работе с клиентами компании Mosaic Financial Partners из Уолнат-Крик, штат Калифорния.По ее словам, получение двух оценок защищает обе стороны, поскольку маловероятно, что две оценки будут одинаково неточными.

После того, как супруги, разводящиеся с домом, соглашаются со стоимостью дома, они вычитают сумму своей задолженности. Результат — их равенство.

Знаете, сколько стоит ваш дом?

NerdWallet может показать вам, сколько стоит ваш дом, и сообщить вам об изменениях с течением времени.

Как делится собственный капитал при разводе?

Есть три основных способа обращения с домом:

Продать дом и разделить выручку.
Оба бывших супруга временно держат дом.

Шон Лимон, сертифицированный финансовый аналитик по разводам и основатель веб-сайта «Развод и ваши деньги», советует взвесить все варианты. Вот три основных варианта:

Вариант 1: Продать дом и разделить выручку

Самый простой способ разделить собственный капитал — продать дом. После того, как пара погасит ипотечный долг, заплатит налоги и расходы, связанные с продажей, они поделят оставшиеся деньги.

Продавая дом, двум бывшим будет легче распутать жизни друг друга, говорит Баллин.

Вариант 2: Один бывший сохраняет дом

Лучший способ для одного супруга стать единственным владельцем — это рефинансировать ипотеку. Рефинансирование служит трем целям:

Оно исключает другого супруга из ипотеки, так что дом больше не является совместно удерживаемым активом.
Выплачивает непогашенную ипотечную задолженность, заменяя старую ипотеку новой.
Это освобождает денежные средства для выкупа доли в капитале другого бывшего.

При рефинансировании разведенный владелец обычно должен претендовать на получение ипотеки на основе одного дохода. Это может быть сложно, если пара изначально имела право на ипотеку на основе двух доходов. Иногда нереально ожидать, что одна бывшая супруга сможет позволить себе дом, говорит Элизабет Роуз, менеджер отделения Movement Mortgage в Далласе.

«Лицо, владеющее домом, должно выкупить долю бывшего в капитале дома.

«Я бы порекомендовал обоим людям, независимо от того, вежливы они или нет, решить эту проблему заранее», — говорит Роуз. «Вам нужно точно знать: может ли другой человек соответствовать требованиям?» Единственный владелец должен иметь подходящее соотношение долга к доходу.

При таком выкупе «должно быть соглашение о стоимости», — говорит Роуз. Вот почему важна оплата более чем одного отчета об оценке общего назначения или GPAR.

Вариант 3: Оба держат дом

Иногда не время для продажи дома.Может быть, пара, которая скоро расстается, должна больше, чем стоит дом. Или они не могут позволить себе отдельные дома, поэтому они продолжают жить в одном доме. Или один из супругов переезжает, но платит ипотеку, пока дети учатся в школе.

Чаще всего дети являются причиной того, что супружеская пара сохраняет совместную собственность, говорит Баллин. В конце концов, пара обычно продает дом или один бывший выкупает долю другого.

Сколько у вас средств?

Вот упрощенный пример того, как можно распределить собственный капитал.

Супруги должны 100 000 долларов за дом, оцененный в 400 000 долларов. Это означает, что их собственный капитал составляет 300 000 долларов (стоимость дома за вычетом 100 000 долларов США). Если они разделят эквити поровну, у каждого из них будет по 150 000 долларов. Человеку, который держит дом, понадобится ипотечный кредит в размере 250 000 долларов:

100 000 долларов, чтобы взять на себя непогашенный остаток по кредиту
Плюс 150 000 долларов, чтобы выкупить половину капитала бывшего

Итак, в этом примере бывший кто покидает дом, получает 150 000 долларов, не имеет ипотечного кредита и не имеет доли в будущем капитале дома; а бывший владелец дома имеет 150 000 долларов в капитале, ипотеку на 250 000 долларов и будущую стоимость дома.

Проявите творческий подход

Каждый из вышеперечисленных сценариев — продажа дома, сохранение дома, покупка одного бывшего супруга другого — имеет свои вариации. Известно, что супруги довольно изобретательны в том, как разрывать узы.

Например, вместо того, чтобы платить друг другу наличными, бывшие могут обмениваться активами, такими как пенсионные фонды или даже автомобили, говорит Лимон. Ключ к успешному исходу — с самого начала держать все возможности открытыми, когда дело касается дома.

«Не думайте, что вам придется продать его или оставить себе, или что-то еще, — говорит Лимон. «Просто выясните, какие у вас есть варианты, чтобы вы могли принять наилучшее долгосрочное финансовое решение».

Раздел недвижимости при разводе: 3 основных варианта

Ежегодно в стране происходит примерно 800 000 разводов, и вы не одиноки в расставании с партнером — или в принятии решения о том, как то, что когда-то было «нашим», переходит в «ваше» и мой.»

Раздел недвижимости при разводе добавляет стресса к и без того стрессовому жизненному событию, потому что собственность, особенно приобретенная вместе, может стать основой отношений.

«Это стабильность. Это безопасность, ощущение, что с вами все будет в порядке, потому что у вас есть крыша над головой », — сказал Дэвид Дорман, ведущий агент по недвижимости в Орландо, штат Флорида, который регулярно помогает разводиться с клиентами с их имущественными потребностями.

Хотя законы о разводе различаются в зависимости от штата, эксперты по недвижимости и финансам говорят, что существует три основных способа разделения собственности при разводе:

Обе стороны продают его и делят капитал
Одна сторона выкупает другую
Обе стороны соглашаются отложить продажу на более поздний срок

Здесь мы собрали наиболее важные моменты для каждого маршрута.

Источник: (Camille-Kmile / Unsplash)

Вариант 1: Продать дом и разделить капитал

Разделение выручки от продажи справедливо для всех сторон может помочь покрыть первоначальный взнос за новый дом, помочь бывшему переехать в другое место — и просто предоставить вам обоим «чистый лист». Звучит просто — при условии, что дом находится в семейной собственности.

«Если один человек купил дом до свадьбы, об этом даже не могло быть и речи», — сказал Шон Лимон, сертифицированный финансовый аналитик из Далласа, штат Техас, в течение 10 лет специализирующийся на вопросах развода и ведущий популярный подкаст «Развод» и ваши деньги.”

Большинство штатов являются «штатами общего права собственности», что означает, что собственность, которую приобрела одна часть супружеской пары, принадлежит полностью и единолично этому лицу, если только титул или документ не зарегистрированы на имена обоих людей.

Калифорния, Аризона, Нью-Мексико, Невада, Айдахо, Вашингтон, Техас, Висконсин и Луизиана являются штатами «общественной собственности», что означает, что все активы и долги, приобретенные во время брака, в равной степени принадлежат обоим супругам. Любые активы, приобретенные до брака, считаются отдельной собственностью, если один из супругов не передает право собственности другому супругу.

Судья может приказать разводящейся паре продать дом, чтобы покрыть непогашенные долги и другие расходы, и в этом случае у вас обоих останется меньше капитала для разделения. Кроме того, в зависимости от законов о собственности и приусадебных участков в вашем штате, у вас может возникнуть ситуация, когда вы разделяете только процент от доходов дома — например, вы владели домом до свадьбы, но вы оба внесли свой вклад в ремонт.

«Дело не в соотношении пятьдесят на пятьдесят», — заметил Дорман.

Если выручка от продажи дома является частью вашего урегулирования бракоразводного процесса, вы не сможете завершить развод до тех пор, пока дом не будет продан.

Соображения для этого маршрута:

Думайте о своем доме не как о физической структуре, а как о части всей вашей финансовой картины. «Это просто числа на листе бумаги», — сказал Лимон. «Вы смотрите на картину в целом и прикидываете, кто какие деньги получит. Как вы к этому доберетесь, зависит от вас «.
Пройдите профессиональную оценку дома, чтобы и вы, и ваш бывший знали, сколько стоит дом, и, вероятно, его можно будет купить на рынке.
Проконсультируйтесь со своими адвокатами по разводам о том, какие активы доступны, что, по вашему мнению, вы должны, и как прийти к приемлемому решению.«Если вам нужно разделить, скажем, четверть отремонтированной спальни, возможно, вы сможете достичь компромисса, торгуя другими активами, такими как деньги из пенсионного фонда», — сказал Лимон.
Поговорите с агентом по недвижимости или поверенным по недвижимости, который может подготовить предварительное заключительное заявление и рассказать вам о том, что можно разделить после закрытия, если дом будет продан по определенной цене. Люди склонны забывать, что продажа дома связана с дополнительными расходами, такими как страхование титула и комиссия за передачу права собственности на дом, и развод имеет тенденцию запутывать, кто за них платит.

«Вам нужно четко указать, кто за что платит и как это распространяется», — сказал Дорман. «Но вы не хотите говорить о гипотетических цифрах».

Вариант 2: одна сторона выкупает другую

Выкуп обычно совпадает с рефинансированием первоначальной ипотечной ссуды. Бывший, желающий купить дом, подает заявку на новую ссуду на свое имя, взяв в долг достаточно денег, чтобы выплатить предыдущую ссуду и задолженность другому супругу.

Однако возникает ключевой вопрос: может ли тот, кто владеет домом, позволить себе его рефинансирование.«Многие люди должны поговорить с ипотечным кредитором раньше, чем позже», — сказал Лимон. «Это может очень сильно повлиять на ваши варианты».

Если бывший, который хочет сохранить дом, работал только неполный рабочий день или не работал вообще, кредитор может не посчитать такой уровень дохода достаточным. «Многие люди начинают с того, что хотят выкупить другую, и понимают, что не могут этого сделать, и в конечном итоге все равно продают», — сказал Дорман.

Соображения для этого маршрута:

Поговорите с ипотечным кредитором о возможности рефинансирования для бывшего, который намеревается остаться в доме.
Поработайте с агентом, который имеет опыт помощи в разводе клиентов. Агенты, имеющие статус специалиста по разводам, будут хорошо разбираться в том, как обращаться с дополнительными коммуникациями, законами о разделе имущества, эмоциональными конфликтами и другими сложностями при продаже дома для развода.
Тот, кто планирует переехать, также должен поговорить с агентом по недвижимости, чтобы оценить, что он или она может позволить себе в разумных пределах, добавил Лимон.
Пусть ваши адвокаты по бракоразводным процессам или поверенный по недвижимости ознакомятся с соглашением, в котором указывается, как каждой из сторон будет выплачиваться оплата.

Что касается последнего пункта, Дорман работал с супружеской парой, которая разводилась мирно, и разводилась сама. Бывшая жена выкупила бывшего мужа, а потом решила продать дом; однако, основываясь на формулировках указа о разводе, адвокат титульной компании сказал, что бывшему мужу причитались дополнительные деньги.

«Это почти задержало закрытие, — сказал Дорман. «К счастью, адвокат смог составить приложение, а муж и бывшая жена были достаточно друзьями, чтобы заставить его подписать отказ, в котором говорилось, что он уже получил свои деньги.”

Источник: (inanc avadit / Unsplash)

Вариант 3: Вместе владеть домом на данный момент, а затем продать его позже

Хотя это и необычно, это происходит, когда обе стороны соглашаются продать дом в какой-то момент в будущем, потому что сделать это сейчас вызовет слишком много потрясений. Возможно, у них есть дети, и они согласятся продать их, когда дети закончат школу, что будет более естественным переходом. «Они включили это в свои документы по урегулированию споров, — сказал Лимон. «Это имеет больше смысла с точки зрения жизни.”

Убедитесь, что тот, кто платит ипотеку, не пропустит платеж, который может повлиять на вас обоих в будущем.

Вы также захотите взвесить, как это решение повлияет на вашу способность иметь право на освобождение от налога на прирост капитала, когда придет время продавать свой дом. Каждый из вас и вашего супруга может исключить первые 250 000 долларов прибыли от продажи вашего дома при условии, что вы соответствуете «тесту на право собственности» (оба человека владеют домом) и «тесту на использование» (который вы жили в доме два из пяти лет до продажи) независимо от вашего семейного положения.

Проблема в том, что… если предположить, что один из супругов планирует съехать, несмотря на договор о совместном владении, тот, кто покинет дом и больше не использует его в качестве основного места жительства, может потерять свою часть прибыли, когда придет время продавать, эффективно сокращая исключение с 500 000 до 250 000 долларов.

Соображения:

Проконсультируйтесь с юристом, чтобы подробно описать, как будет обрабатываться ипотека, если собственность принадлежит обоим именам, и когда нужно исключить бывшего из ипотеки.«Во многих случаях это делается просто путем преобразования документа в акт о прекращении права требования, но вы должны убедиться, что это сделано правильно, — сказал Дорман.
Вам также может потребоваться помощь специалиста по налогам, имеющего опыт развода, который может объяснить влияние налогов на проценты по ипотеке и налога на прирост капитала, если вы продаете до развода или позже.

Как бы вы ни разделили то, что было вашим семейным домом, знайте, что профессионалы в вашем углу не имеют эмоциональной заинтересованности в ситуации.Они там, чтобы помочь вам, чтобы вы и ваш бывший могли оценить преимущества и недостатки каждого варианта, чтобы вы могли решить, как лучше всего закончить эту главу и начать новую.

Источник изображения заголовка: (Africa Studio / Shutterstock)

Как разделить дом при разводе [Обновление 2019]

Скорее всего, ваш дом — это самый ценный актив, который вы приобрели в браке. Таким образом, один из самых больших вопросов — как вы относитесь к разделу дома при разводе ?

Многое зависит от того, насколько оценили дом, включая рыночные условия и продолжительность владения, и это лишь некоторые из них.

В отношении чего-то столь важного вам нужно быть осторожным с тем, как вы решите действовать, и понимать последствия своих решений, прежде чем выбирать, что делать.

Какие варианты оценки вашего дома при разводе?

Есть несколько способов определить стоимость дома, что является первым шагом в определении того, с каким капиталом вы будете работать при сплите.

Ниже приведены наиболее часто используемых методов :

аттестация
мнение брокера о цене
сравнительный анализ рынка
Налоговая оценка имущества
(т.е. Zillow или Redfin)

Некоторые из них лучше других, но все они могут быть использованы в зависимости от того, чего вы хотите достичь.

Полная оценка опытным и квалифицированным оценщиком предоставит вам наиболее полный и точный анализ.

Если вы в конечном итоге сохраните семейный дом и вам необходимо его рефинансировать, имейте в виду, что каждый кредитор требует собственной оценки. Итак, если у вас есть оценка для определения стоимости дома с точки зрения справедливости, она может или не может быть использована в будущем.

Ценовое заключение брокера (BPO) — это отчет, созданный агентом по недвижимости, брокером или оценщиком.

Сравнительный анализ рынка (CMA) также проводится брокером по недвижимости. CMA и BPO похожи. В обоих указана ориентировочная стоимость имущества. CMA отличается тем, что он больше ориентирован на сопоставимые продажи местной недвижимости и использует эту информацию для оценки стоимости вашего дома.

Оценка налога на недвижимость используется округом или налоговым агентством для определения размера ваших налогов на недвижимость.Он менее точен, чем другие методы, поскольку значения оценки не обновляются часто. Это означает, что сумма стоимости имущества, используемая для расчета налога на имущество, может не служить хорошим индикатором текущей рыночной стоимости вашего дома.

Хотя они доступны как ресурс, большинство профессионалов не рекомендуют использовать онлайн-калькуляторы, такие как Zillow или Redfin. Они не всегда указывают на истинную ценность дома, потому что не всегда принимают во внимание все элементы дома, которые могут добавлять или уменьшать ценность.

Возможные недостатки полной экспертизы.

Некоторые люди советуют вам не использовать оценку, которая проводится для целей ипотеки, потому что это может быть более низкая стоимость, поскольку эту оценку заказывает банк или кредитор.

Но существует мало свидетельств того, что это действительно так. Оценка финансирования недвижимости может быть как более высокой, так и более низкой, чем оценка, полученная вами при разводе.

Что касается недостатков, один из супругов может захотеть получить более высокую стоимость, если они откажутся от дома в качестве актива и его выкупят.Если супруг собирается сохранить собственность и выкупает свою супругу, это работает в их пользу, если дом оценивается по более низкой цене.

Еще одним недостатком является то, что полная оценка может быть дорогостоящей. Для дорогостоящей недвижимости нередко бывает оценка стоимости от 499 до 1500 долларов.

Вам также может не потребоваться полная оценка, потому что это потребует полной проверки и пошагового руководства. Если в вашем доме есть неровности или недостатки, которые могут повлиять на сумму оценки, которую вы надеетесь получить, подумайте о поиске других вариантов.Сравнительный анализ рынка или мнение брокера о ценах в большинстве случаев не включают пошаговое руководство оценщика.

После того, как вы согласитесь, сколько стоит дом, следующим шагом будет определение собственного капитала.

Собственный капитал рассчитывается как таковой: возьмите любые текущие залоговые права на собственность и вычтите из ее стоимости.

Залог может быть любым, связанным с имуществом, которое является прямым дебетом капитала.Это может включать такие вещи, как HELOC, первый остаток по ипотеке или даже аренда солнечных батарей или солнечные ссуды для солнечных батарей.

После того, как вы определили стоимость и вычли все залоговые права, оставшаяся сумма является капиталом в собственности.

В некоторых случаях супруг может также владеть отдельным имущественным интересом, возможно потому, что он владел домом до брака. Не исключено, что в результате может произойти сокращение долевого участия в совместном владении.

Когда будут определены доли чистого капитала обеих сторон, тогда капитал будет разделен в соответствии с законами о разделе активов штата, в котором происходит развод.

Есть ли имущественные права на дом?

Помимо ипотеки или HELOC на собственность, многие люди хотят знать, есть ли другие залоговые права. Если да, то как получить информацию?

Вы можете начать с запроса официального отчета о праве собственности в титульной компании. Отчет о праве собственности будет содержать полную, точную и актуальную цепочку прав собственности на собственность.

Отчет о праве собственности может быть получен ипотечным брокером, имеющим существующие отношения с титульной компанией.Брокер может получить отчет о праве собственности и передать его супругам, либо супруги могут напрямую обратиться в компанию, занимающуюся правами собственности.

Вы можете получить отчет о титуле по цене от 70 до 275 долларов в зависимости от титульной компании. Или, если вы работаете с консультантом по ипотеке при разводе, они могут обратиться в титульную компанию и получить ее бесплатно. Риэлторы также должны иметь доступ к титульным компаниям, чтобы получить копию отчета о праве собственности для супругов.

Если ваша цель — подать заявку на финансирование в рамках развода, вы можете запланировать использование того, кого вы собираетесь использовать для услуг условного депонирования / ипотеки.Таким образом, это делается через единое целое.

Второй вариант определения наличия залогового права — получение отчета о профиле собственности.

Профиль собственности — это краткая сводная версия отчета о заголовке. Он должен совпадать с заголовком отчета, но поскольку он создан на основе другого документа, он не всегда может быть точным.

Важность вашей доли в капитале

Ваша доля в капитале — это, по сути, остаток на вашем счете .

Итак, если собственный капитал в собственности составляет миллион долларов, и вы находитесь в государстве с общественной собственностью, например в Калифорнии, теоретически вы и ваш супруг (а) имеете собственный капитал по 500 000 долларов каждый.

Это не ликвидный актив, но в какой-то момент он может быть конвертирован в наличные путем продажи недвижимости или выкупа дома. Оба эти метода — хорошие способы разделить дом и получить свои деньги.

Способы разделения капитала в вашем доме

Наиболее распространенный способ разделения капитала — продажа дома и разделение выручки.

Вам нужно будет учесть некоторые расходы, такие как комиссия за недвижимость, налог на прирост капитала и другие вещи, например, получение чистой доли после продажи.

Если вы собираетесь продать дом, хорошая новость заключается в том, что вам действительно не нужно договариваться о его стоимости, потому что рынок определит это за вас. За что продается дом, такова его стоимость.

Итак, нет причин проводить оценку, если только вы не знаете, что стоимость будет фактором при принятии решения о том, продавать дом или удерживать его.

Другой вариант разделения капитала заключается в том, чтобы один супруг оставил дом, а другой супруг был выкуплен. Супруг, сохраняющий собственность, должен найти способ получить его справедливую долю в капитале.

Используя один миллион долларов в качестве примера суммы собственного капитала, каждый супруг может иметь право на получение 500 000 долларов. Лицо, сохраняющее дом, должно найти способ выплатить другому супругу их долю в капитале в размере 500 000 долларов.

Это можно сделать несколькими способами.

Если в браке есть другие ликвидные активы, вы можете передать эти активы другому супругу в счет суммы выкупа в размере 500 000 долларов. Вы можете использовать автомобили, ювелирные изделия, предметы коллекционирования, пенсионные счета или другие активы.

Другой способ выплатить супругу — это рефинансировать имущество. Это позволяет супругу забрать лишние деньги и использовать их как часть выкупа.

Если вы владеете домом, допустим, вы согласились на определенную сумму выкупа, но у вас нет других активов для покрытия этой суммы.Способ получения доходов от собственности — рефинансирование.

Это ничем не отличается от того, когда вы впервые купили недвижимость и предоставили ссуду. Вы прошли через процесс ипотеки. Рефинансирование — это еще один процесс ипотеки, который позволит вам снять достаточно средств, чтобы выполнить свои обязательства перед супругом.

Другие аспекты рефинансирования с выплатой наличных при разводе

Если вы договорились о том, как разделить капитал в вашем доме до завершения развода, и хотите вывести наличные сейчас, до урегулирования, будет небольшое увеличение процентной ставки по ипотеке в результате вытягивания наличными вне собственности.

Способ избежать повышения процентной ставки при выводе наличных — это рефинансирование после окончательного развода.

После окончательного развода вы можете вывести капитал из дома, и до тех пор, пока эти деньги будут поступать непосредственно вашему бывшему супругу через условное депонирование в рамках этого рефинансирования. Если это предусмотрено вашим мировым соглашением, кредитор не будет наказывать вас за получение наличных. Это потому, что технически вы не снимаете наличные. Вы покупаете недвижимость у супруга.

Отсрочка продажи — еще один вариант, который следует учитывать при разделении дома

В некоторых случаях есть причины, по которым кто-то не продаст дом.

У них может не быть возможности рефинансировать собственность, или они не продадут ее, потому что, как родители, они согласились оставить детей в доме. Всегда есть возможность сохранить совместное владение после развода.

Вы можете отложить вопрос о том, как разделить поступления от капитала, на более позднюю и более удобную дату.У вас по-прежнему есть возможность продать недвижимость напрямую или попросить одного супруга выкупить другого, когда это имеет больше смысла.

Кто получает дом при разводе? (Руководство на 2021 год)

Ваш дом может быть самым большим активом, который вам придется разделить при разводе. Это означает, что это может быть громоотвод для споров, и выяснить, как разделить его по справедливости, может быть непросто.

Итак, как вы решаете, кому достанется дом?

Здесь играет роль ряд факторов.

Давайте подробнее рассмотрим проблемы и некоторые возможные решения, которые могут сработать в вашей ситуации.

Это супружеская (общественная) собственность или раздельное имущество?

Прежде чем вы решите, кому достанется дом при разводе, вам нужно ответить на несколько основных вопросов. Первый из них — кто им владеет. В большинстве случаев оба супруга могут претендовать на долю собственности. Но так бывает не всегда.

Самый чистый из всех сценариев — если вы поженились, затем вместе купили дом и живете в государстве, являющемся общественной собственностью.В этом случае значение относительно легко определить. Каждый супруг будет иметь право на получение 50% капитала.

Итак, если вы поженились, вместе купили дом, и теперь он стоит 1 миллион долларов, то каждый из вас будет иметь право на 500 000 долларов.

Но жизнь и разделение дома при разводе не всегда так банальны. Есть несколько штатов, в которых при разводе действуют правила общинной собственности. Подавляющее большинство — это государства со справедливым распределением.

В состоянии справедливого распределения раздел собственности более сложен.Либо вы можете договориться со своим супругом о том, как разделить активы, либо суд решит этот вопрос за вас.

Справедливое распределение означает, что суды будут стараться быть справедливыми при разделе дел, но это не всегда означает, что каждый из супругов получит 50% этих активов.

Еще больше осложняет ситуацию то, что один из супругов владел домом до брака. Если этот супруг предпримет определенные шаги, чтобы сохранить дом в качестве отдельного актива во время брака, то он или она получит право сохранить дом в случае развода.

Но чаще всего, когда два домохозяйства становятся одним, активы смешиваются. Если супруг (а) переезжает и начинает вносить взносы для выплаты ипотеки и содержания дома, то дом может стать семейным активом.

Как вы могли догадаться, распутать право собственности и намерения, а также уравновесить дом как актив с другими активами в браке, может быстро стать сложным.

В некоторых случаях, чтобы избежать ссоры, супруг может согласиться отказаться от своей доли в доме в обмен на большую долю в другом значительном активе.Во многих случаях это большая доля пенсионного счета.

Кто решает, кому достанется дом при разводе?

Это довольно просто.

Либо вы и ваш супруг можете выяснить, кому достанется дом или как он разделен, либо судья примет это решение за вас.

У обоих есть свои плюсы и минусы.

Если вы и ваш супруг (а) сумеете это понять, вы сэкономите много денег, времени и неприятностей. Помимо опеки над детьми, часто существует эмоциональная привязанность к семейному дому, и это может усложнить ситуацию до тупика.В других случаях это может привести к тотальной войне.

Главный недостаток попытки принять решение самостоятельно состоит в том, что один из супругов может оказаться в проигрыше в переговорах и в результате окажется меньше, чем они могли бы получить в противном случае. Если один из супругов обладает сильной индивидуальностью и доминирует в браке, другой супруг может оказаться в несправедливом невыгодном положении. Любая добрая воля, созданная попытками решить проблемы самостоятельно, уничтожается, когда в результате получается однобокая сделка.

Если суд принимает решение от вашего имени, значит, вы полагаетесь на незнакомца, который сделает правильный выбор за вас.Конечно, судья имеет большой опыт в этих вопросах, но нюансы развода могут не приниматься во внимание. Это станет скорее соглашением о долларах и центах.

Также велика вероятность, что юристы сыграют свою роль при принятии решения судом. Это будет стоить вам денег и времени. Если вы надеетесь на самый быстрый конец развода, это не выход.

Также может возникнуть необходимость нанять независимого оценщика или других финансовых специалистов, чтобы определить, как отчуждение дома влияет на общее соглашение об урегулировании.

Определение того, как разделен дом, никогда не является отдельным островом.

Если вы достаточно умны, разумны и достаточно хорошо ладите с супругом, то вы, вероятно, можете попытаться решить все самостоятельно. Но если вам даже намекают, что вам не нравится, как идут дела, не рискуйте. Позвоните профессионалам, чтобы они помогли вам заключить максимально выгодную и справедливую сделку.

Какие факторы принимает во внимание суд при принятии решения о том, кому достанется дом?

Как упоминалось ранее, решение о том, кому достанется дом при разводе, не происходит отдельно.Обычно это вплетено в общее мировое соглашение. Опять же, это проще в государстве общинной собственности и тем более в состоянии справедливого распределения.

Основным фактором, который рассмотрит суд, является цель дома, заявленная обеими сторонами. Если один из супругов хочет сохранить дом (возможно, чтобы продолжать воспитывать семью с меньшими нарушениями), а другой супруг хочет уйти, тогда это становится скорее математической проблемой, чем чем-либо еще.

Если ни один из супругов не хочет сохранить дом и оба хотят начать все сначала, то избавление от дома может привести к чистому перерыву.

Но когда оба супруга хотят получить дом, судья рассмотрит потребности каждой стороны и вынесет соответствующее решение. Некоторые факторы, которые могут повлиять на решение, — это вовлеченность детей, основная опека, алименты, а также возраст, состояние здоровья и доход каждого супруга.

В каждом штате действуют различные законы со списком факторов, которые судьи должны учитывать или исключать при вынесении решения по дому. Если есть спор с вашим домом, лучше проконсультироваться с юристом.Он или она будут знакомы с этими законами, чтобы их можно было применить в вашу пользу наилучшим образом.

Варианты раздела дома при разводе

В зависимости от целей и желаний каждого из супругов существует несколько способов разделения дома.

Самый чистый из них — продать дом, разделить выручку в соответствии с особенностями вашего развода и двигаться дальше.

Когда один из супругов хочет сохранить дом, может возникнуть несколько сценариев.«Внутренний» может выкупить «чужого супруга» по договорной цене и стать единственным владельцем собственности. Дом может нуждаться в рефинансировании, поэтому супругу необходимо убедиться, что они могут претендовать на получение дохода со своими собственными источниками в будущем.

Положительным моментом здесь является то, что супруг, который осуществляет рефинансирование, может взять более крупную ссуду на собственность, чтобы погасить согласованную сумму, идущую на другого супруга.

Если супруга хочет остаться в доме, возможно, продолжать воспитывать детей, тогда, если пара согласится, обе стороны все еще могут владеть домом и решить продать его позже.Такое совместное владение через отсроченную продажу дает время для решения многих других нерешенных вопросов развода и изолирует продажу до более удобного времени в будущем.

Обратной стороной этого является то, что собственный капитал в доме остается связанным, поэтому, если другой супруг хочет купить другой дом или квартиру, он может потерпеть неудачу в своих усилиях.

Вы

действительно хотите дом?

Добро пожаловать в вековую битву между сердцем и головой.

Если вы прожили в доме какое-то время, скорее всего, у вас есть бесчисленные воспоминания, связанные с этим домом.Домашние животные, дети, дни рождения, праздничные собрания, сворачивание калачиком на диване для просмотра фильмов, барбекю, семейные традиции и многие другие вещи могут стать для вас глубоким эмоциональным вложением.

Вы должны спросить себя, сколько стоят эти воспоминания, и сможете ли вы сохранить эти воспоминания, даже если вы больше не живете в доме.

Обратной стороной этого является то, что этот дом также может быть местом многих трудных времен, когда ваш брак распадался. Ссоры, вопли, крики, ночи, проведенные в слезах или во сне в другой комнате, могут быть невыносимы для вас.В некоторых случаях эмоциональная привязанность более чем уравновешивается некрасивыми воспоминаниями.

Важная причина сохранить дом — обеспечить стабильность для ваших детей. Они всегда являются невинными жертвами развода, неспособными контролировать свою судьбу до тех пор, пока не станут старше, но все же на них глубоко влияют неудачи вас и вашего супруга как мужа и жены.

Развод травмирует детей, и часто лучше попытаться минимально нарушить их жизнь, оставив их в одних и тех же школах, тех же районах, с теми же друзьями и другими знакомыми тотемами их жизни.Не всегда так получается, но это достойная цель, если вы умеете ее качать.

Одна вещь, которую нужно знать, если вам нужно выселить детей в результате развода, — это то, что дети устойчивы. На них может сильно повлиять развод, но со временем они приспособятся.

Как родитель, вы можете внести свой вклад, не ссорясь из-за дома (или любого другого семейного вопроса) перед ними. Кроме того, убедитесь, что они знают, что развод — это не их вина, и что вы будете продолжать любить их безоговорочно.

С финансовой точки зрения содержание дома может оказаться невыполнимым. Но ваше суждение может быть омрачено вашими эмоциями, и это станет опасным решением, если вы заключите сделку, с которой не можете справиться.

Если у вас нет обширных ресурсов или получение платежей по собственному желанию пугает вас до чертиков, то, насколько вы не хотите сталкиваться с фактами, вам необходимо перейти к более стабильной форме существования. -расторжение брака. Это может означать дом меньшего размера, квартиру или аренду, пока вы не поправите свои финансы.

Вы даже не можете претендовать на рефинансирование самостоятельно, что лишит вас возможности принимать решение. Другой скрытой проблемой могут быть налоговые последствия. Обязательно спросите о налоговых обязательствах, чтобы не попасть в засаду.

Сколько стоит ваш дом?

Если вы собираетесь выкупить своего супруга (или наоборот), вам необходимо определить сумму выкупа.

Для этого первым делом необходимо определить, сколько стоит ваш дом. Как вы можете видеть здесь, есть несколько способов придумать значение.

Лучший способ оценить ваш дом — это получить официальную оценку. Ваш адвокат или CDFA могут порекомендовать квалифицированного оценщика недвижимости для выполнения этой работы. В большинстве случаев вы и ваш супруг разделите стоимость этой услуги.

Пока у вас нет точной стоимости, невозможно вести серьезные переговоры.

Опять же, когда вы имеете дело с сделкой внутри дома, вы будете иметь дело со значительной суммой в долларах. Оценка — это страховой полис, необходимый для защиты ваших финансовых интересов.

Как только вы узнаете, сколько стоит ваш дом, вы можете рассчитать собственный капитал и сумму выкупа.

Кто может оставаться в доме во время развода?

Это зависит от того, что решите вы или суд.

Когда один из супругов добровольно уезжает в рамках первоначального раздельного проживания, есть большая вероятность, что это соглашение может продолжиться.

Ставки повышаются каждый раз, когда происходит домашнее насилие. В этих случаях жестокого супруга можно заставить держаться подальше от дома с помощью запретительного судебного приказа.За его нарушение они будут арестованы.

Супругу с детьми будет отдано предпочтение остаться в доме до достижения урегулирования, но не всегда. Супруг может по своему усмотрению переехать жить к родственникам или друзьям, если другой супруг решит остаться.

Когда возникает враждебность, и ни один из супругов не хочет уезжать, суд вмешивается и решает условия проживания.

Кроме того, если долгосрочная цель состоит в том, чтобы сохранить дом после развода, пребывание в доме во время разлуки также может быть наименее разрушительным вариантом.

Кто получает дом при разводе во Флориде?

Во время развода вам предстоит пройти через множество процессов. Одним из наиболее важных является разделение активов. Для большинства пар раздел имущества вызывает стресс, и часто пары задаются вопросом, кому что достанется. Хотя у вас может быть множество активов, дом иногда является самым большим активом, который пара должна разделить, и это тот актив, который вызывает ряд проблем во время бракоразводного процесса.

Общее правило собственности

Во Флориде имущество делится 50 на 50, если оно считается «семейным имуществом» — или имущество, которое было приобретено одним из супругов во время брака.Имущество вне брака, которое является имуществом, приобретенным каждым из супругов до брака, не делится поровну. Итак, если вы и ваш супруг купили дом вместе во время брака, то он рассматривается как любой другой актив и делится поровну. Но как разделить дом?

Варианты разделения дома при разводе во Флориде

Существует множество вариантов справедливого разделения дома. Как штат со справедливым распределением, Флорида делит активы в зависимости от их стоимости.Поэтому, прежде чем вы решите, как вы разделите свой дом, вы должны сначала оценить его стоимость. После оценки стоимости у вас есть несколько вариантов:

Передача собственности основному опекуну — Если у вас есть дети, родитель с детьми большую часть времени должен получить дом — если это финансово достижимый. Это в интересах детей (потому что им не придется переезжать или менять школу).
Выкуп — Супруги могут договориться выкупить друг друга.Например, если один из супругов решает сохранить дом, он может выкупить справедливую долю другого супруга (которая составляет 50 процентов оценочной стоимости), чтобы сохранить дом.
Продать дом — Если пара не может прийти к соглашению, иногда продажа дома и разделение прибыли от этой продажи — единственный способ справедливо разделить дом.

Проблемы с ипотекой

Если один из супругов сохраняет дом, имя другого супруга все еще может быть указано в ипотеке. Чтобы предотвратить это, супругу, который сохраняет дом, необходимо рефинансировать ипотеку на свое имя.В сегодняшних финансовых условиях рефинансирование не всегда возможно.

В таких ситуациях лучше всего обратиться к юристу, который займется разделом вашего семейного дома. Поверенный может помочь осуществить разделение, и в зависимости от варианта, который выберете вы и ваш супруг (а), ваш поверенный может помочь вам снять ответственность с одного из супругов, осуществить выкуп или просто продать и разделить прибыль.

Беспокоитесь о разделе активов? Свяжитесь с адвокатом по разводам штата Флорида сегодня

Если вы думаете о разводе, вам понадобится опытный адвокат по разводам из Орландо, который поможет вам с разделом имущества.Свяжитесь с юристами McMichen, Cinami & Demps сегодня. Мы предлагаем бесплатные консультации и можем обсудить ваше незавершенное дело о разводе, а также обсудить с вами процесс раздела активов.

Что происходит с домом при разводе

Развод требует от пары заключения соглашений о совместном имуществе, например о семейном доме. Но это не значит, что ваш единственный выход при разводе — продать дом.

ВЗГЛЯД
Варианты того, что происходит с домом при разводе:

Кто получит дом при разводе?

Разводящиеся супруги должны разделить свои активы в рамках урегулирования бракоразводного процесса, но то, как распределяется ваш дом (или выручка от продажи), зависит от того, когда вы приобрели дом и в каком штате вы живете.

Конечно, правила, установленные государством, в котором вы живете, применимы только в том случае, если ваше дело доходит до суда. Если вы и ваш супруг (а) договорились об урегулировании без суда, то вы можете вместе решить, что лучше для вас обоих.

Что такое семейная собственность?

Как правило, супружеская собственность включает все, что вы или ваш супруг (а) приобрели или заработали за время вашего брака. Примеры включают деньги, заработанные на работе, автомобили и дом, который вы купили вместе.

Что такое отдельная собственность?

Раздельная собственность принадлежит только одному супругу, и вопрос о том, считается ли ваш дом семейной собственностью или отдельной собственностью, может зависеть от нескольких факторов, в том числе от того, живете ли вы в государстве общей собственности или в состоянии справедливого распределения.

Что такое состояние коммунальной собственности?

В государстве общественной собственности почти все, что вы приобрели во время брака, принадлежит 50/50, включая доход, активы и долги. Есть несколько исключений, в том числе для имущества, принадлежавшего до вашего брака.

Если вы владели своим домом до того, как поженились, и имя вашего супруга никогда не добавлялось к титулу, вы сохраняете отдельное право собственности (хотя ваш супруг может иметь право на половину стоимости дома во время брака — это может быть сложно, поэтому всегда уточняйте у юриста).

Штаты с общинной собственностью включают Аризону, Калифорнию, Айдахо, Луизиану, Неваду, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин. Аляска — это штат с подпиской, что означает, что вы можете декларировать свои активы в общественной собственности до или во время брака, подав заявку в штат.

Что такое состояние справедливого распределения?

В остальных 40 штатах активы распределены справедливо, но не обязательно поровну. В состоянии справедливого распределения судья может принимать решения о том, кто что получает, на основе дохода, финансовых взносов, потенциального заработка или других факторов.

Что такое брачный (или послеродовой) договор?

Добрачные (до свадьбы) и послеродовые (после свадьбы) соглашения — это юридические документы, подписанные обоими супругами, в которых подробно указано, кто получит какие активы (и кто будет нести ответственность за какие долги) в случае развода.

Эти соглашения снимают многие вопросительные знаки, и соглашение остается в силе независимо от того, живете ли вы в общественной собственности или в состоянии справедливого распределения. Брачные соглашения чаще всего заключаются парами, когда одна или обе стороны имеют значительные активы до брака.

Варианты дома при разводе

Когда вы вместе владеете домом и разводитесь, есть несколько вариантов, что делать со своим домом.

Вариант: разделить крупные активы

Если у вас и вашего супруга (а) есть несколько крупных активов — например, ваш основной дом плюс недвижимость для отдыха или большой портфель акций — вы можете просто согласиться разделить активы, при этом каждое лицо будет владеть активами примерно на одинаковую сумму. Например, один человек держит семейный дом, а другой получает лодку и портфель акций.

Зачем идти этим путем: Раздел крупных активов может быть более быстрым способом завершения развода, поскольку вам не нужно ждать продажи собственности или проводить долгие, затяжные переговоры о том, кто должен получить большую долю оцененной стоимости дома.

Помните: Вам все равно придется обсудить стоимость всех активов, чтобы прийти к справедливому соглашению.

Вариант: выкупить другую сторону

При выкупе человек, который хочет сохранить дом, платит супругу половину текущей рыночной стоимости собственности, чтобы получить единоличное право собственности.В состоянии справедливого распределения выкуп может составлять больше или меньше половины рыночной стоимости, в зависимости от факторов, упомянутых ранее: дохода, финансовых взносов и потенциального дохода.

Почему стоит пойти по этому пути: Один из супругов может решить оставить семью дома, чтобы поддерживать единообразие для своих детей, или потому, что это близко к школе или работе. Это также хороший вариант, если ваш местный рынок недвижимости неблагоприятен, и вы понесете убытки, если продадите.

Помните: Этот вариант требует, чтобы лицо, осуществляющее выкуп, имело доступ к значительной сумме денег, которая не подлежит остальной части бракоразводного процесса, хотя иногда можно провести выкуп дома. рефинансирование.Также важно убедиться, что вы по-прежнему можете позволить себе выплату ипотечного кредита (если она у вас есть) на единовременный доход.

Вариант: Совместное владение домом для развода

Разводящиеся пары могут решить сохранить совместное владение домом, согласовав такие детали, как разделение платежей по ипотеке, когда они будут выплачиваться каждый месяц, когда дом в конечном итоге будет продан, и кто получит выручку от продажи дома. дом в этот момент.

Зачем нужен этот маршрут: Это еще один вариант, позволяющий детям оставаться дома.И это практичный вариант, когда один человек не может позволить себе выкупить другого.

Помните: Просрочка платежей повлияет на кредитные рейтинги обоих владельцев, даже если вы в разводе, поэтому важно, чтобы обе стороны согласились платить вовремя. И владелец, который не будет жить в доме, должен обратить внимание на исключения из налога на прирост капитала — если вы собираетесь продать и владели домом в течение последних пяти лет, но не жили в нем в качестве основного места жительства в течение По крайней мере, два из этих лет вы будете зависеть от налогов на прирост капитала от повышения стоимости при продаже.(Подробнее о налогах на прирост капитала в разделе «Налоговые последствия продажи семейного дома».)

Вариант: Продам семейный дом

Один из наиболее распространенных вариантов, когда пара решает выставить дом на продажу и разделить выручку.

Почему стоит пойти по этому пути: Продажа дома — это чистый перерыв и конец для разводящейся пары. Он также может предоставить каждой стороне денежные средства для покрытия расходов на адвоката по разводам, погашения долгов и поиска (и обеспечения) новых жизненных ситуаций.

Помните: Если вы не владели домом как минимум два года, вам придется платить налог на прирост капитала с любой прибыли. (Подробнее о налогах на прирост капитала в разделе «Налоговые последствия продажи семейного дома».)

Согласование продажи семейного дома

Продажа дома требует согласования широкого круга решений, включая прейскурантную цену, переговоры по контракту и дату закрытия. Совместная продажа, совершаемая разведенной парой, требует хорошего общения и сотрудничества между вами, вашим супругом и вашими адвокатами.

Вот несколько вещей, которые необходимо согласовать для успешной продажи:

Улучшение дома. Вам нужно будет решить, хотите ли вы выполнить определенные улучшения дома или продавать как есть.
Найм агента: Вам нужно будет найти агента, с которым вы оба согласны.
Разделение затрат на маркетинг: Вы должны заранее договориться о разделении затрат на профессиональную фотосъемку, размещение объявлений в Интернете, постановку и т. Д.
Установка разумной продажной цены: Вам нужно будет договориться о том, для чего выставлять дом, что также может повлиять на другие переговоры о разводе.
Рассмотрение предложения Zillow или покупки инвестором: Если вы и ваш супруг хотите продать семейный дом как можно быстрее, вы можете согласиться продать его инвестору. Если вы продаете напрямую Zillow через предложения Zillow, вы можете продавать «как есть», не выполняя всех подготовительных работ, связанных с листингом, и вы можете закрыть, когда это удобно для вас обоих.
Принятие предложения: Вы получили предложение — отлично! Помните, что обе стороны должны согласовать условия предложения или согласовать встречное предложение, если вы хотите продолжить переговоры.
Выплата ипотечных платежей перед продажей: Пока ваш дом выставлен на продажу, вы продолжаете вносить ипотечные платежи. Важно договориться о том, кто будет производить эти платежи и кому будет возвращена эта часть основной суммы после закрытия.
Разделение выручки от продажи дома: С учетом улучшения дома, подготовки, сборов и комиссий продажа дома может быть дорогостоящей.После завершения продажи убедитесь, что обе стороны оплатили все расходы по продаже, прежде чем разделить прибыль. Многие из этих затрат будут покрыты при закрытии. Общие выплаты включают:
- Выплата ипотеки
- Погашение любых кредитных линий
- Уплата залогового залога по неуплаченным налогам на недвижимость
- Комиссия платежного агента и расходы на закрытие сделки
Налоговые последствия продажи семейного дома

Самая большая проблема, связанная с налогами, на которую следует обращать внимание при продаже, — это налоги на прирост капитала.Налог на прирост капитала — это федеральный налог, уплачиваемый с прибыли, которую вы получаете от продажи своего дома (при условии, что стоимость вашего дома выросла). К счастью, если вы продаете свое основное жилье, вы обычно можете списать большую часть, если не всю, прибыль за исключением продажи дома. Если вы прожили в доме по крайней мере два из последних пяти лет, вам не придется платить налоги на сумму до 250 000 долларов США (если вы зарегистрированы отдельно или подаете отдельную заявку) или 500 000 долларов США (при совместной подаче) из доходов, которые вы подаете. заработать от продажи дома.Конечно, лучше всего поговорить со своим налоговым специалистом, прежде чем принимать какие-либо решения, связанные с приростом капитала.
Продажа дома паре: Если вы оба прожили в доме два из последних пяти лет, вы имеете право на полное исключение в размере 250 000 долларов США на человека или 500 000 долларов США на пару.
Продажа дома во время развода: В зависимости от вашей налоговой ситуации может быть полезно подождать после завершения развода, пока вы не закроете продажу и не подадите налоговую декларацию вместе.Это позволяет убедиться, что вы можете получить полное освобождение от уплаты налогов.
Продажа дома после развода: Если вы решите подождать, чтобы продать свой дом до завершения развода, каждый партнер может потребовать полного исключения в размере 250 000 долларов при условии, что вы соответствуете требованиям к двухлетнему проживанию. Но обратите внимание на временные рамки — вы захотите продать до истечения трех лет, чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала.
Сроки продажи семейного дома
Как только вы оба решили, что продажа — лучшее решение, вы, вероятно, захотите его осуществить.Но рассмотрим несколько важных рекомендаций, связанных со сроками:
Продать на рынке продавцов: Чтобы максимизировать прибыль и ускорить продажу, попробуйте продавать на рынке продавцов, где многие покупатели соревнуются за несколько списков.
Продать весной: Практически во всех частях страны весна — лучшее время для продаж, что может ускорить весь процесс.
Если у вас есть дети, продайте летом: Чтобы облегчить переход детям, подумайте о продаже во время летних каникул, чтобы им не приходилось менять школу и распорядок дня в середине года.
Продать до обращения в суд: Если обе стороны могут договориться о том, что делать с домом, всегда выгодно продать дом без привлечения суда. Если пара не может прийти к согласию, решение принимает судья. Длительная судебная тяжба обходится всем дорого, и нет никакой гарантии, что вы добьетесь желаемого результата.
Продайте до истечения срока освобождения от уплаты налогов: Помните, что для получения права на освобождение от налога на прирост капитала вы должны продать дом в течение трех лет после освобождения дома.
Когда дело доходит до продажи дома, у разводящихся пар есть три варианта выбора времени.
Продам дом до развода
Нет никаких юридических ограничений на продажу дома до подачи заявления на развод. Перед подачей заявки сделка будет такой же, как если бы вы продали на любом другом этапе вашего брака. Преимущество продажи перед подачей заявки заключается в том, что вы можете использовать вырученные средства для поиска новых жизненных ситуаций, выплаты долгов и найма адвокатов.
Продажа дома при разводе
После того, как супруг подает на развод, как правило, стандартный запретительный судебный приказ по семейному праву запрещает продажу семейного жилья без решения суда.Попытка продать половину развода может быть утомительной и замедлить процесс развода из-за более активного участия в судебных процессах и продолжающегося посредничества в отношении активов.
Продам дом после развода
Ожидание продажи до завершения развода может затруднить разделение выручки, поскольку вам придется рассчитывать, как разделить капитал, заработанный с момента завершения развода. А поскольку вы оба тем временем будете нести ответственность за выплату ипотеки (и расходов на новое жилье), у вас может быть больше шансов стать просроченным.
Верхнее изображение от Stocksy.

Развод с недвижимостью (2021): Закон о семье Флориды

В соответствии с законом Флориды о разводе требуется «справедливое распределение» семейных активов и обязательств. Это также включает недвижимое имущество, принадлежащее сторонам. Суд разделит семейные активы и обязательства в соотношении 50/50, если нет факторов, которые сделают равное разделение несправедливым. Обычно первым шагом является определение, является ли недвижимость семейной или отдельной.Только семейное имущество / долг подлежат справедливому распределению в суде; отдельное имущество останется собственностью супруга, которому оно принадлежит.

Если домовладелец хочет продать собственность в рамках развода, ему нужно будет включить заявление о разделе в документы о разводе. Если разделение предоставлено, дом может быть либо разделен между сторонами, либо продан с разделением выручки между супругами. Развод с недвижимостью может быть очень сложным. Если вам нужна помощь, обратитесь в юридическую фирму по бракоразводным процессам Тампы, имеющую опыт в разводе с недвижимостью.

Будет ли дом разделен при разводе?

Как правило, большая часть доходов, активов и долгов, полученных в браке, является семейной собственностью. Имущество, которое было индивидуально приобретено до заключения брака, скорее всего, будет рассматриваться как отдельная собственность. Согласно законодательству Флориды, отдельное имущество не подлежит справедливому распределению. Однако обособленное имущество может быть отнесено к семейному при различных обстоятельствах. Например, если в праве собственности обе стороны выступают обе стороны, он может подлежать справедливому распределению.Съезд также может быть основанием для раздела отдельного имущества при разводе во Флориде. См. Фарриор против Фарриора.

Прибытие — важное соображение при подаче на развод во Флориде. Как правило, когда супругу предоставляется равный доступ к раздельному имуществу, оно может стать супружеской собственностью. См. Амато против Амато. Определение того, была ли отдельная собственность смешана с супружеской собственностью, основывается на конкретных фактах в каждом конкретном случае. Поэтому вам следует проконсультироваться с опытным адвокатом по бракоразводным процессам Тампы для получения информации о конкретном случае.

Раздел отдельного имущества при расторжении брака

Недвижимость, которая определена как отдельная собственность, может по-прежнему подлежать частичному распределению в деле о разводе во Флориде. Например, если супружеские фонды использовались для выплаты остатка по ипотеке, капитал, полученный в доме, может подлежать справедливому распределению. См. Митчелл против Митчелла. Кроме того, когда семейные средства или труд используются для улучшения собственности, увеличение стоимости из-за таких расходов может рассматриваться как семейная собственность и подлежать справедливому распределению.

Что произойдет с нашей ипотекой при разводе во Флориде?

Обычно, если дом не продается в рамках развода, один из супругов должен будет вносить ежемесячные платежи по ипотеке. Однако, если супруг (а), от которого требуется произвести платеж, не платит, обе стороны все равно несут ответственность перед банком. Если обе стороны подписали простой вексель, расторжение брака не погашает обязательства супруга перед банком. Банк не является стороной в деле о разводе и не соглашался на такое соглашение.Вместо этого супругу необходимо будет запросить компенсацию от стороны, которая должна заплатить по соглашению об урегулировании развода.

В качестве альтернативы адвокаты по разводам потребуют от супруга, который держит дом, рефинансировать ипотеку только на свое имя. В противном случае, если они останутся на ипотеке, они все равно могут нести ответственность перед банком, даже если они больше не владеют недвижимостью.

При составлении соглашений о расторжении брака для дел, связанных с недвижимостью, обратите особое внимание на любые положения, касающиеся продажи собственности или принятия ипотечного долга.Например, в деле «Макдональд против Макдональда» бывшая жена пыталась добиться продажи собственности из-за неуплаты бывшим мужем ипотеки, как того требует мировое соглашение. Суд отклонил ходатайство бывшей жены о принудительной продаже, поскольку условия, дающие право на принудительную продажу, не были должным образом прописаны в мировом соглашении.

Как продать дом в совместном владении при разводе

Для принудительной продажи дома в суд необходимо подать иск о разделе.Вы должны подать отдельное дело о разделе или специально поднять раздел в бракоразводном процессе. Судейский суд Флориды не может просто разделить собственность на основании дела о разводе. См. Валентин против Валентайна и Берг против Берга. Независимо от того, возникает ли требование о разделе имущества в ходе бракоразводного процесса или после развода, ходатайство должно быть подано в округе, где находится недвижимость. См. Харви против Мэттеса. Кроме того, потребность в перегородке должна включать следующее:

Описание объекта недвижимости.
Имена и адреса владельцев и других лиц, заинтересованных в собственности. Например, если недвижимость сдается в аренду, необходимо включить текущих арендаторов.
Доля, принадлежащая каждой стороне в собственности.

Аренда полностью

В соответствии с §689.115 Статута Флориды, когда супружеская пара совместно покупает дом или другое личное имущество, предполагается, что это имущество будет передано в аренду в полном объеме.При сдаче в аренду целиком собственность принадлежит супружескому союзу, а не отдельным супругам.

Если дом находится в полной аренде, каждый из супругов будет иметь половину доли участия в брачном союзе, который, в свою очередь, владеет недвижимостью. Стороны брака будут совместно иметь право на получение прибыли от собственности. Кроме того, стороны будут нести солидарную ответственность по долгам, связанным с недвижимостью, находящейся в аренде, в полном объеме. Ни один из супругов не может передать свою долю в собственности без присоединения другого супруга или его согласия на передачу.Кроме того, кредитор одного из супругов не может обременять имущество, находящееся в аренде, целиком, если оба супруга не являются сторонами соглашения.

Если право собственности принадлежит арендаторам целиком, оно будет считаться семейным имуществом. Это будет верно даже для имущества, которое было приобретено до брака. Сторона, утверждающая, что дом, переданный в аренду целиком, не является супружеской собственностью, будет нести бремя преодоления презумпции, что это семейная собственность.С другой стороны, недвижимость, приобретенная до брака, которая не включает другого супруга в праве собственности, будет считаться отдельной собственностью, даже если оба супруга проживают в этой собственности. См. Abdnour v. Abdnour. В подобных обстоятельствах супругу, как правило, необходимо показать, что дом был приобретен на совместные фонды, чтобы преодолеть презумпцию раздельного имущества.

Как создать договор аренды целиком

Для того, чтобы владеть недвижимостью на правах аренды целиком, должны присутствовать следующие шесть характеристик.

Совместное владение и контроль.
Одинаковые интересы в собственности.
Доли собственности возникли в результате одного и того же инструмента / передачи.
Проценты возникли одновременно.
Право на наследство — смерть одного из супругов автоматически передает все имущество оставшемуся в живых супругу.
Стороны поженились на момент совместного приобретения имущества.

Аренда в полном объеме будет оставаться в силе до смерти стороны, развода или соглашения о прекращении аренды.В случае развода стороны сохранят имущество в качестве общих арендаторов без права наследования, если иное не указано в декрете о разводе.

Аренда в полном объеме не предназначена исключительно для недвижимости. Например, личная собственность также может передаваться в аренду целиком. Кроме того, полная аренда будет предполагаемой формой собственности на личное имущество, переданное супругам. Однако передача автомобиля супружеской паре не может создавать презумпцию аренды для всех. См. Xayayong v. Sunny Gifts

дел о разводе с приусадебной недвижимостью

Дополнительное внимание следует также уделять собственности, которая классифицируется как усадьба в соответствии с Конституцией Флориды. Если дом зарегистрирован как усадьба, для завершения процесса могут потребоваться дополнительные действия. Имущество, которое должным образом обозначено как усадьба, освобождено от сборов кредиторами, а также может получить выгоду от снижения налогов. Цель усадьбы — способствовать стабильности и благосостоянию, позволяя домовладельцам продолжать проживать в своих домах, несмотря на финансовые трудности и требования кредиторов взимать плату за собственность.См. Доверие общественного здравоохранения округа Дейд против Лопеса.

Имущество, принадлежащее супружеской паре, нельзя продавать или обременять без согласия обоих супругов. Например, недвижимость не может быть оформлена ипотека без согласия обоих супругов. Кроме того, супруг не может передать имущество усадьбы третьему лицу в завещании, если другой супруг не согласен с условиями.

Усадьба может быть востребована любым лицом, независимо от того, холост или женат. Однако двое состоящих в браке лиц могут претендовать только на одну усадьбу, если они не имеют права на усадьбу и могут доказать наличие законных причин для проживания в разных домах.См. Закон против Закона. Чтобы претендовать на защиту усадьбы, резидент должен быть владельцем собственности и занимать собственность с намерением остаться там. Дополнительно

Усадьба должна быть создана до взыскания кредитора по решению суда.
Лицо, претендующее на усадьбу, должно быть жителем Флориды.
Защита ограничена ½ акра прилегающей земли в пределах муниципалитета. Имущество, расположенное за пределами муниципалитета, защищено до 160 акров прилегающей земли.

Проконсультируйтесь в 5-звездочной юридической фирме по разводам в Тампе

Если вы собираетесь подать на развод и беспокоитесь о сохранении своей справедливой доли активов, позвоните нам, чтобы поговорить с адвокатом по разводам Тампы. Наши юристы по бракоразводным процессам имеют многолетний опыт в делах о расторжении брака с недвижимостью. Каждый развод индивидуален, и наш обширный опыт позволяет нам подбирать услуги с учетом конкретной ситуации каждого клиента. Независимо от того, соглашаются ли супруги с условиями или участвуют в жестких судебных тяжбах, юрисконсульты Флориды могут вам помочь.Мы доступны 24 часа в сутки, 7 дней в неделю, первая консультация бесплатна.