При разводе ипотечный кредит: Ипотека после развода: как выплачивать кредит :: Деньги :: РБК Недвижимость

Ипотека после развода: как выплачивать кредит :: Деньги :: РБК Недвижимость

Спросили у юристов и нотариуса, как оплачивать ипотеку после развода супругов и что будет, если один из них не платит за кредит

Фото: fizkes/shutterstock

Минюст России в начале карантина предложил приостановить в России государственную регистрацию заключения браков и разводов. Свое предложение министерство объяснило неблагоприятной обстановкой, сложившейся в связи с распространением в стране коронавирусной инфекции COVID-19.

В Китае, например, после пандемии серьезно выросло число разводов — люди не выдержали жизнь в режиме 24/7, кто-то собрался разводиться еще до карантина, но не шел подавать на развод из-за страха перед коронавирусной инфекцией. Аналогичный сценарий психологи предсказали и России.

Один из самых неприятных этапов бракоразводного процесса — раздел имущества. Спросили у юристов, что делать с ипотечной квартирой после развода.

Что делать с ипотекой после развода

Сегодня более 50% покупок квартир происходит с привлечением ипотеки, где сторонами сделки часто выступают семьи. Однако, согласно судебной практике, по числу разводов цифры не радуют. Так, в прошлом году в России было заключено менее 1 млн браков, а распалось более 600 тыс., рассказала член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Если у супругов намечается развод, паре в первую очередь необходимо сообщить о своих проблемах банку, поскольку расторжение брака является существенным нарушением кредитного договора», — отметила юрист.

Как правило, на стадии раздела ипотечной квартиры стороны находят компромисс. Если стороны не смогли договориться, кому останется квартира, и распределить обязанности по кредиту, то спор решается в суде. Для этого супруги должны выделить доли во владении квартирой и после этого разделить кредит. Возможности раздела имущества супругам при разводе в суде также нужно согласовывать с банком, кроме случаев, когда эти варианты уже были учтены при выдаче кредита — это, например, условия брачного договора.

Фото: ingae/shutterstock

По словам управляющего партнера AVG Legal Алексея Гавришева, в более чем 70% случаев бывшие супруги являются созаемщиками.

Поэтому после развода им следует определиться, как они будут выплачивать ипотеку.

«Вариантов несколько: платить ипотеку совместно и дальше; один из супругов отказывается от ипотеки и квартиры в пользу другого; выплатить ипотеку полностью, затем продать квартиру и поделить средства; супруги соглашаются продать квартиру и разделить пополам вырученные деньги», — отметил юрист.

Сами банки зачастую предлагают продать залоговую квартиру, а полученные деньги разделить между супругами или использовать как первоначальный взнос при покупке своих квартир. Если после продажи залоговой квартиры все равно остался долг, то супруги будут платить его вместе.

Как платить ипотеку после развода

Оплата ипотеки после развода зависит от ряда факторов — кто брал кредит, на каких условиях и кому принадлежит ипотечная недвижимость, пояснил вице-президент Московской городской нотариальной палаты Илья Радченко.

«Если квартира была куплена в ипотеку до брака одним из супругов, а второй не был ни созаемщиком, ни поручителем, то с большой вероятностью этот долг будет отдавать только заемщик, он же собственник квартиры», — сказал он.

Если кредит взят в период брака, квартира в общей совместной собственности, то независимо от включения второго супруга в кредитный договор ему надо будет отвечать по данному долгу (если только не согласовано с кредитором, что он будет раздельным долгом одного супруга). В данном случае платить придется поровну.

Фото: Freedomz/shutterstock

«Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, совместно нажитое имущество является совместной собственностью. А если доли супругов не установлены, они предполагаются равными. Поэтому в основном пополам делятся квартира и, соответственно, долг», — добавила Асия Мухамедшина.

Однако если один из супругов докажет, что внес бо́льшую часть кредита из личных средств, то суд может увеличить его долю в квартире и, соответственно, уменьшить сумму долга.

Если при уплате ипотеки использовался материнский капитал, квартира оформляется на всех членов семьи. Например, если в семье двое детей, квартира делится на четыре доли. Поскольку до совершеннолетия детей их долей распоряжается опекун, то при разводе родитель, с которым будут проживать дети, может претендовать на часть с учетом долей детей в квартире.

Что будет, если не платить ипотеку

Если один из супругов не будет платить за квартиру, то по истечении трех месяцев с момента просрочки банк имеет право обратиться в суд для взыскания долга, отметила член АЮР.

«Если супруги ипотеку не выплачивают, банк ее реализует, вырученные деньги идут на погашение ипотечного кредита, а остаток, если он есть, делится между супругами. Если же квартира продана дешевле, то остаток кредита гасится супругами пополам», — добавил Алексей Гавришев.

Избежать спорных ситуация при бракоразводном процессе и разделе имущества, в том числе ипотечной квартиры, можно благодаря брачному договору. Его наличие существенно сэкономит время и деньги супругов в будущем и избавит от долгих споров и судебных тяжб. В нем квартира делится так, как предусматривает документ, но без ущемления прав детей.

Фото: Minerva Studio/shutterstock

«Желательно прописывать подобные вопросы в брачном договоре до того, как заключается кредитный договор или договор займа, обеспеченный ипотекой. Потому что когда долг уже есть, изменить его можно только с согласия банка (иного кредитора). Брачный договор, предусматривающий раздельную ответственность по долгам, нужно представлять кредиторам при заключении договора с ними, чтобы он сработал надлежащим образом», — добавил Илья Радченко.

как делится квартира и в чем сложности военной ипотеки

Процедура развода заслуженно считается непростым с юридической и организационной точки зрения мероприятием. Еще более усложнить его реализацию может наличие квартиры, приобретенной в результате оформления ипотечного кредита. Действующее в 2018 году в России законодательство предусматривает несколько способов раздела имущества, полученного подобным образом.

Содержание

Скрыть

1. Раздел ипотеки при гражданском браке
   1. Раздел в период брака
      1. Влияние наличия брачного договора
         1. Алгоритм раздела ипотеки при разводе
            1. Что будет с ипотекой при наличии несовершеннолетних детей?
               1. Отказ от оплаты задолженности одним из супругов
                  1. Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе
                     1. Подводные камни и возможные проблемы с ипотекой при разводе

                        При этом на выбор подходящего и устраивающего всех варианта выхода из сложившейся ситуации влияет несколько факторов. Наиболее важными среди них выступают:

                        1. факт регистрации брака;
                        2. наличие брачного контракта;
                        3. положения договора на получение ипотечного кредита;
                        4. наличие несовершеннолетних детей;
                        5. дальнейшие планы супругов и возможность оплаты взятой ипотеки;
                        6. позиция банка.

                        Конечно же, выше перечислены далеко не все факторы, влияющие на выбор способа, позволяющего при разводе разделить имущество супругов в виде квартиры, купленной в ипотеку. Тем не менее, именно они, чаще всего, определяют окончательное решение на практике. Поэтому целесообразно рассмотреть их подробнее.

                        Раздел ипотеки при гражданском браке

                        С юридической точки зрения пребывание людей в гражданском браке не приводит к появлению каких-либо имущественных обязательств друг перед другом. Поэтому при разводе приобретенная в ипотеку квартира остается у того из гражданских супругов, на кого официально оформлена. Иные варианты возможны только в результате судебного решения, принятого в ходе разбирательства, инициированного одной из сторон.

                        Вместе с тем, сегодня банки активно практикуют оформление ипотечного кредита, при котором гражданские супруги выступают созаемщиками. Для этого в анкете клиента предусмотрена специальная строка «Официальный/гражданский брак».

                        В подобном случае и муж, и жена несут солидарную ответственность перед банком, а раздел жилья, как правило, происходит пополам, как и в ситуации с официальным браком.

                        Раздел в период брака

                        Квартира, которая приобретается при помощи ипотечного кредита после заключения брака, в соответствии с российским законодательством, является совместной собственностью. В подобной ситуации совершенно не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит и жилье. Более того, сегодня банки попросту не оформляют кредит на мужа или жену без согласия второго супруга выступить созаемщиком по ссуде. В результате, возникает солидарная ответственность супругов перед финансовой организацией.

                        При разводе супругов, состоящих в официальном браке и купивших квартиру в ипотеку, непогашенную на момент расторжения брака, дальнейшие взаимоотношения с банком складываются по одному из следующих вариантов:

                        • супруги обязательно извещают банк о факте развода, однако, продолжают выплачивать ипотеку на существующих условиях. При этом они договариваются между собой о распределении финансовых обязательств и способе раздела собственности после выплаты ипотеки;
                        • муж и жена выходят в банк с предложением о разделе как самой недвижимости, так и выплат по заключенному кредитному договору. Этот вариант не всегда устраивает финансовую организацию, так как попросту является для нее невыгодным. Поэтому для его реализации часто требуется судебное решение по разделу имущества. После этого согласие банка не требуется;
                        • один из созаемщиков отказывается от доли в недвижимости, после чего кредит переоформляется на второго супруга. Естественно, права на собственность после выплаты ипотечной ссуды также переходят к нему. Однако, для реализации такого варианта также требуется согласие банка;
                        • супруги единовременно выплачивают задолженность банку, после чего квартира продается или делится в соответствии с их решением. Такой выход из ситуации встречается редко, так как подразумевает серьезные финансовые расходы;
                        • ипотечный договор расторгается, для чего требуется согласие банка. Частным вариантом подобного случая выступает прекращение со стороны заемщиков обслуживания ипотеки, что вынуждает банк продать квартиру.

                        В случае, если ипотечный кредит оформлен на одного супруга, что на практике бывает крайне редко, именно он несет финансовую ответственность перед банком. Тем не менее, второй супруг сохраняет право на половину квартиры при разделе имущества.

                        Это является одним из серьезных противоречий положений семейного и финансового закнодательства.

                        Влияние наличия брачного договора

                        Составление и подписание супругами брачного договора существенно упрощает процедуру развода. Однако, для этого в контракте необходимо четко прописать принципы и правила, которые будут использоваться для того, чтобы разделить приобретенную в ипотеку недвижимость и обязательства по кредиту после развода. Естественно, брачный договор обязательно заверяется нотариусом.

                        
                        

                        Важной особенностью рассматриваемого юридического документа выступает тот факт, что он может составляться в различные временные периоды:

                        1. до или при вступлении в брак;
                        2. до оформления ипотечного кредита;
                        3. после получения займа и приобретения квартиры.

                        В последнем случае о заключении брачного контракта необходимо уведомить кредитную организацию. Вторым характерным моментом договора между супругами является невозможность повлиять на предусмотренную им процедуру раздела имущества при разводе со стороны банка. Именно поэтому некоторые финансовые учреждения выдвигают предварительное заключение брачного контракта по установленной ими форме в качестве обязательных условий для одобрения выдачи ипотеки. Чаще всего указанное требование предъявляется в случае, когда один из супругов:

                        • имеет плохую кредитную историю;
                        • уже является заемщиком по большому количеству кредитов;
                        • не обладает официальным доходом.

                        
                        

                        Алгоритм раздела ипотеки при разводе

                        Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:

                        1. Заключение мирового соглашения о разделе недвижимости и оставшейся задолженности по кредиту.
                        2. Официальная регистрация развода.
                        3. Обращение в кредитное учреждение с указанным мировым соглашением, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
                        4. В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий кредитования со стороны банка составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки.
                        5. При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.

                        Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению мирового соглашения между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.

                        Что будет с ипотекой при наличии несовершеннолетних детей?

                        Наличие в семье несовершеннолетнего ребенка оказывает серьезное влияние на процесс раздела недвижимости при разводе супругов. В подавляющем большинстве случаев за родителем, с которым остается ребенок, по решению суда закрепляется большая доля квартиры. Однако, это означает, что и ответственность за выплату оставшейся задолженности перед банком в этом случае также возлагается, прежде всего, на этого супруга.

                        Допускается составление мирового соглашения между родителями, в котором четко прописываются доли каждого из супругов, как в имуществе, так и в обязательствах перед финансовой организацией. Единственным вариантом, когда раздел невозможен, выступает наличие однокомнатной квартиры, в которой физически нереально выделить отдельную комнату для каждого из родителей.

                        При этом не стоит забывать, что наличие ребенка не является препятствием для взыскания банком заложенного по ипотеке имущества в случае невыполнения созаемщиками взятых на себя кредитных обязательств.

                        Отказ от оплаты задолженности одним из супругов

                        В случае отказа одного из бывших супругов участвовать в выплате долга по ипотеке ситуация может развиваться по одному из двух возможных вариантов.

                        Первый из них предусматривает осуществление платежей по кредиту вторым созаемщиком. В подобной ситуации недвижимость после погашения ссуды, как правило, оформляется на него.

                        Второй вариант развития событий предполагает постепенное накопление задолженности, что с высокой степенью вероятности приводит к выставлению квартиры на продажу банком. После реализации недвижимости сначала осуществляется погашение долга по ипотечному кредиту с учетом всех накопившихся процентов и пеней. Оставшиеся средства финансовая организация выплачивает созаемщикам. На практике нередко возникает ситуация, когда полученных от продажи квартиры денег хватает только на выплату обязательств перед банком.

                        
                        

                        Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе

                        Самым простым способом избежать необходимости делить при разводе квартиру, купленную супругами по ипотечному кредиту, выступает продажа недвижимости. Можно выделить два главных преимущества подобного способа решения проблемы. Во-первых, созаемщики погашают долги перед банком.

                        Во-вторых, заметно облегчается процесс раздела общей собственности, так как разделить деньги намного проще, чем жилую площадь в квартире. Очевидно, что для продажи заложенной в ипотеку недвижимости, необходимо согласие банка. Обычно, кредитная организация не возражает против подобного решения, так как оно позволяет гарантированно вернуть денежные средства, переложив проблемы по продаже квартиры на бывших супругов.

                        Еще одним альтернативным вариантом решения проблемы с обслуживанием ипотечного кредита является сдача квартиры в аренду. В случае, если речь идет о ликвидной жилой площади, выплачивать проценты по займу за счет поступающих от арендатора средств вполне реально. Однако, в подобной ситуации бывшим супругам самим придется снимать более дешевое жилье.

                        Подводные камни и возможные проблемы с ипотекой при разводе

                        Характерной особенностью значительной части бракоразводных процессов выступают испорченные отношения между бывшими супругами. Именно это делает процедуру раздела имущества крайне проблемной и сложной. В результате вероятность заключения мирового соглашения, которое является самым простым, быстрым и беспроблемным решением вопросов по непогашенной ипотеке, как правило, невелика.

                        
                        

                        Важно отметить и тот факт, что происходящий при разводе раздел квартиры, приобретенной в кредит, с юридической точки зрения затрагивает как семейное, так и финансовое право. Не удивительно, что в большинстве случаев решение принимается судебными органами. При этом его содержание в значительной степени определяется тем, насколько квалифицированные юристы представляют интересы каждого из бывших супругов.

                        
                        

                        Эксперт объяснил, как разделить ипотеку после развода

                        МОСКВА, 2 апр — ПРАЙМ.  Только в феврале 2021 года россияне взяли более 325 тысяч ипотечных кредитов, что на 30% больше, чем за аналогичный период прошлого года, сообщает Росреестр. Причем было немало случаев, когда один кредит оформлялся сразу на мужа и жену. Сейчас банки практически перестали выдавать ипотечные кредиты только на одного из супругов, второй автоматически выступает созаемщиком, даже если у него нет дохода. Ведь имущество, приобретаемое на кредитные средства, является совместной собственностью супругов. «Российская газета» напоминает, что нужно хорошо осознавать тот момент, что в том случае, если дело дойдет до развода, то раздел имущества, обремененного ипотечным кредитом, а также распределение долга между бывшими супругами, будет далеко не самой легкой процедурой. Андрей Шевченко, партнер юридической компании «МОЖНО», дал читателям издания практические советы, как лучше разделить ипотеку при разводе.

                        Россияне смогут строить частные дома в ипотеку уже в 2021 году

                        Он подчеркнул, что основная сложность здесь заключается в том, что непосредственным участником процесса выступает банк. И ориентироваться в большинстве случаев приходится не только на собственные интересы, но и на одобрение кредитной организации.

                        Шевченко предлагает здесь несколько вариантов. Например, при наличии ипотеки в случае развода супруги могут продолжить выплачивать ее совместно на уже существующих условиях до момента погашения долга. Также они могут обратиться в банк с предложением о разделе самой недвижимости и выплат по заключенному кредитному договору.

                        Есть вариант, при котором один из созаемщиков отказывается от доли в недвижимости, после чего кредит переоформляется на второго супруга. Или же  супруги единовременно выплачивают задолженность банку, после чего распоряжаются квартирой по своему усмотрению.

                        И наконец, супруги могут продать ипотечную квартиру с согласия банка и поделить между собой остатки средств.

                        Назван необычный способ сэкономить на покупке квартиры

                        Эксперт считает, что для того, чтобы избежать всевозможных спорных вопросов, связанных с разделом имущества и ипотекой, лучше всего сразу заключать брачный договор. В нем можно заранее определить доли каждого из супругов, а также порядок осуществления выплат по ипотеке в случае развода.

                        Шевченко пояснил, что брачный договор можно заключить как до вступления в брак, так и после регистрации в ЗАГСе. Он должен быть удостоверен нотариально. По обоюдному согласию его можно изменить или расторгнуть. Однако следует помнить, что, по условиям договора, имущество не может переходить только одному из супругов. В ситуации, когда одному — все, а другому — ничего, брачный договор достаточно легко расторгнуть через суд. И муж, и жена — оба должны что-то получить после развода.

                        Эксперт еще раз напомнил, что ежегодно выдается около 1,5 миллиона ипотечных кредитов. А доля разводов, по официальным данным, примерно 65% от числа заключенных браков. С учетом этой статистики, стоит предусмотреть все варианты развития событий заранее.

                        Как супругам разделить обязательства по ипотеке при разводе?

                        Финансовые обязательства сохраняются за супругами в равных долях независимо от того, кто является заемщиком и собственником квартиры. Поделить их можно несколькими способами

                        При разводе квартира, купленная в кредит, признается совместно нажитым имуществом супругов. И неважно, кто является заемщиком по ипотечному кредиту, выступил ли один из супругов созаемщиком и кто стал собственником квартиры. За супругами сохраняются равные имущественные права и обязательства, и они несут солидарную ответственность перед банком по кредиту.

                        Есть несколько способов выплаты ипотечного кредита при разводе.

                        1. Супруги продают квартиру и за счет вырученной суммы закрывают долг. Остаток они делят в равных долях между собой.

                        Возникает вопрос: можно ли продать квартиру, если она куплена в кредит? Да, возможны несколько вариантов.

                        • Досрочно, до продажи, погасить кредит.
                        • Продать квартиру с участием банка, который выдал кредит. Как это выглядит: собственник недвижимости находит покупателя, который уплачивает его кредит. Затем банк и Росреестр снимают обременение на квартиру (залог). После этого банк передает ее покупателю по договору купли-продажи. Разницу между стоимостью квартиры и суммой оплаты покупатель передает первоначальному собственнику.
                        • Переоформить кредит на покупателя. В этом случае он возмещает заемщику уже выплаченные банку средства, а оставшуюся сумму погашает в течение установленного срока. Но покупатель должен соответствовать требованиям банка.

                        2. Супруги заключают соглашение о том, что квартира остается одному из них. Тот, кому достанется квартира, продолжит выплачивать кредит. Второй супруг отказывается от своей доли. При этом он вправе получить половину суммы, которая была выплачена банку.

                        3. Квартира делится на доли через суд. Каждый из супругов будет выплачивать кредит пропорционально своей доле. Если один из них не будет платить, то второй супруг вправе будет через суд взыскать с него половину платежей.

                        Ипотечный кредит при разводе \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

                        ]]>

                        Подборка наиболее важных документов по запросу Ипотечный кредит при разводе (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

                        Судебная практика: Ипотечный кредит при разводе Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
                        Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 39 «Определение долей при разделе общего имущества супругов» СК РФ
                        (Р.Б. Касенов)Как установил суд, в период брака ипотечный кредит погашался за счет средств семейного бюджета. После расторжения брака оставшуюся сумму долга истица погашала самостоятельно. Суд удовлетворил требования о взыскании денежных средств, указав, что обязательства по кредитному договору являются совместно нажитым имуществом и требования истицы о взыскании с ответчика 1/2 доли уплаченного ею кредита являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Как разъяснил суд, для распределения долга в соответствии с п. 3 ст. 39 Семейного кодекса РФ обязательство должно являться общим, то есть возникнуть по инициативе обоих супругов в интересах семьи, либо являться обязательством одного из супругов, по которому все полученное было использовано на нужды семьи. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
                        Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 39 «Определение долей при разделе общего имущества супругов» СК РФ
                        (Р.Б. Касенов)Как указал суд, для распределения долга в соответствии с ч. 3 ст. 39 СК РФ суду следует установить, что данный долг (обязательство) является общим, то есть возник по инициативе обоих супругов в интересах семьи, либо является обязательством одного из супругов, по которому все полученное было использовано на нужды семьи. То обстоятельство, что долг по кредитному договору является обязательством как истца, так и ответчицы, сторонами не оспаривалось. После прекращения брака истец самостоятельно исполнял обязательства по погашению ипотечного кредита за счет личных средств. Таким образом, суд удовлетворил требование истца о взыскании задолженности по кредитному договору в порядке регресса.
                        Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Ипотечный кредит при разводе

                        Россиянам назвали лучший способ выплатить ипотеку при разводе: Квартира: Дом: Lenta.

                        ru

                        Основная сложность при разделе ипотеки и залоговой квартиры при разводе заключается в том, что в процессе непосредственно участвует банк. Поэтому россиянам приходится ориентироваться не только на собственные интересы, но и на требования кредитной организации, заявил «Российской газете» Андрей Шевченко, партнер юридической компании «Можно».

                        Эксперт назвал несколько способов разделить ипотеку при расторжении брака. Первый — продолжать выплачивать ее совместно на существующих условиях до момента погашения долга. Также супруги могут обратиться в банк с предложением о разделе самой недвижимости и выплат по заключенному кредитному договору.

                        Материалы по теме

                        00:02 — 19 июля 2019

                        00:04 — 10 сентября 2019

                        Другой вариант — один из созаемщиков отказывается от доли в квартире, после чего кредит переоформляется на второго супруга. Или же супруги единовременно выплачивают задолженность банку, после чего распоряжаются недвижимостью, как хотят. Наконец, они могут продать залоговую квартиру с согласия банка и поделить между собой остатки средств.

                        Лучший способ решить проблему с ипотекой при разводе — заранее заключить брачный договор, указал эксперт. В нем можно заранее определить доли каждого из супругов, а также порядок выплаты ипотеки при разводе. Такой договор можно подписать как до вступления в брак, так и после регистрации. Его необходимо заверить нотариально.

                        «Самые большие сложности возникают в случае, если супруги не решают ситуацию сразу в момент развода, — подчеркнул Шевченко. — Они вроде как полюбовно договариваются выплачивать кредит после расторжения брака на прежних условиях. Но очень часто один из бывших супругов через какое-то время отказывается платить свою долю. И все бремя ложится на плечи второго».

                        Ранее стало известно, что россияне стали чаще играть свадьбы и реже разводиться в начале 2021 года. По данным Росстата, число зарегистрированных браков в январе выросло на 14,8 процента по сравнению с аналогичным периодом 2020-го. Число разводов снизилось на 17,6 процента. При этом наибольшее число расторжений браков в январе зафиксировали в Москве, Московской области, Краснодарском крае и Санкт-Петербурге.

                        Если вы стали свидетелем интересного события или у вас есть история для отдела «Дом», напишите на этот адрес:[email protected]

                        Быстрая доставка новостей — в «Ленте дня» в Telegram

                        Ипотека при разводе

                        С привлечением кредита сегодня приобретается более 50% всех новостроек, а у отдельных застройщиков показатель доходит и до 70%. Особенно востребована ипотека со стороны молодых семей. Увы, статистика разводов выглядит неутешительно: в прошлом году в России было заключено менее миллиона браков, а распалось – более 600 тыс. Наличие ипотечного обременения может сильно усложнить жизнь разводящейся семьи.

                        Варианты оформления ипотечной квартиры в браке могут быть разными. «Семья может приобрести квартиру в общую совместную собственность (без выделения долей, при этом законодатель определяет доли супругов как равные), в общую долевую собственность (определив доли равными либо указав, что доли не равны, но для этого должен быть заключен брачный договор между супругами), – перечисляет варианты Ольга Любомирова, руководитель отдела юридического сопровождения сделок агентства недвижимости Dream Realty. – Можно оформить квартиру на одного из супругов». Но и в этом случае квартира все равно считается общей собственностью, если кредитный договор был оформлен в браке и не заключался брачный договор, в котором прописаны другие условия, – подчеркивает Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры».

                        Третий не лишний

                        На всех этапах ипотечной сделки рядом с парой незримо присутствует третий – кредитная организация, тот самый банк, который выдает семье ипотеку. Без одобрения банка не получится решить, как будет оформлена  ипотечная квартира в собственность, кто будет выступать заемщиком и созаемщиком и т.п.

                        В случае, если на горизонте замаячил развод, паре тоже придется в первую очередь сообщить о своих проблемах банку – поскольку расторжение брака является существенным нарушением кредитного договора.

                         

                        В идеале – сначала надо идти в банк, и только потом в суд и ЗАГС.

                        Варианты раздела имущества разводящимся супругам придется согласовывать с банком, за исключением случаев, когда эти варианты уже были учтены при выдаче кредита (брачный контракт или соглашение).

                        В идеале – сначала в банк, и только потом в суд и ЗАГС. Но если предупредить кредитную организацию до развода не получилось, по факту расторжения брака нужно идти в банк как можно скорее. 

                        Если супруги в конфликте и не вносят платежи, уже через три месяца неплатежей банк имеет право обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои средства. 

                        Александр Москатовуправляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости»

                        «Необходимо сообщить банку, что изменились существенные условия договора, – поясняет Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости». – Если супруги в конфликте и не вносят платежи, уже через три месяца неплатежей банк имеет право обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои средства. Это может быть продажа имущества по суду по непривлекательной для продавцов цене, средства от продажи будут направлены на погашение кредита. Конечно, для заемщиков это самое неприятное решение, нередки случаи, когда даже после продажи они остаются должны банку».

                        В случае суда, кстати, рассматриваться будут интересы не только супругов, но и кредитной организации (банк привлекается в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования).  

                        Подобру-поздорову

                        Если квартира делится «миром», без суда, есть четыре основных сценариев раздела, говорит Владимир Старинский.

                        • Соглашение между супругами, в котором прописывается порядок погашения кредита после развода. Документ согласовывается с банком до расторжения брака и не может нарушать права детей. Если имеется брачный контракт, квартира делится так, как предусматривает документ. Контракт должен быть заключен до оформления ипотеки. Поскольку документ сильно упрощает раздел имущества, многие банки при выдаче кредитов прямо рекомендуют заключать брачный контракт, предусматривающий раздел имущества.

                        «Следует помнить, что брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня бракосочетания. То есть, если, купив квартиру, молодые люди не вступят в брак, их брачный договор не будет иметь юридической силы, – уточняет Наталья Шаталина. – В этом случае заключается самостоятельное письменное соглашение, оговаривающее взаимные обязательства сторон». 

                        • Один из супругов отказывается от прав на квартиру, второй получает и недвижимость, и обязательства по кредиту. Отказ от прав на недвижимость заверяется у нотариуса и обязательно согласовывается с банком (иначе отказ не вступит в силу). Фактически, в этом случае расторгается старый договор и заключается новый, с одним из супругов. «Это возможно, если уровень дохода одного из супругов позволит выплачивать кредит, тогда банк, скорее всего, даст согласие на отказ от созаемщика. Однако такие ситуации рассматриваются банками индивидуально», – говорит Александр Москатов. Второй супруг может потребовать вернуть денежные средства, выплаченные за ипотеку в период брака, отмечает Дмитрий Петров, юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры».
                        • Можно продать квартиру, погасить задолженность и поделить деньги (если останутся). И снова обязательное условие – согласие банка на сделку. На практике на продажу соглашаются не все банки. «Часто банки в договорах устанавливают штрафные санкции за продажу квартиры, находящейся в ипотеке, поскольку в случае такой продажи кредитные организации теряют прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, – напоминает Дмитрий Петров. – То есть, продажа квартиры, находящейся в ипотеке у банка, возможна. Но вероятно, возникнут дополнительные издержки, связанными с выплатой банку комиссии за продажу квартиры». Плюс квартира с обременением, скорее всего, будет продана с дисконтом от рыночной стоимости.
                        • И, наконец, банк может предложить продать залоговую квартиру, а полученные деньги разделить между супругами, чтобы те использовали средства как первоначальный взнос при покупке каждый своей квартиры. Таким образом, один ипотечный кредит «превращается» в два. Такой вариант возможен, если оба супруга имеют стабильный высокий доход.
                        квартира приобретена до брака

                        Если квартира куплена одним из супругов до брака, а выплачивали ее потом вместе, при разводе квартира (и все обязательства по кредиту) остается купившему. Второй супруг может потребовать вернуть средства, вложенные им в погашение кредита в период брака.

                        Суд да дело

                        «По умолчанию», как рассказывает Дмитрий Петров, по ст. 34 Семейного кодекса РФ, совместно нажитое имущество является совместной собственностью. «В случае, если доли супругов не установлены, они предполагаются равными, – говорит юрист. – Соответственно, равными будут признаны и долги супругов. Однако, если дело дойдет до суда, могут быть учтены обстоятельства, влияющие на определение долей в квартире: например, если один из супругов внес более значительный вклад при покупке жилья, суд может учесть это и присудить одному из супругов бОльшую долю в праве собственности на квартиру».

                        «Чаще всего все делится пополам: и долги, и квартира, – говорит Ольга Любомирова. – Но есть судебная практика, когда после развода квартира, оформленная на одного из супругов, остается в собственности этого супруга. В основном это случаи, где супруг единолично является заемщиком и титульным владельцем квартиры. В остальных случаях суды оставляют супругов участниками долевой собственности».

                        Если одному из супругов удастся доказать, что часть кредита (например, первоначальный взнос) была уплачена им из личных средств (из подаренных денег или доставшихся по наследству), то в случае раздела имущества супругов через суд,  суд может увеличить долю этого супруга пропорционально внесенной сумме.

                        Наталья Шаталинагенеральный директор компании «Миэль-Новостройки» 

                        Детский вопрос

                        Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд может отойти от равноценного раздела долей. Например, если разводится многодетная семья и все дети останутся с одним из супругов, его доля, скорее всего, будет больше. То же касается раздела квартиры, если в семье есть дети-инвалиды.  Кроме того, если у одного из супругов есть другое жилье, но ребенок остается со вторым супругом, у которого другого жилья нет, суд может перераспределить доли в пользу «неимущего».

                        В случае, если ипотечная квартира – малометражка, и при разделе ребенку не будет обеспечен необходимый минимум площади, вероятен вариант, что квартиру оставят родителю, с которым остается ребенок. Правда, в этом случае суд обяжет выплатить стоимость доли второму супругу. В сумме с ипотечными платежами расход может получиться непосильным.

                        бывший супруг не платит по кредиту 

                        «У нас в практике есть случай, когда квартира принадлежит в долях бывшим супругам, в ней живет супруга с ребенком, бывший муж живет с другой женщиной, – рассказывает Наталья Шаталина. – Первое время он исправно выплачивал кредит, но уже примерно полтора года он не платит по кредиту и практически не выходит на связь. Квартира является единственным жильем бывшей супруги и ее ребенка, ежемесячные платежи для нее слишком велики. Пока она не допускает просрочки, мы пытаемся начать диалог с бывшим супругом о продаже квартиры, погашении кредита и раздела остатка суммы между ними, но результата до сих пор нет».

                        Существенный момент: если при покупке ипотечной квартиры или при уплате ежемесячных платежей использовался материнский капитал, квартира оформляется на всех членов семьи. Т.е. если в такой семье трое детей, квартира делится на пять долей. И поскольку до их 18-летия долей детей распоряжается опекун, при разводе родитель, с которым будут проживать дети, может претендовать на ⅘ долей в квартире.

                         

                        Военная ипотека

                        Если квартира куплена по программе военной ипотеки, супруг военного не может претендовать на долю: целевые средства не относятся к совместно нажитым. Платит кредит тоже только сам военный.  «Вторая половина» может иметь право на часть жилья, если вложила собственные средства (пропорционально вложениям – и пропорционально им же она будет платить по займу).

                        Развод и ипотека: ваши возможности при раздельном проживании

                        Развод с ипотекой — обычная проблема

                        Развод совсем не простой.

                        Усложняют процесс решения по поводу вашего совместного дома и ипотеки.

                        Вы не одиноки в этом испытании. По данным Центров по контролю и профилактике заболеваний (CDC), почти 800000 пар развелись в 2017 году, последнем году, по которому имеются данные.

                        Примерно 60 процентов U.S. Population владеет домом, а это означает, что большинству разводящихся пар приходится принимать жесткие жилищные решения.

                        Существуют проверенные временем варианты ипотеки, которые помогут обеим сторонам жить дальше после разлуки. Эти варианты зависят от таких факторов, как собственный капитал, кредитный рейтинг и желание одной из сторон остаться дома.

                        Практически любую ситуацию можно исправить одним из этих способов.

                        Подтвердите новую ставку (8 июня 2021 г.)

                        Рефинансировать ипотеку

                        Самым чистым решением могло бы стать рефинансирование ипотеки и оставить в ссуде только имя одного человека.

                        После закрытия рефинансирования только лицо, имя которого указано в ипотеке, будет нести ответственность за ежемесячные платежи.

                        Затем вы можете взять имя человека, который не будет производить выплаты по ипотеке, из названия дома.

                        При необходимости используйте рефинансирование с выплатой наличных для выплаты части капитала, причитающейся уходящему физическому лицу.

                        Это простейшее решение, но оно работает только при соблюдении определенных условий. Есть по крайней мере несколько проблем, которые могут помешать вам завершить рефинансирование.

                        Доход. Возможно, у вас нет дохода, чтобы самостоятельно выплатить ипотечный кредит. Вы обнаружите, что кредитор не утвердит ссуду для семьи с одним доходом. Если вы не сможете быстро увеличить свой доход, вам, возможно, придется продать дом.

                        Кредит. Может быть, ваши кредитные рейтинги упали с тех пор, как вы взяли первоначальную ипотечную ссуду. Возможно, вы больше не имеете права на рефинансирование. Вы можете преодолеть низкий кредитный рейтинг с помощью быстрого переоценки, но успех использования этого метода далеко не гарантирован. Часто единственным «исправлением» низкого кредитного рейтинга является восстановление кредитной истории за длительный период времени.

                        Капитал. Если вы недавно приобрели или купили дом, когда его стоимость была выше, возможно, у вашего дома недостаточно капитала для рефинансирования. Например, если вы накопили лишь несколько процентов собственного капитала, рефинансирование может оказаться слишком дорогостоящим или вообще недоступным. К счастью, есть варианты ипотеки, которые могут помочь вам справиться с нехваткой капитала.

                        Удаление супруга, если у вас низкий уровень собственного капитала

                        Некоторые типы рефинансирования позволяют отозвать заемщика, несмотря на низкий уровень собственного капитала дома.

                        Рефинансирование FMERR для удаления супруга

                        Рефинансирование расширенной помощи Freddie Mac или FMERR может сработать, если вы приобрели дом после 1 октября 2017 года и срок ипотеки составляет не менее 15 месяцев. Этот заем доступен только заемщикам, имеющим заем Freddie Mac, но аналогичная программа доступна, если ваш заем принадлежит Fannie Mae.

                        Оставшийся супруг должен будет повторно претендовать на получение ссуды, чтобы доказать, что они могут производить платежи без помощи созаемщика.Требуется минимум 620 баллов.

                        Вы не сможете получить наличные по этой ссуде. Это будет строго инструмент для отстранения одного супруга от ссуды.

                        Начните свой запрос на участие в программе FMERR здесь. (8 июня 2021 г.)

                        FHA оптимизировать рефинансирование

                        Если вы приобрели или в последний раз рефинансировали свой дом с помощью ссуды FHA, вам разрешается рефинансирование для удаления заемщика.

                        Однако оставшийся супруг должен показать, что он или она полностью выплачивали ипотечный платеж за последние шесть месяцев.Этот вариант лучше всего подходит для тех, кто был разлучен хотя бы так долго.

                        Но это не идеальный вариант, если вам нужно сразу решить проблему с ипотекой.

                        Узнайте больше о рационализации рефинансирования FHA.

                        VA рефинансирование ссуд при расторжении брака

                        Вы можете использовать упрощенное рефинансирование VA для увольнения супруга после развода. Обычно ветеран должен остаться в аренде.

                        Если уходящее лицо является ветераном, оставшемуся супругу придется рефинансировать в ссуду другого типа.

                        Однако, если оставшийся супруг имеет право на получение ссуды VA, он или она может выбрать ссуду с выплатой наличных денег VA. Этот вариант позволяет домовладельцам оформить ссуду в размере до 100 процентов от текущей стоимости дома.

                        Эта функция может позволить оставшемуся супругу выплатить долю уходящего партнера в доме в соответствии с указом о разводе.

                        Нет недостатка в вариантах рефинансирования в случае развода. Но если вы не можете рефинансировать по какой-либо причине, вам нужно будет найти другое решение.

                        Подтвердите новую ставку (8 июня 2021 г.)

                        Выплата супругу (-е) доли собственного капитала

                        Во многих штатах суд разделит прирост капитала в доме между двумя партнерами по разводу.

                        Существует ряд инструментов, которые вы можете использовать, чтобы собрать наличные, чтобы «выкупить» супруга и сохранить дом.

                        Если в доме есть собственный капитал , рассмотрите возможность получения кредита под залог собственного капитала. Вам не придется рефинансировать первую ипотеку. Это просто вторая ипотека, добавленная к существующей ссуде.Затраты на закрытие низкие, и эти ссуды должны быть получены быстрее и легче, чем первичная ипотека.

                        Если в доме мало или совсем нет собственного капитала, можно получить личный заем. Персональные ссуды зависят не от вашего дома для получения разрешения, а от вашей прошлой кредитной истории и ситуации с доходами.

                        Сумма ссуды достигает 50 000 долларов США, но в некоторых случаях до 100 000 долларов США. Утверждение происходит в течение нескольких дней, а не недель, и дом не предоставляется в качестве залога.

                        В целом, личный заем может быть быстрым способом собрать деньги для выплаты доли капитала уходящего супруга.

                        Продам дом

                        Другой вариант — продажа дома. Вы и ваш супруг согласны выставить дом на продажу, а затем разделить прибыль при его продаже.

                        Вам все равно необходимо определить, как обрабатываются выплаты по ипотеке до закрытия продажи, но это скорее краткосрочная, чем долгосрочная проблема.

                        Опять же, это решение может не сработать в случае развода.

                        Может быть, у вас и вашего супруга есть дети, и вы не хотите заставлять их переезжать из дома, в котором они выросли.Или же рынок недвижимости в вашем районе слабый, и вы боитесь потерять деньги, если продадите.

                        При продаже важен капитал. Стоимость продажи обычно составляет от семи до десяти процентов от стоимости вашего дома. Эта сумма включает агентские сборы, налоги, страхование титула и другие сборы.

                        Другими словами, вам, возможно, придется продать дом за 220 000 долларов, чтобы покрыть расходы даже в том случае, если вы должны двести тысяч.

                        В противном случае вам может потребоваться прийти с чеком при закрытии продажи.

                        Если вы не можете продать дом или рефинансировать ипотечный кредит, есть еще один вариант. Но это сопряжено с определенными рисками.

                        Держите дом и ипотеку

                        Если вы не желаете или не можете продать или рефинансировать свой дом, другой вариант — сохранить дом и ипотеку в неприкосновенности.

                        Обе стороны остаются в ссуде и несут ответственность за платеж.

                        Это требует конкретных формулировок в соглашении о разводе о том, кто будет производить ежемесячные выплаты по ипотеке.Возможно, в вашем соглашении будет указано, что ваш бывший партнер будет платить ипотеку, даже если вы и ваши дети будете жить в доме.

                        В соглашении может быть указано, что вы и ваш бывший партнер будете платить половину ипотеки каждый месяц.

                        Имейте в виду, что такая ситуация может привести к пропущенным платежам, если ваш бывший партнер не выполнит или не выполнит постановление о разводе.

                        Допустим, ваш бывший супруг должен платить по ипотеке каждый месяц, но ваше имя остается в ссуде.Если ваш бывший партнер пропустит платеж, ваш трехзначный кредитный рейтинг FICO может упасть на целых 100 баллов.

                        Когда ваше имя остается в ссуде, ваш кредитор считает вас равной ответственностью за ежемесячные платежи.

                        Ваш ипотечный владелец не уволит просроченные платежи, даже если в постановлении о разводе говорится, что ответственность несет ваш бывший.

                        По этой причине долевая ипотека после развода может хорошо работать только при мирном разводе.

                        Защитите свой кредит

                        Вы можете предпринять определенные шаги, чтобы защитить себя.

                        В документах о разводе может быть указано, что ваш бывший супруг (а) будет жить в доме, и в определенный момент подать заявление на рефинансирование. Когда рефинансирование будет завершено, ваше имя будет удалено из ипотеки. В вашем соглашении о разводе может быть указано, что ваш бывший будет продолжать производить свои платежи до тех пор, пока рефинансирование не будет официально прекращено, и вы больше не будете нести ответственность за ипотеку.

                        Вы можете обеспечить себе дополнительную защиту, включив пункт в свое соглашение о разводе.Это будет означать, что если ваш бывший не закроет рефинансирование в течение определенного периода, дом, в котором вы когда-то жили, будет выставлен на продажу.

                        Однако помните, что независимо от того, что написано в ваших документах о разводе, вы никогда не сможете полностью защитить себя от действий вашего бывшего партнера, когда речь идет о ипотеке. Даже если в документах о разводе указаны штрафы, нет никакой гарантии, что ваш бывший партнер будет продолжать производить эти выплаты.

                        Разводящиеся пары, которые хотят получить самый безопасный вариант для всех, могут захотеть продать дом или рефинансировать ипотеку.

                        Каковы текущие ставки по ипотеке при разводе?

                        Развод — это сложно, но он не должен быть концом для ваших целей владения домом. Сегодняшние низкие ставки рефинансирования делают более возможным взять на себя всю выплату по ипотеке для разводящейся стороны, которая желает остаться дома.

                        Проверьте сегодняшние цены и получите достоверную оценку всех ваших вариантов. Затем примите обоснованное решение о том, как вы будете двигаться дальше.

                        Подтвердите новую ставку (8 июня 2021 г.)

                        Развод и ипотека: вот что нужно знать

                        Одно из важнейших решений, с которым сталкиваются при разводе пары, — это то, что им делать с семейным домом.Если разрыв носит резкий характер, попытка договориться о доме и ипотеке может стать кошмаром.

                        Варианты развода супружеских пар зависят от ряда факторов, таких как то, как их имущество было профинансировано и титул, хочет ли один из партнеров остаться в доме, размер собственного капитала, который они имеют в доме, и их кредитный рейтинг.

                        Многие юридические и финансовые эксперты говорят, что во время пандемии они наблюдают всплеск разводов. Мэри Энн Феррейра, CFP, акционер Viridian Advisors в Ботелле, штат Вашингтон, и эксперт по финансовым аспектам развода, говорит, что ей все чаще звонят пары, желающие развода.

                        «Я думаю, что из-за этого COVID будет всплеск разводов», — говорит Феррейра. «Многие люди связываются со мной. Это очень грустно, но похоже, что это стремительно ».

                        Проблемы развода и ипотека

                        Развод — это зачастую сложный и стрессовый процесс, особенно когда есть активы, которые нужно разделить, в том числе дом. Здесь мы исследуем различные варианты, чтобы помочь вам принять лучшее решение в ваших обстоятельствах.

                        Решение продать или остаться

                        Решение о том, кто будет держать семейный дом, может вызвать беспорядок, если оба супруга захотят в нем остаться.

                        «Эти решения принимаются более гладко, когда вы работаете со своим супругом, вместо того, чтобы драться друг с другом», — говорит финансовый советник Джереми Раннелс, CFP, West Coast Financial в Санта-Барбаре, Калифорния. «Это приносит пользу каждому в финансовом и эмоциональном плане».

                        После того, как пара решит, кому достанется дом после развода, они должны убедиться, что получатель может позволить себе оставить его себе. Принимая это решение, разумно иметь дальнюю точку зрения.

                        «Благоразумно понимать долгосрочные последствия пребывания в доме, даже если это кажется возможным в течение более короткого периода времени, потому что это действительно может повлиять на другие цели, которые у вас могут быть», — говорит Раннелс.

                        Рефинансирование ипотеки

                        Некоторые пары решают рефинансировать совместную ипотеку на одно имя после развода. Это освобождает супруга, чье имя снимается с ссуды, от ответственности по ипотеке.

                        Однако, если имя этого партнера также не будет удалено из титула, он все равно сможет получить выгоду от продажи дома и участия в нем, поэтому важно не только рефинансировать, но и обновить титул, чтобы отразить одного владельца. Акт об отказе от права собственности обычно используется для удаления имени супруга из титула при разводе.

                        Важным фактором для многих разводящихся пар является сокращение доходов и активов, которые помогают заемщикам получить лучшие ставки по ипотеке. Хорошо то, что ставки по ипотеке в настоящее время очень низкие, что может пойти на пользу разведенному человеку при условии, что он соответствует требованиям. Ставка по ипотеке, которую вы получите после развода, будет зависеть от тех же факторов, которые определяют ставки других заемщиков, таких как ваш доход, долг, кредитный рейтинг и рыночная конъюнктура.

                        Однако, по словам Раннелса, супруг, подающий заявление на рефинансирование, может использовать только свой собственный доход и кредитный рейтинг.

                        «Кредитор собирается посмотреть на человека и убедиться, что он согласен с тем, что он является единственным поручителем», — говорит Раннелс. «Проблема в том, можете ли вы себе это позволить, и это касается любого из супругов».

                        Если партнер будет получать алименты или супружескую поддержку, он может использовать этот доход для получения права на рефинансирование, если в соглашении о разводе указано, что он будет получать алименты не менее трех лет, говорит Раннелс.

                        Если пара имеет долю в доме, супруг (а), владеющий домом, может подать заявление о рефинансировании наличными, чтобы выплатить своему бывшему партнеру свою долю.

                        «Опытному кредитному специалисту, возможно, придется мыслить нестандартно, чтобы достичь этих целей», — говорит Майкл Беккер, кредитор и менеджер по продажам розничного отделения Sierra Pacific Mortgage в Балтиморе. «Это может повлечь за собой, что оставшийся супруг (а) найдет созаемщика, не являющегося жильцом, чтобы претендовать на новую ссуду. Это может означать сначала рефинансирование с выплатой наличных, чтобы передать часть денег уходящему супругу, а затем ссуду на покупку жилья, чтобы получить оставшиеся деньги, причитающиеся уходящему супругу.

                        Продажа вашего дома

                        Соглашение о разводе может потребовать продажи дома и разделения прибыли, если пара не уложится в срок для рефинансирования ипотеки на имя одного из супругов. Если ни один из супругов не может позволить себе ипотеку самостоятельно, у них может не быть другого выбора, кроме как продать. Возможно, в интересах всех избавиться от квартиры, выплатить ипотеку, получить свою долю прибыли и начать все заново.

                        Кроме того, если возникает спор о том, сколько стоит дом, его продажа — лучший способ получить ответ.

                        Помимо остатка по ипотеке, парам следует учитывать расходы, которые они понесут, если продадут или рефинансируют дом. Сюда могут входить комиссионные риэлтора, затраты на приведение в порядок собственности, чтобы сделать ее более привлекательной для покупателей, налоги на передачу недвижимости и налоги на прирост капитала.

                        Оценка собственного капитала

                        Хотя продажа дома — единственный способ по-настоящему оценить его и рассчитать собственный капитал, это не всегда возможно или целесообразно. Следующее, что лучше всего — это получить профессиональную оценку.

                        Иногда, однако, пара может не согласиться с оценочной стоимостью. Это может помешать продвижению вперед и может означать, что нужно тратить больше времени и денег на адвокатов и оценщиков.

                        «В моей практике, если пара сотрудничает и может выбрать оценочную компанию, это будет лучший способ определить, какова фактическая стоимость дома», — говорит Феррейра. «В противном случае каждая сторона должна провести оценку дома и использовать среднюю стоимость при определении собственного капитала».

                        Когда вы продаете свой дом, вы получаете прибыль за вычетом затрат на продажу.Пара часто делит капитал в соответствии с соглашением о раздельном проживании или использует его для погашения других долгов, которые они накопили вместе.

                        Расплата бывшей за их долю

                        Допустим, дом стоит 300 000 долларов, а пара должна 200 000 долларов по ипотеке. У них 100 000 долларов капитала, поэтому 50 000 долларов потребуется для выкупа доли другого супруга, если они согласились на разделение 50/50.

                        Чтобы получить наличные, один партнер рефинансирует ссуду в размере 250 000 долларов только на свое имя и использует выплату наличными в размере 50 000 долларов для расчета со своим бывшим — но они должны быть уверены, что имеют право на получение ссуды.

                        «Их доход должен быть достаточно высоким, чтобы самостоятельно справиться с новой ипотечной ссудой, а дом должен иметь собственный капитал, чтобы вывести наличные», — говорит Беккер. «FHA и обычное рефинансирование с выплатой наличных ограничены суммой 80 человек по ссуде до стоимости, в то время как по ссуде VA можно перейти на 100 процентов».

                        Если вы хотите сохранить дом и у вас нет собственного капитала для рефинансирования с выплатой наличных или денег для выплаты вашей бывшей доли, вам может пригодиться HELOC или ссуда под залог собственного капитала.

                        «Вы можете посмотреть на получение ссуды под залог собственного капитала или кредитной линии под залог собственного капитала, поскольку некоторые кредиторы позволят вам получить от 95 до 100 процентов стоимости вашего дома», — говорит Беккер.

                        Налоговые последствия

                        Независимо от того, продаете ли вы дом в рамках соглашения о разводе или выкупаете долю своего супруга, в игру могут вступить налоги на прирост капитала. Это налог на продажу основных средств, например дома, когда прибыль превышает определенную сумму.

                        Если вы продаете дом, каждый из вас и вашего супруга может вычесть до 250 000 долларов прибыли из вашего налогооблагаемого дохода, но это относится только к основному месту жительства, в котором вы проживали как минимум два из последних пяти лет до продажа, согласно IRS.Недвижимость для отпуска или инвестиции не в счет.

                        Налог на прирост капитала — прогрессивный налог, аналогичный обычным подоходным налогам, — отмечает Франсин Липман, преподающая налоговое право в Юридической школе Уильяма С. Бойда Университета Невады в Лас-Вегасе. По словам Липмана, состоятельная пара может рассчитывать заплатить до 20 процентов от прироста капитала от продажи дома.

                        «Если есть активы, которые нужно разделить, вы действительно хотите знать о любой встроенной прибыли», — говорит Липман. «Там может быть реальная налоговая стоимость.

                        С другой стороны, разводящийся супруг должен быть осторожен с приобретением дома, который обесценился.

                        «Вы должны быть осторожны с тем, какие активы вы в конечном итоге заберете. Хотите дом с большим убытком? » — спрашивает Липман, добавляя, что «налогоплательщики не могут требовать убытков от продажи основного места жительства, [так что] это может быть причиной, чтобы сохранить дом и сдать его в аренду, в надежде, что рынок вернется».

                        Существуют также налоговые соображения в отношении выплаты алиментов, которые могут повлиять на способность разводящегося супруга претендовать на новую ипотеку или рефинансировать ипотеку на семейный дом.

                        Согласно IRS, супруг, который зарабатывает более высокий доход и платит алименты, не может вычитать эти выплаты из своего налогооблагаемого дохода, но супруг, получающий алименты, не должен декларировать их как доход. (Это относится к разводам, завершившимся после 31 декабря 2018 г.)

                        Супруг с более высоким доходом может потребовать уплаты меньших алиментов, что может снизить доход получающего супруга и претендовать на новую ссуду, говорит Раннелс.

                        И наоборот, алименты могут повредить доход плательщика и шансы на получение ипотеки.

                        «Может ли супруг (а) позволить себе дом и все алименты и алименты?» — спрашивает Руннелс. «С другой стороны, может ли алименты (получатель) позволить себе содержать дом, если они несут ответственность за все расходы?»

                        Липман рекомендует нанять адвоката по разводам, который разбирается в налоговых вопросах или работает с теми, кто разбирается в них.

                        Удаление имени бывшего из ипотеки

                        Только кредитор может удалить имя одного из супругов из ипотеки.

                        « Почти во всех случаях единственный способ получить супругу от ипотеки — это рефинансировать ее за счет ипотеки», — говорит Беккер.«Если по какой-то причине супруг, владеющий домом, является единственным, кто имеет текущую ипотеку, то может быть оформлен акт о прекращении права требования, чтобы лишить уходящего супруга права собственности на собственность».

                        Оставление своего имени в ипотеке может повлиять на способность супруга-нерезидента претендовать на получение другой ссуды в будущем для покупки собственного дома.

                        «Самым большим фактором при получении ипотечной ссуды является соотношение долга к доходу, и если вы используете другую ипотеку, этот долг будет включен в ваш расчет DTI», — говорит Раннелс.«Если вы приблизитесь к пределу, ваш DTI будет слишком высоким».

                        Ипотека — это юридически обязывающий договор, отдельный от указа о разводе, добавляет Раннелс. «Если ваше имя указано в ипотеке, вы несете ответственность. Вы являетесь гарантом этой ипотеки ».

                        Защита кредита

                        Развод — это эмоциональное, часто нестабильное событие, но худшее, что могут сделать разводящиеся пары, — это финансовая месть, считают эксперты.

                        «Много раз из-за горечи я видел, как один или оба супруга портят кредит другого супруга», — говорит Беккер.«Они решают, что это проблема другого человека, и отказываются оплачивать счета, которые могут быть совместными. Это может серьезно повредить вашему кредиту и лишить вас возможности иметь право на получение ипотеки в течение длительного времени ».

                        Раннелс призывает пары, разводящиеся с браком, продолжать оплачивать все свои счета в процессе развода, чтобы защитить свой кредит.

                        «Закройте ваши совместные счета и создайте свои собственные», — советует Раннелс. «Если вы спорите со своим супругом о том, кто будет платить по счету, и получаете деньги по кредиту, получить ссуду будет сложнее.”

                        Обретение финансового спокойствия

                        Прежде чем принимать решение о своем доме или ипотеке во время развода, убедитесь, что вокруг вас есть нужные люди, включая хорошего адвоката по разводам, финансового планировщика и ипотечного брокера.

                        Развод может казаться концом света, но после того, как ураган пройдет, наступит жизнь и финансовый мир. Феррейра знает не понаслышке. Она была домашней мамой около 20 лет назад, когда развелась.

                        «Мне пришлось вернуться к работе и начать с нуля», — вспоминает Феррейра.«Мне потребовалось время, чтобы снова оказаться в безвыходной ситуации… Если женщина была дома с детьми или брала меньшую работу, по опыту, я могу сказать вам, что есть жизнь после развода. Вы можете понять это. Становится лучше ».

                        Подробнее:

                        Полное руководство по ипотеке и разводу

                        Знаете ли вы, что вам может понадобиться развестись с супругом и ипотекой? Большинство людей этого не делают. Вот почему мы создали это популярное руководство, которое приоткрывает завесу над всем, что вам нужно знать и что нужно учесть, прежде чем вы действительно будете готовы развестись по ипотеке.

                        Топ 8 заблуждений об ипотеке

                        1. Мне лучше работать в моем банке. Они знают меня много лет.

                        Не ожидайте преференциального режима только потому, что у вас есть предыдущие банковские отношения. Вы должны соответствовать их требованиям, чтобы получить одобрение. Ограничивая себя одним кредитором, вы зависите от их ставок, их руководящих принципов и их кредитных продуктов. Выгода от работы с брокером проста — у вас есть варианты.

                        2.У всех ипотечных кредиторов одинаковые правила и требования.

                        У каждого кредитора есть свои уникальные правила. Эти правила также различаются в зависимости от суммы кредита, кредитного рейтинга и типа собственности (первичная, инвестиционная и т. Д.).

                        3. Ставки по ипотеке завышены. Я не хочу рефинансировать.

                        Хотя ставки немного выросли, они остаются на уровне, близком к историческим минимумам. Также подумайте, является ли ваш платеж фиксированным на весь период. В противном случае вы можете столкнуться со значительно более высокими выплатами в будущем.

                        4. Я все еще нахожусь в совместной ипотеке со своей бывшей супругой. Я беспокоюсь, что эти выплаты будут засчитаны против меня, когда я подам заявление на новую ипотеку.

                        Многословие имеет значение. Если в соглашении о семейном урегулировании (MSA) указано, что ваш супруг (а) несет полную ответственность за платежи, новый кредитор не будет обслуживать вас в долг по указанным платежам (то есть они не будут засчитываться против вас).

                        5. Я подписал договор о передаче супругов и отказался от права собственности — я наконец-то свободен от дома.

                        Отказ от права собственности и отказ от ипотеки — это разные вещи. Если ваше имя все еще указано в ипотеке, ваш кредит находится под угрозой. Единственный способ отказаться от ипотеки — это рефинансирование или погашение кредита вашим супругом.

                        6. Я получаю алименты на супруга и ребенка. Это поможет мне пройти квалификацию.

                        Как правило, для получения алиментов на ребенка и супруга требуется 6-месячная история получения и 3-летняя отсрочка с даты подачи заявки на кредит.

                        7. У меня высокий доход — получить ссуду должно быть легко.

                        Не весь доход считается «квалифицированным» доходом с точки зрения кредиторов. Например, для получения денежных бонусов обычно требуется двухлетняя история, а опционы на акции рассматриваются редко.

                        8. Имею значительные ликвидные активы. Это делает меня сильным заемщиком.

                        Соответствие требованиям в первую очередь зависит от вашего отношения долга к доходу (DTI) и отношения кредита к стоимости (LTV). К сожалению, кредиторы не уделяют большого внимания ликвидным активам, определяя, соответствуете ли вы критериям.

                        Ипотека при разводе и стандартная ипотека: чем они отличаются

                        Не все ипотечные кредиты созданы равными. Вот что их отличает.

                        5 основных причин рефинансирования развода

                        1. Защитите свой кредит. Если ваш супруг (а) выкупает вас из семейного дома, вы не сорвете с крючка. Если вы по-прежнему пользуетесь ипотекой, вы рискуете. Просроченные платежи могут испортить ваш кредит. Единственный способ по-настоящему защитить себя — это рефинансирование вашего супруга.По возможности, в соглашении о брачном соглашении должно содержаться требование о том, чтобы супруг (а), ведущий дом, рефинансировал его вскоре после развода (и включать положения о том, что происходит в случае, если супруг (а) не выполняет своих обязательств).

                        2. Выкупите супругу. Рефинансирование с выплатой наличных — это часто упускаемая из виду стратегия поиска средств для выкупа доли вашего супруга в доме. Цель рефинансирования с выплатой наличных — использовать капитал вашего дома, взяв новую ипотеку, которая больше, чем существующая ипотека.

                        3. Используйте свой собственный капитал. Выкуп средств — не единственная причина рассмотреть возможность рефинансирования за счет выкупа. Собственный капитал в вашем доме может быть отличным источником ликвидности. Некоторые из наиболее распространенных причин использовать свой собственный капитал включают консолидацию долга (выплата по кредитным картам с высокой процентной ставкой, HELOC и другие ссуды), создание денежного резерва (чрезвычайный фонд), ремонт дома или оплата гонораров адвокатам.

                        4. Блокировка фиксированных платежей по ипотеке. Есть ли у вас ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM)? Если это так, важно понимать, как повышение ставок повлияет на будущие выплаты. Чтобы снизить риск повышения ставок, подумайте о рефинансировании ипотечного кредита с фиксированной ставкой (или даже ARM с более длительным фиксированным периодом).

                        5. Уменьшите размер выплаты по ипотеке. Учитывая дополнительные расходы, связанные с содержанием двух домашних хозяйств, очень важно найти способы улучшить свой денежный поток. Рефинансируя, вы можете снизить свой ежемесячный платеж (снизив ставку, переключившись на другой кредитный продукт или распределив платежи на более длительный период времени).

                        Полную версию статьи можно прочитать на Forbes.com.

                        Три ссудных корзины: обзор

                        Fannie Mae и Freddie Mac — спонсируемые государством предприятия (GSE), которые покупают соответствующие ссуды у кредиторов. Продавая ссуды Fannie и Freddie, кредиторы получают доступ к средствам для будущих ссуд.

                        Jumbo Loans не могут быть приобретены Fannie and Freddie. В результате кредиторы либо продают крупные ссуды частным инвесторам, либо оставляют их в качестве инвестиций.

                        Какие рекомендации важнее всего?
                        • Отношение долга к доходу (DTI): кредиторы хотят гарантировать, что вы сможете погасить ипотечный кредит. Если ваши ежемесячные долги превышают определенный процент от вашего ежемесячного дохода, вы не имеете права участвовать в программе.
                        • Соотношение кредита к стоимости (LTV): все просто, как бы это ни звучало. Возьмите сумму кредита и разделите ее на стоимость вашего имущества. Чем ниже LTV, тем лучше.
                        • Кредитный рейтинг (FICO): существует три кредитных бюро, которые выдают кредитные рейтинги (Equifax, Transunion, Experian).Кредиторы используют средний балл для оценки вашей кредитоспособности.

                        Кредитные продукты: определены

                        В компании «Развод ипотечных консультантов» нам нравится сохранять простоту .

                        Вам нужна лучшая ставка по ипотеке, и для ее получения нужно понимать несколько основ. Имея это в виду, вот краткое изложение доступных вам кредитных продуктов с некоторыми соответствующими определениями:

                        Ипотечные продукты с регулируемой процентной ставкой (ARM)

                        Срок действия следующих ARMS составляет 30 лет.

                        • 3/1 ARM — Ставка является «фиксированной» в течение первых 3 лет, а затем становится переменной в течение следующих 27 лет на основе процентной ставки плюс маржа.
                        • 5/1 ARM — Ставка фиксируется на первые 5 лет, а затем становится переменной в течение следующих 25 лет в зависимости от вашего индекса плюс маржа.
                        • 7/1 ARM — Ставка фиксируется на первые 7 лет, а затем становится переменной в течение следующих 23 лет в зависимости от вашего индекса плюс маржа.
                        • 10/1 ARM — Ставка фиксируется на первые 10 лет, а затем становится переменной в течение следующих 20 лет в зависимости от вашего индекса плюс маржа.
                        Ипотечные продукты с фиксированной ставкой
                        • 10-летний фиксированный — Выплачивается более 10 лет, фиксированные платежи все 10 лет.
                        • Фиксированная ставка на 15 лет — Выплачивается в течение 15 лет, фиксированная на все 15 лет.
                        • Фиксированная ставка на 20 лет — Выплачивается в течение 20 лет, фиксированная на все 20 лет.
                        • Фиксированная ставка на 30 лет — Выплачивается в течение 30 лет, фиксированная на все 30 лет.

                        Совет для профессионалов: Как показывает опыт, чем дольше фиксированный период, тем выше процентная ставка.

                        Подождите, это еще не все!

                        Вот некоторые специальные кредитные продукты и стратегии, о которых следует знать.

                        • Поперечное обеспечение. Вам нужна выручка от продажи вашего нынешнего дома, чтобы внести первоначальный взнос за ваш новый дом? Вот тут-то и вступает в игру кросс-залоговая ссуда.
                        • Отбытие по месту жительства. Если вы покупаете новый дом и переводите свое основное место жительства в аренду, вы можете получить кредит на потенциальный доход от аренды.Некоторые кредиторы позволят провести «обзор справедливой рыночной арендной платы» для определения кредита на доход от аренды.
                        • Обратная ипотека. Обратная ипотека, также известная как ипотека с конверсией собственного капитала (HECM), позволяет вам использовать часть собственного капитала вашего дома для погашения существующей ипотеки. Затем вы можете использовать оставшуюся выручку по своему усмотрению. Платежи по кредиту могут быть отложены до тех пор, пока вы живете в собственности. Имейте в виду, что вы по-прежнему несете ответственность за уплату налогов на недвижимость и страховку домовладельцев.Существует ряд требований для участия. Например, вам должно быть не менее 62 лет.
                        • Срок 40 лет. Крупный заем, выплачиваемый более 40 лет. Поскольку выплаты распределяются на более длительный период, выплаты обычно меньше 30-летнего срока, что позволяет заемщику претендовать на более высокую сумму кредита. 40-летний срок обычно выше, чем 30-летний срок.

                        Мы действительно коснулись здесь поверхности. Не стесняйтесь обращаться к нам за подробностями.

                        Полностью амортизированные по сравнению с беспроцентными кредитами

                        Предупреждение о риске: По истечении периода только выплаты процентов у вас будет более короткий период для выплаты оставшейся суммы основного долга. Если вы не рефинансируете, ваши ежемесячные платежи резко увеличатся.

                        HELOC: Другой вариант

                        Кредитная линия собственного капитала (HELOC) — это всего лишь кредитная линия. Думайте о HELOC, как о кредитной карте: вы используете ее для покупок, а затем оплачиваете эти покупки позже.

                        В отличие от кредитной карты, которая представляет собой необеспеченный долг, HELOC защищен, потому что он обеспечен ценным активом: вашим домом. Выплачивая ежемесячный платеж по ипотеке, а рыночная стоимость вашего дома растет, вы увеличиваете капитал. HELOC позволяет вам брать займы под этот капитал.

                        После того, как вы получили разрешение на участие в программе HELOC, вы можете брать столько или меньше, сколько вам нужно. Это то, что отличает HELOC от ссуды под залог собственного капитала, при которой банк предоставляет вам единовременную ссуду.С HELOC вы не берете его в долг, пока он вам не понадобится.

                        Большинство HELOC имеют переменные процентные ставки, что означает, что они повышаются и понижаются в зависимости от финансового индекса, как правило, от основной ставки. Некоторые банки добавляют к основной ставке несколько процентных пунктов, называемых маржей.

                        Вы можете использовать HELOC по многим причинам, включая, помимо прочего:

                        • Гонорары адвокатов
                        • Выравнивающие выплаты
                        • Чрезвычайные фонды
                        • Товары для дома
                        • Консолидация долга
                        Процесс ссуды: от начала до конца

                        Вот 9 критических шагов , которые вы должны понять, чтобы помочь обеспечить плавное и успешное закрытие ссуды.

                        Шаг 1. Думайте заранее

                        Не подготовившись, вы готовитесь к провалу. Подготовка делает все, чтобы закрыть плавное закрытие или вызвать стресс. Начните с того, что ваш консультант по ипотеке подготовит кредитный отчет, чтобы подтвердить ваш FICO, проверить ваши долги и устранить любые просрочки или неточности.

                        Кроме того, вы, вероятно, получите контрольный список необходимой документации. Соберите документы из этого списка как можно скорее. Этого не избежать. Чем больше информации ваш кредитор должен предварительно обработать, тем легче будет процесс для всех вовлеченных сторон.

                        Шаг 2 — Выберите подходящий для вас кредит

                        Чтобы определить, какой кредит подходит вам, задайте себе следующие вопросы:

                        • Какова цель нового кредита? (удаление супруга, выкуп и т. д.)
                        • Чего вы надеетесь достичь с помощью рефинансирования? (сэкономьте ежемесячно, погасите быстрее? и т. д.)
                        • Как долго вы планируете владеть этой собственностью?
                        • Знакомы ли вы с различными кредитными продуктами, доступными сегодня?
                        • Какова ваша толерантность к риску для корректировок ставок и / или платежей по новому займу?

                        Если не уверены — СПРОСИТЕ.Основная обязанность вашего консультанта по ипотеке — убедиться, что выбранный вами кредитный продукт и условия соответствуют вашим целям и потребностям.

                        Шаг 3. Зафиксируйте ипотечную ставку

                        Как только вы будете удовлетворены условиями кредита, вы можете заблокировать ставку.

                        Блокировка ставки важна, потому что она защищает вас от роста доходности. Незакрепленная ссуда считается «плавающей» ссудой, и этот подход очень рискован, поскольку ваша ставка будет продолжать колебаться ежедневно.Это похоже на азартные игры.

                        Блокировка ставок действует на определенный период времени (обычно 30-45 дней). Как правило, чем дольше ваша ставка заблокирована, тем выше соответствующая стоимость. Вообще говоря, срок действия большинства кредитов составляет 30-45 дней в зависимости от кредитора.

                        Скорее всего, на этом этапе вам также потребуется подписать конкретное раскрытие информации о кредиторе. Обязательно просмотрите эти раскрытия и подтвердите точные сроки и стоимость закрытия.

                        Шаг 4 — Заказать оценку дома

                        Реальность об аттестации такова, что она нужна для каждой ссуды.Фактически, каждый кредитор нуждается в собственном отчете об оценке, созданном его собственной компанией по управлению оценкой. Эти отчеты не подлежат передаче между кредиторами, поэтому не забудьте выбрать кредитора, к которому вы хотите обратиться, перед тем, как оплачивать и выполнять какие-либо заказы на оценку.

                        Шаг 5 — Обзор ипотечного андеррайтинга

                        К этому моменту вы предоставили своему консультанту по ипотеке все необходимые документы (см. Раздел «Требования к документам»). Ваша заполненная кредитная заявка и оценка будут отправлены андеррайтеру для рассмотрения.Андеррайтер внимательно изучит каждый из предоставленных вами документов, чтобы определить вашу способность произвести платеж по этой ссуде. Они также подтвердят, что вы соответствуете всем изложенным правилам кредитования. Будьте готовы предоставить дополнительную документацию или пояснения после проверки андеррайтером.

                        Шаг 6 — Проверка утверждения и условий ссуды

                        Если андеррайтер удовлетворен вашей кредитной заявкой, он выдаст письмо с одобрением и список условий одобрения (да, последний раунд документов).Условия утверждения — это последние пункты, необходимые для подготовки вашего файла к закрытию. Внимательно прочтите свое одобрительное письмо, чтобы убедиться, что условия кредита, утвержденные андеррайтером, соответствуют тому, что, по вашему мнению, вы получаете. Кроме того, проверьте свои условия, чтобы убедиться, что вы удовлетворяете всем требованиям андеррайтера.

                        Шаг 7 — Очистить, чтобы закрыть

                        После того, как ваши условия будут рассмотрены и приняты андеррайтером, ваш консультант по ипотеке закажет ваше окончательное раскрытие.В этом заключительном заключительном отчете перечислены все ожидаемые заключительные расходы и содержится еще один обзор условий вашего займа. Крайне важно внимательно изучить детали, чтобы не было никаких сюрпризов. Если у вас есть вопросы по поводу вашего предварительного заключительного заявления, доведите их до сведения ваших консультантов, прежде чем сесть за заключительный стол. Если все в порядке с предварительным заключительным заявлением, вы можете выбрать официальную дату подписания.

                        Шаг 8 — Подписание

                        Наконец, вы готовы подписать документы.Ваш консультант по ипотеке подтвердит, где и когда будет подписание. За закрывающим столом вас попросят предоставить удостоверение личности, поэтому не забудьте взять с собой водительские права, удостоверение личности государственного образца или паспорт. Большинство подписаний длятся от 30 до 90 минут.

                        Шаг 9 — Финансирование и учет

                        Если вы рефинансируете жилое помещение, занимаемое владельцем, у вас будет трехдневный период расторжения договора. Если вы решите отменить бронирование, вам необходимо связаться со своим консультантом по ипотеке до истечения срока отмены.

                        По истечении срока отмены кредитор профинансирует вашу ссуду. Выручка будет направлена ​​на погашение существующей ссуды (если она у вас есть), а в отделе условного депонирования будет регистрироваться ваша новая ипотечная ссуда и Доверительный акт с округом.

                        Мы надеемся, что это поможет пролить свет на неясный в остальном процесс. Если сомневаетесь, попросите о помощи. Ваш консультант по ипотеке при разводе — ваш консьерж.

                        Чего НЕ делать

                        Многие люди принимают решения до и во время процесса ссуды, которые могут поставить под угрозу их одобрение ссуды.Вот что нужно делать , а не .

                        • Не меняй работу
                        • Не бросай работу
                        • Не перемещайте свои банковские счета без зеленого света
                        • Не покупайте то, что нужно финансировать (автомобили, грузовики, мебель и т. Д.).
                        • Не открывайте новые счета потребительского кредита.
                        • Не опаздывайте с погашением кредитных обязательств и не взимайте чрезмерно высокие суммы.
                        • Не делайте крупных вкладов на свои банковские счета, если вы не хотите объяснять или задокументировать их.
                        • Никому не подписывайте ссуду.
                        • Не забывайте раскрывать какие-либо долги, обязательства или другую относящуюся к делу информацию.
                        • Не тратьте заложенные в бюджет сбережения на первоначальный взнос или наличные, необходимые при закрытии сделки.
                        • Не забудьте указать размер алиментов или алиментов на супруга.

                        Помните, ваш заем не является окончательным, пока не будет профинансировано и не будет учтено .

                        Анализ «Что, если»

                        В процессе урегулирования бракоразводного процесса есть несколько важных этапов, и начальные этапы часто бывают самыми важными.То, что вы делаете на ранней стадии процесса, может стать залогом успеха. Наша задача — убедиться, что вы готовы.

                        Есть одна услуга, которой каждый разводящийся человек должен обязательно воспользоваться при поиске рефинансирования или покупки нового дома:

                        Enter, анализ «что, если».

                        Конечно, это сыграет решающую роль в определении того, сможете ли вы пройти квалификацию.

                        Но что делает анализ «что, если» ТАК ценным, так это то, что он дает вам простой и надежный способ оценить, как переменные в вашем урегулировании развода (доход, долги и т. Д.)) может напрямую повлиять на вашу способность получить новый заем.

                        Это может помочь вам ответить на важнейший вопрос о том, как алименты супруга и / или ребенка повлияют на вашу способность соответствовать требованиям.

                        Все мы знаем, что развод — это движущаяся цель, поскольку переговоры и обсуждения урегулирования разворачиваются в течение месяцев, а иногда и лет.

                        Наш анализ «что, если» можно быстро и легко изменить, чтобы отразить предлагаемые изменения в вашем соглашении.

                        Получив анализ «что, если» в начале игры, вы заметите, насколько легче подготовиться к изменениям, когда они вам представляются.

                        Знаете ли вы
                        • Требуется как минимум 6-месячная история получения алиментов на супруга и / или ребенка
                        • Для поддержки требуется минимум 3 года продолжения (т. Е. Не может быть прекращено в течение 3 лет после закрытия кредита). Например, если вашему ребенку 16 лет, а алименты прекращаются в возрасте 18 лет, никакие из них не будут учитываться в качестве дохода.
                        • Алименты на ребенка могут быть увеличены на 25% — это обеспечит вам дополнительный соответствующий доход!
                        • Для большинства платежей и обязательств кредиторы вводят это как «долг» при расчете отношения долга к доходу.Супружеская поддержка рассматривается по-разному. Вводится как уменьшение дохода. Не вдаваясь в технические подробности — это существенно улучшает вашу способность к квалификации.
                        • Ваше соглашение о брачном соглашении (MSA) и судебное решение не обязательно должны быть окончательно согласованы. В некоторых случаях ваш заем может быть профинансирован посредством подписанного Меморандума о взаимопонимании (MOU) или других более простых альтернатив.
                        Необходимые финансовые документы и документы о разводе

                        Сбор документов может показаться сложной задачей, но это не обязательно, если вы к этому готовы.

                        Essential:
                        • Налоговые декларации за два года (личные и / или деловые)
                        • Два года W-2
                        • Две последние квитанции о заработной плате
                        • Текущие выписки по ипотеке
                        • Выписки с банковского счета за два месяца
                        • Пояснения для любого кредита просрочки
                        • Действующие страховые полисы домовладельцев

                        В зависимости от развода:
                        • Соглашение о семейном соглашении (MSA) или судебное решение
                        • Доказательства получения алиментов на супруга и / или ребенка

                        Это далеко не полный список.Кредиторы часто запрашивают дополнительную документацию на протяжении всего процесса получения кредита.

                        Позвоните нам, и мы предоставим более подробный контрольный список с учетом вашей ситуации.

                        Таким образом, вы получите удовольствие от беспрепятственного закрытия кредита от начала до конца.

                        FAQ

                        Как вы заряжаете?
                        Клиенты часто удивляются, узнав, что они нам ничего не платят. Мы получаем компенсацию от кредитора, и наш единственный стимул при выборе кредитора — найти для вас наилучшие возможные условия.

                        На каком этапе процесса вы участвуете?
                        Чем раньше, тем лучше. Раннее участие позволяет нам предложить рекомендации относительно того, как ипотека вписывается в вашу стратегию урегулирования — и мы всегда можем вернуться к анализу андеррайтинга по мере развития переговоров по урегулированию.

                        Я планирую выкупить свою супругу. О чем я должен думать?
                        Ваш (а) супруг (а), скорее всего, захочет отказаться от ипотечного кредита, а это значит, что вам потребуется рефинансирование.Первый шаг — подтвердить, что это жизнеспособный вариант. Мы можем помочь оценить, как предложения по разделу собственности и поддержке влияют на вашу способность соответствовать требованиям.

                        Моя супруга ведет дом. Мне все еще нужно с вами связаться?
                        Совершенно верно. Прежде чем соглашаться на мировое соглашение, вы должны убедиться, что ВСЕ предложения осуществимы. Это включает в себя подтверждение того, что ваш супруг (а) имеет право на рефинансирование.

                        Я планирую купить дом по дороге. Что мне делать, чтобы подготовиться?
                        Соглашения, достигнутые сегодня, могут повлиять на вашу способность получать квалификацию в будущем.Мы можем проанализировать СУО на предмет возможных ошибок и дать представление о том, как кредитор может интерпретировать различные положения.

                        Как время влияет на мои варианты финансирования?
                        Время — КЛЮЧ. Например, нередко квалифицированный заемщик обращается к нам после развода только для того, чтобы узнать, что выплаченная поддержка не позволяет им получить право на получение помощи.

                        Как мне начать?
                        Просто свяжитесь с нами, и мы предоставим вам краткий список информации, необходимой нам для оценки вашего предложения по ипотеке.Затем мы предоставим подробный анализ с подробным описанием того, на какую сумму вы имеете право, и о том, насколько чувствительны к ключевым переменным (например, поддержка, реструктуризация долга и т. Д.).

                        Поздравляю! Если вы зашли так далеко, то вы:

                        • Определите, что отличает ипотечные кредиты при разводе
                        • Имейте план основных причин рефинансирования при разводе
                        • Знайте свои варианты и типы ссуд
                        • Поймите важность анализа «что, если» во время переговоров о разводе
                        • Иметь разберитесь с финансовыми документами, которые вам нужно собрать
                        • Оцените важность работы с консультантом по ипотеке при разводе

                        Что происходит с ипотекой после развода?

                        Развод — дело болезненное, сложное и часто сопряженное с неприятностями.А когда речь идет о ипотечной ссуде? Это еще больше усложняет жизнь разводящимся супругам.

                        В идеале супруги либо соглашаются продать свой дом, либо рефинансировать свою ипотеку так, чтобы в ней было указано имя только одного человека. Этот бывший супруг затем несет ответственность за ежемесячные выплаты по ипотеке.

                        К сожалению, это не всегда возможно. Часто в доме остается один супруг. В соглашении о разводе будет указано, кто несет ответственность за выплату ипотеки.

                        Это может привести к серьезным проблемам: что, если супруг, который живет вне дома, должен платить ипотеку, но перестает это делать? Это приведет к резкому падению кредита другого супруга. Имя этого супруга остается в ипотеке, поэтому пропущенные платежи снизят кредитный рейтинг этого владельца так же сильно, как и супруга, который должен был заплатить.

                        «Совместно полученная жилищная ссуда может обернуться катастрофой для вашей кредитной истории во время развода», — сказала Мишель Блэк, президент Hope4USA, консультационной службы по кредитованию в Шарлотте, Северная Каролина.«Ваш ипотечный кредитор не будет заботиться о вашем решении о разводе. Решение о разводе никоим образом не снимает с вас ответственности за совместно приобретенную ипотечную ссуду».

                        Злополучная правда? Когда дело доходит до развода и ипотечных ссуд, вы можете принять меры для защиты своего кредита. Но вы никогда не можете гарантировать, что ошибки вашего бывшего супруга не повлияют на ваш кредитный рейтинг.

                        Лучшие варианты

                        Эндрю Вон, владелец чикагской юридической фирмы NuVorce и профессор современного права семейных отношений в Юридической школе Чикагского университета Лойолы, сказал, что лучшим решением для развода супругов является продажа дома или рефинансирование ипотеки на имя одного бывших супругов.Тогда этот супруг будет нести ответственность за выплату ипотечного кредита.

                        Эти решения работают лучше всего, потому что другой супруг больше не должен бояться пропущенных платежей или невыполнения обязательств по ссуде по вине его бывшего партнера. При разводе пары продают дом, они используют выручку от продажи для выплаты ссуды. Когда они рефинансируют ссуду на имя одного из супругов, супруг, чье имя больше не указано в ссуде, не увидит снижения кредита, даже если другой супруг перестанет производить платежи.

                        Но бывают случаи, когда бывшие супруги не могут продать дом или рефинансировать ссуду. Может быть, они хотят, чтобы их дети остались в их доме. Возможно, ни один из супругов не может претендовать на рефинансирование в одиночку. В таких случаях бывшая пара разъяснит, как обрабатывается ипотека в своем указе о разводе, что является далеко не идеальным решением.

                        «Риск состоит в том, что банк или кредитор все еще могут преследовать обе стороны для взыскания», — сказал Вон. «А что, если супруг не платит ипотеку, потому что у этого супруга нет денег? Тогда у вас есть договор о разводе, который в основном бесполезен, потому что в нем говорится, что кто-то другой несет ответственность, кто не может платить.«

                        Гарантии

                        Супруги, которые не могут продать или рефинансировать, должны предусмотреть определенные гарантии в указе о разводе, сказал Кристиан Денмон, партнер-основатель юридической фирмы Denmon & Denmon из Тампы.

                        Например, предположим, что супруг (а), который остается в доме, планирует рефинансировать ипотеку на свое имя. Этот супруг может согласиться произвести выплаты по ипотеке до тех пор, пока он не сможет закрыть рефинансирование. Супруг, который больше не живет в доме, может беспокоиться о том, что ее бывший супруг не сможет претендовать на рефинансирование.Это могло вызвать у нее серьезные проблемы: в этом случае ее имя останется в ссуде, и если ее бывший супруг перестанет платить, ее кредит тоже потерпит крах.

                        Денмон сказал, что бывшая супруга может защитить себя, потребовав, чтобы в соглашении о разводе говорилось, что если ее бывший супруг не может рефинансировать ссуду в течение определенного периода времени, то дом немедленно будет выставлен на продажу.

                        Выплаты по ипотеке при расторжении брака

                        Денмон приводит другой пример: предположим, что бывшая жена сохраняет дом, но ее бывший муж, который переехал, соглашается в урегулировании развода, чтобы произвести выплаты по ипотеке.Бывшая жена может волноваться, что ее бывший супруг внезапно перестанет платить, что, конечно же, приведет к резкому падению ее кредита.

                        Бывшая жена может защитить себя, настаивая на жестких формулировках при разводе, заявляя, что выплаты по ипотеке от ее бывшего мужа являются формой алиментов. В соглашении может быть прописано, что, если муж не внесет платежи по ипотеке, он будет осужден за неуважение к суду. По словам Денмона, во многих штатах судья может отправить бывшего мужа в тюрьму, если он не выплатит требуемые алименты, что является сильным стимулом для бывшего супруга продолжать выплаты по ипотеке.

                        «Ключом к защите обоих супругов после завершения развода является тщательно разработанная формулировка урегулирования», — сказал Денмон.

                        Но даже эти меры предосторожности не идеальны. Даже если в соглашении о разводе указаны конкретные штрафы для бывших супругов, которые не вносят требуемые платежи по ипотеке, нет никакой гарантии, что эти ответственные стороны будут следовать правилам.

                        «К сожалению, не существует надежных способов защитить супругов, которые являются совместными должниками по ипотеке после развода», — сказала Линда Кернс, адвокат из Филадельфии.«Лучшее решение — рефинансировать или продать. Бывшие супруги также должны помнить, что, если против другого супруга будет предъявлен иск, он станет банкротом или на него будет подано залоговое право, это повлияет на совместную собственность и еще больше усложнит запутанную ситуацию».

                        Как развестись по ипотеке

                        Обновлено Craig Berry

                        Брак и домовладение давно идут рука об руку. К сожалению, почти в 50% случаев браки заканчиваются разводом.

                        Хорошая новость в том, что, согласно последним исследованиям, количество разводов падает.Тем не менее, учитывая, что в США проживает более 61 миллиона супружеских пар, а разводы происходят каждые 13 секунд, полезно понять, что происходит с ипотекой в ​​случае развода.

                        Развод и ипотека

                        Развод никогда не бывает счастливым обстоятельством, а финансовая необходимость продажи дома может усугубить и без того стрессовую ситуацию.

                        Первоначальное решение о том, сохранить дом или продать его, обычно включает два разных типа решений: эмоциональное и финансовое.

                        С финансовой точки зрения продажа дома — распространенное решение, когда супружеские пары разводятся. Как правило, вы и ваш супруг соглашаетесь разделить прибыль в соответствии с заранее оговоренным соглашением после продажи дома.

                        Собственный капитал — очень важный фактор при продаже дома. Сумма собственного капитала определяет, сколько денег может принести продажа.

                        Когда дело доходит до определения этого числа нетто, следует учесть и другие соображения. Из-за комиссионных риэлторов, уступок продавца и возможности ремонта продавцы обычно теряют от семи до десяти процентов стоимости дома во время продажи.

                        Например, если вы продадите свой дом за 250 000 долларов, вы можете получить только 225 000 долларов. Если вы должны 200 000 долларов по существующей ссуде, у вас будет чистая прибыль всего в 25 000 долларов в виде фактического капитала, который нужно разделить. Что еще хуже, используя тот же пример, если вы разводитесь, но ваш текущий ипотечный кредит имеет баланс в размере 225 000 долларов или больше, у вас может не остаться капитала после продажи.

                        После того, как вы ответили на вопрос о своей позиции по капиталу, могут возникнуть другие вопросы. Кто получит какую долю от общей суммы и каковы будут налоговые последствия для этих сумм?

                        Хотя финансовый аспект решения о продаже может быть черно-белым, эмоциональный может все усложнить.

                        Сосредоточение внимания на фактах, а не на чувствах, может помочь в принятии решения. Для многих пар сохранение дома, когда-то проживавшего вместе после развода, сопряжено с большими финансовыми жертвами. В некоторых случаях любой из супругов может самостоятельно вносить выплаты по ипотеке.

                        Однако это также может привести к тому, что ни один из супругов не в состоянии произвести платежи. В результате продажа дома может быть единственно возможным вариантом.

                        Как сохранить дом при разводе

                        Несмотря на развод, не все хотят продавать свой дом.К счастью, могут быть и другие варианты.

                        Как правило, самым чистым решением, как сохранить дом в случае развода, является рефинансирование, при котором в новой ссуде остается только имя одного человека.

                        По словам Карла Палатника из Центра разводов и финансов: «Если вы держите дом, лучший способ справиться с ипотекой — это, как правило, рефинансирование одного супруга». По словам Палатника, «сохранения существующей ипотечной ссуды после развода следует избегать, потому что вы финансово связаны с кем-то, кто вам не нравится или с кем не ладите, и с этим связаны риски.«

                        Самый большой риск обычно заключается в том, что кредитор будет продолжать считать обоих супругов совместно и индивидуально ответственными за платежи. Это означает, что просроченный или пропущенный платеж может повлиять на кредитоспособность обоих супругов, независимо от любого соглашения между ними об обратном.

                        Может оказаться полезным рефинансирование с выплатой наличных. Мало того, что это оставит только человека, чье имя указано в ипотеке, ответственным за ежемесячные платежи, наличные деньги также могут быть использованы для выплаты части капитала, причитающейся уходящему супругу.

                        Если вашего дохода после развода недостаточно для утверждения новой ипотеки по вашей собственной инициативе, вы можете попросить родителя, брата или сестру или взрослого ребенка стать соправителем. Если вы ожидаете получить алименты или супружескую поддержку, вы можете использовать этот доход, чтобы получить право на рефинансирование.

                        Вопрос о том, можно ли использовать этот доход для квалификационных целей, обычно сводится к ряду особенностей. В дополнение к полученной сумме у вашего кредитора могут быть дополнительные требования к документации.Помимо постановления суда, для большинства кредитных программ требуется подтверждение продолжения в течение трех лет, а иногда также необходима документация, подтверждающая запись о его получении.

                        Другие аспекты развода и ипотеки

                        Возможны варианты получения ипотеки после развода. Чтобы оформить ипотеку, вы должны индивидуально претендовать на получение новой ссуды.

                        И вы, и ваш кредитор должны подписать соглашение о допущении, в котором излагаются условия допущения и освобождают вашего бывшего супруга от ответственности.Даже если ваше имя не было указано в ипотеке, как только вы станете владельцем собственности и получите одобрение кредитора, вы сможете принять существующий заем.

                        Однако получение ипотечной ссуды — не всегда лучший вариант. Вам следует взвесить возможности получения новой ипотеки по сравнению с ее принятием после развода. Получение новой ипотеки может быть более выгодным, если процентные ставки ниже или новые платежи более доступны.

                        Независимо от того, продаете ли вы дом в рамках соглашения о разводе или выкупаете долю своего супруга, прирост капитала может иметь значение.Это налог на прибыль от продажи недвижимости, когда сумма, которую вы получаете, превышает установленную цифру.

                        В соответствии с Законом о сокращении налогов и занятости, который вступил в силу 1 января 2019 года, супруг, который зарабатывает более высокий доход и платит алименты, теряет давний вычет из алиментов и должен платить с него федеральные налоги. При этом супругу, получающему алименты, не придется платить налоги.

                        Если развод — важная часть вашего будущего, совместное владение домом может усложнить ситуацию. Знание того, как правильно справиться с разводом с использованием ипотечного кредита, поможет вам и вашему бывшему разойтись наилучшим образом.

                        Распечатать страницу

                        Принятие ссуды после развода (что делать с ипотекой)

                        Важным аспектом развода является решение о том, где вы будете жить. Некоторые люди хотят остаться в своем семейном доме либо потому, что им там комфортно, либо потому, что они верят, что переход будет легче для их детей.

                        Однако, чтобы остаться в семейном доме, часто требуется внести некоторые изменения в права собственности.

                        Если вы планируете остаться дома, вам нужно знать, какие у вас есть варианты.Есть несколько способов сохранить дом и освободить бывшего супруга от существующей ипотеки.

                        Один из самых популярных способов — получение кредита. Принятие ссуды — это когда вы берете на себя полную ответственность за ипотечную ссуду. При этом имя вашего супруга будет удалено из ссуды, и вы останетесь единственным заемщиком.

                        При рассмотрении вопроса о ссуде лучше всего работать с квалифицированным кредитором, чтобы полностью обсудить варианты. Мы не являемся кредиторами и не знаем тонкостей кредитного процесса.

                        Ниже приведены лишь некоторые общие сведения о вариантах, которые люди использовали в прошлом. Если вам нужна конкретная информация, ваш текущий кредитор — отличный ресурс. Они могут взглянуть на вашу текущую ипотеку и сообщить, какие варианты доступны.

                        Но прежде чем поговорить с вашим кредитором, полезно понять, что такое допущение по ссуде, какие ссуды могут или не могут соответствовать требованиям, и некоторые альтернативы кредиту.

                        Кроме того, супругу, не сохранившему место жительства, часто по-прежнему причитается компенсация за их общественный интерес в собственности.Если выравнивание причитается другому супругу, и вы намерены получить средства для выравнивания путем рефинансирования дома, обязательно обсудите это со своим кредитором, поскольку принятие кредита может быть невозможно с этим требованием.

                        Если у вас нет отношений с вашим текущим кредитором, спросите своего адвоката, есть ли у него направление к кому-то, с кем они работали в прошлом.

                        Некоторые кредиторы имеют больший опыт работы с лицами, переживающими развод, и могут предоставить дополнительные рекомендации, которых вы не сможете получить от кого-то, кто не разбирается в потребностях клиента во время и после развода.

                        Что такое допущение ссуды?

                        Принятие кредита означает, что вы принимаете существующий кредит на условиях, которые в настоящее время согласованы с кредитором.

                        Это означает, что ипотечный платеж, процентная ставка и срок кредита остаются прежними.

                        Единственное отличие состоит в том, что имя вашего бывшего супруга удалено из документа, и вы остаетесь лицом, несущим юридическую ответственность за ссуду. Вам нужно будет обсудить это со своим кредитором, чтобы определить, возможно ли это.

                        Некоторые кредиторы взимают фиксированную ставку со стороны, принимающей ссуду. В отношении займов, обеспеченных государством, агентства могут регулировать плату за принятие.

                        Если ваш кредитор требует, чтобы вы приобрели новую политику правового титула, титульная компания также потребует от вас уплаты некоторых сборов за обработку запроса на правовую политику, и если у кредитора или титульной компании есть поверенный для проверки ваших документов, вам необходимо будет платить за это тоже.

                        Комиссии, которые вам нужно будет заплатить, зависят от типа ссуды, вашего кредитора и титульной компании, которая обрабатывает допущение.Поэтому не забудьте спросить своего кредитора обо всех комиссиях, связанных с принятием вашего кредита, если это вариант, который вы хотели бы изучить.

                        Почему люди получают предположения о ссуде?

                        Многие люди рассматривают допущения как решение, позволяющее отстранить бывшего супруга от существующей ипотеки. Это делается либо после того, как судья присуждает им семейный дом, либо при разводе.

                        Удаление имени вашего супруга из ссуды защищает вашу будущую долю в собственности и дает вам возможность принимать решения относительно дома без них, потому что они больше не являются ответственной стороной по вашей ссуде.

                        Плюс, предположение, что ссуда может сэкономить вам расходы на закрытие сделки, а также может помочь вам поддерживать желаемую процентную ставку.

                        При правильном оформлении он предлагает решение, позволяющее снять с вашего бывшего супруга ответственность за собственность, позволяя им приобрести другой дом, если они того пожелают. После того, как ваш бывший будет исключен из ссуды, вы несете ответственность за все будущие платежи.

                        Вы имеете право продавать, рефинансировать или занимать деньги под залог дома, также не прибегая к привлечению вашего бывшего супруга после завершения предположения.

                        В этом процессе важно убедиться, что акт о прекращении права требования и другие ипотечные документы составлены на имя надлежащего лица.

                        Итак, это хорошая идея, чтобы поверенный по недвижимости просмотрел оригиналы ипотечных документов, документы о допущении и ваше соглашение о разводе, чтобы убедиться, что у вас не возникнут какие-либо проблемы в будущем.

                        Как вы можете претендовать на допущение?

                        Чтобы быть единственным оставшимся заемщиком, вы должны соответствовать требованиям.

                        Одним из требований является способность осуществлять ссуду самостоятельно, без помощи кредита или дохода бывшего супруга.Но если вы ожидаете выплаты алиментов супругу, вам следует сообщить об этом своему кредитору.

                        Вашему кредитору может понравиться конкретная формулировка в вашем декрете о разводе, касающаяся присуждения алиментов супругу, чтобы использовать их для квалификации.

                        Если у вас высокое соотношение долга к доходу или ваш кредитный рейтинг низкий, вы не можете претендовать на получение существующей ссуды.

                        Вот почему так важно связаться с вашим ипотечным кредитором, чтобы вы знали, какой квалификации вы должны соответствовать.Если вы изучаете этот вариант, важно связаться с кредитором на раннем этапе развода. Вы же не хотите, чтобы на поздних этапах бракоразводного процесса выяснялось, что вы не имеете права содержать дом самостоятельно.

                        Вам также потребуется предоставить документацию, чтобы получить одобрение вашего предположения. Ниже приведен список некоторой информации, которая может потребоваться вашему кредитору:

                        • Копия вашего указа о разводе
                        • Квитанции о зарплате
                        • Банковские выписки
                        • Идентификатор фотографии
                        • Подтверждение активов
                        • Копия вашего кредитного отчета

                        Ваш кредитор может потребовать дополнительную документацию во время процесса утверждения, и вы должны предоставить все, что они просят, в кратчайшие сроки.В противном случае процесс может занять больше времени.

                        Предостережение по поводу ипотечного кредита

                        Предположение о ипотечном ссуде не всегда так просто, как кажется. Не все ссуды допускают предположения, и если вы можете взять ссуду на себя, это может не снимать с другой стороны ответственность по выплате ссуды, если ссуда перейдет в невыполнение обязательств.

                        Вот почему так важно обсудить с кредитором все возможные варианты, результаты и последствия ипотеки, прежде чем подписывать какие-либо документы; не только для защиты себя при совершении сделки, но и для обеспечения того, чтобы сделка соответствовала требованиям вашего указа о разводе.

                        Сборы

                        При предположении о ссуде вы должны рассчитывать на оплату некоторых личных расходов на юридические документы, страхование титула, выплаты и любые другие предметы, которые потребуются вашему кредитору для завершения процесса.

                        Требования различаются от кредитора к кредитору, поэтому вам нужно будет спросить своего ипотечного держателя, за какие расходы вы будете нести ответственность.

                        Не вся ипотека является предполагаемой ипотекой

                        Не каждая ссуда допускает допущения. Ссуды USDA, ссуды FHA и ссуды VA обычно допускают допущения, в то время как большинство обычных ссуд не допускаются.

                        Однако все ссуды индивидуальны, и единственный способ убедиться, что вы можете принять на себя ипотечную ссуду, — это связаться с вашим кредитором.

                        Ссуды VA

                        Допустим, вы ветеран и у вас есть ссуда VA на дом вашей семьи. Если ваш бывший супруг, не являющийся ветераном, захочет взять на себя вашу ссуду, вы можете потерять право на получение VA.

                        Это означает, что вы не сможете использовать свое право VA для покупки новой ссуды. Ваше право может быть привязано к ссуде до тех пор, пока ваш супруг (а) не выплатит ее полностью.

                        Итак, если это ваша ситуация, вам следует быть особенно осторожными, если вы решите взять кредит.

                        Процесс принятия ссуды требует много времени

                        Предположения, как правило, занимают больше времени, чем другие методы получения ссуды. Процесс утверждения часто бывает длительным, и ваш кредитор может потребовать новую политику правового титула.

                        Новая политика правового титула потребует от титульной компании исследования вашей собственности и получения одобрения от своих андеррайтеров, что позволит еще больше продлить сроки.

                        Также необходимо оформить много документов, и на то, чтобы все подписать и подать, может потребоваться время. Если ваш кредитор не знаком с процессом, ему может потребоваться больше времени, чтобы заполнить документы и получить одобрение андеррайтера.

                        В то время как большинство кредиторов проявляют сострадание к вашей ситуации, не все кредиторы способны правильно обращаться с кредитными допущениями. Так что не забудьте обсудить это со своим кредитором, чтобы узнать, где они находятся.

                        Альтернативы предположению о ссуде

                        Хотя есть несколько веских причин для рассмотрения такого предположения, это не всегда лучший способ защитить свой дом или продвинуться вперед после развода.

                        Кроме того, он может не предоставить вам средства, необходимые для выполнения любых потенциальных выплат, связанных с выкупом, алиментами или выплатами общественных процентов, которые вы должны будете произвести своему супругу.

                        Рефинансирование

                        Если процентные ставки ниже, вы можете рефинансировать свой дом по более низкой ипотечной ставке, вместо того, чтобы брать текущий кредит.

                        Вы можете уточнить у своего кредитора, что имеет больший финансовый смысл в вашей ситуации. Рефинансирование — отличная альтернатива принятию вашей текущей ипотеки.Вам просто нужно убедиться, что вы и ваш бывший супруг подписали надлежащие документы при закрытии, чтобы убрать имя вашего бывшего супруга из титула.

                        Кредитная линия собственного капитала (HELOC)

                        Если вам необходимо выплатить бывшему супругу сумму, присужденную им во время бракоразводного процесса, вы можете использовать для этого капитал своего дома.

                        Ссуды под залог собственного капитала, также известные как рефинансирование с выплатой наличных, позволяют вам взять часть собственного капитала, имеющегося у вас дома, для погашения долгов, включая в некоторых случаях урегулирование бракоразводного процесса.

                        Тем не менее, эти ссуды могут иметь более высокую процентную ставку. И получить их может быть труднее, в зависимости от вашего дохода, долга и кредитной истории.

                        Страховщики ссуды также проверяют сумму ссуды, на которую вы подаете заявку, а также то, сколько собственного капитала у вас дома. С помощью этой опции вы можете объединить свои кредитные карты и другие долги в один ежемесячный платеж с обналичиванием жилищной ссуды.

                        Итак, если у вас есть много финансовых обязательств, которые вам нужно погасить, это может быть правильным вариантом для вас.

                        Покупка нового дома

                        Хотя покупка нового дома может не дать вам той безопасности, которая есть в вашем существующем доме, это хороший способ начать новую жизнь. Приобретая отдельную недвижимость по новой ипотеке, вам не нужно беспокоиться об исключении вашего супруга из ссуды или правоустанавливающих документов.

                        Если вам приказано судом выплатить супругу / супругу компенсацию за развод или выплату алиментов, новая ипотека с более низкой выплатой может быть для вас лучшим вариантом.

                        Если вы решите купить новый дом, вы можете использовать свою часть выручки от продажи для выплаты любых денег, которые вы должны своему бывшему супругу за их долю в общественной собственности, которой вы поделились.Затем вы можете начать заново с новой ипотечной ссуды в доме, который подходит вашей жизни как одного человека.

                        Защита дома во время развода

                        Существует множество причин для развода. Если ваш развод носит мирный характер, вам, возможно, не стоит беспокоиться о проблемах, связанных с тем, что имя вашего супруга останется в праве собственности на ваш дом после развода, но это может вызвать множество проблем в будущем.

                        Таким образом, обычно рекомендуется как можно скорее удалить их имя. Даже если вы сейчас в хороших отношениях, в конечном итоге все может испортиться.И заставить вашего бывшего партнера подписать документы, когда вы оба продолжите жить, может быть непросто.

                        Если вам нужна помощь в принятии решения о том, как лучше всего справиться с разделом активов, ваш адвокат по разводам сможет помочь.

                        После того, как вы достигнете мирового соглашения в отношении вашего семейного дома, вам нужно будет решить, как выкупить вашего бывшего супруга или отказаться от получения кредита.

                        Кредитор вашей существующей ипотечной ссуды может помочь вам либо добиться освобождения от ответственности, либо взять на себя ссуду и владение недвижимостью.

                        Опять же, если у вас нет отношений с кредитором, спросите своего адвоката по разводам, с кем они работали в прошлом. Они могут стать жизненно важным ресурсом во время развода.

                        Получение ипотеки после развода? Прочтите в первую очередь

                        Получить новую ипотеку после развода может быть немного сложно. Это связано с тем, что у вас и вашего будущего бывшего супруга, скорее всего, есть общая финансовая история, которая, вероятно, включает:

                        • Жилищные ипотечные кредиты
                        • Автокредит
                        • Студенческие ссуды
                        • Задолженность по кредитной карте

                        В результате получение ипотечной ссуды после развода с общей задолженностью, пережившей разделение, может затруднить поиск новой жилищной ипотечной ссуды.Это также может сделать ваш кредит незащищенным, если старые ссуды / ипотеки не рефинансируются на ваше имя. Кроме того, заявка на «увольнение» не исключает того, что вас пометят позже.

                        Итак, прежде чем вы начнете получать новую ипотеку, вот несколько ситуаций, о которых вы должны сначала сообщить своему кредитному специалисту:

                        Если ваш бывший супруг (а) ведет дом и несет ответственность за выплаты по ипотеке, которую вы также обязаны выплатить:

                        Вам необходимо будет предоставить кредитору полностью исполненный судебный приказ / постановление о разводе, в соответствии с которым имущество передается вашему бывшему супругу.В большинстве случаев при полностью исполненном судебном решении ваш кредитор может исключить ипотечный платеж из вашего коэффициента дебиторской задолженности. Без постановления суда вам необходимо будет предоставить аннулированные чеки за 12 месяцев, подтверждающие, что ваш бывший супруг (а) выплачивал ипотечные платежи со своего собственного счета, а не с вашего совместного счета. Выплаты по ипотеке также должны быть произведены вовремя в течение этого периода. Вы также захотите изучить возможность того, чтобы бывший рефинансировал вас по ипотечным обязательствам.

                        Есть все необходимое? Воспользуйтесь нашим Контрольным списком ипотечных документов, чтобы убедиться в этом.

                        Если вы получаете или задолжали алименты / алименты:

                        Этот доход может быть использован для получения права на новую ипотеку, если это оговорено в декрете о разводе. Вам нужно будет предъявить доказательство того, что доход был получен как минимум за последние шесть месяцев и будет продолжаться как минимум три года с даты закрытия новой ипотеки. И наоборот, вы должны сообщать о любых обязательствах по выплате алиментов или алиментов, которые могут повлиять на ваши квалификационные коэффициенты.В отличие от использования алиментов в качестве дохода, нет минимального периода времени, в течение которого вы должны будете платить алименты или алименты, прежде чем они будут засчитаны вам. Как только вы обязаны платить алименты или алименты, это должно засчитываться как задолженность по отношению к вашему доходу.

                        Если у вас есть другие совместные обязательства, такие как автокредиты, студенческие ссуды и кредитные карты:

                        Эти обязательства будут учтены в вашей способности претендовать на новую ипотеку.То есть, если только в постановлении суда / постановлении о разводе не указано, что другая сторона несет ответственность за выплату обязательства. В противном случае он должен быть подтвержден 12-месячным доказательством платежа другой стороной, подтверждающим, что они производят платежи.

                        Определите, какую сумму ипотеки вы можете позволить в месяц с помощью этого рабочего листа.

                        Если вы еще не разведены и планируете свое будущее, вам нужно будет заключить своего рода соглашение о раздельном браке.Это поможет вашему кредитному специалисту определить ваши варианты. Также неплохо разделить свои финансы, что означает открытие собственных банковских счетов и оплату финансовых обязательств с отдельных счетов.