Отказ от договора гк: ГК РФ Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства / КонсультантПлюс — kiteliberty.ru — Кайт клуб Андрея Антонова, Санкт-Петербург

Содержание

Статья 450.1 ГК РФ. Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору

1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

3. В случае отсутствия у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору, другая сторона вправе отказаться от договора (исполнения договора) и потребовать возмещения убытков.

4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

5. В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

6. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, в случаях, когда сторона, осуществляющая предпринимательскую деятельность, при наступлении обстоятельств, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором и служащих основанием для осуществления определенного права по договору, заявляет отказ от осуществления этого права, в последующем осуществление этого права по тем же основаниям не допускается, за исключением случаев, когда аналогичные обстоятельства наступили вновь.

7. В случаях, установленных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, правила пункта 6 настоящей статьи применяются при неосуществлении определенного права в срок, предусмотренный настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

См. все связанные документы >>>

1, 2. В п. 1 комментируемой статьи говорится о процедуре одностороннего отказа от договора (исполнения договора) как основания прекращения договора. Такое основание должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. При этом право на односторонний отказ от договора уравнено с правом на односторонний отказ от исполнения обязательства со ссылкой на ст. 310 ГК РФ (см. комментарий к ней).

Указанная процедура сводится к уведомлению другой стороны об отказе от договора (исполнения договора), и, по общему правилу, договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» отмечено следующее. «В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон».

3. В п. 3 комментируемой статьи говорится об отдельном основании для реализации права на отказ от договора — отсутствии у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору. В таких случаях другая сторона вправе отказаться от договора (исполнения договора) и потребовать возмещения убытков.

Согласно п. 89 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», «если законом прямо не установлено иное, совершение сделки лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью, не влечет ее недействительности. В таком случае другая сторона сделки вправе отказаться от договора и потребовать возмещения причиненных убытков (статья 15, пункт 3 статьи 450.1 ГК РФ)».

4. В п. 4 комментируемой статьи подчеркивается обязанность стороны, которой предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором).

Положения данного пункта идентичны положения п. 4 ст. 450 (см. комментарий к нему).

Согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» «при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Например, по этому основанию суд отказывает во взыскании части процентов по кредитному договору в случае одностороннего, ничем не обусловленного непропорционального увеличения банком процентной ставки».

5. В п. 5 комментируемой статьи содержится норма, согласно которой в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Из этого следует, что если сторона, уведомившая контрагента о расторжении договора, в последующем приняла исполнение обязательств по нему, то договор не считается расторгнутым. Так, Верховный Суд РФ в своем Определении от 02.07.2015 N 305-ЭС15-2415 по делу N А40-28123/2014 об обязании освободить нежилое помещение указал на то, что «требование о возврате арендованного имущества подлежало удовлетворению в случае доказанности факта прекращения договорных отношений сторон. Однако после уведомления об отказе от исполнения договора стороны не только длительное время находились в прежних правоотношениях без каких-либо претензий со стороны предприятия по поводу освобождения спорного помещения, но и заключили дополнительное соглашение к договору аренды, распространив его действие на период, предшествующий дню подписания дополнительного соглашения. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что прекращение договора аренды не состоялось, так как в данном случае предприятие отказалось от своего уведомления о расторжении договора и стороны по взаимному согласию продолжили регулировать свои отношения условиями договора аренды».

6. Законодатель в пункте 6 комментируемой статьи установил специальные правила в тех случаях, когда заявленный отказ от права по договору стороной, осуществляющей предпринимательскую деятельность, влечет прекращение этого права. В последующем осуществление этого права по тем же основаниям не допускается, за исключением случаев, когда аналогичные обстоятельства наступили вновь.

Таким образом, указанное правило применяется, если сторона прямо заявляет об отказе от права (например, об отказе от возникшего права на односторонний отказ от договора, об отказе от реализации права на досрочное истребование долга и т.п.).

7. Пункт 7 комментируемой статьи устанавливает, что правила п. 6 комментируемой статьи применяются при неосуществлении рассматриваемого права в срок, установленный ГК РФ, другими законами, нормативными актами или договором. Очевидно, это положение надо понимать так: в Кодексе, иных нормативных актах или в договоре могут содержаться временные пределы для реализации права на отказ от договора, что в целом разумно.

Статья 450.1 ГК РФ. Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору

Ч.1 статьи 450.1 ГК РФ

Ч.2 статьи 450.1 ГК РФ

Ч.3 статьи 450.1 ГК РФ

Ч.4 статьи 450.1 ГК РФ

Ч.5 статьи 450.1 ГК РФ

Ч.6 статьи 450.1 ГК РФ

Ч.7 статьи 450.1 ГК РФ

Комментарии к статье

Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (Гришаев С.П., Богачева Т.В., Свит Ю.П.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2019)

Сделки, представительство, исковая давность: Постатейный комментарий к статьям 153 — 208 Гражданского кодекса Российской Федерации (отв. ред. А.Г. Карапетов) («М-Логос», 2018)

Общие положения об обязательствах: Учебное пособие (Хохлов В.А.) («Статут», 2015)

Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к разделу III «Общая часть обязательного права (под ред. Л.В. Санниковой) («Статут», 2016)

Путеводитель. Что нужно знать об обязательствах (КонсультантПлюс, 2020)

Путеводитель. Договоры и сделки (КонсультантПлюс, 2020)

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

ВС разрешил вопрос о том, может ли одна из сторон отказаться от исполнения договора в рамках условий «Take or Pay»

По мнению одного из экспертов, при рассмотрении дела ВС «сделал реверанс» в сторону нормализации предпринимательского, коммерческого и инвестиционного российского климата. Другая считает, что проблема заключается в том, что отечественный правопорядок на ближайшее время фактически лишился возможности применения экономически выгодной договорной модели «Take or Pay».

Верховный Суд РФ в Определении от 20 августа № 305-ЭС21-10216 по делу № А40-328885/2019 посчитал, что, отказавшись от исполнения договора, заказчик действовал в рамках полномочий, предоставленных ему законом.

Условия «Take or Pay»

ООО «ОТЭКО-Портсервис» осуществляло перевалку сыпучих грузов и реализовывало инвестиционный проект по строительству Таманского терминала навалочных грузов в морском порту Тамань. Компания «Капробен» занималась торговлей углем.

26 февраля 2019 г. «ОТЭКО-Портсервис» (оператор) и «Капробен» (заказчик) заключили договор, по условиям которого оператор гарантировал заказчику за согласованное в договоре вознаграждение выполнение c июля 2019 г. по декабрь 2023 г. комплекса работ и услуг в отношении экспедирования, перевалки, хранения и накопления каменных углей, перемещаемых за рубеж, а также других работ и услуг в процессе перевалки. Заказчик, в свою очередь, обязался своевременно поставлять оператору уголь для перевалки в соответствующих объемах в рамках условия «Take or Pay» («бери или плати») и оплатить вознаграждение. Под термином «Take or Pay» стороны договорились понимать обязательство заказчика по отгрузке гарантированного годового объема угля с корреспондирующей обязанностью заказчика оплатить стоимость перевалки непоставленного объема. Согласно договору заказчик мог освободиться от данного обязательства в части объема угля, не предъявленного к перевалке, в случае отсутствия его вины, однако на недопоставленный по вине заказчика объем насчитывалась неустойка.

В договоре также были установлены условия о его досрочном расторжении по требованию одной из сторон. Так, в частности, заказчик имел право расторгнуть его только в случае нарушения оператором обязательств по договору в части неподтверждения отгрузки груза в установленных объемах и в определяемый срок, а также в части обязательств по своевременной приемке угля. В этом случае заказчик освобождался от обязательства по условию «Take or Pay».

Отказ заказчика от исполнения договора

12 сентября 2019 г. заказчик письменно уведомил оператора, что, руководствуясь ст. 450.1, 782 ГК РФ, отказывается от исполнения договора и считает его расторгнутым, а отношения сторон – прекращенными с момента получения контрагентом данного уведомления. Позднее заказчик пояснил, что отказ был связан с неблагоприятной для него конъюнктурой цен на рынке угля.

В ответ оператор направил заказчику претензию, указав, что право на подобный отказ не предусмотрено ни условиями договора, ни законом, а затем обратился в арбитражный суд, настаивая на признании одностороннего отказа от исполнения договора незаконным.

18 августа 2020 г. АС г. Москвы удовлетворил исковые требования. Суд квалифицировал договор как смешанный, что не давало возможности применить нормы о договоре возмездного оказания услуг, и ст. 782 ГК в частности. Общие нормы ГК об обязательствах (ст. 309, 310, 450, 717, 782, 1010), как и условия договора, как посчитал суд, не предоставляли ответчику право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Постановлением апелляционного суда от 3 ноября 2020 г., устоявшим в кассации, решение первой инстанции было отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Апелляционный и кассационный суды пришли к выводу, что спорным договором урегулированы правоотношения по возмездному оказанию услуг, и ответчик правомерно воспользовался правом на немотивированный односторонний отказ от исполнения договора, предоставленным п. 1 ст. 782 ГК, независимо от договоренности сторон об ином. Суды, сославшись на п. 3 ст. 421, абз. 1 ст. 806, ст. 904 и п. 1 ст. 782 ГК, отметили, что даже при квалификации договора как смешанного, содержащего элементы договоров экспедирования, хранения и др., нормативное регулирование каждого из этих элементов позволяло заказчику немотивированно отказаться от договора в одностороннем порядке.

Суды также обратили внимание, что российское законодательство не регулирует договорную конструкцию с условием «Take or Pay» и правовые последствия ее применения. В то же время данный принцип не ограничивает заказчика в праве отказаться от исполнения договора. Кроме того, суды отметили, что негативные последствия расторжения договора, возникшие у истца, подлежат устранению через возмещение расходов, фактически понесенных им в целях исполнения договора.

ВС проанализировал условия договора

Впоследствии ООО «ОТЭКО-Портсервис» обратилось в Верховный Суд с кассационной жалобой, в которой просило отменить постановления судов апелляционной и кассационной инстанций и оставить в силе решение первой инстанции. В своих доводах заявитель жалобы указал на несостоятельность вывода судов о правомерности действий компании-заказчика.

Заявитель полагал, что, нарушив ст. 309, 310, 421, 450 ГК и принцип свободы договора, суды позволили заказчику игнорировать договоренности сторон об условиях одностороннего отказа от исполнения договора, произвольно выйти из него и тем самым незаконно и в ущерб контрагенту освободиться от обязательства по выплате установленной договором компенсации.

Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 310 Кодекса).

ВС указал, что положения п. 1 ст. 782 ГК действительно позволяют заказчику в любой момент немотивированно отказаться от исполнения договора. Реализовав это право посредством уведомления оператора, заказчик действовал в рамках полномочий, предоставленных ему законом.

При этом ВС согласился с выводами нижестоящих судов о том, что правоотношения по условию «Take or Pay» в общем виде прямо не урегулированы российским законодательством. В то же время, ссылаясь на ст. 1 и 421 ГК, он пояснил, что отсутствие в российском законодательстве специального регулирования не ограничивает стороны в праве создавать различные договорные конструкции и не дает судам оснований игнорировать такие условия договора, особенно если это касается предпринимательской деятельности. «Уяснение смысла спорного условия и правовых последствий его применения может осуществляться судами применительно к ст. 431 ГК РФ о толковании договора. К тому же правовое регулирование, близкое к указанной модели, содержится в некоторых нормативных правовых актах российского законодательства (например, п. 5 и 16 Правил поставки газа в РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 5 февраля 1998 г. № 162)», – отмечается в определении.

ВС подчеркнул, что по своей правовой природе условие «Take or Pay», включенное сторонами спора в договор, состоит из двух обособленных, но тесно связанных между собой обязательств. Первое («take», или «бери») предполагает наличие у заказчика (покупателя) субъективного права получить от другой стороны (исполнителя, поставщика) определенный объем характерного исполнения за конкретный период времени, в то время как другая сторона обязана это исполнение предоставить. В рамках второго обязательства («pay», или «плати») субъективное право принадлежит уже другой стороне (исполнителю, поставщику) и может быть ею реализовано независимо от осуществления контрагентом своего права в рамках первого обязательства. Таким образом, контрагент обязан заплатить оговоренную в соглашении сумму, даже если не получил характерное исполнение со стороны исполнителя.

Верховный Суд указал, что, разрешая вопрос о допустимости отказа от договора, заключенного с условием «Take or Pay», необходимо исходить из того, что каждая из сторон вправе заявить об отказе от реализации принадлежащего ему субъективного права (но не обязанности), так как осуществление права находится полностью в ее воле. В связи с этим он определил, что ограничение заказчика в праве на немотивированный отказ от исполнения договора недопустимо, так как это противоречило бы как нормативному правовому регулированию (п. 1 ст. 782 ГК), так и сути правоотношений сторон, поскольку ни закон, ни договор не могут понудить заказчика вопреки его воле получать услуги оператора. Исходя из этого, выводы судов о допустимости отказа заказчика от договора правомерны.

Однако, отметил ВС, отказ заказчика от права получать услугу (обязательство «бери») сам по себе не мог устранять имевшиеся у него платежные обязанности по отношению к исполнителю (обязательство «плати»). Суд пояснил, что в рамках договорной модели «Take or Pay» при отказе заказчика от получения характерного предоставления (от обязательства «бери») исполнение им обязанности в рамках обязательства «плати» может быть оценено как плата за отказ от договора, исчисляемая из согласованного сторонами периода действия этого условия.

Обращаясь к п. 16 Постановления Пленума ВС от 22 ноября 2016 г. № 54, Суд указал, что согласно п. 3 ст. 310 ГК обязанность по выплате указанной в нем денежной суммы возникает у стороны в результате осуществления права на односторонний отказ от исполнения обязательства – то есть в результате расторжения договора. Если иное не предусмотрено законом или договором, с момента отказа первоначальное обязательство прекращается и возникает обязательство по выплате определенной денежной суммы.

Эксперты оценили выводы Суда

Адвокат АП Московской области Филипп Шишов считает, что, отчасти являясь несовершенством российской правовой системы, отсутствие юридической договорной конструкции, не позволяющей расторгнуть договор поставки в случаях, предусмотренных законодательством, не в полной мере позволяет предприятиям планировать объемы производимой и сбываемой продукции и рассчитывать на определенную стабильную прибыль, производя капиталовложения.

При этом эксперт отметил, что российское законодательство не лишает предпринимателей права указывать в заключенных договорах конкретную правовую систему государства, законодательство которого используется при регулировании правоотношений сторон (например, Нидерландов, где эта конструкция впервые была изобретена при добыче газа и его реализации потребителям).

Филипп Шишов обратил внимание, что в данном деле ВС «сделал своеобразный реверанс» в сторону нормализации предпринимательского, коммерческого и инвестиционного климата России.

Эксперт напомнил, что конструкция «Take or Pay» является общепризнанной в мире системой взаимодействия поставщиков и заказчиков, содержащей конкретный юридической смысл. «Это своеобразная форма фьючерса, только не на бирже, а непосредственно между контрагентами, поэтому отказ от нее и запрет российскими судами на ее использование может замедлить развитие отдельных отраслей экономики и снизить их конкурентоспособность на мировом рынке», – резюмировал он.

Юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Анна Васильева отметила актуальность проблемы, затронутой ВС. «В данном контексте анализ Верховным Судом положений о свободе договора и ее пределах видится бессмысленным, ведь в конечном счете это деформирует волю сторон, согласившихся на условие «Take or Pay», и применяет к их отношениям чуждую в данном случае правовую конструкцию платы за односторонний отказ от исполнения договора», – считает эксперт.

По ее мнению, правовая позиция, изложенная в определении, может привести к отказу от конструкции «Take or Pay» на практике, так как она попросту будет нарушать баланс интересов сторон договора и позволять одной из них освобождаться полностью или частично от исполнения денежных обязательств перед контрагентом.

Теперь участникам рынка придется выбирать другие юридические конструкции, позволяющие избежать имущественных потерь в результате неиспользования контрагентом принадлежащих ему правовых возможностей, полагает Анна Васильева.

«Между тем «Take or Pay» является удачным примером договорной конструкции, позволяющей перекладывать риски имущественных потерь на сторону договора, которая в силу внутренних причин не способна осуществлять эффективное экономическое планирование своих действий», – добавила она.

Эксперт полагает, что если бы Верховный Суд воспринял обязательство «pay» как плату за возможность использования мощностей портового оператора, – то есть как договорное денежное обязательство (о чем и договаривались стороны при заключении договора), – оператор мог бы претендовать на взыскание всей оставшейся платы по договору, вне зависимости от размера выполненного со своей стороны предоставления. «Рискну предположить, что ключевой стратегией заказчика при предъявлении ему требований со стороны портового оператора об уплате «платы за односторонний отказ от договора» будет доказывание пресловутого «очевидного несоответствия» размера этой денежной суммы неблагоприятным последствиям, вызванным отказом от исполнения обязательства или изменением его условий», – заключила Анна Васильева.

Можно ли отказаться от исполнения госконтракта на забракованную часть товара?

Главная → Статьи → Можно ли отказаться от исполнения госконтракта на забракованную часть товара?

Был заключен госконтракт. В ходе приемки товара выявлено повреждение упаковки части товара, могущее повлечь ухудшение его качества, о чем составлены заключения экспертизы.
Может ли заказчик отказаться от исполнения госконтракта в одностороннем порядке на забракованную часть товара?

1. Согласно ч. 9 ст. 95 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ “О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд” (далее – Закон № 44-ФЗ) заказчик вправе принять решение об одностороннем отказе от исполнения контракта по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ для одностороннего отказа от исполнения отдельных видов обязательств, при условии, если это было предусмотрено контрактом.

Из п. 1 ст. 450.1 ГК РФ следует, что основания для одностороннего отказа от исполнения договора могут быть установлены законом или самим договором. Соответствующее право может быть реализовано управомоченной стороной путем уведомления другой стороны о таком отказе. Договор прекращается с момента получения такого уведомления, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно п. 2 ст. 450.1 ГК РФ в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Эти нормы следует понимать в контексте указаний общих норм, из которых следует, что договор – способ установления обязательств (ст.ст. 153, 307, п.п. 1, 3 ст. 420 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Следовательно, прекращение всех обязательств по договору означает и прекращение его самого и наоборот прекращение (расторжение) договора означает прекращение всех обязательств по нему, если же прекращается часть обязательств – договор продолжает действовать измененным, в части оставшихся обязательств.

В силу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Вместе с тем стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Следовательно, расторжение договора означает прекращение обязательств по договору на будущее время (смотрите п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 № 104, п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35), то есть прекращаются еще неисполненные обязательства, поскольку исполненные к этому моменту обязательства уже прекращены надлежащим исполнением (п. 1 ст. 408 ГК РФ), и их нельзя прекратить вторично.

Таким образом, при одностороннем отказе от исполнения контракта прекращаются все неисполненные обязательства, возникшие из него. Исполненные к этому моменту обязательства следует считать уже прекращенными ранее.

Соответственно, отсутствие возможности частичного расторжения контракта, каковая, действительно, нормами Закона № 44-ФЗ не предусмотрена, на что и обращает внимание Минэкономразвития России в своих письмах (смотрите также, например, письмо от 16.01.2017 № Д28и-130), никак не препятствует отказу от исполнения контракта после его частичного исполнения.

2. Из п. 1 ст. 450.1 ГК РФ следует, что основания для одностороннего отказа от исполнения договора могут быть установлены законом или самим договором. Согласно ч. 9 ст. 95 Закона № 44-ФЗ заказчик вправе отказать от исполнения контракта только по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ для одностороннего отказа от исполнения отдельных видов обязательств. Отметим, что из ч. 11-15 ст. 95 Закона № 44-ФЗ следует, что речь идет о случаях, когда отказ от договора возможен вследствие нарушения условий договора второй стороной.

К отношениям по контрактам применяются нормы соответствующего параграфа 4 главы 30 ГК РФ “Поставка товаров для государственных или муниципальных нужд”, правила о договоре поставки (ст.ст. 506-524 ГК РФ), если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 525 ГК РФ), а также общие положения о купле-продаже (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Согласно ст. 481 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства или характера товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен быть затарен и (или) упакован обычным для такого товара способом или способом, определенным договором. Если же подлежащий затариванию и (или) упаковке товар передается покупателю в ненадлежащей таре и (или) упаковке, покупатель на основании п. 2 ст. 482 ГК РФ вправе потребовать от продавца заменить ненадлежащую тару и (или) упаковку, если иное не вытекает из договора, существа обязательства или характера товара, либо предъявить к нему требования, вытекающие из передачи товара ненадлежащего качества, установленные ст. 475 ГК РФ. В силу же п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Таким образом, право на односторонний отказ от исполнения договора поставки у покупателя возникает только в случае существенного нарушения условия договора о таре, упаковке.

Обращаем внимание, что описанные существенные нарушения требований к товару по качеству, приводимые в п. 2 ст. 475 ГК РФ, явно носят характер приведения примеров. Здесь однозначно прослеживается аналогия с указаниями ст. 523 ГК РФ, которая устанавливает особые случаи для одностороннего отказа от исполнения именно договора поставки, указывается в п.п. 2, 3 указания на случаи, когда нарушение этого договора поставщиком и покупателем соответственно предполагается существенным. Некоторые суды ошибочно считают, что этот перечень является исчерпывающим, однако большинство исходит из того, что существенными могут быть признаны и другие нарушения, в зависимости от конкретных условий договора и обстоятельств самого нарушения.

Полагаем, что в рассматриваемом случае, когда есть заключение экспертизы о том, что нарушение требований к упаковке товара может привести к ухудшению его качества, учитывая, что приведенные нормы Гражданского кодекса РФ не требуют от покупателя дополнительной проверки реальности такого ухудшения, предоставляя право в том числе на отказ от договора вследствие нарушения именно требований к упаковке, а поставщик уже отказался от замены товара, нарушение надлежит считать существенным, и заказчик имеет право на отказ от исполнения контракта.

Однако должны заметить, что в случае продолжения спора по данному вопросу окончательно решить вопрос, действительно ли в данном случае имело место существенное нарушение условий контракта, дающее заказчику право на отказ от его исполнения, может только суд, учитывая конкретные условия контракта, характер товара и иные конкретные обстоятельства дела.

Также считаем необходимым напомнить, что в силу ч. 14 ст. 95 Закона № 44-ФЗ если поставщик в течение 10 дней после получения уведомления об отказе заказчика от исполнения контракта исправит допущенные нарушения (то есть, очевидно, поставит товар в надлежащей упаковке), а также компенсирует затраты заказчика на проведение экспертизы в соответствии с ч. 10 данной статьи, то решение об отказе от исполнения должно быть отменено.

Ответ подготовил: Чашина Татьяна, эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Контроль качества ответа: Серков Аркадий, рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Свежие новости цифровой экономики на нашем канале в Телеграм

Решили участвовать в торгах?
Получите электронную подпись (ЭЦП) для торгов и торговых площадок в надежном удостоверяющем центре.
Оставить заявку >>

«Бери или плати»: ВС допустил односторонний отказ от такого договора

Общество «ОТЭКО-Портсервис» заключило соглашение со швейцарской Kaproben Handels AG. Российская фирма собиралась выполнить комплекс работ и услуг в отношении экспедирования, перевалки, хранения и накопления каменных углей.

Компания Kaproben обязалась своевременно предъявлять оператору уголь для перевалки в соответствующих объемах в рамках принципа «Take or pay» («бери или плати») – и оплатить вознаграждение. Под термином «Take or pay» стороны договорились понимать гарантированное обязательство заказчика по отгрузке гарантированного годового объема угля. Швейцарская компания также обязалась оплачивать стоимость перевалки непоставленного объема угля по ставке перевалки. Kaproben освобождалась от оплаты только в том случае, если груз не будет поставлен не по ее вине.

Но в 2019 году Kaproben написала своему российскому контрагенту, что выходит из договора в одностороннем порядке. «ОТЭКО-Портсервис» посчитала, что швейцарцы не могут так поступить, и обратилась в АСГМ с иском о признании одностороннего отказа от сделки незаконным (дело № А40-328885/2019).

Суды разошлись во мнениях

Первая инстанция поддержала российскую компанию. Суд квалифицировал договор между сторонами как смешанный и решил, что ни ГК, ни условия самого соглашения не допускают его одностороннего расторжения.

Практика

Апелляционный и окружной суды решили, что стороны заключили между собой договор возмездного оказания услуг. Поэтому ответчик правомерно воспользовался правом на немотивированный односторонний отказ от исполнения договора, предоставленным ему п. 1 ст. 782 ГК.

Суды также напомнили, что российское законодательство не регулирует договорную модель «бери или плати» и правовые последствия её применения. А условие договора о применении этого принципа не ограничивает заказчика в его праве отказаться от исполнения договора.

ВС поддержал кассацию

«ОТЭКО-Портсервис» обратилась в Верховный суд. По мнению российского общества, суды позволили заказчику произвольно выйти из договора, проигнорировав договоренности сторон об условиях одностороннего отказа от исполнения договора. Тем самым швейцарская компания незаконно освободилась от своего обязательства по обеспечению заказами общества «ОТЭКО-Портсервис». Действия Kaproben, по мнению заявителя, являются злоупотреблением правом, так как совершены в обход закона и исключительно с намерением причинения вреда обществу «ОТЭКО-Портсервис».

16 августа Экономколлегия проверила доводы жалобы, но решила оставить ее без удовлетворения. Таким образом, односторонний отказ швейцарской компании от договора признан законным.

Договоры, заключенные по принципу «бери или плати», не слишком распространены в России, отмечают опрошенные «Право.ru» эксперты. Во многом это связано с тем, что он не прописан в российских законах. Тем не менее стороны могут построить соглашение на основе этого принципа – право на это дает им принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 Гражданского кодекса. «Судебно-арбитражная практика указывает на допустимость применения в договоре такого условия, поскольку штраф (неустойка) может быть установлен за любое согласованное сторонами нарушение обязательства, в том числе выраженное в неиспользовании установленного сторонами минимального объема услуг», – объясняет адвокат практики разрешения споров Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Комплаенс группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Банкротство (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международные судебные разбирательства группа Уголовное право группа Финансовое/Банковское право группа Интеллектуальная собственность (включая споры) × Богдан Немой.

Этот спор – важный сигнал законодателю о том, что у крупного бизнеса есть серьезный и давно назревший запрос на введение в российское законодательство модели «бери или плати» и ее урегулирование, считает советник Федеральный рейтинг. × Алина Кудрявцева, которая представляла интересы компании Kaproben в Верховном суде.

«Приняв такое решение, Верховный суд признал недопустимость навязывания заказчику услуги, к которой он утратил интерес и которая стала для него экономически нецелесообразной», – считает представитель Kaproben.

Основываясь на тех вопросах, которые обсуждались в судебном заседании, Кудрявцева полагает, что выводы суда будут в русле позиции, выраженной в п. 4 Пленума ВАС №16 «О свободе договора и ее пределах». Эта позиция заключается в том, что у заказчика есть принципиальное и неотъемлемое право отказаться от договора услуг на основании ст. 782 ГК. А возможные последствия такого отказа стороны могут урегулировать, только включив соответствующие самостоятельные условия в договор. «С большей долей вероятности в полный текст определения будут перенесены доводы о том, что норма о возможности одностороннего отказа от договора оказания услуг является императивной, и стороны не могут исключить ее договором», – похожего решения ожидает и Анна Васильева, юрист корпоративной и арбитражной практики АБ Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × .

Процесс

Определение ВС может иметь важное значение для практики, считает Немой – если в нем будет отражен анализ правовой природы договорной конструкции «бери или плати», в том числе влияние подобного условия на возможность одностороннего отказа от договора.

Васильева при этом предупреждает о возможном «негативном воздействии» позиции ВС, если судьи поддержат вывод о том, что обсуждаемый принцип предусматривает обязанность одной стороны принять и оплатить услугу в установленном минимальном объеме, а при нарушении пределов исполнения другая сторона вправе требовать выплаты неустойки. «Суды могут взять это на вооружение и квалифицировать условия «take or pay» как предусматривающие выплату штрафных санкций при неистребовании исполнения в любом случае – и, соответственно, возможность их снижения в судебном порядке», – объясняет эксперт.

Статья 782 ГК РФ с комментариями — Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг

1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

Комментарий к статье 782 Гражданского Кодекса РФ

1. Особенности услуги как предмета договора предопределяют и специфику его прекращения.

Пункт 1 коммент. ст. предусматривает право заказчика отказаться от договора. Данное правило закреплено императивной нормой и не может быть изменено договором. Право заказчика на отказ следует рассматривать как безусловное. Соглашение сторон, устанавливающее особый порядок одностороннего отказа либо предусматривающее неустойку (штраф) за подобный отказ, является недействительным (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 5 мая 2004 г. N КГ-А40/2972-04).

2. Единственным последствием отказа заказчика является его обязанность возместить исполнителю фактически понесенные последним необходимые расходы, связанные с приготовлением к оказанию услуги (см. п. 2 информационного письма Президиума ВАС от 21 декабря 2005 г. N 104 «Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств» // Вестник ВАС. 2006. N 4).

Данное правило не затрагивает права исполнителя требовать полной оплаты услуг, фактически оказанных им до момента отказа от договора заказчиком. Так, если предметом договора является оказание длительных услуг (например, недельное экскурсионное обслуживание, услуги бассейна по месячному абонементу), деятельность исполнителя может быть условно разделена на несколько составляющих. Поэтому отказ от договора до окончания срока его действия не освобождает заказчика от оплаты уже частично оказанных услуг, так как иное будет противоречить эквивалентно-возмездной сущности отношений сторон по договору (см.: Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. С. 404 — 405).

3. Во всякое время отказаться от договора возмездного оказания услуг вправе и исполнитель (п. 2 коммент. ст.). Это правило не касается договоров, носящих публичный характер. «Обязательность заключения публичного договора… при наличии возможности предоставить соответствующие услуги означает и недопустимость одностороннего отказа исполнителя от исполнения обязательств по договору, если у него имеется возможность исполнить свои обязательства (предоставить лицу соответствующие услуги), поскольку в противном случае требование закона об обязательном заключении договора лишалось бы какого бы то ни было смысла и правового значения» (см. Определение Конституционного Суда РФ от 6 июня 2002 г. N 115-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Мартыновой Евгении Захаровны на нарушение ее конституционных прав п. 2 ст. 779 и п. 2 ст. 782 ГК РФ» // Вестник Конституционного Суда РФ. 2003. N 1).

4. В качестве последствия допустимого отказа исполнитель должен возместить причиненные заказчику убытки в полном объеме (реальный ущерб и упущенную выгоду).

Каким образом заказчик может расторгнуть государственный контракт? Как правильно расторгнуть государственный контракт, чтобы не было претензий?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Расторжение государственного контракта заказчиком возможно по соглашению сторон без дополнительных оснований, а также по решению суда и в случае одностороннего отказа от исполнения контракта, если такое право предусмотрено самим контрактом, — при нарушении контрагентом его обязательств по контракту.

Обоснование вывода:

Согласно ч. 8 ст. 95 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон N 44-ФЗ) расторжение контракта допускается:

— по соглашению сторон;

— по решению суда;

— в случае одностороннего отказа стороны контракта от исполнения контракта в соответствии с гражданским законодательством.

Положения Закона N 44-ФЗ не содержат норм, регулирующих расторжение контракта по соглашению сторон и по решению суда. Поэтому в таких случаях следует обращаться к нормам Гражданского кодекса РФ, на которых, в том числе, основан этот Закон (ч. 1 ст. 2 Закона N 44-ФЗ) и которые применяются к отношениям, регулируемым Законом N 44-ФЗ, если иное не установлено нормами этого Закона (смотрите также ответ на вопрос N 81 приложения к письму Минэкономразвития России от 30.09.2014 N Д28И-1889).

По соглашению сторон контракт может быть расторгнут в любое время без дополнительных обоснований. Например, в ряде писем Минэкономразвития России указывается, что в случае, если контракт не может быть исполнен в срок, его стороны вправе расторгнуть такой контракт по соглашению сторон (письма от 10.02.2015 N Д28и-175, от 29.01.2015 N Д28и-186, от 18.12.2014 N Д28И-2834, от 11.12.2014 N Д28и-2815).

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Иного Законом N 44-ФЗ не предусмотрено, соответственно, расторжение контракта по соглашению сторон оформляется в простой письменной форме (путем подписания соглашения о расторжении).

В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае расторжения договора по соглашению сторон договорные обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из этого соглашения (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Следует учитывать, что после окончания исполнения сторонами возникших из контракта обязательств контракт прекращает свое действие (п. 3 ст. 425 ГК РФ) и расторгнуть его уже нельзя.

По решению суда по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Нормы, позволяющие расторгнуть договор в суде по требованию одной из сторон в конкретных ситуациях, содержатся и в главах Гражданского кодекса РФ, регулирующих отдельные виды обязательств (смотрите, например, ст.ст. 619, 620 ГК РФ).

Кроме того, в соответствии со ст. 451 ГК РФ возможно расторжение договора в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств. Такое расторжение допускается при одновременном наличии условий, перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Возможность одностороннего отказа от исполнения контракта предусмотрена в ст. 95 Закона N 44-ФЗ, но только в том случае, если право на односторонний отказ от исполнения контракта у заказчика возникает только в том случае, если такая возможность предусмотрена самим контрактом (ч. 9 ст. 95 Закона N 44-ФЗ). Причем условие контракта о праве заказчика на односторонний отказ от его исполнения должно быть сформулировано таким образом, чтобы избежать в дальнейшем возможности его неоднозначного толкования. Иначе в случае судебного спора суд, руководствуясь ст. 431 ГК РФ, может прийти к выводу, что контракт не содержит права на односторонний отказ заказчика от контракта (смотрите, например, постановление АС Поволжского округа от 19.11.2014 N Ф06-16631/13).

В силу ч. 9 ст. 95 Закона N 44-ФЗ отказ заказчика от исполнения контракта возможен, если основания для этого предусмотрены нормами Гражданского кодекса РФ о соответствующем виде обязательств. Поэтому нарушение поставщиком (подрядчиком, исполнителем) в ходе исполнения контракта норм исключительно Закона N 44-ФЗ, например непредоставление им нового обеспечения исполнения контракта в соответствии с ч. 7 ст. 96 Закона N 44-ФЗ, не дает заказчику права на односторонний отказ от исполнения контракта (смотрите также ответ на вопросы 3 и 4 письма Минэкономразвития России от 26.01.2015 N Д28и-128). При этом односторонний отказ от исполнения контракта возможен только вследствие нарушения контрагентом своих обязательств по контракту.

Следует заметить, что нормы Гражданского кодекса РФ предусматривают возможность одностороннего отказа как на основании ненадлежащего исполнения другой стороной своих обязательств по договору (смотрите, например, п. 1 ст. 463, п. 2 ст. 475, п. 2 ст. 480, п. 2 ст. 715 ГК РФ), так и без какого-либо обоснования (смотрите, например, ст.ст. 717, п. 1 ст. 782 ГК РФ). Однако из ч.ч. 10, 11, 14 ст. 95 и ст. 104 Закона N 44-ФЗ следует однозначный вывод о том, что в ч. 9 ст. 95 Закона N 44-ФЗ речь идет об одностороннем отказе именно вследствие нарушения контрагентом своих обязательств по контракту.

Также заметим, что из п. 1 ст. 450.1 ГК РФ следует, что основания для одностороннего отказа от исполнения договора могут быть установлены не только законом, но и самим договором. В связи с этим обращаем внимание, что представители Минэкономразвития России и ФАС России в совместном письме от 18.02.2016 NN 324-ЕЕ/Д28и, АЦ/9777/16 рекомендуют включать в проект контракта перечень случаев одностороннего отказа заказчика от исполнения контракта, являющихся основаниями, предусмотренными Гражданским кодексом РФ для одностороннего отказа от исполнения отдельных видов обязательств. Приведенные в письме примеры случаев одностороннего отказа относятся к нарушениям контрагентом своих обязательств по контракту.

Законом N 44-ФЗ предусмотрен особый порядок одностороннего отказа заказчика от исполнения контракта. При этом контракт считается расторгнутым через десять дней с даты надлежащего уведомления заказчиком поставщика (подрядчика, исполнителя) об одностороннем отказе от исполнения контракта (ч. 13 ст. 95 Закона N 44-ФЗ).

Закон N 44-ФЗ также предусматривает обязанность заказчика принять решение об одностороннем отказе от исполнения контракта в определенных случаях (ч. 15 ст. 95 Закона N 44-ФЗ).

Расторжение госконтракта в связи с отказом заказчика от его исполнения не препятствует заказчику вновь осуществить закупку товаров (работ, услуг), поставка (выполнение, оказание) которых являлась предметом расторгнутого контракта (ч. 17 ст. 95 Закона N 44-ФЗ).

Как указано в ч. 23 ст. 95 Закона N 44-ФЗ, при расторжении контракта в связи с односторонним отказом стороны контракта от исполнения контракта другая сторона контракта вправе потребовать возмещения только фактически понесенного ущерба, непосредственно обусловленного обстоятельствами, являющимися основанием для принятия решения об одностороннем отказе от исполнения контракта.

В силу ч. 26 ст. 95 Закона 44-ФЗ информация о расторжении контракта, за исключением сведений, составляющих государственную тайну, размещается заказчиком в единой информационной системе в течение 1 рабочего дня, следующего за датой расторжения контракта. Кроме того, информация о расторжении контракта с указанием оснований его расторжения должна быть внесена заказчиком в реестр контрактов, заключенных заказчиком (п. 11 ч. 2, ч.ч. 3 и 7 ст. 103 Закона N 44-ФЗ), в течение 3 рабочих дней с даты расторжения контракта (в реестр контрактов не включается информация о контрактах, заключенных в соответствии с п.п. 4, 5, 23, 42, 44, 45, п. 46 (в части контрактов, заключаемых с физическими лицами) ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ (ч. 1 ст. 103 Закона N 44-ФЗ)).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Серков Аркадий

Информационное правовое обеспечение ГАРАНТ

Многоканальный телефон: (347) 292-44-44

Полное руководство для подрядчиков

Каждый в строительной отрасли сталкивается с документами об отказе от залогового права, но слишком часто эти сложные и последовательные формы упускаются из виду. Независимо от того, являетесь ли вы индивидуальным предпринимателем или крупной корпорацией, важно понимать и обрабатывать запросы об отказе от залога в строительстве.

Эта исчерпывающая статья объяснит все, что вам нужно знать об отказе от удержания , и познакомит вас с передовыми методами, которые могут спасти ваш строительный бизнес от очень дорогостоящей ошибки.

Что такое отказ от права удержания?

Отказ от права удержания — это документ, подписанный в обмен на оплату, который отказывается от права подписывающей стороны подать залог на сумму, указанную в отказе. Вы можете думать об отказе от залога как о версии квитанции об оплате в строительной отрасли.

Подробнее: Руководство по освобождению от удержания, правила и ответы на часто задаваемые вопросы

В большинстве проектов GC запрашивает, собирает и отслеживает освобождение от удержания от всех на работе, когда им платят.Сюда входят подрядчики, субподрядчики, поставщики материалов, компании по аренде оборудования и любая другая сторона (потенциальное правообладатель) строительного проекта. Подписание отказа отменяет право удержания в размере (денежной сумме), указанном в отказе.

Пример отказа от залогового права

Вот пример действующего отказа от залогового права на строительство: Генеральный подрядчик платит субподрядчику 100 тысяч долларов и отправляет субподрядчику отказ от права залога.Затем субподрядчик отказывается от права удержания на сумму 100 тысяч долларов, подписывая отказ. Это так просто.

Освобождение от залога защищает всех. В приведенном выше примере генеральный подрядчик защищен от угрозы залогового удержания механиков, а отказ защищает субподрядчика от неплатежей. Когда обмен отказом от залога работает по назначению, обе стороны отказа от залога получают то, что они заработали, а процесс оплаты является справедливым и прозрачным.

Нужен отказ от залога?

Создайте освобождение от залога за считанные минуты бесплатно.Отправьте подписанный отказ вашему клиенту или запросите подпись у поставщиков.

Почему необходимо освобождение от удержания?

Любое лицо, предоставляющее материалы, рабочую силу или услуги для строительного проекта, может иметь право подать иск о залоге или залоге механика в случае, если они не будут оплачены. Но в то же время те, кто отвечает или находится «наверху» проекта — например, владелец собственности, кредитор, руководитель строительства или генеральный подрядчик — очень заинтересованы в успешном завершении проекта без предъявления каких-либо требований о залоге или залоге. .

И вот тут-то и появляются отказы. Отказы служат своего рода «доказательством платежа». Каждый раз, когда производится оплата по строительному проекту, есть плательщик (сторона-плательщик) и получатель (сторона, получающая платеж). Когда речь идет об отказе от залога, получатель платежа оформляет (подписывает) отказ от залога, подтверждая получение платежа и обещая не подавать залог в отношении той же суммы. Плательщик (обычно GC) будет собирать и отслеживать все отказы от залога от субподрядчиков и поставщиков на работе и передавать их владельцу собственности.

Когда эта система работает должным образом, все должны уйти довольными: получателю платежа выплачиваются заработанные деньги, а плательщик получает уверенность в том, что механика не предъявляет претензий. По этим причинам отправка отказов от удержания на самом деле может помочь вам получить деньги быстрее .

Четыре основных типа отказа от удержания

Отказ от удержания может быть условным и безусловным. Но поскольку отказы действуют по-разному в зависимости от того, идет ли речь о промежуточном платеже или окончательном платеже, существует четыре основных типа отказов от удержания:

Частичный условный отказ
Частичный безусловный отказ
Окончательный условный отказ
Окончательный безусловный

Однако в большинстве штатов освобождение от залога вообще не регулируется (см. Ниже).В этих штатах фактический язык, используемый в формах отказа от удержания, может быть повсюду, а тип отказа от удержания может быть неясным.

Тем не менее, независимо от того, как обозначен отказ от залога, важно понимать эти категории отказа и, что более важно, какая категория относится к отказу от залога, который вас просят подписать.

Условный отказ от удержания

Как следует из названия, условный отказ от удержания отказывается от права удержания при условии фактического получения платежа.Существует два типа условных отказов:

Частичный условный отказ
Окончательный условный отказ

Получение оплаты по строительному проекту создает разочаровывающий сценарий Catch-22 . Плательщик хочет получить отказ от залога до совершения платежа, а получающая сторона хочет получить платеж до передачи отказа от залога.

Решением этого противостояния является использование «условного» набора отказов. Эти отказы от удержания подписываются принимающей стороной и обещают «отказаться» от права удержания после получения платежа.Когда платеж получен, условие выполняется, и освобождение от залога вступает в силу.

Таким образом, все уезжают счастливые (и платят!), И ситуация с «ловушкой-22» избегается.

1. Условный отказ от выполнения или частичного платежа

Частичный условный отказ следует использовать, когда вы ожидаете получить промежуточный платеж по проекту. Возможно, вы ожидаете будущих платежей по проекту, но хотите подписать отказ в отношении определенного прогресса или частичной оплаты, которую вы получаете.Поскольку это «условный» отказ, возможно, вы не получили платеж. Это нормально. Условный отказ от права удержания «обусловлен» получением вами платежа и будет недействительным, если платеж не будет получен в конечном итоге. Если вы уже получили этот платеж в полном объеме и имеете деньги «на руках», то вы можете рассмотреть возможность подписания «безусловного» отказа (подробнее о безусловных отказах ниже).

2. Условный отказ от окончательного платежа

Окончательный условный отказ должен быть в контрольном списке подрядчика для получения окончательного платежа по проекту.Подписание окончательного отказа от прав должно происходить только в том случае, если вы не ожидаете каких-либо будущих платежей, то есть в отношении последнего или окончательного платежа за конкретную работу. Поскольку это «условный» отказ, возможно, вы еще не получили платеж. Это нормально. Условный отказ от права удержания является «условным» после получения вами платежа и будет недействительным, если платеж не будет получен в конечном итоге. Если вы уже получили платеж в полном объеме и имеете деньги «на руках», вы можете рассмотреть возможность подписания «безусловного» отказа (подробнее о безусловных отказах ниже).

Безусловные отказы от удержания

Следующие две категории отказов от удержания называются «Безусловные отказы», и они гораздо более опасны для субподрядчиков и поставщиков, чем их условные родственники. В отличие от условных отказов, эти безусловные отказы от удержания полностью вступают в силу и подлежат исполнению в момент их подписания, независимо от того, был ли платеж фактически получен или нет.

3. Безусловный отказ от выполнения или частичного платежа
Безусловный частичный отказ следует использовать, когда вы получили промежуточный платеж по проекту.Возможно, вы ожидаете будущих платежей по проекту, но хотите подписать отказ в отношении определенного прогресса или частичной оплаты, которую вы получаете. Поскольку это «безусловный» отказ, вы должны действительно получить платеж и действительно иметь его «в руках». Если вы не получили платеж, если чек еще не поступил в банк, или если есть какая-то другая причина, по которой платеж может в конечном итоге не удастся, этот отказ должен быть оформлен с использованием номера , а не . В этом случае вы можете подписать «условный» отказ, поскольку это более безопасный вариант.
4. Безусловный отказ от окончательного платежа
Окончательный безусловный отказ следует использовать, когда вы получили окончательный платеж по проекту. После подписания этого безусловного отказа от удержания вы не будете ожидать каких-либо дальнейших платежей в будущем и подтверждаете, что получили в свои руки все платежи, причитающиеся вам по проекту. Поскольку это «безусловный» отказ, вы должны действительно получить платеж. Если вы не получили платеж, если чек еще не поступил в банк, или если существует какая-то другая причина, по которой платеж может в конечном итоге не удастся, этот отказ не следует предоставлять.В этом случае вы можете подписать «условный» отказ.
Когда использовать каждый тип отказа от удержания
Безусловный отказ более опасен, чем условный отказ, потому что безусловный отказ вступает в силу сразу после подписания , независимо от того, действительно ли вы получили платеж!
Лучше всего и безопаснее всего использовать условные отказы по возможности . Вы не только разрешите описанную выше ситуацию Catch-22, но и откажетесь от права удержания только после того, как фактически получите платеж.
Разница между освобождением от залога и освобождением от удержания
Вот большая проблема с освобождением от залога — используемая терминология отказа не стандартизирована в строительной отрасли. В зависимости от того, где вы работаете или с кем работаете, вы можете услышать, как люди называют отказ от удержания другим именем, например «освобождение от удержания» или «отказ от удержания» и многие другие. В законах Калифорнии об отказе от залога это фактически именуется «отказ и освобождение».
Это может сбивать с толку, особенно , так как освобождение от удержания — это совершенно другой документ, чем документ об отказе от удержания .В то время как отказ от залога используется для предотвращения залогового удержания механика, освобождение от удержания используется для отмены залогового права после того, как оно было подано. (Это также известно как отмена залога.)
Неудивительно, что терминология, используемая в отрасли для описания отмены залога, также очень случайна. Вы также можете услышать «удаление залога», или «освобождение залога», и некоторые другие. В общем, эта проблема с запутанной терминологией может иметь серьезные последствия, поэтому четко укажите, на какой документ вы ссылаетесь !
Освобождение от залога vs.«Оговорки об отказе от удержания»
К сожалению, путаница в именах не заканчивается. Еще одна сбивающая с толку концепция в мире строительных платежей — это «запреты на удержание».
Положения об отказе от залогового права (также называемые «соглашениями об отсутствии залогового права») — это положения в строительном соглашении, в соответствии с которыми сторона соглашается отказаться от любых будущих требований о залоге. Поскольку контракт обычно подписывается в самом начале проекта до фактического начала работы, это означает, что «оговорка об отказе от залогового права» вступает в силу за до , когда должна быть произведена оплата и / или до начала любой меблировки.
Подробнее: Почему отказываться от права удержания перед проектом — плохая идея
Оговорка об отказе от удержания отличается от отказа от права удержания. Отказ приходит после того, как работа была выполнена , и подписывается сторонами только после наступления срока платежа, при этом сторона отказывается от права подать залоговое удержание за оплачиваемую работу.
В отличие от документа об отказе от удержания, без залогового права очень спорны . Фактически, они разрешены формально только в двух штатах.Законодательные органы более чем 20 штатов прямо запрещают положения о залоговом удержании.
12 штатов с обязательными формами отказа от удержания
Теперь, когда вы знаете некоторую справочную информацию об отказе от удержания, пора обратиться к самому инструменту. Здесь управление отказом от залога становится чрезвычайно запутанным. В то время как несколько штатов создают обязательные формы отказа от залогового права, большинство штатов этого не делают, что оставляет сторонам самим решать, что в этих документах должно и не должно быть сказано.
Только 12 штатов имеют законодательные требования к формам отказа от удержания, которые выделены на этой цветной карте ниже.
* Флорида не требует, чтобы стороны использовали установленный законом отказ от права удержания, но он предлагает отказ в качестве безопасного варианта и, похоже, запрещает сторонам требовать неуставную форму.
Если вы поставляете материалы, рабочую силу или услуги в один из 12 «регулируемых» штатов, иметь дело с освобождением от залога немного проще. Если пришло время подписать отказ от права удержания, вы просто раздаете установленную законом форму и отправите ее. Нет места для споров о содержании документа об отказе от удержания, поскольку законодательные органы штата обычно отменяют любые неуставные формы отказа от залога как полностью недействительные.
3 штата требуют нотариального заверения при освобождении от залога
Есть 3 штата, где отказ от залога должен быть нотариально заверен :
Если работа над строительным проектом в одном из этих трех штатов, то нотариальное заверение для рассмотрения отказа от залога действительный и подлежащий исполнению.
Кроме того, важно отметить, что нотариальное заверение в других штатах может негативно повлиять на действительность отказа от залога. Если вы работаете в одном из 12 штатов, которые предоставляют предусмотренные законом освобождения от удержания, в законодательных актах обычно указывается, что отказ от удержания должен быть « практически в той же форме» , что и предусмотренный.Суды в этих государствах, как правило, довольно строго соблюдают это требование.
Это означает, что любые изменения, включая нотариальное заверение, могут существенно изменить форму, тем самым сделав ее недействительной.
Опасный язык, за которым следует следить при отказе от прав
Поскольку 38 штатов не имеют законодательных требований к формам отказа от удержания, они позволяют формам появляться практически в любой форме, которую хотят стороны. Это может создать путаницу и позволить использовать освобождение от залога в качестве документа для выработки юридической позиции.Хотя это не является предполагаемой целью освобождения от залога, это то, чего бдительная сторона должна внимательно следить.
Ниже приведены 3 примера потенциально проблемных формулировок отказа, которых следует опасаться.
Удержание, поручения на изменение, дополнительная работа
Управление освобождением от залога по проектам, где есть удержание, поручения на изменение и «дополнительная работа», может быть огромной проблемой.
«Удержание создает сложную проблему» при отказе от залога, — объясняет Дэвид Айзенберг. «Поскольку предполагается, что отказ от права удержания отменяет право удержания в отношении всей работы, выполненной до даты вступления в силу… [если] владелец удерживает удержание, подрядчики рискуют отказаться от своих прав удержания, если они подадут безоговорочный отказ от удержания.”
Это еще одна причина, по которой использование безусловных отказов опасно!
Та же «сложная проблема» присутствует и в некоторых других проблемах с условными контрактами на строительство, таких как неутвержденные или ожидающие выполнения заказы на изменение и дополнительные работы.
Субподрядчики обычно должны подавать свои платежные запросы через платежное приложение, и это платежное приложение включает определенные рабочие элементы и исключает определенные рабочие элементы. Проблема со многими отказами от удержания заключается в том, что язык часто отказывается от «всего» до определенной даты, независимо от того, что может быть исключено приложением о выплате (т.е. удержание, отложенные ордера на изменение и т. д.).
Субподрядчики должны быть очень осторожны с этим.
Официальные формы отказа от удержания в Калифорнии позволяют достаточно хорошо решить эту проблему. Каждый из его отказов содержит раздел с пометкой «Исключения», где субподрядчик может спрятать любое количество исключенных предметов, а ходовые отказы включают в себя предусмотренный законом текст исключения, исключающий сохранение и неоплачиваемую «дополнительную» работу. По-прежнему важно, чтобы субподрядчики не теряли голову, обращали внимание на этот раздел исключений и точно заполняли его.
Отказ от договорных прав
Начало нового строительства включает в себя множество мероприятий. Это запрос предложения, процесс оценки, подача заявки и так далее. Если ваша компания будет выбрана для выполнения работы, в какой-то момент до ее начала вы, вероятно, подпишете контракт. В этом контракте будут прописаны все ваши согласованные обязанности (что вы должны делать), а также все ваши согласованные «права», изложенные в контракте (что вы получаете).
Что касается освобождения от залога, опасность здесь заключается в том, что в вашем строительном контракте указано, что вам предоставлено определенное право, но затем вы подписываете отказ от залога, который включает формулировку, в которой говорится, что вы «отказываетесь» от этого права или отказываетесь от этого права.
Известное дело в Техасе с участием компании Закри Констракшн, которое иллюстрирует опасность здесь. В этом случае Zachry потеряли более 2 миллионов долларов, потому что подписанные ими отказы не позволяли им защищаться от заранее оцененных убытков .
Найдите минутку, чтобы подумать, насколько страшным может быть этот сценарий:
Закри Констракшн работал, и ему за это задолжали деньги. Чтобы получить платеж, они должны были подписать отказ от залога.Обмен отказа от залога на платеж является совершенно справедливым и разумным и традиционным делом для обеих сторон. Однако у сторон также были некоторые вещи, которые они оспаривали, помимо обмененного платежа (например, заранее оцененные убытки). Документ об отказе от залога, который на самом деле не имеет никакого отношения к спору, полностью обезоружил Закри, потому что в нем были положения об отказе от прав на отстаивание любых возражений.
К несчастью для Закри, подписанные ими отказы от залогового удержания включали положения, которые отменяли гораздо больше, чем право удержания, и это в конечном итоге стоило им миллионов долларов.
Итог: Будьте осторожны, чтобы отказы, которые вы подписываете для получения оплаты, не содержали каких-либо дополнительных формулировок, которые заставляют вас отказываться от договорных прав!
Личные свидетельства: использование отказа для создания личной ответственности
Еще одна вещь, которую мы видели в освобождении от залога, — это требование, чтобы лицо, подписывающее отказ, «лично подтвердило» содержание отказа. Это требование личной аттестации на первый взгляд может показаться безобидным, но на самом деле оно создает потенциальную личную ответственность по строительному контракту, которая, скорее всего, не несет никакой личной ответственности в противном случае.
Очевидно, что субподрядчик или сотрудник офиса субподрядчика захотят избежать этого риска.
Узнайте, когда подписать отказ:
Почему имеет значение размер отказа от залога
Допустим, вам заплатили 50 000 долларов, но в вашем отказе от залога говорится, что вам заплатили 100 000 долларов.
Этому есть два возможных объяснения. Возможно, сначала вы ошиблись и сумма отказа — просто случайность. Или, возможно, во-вторых, сумма отказа от залога была запрошена владельцем и генералом с обещанием выплатить вам полную сумму позже.
Проблема с освобождением от удержания в том, что закон, вероятно, вообще не заботится о таких объяснениях. В большинстве штатов суды будут рассматривать сам отказ от права , и если в нем указано 100000 долларов, это будет окончательное решение по данному вопросу. По закону вам только что заплатили 100 000 долларов.
Законодательные органы и суды штатов постоянно уравновешивают права владельцев с правами потенциальных заявителей права удержания, и весь смысл отказа от права удержания заключается в защите третьих лиц от неизвестных залогов.Если третья сторона выполняет свою работу по сбору отказов от удержания, то суды и законодательные акты должны защищать их в случае, если отказы являются неточными не по их вине. По большей части именно это и происходит.
Итог: Таким образом, когда вы подписываете отказ от права удержания, то, что в нем говорится, что вы получили, на всегда на важнее, чем то, что вы получили на самом деле.
Как прочитать отказ от прав: быстрые выводы
Перед тем, как начать, узнайте, получили ли вы платеж и характер платежа (прогрессивный / частичный или окончательный)
Сопоставьте характер платежа с соответствующим отказом от удержания тип (ищите конкретный язык)
Посмотрите на длину документа и на ясность языка
Убедитесь, что он точен, поскольку то, что включено в отказ от прав, более важно, чем то, что на самом деле произошло
Если документ долго и / или запутанно. Внимательно следите за формулировками, которые отказываются от большего, чем вы намереваетесь
Если это слишком запутанно, спросите юриста
Политика и процедуры отказа от удержания — передовой опыт

Это должно быть сейчас дайте понять, что документы об отказе от удержания сложны и в значительной степени не регулируются, и что их последствия могут быть серьезными.Поэтому удивительно, насколько редко компании применяют официальные правила, регулирующие порядок обработки и управления освобождением от залога. Слишком часто компании просто позволяют своим сотрудникам добровольно обменивать освобождение от залога на платежи, не обращая внимания на скрытые опасности, которые могут таиться в деталях формы отказа от удержания.
Точно так же, как ваша компания полагается на политики и процедуры, определяющие, кто может получать торговый кредит, и как можно взыскивать долги, и даже как управлять залоговыми обязательствами и претензиями по облигациям, ваша компания также должна полагаться на письменную политику и процедуры для управлять получением и обработкой запросов об отказе от удержания.
Вот три вещи, которые вы должны достичь с помощью своей политики отказа от залогового права:
Регулируйте форму для обеспечения согласованности
Укажите штаты, в которых используются установленные законом формы, и укажите место для ссылок на эти формы. Для всех других штатов создайте принятую стандартизированную форму, которая может использоваться для освобождения от удержания. Это позволяет сэкономить время с помощью шаблона отказа по умолчанию.
Создание процесса обработки
Когда предоставляется / запрашивается отказ от удержания? Кто уполномочен просматривать отказы, отличные от шаблона по умолчанию? Кто уполномочен их утверждать? Как управляются эти процессы?
Дорожная карта необходима для последовательного рассмотрения каждого запроса об отказе от удержания.
Автоматизируйте процесс отказа и сделайте его электронным
Быстрый и простой обмен документами и управление ими — самое большое препятствие на пути перехода от отказов от страха и трений к документам, которые избавляют проекты от этих проблем. Использование программного обеспечения для отказа от залога может помочь сделать процесс обмена отказом от залога проще и проще для всех.
Возможность участников строительства к a) «автоматически» (с помощью ручного процесса или настоящей автоматизации) отправлять достаточные и соответствующие отказы от удержания до запроса, и b) имеет систему для получения и управления полученными документами избавляет от разочарования в процессе и приводит к хорошим результатам.
Однако это невозможно без использования соответствующих инструментов. Возможность запрашивать освобождение от удержания, принимать отказ от удержания в любой форме (но в основном в электронном виде) и иметь доступ ко всем отказам в одном месте для просмотра и управления — это меняет жизнь. И возможность отправлять отказы, не беспокоясь о форме или шаблоне отказа или опасаясь, будет ли отказ от дополнительных прав или наложены дополнительные обязательства, имеет решающее значение.
Заинтересованы в использовании некоторых инструментов для облегчения процесса освобождения от залога, но не уверены, какой из них? Взгляните на наше руководство по лучшим программным приложениям для отказа от удержания, включая рейтинги и обзоры.
Бесплатная загрузка форм отказа от удержания для всех 50 штатов
Воспользуйтесь следующими ссылками, чтобы загрузить необходимые вам формы отказа от удержания.
Резюме
Название статьи
Полное руководство по освобождению от залога
Описание
Освобождение от залога является важным инструментом для оплаты строительства. В этой статье объясняется все, что вам нужно знать об отказе от удержания при бесплатной загрузке формы отказа.
Автор
Скотт Вулф-младший
Имя издателя
Levelset
Логотип издателя
Руководство владельца собственности по освобождению от залога
Освобождение от залога является широко используемым документом в строительной отрасли.Хотя отказы от прав не требуются законом нигде, , обмен или предоставление подписанных отказов в обмен на оплату часто является условием многих контрактов на строительные проекты. Так вот, в действительности освобождение от залога составляет везде в строительстве.
Мы часто пишем об отказе от удержания с точки зрения генерального подрядчика (который часто запрашивает отказ от удержания от своих субподрядчиков и поставщиков), а также с точки зрения субподрядчика и поставщика (оба из которых подпишут и вернут отказ от удержания в порядке чтобы действительно получить деньги).
Но эта статья предназначена для владельцев строительной недвижимости. Прочтите, чтобы узнать, почему освобождение от залога является важным инструментом для владельцев недвижимости, которые хотят избежать наложения залога на свои проекты со стороны механиков.
Освобождение от залога в пользу владельцев собственности
Отказ от залога — это документ, который потенциальный истец (то есть кто-то, кто работает с вашей собственностью или проектом) подписывает, заявляя, что он отказывается от будущих прав залога в отношении вашей собственности в установленном объеме (или «сумма») в отказе от удержания.
По сути, отказ от залога похож на квитанцию об оплате. Таким образом, когда вы платите подрядчику 100 тысяч долларов, этот подрядчик отказывается от права подать иск на сумму 100 тысяч долларов против вашей собственности.
Освобождение от залога фактически было создано в интересах владельцев собственности, поскольку может быть почти невозможно точно знать, что все субподрядчики, субподрядчики и поставщики, работающие над вашим проектом, получили деньги. Таким образом, отказ от залога поможет вам подтвердить эту информацию.
Освобождение от залога приносит вам пользу, потому что вы хотите завершить проект без каких-либо требований залога или залога, и сбор подписанных отказов от залога поможет вам в этом.Важно, чтобы кто-либо, предоставляющий материалы, рабочую силу или услуги для вашего проекта, подписал отказ от залогового права, потому что претензии, затрагивающие право собственности или связывающую способность, могут даже запретить вам делать что-либо с вашей собственностью до тех пор, пока претензия не будет урегулирована.
Тем не менее, отказы от прав могут создать сценарий «ловушки 22», потому что вы хотите, чтобы синьор отказался от своих прав удержания до того, как вы заплатите им, но синьор хочет получить оплату до подписания своих прав удержания. (Мы покажем вам, как решить эту проблему, используя условный отказ от удержания, позже в этой статье.)
Нужен отказ от залога?
Создайте освобождение от залога за считанные минуты бесплатно. Отправьте подписанный отказ вашему клиенту или запросите подпись у поставщиков.
Формы отказа и язык различаются от штата к штату
Управление отказом от залога может сбивать с толку. Несмотря на то, что штаты не требуют обмена отказами от удержания, существует около 12 штатов, которые сами регулируют формы отказа от удержания. В этих 12 штатах (перечисленных ниже) есть обязательные формы отказа от залогового права, которые необходимо использовать в строительных проектах.
Наличие обязательных форм — это хорошо по нескольким причинам. Прежде всего, наличие обязательной формы устраняет любую путаницу относительно того, используете ли вы правильную форму или содержит ли ваша форма правильный язык. Это также устраняет необходимость согласовывать язык отказа, поскольку этот язык уже установлен.
12 штатов с обязательными формами отказа от удержания
Щелкните ссылку для каждого штата, чтобы увидеть ответы на часто задаваемые вопросы об отказе от залога этого штата и на загрузите все формы отказа для каждого штата, все бесплатно .
Аризона
Калифорния
Флорида *
Джорджия
Массачусетс
Мичиган
Миссисипи
Миссисипи
Миссисипи
Миссисипи
Техас
Юта
Вайоминг
* Флорида не требует, чтобы стороны использовали установленный законом отказ от залогового права, но он предлагает отказ как безопасный вариант и, похоже, запрещает сторонам требовать неурегулированного форма.
Четыре основных типа отказов от удержания
Вообще говоря, существует 4 основных типа отказов от удержания — 2 основные категории, каждая из которых имеет 2 подтипа. [Примечание: не каждый штат использует ту же систему классификации из 4 категорий! Например, в Джорджии и Флориде есть только 2 типа форм отказа.]
Два основных типа освобождения от залога:
И 2 подтипа для каждой категории определяются характером платежа ( или , когда производится ): 2 подтипа используются для отказа:
Выполняемый платеж
Окончательный платеж
В следующем разделе мы разберем все это для вас .
Основные типы
1) Условные отказы
Условные отказы работают, если отказываются от прав синьора на удержание, но отказ обусловлен чем-то еще, что должно произойти, чтобы отказ вступил в силу. Это «что-то еще» почти всегда является платежной квитанцией синьора.
Условные отказы решают проблему «уловки-22», о которой мы упоминали выше. Поскольку условный отказ позволяет синьору пообещать отказаться от права удержания при получении платежа, отказ от права залога вступает в силу — и угроза механического удержания исчезает — после получения платежа.
Но, если лицо, подписавшее условный отказ, в итоге получит , а не , то отказ будет недействительным и подлежит исполнению. А это означает, что вы, как владелец собственности, столкнетесь с угрозой судебного удержания вашей собственности.
2) Безусловные отказы
Безусловные отказы отличаются от условных отказов, потому что нет обязательного условия, которое должно произойти для того, чтобы отказ вступил в силу (или, другими словами, отсутствие ожидания платежа).Безусловные отказы вступают в силу после исполнения («исполнение» означает, как только они подписаны). После подписания безусловного отказа от удержания он становится полностью эффективным и подлежит исполнению.
Хотя использование безусловного отказа от удержания, безусловно, защитит вашу собственность, оно не гарантирует, что подписавший действительно получит платеж, поскольку безусловные отказы обычно имеют исковую силу, даже если синьор никогда не получает деньги. Это может быть для вас нормально (в этом случае вы будете защищены от потенциального залогового удержания механики), но не обязательно хорошо для всех остальных участников проекта, которые рассчитывают на получение оплаты.
Лучшие практики для владельцев недвижимости
По нашему опыту, в строительной отрасли не так много владельцев недвижимости, которые участвуют в процессе освобождения от залога в своих проектах. Но поскольку владелец собственности — это та сторона, которая больше всего подвержена риску залогового удержания механиков на их проект, возможно, было бы хорошей идеей для владельцев собственности более внимательно взглянуть на то, как освобождение от залога используется и обменивается в их проектах.
Для многих владельцев может быть более разумным потребовать от своего генерального подрядчика управлять процессом отказа от залогового права за них, поскольку генеральные директора находятся ближе к самому проекту.В таком случае вот несколько советов, которые помогут сделать процесс отказа от залогового удержания более гладким для всех.
2 вещи, которые владельцы должны следить за тем, чтобы их GC выполнял каждый проект:
1. Сбор предварительных уведомлений от
ВСЕХ участников проекта
Вот что касается предварительных уведомлений — так же, как и освобождение от залога, предварительные уведомления действительно существуют для благо собственников. Как владелец, вы должны хотеть получить предварительное уведомление. Почему? Потому что он предупреждает вас о присутствии участника в вашем проекте.
Подумайте об этом: вы как владелец собственности будете нанимать генерального подрядчика, а этот генеральный подрядчик, в свою очередь, наймет любое количество субподрядчиков и поставщиков для работы над вашим проектом. Затем эти субподрядчики могут нанять собственных субподрядчиков («субподрядчики») или могут нанять своих собственных поставщиков. Поскольку у вас, вероятно, будут только прямые договорные отношения со своим генеральным подрядчиком, есть большая вероятность, что вы можете не знать никого из других участников проекта.
Когда вы получите предварительные уведомления от всех этих участников проекта, вы узнаете, кто работает над вашим проектом.И как только вы узнаете, что над вашим проектом работает определенная сторона или компания, вы также узнаете, что вам нужно будет получить от этой стороны отказ от залога.
Что приводит нас к # 2…
2. Сбор отказов от удержания от
ВСЕХ сторон по проекту
Если в предварительном уведомлении вам сообщается, от кого вы должны получить отказ, следующим логическим шагом будет фактически получить эти отказы. ! Поэтому убедитесь, что ваш GC собирает отказ от залогового удержания от каждого участника проекта, даже от тех, которых они не нанимали напрямую.
Мы уже говорили о двух основных типах отказов — условном и безусловном — вот несколько предложений при работе с любым из них:
Если вы GC собирает условные отказы, это может быть хорошей идеей для них приложить подтверждение оплаты. Таким образом, вы можете быть уверены, что будете защищены от потенциального залога механики.
И если ваш GC собирает безусловные отказы, вы должны быть автоматически защищены (хотя в любом случае сбор подтверждения платежа может быть неплохой практикой).
Резюме
Название статьи
Руководство владельца собственности по освобождению от залога
Описание
В этом руководстве для владельца собственности по освобождению от залога разъясняются четыре типа освобождения от залога, когда вы должны подавать заявление об освобождении от залога и какие типы вам нужны в вашем состоянии.
Автор
Питер Менге
Имя издателя
Levelset
Логотип издателя
GC: остерегайтесь отказываться от прав удержания механики через соглашение о подчинении
В постоянной борьбе за обеспечение приоритета залоговых прав и требований механиков генеральные подрядчики, субподрядчики и поставщики материалов часто оказываются во власти стороны с более высокой переговорной силой — собственника или кредитора.В Калифорнии самые слабые стороны, часто субподрядчики и поставщики материалов, защищены законами, которые запрещают кредиторам и генеральным подрядчикам отказываться от своих залогов и требований или ослаблять их. Но генеральным подрядчикам такая защита не предоставляется, как недавно разъяснил апелляционный суд в деле Moorefield Construction, Inc. против Intervest-Mortgage Investment Company, et al. , D065464, 2014 WL 4823609 (Cal. Ct. App. 12 сентября 2014 г.).
В деле Moorefield генеральный подрядчик («ГК») попытался взыскать залоговое право механиков в отношении медицинского офисного помещения, которое он построил после того, как Заказчик не смог произвести последние два платежа ГК.Затем GC подал иск против Владельца и Кредитора, которые также имели право удержания имущества и стремились принудить его к исполнению в результате дефолта Владельца. В ответ Кредитор подал встречную жалобу, стремясь обеспечить выполнение соглашения о согласии, подписанного GC, в котором GC согласился подчинить любые претензии, которые он имел в отношении собственности, в обмен на ссуду, которую Кредитор предоставил Владельцу.
Суд низшей инстанции согласился с GC в том, что право удержания GC имеет приоритет над договором о доверительном управлении строительства Кредитора и что соглашение о субординации не имеет исковой силы.В апелляции, однако, суд пояснил, что генеральные подрядчики не будут защищены законом от соглашений о подчинении, которые фактически отказываются от их прав удержания механиков. Пока GC соглашается с соглашением, он может отказаться от своих прав по своему усмотрению.
Суд пришел к такому выводу после тщательного анализа разделов 3262 бывшего Гражданского кодекса штата Калифорния , которые запрещали кредиторам и генеральным подрядчикам ущемлять права «других лиц», и 3268, которые позволяли сторонам заключать договоры о законодательной защите в отношении свои собственные претензии и права.Суд установил, что предыдущий статут четко защищал субподрядчиков и поставщиков материалов от принуждения к отказу от права удержания в качестве условия обеспечения контракта, в то время как последний раздел явно разрешал генеральным подрядчикам отказываться от любых прав, которые им нравились, при условии наличия согласия. В деле Moorefield согласие ГК не являлось предметом спора, что привело суд к последующему определению того, что подчинение ГК прав удержания Кредитору подлежало исполнению, даже когда такой отказ требовался для обеспечения контракта.
В результате дело Moorefield может укрепить превосходную переговорную силу владельцев и кредиторов, которые могут потребовать от генеральных подрядчиков подчинения требований залогового права в качестве условия контракта. Это решение только усиливает важность альтернативных механизмов возмещения, таких как уведомления о прекращении платежей, которые позволяют генеральным подрядчикам налагать арест на строительные фонды по проектам, финансируемым частными кредиторами. Более того, генеральные подрядчики должны тщательно проверять доказательства финансирования владельцем перед началом работ и на различных этапах проекта.Для тех частных проектов, которые соответствуют требованиям, генеральный подрядчик должен рассмотреть возможность настаивать на том, чтобы владельцы соблюдали закон Калифорнии, разместив обеспечение проекта в пользу генерального подрядчика в соответствии с разделом 8700 и последующими Гражданского кодекса. Наконец, генеральные подрядчики должны попытаться оговорить в своих контрактах право на прекращение работы или прекращение работ из-за просрочки платежа.
За дополнительной информацией обращайтесь:
Gibbs Giden Locher Turner Senet & Wittbrodt LLP
1880 Century Park East, 12th Floor
Los Angeles, California
Телефон: (310) 552-3400
электронная почта: info @ gibbsgiden.com
Содержимое, содержащееся в данном документе, публикуется в Интернете компанией Gibbs Giden Locher Turner Senet & Wittbrodt LLP (далее «Гиббс Гайден») только в информационных целях, может не отражать самые последние правовые изменения, приговоры или урегулирования и не является юридической консультацией. Не действуйте в соответствии с информацией, содержащейся в данном документе, без консультации с лицензированным юристом. По конкретным вопросам о любом из обсуждаемых здесь материалов или любых материалов, размещенных на этом веб-сайте, обращайтесь к автору статьи или отправьте электронное письмо по адресу info @ ggltsw.com. Передача информации на этом веб-сайте Gibbs Giden или любая передача или обмен информацией через Интернет или по любой из включенных ссылок не предназначена для создания и не составляет отношений между адвокатом и клиентом. Полное описание условий использования этого веб-сайта см. В разделе «Правовая оговорка» по адресу / legal-disclaimer. Воспроизведение или использование данной публикации полностью или частично без письменного согласия фирмы запрещено.
Претензия по субподряду к генеральному подрядчику, которому запрещен отказ от прав и освобождение от прав
Субподрядчик предъявил иск генеральному подрядчику в связи с нарушением условий контракта и квоты, а также поручительством подрядчика по иску по Закону Миллера.Субподрядчик добивался оплаты непредвиденных затрат, понесенных при строительстве федерального учебного центра для правоохранительных органов. Она утверждала, что выполнила дополнительную работу, полагаясь на устные обещания, что ей будут возмещены ее расходы. Однако при отправке запросов на оплату и определенных запросов на изменение субподрядчик принимал промежуточные и даже окончательные платежи, содержащие формулировку релиза.
Субподряд заключался на сумму 135 000 долл. США на замену плитки на полу в кафетерии здания.Согласно субподряду, никакие дополнительные суммы не будут причитаться, если субподрядчик не направит генеральному подрядчику письменное уведомление о претензиях и претензии не будут сведены к письменным распоряжениям об изменениях. Для каждого платежного заявления субподряд требовал представления отказа от удержания. И в контракте был типичный пункт, в котором говорилось, что окончательный платеж будет означать отказ субподрядчика от всех претензий, связанных с его работой.
За время работы субподрядчиком было выдано два заказа на изменение на общую сумму около 24 000 долларов.Однако субподрядчик утверждает, что подрядчик должен ему дополнительно 75000 долларов за непредвиденные расходы, понесенные в связи с устными обещаниями возместить ему расходы, которые, по его утверждению, менеджер по операциям подрядчика уполномочил его понести и сказал, что они будут утверждены в качестве заказов на изменение, как только Устранены «канцелярские проблемы» в офисе подрядчика. После слушания в упрощенном порядке Окружной суд США по делу Artistic Stone Crafters против Safeco Insurance , 2010 WL 2977894 (E.D. Va) вынес решение в порядке упрощенного судопроизводства против субподрядчика.
Выступая против ходатайства об упрощенном судебном решении, субподрядчик утверждал, что это ходатайство не должно быть удовлетворено, поскольку существуют существенные фактические вопросы, которые должны быть решены жюри присяжных. Во-первых, в подписке говорится о фактическом споре о том, знал ли премьер, что оспаривает выплачиваемые суммы, несмотря на подписанное разрешение. Суд быстро разрешил этот вопрос, установив, что даже если подрядчик знал, что субподрядчик оспаривает выплачиваемые суммы, это не имеет отношения к делу, поскольку субподрядчик подписал действительное разрешение на отказ от своих прав.Во-вторых, субподрядчик утверждал, что возник вопрос факта, было ли сказано, что он должен подписать отказ, чтобы получить оплату. Это, однако, не было сочтено судом проблемой, поскольку подрядчик не отрицал требования, чтобы субмарина подписала разрешения.
Глядя на язык субподряда, суд поясняет, что в нем предусмотрено, что «в качестве предварительного условия для любого платежа… Частичный отказ от права удержания и освобождение от залога» должен быть подписан в качестве доказательства того, что «все платежные ведомости… материальные счета и прочая задолженность применимы. оплачены работы [субподрядчика].Субподряд также требуется в качестве предварительного условия для окончательного платежа, субподряд также должен предоставить «Окончательный отказ от права и освобождение от залога». Субподрядчик, по сути, подписал этот документ своим окончательным платежным запросом. В документе предоставлено следующее:
За ценное вознаграждение (в сумме 10 593,46 долларов США), получение которого настоящим подтверждается, нижеподписавшиеся настоящим отказываются, освобождают и отказываются от всех претензий в отношении выполненных работ, предоставленных материалов, оборудования и / или поставленных машин и других заявлений что ни одно другое лицо не имеет права на удержание иска против владельца в связи с выполненной работой или материалами, поставленными в или на все имущество, принадлежащее Tesoro Corporation… для работы, расположенной в Kitchen Venthood Retrofit… Glynco, VA 31524.(курсив добавлен Судом).
Если формулировка соглашения о выпуске ясна и недвусмысленна, как здесь, соглашение является определяющим. Соглашение о выпуске содержит две отдельные статьи об отказе от прав. Первый из них отказывается от всех претензий к генеральному подрядчику. Второй отказывается от залогового права собственности, принадлежащей генеральному подрядчику. Претензии субподрядчика подпадают под отказ от «требований» к подрядчику и, следовательно, были отклонены в соответствии с положением об отказе от требований в соглашении об освобождении от ответственности.
Устранив претензии субподрядчика на основании оговорки об освобождении, суд пошел дальше и заявил, что жалоба на нарушение контракта против генерального подрядчика должна быть отклонена в соответствии с законом, поскольку субподряд требует письменных приказов об изменении, а не таких письменных Заказ на изменение был когда-либо предоставлен субподрядчику для рассматриваемой работы. Субподрядчик утверждал, что устное обещание генерального подрядчика оплатить затраты представляет собой отказ от требования письменного распоряжения о внесении изменений.Это было отклонено судом со следующим объяснением:
«В соответствии с законодательством штата Вирджиния, договорные положения, содержащие требования письменного распоряжения об изменении, являются обязательными для сторон договора (цитата опущена). Письменные требования к порядку внесения изменений поддерживают порядок и предсказуемость в строительном бизнесе и означают «избежать последующего разногласия и предотвратить такие разногласия, которые возникли в этом случае». сторона может застраховать возмещение стоимости дополнительной работы, эта сторона не имеет права на возмещение, если она не соблюдает этот метод.Это здравое и логичное правило ».
Окончательный подсчет жалобы субподрядчика был основан на утверждении, что субподрядчик имел право на выплату согласно теории квантового меруита. Это теория справедливых действий, призванная облегчить положение одной из сторон, несправедливо обогащенной трудом другой стороны. Поскольку контракт был действительным, ясным и недвусмысленным и не было никаких недоразумений относительно цены, подлежащей уплате за работу, суд постановил, что теория квантового меруита не применима в соответствии с законодательством штата.
В конце концов, претензия субмарины по Закону Миллера к поручителю по платежному залогу была отклонена, при этом суд постановил, что, поскольку субподрядчик не имел законных требований о выплате к подрядчику, он не мог требовать возмещения по платежной гарантии. По этим причинам все пункты жалобы субподрядчика были отклонены с предубеждением.
Определение отказа от залога
Что такое отказ от права удержания?
Отказ от залога — это письменное соглашение между плательщиком и контрагентом, по которому указанный контрагент отказывается от своего права наложить залог на имущество или товары плательщика.
Ключевые выводы
Отказ от залога — это письменное соглашение между плательщиком и контрагентом, по которому указанный контрагент отказывается от своего права наложить залог на имущество или товары плательщика.
Освобождение от залога часто используется в строительной отрасли на всех этапах реализации проекта.
Отказ от залога похож на квитанцию и может предотвратить подачу залога механику.
Нажмите «Играть», чтобы узнать определение отказа от залога
Общие сведения об отказе от удержания
Отказ от залога — довольно распространенное явление в строительном бизнесе.По сути, это документ от подрядчика, субподрядчика, поставщика или другой стороны, удерживающей механика в залоге, в котором говорится, что им была выплачена полная сумма, и который отказывается от будущих прав удержания в отношении спорной собственности.
В Соединенных Штатах многие штаты признают только условный отказ от промежуточных платежей и безусловный отказ от окончательных платежей. Подобно тому, как залоговое право механика может быть большим подспорьем для тех, кто требует оплаты за оказанные услуги, отказ от залога может быть выгоден для владельцев, которые внесли полные или частичные платежи.
Как правило, существует четыре типа освобождения от залога:
«Безусловный отказ от прав и освобождение по мере выполнения платежа» лишает заявителя всех прав до определенной даты без каких-либо оговорок.
«Условный отказ и освобождение по мере выполнения платежа» лишает заявителя всех прав до определенной даты при условии, что платежи действительно были получены и обработаны.
«Безусловный отказ и освобождение от ответственности после окончательного платежа» аннулирует все права заявителя после получения платежа.
«Условный отказ и освобождение от прав после окончательного платежа» аннулирует все права заявителя после получения окончательного платежа с определенными положениями.
Как подать заявление об отказе от удержания в процессе строительства и развития
Освобождение от залога может часто использоваться в строительной отрасли на многих этапах проекта. Отказ от залога может быть обменен после завершения каждой услуги и получения оплаты каждой стороной. Некоторые стороны не производят платеж до тех пор, пока им не будет подписано и не доставлено право удержания.Не всегда разумно подписывать отказ от залога до получения платежа. Существует вероятность того, что чек может быть отклонен или фактическая доставка платежа задерживается.
Документ об отказе от залога служит формой квитанции и исключает возможность предъявления залога механику. Документ призван гарантировать, что все стороны должным образом учтены в их деловых отношениях. Они дают сторонам-плательщикам уверенность в том, что им не придется делать несколько платежей за одну услугу.Они также могут ускорить процесс оплаты, позволяя сторонам, получающим оплату, получить свои платежи раньше. Часто платящие стороны не хотят выписывать чек до тех пор, пока не будет подписан отказ от залогового права. Чем раньше в деловых отношениях вступит в силу отказ от залога, тем быстрее будет произведена оплата после завершения работы. Сторона, получающая платеж, может написать свой собственный отказ от удержания, чтобы быть полностью уверенной в подписании только прав удержания.
Если в проекте участвуют субподрядчики, сложность получения отказа от залога может возрасти.Первичный подрядчик может принять меры, выпустив отказ от залога за последний платеж и отказ от залога от субподрядчиков за предыдущие работы по проекту, за который они уже получили оплату. Освобождение от залога должно содержать описание конкретных материалов, работ и проектов, для которых они выдаются. В противном случае возможно, что получатель отказа от залогового права может заявить, что платеж был произведен за любой проект, который они хотят, а не за тот, о котором идет речь, и что новый платеж все еще требуется.
Sussman Shank LLP | Освобождение от залога за строительство — ловушка для неосторожных
Освобождение от залога за строительство — ловушка для неосторожных
Сентябрь 2020
Уильям Г.Рис.
503.243.1656
Генеральный подрядчик или собственник часто запрашивает (или требует), чтобы вы подписали отказ от удержания или освобождение (далее «отказ от удержания») как часть запроса на оплату выполненных вами работ и / или материалов. или оборудование, которое вы поставили для проекта. Хотя отказ от залога является «нормальным» в строительной отрасли, очень важно уделять пристальное внимание формулировке отказа от залога. По причинам, изложенным ниже, вам следует внимательно прочитать отказ от залога, прежде чем подписывать его.Более того, перед подписанием контракта на проект вы также должны внимательно изучить любую форму отказа от залогового права, представленную в качестве экспоната или приложения к контракту.
Во-первых, важно понять первоначальную цель отказа от удержания. Во многих штатах лицо, предоставляющее рабочую силу, оборудование или материалы для частного строительного проекта, имеет право предъявить залоговое право на недвижимое имущество, на котором строится улучшение. Конечным результатом обоснованного требования о залоговом удержании является изъятие залога и продажа имущества для выплаты заявителю залога.Таким образом, требование о залоге может повлиять на долю владельца и, возможно, обеспеченного кредитора (, то есть залогодержателя) в недвижимом имуществе. Это отличается от иска о нарушении контракта против человека, который вас нанял. Претензия о нарушении договора обычно не влияет на интересы владельца или кредитора в отношении недвижимого имущества. Первоначально отказ от права удержания был разработан для обеспечения выплаты сторонам и защиты владельца и кредитора от требования удержания в отношении недвижимого имущества.
Важен «тип» запрашиваемого отказа. Если вам уже не были выплачены денежные средства, о которых идет речь в отказе от права удержания, или если средства не поступили во время подписания отказа, отказ от права удержания должен быть условным. Другими словами, ваше освобождение от залога должно быть обусловлено фактическим получением вами денежных средств и очисткой вашего банковского счета. Вы не хотите отказываться от своих прав удержания, подписав безусловный отказ от удержания, подтверждая получение средств, которые вы еще не получили и, возможно, никогда не получите.Помните, чек всегда может отменить. Будьте очень осторожны с безусловным отказом от права удержания.
Пока вы работаете над проектом, отказ от права удержания для промежуточного платежа должен быть «частичным» отказом. Другими словами, объем отказа должен быть ограничен определенной выполненной работой или предоставленными материалами / оборудованием или охватывать определенный период времени, например. с последней даты работы, покрытой предыдущим платежным запросом (теперь оплаченной), до последней даты работы, покрытой текущим платежным запросом.Если есть неутвержденная, неоплачиваемая или спорная работа, или работа по изменению заказа, не покрываемая платежом, эта работа должна быть специально исключена из права удержания. Во многих «частичных» отказах от залога указывается, что подписавшая сторона отказывается от своих прав удержания и любых требований об оплате всей работы, выполненной до даты отказа. Выполняя такой отказ от права удержания, вы вполне можете освободить свои права удержания и любое требование об оплате за любую неоплаченную, оспариваемую или не освобожденную от налогов работу по изменению порядка, выполненную до даты вступления в силу отказа от права удержания.Более того, окончательный отказ от права удержания, который также должен быть обусловлен фактическим получением средств, должен использоваться (и подписываться) только тогда, когда ваш объем работ по проекту завершен и вам полностью заплатили за всю работу. Это связано с тем, что окончательный отказ от права удержания снимает все претензии, связанные с проектом — период.
И, наконец, отказ от залогового удержания может включать в себя отказ от претензий на языке в дополнение к вашим правам удержания. Как упоминалось выше, отказ от залогового удержания обычно включает в себя снятие любых требований об уплате, что отличается и намного шире, чем просто освобождение от залогового требования.Вы можете отказаться от права удержания в отношении собственности и по-прежнему требовать выплаты (нарушение контракта) против человека, который вас нанял. Кроме того, некоторые отказы от залога также включают или включают отказ от формулировок или отказ от любых претензий, связанных с проектом, таких как иск о небрежности. Залог на строительство может быть мощным инструментом для взыскания суммы долга по строительному проекту. Благоразумный собственник и / или кредитор потребуют от генерального подрядчика добиться освобождения от залога от субподрядчиков, поставщиков и поставщиков оборудования для обеспечения защиты их соответствующих интересов в недвижимом имуществе.Перед оформлением отказа от залога разумный субподрядчик, поставщик и / или поставщик оборудования внимательно изучит отказ от залога, чтобы убедиться, какие претензии снимаются и на каких условиях.
Законопроект представляет ипотечных обслуживающих лиц и кредиторов, защищающих иски, связанные с обращением взыскания, и иски о «неправомерном обращении взыскания» в государственных и федеральных судах как в Орегоне, так и в Вашингтоне. Он успешно рассматривал апелляции по этим вопросам в апелляционных судах Вашингтона и Апелляционном суде 9-го округа.Билл в настоящее время является председателем секции строительного права адвокатуры штата Орегон и строительной группы фирмы. Он имеет значительный опыт представления подрядчиков и поставщиков материалов во всех аспектах их бизнеса. Это включает в себя рассмотрение и составление контрактов, судебное преследование и защиту претензий по строительным залогам и залоговому удержанию, а также судебное разбирательство всех видов требований об оплате в государственных и федеральных судах. Он также рассматривает административные иски по поручительству подрядчиков.
Кроме того, Билл является членом группы агробизнеса фирмы и представляет агропромышленников / поставщиков при составлении их контрактов / заявок на получение кредита и судебном преследовании их требований о залоге и платежах.Билл представлял интересы различных заявителей о залоге в государственных конкурсах и делах о банкротстве. Наконец, Билл помогает малому и среднему бизнесу с их общими юридическими потребностями, включая составление / рассмотрение контрактов и сбор их дебиторской задолженности. Он вынес судебное решение по более чем 100 делам о взыскании. Поскольку должники иногда пытаются скрыть активы или добровольно не оплачивают вынесенное против них судебное решение, Билл также имеет обширный опыт в предварительном процессе до вынесения судебного решения и в принудительном взыскании после вынесения судебного решения.
Полный текст статьи ЗДЕСЬ.
Области смежной практики
Вернуться к статьям
Полное руководство по освобождению субподрядчиков от залога
Строительные проекты заполнены пиломатериалами, гвоздями, краской, кровлей, сталью и… документами. Да, оформление документов является неотъемлемой частью выполнения строительных работ, потому что многое из того, что делается, необходимо регистрировать, чтобы каждый участник проекта знал, что делать. Документы часто включают архитектурные или инженерные планы, которые определяют способ построения проекта; он также часто включает контракты и заказы на поставку или счета-фактуры, чтобы все стороны знали основные права сторон и то, как должна продолжаться работа.Платежные заявки также являются частью процесса оформления строительных документов, и для многих проектов освобождение от залога подается одновременно. Но что такое отказ от залога и почему это важно?
Что такое отказ от права удержания?
Как это обычно бывает в строительной отрасли, субподрядчиков часто просят предоставить отказ от залогового залога на протяжении всего срока их выполнения по проекту. Обычно освобождение от залога запрашивается в обмен на частичную или окончательную оплату и требуется для того, чтобы субподрядчик получил оплату.Целью отказа от права удержания является получение согласия субподрядчика или отказа от права удержания в обмен на платеж, который он собирается получить по его ежемесячной или периодической платежной заявке. Целью генерального подрядчика является аннулирование права удержания субподрядчика, и это достигается путем подписания субподрядчиком документа, озаглавленного «отказ от права удержания». После подписания отказа от залога субподрядчик теряет право удержания в отношении своей работы, выполненной в течение того периода времени, который указан в самом отказе от удержания.
Например, если первая заявка / счет субподрядчика на оплату составляет 100 000 долларов, генеральный подрядчик обычно требует частичного отказа от удержания на тот же период времени в обмен на выплату 100 000 долларов. Таким образом, генеральный подрядчик может убедиться в том, что субподрядчик не имеет права удержания в течение первого месяца выполнения работы. Точно так же освобождение от залога будет продолжаться каждый месяц на протяжении всего проекта, и, наконец, после окончательного завершения, субподрядчик будет запрошен об окончательном отказе от залога.Во многих субподрядах освобождение от залога становится предварительным условием или предпосылкой получения оплаты. По контракту субподрядчику может потребоваться подписать отказ от залогового права в рамках процесса подачи заявления на оплату, чтобы генеральный подрядчик облегчил платеж.
Почему запрашивается отказ от удержания?
С точки зрения генерального подрядчика, абсолютно необходимо, чтобы он получил отказ от залога от своих субподрядчиков. Как указано выше, это максимальная защита от залогового удержания или требований о неуплате со стороны субподрядчиков.Залог может иметь пагубные последствия для всех, кто участвует в процессе строительства. После подачи залогового права владелец, скорее всего, удержит деньги от ГК, который, в свою очередь, скорее всего, удержит сумму залога от субподрядчика до тех пор, пока залог не будет урегулирован. По этой причине генеральные подрядчики теперь часто рассматривают возможность получения освобождения от залога от субподрядчиков более низкого уровня, включая субподрядчиков и поставщиков, которые могут иметь право удержания, в зависимости от юрисдикции.Если генеральный подрядчик знает, например, что есть поставщик оборудования для основного компонента проекта (например, установки кондиционирования воздуха на крыше на общую сумму 5 миллионов долларов США), то разумно попросить субподрядчика, ответственного за этого поставщика, обеспечить освобождение от залога. от поставщика.
Кто должен подавать заявление об отказе от удержания?
Любой, у кого есть право удержания. Сюда входит генеральный подрядчик по большинству частных проектов, а также по некоторым государственным проектам. Как правило, право удержания существует для первых трех уровней строительной цепочки.При типичной настройке проекта первый уровень — «собственник / генеральный подрядчик». Второй уровень — «генеральный подрядчик / субподрядчик». И, наконец, третий уровень — это, как правило, «субподрядчик / субподрядчик и / или поставщик». После этого права удержания обычно не существуют для лиц нижнего уровня, выполняющих работы по строительному проекту (например, автотранспортная компания, доставляющая на проект кондиционеры на крыше).
Сила подачи залогового права невозможно переоценить. Это имеет серьезные последствия.По определению залоговое право на частный проект служит обременением для недвижимости, очень похоже на ипотеку, поданную против чьего-либо дома. Следовательно, право удержания субподрядчика оказывает влияние на владельца недвижимости, даже если между владельцем и субподрядчиком и / или субподрядчиком нет договорных отношений. Залог может быть подан почти мгновенно, и возможность удержания его теперь может запретить продажу собственности, предотвратить передачу чистого титула и стать основанием для невыполнения обязательств по ссуде на строительство банка.
Более того, если право удержания субподрядчика не было урегулировано, субподрядчик может перейти к обращению взыскания на залоговое право, опять же, не иначе, как обращение банка взыскания на заложенное имущество, когда домовладелец не может произвести платежи по ипотеке. В конечном итоге, если судебный процесс о взыскании залога завершится успешно для залогодателя, это приведет к продаже собственности для удовлетворения залога. Конечно, залогодатель должен учитывать, существуют ли предыдущие залоговые права и / или обременения в отношении собственности.Во многих юрисдикциях приоритет будет иметь приоритет при подаче залогового права, и правообладатели с ранее поданными залогами могут иметь больший приоритет по сравнению с доходами от продажи собственности. Кроме того, если есть банковская ипотека, поданная против собственности, банк, как правило, обращается к залоговому удержанию лица, удерживающего залог, прежде чем разрешить обращение взыскания на залог, чтобы защитить свое обеспечение; само имущество.
Типы освобождения от удержания
Отказ субподрядчика от залога может принимать форму частичного или временного отказа от залога или окончательного отказа от залога.Окончательный отказ от права залога будет надлежащим образом запрошен в конце проекта, когда вся работа субподрядчика будет завершена. Временный или частичный отказ от залога обычно предоставляется в обмен на частичные платежи, пока субподрядчик выполняет свою работу. Будьте осторожны, чтобы не подать окончательный отказ от залогового права, когда проект еще продолжается, и еще есть над чем поработать. Кроме того, при подаче окончательного или частичного отказа от удержания убедитесь, что вы знаете, что подписываете, и что вы не передаете свои права на дополнительные претензии, которые могут быть у вас отдельно и помимо платежей, производимых в пользу вы в течение этого периода оплаты.
Предупреждение! Следите за тем, что вы подписываете, и будьте осторожны с тем, что говорится в отказе от удержания.
Владельцы и подрядчики заинтересованы в максимально возможном отказе от залогового удержания, часто пытаясь отказаться от требований в обмен на оплату. В качестве практического указателя все организации, которых просят подписать отказ от залогового права, должны быть осторожны в нескольких вещах:
Первое: освобождение от удержания должно производиться в обмен на оплату. Само собой разумеется, что вы не хотите отказываться от своих прав удержания и не получать платеж.Поэтому некоторые частичные отказы от удержания также называются «условными» отказами от удержания, в которых четко указано, что отказ от удержания обусловлен получением субподрядчиком платежа.
Во-вторых: сам документ об удержании должен , а не содержать формулировку «освобождения», в соответствии с которой субподрядчик отказывается от любых и всех своих требований, кроме своих прав на удержание. Например, хотя субподрядчик может быть готов отказаться от своих прав залога на определенный период времени, могут также существовать различные другие претензии, такие как претензии на дополнительную работу, заказы на изменение, задержку и т. Д., которые необходимо сохранить. Освобождение от залога некоторых генеральных подрядчиков содержит формулировку «освобождения», в соответствии с которой они стремятся устранить или потребовать от субподрядчика отказаться от любых претензий, которые они могут иметь, в обмен на частичную оплату. Субподрядчикам следует опасаться подписания любого документа, в котором есть язык выпуска.
Третье: субподрядчики должны четко указать в документе об отказе от удержания, что они сохраняют свои другие требования. Например, субподрядчик может заявить: « Этот отказ от залогового права не должен служить для освобождения или аннулирования каким-либо образом требований субподрядчика в отношении заказов на изменение 1-10; Претензия за просрочку на период с 1 января по 1 сентября 2018 г.

Статья 450.1 ГК РФ. Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору

Статья 450.1 ГК РФ. Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору

Оглавление

Ч.1 статьи 450.1 ГК РФ

Ч.2 статьи 450.1 ГК РФ

Ч.3 статьи 450.1 ГК РФ

Ч.4 статьи 450.1 ГК РФ

Ч.5 статьи 450.1 ГК РФ

Ч.6 статьи 450.1 ГК РФ

Ч.7 статьи 450.1 ГК РФ

Комментарии к статье

ВС разрешил вопрос о том, может ли одна из сторон отказаться от исполнения договора в рамках условий «Take or Pay»

Условия «Take or Pay»

Отказ заказчика от исполнения договора

ВС проанализировал условия договора

Эксперты оценили выводы Суда

Можно ли отказаться от исполнения госконтракта на забракованную часть товара?

«Бери или плати»: ВС допустил односторонний отказ от такого договора

Суды разошлись во мнениях

ВС поддержал кассацию

Статья 782 ГК РФ с комментариями — Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг

Комментарий к статье 782 Гражданского Кодекса РФ

Каким образом заказчик может расторгнуть государственный контракт? Как правильно расторгнуть государственный контракт, чтобы не было претензий?

Полное руководство для подрядчиков

Что такое отказ от права удержания?

Пример отказа от залогового права

Почему необходимо освобождение от удержания?

Четыре основных типа отказа от удержания

Условный отказ от удержания

Безусловные отказы от удержания

Когда использовать каждый тип отказа от удержания

Разница между освобождением от залога и освобождением от удержания

Освобождение от залога vs.«Оговорки об отказе от удержания»

12 штатов с обязательными формами отказа от удержания

3 штата требуют нотариального заверения при освобождении от залога

Опасный язык, за которым следует следить при отказе от прав

Удержание, поручения на изменение, дополнительная работа

Отказ от договорных прав

Личные свидетельства: использование отказа для создания личной ответственности

Почему имеет значение размер отказа от залога

Как прочитать отказ от прав: быстрые выводы

Политика и процедуры отказа от удержания — передовой опыт

Регулируйте форму для обеспечения согласованности

Создание процесса обработки

Автоматизируйте процесс отказа и сделайте его электронным

Бесплатная загрузка форм отказа от удержания для всех 50 штатов

Руководство владельца собственности по освобождению от залога

Освобождение от залога в пользу владельцев собственности

Нужен отказ от залога?

Формы отказа и язык различаются от штата к штату

12 штатов с обязательными формами отказа от удержания

Четыре основных типа отказов от удержания

Выполняемый платеж

Окончательный платеж

Основные типы

1) Условные отказы

2) Безусловные отказы

Лучшие практики для владельцев недвижимости

2 вещи, которые владельцы должны следить за тем, чтобы их GC выполнял каждый проект:

1. Сбор предварительных уведомлений от

2. Сбор отказов от удержания от

GC: остерегайтесь отказываться от прав удержания механики через соглашение о подчинении

Претензия по субподряду к генеральному подрядчику, которому запрещен отказ от прав и освобождение от прав

Определение отказа от залога

Что такое отказ от права удержания?

Ключевые выводы

Нажмите «Играть», чтобы узнать определение отказа от залога

Общие сведения об отказе от удержания

Как подать заявление об отказе от удержания в процессе строительства и развития

Sussman Shank LLP | Освобождение от залога за строительство — ловушка для неосторожных

Освобождение от залога за строительство — ловушка для неосторожных

Области смежной практики

Полное руководство по освобождению субподрядчиков от залога

Что такое отказ от права удержания?

Почему запрашивается отказ от удержания?

Кто должен подавать заявление об отказе от удержания?

Типы освобождения от удержания

Предупреждение! Следите за тем, что вы подписываете, и будьте осторожны с тем, что говорится в отказе от удержания.

Добавить комментарий Отменить ответ