Переуступка квартиры в новостройке что это простыми словами: Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Активные действия на рынке недвижимости не останавливаются ни на минуту, там всегда что-то происходит – возникают и исчезают новые тренды, застройщики, объекты… К слову, то же самое можно сказать и о важных и нужных для приобретения квартиры документах – они появляются, дорабатываются, видоизменяются, переназываются и забываются. Немудрено, что разобраться во всех них простому человеку практически не под силу – нужны какие-то специальные знания, чуть ли не юридические. Чтобы чуть облегчить эту задачу, мы решили рассказать вам об одном документе – полезном, но хитром, нужном, но рискованном, небольшом, но сложном. Встречайте – переуступка прав собственности на квартиру в новостройке!

Что это такое?

Основная сложность с переуступкой прав собственности в новостройке заключается в том, что на самом деле переуступаете вы не права собственности. Оформление квартиры в собственность – процесс сложный, и его мы даже не будем касаться, потому что к нашему делу он по сути не относится. Если новостройка ещё не построена, а квартиры в ней не готовы – какая такая собственность имеется в виду? Давайте лучше говорить просто “переуступка прав”. Или просто “переуступка”. А если вы не любитель простоты, можете говорить сложно, как настоящий юрист – “цессия”.

Итак, переуступка прав – это сделка, при которой права на квартиру в пока ещё не достроенном доме переходят от одного лица к другому. Если конкретизировать, чаще всего речь идёт о праве требования на квартиру, которое передаётся по договору долевого участия. Получается, переуступка прав – это замена одного дольщика на другого. Или, если заключён не ДДУ, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя на другого. Вы получаете ещё не квартиру, не собственность, а право требования этой собственности. То есть можете просить у застройщика исполнить его обязанности.

Для лучшего понимания объясним на схожем примере. Представим, что вам подарили подарочную карту какого-либо магазина. Вы знаете, что в этом магазине ничего интересного для себя не найдёте, и решаете карту кому-то перепродать. Когда кто-то её у вас покупает, он ведь не приобретает что-то конкретное в том самом магазине, он получает только возможность. Так и переуступка прав в новостройке – ещё не передача квартиры из рук в руки, не перепродажа, а передача своеобразной подарочной карты на недвижимость. Правда, увы, без какого-либо выбора. Эх, может, подарочный сертификат в книжный был бы лучшим подарком?…

В сделке по переуступке участвуют как минимум трое – продавец (его ещё можно называть цедент), покупатель (цессионарий) и застройщик. А если вдруг первым покупателем, теперь выступающим в роли продавца, квартира была приобретена в ипотеку, к сделке добавится и ещё один участник – банк. Важно отметить, что продавцом в данном случае может выступать не только физическое лицо, но и юридическое – например, подрядная организация. Что каждый из участников сделки получит в результате?

В чём плюсы переуступки для продавца?

Приобретение квартиры на самых ранних этапах строительства – это почти всегда очень выгодная инвестиция. Пока у ЖК есть только название и котлован, многие боятся делать в него вложение, а застройщик идёт навстречу своим осторожным покупателям и предлагает первые квартиры по самым низким ценам. Перепродавая, а вернее, переуступая квартиру ближе к сдаче ЖК в эксплуатацию, вы можете неплохо заработать на своей первоначальной инвестиции. Особенно, если покрытый завесой тайны объект за время строительства оброс подробностями и стал желанной фигурой на рынке.

Даже если при приобретении квартиры вы не собирались её перепродавать и на этом навариваться, переуступка всё равно поможет вам получить деньги – по крайней мере, те, которые вы заплатили. В жизни бывает разное, обстоятельства меняются, и вдруг понадобившаяся крупная сумма денег может вернуться к вам вот таким образом.

Ну и да, к слову о меняющихся обстоятельствах. Бывает, что вы хотите отменить собственную покупку. Даже неважно, по какой причине – получили то же самое в подарок, или нашли что-то получше, или просто передумали. Переуступка прав – едва ли не единственный способ отказаться от уже приобретённой, но ещё не готовой к заселению квартиры. Не секрет, что чаще всего люди отказываются от квартир не в развивающихся жилых комплексах, а в тех, которые стоят на месте, не строятся или только ухудшаются с каждым новым решением застройщика. Так что переуступка – это ещё и хорошая (не самая хорошая в плане морали, но всё же) возможность лишить себя большой проблемы, взвалить её на кого-то другого.

В чём минусы переуступки для продавца?

Однако и для продавца сделка по переуступке прав – не всегда повод для радости, источник не только лишь сплошных плюсов. Чтобы организовать весь этот процесс, ему нужно получить согласие застройщика (и, если квартиру он брал в ипотеку, согласие банка), а сделать это бывает не так уж просто. Иногда застройщики даже накладывают запрет на реализацию квартир по переуступке. Ну кому будет приятно, если его недвижимость нужна людям только для заработка?

Если ограничение на переуступку прав застройщик не анонсировал, тоже не спешите радоваться. Вполне возможно, в договоре прописана комиссия, которую ему нужно будет заплатить за переуступку. Бывает, что это какая-то фиксированная сумма, а бывает, что и процент от суммы продажи. Так как законодательство данный вопрос не регулирует, процент этот может быть неприятно высок (скажем, 3-4%). Раз уж ввязались в переуступку, уклониться от выплаты процента никак не получится.

В конце концов, оформление переуступки прав – это сложный процесс, который потребует от вас больших сил. Нужно будет собрать целую гору документов – справку от застройщика, справку от банка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество… Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие супруга на её перепродажу.

В чём плюсы переуступки для покупателя?

У покупателя квартиры по переуступке прав преимуществ от сделки, конечно, не так много, как у продавца, но у него они тоже есть. А иначе зачем бы он стал в ней участвовать?

Это, во-первых, возможность получить квартиру по цене ниже, чем у застройщика. Если вдруг жилой комплекс оказался очень популярным, а цены в нём резко скакнули, продавец сможет получить прибыль от переуступки. Но и даже если комплекс не оправдал ожиданий, и последние квартиры в нём распродаются со скидками, первые покупатели, решившиеся на переуступку, тоже вполне могут остаться в плюсе, не сильно завышая цену. Так что если вдруг ЖК вам не по карману – поищите переуступщиков.

Во-вторых, по переуступке прав покупатель может получить ровно ту квартиру, которую хочет. Конечно, столичный рынок недвижимости богат, недостатка в количестве и качестве предложений нет, но если вам понравилось определённое расположение, определённые виды, ну или даже определённый этаж определённого дома, которые ранее понравились кому-то ещё, переуступка прав – ваш единственный шанс на эту собственность.

В чём минусы переуступки для покупателя?

Но, конечно, для того, кто приобретает квартиру по переуступке прав, эта сделка несёт и определённые риски. Причём их гораздо больше, чем при обычной покупке квартиры напрямую у застройщика.

Сам факт того, что кто-то хочет переуступить права на свою квартиру ещё до её реализации, уже должен насторожить. Инвесторов на рынке, конечно, хватает, но хватает и ЖК-долгостроев или ЖК, которые по какой-то нелепой случайности ещё не признаны долгостроями, но на деле ими уже давно являются. Много и просто проблемных объектов – тех, что строятся, но с нарушениями, с ошибками, с недоделками. Если хотите участвовать в сделке по переуступке, проверьте застройщика и заинтересовавший вас объект с особой тщательностью.

Ещё один риск – не недобросовестный застройщик, а недобросовестный продавец. Если вдруг выяснится, что согласие застройщика на переуступку он не получал, сделку признают недействительной, а вернуть свои деньги вам будет не так уж просто. Так что готовьтесь и к тщательной проверке всех документов и не скупитесь на юристов.

Совсем недобросовестный продавец в данном случае – не тот, который оформил не все нужные документы, а тот, кто совершил сделку по переуступке не один раз. ДДУ в этом смысле хотя бы надёжен, он лишает такого риска, потому что регистрируется в Росреестре. Однако и с ним может быть не всё гладко – проверьте, не записаны ли в нём несовершеннолетние. Проверить, получено ли согласие супруга на переуступку квартиры, тоже было бы неплохо.

Наконец, к сожалению, юридические лица в качестве продавца не всегда оказываются более надёжны, чем физические. Представим, например, что какая-либо организация осуществляла для застройщика работы подрядчика, а вместо гонорара получила за это ряд квартир под продажу. На рынке недвижимости довольно часто бывает такое, что застройщик вдруг оказывается недоволен своим подрядчиком, меняет его на нового, а со старым разрывает все прежние отношения. И те, кто приобретал у него квартиру по переуступке прав, в таком случае оказываются не у порога нового жилья, а практически у разбитого корыта.

И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?

Однозначного ответа на поставленный выше вопрос быть не может. У способа приобретения недвижимости через переуступку прав есть как достоинства, так и недостатки, и их хватает с любой стороны. На продавцов это возлагает лишние действия, но может в итоге принести им деньги. Для покупателей это больший риск, чем обычная покупка квартиры, но им это тоже может принести деньги – вернее, не принести, а сэкономить. Вот и решайте, что вы больше любите – рисковать или богатеть?

Георгий Парадный

Переуступка квартиры в новостройке — что это, налоги и покупка квартиры по переуступке

Приобретение квартиры происходит не всегда от застройщика к покупателю напрямую. Как правило, строящееся жилье перепродается.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно!

Инвесторы вкладывают деньги в строительство недвижимости, при этом они считаются собственниками, после чего свое право владения они могут передать третьему лицу. Переуступка осуществляется еще до сдачи дома в эксплуатацию.

Первоначальный инвестор имеет возможность купить квартиру у застройщика, а после, передать за другую плату физическому лицу. Именно этот процесс и носит название переуступки прав на недвижимость.

Переуступка квартиры в новостройке – это процесс сделки по передаче первичных прав на покупку квартиры у застройщика третьему лицу.

Описание

Переуступка носит еще одно название, цессия. Если рассматривать схему подробнее, то стоит отметить, что:

1. Передается не только право владения, но и все обязанности, которые устанавливаются инвестором.
2. Главными участниками процесса являются цедент – продавец и цессионарий – покупатель. Застройщик также указывается, но он может не участвовать непосредственно в самой сделке.
3. Цедент передает цессионарию права и обязанности, а это означает, что после заключения сделки все вопросы покупателя будут решаться уже не с цедентом.
4. Важным условием цессии есть то, что он должен заключаться до того, как недвижимость будет введена в эксплуатацию.

Область применения

Область применения переуступки прав на недвижимость очень широкая.

Рассмотрим самые распространенные области:

1. Чаще всего, цессия заключается для приобретения жилья для личного проживания. Такая ситуация может возникнуть, если в новостройке не осталось свободных квартир и единственным способом осталось приобрести ее по переуступке.
2. Область применения процесса связана с инвестициями и сделками на первичном рынке, вследствие чего одна сторона получает выгодное предложение и прибыль.

Как оформляется?

Стоит помнить, что этот процесс обязательно регулируется Гражданским Кодексом и в нем выделяется всего 2 вида переуступки:

1. Если есть предварительный документ купли-продажи. В этом случае права переходят покупателю. Дополнительно составляется предварительный документ, но купля-продажа по нему не состоится, так как необходимо составить основной договор.
2. Когда имеется договор долевого участия в строительстве. Здесь все предельно просто, так как имеется собственность. Застройщик не может помещать владельцу доли переуступить свои права, а сам инвестор имеет право не согласовывать сделку цессии с ним.

Необходимые документы

Особое внимание стоит уделить документам, которые необходимо тщательно изучить:

1. Обратить внимание на тип, по которому будет осуществляться переуступка.
2. Необходимо получить согласие застройщика.
3. Обязательно должны быть четко прописаны права и обязанности, которые передаются от цедента цессионарию.
4. Также, имеется пакет отдельных документов.

Покупатель должен получить на руки такой пакет документации:

1. Главный договор и дополнительные соглашения к нему.
2. Официальное подтверждение расчета одной стороны с другой.
3. Письменное, заверенное согласие застройщика, если был оформлен кредит, то еще дополнительно согласие от банка.
4. Дополнительные документы, связанные с перепиской, с инвестором или надзорными органами.
5. Акт, который будет свидетельствовать о передаче недвижимости.

Образец договора

Цессия заключается по бланку, в котором должны быть внесены не только личные данные сторон, но и их статус. Если имеется третье лицо, которое предъявлять какие-то требования, то оно должно быть внесено в документ.

Дополнительно составляются:

1. Соглашение, в котором будет указано, что все заинтересованные стороны уведомлены.
2. Трехсторонний договор со всеми правами и обязанностями.

В тексте надо обратить внимание, чтобы освещались такие моменты:

• Место заключения документа и дата.
• Паспортные данные обеих сторон.
• Дата регистрации.
• Описание недвижимости.
• Права и обязательства сторон друг перед другом.
• Указывается сумма соглашения.
• Личные подписи сторон.

Скачать образец договора цессии (в формате Word).

Процесс оформления

Сам процесс оформления имеет множество нюансов, на которые стоит обратить внимание:

1. Право кредитора переходит к новому кредитору в таком же объеме, в котором оно существовало до этого момента и на тех самых условиях. Поэтому обязанности должны быть четко прописаны.
2. Необходимо указывать сроки, стоимость уступки, а также дополнительные условия, если таковые имеются.
3. Компания должна принимать участие в процессе, так как от него требуется письменное согласие.
4. Застройщиком может устанавливаться плата за выдачу его согласия, но все проводиться на официальном уровне.

Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав

Покупку квартиры по уступке можно осуществить через первичного инвестора, для этого с ним заключается передаточный акт самого владельца стройки еще до того, как будет проведена купля-продажа. Если инвестор является владельцем доли и полностью выплатил долг перед владельцем стройки, то он может самостоятельно передать все свои обязанности.

Покупатель обязан проверить:

• платежные поручения;
• квитанции;
• проверить указанную сумму с суммой, которая была проведена через банк;

Важно учитывать моменты, по которым сделка будет признана недействительной:

1. Дольщик не выплатил долг и не указал это в договоре.
2. Если в основном договоре обязательно надо было получить согласие, но его не получили.
3. Если банк не дал своего согласия и квартира была приобретена в ипотеку.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, стоит ознакомиться с выпиской из ЕГРЮЛ, бухгалтерским учетом и декларацией проекта.

Особенности сделки

1. Главной особенностью сделки по уступке считается оплата налога. Согласно закону, он платится цедентом.
2. Указывается настоящая сумма сделки.
3. Квартира не должна быть обремененной.
4. Договор может заключаться сразу с несколькими цессионариями, но это в том случае, если она состоит из нескольких комнат.

Преимущества и недостатки сделки

Преимущества:

1. Использовать этот процесс можно с целью получения прибыли.
2. Такой выход можно использовать для того, чтобы осуществить свои личные пожелания.
3. Такие квартиры можно купить дешевле у инвестора.

Недостатки:

1. Это большой риск.
2. Не всегда удается объективно оценить обстоятельства.
3. После заключения купли-продажи продавец не несет никаких обязательств, поэтому все вопросы придется решать с владельцем строительства.

Оформление задним числом

Цессию оформить нельзя, когда уже будет подписан акт приема-сдачи жилья. Но как правило, весь этот процесс занимает большое количество времени, иногда истекает год, прежде, чем все официальные моменты будут завершены.

Иногда в таком случае можно пойти на хитрость и оформить документы задним числом. Если он предварительный, то можно просто изменить дату основного договора. Естественно, если он не прошел регистрацию в государственных органах.

Налоги

Этот вид облагается налогом, который должен оплатить дольщик. Налог рассчитывается из всей суммы. Но часто стороны договариваются брать все расходы по налогам пополам, но взамен инвестор должен будет уступить в первоначальной стоимости жилья.

Эти моменты должны быть обязательно включены в договор, поэтому прежде, чем он подпишется, его стоит внимательно изучить профессионалу, и в случае чего он сможет внести видоизменения.

Риски

Чтобы процесс прошел удачно, стоит обратиться за помощью к профессионалу, который точно знает какие документы должны быть в наличии, и как правильно их необходимо заполнять.

Договор цессии может быть связан с такими рисками:

1. Он может быть признан недействительным. В таком случае очень сложно что-то доказать, так как претензии надо предъявлять не продавцу, а застройщику.
2. Застройщик является банкротом. Чаще всего в таких случаях, предлагают жилье по низкой стоимости.
3. Есть вероятность попасть в руки к мошенникам, которые могут перепродавать жилье не только одной стороне, но и еще нескольким лицам. В таком случае выиграет первоначальный покупатель.

Только в случае обращения к знающим и опытным специалистам вы можете быть уверенными, что не попадете в непредвиденную ситуацию.

что это значит простыми словами

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

• Для жителей Москвы и МО — +7 (499) 110-86-37
• Санкт-Петербург и Лен. область — +7 (812) 426-14-07 Доб. 366

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Что это такое? Какие риски здесь бывают? Переуступка квартиры в новостройке — это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

Иногда бывает так, что квартиру в новом доме, которая устраивает вас по всем параметрам, продает не застройщик, а частное лицо.

Насколько безопасно покупать квартиру в новостройке по переуступке прав требования? Проверяет ли банк ВТБ юридическую чистоту таких квартир если берется ипотека на данное жилье?

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Что это такое? Какие риски здесь бывают? Переуступка квартиры в новостройке — это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так. В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру.

Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком , и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо например, дольщик , так и юрлицо например, подрядчик или соинвестор строительства.

А договором с Застройщиком может служить как Договор долевого участия , так и другой тип договора например, Предварительный договор купли-продажи. Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры после сдачи дома , так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу — конечному Покупателю квартиры. Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено — тот самый первичный приобретатель прав.

Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом. А вот с этим как раз и бывают проблемы. Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия ДДУ.

Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. В остальных случаях, то есть в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме по договору с Застройщиком , но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам покупателям.

Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком , то покупатели получают переуступленные им квартиры. Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии что бывает не так уж редко , то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия ДДУ. Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика.

Первоначальный соинвестор дольщик , разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам проект строительства , его текущее состояние ход стройки и перспективы его завершения, а также — репутацию Застройщика , чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену.

Как это сделать — см. И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав , и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику , и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье ГК РФ , в случае остановки стройки или банкротства Застройщика , Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя.

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ , сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут , то конечному Покупателю будет возвращена от Застройщика только начальная стоимость квартиры та, которая указана в ДДУ , а не та, по которой права на квартиру были переуступлены.

А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ , то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком. Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав , самое важное, на что нужно обращать внимание — это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке , то для сделки нужно будет согласие его супруги. А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин , то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства. К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала об этом должна быть информация в самом ДДУ , то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ.

Как узнать, был ли использован маткапитал Продавцом квартиры — см. Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария о покупке кооперативных квартир. Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария — Передача денег за квартиру. Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами. Подробнее об этом смотри в Глоссарии — Налоги и налоговые вычеты при покупке и продаже квартир.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры? Скажите, нужно ли нотариально заверять копию первоначального договора ДДУ при переуступке прав на квартиру? Нет, нотариальное заверение здесь не обязательно. Ни для копии ДДУ, ни для самого договора уступки прав требования. Но если Покупатель на этом настаивает перестраховывается , он может сам заверить и то и другое у нотариуса за свой счет. Ваш логин.

Запомнить меня. Забыли пароль? Карта Инструкции Карта Глоссария. Переуступка прав на квартиру в новостройке — что это такое? Последнее обновление: Что лучше купить — вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке — смотри в этой заметке. Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам — смотри по ссылке. Как проверить надежность Застройщика самостоятельно — см.

Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке. Что такое компенсационный фонд застройщиков? Какую защиту он дает дольщикам — смотри по ссылке. Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится! Застройщик задерживает сдачу дома.

Что делать дольщику? Кадастровый паспорт квартиры — что это такое. Страхование гражданской ответственности Застройщика. Как вернуть НДФЛ при покупке квартиры — порядок действий. Оплата квартиры по ДДУ — подводные камни. Основание права собственности на квартиру. В чем разница между квартирой и апартаментами? Условия Договора долевого участия бывают разные. Расторжение Договора долевого участия ДДУ дольщиком. Образцы документов для первичного рынка.

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь , чтобы оставить комментарий. Комментарии публикуются после проверки модератором. Войдите, чтобы ответить. Секреты Риэлтора Продать или купить? Покупатель квартиры. Выбор рынка: первичный или вторичный? Выбираем новостройку. Знакомимся с Застройщиком. Знакомимся с девелоперским проектом. Схема покупки новостройки.

Заключаем договор с Застройщиком. Оплата по договору с Застройщиком. Мониторинг стройки. Приемка квартиры у Застройщика. Оформление права собственности на новостройку. Выбираем квартиру для покупки. Предварительная оценка ситуации.

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Как недорого купить квартиру в хорошей новостройке? Оформить договор цессии или, другими словами, купить квартиру по переуступке прав. Что нужно знать о переуступке прав на квартиры в новостройке? Какие существуют подводные камни? Давайте узнаем больше. Что такое переуступка прав на жилье простыми словами?

Переуступка прав требования при покупки новостройки

Переуступка прав собственности на квартиру, то есть сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор продает, то есть передает цессионарию покупателю право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании. Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности и риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика. Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу.

Переуступка: что это, зачем и как происходит?

.

Что такое переуступка квартиры в новостройке простыми словами

.

.

.

Квартира в новостройке по переуступке: как правильно оформить сделку?

.

.

.

.

.

Переуступка ДДУ через нотариуса

Переуступка прав требования ДДУ позволит приобрести жильё в новостройке, в которой не осталось свободных квартир. Но даже найдя дольщика, готового уступить жилплощадь, покупатели могут столкнуться с непредвиденными трудностями после подписания договора. Поэтому закономерно возникает вопрос о необходимости нотариальной заверки цессии.

НУЖНО ЛИ НОТАРИАЛЬНО ЗАВЕРЯТЬ ДОГОВОР ЦЕССИИ?

Покупка недвижимости через переуступку договора долевого участия – довольно рискованное предприятие, если покупатель не озаботится тщательной проверкой продавца и застройщика. Однако перспективы и вероятная прибыльность сделки – шансы купить квартиру по сниженной цене очень высоки – заставляют идти на риск.

Желая застраховать себя от ошибок и мошенничества, покупатели задумываются о заверке соглашения у нотариуса. Но откровенной пользы, кроме ложного душевного спокойствия, посещение нотариальной конторы не принесёт.

Основная хитрость заключается в том, что законной считается только сделка на основе ДДУ, который уже зарегистрирован в Росреестре. Составленный договор переуступки вместе с ДДУ продавца обязательно нужно подавать в МФЦ. А значит, даже подписанный сторонами документ о передаче прав не имеет юридической силы до момента официальной регистрации. Заверенный нотариусом экземпляр лишь доказывает желание заключить сделку, а не её завершенность.

Основной совет покупателям – отдавайте деньги продавцу только после регистрации сделки в Росреестре.

Единственные бумаги, которые необходимо заверять нотариально – согласие супруга или супруги, а также доверенность, если вместо продавца или покупателя будет присутствовать доверенное лицо.

РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА

Официально регистрировать договор цессии по ДДУ следует через МФЦ. Для этого придется собрать и подать следующий пакет документации:

1. Зарегистрированный в Росреестре ДДУ;
2. Подписанный сторонами договор переуступки прав требования;
3. Паспорта участников;
4. Заявления на регистрацию от обоих участников;
5. Квитанция оплаты госпошлины.

Здесь приведен минимальный пакет бумаг, который будет расширен, если в сделке принимает участие доверенное лицо или участник строительства – несовершеннолетний.

В течение девяти дней регистратор государственной палаты проверит поданные бумаги и вынесет решение о законности сделки. Если всё сделано правильно, тогда будет подтвержден переход прав от цедента к цессионарию (Ростреестр поставит штамп о государственной регистрации Договора).

После официальной регистрации покупателю важно забрать у продавца оригинал ДДУ, по которому в дальнейшем он будет оформлять право собственности на выданную квартиру.

ОФОРМЛЕНИЕ

Заниматься оформлением столь сложной сделки, как передача прав требования на недвижимость, следует при активном содействии адвоката либо компании, знающей все тонкости этого процесса.

Решив купить квартиру в Санкт-Петербурге через переуступку прав по договору долевого участия, вам стоит воспользоваться услугами компании «Переуступка-СПб». В отличие от дорогого нотариуса, наши услуги бесплатны.

Специализация нашей фирмы – это проведение законных сделок по переуступке жилплощади в новостройках. Юристы помогут покупателю разобраться с документами и проведут сделку от переговоров с цедентом до регистрации договора.

Выбирая надежных помощников при покупке квартиры, вы заключите юридически выверенную и честную сделку, которая сделает вас владельцем собственного жилья.

Переуступка квартир в новостройке простыми словами

Что такое переуступка прав на квартиру? В последнее время оформление договора цессии пользуется большим спросом за счет выгоды для обеих сторон. Что такое переуступка прав и как заключается договор цессии? Давайте попробуем разобраться.

Что такое переуступка

Договор цессии или по-простому переуступка прав – сделка по передаче прав на требование своевременной сдачи строящегося объекта от дольщика к покупателю. Он оформляется, когда дом еще находится на стадии строительства и обязательно должен быть одобрен застройщиком.

Обычно на заключение договора переуступки прав дольщик идет, когда хочет сразу получить деньги за продажу почти готовой недвижимости. Договор цессии преимущественно заключается на финишных этапах строительства, когда все апартаменты проданы застройщиком по договору ДДУ, а цена квадратного метра выше, чем была на начальных стадиях.

Продавец получает свою прибыль от переуступки, покупатель экономит на покупке. После ввода здания в эксплуатацию средняя цена квартир вырастет на 5-20%. При договоре цессии приобретаются права и обязанности, а не сама недвижимость. Квартиры официально еще не существует, но покупатель может требовать от застройщика выполнения указанных в договоре обязательства – сдачи объекта в эксплуатацию в срок.

Подобрать квартиру для покупки по переуступке можно на сайте — https://pereustupka-spb.ru/. Это удобный ресурс со всей необходимой покупателю информацией.

Как заключить договор по переуступке

После выбора подходящей квартиры нужно внимательно подойти к оформлению документов. В этой сделке участвует три стороны:

1. Дольщик или юридическим языком цедент – первоначальный владелец прав требования.
2. Цессионарий – сторона приобретающая недвижимость.
3. Должник – лицо с определенными долговыми обязательствами.

Перед оформлением сделки нужно минимизировать свои риски:

• изучить историю других проектов строительной компании;
• проверить не было ли проблем во время строительства выбранного дома;
• ознакомиться со всеми условиями, указанными в договоре, изучить передающиеся обязательства и права;
• проверить, не участвует ли данная жилплощадь в судебных разбирательствах.

Переуступка прав на квартиру – выгодная сделка для обеих сторон. К тому же, есть большой шанс купить жильё с особенностями (вроде красивого вида из окна, балкона, с удобным расположением). После заключения договора цессии уже через несколько месяцев можно въезжать в свое комфортабельное жилье.

Изменение начала срока владения для квартир, купленных по ДДУ — блоги риэлторов

23.11.2020 Федеральным законом № 374-ФЗ была принята долгожданная поправка к ст. 217.1 п.2 о минимальном предельном сроке владения для квартир, купленных по ДДУ (Договору долевого участия).

Почему это так важно?

В России продать квартиру без уплаты налогов можно только после истечения минимального предельного срока владения (3/5 лет). 

В большинстве случае срок владения начинается с момента оформления квартиры в собственность. 

Поэтому для квартир, купленных в строящемся доме, ситуация с налогами была крайне невыгодная. Расчеты за квартиру проводились на начальном этапе строительства, затем после завершения строительства квартира оформлялась в собственность, и только с этого момента начинался срок владения.

Поэтому практически все квартиры в построенном доме продавались по схеме … с занижением цены продажи. 

Увы, неуплата налогов – это огромное искушение. И подавляющее большинство наших сограждан не в силах устоять перед ним.

Теперь, ситуация изменилась.

Срок владения для квартир, купленных по ДДУ начинается не с момента оформления квартиры в собственность, а с даты ПОЛНОЙ ОПЛАТЫ стоимости квартиры.

Появилась легальная возможность приобрести квартиру на раннем этапе строительства, дождаться его завершения и продать квартиру без уплаты налога.

Если вы хотите сделать это в течении 3-х лет, квартира должна быть единственной. В противном случае, минимальный предельный срок владения будет равен 5-ти годам.

Данные положения распространяются на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года. Будьте внимательны, для всех квартир проданных в 2019 году, минимальный предельный срок владения — 5 лет (даже для единственного жилья)

P.s.

Начало владения при оплате через эскроу счет наступает с момента поступления денег на эскроу счет в уполномоченном банке (Фед. закон 214-ФЗ ст. 15.4 п.3)

02.07.2021 Федеральным законом N 305-ФЗ было уточнено, что доплата за увеличение площади помещения после ввода в эксплуатацию, не учитывается в целях определения полной оплаты.

——————————————

Полный текст поправки в НК РФ:

« В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.».

Особенности покупки квартиры по переуступке прав в сданном доме

Как купить квартиру по договору долевого строительства, известно всем. Таким образом, можно существенно сэкономить и в зависимости от того, на каком этапе строительства была заключена сделка, будет меняться стоимость квартиры. Чем раньше совершена покупка, тем дешевле она обойдётся. Как купить квартиру если все квартиры в доме уже проданы в рамках ДДУ? В этом случае выходом из ситуации станет переуступка квартиры в сданном доме.

Что такое переуступка прав

Из названия уже можно понять, что данный вид договора предусматривает переуступку прав на недвижимость от одного владельца другому. С точки зрения безопасности покупателя договор переуступки квартиры в сданном доме необходимо заключать в присутствии нотариуса. 

Заключив договор переуступки, можно купить квартиру на первичном рынке от дольщика. Дом ещё не сдан в эксплуатацию, поэтому передача прав производится под контролем застройщика и с его разрешения. Договор переуступки позволяет стать собственником недвижимости по самой доступной цене. Но не стоит забывать о возможных рисках, которые возрастают, так как в сделке участвует три стороны. Прежде чем обращаться к переуступке, стоит разобраться, чем отличается такое жилье и как исключить возможность потерять свои деньги.

Переуступка и купля-продажа это не одно и то же. Договор переуступки подразумевает смену одной из сторон в договоре, а продавцом по-прежнему остаётся застройщик. Говоря простым языком, покупатель, заключая договор переуступки, получает права и обязанности относительно жилплощади, предусмотренные основным договором.

Поэтому, заключая договор переуступки, необходимо понимать, что использовать недвижимость по своему усмотрению вы сможете только после сдачи дома, что указано в основном договоре, заключенном между инвестором и застройщиком.

Причины выбрать договор переуступки и покупку квартиры

• низкая стоимость жилья – инвесторы предпочитают вкладываться в строительство дома на самых ранних этапах. В итоге стоимость квартиры от инвесторов на последних этапах строительства может быть ниже до 20% по сравнению с конечной стоимостью от застройщика;
• покупка квартиры непосредственно перед сдачей сводит к минимуму возможные риски. Покупатель получает возможность стать собственником новой квартиры в современном жилом комплексе и сэкономить на своей покупке;
• исключена возможность долгостроя – покупателям не придётся ждать в течение всего процесса строительства.

Переуступка позволяет купить квартиру в строящемся доме по цене ниже, чем может предложить застройщик сразу после сдачи строительства. Совет: готовясь к сделке, стоит правильно выбрать время и обстоятельства. Узнайте как можно больше об особенностях строительства данного объекта и тогда сможете сэкономить время и деньги.

Особенности переуступки прав

Покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме имеет некоторые особенности, которые необходимо знать, прежде чем заключать договор.

В таком случае покупатель должен внести сразу всю сумму на счёт инвестора. С одной стороны, это удобно, так как после оплаты всей суммы покупателю останется только дождаться сдачи дома и переехать в новую квартиру. С другой стороны, внесение всей стоимости квартиры может стать причиной рисков, так как сами застройщики не требуют от инвестора единовременной оплаты. Поэтому к выбору инвестора стоит подойти особенно внимательно.

Решив купить квартиру покупатели обращаются к помощи застройщиков, а когда все квартиры в доме распроданы – к инвесторам. И в отличие от застройщиков инвесторы могут потребовать от покупателя внесение дополнительной комиссии за свою помощь. Возможная доплата может составлять от 1 до 3 процентов от общей стоимости жилья. Таким образом, покупка с использованием договора переуступки может оказаться не настолько удачным с экономической точки зрения решением, как изначально планировалось.

Заключение договора тоже может усложнить отношения с застройщиком. Покупка квартиры у застройщика в сданном доме – заманчивая перспектива, однако договор будет заключён между инвестором и покупателем, а все возникающие вопросы придётся решать с застройщиком.

И не стоит забывать о самом главном – покупка квартиры по договору переуступки, станет не просто собственностью покупателя после сдачи в эксплуатацию дома. Данная недвижимость подразумевает передачу определённых обязанностей. Например, если квартира была приобретена с использованием ипотеки или другого вида кредитования, покупателю придётся выплачивать кредит на условиях, которые указаны в договоре. Изменить условия кредитования можно только путем рефинансирования, которое в свою очередь требует дополнительных денежных вложений.

Естественно, возможных недостатков переуступки можно избежать. Для этого необходимо очень тщательно подойти к выбору инвестора, для этого лучше разместить объявление и рассмотреть как можно больше предложений. Покупатель должен понимать, что от правильного выбора будет зависеть его комфорт и благосостояние. Единственная особенность, которую обойти невозможно, – это внесение всей стоимости квартиры при заключении договора, но при правильно выбранном инвесторе даже этот аспект можно отнести к преимуществам.

Правила покупки квартиры по переуступке при покупке квартиры

Существует ряд важных нюансов, на которые необходимо обратить особенное внимание, если вы решили купить квартиру в новостройке в готовом доме по договору переуступки

• застройщик обязан предъявить документы, подтверждающие его право пользования землёй, и разрешение на строительство;
• все этапы строительства должны быть произведены в указанные застройщиком сроки;
• поведение инвестора относительно застройщика не должно вызывать никаких подозрений;
• должно быть согласовано разрешение на перепродажу квартиры.

Соблюдение этих аспектов само по себе говорит о том, что застройку и инвестору можно доверять.

Порядок оформления покупки квартиры

Возможность заключения договора переуступки регламентируется застройщиком, он решает, на каких условиях данная сделка может быть возможна. Если первоначальный инвестор уже внёс 100% стоимости квартиры, то застройщик, скорее всего, не будет выдвигать никаких дополнительных условий к продавцу. Однако если за инвестором ещё сохранилась задолженность, застройщик имеет полное право внести собственные коррективы при составлении договора. В частности в процессе составления договора будет указана сумма остатка и другие возможные доплаты, например, штраф за перепродажу квартиры до полного погашения.

Покупателю в процессе подготовки договора потребуется помощь юриста. В круг его задач входит уточнение, находится ли квартира в залоге у банка и нужно ли снимать с нее обременение, а также соблюдение застройщиком сроков строительства. Если одна из сторон скрыла от покупателя какие-либо важные обстоятельства, работа по организации сделки прекращается.

Возможна ли покупка квартиры у застройщика в сданном доме в ипотеку? Да, такой вариант возможен, но в данном случае банк становится ещё одной стороной при заключении договора.

Договор заключается, когда все необходимые документы собраны и проверены. Для продолжения работы по заключению сделки необходимы услуги нотариуса. Он должен заверить договор. В целом заключение сделки и подготовка к ней осуществляется в несколько этапов:

1. Оформление разрешения на передачу прав и обязанностей относительно объекта недвижимости от застройщика.
2. Контроль разрешительных документов на строительство и землю и сроков строительства.
3. Проверка застройщика на наличие текущих исков в суде.
4. Получение информации о состоянии других объектов строительства компании.
5. Получение информации об инвесторе.
6. Составление договора переуступки с учётом всей полученной информации.
7. Оформление договора у нотариуса.

Когда оформление договора завершено и документ подписан всеми заинтересованным сторонами, покупатель получает все права и обязанности, касающиеся объекта недвижимости, а после сдачи дома в эксплуатацию он является собственником.

Список документов полученных покупателем при покупке квартиры по договору переуступки прав

Как купить квартиру в новостройке в сданном доме по договору переуступки? Для этого покупатель обязан предоставить стандартный список документов. В это перечень входит паспорт, личный код, согласие мужа или жены. Документы для покупки квартиры у застройщика в сданном доме:

• договор купли-продажи, или иными словами основной договор – это может быть копия, заверенная нотариусом, или оригинал;
• документы, подтверждающие факт передачи денежных средств от покупателя к инвестору;
• согласие на переуступку от застройщика;
• договор переуступки.

Все эти документы, как и акт приема-передачи, могут помочь решить различные спорные моменты, которые могут возникнуть впоследствии.

Что можно и чего нельзя делать при передаче квартиры в аренду

Вы не ожидали этого, подписывая годовой договор аренды несколько месяцев назад, но оказалось, что вам нужно…

Вы не ожидали этого, подписывая годовой договор аренды несколько месяцев назад, но оказалось, что вам нужно выехать из квартиры до истечения этих 12 месяцев. Один из вариантов — найти кого-нибудь, кто возьмет на себя вашу аренду.

Что такое договор аренды?

Принятие аренды, также известное как уступка аренды, происходит, когда новый арендатор принимает на себя оставшийся срок аренды уходящего арендатора с одобрения арендодателя.В отличие от субаренды, когда первоначальный арендатор остается ответственным за уплату арендной платы и состояние квартиры, уступка аренды полностью исключает первоначального арендатора из договора.

Существуют правовые положения, которые позволяют расторгнуть договор аренды без штрафных санкций, включая переезд на действительную военную службу и отказ домовладельца поддерживать пригодные для жизни условия. Однако, если вы расторгаете договор аренды по какой-либо другой причине, поговорите со своим арендодателем о вариантах перерыва в аренде, которые помогут вам избежать больших сборов.Например, вы можете сдать квартиру в субаренду или покинуть квартиру и продолжать платить арендную плату до тех пор, пока домовладелец не найдет нового арендатора.

Но лучшим вариантом может быть договор аренды, если арендодатель разрешит это и вы сможете найти квалифицированного арендатора. А если вы арендатор и ищете краткосрочный вариант, получение чьей-либо аренды может стать отличным способом воспользоваться более низкими арендными ставками. Мы разобрали, что можно и чего нельзя делать при сдаче квартиры в аренду как уходящему, так и новому арендатору.

[ Прочтите: Соображения при аренде комнаты]

Поиск кого-нибудь, кто возьмет на себя вашу аренду

Принятие в аренду требует не только поиска квалифицированного арендатора, но также одобрения и сотрудничества вашего арендодателя. Даже если все пойдет по плану, вы можете рассчитывать на оплату дополнительной месячной арендной платы или сбора, чтобы покрыть процесс подачи заявки и оформить документы для нового арендатора.

Виктор Мота, владелец и управляющий недвижимостью Mota Properties в Анкоридже, Аляска, говорит, что запросы на переоформление аренды являются обычным делом, но не без штрафных санкций.«Вы потеряли залог и, вероятно, арендную плату в следующем месяце», — говорит он, добавляя, что это типичный случай передачи в аренду одного из его владений.

Вот что можно и нельзя, если кто-то возьмет на себя вашу аренду:

— Прочтите договор аренды.

— Поговорите со своим домовладельцем.

— Предлагайте стимулы.

— Не забывайте об уборке.

Прочтите договор аренды

Прежде чем размещать объявление для арендатора, желающего взять на себя вашу аренду, проверьте свой договор аренды, чтобы убедиться, что это разрешено.В договоре аренды может быть указано, что уступка аренды не допускается или что субаренда или разрыв аренды предпочтительны.

Даже если ваш договор исключает передачу права аренды, объясните ситуацию своему арендодателю, как только вы полностью поймете, что находится в вашем договоре аренды. «Сначала прочтите договор аренды. Но независимо от того, что говорится в договоре аренды, всегда обращайтесь к арендодателю. … Вы оба хотите быть уверены, что находитесь на одной странице, — говорит Фил Хориган, основатель Leasebreak.com, онлайн-платформы в Нью-Йорке для краткосрочной аренды, субаренды и поглощения.Ваш арендодатель может с пониманием относиться к вашей ситуации, или вы можете лучше понять, как расторгнуть договор аренды.

Поговорите со своим арендодателем

Обращение к арендодателю для спокойного разговора о возможных вариантах поможет упростить процесс передачи права аренды. По словам Хоригана, вам часто требуется содействие арендодателя для проверки кредитоспособности или оформления документов.

Не во всех штатах есть законы, прямо регулирующие вопросы аренды, и в этом случае применяются параметры, установленные в контракте.В других случаях, однако, государство может разрешить домовладельцу устанавливать правила или штрафы в отношении переоформления аренды.

В соответствии с законодательством штата Миссури, например, арендодатель имеет право удвоить арендную плату по существующему договору аренды, если арендатор попросил кого-то принять собственность без предварительного разрешения арендодателя.

[ Прочтите: Арендодатель повышает арендную плату? Вот ваши варианты]

Предлагайте льготы

Как и в случае с субарендой, вам может больше повезти с поиском нового арендатора, если вы немного подсластите сделку: покроете залог, заплатите за весь месяц, даже если вы переезжаете в середине месяца, или покроете стоимость заявки и проверка кредитоспособности, которую арендодатель требует для нового арендатора.

Укажите на любые сделки по аренде, которые вы могли заключить при подписании договора аренды. Обратите внимание на скидку 100 долларов в месяц за 12-месячную аренду, которую вы получили, например, это показывает, почему эта краткосрочная аренда может предлагать более дешевую аренду, чем другая квартира в том же комплексе.

Не забывайте об уборке

Хотя ваш домовладелец может согласиться позволить новому арендатору взять на себя вашу аренду, сделка может не включать в себя профессиональную уборку и покраску до того, как он или она переедет.Перед отъездом тщательно очистите арендованный объект, в том числе стены, ковер, духовку, плиту, морозильную камеру, шкафы и ванную комнату.

Как получить чью-то аренду

Возможно, вам нужно будет снять квартиру всего на несколько месяцев, или, может быть, вы надеетесь найти более дешевую аренду и избежать аренды на год — в любом случае, переуступка аренды может быть для вас хорошим вариантом.

Вот что можно и чего нельзя делать при сдаче квартиры в аренду:

— Подготовьтесь к проверке кредитоспособности.

— Уточняйте условия.

— Не заходите за спину домовладельца.

Подготовьтесь к проверке кредитоспособности

Тот факт, что вы нашли квартиру или дом в аренду через физическое лицо, не означает, что вы можете пропустить стандартный процесс утверждения домовладельцем. «Будьте готовы к проверке кредитоспособности (и заполнению) заявки», — говорит Хориган.

Чтобы официально взять на себя чей-либо договор аренды, большинству арендодателей требуется тот же процесс подачи заявки, а также проверка данных и кредитоспособности, которая проводится для каждого потенциального арендатора.Итог: если вы не соответствуете критериям аренды собственности при нормальных обстоятельствах, не ожидайте, что вы претендуете на получение права аренды.

Уточняйте условия

Чтобы согласиться на переуступку аренды, домовладелец может потребовать дополнительную плату или может не захотеть профессионально убрать и покрасить квартиру между съемщиками. Однако уходящий арендатор может предложить оплатить профессиональную уборку или убрать ее сам. В любом случае узнайте, в каком состоянии вы можете ожидать квартиру, заранее.Спросите у выезжающего арендатора, а также уточните у арендодателя, чтобы убедиться, что вы находитесь на той же странице.

«Чем больше информации вы получите от арендодателя, тем лучше», — говорит Хориган.

[ Читать: 12 способов украсить квартиру с ограниченным бюджетом]

Не уходи за спиной домовладельца

Может показаться излишним спрашивать арендодателя, когда уходящий арендатор уже сказал вам, что передача аренды будет в порядке. Но как будущий арендатор квартиры вы хотите убедиться, что у вас есть разрешение домовладельца.Задокументируйте любое одобрение, чтобы избежать потенциальных проблем в будущем.

По окончании первоначального срока аренды у вас обычно есть возможность продлить ее, если вы хотите остаться на более длительный срок. Поскольку это продление, вам не придется платить еще один сбор за подачу заявления на аренду или плату за обслуживание. Но если вы предпочитаете вариант краткосрочной аренды, у вас будет несложно сказать домовладельцу, что вы уйдете в конце срока аренды.

Другие работы У.С. Новости

7 способов сделать совместное проживание успешным

Какие ограничения может ваш домовладелец установить при хранении оружия?

Разговор с арендодателем о вашем домашнем или служебном животном

Что можно и чего нельзя делать при передаче квартиры в аренду первоначально было опубликовано на usnews.com

Глоссарий терминов регулирования арендной платы — Совет по руководящим принципам арендной платы

A | B | C | D | E | F | G | H | Я | J | K | L | M | N | O | P | Q | R | S | Т | U | V | W | X | Y | Z

Важно отметить, что этот глоссарий не предназначен для замены определений, толкований и т. Д., содержащиеся в соответствующих законодательных актах, кодексах и нормативных актах, касающихся арендной платы, или в любом административном или судебном решении, толкующем такие законы, кодексы и нормативные акты, или в любом постановлении Советов по рекомендациям по арендной плате города Нью-Йорка или округа.

А

Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM):

Аналогичен ипотеке с переменной ставкой, за исключением того, что корректировка процентной ставки ограничена, чтобы защитить кредиторов и заемщиков от внезапных скачков или падений рыночного индекса.

Доступное жилье:

Согласно определению Министерства жилищного строительства и городского развития США, любое жилье, за которое семья-арендатор платит 30% или меньше своего дохода за жилье.

Программа доступного жилья в Нью-Йорке:

Начиная с 2017 года, новое название программы налоговых льгот 421-a. Программа подробно описана в разделе «Налоговые льготы HPD».

Помощь семьям с детьми-иждивенцами (AFDC):

Несуществующая программа поддержки доходов, предназначенная для помощи родителям с детьми-иждивенцами.В 1997 году в Нью-Йорке было более 700 000 получателей. (Также см. Временную помощь нуждающимся семьям.)

Альтернативное увеличение трудностей:

См. Трудности.

Дополнительные услуги:

В г. Нью-Йорке услуги по стабилизации арендной платы, которые не предоставляются в рамках индивидуального жилья, которые могут включать, но не ограничиваются: гараж, прачечная, места для отдыха и охрана. Если эти услуги были предоставлены владельцем на базовую дату или были предоставлены или должны были быть предоставлены по закону после этого, владелец должен продолжать их обслуживать.

Годовая регистрация:

См. Регистрация.

Регистрация квартирных служб:

См. Регистрация.

Статья 78 Производство:

В Верховном суде (основном суде первой инстанции Нью-Йорка) возбуждено дело о пересмотре уже принятого правительственного акта, такого как определение дела, или о принуждении или прекращении действия правительства. Если требуется пересмотр, он должен быть подан в течение шестидесяти дней с момента принятия окончательного решения HCR.Он назван в честь статьи Закона и правил о гражданской практике.

Заданий:

Переход законного права арендатора (аренды) в квартире к другому лицу. Если иное не оговорено в договоре аренды, арендатор не может уступить право аренды без письменного согласия собственника. В согласии владельца может быть отказано безоговорочно без причины. Однако владелец, который необоснованно отказывается предоставить разрешение на переуступку аренды, должен освободить арендатора от договора аренды по запросу арендатора с уведомлением за 30 дней.Если собственник разумно отказывает в согласии, договор аренды не может быть передан, и арендатор не будет освобожден от договора аренды. Договор аренды передает другому лицу все права арендатора на проживание в квартире, тогда как субаренда предполагает временное отсутствие основного арендатора с полным намерением вернуться в квартиру.

В начало

B

Воздушный заем:

Тип ссуды, которая частично амортизируется, что означает, что основная сумма кредита частично выплачивается в течение срока ссуды.По истечении срока погашения у заемщика остается значительная сумма (балл), которая должна быть погашена или рефинансирована.

Базовые даты:

Дата, с которой на объект распространяется регулирование арендной платы, и дата, определяющая «основу» для определения того, какие услуги должен предоставлять владелец и какова законная арендная плата.

• Базовая дата предоставления основных услуг для квартир, подлежащих контролю за арендной платой внутри Нью-Йорка, — 30 апреля 1962 года.
• Базовая дата предоставления основных услуг для квартир, подлежащих контролю за арендной платой в другом месте штата Нью-Йорк, — 1 марта 1950 года.
• Базовой датой предоставления требуемых общестроительных и индивидуальных услуг для жилых помещений, подпадающих под действие Закона о стабилизации арендной платы 30 июня 1974 г., является 31 мая 1968 г. , 1971, и впоследствии освобождены в результате вакансии до 30 июня 1974 года: для услуг по строительству, 31 мая 1968 года, для услуг по индивидуальному жилью, 29 мая 1974 года.
• Базовой датой для жилых помещений, подпадающих под действие Закона о стабилизации арендной платы 1 июля 1974 года или после этой даты в соответствии с Законом о чрезвычайной защите арендаторов, является 29 мая 1974 года.

Регистрация строительных служб:

См. Регистрация.

В начало

С

Свидетельство о занятии:

Свидетельство о заселении — это копия документа, выданного муниципалитетом, который разрешает использование здания для определенной цели. Обычно в справке о заселении, помимо названия муниципалитета и даты его выдачи (или изменений), указывается следующая информация: * Почтовый адрес помещения; * Налоговый блок и номер лота; * Измененное описание, которое следует сравнить с обзором и / или чтением обзора.

Законы и правила гражданской практики (CPLR):

Закон о гражданской практике и предписывающий правила гражданского судопроизводства, регулирующие в целом гражданское судопроизводство в судах штата Нью-Йорк и перед его судьями, составляющий восьмую главу сводных законов; вступил в силу 4 апреля 1962 года.

Многоквартирные дома класса А:

Согласно определению Закона о многоквартирных домах, многоквартирный дом, который обычно используется для постоянного проживания.В этот класс входят такие здания, как многоквартирные дома, апарт-отели, мезонеты и все другие многоквартирные дома, кроме жилищ класса B.

Многоквартирные дома класса B:

Многоквартирное жилище, которое, как правило, временно используется в качестве более или менее временного жилища отдельных лиц или семей. К этому классу относятся такие здания, как гостиницы, общежития, ночлежки, школы-интернаты, меблированные комнатные дома, общежития колледжей и школ.

Сравнительное увеличение трудностей:

Перейти к трудностям.

Жалоба:

Первоначальная подача иска по инициативе арендатора.

Соответствие:

Владельцы обязаны выполнять приказы HCR. Приказы Управления арендной платы (ORA) приводятся в исполнение Подразделением ORA.

Концессия:

Соглашение между владельцем и арендатором, согласно которому арендатору разрешается платить меньшую арендную плату, чем было бы законно в противном случае, в течение ограниченного времени, но не на весь срок аренды.

Примирительный и апелляционный совет (CAB):

Обратитесь в Совет по примирению и апелляциям Нью-Йорка (CAB).

Условная аренда:

Договор аренды, содержащий различные предварительные условия или оговорки. Положения в договорах аренды регулируемых квартир, которые обусловливают аренду такими вещами, как требование согласия потенциального арендатора не использовать квартиру в качестве основного места жительства; использовать его только для коммерческого использования; или покупать мебель или другое личное имущество надлежащим образом; незаконны.

Кондоминиум (Кондо):

Форма собственности, при которой единицы находятся в индивидуальной собственности, а владельцы приобретают доли в ассоциации, которая владеет общими частями и заботится о них.

Кооператив (Кооператив):

Форма собственности, при которой здание или комплекс принадлежит корпорации. Акции корпорации распределяются по квартирам, и владельцы этих акций, называемые собственными арендаторами, могут либо проживать в квартире, для которой распределяются акции, либо сдавать эту квартиру субарендатору.

Ядро Манхэттена:

Район Манхэттена к югу от 96-й улицы в Ист-Сайде и 110-й улицы в Вест-Сайде. Также см. Верхний Манхэттен.

Поперечное сечение:

Тип анализа, который обеспечивает «моментальный снимок» данных в том виде, в каком они появляются в определенный момент или период времени.

В начало

D

Обслуживание долга:

Погашение основной суммы кредита и процентов; прогнозируемое обслуживание долга является определяющим фактором при определении суммы самой ссуды.

Коэффициент обслуживания долга:

Чистая операционная прибыль, разделенная на обслуживание долга; он измеряет способность заемщика покрывать выплаты по ипотеке с использованием чистого операционного дохода здания.

Деконтроль:

См. «Дерегулирование» ниже.

Департамент сохранения и развития жилищного фонда (HPD):

Агентство города Нью-Йорка, несущее основную ответственность за принятие и обеспечение соблюдения жилищной политики и законов в городе. (Также см. DHCR.)

Отмена регулирования:

Дерегулирование происходит в результате действия собственника, когда квартира, находящаяся под контролем или стабилизацией арендной платы, юридически соответствует критериям для выхода из положения. Когда регулирование квартиры отменено, арендная плата может быть установлена ​​по «рыночной ставке». Существует два типа отмены регулирования: отмена регулирования с высокой арендной платой / высоким доходом и дерегулирование высокой арендной платы / вакансий. С принятием Закона об аренде 2019 года, вступившего в силу 14 июня 2019 года, дерегулирование было отменено.

Дестабилизация:

См. «Дерегулирование» выше.

Инвалиды:

Инвалиды, отвечающие критериям, — это арендаторы и / или супруги арендаторов, у которых есть нарушения, вызванные анатомическими, физиологическими или психологическими состояниями, которые можно продемонстрировать с помощью приемлемых с медицинской точки зрения методов клинической и лабораторной диагностики, которые, как ожидается, будут постоянными и не позволят лицу участвовать в каких-либо существенных , оплачиваемая работа. См. Также ниже «Права наследования» и «Особые права инвалидов».

Особые права инвалидов:

Закон предоставляет определенные меры защиты жильцам-инвалидам, которые включают право отказаться от покупки квартир в здании в соответствии с Планом выселения из кооператива или кондоминиума.Кроме того, владелец не может выселить арендатора-инвалида или супругу арендатора-инвалида из квартиры со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке с целью проживания собственником, если только владелец не предоставит эквивалентную или улучшенную квартиру с такой же или более низкой стабильной арендной платой в Площадь возле нынешней квартиры арендатора. Кроме того, владелец не может выселить арендатора-инвалида из квартиры со стабилизированной арендной платой за пределами города Нью-Йорка или любой квартиры с контролируемой арендной платой на территории штата для целей проживания собственником. См. Также Программу освобождения от повышения арендной платы по инвалидности (DRIE) ниже.

Программа освобождения от повышения арендной платы по инвалидности (DRIE):

Программа, которая замораживает арендную плату арендатора или супруги арендатора, которая является инвалидом (определяется как получение либо федерального дополнительного дохода по страхованию, либо федерального социального страхования по инвалидности, либо пенсии или компенсации по инвалидности Департамента по делам ветеранов США, либо Medicaid, связанного с инвалидностью. ) и проживание в квартире с регулируемой арендной платой. Чтобы в настоящее время иметь право на это пособие, семья должна получать не более определенного порога арендной платы, а также вносить не менее 1/3 своего дохода в счет арендной платы.DRIE находится в ведении Финансового департамента Нью-Йорка.

Ставка скидки:

Процентная ставка, которую взимают Федеральные резервные банки по ссудам депозитным учреждениям.

Старые дома:

Здания, эксплуатационные и эксплуатационные расходы которых превышают валовой доход, считаются аварийными.

Отдел жилищно-коммунального обновления (DHCR):

Агентство штата Нью-Йорк, входящее в состав NYS Homes and Community Renewal (HCR), несущее основную ответственность за разработку жилищной политики штата Нью-Йорк, а также за мониторинг и обеспечение соблюдения положений законов штата о регулировании арендной платы за жилую недвижимость.

В начало

E

Регулировка включения электропитания:

Корректировка законодательно регулируемой арендной платы, обнародованная Советом по руководящим принципам арендной платы города Нью-Йорка для жилых помещений, в которых арендная плата включает электроэнергию. Эти изменения были внесены в период с 1974 по 1984 год.

Здание электроснабжения:

Здание, в котором плата за электричество включена в арендную плату, и арендаторы не платят плату за электроэнергию непосредственно коммунальным предприятиям.

Электроизоляционное здание:

Здание, в котором арендаторы платят за электроэнергию напрямую коммунальным предприятиям. Эта плата не входит в арендную плату.

Закон о чрезвычайной защите арендаторов 1974 года (ETPA):

Глава 576 Законы 1974 года: В округах Нассау, Рокленд и Вестчестер стабилизация арендной платы применяется к квартирам, не контролируемым арендной платой, в зданиях из шести или более единиц, построенных до 1 января 1974 года в населенных пунктах, которые объявили чрезвычайное положение и приняли ETPA.Для того чтобы арендная плата стала регулируемой, должна существовать норма арендной платы ниже 5% для всего или любого класса или классов арендуемого жилья. Некоторые муниципалитеты ограничивают ETPA зданиями определенного размера, например, зданиями с 20 и более квартирами. Каждый муниципалитет, объявляющий чрезвычайное положение и принимающий местное законодательство, оплачивает расходы по администрированию ETPA (в округе Нассау, Рокленде или Вестчестере). В свою очередь, каждый муниципалитет может взимать с владельцев сданного жилья плату (до 10 долларов за единицу в год).

Пункт эскалатора:

Пункт, устанавливающий определенное увеличение арендной платы на сумму или процент в год. Это увеличение не может быть включено в договоры аренды, начинающиеся 1 апреля 1984 г. или после этой даты, когда в результате взимается арендная плата, превышающая регулируемую законом арендную плату, за исключением определенных определенных обстоятельств, таких как ежегодное увеличение на 2,2%, предусмотренное в договорах аренды для единицы, построенные в соответствии с гл. 421-а.

Основные услуги:

Под контролем арендной платы владелец должен предоставлять и поддерживать все услуги, предоставленные или требуемые для предоставления на базовую дату.Эти услуги называются основными услугами и могут включать, помимо прочего: ремонт, отделку и техническое обслуживание, установку света, тепла, горячей и холодной воды, обслуживание лифтов, кухню, ванну и услуги прачечной и привилегии, услуги дворника и вывоз мусора. Основные услуги для квартир могут быть общими для всего дома, например, отопление, горячая вода, обслуживание лифтов и обслуживание общественных мест в здании. Услуга также может быть чем-то обставленным в отдельной квартире, например, холодильником, плитой, оборудованием для кондиционирования воздуха или покраской.

Выселение:

Иск собственника здания в суд соответствующей юрисдикции с целью вступления во владение жилым помещением арендатора.

В начало

F

Арендная плата на справедливом рынке:

В Нью-Йорке, когда арендатор добровольно освобождает квартиру с контролируемой арендной платой, квартира перестает контролироваться. Если эта квартира находится в доме, состоящем из шести или более квартир, квартплата стабилизируется. Владелец может взимать с первого стабильного арендатора справедливую рыночную арендную плату.Все будущие повышения арендной платы подлежат ограничениям в соответствии с Законом о стабилизации арендной платы, независимо от того, продлевает ли тот же арендатор договор аренды или квартира сдается другому арендатору. Закон о стабилизации арендной платы позволяет арендатору, получившему первую стабильную арендную плату после отмены контроля, оспаривать первую арендную плату, взимаемую после отмены контроля, посредством апелляции о справедливой рыночной арендной плате (FMRA), если арендатор считает, что арендная плата, установленная владельцем, превышает справедливую рыночную арендную плату за квартиру. В апелляции принимается решение принять во внимание Специальное правило справедливой рыночной арендной платы и арендную плату за сопоставимые квартиры.FMRA необходимо подать в течение 90 дней после того, как арендатор получит первоначальную регистрацию квартиры.

Специальное положение об аренде на справедливом рынке:

Процентное увеличение по сравнению с максимальной базовой арендной платой (MBR) арендатора с контролируемой арендной платой или максимальной собираемой арендной платой (MCR). Это определяется ежегодно Советом по правилам аренды города Нью-Йорка в отношении рассмотрения апелляций по справедливой рыночной арендной плате.

Программа помощи семьям (FAP):

Программа TANF штата Нью-Йорк.Обратитесь в службу временной помощи нуждающимся семьям.

Член семьи:

См. Права наследования.

Федеральная корпорация страхования депозитов (FDIC):

Создан федеральным правительством в 1950 году для страхования вкладов банков-членов и сберегательных ассоциаций.

Совет Федеральной резервной системы:

Центральный банк Соединенных Штатов, основанный Конгрессом в 1913 году для обеспечения нации более безопасной, гибкой и стабильной денежно-кредитной и финансовой системы.

Ставка по федеральным фондам:

Установленная Федеральной резервной системой, это ставка, которую банки взимают друг с друга за ссуды овернайт.

Пошлины, Административный:

Закон о стабилизации арендной платы (RSL) и Закон о чрезвычайной защите арендаторов (ETPA) разрешают муниципалитетам взимать плату с владельцев жилых помещений, подпадающих под действие RSL или ETPA. Сбор уплачивается непосредственно в муниципалитет (в Нью-Йорке — в Департамент финансов). HCR получает платежи от муниципалитетов для покрытия расходов на исполнение этих законов.Плата взимается со всех квартир, подпадающих под действие RSL и ETPA, включая временно освобожденные квартиры. От этого сбора освобождаются только жилые помещения, которые постоянно освобождены от уплаты RSL и ETPA.

Сборы, Адвокат:

Положение об аренде, которое предусматривает, что собственники имеют право взыскать разумные гонорары адвокатов с арендаторов, когда они успешно предъявят к арендатору иск относительно условий аренды. Если в договоре аренды есть такая оговорка, владелец должен будет оплатить гонорары арендатору адвоката, если арендатору удастся отстоять иск владельца в суде.

Комиссии, брокерские услуги:

Комиссия за услугу помощи в поиске квартиры потенциальному арендатору. Размер комиссии, обычно это процент от арендной платы за первый год, законом не устанавливается и оговаривается сторонами. Брокер должен помочь арендатору найти и получить квартиру до взимания комиссии. Плата является незаконной, если в связи со сдачей в аренду стабилизированной квартиры, если она выплачивается собственнику или партнеру, агенту или сотруднику владельца.

Сборы, поздно:

Положение об аренде, предусматривающее дополнительную разумную плату, если арендная плата предоставляется после определенной даты.

Окончательный заказ:

Окончательный приказ — это приказ Администратора арендной платы, который не был своевременно и должным образом обжалован Уполномоченному в соответствии с правилами подачи PAR или приказом Уполномоченного. Приказ является окончательным с даты его выдачи Администратором арендной платы, если только против такого распоряжения не подано ходатайство об административном пересмотре (PAR).Несмотря на подачу PAR владельцем или арендатором, приказ о корректировке, фиксации или установлении максимальной или регулируемой законом арендной платы должен оставаться в силе до следующего приказа. Приказ или положение приказа, кроме корректировки, фиксации или установления максимальной или регулируемой законом арендной платы, автоматически приостанавливается после подачи PAR, но Комиссар может издать конкретный приказ о предоставлении или отмене приостановления.

Первая аренда:

Владелец стабилизированного жилого помещения может иметь право взимать рыночную арендную плату при первой сдаче квартиры в аренду после проведения квалификационного ремонта и переделки квартиры.Последующая арендная плата может быть увеличена. «Первая арендная плата» будет предоставлена, когда будет создано жилье, которое, можно сказать, не существовало на «базовую дату». Примеры, когда применяется первая арендная плата: когда одна квартира была разделена на две; две квартиры объединены в одну; или к рассматриваемой квартире добавлена ​​спальня из другой квартиры. Перестановка стен в первоначальной квартире не является восстановлением, дающим право на получение «первой арендной платы».Первая арендная плата также применима к недавно созданным квартирам, например, к квартирам, созданным из открытого пространства, где ранее временно занимаемые апартаменты, такие как квартира, которая была занята владельцем или коммерческая по своей природе, впервые сдается в аренду жилому арендатору после длительного периода освобождения от уплаты налога. заполняемость.

Ипотека с фиксированной процентной ставкой (FRM):

Процентная ставка постоянна на весь срок ипотеки.

421-a Программа налоговых льгот:

Создан в 1970 году.Предлагает налоговые льготы для новой многоквартирной собственности, состоящей из трех и более единиц аренды. Квартиры, построенные с освобождением от уплаты налога 421-a, подпадают под действие Закона о стабилизации арендной платы в течение периода освобождения. Таким образом, арендаторы 421-a имеют те же гарантии аренды, что и стабильные арендаторы, и первоначальная арендная плата, утвержденная HPD, затем ограничивается увеличением, установленным Советом по руководящим принципам арендной платы. Начиная с 2017 года эта программа теперь называется Программа доступного жилья в Нью-Йорке.

Дробное выражение:

При стабилизации арендной платы любая аренда на срок до одного года включительно считается арендой или арендой на один год, а период от одного года до двух лет включительно считается двухлетней арендой. В соответствии с ETPA, когда арендатор освобождается до истечения срока аренды, база для расчета корректировки арендной платы для нового арендатора устанавливается путем корректировки предыдущей арендной платы до максимальной допустимой арендной платы, если последний договор аренды с предыдущим арендатор находился на сроке, заканчивающемся на дату, когда такой предыдущий арендатор освободил жилое помещение.

Корректировка стоимости топлива:

Закон о контроле за арендной платой города Нью-Йорка допускает отдельные корректировки в зависимости от изменений, повышающихся или понижающихся, в ценах на различные виды топлива для отопления. Корректировка будет основана на изменении цен на топливо в период с начала и до конца предыдущего года. Данная корректировка стоимости топлива распространяется только на арендаторов квартир с контролируемой арендной платой, расположенных в Нью-Йорке. Постановления Совета по нормативам арендной платы города Нью-Йорка с досрочной стабилизацией арендной платы также содержали дополнительные корректировки руководящих принципов, определяющие корректировку стоимости топлива.

В начало

G

Жилой комплекс садового типа-мезонет:

Такие комплексы могут состоять из пристроенных, отдельно стоящих или частично пристроенных жилых единиц, содержащих шесть или более жилых помещений с общими удобствами, такими как канализационная линия, водопровод или отопительная установка, и эксплуатируемых как единое целое, находящееся в общей собственности. Они подлежат регулированию, даже несмотря на то, что свидетельства о проживании были выданы для частей комплекса как одно- или двухквартирных домов.

Валовой продукт города (GCP):

Сумма в долларах общего объема производства товаров и услуг в городе в определенном году.

Рекомендации по увеличению арендной платы:

Процентное увеличение регулируемой законом арендной платы, которое допускается при подписании нового или продленного договора аренды. Этот процент определяется Советом по руководящим принципам арендной платы города Нью-Йорка для продления договоров аренды, подписанных в период с 1 октября текущего года по 30 сентября следующего года. Допустимое процентное увеличение зависит от срока аренды и от того, является ли аренда возобновляемой или свободной от аренды.Несмотря на то, что в прошлом RGB увеличивал арендную плату за вакантные помещения, он не делал этого после принятия Закона о реформе регулирования арендной платы 1997 года, который установил увеличение количества вакансий в соответствии с законом. С принятием Закона о жилищной стабильности и защите арендаторов от 2019 года предусмотренное законом увеличение количества вакансий было отменено. Кроме того, иногда дополнительные факторы, такие как размер арендной платы, включение электричества в арендную плату и прошлая история арендной платы, также приводили к различным корректировкам.

В начало

H

Преследование:

Действия владельца, направленные на то, чтобы вынудить арендаторов покинуть свои квартиры или отказаться от прав, предоставленных им законами и постановлениями об аренде. Владелец или любое лицо, выступающее от имени владельца, не может вмешиваться в личную жизнь, комфорт или спокойное пользование квартирой арендатора. Вмешательство включает умышленное сокращение услуг или участие в необоснованных судебных разбирательствах.

Трудности:

Положения о повышении арендной платы в рамках контроля арендной платы и стабилизации арендной платы, которые позволяют владельцу подать заявку на дополнительное повышение арендной платы, чтобы позволить собственнику либо удовлетворить потребности собственности в денежных потоках, либо получить минимальную чистую финансовую прибыль.Когда владельцы не могут получать справедливую прибыль »от своей собственности из-за административных ограничений на уровень арендной платы, эти положения призваны обеспечить экономическое облегчение.

Hardship, Альтернатива:

Положение о корректировке арендной платы, предоставляемое владельцам зданий с фиксированной арендной платой, не принадлежащих кооперативам или кондоминиумам, которые, согласно определению HCR, не получают общий годовой валовой доход, превышающий общие годовые операционные расходы на сумму, равную не менее пяти процентов. годового валового рентного дохода.

Hardship, сравнительный:

Положение о корректировке арендной платы предоставляется владельцам зданий с фиксированной арендной платой, которые, согласно определению HCR, получают недостаточную среднегодовую чистую прибыль за трехлетний период по сравнению с предыдущим трехлетним периодом. Для города Нью-Йорка критерии включают требования о том, чтобы чистая прибыль была ниже уровня 1968-1970 (или последующего трехлетнего испытательного периода) и что владелец в настоящее время не получает 8,5% прибыли от этой части справедливой рыночной стоимости. имущество, превышающее неоплаченную основную сумму ипотечной задолженности.

Hardship, Контроль ренты:

В г. Нью-Йорке положение о корректировке арендной платы предоставляется владельцам зданий с контролируемой арендной платой, которые, согласно определению HCR, не получают общий годовой валовой доход, превышающий операционные и эксплуатационные расходы, и доход в размере 8,5% от текущей оценочной стоимости. умноженное на текущий коэффициент выравнивания. За пределами города Нью-Йорка положение о корректировке арендной платы предоставляется владельцам зданий с контролируемой арендной платой, которые, согласно определению HCR, не получают общий годовой валовой доход, превышающий операционные и эксплуатационные расходы и доход в размере 7.5% от оценки собственности, определяемой как текущая оценочная стоимость, скорректированная по норме выравнивания 1954 года.

Тепло и горячее водоснабжение:

Владельцы зданий по закону обязаны обеспечивать своих жильцов теплом и горячей водой. Горячая вода должна подаваться круглый год с постоянной минимальной температурой 120 градусов по Фаренгейту. Тепло должно быть обеспечено в период с 1 октября по 31 мая, т.е. в сезон тепла, при следующих условиях:

• В период с 6:00 до 22:00, если наружная температура опускается ниже 55 градусов, внутренняя температура должна быть не менее 68 градусов по Фаренгейту.
• В период с 22:00 до 6:00 внутренняя температура должна быть не менее 62 градусов по Фаренгейту.

Отмена регулирования для высоких арендных плат / высоких доходов:

Отказ от контроля за высокой арендной платой / высоким доходом был впервые введен в действие Законом о реформе регулирования арендной платы 1993 года, который отменил регулирование по истечении срока аренды стабилизированного арендатора, для которых законно регулируемая арендная плата составляет 2000 долларов в месяц или более по состоянию на 1 октября. 1993 г., и для которого общий скорректированный федеральный валовой доход всех арендаторов, проживающих в квартире в качестве основных жителей на иной основе, чем на временной основе, превышал 250 000 долларов в каждый из двух календарных лет, предшествующих заявлению владельца о дерегулировании.В 1994 году город Нью-Йорк разрешил отменить регулирование квартир, сдающихся в аренду за 2000 долларов и более после 1 октября 1993 года. В 1997 году Закон о реформе регулирования арендной платы 1997 года снизил порог дохода до 175 000 долларов. В 2011 году Закон об аренде 2011 года повысил порог арендной платы до 2500 долларов, а порог дохода — до 200000 долларов. С принятием Закона об арендной плате 2015 года пороговая величина арендной платы для отмены регулирования в отношении высокой арендной платы и отмены регулирования высокой арендной платы с высоким доходом была повышена с 2500 до 2700 долларов. Пороговое значение ежегодно корректировалось 1 января, после чего процентное увеличение ориентировочного правила продления аренды на один год, выпущенное в предыдущем году Советом по руководящим принципам арендной платы для данного населенного пункта.С 1 января 2018 года порог арендной платы вырос до 2733,75 доллара США; а на 1 января 2019 года он вырос до 2774,76 доллара. С принятием Закона об аренде 2019 года, вступившего в силу 14 июня 2019 года, дерегулирование было отменено. Для получения дополнительной информации о процедурах дерегулирования обратитесь в NYS Homes and Community Renewal (HCR), агентство, которое регулирует квартиры со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке. Также см. Отмена регулирования вакансий.

Отмена госконтроля:

Перейти к отмене регулирования вакансий.

Удерживающий арендатор:

Арендатор, который оставался в помещении после истечения срока аренды или истекло время, чтобы покинуть помещение, указанное законом, административным решением или решением суда.

Домашняя помощь:

Перейдите в службу поддержки сети безопасности.

Горизонтальные многоквартирные дома:

Жилой комплекс, который может состоять из пристроенных, отдельно стоящих или частично пристроенных жилых единиц, содержащий шесть или более жилых помещений с общими удобствами, такими как канализационная линия, водопровод или отопительная установка, и эксплуатируемый как единое целое, находящийся в общей собственности. Эти единицы обычно подлежат регулированию, даже несмотря на то, что свидетельства о проживании были выданы для частей комплекса как одно- или двухквартирные дома.

Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года

Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года, вступивший в силу 14 июня 2019 года, внес значительные изменения в законы об аренде в таких областях, как льготная арендная плата; вакансия увеличивается; капитальный ремонт, индивидуальный ремонт квартир; контроль арендной платы; завышение арендной платы; условия размещения собственником; и отказ от контроля за высокой арендной платой / высоким доходом.

Гостиница:

При стабилизации арендной платы, многоквартирное жилье, которое предоставляет все следующие услуги, включенные в арендную плату:

• Услуги горничной, состоящие из генеральной уборки дома не реже одного раза в неделю;
• Постельное белье, состоящее из предоставления чистого постельного белья не реже одного раза в неделю;
• Мебель и предметы интерьера, включая как минимум кровать, лампу, места для хранения одежды, стул и зеркало в спальне; такая мебель должна содержаться владельцем отеля в надлежащем состоянии; и
• Вестибюль обслуживается 24 часа в сутки, семь дней в неделю, по крайней мере, одним сотрудником.

Жильцы отеля:

При стабилизации арендной платы любое лицо, проживающее в жилом помещении в гостинице, не являющееся постоянным арендатором. Такое лицо не считается арендатором для целей Кодекса о стабилизации арендной платы, но имеет право стать постоянным арендатором при определенных обстоятельствах.

Постоянный арендатор гостиницы:

При стабилизации арендной платы для жилых помещений, расположенных в гостиницах, физическое лицо или члены его семьи, проживающие с таким лицом, постоянно проживали в том же здании, что и основное место проживания, в течение не менее шести месяцев.Кроме того, арендатор отеля, который запрашивает аренду на шесть месяцев или более, или который занимает жилье в соответствии с договором аренды на шесть месяцев или более, должен быть постоянным арендатором, даже если фактическая занятость составляет менее шести месяцев. Под контролем арендной платы — арендатор, субарендатор, арендатор, субарендатор или другое лицо, имеющее право владеть или использовать или занимать любое жилое помещение в отеле, которое постоянно проживает в таком отеле с 2 декабря 1949 года.

Жилье:

При стабилизации арендной платы часть любого здания или сооружения, занимаемая или предназначенная для проживания одним или несколькими лицами в качестве жилого помещения, дома, жилой единицы или квартиры, а также все услуги, привилегии, мебель, мебель и помещения, предоставляемые в связи с занятие оном.Под контролем арендной платы и Законом о чрезвычайной защите арендаторов любое здание или сооружение, постоянное или временное, или любая их часть, занятая или предназначенная для проживания одним или несколькими лицами в качестве жилого дома, спального места, пансионата, общежития или гостиницы. вместе с землей и прилегающими к ней зданиями, а также всеми услугами, привилегиями, мебелью, мебелью и оборудованием, предоставленными в связи с их владением.

Код технического обслуживания жилищного фонда (HMC):

Кодекс, соблюдаемый Департаментом сохранения и развития жилищного строительства города Нью-Йорка, который обеспечивает защиту здоровья и безопасности жителей многоквартирных домов путем установления стандартов эксплуатации, сохранения и состояния зданий.

Обследование жилья и вакансий (HVS):

Трехгодичное обследование около 18 000 домашних хозяйств, проводимое Бюро переписи населения США. Обследование используется, среди прочего, для определения доли вакантных площадей в жилых единицах в Нью-Йорке и сбора другой информации, необходимой HPD, RGB, HCR и другим чиновникам жилищного строительства для разработки политики.

HPD:

Перейти в Департамент сохранения и развития жилищного фонда.

HUD:

Министерство жилищного строительства и городского развития Соединенных Штатов Америки, являющееся федеральным агентством, которое в первую очередь отвечает за принятие и обеспечение соблюдения федеральной жилищной политики и законов.

HVS:

См. «Обследование жилья и вакансий» выше.

В начало

I J

I&E:

Относится к ежегодному исследованию доходов и расходов, проведенному Советом по правилам аренды и составленному на основе обобщенных данных в формах RPIE, отчетов о доходах и расходах, ежегодно представляемых владельцами стабилизированных зданий в Департамент финансов города Нью-Йорка.

Улучшение индивидуальных квартир (IAI):

Повышение арендной платы за счет увеличения объема услуг, нового оборудования или улучшений.Это повышение является политикой штата Нью-Йорк и дополняет регулярные ежегодные повышения Совета по руководящим принципам арендной платы для квартир со стабилизированной арендной платой и повышения максимальной базовой арендной платы для квартир с контролируемой арендной платой.

иллюзорных субаренд:

Субаренда, которая возникает, когда указанный главный арендатор не поддерживает и обычно никогда не содержал квартиру в качестве основного места жительства, а субаренда предназначена для того, чтобы обойти Закон об аренде и лишить субарендатора его / ее ночей.

Первоначальная юридическая зарегистрированная арендная плата:

В рамках стабилизации арендной платы законная арендная плата за использование и размещение жилых помещений в соответствии с Законом о стабилизации арендной платы или Законом о чрезвычайной защите арендаторов, впервые зарегистрированным в HCR, которая не была оспорена в соответствии с постановлением или в случае оспаривания, была оспорена. определяется HCR.

Первоначальная регистрация:

См. Регистрация.

Первоначальная стабилизированная аренда:

Аренда квартиры с первым стабилизированным арендатором.

Рем:

В Rem единицы включают единицы, расположенные в зданиях, принадлежащих городу Нью-Йорку в результате судебного разбирательства in rem, инициированного городскими властями после того, как владелец не уплатил налог на собственность в течение одного или более лет. Хотя многие из этих единиц в многоквартирных домах ранее подвергались либо контролю арендной платы, либо стабилизации арендной платы, они освобождены от обеих регулирующих систем в период владения городом.

Промежуточная аренда:

Договор аренды жилого помещения, заключенный в связи с соглашением о покупке такого жилого помещения или долей, выделенных для него в соответствии с действующим планом кооператива / кондоминиума, и который прекращает право аренды при закрытии кооператива / кондоминиума.

J-51 Программа:

Программа, регулируемая статьями 11-243 и 11-244 Административного кодекса г. Нью-Йорка (ранее под номером J-51), в соответствии с которой в целях поощрения развития и восстановления предоставляются льготы и льготы по налогу на имущество.Принимая во внимание получение этих налоговых скидок и, по крайней мере, на время действия налоговых скидок, владелец этих зданий соглашается поставить под стабилизацию арендной платы те квартиры, которые в противном случае не подлежали бы стабилизации арендной платы (например, квартиры в зданиях с менее чем 6 квартирами). или здания, построенные после 31.12.73). Эта программа предоставляет освобождение от налога на недвижимость и снижение налогов для существующих жилых зданий, которые ремонтируются или восстанавливаются в соответствии с требованиями закона.Он также предоставляет эти преимущества жилым зданиям, которые были преобразованы из коммерческих построек.

В начало

К L

Ключевые деньги:

Незаконная дополнительная сумма сверх законной арендной платы и допустимого гарантийного депозита за предпочтение при аренде свободной квартиры.

Аренда:

Аренда — это одновременно договор и передача доли в собственности, которая устанавливает условия, аренду и условия аренды. Владение недвижимостью на определенный срок обменивается на аренду.Перейдите к разделу «Аренда и продление аренды».

Лизингополучатель:

Дополнение к договору аренды, содержащее дополнительные условия или рекомендации. (Также см. Стабилизатор арендной платы.)

Арендатор:

Лицо, которому имущество сдается на условиях аренды. (См. Также «Арендатор».)

Арендодатель:

Тот, кто сдает собственность другому на условиях аренды.

Арендная плата, регулируемая законодательством:

Максимальный уровень арендной платы, который арендодатель имеет право взимать с арендатора за квартиру с регулируемой арендной платой.Арендодатель такой квартиры должен ежегодно регистрировать эту законную арендную плату в HCR. Кроме того, первоначальная официально зарегистрированная арендная плата, скорректированная в соответствии с Кодексом стабилизации арендной платы, или арендная плата, указанная в ежегодном регистрационном заявлении, поданном за 4 года до последнего регистрационного заявления (или, если оно было подано позже, первоначального регистрационного заявления), плюс в каждом случае любые последующие законные увеличения и корректировки.

Законодательный орган:

Относится к Законодательному собранию штата Нью-Йорк.

Доска для чердака:

Агентство города Нью-Йорка, регулирующее лофты. Лофты регулируются статьей 7-C Закона о многоквартирных домах и не находятся (до тех пор, пока не будут приняты Кодекс) в юрисдикции HCR, регулирующей арендную плату.

Соотношение суммы кредита и стоимости (LTV):

Выражение безопасности основной суммы ипотеки, основанное на стоимости обеспечения (например, LTV в 50% означает, что кредитор готов предоставить ипотеку до половины стоимости здания). Снижение LTV может указывать на ужесточение критериев кредитования и наоборот.

продольный:

Тип анализа, который обеспечивает сравнение идентичных элементов с течением времени, например сравнение данных за 2018 год с аналогичными данными за 2017 год.

Низкая надбавка к арендной плате:

Перейти к дополнительным настройкам.

Отмена регулирования роскоши:

См. Дерегулирование высоких арендных плат / высоких доходов.

В начало

M

Капитальное улучшение (MCI):

Когда владельцы производят улучшения или установки в здании, подпадающем под действие законов о стабилизации арендной платы или контроле арендной платы, им может быть разрешено увеличить арендную плату здания на основе фактических, подтвержденных затрат на улучшение.Чтобы иметь право на повышение арендной платы, MCI должна быть новой установкой, а не ремонтом старого оборудования. Например, собственник может получить повышение МРП за новый котел или новую крышу, но не за отремонтированный или восстановленный. Другие работы в масштабах всего здания также могут квалифицироваться как MCls, например, «наведение и гидроизоляция» всего здания, где это необходимо. Кодекс стабилизации арендной платы также предусматривает, что заявки на повышение арендной платы MCI должны быть поданы в течение двух лет после завершения установки.Повышение арендной платы MCI должно быть одобрено HCR.

Программа максимальной базовой арендной платы (MBR):

Программа максимальной базовой арендной платы — это механизм, разрешающий повышение арендной платы за квартиры в г. Нью-Йорке, подлежащие контролю за арендной платой, чтобы обеспечить адекватный доход для их эксплуатации и обслуживания. Закон 30 г. Нью-Йорка о местных органах власти (1970) предусматривает, что для квартир с контролируемой арендной платой устанавливаются ставки MBR в соответствии с формулой, рассчитанной для отражения налогов на недвижимость, расходов на воду и канализацию, эксплуатационных расходов и расходов на техническое обслуживание, рентабельности капитальной стоимости, а также пособия на потери от свободных помещений и сборов за убытки.MBR обновляется каждые два года с учетом изменений в этих эксплуатационных расходах.

Максимальная собираемая арендная плата (MCR):

Арендная плата, которую фактически платят арендаторы с контролируемой арендной платой, называется максимальной собираемой арендной платой (MCR). MCR обычно меньше MBR. По закону, MCR не может быть увеличен более чем на 7,5% в год за каждый год двухлетнего цикла MBR, за исключением случаев проведения капитального ремонта или повышения арендной платы за улучшение индивидуальной квартиры.

Среднее и Медиана:

«Среднее» — это среднее арифметическое чисел. Числа в крайних пределах диапазона могут потенциально искажать среднее значение. «Медиана» рассматривается многими как более постоянная мера того же набора чисел, потому что она смягчает искажающий эффект любых крайностей или других аберраций, потому что это 50-й процентиль анализируемых чисел или число в середине. .

Митчелл-Лама:

Программа штата Нью-Йорк Митчелл-Лама была создана в 1955 году как средство предоставления доступной аренды и кооперативного жилья семьям со средним и средним доходом.Город Нью-Йорк и штат Нью-Йорк поддерживали доступную арендную плату, предоставляя этим зданиям ипотечные ссуды под низкие проценты и / или освобождая их от налогов. Было создано около 269 жилых комплексов с более чем 105 000 квартир, хотя некоторые из них вышли из программы в результате процесса «выкупа».

Помесячный арендатор:

Арендаторы, включая регулируемых арендаторов (но не арендаторов с контролируемой арендной платой, которые называются законными арендаторами), которые не имеют договоров аренды и платят арендную плату на ежемесячной основе.

Многоквартирный дом:

Жилище, которое сдается внаем, сдаётся внаем или сдаётся внаем, для заселения или в качестве жилого помещения или дома трех или более семей, живущих независимо друг от друга. Многоквартирное жилище также включает жилые помещения для членов или персонала любого больничного персонала, которые находятся не в каком-либо здании, используемом в основном для больничного использования, но в любом здании, которое было построено, изменено или переоборудовано до первого июля тысяча девятьсот пятьдесят пятого года. быть занятым такими членами или персоналом или быть занятым таким образом в указанную дату не подлежит требованиям настоящего Кодекса только до тех пор, пока он продолжает быть занятым, если к такому зданию применимы местные законы, и такое здание соответствует требованиям. с такими местными законами.К многоквартирному дому не относятся (i) больница, монастырь, монастырь, приют или общественное учреждение; или (ii) противопожарное здание, используемое полностью для коммерческих целей, за исключением не более одной квартиры уборщика и не более одного пентхауса, в котором проживает не более двух семей.

Закон о многоквартирных домах:

Закон, защищающий арендаторов от интенсивного занятия нескольких жилых участков, перенаселенности нескольких жилых комнат, недостаточного освещения и воздуха и недостаточной защиты от неисправного обеспечения спасения от пожара, а также ненадлежащей санитарии многоквартирных домов в определенных районах штата. угрозе здоровью, безопасности, нравственности, благополучию и разумному комфорту граждан государства; и что установление и поддержание надлежащих жилищных стандартов, требующих достаточного освещения, воздуха, санитарии и защиты от опасностей пожара, имеет важное значение для общественного благосостояния.

Многоуровневая аренда:

Жилые комплексы, получающие помощь или финансирование от правительственных агентств или общественно-полезных корпораций, или выходящие за рамки регулирования в соответствии с Законом о частном жилищном финансировании или другими законами штата или федеральными законами, могут, по соглашению между HCR и такими другими правительственными учреждениями, регистрироваться выше или ниже начального уровня, регулируемого законодательством. арендная плата за квартиры, в отношении которых действуют ограничения по размещению и арендной плате в соответствии с предыдущим нормативным или государственным планом финансирования. Этот двойной уровень арендной платы называется «многоуровневым».Эти арендные ставки затем могут быть скорректированы в соответствии с RSL или RSC, но не могут быть оспорены в рамках апелляции о справедливой рыночной арендной плате.

В начало

N

Чистая операционная прибыль (NOI):

Сумма дохода, остающегося после выплаты операционных и эксплуатационных расходов, обычно называется чистым операционным доходом (NOI). NOI можно использовать для выплат по ипотеке, улучшений, федеральных, государственных и местных налогов, а после оплаты всех расходов — получения прибыли.

Совет по примирению и апелляциям Нью-Йорка (CAB):

Этот Совет был независимым квазигосударственным агентством, которое до 1 апреля 1984 года руководило Законом о стабилизации арендной платы и Законом о чрезвычайной защите арендаторов в Нью-Йорке.С 1 апреля 1984 года HCR взял на себя функции, которые выполнял CAB.

Жилой дом по новому закону:

Многоквартирный дом «класса А», построенный в период с 1901 по 1929 год и подпадающий под действие Закона о многоквартирных домах. Отличается от многоквартирных домов по старому закону снижением опасных условий и улучшенным доступом к свету и воздуху.

Жилищное управление города Нью-Йорка (NYCHA):

Агентство города Нью-Йорка, которое управляет программами помощи в области государственного жилья и аренды.

Совет по вопросам арендной платы города Нью-Йорка:

Перейти на доску правил аренды.

Закон штата Нью-Йорк о недвижимости (RPL):

Закон штата Нью-Йорк о недвижимости (RPL) охватывает весь спектр вопросов, связанных с недвижимостью, включая отношения между арендодателем и арендатором. Однако его не следует путать с Законом о действиях и судебных разбирательствах с недвижимостью (RPAPL), в котором подробно описывается характер судебных разбирательств, которые неизменно возникают в связи с оспариваемыми вопросами недвижимости.

Номинальных долларов:

долларов без поправки на инфляцию. Также см. Реальные доллары.

Кооператив без выселения:

Жилое здание, которое было преобразовано из арендуемого в кооперативное жилье, при этом жители, проживающие в здании на момент преобразования, имеют право оставаться в своих квартирах в качестве арендаторов без необходимости покупать свои квартиры. (Также см. Кооператив.)

Уведомление о явках:

Форма, которую необходимо заполнять всякий раз, когда адвокат или другой уполномоченный представитель является стороной, участвующей в судебном разбирательстве в HCR.Поверенный, выступающий от имени такой стороны, может вместо этого использовать бланк своего офиса в качестве уведомления о явке, если содержащаяся в нем информация в значительной степени соответствует информации, требуемой формой, предписанной HCR.

В начало

O

O&M:

Относится к расходам на эксплуатацию и техническое обслуживание зданий.

Население:

При стабилизации арендной платы лицо, не являющееся арендатором или ближайшим родственником арендатора, занимает помещение с согласия арендатора.Такое лицо не считается арендатором для целей Кодекса о стабилизации арендной платы.

Управление арендной платы (ORA):

Офис NYS Homes and Community Renewal (HCR), который управляет четырьмя системами регулирования арендной платы; контроль арендной платы и стабилизация арендной платы для города Нью-Йорка, а также контроль арендной платы и стабилизация арендной платы для различных муниципалитетов за пределами города Нью-Йорка.

Жилой дом старого закона:

Многоквартирный дом «класса А», построенный до 1901 года и подпадающий под действие Закона о многоквартирных домах.

Закон об омнибусе жилищного строительства:

Закон, подписанный губернатором Марио М. Куомо 30 июня 1983 года в качестве главы 403, обязывает HCR взять на себя ответственность за управление контролем над арендной платой и стабилизацией арендной платы в Нью-Йорке с 1 апреля 1984 года. Приняв на себя эту ответственность, HCR отказался от регулирующих функций организаций, ранее отвечавших за эти системы — Совета по примирению и апелляциям (CAB), который занимался стабилизацией арендной платы, и Отдела контроля арендной платы Управления по сохранению и развитию жилищного фонда (HPD) города Нью-Йорка. Арендная плата и жилищно-эксплуатационное обслуживание, в которой осуществлялся контроль арендной платы.Он также внес много изменений в законы об аренде и арендодателях, включая введение системы регистрации арендной платы и услуг собственниками в HCR.

Коэффициент эксплуатационных расходов:

Отношение «затраты-доход», или процент дохода, потраченный на эксплуатационные и эксплуатационные расходы (O&M), традиционно используется Советом по руководящим принципам арендной платы для оценки предполагаемой рентабельности стабилизированного жилья, исходя из предположения, что зданиям выгоднее расходовать средства. меньший процент доходов по расходам.

Заказы:

Перейти к Правилам аренды.

Внешние округа:

Куинс, Бруклин, Бронкс и Статен-Айленд или районы Нью-Йорка, не включая Манхэттен. Эти районы часто сгруппированы вместе для целей анализа, потому что их экономические и демографические характеристики больше похожи друг на друга, чем те, что есть на Манхэттене.

Перегрузка:

Любые дополнительные сборы или сборы за услугу, уже включенные в арендную плату или сверх законной арендной платы.Примеры включают незаконное брокерское вознаграждение; избыточная безопасность; завышение налоговых льгот; превышение арендной платы; сбор руководящих указаний увеличивается при значительном сокращении услуг.

Владелец:

Собственник комиссии, арендодатель, субарендатор, правопреемник, чистый арендатор или частный арендатор жилого помещения в структуре или помещениях, принадлежащих кооперативной корпорации или ассоциации, или собственнику кондоминиума или спонсору такой корпорации или ассоциации или застройка кондоминиума, или любое другое физическое или юридическое лицо, или его агент, получающий или имеющий право на получение арендной платы за использование или занятие любого жилого помещения.

В начало

-П

Постоянно освобожденное жилье от RSL или ETPA:

Сюда входят:

• Квартира с контролируемой арендной платой.
• Жилье, находящееся в собственности Соединенных Штатов, штата Нью-Йорк, любого его политического подразделения, агентства или органа, любого муниципалитета или любого государственного жилищного органа.
• Жилье, арендная плата за которое устанавливается HCR, HPD или UDC в соответствии с законами, отличными от RSL и / или ETPA, и которые не подпадают под действие RSL и Кодекса после установления первоначальной арендной платы в соответствии с другими законами.
• Здание, содержащее менее шести жилых домов на дату, когда оно иначе было бы первым, подпадающим под действие RSL. (которые в дальнейшем не распространяются на шесть или более единиц).
• Жилые помещения в зданиях, завершенных или существенно восстановленных как семейные единицы 1 января 1974 г. или после этой даты, за исключением таких зданий, которые подлежат стабилизации в соответствии с положениями RSL или любого другого закона.
• Жилые помещения, принадлежащие больнице, монастырю, монастырю, приюту, государственному учреждению, колледжу, школьному общежитию или любому учреждению, эксплуатируемому исключительно в благотворительных или образовательных целях на некоммерческой основе, и занимаемое арендатором, первоначальное размещение которого является условным при принадлежности к такому учреждению.
• Согласно RSL, комнаты или другие жилые помещения в отелях, где такие жилые помещения были арендованы 31 мая 1968 года за более чем 350 долларов США в месяц или 88 долларов США в неделю, или находятся в отеле, построенном после 1 июля 1969 года. Согласно ETPA , все гостиничные номера освобождены от уплаты налога.
• Жилье в любом автокорте, любом трейлере или месте трейлера, используемых исключительно для временного проживания или любой их части; или любой туристический дом, обслуживающий исключительно транзитных пассажиров.
• Жилье в зданиях, эксплуатируемых исключительно на благотворительные цели на некоммерческой основе.
• Жилые помещения, содержащиеся в зданиях, принадлежащих кооперативам или кондоминиумам, не занятые арендаторами, не покупающими недвижимость, в соответствии с RSL или не занятыми арендаторами, не покупающими или последующими арендаторами, которые въехали до 7 июля 1993 г. в соответствии с ETPA.
• Жилые помещения, используемые исключительно для профессиональных, коммерческих или иных нежилых целей в соответствии со справкой о заселении.
• Жилые помещения в зданиях, построенных или существенно отремонтированных в качестве семейных единиц 1 января 1974 г. или после этой даты, или расположенных в здании, содержащем менее шести жилых помещений, и подпадающих под действие RSL и Кодекса исключительно в качестве условия получения «J 51» Налоговые льготы или финансирование PHFL согласно статье XVIII; после этого получение таких налоговых льгот и период наблюдения закончился, и такие жилые помещения стали вакантными; или каждый договор аренды и каждое продление аренды арендатора, когда закончился период льгот или надзора, включает уведомление, информирующее такого арендатора о том, что регулирование жилищных помещений будет отменено по истечении срока последнего договора аренды, заключенного в течение периода налоговых льгот или надзора, и приблизительная дата истечения срока действия таких льгот и надзорного периода.
• То же, что и в пункте 12, за исключением того, что данное пособие предоставляется в соответствии с разделом 421 -a Закона о налоге на недвижимое имущество, и жилые помещения освободились после истечения срока действия пособия; или для жилых помещений, которые впервые подверглись стабилизации арендной платы в соответствии с 421-a после 3 июля 1984 г., каждый договор аренды и каждое возобновление проживания арендатора в момент истечения срока освобождения в соответствии с 421-a, содержат такое же уведомление как обсуждалось в пункте 12 выше.
• Жилищные помещения, которые подпадают под действие RSL и Кодекса исключительно на основании Закона о чердаках, но не подпадают под действие Закона о чердаках в соответствии с разделами 286 (6) и 286 (12) MDL.
• Нерегулируемое жилье с высокой арендной платой или высоким доходом.

Владелец должен подавать годовую регистрацию квартиры с 1 апреля после постоянного освобождения и не должен подавать последующие регистрации для этой квартиры.

Постоянный арендатор:

Перейти к определению в разделе «Права наследования».

Ходатайство об административном надзоре (PAR):

Апелляция из распоряжения администратора. Владелец, арендатор или другая сторона, недовольная распоряжением Администратора по аренде, может подать прошение об административной проверке (PAR) в HCR. В петиции должны быть указаны предполагаемые ошибки и перечислены вопросы, по которым заказ должен быть пересмотрен. Объем проверки в процессе PAR обычно ограничивается фактами или доказательствами, которые были представлены Администратору арендной платы и указаны в PAR.PAR необходимо подать в течение 35 дней после выдачи распоряжения администратора.

Plain English Аренда:

В договорах аренды должны использоваться слова общего и повседневного значения, они должны быть ясными и связными.

PIOC (Индекс цен операционных затрат)

Инструмент исследования, выполняемый сотрудниками RGB для определения годового изменения цен на рыночную корзину товаров и услуг, используемых владельцами для эксплуатации и обслуживания зданий с фиксированной арендной платой.

Очки:

Авансовые сборы за обслуживание, взимаемые кредиторами.

После 46 или после войны:

Общая классификация жилых домов, используемая городскими агентствами для описания зданий, построенных после Второй мировой войны. Здания из шести или более жилых единиц, построенные в период с 1947 по 1973 год или после 1974 года, если единицы получили налоговые льготы, такие как 421-a или J-51, считаются стабилизированными.

Льготная аренда:

Арендная плата, взимаемая владельцем с арендатора, меньше установленной, регулируемой законом арендной платы.Начиная с принятия Закона о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года, владельцы должны основывать увеличение арендной платы за продление на основе льготной арендной платы. Также известна как «фактическая арендная плата».

до 47-го или довоенного:

Общая классификация жилых домов, используемая городскими агентствами для описания зданий, построенных до Второй мировой войны. Здания с шестью или более квартирами, построенные до 1 февраля 1947 года, обычно стабилизируются, когда текущий арендатор переезжает 1 июля 1971 года или после этой даты.

Основное место жительства:

Для того, чтобы квартира оставалась в статусе регулируемой арендной платы (стабилизированной или контролируемой), арендатор должен занимать ее в качестве своего основного места жительства. Проверка того, занимает ли арендатор квартиру в качестве основного места жительства, включает в себя, помимо прочего, рассмотрение следующих факторов: Подает ли арендатор налоговую декларацию жителя города Нью-Йорка с указанного адреса или указывает уважительную причину для не подача, например, доход ниже налогооблагаемого уровня? Соответствует ли арендатор определению «резидента» для целей налогообложения, будь то домициль или место жительства в течение 183 дней в году? Что в водительских правах арендатора, карточке регистрации избирателя или других подобных документах указывается в адресе арендатора? Арендатор сдает квартиру в субаренду или переуступает? Вопросы первичного проживания решаются судом.

Главный арендатор:

Перейти в субаренду.

В начало

Q R

реальных долларов:

долларов с поправкой на инфляцию. Реальные долларовые цифры предлагают сравнение между годами, которые привязаны к стоимости доллара в данном году. Также см. Номинальные доллары.

Формы доходов и расходов на недвижимость (RPIE):

Согласно местному закону 63, владельцы стабилизированных зданий обязаны ежегодно подавать формы доходов и расходов на недвижимое имущество (RPIE) в Департамент финансов города Нью-Йорка.Формы RPIE содержат подробную финансовую информацию о полученных доходах и затратах на эксплуатацию и техническое обслуживание стабилизированных зданий. Здания с менее чем 11 юнитами, в которых также нет коммерческих юнитов; оценочная стоимость 40 000 долларов или меньше; либо исключительно жилые кооперативы или кондоминиумы освобождаются от регистрации. Формы RPIE также известны как формы I&E.

Закон о недвижимости (RPL):

См. Закон штата Нью-Йорк о недвижимости.

Регистрационный номер:

Владельцы должны регистрировать все квартиры со стабилизированной арендной платой в HCR, заполнив Годовую регистрационную форму квартиры, в которой указаны арендная плата, аренда и услуги, действующие на 1 апреля каждого года.

Регистрация, Годовая:

Владельцы должны регистрировать все квартиры со стабилизированной арендной платой в HCR, заполнив Годовую регистрационную форму квартиры, в которой указаны арендная плата, аренда и услуги, действующие на 1 апреля каждого года.

Регистрация, квартирные услуги:

В первоначальной регистрационной форме квартиры владельцы должны указать услуги, предоставляемые квартире, такие как плита или холодильник. Кроме того, в ежегодной регистрационной форме квартиры должны регистрироваться изменения в услугах, приводящие к увеличению или уменьшению арендной платы.

Регистрация, строительные услуги:

Владельцы должны указать услуги, предоставляемые зданию, такие как обслуживание лифта, в первоначальной регистрационной форме здания.

Регистрационный номер, Начальный:

Первоначальная регистрация квартиры со стабилизированной арендной платой в HCR. К 30 июня 1984 г. владельцы были обязаны подавать первоначальную регистрацию для каждой квартиры, которой они владеют, с данными по состоянию на 1 апреля 1984 г. Впоследствии владельцы должны были подать первоначальную регистрацию в течение 90 дней после того, как квартира впервые стала предметом проверки. к Закону о стабилизации арендной платы.Владелец должен предоставить текущему арендатору копию этой регистрации и сохранить доказательство того, что арендатор ее получил. Регистрационная форма здания, которая включает перечень услуг, предоставляемых всем зданием, также должна быть заполнена во время первичной регистрации квартир.

Регистрация, запрос арендатора:

Жалоба жильца, утверждающая, что первоначальная официально зарегистрированная арендная плата, поданная владельцем, превышает установленную законом арендную плату за квартиру со стабилизированной арендной платой. Это требование должно быть подано в HCR в течение 90 дней с момента получения арендатором его / ее копии формы первичной регистрации квартиры, поданной владельцем.

Продление аренды:

Договор аренды арендатора в помещении, возобновляющий условия первого договора аренды помещения, заключенного между арендатором и собственником на дополнительный срок. Арендаторы квартир со стабилизированной арендной платой имеют право выбрать продление аренды на один или два года. Продление аренды должно осуществляться на тех же условиях, что и истекающая аренда, за исключением случаев, когда изменение необходимо в соответствии с конкретным законом или постановлением или иным образом не разрешено постановлением об аренде.Владелец может взимать с арендатора санкционированное Советом по руководящим принципам арендной платы увеличение в зависимости от продолжительности продленного срока аренды, выбранного арендатором. Закон разрешает владельцу корректировать арендную плату в течение срока аренды, если ставка Руководства по арендной плате не была окончательно определена, когда арендатор подписал предложение о продлении аренды. Продление договора аренды должно вступить в силу в дату или после даты его подписания и возврата арендатору, а также на следующий день после истечения срока действия предыдущего договора аренды. Как правило, договор аренды и любое повышение арендной платы не могут иметь обратной силы.Штрафы могут быть наложены, если собственник своевременно не предложит арендатору продление аренды или своевременно не вернет арендатору оформленную копию этого договора.

Аренда:

Вознаграждение, плата, плата или другие ценные вещи, включая любые бонусы, льготы или чаевые, требуемые или полученные за или в связи с использованием или занятием жилых помещений или передачей аренды таких жилых помещений.

Закон об аренде 2011 г .:

Продлено регулирование арендной платы до 15 июня 2015 года.Чтобы ознакомиться со сводкой основных изменений и ссылкой на полный текст Закона, посетите нашу страницу Закона об аренде 2011 года.

Акт об аренде от 2015 г .:

Расширенное регулирование арендной платы до июня 2019 года. С 14 июня 2019 года оно было заменено Законом об аренде от 2019 года. Чтобы ознакомиться со сводкой основных изменений и ссылкой на полный текст Закона, посетите нашу страницу, посвященную Закону об аренде от 2015 года.

Контроль арендной платы:

Программа регулирования арендной платы, которая обычно применяется к жилым зданиям, построенным до февраля 1947 года в муниципалитетах, для которых не было объявлено прекращение послевоенной чрезвычайной ситуации в области арендного жилья.Чтобы квартира находилась под контролем арендной платы, арендатор, как правило, должен постоянно проживать в ней с 1 июля 1971 года или в течение меньшего времени в качестве правопреемника арендатора с контролируемой арендной платой. Когда квартира с контролируемой арендной платой становится вакантной, она либо становится стабилизированной, либо снимается с регулирования, как правило, стабилизируется, если в здании шесть или более квартир и если община приняла Закон о чрезвычайной защите арендаторов. Ранее контролируемые квартиры могли быть выведены из-под контроля по ряду других причин.Контроль арендной платы ограничивает арендную плату, которую владелец может взимать за квартиру, и ограничивает право собственника выселять арендаторов. Он также обязывает владельца предоставлять необходимые услуги и оборудование. Внутри Нью-Йорка повышение арендной платы регулируется системой MBR.

Доска с инструкциями по аренде (RGB):

Агентство города Нью-Йорка, ответственное за установление ежегодных корректировок ставок арендной платы для городских квартир со стабилизированной арендной платой, а также агентство, выпустившее данную публикацию.Правление назначается мэром и состоит из двух членов, представляющих арендаторов, двух членов, представляющих отрасль недвижимости, и пяти членов от общественности.

Индекс аренды RGB:

Индекс, который измеряет общее влияние ежегодного повышения арендной платы Совета по руководящим принципам арендной платы на арендную плату по контрактам.

Правила аренды Заказы:

Приказы о нормах арендной платы издаются советами по нормативам арендной платы ежегодно, обычно примерно 1 июля. По большей части они устанавливают процентное увеличение, которое может быть предоставлено для квартир со стабилизированной арендной платой / ETPA при продлении аренды и для новых договоров аренды.Эти увеличения основаны на анализе операционных расходов и других данных о стоимости жизни.

Закон об аренде 2003 г .:

Поправка от июня 2003 г. к различным законам об аренде, принятая Законодательным собранием штата Нью-Йорк и подписанная губернатором. Он действовал до 23 июня 2011 года. Его заменил Закон об аренде 2011 года. С принятием Закона об аренде 2003 года вступили в силу три основных изменения:

• Ограничивает возможность Нью-Йорка принимать законы, касающиеся вопросов регулирования арендной платы, контролируемых государством;
• Позволяет отменить регулирование квартиры при появлении вакансии, если регулируемая законом арендная плата может быть выше 2000 долларов, даже если с нового арендатора фактически не взимается сумма, превышающая 2000 долларов;
• Разрешает собственнику при продлении увеличить арендную плату арендатора со стабилизированной арендной платой до максимальной установленной законом арендной платы, независимо от того, платил ли арендатор льготную арендную плату.

Закон об аренде от 2019 года

См. Страницу «Законы об аренде от 2019 года».

Превышение арендной платы:

См. Завышение цены.

Снижение арендной платы в связи с уменьшением услуг:

Арендаторы квартир с регулируемой арендной платой могут подавать индивидуальные жалобы или жалобы в масштабах всего дома, если они требуются или не оказываются основные услуги. Это действие может привести к снижению арендной платы.

Если доказательства указывают на то, что владелец не поддерживал требуемые услуги, HCR издает приказ о снижении арендной платы, который также предписывает владельцу восстановить услуги.Снижение арендной платы начинается с «даты вступления в силу», указанной в Приказе, и остается в силе до тех пор, пока HCR не издаст распоряжение о восстановлении арендной платы по заявлению владельца. Кроме того, в квартирах со стабилизированной арендной платой постановление о сокращении услуг запрещает владельцу взыскивать любые дополнительные повышения арендной платы до тех пор, пока не будет восстановлено полное обслуживание. Для квартиры со стабилизированной арендной платой, расположенной в г. Нью-Йорке, HCR обязан снизить арендную плату, если HCR обнаруживает уменьшение объема услуг.

Снижение арендной платы состоит из процента, равного нормативному увеличению, включая любые надбавки за вакансии или другие применимые надбавки, действующие на дату вступления в силу Приказа.

Если арендатор проживает в квартире с контролируемой арендной платой, снижение арендной платы на определенную сумму в долларах вступает в силу в первый день месяца, следующего за выпуском распоряжения HCR.

Закон о реформе регулирования арендной платы 1997 года («RRRA-97»):

Закон, принятый Законодательным собранием штата Нью-Йорк в июне 1997 года, обнародовал несколько новых положений в отношении квартир с регулируемой арендной платой.

Стабилизация арендной платы:

В Нью-Йорке квартиры со стабилизированной арендной платой, как правило, представляют собой квартиры в зданиях из шести или более квартир, построенных в период с 1 февраля 1947 года по 1 января 1974 года.Арендаторы в зданиях, построенных до 1 февраля 1947 года, которые въехали после 30 июня 1971 года, также охвачены стабилизацией арендной платы. Третья категория квартир со стабилизированной арендной платой включает здания, подлежащие регулированию на основании различных программ государственного надзора или налоговых льгот. Как правило, эти здания стабилизируются только во время действия налоговых льгот или приостановления действия правительства. В некоторых случаях можно стабилизировать здание, состоящее всего из трех единиц. Подобно контролю за арендной платой, стабилизация обеспечивает арендаторам другие меры защиты, помимо регулирования размера арендной платы.Арендаторы имеют право на получение необходимых услуг, на возобновление договоров аренды и на выселение только по основаниям, разрешенным законом. Договоры аренды могут быть заключены и продлены на один или два года по выбору арендатора.

Код стабилизации арендной платы:

Кодекс стабилизации арендной платы (RSC) — это свод нормативных актов, используемых HCR для реализации Закона о стабилизации арендной платы и Закона о чрезвычайной защите арендаторов в г. Нью-Йорке. Эти правила касаются почти 1 миллиона квартир со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке.Глава 888 Закона 1985 года уполномочила HCR внести поправки в Кодекс стабилизации арендной платы для города Нью-Йорка. Действующий Кодекс стабилизации арендной платы вступил в силу 1 мая 1987 г., после чего в него были внесены многочисленные изменения.

Стабилизация арендной платы Участник аренды:

По закону владелец должен приложить копию Стабилизирующей арендной платы к договору аренды. Гонщик описывает права и обязанности арендаторов и владельцев в соответствии с Законом о стабилизации арендной платы. The Rider носит исключительно информационный характер; его положения не изменяют и не становятся частью договора аренды.Он также не заменяет и не изменяет Закон или Кодекс о стабилизации арендной платы, ни какие-либо распоряжения NYS Homes and Community Renewal (HCR) или Совета Нью-Йорка по вопросам арендной платы. Райдер информирует арендатора со стабилизированной арендной платой, подписывающего договор аренды помещения, регулируемой законом арендной платы, действовавшей непосредственно перед открытием вакансии, и объясняет, как была рассчитана текущая арендная плата.

Закон о стабилизации арендной платы:

Закон о стабилизации арендной платы (RSL) является основополагающим законодательным актом, устанавливающим правила стабилизации арендной платы в городе Нью-Йорк, и посредством Кодекса стабилизации арендной платы администрируется Управлением жилищно-коммунального хозяйства штата Нью-Йорк (HCR).RSL, учрежденный в 1969 году, является модификацией и преемником системы регулирования арендной платы. По мере того, как квартиры с контролем за арендной платой освобождаются, они обычно становятся предметом стабилизации арендной платы.

Объем арендной платы:

Процент от общего числа сдаваемых в аренду единиц жилья, свободных и доступных для размещения. Доля вакантных площадей в г. Нью-Йорке определяется каждые три года Обследованием жилищного фонда и вакансий г. Нью-Йорка.

Требуемые услуги:

При стабилизации арендной платы владелец должен поддерживать все услуги, требуемые Законом о стабилизации арендной платы или ETPA, на базовую дату.Эти услуги называются необходимыми услугами и включают, помимо прочего: ремонт, отделку и техническое обслуживание, установку света, тепла, горячей и холодной воды, услуги лифтов, услуги по уборке и вывоз мусора. Требуемые услуги для квартир могут быть общестроительными, например, отопление, горячая вода, обслуживание лифтов и обслуживание общественных мест в здании. Услуга также может быть чем-то обставленным в отдельной квартире, например, холодильником, плитой, оборудованием для кондиционирования воздуха или покраской.Когда владелец предоставляет оборудование или услуги, такие как холодильник или кондиционер, он должен поддерживать их в хорошем рабочем состоянии. Неисправное оборудование необходимо отремонтировать или заменить. Владельцу не нужно заменять неисправное оборудование на новое. Неисправное оборудование может быть заменено отремонтированным или бывшим в употреблении оборудованием при условии его исправности. Владелец не имеет права на увеличение арендной платы на основании стоимости замены отремонтированного или бывшего в употреблении оборудования или нового оборудования, если владелец не может найти пригодное к эксплуатации, эквивалентное бывшее в употреблении оборудование.В случае замены прибора на новый владелец может иметь право на повышение арендной платы. Официальное разрешение HCR не требуется для квартир с фиксированной арендной платой в Нью-Йорке. Однако для получения надбавки собственнику требуется письменное согласие арендатора. В таких случаях владелец может взимать с арендатора повышение арендной платы, равное части стоимости улучшения.

Комната:

Определение помещения только для целей MCI (капитального ремонта) следующее:

• Кухня без окон площадью не менее 59 квадратных футов или кухня любого размера с окном.В любом случае кухня должна быть ограждена по крайней мере с трех сторон, за исключением той (-ых) стороны (-ей), где (-и) находится вход.
• Закрытая территория с окном площадью не менее 60 квадратных футов.
• Закрытое пространство без окон площадью не менее 80 квадратных футов.
• Ванные комнаты, гардеробные, веранды, террасы и коридоры не являются комнатами.
• «Закрытая зона» — это зона, ограниченная стенами от пола до потолка, одна или несколько из которых могут содержать вход.

Комната:

В соответствии с положениями об аренде, помимо обычного использования, здание или часть здания, кроме квартиры, арендуемой для проживания в одной комнате, в которой жилые помещения сдаются в аренду на краткосрочной основе на ежедневной, еженедельной или ежемесячной основе. жилые помещения более чем двум жильцам, за которых выплачивается арендная плата, а не ближайшим родственникам арендодателя.Этот термин включает пансионаты, общежития, трейлеры, не являющиеся частью автомобильного двора, жилые клубы, туристические дома и все другие заведения аналогичного характера, кроме гостиницы или автомобильного двора.

Сосед по комнате:

Житель квартиры, не подписавший договор аренды.

В начало

S

Помощь в системе социальной защиты (SNA):

Программа помощи в получении дохода, созданная в соответствии с Законом штата Нью-Йорк о реформе социального обеспечения 1997 года, взамен Home Relief (HR).

Ваучеры по разделу 8 / Программа аренды:

Программа жилищной помощи, финансируемая из федерального бюджета, которая предусматривает выплаты жилищной помощи участвующим владельцам от имени правомочных арендаторов для предоставления приличного, безопасного и санитарного жилья семьям с низким доходом в арендных квартирах на частном рынке по доступной им арендной плате. Это в первую очередь программа помощи арендаторам в аренде, в рамках которой участникам оказывается помощь в аренде помещений по своему выбору; тем не менее, агентство государственного жилищного строительства может также направить до 15% своего финансирования в виде сертификатов на отремонтированные или недавно построенные квартиры в рамках проектного компонента программы.Все подразделения, которым оказывается помощь, должны соответствовать требованиям программы. Выплаты по жилищной помощи используются для компенсации разницы между утвержденной арендной платой, причитающейся собственнику за жилое помещение, и требуемым взносом семьи в счет арендной платы. Семьи, получающие помощь, должны выплачивать максимальную из 30% скорректированного ежемесячного дохода семьи, 10% совокупного ежемесячного дохода семьи или часть социальной помощи, предназначенную для ежемесячной стоимости жилья для семьи. В Нью-Йорке программой администрируют NYCHA и HPD.

Раздел 421-a Программа:

См. 421-a Программа налоговых льгот.

Залог:

Деньги, которые арендатор депонирует владельцу квартиры для страховки от стоимости ремонта от любых повреждений квартиры, за которые арендатор несет ответственность. Сумма залога ограничена арендной платой не более чем за один месяц. Когда договор аренды продлевается на более высокую сумму арендной платы, владелец может получить от арендатора дополнительные деньги, чтобы довести гарантийный депозит до новой ежемесячной арендной платы. Даже несмотря на то, что арендаторы могут быть освобождены от уплаты увеличения арендной платы из-за их освобождения от повышения арендной платы для пожилых граждан (SCRIE), они все равно должны платить повышенное обеспечение.Залог должен храниться владельцем на процентном счете в банке штата Нью-Йорк. Владелец должен сообщить арендатору название и адрес банка и зачислить арендатору полную годовую процентную ставку за вычетом до 1% гарантийного депозита в год для покрытия административных расходов владельца.

Освобождение от повышения арендной платы для пожилых граждан (SCRIE):

Если арендатор или супруга арендатора города Нью-Йорка достигли возраста 62 лет и старше (проживают в квартире с регулируемой арендной платой) и совокупный семейный доход находится на определенном уровне дохода или ниже (50 000 долларов США в год с 1 июля 2014 г.), и они платят не менее 1/3 своего дохода в счет арендной платы, арендатор может подать заявление на освобождение от повышения арендной платы для пожилых граждан (SCRIE).В Нью-Йорке программу SCRIE осуществляет Департамент финансов Нью-Йорка. За пределами города Нью-Йорка SCRIE — это местный вариант, и у сообществ есть другие ограничения и правила получения дохода. Если арендатор города Нью-Йорка имеет право на участие в этой программе, он освобождается от будущих повышений арендной платы, увеличения максимальной базовой арендной платы, корректировок стоимости топлива, увеличения MCI и увеличения в зависимости от экономических трудностей владельца. Пожилые жильцы города Нью-Йорка также могут переносить это освобождение из одной квартиры в другую при переезде после подачи соответствующего заявления в DFTA.В 2005 году была реализована аналогичная программа для инвалидов под названием DRIE.

Особые права пожилых граждан:

Закон предоставляет определенные освобождения от повышения арендной платы арендаторам, которые являются пожилыми гражданами.

Если арендатор или супруга арендатора города Нью-Йорка достигли возраста 62 лет и старше (проживают в квартире с регулируемой арендной платой) и совокупный семейный доход находится на определенном уровне дохода или ниже (50 000 долларов США в год с 1 июля 2014 г.), и они платят не менее 1/3 своего дохода в счет арендной платы, арендатор может подать заявление на освобождение от повышения арендной платы для пожилых граждан (SCRIE).В Нью-Йорке программу SCRIE осуществляет Департамент финансов Нью-Йорка. В округах за пределами города Нью-Йорка, подпадающих под действие Закона о защите арендаторов в чрезвычайных ситуациях (ETPA), программа SCRIE управляется NYS Homes and Community Renewal (HCR). За пределами города Нью-Йорка SCRIE — это местный вариант, и у сообществ есть другие ограничения и правила получения дохода.

Если арендатор города Нью-Йорка имеет право на участие в этой программе, он освобождается от будущих повышений арендной платы, увеличения максимальной базовой арендной платы, корректировок стоимости топлива, увеличения MCI и увеличения в зависимости от экономических трудностей владельца.Пожилые жильцы города Нью-Йорка также могут переносить это освобождение из одной квартиры в другую при переезде после подачи соответствующего заявления в DFTA.

Другие права пожилых граждан Нью-Йорка включают:

• Если здание переводится в кооперативную или кондоминиумную собственность в соответствии с Планом выселения, «имеющий на это право пенсионер» может, тем не менее, отказаться от покупки квартиры и остаться в ней в качестве полностью защищенного арендатора с регулируемой арендной платой, борясь либо за продление аренды, либо за защита от выселения.«Правомочные пенсионеры» — это арендаторы, которые являются основными жителями квартиры и достигли возраста не менее 62 лет или имеют супруга в возрасте 62 лет или старше на дату принятия Генеральным прокурором плана выселения для подачи. Чтобы воспользоваться этим преимуществом, имеющий на это право пожилой гражданин города Нью-Йорка должен выбрать, в формах, предоставленных Генеральным прокурором, стать «не покупающим» арендатором в течение 60 дней с даты представления Плана окончательного предложения. арендаторы. За пределами Нью-Йорка формальных требований к выборам нет.
• Владелец не может выселить арендатора из квартир со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке для целей проживания собственником, если арендатор или супруга арендатора является пожилым гражданином, за исключением случаев, когда владелец предоставляет эквивалентную или улучшенную квартиру в той же или более низкой регулируемой сдам в районе рядом с нынешней квартирой арендатора.
• Что касается квартир со стабилизированной арендной платой за пределами города Нью-Йорка и квартир с контролируемой арендной платой по всему штату, то владелец не может выселить арендатора, если любой член его семьи является пожилым гражданином, на основании проживания владельца.
• Пожилые граждане города Нью-Йорка с действующим в настоящее время постановлением об освобождении от повышения арендной платы не обязаны платить какую-либо часть увеличения стоимости топлива, которая повысит их общую арендную плату до более чем 1/3 располагаемого дохода их семьи. Пожилые граждане, которые подают заявку и получают приказ SCRIE в течение 90 дней после получения отчета о корректировке стоимости топлива владельцем, освобождаются задним числом от уплаты любой части самых последних корректировок стоимости топлива, которые могут повысить их общую арендную плату до более чем 1/3 от их общий располагаемый доход домохозяйства.
• Пожилой гражданин может расторгнуть договор аренды без штрафных санкций, чтобы переехать в медицинское учреждение или жилой комплекс для пожилых людей. Если пенсионер прекращает договор аренды, чтобы переехать в медицинское учреждение, владелец должен получить уведомление не менее чем за 30 дней, а если арендатор переезжает в жилой комплекс для пожилых людей, то требуется уведомление за 60 дней.

Сервис:

Законы о контроле арендной платы и стабилизации арендной платы требуют, чтобы собственник продолжал предоставлять все услуги, предоставляемые на базовую дату (обычно на дату, когда квартира стала предметом регулирования), а также любые услуги, которые требуются по закону.Также см. Основные услуги.

Пособие на жилье:

Грант на аренду, предоставляемый семьям, получающим государственную помощь в рамках программы временной помощи нуждающимся семьям (TANF).

Однокомнатные жилые дома (СРО):

Жилая недвижимость, в которой некоторые или все жилые единицы не имеют ванной комнаты или кухни. Под контролем арендной платы — занятие одним или двумя людьми одной комнаты или двух или более комнат, которые соединены вместе, отделены от всех других комнат в квартире в многоквартирном доме, так что один или два человека проживают отдельно и независимо от другого жильца или жильцов той же квартиры.

Специальное указание:

Совет города Нью-Йорка по руководящим принципам арендной платы обязан опубликовать специальные инструкции для оказания помощи Департаменту жилищного строительства и обновления штата в его определении первоначальной регулируемой законом арендной платы за жилые помещения, ранее подпадающие под контроль за арендной платой. Как правило, Специальная рекомендация — это процентное увеличение по сравнению с предыдущей контролируемой арендной платой арендатора для максимальной базовой арендной платы (MBR) или максимальной собираемой арендной платы (MCR). Это определяется ежегодно Советом по правилам аренды города Нью-Йорка в отношении рассмотрения апелляций по справедливой рыночной арендной плате.

Специальная низкая надбавка к арендной плате:

Это положение Закона 1997 года о реформе регулирования арендной платы разрешает арендодателям квартир, арендующих менее 300 долларов, взимать разрешенные в иных случаях надбавки за вакансию (включая «премию за вакансию») плюс 100 долларов. Более того, если квартира арендуется за сумму от 300 до 500 долларов, то же положение Закона об аренде предусматривает, что «ни в коем случае общее увеличение в соответствии с этим [положением о надбавке за вакансию в Законе об аренде] не может быть менее ста долларов в месяц.Однако с принятием Закона об аренде 2019 года это положение было отменено.

Специальное пособие на вакансию:

Перейти к бонусу за вакансию.

Стабилизация:

Перейти к стабилизации арендной платы.

Государственная арендная комиссия:

Временная государственная комиссия по аренде жилья, созданная в соответствии с Законом о чрезвычайном контроле за арендной платой. HCR теперь выполняет функции Комиссии.

Официальное пособие на вакансию:

Перейти к пособию на вакансию.

Остаться:

Сохранение текущего состояния дел во время рассмотрения дела, такого как PAR (ходатайство об административной проверке). Стороны могут обратиться к Уполномоченному с просьбой о пребывании, или отстранение может вступить в силу автоматически. Например, если PAR подается против приказа о завышении арендной платы в соответствии с Кодексом стабилизации арендной платы, уровень арендной платы, установленный в приказе администратора, преобладает во время рассмотрения PAR, но происходит автоматическое приостановление той части приказа, которая направляет владелец возместит прошлые переплаты.Такое пребывание продолжается до определения PAR. Однако Комиссар может предоставить или освободить пребывание при определенных обстоятельствах.

Субаренда:

Временная передача законного права арендатора в квартире другому лицу. Арендатор, сдающий квартиру в субаренду другому лицу, является основным арендатором. Субарендатором / субарендатором является лицо, которому квартира передана в субаренду. В случае субаренды главный арендатор должен соблюдать правила стабилизации арендной платы, которые регулируют собственник здания.

Существенная реабилитация:

Капитальная реконструкция здания, проводимая после 1 января 1974 года, в ходе которой не менее 75% общедомовых и квартирных систем были полностью заменены новыми системами. По завершении таких работ регулирование квартиры прекращается, и с нее может взиматься рыночная арендная плата.

Субарендатор / Субарендатор:

Перейти к определению субаренды.

Права наследования:

В случае квартир со стабилизированной арендной платой и контролируемой арендной платой на всей территории штата Нью-Йорк любой «член семьи» арендатора может иметь право на продление договора аренды (стабилизация арендной платы) или защиту от выселения (контроль арендной платы), когда арендатор умирает или навсегда покидает квартиру. .Право на продление договора аренды предоставляется, если такой член семьи проживал с арендатором в квартире в качестве своего основного места жительства в течение двух (2) лет непосредственно перед смертью арендатора или постоянным выездом из квартиры арендатором (1). год для членов семьи, которые являются пенсионерами или инвалидами — см. определения ниже). Члену семьи также может быть предоставлено право на продление договора аренды, если он / она проживал с арендатором с момента начала аренды или с начала отношений.Учитываются пропуски по квартире по воинской службе, учебе и по другим причинам.

• «Член семьи» определяется как муж, жена, сын, дочь, пасынок, падчерица, отец, мать, отчим, мачеха, брат, сестра, дедушка, бабушка, внук, внучка, тесть, теща- зять, зять или невестка арендатора или постоянного арендатора.
• «Арендатор» относится к любому лицу или лицам, указанным в договоре аренды или аренды, которые обязаны платить арендную плату за использование жилого помещения.
• «Постоянный арендатор» относится к лицам, которые постоянно проживали в жилых помещениях, расположенных в отелях в качестве основного места проживания, в течение не менее шести месяцев, или арендаторах отеля, которые занимают жилье в соответствии с договором аренды или имеют право на него.
• Определение члена семьи было дополнительно расширено, чтобы включить любое другое лицо (лица), проживающее с арендатором или постоянным арендатором в жилом помещении в качестве основного жителя, которое может доказать эмоциональную и финансовую приверженность и взаимозависимость между таким лицом (лицами) и арендатор.
• «Инвалид» — это лицо, имеющее нарушение, вызванное анатомическим, физиологическим или психологическим состоянием, кроме пристрастия к алкоголю, азартным играм или любому контролируемому веществу, которое можно продемонстрировать с помощью приемлемых с медицинской точки зрения клинических и лабораторных диагностических методов и которое существенно ограничить одно или несколько основных направлений жизнедеятельности такого человека. (Также см. «Люди с ограниченными возможностями».)

Дополнительная корректировка:

Повышение арендной платы, которое было разрешено в определенные годы в дополнение к обычному руководству по повышению арендной платы за квартиры.Сумма дополнительной корректировки устанавливается для этого ориентировочного года советами по руководящим принципам арендной платы города Нью-Йорка или округа на основе даты подписания договора аренды, срока аренды и округа. Также известна как «Надбавка за низкую арендную плату». С принятием Закона об аренде 2019 года это больше не разрешено.

Доплата:

Дополнительная плата, которая оплачивается арендатором, но не включена в регулируемую законом арендную плату и не усугубляется изменениями руководящих принципов. Примеры доплат: 5 долларов в месяц за кондиционер, выступающий за линию окна; плата за электричество для кондиционеров в зданиях с включенным электричеством; и для установки оконных решеток.

В начало

Т У

Форма доходов и расходов налоговой комиссии (TCIE):

Заявление владельцев зданий об обжаловании их налоговой оценки, поданное в Департамент финансов Нью-Йорка.

Временная помощь нуждающимся семьям (TANF):

Программа помощи в доходах, созданная в соответствии с федеральным законом 1996 года о согласовании личной ответственности и возможностей работы, взамен программы помощи семьям с детьми-иждивенцами (AFDC).В рамках системы блочных грантов TANF каждый штат имеет право определять, кто имеет право на получение помощи, уровень помощи и ее продолжительность. Программа TANF штата Нью-Йорк называется Программой помощи семьям (FAP).

Временно освобожденное жилье:

Жилье, временно освобожденное от уплаты налогов, — это жилье, которое в настоящее время не занято арендатором со стабилизированной арендной платой, но на него может распространяться стабилизация арендной платы в случае изменения условий аренды. Например, размещение:

• Занято владельцем или ближайшими родственниками владельца.
• Занимает работник, не платящий арендную плату.
• Сдается исключительно для бизнеса или профессионального использования.
• Находится в гостинице или СРО, где проживает временный житель.
• Занимает арендатор, не использующий квартиру в качестве основного места жительства, как это определено судом соответствующей юрисдикции.
• Принадлежит некоммерческой организации и занимает арендатора, связанного с этим учреждением, в здании, которое также содержит не связанных арендаторов.

Владелец должен регистрировать эти квартиры ежегодно.

Арендатор:

При стабилизации арендной платы любое лицо или лица, указанные в договоре аренды в качестве арендатора или арендаторов, либо являющиеся стороной или сторонами договора аренды и обязанные платить арендную плату за использование или размещение жилого помещения. Под контролем арендной платы и Законом о чрезвычайной защите арендаторов арендатор, субарендатор, арендатор, субарендатор или другое лицо, имеющее право владеть или использовать или занимать любое жилое помещение.

Срок:

Период времени, в течение которого ожидается возврат ипотечного кредита кредитору; чем короче срок, тем быстрее должна быть выплачена основная сумма долга и, следовательно, тем выше будет обслуживание долга, и наоборот.

Временное присутствие:

Среди критериев, которым должны соответствовать гостиничные номера, туристические дома и автомобильные дворы для освобождения от регулирования арендной платы, является то, что они используются для временного проживания. Является ли занятость временным, зависит от ряда факторов, в том числе от того, взимаются ли ставки по дням, неделям или месяцам, а также от пропорции жителей, которые остаются на разное время.

тройных повреждений:

Общая сумма, которая присуждается арендатору, когда выясняется, что владелец умышленно взимал арендную плату сверх установленной законом арендной платы. HCR налагает тройные убытки, которые равны трехкратной сумме завышенной платы, только для квартир со стабилизированной арендной платой. Тройной ущерб не налагается, если:

• Владелец может доказать большинством доказательств, что завышение платы не было умышленным.
• Покупка здания произошла в результате судебной продажи или продажи в случае банкротства, когда полные предыдущие записи об аренде отсутствовали, и это является основанием для завышения платы.
• Владелец самостоятельно корректирует арендную плату в течение времени, отведенного для ответа на судебное разбирательство, и представляет в HCR доказательства того, что он или она добросовестно предоставили арендатору полный возврат всей избыточной арендной платы собраны, плюс проценты.
• Завышение цены вызвано гипертехническим характером расчета арендной платы.
• Произошел откат арендной платы, вызванный определением апелляции по справедливой рыночной арендной плате.

Тройные убытки не будут возмещаться ни в какой части завышенной платы, возникшей более чем за два года до подачи жалобы, или в случае завышения платы, имевшей место до 1 апреля 1984 г.

Верхний Манхэттен:

Как обычно используется в исследовательских отчетах Совета по руководящим принципам аренды, определяется как район Манхэттена к северу от 96-й улицы в Ист-Сайде и 110-й улицы в Вест-Сайде. Также см. Ядро Манхэттена.

График полезного использования:

Список ожидаемого срока службы установок, которые квалифицируются как капитальные улучшения или улучшения отдельных квартир в соответствии с признанием HCR.

В начало

В Ш X Y Z

Вакансии:

Положение Закона о реформе регулирования арендной платы 1997 года разрешало владельцам квартир со стабилизированной арендной платой повышать на определенный процент законную арендную плату за свободную квартиру.Для нового арендатора, который выбирает двухлетнюю аренду, надбавка за вакансию составляла 20%. Для приходящей палатки, которая выбирает аренду на один год, надбавка за вакансию составляла 20% минус процентная разница между текущими руководящими принципами Совета по арендной плате для двухлетней и однолетней аренды. Например, если новый арендатор выберет аренду на один год, то в течение периода 2011–2012 годов стандартная годовая норма вакансий будет составлять 16,5%, а двухлетняя — 20%. Другие факторы также влияют на эти проценты (также перейдите в разделы «Бонус за вакансию» и «Специальное низкое повышение арендной платы.») Кроме того, если в квартире будут сделаны какие-либо улучшения, к стоимости улучшений может быть добавлена ​​сумма. (См. Улучшение индивидуальных квартир.) С принятием Закона об аренде 2015 года, если освободившийся арендатор платил льготную арендную плату, повышение арендной платы за вакантную квартиру, которое может применяться к законной арендной плате освобождающегося арендатора, было ограничено до 5%, если последняя аренда вакансии началась менее двух лет назад, 10% — менее трех лет назад, 15% — менее четырех лет назад и 20% — четыре или более лет назад.С принятием Закона об аренде от 2019 года, вступившего в силу 14 июня 2019 года, повышение арендной платы за вакансию разрешается только после утверждения Советом по правилам аренды и должно быть равным таковому в руководящих принципах продления аренды.

Бонус за вакансию:

Допускается дополнительное повышение арендной платы для единиц, которые освобождаются после выезда долгосрочного арендатора. Если предыдущий арендатор проживал как минимум восемь лет — и, таким образом, квартира не «получала» надбавку за вакансию в течение этого времени, — Закон о реформе регулирования арендной платы 1997 года разрешал арендодателю взимать дополнительный 0.6% за каждый год с момента получения последней надбавки за вакансию. Например, если (1) новый арендатор выбирает двухлетнюю аренду, после (2) предыдущий арендатор жил в течение десяти лет, то арендодатель может взимать с нового арендатора 20% надбавки за вакансию (для двух -годовая аренда) плюс еще 6% (десять лет, умноженные на 0,6%), что на 26% больше, чем законная арендная плата, которая была выплачена уходящим арендатором. (См. Также «Надбавка за вакансию».) С принятием Закона об аренде 2015 года, если освободившийся арендатор платил льготную арендную плату, повышение арендной платы за вакансию, которое могло применяться к законной арендной плате освобождающегося арендатора, было ограничено 5%, если последний аренда вакансии началась менее двух лет назад, 10% — менее трех лет назад, 15% — менее четырех лет назад и 20% — четыре или более лет назад.С принятием Закона об аренде от 2019 года, вступившего в силу 14 июня 2019 года, бонус за вакансию был отменен.

Дерегулирование вакансий (также известное как Дерегулирование высокой арендной платы / Вакансии):

Начиная с принятия Закона об арендной плате 2015 года, пороговая величина арендной платы для отмены регулирования высокой арендной платы и отмены регулирования высокой арендной платы с высоким доходом была повышена с 2500 долларов США до 2700 долларов США. Пороговое значение ежегодно корректировалось 1 января, после чего процентное увеличение ориентировочного правила продления аренды на один год, выпущенное в предыдущем году Советом по руководящим принципам арендной платы для данного населенного пункта.С 1 января 2018 года порог арендной платы вырос до 2733,75 доллара США; а на 1 января 2019 года он вырос до 2774,76 доллара. С принятием Закона об аренде 2019 года, вступившего в силу 14 июня 2019 года, дерегулирование высокой арендной платы было отменено.

Аренда вакансии:

Когда человек снимает квартиру со стабилизированной арендной платой в первый раз, или, когда новое имя (не супруга или домашний партнер) добавляется к существующему договору аренды, это аренда вакансии. Этот письменный договор аренды представляет собой договор между владельцем и арендатором, который включает условия аренды, продолжительность аренды, а также права и обязанности арендатора и владельца.Закон о стабилизации арендной платы дает новому арендатору (также называемому арендатором вакантной площади) выбор между одним или двумя годами аренды. Арендная плата, которую может взимать владелец, не может быть больше последней установленной законом арендной платы плюс все повышения, разрешенные Кодексом стабилизации арендной платы, включая повышения за улучшение свободной квартиры. Кроме того, в соответствии с Законом об аренде от 2011 года увеличение арендной платы, разрешенное законом при наличии вакансии, не может производиться более одного раза в любой календарный год. (Также перейдите в раздел «Пособие на вакансию»). Кроме того, если в квартире проводятся какие-либо улучшения, может быть добавлена ​​стоимость улучшений.(См. Улучшение индивидуальных квартир.) Кроме того, в соответствии с Законом об аренде 2015 года, если освободившийся арендатор платил льготную арендную плату, повышение арендной платы за вакантную площадь, которое может применяться к законной арендной плате освобождающегося арендатора, было ограничено 5%, если последний аренда вакансии началась менее двух лет назад, 10% — менее трех лет назад, 15% — менее четырех лет назад и 20% — четыре или более лет назад. С принятием Закона об аренде от 2019 года, вступившего в силу 14 июня 2019 года, HCR определило, что корректировки аренды на один и два года могут применяться к договорам аренды свободных помещений, если они утверждены Советом по вопросам арендной платы.

Vacate Заказ:

Распоряжение о выселении — это приказ, изданный государственным учреждением, например Департаментом сохранения и развития жилищного фонда г. Нью-Йорка или местным жилищным департаментом, пожарным департаментом, Департаментом здравоохранения или Департаментом строительства, который требует, чтобы арендаторы покинули здание, поскольку оно было признано непригодным для жизни. Приказы обычно действуют до тех пор, пока не будут устранены нарушения в здании, касающиеся здоровья, безопасности или Строительного кодекса.

Гарантия пригодности для проживания:

Закон о недвижимости Раздел 235-b дает арендаторам право на пригодную для проживания, безопасную и санитарную квартиру и здание, а также указываются средства правовой защиты, когда эти условия не выполняются.

В начало

Источники: «Housing NYC: Rents, Markets and Trends 2019», NYC Rent Guidelines Board и «Обзор жилищного фонда штата Нью-Йорк, регулируемого арендной платой, 1993», NYS Homes and Community Renewal.

Важно отметить, что этот глоссарий не предназначен для замены определений, толкований и т. Д., Содержащихся в соответствующих законодательных актах, кодексах и постановлениях, регулирующих арендную плату, или любых административных или судебных решениях, толкующих такие законы, кодексы, и нормативные акты, или любое постановление советов по вопросам арендной платы города Нью-Йорка или округа.

Субаренда и переуступка арендаторами

Некоторые домовладельцы позволяют арендатору сдавать квартиру в субаренду третьему лицу, а другие этого не делают. Если вы рассматриваете этот вариант, вам следует проверить договор аренды или договор аренды, чтобы убедиться, что это разрешено. Даже если это прямо не запрещено, вам следует заранее получить разрешение арендодателя, чтобы свести к минимуму споры в будущем.

Как работает субаренда

Субарендатор не является соарендатором и не имеет прямых отношений с вашим арендодателем.Как их «домовладелец» вы можете (и должны) потребовать от них платить арендную плату непосредственно вам и выселить их, если они не сделают этого. Это отличается от сожителя, которого может выселить только ваш домовладелец. Если вы решите выселить своего субарендатора, вам необходимо будет выполнить те же процедуры, которые потребуются для арендодателя. Помесячный договор аренды может быть лучше для субарендатора, чем аренда. В любом соглашении следует четко указывать размер арендной платы, срок аренды и любой залог, который может потребоваться.

Вы должны знать, что любые льготы, которые вы даете своему субарендатору, должны соответствовать общим правилам, которые домовладелец устанавливает для собственности и людей, которые там живут. Даже если субарендатор не подписывал ваш договор аренды с арендодателем, его условия распространяются и на него.

Вы должны быть уверены в финансовом положении субарендатора и его способности соблюдать условия субаренды и правила арендодателя. Если они не заплатят арендную плату или повредят собственность, вы будете на крючке у арендодателя, чтобы уплатить всю вашу арендную плату и стоимость любого ремонта.В экстремальных ситуациях, таких как преступная деятельность вашего субарендатора, домовладелец может выселить вас, чтобы удалить субарендатора. Вам также может грозить выселение, если вы вступите в спор с субарендатором. Например, если они откажутся уехать, когда вы вернетесь, домовладельцу будет проще просто выселить вас обоих.

Может ли субарендатор превратиться в арендатора?

Это может произойти, если арендодатель и вы начнете действовать так, как будто субарендатор является соарендатором. Самая распространенная проблема здесь заключается в том, кто получает арендную плату от субарендатора.Если они начнут платить арендодателю, а не вам, у них будет веский аргумент в пользу того, что они являются арендодателем арендодателя. Чтобы ваш субарендатор не получил права соарендатора, вы должны убедиться, что он платит вам арендную плату, а затем вы можете отправить ее арендодателю.

Передача аренды

Хотя задания часто обсуждаются вместе с субарендой, их не следует путать. Назначение передает оставшуюся часть вашей аренды новому арендатору, и обычно это происходит, когда вы хотите съехать до истечения срока аренды.В то время как субаренда делает вас арендодателем субарендатора, уступка делает правопреемника арендатором вашего арендодателя. Все условия вашего существующего соглашения с арендодателем, скорее всего, будут применяться к правопреемнику. (Есть исключение, если соглашение содержит личное условие, такое как выполнение поручений арендодателя в обмен на сниженную арендную плату.) Первоначальный арендатор, правопреемник и арендодатель должны подписать документ о переуступке, чтобы он стал действительным. .

Переуступка может быть рискованной, потому что первоначальный арендатор остается на крючке у арендодателя за всю оставшуюся арендную плату, если цессионарий не уплатит ее.По сути, это делает первоначального арендатора гарантом арендной платы, поэтому может быть более привлекательным попытаться досрочно расторгнуть договор аренды и позволить следующему арендатору начать новый договор аренды. Однако иногда вы можете обойти это правило по умолчанию и получить согласие арендодателя снять с вас любую арендную плату, которую не платит правопреемник.

Аренда на время отпуска (Airbnb)

Многие арендаторы пытаются подзаработать, выставляя дом на краткосрочную аренду на таких сайтах, как Airbnb.Вы должны убедиться, что ваш договор аренды разрешает этот тип аренды, поскольку вам может грозить выселение, если вы воспользуетесь Airbnb без разрешения арендодателя. Вы должны получить любое последующее соглашение с арендодателем в письменной форме. Он должен охватывать такие вопросы, как, какая часть вашей квартиры будет сдана в аренду краткосрочному арендатору, как часто вы можете размещать объявления на Airbnb, а также финансовые соображения, такие как любая сумма арендной платы Airbnb, которую получает арендодатель.

Помимо разрешения арендодателя, вам нужно будет убедиться, что размещение вашего дома для краткосрочной аренды соответствует всем законам о зонировании или землепользовании в вашем районе.Вы должны соблюдать все ограничения этих законов, даже если арендодатель этого не требует.

Наконец, вы можете приобрести страховку арендатора, но помните, что она может не распространяться на людей, снимающих жилье на время отпуска. Некоторые страховые компании крайне неохотно предоставляют полисы людям, которые планируют размещение на Airbnb или аналогичных услугах.

Последнее обновление: сентябрь 2018 г.

Налог на передачу недвижимости (RPTT)

Пожалуйста, обратите внимание на новые расширенные требования к отчетности для некоторых передач документов на жительство, происходящих 13 сентября 2019 года или после этой даты, в соответствии с разделом 2 главы 297 Закона штата Нью-Йорк от 2019 года.

Расширенная документация для передачи определенных жилищных документов

Начиная с 13 сентября 2019 г., когда компания с ограниченной ответственностью является лицом, предоставившим право или получившим право на передачу права собственности на здание, содержащее жилые единицы на одну или четыре семьи, к форме NYC-RPT должен быть приложен расширенный список участников. Этот новый расширенный список участников должен быть предоставлен в качестве альтернативы идентифицирующей информации, запрошенной в инструкциях к форме NYC-RPT.

Расширенный список участников должен включать имена и служебные адреса всех участников, менеджеров и других уполномоченных лиц LLC.Если какой-либо участник LLC сам является LLC или другим хозяйственным субъектом, имена и служебные адреса акционеров, директоров, должностных лиц, членов, менеджеров и / или партнеров этого LLC или другого субъекта хозяйствования также должны быть предоставлены до тех пор, пока окончательное право собственности не будет предоставлено физических лиц раскрывается. Термин «физическое лицо» означает человека, который является бенефициарным владельцем недвижимости. Физическое лицо не может быть корпорацией или партнерством, физическим лицом или людьми, ведущими бизнес под именем, действующим под именем, имуществом или доверительным фондом.

Все прочие переводы ООО

Индивидуальные ООО

Праводатель или получатель гранта, который является LLC с одним участником, должен будет указать названия и идентификационные номера как LLC, так и отдельного участника на первой странице формы NYC-RPT. Если имя или идентификационный номер не предоставлены, приложите письменное показание, подтверждающее причины отсутствия информации.

ООО с несколькими участниками

Праводатель или грантополучатель, являющийся ООО с несколькими участниками, должен будет указать имя и идентификационные номера (либо социального обеспечения, либо EIN) каждого участника в прилагаемом документе, если номер социального страхования или EIN не предоставлен для каждого лица, предоставляющего право, и получатель гранта или для всех участников LLC, которая является либо грантополучателем, либо грантополучателем, приложить письменное показание, подтверждающее причины отсутствия информации.

Все о субарендах — Ресурсный центр для арендаторов

Примечание: был ли ваш договор аренды подписан или возникновение вашего беспокойства началось до 18.04.18? Если да, просмотрите внизу этой страницы информацию об изменениях законодательства, которые могут повлиять на вашу ситуацию. Краткие сведения о многих изменениях в законодательстве см. На нашей странице «Изменения в законодательстве».

---

По мере того, как заканчивается каждый семестр, многим студентам UW приходится строить планы относительно другого жилья. Может быть, этот лучший сосед по комнате превратился в худшего человека в мире.Может быть, вы собираетесь учиться за границей, или получили отличную стажировку, или вы заканчиваете учебу и двигаетесь дальше. Поскольку большинство договоров аренды в городе рассчитаны на период с августа по август, здесь есть все, что вам нужно знать о сдаче квартиры в субаренду.

Что такое субаренда?

Субаренда или договор субаренды добавляет кого-то нового к существующему договору аренды. Обычно новое лицо (субарендатор) заменяет кого-то, кто выезжает (субарендатор или субарендатор), но это также может произойти с любым новым лицом, добавленным к договору аренды.Субаренда — это договор, имеющий обязательную силу, и все те же правила аренды и законы об аренде применяются ко всем участникам, как и в случае обычной аренды. В Висконсине договоры аренды могут быть устными, а субаренда — в письменной форме. В противном случае у вас может быть другая ситуация с лизингом, и могут применяться другие правила. Висконсин. Стат. 704,09 (4)

Перво-наперво: возможно, вам не придется сдавать в субаренду!

Субаренда рискованна. Это сопряжено с теми же рисками, что и нападение на соседа по комнате, за исключением того, что оба человека не будут здесь, чтобы решать проблемы по мере их возникновения.Если ваш субарендатор выезжает из города или повреждает квартиру, вы несете солидарную ответственность с ними и можете застрять с счетом. Если вы новый человек, это может быть похоже на обычную аренду, за исключением того, что человек, с которым вы, возможно, больше всего общаетесь, является одновременно арендатором и (своего рода) домовладельцем. В любом случае, в отличие от соседа по комнате, велики шансы, что это не тот, кого вы очень хорошо знаете. А иногда есть и лучшие варианты!

По всем этим причинам вы хотите убедиться, что вам действительно нужно идти этим путем, прежде чем подписывать договор субаренды.В Ресурсном центре для арендаторов мы предлагаем это только в качестве последнего варианта, хотя многие студенты в конечном итоге вынуждены выбирать его по причинам, изложенным здесь.

Вам всего нужно сдать в субаренду , если …

• Вы выходите из договора аренды, который вы разделяете с соседями по комнате, и по крайней мере один из них остается. (Это, безусловно, самая частая причина сдачи в субаренду.)
• Вы хотите вернуться в ту же квартиру позже (например, летом после весеннего семестра).

Если ни один из них не подходит, мы настоятельно рекомендуем рассмотреть другие варианты досрочного прекращения аренды! Конечный результат тот же (кто-то новый въезжает в вашу квартиру и берет на себя арендную плату), но домовладелец должен проделать больше работы по поиску этого нового арендатора, и у вас больше нет обязательств, даже если этот новый человек нарушает правила или имеет задолженность. Деньги.

Шаги для субаренды

1. Разрешение арендодателя. Ознакомьтесь с правилами аренды или переуступки в субаренду.

• Если у вас помесячная аренда или вы являетесь арендатором по собственному желанию, вам никогда не разрешается сдавать в субаренду без разрешения арендодателя. Но в такой ситуации это не имеет значения! Вы можете довольно быстро расторгнуть договор аренды, с их разрешения или без него, отправив простое письменное уведомление. Висконсин. Стат. 704,09 (1)
• Если у вас есть договор аренды на определенный срок, например, на один год, вы можете сдавать в субаренду с разрешения домовладельца или без него, если они не запрещают это в письменном договоре аренды.Висконсин. Стат. 704.09 (1). Однако, даже если вам это разрешено, никогда не хорошая идея въехать в дом без ведома домовладельца, поскольку он может не уважать права этого человека, если не знает, что является там арендатором. Всегда лучше, если вы можете получить разрешение и от домовладельца, но, по крайней мере, вы должны сказать им, кто там живет.

2. Разрешение на проживание соседа по комнате. (У вас нет соседей по комнате? Рассмотрите другие способы прекращения аренды!) Вам всегда требуется разрешение от других арендаторов, чтобы добавить кого-то в аренду.Вы можете изменить существенные условия договора только в том случае, если с этим согласны другие стороны аренды. Это означает, что ваши соседи по комнате должны одобрить въезжающего человека, сумму арендной платы, которую они будут платить, и т. Д. Решите между собой, кто будет размещать рекламу и проводить показы, когда они будут соответствовать соседям по комнате, каковы критерии будет пр.

Советы человеку, выезжающему из дома: Вы должны быть максимально любезны, чтобы они приняли нового соседа по комнате. Подумайте об этом с их точки зрения и продолжайте общение.

Советы для человека, который останется дома: Вы также должны быть справедливыми, принимая или отклоняя нового потенциального соседа по комнате. Если нынешний человек уезжает, не имея возможности обеспечить замену, вы можете попытаться получить от него деньги за аренду, но обычно не раньше, чем домовладелец начнет процесс выселения. И если нет четкого соглашения с соседом по комнате об арендных платежах, тогда может быть очень сложно заставить предыдущего соседа платить за аренду после того, как они уехали. Итак, в ваших интересах принять кого-то, кто будет выполнять обязательства уходящего арендатора.

Ознакомьтесь с нашими полезными сообщениями в блоге: «Переговоры 101» и «Как просить о том, чего вы хотите»!

3. Договоры субаренды. Вот образец договора субаренды, который вы можете заполнить или использовать в качестве шаблона. Это очень хорошая идея, чтобы все также подписали соглашение о соседстве по комнате, где это возможно. Что бы вы ни делали, вам всем необходимо согласовать несколько важных вещей, например:

Кому субарендатор будет платить арендную плату?

Безопаснее всего платить напрямую арендодателю.Субарендаторам грозит выселение, если субарендатор заберет их деньги и вовремя не вложит их в арендную плату.

Как вы будете вносить залог?

Самый безопасный вариант для домовладельца — провести выезд со старым арендатором, чтобы вернуть его часть, а затем провести регистрацию с новым арендатором и получить от него новый залог. Однако это требует времени и энергии, а домовладелец не обязан это делать. В противном случае у арендаторов есть два варианта:

.

Один — старый арендатор должен передать свой депозит новому арендатору и тем временем получить от него эту сумму денег.Риск этого варианта состоит в том, что новому арендатору может не понравиться возвращаемая им сумма, и он сможет подать в суд на домовладельца или на старого арендатора за все, что, по их мнению, было несправедливо вычтено. ATCP 134.02 (5) и (12).

Другой — для съемщика, выезжающего, просто дождитесь окончания срока аренды, чтобы арендодатель вернул свой залог. Риск здесь состоит в том, что старый арендатор может получить плату за вещи, поврежденные новым арендатором.

В любом случае, для всех будет очень важно соблюдать все законы о залоге и передовые методы регистрации! Для получения дополнительной информации см. Нашу страницу «Залоговые депозиты в городе Мэдисон».

Субаренда может выглядеть так:

Субаренда имеет 2 формы:

1. Первоначальный арендатор становится (юридически) соарендатором субарендатора. В этой ситуации первоначальный арендатор несет солидарную ответственность с арендодателем . Они становятся законными соарендаторами, потому что арендодатель предложил арендодателю .
2. Первоначальный арендатор становится арендодателем субарендатора. В этой ситуации первоначальный арендатор по-прежнему является арендатором арендодателя квартиры и должен соблюдать условия своего первоначального договора аренды .Но этот первоначальный арендатор также является арендодателем субарендатора , потому что первоначальный арендатор был тем, кто предложил аренду этому субаренденту . Первоначальный арендатор должен соблюдать все законы в качестве арендодателя (например, уведомление о въезде арендодателя в места, где субарендатор имеет исключительное владение), но также должен следовать своему собственному договору аренды в качестве арендатора. Первоначальный арендатор несет ответственность за все действия своих «гостей или приглашенных», и поэтому он будет на крючке за любую неоплаченную арендную плату или нанесенный ущерб.К вашему сведению: если при таком сценарии первоначальный арендатор теряет свое право на съемное жилье (например, из-за непродления или выселения), то субарендатор также теряет свои права на жилье.

Когда домовладелец должен дать согласие на субаренду:

В законе штата Висконсин мало говорится о субаренде. Единственное место, где есть конкретная ссылка на «субаренду», — это штат Висконсин. 704.09 (1), но только для того, чтобы указать, что первоначальный арендатор (-ы) должен запросить согласие арендодателя, чтобы предложить субаренду, когда:

Многие люди в аренде:

В ситуации, когда в аренде много людей, и все они несут солидарную ответственность как соарендаторы и соседи по комнате, может возникнуть беспорядок, когда один человек захочет выселиться до того, как договор аренды будет заключен.Чаще всего мы видим этот сценарий со студентами, живущими в больших домах вокруг Мэдисона, и это один из немногих сценариев, когда субаренда может быть единственным выходом.

Вот почему: Расторжение договора аренды или его аннулирование иным образом (подробнее здесь, если вы не знаете об этих вариантах) будет работать только в том случае, если ВСЕ арендаторы решат действовать таким образом. Итак, в ситуации, когда какой-либо из арендаторов остается в квартире по договору аренды, который все еще действует, необходимо какое-то другое решение для работы с человеком, который уезжает.Вот варианты:

Вариант 1: Взаимное соглашение о расторжении

Люди всегда имеют право изменить условия контракта, если каждый, кто указан в контракте, согласен с этими изменениями. У нас есть образец формы для ситуации, когда все стороны в аренде (ВСЕ арендаторы, а не только те, которые остаются; арендодатель, все соруководители) могут решить прекратить или изменить договор аренды, если все они согласны с этим. — это здесь. Прийти к соглашению, даже если это не совсем удобно, может частично снизить давление, поскольку есть четкий план, которому каждый должен следовать.Мы настоятельно рекомендуем идти по этому маршруту, если это вообще возможно. Если вы все же придете к какому-то соглашению, обязательно запишите его.

Пример: в договоре аренды 5 первоначальных арендаторов, и 1 из них хочет уйти. 4 оставшихся арендатора не в восторге от этого, но соглашаются освободить пятого арендатора от аренды, если этот арендатор будет платить дополнительный месяц арендной платы за то время, пока их комната будет оставаться свободной. Остальные 4 арендатора будут искать нового 5-го арендатора в течение этого месяца, и арендодатель соглашается передать этого нового человека в аренду при условии, что новый потенциальный арендатор соответствует критериям заявки арендодателя.

Если вы заключаете соглашение, вы можете ответить на следующие вопросы:

• Сколько времени единица будет пустой, пока ее не заполнит кто-то другой?
• Что произойдет с гарантийным депозитом после его полного или частичного возврата?
• Будет ли заполнена свободная квартира? Если да, то кто будет жить в отряде? Если объект необходимо заполнить, но никто еще не идентифицирован, кто будет искать субаренду (подробнее об этом ниже)?
• Есть ли у вас соглашение с соседом по комнате, в котором указывается, какие действия необходимо предпринять в этой ситуации?

Вариант 2: Субаренда

Итак, предположим, что есть несколько человек в аренде, и один (или несколько) из них уходит, в то время как один (или несколько) из них остается.Скажем, это спорно (может быть, разрыв, когда один человек остается, а один уходит; или ситуация со студентом, когда кто-то делает плохой выбор). Затем, если кто-то, чье имя указано в договоре аренды, уйдет, что произойдет с его ответственностью? И как их ответственность переходит в субаренду? Это не совсем понятно.

Прежде чем мы начнем, любой, кто рассматривает эти варианты, должен четко прояснить вопрос о солидарной ответственности. Идите вперед и щелкните; мы подождем. ( В основном: если арендная плата составляет 1000 долларов, и в договоре аренды указано 5 арендаторов как солидарно несущих ответственность, то арендодатель имеет право на полную сумму 1000 долларов, и не имеет значения, поровну ли она разделена между арендаторы.Если арендная плата не выплачивается, домовладелец может выселить кого угодно (скорее всего, человека / людей, оставшихся в квартире). )

Таким образом, если кто-то уезжает, не совсем ясно, на кого возложена ответственность за уплату арендной платы и других не связанных с арендой расходов. Если есть соглашение о соседстве по комнате, ОТЛИЧНО, это, безусловно, помогает и позволяет соседям по комнате возлагать ответственность друг на друга за то, что им причитается, хотя домовладелец не должен следовать этому соглашению при принятии решения о том, кого выселить.

Из-за всего этого, если один человек уезжает, а есть арендаторы, которые остаются в квартире в рамках действующего договора аренды, то единственным вариантом может быть субаренда. Вот как может выглядеть субаренда в этом сценарии:

• Арендатор (-ы), остающийся в квартире, ищут субаренду . Плюсы: жильцам, проживающим в квартире, придется жить вместе с арендодателем, поэтому они должны выбрать человека, с которым они хотят жить. Минусы: не их вина, что понадобилась субаренда.
• Уходящий арендатор ищет арендодателя . Плюсы: уходящий арендатор знает, что у него больше шансов не платить за аренду, если он найдет себе замену. Минусы: для оставшихся арендаторов могут выбрать того, с кем будет сложно жить.
• Арендодатель не разрешает субаренду : В условиях срочной аренды домовладельцы должны дать согласие, чтобы арендаторы могли иметь субаренду. Если домовладелец не даст согласия, вы не сможете (по закону) получить субаренду.
• Субарендатор не найден : возможно, в силу различных обстоятельств субарендатор не найден. Арендатор (-ы), который остается в квартире, может быть вынужден заплатить всю арендную плату (возможно, с возможностью подать в суд на человека / людей, которые ушли, если было какое-то соглашение о распределении финансовых обязательств), или могут быть выселен за неспособность заплатить. Лицо, которое уходит, не несет ответственности по закону с точки зрения своей юридической и финансовой ответственности, но часто у него меньше причин продолжать платить, если это лицо физически не проживает в помещении.

Итак, какие шаги можно предпринять?

• Попытайтесь договориться о том, как это будет решаться. Действительно. Это лучший вариант. Если вам нужна помощь в том, чтобы что-то придумать, попробуйте найти посредника в вашем районе, который может помочь (для жителей округа Дейн у нас есть программа посредничества, которая может помочь).
• Если вы уходите, вы можете :
  — попытаться заменить себя (и, вероятно, снизить ваши финансовые обязательства по арендной плате, но они также могут увеличиться, если замена нанесет ущерб или не внесет арендную плату),
  — выберите ничего не делать (что может решить проблемы — любые выселения или иски произойдут позже, и ваше имя по закону может быть на всех из них)
• Если вы остаетесь, вы можете :
  — выбрать оплату всей арендной платы и подать в суд на бывшего первоначального арендатора за его долю (обычно это лучше всего работает, когда есть какое-то соглашение, показывающее, как была разделена арендная плата)
  — решите попробовать заменить арендатора (покидающий арендатор по-прежнему будет в арендном договоре и по-прежнему будет нести ответственность по этому договору аренды, но вы сможете выбрать, с кем вы живете)
  — оплатите часть арендной платы и надейтесь домовладелец не выселяет вас (это вряд ли сработает)

Когда субаренда — единственный вариант, который дает арендодатель:

Так что субаренда — не единственный вариант (за исключением ситуации выше, когда в аренде много людей).Есть несколько способов расторгнуть договор аренды, и расторжение договора аренды — это всегда вариант. Закон гласит, что разрыв договора аренды всегда возможен, потому что штат Висконсин. 704.29 (1) говорит, что домовладельцы должны найти нового арендатора, если арендатор разрывает договор аренды, а штат Висконсин. 704.44 (3 м) очень ясно, что если арендодатель говорит в договоре аренды, что у него нет этого обязательства, то договор аренды считается недействительным.

Обычно арендаторы считают, что субаренда является единственным вариантом (что неверно), потому что они пытаются разорвать договор аренды, и им сообщают, что арендодатель не допустит нарушения договора аренды.Есть 3 возможных способа, которыми домовладелец может сообщить арендатору, что субаренда — единственный вариант (что неверно):

1. В договоре аренды говорится, что субаренда — единственный вариант. : Аренда, которая не позволяет арендатору расторгнуть договор аренды, а позволяет арендатору только сдавать в субаренду, является вероятным нарушением штата Висконсин. 704,44 (3 м). Договор аренды, который разрешает только субаренду и не допускает расторжения договора аренды, означает, что арендодатель отказывается от своей обязанности по уменьшению ущерба, и означает, что арендатор (-ы) может аннулировать свой договор аренды.Чтобы поступить таким образом, все арендаторы должны написать письмо домовладельцу, ссылаясь на договор аренды, закон и требуя аннулировать договор аренды. Вот образец письма для этой ситуации.
2. Арендодатель говорит, что субаренда — единственный вариант : Если арендодатель говорит, что арендатору не разрешается разрывать договор аренды, а вместо этого он должен сдавать в субаренду, то это запрещено законом, но арендатору трудно доказать, поскольку это был словесный разговор. Поэтому арендатор напишет письмо, подтверждающее, что арендодатель запрещает арендатору расторгнуть договор аренды (это поможет позже доказать отсутствие у арендодателя смягчения последствий — образец письма здесь для записи разговоров в письменной форме), а затем приступит к нарушению аренда (шаги в этом сообщении в блоге, а также образец письма о прекращении аренды).
3. Арендодатель просто не упоминает, что расторжение договора аренды является одной из возможностей : Ложь по бездействию — это то, что не подпадает под действие закона об арендодателе-арендодателе. Итак, то, что арендодатель не предлагает расторгнуть договор аренды, не означает, что арендатор не может этого сделать. В этой ситуации выполните следующие действия, чтобы разорвать договор аренды, и если в какой-то момент арендодатель устно скажет, что субаренда — это * единственный * выбор, следуйте варианту № 2, описанному выше.

Пожалуйста, помните: когда мы говорим здесь «арендодатель», мы имеем в виду любого, кто выступает в качестве арендодателя.Таким образом, это относится к агентам по аренде, а также к человеку, владеющему недвижимостью.

Прекращение аренды и субаренда

Когда у людей возникает желание сдать в субаренду, во многих случаях лучшим выбором будет расторжение договора аренды. Расторжение договора аренды, как правило, является лучшим выбором, когда:

• Все люди, указанные в списке арендаторов, желают расторгнуть договор аренды. (расторжение договора аренды не сработает, если некоторые из арендаторов останутся в доме).
• Первоначальные арендаторы не знают / не доверяют субарендатору, , поскольку в случае субаренды вы остаетесь финансово на крючке в отношении всей арендной платы, которая может быть неоплаченной, и всего ущерба, который может нанести субарендатор.
• У вас договор аренды на срок. Арендаторам, которые арендуют помесячную или другую периодическую аренду, вероятно, будет лучше просто отправить уведомление о невозобновлении. (Эти термины вас сбивают с толку? Посетите нашу страницу об аренде)

В прошлом мы неоднократно сталкивались с шагами по разрыву аренды, поэтому дополнительную информацию о разрыве аренды можно найти на следующих страницах:

Субаренда

Иногда, когда домовладелец узнает, что арендатор желает сдать квартиру в субаренду, он сообщает арендатору, что ему необходимо внести плату, чтобы иметь возможность сдать квартиру в субаренду. Эта плата часто не полностью легальна. .

Для ясности, иногда арендодатель действительно несет расходы, связанные с проверкой нового арендатора (проверка биографических данных, проверка судимости), и арендодатель может переложить эти расходы на арендатора. Однако арендодатель не может:

• Взимайте плату сверх фактического ущерба (это связано с заранее оцененными убытками — щелкните здесь, чтобы просмотреть предыдущий пост об этой правовой концепции, где также есть образец письма, чтобы оспорить эти обвинения).
• Заряд своего времени . Существуют определенные обстоятельства, при которых арендодатель может взимать плату за свое время, но это не один из них. Поскольку проверка новых арендаторов или иное предоставление квартиры арендаторам частично совпадает со смягчением последствий и нарушением договора аренды, мы видим, что к этой ситуации применяются законы о времени, затрачиваемом арендодателем на смягчение последствий. См. Вторую заметку внизу Wis. Stat. 704,29.

Лучшие практики субаренды

Итак, допустим, после всего этого вы хотите сдать в субаренду.Вот несколько передовых методов, которые мы рекомендуем для наилучшего решения этой задачи:

A. Арендные платежи должны поступать к арендодателю : Субарендаторы почти всегда должны платить арендную плату непосредственно арендодателю. Если они платят первоначальному арендатору, это лицо не может передать платеж арендодателю, и это может привести к выселению, в результате которого арендатор, а не первоначальный арендатор, потеряет свое жилье.

B. Залог : Самый безопасный способ внести залог — это встретиться в квартире для первоначального арендатора (-ов), нового (-ых) арендатора (-ей) и арендодателя для «регистрации заезда / заселения». вне »и возместить первоначальный депозит, причитающийся субаренденту, при взыскании нового гарантийного депозита, причитающегося с субарендатора.
PRO: первоначальный арендатор не может нести ответственности, если субарендатор не получит обратно весь свой депозит.
ПРОТИВ: Иногда бывает сложно найти время, когда все будут готовы встретиться в квартире. Если они пропустят или забудут зафиксировать какой-либо ущерб, субарендатор будет нести ответственность за эти предметы. Многие домовладельцы не хотят участвовать в процессе субаренды. Первоначальные арендаторы, которые принимают залоговый депозит, должны соблюдать законы и постановления о залоге, применимые к арендодателям (щелкните здесь, чтобы получить информацию об этих законах).

C. Процедуры регистрации заезда и отъезда : Первоначальные арендаторы должны заполнить форму выезда, а лица, снимающие субаренду, должны заполнить форму регистрации. Арендаторам следует сделать копии заполненных форм и отправить оригиналы арендодателю. Это предотвратит в будущем споры о повреждениях квартиры. Если какая-либо мебель, бытовая техника или электронное оборудование остается в квартире для использования арендатором, как первоначальный арендатор, так и арендатор должны тщательно задокументировать состояние этих предметов.

D. Договор субаренды: Все субаренды должны иметь письменное соглашение. Вот образец соглашения. Не стесняйтесь добавлять — это всего лишь предложение к началу более продолжительного разговора.

---

Законы изменились в 2011, 2012, 2014, 2015, 2016 и 2018 годах. Многие факторы могут определять, какие законы применяются к вашей ситуации, в том числе, когда возникла проблема, когда был подписан или продлен договор аренды и когда имело место выселение. Если ваш договор аренды был подписан или проблема возникла до 18.04.18, вам следует внимательно изучить формулировки закона, чтобы определить, применимы ли они к вашей ситуации.

Фиолетовый текст применяется к договорам аренды и событиям от 21.12.11 (Закон штата Висконсин, 2011 г.) Сводка

Оранжевый текст применяется к договорам аренды и событиям по состоянию на 31.03.12 (Закон штата Висконсин 2011 г. 143) Резюме

Зеленый текст применяется к договорам аренды и событиям по состоянию на 1 марта 2014 г. (2013 г., Закон Висконсина 76) Сводная информация WI, Сводная информация Dane Co.

Синий текст применяется к договорам аренды и событиям с 01.11.15 (CR 14-038) Сводка

Бордовый текст применяется к договорам аренды и событиям по состоянию на 3/2/16 (2015 г., штат Висконсин.Действовать. 176) Сводка

Коричневый текст применяется к договорам аренды и событиям от 18.04.18 (Закон штата Висконсин, 2017 г. 317) Сводка

Более подробную информацию об изменениях в законодательстве можно найти здесь. Сообщите о своем договоре аренды, позвонив в Центр ресурсов для арендаторов, чтобы мы могли помочь вам узнать, каковы ваши права и средства правовой защиты, в том числе о том, можете ли вы потребовать двойного возмещения убытков, судебных издержек и разумных гонораров адвокатам, когда вы подаете в суд на своего арендодателя.

---

Законы о субаренде Нью-Йорка — Законы о соседях по комнате

Если ваш домовладелец даст письменное согласие, вы можете сдать свою квартиру в аренду другому лицу. Если вы вернетесь жить в свою квартиру после того, как другой человек уйдет, это называется субарендой. Если вы хотите сдать свою квартиру в субаренду, вы должны сначала сообщить домовладельцу, что вы хотите это сделать. Вы должны сделать запрос в письменной форме и отправить его заказным письмом с уведомлением о вручении. Вы должны включить в свой письменный запрос определенную информацию о себе и субарендаторе, которая требуется в соответствии с законом о субаренде.

У вашего арендодателя есть 10 дней, чтобы запросить у вас дополнительную информацию. В течение 30 дней после того, как вы предоставите эту информацию, или в течение 30 дней после вашего первоначального запроса на субаренду, если арендодатель не запросит у вас дополнительную информацию, ваш арендодатель должен либо утвердить, либо отклонить запрос. Если арендодатель не сообщает вам, одобрен или отклонен запрос, вы можете считать это одобрением вашего запроса. Затем вы можете сдать квартиру в субаренду. Однако, поскольку вы являетесь первоначальным арендатором, вам придется оплатить любой ущерб, нанесенный квартире, и вы по-прежнему обязаны платить арендную плату своему домовладельцу.

Если ваш домовладелец решает отклонить ваш запрос на субаренду, отказ должен быть разумным. Ваш арендодатель не может необоснованно отказать в согласии на субаренду. Если арендодатель отклоняет ваш запрос, и вы считаете, что это был необоснованный отказ в праве на субаренду, вы можете перейти к субаренде, но на свой страх и риск. Если ваш арендодатель подаст против вас судебный иск о субаренде (например, о сдаче в субаренду без разрешения), и вы можете доказать, что арендодатель поступил необоснованно, отклонив ваш запрос, вы можете потребовать от арендодателя возместить вам понесенные вами судебные издержки. платить за защиту от иска домовладельца.

Если вы навсегда покидаете свою квартиру (то есть не возвращаетесь) и хотите передать свою квартиру другому человеку, такая договоренность называется уступкой. Ваш арендодатель может отказать — обоснованно или необоснованно — в просьбе о переуступке; но арендодатель должен освободить вас от аренды, если арендодатель необоснованно отказывается дать согласие на уступку.

В большинстве случаев у вас может быть сосед по комнате. Соседом по комнате обычно является тот, кто не является членом семьи и который не указан в договоре аренды, но который живет в квартире с вами, а не просто краткосрочный, временный гость.Как правило, если вы живете в частном здании и являетесь единственным арендатором по аренде, то вы имеете право делить свою квартиру со своими ближайшими родственниками и еще одним взрослым, который не связан с вами и детьми-иждивенцами этого человека. .

Есть несколько ситуаций, в которых ваше право иметь соседа по комнате ограничено:

• Если два или более человека подписали договор аренды, и ваш договор аренды прямо не дает вам разрешения на другого соседа по комнате;
• Если вы живете в государственном, субсидируемом или наиболее субсидируемом жилье, у вас нет права иметь соседа по комнате;
• Если вы получаете субсидию на аренду (например, Раздел 8 или FEPS) или освобождение от арендной платы (например, SCRIE или DRIE), или если ваша арендная плата основана на вашем доходе, вам может потребоваться сообщить об арендной плате, которую вам платит сосед по комнате. как часть вашего дохода и может привести к тому, что ваш доход будет слишком высоким для участия в программе.Обязательно ознакомьтесь с правилами своей программы, прежде чем искать соседа по комнате, и обязательно сообщайте администраторам программы о новых соседях по комнате.

Если вы подпадаете под действие закона о соседях по комнате, но в вашем договоре аренды указано, что у вас не может быть соседа по комнате, эта часть вашего договора аренды недействительна. Но вы должны сообщить своему домовладельцу имя нового соседа по комнате в течение 30 дней после въезда соседа по комнате или в течение 30 дней после того, как домовладелец запросит информацию о новом соседе по комнате.

Юридические редакторы: Дуглас Симмонс и Эрик Зим, июль / август 2015 г. (обновлено в марте 2018 г.)

В этой области права могут произойти изменения. Предоставленная информация предоставляется вам как общественная услуга с помощью добровольных юридических редакторов и предназначена для того, чтобы помочь вам лучше понять закон в целом. Он не предназначен для использования в качестве юридической консультации по вашей конкретной проблеме или замены консультации юриста.

Жилье и питание: Стэнфордский университет

Корпус

В физическом плане кампуса Стэнфордского университета признается, что истинный опыт колледжа может существовать только в том случае, если студенты и преподаватели живут и учатся в одних и тех же районах, — убеждение, которое сохранилось с тех пор, как университет впервые открылся в 1891 году.Система проживания в Стэнфорде гарантирует двенадцать полных или частичных кварталов учебного года, проживание в кампусе поступающим первокурсникам; студентам-переводчикам гарантируется девять полных или частичных четвертей. Все первокурсники обязаны проживать на территории кампуса.

После того, как студенты принимают предложения о зачислении из Стэнфорда, их направляют в один из восьми районов, которые они могут называть своим домом в течение четырех лет с нами. Задания по районам — это часть переосмысления студенческой жилой среды, известной как ResX .В каждом районе есть сочетание традиционных общежитий, тематических домов, рядных домов, греческих домов, кооперативов и резиденций квартирного типа, чтобы удовлетворить разнообразные предпочтения студентов. Каждый район — это место, где студенты живут со своими друзьями, где они работают вместе, чтобы построить прочное сообщество, и где они разделили руководящие полномочия, чтобы помочь разработать и определить программы, тематическое жилье и характер сообщества своего района.

Варианты корпуса

Residential & Dining Enterprises (R&DE) Студенческое общежитие предлагает различные варианты жилья в более чем 80 общежитиях, включая:

Тематические кварталы

Дома для малых групп

Жилищные преференции на первый год

В каждом районе есть жилье для новичков.Студенты первого курса могут изучить различные варианты проживания. К ним относятся Тематические дома Академического университета, Дома этнической тематики и все жилые залы Фроша.

Вот примеры жилых вариантов:

Дополнительная информация

Большая часть жилья в кампусе объединена коридором, и большинство комнат для первокурсников и новых переводчиков однополые, то есть соседи по комнате одного пола. Поступающие первокурсники и студенты-переводчики, которые обеспокоены совместимостью с соседом по комнате и / или передачей жилья в связи с их сексуальной ориентацией или гендерной идентичностью, могут запросить и получить помощь.

В каждом общежитии с первокурсниками будет по крайней мере одна ванная комната, предназначенная для мужчин, одна для женщин и одна для всех полов.

Учащиеся, у которых есть инвалидность или заболевание, требующее особых жилищных условий, могут подать заявку на размещение через Управление доступного образования (OAE).

Все дома открывают широкие возможности для общения, включая танцы, тематические вечера, внутренние спортивные игры, дневные поездки и поездки на выходные за пределы кампуса.Каждый тип проживания предлагает индивидуальный образ жизни, который пытается удовлетворить потребности разнообразного студенческого контингента Стэнфорда.

Столовая

R&DE Stanford Dining стремится к совершенству, предлагая программы питания, которые поддерживают развитие сообществ внутри жилых домов и в разных районах. Планы питания R&DE Stanford Dining предлагают значительную ценность, питание высочайшего качества и гибкость в организации питания по всему университетскому городку, чтобы создать новые связи и позволить студентам участвовать в интеллектуальных и оживленных дискуссиях за обедом друг с другом, преподавателями и членами сообщества Стэнфорда.R&DE Stanford Dining гордится тем, что предлагает питательных, экологически чистых и вкусных блюд — воплощая Принципы изменения меню , как часть своего руководства Совместным исследовательским центром Университета «Меню изменений » — для удовлетворения широкого разнообразия диетических потребностей внутри страны. наше разнообразное Стэнфордское сообщество. Программа Eat Well @Stanford предоставляет поддержку студентам, которые обедают с пищевой аллергией, религиозными требованиями, медицинскими потребностями, веганской / вегетарианской диетой и другими потребностями в питании.Для получения дополнительной информации о ваших диетических потребностях в районе, пожалуйста, свяжитесь с [email protected].

Планы питания в столовой

Студенты могут использовать свое питание на завтрак, поздний завтрак, обед и ужин в любом открытом обеденном зале. Посетите наши обеденные залы и часы работы страницы для получения дополнительной информации. долларов на питание по плану можно использовать в некоторых розничных точках R&DE Stanford Hospitality & Auxiliaries или в любом месте R&DE Stanford Dining, в том числе во всех ночных заведениях. Cardinal Dollars можно использовать во всех розничных точках R&DE Stanford Dining и R&DE Stanford Hospitality & Auxiliaries.

Все студенты бакалавриата, проживающие на территории кампуса (за исключением Mirrielees), должны иметь план питания, но студенты могут изменить план питания в столовой в любое время до последних четырех недель каждого квартала. План питания по умолчанию для всех студентов на осенний квартал составляет 15 приемов пищи в неделю. Фрош также может выбрать план приема пищи из 19 блюд в неделю.

Ваш план питания будет добавлен в ваш аккаунт и на карту SUID до вашего прибытия в университетский городок. Вы можете изменить свой план питания по прибытии в кампус.

План питания The Row & Suites

Студенты, проживающие в ряду и в люксах, наслаждаются континентальным завтраком, а также обедами и ужинами, приготовленными шеф-поваром, которые подаются в их общежитиях с понедельника по пятницу. Каждый студент также получает 5 обедов в неделю и 5 гостевых обедов в квартал, которые можно использовать в любой столовой кампуса (включая обеды на выходных).

План питания Row применяется к: 610 Mayfield, 620 Mayfield, 650 Mayfield, 675 Lomita, 550 Lasuen, 680 Lomita, BOB, Chi Omega, Delta Delta Delta, Durand, East, Grove, Jerry, Kappa Alpha Theta, Kappa Kappa Gamma , Каппа Сигма, Марс, Мюррей, Мувекма-тах-рук, Нарния, Фи Каппа Пси, Фи Сиг, Пи Бета Фи, Плутон, Роберт Мур Норт, Рот, Сигма Ну, Стори Хаус, Ксанаду, Йост и ЗАП.

Все студенты, проживающие в The Row & Suites, должны иметь план питания.

План питания Co-Ops

Студенты Co-Ops готовят обеды для своих домов с понедельника по пятницу. Открытые кухни доступны 7 дней в неделю. Каждый студент также получает 5 обедов в неделю и 5 гостевых обедов в квартал, которые можно использовать в любой столовой кампуса.

План питания Co-Op распространяется на: 576 Alvarado, Columbae, Enchanted Broccoli Forest (EBF), Hammarskjöld, Kairos, Synergy и Terra.

Все студенты, проживающие в кооперативном режиме, должны иметь план питания.

Пищевая аллергия и особые диетические потребности

R&DE Stanford Dining предлагает различные варианты проживания для студентов с пищевой аллергией и особыми диетическими требованиями в рамках программы Food Allergies @Stanford. У нас есть специальный специалист по программе пищевой аллергии и программе инклюзивного питания для поддержки сотен студентов, сотрудников и гостей Стэнфордского университета с пищевой аллергией и особыми диетическими потребностями. Поскольку распространенность пищевой аллергии и других диетических потребностей в кампусе продолжает расти, наши диетологи тесно сотрудничают с Управлением доступного образования (OAE), чтобы гарантировать, что университет адекватно принимает студентов с медицинскими документами, диетическими потребностями, как указано американцами с Закон об инвалидах.

R&DE Stanford Dining гордится своим партнерством с FARE (Исследования и образование в области пищевой аллергии), чтобы помочь студентам с пищевой аллергией улучшить качество обучения в колледже за счет повышения осведомленности, адаптации и обучения. Команда питания R&DE Stanford Dining проверяет все ингредиенты, рецепты и меню на предмет наличия аллергенов, обучает персонал R&DE методам адаптации к пищевой аллергии и предоставляет студентам консультации по питанию и обучение, помогая им управлять их диетическими потребностями в кампусе.Стэнфорд также является домом для обеденных программ, чувствительных к орехам, в обеденных залах Wilbur, Stern и Ricker.

Stanford Dining определяет 9 основных аллергенов, которые содержатся в продуктах питания, подаваемых в столовых, или могли контактировать с ними. Ежедневные меню публикуются в Интернете, а на этикетках продуктов питания указываются ингредиенты и аллергены прямо в месте обслуживания. Аллергены, которые мы маркируем в R&DE Stanford Dining, включают: кокос, яйца, молоко, рыбу, кунжут, моллюски, орехи, арахис, сою, пшеницу.

Stanford Dining работает с каждым студентом индивидуально, чтобы определить стратегию питания, которая наилучшим образом соответствует их диетическим потребностям. В группу поддержки Food Allergies @Stanford входят диетологи, повара и менеджеры R&DE Stanford Dining, которые работают вместе, чтобы обеспечить учащимся с пищевой аллергией и диетическими потребностями исключительные впечатления от обеда. Для получения дополнительной информации о доступных условиях проживания и о том, как получить поддержку при пищевой аллергии или особых диетических потребностях, просмотрите брошюру «Пищевая аллергия @Stanford» или обратитесь к диетологу @ stanford.edu. Чтобы зарегистрироваться в программе Food Allergies @Stanford, пожалуйста, заполните нашу форму запроса на размещение в столовой .

Религиозное питание

В этой новой и быстро меняющейся среде офис R&DE настоятельно рекомендует студентам с религиозными диетическими потребностями заранее планировать и согласовывать любые необходимые условия проживания до прибытия в кампус. Прочтите ниже, чтобы узнать больше о вариантах размещения, доступных в R&DE Stanford Dining.Студенты с религиозными диетическими потребностями должны обратиться в Управление религиозной и духовной жизни , чтобы обсудить, как их потребности могут быть удовлетворены на территории кампуса. Важно обсудить ваши конкретные потребности до прибытия в университетский городок.

Кошерный ресторан

R&DE Stanford Dining предлагает кошерный обед и ужин Glatt в ресторане Florence Moore Dining в партнерстве со студентами, Управлением религиозной и духовной жизни, Hillel и общежитием.Чтобы узнать больше о кошерных блюдах, посетите веб-страницу Kosher Dining или свяжитесь с [email protected].

Халяльный ресторан

R&DE Stanford Dining предлагает широкий выбор блюд для удовлетворения диетических потребностей мусульманской общины Стэнфорда. Вся курица, подаваемая в обеденных залах, сертифицирована как халяль, а говядина халяль доступна на ротационной основе. Ни в одном из наших рецептов R&DE Stanford Dining не использует алкоголь, и мы стараемся избегать перекрестного контакта продуктов из свинины во время производства продуктов питания.Во время Рамадана R&DE Stanford Dining предоставляет упакованные сухур вещи и ифтар в обеденных залах, чтобы студенты могли хорошо питаться во время поста. Студенты в любом общежитии на территории кампуса будут иметь доступ к халяльным ресторанам R&DE Stanford Dining. Чтобы узнать больше о халяльной еде, свяжитесь с [email protected].

Другие религиозные диетические требования

Некоторые религиозные диетические требования, такие как соблюдение вегетарианской или веганской диеты, могут быть выполнены в обеденных залах.Студенты, которые считают, что их религиозные диетические потребности не могут быть удовлетворены в обеденных залах, должны запросить другое жилье с доступом к кухне для самостоятельного приготовления пищи, обратившись в Управление религиозной и духовной жизни до прибытия в университетский городок.