Покупка квартиры обремененной ипотекой: Как купить квартиру с обременением

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: порядок действий

На сегодняшний день купить квартиру может позволить себе далеко не каждый гражданин. Цены на недвижимость высоки, но, тем не менее, жить где-то нужно. Дети рано или поздно вырастают и вылетают из родительского гнезда, заводят свои семьи и детей. Многие задаются вопросом о том, как приобрести жилье в Москве и где взять деньги. Сегодня очень остро стоит такой вопрос, как покупка квартиры с обременением по ипотеке. Стоит помнить о том, что оформление подобного рода договора требует внимательности и предоставления дополнительного пакета документации. Но что значит недвижимость, обремененная ипотекой?

Что такое недвижимость, обремененная ипотекой?

Есть несколько видов обременений, но рассмотрим обременение по ипотеке. Это значит то, что ранее квартира была куплена в кредит. По каким-то личным причинам владелец не смог выплачивать свою задолженность и единственным выходом из ситуации стало продажа квартиры с обременением по ипотеке другому физическому лицу.

Банк должен предоставить все условия проведения подобной сделки.

Без выполнения этих условий продажа квартиры состояться попросту не может. Чаще всего финансовое учреждение, выдавшее ссуду, просит 50% займа от первого собственника.

Как выглядит такая покупка?

Покупая квартиру, нужно соблюдать порядок действий. Как купить квартиру с ипотечным обременением? Покупателю первым делом перед покупкой недвижимости надо получить разрешение от банка о последующей продаже апартаментов. Финансовое учреждение, которое заключило договор займа, имеет некоторые права, тем более, если вторая сторона не может справиться полноценно со своими обязанностями.

Первым делом надо узнать то, какую сумму будущий владелец должен будет отдать банку за приобретение квадратных метров. Если размер платы вполне устраивает потенциального клиента, то уже следует более детально обговаривать все детали и условия сделки. Условия могут быть самыми различными, например, взнос 50% первичным владельцем.

Если первичный владелец такой суммой не располагает, то можно с ним переговорить и предоставить эту сумму уже в счет приобретаемых апартаментов. Только эта договоренность касается только двоих. Банк к этому не имеет никакого отношения. При таких договоренностях очень часто страдает правовой аспект. Во избежание этого сделку следует заключать только документально.

Уже после выполнения всех условий, новому покупателю и кредитору надо составить новый договор на покупку недвижимости, в котором буду прописаны все нюансы оплаты кредита. Как только эта бумага будет заверена у нотариуса, документ вступает в действие и имеет юридическую силу. Также обязательно нужно составить акт купли-продажи недвижимости. Уже после этого банк передает все документы новому владельцу жилья.

Обязательно стоимость должна быть более стоимости ипотеки, а вся разница будет выплачена покупателю после проведения всех мероприятий.

Иногда новый владелец просто договаривается с банком о переоформлении всех документов на новое имя. Не все организации могут пойти на такую уступку, особенно, если у клиента не совсем хорошая кредитная история.

Риски покупателя

Покупка квартиры с обременением ипотекой имеет некоторые риски, с которыми должен быть ознакомлен каждый. Подобная операция достаточно трудоемкая, содержит множество этапов, поэтому риски таковы:

1. Покупатель может быстро скончаться, и в том случае от обременения избавиться просто невозможно. Деньги, которые были заплачены в качестве залога банком, не возвращаются. Если человек просто скрылся, то взыскать с него средства также проблематично.
2. Продавец может отказаться от проведения сделки и все это после того, как получен залог. Если передача средств не задокументирована, то доказать в суде ее будет крайне сложно.

Проблемы, с которыми можно столкнуться

Покупка такой недвижимости имеет целый ряд особенностей. Такие особенности могут ввести покупателя в полное заблуждение. Например:

1. Оплата залога дважды. Бывают нечестные продавцы, которые проводят различные махинации по получению залога несколько раз. Переговоры ведутся сразу с несколькими собственниками апартаментов. Возможен и тот вариант, что жилье уже находится под залогом в другой кредитной организации. В этом случае от обременения не избавиться.
2. Если продавец не может погасить свою задолженность, то, скорее всего, недвижимость будет арестована. Поэтому прежде чем передавать деньги необходимо получить бумаги, подтверждающие тот факт, что квартира не находится под залогом.
3. Заплатить надо будет не только оставшуюся задолженность, но еще и штрафы в отношении нового покупателя. Об этих штрафах человек узнает уже в момент заключения самой сделки. Делается это специально, потому что отказываться от покупки в этот момент уже совсем невыгодно, несмотря на предъявленные штрафы. Иногда средства будут попросту сняты со счета покупателя. Если задолженность слишком большая, то есть долг не погашался длительный период времени, то в этом случае пеня будет баснословной.
4. В любом случае, если продавец обращается в суд или отказывается в самый последний момент от сделки, то все расходы и убытки будет оплачивать покупатель недвижимости.

Проверка наличия обременения

Если человек не слишком силен в юриспруденции и не обладает всеми юридическим познаниями, то появляется риск того, что может быть куплено проблемное жилье. Перед покупкой обязательно нужно проверить апартаменты на обременение и сделать это можно достаточно просто. Абсолютно все ограничения занесены в Единый Государственный Реестр прав на недвижимое имущество. Можно обратиться в отделение Росреестра, но получить необходимую информацию можно вовсе, не выходя из дома. Для этого надо подать запрос на сайте rosreestr.ru. Для получения нужной подробной выписки потребуется заполнить предоставленный бланк и оплатить госпошлину. Вся информация находится в пункте 4 ЕГРП. Если на квартиру нет никаких обременений, то в выписке будет написано просто «не зарегистрировано». В любом случае каждый желающий может получить нужную информацию.

Обременение – это плохо или хорошо?

Проверив квартиру на обременение перед покупкой, не стоит сразу отказываться от нее в случае наличия этого факта. Обычно покупка такой квартиры покупателю обходится гораздо дешевле, и можно сэкономить хорошие деньги. Для того чтобы избежать всех возможных рисков рекомендуется попросить помощи у профессионального риэлтора.

Операции покупки недвижимости с обременением достаточно сложны, поэтому обращаться нужно только к опытному риэлтору. Несомненно, нужно будет заплатить, но тем самым каждый может себя обезопасить. Самостоятельно такие сделки проводить не рекомендуется. Исключением служит только тот вариант, если покупатель хорошо разбирается в этой сфере. Покупка таких апартаментов может принести значительную выгоду. Наличие проблем с квартирой вынуждает продавца снижать на нее цену. Каждый может купить такие апартаменты за 40% от рыночной стоимости.

Похожие записи

Покупка квартиры с обременением — Полезные советы : Domofond. ru

Покупатель, приобретающий недвижимость с обременением, должен знать, что это такое и какие риски подразумевает подобная сделка. Подробно о них рассказывает специалист по недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи» в Новосибирске Татьяна Долганова.

Жилье с ограничением

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

Возможные риски

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.

Материнский капитал

Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.

Фото: YakobchukOlena/Fotolia

Не пропустите:

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

3 способа продать квартиру в ипотеке

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

«Сдам квартиру с мебелью»: как составить опись к договору найма?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Нередко случается так, что человек имеет дело с ипотекой, не являясь прямым клиентом банка. Например, когда подразумевается покупка квартиры с обременением по ипотеке. Ипотека – это вид обременения, который может быть наложен на любую недвижимость: жилую или промышленную. Что же такое обременение? Это наложение ограничений со стороны третьего лица на финансовые операции с объектом обременения. В данной статье таким объектом автоматически будет считаться квартира. На квартиру может быть наложено несколько типов обременения. В данной статье в центре внимания находится ипотека, но есть еще несколько вариантов. Для полного понимания различий стоит перечислить их все.

1. Ипотека. Человек решает приобрести квартиру, но продавец за это жилье еще до конца не рассчитался с банком, поскольку брал его в ипотеку. Следовательно, любые финансовые операции с этой жилплощадью возможны только с разрешения третьего лица (банка-кредитора), имеющего на нее частичные имущественные права.
2. Арест. Квартира, как и любая собственность, может быть арестована по решению суда за любые долги (банковские, коммунальные, иные). Такая квартира не подлежит купле-продаже, сдаче в аренду и прочим операциям. Все это станет возможным только после снятия судом ареста.
3. Рента. Рентоплательщик не является полноправным собственником квартиры. Он лишь имеет право на проживание в оной за те деньги, что достаются от него рентополучателю. Финансовые операции с недвижимостью возможны только с письменного согласия рентополучателя, т. е. законного владельца квартиры.
4. Квартира с прописанным человеком (людьми). Бывает, что кто-то из состава семьи продавца противится продаже жилья и не выписывается. Тогда продавец, как полноценный собственник, способен выписать родственника через судебную инстанцию. Однако некоторые категории граждан в плане выписки неприкосновенны (например, инвалиды первой группы). Тогда сложнее. Продавец все равно сможет продать жилье, но «в комплекте» с прописанным человеком. Новые владельцы не будут иметь права выкинуть из квартиры этого жильца. Поскольку вряд ли для кого-то это приемлемо, таких случаев почти не бывает.
5. Аварийный дом. Если квартира расположена в здании, признанном аварийным, она не подлежит купле-продаже.
6. Наем. Полноценным обременением не является, поскольку наниматели не имеют права мешать владельцу продавать квартиру. Зато они имеют право оставаться жить в ней на весь срок найма. И новым владельцам придется все это время жить с ними. Получается этакая временная коммуналка.
7. Дом числится как памятник культуры и истории.
8. Сервитут на земельный участок. Это возможность третьих лиц пользоваться участком земли, не имея при этом на него полноценных прав собственности. Если дом с квартирой находится на таком участке, потребуется согласие этих лиц.

Выяснить, находится ли квартира в обременении, можно простым и надежным способом – сбором документов. Продавец обязан предоставить покупателю всю полноту информации о квартире, прежде чем продавать ее. Умышленное сокрытие факта обременения является деянием, которое может расцениваться как мошенничество. Продавец должен предъявить бумаги, доказывающие его право собственности на квартиру (предыдущий договор о покупке недвижимости, дарственная и прочее), выписку из домовой книги, информацию о количестве прописанных человек и договор об ипотеке (если квартира находится под этим видом обременения).

Копию договора можно достать в банке, выдавшем заем. Но главным документом в вопросе выявления любых обременений является выписка из ЕГРП (Единый государственный реестр прав), получение которой осуществляется в любом филиале Росреестра. Разумеется, что все операции с документами следует проводить под надзором нотариуса, который сможет контролировать правильность актов и осуществлять документационную заверку.

Положительные и отрицательные стороны сделки с обремененной недвижимостью, скрытая опасность

Все признают, что приобретение квартиры с ипотечным обременением имеет более высокую степень риска по сравнению со стандартной сделкой, объектом которой является «чистая» квартира. Но обремененное жилье и не покупалось бы, если бы подобная купля-продажа не имела и своих выгодных сторон.

Плюсы	Минусы
Цены на квартиры с обременением всегда более низкие. Обычно, если владелец решает продать ипотечную недвижимость, значит, гасить ипотеку до конца он не намерен и стремится поскорее избавиться от груза.	Покупателю придется либо единовременно погасить оставшуюся часть ипотеки либо переоформить эту ипотеку на себя. Так или иначе, а обременение переходит к новому владельцу. Со всеми вытекающими ограничениями на купленную квартиру.
Участие не только нотариуса, но банка повышает прозрачность и надежность сделки. Если производить все денежные расчеты через банковскую ячейку (а это крайне рекомендуется), то риски сводятся к минимуму.	Сам процесс подобных сделок более долгий, энергозатратный, требующий исключительной внимательности и аккуратности. Особенно со стороны покупателя.
	Если происходит переоформление ипотеки, тогда новый владелец будет вынужден терпеть периодический надзор банка-кредитора (звонки, иногда специалист банка может посетить квартиру). До тех пор, пока банк не получит назад все свои деньги с процентами, которые он дал в долг предыдущему собственнику.
	А бывает совсем неприятный финт. Предыдущий владелец имел другие долги (например, другим банкам). Однако эти юрлица не могли арестовать квартиру, которая уже находилась в залоге у другого банка. Но как только новый владелец погасит ипотеку, приставы по решению суда могут наложить арест на жилье. И новому собственнику придется разбираться с долгами, к которым он вообще никакого отношения не имеет. Впрочем, это повод привлечь предыдущего владельца к уголовной ответственности за сокрытие факта долгов. Но все это делается через суд. Все это весьма длительно и дорого, а расходы на время тяжб ложатся на плечи нового собственника. Дабы избежать подобного, надо тщательно проверять документацию на квартиру.

Порядок и подробности покупки квартиры с обременением, минимизация рисков

Сделка подобного рода должна начинаться с предварительного договора между покупателем и продавцом. При этом еще до заключения этого соглашения продавец обязан известить о своих намерениях банк, который и дал ему деньги в долг. Суть в том, что финансовое учреждение может и не дать «добро» на продажу квартиры. До тех пор, пока не будет выполнен ряд его требований. Чаще всего это необходимость погашения ипотеки продавцом хотя бы наполовину. Если банк согласен, тогда участники составляют предварительный договор. Сей документ обязательно заверяется у нотариуса. В договоре кроме сроков, сумм и документации касательно обременения должны быть отражены сведения из паспортов и контактные данные обеих сторон. Итак, предварительный договор заключен. О сборе всех необходимых документов уже говорилось выше. Что делать со второй половиной ипотеки?

Тут два варианта. Покупателю придется единовременно погасить долг для получения квартиры в свою полноправную собственность. Либо же покупатель может договориться с банком и переоформить ипотеку продавца на себя. Однако второй вариант не всегда реализуем, поскольку банк может отказать в переоформлении. Самая распространенная причина – новый клиент покажется банку менее платежеспособным, чем предыдущий. Ведь все тяготы обременения лягут на плечи нового владельца квартиры. А справится ли он с ними? При продаже квартиры с обременением у многих людей часто возникает вопрос: а что, собственно, с такой сделки будет иметь продавец? Тот человек, который сначала взял жилье в ипотеку, а теперь продает его, так и не достигнув полного права собственности? Для простоты можно представить себе такую схему. Банк дает человеку деньги в долг, на которые клиент покупает жилую недвижимость.

Но на старте ипотеки данную недвижимость сразу придется заложить этому же банку. То есть клиент имеет право проживать в новой квартире, но не имеет права проводить с ней какие-то финансовые операции без разрешения банка-кредитора. Строго говоря, настоящим собственником пока является кредитная организация. Однако по мере погашения ипотеки права собственности постепенно как бы перетекают от банка к клиенту. Когда ипотека оплачена на 50%, можно сказать, что половина квартиры принадлежит заемщику, а другая половина – банку. Хотя юридически банк сохраняет свои ограничительные права до самого конца оплаты жилищного кредита. Когда покупатель оплачивает вторую половину ипотеки (с учетом процентов), банк получает все причитающиеся ему средства и устраняется. Однако продавец-то до этого уже заплатил первую половину ипотеки.

Он тоже имеет право на часть денег как частичный собственник. Именно поэтому в договоре цена на квартиру с обременением всегда ощутимо выше суммы ипотеки. Эту разницу и получает продавец-заемщик в качестве компенсации за те выплаты по ипотеке, которые он успел совершить. Для минимизации рисков необходимо все финансовые операции проводить через ячейку в банке. Чтобы деньги пошли именно на нивелирование ипотеки, а не куда-то еще. Начинать сделки подобного рода рекомендуется сначала с посещения банка-кредитора для уведомления о продаже квартиры. Желательно, чтобы обе стороны (покупатель и продавец) осуществили этот визит вместе.

Наконец, покупателю необходимо посетить филиал Росреестра для полной проверки квартиры на предмет любых других обременений. Эти три момента помогут купить квартиру с обременением максимально просто, чисто и быстро. Самый оптимальный вариант, когда покупатель приобретает квартиру не напрямую у продавца, а у банка-кредитора. Это даст стопроцентную гарантию прозрачности сделки. К тому же учреждение само заинтересовано поскорее разобраться с подобным делом.

Порядок оформления

Итак, первый случай, когда покупатель работает непосредственно с банком. Единственным минусом этого варианта являются определенные финансовые затраты со стороны покупателя (госпошлины, например).

1. Сначала покупатель арендует в соответствующем банке две ячейки. Одну он использует для внесения денег в счет погашения остатка ипотеки, а на вторую положит ту самую разницу между стоимостью ипотеки и стоимостью квартиры по договору, предназначенную для продавца.
2. Когда ипотека будет аннулирована, банк должен выдать справку об этом факте и, следовательно, снятии обременения.
3. Только после этого покупатель и продавец скрепляют сделку письменным соглашением, в котором упоминается расчет через банковскую ячейку и четко обозначается переход прав собственности от продавца к покупателю.
4. С этим договором необходимо посетить филиал Росреестра для его регистрации. Понадобится полный пакет всех упоминавшихся документов, включая банковскую справку. Покупатель получает новое свидетельство о собственности, где он указан в качестве нового собственника, а пометки обременения больше нет.

Если покупатель решил все делать через банк-кредитор, то договор рекомендуется заключать только после снятия обременения. Это обезопасит от любых нежелательных сюрпризов (скрытых обременений, путаницы в передаче денег и т. п.).

Во втором случае покупатель общается с продавцом-заемщиком, но участие специалиста банка все равно неизбежно. Без разрешения финансовой организации ведь все равно никаких операций купли-продажи провести не удастся.

1. А вот здесь первым делом надо оформлять предварительный договор купли-продажи с нотариальной заверкой. Так покупатель поставит под контроль действия продавца, который в последующем уже не сможет изменить те условия, что прописаны в заверенном договоре.
2. Покупатель дает продавцу определенное количество денег, необходимое для полного погашения ипотеки.
3. Продавец на 100% рассчитывается с банком за ипотеку.
   Это, кстати, самое слабое место в таком варианте сделки. Не всегда можно проконтролировать передачу денег.
4. Банк выдает справку о погашении жилищного кредита и снятии обременения.
5. Участники сделки организуют главный договор купли-продажи и регистрируют его в Росреестре.
6. Когда покупатель будет иметь на руках новое свидетельство собственности, он должен передать продавцу остаток денег, т. е. разницу между суммой ипотеки и стоимостью квартиры, обговоренной в соглашении.

Для повышения надежности все факты передачи денег рекомендуется сопровождать распиской. Опять же с нотариальной заверкой. В расписке должна быть четко указана денежная сумма и на что она предназначена, паспортные данные обеих сторон сделки, дата передачи средств.

Стоит обратить повторное внимание, что Росреестр покупателю рекомендуется посетить первым делом в любом варианте сделки. Чтобы сразу проверить все возможные обременения на заинтересовавшее его жилье. Если банк согласится переоформить ипотеку на нового собственника (покупателя), то к основному договору понадобится дополнение. Речь идет о соглашении с третьей стороной – с банковским учреждением. Это дополнение необходимо зарегистрировать в Росреестре, чтобы в новом свидетельстве о собственности появились данные о новом заемщике.

В целом, если отнестись внимательно и ответственно, продажа и покупка квартиры с ипотечным обременением не представляет особой проблемы. Более того, такая сделка может оказаться чуть ли не единственным выходом для тех, кто серьезно ограничен в финансовых средствах, но хочет купить квартиру. Данная статья призвана ответить на самые распространенные вопросы, возникающие при проведении сделок подобного рода. Информационный характер текста делает его полезным для широкого круга читателей.

Что такое ипотека? Ваш практический справочник по получению жилищного кредита

Что такое ипотека? Короче говоря, ипотека — это ссуда, которая позволяет вам покрыть стоимость дома. Поскольку у вас, вероятно, нет сотен тысяч долларов, ипотечный кредит позволяет приобрести недвижимость, предоставив вам деньги.

Затем вы выплачиваете ссуду ежемесячными платежами, которые длятся в течение многих лет или даже десятилетий. Считайте это самой большой, самой длинной и самой важной долговой распиской, которую вы когда-либо получите!

Если вы новичок в покупке недвижимости, вас могут смутить следующие основы ипотеки: Что вам нужно сделать, чтобы убедить ипотечного кредитора предоставить вам жилищный заем? И как вернуть? Читайте советы о том, как найти ипотеку, и о различных типах, которые вам необходимо рассмотреть.

Основы ипотеки: 3 условия, которые вам необходимо знать

Когда вы подаете заявку на ипотечный кредит для покупки недвижимости, вот основные условия, которые вам необходимо знать:

1. Первоначальный взнос: Это деньги вы должны снять дом, чтобы показать кредитору, что у вас есть немного шансов в игре. Лучше всего внести первоначальный взнос в размере 20% от стоимости дома (например, 40 000 долларов США на дом стоимостью 200 000 долларов США), потому что это позволит вам избежать дополнительной платы, называемой частным ипотечным страхованием (PMI).Но если у вас нет такой большой суммы изменений, не бойтесь — некоторые кредиторы примут меньшие первоначальные платежи, такие как 10%, 5% или даже 0%, в зависимости от ваших обстоятельств. Также знайте, что большинство ссуд влечет за собой уплату авансовых расходов по закрытию — дополнительных сборов, связанных с обработкой жилищного ссуды.
2. Основная сумма: Это сумма денег, которую вы занимаетесь и должны выплатить, которая представляет собой стоимость дома за вычетом вашего первоначального взноса (в приведенном выше примере вы вычли бы 40 000 долларов из 200 000 долларов, чтобы получить основную сумму в размере 160 000 долларов США).
3. Процентная ставка: Кредиторы ссужают вам деньги не только потому, что они хорошие ребята. Они также могут зарабатывать на вас деньги, поскольку вы выплачиваете им деньги плюс проценты — процент от денег, которые вы занимаете. Процентная ставка, которую вы получаете, будет варьироваться в зависимости от вашего кредитора и ваших личных обстоятельств, поэтому стоит поискать лучшую ставку.

Ипотечные кредиты обычно выплачиваются постепенно в форме ежемесячного платежа по ипотеке, который представляет собой комбинацию выплаты вашей основной суммы долга плюс проценты (единственным исключением является ипотека с выплатой только процентов, где ваш ежемесячный платеж — это проценты только на определенное время).

Еще одна плата, которая может быть включена в этот платеж по ипотеке, — это деньги для уплаты налогов на недвижимость и взносов по страхованию жилья. Эти средства откладываются на счете условного депонирования, который ваш кредитор будет использовать позже для оплаты этих счетов по мере их поступления.

Когда получить ипотечный кредит

Вы не поверите, но вам следует сделать покупку ипотечного кредита до того, как вы начнете искать дом. Возможно, это не так весело, как посещение открытых дверей, но это гораздо важнее.

Вы хотите получить предварительное одобрение ипотеки — подробный процесс, в ходе которого кредитор проверит ваш кредитный отчет, кредитный рейтинг, отношение долга к доходу, отношение кредита к стоимости и другие аспекты вашей финансовый профиль.Это служит двум основным целям: во-первых, это позволит вам узнать максимальную покупную цену дома, которую вы можете себе позволить.

Во-вторых, что более важно, предварительное одобрение ипотеки показывает продавцам жилья, что вы серьезно относитесь к покупке дома, что особенно важно на рынке горячего жилья, говорит Chantay Bridges с TruLine Realty в Лос-Анджелесе.

Просто знайте, что предварительное одобрение отличается от предварительного квалификационного отбора. Предварительный квалификационный отбор на ипотеку включает в себя базовый обзор способности заемщика получить ссуду без документов, подтверждающих ее.Таким образом, предварительная квалификация — это простой и быстрый способ получить приблизительную оценку того, что вы можете себе позволить, но это не гарантия того, что вы получите ссуду у этого кредитора. Так что не надейтесь на покупку дома, если вы не получили предварительного одобрения — это настоящий Маккой!

Еще один легкий первый шаг? Прежде чем вы начнете просматривать онлайн-объявления или посещать дни открытых дверей, вставьте свою информацию в онлайн-калькулятор доступности жилья, который даст вам представление о том, насколько большой может быть ваша ипотека.

Основы ипотеки: Где получить ипотеку

Вот основные места, где вы можете получить ипотечную ссуду:

• Банки: Это может быть отличным местом для начала, если у вас есть организация, с которой вы работаете, которая уже знает ты и твои финансы.Тем не менее, у банков обычно есть только несколько вариантов ссуды, поэтому разумно поговорить с вашим банкиром, а затем сравнить программы с еще парой вариантов, прежде чем остановиться на одном.
• Небанковские кредиторы: Эти компании (например, Quicken Loans или PennyMac Financial) часто готовы работать с заемщиками, которых банки избегают из-за их более рискованного профиля. Если у вас плохая кредитная история или какой-то другой недостаток в вашем финансовом прошлом, возможно, вам больше повезет с получением ссуды у небанковских кредиторов, которые теперь предоставляют более половины всех ссуд.
• Ипотечные брокеры: Ипотечные брокеры — это специалисты, которые могут помочь вам выбрать гораздо более широкий спектр вариантов, чтобы найти ссуду, которая подходит именно вам. Они часто работают с множеством разных кредиторов, поэтому могут помочь определить различные ставки и программы в зависимости от вашей конкретной ситуации.

Основы ипотеки: введение в типы ссуд

Существует удивительное разнообразие доступных вариантов ипотеки. Так как же определить, какая ипотека вам подходит? Вот основные типы жилищных ссуд, которые следует учитывать:

• Ипотека с фиксированной ставкой: Ипотека с фиксированной ставкой — это то, на что это похоже: процентная ставка не будет меняться в течение срока ссуды.Хотя процентная ставка по ссуде с фиксированной ставкой в ​​целом может быть немного выше, ипотека с фиксированной ставкой — хороший выбор для покупателей, которым нравится уверенность в том, что их ежемесячный платеж никогда не будет повышен.
• Ипотека с регулируемой ставкой: Ипотека с регулируемой ставкой (ARM), также называемая ипотека с переменной ставкой, будет начинаться с более низкой процентной ставки в течение первых нескольких лет, а затем с этой процентной ставки (и ежемесячного платежа по ипотеке) будет «корректироваться» по прошествии заранее определенного периода (обычно пять лет) на основе рыночных индексов.Таким образом, покупатель дома получает изначально более низкий платеж по ипотеке. Однако этот вид кредита может показаться рискованным, если процентные ставки сильно вырастут. Несмотря на то, что существует ограничение, которое может предотвратить слишком большой ущерб, все же разумно проверить условия вашего кредита и внимательно рассмотреть вашу личную ситуацию, чтобы определить, подходит ли вам кредит с регулируемой ставкой. Другой вариант? Вы можете рефинансировать ARM до корректировки ставки. При рефинансировании вы позже пересматриваете условия своего кредита, что может позволить вам перейти на ипотеку с фиксированной процентной ставкой или другой тип кредита.
• Заем FHA: Заем Федерального управления жилищного строительства, обычно называемый ссудой FHA, требует первоначального взноса в размере 3,5%. Таким образом, эти ссуды особенно хороши для тех, кто впервые покупает жилье со скудными сбережениями на первоначальный взнос или с менее чем звездным кредитным рейтингом. Уловка? Эти ссуды требуют, чтобы вы заплатили за страхование ипотеки.
• Заем VA: Если вы служили в вооруженных силах США, заем VA от Veterans Affairs может позволить подходящему покупателю дома получить ипотечный кредит без выплаты денег, без требований по ипотечному страхованию и с отличной ставкой по ипотеке в условия интереса.Подробности: чтобы претендовать на ссуду VA, вам необходимо отработать 90 дней подряд во время войны, 180 дней в мирное время или шесть лет в резерве.
• Кредит USDA: Кредиты Министерства сельского хозяйства США (кредиты USDA) предназначены для семей, проживающих в сельской местности. Правительство финансирует 100% стоимости дома (без первоначального взноса!), Если вы соответствуете требованиям. Ставка по ипотеке с точки зрения процентов тоже может быть выгодной.

Как долго длится ипотечный кредит?

Ипотечные ссуды имеют разные «условия», что означает, в течение какого времени заемщик будет производить ежемесячные платежи, чтобы уменьшить сумму ссуды до нуля.Два самых распространенных срока — 30 лет и 15 лет. Платеж по 15-летней ссуде, очевидно, будет выше с каждым месяцем, но в конечном итоге более краткосрочная ссуда сэкономит вам деньги в виде процентов, так как срок ссуды длится меньше времени.

Как делать покупки для получения ипотечного кредита

Поскольку ссуды бывают с разными процентными ставками, временными рамками, затратами на закрытие и т. Д., Потенциальному заемщику следует присмотреться к ним, так же как если бы вы сравнивали разные ноутбуки, прежде чем выбрать лучший для вас. Брэндон Хафеле , президент и главный исполнительный директор Catalyst Mortgage из Сакраменто и член совета директоров Калифорнийской ассоциации ипотечных банкиров. Таким образом, вы знаете, что проводите правильное сравнение.

Работа с квалифицированным (и терпеливым) кредитным консультантом поможет вам разобраться в возможных вариантах.Этот профессионал может помочь вам определить, какой тип ссуды лучше всего подходит для вашей ситуации, и проведет вас через то, какими будут ваши платежи по разным типам и условиям ссуд. Консультант по ссуде также разбивает различные затраты на закрытие, связанные с каждой ссудой.

Понимая, что такое ипотека и какие типы доступны, вы можете сделать выбор, который подходит вам и вашему бюджету.

Анджела Колли внесла свой вклад в эту статью.

Чтобы узнать больше о финансовых новостях и советах, посетите MarketWatch.

Покупка вашего первого дома — Управляйте своими финансами и ипотекой »Сортировать

• Сортировать
• инструменты
• Гиды
• Блог

• Подробнее

ПОИСК Войти Зарегистрироваться Меню Идти

• Сортировать
• инструменты
• Гиды
• Блог
• Больше

Войти | зарегистрироваться Поиск МЕНЮ 6 шагов к жизни Сортировка

6 шагов к жизни Сортировано

НАЧАЛО ЗДЕСЬ 1

Начните свою подстраховку

2

Купите KiwiSaver прямо

3

Начни заниматься своим долгом

4

Покройте свой народ, деньги, прочее

5

Управляйте пенсионными номерами

6

Установите цели и поразите их!

МЕНЮ инструменты

Все
Инструменты

Бюджетирование
инструмент

Найти ипотеку | Ипотека

У нас уже есть аккаунт?

1. Управляйте своим банковским счетом
2. Подать заявку на овердрафт
3. MyRewards
4. Способы оплаты
5. Мобильный банк
6. Войдите в службу поддержки участников Natwest

5 лучших советов по ипотеке: как купить квартиру с ипотекой

5 лучших советов по ипотеке: Как купить квартиру с ипотекой.Купить квартиру непросто, если, конечно, вы не футболист «Арсенала».

Не менее Тулы. Но всегда есть варианты: накопить, взять ипотеку или использовать дополнительные возможности, если они вам полагаются, например, субсидии или материнский капитал. Подумайте, как использовать возможности вашего бюджета для покупки дома и что делать, если вы решились на ипотеку.

Сохранение или получение ипотеки?

Что выгоднее — иметь специальный счет, копить и получать проценты или брать ипотеку и платить проценты банку? Чтобы ответить на этот вопрос, вам необходимо оценить все факторы: есть ли у вас первоначальный взнос и что, есть ли у вас где жить, платите ли вы аренду сейчас, готовы ли вы инвестировать в строительный проект или рассматриваете только готовое жилье.

Допустим, вашей семье нужно 12 лет, чтобы отсрочить сумму, достаточную для покупки квартиры. Если вы решили сэкономить, постарайтесь убедиться, что сбережения работают на вас — догоняют инфляцию и приносят доход. Накопление большого количества денег — тоже определенная технология.

Преимущества накопления: вы не переплачиваете проценты, а, наоборот, получаете их и не становитесь должником банка на долгие годы (кроме того, в случае финансовых проблем вы можете лишиться ипотечной квартиры ).

Минусы экономии: нужно очень долго ждать, а в случае экономических потрясений (например, всплеска инфляции или роста цен на недвижимость) ваши сбережения могут обесцениться.

Предположим другое: у вашей семьи, которой нужно накопить на квартиру на 12 лет, будет три года, чтобы накопить на первоначальный взнос и взять ипотечный кредит. Стоит ли переплата по кредиту сэкономленных девяти лет? Неожиданно цены на недвижимость резко вырастут или инфляция обесценит ваши сбережения? Никто не может гарантировать стабильности.

Преимущества ипотеки: Вы фиксируете цену квартиры и расходы на нее на долгие годы вперед. Рост цен на недвижимость вас не коснется.

Минусы ипотеки: существенная переплата банку. Но если учесть инфляцию и рост цен на недвижимость, то, возможно, переплата будет не такой внушительной, как кажется в тот момент, когда вы рассчитываете график выплат по ипотеке. Конечно, цены на недвижимость могут обвалиться, и ежемесячные платежи станут недостаточными для стоимости квартиры, но эту ситуацию никто не может предсказать.

Как купить жилье без ипотеки?

Многие девелоперы предлагают беспроцентную рассрочку на несколько месяцев или даже лет. Но рассрочка подходит людям с большим ежемесячным доходом и уверенным в завтрашнем дне.

Этот вариант таит в себе подводные камни: цена квартир при покупке в рассрочку зачастую выше, чем при 100% оплате, и право собственности вы получите только после завершения всех платежей.

Также существуют субсидии на покупку жилья и программа «материнский капитал», в регионах эти суммы могут стать существенным подспорьем при покупке квартиры.

Субсидии

Убедитесь, что вы находитесь в списке лиц, которым могут быть предоставлены жилищные субсидии. Общую информацию об этом можно найти на Портале госуслуг в разделе «Предоставление субсидий на жилищно-коммунальные услуги».

Но единых условий для страны нет; Информацию о региональных программах лучше искать на сайте местной администрации. Суммы, выдаваемые государством, в среднем составляют 40%, но могут доходить до 100% от средней стоимости жилья — это также зависит от регионов и конкретной ситуации.

Материнский капитал

Материнский (семейный) капитал — один из видов государственной поддержки семей с двумя детьми. В некоторых регионах материнский капитал способен покрыть полную стоимость жилья, но чаще всего он идет в связке с ипотекой, а это вполне себе первоначальный взнос.

Что делать, если вы решили купить квартиру в ипотеку?

Решение взять ипотеку вполне оправдано — в последнее время жилищные кредиты становятся доступнее. По состоянию на декабрь 2019 года средняя ставка составляла немногим более 9%.Это связано со снижением ключевой ставки. Главное — разумно оценить свои силы и проследить, чтобы выплаты по кредиту не превышали 30% вашего дохода. И помните, что ипотечная квартира — это долгосрочное вложение: недвижимость с обременением продать можно, но сделать это непросто. Итак, с чего начать?

1) Выберите банк и подходящее предложение по ипотеке

Внимательно изучите предложения разных банков, обратите внимание на размер первоначального взноса, возраст заемщика, возможность привлечь созаемщика, процентные ставки.

Проверьте, вдруг вам подходят условия одной из специальных программ — есть ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми, военная ипотека, программа «молодая семья» и даже варианты для пенсионеров. Изучите ипотечные предложения банка, в котором вы получаете зарплату — возможно, есть более выгодные условия и упрощенный порядок оформления документов.

В некоторых случаях лучше определиться сначала с квартирой, а уже потом с банком.Например, если вы хотите жить в определенной новостройке, узнайте, какие банки предлагают ипотеку под нее, и выберите один из них.

2) Собрать пакет документов и обратиться в банк.

Требования по возрасту, стажу работы, доходу и пакету документов могут быть разными — как правило, от них зависит и ставка. Чем вы надежнее, чем больше официальных подтверждений своей платежеспособности вы можете предоставить, тем ниже будет ваша ставка. Некоторые банки готовы оформить ипотеку под два документа, но в таких случаях обычно требуется большой первоначальный взнос, например 50%, и ставка будет достаточно высокой.

3) Выбираем квартиру

После одобрения банка можно смело искать квартиру, обычно это 90, а иногда и до 180 дней, в зависимости от условий банка.

На что обращать внимание при покупке квартиры?

Главный вопрос, который нужно задать себе в самом начале — новостройка или второстепенная? Аргументы в пользу выбора у всех разные: кто-то не хочет жить в квартире «с историей», а кто-то не готов терпеть бесконечные ремонтные работы соседей после переезда в новостройку.Прикиньте, сколько стоит отделка квартиры — иногда выгоднее брать с собой, а иногда и без.

Каждый подбирает инфраструктуру в зависимости от потребностей: для кого-то актуальна школа в пешей доступности, для кого-то торговый центр. Также стоит обратить пристальное внимание на тип дома, планировку, соседей.

Выбор подходящего района означает экономию времени, а зачастую и денег. Ищите поблизости вредные предприятия и шумные дороги.Если вы едете за рулем, по возвращении с работы постарайтесь подойти к дому и поищите место для парковки.

Если вы покупаете квартиру в новостройке

Необходимо проверить два основных документа новостройки — разрешение на строительство и декларацию проекта, они должны быть на сайте застройщика. Если объект аккредитован в надежном банке, это дает определенные гарантии.

Грубо говоря, банк уже купил квартиру у застройщика, а вы покупаете ее у банка.Изучите договор, который вы подписываете с разработчиком — в нем должны быть указаны его гарантийные обязательства. Например, если в вашей квартире дефектные окна или разряженные батареи, застройщик должен заменить или отремонтировать их в течение указанного времени.

Если вы покупаете второй дом

Перед тем, как одобрить ссуду на конкретную вторичную недвижимость, банк проводит проверку — собственник квартиры должен подготовить ряд документов и предоставить их вашему ипотечному управляющему. Но перед тем, как отправить на рассмотрение в банк квартиру, которую вы хотите купить, попробуйте самостоятельно выяснить основные детали.

1. Проверить документы продавца и право собственности. Если хозяин унаследовал квартиру и сразу ее продаст, есть риск, что появится другой наследник, не получивший доли. По закону он имеет право оспорить сделку. Если владелец купил квартиру один несколько лет назад, узнайте, был ли он женат на момент покупки — по закону супруги имеют равные права на недвижимость, и это тоже может быть поводом для оспаривания сделки.
2. Возможны различные варианты с обременением, ограничением прав собственника в пользу третьего лица — убедитесь, что это не указано в документах, по возможности проконсультируйтесь с юристом.Например, если среди собственников есть несовершеннолетний, то продать такую ​​квартиру можно только с разрешения органов опеки и попечительства, а это не самая простая и быстрая процедура.
3. Чтобы узнать, кому принадлежит квартира, кому она принадлежит сейчас и как было передано право собственности, закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества. Сделать это можно в одном из многофункциональных центров оказания государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Анкету можно скачать заранее на сайте Smardart.com. В некоторых банках ипотечные менеджеры заказывают сами. Идеальный сценарий покупки квартиры: один взрослый собственник, собственность более трех лет и понятная история собственности.
4. Банк может не одобрить объект с самовольной перепланировкой. Сравните состояние квартиры и план от БТИ — он должен быть у хозяина квартиры. Если по плану БТИ квартира должна быть двухкомнатной с кладовой, а на самом деле это студия без стен — перед вами незаконная перепланировка.