Что это за право бессрочно пользоваться квартирой, но не иметь ее в собственности?
Отвечает старший помощник прокурора Смоленской области по связям со СМИ и общественностью Александр БОРОВИКОВ:
— Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на условиях договора социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных названным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Исходя из ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г.
N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», лица, давшие согласие на приватизацию, сохраняют право пользования помещением. Принимая во внимание пояснения в пункте 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 в отношении названных в ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ бывших членов семьи собственника о том, что к бывшим членам семьи собственника жилого помещения не применяется положение п. 2 ст. 292 ГК РФ. Это связано с тем, что приватизация занимаемого по договору социального найма помещения невозможна без получения согласия членов семьи собственника. Право пользования таким помещением для бывших членов семьи будет носить бессрочный характер. Следовательно, данное право должно учитываться при переходе права собственности на помещение к другому лицу по соответствующему основанию (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование)».
Следует также отметить, что наличие прав бессрочного пользования квартирой не отнесено к обременениям, подлежащим регистрации в ЕГРП: ни нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, ни нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, ни Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ названное право бессрочного пользования жилым помещением не отнесено к обременениям, предусмотренным законом и подлежащим государственной регистрации».
Однако это не отменяет обязанности продавца информировать будущего покупателя о том, что в приобретаемой квартире имеются лица, сохраняющие подобное право пользования, под страхом признания сделки ничтожной. Дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации».
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе пункт 2 статьи 166 ГК РФ.
Таким образом, для анализа истории квартиры и исключения пороков, если в истории квартиры имеется приватизация:
Обращаем внимание на следующее:
1.
Кто был прописан на момент приватизации. Были ли прописаны несовершеннолетние дети, чьи права нарушены.
2. Имеются ли лица, отказавшиеся от приватизации, имеющие бессрочное право пользования квартирой.
3. При осуществлении сделки купли-продажи обязательным является перечень всех лиц, имеющих на момент сделки права пользования квартирой. Отсутствие данного перечня может повлечь недействительность сделки.
Однако следует учитывать, что речь идет о сохранении права бессрочно проживать в квартире, но не о праве собственности на нее. Кроме того, право на бессрочное проживание в приватизированной квартире зарегистрированные в ней лица могут утратить также на общих основаниях в связи с выездом из нее, отказом или уклонением от уплаты коммунальных и иных обязательных платежей, поскольку такое право не носит безусловный характер.
Выселение из квартиры лиц с бессрочным правом пользования
Возможно ли выселение из квартиры лиц с бессрочным правом пользования, выселение лиц, отказавшихся от приватизации?
Выселение из квартиры лиц с бессрочным правом пользования — неразрешимая задача для покупателя квартиры.
При покупке квартиры, в которой зарегистрированы лица с бессрочным правом пользования, покупатель квартиры должен быть предупрежден и однозначно иметь всю информацию о праве таких лиц пользоваться квартирой.
+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге
Выселение из квартиры лиц с бессрочным правом пользования. Кому принадлежит право бессрочного пользования квартирой?
Выселение из квартиры лиц с бессрочным правом пользования
При покупке квартиры наиболее критична для покупателя ситуация, когда в квартире зарегистрированы лица, когда-то отказавшиеся от приватизации данного жилья в пользу иного лица или не участвующие в такой приватизации по каким-то причинам, несмотря на наличие такого права.
Жилье, построенное до 90-х гг. прошлого века, вначале относилось к государственной или муниципальной собственности, а затем передавалось безвозмездно в собственность проживающих лиц в порядке приватизации.
При приватизации жилые помещения передаются в общую собственность всех проживающих в квартире на момент приватизации лиц либо в собственность одного из совместно проживающих лиц. Если квартира оформляется не в собственность всех лиц, имеющих право на приватизацию, а только одного из них, то остальные проживающие оформляют отказ от приватизации.
Здесь то и кроется правовой риск — такие лица сохраняют бессрочное право пользования квартирой даже после ее продажи покупателю. Выселение из квартиры лиц с бессрочным правом пользования невозможно.
Более того, при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано о сохранении данными лицами права пользования квартирой после перехода права собственности к покупателю, в ином случае договор будет признан незаключенным, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Данная ситуация применима к двум случаям:
- если сам продавец оформил на себя квартиру в порядке приватизации и члены семьи продавца отказались в его пользу при проведении приватизации — в этом случае все отказавшиеся сохраняют бессрочное право пользования.
- если предыдущий собственник (который был до продавца) оформил квартиру в свою собственность в порядке приватизации, а проживающие в квартире лица отказались от приватизации.
Возможно ли выселение из квартиры лиц с бессрочным правом пользования и бессрочное право пользования на квартиру
Риск связан не только со случаем, когда кто-то отказался от приватизации. Если квартира оформлена в собственность всех проживающих в квартире лиц, то остается риск, что кто-либо не участвовал в приватизации по умыслу проживающих лиц.
С другой стороны, это довольно редкая ситуация, а претензии и суды по данному основанию случаются еще реже. То есть вероятность данного риска низка, тем не менее покупателю следует оценить данный риск в каждом конкретном случае.
Для этого следует установить следующее.
- Круг лиц, имевших право на приватизацию квартиры, и тех из них, кто от приватизации отказался либо дал согласие на приватизацию в пользу иного лица. Для этого у продавца запрашивается выписка из Домовой книги и определяются все лица, зарегистрированные в квартире на момент приватизации. Если квартира оформлена не на всех, значит, кто-то отказался от приватизации.
- В этом случае выясняется, кто из отказавшихся лиц зарегистрирован в квартире на момент ее продажи покупателю. При наличии таких лиц рекомендуется отказаться от сделки, поскольку данные лица сохраняют бессрочное право пользования и должны быть указаны в договоре купли-продажи. Выселение из квартиры лиц с бессрочным правом пользования также невозможно, кроме как по их добровольному желанию.
- Если же никто из них уже в квартире не прописан, то риски существенно снижаются, поскольку лицо скорее всего реализовало право пользования на иное жилье. Желательно по возможности уточнить факт наличия регистрации данных лиц в другом жилье.
Да, теоретически риск признания таким лицом своего права пользования и договора купли-продажи незаключенным сохраняется, поскольку право пользования квартирой не прекращается со снятием с регистрации, но, во-первых, у данного лица вряд ли будет интерес оспаривать договор для признания своего права пользования квартирой, поскольку кроме права пользования такое оспаривание никаких преимуществ не дает, а лицо уже имеет иное место жительства.
Во-вторых, в данном случае уже появляется надежда в суде доказать, что нарушения интересов такого лица не происходит и право пользования прекратилось с даты регистрации по новому адресу.
+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге
Выселение из квартиры лиц с бессрочным правом пользования. Наличие несовершеннолетних, родившихся до приватизации
Наличие несовершеннолетних, родившихся до приватизации, но не включенных в состав собственников. В части несовершеннолетних, которые имели право на приватизацию, опишем ситуацию подробнее.
В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования квартирой и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования квартирой.
В соответствии со ст. 31 ЖК РФ несовершеннолетние имеют право пользования квартирой на правах членов семьи. Также в силу п. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, признается место жительства их родителей.
Таким образом, не включение в договор о приватизации детей, даже не зарегистрированных в квартире, может повлечь наделение данных лиц бессрочным правом пользования квартирой, что повлечет признание договора купли-продажи с покупателем незаключенным, так как в нем не будет указано лицо, сохраняющее право пользования квартирой, что является существенным условием договора.
Иногда родители намеренно выписывают несовершеннолетних из квартиры или не вписывают в квартиру, чтобы оформить квартиру только на себя и продать без получения разрешения органа опеки и попечительства. Это влечет риск оспаривания в двух случаях:
- при разводе супругов или ином конфликте, если один из супругов остается недовольным продажей квартиры, например, супруг продал квартиру, но деньги за нее скрыл, — в этом случае второй супруг может искать основания для возврата квартиры
- при отсутствии у несовершеннолетнего иного жилья и выявлении данного факта органом опеки и попечительства.
В связи с этим рекомендуется также выяснять факт рождения детей в период, предшествующий приватизации, улиц, которые были зарегистрированы и имели право на приватизацию. Для этого проверяется выписка из Домовой книги на предмет наличия несовершеннолетних, а также паспорта всех лиц, которые стали собственниками квартиры по приватизации либо отказались от приватизации.
Практически исключает риски покупателя в этой ситуации:
Оформление квартиры в пользу всех проживающих:
- оформление квартиры в пользу всех проживающих
- отсутствие несовершеннолетних, не включенных в число собственников;
- истечение срока исковой давности;
Страхование титула (риска потери права собственности):
- получение подтверждения, что лицо, отказавшееся от приватизации, проживает в другом месте;
- выписка из квартиры всех лиц до подписания договора купли-продажи.
Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 812 904-34-26
Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!
+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-ПетербургеСделки с недвижимостью, Новостройка
Сделки по покупке жилья в строящемся доме — самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.
Серые схемы договоров
Какие договоры с застройщиком нельзя подписывать ни в коем случае! Читать всем дольщикам!Сделки с недвижимостью. Вторичка
От проверки договора купли продажи и консультации юриста по недвижимости до юридического сопровождения сделки под ключ. Защита в суде при спорах по недвижимости и спорах по договорам недвижимости.
Право бессрочного пользования — юридическая консультация
Переключатель навигации- Жилищное
- Жилищное право
- в судебном порядке
- юридическая компания
- квартира приватизирована
- в собственности
- несовершеннолетние дети
- собственник квартиры
- Недвижимость
- юридическая компания
- купили квартиру
- договор — купли — продажи
- заключить договор
- продажа квартиры
- в судебном порядке
- обратиться в суд
- несовершеннолетние дети
- Земельное
- Земельный участок
- в собственности
- участок земли
- в судебном порядке
- договор — купли — продажи
- дачный участок
- юридическая компания
- оформить в собственность
- купить участок
- право собственности
- продать участок
- Коммерческая
- в собственности
- договор — аренды
- юридическая компания
- заключить договор
- арендованное помещение
- делали ремонт
- арендная плата
|
|
арендаторов Нью-Йорка: знайте свои права
Это потому, что он определяет, как вы можете использовать квартиру и как арендодатель / владелец должен поддерживать и защищать собственность. Ниже приводится обзор основных прав жителей Нью-Йорка.
Всегда в письменной форме
Хотя аренда часто заключается в письменной форме, возможны устные договоренности, но мы рекомендуем вам всегда получать все в письменной форме. Это связано с тем, что договор аренды содержит множество деталей, в том числе условия аренды, некоторые из которых могут быть предметом переговоров в зависимости от арендодателя.Иногда к договору аренды добавляются райдеры для управления такими вещами, как домашние животные или доступ к прачечной, или для информирования арендаторов о проблемах безопасности, таких как возможное присутствие свинцовой краски.
Как правило, договор аренды не может быть изменен во время его действия, если вы и арендодатель не согласны с этим. Вот почему важно убедиться, что вы понимаете договор аренды, прежде чем подписывать его. Если вы не понимаете условий, определенных в вашем договоре аренды, попросите его проверить его у адвоката, друга или члена семьи, у которого больше опыта аренды, чем у вас.
Право на жилое помещение
Все жители должны ожидать, что их дома безопасны и пригодны для проживания людей. Арендодатели многоквартирных домов (трех и более жилых единиц) должны обеспечить, чтобы здание и территория были в хорошем состоянии, чистыми и свободными от паразитов, грызунов, грязи и мусора. Каждая спальня в каждой квартире должна иметь исправный дымовой извещатель. По закону собственники зданий обязаны обеспечивать теплом в «теплый сезон» (с 1 октября по 31 мая) и горячей водой круглый год.Если домовладелец не может предоставить такие услуги или отремонтировать плохие жилищные условия, арендатор может сообщить о проблеме в Центр обслуживания граждан Нью-Йорка, позвонив по телефону 311. (Прочтите Права арендатора Нью-Йорка на отопление и горячую воду).
Право на подачу жалобы и организацию
Арендаторы имеют законное право создавать, присоединяться или участвовать в организации арендаторов в целях защиты своих прав. Арендодатели должны разрешать этим группам собираться в любой общественной комнате на территории бесплатно — даже если за использование помещения обычно взимается плата.Арендодатели не имеют права преследовать или преследовать арендаторов, пользующихся этими правами.
Право на владение, неприкосновенность частной жизни
Арендодатель обязан убедиться, что квартира готова и доступна для въезда в начале аренды арендатора. В противном случае арендатор не будет должен платить за аренду, пока он не вступит во владение. По желанию арендатора он может аннулировать договор аренды, если письменно уведомит об этом арендодателя до того, как сможет въехать; Затем домовладелец должен вернуть арендатору гарантийный залог, предоплаченную арендную плату или другой залог.
Арендодатель не может выселить арендатора без надлежащего ордера на выселение. Если домовладелец меняет замки и не предоставляет новый ключ, это считается незаконным выселением, о чем следует сообщить в местный полицейский участок или передать в Жилищный суд города Нью-Йорка. (Прочтите статью «Я предъявил иск своему арендодателю в суде мелких тяжб с требованием вернуть свой залог и выиграл»).
Кроме того, арендатор имеет основное право на неприкосновенность частной жизни. В Нью-Йорке арендодатель может войти в квартиру арендатора только по трем причинам:
- Срочный ремонт
- Несрочный ремонт
- Осмотр квартиры или показать квартиру потенциальным жильцам.
Экстренный ремонт не требует предварительного уведомления арендатора. Однако доступ для несрочного ремонта требует письменного уведомления как минимум за неделю, а доступ для осмотра требует письменного уведомления как минимум за 24 часа.
Право на получение услуг
Арендаторы имеют право на основные услуги — отопление, освещение, доступ к лифту, водопровод, — предусмотренные в их аренде. Если домовладелец должен предоставить коммунальные услуги, но не оплачивает счета, арендатор может заплатить коммунальной компании напрямую; эти платежи могут быть вычтены из будущих арендных платежей.
Право на справедливое, равное обращение
Арендодатели города Нью-Йорка не могут отказать в аренде какому-либо лицу из-за расы, вероисповедания, цвета кожи, национального происхождения, пола, инвалидности, возраста, семейного положения, семейного положения, законного занятия, сексуальной ориентации, статуса партнерства или иммиграционного статуса. Больные СПИДом, ВИЧ-инфицированные или выздоравливающие алкоголики также защищены законом. Арендодатели не могут дискриминировать арендаторов на основании законного источника дохода, включая пособия по социальному обеспечению или любой источник государственной помощи на федеральном уровне, уровне штата или на местном уровне.
Арендодатели также должны предоставить арендаторам с ограниченными возможностями разумные приспособления, чтобы они могли иметь равный доступ к зданию и его особенностям. Эти приспособления могут включать использование собаки-поводыря или незначительные структурные изменения, такие как пандус, ведущий к общей прачечной.
Право передачи прав, обязательств
В домах, состоящих из четырех и более жилых единиц, арендаторы могут сдавать свои квартиры в субаренду с письменного согласия домовладельца.Арендодатель не может безосновательно отказать в согласии. Если вы считаете, что вам необоснованно отказали в праве на субаренду, вы можете, на свой страх и риск, перейти в субаренду. Если ваш арендодатель подает в суд, но вы можете доказать, что он действовал недобросовестно, ваши судебные издержки должны быть возмещены арендодателем (см. «Как сдать квартиру в субаренду»).
Имейте в виду, что первоначальный арендатор квартиры, сданной в субаренду, несет юридическую ответственность за ущерб или невыплаченную арендную плату.
Если у вас есть вопросы о ваших правах как арендатора или вы считаете, что ваш домовладелец может нарушать закон, проконсультируйтесь с поверенным по недвижимости или с профильными специалистами по вопросам жилья в офисе генерального прокурора штата в Департаменте сохранения и развития жилищного строительства.
Следующая статья: Может ли арендодатель войти в вашу квартиру в любое время?
Права и обязанности арендаторов — HPD
В Нью-Йорке арендаторы имеют множество прав, касающихся безопасности и качества своего жилья. Арендаторам следует рассчитывать на проживание в безопасных, ухоженных зданиях, свободных от паразитов, протечек и опасных условий. Законы защищают арендаторов от притеснений и дискриминации.Арендаторы несут ответственность перед своими владельцами зданий и другими арендаторами, в том числе не наносят ущерб зданию и отвечают на ежегодные запросы владельцев, связанные с оконными решетками, краской на основе свинца и обслуживанием детекторов дыма и угарного газа.
Арендаторам жилья в г. Нью-Йорке доступны бесплатные юридические консультации и консультации. Чтобы получить доступ к этим услугам, позвоните по номеру 311 и попросите «горячую линию для арендаторов», посетите веб-страницу мэрии по защите информации и ресурсов арендаторов для арендаторов Нью-Йорка, пострадавших от COVID-19, или заполните их форму обратной связи.
Изменения в законах штата Нью-Йорк об аренде, недавно принятые законодателями в Олбани, усложняют домовладельцам выселение любого арендатора. Кроме того, новые законы об аренде усилили защиту жителей Нью-Йорка, проживающих в квартирах с контролируемой или стабилизированной арендной платой. Эти законы соблюдаются Отделом жилищного и коммунального хозяйства штата Нью-Йорк (DHCR). DHCR — это государственное агентство доступного жилья, цель которого — строительство, сохранение и защита доступного жилья, а также увеличение количества домовладений по всему штату Нью-Йорк.
С 14 июня 2019 г. в штате Нью-Йорк действуют новые законы, защищающие арендаторов. Новые законы об аренде являются постоянными, если законодательный орган не изменяет, не отменяет или не отменяет их. Узнайте больше о новых законах о защите арендаторов в Управлении мэрии Нью-Йорка по защите арендаторов.
«Азбука жилья» — это руководство HPD по жилищным правилам и нормам для владельцев и арендаторов.
Владельцы и арендаторы несут друг перед другом юридические обязательства. HPD — одно из многих агентств города и штата, которые обеспечивают выполнение этих обязанностей.Этот буклет разработан, чтобы помочь владельцам и арендаторам понять правила и положения, касающиеся жилья, а также предоставить информацию о том, как получить помощь.
В справочнике вы найдете информацию о правах и обязанностях владельцев и арендаторов, безопасном проживании в вашей квартире, средствах для получения нового доступного жилья или помощи в аренде, а также полезную контактную информацию по другим вопросам, связанным с жильем.
Щелкните тему или нажмите клавишу ввода в теме, чтобы открыть ответ.
Каковы мои обязанности как арендатора?
Арендаторы должны соблюдать положения закона и нести ответственность за нарушения, вызванные умышленными действиями, грубой халатностью и злоупотреблениями. Эти, а также необоснованный отказ в доступе к квартире со стороны владельца или его или ее агента или служащего с целью проведения ремонта или улучшений, требуемых Кодексом эксплуатации жилья и Законом о многоквартирных домах, могут служить основанием для процедуры выселения. Арендаторы также обязаны отвечать владельцам на требуемые законом уведомления, включая уведомление о краске на основе свинца и оконных решетках.
Каковы обязанности моего арендодателя?
Владельцы должны следить за тем, чтобы здания были безопасными, чистыми и ухоженными как в местах общего пользования, так и в отдельных квартирах. Помимо прочего, владельцы должны обеспечивать и поддерживать меры безопасности, отопление, горячую и холодную воду и хорошее освещение. Владельцы должны ежегодно регистрировать недвижимость в HPD, если в здании установлена стабильная арендная плата, владелец должен ежегодно регистрировать арендную плату в Департаменте жилищного строительства и общественного обновления штата Нью-Йорк, и владелец должен соблюдать Кодекс обслуживания жилищного фонда города Нью-Йорка и Кодекс штата Нью-Йорк. Закон о многоквартирном доме.
Мой домовладелец отказывается ремонтировать мою квартиру. Что я могу сделать?
Если вы арендатор частного дома, вы можете сделать несколько вещей, чтобы арендодатель сделал ремонт; однако вы можете предпринять следующие шаги, чтобы установить рекорд:
- Свяжитесь с владельцем собственности, управляющим агентом или прорабом по поводу ремонта.
- Если владелец недвижимости, управляющий агент или суперинтендант не отвечает, напишите письмо с описанием проблем в вашей квартире и просьбой провести ремонт к определенной дате.Вы должны отправить письмо владельцу и управляющей компании заказным письмом и сохранить копию для своих записей. Если у вас нет адресной информации о владельце собственности или управляющем агенте, вы можете получить эту информацию на веб-сайте HPD, поскольку владелец собственности должен подавать эту информацию ежегодно.
- Если вы не получили ответа на письмо, вам следует попытаться связаться с владельцем лично или по телефону. Сообщите ему или ей, что если ремонт не будет завершен, вам придется подать жалобу.Записывайте все ваши попытки заставить арендодателя произвести ремонт, так как это будет полезно в суде.
Арендаторы, проживающие в здании, принадлежащем HPD, и у которых есть жалобы на техническое обслуживание их квартиры, должны позвонить по телефону 212-491-4229 или 311 для получения помощи.
Арендаторам с жалобами на техническое обслуживание квартир в зданиях Управления жилищного строительства г. Нью-Йорка (NYCHA) следует позвонить в центр обслуживания клиентов NYCHA по телефону 718-707-7771.
У меня в квартире нет отопления и горячей воды.Что я могу сделать?
Жильцы, у которых нет отопления или горячей воды, должны подать жалобу по телефону 311 (TTY 212-504-4115) или онлайн по адресу nyc.gov/311. Жара требуется в период с 1 октября по 31 мая, период, обозначенный как «Сезон тепла». Собственники зданий обязаны обеспечивать жильцов теплом в эти месяцы на следующих условиях:
- Когда наружная температура ниже 55 градусов по Фаренгейту в период с 6 утра до 10 вечера, владельцы зданий должны отапливать квартиры как минимум до 68 градусов по Фаренгейту.HPD может выдавать нарушения только в том случае, если владелец не может обеспечить достаточное количество тепла при температуре наружного воздуха ниже 55 градусов по Фаренгейту.
- Между 22:00 и 6:00, независимо от температуры наружного воздуха, владельцы домов должны обогревать квартиры минимум до 62 градусов.
- Владельцы зданий также должны обеспечить жильцам горячую воду 24 часа в сутки, 365 дней в году, при минимальной постоянной температуре 120 градусов по Фаренгейту.
У меня в квартире отслаивается краска, у меня есть ребенок до 6 лет.Как я могу узнать, есть ли краска на основе свинца и что должен делать мой домовладелец?
Арендаторы должны сообщать арендодателю об отслаивании краски в квартире. Если домовладелец не устраняет отслаивающуюся краску или если работа выполняется небезопасным образом (например, создается пыль, которая не удерживается), арендаторам следует позвонить по телефону 311. Арендаторы также могут позвонить по телефону 311, чтобы узнать, как предотвратить отравление свинцом, найти узнать, где сдать анализы своих детей, найти информацию о беременности и свинце или запросить брошюры и материалы по профилактике отравления свинцом.
Могу ли я запросить у своего домовладельца оконные решетки?
Если арендаторам или жильцам нужны оконные решетки по какой-либо причине, даже если в доме нет детей в возрасте 10 лет или младше, арендатор может запросить оконные решетки в письменной форме, и арендодатель должен их установить. Например, жильцы, у которых навещают внуки, родители, которые разделяют опеку, и жильцы, которые обеспечивают уход за детьми, могут пожелать попросить оконные решетки. Арендаторам следует позвонить по номеру 311, если требуемые или запрошенные оконные решетки не были установлены, если они кажутся ненадежными или неправильно установленными, или если в оконном проеме имеется более четырех с половиной дюймов открытого неохраняемого пространства.
Имею ли я право на покраску своей квартиры?
Да, домовладелец должен красить квартиры в многоквартирных домах (зданиях с тремя и более квартирами) каждые три года. (Административный кодекс Нью-Йорка, §27-2013). Квартиры в частных домах, занимаемые арендаторами, также необходимо красить по мере необходимости.
Каковы правила проживания в подвалах и подвалах?
Подвалы и подвалы — это очень разные помещения, и поэтому они имеют разное юридическое использование.Подвал — это этаж здания, находящегося частично ниже уровня бордюра, но не менее половины его высоты выше уровня бордюра. Подвал — это замкнутое пространство, превышающее половину его высоты ниже уровня бордюра. Подвалы и подвалы многоквартирных домов не могут быть заняты, если условия не соответствуют минимальным требованиям к освещению, воздуху, санитарии и выходу и не одобрены Городским Департаментом строительства. Подвалы в одно- и двухквартирных домах НИКОГДА нельзя законно сдавать в аренду или использовать для проживания.Подвальные помещения в одно- и двухквартирных домах НИКОГДА нельзя законно сдавать в аренду или использовать для проживания, если эти условия не получили одобрения Департамента строительства. Владельцам незаконно переоборудованных подвалов и погребов грозит гражданская и уголовная ответственность. Обитатели незаконных подвалов и подвальных квартир сталкиваются с потенциальными опасностями, такими как отравление угарным газом, недостаточное освещение и вентиляция, а также неадекватный выход в случае пожара. Городские власти могут приказать жильцам незаконно проживающих в подвале и подвале квартир освободить или покинуть любую такую квартиру.Жалобы относительно незаконных подвалов или подвалов следует направлять по номеру 311, который направит жалобу в Департамент строительства города Нью-Йорка (DOB). Для получения дополнительной информации посетите веб-сайт DOB по адресу nyc.gov/buildings.
Может ли арендодатель войти в мою квартиру в любое время?
Вообще нет. Однако в некоторых случаях домовладелец может попасть в квартиру съемщика. Ваш домовладелец может войти в вашу квартиру в любое время и без предварительного уведомления в экстренных случаях и в разумное время после предоставления соответствующего уведомления, если запись:
- Для обеспечения необходимого или согласованного ремонта или услуг, или
- В соответствии с договором аренды, или
- Показать квартиру потенциальным арендаторам или покупателям; и
Мой домовладелец поменял замки в моей квартире.Может ли арендодатель менять мои замки?
Замена замков в квартире жильца без передачи ему ключа является нарушением Закона о незаконном выселении (Административный кодекс Нью-Йорка, §26-521), если у арендодателя нет ордера на выселение или если житель:
- Житель гостиничного номера со стабилизированной арендной платой, который подал заявку на аренду; и
- Арендатор или субарендатор с договором аренды,
- Житель, законно проживший в квартире более тридцати дней (с арендой или без),
- Субарендатор, сосед по комнате или родственник, проживший в квартире не менее тридцати дней (даже если это лицо не находится в аренде и не производило прямых платежей домовладельцу).
Если вы считаете или подозреваете, что вас не пустят в вашу квартиру, вам следует подготовить необходимые документы, подтверждающие, что вы являетесь законным жильцом квартиры. Поэтому вы можете оставить копии имеющихся у вас документов, подтверждающих ваше проживание, другу или родственнику, который не живет в квартире.Вам также следует брать с собой документы всякий раз, когда вы покидаете свою квартиру, чтобы вы могли доказать полицейскому управлению и / или суду, что вы являетесь законным жильцом.
Документы, которые будут полезны, включают, но не ограничиваются:
- Аренда,
- Квитанции об аренде,
- Счета за коммунальные услуги или другие счета, направленные вам за вашу квартиру (телефон, кабель и т. Д.),
- Письмо, адресованное вам, или документы, выданные вам в вашей квартире (письма, регистрационная карточка избирателя, водительские права и т.),
- Любые документы о предыдущих домогательствах со стороны арендодателя или конфликте с ним.
Мой домовладелец повысил мою арендную плату. Я считаю, что это слишком высоко. Что я могу сделать?
Если ваша квартира подлежит контролю за арендную плату или стабилизации арендной платы, DHCR и Совет по вопросам арендной платы определяют сумму, на которую ваш домовладелец может увеличить вашу арендную плату. Если вы не знаете, в каком состоянии находится ваша квартира, вы можете позвонить в DHCR по телефону 718-739-6400 или просмотреть историю аренды вашей квартиры.DHCR также может ответить на любые вопросы о том, не слишком ли велика сумма надбавки.
Если ваша квартира не регулируется, DHCR не регулирует вашу арендную плату. Если у вас есть договор аренды, законная арендная плата — это то, что указано в договоре аренды, и она может быть увеличена только в том случае, если это разрешено договором аренды или по истечении срока аренды. Если у вас нет договора аренды, домовладелец может повысить вашу арендную плату до любой суммы, которую он пожелает, при условии, что арендодатель сообщит вам об этом за месяц до повышения арендной платы. Если вы не заплатите надбавку, домовладелец может выселить вас, если вы получили юридически адекватное уведомление об увеличении.
Если вы проживаете в государственном или субсидируемом жилье, увеличение суммы арендной платы, которую вы платите, регулируется правилами для этого жилья и обычно связано с доходом вашей семьи.
Должен ли я получить обратно свой залог?
Да, по окончании срока аренды вы имеете право на возврат залога с процентами. Перед возвратом депозита домовладелец может проверить вашу квартиру, чтобы определить, нанесли ли вы какой-либо ущерб. Если вы не причинили квартире повреждений, кроме нормального износа, домовладелец должен вернуть всю сумму вашего депозита с процентами.Если вы причинили ущерб, домовладелец должен предоставить вам подробный отчет с указанием основания для любой переуступленной суммы и остатка оставшегося депозита в течение четырнадцати дней после освобождения квартиры. Если арендодатель этого не сделает, он утрачивает право на залог. Арендодатель также должен уведомить вас в письменной форме о вашем праве потребовать осмотра квартиры перед освобождением и о вашем праве присутствовать при осмотре. После осмотра вам должен быть предоставлен подробный отчет с указанием предлагаемых ремонтов и уборок, а также основанием для удержания залога.После этого вы сможете вылечить любое заболевание до окончания срока аренды.
Что мне делать, если владелец дома преследует меня?
Собственникам зданий по закону запрещено приставать к жильцам с целью выселения их из квартир. Примеры домогательств включают словесные или физические оскорбления, постоянное прекращение оказания услуг или постоянное физическое или психологическое запугивание.
Любые арендаторы (с регулируемой или не регулируемой арендной платой), проживающие в зданиях с тремя или более квартирами, которые считают, что они подвергаются преследованиям, могут иметь основания для возбуждения иска в Жилищном суде против владельцев домов.Арендаторы могут пожелать проконсультироваться и заручиться услугами адвоката, прежде чем возбуждать судебный процесс. Арендаторы, которые не могут позволить себе юридическое представительство, могут иметь право на бесплатную или недорогую юридическую помощь. Посетите Fair Housing NYC для получения дополнительной информации.
Может ли владелец здания дискриминировать меня?
По закону владельцы не могут отказать потенциальным арендаторам в жилье по причине расы, цвета кожи, религии, национальности, пола, сексуальной ориентации, возраста, семейного положения, инвалидности, статуса иммигранта, источника дохода или законного занятия.Кроме того, жильцам не может быть отказано в жилье, потому что дети могут или будут проживать с ними. Посетите Fair Housing NYC для получения дополнительной информации.
Могу ли я иметь домашних животных в моей квартире?
Если домашнее животное не может считаться «животным-поводырем», используемым слепыми, глухими или инвалидами, разрешение на размещение домашних животных остается на усмотрение владельца здания и обычно оговаривается в договоре аренды. Если арендатор держит в квартире домашнее животное без разрешения собственника дома, это может рассматриваться как серьезное нарушение договора аренды и может быть основанием для прекращения аренды.Кроме того, многие животные не могут содержаться в качестве домашних животных на законных основаниях в Нью-Йорке. Для получения дополнительной информации о правилах размещения домашних животных звоните по телефону 311.
Примечание: содержимое этого веб-сайта предназначено только для информационных целей и не является юридической консультацией или мнением. Содержание этого веб-сайта может не отражать текущие правовые изменения. Поскольку закон постоянно меняется и поскольку он может меняться в зависимости от различных фактов и обстоятельств, утверждения на этом веб-сайте относительно статуса данного закона или юридического вопроса могут быть неактуальными или применимыми к вашей конкретной ситуации.
Ограбление арендатора: 10 способов побороть скрытую плату за квартиру — Недвижимость 101
Даже если вы идеальный арендатор и рассчитываете получить обратно свой депозит в полном объеме после переезда, вам все равно нужно иметь наличные деньги, прежде чем вы подпишете договор аренды этой красивой новой квартиры в аренду в Чикаго, штат Иллинойс, или коричневый камень в Бостоне, Массачусетс. Но пока вы готовы заняться первым, последним и безопасностью, вас может действительно удивить то, что не всегда легко заметить дополнительные расходы, связанные с переездом в новое место.
Лучший способ бороться со скрытыми платежами за квартиру — это знать, на что обращать внимание, поэтому вот разбивка того, какие дополнительные услуги следует учитывать перед подписанием следующего договора аренды, и 10 способов их управления.
1. Дополнительные расходы на переезд
Если вы слишком много раз просили своих товарищей по колледжу помочь вам переехать или если вы делаете важный шаг, вы, вероятно, уже планируете нанять компанию по переезду. Но могут возникнуть дополнительные расходы на переезд, которые вы не учли.«Поговорите со своим новым арендодателем о доступности грузовиков к вашей квартире», — говорит Райан Карриган, основатель moveBuddha, сайта сравнения затрат на переезд. «Если грузчики не могут поднять грузовик ближе, чем на 75 футов от вашей входной двери, они обычно взимают плату за« длительную перевозку », — говорит он. Чтобы избежать других потенциальных сборов, связанных с ущербом, проявите инициативу и убедитесь, что у вашего грузчика есть страхование гражданской ответственности, которое покрывает ущерб, нанесенный квартире или дому. «Если грузчик поцарапает стену или порезает дверную раму и не имеет этого покрытия, арендодатель может забрать его из вашего залога.”
2. Аренда складских помещений
Что вы делаете со всеми своими вещами, когда вам нужно переехать до того, как будет готово ваше новое место? Арендовать складское помещение, да? Может быть, но это не единственный вариант. Единицы хранения обычно не слишком дороги, но они требуют, чтобы вы дважды перемещали свои вещи. «Лучшей альтернативой является использование переносного контейнера для хранения, такого как PODS или Zippy Shell», — говорит Карриган. Если между датами вашего отъезда и заселения остался всего один день, возможно, лучше оставить все свои вещи в арендованном грузовике (запереть его!) И оплатить ночную плату.
3. Сборы за подачу заявления
Арендодатели часто взимают сбор за подачу заявления, чтобы они могли провести проверку вашей истории и кредитоспособности. С них взимается плата за это, и они перекладывают эту стоимость на вас. Многие домовладельцы берут только то, что им это стоит; другие берут минимальную дополнительную плату за свое время. По словам Кристины Фришиа, брокера по операциям с недвижимостью из Нью-Йорка, в то время как в некоторых штатах регулируется, сколько дополнительных арендодателей может взимать плата за подачу заявления, арендодатели могут взимать до 200 долларов за заявителя в нерегулируемых штатах.Если практика подачи заявок вашим арендодателем кажется сомнительной, это может быть большим признаком того, что вы имеете дело с недобросовестным арендодателем.
4. Залог
Около половины штатов имеют законы, в которых точно указывается, сколько домовладелец может взимать гарантийный депозит — обычно арендную плату за один или два месяца. В штатах, где это не указано, может действовать ваша местная юрисдикция. Заранее узнайте номер и держите своего потенциального арендодателя честным, зная, сколько он может взимать.Вопреки распространенному мнению, вы не можете пропустить оплату аренды за последний месяц и назвать это «проживанием залогового депозита». Эти деньги покрывают любой ущерб, который вы можете нанести имуществу сверх обычного износа, а не вашу арендную плату. Сохраняйте это место в таком же хорошем состоянии, каким оно было, когда вы переехали, и вы получите эти деньги обратно, когда переедете.
5. Арендная плата за последний месяц
Многие арендодатели (вероятно, те, кого сожгли арендаторы, которые рассматривают залоговый депозит как аванс на квартплату за последний месяц) требуют, чтобы арендаторы заплатили арендную плату за последний месяц до того, как они переедут.Если это так с местом, которое вы хотите, рассчитывайте заплатить как минимум в три раза больше месячной арендной платы, прежде чем вы проведете там хотя бы одну ночь: первый месяц, последний месяц и залог.
6. Плата за бронирование лифта
Если вы переезжаете в квартиру верхнего уровня, возможно, вам придется заплатить сбор, чтобы зарезервировать служебный лифт в здании. «Эти сборы сильно различаются: от 500 до 1000 долларов на возвратный депозит до 1000 долларов в виде невозмещаемых сборов за въезд», — говорит Алин Здроба, брокер по недвижимости из Флориды.(Если вы считаете, что плата слишком высока, это может быть хорошей точкой для переговоров с вашим арендодателем.)
7. Парковочные талоны и сборы
Если вы не можете въехать на автомобиле или воспользоваться общественным транспортом, вам, вероятно, придется заплатить плату за парковку. «Устройство открывания ворот для парковки и разрешения / наклейки на парковку могут [стоить арендаторам] от 20 до 100 долларов за штуку», — говорит Здроба.
8. Комиссия брокера
Если вы хотите, чтобы огни большого города вдохновляли вас, вам, вероятно, придется заплатить брокеру, который поможет вам найти место в таких городах, как Нью-Йорк, где стандартная комиссия брокера составляет 15% от годовой арендной платы.Вы можете сделать это в одиночку, но наличие брокера значительно упростит процесс, особенно если вы пытаетесь найти квартиру вовремя, чтобы начать новую работу.
9. Страховые взносы арендаторов
Многие арендодатели требуют, чтобы арендаторы имели страховку. Таким образом, им не придется беспокоиться о том, что вы придете после или , если ваши вещи будут повреждены в результате пожара или другого бедствия в арендуемой собственности. Но даже если арендодатель этого не требует, страхование арендаторов — это недорогой способ защитить ваши вещи.«Лучше перестраховаться, чем сожалеть, и это относительно недорого», — говорит Кристина Фришиа. Будьте готовы платить меньше 200 долларов в год.
10. Плата за домашнее животное
Это замечательно, когда находишь квартиру, в которой разрешено проживание с домашними животными. Но вам, вероятно, придется доплатить за эту привилегию (если ваш питомец не является служебным животным). Арендодатели обычно требуют внесения залога за домашнее животное в дополнение к гарантийному депозиту (законному в некоторых штатах), невозмещаемой комиссии за домашнее животное (законно в некоторых штатах) и арендной плате за домашнее животное.