ЗЕМЕЛЬНЫЙ ПАЙ.ЧТО С НИМ ДЕЛАТЬ?
Начиная с 1991 года, в рамках законодательной инициативы о реорганизации совхозов и колхозов у значительной части населения появилась возможность получения паёв на земли сельскохозяйственного назначения. Действующий с 2002 года федеральный закон, регулирующий оборот сельхозземель, определяет земельные доли как части приватизированного участка.
Земельный пай — это часть земельного участка, которая выделяется гражданину в общем земельном массиве. Но не всегда владельцы земельных паёв чётко знают и понимают, как наиболее рационально распорядиться своим имуществом и что для этого необходимо сделать.
К примеру, можно использовать такое имущество для получения пассивного дохода: сдавать пай в аренду и получать оплату наличными деньгами либо частью урожая.
Все собственники паёв являются владельцами земель сельскохозяйственного назначения на праве общей долевой собственности — это право не на участок, а на землю.
Сегодня участники долевой собственности вправе распорядиться своими долями следующим образом: внести пай в уставной капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности; передать пай в доверительное управление, продать или подарить его другому участнику долевой собственности или сельскохозяйственной организации; отказаться от права собственности на земельный пай.
Но есть хозяева земельной доли, которые хотят распорядиться ею другим образом, к примеру, продать третьим лицам, не являющимся дольщиками, то есть использовать землю не как долю в общем имуществе, а как конкретный отдельный участок.
Хотелось бы обратить внимание жителей района на эту давно назревшую проблему. Земельные паи в своё время получили практически все работающие в районе жители, в том числе интеллигенция и пенсионеры. Средний размер земельного пая составил 8 гектаров. Во многих семьях этих паёв несколько. Много это или мало? Конечно, всё относительно. Если взять Европу, Америку или Азию, то для них это огромное богатство, ведь земля всегда считалась самым надёжным вложением денег, это кормилица, её невозможно унести, сжечь или разрушить.
На этом фоне совершенно непонятны действия некоторых собственников, которые продают свои паи за сущие копейки, даже отдалённо не понимая их настоящую ценность. Конечно, каждый вправе распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению, однако хотелось бы порекомендовать не торопиться с продажей, ведь земельные паи — это то немногое ценное, что у нас ещё осталось. Не принимайте скоропалительных решений, не делайте необдуманных шагов!
В.БУЛЬЦ,
главный агроном района
С сегодняшнего дня украинцы стали полноправными владельцами своей земли
В Украине 1 июля 2021 года открывается рынок оборота земли сельскохозяйственного назначения. С сегодняшнего дня украинские граждане становятся полноправными собственниками своего имущества, получив право свободно продавать и покупать земельные участки.
Президент Владимир Зеленский был инициатором и двигателем земельной реформы в Украине, которую предыдущая власть не могла реализовать более 20 лет.
«Прозрачный рынок земли – это то, что мы обещали гражданам Украины, и то, что мы делаем. Мы это сделали именно для людей, учитывая их замечания и пожелания», – отметил Владимир Зеленский в ходе выступления на Всеукраинском форуме «Украина 30. Земля» в мае.
На протяжении действия запрета на продажу сельхозземли украинские землевладельцы, обладая гектарами плодородных угодий, годами бедствовали, не имея возможности использовать их в полном объеме. И наконец они могут распоряжаться собственным имуществом с выгодой для себя и своей семьи.
В то же время за годы моратория было незаконно присвоено около 5 млн га государственных земель, что равно по площади почти двум полуостровам Крым.
Отныне покупать землю имеют право все граждане Украины, территориальные общины и государство. Нотариус будет проверять покупателя и правильность поданных документов. В случае несоответствия требованиям нотариус обязан отказать в государственной регистрации договора купли-продажи.
Однако до 1 января 2024 года существует ограничение – один гражданин Украины может владеть сельхозземлей общей площадью не более 100 гектаров.
Чтобы продать пай, землевладелец должен осуществить несколько простых шагов:
1) Проверить кадастровый номер на Публичной кадастровой карте map.land.gov.ua.
2) Определить, есть ли лица с преимущественным правом покупки. По закону – это арендатор вашего земельного участка. Владелец земли должен в первую очередь предложить приобрести участок именно арендатору либо лицу, которому арендатор передал свое преимущественное право на выкуп.
3) Собрать необходимые документы.
4) Понять, как формируется цена. Эксперты не советуют спешить с продажей пая сразу после открытия рынка, ведь со временем рыночные цены вырастут, соответственно, возрастет и средняя арендная плата, поэтому сдавать участки в аренду будет выгоднее.
Помимо продажи, земельный участок можно сдавать в аренду и получать постоянный доход; основать на этой земле фермерское хозяйство и развивать собственное дело; использовать участок в качестве залога по кредиту и получить средства на развитие своего хозяйства или на личные цели и т. п.
Также землю можно подарить или передать по наследству, и уже новый владелец будет иметь на нее полные права хозяина.
Согласно Закону «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно продажи земельных участков и приобретения права пользования ими через электронные аукционы», земельные торги будут проводиться исключительно в электронном формате.
Однако фермеры или их наследники смогут выкупать без аукциона земельные участки, которые они получили на праве постоянного пользования; пожизненного наследуемого владения; аренды путем переоформления права постоянного пользования до 2010 года.
Льготный выкуп для украинских фермеров позволяет приобрести участок в рассрочку сроком до 10 лет.
Выкупная цена будет равна нормативной денежной оценке участка. А право собственности можно оформлять уже после первого платежа.
При выявлении нарушений условий использования земли нужно обратиться в совет территориальной общины, к государственному инспектору по использованию и охране земель, инспектору общины по использованию и охране земель или в Государственную экологическую инспекцию Украины.
Богатая земля – это богатый владелец.
17. Учет земельных участков, разделенных на паи (доли) / КонсультантПлюс
17. Учет земельных участков, разделенных на паи (доли)
126. В сельскохозяйственных организациях часть сельскохозяйственных угодий имеет денежную оценку и, соответственно, учитывается на балансе организации. Большая же часть земельных угодий, не имеющая денежной оценки, учитывается на забалансовом счете. Эти условия порождают особенности учета земельных угодий, поделенных на паи (доли) между работниками организации и другими землепользователями.
127. Земельные паи (доли) могут получить трудоспособные работники сельскохозяйственной организации, бывшие работники организации, находящиеся на действительной военной службе, на учебе в высших, средних и других учебных заведениях, избранные в депутаты различных уровней и другие соответствующие органы государственной власти.
Сельскохозяйственные организации самостоятельно решают вопрос о наделении паями (долями) пенсионеров, членов семей работников организации, работников школ, больниц и других учреждений, обслуживающих население данной организации.
128. В случае, когда земельные угодья, числящиеся на балансе сельскохозяйственной организации, поделены на паи (доли), на их стоимость выдаются работникам организации земельные акции и на счете 01 «Основные средства» эти земельные угодья учитываются персонально по каждому работнику, пенсионеру и другому землевладельцу.
При дооценке земельных угодий дебетуется счет 01 «Основные средства» и кредитуется счет 83 «Добавочный капитал», субсчет 2 «Прирост стоимости за счет переоценки внеоборотных активов».
129. При выходе из сельскохозяйственной организации его работник имеет право получить свой земельный пай при организации крестьянского (фермерского) хозяйства в натуре.
В таком случае на стоимость земельных угодий, выделенных для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, дебетуется субсчет 01-11 «Выбытие основных средств» и кредитуется счет 01 «Основные средства». На первоначальную стоимость земельной доли (без суммы дооценки) дебетуется счет 80 «Уставный капитал» и кредитуется субсчет 01-11 «Выбытие основных средств».
130. При уменьшении уставного капитала в связи с выходом части работников из организации и созданием крестьянских (фермерских) хозяйств должны быть пересмотрены учредительные документы организации.
Владелец земельного пая (акции) может продать (передать) его другим землепользователям. Преимущественное право на приобретение этого земельного пая (акции) имеет сельскохозяйственная организация или его работник с обязательной регистрацией сделки в этой сельскохозяйственной организации.
На счете 01 «Основные средства» эти операции и получение безвозмездно земельной доли отражаются только в аналитическом учете списанием земельного пая с одного владельца на другого.
131. В случаях, когда работник сельскохозяйственной организации или другой землевладелец продает свой земельный пай (акцию), то на сумму оплаты дебетуются счета учета собственных источников (нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) и др.) и кредитуются счета учета денежных средств и расчетов (касса, расчетный счет, расчеты с персоналом по прочим операциям, расчеты с разными дебиторами и кредиторами).
При удержании налога с дохода физических лиц с продавцов земельного пая дебетуется счет 73 «Расчеты с персоналом по прочим операциям» (при покупке у своих работников) или 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (при покупке у пенсионеров и других землепользователей) и кредитуется счет 68 «Расчеты по налогам и сборам».
132. В случае, когда земельные угодья, числящиеся на забалансовом счете, поделены на паи (доли), то они учитываются на забалансовом счете персонально по каждому работнику, пенсионеру и другому землевладельцу без нарезки в натуре.
При выходе работника из сельскохозяйственной организации и создании крестьянского (фермерского) хозяйства земельный пай, как обычно, выделяется в натуре. В данном случае в системном бухгалтерском учете никаких бухгалтерских записей не делается. На забалансовом счете площадь земельных угодий организации уменьшается на земли, выделенные для образования крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом соответствующие изменения в землепользовании вносятся в земельную кадастровую книгу.
133. При покупке сельскохозяйственной организацией земельной доли у своего работника или пенсионера и другого землевладельца, учитываемой ранее на забалансовом счете, в этом случае площадь земельных угодий на забалансовом счете уменьшается и соответственно увеличивается на счете 01 «Основные средства».
При покупке земельной доли, учитываемой на забалансовом счете, применяется нормативная цена земли.
134. В регистрах учета операции по земельным участкам, разделенным на паи, отражаются:
— в журнале-ордере N 13-АПК — в части движения основных средств;
— в журнале-ордере N 12-АПК и ведомости аналитического учета — в части уставного капитала;
— в журнале-ордере N 8-АПК и ведомости аналитического учета — в части расчетов за паи.
Неоформленные паи и открытый рынок земли — что делать? — Latifundist.com
Владимир Нагорный
6 декабря 2019, 14:50
Сельхозугодья в Украине
Источник фото: Latifundist.com
В последнее время в свете земельной реформы, которая должна снять мораторий на продажу сельхозугодий, очень остро стоит вопрос о том, какая дальнейшая судьба ожидает земельные паи, которые не имеют владельцев либо не были должным образом оформлены в частную собственность в соответствии с действующим законодательством и нормативно-правовыми актами Украины.
Читать по теме: Рынок земли в Украине: все, что нужно знать аграрию
Начну с того, что по завершении процесса распаевания земель их общая площадь составила более 27 млн га. Владельцами паев стали более 7 млн работников КСП (бывших колхозов) и пенсионеров, ранее работавших в этих хозяйствах. Процедура распределения паев происходила по следующему сценарию: проводилась инвентаризация земель КСП, хозяйство получало государственный акт о праве коллективной собственности на землю, составлялись списки лиц, имеющих право на земельный пай, эти лица получали сертификаты о праве на земельную долю. Далее осуществлялась отдельная процедура, которая предусматривала выделение земельного пая в натуре (на местности) и оформление правоустанавливающего документа о частной собственности.
Впрочем, далеко не все из тех, кто имел законные права на землю, стали полноправными владельцами паев. Кто-то в силу тех или иных обстоятельств не осуществил процедуру выделения границ земельной доли в натуре, кто-то вообще не получил сертификат о праве на земельный пай. Причин тому было множество, и все они разные: один человек переехал жить в другую местность, другой потенциальный владелец решил не проходить до конца все законодательные процедуры и, получив сертификат, передавал землю в аренду, за которую достаточно часто получал расчет в натуральной форме. Довольно много людей умерло, так и не став полноценными собственниками земли, и т. п. По официальной статистике, таких людей было около 1 млн человек.
Читать по теме: Мертвые души, или Новый вид рейдерства на Львовщине?
Закон Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» определил их наделы как нераспределенные и невостребованные (ст. 13). В категорию нераспределенных попали участки, входивших в акт о праве коллективной собственности, но не поделены между пайщиками. К невостребованным отошли отдельные участки, которые были разделены на паи, но не прошли процедуру выделения в натуре, или владельцы которых отказались от получения сертификата.
Со временем по мере роста интереса к сельскохозяйственной земле как к экономически привлекательному активу количество невостребованных паев постепенно сокращалась. На сегодня, по неподтвержденным данным, количество «свободных» участков составляет 120 тыс. общей площадью около 400 тыс. га. Кто же является распорядителем этих земель? Это сельские, поселковые и городские советы. Это закреплено в той же 13 статье вышеупомянутого закона. До 1 января 2019 года закон определял распорядителями и районные государственные администрации, которые в подавляющем большинстве случаев осуществляли эту функцию, передавая паи в аренду без проведения аукциона (такая процедура законом разрешена). А вот выгодоприобретателем оставались именно местные советы, в бюджет которых перечислялось 100% поступлений от арендной платы. А кто же был и является реальным владельцем этих земель? А реальными владельцами являются лица, которые значились в списках пайщиков или их наследники! Со своего практического опыта хочу отметить, что очень часто эти люди дают о себе знать и в конце концов оформляют права собственности на землю. Остальные участки продолжают оставаться в состоянии правовой неопределенности (имеют распорядителя, но нет владельца).
Читать по теме: Как сохранить свою землю независимо от действия моратория на ее куплю-продажу
Какова же дальнейшая судьба таких паев? На законодательном уровне вопрос решен следующим образом: во-первых, нераспределенные паи можно перераспределить общим собранием членов КСП до 1 января 2025 года. Но такая процедура возможна, если сам КСП или его юридический правопреемник НЕ ликвидированы. В противном случае с 1 января 2019 года, эти паи отнесены к коммунальной собственности. И для регистрации прав на эти земли местным общинам нужно только оформить техническую документацию по установлению их границ.
Относительно невостребованных паев законом предусмотрено, что с 1 января 2025 года они окончательно перейдут в коммунальную собственность соответствующей территориальной общины, если реальные владельцы или наследники не оформят правоустанавливающие документы. Так что мой совет и практическая рекомендация тем, кто имеет право на землю и хочет получить ее в собственность — не медлить, а приложить максимум усилий для прохождения всех законодательных процедур.
Владимир Нагорный, руководитель отдела земельной политики и имущественных отношений МХП
Владимир Нагорный
Узнавайте первыми самые свежие новости агробизнеса Украины на нашей странице в Facebook, канале в Telegram, скачивайте приложение в AppStore, подписывайтесь на нас в Instagram или на нашу рассылку.
Земельный пай — особенности частного сельскохозяйственного землевладения
Земельный пай – это отдельный участок земли, который выделяется гражданину в общем земельном массиве. Начиная с 1991 года такие участки выделялись весьма активно, благодаря Указу Президента «О реорганизации колхозов и совхозов». Целью выделения таких участков было увеличение в обществе процента частных землевладельцев.
Наличие собственной земли помогало людям выделиться из сельхозпредприятия и начать частную деятельность. И потому право на собственную землю для ведения частного самостоятельного хозяйства получали в первую очередь работники сельхозпредприятий России.
Получали землю и служащие социальных объектов, которые располагались на территории хозяйства. Благодаря наличию такой земли люди могли впоследствии организовываться в новые формы сельхозпредприятий. За это время 108 миллионов гектаров земли оказалось закреплено за 11,9 миллионами сельских жителей, и эта земля получила название земельных паев.
Общий размер паев составил порядка 49 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий страны. Также выдача свидетельств на право собственности на данные паи проводилась в массовом порядке в 1996-1997 годы. В нынешнее время около 95% собственников имеют именно такие свидетельства на право владения землей.
Аренда земельных паев
На 1 января 2000 года более 5,4 миллионов, а следовательно, основная частьземельных паев была сдана их владельцами в аренду. Основная часть арендодателей получают арендную плату в натуральном виде, то есть, сеном, зерном, комбикормами, и другой сельскохозяйственной продукцией, либо услугами, к примеру, вспашкой приусадебной земли, или транспортировкой грузов за счет техники арендаторов.
Как правило, участки передаются в аренду в сопровождении специального договора. Он может быть как устным, так и письменным, и его условия могут и не соблюдаться, ведь далеко не все собственники знают свои обязанности и права, как, впрочем, и арендаторы.
Проблемы выделения земельных паев
Однако наделение сельских жителей собственными земельными паями имело также и массу недостатков. Среди основных из них можно отметить тот факт, что далеко не все жители села собирались эффективно использовать выданную им землю. Некоторые из них просто не имели возможности это делать. В то же время, согласно праву наследования земли, она могла достаться городским жителям, которым она не нужна вовсе.
И потому по сей день имеет место проблема сосредоточения земельных участков в руках совсем не тех людей, кто действительно желает использовать ее рационально, не меняя ее сельскохозяйственного назначения, и пользуясь ей именно для сельскохозяйственной деятельности.
Для того, чтобы сделать паи земли именно сельскохозяйственной землей, необходимо как минимум, ограничить правомочия ее собственников, и осуществлять серьезный контроль за куплей-продажей земельных участков такого типа в нынешнее время. На это направлены определенные ограничения по использованию земельных паев (так, на данной земле нельзя проводить строительство).
Особенности земельных паев
Но даже в нынешнее время, когда все больше людей проявляют высокий уровень юридической грамотности, вопросы касательно паев земли остаются актуальными. Стоит попробовать ответить на наиболее часто задаваемые из таковых.
Итак, земельный пай – это бесплатно и однократно предоставляемое гражданам в собственность право обладание долей земли сельхозназначения. Предоставлять их начали в 1991 году, а в некоторых регионах страны — значительно позже. К примеру, в Башкортостане такие земли начали получать только в 1996 году.
Получать такие земли имеют право работники совхозов и колхозов и других реорганизованных сельхозпредприятий, сообразно решению трудового коллектива, а также уволенные незадолго до реорганизации предприятий такого типа работники.
Получали земельные паи и люди, проживающие в сельских поселениях, на территории которого располагалось сельхозпредприятие, пенсионеры, чьим последним местом работы было сельхозпредприятие, работники здравоохранения, образования, или культуры, которые работали на территории села.
Земельный пай предоставляется бесплатно, но граждане должны оплачивать кадастровые работы, и платить налог на землю. Если человек не воспользовался своевременно своим правом на приватизацию данной земли, его не включают в число пайщиков. У него не будет пая земли, и он не сможет распоряжаться им в дальнейшем.
До 1 января 2010 года у некоторых собственников была возможность бесплатной приватизации земельных участков, выданных в качестве пая, однако в настоящее время эта процедура может проводиться только на общих основаниях.
Многих интересует вопрос, можно ли строить на такой земле. Как уже упоминалось, строить на ней нельзя, так как эта земля имеет сугубо сельскохозяйственное назначение. А для того, чтобы перевести эту землю из категории сельхозземель в категорию земель поселений или любую другую категорию, потребуется серьезные обоснования.
Земельные паи: как не потерять, а преумножить !
Земельный пай — для многих абсолютно неизвестный вид недвижимости. В этой статье мы подробно разбираем что это и и что с этим делать
Что такое земельные паи, у кого они есть и как ими распорядиться?
Земельный пай – это долевая частная собственность в общем массиве. Ее размер выражается в процентном соотношении от общего количества наделов, и исчисляется в гектарах или сотках.
У кого они есть? Земельные паи выдавались бесплатно работникам колхозов и совхозов, отработавшим определенное количество лет в этом объединении, независимо от занимаемой должности. Деление общественных и государственных земель на паи происходило при расформировании сельских организаций аграрного типа, при их переводе на коммерческие «рельсы» в 90-х годах прошлого века. Ответить точно на вопрос — 1 пай земли это сколько, невозможно. В разных регионах и хозяйственных субъектах процентное деление наделов различное.
Поэтому если Ваши родители или бабушки/дедушки в начале 90х годов трудились в колхозе или совхозе, то у них должен быть земельный пай.
Владельцами земельных паев, в свое время, стали рабочие и сотрудники коллективных и колхозных хозяйств. В 90-х годах прошлого века многие такие организации и сообщества распадались, а их бывшим участникам раздавались материальные ценности, в том числе и в виде земельных наделов, в качестве «отступных». Кто-то начал развивать собственное дело на полученных наделах сельскохозяйственного назначения, кто-то продал их, а кто-то до сих пор не знает, как распорядиться земельным паем.
Как перевести паевую землю в личную собственность.
Земельный пай, как и другие типы недвижимого имущества, необходимо приватизировать, чтобы изменить его назначение или продать.
Приватизация земельного пая состоит из следующих этапов:
1. На первом этапе необходимо понять в каком колхозе был выделен земельный пай собственнику и какой площади;
2. Выбрать место где вы хотите выделить свой пай;
3. Подготовить проект межевания и согласовать его с другими пайщиками;
4. Подготовить межевой план и сдать его в Росреестр;
5. Зарегистрировать право собственности;
Выглядит алгоритм достаточно просто, но с какими трудностями вам предстоит столкнуться:
— во первых нужно понять, а действительно ли был выделен пай? Каждому пайщику выдавалось свидетельство на право собственности на земельный пай. В свидетельстве указано: кому и на каком праве выделен пай, а также основания для выделения пая; площадь и адрес (местоположение) земельного пая; кадастровый номер земельного участка, в состав которого входит пай.
В первую очередь вам нужно найти это самое свидетельство. Если не нашли, то необходимо обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением. Часто случается так что пай был выделен, документы на собственность подготовлены, но собственник их не получил или не забрал по какой-нибудь причине, а потом и вовсе забыл. Свидетельство может так и лежит до сих пор в архиве Росреестра и ждет своего хозяина.
— во вторых где он фактически, этот пай? Как выделить его в натуре в 2020 году, учитывая, что большинство подходящих мест уже занято другими пользователями?
Вот здесь и начинается самое интересное. Процедура выдела в натуре подчиняется нормам образования участков и происходит в соответствии с Земельным кодексом РФ и Федеральным законом № 101-ФЗ.
Чтобы реализовать право на выдел пая в натуре, нужно подобрать место, где он может располагаться. Подбирать участок необходимо, опираясь на данные поконтурных ведомостей (их мо
Очень важно правильно формировать участок в границах: он не должен быть занят сельхозугодьями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, принадлежащими к собственности субъектов РФ. Образуемый участок не должен находиться за границами возделываемых сельхозугодий. К выбору места, где можно образовать участок из земель сельхозназначения, следует подходить очень ответственно. Случается, что даже к выделенным и стоящим на учете в границах участкам, органы власти предъявляют претензии, например, если сформированный участок захватил лесополосу. Уполномоченный орган власти вправе подать в суд на собственника такого участка.
— в третьих выбранный участок для приватизации должен пройти согласование. Обязательным этапом процесса является публикация извещения о выделе доли в натуре: указывается кадастровый номер участка, из которого совершается выдел, ФИО владельца, адрес. Данным оповещением сособственники уведомляются о том, что необходимо ознакомиться с местоположением выделяемого участка и согласовать его. Чтобы предоставить обоснованные возражения по указанному в публикации адресу, законом отводится 30 дней. Извещение подается в местную газету, в которой печатается официальная информация органами местного самоуправления. Такой порядок регулируется п. 10-14 ст. 13.1 № 101-ФЗ.
При отсутствии возражений проект межевания считается согласованным и заверяется собственником доли.
Какого характера могут быть возражения: кто-то другой одновременно с вами выделяет себе земельный пай и хочет там же где и вы; либо эту землю обрабатывает сельхозпредприятие, которое также имеет земельные паи, они удобрили эту землю и теперь не хотят терять вложенные деньги могут быть и другие возражения.
Игнорировать возражения нельзя, их необходимо «снимать», причем как возражения, так и документ об их снятии должны быть в письменном виде. Возражения снимаются путем достижения мирового соглашения или в судебном порядке.
Как можно распорядиться земельным паем?
До приватизации: его можно подарить или передать по наследству или продать другому пайщику, имеющему землю в этом же кадастровом номере. На этом действия с паем ограничены и большого дохода так не получить.
Земля всегда была и будет самым экономически эффективным видом собственности. Наделы, при правильном распоряжении ими, способны приносить довольно высокую, причем чистую с юридической точки зрения, прибыль своему хозяину и не быть при этом обременительными.
После приватизации: продать любому лицу; подарить или передать по наследству; сдавать в аренду или использовать по назначению.
Предприимчивые бизнесмены-аграрии или строители скупают земельные паи, разводят на них скот или выращивают травы, зерновые, изменяют категорию назначения и возводят на наделах жилые, промышленные, торговые комплексы, увеличивая доход с земли в десятки и сотни раз.
Если владелец земельного пая решает продать его, он должен понимать, что стоимость каждого надела индивидуальна, и складывается из конкретных характеристик – местоположения, размера участка, плодородности почвы на нем, востребованности земли в этом районе на рынке недвижимости.
Важно!!! Последние 5 лет административные органы неприватизированные земельные паи активно изымают у граждан.
В соответствии со ст. 12.1 ФЗ № 101, земельный пай может быть признан невостребованным, если:
— в течение 3 лет собственник не использует его по назначению, не передает в аренду и не распоряжается им иным образом. Исключением являются случаи, когда право собственности зарегистрировано в соответствии с ФЗ № 218 от 13.07.2015;
— сведений о собственнике земли нет в решениях о приватизации;
— у умершего собственника нет наследников либо они признаны недостойными, поскольку не приняли или отказались от наследства.
Список лиц, чьи доли могут быть признаны невостребованными, составляют местные власти. Перечень передается на утверждение собранию пайщиков, а за три месяца до этого публикуется в СМИ. Если собрание пайщиков утвердит этот список, паи станут невостребованными и перейдут в муниципальную собственность. Если они откажут, муниципалитет вправе самостоятельно утвердить перечень.
Единственный способ, как вернуть земельный пай – заявить о несогласии в муниципалитет или на собрании пайщиков. Такое возражение является основанием для исключения человека из списка лиц, чьи земли признаны невостребованными. Но после такого заявления Вам обязательно нужно приватизировать земельный пай.
Гражданам, за сданный в аренду земельный пай, необходимо отчитаться о доходах | ФНС России
На практике, для обеспечения производства, сельскохозяйственные предприятия арендуют земельные участки у физических лиц, получивших земельные паи в процессе реформирования сельского хозяйства. Оплата за арендованные земельные участки (паи) может выражаться как в денежной форме, так и в собственной продукции арендатора, то есть как в наличной, так и безналичной форме. И именно последнюю форму оплаты чаще всего применяют на практике при аренде сельхозземель у граждан, но нужно учесть, что такое условие обязательно должно быть указано в договоре.
Однако данный способ получения доходов, не освобождает граждан от исчисления и уплаты налога, Так, согласно пп.4 п.1 ст.228 НК РФ доход, полученный гражданами от организаций (в том числе натуральной форме), так же признается объектом обложения налога на доходы физических лиц (далее — НДФЛ). При этом налоговая база определяется как стоимость полученной ими сельхозпродукции, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).
Отметим, что датой получения дохода признается дата фактической передачи продукции (подп. 2 п. 1 ст. 223 НК РФ).
В соответствии с п. 4 ст. 226 Налогового кодекса Российской Федерации, выплачивая гражданам арендную плату, организация (главы крестьянско-фермерского хозяйства) признаются налоговым агентом и обязаны удержать НДФЛ, на практике же арендатор не всегда имеет возможность это сделать.
В связи с чем, на основании подпункта 4 статьи 228 НК РФ, если организацией — налоговым агентом (арендатором), при выплате гражданам доходов в натуральной форме (зерно, сахар и др.) от сдачи в аренду земельных долей (паев) не был удержан налог на доходы физических лиц, граждане обязаны самостоятельно исчислить подлежащую уплате сумму НДФЛ и представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию.
Таким образом, физическим лицам, получившим доход от сдачи земельных участков (паев) в аренду и в случае, когда НДФЛ не был удержан налоговым агентом (арендатором), необходимо представить налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть по доходам, полученным в 2012 году, декларацию необходимо представить не позднее 30 апреля 2013 года, а сумму налога, исчисленную исходя из налоговой декларации, необходимо уплатить в срок не позднее 15 июля 2013 года.
Общие сведения об аренде земли в Мэриленде
Тем на этой странице:
Что такое аренда земли?
Практически уникальная для региона Большого Балтимора, аренда земли представляет собой периодические денежные выплаты арендатором арендатору земли, который имеет возвратный интерес в собственности или «земле» под домом. Конкретные условия зависят от фактического языка договора аренды земли, но такая аренда часто требует от арендатора (домовладельца) выплаты в размере от 50 до 150 долларов в год, обычно выплачиваемой полугодовыми платежами.
На практике домовладелец, который облагается арендной платой за землю, должен произвести оплату арендатору земли за право проживать в собственности. Полная и своевременная выплата арендатору обеспечивает это право на постоянной основе или до тех пор, пока договор аренды не истечет и не будет продлен.
Соглашения об аренде земли юридически отличаются от обычных отношений арендодатель-арендатор, поскольку арендатор земли не имеет возвратного интереса в чем-либо, находящемся в собственности или в жилом пространстве, построенном на участке , если только арендатор арендованного участка не просрочил платеж.
Абсолютное управление и контроль над собственностью остается за арендатором на правах аренды до тех пор, пока выплачивается земельная рента ( Beehler v. Ijams , 72 Md. 193 (1890)). Следовательно, арендатор арендованной собственности имеет право изменять, реконструировать и реконструировать собственность по своему усмотрению, но арендатор должен гарантировать, что их действия оставят арендную плату возвратного лица в безопасности (Crowe v. Wilson, 65 Md. 479, 484 (1886) ).
Домовладелец несет ответственность за содержание земли и любые улучшения на ней, включая улучшения, сделанные в самом доме ( Kolker v.Biggs , 203 Md.137, 141 (1953)). Домовладелец несет исключительную ответственность за обеспечение и оплату любых коммунальных услуг, обслуживающих недвижимость.
Когда дом приобретается, домовладелец может определить, подлежит ли он или она уплате арендной платы за землю, просмотрев документ или проверив список недвижимости в Общенациональной базе данных службы множественных списков. Если вы арендатор или арендатор земли и у вас есть вопрос, рекомендуется обратиться к юристу.
Права и обязанности по аренде земли
Раздел 8 статьи о недвижимости Кодекса штата Мэриленд содержит законы, касающиеся арендной платы за землю. Подзаголовок 7 регулирует регистрацию аренды земли, а подзаголовок 8 регулирует аренду земли под жилую застройку.
Департамент оценки и налогообложения ведет онлайн-реестр недвижимости, которая является предметом аренды земли. Арендаторы земли должны официально зарегистрировать свои договоры аренды земли в Департаменте, иначе им грозит конфискация будущих сборов по договорам аренды.Эта система гарантирует, что арендаторы и арендаторы имеют контактную информацию друг друга, чтобы не возникало проблем со сбором из-за неполучения уведомлений об оплате.
Прочтите Закон: Кодекс Мэриленда, Недвижимость § 8-704
Зарегистрированные арендаторы земли имеют право на удержание имущества в размере причитающейся суммы, и арендатор может лишить права удержания, если арендная плата не будет выплачена по истечении разумного срока. Эти права выкупа похожи на права банка, когда он закрывает закладную.Закон призван гарантировать, что при обращении взыскания на право удержания домовладелец сохранял право собственности в своем доме, несмотря на конфискацию имущества.
Прочтите закон: Кодекс Мэриленда, Недвижимость § 8-402.2
Если договор аренды земли не зарегистрирован, то арендатор земли не вправе:
- Взыскать любые платежи по аренде земли, причитающиеся по договору аренды земли;
- Подать гражданский иск против арендатора земли, чтобы обеспечить соблюдение любых прав, которые арендатор земли может иметь по договору аренды земли; или
- Подать иск против арендатора на основании закона об аренде земли.
Прочтите закон: Md. Code, Real Property § 8-707
Выкуп (покупка) арендной платы за землю
Некоторые арендаторы квартирной платы за землю сохраняют за собой право «выкупить» (выкупить) арендную плату за землю. Штат Мэриленд в настоящее время регулирует закупочные цены на аренду земли с помощью специального алгоритма. Он учитывает как арендную стоимость собственности, так и годовую прибыль арендатора, чтобы не допустить, чтобы арендатор создавал чрезмерные денежные барьеры для погашения договора аренды земли.
Арендаторы земельной ренты могут получить информацию о покупке земельной аренды через Программу выкупа земельной ренты Департамента по оценке и налогообложению. Если адрес арендатора неизвестен, арендатор должен разместить на видном месте юридическое уведомление (образец уведомления) о своем намерении совершить покупку. У арендатора есть 30 дней на то, чтобы выполнить обязательства или отказаться от будущих сборов в соответствии с договором аренды.
Если вы желаете приобрести арендную плату за землю, но не можете себе ее позволить, Департамент жилищного строительства и общественного развития штата Мэриленд предлагает программу ссуды на погашение арендной платы за землю, с помощью которой домовладельцы, имеющие право на получение дохода, могут выкупить свою арендную плату за землю.
Прочтите Закон: Кодекс Мэриленда, Недвижимость § 8-804
Фон
Исторические истоки земельной аренды
Концепция земельной ренты в Балтиморе и прилегающих округах восходит к колониальным временам, когда колонисты, желавшие поселиться в этом районе, платили налоги лорду Балтимору за право сделать это.
По мере того, как старая английская система лорда была упразднена, предприимчивые инвесторы покупали участки земли у новых суверенных колониальных правительств и позволяли арендаторам, которые в противном случае не могли бы покупать землю для себя, вносить небольшие дополнительные арендные платежи в качестве менее дорогой альтернативы землевладению. .
Эта практика была особенно популярна в годы, последовавшие за американской революцией, поскольку многие из тех, кто ранее были землевладельцами, были вынуждены начать все с нуля. То небольшое богатство, которое было накоплено в младенчестве Америки, во многих случаях было стерто войной. Аренда земли предлагала послевоенное решение, которое требовало небольших начальных вложений, но давало людям все существенные привилегии владения, включая определенную степень суверенитета над своим домом.
Конкретные условия этих досрочных договоров аренды были столь же произвольными, сколь и разнообразными, но популярной практикой было установить срок аренды на 99 лет с положениями о бессрочном продлении после этого, чтобы избежать правила против бессрочного права.
Поскольку 99-летние договоры аренды истекли в конце 1800-х годов, лишь очень небольшой процент из них был фактически продлен. Практика составления договоров аренды земли вскоре уступила место более высокому уровню владения землей и более традиционным договорам аренды домовладелец-арендатор, в которых домовладелец также владел жилой площадью.
После Второй мировой войны в Балтиморе вновь стали поступать ставки арендной платы за землю, поскольку инвесторы скупили большую часть земель, оставшихся вакантными от тех, кто воевал за границей, и заключили договоры аренды земли на недвижимость.Когда солдаты вернулись, чтобы осесть и растить семьи, в городе и прилегающих округах возник огромный спрос на дешевое домовладение. Многие из тех, кто изначально был не в состоянии позволить себе и землю, и построенный на ней дом, ухватились за возможность вносить небольшие ежегодные платежи за землю в обмен на более крупные первоначальные инвестиции в дом. Срок действия многих из этих договоров аренды истекал через 99 лет, отсюда и сохраняющееся преобладание в этом районе.
Современные жилые комплексы в аренду
В настоящее время земельная рента обычно рассматривается как умирающий, но не менее юридически обязывающий пережиток колониального прошлого Мэриленда.Почти все оставшиеся общенациональные случаи земельной аренды ограничены районом Большого Балтимора, изолированными районами Пенсильвании и большей частью Гавайев.
Несмотря на нерегулярный характер закона об аренде земли, многие из тех же положений применимы, что и к нормальным отношениям арендодатель-арендатор. Если кто-то платит арендную плату за землю, арендатор земли получает плату за землю, которая ему принадлежит, а взамен арендатор (домовладелец) продолжает оправдывать свое жилище на этой собственности.
Однако правовой режим аренды земли создал проблему.Земельная рента может быть куплена, продана и передана ближайшим родственникам по завещанию, как дом или семейная реликвия. Право аренды на собственность считается личной и регулируется законом, который регулирует управление недвижимым имуществом ( Myers v. Silljacks , 58 Md. 319, 330 (1882)). Каждый раз, когда проценты по аренде земли передаются кому-то другому, административные задачи возрастают в виде оформления документов, а иногда и консультаций с юристами или явки в суд.По этой причине аренда земли иногда становится для новых арендаторов более обременительной, чем выгодной.
Когда права аренды переходят из рук в руки, новые арендаторы иногда могут не искать арендаторов для оплаты, а когда по почте не поступают требования об оплате, домовладельцы с удовольствием их обслуживают. Однако закон Мэриленда до 2007 г. возлагал на арендаторов юридическое бремя по поиску арендаторов земли и осуществлению платежей.
В последние годы, согласно статьям в The Baltimore Sun в 2006 и 2007 годах, несколько фирм по недвижимости и частных лиц приобрели тысячи бездействующих арендных плат за землю и разыскали арендаторов для оплаты.В результате некоторые домовладельцы были удивлены, узнав, что их давно неактивные договоры аренды земли снова активны и что в некоторых случаях они считаются просроченными, даже если они не были уведомлены арендатором земли о возобновлении их долга. .
До лета 2007 г. арендованные организации имели право подавать иски против домовладельцев в отношении всей фоновой арендной платы, взимать проценты по долгу и выставлять счет арендаторам на юридические и процессуальные издержки, связанные с поиском новых имен, новых адресов и других соответствующих Информация для выставления счета.Иногда домовладелец не может выплатить такие долги в короткие сроки, и в этом случае арендатор имеет право добиваться высылки из дома в судебном порядке.
Согласно законам Мэриленда в то время, успешное изъятие также означало, что арендатор захватил право собственности на дом и весь связанный с ним капитал. Потенциально, арендатор, не выплачивающий арендную плату за землю, рискует потерять дом арендатору, который затем может продать дом по рыночной стоимости по цене, значительно превышающей первоначальную арендную плату за землю.
Тысячи дел заполонили систему гражданского суда Мэриленда за последние несколько десятилетий, особенно после острой и тщательной серии расследований в газете Baltimore Sun в декабре 2006 года под названием «На шаткой почве». Часто игнорируемая система земельной аренды получила известность благодаря давним положениям закона Мэриленда, которые позволяли предприимчивым инвесторам выселять домовладельцев из Балтимора, а затем конфисковывать и продавать их дома за простую неуплату земельной ренты. Расследование Sun выявило конкретный случай, когда семья была вынуждена рассчитаться с арендатором земли на сумму 18 000 долларов, иначе они рисковали потерять свой дом.Их задолженность по аренде составляла всего 24 доллара (дело о земельной аренде улажено — 18 000 долларов за The Sun 21.12.06).
Общественный резонанс, последовавший за серией статей The Sun по арендной плате за землю, вынудил Генеральную ассамблею Мэриленда сделать арендную плату за землю законодательным приоритетом.
Противоречие с законодательством об аренде земли
От имени коалиции недовольных владельцев земельной арендной платы, адвокат и управляющий земельной арендой Чарльз Маскин подал иск, оспаривая конституционность новых законов Мэриленда, запрещающих новую арендную плату за землю и вынуждающих арендаторов земли соблюдать требования реестра штата.
Маскин утверждал, что новое законодательство нарушило его права как владельца собственности искать соответствующие средства правовой защиты для просроченных арендаторов. Он также утверждал, что предписания штата о регистрации права аренды земли и уплате необходимых административных сборов в Департамент сборов и налогообложения нарушают его права в соответствии с конституцией Мэриленда.
В деле Чарльз Маскин против Государственного департамента по оценке и налогообложению (422 Md. 544 (2011)) Апелляционный суд вынес решение в пользу г-наМаскина, постановив, что разрешение арендаторам аннулировать незарегистрированную арендную плату за землю является неконституционным.
В дополнение к делу Маскина другая группа владельцев арендной платы за землю подала иск против государства в ноябре 2007 года по другому положению закона 2007 года, который запрещал высылку при аренде жилой земли на недвижимость в четыре или меньше единиц, и установил процесс залога и обращения взыскания, когда арендаторы задолжали арендную плату не менее шести месяцев. В деле State of Maryland v.Stanley Goldberg (437 Md. 191 (2013)), Суд вынес решение в пользу владельцев земельной ренты, постановив, что «право арендатора земли на повторный въезд следует рассматривать как неотъемлемую часть пакета закрепленных прав, которые Законодательное собрание может не отменять ретроспективно ». По сути, держателей земельной ренты нельзя заставить подавать иски о потере права выкупа, чтобы защитить свои права от людей, живущих на этой собственности.
Дополнительные ресурсы
Следующую книгу можно найти во многих публичных юридических библиотеках штата.
11 Энциклопедия права Мэриленда, Земельная рента.
Договор аренды земли
Что такое договор аренды земли?
Договор аренды земли — это ситуация, когда кто-то владеет зданием, но не землей, на которой оно расположено, и требует ежемесячных платежей по аренде земли. Гостиницы и офисные здания иногда подлежат арендной плате за землю. В определенных ситуациях домовладельцы также пользуются арендной платой за землю. Например, договоренность об аренде земли обычна для трейлерных парков и сезонных кемпинговых курортов.
Ключевые выводы
- Договор аренды земли — это когда кто-то владеет зданием, но не землей, на которой оно расположено.
- Условия аренды земли требуют ежемесячных платежей арендодателя за пользование землей.
- Гостиницы и офисные здания иногда используют договор аренды земли.
- Условия аренды земли могут сделать домовладение более доступным, поскольку необходимо покупать только дом, а не землю.
Понимание договора аренды земли
Аренда земли — это договор аренды между арендатором и домовладельцем.Арендатор будет платить домовладельцу фиксированную плату ежемесячно или периодически. Взамен арендатор будет иметь право использовать определенный земельный участок. В результате арендатор владеет недвижимостью или зданием на земле, но не владеет самой землей. Условия аренды земли требуют меньше первоначального капитала или денег по сравнению с покупкой как здания, так и земли, на которой будет строиться строительство. Однако арендаторы должны понимать условия таких соглашений, поскольку они часто ограничивают права и возможности владельца здания.
Например, договор аренды земли на стоянке трейлеров может предусматривать, что один из арендаторов или сторон будет обеспечивать обслуживание территории и территорий, окружающих трейлеры. Договор аренды земли мог также устанавливать стандарты внешнего вида строения и ограничивать арендаторов от строительства дополнительных объектов или расширения существующих зданий.
Если компоновка допускает только конструкцию размером с прицеп двойной ширины, например, и владелец здания снимает прицеп и заменяет его агрегатом тройной ширины, владелец нарушит компоновку.Кроме того, строительство отдельного гаража или навеса для машины на территории нарушит договоренность. Точно так же реконструкция существующего здания иногда может противоречить такой договоренности.
Происхождение договоренностей об аренде земли
Соглашения о земельной ренте и земельной ренте уходят корнями в английское общее право. В США договор аренды земли восходит к колониальным временам. Колонисты, которые хотели купить земельные участки, но не могли себе этого позволить, вместо этого соглашались на арендную плату за землю.Они сдавали землю в аренду у колониальных правительств или частных землевладельцев, делая небольшие дополнительные платежи за использование земли в свою очередь. Это позволило бы им построить дом и развить усадьбу, не требуя больших капиталовложений.
Сегодня договоренности об аренде земли имеют ограниченное применение в США, и штаты, которые позволяют им, закрепили их в законе. В Вирджинии, например, арендная плата за землю регулируется Законом об аренде жилой земли, в котором излагаются права, обязанности и обязанности всех сторон, участвующих в таком соглашении.
Примечание
Договоры об аренде земли могут быть редкими в США, но все еще довольно распространены в Великобритании, Ирландии и Нидерландах.
Выгоды от договора аренды земли
Есть некоторые преимущества при аренде земли, в том числе помощь людям в приобретении первого дома.
Покупка дома
Договоренность об аренде земли может помочь с доступностью дома. Потенциальные покупатели жилья обычно берут ссуду в банке на покупку дома.Ссуда, также известная как ипотека, обычно включает стоимость строения и земли, на которой находится дом. Если земля стоит 50 000 долларов, а сам дом стоит 150 000 долларов, то покупная цена для покупателя составит 200 000 долларов. При отсутствии авансового платежа покупателю потребуется одобрение ипотеки на сумму 200 000 долларов.
Однако, если бы покупатель жилья мог сдавать землю в аренду на условиях земельной ренты, ипотека должна была бы составлять всего 150 000 долларов, а покупатель мог бы платить ежемесячную арендную плату за землю.Кроме того, первоначальный взнос будет дешевле, потому что он будет рассчитываться как процент (скажем, 10%) от покупной цены, не включая землю.
Конечно, при определении того, может ли заемщик позволить себе дом и выплаты по ипотеке, необходимо будет учитывать арендную плату за землю. Тем не менее, вероятность получения разрешения на ипотеку была бы намного выше при договоренности о земельной ренте. В результате договоренности об аренде земли могут помочь тем, кто впервые покупает жилье, и тем, кто имеет доход от низкого до умеренного, потому что это часто приводит к уменьшению размера ипотеки и увеличению шансов на получение одобрения.
Возможная налоговая льгота
Налоговая служба (IRS) позволяет вычитать арендную плату за землю в качестве процентов по ипотеке при определенных условиях. Налоговый вычет по существу означает, что общая выплаченная сумма арендной платы может уменьшить общий налогооблагаемый доход человека за этот год, что будет означать более низкий налоговый счет. Тем не менее, тем, у кого есть договор аренды земли или рассматривает его возможность, следует проконсультироваться с налоговым специалистом, чтобы определить, применимы ли какие-либо налоговые льготы к их конкретной финансовой ситуации.
Недостатки договора аренды земли
Заключение договора аренды земли чревато некоторыми потенциальными недостатками.
Выброс
Невыплата требуемой суммы, указанной в соглашении о земельной ренте, может привести к так называемой высылке. По сути, это означает, что домовладельца могут выгнать из дома, если будет установлено, что он нарушил условия договора аренды земли.По этой причине очень важно понимать условия соглашения и понимать, что может поставить вас под угрозу потерять дом.
Взыскание земельной ренты
С точки зрения человека, владеющего землей, сбор земельной ренты иногда может быть трудной перспективой. Возможно, вам потребуется предпринять определенные шаги, чтобы запросить оплату земельной ренты. Если обязанное лицо отказывается это сделать, это может потребовать принятия дальнейших мер по взысканию, что может занять много времени и дорого.
Особые соображения
Договоры аренды земли могут не подходить для всех домовладельцев, потому что арендодатель может изменить условия по окончании аренды. Например, домовладелец может решить использовать землю для чего-то другого в какой-то момент в будущем, что делает договор аренды земли нестабильным методом домовладения. Важно, чтобы домовладельцы понимали условия и свои права в рамках договора, прежде чем покупать дом с арендной платой за землю.
Договор аренды земли по сравнению с договором аренды земли
Договор аренды земли не следует путать с арендой земли. Последний позволяет арендатору развивать участок земли в течение определенного периода времени, после чего земля и все улучшения возвращаются владельцу собственности. Эти типы договоров часто включают аренду на 50 или 99 лет.
Например, правительство США однажды предложило 99-летнюю аренду, чтобы стимулировать строительство домиков на национальных лесных угодьях в рамках усилий по стимулированию использования этих территорий для отдыха.Практика заключения таких соглашений стала широко распространенной с 1915 по 1960 год, когда Лесная служба США прекратила выдачу новых 99-летних договоров аренды. Эти 99-летние соглашения обычно запрещали круглогодичное использование земли и сдачу в аренду домиков.
Многие также ограничили строительство заборов. Некоторые также оговаривали тип кровли и других строительных материалов и запрещали рубку деревьев или отвод воды.
И наоборот, соглашения об аренде земли не являются договорами аренды с ограничениями по срокам, а вместо этого обычно продлеваются на каждый срок до тех пор, пока не будет уплачена плата за аренду земли.Кроме того, аренда земли обычно используется для коммерческих зданий, в то время как договор аренды земли обычно применяется к физическим лицам.
Часто задаваемые вопросы
Что такое аренда земли?
Аренда земли — это соглашение между землевладельцем и арендатором, в котором арендатор соглашается ежегодно платить номинальную плату за использование земли. Механизмы земельной аренды берут свое начало в английском общем праве и были введены в США в колониальную эпоху.
Что дает финансирование аренды земли?
Аренда земли позволяет арендатору занимать землю, которая принадлежит другому лицу.Например, если у вас есть дом на колесах, который постоянно припаркован на участке земли, вам, возможно, придется платить землевладельцу арендную плату за его использование.
Что произойдет, если я не буду платить арендную плату за землю?
Если вы обязаны платить арендную плату за землю, но не платите, землевладелец может заставить вас покинуть собственность. Арендодатель может подать иск о выселении, чтобы вас выселили на законных основаниях, даже если вы владеете недвижимостью, расположенной на земле.
Определение аренды земли
Что такое аренда земли?
Аренда земли — это соглашение, по которому арендатору разрешается развивать участок собственности в течение периода аренды, после чего земля и все улучшения передаются собственнику недвижимости.
Как работает аренда земли
Договор аренды земли указывает на то, что улучшения будут принадлежать владельцу недвижимости, если не будет создано исключение, и предусматривает, что все соответствующие налоги, понесенные в течение периода аренды, будут выплачиваться арендатором. Поскольку аренда земли позволяет арендодателю принять на себя все улучшения по истечении срока аренды, арендодатель может продать недвижимость по более высокой цене. Аренда земли также часто называется арендой земли, поскольку арендодатели сдают в аренду только землю.
Хотя они используются в основном в коммерческих помещениях, аренда земли сильно отличается от других видов коммерческой аренды, таких как аренда торговых комплексов и офисных зданий. Эти другие договоры аренды обычно не поручают арендатору брать на себя ответственность за квартиру. Вместо этого с этих арендаторов взимается арендная плата, чтобы они могли вести свой бизнес. Аренда земли предполагает сдачу земли в аренду на длительный период — обычно от 50 до 99 лет — арендатору, который строит здание на участке.
Аренда на 99 лет, как правило, является максимально продолжительным сроком аренды объекта недвижимости. Раньше по общему праву он был максимально длинным. Тем не менее, аренда на 99 лет по-прежнему является обычным явлением, но уже не является самым продолжительным по закону.
Договор аренды земли определяет, кто владеет землей, а кто владеет зданием и улучшениями в собственности. Многие арендодатели используют аренду земли как способ сохранить право собственности на свою собственность по причинам планирования, чтобы избежать прироста капитала, а также для получения дохода и дохода.Арендаторы обычно несут ответственность за все расходы. Это включает строительство, ремонт, реконструкцию, улучшения, налоги, страхование и любые финансовые расходы, связанные с недвижимостью.
Арендаторы обычно берут на себя ответственность за все финансовые аспекты аренды земли, включая аренду, налоги, строительство, страхование и финансирование.
Пример аренды земли
Аренда земли часто используется франшизами и крупными магазинами, а также другими коммерческими организациями.Штаб-квартира корпорации обычно покупает землю и позволяет арендатору / застройщику построить и использовать объект. Есть большая вероятность, что ближайший к вам McDonald’s, Starbucks или Dunkin Donuts заключил договор аренды земли.
В июле 2016 года нью-йоркская инвестиционная компания AllianceBernstein приобрела у BLDG Management 99-летнюю аренду земли для нью-йоркского отеля George Washington Hotel в рамках сделки на сумму 100,4 миллиона долларов. Изначально BLDG приобрела отель, когда он был лишен права выкупа в 1994 году.Хотя здание использовалось Манхэттенской школой визуальных искусств в качестве студенческого общежития, в апреле 2016 года BLDG подала план восстановления отеля под отель с рестораном, баром и магазинами на первом этаже. В настоящее время отель работает как бутик-отель Freehand в районе Флэтайрон в Нью-Йорке.
Некоторые из основ любой аренды земли должны включать:
- Условия аренды
- Права как арендодателя, так и арендатора
- Условия финансирования
- Положения об использовании
- Сборы
- Страхование титула
- По умолчанию
Подчиненный vs.Несубординированная аренда земли
Арендаторы земельной аренды часто финансируют улучшения, беря в долг. В субординированном договоре аренды земли домовладелец соглашается на более низкий приоритет требований к собственности в случае невыполнения арендатором ссуды на улучшение. Другими словами, субординированный арендодатель земли, по сути, позволяет праву собственности выступать в качестве залога в случае невыполнения арендатором любого займа, связанного с улучшением. Для этого типа аренды земли домовладелец может договориться о более высоких арендных платежах в обмен на риск, принятый в случае неисполнения обязательств арендатором.Это также может принести пользу домовладельцу, поскольку строительство здания на его земле увеличивает стоимость его собственности.
Напротив, несубординированная аренда земли позволяет арендодателю сохранять высший приоритет требований к собственности в случае невыполнения арендатором ссуды на улучшение. Поскольку кредитор может не получить право собственности на землю, если ссуда останется невыплаченной, специалисты по ссуде могут не решиться продлить ипотеку на улучшения. Хотя арендодатель сохраняет право собственности на недвижимость, он, как правило, должен взимать с арендатора меньшую сумму арендной платы.
Преимущества и недостатки аренды земли
Аренда земли может быть выгодна как арендатору, так и арендодателю.
Льготы арендаторам
Аренда земли позволяет арендатору строить недвижимость в отличном месте, которое они не смогли бы сами купить. По этой причине крупные сетевые магазины, такие как Whole Foods и Starbucks, часто используют аренду земли в своих корпоративных планах расширения.
Аренда земли также не требует от арендатора внесения первоначального взноса за обеспечение земли, как того требует покупка недвижимости.Следовательно, приобретение аренды земли требует меньше капитала, что высвобождает денежные средства для других целей и повышает доходность от использования земли.
Любая арендная плата, уплаченная за аренду земли, может вычитаться из налога на прибыль штата и федерального подоходного налога, что означает снижение общего налогового бремени арендатора.
Льготы арендодателю
Землевладелец получает стабильный доход от арендатора, сохраняя при этом право собственности на недвижимость. Договор аренды земли обычно содержит оговорку об эскалации, которая гарантирует увеличение арендной платы и права на выселение, обеспечивающие защиту в случае невыплаты арендной платы или других расходов.
Кроме того, арендодатель, арендующий землю, получает экономию на налогах. Если они сразу продадут недвижимость арендатору, они получат прибыль от продажи. Заключая этот тип аренды, они избегают сообщать о какой-либо прибыли. Но могут быть некоторые налоговые последствия для получаемой ими ренты.
В зависимости от условий, предусмотренных договором аренды земли, домовладелец также может сохранять определенный контроль над недвижимостью, включая ее использование и способы ее развития. Это означает, что домовладелец может одобрить или отклонить любые изменения земли.
Недостатки арендатора
Поскольку домовладельцы могут потребовать одобрения перед внесением каких-либо изменений, арендатор может столкнуться с препятствиями при использовании или развитии собственности. В результате для арендатора может быть больше ограничений и меньше гибкости.
Затраты, связанные с процессом аренды земли, могут быть выше, чем если бы арендатор покупал недвижимость напрямую. Арендная плата, налоги, улучшения, разрешения, а также любое время ожидания разрешения арендодателя — все это может быть дорогостоящим.
Недостатки арендодателя
Арендодатели, не включившие надлежащие положения и пункты в свои договоры аренды, могут потерять контроль над арендаторами, чья недвижимость находится в стадии застройки. Вот почему всегда важно, чтобы обе стороны проверяли свои договоры аренды до подписания.
В зависимости от того, где находится недвижимость, аренда земли может иметь более высокие налоговые последствия для арендодателя. Хотя они могут не получить прибыли от продажи, арендная плата считается доходом.Таким образом, арендная плата облагается налогом по обычной ставке, что может увеличить налоговое бремя.
Ключевые выводы
- Аренда земли — это договор, по которому арендатор может развивать недвижимость в течение периода аренды, после чего она передается собственнику.
- Аренда земли обычно заключается между коммерческими арендодателями, которые обычно сдают землю в аренду на срок от 50 до 99 лет арендаторам, которые строят здания на участке.
- Арендаторы, которые в противном случае не могут позволить себе покупку земли, могут строить недвижимость на условиях аренды земли, в то время как арендодатели получают стабильный доход и сохраняют контроль над использованием и развитием своей собственности.
Что такое аренда земли?
Есть несколько видов коммерческой аренды. Например, валовая аренда требует, чтобы арендатор вносил регулярные арендные платежи, но это их единственное финансовое обязательство перед арендодателем. Это похоже на договор аренды, который вы подписываете, если снимаете квартиру. С другой стороны, одинарная, двойная и тройная аренда перекладывает определенные расходы, такие как налоги на имущество и страхование, на арендаторов.
Однако в большинстве случаев эти договоры аренды заключаются между домовладельцем, которому принадлежит коммерческое здание, и арендатором, который вносит ежемесячную арендную плату и не имеет прав собственности.
Есть еще один вид коммерческой аренды, известный как аренда земли , который несколько отличается. При аренде земли арендаторам принадлежит свое здание, но не земля, на которой оно построено. Поскольку это менее известный тип лизинговой структуры, вот краткий обзор земельной аренды для инвесторов в недвижимость.
Что такое аренда земли?
Как следует из названия, аренда земли подразумевает аренду только земли, но не зданий. Аренда земли включает в себя неосвоенную коммерческую землю, которая сдается в аренду арендаторам, которые затем имеют право развивать и использовать собственность в течение срока аренды.
В течение срока аренды земли арендатору принадлежат все улучшения, произведенные в собственности, в том числе здания, которые он строит. Например, многие универмаги Macy’s (NYSE: M) арендуются на земле. Это означает, что Macy’s владеет самим зданием и любыми другими улучшениями, внесенными на землю, например, парковочными сооружениями, но компания по-прежнему платит арендную плату за землю под магазином.
Как и большинство других договоров аренды недвижимости, аренда земли требует от арендаторов регулярных (обычно ежемесячных) арендных платежей.А аренда земли, как правило, равна чистым договорам аренды , что означает, что арендаторы несут ответственность за уплату налогов на недвижимость, страхование и расходы на содержание в течение срока аренды.
Аренда земли, как правило, имеет очень длительных сроков — обычно от 20 до 40 лет для начального срока, но аренда земли до 99 лет не редкость. Улучшения, внесенные на землю, сдаваемую в аренду, становятся собственностью арендодателя после истечения срока аренды, или от арендатора может потребоваться их снос.Так зачем кому-то строить здание, если он не может использовать его в течение длительного времени?
Напомним, в договоре аренды земли:
- Арендатор платит арендную плату за землю , но владеет зданиями и другими строениями / улучшениями
- Арендатор несет ответственность за уплату налогов на недвижимость, страхование и расходы на техническое обслуживание
- аренда обычно составляет как минимум несколько десятилетий
- После истечения срока аренды любые здания или другие улучшения собственности принадлежат арендодателю
Реальный пример ситуации с арендой земли
В мире инвестиционных фондов недвижимости, или REITs, American Tower (NYSE: AMT) — хороший пример компании, которая обычно использует аренду земли.Компания владеет и управляет вышками связи (например, теми, которые питают сеть вашего мобильного телефона), но в большинстве случаев она не владеет землей, на которой построены башни.
В частности, American Tower арендует землю примерно на две трети своих башен в США, и у нее есть более 35 000 отдельных арендодателей. В среднем у нее остается 28 лет аренды земли, но вместо того, чтобы позволить истекать любому из ее договоров аренды, общая практика компании заключается в том, чтобы либо продлить аренду, либо купить землю для прекращения аренды земли.
Это выгодная бизнес-модель для компании (и ее арендодателей) по нескольким причинам. Прежде всего, это позволяет American Tower расширяться без огромных капитальных затрат, которые потребуются при приобретении земли для строительства тысяч башен. Он также имеет налоговые льготы, поскольку в результате выкупа лизинга операционные расходы постепенно превращаются в капитальные затраты, которые, как правило, лучше подходят для текущих налоговых целей. С точки зрения арендодателя, они получают десятилетия беспроблемного дохода и в конечном итоге (во многих случаях) получают единовременную выплату за собственность.
Субординированная и несубординированная аренда земли
Существует два основных типа аренды земли: субординированная и несубординированная. А разница в том, что произойдет, если арендатор столкнется с финансовыми проблемами в течение срока аренды.
- Субординированная аренда земли : В субординированной аренде земли арендатор соглашается иметь более низкий приоритет, когда речь идет о любом другом финансировании, которое арендатор получает на недвижимость. Например, предположим, что вы подписываете договор аренды земельного участка, а затем занимаетесь 500000 долларов, чтобы построить на нем ресторан.Если вы не выплачиваете ссуду, находясь в субординированном договоре аренды земли, ваш кредитор может получить собственность (включая землю) в качестве залога.
- Несубординированная аренда земли : С другой стороны, в несубординированной аренде земли арендатор имеет более высокий приоритет, чем любые другие кредиторы, когда дело доходит до требований на собственность. Другими словами, кредиторы арендатора не могут лишить права выкупа земли в случае дефолта. В случае невыполнения обязательств кредитор по собственности в несубординированной аренде земли может иметь возможность получить активы предприятия, но не может получить полный контроль над недвижимостью, как они могут иметь возможность в субординированной аренде земли.
Очевидно, что при прочих равных, арендодатели хотели бы подписывать несубординированные договоры аренды земли. В конце концов, зачем домовладельцу рисковать своей собственностью?
На практике арендодателям обычно приходится взимать более низкую арендную плату по несубординированным договорам аренды земли, чтобы побудить арендаторов принять такое соглашение. Многие кредиторы не будут предоставлять ссуды для строительства коммерческих зданий на основе аренды земли, если у них нет возможности взять под контроль собственность в случае дефолта арендатора.
Аренда земли без субординации — более распространенная практика. Несмотря на то, что они приносят меньший доход от аренды, арендодатели обычно не хотят подвергать свою собственность риску, фактически принимая активную долю в бизнесе арендатора.
Какие преимущества аренды земли?
С точки зрения арендодателя, есть несколько распространенных причин, по которым может быть желательна аренда земли, в отличие от развития самой собственности или прямой продажи земельного участка.Во-первых, строительство коммерческих зданий может быть капиталоемким процессом. Аренда земли позволяет владельцам коммерческой земли монетизировать свою недвижимость без значительных требований к капиталу.
Кроме того, аренда земли позволяет владельцу оставаться собственником собственности. Это может иметь важное значение в ситуациях, когда земля принадлежит государственному учреждению, но может быть выгодным во многих ситуациях. Например, если вы хотите построить туристический объект на федеральной земле, аренда земли может быть единственным способом сделать это.
Наконец, как я упоминал ранее, любые улучшения становятся собственностью арендодателя по истечении срока аренды земли, поэтому стоимость собственности может быть значительно выше, чем она была на момент заключения договора.
Арендаторы могут предпочесть аренду земли, потому что строительство здания обходится значительно дешевле, чем покупка земли и последующее строительство здания. Многие розничные торговцы используют землю в аренду по этой причине — они просто не могут оправдать или позволить себе стоимость здания и земли .Многие рестораны быстрого питания сдают землю в аренду, но сами строят здания, чтобы назвать один общий пример.
Плюс, арендатор часто может сэкономить деньги на текущих арендных платежах, подписав договор аренды земли, а не сдавая в аренду все улучшенное имущество.
Аренда земли — лучший вид коммерческой аренды?
Плюсы и минусы аренды земли: взгляд арендатораВыкуп арендной платы за землю
Если вы являетесь владельцем дома, вы можете платить землевладельцу годовую арендную плату за землю.Арендная плата за землю — это сумма за землю, на которой построен ваш дом. Землевладелец также известен как собственник земли или арендодатель. Вы можете обратиться в Земельный кадастр для выкупа арендной платы за землю.
Почему собственник платит арендную плату за землю
Некоторые собственники платят арендную плату за землю, на которой построен их дом. Землевладелец взимает с собственника недвижимости годовую арендную плату за землю.
Аренда земли
Аренда земли выплачивается, если в юридических документах на недвижимость есть договор аренды или комиссионный грант хозяйству.
В гранте на аренду или плату ферме будет указано:
- годовая сумма арендной платы за землю
- собственник арендной платы, имеющий право на арендную плату за землю
Оплата арендной платы за землю
Арендная плата за землю обычно выплачивается каждые шесть месяцев в мае и ноябре.
Размер арендной платы за землю
Годовая сумма обычно составляет от десяти до ста фунтов.
Номинальная арендная плата за землю
Арендная плата за очень низкую землю составляет менее 1 фунта стерлингов в год. Это называется номинальной арендной платой.
Что вам нужно для выкупа арендной платы за землю
Если вы хотите выкупить арендную плату за землю, вы должны:
- обратиться в Земельную кассу
- получить сертификат, подписанный вашим адвокатом
- сообщить владельцу арендной платы
- получите копию договора аренды или платы за земельный участок на свою собственность
Но владельцы квартир и квартир не могут выкупить арендную плату за землю.
Аренда собственности или платный грант на ферму
Вам понадобятся две копии вашего договора аренды собственности или платного гранта на ферму.Если у вас есть ипотека, попросите документы на недвижимость в банке или строительной кооперации. Если у вас нет ипотеки, документы на недвижимость могут находиться в банке или в офисе адвоката для хранения. Возможно, вам придется заплатить за копии.
Подача заявления в Земельный кадастр
При подаче заявления в Земельный кадастр вам потребуется:
- , чтобы заполнить и подписать заявление, Форму GR1 засвидетельствовано адвокатом, или Форму GR1 (N) для номинальной арендной платы за землю
- квитанция на ваш последний платеж за аренду земли
- для уплаты девятикратной годовой арендной платы за землю за вашу собственность
- для оплаты 50 фунтов стерлингов в Земельный кадастр.00 гонорар
- копия вашего договора аренды или гранта фермы с оплатой, заверенная адвокатом
Чтобы заверить копию гранта аренды или вознаграждения ферме, адвокат подписывает и подтверждает точность копии. Адвокат может взимать плату за удостоверение и засвидетельствование ваших документов.
Чтобы загрузить форму заявки, вам необходимо отправить Земельный кадастр, перейдите по адресу:
Отправьте заявку на выкуп земельной ренты
Вы должны отправить форму заявки, документы и чек в Земельный кадастр:
Земельный кадастр принимает только чеки и письменные заявления о выкупе земельной арендной платы.Вы не можете подать заявку онлайн или лично за наличные. Земельный кадастр может обработать ваше заявление в течение недели, если вы отправите им все документы и соответствующую плату.
Информирование землевладельца о том, что вы хотите выкупить арендную плату за землю
Вы должны немедленно сообщить землевладельцу о том, что вы подали заявку в Земельный кадастр для выкупа арендной платы за землю. Вам необходимо заполнить форму GR2 и отправить ее вместе с копией вашего арендного договора или гранта фермы владельцу арендной платы. Если вы платите номинальную арендную плату за землю, вам понадобится форма GR2 (N).
Чтобы загрузить форму, которую необходимо отправить владельцу аренды, перейдите по адресу:
Свидетельство о выкупе
Когда ваша заявка будет завершена, Земельный кадастр отправит вам сертификат о выкупе. Это ваш сертификат об аренде земли. Это свидетельство того, что вы выкупили арендную плату за землю. Вам больше не нужно будет платить арендную плату за землю. Сертификат является частью титула на вашу собственность.
Регистрация свидетельства об аренде земли
Вы должны зарегистрировать свидетельство об аренде земли в Земельной книге.Адвокат может дать вам совет по регистрации.
Пример выкупа арендной платы за землю
Ваша годовая арендная плата за землю составляет 100 фунтов стерлингов с 1 июня 2019 года по 31 мая 2020 года. Вы платили арендную плату за землю до 31 мая 2019 года. Вы подаете заявку на выкуп арендной платы за землю 21 августа 2019 года. С июня 2019 г. по 21 августа 2019 г. вы должны арендовать землю за 82 дня.
| Информация об аренде земли | Сумма |
|---|---|
| Годовая арендная плата за землю | 100 фунтов стерлингов |
| Аренда земли на девять лет | 900 фунтов стерлингов.00 |
| Аренда земли на 82 дня 82/365 x 100,00 фунтов стерлингов | £ 22,47 |
| Сбор за регистрацию земли | £ 50,00 |
| Выкуп земли в аренду | £ 972,47 972,47 |
Неоплаченная арендная плата за землю
Если вы хотите выкупить арендную плату за землю, но нет доказательств того, что арендная плата за землю была выплачена или собрана, вы должны заплатить дополнительную шестилетнюю арендную плату за землю.В показанном примере вы заплатите дополнительную арендную плату за землю в размере 600 фунтов стерлингов. Общая сумма выкупа земельной ренты составит 1572,47 фунтов стерлингов.
Еще полезные ссылки
Что это? Плюсы и минусы
Что такое аренда земли?
Аренда земли — это соглашение, которое позволяет арендатору развивать часть собственности в течение периода аренды. По истечении срока аренды земля и все улучшения арендатор возвращаются собственнику.Аренда земли также может называться арендой земли, поскольку домовладелец сдает в аренду только землю.
Аренда земли должна включать следующие существенные аспекты:
- Условия по умолчанию
- Сборы
- Условия финансирования
- Права домовладельца
- Права арендатора
- Условия аренды
- Страхование титула
- Положения об использовании
Как работает аренда земли
Аренда земли подразумевает сдачу земли в аренду на длительный период арендатору, который затем возводит постройку на этой собственности.Типичный срок аренды земли составляет от 50 до 99 лет.
Аренда земли определяет:
- Кому принадлежит здание
- Кому принадлежит земля
- Улучшения собственности
Договор аренды земли предусматривает, что владелец собственности будет владеть любыми улучшениями, если стороны не сделают исключения. Этот тип контракта также предусматривает, что арендатор будет платить соответствующие налоги в течение периода аренды.Арендодатели могут иметь возможность продать недвижимость на земле по более высокой цене по истечении срока аренды, потому что они могут взять на себя все улучшения в этот момент.
Изображение через Unsplash по Шонполлоку
Арендодатель может выбрать аренду земли, чтобы:
- Избегайте прироста капитала
- Получайте доход и доход
- Сохранение права собственности на недвижимость по соображениям планирования
Аренда земли в основном используется в коммерческих соглашениях.Однако эти типы аренды сильно отличаются от других договоров аренды, которые вы можете найти для офисных зданий и торговых комплексов. Другие договоры коммерческой аренды обычно не поручают арендатору брать на себя ответственность за квартиру, взимая с арендаторов арендную плату, чтобы они могли управлять своим бизнесом.
Однако при аренде земли арендатор обычно берет на себя ответственность за любые расходы. Расходы, которые будет нести арендатор при аренде земли, включают:
- Строительство
- Затраты на финансирование
- Улучшения
- Страхование
- Ремонт
- Ремонт
- Налоги
Типы аренды земли: субординированная vs.Неподчиненный
Вы найдете два основных типа аренды земли: субординированную и несубординированную. Разница между этими двумя типами заключается в том, что происходит, если арендатор испытывает финансовые трудности в течение срока аренды. Часто арендаторы берут в долг для финансирования проектов на земле, которую они арендуют.
Субординированная аренда земли
Арендодатель соглашается иметь более низкий приоритет с точки зрения любого другого финансирования, полученного на недвижимость, при подписании субординированного договора аренды земли.Если арендатор подписывает договор субординированной аренды земли на земельном участке, занимает деньги для строительства на этой земле, а затем не выполняет свои обязательства по ссуде, кредитор может пойти после имущество (включая саму землю) в залог.
Другими словами, арендодатель в субординированном договоре аренды земли позволяет документу о собственности действовать в качестве залога в случае невыполнения арендатором ссуды, используемой для улучшения. Арендодатель может договориться о более высоких арендных платежах, поскольку он принимает на себя дополнительный риск при субординированной аренде.Арендодатель также может заключить договор субординированной аренды земли, поскольку строительство здания на его земле может повысить стоимость собственности.
Несубординированная аренда земли
Арендодатель, подписывающий договор аренды земли без субординации, сохраняет за собой высший приоритет, если есть претензии к собственности. Это означает, что арендатор кредиторы не могут выкупить землю в случае невыполнения арендатором ссуды. Если арендатор не выполняет свои обязательства, кредитор может заняться коммерческими активами арендатора.Однако кредиторы не могут получить полный контроль над недвижимостью, как они могли бы это сделать в случае субординированной аренды земли.
Поскольку кредитор не может получить право собственности на землю в рамках несубординированной аренды земли, если арендатор не выплатит свой кредит, потенциальные кредиторы могут не решаться продлить ипотеку, чтобы арендатор мог внести улучшения. В результате арендодателям обычно приходится взимать с арендатора более низкую арендную плату.
Преимущества аренды земли
Аренда земли может быть выгодна как арендодателям, так и арендаторам.
Арендодатели
Арендодатели могут рассчитывать на определенные преимущества при заключении договора аренды земли, в том числе:
- Стабильный доход: Сохраняя право собственности на свою собственность, домовладелец может получить стабильный доход. В договорах аренды земли обычно также есть оговорка об эскалации. Этот пункт гарантирует повышение арендной платы, а также права на выселение, которые обеспечивают защиту в случае невыполнения арендатором арендной платы или других видов расходов.
- Экономия на налогах: Если домовладелец продает недвижимость напрямую арендатору, он получает прибыль от этой продажи.С другой стороны, когда они заключают договор аренды земли, им не нужно сообщать о прибыли. Тем не менее, в отношении получаемой ими ренты могут быть налоговые последствия.
- Сохранить контроль: Некоторые договоры аренды земли могут включать положения, позволяющие арендодателю сохранять определенную степень контроля над своей собственностью. Это может включать в себя то, как собственность разрабатывается и как она используется. В этих случаях домовладелец сможет отклонить или одобрить изменения на своей земле.
Арендаторы
При заключении договора аренды земли арендаторам также предоставляется ряд преимуществ:
- Здание в отличном месте: Арендаторы получают возможность строить недвижимость в отличном месте, которое в противном случае они не смогли бы приобрести. Вот почему вы часто найдете крупные сетевые магазины, использующие аренду земли в планах корпоративного расширения.
- Первоначальный взнос не требуется: Поскольку арендатору не требуется вносить первоначальный взнос для обеспечения земли (они бы сделали это, если бы они покупали недвижимость), требуется меньше капитала.Это, в свою очередь, высвобождает деньги для других целей. Это также улучшает урожайность при использовании этой земли.
- Снижение налоговой нагрузки: Поскольку арендная плата, выплачиваемая при аренде земли, может вычитаться из налога на прибыль (как федерального, так и государственного), общее налоговое бремя арендатора снижается.
Недостатки аренды земли
При выборе аренды земли как для арендодателей, так и для арендаторов существуют определенные недостатки.
Арендодатели
Арендодателям, желающим оформить договор аренды земли, следует опасаться потенциальных недостатков:
- Потеря управления: Если арендодатель не включит соответствующие пункты и положения в свой договор аренды, он может в конечном итоге потерять контроль над недвижимостью.
- Более высокие налоговые последствия: Это зависит от местоположения собственности, но аренда земли может иметь более высокие налоговые последствия для арендодателя. Хотя арендодатели не получают прибыли от продажи собственности, арендная плата, которую они взимают, считается доходом. Это означает, что арендная плата будет облагаться налогом по обычной ставке, и это может увеличить налоговое бремя арендодателя.
Арендаторы
Арендаторы также должны знать о недостатках аренды земли, в том числе:
- Сниженная гибкость: Арендаторы могут столкнуться с препятствиями при использовании или развитии собственности, если арендодатель требует одобрения перед внесением каких-либо изменений.Следовательно, арендатор может столкнуться с большим количеством ограничений, чем если бы он приобрел недвижимость.
- Более высокие затраты: Затраты, связанные с процессом аренды земли, могут в конечном итоге оказаться выше, чем затраты на прямую покупку недвижимости. Арендатор должен быть готов к различным суммам затрат, которые могут оказаться дорогостоящими, особенно при ожидании одобрения определенных проектов. Затраты могут включать улучшения, разрешения и налоги.
Очень важно, чтобы и арендодатель, и арендатор рассмотрели договор аренды с экспертной поддержкой, прежде чем подписать его.Работа с опытным контрактным юристом при заключении договора аренды земли может обеспечить защиту обеих сторон.
Арендаторы, собственники и земельная аренда
Недвижимость продается на условиях аренды или без права собственности. Когда вы покупаете собственность в собственность, вы владеете ею и землей, на которой она расположена. Если ваша собственность находится в арендованном владении, вам придется платить ежегодную плату, известную как арендная плата за землю, лицу, владеющему этой собственностью.
Адвокат, который помог вам приобрести недвижимость, сможет объяснить, является ли эта собственность арендованной или собственностью без права собственности.
Многоквартирные дома часто продаются в аренду. Срок аренды может составлять от 99 до 999 лет, и когда вы покупаете недвижимость, вы покупаете право жить в ней на время аренды.
Собственник и договор аренды
Собственник — это лицо, которому принадлежит земля, на которой находится ваша собственность. Это может быть физическое лицо или компания. Собственник может продать право собственности другому лицу или компании. У вас есть право знать, кому принадлежит ваша собственность.
Аренда — это юридический договор между вами и владельцем. Когда вы покупаете недвижимость, важно, чтобы ваш адвокат изучил договор аренды, чтобы выяснить,
- кто является собственником
- , если есть какие-либо особые условия, с которыми вы должны согласиться.
- , требуется ли вам разрешение собственника на определенные действия с имуществом.
- , сколько будет вашей годовой арендной платы за землю.
Ваш адвокат также должен запросить подтверждение того, что счет арендной платы за землю обновлен.Любые проблемы с арендой необходимо решить до завершения продажи.
Закон об аренде в Северной Ирландии
На самом деле в Северной Ирландии не так уж много законов, устанавливающих права арендаторов или объясняющих, как арендаторы могут подавать жалобы на свои управляющие компании. Вместо этого правила того, что делает и что не позволяет делать ваша аренда, будут изложены в вашем собственном контракте. Если вы думаете о покупке арендуемой собственности, очень важно внимательно изучить договор, прежде чем подписывать его, и убедиться, что вы понимаете, что вы можете сделать, если у вас есть опасения по поводу вашей управляющей компании.
Поскольку каждый договор аренды отличается, будет очень сложно получить бесплатную консультацию о ваших правах, если у вас возникнет спор об аренде, и вам, вероятно, потребуется нанять юриста, который поможет вам.
Аренда земли
Обычно вы должны платить арендную плату за землю своему собственнику. Это будет ежегодная плата. В договоре аренды должно быть указано, когда и как эта плата может быть увеличена. Если вы не платите арендную плату за землю, владелец недвижимости может подать на вас в суд, чтобы получить постановление суда, требующее от вас уплаты причитающейся суммы.
Возможно, вам также придется заплатить плату за обслуживание сверх арендной платы за землю, особенно если вы живете в коммунальном многоквартирном доме. В настоящее время плата за обслуживание в Северной Ирландии не регулируется. Если у вас возникли проблемы с компанией, которой вы платите за обслуживание, вам следует поговорить с юристом.
Истечение срока аренды и выселение
Владелец не обязан продлевать договор аренды, если срок его действия истекает, но вы должны попросить об этом. Без действующего договора аренды у вас не будет права оставаться на земле, даже если вы владеете недвижимостью.
Ваш правообладатель может выселить вас с земли только по решению суда. Если вы получили уведомление о выселении от вашего собственника, обратитесь к адвокату, который помог вам с покупкой.
Покупка в собственность
Некоторые арендаторы могут выкупить арендную плату за землю и выкупить у собственника земли. Хотя большинство арендаторов могут это сделать, существуют некоторые ограничения, в том числе
- коммерческая недвижимость
- объекта аренды, срок аренды которых составляет менее 50 лет
- Недвижимость Национального фонда
- отдельные квартиры
- объекта недвижимости приобретены через совместное владение жильем.