Договор ренты: особенности, риски и последствия
Не снимать и не покупать, а получить квартиру, ухаживая за престарелым человеком, — возможно ли это? «РБК Недвижимость» разбирается в нюансах ренты и рисках обеих сторон
Фото: Pixabay
Что такое договор ренты
Договор ренты — это соглашение, по которому владелец квартиры передает недвижимость физическому лицу или компании в обмен на систематические выплаты либо пожизненное содержание. Этот способ подходит для пожилых людей, у которых нет родственников и финансовой поддержки, покрывающей коммунальные платежи и основные потребности. В идеале человек получит стабильный предсказуемый доход, ничего не теряя при жизни.
Часто заключают договор постоянной ренты: собственник квартиры или другого имущества передает его в обмен на обязательство периодически выплачивать определенную сумму денег. Можно подписать соглашение на предоставление вещей или услуг, которые покроют необходимые суммы — не меньше ежемесячного прожиточного минимума. Договор не ограничен по срокам, но может быть расторгнут, если его условия не соблюдаются.
Договор ренты зачастую выбирают одинокие престарелые люди (Фото: Andrea Piacquadio/Pexels)
Договор ренты с пожизненным содержанием
Допустим, пожилая женщина не может себя обеспечивать, у нее нет родственников, но есть квартира. Часто в силу возраста она не готова ее сдавать и переезжать в квартиру, аренда которой обойдется дешевле. Тогда она может передать недвижимость в собственность другому человеку, но он полноценно вступит в права только после смерти хозяйки. Оплата производится деньгами — не вещами и не услугами. То есть, заключая договор пожизненной ренты, плательщик обязуется содержать пенсионерку до конца ее жизни, при этом уже может жить в квартире, оплачивая ее будто в рассрочку. Ренту нельзя передавать по уступке третьему лицу.
Договор пожизненного содержания с иждивением
Вместо ежемесячных платежей будущий полноправный владелец квартиры должен ухаживать за нынешним. В отличие от пожизненного содержания иждивение предполагает не только денежную выплату, но и покупку еды, одежды, лекарств и вещей, а также поддержку здоровья и помощь с бытовыми делами — лично или путем оплаты услуг профессионалов. Суммы, которые тратятся каждый месяц на содержание получателя ренты, должны быть не меньше двух прожиточных минимумов. При этом и владелец недвижимости, и осуществляющий уход, как правило, живут вместе.
Договор пожизненного содержания с иждивением должен гарантировать помощь (Фото: Andrea Piacquadio/Pexels)Как заключить и расторгнуть договор ренты
Договор ренты необходимо зарегистрировать у нотариуса, иначе он будет признан недействительным (ст. 584 ГК РФ). Специалист должен удостовериться, что участники соглашения отдают себе отчет в принятом решении, проверить подлинность документов (в случае если плательщик — юрлицо, убедиться, что деятельность соответствует его Уставу).
ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора ренты по общим для всех соглашений критериям. Например, если владелец квартиры признан недееспособным или подписал документы под угрозой. Однако есть возможность прекращения договоренностей по специфическим причинам. Закон позволяет разорвать соглашение, если выплаты просрочены на год и более, а также когда плательщик не исполняет обязательств или признан банкротом. Особенно важно прописать в договоре все нюансы и другие возможные причины отмены ренты; требования о ее прекращении и возмещении убытков будут рассматриваться в суде.
Читайте также Заверенному верить: когда обращаться к нотариусу при сделках с жильем
Плюсы договора ренты
Получателю ренты выгодно заключение такого договора. Особенно если у него есть еще одно жилье. Вместо сдачи внаем со сменой арендодателей и несением ответственности за имущество он обеспечит себе безбедную старость с гарантией ежемесячных выплат. Договор гарантируется залогом — передаваемым имуществом. Финансовое обеспечение сохраняется, даже если жилье станет непригодным для проживания.
Плательщик также остается в выигрыше: с учетом стоимости недвижимости он получит квартиру или дом с меньшими затратами. Рантье не сможет расторгнуть договор, если его условия соблюдаются. К тому же вариант с проживанием и иждивением дешевле, чем снимать квартиру.
Минусы договора ренты
Договор ренты отличается неопределенностью сроков долга. До момента смерти пожилого человека стать полноправным владельцем квартиры невозможно. Кроме того, плательщик берет на себя все расходы на нотариуса, по заключению договора и получению справок. Владелец квартиры, в свою очередь, может стать жертвой мошенников. Нередки случаи, когда рантье старались сжить со свету, чтобы меньше платить и скорее заполучить его имущество.
Мошенники встречаются и среди людей в возрасте (Фото: Pexels)
Читайте также ВС защитил права получателей жилья по договору пожизненной ренты
Как оформить договор ренты
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Учитывайте все возможные нюансы при подписании договора ренты (Фото: Mari Helen/Unsplash)
Комментарий эксперта
Интервью с Еленой Федоровой, юристом в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:
— Что важно знать рентодателю?
— Судебные тяжбы по договорам пожизненного содержания (ренты) не редкость. Интересен случай, когда спор между наследником и рентодателем тянулся 15 лет. Пожилой человек оформил завещание на одну соседку, а потом договор ренты на другую. Дамы не общались, одна носила продукты, вторая делала уколы и возмещала коммуналку, обе рассчитывали на квартиру. Спор инициировала наследница по завещанию в связи со смертью пожилой дамы, оплатила услуги юристов, экспертизы и проиграла.
Основа таких споров — установление способности рентополучателя осознавать действия и руководить ими.
— На что обратить внимание при заключении договора?
— Для оформления соглашения запросите у рентополучателя справку из психоневрологического диспансера с освидетельствованием, а при необходимости и наркодиспансера. Расспросите о симптомах деменции.
С недавних пор при совершении действия нотариус вправе использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной палатой.
Согласно порядку, «материалами видеофиксации признаются любые фото-, видео- и аудиоматериалы, полученные при использовании средств видеофиксации при совершении нотариального действия». Такая фиксация может быть использована в качестве доказательства в суде.
— Как обезопасить себя на будущее: собирать чеки покупок для иждивенца, заказывать товары на его адрес, сохранять билеты, счета и подтверждения перевода денег?
— Нужно неукоснительно соблюдать условия заключенного договора, а подтверждения его исполнения хранить.
— Что необходимо учесть рентополучателю?
— Необходимо досконально проговорить и обстоятельно зафиксировать размер содержания, возможность его индексации, расходы на приобретение продуктов, одежды, лекарств, ремонт жилого помещения.
Учтите, что при совместном проживании вы можете не ужиться в силу характера, при этом условия договора будут соблюдаться, но психологический климат окажется невыносим. Основанием же для расторжения соглашения в суде испорченные взаимоотношения не являются.
Предусмотрите раздельное проживание и невозможность переселения из квартиры.
ВС разъяснил права наследников на жилье, отданное по договору ренты — Российская газета
Интересное решение вынесла Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, разбираясь с правами гражданки, получившей недвижимость по договору ренты. С иском к получателю ренты обратились наследники пенсионерки, которая при жизни отписала свое жилье за уход и содержание. Местные суды пошли навстречу пожеланиям родственников — сына и сестры покойной — забрать у получательницы ренты недвижимость и включить квартиру в их наследство.
С такими решениями не согласился Верховный суд РФ и защитил права получательницы квартиры, заодно объяснив, какие правовые нормы защищают права тех, кто связан с договорами ренты.
Эта история случилась в столице. В суд пришли родные, недовольные тем, что квартира по договору пожизненной ренты досталась чужому человеку. Истцы были уверены, что это их наследство, которое они попросили суд отнять и разделить пополам.
Свои требования родственники аргументировали тем, что по закону имеют право на обязательную долю в наследстве. А еще, по их мнению, регистрация перехода прав собственности на квартиру к чужой им гражданке случилась уже после смерти их родственницы. Они доказывали в суде, что, хотя эта женщина зарегистрировала на себя право собственности на квартиру, она во владение жильем еще не вступила и коммунальные платежи платить не начала.
Суды — районный и городской — с доводами родственников полностью согласились. Тогда ответчица, у которой отняли жилье, дошла до Верховного суда, где после изучения дела согласились с ее аргументами.
Верховный суд сказал, что есть «основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений». Потому как судами первой и апелляционной инстанции допущены «нарушения норм материального права».
Вот как выглядела эта ситуация по мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда. Между пожилой собственницей квартиры и некой гражданкой был заключен и заверен у нотариуса договор пожизненного содержания с иждивением. По условиям договора квартира пенсионерки переходит бесплатно в собственность ее помощницы, за что она обязуется пожизненно полностью содержать пожилую женщину, у которой до конца дней остается право бесплатно пользоваться жильем.
После подписания договора представитель пенсионерки по ее доверенности обратился в управление Росреестра с заявлением и необходимыми документами о государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру новой владелице. Прошло немного времени, и пожилая женщина умерла. Так что переход права собственности был зарегистрирован уже после смерти пенсионерки.
Если человек заключил договор ренты, значит, он уже выразил свою волю передать квартиру
Районный суд, разбирая жалобу родственников, исходил из того, что ни одна из сторон по договору пожизненного содержания к исполнению договора не приступала. Квартира получательнице ренты передана не была, и та ее не успела принять. Доказательств, что помощница приносила продукты и лекарства, в суд не представлено. А еще истцы заявили, что правоспособность родственницы прекратилась в момент ее смерти. Из этого следует, что договор пожизненного содержания прекратился именно в этот день. По логике истцов выходит, что переход права собственности после смерти не мог быть зарегистрирован. Апелляцию такие доводы вполне устроили. А Судебная коллегия по гражданским делам ВС заявила, что с этими выводами она не согласна. И объяснила, почему.
В Гражданском кодексе есть 432-я статья. Там сказано, какой договор считается заключенным. В другой статье того же кодекса — 601-й — говорится о договоре пожизненного содержания. В нашем случае договор ренты заключен правильно, удостоверен у нотариуса и по закону госрегистрации не подлежал. Его никто не признавал незаключенным. Более того, из материалов суда видно, что родственники по ходу дела изменили свои исковые требования и отказались от желания признать его недействительным. А требований признать его незаключенным они не выдвигали.
При жизни пенсионерка не требовала расторгнуть договор по причине, что помощница не выполняет свои обязательства.
Верховный суд сказал: раз пенсионерка заключила договор ренты, значит, она выразила свою волю передать квартиру, сама дала при жизни доверенность для регистрации на помощницу перехода права собственности. Доверенность не отзывала. Поэтому сам факт ее смерти не препятствует государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Факт смерти лишь прекратил обязательства для помощницы выплачивать пожизненную ренту.
Все эти обстоятельства, подчеркнул Верховный суд, не были учтены местными судами, что в итоге «привело к вынесению незаконных судебных постановлений».
Верховный суд все решения по этому делу отменил и велел пересмотреть спор с учетом его замечаний.
Договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру, рента
Последнее обновление: 29.01.2020
Рента – это передача имущества (например, квартиры) кому-либо в собственность взамен обязательства по содержанию прежнего собственника на протяжении определенного периода времени.
В случае с недвижимым имуществом, Продавец (получатель ренты) передает свою квартиру в собственность Покупателю (плательщику ренты), а тот, в свою очередь, регулярно выплачивает получателю определенную сумму «на жизнь» (т.е. берет Продавца на содержание). Оформляется все это Договором пожизненного содержания с иждивением на квартиру, его еще называют Договором ренты с пожизненным содержанием.
При этом, на время действия такого договора, на саму квартиру накладывается обременение (об этом ниже).
В самом договоре, кроме регулярного содержания, может быть также условие единовременной выплаты Продавцу некоторой суммы за продажу квартиры. Эта сумма, как правило, в несколько раз ниже рыночной стоимости жилья, и передается Продавцу (получателю ренты) сразу при подписании договора.
Содержание прежнего собственника (получателя ренты) может выражаться как в денежном виде (регулярные платежи), так и в не денежном (обеспечение едой, одеждой, лекарствами, уходом за больным и т.п.), либо совмещением обоих вариантов.
При продаже квартиры на условиях пожизненного содержания с иждивением, в договоре указывают цену продажи, а также форму, условия и периодичность выплаты ренты. Срок рентных выплат здесь – пожизненный для прежнего владельца (отсюда и название договора).
Обычно, до конца своей жизни получатель ренты проживает в отчужденной им квартире как пользователь. Причем, это право пользования он сохраняет за собой даже в случае последующей продажи квартиры плательщиком ренты.
На практике, обычно, покупка квартиры по Договору пожизненного содержания (ренты) происходит по цене в разы ниже рыночной. Но такое удовольствие для Покупателя компенсируется серьезными обязательствами, предусмотренными в договоре – полным пансионом (содержанием) получателя ренты на всю его оставшуюся жизнь, и/или периодическими платежами ему на собственные нужды на тот же неопределенный срок. И только после его смерти, квартира переходит в полное распоряжение плательщика ренты и, чаще всего, продается.
!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением
Договор пожизненного содержания с иждивением – это частный случай договора ренты, который содержит условие отчуждения недвижимого имущества, в данном случае – квартиры (Глава 33 ГК РФ).
Иждивение – это обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде и т.п. Причем, по договоренности, получателем ренты может быть и указанное прежним владельцем третье лицо.
Закон также допускает замену перечисленных услуг по обеспечению потребностей иждивенца, на регулярные денежные выплаты (ст. 603 ГК РФ).
Квартира может передаваться в собственность плательщика ренты сразу после заключения Договора пожизненного содержания с иждивением, либо в другое, оговоренное сторонами время. Бывает, что по условиям договора Покупатель (плательщик ренты) получает квартиру в собственность только после смерти Продавца (получателя ренты)..
В Договоре ренты на квартиру обязательно должен быть указан срок проживания и «прописки» (регистрации) в ней ее прежнего владельца – получателя ренты. Его право пользования квартирой закреплено статьей ст. 34 ЖК РФ.
Рента и пожизненное содержание – это обременение
Рента (или пожизненное содержание) – это обременение права собственности на квартиру. Оно регистрируется в государственном реестре прав ЕГРП (ЕГРН) и, соответственно, отмечается как обременение в Выписке из ЕГРН. Другими словами, при продаже квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением, сама квартира остается в залоге у Продавца (получателя ренты) на весь срок действия договора (т.е. до самой смерти Продавца).
При этом, смерть Покупателя (плательщика ренты) не является причиной для прекращения действия договора. Приобретенная по договору ренты недвижимость включается в наследственную массу, и передается в собственность наследникам Покупателя вместе с обязательствами по договору. То есть плательщиками ренты становятся уже наследники.
Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением в обязательном порядке заверяется нотариусом, а переход права собственности по нему подлежит государственной регистрации в УФРС, вместе с регистрацией залога (обременения) на квартиру.
Если Покупатель (плательщик ренты) не исполняет взятые на себя обязательства по регулярной выплате ренты и содержанию бывшего владельца квартиры, то получатель ренты имеет право расторгнуть Договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 599 ГК РФ).
Плательщик ренты вправе продавать квартиру, полученную им в обмен на обеспечение пожизненного содержания, только с согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). В этом случае, обязательства по выплате ренты переходят к новому собственнику (Покупателю) квартиры (ст. 586 ГК РФ).
На практике чаще бывает, что квартиру, приобретенную по Договору пожизненного содержания с иждивением, плательщик ренты продает уже после смерти получателя ренты, сняв обременение со своего права собственности на квартиру.
После снятия обременения, процесс купли-продажи квартиры происходит уже обычным порядком, принятым на вторичном рынке недвижимости. Этот порядок подробно показан в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).
Договор пожизненного содержания с иждивением как разновидность договора ренты
Наследование, дарение и рента — три наиболее распространенных среди населения способа распоряжения своим имуществом. Договору ренты посвящена 33 глава Гражданского кодекса Российской Федерации.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).
Договор ренты, как и договор купли-продажи, мены, дарения, предусматривает отчуждение имущества и по этому признаку сходен с указанными договорами. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32 ГК РФ) постольку, поскольку иное не установлено законодательством и не противоречит существу договора ренты. Можно сказать, что он относится к группе договоров по отчуждению имущества, но тем не менее является самостоятельным видом договора.
В Гражданском кодексе РФ выделены три разновидности рентного договора: 1) постоянная рента; 2) пожизненная рента; 3) пожизненное содержание с иждивением. Существенные условия всех трех видов ренты совпадают. Конечно, имеются и отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательств, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т.д.
Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое и движимое имущество. Различия между ними проходят по способам оформления, по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т.д. Одно из вышеперечисленных отличий форма договора. Так договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Одним из разновидностей договора ренты, подлежащим государственной регистрации, является договор пожизненного содержания с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица.
Особенность данного вида договора, так же состоит в том, что срок данного вида обязательств определен продолжительностью жизни рентополучателя, если иное не вытекает из условий договора. Предметом такой разновидности ренты, как пожизненное содержание с иждивением, является недвижимое имущество в виде жилого дома, квартиры, земельного участка. Субъектом — получателем ренты может быть не только лицо, которое заключило договор и передало имущество, а также и лицо, на которое указано в договоре пожизненного содержания с иждивением. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Условиями договора можно определить возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
Поскольку данный вид договора является, в некотором роде доверительным, то законодатель, для защиты интересов рентополучателя, предусмотрел минимальный размер содержания в месяц. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Также плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.
На плательщика ренты законодатель также возложил обязанность принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.
Законодательством предусмотрено два случая прекращения обязательства пожизненного содержания с иждивением:
В первом случае обязательства прекращаются смертью получателя ренты.
Во втором случае обязательства прекращаются по решению сторон. Если одна из сторон, а именно, плательщик ренты, существенно нарушала свои обязательства, получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
#Росреестр#РосреестрКалининград#договор ренты
Что такое «договор пожизненного содержания за квартиру»
Пожалуй, самые сложные взаимоотношения и самый большой простор для манипуляций возникают именно в этом секторе, где рождается большое количество непросчитываемых и неожиданных рисков. Причем, для обеих сторон.
Не все понимают, чем отличается договор ренты от пожизненного содержания с иждивением. По договору ренты покупатель квартиры обязан всего лишь ежемесячно перечислять установленную денежную сумму продавцу. По договору пожизненного содержания с иждивением покупатель должен осуществлять личный уход и содержание продавца: покупать продукты, лекарства, одежду, убираться в квартире и выполнять ряд других обязанностей, прописанных в договоре. Самовольная замена личного ухода и содержания ежемесячным денежным эквивалентом может стать основанием для расторжения сделки.
Договор пожизненного содержания с иждивением — это когда пожилой гражданин (получатель ренты) передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность лицу (плательщику ренты), который в свою очередь обязуется обеспечивать пожизненно его потребности в жилище, одежде, питании и уходе.
Договор выгоден плательщику ренты, так как ему не придется платить большой налог, предусмотренный при дарении или наследовании (в случаях, если он не зарегистрирован по месту жительства в квартире), или волноваться, что после нескольких лет ухода за стариком тот изменит свою волю и завещает все свое имущество другому лицу.
Удобен договор пожизненного содержания с иждивением и пожилому гражданину, которому тяжело жить на одну пенсию, а, подчас, и выполнять простые действия, о которых молодой и здоровый человек не задумывается. Немногие старики решаются менять свою жилплощадь на меньшую с целью поправить свое материальное положение за счет разницы цен. Сказывается возраст, сопровождающийся немощностью, непонимание реалий, боязнь что-либо менять и страх просто не пережить переезд.
Когда заключен договор пожизненного содержания с иждивением, получатель ренты уже законно может требовать осуществления за ним ухода. Если этого не происходит, то договор расторгается, и квартира возвращается первоначальному хозяину. Даже если поначалу все условия договора были соблюдены, а потом по каким-либо причинам пожилому человеку перестали оказывать поддержку в полном объеме, то и в этом случае договор может быть расторгнут. При этом получатель ренты не обязан компенсировать расходы, которые плательщик ренты уже понес.
Перед тем, как решаться на заключение договора, надо как следует просчитать свои силы и запастись терпением. Следует помнить, что пожилые люди часто бывают недоверчивы, эгоистичны, с расшатанной психикой, со свойственной возрасту забывчивостью и различными возрастными деменциями. Чтобы минимизировать все риски, договор надо составлять очень тщательно и фиксировать в нем обязанности и права сторон, штрафные санкции и так далее.
Чтобы обезопасить себя, необходимо попросить пенсионера представить справку о своей дееспособности. Специалисты советуют в обязательном порядке сохранять все чеки, квитанции и иные документы, подтверждающие, что получатель квартиры добросовестно исполняет свои обязанности. Тогда в случае конфликтов, доведенных до суда (а часто «обиженные» родственники успешно манипулируют сознанием пожилых людей), рентодатель сможет доказать свою правоту. Не стоит пренебрегать и регулярными расписками со стороны рентополучателя с типовой формулировкой, что за такой-то период у него нет никаких претензий ни к выплате средств, ни к выполнению условий договора.
Для обеих сторон будет выгодным, если прописать максимальную и минимальную ежемесячную сумму ренты, если эта цифра не фиксирована.
В соответствии со ст.584 ГК РФ договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации и будет считаться заключенным с момента ее окончания. Получив по договору пожизненного содержания с иждивением в собственность жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость, плательщик ренты приобретает право распоряжаться своей собственностью. Между тем, отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, можно только с предварительного согласия получателя ренты.
Договор пожизненного содержания: что предусматривает и можно ли его расторгнуть
Реклама
Согласно Гражданскому кодексу договор пожизненного содержания (ухода) — это договор, по которому одна сторона (отчуждатель) передает второй стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть и другое недвижимое или движимое имущество, имеющее значительную ценность, а взамен приобретатель обязывается обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно.
Особенности договора пожизненного содержания (ухода) пояснили в Юго-Восточном межрегиональном управлении Министерства юстиции (г. Днепр).
Правовой целью этого договора является переход имущества в собственность от отчуждателя к приобретателю, а также удовлетворение потребностей с обеих сторон.
Договор пожизненного содержания (ухода) должен быть заключен в письменной форме и удостоверен нотариально. Для нотариального удостоверения договора необходимо предоставить нотариусу все документы, подтверждающие право собственности на отчуждаемое имущество.
Приобретатель становится собственником имущества, переданного по договору пожизненного содержания (ухода), после нотариального удостоверения договора. Право собственности на недвижимое имущество возникает со дня проведения государственной регистрации в соответствии с законом.
Приобретатель не имеет права распоряжаться этим имуществом при жизни отчуждателя.
В договоре пожизненного содержания (ухода) могут быть определены все виды материального обеспечения, а также все виды ухода (попечительства), которыми приобретатель должен обеспечивать отчуждателя.
Случайная потеря или повреждение имущества, полученного приобретателем, не освобождают его от уже взятых на себя обязанностей.
Удостоверение договора проводится по местонахождению (месту регистрации) этого имущества или по местонахождению (месту регистрации) одной из сторон соответствующей сделки.
Отчуждателем в договоре может быть физическое лицо независимо от его возраста и состояния здоровья.
Приобретателем в договоре пожизненного содержания (ухода) может быть совершеннолетнее дееспособное физическое лицо или юридическое лицо. Также приобретателями могут быть несколько физических лиц. В этом случае приобретатели становятся совладельцами имущества, переданного им по договору пожизненного содержания (ухода) на праве общей совместной собственности. Обязанности приобретателей перед отчуждателем являются солидарными.
Отчуждатель обязан предупредить приобретателя обо всех существующих обременениях и недостатках имущества, которое передается по договору.
Приобретатель имущества обязан обеспечивать отчуждателя содержанием и/или уходом пожизненно. Также приобретатель может быть обязан обеспечить отчуждателя жильем в квартире, доме, который передан по договору пожизненного содержания (ухода).
Договор пожизненного содержания (ухода) прекращается со смертью отчуждателя.
В случае смерти отчуждателя приобретатель обязан похоронить его.
Также законодательством предусмотрена возможность расторжения договора пожизненного содержания (ухода) по решению суда по требованию отчуждателя или третьего лица, в пользу которого он был заключен, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения приобретателем своих обязанностей, независимо от его вины и по требованию приобретателя.
Защитить свое имущество от рейдеров уже сейчас поможет эффективный сервис SMS-Маяк от «ЛІГА:ЗАКОН». Благодаря ему можно отслеживать изменения статуса объекта недвижимости. Полученная информация даст возможность своевременно обратиться в суд с исковым заявлением об отмене совершенных регистрационных действий, а также в правоохранительные органы с заявлением о неправомерности таких действий. Эффективно уберечься от рейдеров также помогут сервисы SMS-Маяк Земля и SMS-Маяк Ипотека от «ЛІГА:ЗАКОН», с помощью которых можно оперативно узнать об изменениях в реестре недвижимости (через SMS-сообщения, электронным письмом или через сообщение в кабинете пользователя).
Черная пятница от ЛІГА:ЗАКОН стартует уже 6-го ноября. Продукты и системы для удобной работы юристов и адвокатов будут ожидать новых пользователей на самых выгодных условиях. Акция продлится один день. Поэтому скорее заполняйте форму заявки, чтобы не пропустить скидки главной акции года.
Читайте также:
Наследство не принято вовремя: как действовать
Как распорядиться недвижимостью при жизни
Есть ли правопреемство: как наследникам оспорить договор ренты
Получатель ренты решил расторгнуть свой договор пожизненного иждивения в судебном порядке. Однако до разбирательства по существу он так и не дожил. Тогда дочь умершего попросила суд разрешить ей вступить в это дело на стороне истца. Однако первая инстанция и апелляция отказали в таком правопреемстве. Дело дошло до Верховного суда, который усомнился в правильности такого решения нижестоящих судов.
Вопрос о возможности наследников признать недействительным или расторгнуть договор ренты в судебном порядке является крайне сложным, говорит адвокат, партнер КА «Барщевский и партнеры» Павел Хлюстов. Однако если получатель ренты успел обратиться в суд с требованием разорвать это соглашение еще при жизни, то ситуация упрощается: его родственники могут стать правопреемниками в таком споре, говорит эксперт. Но на практике наследникам все равно непросто добиться подобной возможности.
Сложное правопреемство
С этими проблемами столкнулась и Татьяна Дедова*. Ее отец – Антон Байков* в 2011 году заключил договор пожизненного иждивения с Еленой Горбатиной*. По этому соглашению женщина должна была ухаживать за пенсионером, а он в благодарность передавал ей в собственность квартиру. Спустя пять лет таких отношений, получатель ренты захотел разорвать договор, для чего обратился в суд. Однако Байков умер еще до рассмотрения этого дела.
Тогда его дочь попросила суд о правопреемстве, чтобы выступить в споре истцом вместо своего скончавшегося отца. Однако две инстанции посчитали, что дело необходимо прекратить (дела № 2-1221/2016 ~ М-1450/2016 и № 33-28709/2016). В обоснование такого вывода суды сослались на абз. 7 ст. 220 ГПК («Основания прекращения производства по делу»). Эта норма предусматривает, что суд прекращает производство по делу, если одна из сторон разбирательства умерла, а спорное правоотношение не допускает правопреемство. Первая инстанция и апелляция решили, что в рассматриваемой ситуации Дедовой нужно предъявляться самостоятельный иск к Горбатиной.
Дочь умершего истца не согласилась с такими выводами нижестоящих судов и оспорила их в Верховный суд. Она уверяла, что законодательство допускает возможность правопреемства в спорной ситуации. ВС жалобу Дедовой удовлетворил. О том, какие доводы легли в основу такого решения Судебной коллегии по гражданским делам ВС станет понятно позднее – после публикации мотивировочной части акта (дело № 18-КГ17-107).
Эксперты «Право.ru»: «У наследников мало шансов оспорить договор ренты»
В спорном случае необходимо смотреть на действия получателя ренты, который уже обратился в суд, поясняет Денис Фролов, партнер BMS Law Firm: «Истец уже совершил юридически значимое действие, поэтому нет оснований отказывать его наследникам в том, чтобы выразить волю заявителя в этом деле». Елена Мякишева, адвокат Юридической группы «Яковлев и Партнеры», соглашаясь с коллегой, рассказывает, что еще в 2001 году Президиум Верховного суда рассмотрел похожее дело и пришел к выводу о возможности правопреемства в подобных разбирательствах (постановление от 10 января 2001 года № 237пв-2000пр). ВС тогда указал, что предметом спора о расторжении договора пожизненного иждивения является требование о возврате недвижимости. А в таких правоотношениях по закону допускается правопреемство. Эксперт советует максимально полно прописывать условия содержания получателя ренты и четко фиксировать исполнение договора.
Советы по заключению договора пожизненного иждивения
– надо удостовериться в добросовестности контрагента до заключения соглашения.
– плательщик ренты должен предоставить обеспечение исполнения своих обязательств либо застраховать риск ответственности за их неисполнение либо ненадлежащее исполнение.
– перечисленные условия необходимо указать в договоре.
Источник: Александра Воскресенская, юрист КА «Юков и партнеры»
Кроме того, если сам получатель ренты при жизни не заявит о расторжении договора, то его наследники вряд ли смогут добиться такого решения по самостоятельному иску, предупреждает Мякишева. Ее слова подтверждаются и судебной практикой. Дети получателя ренты пытались оспорить договор пожизненного иждивения, ссылаясь на то, что плательщик плохо ухаживал за их матерью: не носил продукты и лекарства, отказывался платить коммунальные платежи. Однако ответчик предоставил копии платежек за «коммуналку» и квитанции об оплате похорон получателя ренты. Учитывая такие обстоятельства, Санкт-Петербургский городской суд отказал наследникам в иске (дело № 33-14196/2013). Аналогичное решение принял и Мосгорсуд в подобном деле. Однако в этом споре апелляция ограничилась более формальным аргументом для отказа – при жизни получатель ренты не обжаловал договор пожизненного иждивения, значит претензий к противоположной стороне не имел (дело № 11-27508). Следовательно, и у наследников умершего отсутствует право оспаривать такое соглашение, решил суд.
Хлюстов добавляет, что пожизненное содержание с иждивением подразумевает наличие личных доверительных отношений между сторонами договора: «Это подразумевает, что даже при нарушении условий договора рентополучатель не всегда хочет его расторгать». По этой причине стоит дать возможность наследникам расторгать только договор ренты без иждивения, резюмирует эксперт.
* имя и фамилия изменены редакцией
Читайте такжеТекущее обслуживание квартир своими руками | КвартираПоиск
D.I.Y.? Больше похоже на D-I-E. Вот для чего нужны разнорабочие и обслуживающий персонал, верно? Но иногда лучший человек для работы — это… ты! Сэкономьте время, нервы и даже деньги, самостоятельно позаботившись о текущем ремонте квартиры. Возможно, к концу вы почувствуете, что завершили работу!
Когда звонить арендодателю
Ваш арендодатель отвечает за предоставление вам безопасного и удобного жилья.Когда ваше здоровье или безопасность находятся под угрозой, самое время позвонить арендодателю и организовать ремонт. Ознакомьтесь с этим списком вещей, которые вы НЕ должны пытаться ремонтировать, прежде чем приступить к собственному ремонту квартиры. Чтобы исправить эти проблемы, вам нужно отправить домовладельцу запрос на ремонт:
- Разбитые окна или неисправные дверные замки
- Светильники, которые лопаются или искры при включении
- Выключатели света с горящими отметинами вокруг них
- Неисправные датчики дыма и угарного газа
- Основные сломанные или неисправные приборы, такие как холодильник или духовка
- Протекающая или поврежденная крыша
- Заражение животных или других вредных организмов
- Утечка газа
Обратите внимание, что многие из этих дел квалифицируются как экстренное обслуживание квартиры и должны рассматриваться как таковые вашим домовладельцем.
Когда начинать ремонт квартиры своими руками
Теперь, когда мы все уладили, вот что вы, , можете сделать .
# 1: Прочистите сток.
Помимо редкой серьезной проблемы со сточными водами, вы должны уметь самостоятельно устранять большинство засоров канализации в своей квартире, будь то унитаз, душ или слив в раковине. Почти все резервные копии возникают из-за волос и другого мусора, который попадает где-то в трубу. Ознакомьтесь с этими подробными пошаговыми инструкциями по прочистке канализации в квартире.
# 2: Заменить фильтр кондиционера.
По общему мнению, фильтр кондиционера в квартире следует заменять каждые шесть месяцев или 90 дней. Это поможет вам лучше дышать, особенно если у вас сезонная аллергия! Заменить фильтр кондиционера так же просто, как найти старый в своей квартире, купить нужный размер в местном хозяйственном или продуктовом магазине и следовать инструкциям по установке.
№ 3: Вставьте новые батарейки в детекторы дыма.
Не ждите, пока приедет домовладелец и вставит новые батарейки в детекторы дыма.Вы рискуете, что пожар останется незамеченным, чем дольше вы не работаете с детектором дыма. Кроме того, этот постоянный звуковой сигнал, вероятно, проникает вам под кожу. Чтобы заменить батарейки в детекторе дыма, снимите детектор дыма, откройте батарейный отсек и установите новые батарейки правильного типа.
# 4: Очистите фильтр вытяжки.
Вытяжка находится над духовкой / плитой и поглощает все запахи, пар и дым, которые вы производите во время готовки. Фильтр вытяжки собирает жир и другие частицы, чтобы предотвратить их накопление в вентиляционном отверстии.Если вы слишком долго не чистите фильтр вытяжки, он перестанет работать. Очистка фильтра вытяжки в раковине с помощью средства для мытья посуды должна помочь.
№ 5: Протрите змеевики холодильника.
Змеевики холодильника обычно располагаются сзади или внизу холодильника. Их работа заключается в охлаждении и конденсации хладагента. Однако, когда змеевики грязные или пыльные, ваш холодильник не будет работать очень эффективно. Это означает более высокие счета за электроэнергию и холодильник, который может выйти из строя раньше.Чтобы начать чистку, отключите холодильник от сети, при необходимости снимите решетку основания и соскребите змеевики с помощью спиральной щетки.
# 6: Поменяйте лампочки.
Сколько домовладельцев нужно, чтобы поменять лампочку? Никто! Вы можете изменить это сами. Проверьте мощность данного светильника, а затем отправляйтесь в местный хозяйственный магазин, чтобы купить лампочку на замену. Всегда выключайте выключатель света перед тем, как вынуть старую лампочку и вставить новую.
Накапливаются ли проблемы с обслуживанием в вашей нынешней квартире? Хотя вы, возможно, уже являетесь экспертом по ремонту квартир своими руками, вы можете сделать не так много.Найдите идеальную новую квартиру на ApartmentSearch и не забудьте спросить о прошлых и текущих проблемах с ремонтом!
Что значит бесплатное обслуживание квартиры
Аренда квартиры дает определенное спокойствие.
Многим арендаторам не нужно беспокоиться о утомительном ремонте или содержании здания, с которым сталкиваются многие владельцы недвижимости. Вместо этого эти обязанности, как правило, ложатся на плечи администрации квартиры.
Какое обслуживание включено?При аренде квартиры может не взиматься дополнительная плата за обслуживание; однако часть вашей ежемесячной арендной платы идет на эти вспомогательные услуги.
Уход за квартирой имеет решающее значение для того, чтобы недвижимость оставалась в хорошем состоянии, делая ее пригодной для жизни, удобной и презентабельной как для жителей, так и для потенциальных арендаторов.
Ремонт квартир включает широкий спектр услуг. Как правило, обслуживание квартиры включает сантехнику, HVAC, ремонт бытовой техники, безопасность, уход за территорией и борьбу с вредителями.
Дополнительные удобства, предлагаемые в свойствах, могут потребовать дополнительного обслуживания. Например, если в квартире есть тренажерный зал или бассейн, тогда администрация недвижимости автоматически несет ответственность за поддержание этих пространств в надлежащем состоянии.
В то время как администрация недвижимости регулярно следит за обслуживанием внешнего вида и общего пространства здания, обычно арендатор обязан сообщить, если его квартира нуждается в обслуживании.
Что следует знать перед подписаниемПеред тем, как подписать пунктирную линию и закрепить договор аренды, обязательно сначала поговорите со своим управляющим недвижимостью и брокером, чтобы подтвердить, какие услуги включены в обслуживание вашей квартиры.
Часто ответственность за минимальные ремонтные работы, такие как перегоревшие лампочки или косметические изменения, ложится на арендатора.
Также имейте в виду, что некоторые минимальные ремонтные работы, такие как царапина на двери или пятно на ковре, могут не считаться проблемой технического обслуживания, а могут вызывать повреждение устройства. В зависимости от вашего договора аренды, эти виды повреждений могут привести к штрафу в конце срока аренды, если не будут устранены.
Обслуживание, включенное в LLCR ApartmentsКвартиры Luxury Living предлагают исключительный уровень обслуживания, снимая значительный стресс для арендаторов.
Если вы хотите узнать больше о нашей недвижимости, которая предлагает бесплатное обслуживание квартир, просмотрите наши текущие списки или свяжитесь с одним из наших опытных брокеров сегодня!
Обслуживание квартирной собственности — Практическое руководство
Несколько лет назад владение и управление многоквартирными домами в основном не регулировалось. Арендодатели были почти свободны управлять и сдавать недвижимость в аренду любым способом, который они сочтут нужным.
Чтобы ворваться в бизнес, вам просто потребовались небольшая сумма первоначального взноса, многоквартирный дом и кредитор.
Хотите снять эту новую шикарную квартиру в многоэтажном доме? Необходимо соблюдать новые законы.В сегодняшнем мире расширенных прав арендаторов владение и управление многоквартирными домами стало жестко регулируемым.
Эти новые правила не только относятся к управлению такой недвижимостью, но они также напрямую относятся к обслуживанию, основанному на потребностях арендаторов.
Поговорим об обслуживании квартирной собственности.
Отсутствие необходимости в обслуживании
Хотя это правда, что значительные успехи были достигнуты в строительных материалах, отделке среди красок, механическом оборудовании и внедрении «необслуживаемых» продуктов, квартиры не нуждаются в обслуживании.
Эти усовершенствования только уменьшили объем текущего ремонта многоквартирных домов. Хотя это и полезно, они не избавили вас от необходимости содержать вашу собственность.
Регулярное обслуживание многоквартирного дома не только недорогое, но и избавляет от множества ненужных и потенциально юридических последствий.
Сегодня ремонтные материалы для выполнения регулярных задач обходятся меньше, чем необходимость устранения проблем, которые появятся позже, если вы не выполняете регулярное обслуживание.
Чтобы предотвратить капитальный ремонт и обеспечить красоту и комфорт вашего многоквартирного дома, необходимо составить и правильно применять комплексный план обслуживания.
План обслуживания — Общий обзор
Важно, живете ли вы в квартире или снимаете ее и проходите управление недвижимостью, осознавать, что каждый многоквартирный дом имеет свою неповторимость. Не все квартиры одинаковы.
В связи с этим важно индивидуально настроить подход к плану обслуживания.Этот план должен охватывать все аспекты здания и его систем.
Этот тип плана обеспечивает общую основу или систему, которая адаптирована к требованиям многоквартирного дома, владельцу, управленческой команде, персоналу, ответственному за техническое обслуживание, и жильцам, проживающим в здании.
Учитывает общее состояние здания. Затем в нем описывается, что необходимо для того, чтобы убедиться, что здание безопасно, чистое и предоставляет достойное жилье тем, кто решит сдать квартиру.
Кроме того, план обслуживания разработан для обеспечения соблюдения всех законов, политик и кодексов на местном, государственном и федеральном уровнях.
Виды обслуживания
Чтобы создать положительный и продуктивный план обслуживания собственности, вы должны понимать, что существует три основных типа обслуживания, и убедиться, что план охватывает каждый из этих типов. По мнению специалистов по управлению недвижимостью, к этим типам относятся профилактические, плановые и запрошенные.Ниже приводится общее описание каждого из них:
- Профилактическое — Этот тип обслуживания в основном требует завершения задач, которые помогают избежать проблем в будущем. Примеры включают в себя базовый уход, такой как замена фильтров кондиционера, обрезка деревьев рядом со зданием и поддержание чистоты ландшафта и отсутствия мусора. Такой вид обслуживания помогает сохранить целостность вашего многоквартирного дома.
- Обычное — Этот тип технического обслуживания является плановым и запланированным и направлен на выполнение задач, связанных с износом, неаварийным ремонтом и очисткой.
- Запрошено — Этот тип обслуживания запрашивается либо жильцами многоквартирного дома, либо служащим. Это, как правило, экстренное лечение. Примеры включают решение проблемы утечки водопровода, поломки замка и / или проблемы борьбы с вредителями.
Цели и задачи
При создании плана обслуживания вашей квартирной собственности вы должны разработать в высшей степени систематизированный метод для достижения следующих целей и задач:
- Все работы по содержанию многоквартирного дома должны включать подробный график.
- В плане обслуживания должны быть определенные руководящие принципы, которых должны придерживаться все ответственные лица для обеспечения общей эффективности плана.
- Должны быть включены критерии, позволяющие оценивать и контролировать качество времени, материалов и трудозатрат, задействованных в плане обслуживания.
- Содержание и ремонт многоквартирного дома следует проводить по систематическому графику, чтобы сократить время простоя, возникающего в результате технического обслуживания.
- Техническое обслуживание вашего многоквартирного дома должно включать установленный бюджет для различных аспектов собственности. Кроме того, должен быть установлен бюджет на случай чрезвычайных ситуаций, чтобы справляться с чрезвычайными ситуациями, когда они возникают, чтобы деньги с другого счета обслуживания не уменьшались.
Когда план обслуживания завершен, он должен быть немедленно реализован и помещен в руководство, относящееся к обслуживанию вашего имущества. Регулярное техническое обслуживание должно начинаться немедленно, и все участники должны быть привлечены к высокому уровню ответственности.
Когда происходит новое оборудование, ремонт имущества или даже изменения в штатном расписании, план следует должным образом пересмотреть, чтобы отразить эти ситуации. Принимая меры, необходимые для оптимизации обслуживания в вашей структуре, вы предпринимаете шаги, необходимые для предотвращения будущих проблем и обеспечения максимального удовлетворения ваших арендаторов и сообщества, в котором находится ваш многоквартирный дом.
Если вам нужна помощь в управлении недвижимостью, позвоните специалистам. Pioneer Property Management, Денвер помог нашим довольным клиентам управлять своими инвестициями в недвижимость.
Квартирное обслуживание | Что нужно знать
Что такое обслуживание квартиры?
Ремонт квартир — это содержание многоквартирных домов. Он охватывает широкий спектр ремонтных работ, включая сантехнику, HVAC, ремонт бытовой техники, безопасность, уборку, уход за территорией и борьбу с вредителями.
Конечная цель — сделать так, чтобы здания оставались пригодными для проживания, безопасными и удобными для арендаторов и других лиц, находящихся в помещении.
Типы рабочих по обслуживанию квартир
Комплексы с небольшими квартирами нуждаются в очень небольшом количестве рабочих по обслуживанию, часто ограничивая свой персонал одним человеком.На более обширных объектах с сотнями жилых единиц будет задействовано несколько технических специалистов для выполнения более высоких нагрузок.
Техники по обслуживанию
Техники по обслуживанию квартир берут на себя большую часть работ по ремонту и содержанию, и им обычно требуется очень разный набор навыков. Техники выполняют как плановое обслуживание, так и аварийный ремонт.
Менеджеры по техническому обслуживанию
Комплексы с менее чем 100 единицами обычно не требуют более одного менеджера по техническому обслуживанию в штате с небольшим количеством (если таковые имеются) других работников.В этих небольших настройках менеджер часто обрабатывает все аспекты обслуживания квартиры, включая планирование, составление графиков, составление бюджета и выполнение задач обслуживания.
Для более крупных объектов с более чем 200 квартирами этот персонал уделяет больше внимания своей управленческой роли, в то время как другие работники, занятые неполный или полный рабочий день, занимаются ремонтом и обслуживанием.
Специалисты по техническому обслуживанию
В многоквартирных комплексах, достаточно больших, чтобы потребовалось несколько технических специалистов, могут работать руководители по техническому обслуживанию.Супервайзеры организуют повседневные задачи, обеспечивают соблюдение стандартов безопасности и наблюдают за техническими специалистами при выполнении ими различных задач по техническому обслуживанию.
Пример обслуживания квартиры
Предположим, что в большом жилом комплексе в городке колледжа есть 800 квартир, во многих из которых проживают студенты. Обслуживающий персонал отеля состоит из менеджера по техническому обслуживанию, начальника и четырех техников по техническому обслуживанию.
Большинство запросов на работу, отправленных руководству, представляют собой довольно быстрые исправления, такие как утечки из крана, мерцающие лампочки, отсутствие теплой воды и незначительные проблемы с бытовой техникой.Каждый из них может быть решен за час или меньше. Некоторые проблемы требуют больше времени, но по-прежнему находятся в компетенции технических специалистов.
Для проблем, которые выходят за рамки возможностей обслуживающей бригады, таких как серьезные неисправности бытовой техники или проблемы с электричеством, руководство нанимает внешних подрядчиков. Иногда они получают запросы на работу по вопросам, выходящим за пределы их жилых домов, таких как вестибюли, лифты и зоны отдыха.
Комбинации запросов на работу и текущего обслуживания достаточно, чтобы команда была довольно занята, и многие заказы на работу в конечном итоге ждут пару дней, прежде чем они будут выполнены.Из-за этого менеджер квартиры решает нанять пятого штатного техника, чтобы убедиться, что все заказы выполняются в течение 24 часов.
Кроме того, нагрузка резко возрастает после весеннего семестра, когда большинство студентов отправляются домой на лето. Поскольку многие из их студентов-арендаторов не подают заявки на работу во время учебы в школе, эти проблемы часто остаются нерешенными, и управляющий имуществом нанимает несколько временных рабочих по обслуживанию, чтобы все наладить, прежде чем снова сдавать эти квартиры в аренду.
Здания, в которых проводится обслуживание квартир
Квартиры бывают разных форм, каждая из которых имеет свои собственные потребности в обслуживании. Некоторые из этих типов многоквартирных домов включают:
- Студии: Студии — это небольшие однокомнатные квартиры с кухней, ванной комнатой и совмещенной гостиной / столовой.
- Подъемная квартира: Подъемная квартира — это любая квартира в доме без лифта.
- Высотные: некоторые жилые комплексы простираются выше двенадцати этажей, поэтому лифт является абсолютной необходимостью.
- Лофты: Лофты известны своей просторностью, часто имеют высокие потолки и открытые стропила.
- Дуплексы: пара полных жилых домов, которые либо разделяют стену, либо расположены на разных этажах.
- Триплексы: Трехэтажная квартира с отдельным блоком на каждом этаже.
- Апартаменты с садом: Апартаменты на первом этаже с выходом в сад или лужайку.
Сертификаты и обучение по обслуживанию квартир
Среди программ сертификации и обучения, доступных для работников по обслуживанию квартир, следующие:
- Сертификация CAMT: Национальная квартирная ассоциация (NAA) выдает Сертификат для техников по обслуживанию квартир (CAMT). которые прошли программу обучения, имеют 12-месячный опыт работы в сфере обслуживания квартир и сдали выпускной экзамен.
- Полномочия NAHMT или NAHMS: эти два сертификата, предлагаемые Национальной ассоциацией управления доступным жильем (NAHMA), предлагаются техническим специалистам и руководителям соответственно. Кандидаты должны выполнить ряд строгих требований к обучению и опыту, прежде чем подавать заявку на получение любого из этих полномочий.
- Обучение в Институте обслуживания квартир: Институт предлагает обучение и курсы для тех, кто ищет работу в области обслуживания квартир или желает расширить свои навыки.
Новости и ресурсы по обслуживанию квартир
- Multifamily Insiders: Multifamily Insiders публикует многочисленные блоги, посвященные обслуживанию квартир.
- NAA: Национальная квартирная ассоциация публикует множество материалов, включая собственное онлайн-издание под названием UNITS Magazine.
Что включает в себя обслуживание квартиры? 10 распространенных типов ремонта
Что касается жилой площади, то и аренда, и владение имеют свои преимущества.Одно из самых больших преимуществ, которыми пользуются арендаторы, — это отсутствие ответственности за содержание своего жилья. Будучи арендатором, домовладелец соглашается предоставлять вам функциональное, пригодное для жилья место в обмен на ежемесячную арендную плату. Однако, когда дело доходит до обслуживания квартиры, не всегда ясно, что ремонтировать или поддерживать в обслуживании домовладелец… точнее, что должно ремонтироваться или обслуживаться бесплатно вам как арендатору. Давайте рассмотрим 10 типичных примеров техобслуживания квартир, которые обычно выполняют домовладельцы и обслуживающий персонал.
Что включает в себя обслуживание квартиры? 10 обычных предметов
Как правило, для арендаторов и съемщиков есть 10 основных операций по обслуживанию квартир, которые обычно выполняет домовладелец:
- Аварийный ремонт (кроме службы 911)
- Двери, замки и окна
- Отопление и кондиционирование
- Кухонная техника
- Детекторы дыма / CO, спринклеры и т. Д.
- Раковины, смесители, душевые и сливы
- Туалеты
- Розетки, схемы и проводка
- Неработающие встроенные модули
- Защита / уничтожение насекомых
Ниже мы рассмотрим детали каждого из них подробнее!
Важно помнить, что как арендаторы мы арендуем все у арендодателя — помещения, бытовую технику, фурнитуру, двери и т. Д.Все, что входит в квартиру при подписании договора аренды, является собственностью арендодателя. Наслаждаясь свободой, мы также должны уважать собственность как свою собственность. Это не только правильно с моральной точки зрения, но и помогает нашим кошелькам — с арендаторов могут взиматься штрафы, когда что-то выходит из строя из-за неправильного использования или халатности.
Отказ от ответственности: знайте условия аренды и местные правила
Пункты, которые мы включили в наш список обслуживания квартиры, носят общий характер. Хотя большинство из этих предметов часто покрывается страховкой, виды обслуживания квартиры, на которые вы имеете право как арендатор, могут варьироваться от аренды к аренде (от домовладельца к домовладельцу), а также в соответствии с законами вашего города или штата.Поскольку мы не являемся юристами или каким-либо органом власти в этом вопросе, в ваших интересах внимательно прочитать договор аренды и знать, что ваш арендодатель должен предоставить по закону.
1. Аварийный ремонт (не 911)
Если у вас возникнет необходимость в техническом обслуживании, очень важно немедленно связаться с арендодателем. Вот некоторые примеры аварийных ситуаций, связанных с ремонтом квартир:
- Предполагаемые утечки газа
- Предупреждения детектора угарного газа
- Нет нагрева (ниже определенной температуры.)
- Нерабочие холодильники
- Электроэнергия или вода полностью отключены
- Сломанные / неработающие дверные замки
- Резервное копирование сточных вод
- Затопление
Для полной ясности, я имею в виду чрезвычайную ситуацию, не связанную с 911: если вам нужна полиция, пожарная или скорая помощь, немедленно свяжитесь с ними!
2. Двери, замки и окна
Уход за квартирой, покрываемый вашей арендой, будет включать в себя ремонт сломанных или плохо функционирующих дверных ручек, засовов и замков — как для вашего основного входа, так и для межкомнатных дверей.То же самое можно сказать и о окнах, которые не закрываются или не запираются должным образом, и о разбитом стекле.
Стоит отметить, что домовладельцы, скорее всего, , а не будут ремонтировать замки, которые вы установили самостоятельно.
3. Отопление и кондиционирование воздуха
Арендодатели обязаны по закону обеспечивать жильцов теплом. Если у вас есть сломанный обогреватель, который вам предоставил домовладелец (то есть встроенный), он должен быть покрыт его обязанностями по обслуживанию квартиры.Они определенно обязаны это делать, если в холодные месяцы у вас вообще нет тепла, но это, вероятно, подпадает под действие пункта 1 выше.
Хотя установка кондиционирования воздуха не требуется по закону, ремонт кондиционера будет оплачен арендодателем, если кондиционер надлежащим образом принадлежит арендодателю, то есть предоставлен вам при въезде.
4. Кухонная техника
Ремонт встроенной кухонной техники также должен покрываться арендодателем в рамках его обязанностей по обслуживанию квартиры.Обычно в комплект входят следующие приборы, которые отмечены знаком «*» несколько реже:
- Духовка
- Холодильник
- Микроволновая печь
- Посудомоечная машина *
- Вывоз мусора *
Если эти элементы неисправны, лучше как можно скорее связаться с арендодателем.
5. Детекторы дыма / CO, спринклеры и т. Д.
Детекторы дыма, детекторы угарного газа (CO), пожарная сигнализация и спринклерные системы — все они по своей природе являются аварийными.Таким образом, они всегда должны быть в рабочем состоянии — мы никогда не узнаем наверняка, когда они нам понадобятся!
Если какой-либо из этих элементов неисправен, их обязательно нужно отремонтировать как можно быстрее.
6. Раковины, смесители, душевые и сливные
В обслуживании квартир очень распространены следующие виды ремонта:
- Протекающие смесители
- Засорение канализации (душ и раковина)
- Сломанные душевые лейки
- Протекающие трубы под раковиной
Некоторые из этих проблем можно устранить самостоятельно с помощью Drano или поворотом гаечного ключа, ваша квартира Ремонтные работы должны выполняться обслуживающим персоналом здания.
7. Туалеты
А, да. Пожалуй, самый распространенный ремонт квартир, проблемы с туалетом — это то, с чем сталкиваются почти все мы — как арендаторы, так и домовладельцы. К счастью, об этом ремонте позаботятся арендаторы.
Вне зависимости от того, забит ли ваш туалет, протекает ли он, работает он или просто не работает, ремонтные работники вашей квартиры, вероятно, уже много раз сталкивались с той же проблемой. Если вам по какой-то причине нужно отремонтировать унитаз самостоятельно, на YouTube есть множество видеороликов о ремонте унитаза .
8. Розетки, схемы и проводка
Когда дело доходит до электричества, лучше оставить это профессионалам — особенно в качестве арендатора. Электромонтажные работы опасны и требуют специальных знаний и инструментов.
Обычный ремонт электрики в квартире включает сломанные розетки, неисправные выключатели и замену предохранителей. Если в вашей квартире возникла проблема с электричеством, лучше всего сообщить об этом домовладельцу.
9.Неработающие встроенные модули
Когда мы снимаем квартиру, мы арендуем как площадь, так и все, что в ней находится. Сюда входят предметы, встроенные в квартиру при заселении. Под встроенными я имею в виду стеллажи, шкафы, зеркала, карнизы для штор для душа и другие подобные предметы.
Учитывая, что эти предметы принадлежат арендодателю, они несут ответственность за их ремонт в случае их поломки. Имея это в виду, арендодатель несет ответственность за расходы только в том случае, если не было никаких злоупотреблений или халатности со стороны арендатора!
10.Насекомые
Последним в нашем списке услуг по содержанию квартир, предоставляемых домовладельцами, является… истребление насекомых.
В квартирах обитают различных насекомых. К счастью для арендаторов, домовладелец часто требует по закону уничтожать как можно скорее, если в квартире обнаружены насекомые. Хотя справляться с такой проблемой — неинтересно, вы, по крайней мере, позаботитесь о ней.
Вкратце
Одно из самых больших преимуществ аренды квартиры — душевное спокойствие.Многие общие пункты обслуживания квартиры включены в ваш договор аренды — если что-то ломается или перестает работать, как правило, домовладелец ремонтирует это бесплатно. Тем не менее, мы должны также уважать то, что мы просто арендуем свое жилье — оно нам не принадлежит! Точно так же, как мы должны ожидать, что домовладельцы будут поддерживать наши квартиры, мы также не должны пренебрегать или разрушать это место. Надеюсь, эта статья была вам полезна!
Ежемесячная плата за обслуживание недвижимости
Если вы думаете о покупке квартиры или кондоминиума в качестве инвестиционной собственности или в качестве основного места жительства, вам придется платить больше, чем просто ежемесячную ипотеку и расходы на проживание.Дополнительная стоимость владения квартирой или кондоминиумом — это ежемесячная плата за обслуживание. Ежемесячная плата покрывает расходы на содержание зданий, территорий и мест общего пользования.
Ваша ежемесячная плата может составлять от 50 до более 1000 долларов в месяц — в зависимости от местоположения и размера квартиры. Конечно, местоположение может быть значительным фактором, влияющим на стоимость кондоминиума и его ежемесячную плату, особенно если недвижимость находится в очень желаемом районе, таком как город или недалеко от пляжа.
Кто определяет ежемесячную плату за обслуживание
Ассоциация кондоминиумов отвечает за содержание здания и сообщества. Владельцы кондоминиумов становятся членами ассоциации, которая собирается для принятия решения по проектам или улучшениям в собственности. Те, кто покупает кондоминиум, платят ассоциации ежемесячный сбор за содержание, который распределяется для оплаты необходимых расходов. Ассоциация также поддерживает резервный фонд для покрытия непредвиденных расходов.Другими словами, оплачивая ежемесячную плату, каждый владелец квартиры экономит деньги, которые пойдут на ремонт и благоустройство комплекса.
Ключевые выводы
- Дополнительными расходами, помимо выплаты ипотечного кредита, являются владение квартирой или кондоминиумом — ежемесячная плата за обслуживание.
- Ежемесячная плата за обслуживание покрывает расходы на содержание зданий, территорий и мест общего пользования.
- Инвесторы должны учитывать стоимость ежемесячных сборов за обслуживание, а также удобства, которые входят в стоимость.
Какие ежемесячные платежи за обслуживание покрывают
Когда дело доходит до покупки кондоминиума, инвесторы должны учитывать расходы на ежемесячную плату за обслуживание, а также удобства и услуги, которые входят в стоимость. Ежемесячная плата за обслуживание может покрывать различные услуги и расходы, в том числе:
- Вестибюль и общие зоны
- Патио и тротуары
- Ландшафтный дизайн
- Теннисные корты
- Бассейн
- Лифт
- Вывоз снега
- Канализация
- Вывоз мусора
- Внешний вид здания
Как правило, также проводятся ежеквартальные или годовые оценки, которые представляют собой дополнительную плату за непредвиденные крупные расходы, не подпадающие под категорию ежемесячной платы за обслуживание.
Важно учитывать, что ежемесячная плата за обслуживание может сильно варьироваться от одного места к другому. В дополнение к общему содержанию собственности более высокие ежемесячные платежи могут быть результатом таких услуг, как консьерж, клуб, усиленная охрана, крытая парковка или подземный гараж. В зависимости от оператора здания некоторые из этих дополнительных услуг могут быть дополнительными, что означает, что вы можете снизить ежемесячные расходы, отказавшись от некоторых удобств. Например, если вам не нужен доступ в тренажерный зал или бассейн, ваша плата может быть ниже.
Перед покупкой изучите недавно проданную недвижимость, чтобы составить представление о рынке — были ли цены снижены или нет и сколько дней недвижимость оставалась непроданной.
Какие комиссии не покрывают
Один из недостатков владения квартирой или кондоминиумом заключается в том, что, хотя вы платите ежемесячную плату за обслуживание, вы несете ответственность за расходы на любой ремонт, если что-то пойдет не так внутри вашего дома. Например, предположим, что кафельный пол начинает разваливаться, владельцам кондоминиумов придется платить из своего кармана.И наоборот, арендаторам не придется платить, поскольку арендодатель должен будет покрыть расходы, если это не вина арендатора.
С другой стороны, владельцам кондоминиумов и квартир не нужно беспокоиться о том, чтобы вычистить дорожку лопатой после метели или заняться ландшафтным дизайном. Хотя ежемесячная плата может быть дополнительным расходом, владельцы кондоминиумов по большей части могут жить без обслуживания.
Ежемесячная плата за обслуживание и стоимость имущества
Ежемесячная плата за обслуживание может косвенно повлиять на стоимость недвижимости в кондоминиуме, если плата настолько высока, что никому не хочется ее покупать.В результате недвижимость остается на рынке дольше, чем аналогичная недвижимость, а запрашиваемая цена снижается для привлечения покупателей.
Однако то, что кондоминиум имеет низкую плату за обслуживание, не означает, что это обязательно хорошая покупка, и при этом она не обязательно поддерживалась. Инвесторы или те, кто хочет купить кондоминиум в качестве основного места жительства, должны учитывать, является ли плата за кондоминиум слишком низкой или слишком высокой, а также находится ли собственность в надлежащем состоянии.
Сделай домашнее задание
Поскольку ежемесячная плата за обслуживание может варьироваться от одного здания к другому, потенциальные владельцы должны сравнивать запрашиваемую цену и ежемесячную плату с другими объектами недвижимости в окрестностях.Важно отслеживать недавно проданную недвижимость, чтобы получить представление о рынке — были ли цены снижены или нет и сколько дней недвижимость оставалась непроданной.
Получите список того, что покрывают ежемесячные сборы за обслуживание, чтобы вы могли сравнить их с другими квартирами с аналогичными сборами. Если вы ищете квартиру с большим количеством удобств, сравните ее с другими квартирами с аналогичными предложениями. Как указывалось ранее, будет дороже, если в отеле есть клуб и тренажерный зал, чем в отеле, в котором его нет.
Конечно, это во многом зависит от того, что вы ищете, и от необходимых вам удобств. Например, вам может понадобиться квартира на первом этаже, чтобы у вас был доступ к комнате для инвалидов, чтобы не подниматься по лестнице. Составьте список идеальных удобств и проведите небольшое исследование недавно проданной недвижимости, которая соответствует вашему списку. Кроме того, позвоните в заведения и спросите, предлагают ли они удобства по меню, чтобы не платить за услуги, которые вам не нужны или не нужны.
Итог
Покупка недвижимости зависит от личного вкуса и предпочтений, а также от доступности.Ежемесячная плата за обслуживание может в некоторой степени помочь вам вести образ жизни, не требующий обслуживания, но она должна быть в пределах вашего бюджета. И помните, что сборы не являются фиксированными, то есть ассоциация кондоминиумов может со временем их увеличивать. Однако людей, которым нравятся удобства и которые могут позволить себе их оплачивать, будет привлекать здание с более высокой ежемесячной платой за обслуживание. Хотя это может стоить дороже, они могут решить, что льготы перевешивают плату.
Определение расходов на техническое обслуживание
Что такое эксплуатационные расходы?
Термин «расходы на техническое обслуживание» относится к любым расходам, понесенным физическим или юридическим лицом для поддержания своих активов в хорошем рабочем состоянии.Эти расходы могут быть потрачены на общее обслуживание таких элементов, как запуск антивирусного программного обеспечения в компьютерных системах, или они могут быть использованы для ремонта, такого как ремонт автомобиля или оборудования. Эти расходы добавляются к фактической цене покупки актива, поэтому отдельные лица и компании должны иметь возможность и желание оплачивать счета, чтобы поддерживать свои активы в рабочем состоянии.
Общие сведения о расходах на техническое обслуживание
Потребители, приобретающие активы, должны ожидать, что в какой-то момент в будущем они будут оплачивать расходы на техническое обслуживание, если они захотят использовать их в течение определенного периода времени.Как упоминалось ранее, эти расходы производятся для поддержания активов отдельного лица или компании в хорошем рабочем состоянии.
Сколько человек оплачивает расходы на техническое обслуживание, зависит от типа актива и от того, как часто требуется и проводится техническое обслуживание. Частные лица могут нести расходы на обслуживание домов, автомобилей, бытовой техники и электроники, в то время как предприятия оплачивают обслуживание своих основных фондов — транспортных средств, оборудования, помещений — и своих технологий.
Поддержание актуальности с помощью регулярного технического обслуживания может снизить затраты, поскольку актив обслуживается своевременно.Пренебрежение активами и ожидание до последней минуты для их обслуживания может привести к более высоким затратам на обслуживание. Если актив вообще не обслуживается, владельцу, возможно, придется полностью заменить его.
Ключевые выводы
- Расходы на содержание — это необходимые расходы на содержание — будь то автомобиль, дом, аренда квартиры или кондоминиум.
- Пренебрежение регулярным обслуживанием — и не оплата расходов на содержание — может привести к более высоким расходам на обслуживание и, что еще хуже, к затратам на замену самого актива.
- Физические лица оплачивают обслуживание таких вещей, как дома, автомобили и бытовая техника, а компании платят за содержание основных средств и технологий.
Особые соображения
Потребители должны учитывать начальную цену, а также текущие расходы на обслуживание, когда они покупают предмет, который требует обслуживания. Вот почему для любого потребителя всегда полезно отложить немного денег на техническое обслуживание. Невыполнение этого требования может привести к финансовым затруднениям, когда придет время платить за эти сборы в будущем.
Всегда полезно откладывать деньги на регулярное обслуживание ваших активов.
Виды эксплуатационных расходов
Как упоминалось выше, расходы на обслуживание зависят от типа активов. Расходы на техническое обслуживание домов включают уход за газоном, водопровод, электричество и ремонт крыши, а также замену изношенных приборов. Домовладельцы также должны платить взносы за страхование от несчастных случаев. Эти расходы защищают владельца от повреждений дома в результате стихийных бедствий, таких как сильные штормы, пожары, торнадо и землетрясения.
Арендодатели и арендаторы
Большую часть расходов на содержание арендуемой собственности несет домовладелец. Вывоз снега, канализация, вывоз мусора, уход за газоном, а также тротуары, окна и любые внешние расходы ложатся на плечи арендодателя. Если квартира или сдаваемый в аренду дом меблированы, ответственность за замену или ремонт мебели несет арендодатель. Уборку или замену коврового покрытия, а также покраску также оплачивает арендодатель.
Правительственные постановления требуют от домовладельцев поддерживать определенный уровень безопасности и жизни.Например, отопление в многоквартирном доме должно соответствовать минимальным нормам. Инфраструктура, такая как отопление и вентиляция, должна содержаться в надлежащем состоянии домовладельцем. Часть расходов по содержанию и содержанию может ложиться на арендатора. В договоре аренды должно быть указано, какие расходы несет арендатор.
Стоимость кондоминиума
Ежемесячная плата обычна для владельцев кондоминиумов. Сборы за кондоминиум могут варьироваться от 50 до 1000 долларов в зависимости от собственности, здания и местоположения.Если в здании есть консьерж, бассейн, теннисные корты или тренажерный зал, эти расходы включены в ежемесячную плату за кондоминиум.
Покупатели, которые хотят жить без обслуживания, должны учитывать ежемесячные платежи при расчете своей доступности и потенциального платежа по ипотеке за кондоминиум. Если, например, выплата по ипотеке составляет 1500 долларов в месяц, а плата за кондоминиум составляет 600 долларов в месяц, плата за кондоминиум составляет почти 30% от общих ежемесячных платежей за проживание в ней.