Общее имущество это: Можно ли отчуждать общее имущество в многоквартирном доме — kiteliberty.ru — Кайт клуб Андрея Антонова, Санкт-Петербург

Содержание

Можно ли отчуждать общее имущество в многоквартирном доме

Александр Ушаков с позиции закона проанализировал ситуацию, когда в МКД или на прилегающем к нему участке есть что-то неиспользуемое для нужд дома, но интересное для личных или даже коммерческих целей одного из собственников, и он готов это приобрести, заплатив деньги другим владельцам помещений.

Как привлечь третьих лиц к ответственности за вред общему имуществу

Закон не позволяет просто так приобретать то, что принадлежит всем собственникам

В силу статей 289 и 290 ГК РФ собственнику в многоквартирном доме наряду с квартирой, принадлежит также доля в праве собственности на общедомовое имущество. К такому имуществу относятся общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Полный перечень общего имущества МКД определён в ч. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Ч. 2 ст. 290 ГК РФ установлен запрет на отчуждение доли в праве на общее имущество в МКД отдельно от права собственности на квартиру. Согласно ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, собственник помещения в МКД не может выделять в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД, а также отчуждать свою долю отдельно от передачи права собственности на своё помещение.

Таким образом, закон не позволяет просто так приобретать то имущество, которое принадлежит всем собственникам.

Домофон как часть общего имущества в МКД: судебная практика

Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно с согласия всех собственников помещений

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только путём реконструкции с согласия всех собственников помещений в данном доме. Т.е. требуется инициировать и провести ОСС со стопроцентным кворумом.

Также, согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, на основании решения собственников помещений в МКД, принятого на ОСС, объекты общедомового имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Однако для этого также потребуется инициировать и провести ОСС, набрав кворум не менее 2/3 от общего количества голосов собственников в МКД с учётом норм п. 3 ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Кроме того, стоит помнить, что в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп «е» п. 2 Правил № 491, земля под МКД является общим имуществом собственников помещений, если под домом в соответствии с ч. ч. 2, 3, 5 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» образован земельный участок. Такой участок переходит в общую долевую собственность бесплатно, а обременения запрещены.

Но тут кроются две проблемы:

Отчуждение не должно нарушать права иных собственников. Следовательно, заинтересованному лицу нужно получить технико-строительное либо земельно-правовое заключение эксперта о возможности отчуждения общего имущества в МКД без ущемления интересов иных лиц и продолжения безопасной эксплуатации МКД.
Отчуждение подразумевает компенсацию. Отсюда следуют ещё два вопроса: кто уполномочен принимать денежные средства, и как они могут расходоваться на нужды общего имущества.

Указанной выше позиции придерживается и Верховный суд РФ в определении от 09.02.2016 по делу № 5-КГ15-152.

Помещения должны иметь самостоятельное значение

Собственно, какие-либо споры с приобретением общего имущества встречаются нечасто, т.к. в многоквартирных домах не так много полезных площадей, пригодных для использования без создания препятствий доступу к инженерным сетям. К примеру, это помещения дежурных по подъездам (консьержей) и колясочные, помещения, где по проекту устроен второй вход в подъезд. Таких МКД не много, а домов с размежёванными участками с большой площадью и того меньше.

Важно, что помещения должны иметь самостоятельное значение. В практике встречаются такие, которые логично отнести к общему имуществу в силу наличия в них коммуникаций, но в отсутствие общего собрания собственников они были переданы и используются как помещения с самостоятельным назначением.

Подобная передача законна, если до неё в доме не была приватизирована ни одна квартира или комната в соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1. Данная позиция принята Верховным судом РФ в определении от 19.03.2019 по делу № 5-КГ19-15.

Об обязанности жителей предоставлять УО доступ к общему имуществу

Стать обладателем общего имущества можно при соблюдении ряда процедур

И всё-таки стать обладателем общего имущества возможно при соблюдении ряда процедур, включая состоявшееся общее собрание собственников, получение положительного экспертного заключения и, в случае уменьшения помещений, внесения изменений в технический паспорт дома. Т.к. площадь мест общего пользования уменьшается и появляются новые помещения, то необходимо перераспределить нагрузки на тепловую энергию.

Тем не менее вопрос платы, как за временное владение и пользование, так и за приобретение части общего имущества в собственность подлежит урегулированию решением общего собрания собственников.

Как найти грань? Общее имущество собственников и имущество ТСЖ

Товарищество собственников жилья в своей деятельности имеет дело как минимум с двумя видами имущества. Во-первых, это общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, с целью управления которым ТСЖ и создается (п.1 ст.135 ЖКРФ).

Во-вторых, это собственное имущество товарищества, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (п.1 ст.151 ЖКРФ). Как разграничить общее имущество собственников и собственное имущество ТСЖ? Каковы последствия отнесения имущества к той или иной категории?

Найти отличия

Объекты общего имущества, принадлежащие собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности, прямо указаны в законе (

ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества[1]). Основной признак общего имущества – обслуживание двух и более помещений в многоквартирном доме. Необходимо также учитывать неразрывную связь права собственности на помещение в доме и права собственности на долю в общем имуществе, которая делает невозможной передачу прав на объекты общего имущества отдельно от передачи прав на жилые помещения (ст. 37 ЖК РФ). Следовательно, объекты общего имущества в доме не могут принадлежать товариществу. Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома объекты могут быть переданы товариществу в пользование, но не в собственность.
Определимся с имуществом, которое может находиться в собственности ТСЖ. Право товарищества, декларированное в
ст. 151 ЖК РФ, – иметь в собственности движимое и недвижимое имущество – вытекает из присущего ТСЖ статуса юридического лица. Это имущество учитывается товариществом в составе основных средств и необходимо для нормального функционирования в качестве организации. К такому имуществу относятся, например, офис (нежилое помещение), обстановка офиса (столы, стулья, оргтехника) и другое имущество, обеспечивающее деятельность ТСЖ (хозяйственный инвентарь, стройматериалы, расходные элементы, при помощи которых осуществляется содержание и ремонт общего имущества силами штатных работников товарищества)[2]. Тем не менее, функциональное назначение имущества не является решающим критерием при отнесении его к имуществу товарищества. Так, зачастую помещение, используемое товариществом в качестве офиса, является общей долевой собственностью собственников помещений в доме и передано товариществу в аренду или безвозмездное пользование.
Собственное имущество ТСЖ и общее имущество собственников помещений в доме имеют различные источники формирования. ТСЖ приобретает собственное имущество на членские взносы товарищей. Кроме того, члены товарищества вправе передать в собственность ТСЖ непосредственно имущество (например, компьютер). В то же время новые объекты общего имущества создаются на целевые взносы всех собственников помещений (независимо от членства).
Факт принадлежности имущества товариществу должен быть подтвержден документально (при приобретении имущества ТСЖ должно быть поименовано в качестве покупателя, при передаче имущества может быть заключен соответствующий договор). В отношении недвижимого имущества определяющим является наличие правоустанавливающих документов. Например, свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (офис), где в графе «Субъект права» поименовано ТСЖ.

Относительно общего имущества отметим следующее. Не исключена возможность для собственников помещений внести улучшения в объекты общего имущества, создать новые объекты. Например, построить детскую площадку на земельном участке около дома, установить шлагбаум и будку охраны на въезде на придомовую территорию либо ограждение и ворота. И именно в таких случаях и возникает проблема разграничения общего имущества собственников и собственного имущества товарищества.
Создаем новые объекты товарищей, но не товарищества!
Сами собой новые объекты общего имущества не появляются. Как правило, инициатором их появления является именно ТСЖ, которое проводит разъяснительную работу с собственниками, оформляет соответствующие решения, собирает деньги с собственников, привлекает подрядчика. В результате весь пакет документов оформляется на ТСЖ. В учете ТСЖ появляются расходы. Означает ли это, что собственником нового имущества становится товарищество? Однозначно, нет!

Во-первых, все решения относительно общего имущества, в том числе и о создании новых объектов, должны приниматься общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Во-вторых, новые объекты возводятся с целью обслуживания всех помещений в доме.
В-третьих, создание новых объектов финансируется за счет средств собственников.
И только в том случае, когда названные признаки отсутствуют, мы можем говорить о создании собственного имущества ТСЖ. Например, члены ТСЖ принимают решение установить входную металлическую дверь в офисе товарищества за счет членских взносов – дверь становится собственностью ТСЖ. Сравните: на общем собрании собственников помещений в доме принимается решение установить металлические двери в подъездах за счет средств собственников – двери являются общей долевой собственностью жителей дома.

«Присвоение» товариществом вновь создаваемых объектов общего имущества объясняется следующими причинами. ТСЖ – представитель всех собственников. Очень удобно оформлять все имущество на одного представителя, а не на множество собственников. Но даже при желании оформить имущество на законных собственников (жителей дома) сделать это представляется затруднительным. В настоящее время на законодательном уровне не утверждена форма документа технического учета многоквартирного дома, содержащего перечень всех объектов общего имущества[3]. Отсутствие данного документа в первую очередь делает невозможной государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты общего имущества в многоквартирном доме, являющиеся недвижимым имуществом. Подобный пробел в законодательстве особенно остро чувствуется при отнесении к собственности тех или иных лиц имущества, находящегося за пределами многоквартирного дома. Это и земельный участок (придомовая территория), и объекты, расположенные на нем (детская площадка, шлагбаум и т. д.).

Таким образом, оформление каких‑либо объектов в собственность ТСЖ хотя и идет вразрез с требованиями жилищного законодательства, но является в настоящее время наиболее надежным и простым способом узаконить права на имущество. Есть и «сложный» способ – оформление имущества в общую долевую собственность собственников помещений в доме (когда право общей долевой собственности не имеет тесной связи с правом собственности на помещение) при помощи норм гражданского законодательства.
Тем не менее, «простой» способ не является безупречным и таит в себе некоторые подводные камни, поскольку ТСЖ обладает не только различными правами в отношении общего имущества собственников и своего собственного имущества, но и несет обязанности. В первую очередь речь идет о налогообложении имущества.

Налог на имущество организаций
В соответствии со ст. 373 НК РФ плательщиками налога на имущество признаются российские организации. ТСЖ является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).
Объектом налогообложения является движимое и недвижимое имущество (в том числе переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (
п. 1 ст. 374 НК РФ).
Следуя прямым указаниям закона, ТСЖ должно отражать в бухгалтерском учете принадлежащее ему имущество и уплачивать налог. На практике ситуация складывается таким образом, что товарищества берут на себя излишнюю ответственность, отражая в бухгалтерской отчетности не только свое собственное имущество (которого у ТСЖ может вовсе не быть!), но и общее имущество собственников помещений в доме, и даже жилые и нежилые помещения этих собственников. Учитывая, что в рассматриваемой ситуации данные бухгалтерского учета ложатся в основу налоговой отчетности, отражение имущества собственников в отчетности товарищества приводит к излишней налоговой нагрузке последнего.
Как следует из изложенного и подтверждено в Письме Минфина РФ от 01.02.2006 №
03‑06‑01-04/08,отражение объектов общего имущества собственников в бухгалтерском балансе ТСЖ является неправомерным. Некоторые эксперты допускают забалансовый учет объектов, не принадлежащих ТСЖ (это позволяет организовать контроль за наличием и сохранностью имущества собственников средствами бухгалтерского учета). Тем не менее, даже неправомерное отражение имущества на балансе ТСЖ не влечет обязанности товарищества по уплате налога на имущество[4].
Арбитры также встают на сторону ТСЖ, удовлетворяя их требования о признании недействительными решений налоговых органов о доначислении налога на имущество (постановления ФАС ЗСО от 17.08.2005 № Ф04-5249/2005(13874‑А70-15), ФАС ПО от 11.04.2006 № А72-7134/05-14/15, ФАС СЗО от 24.05.2005 №
А26-12440/04-23, ФАС СКО от 23.07.2008 № Ф08-4150/2008[5], от 03.07.2008 № Ф08-3747/2008[6]).
Во избежание судебных споров ТСЖ рекомендуется правильно вести бухгалтерскую, а следовательно, и налоговую отчетность. Тогда товариществу не придется платить налог на имущество собственников помещений в доме.
Земельный налог
Некоторые ТСЖ по своей инициативе, а чаще под давлением налогового органа, уплачивают налог на землю. Подчеркнем, что делать они это не должны, что подтвердил Минфин в Письме от 13.09.2007 № 03‑11‑04/2/224. Обязанность по уплате земельного налога возложена на собственников земельного участка (п. 1 ст. 388 НК РФ). ТСЖ ни при каких обстоятельствах не может стать собственником земельного участка (придомовой территории), как и собственником иных объектов общего имущества. До получения кадастрового паспорта (плана) на земельный участок муниципалитет может предоставлять его товариществу в аренду. При этом ТСЖ может платить арендную плату, но не земельный налог. Материалы судебной практики также подтверждают, что ТСЖ не являются плательщиками земельного налога (ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ от 20.03.2007 № 14201/06). А в Постановлении от 01.10.2008 № Ф09-6951/08‑С3 ФАС УО отклонил довод инспекции о том, что товарищество является плательщиком земельного налога до момента регистрации права общей долевой собственности на земельный участок за собственниками помещений в многоквартирном доме, как не основанный на законе.
Очевидно, что налоговикам удобнее и проще потребовать уплаты налога с одного юридического лица (которое еще и рассчитает его самостоятельно), чем выставлять налоговые уведомления сотне физических лиц. Но даже если ТСЖ во избежание конфликта с инспекцией решит уплатить этот налог, у него нет иного источника для финансирования, кроме взносов собственников помещений. Следовательно, товариществу придется «раскидать» общую сумму земельного налога пропорционально доле в праве на общее имущество и выставить налог к уплате каждому собственнику. Здесь ТСЖ неизбежно столкнется с проблемами. Во-первых, товарищество не вправе взимать с граждан налоги – налоги может взимать только государство в лице специально уполномоченного органа (см. Письмо Минфина РФ от 23.03.2009 № 03‑02‑08/18). Во-вторых, среди собственников обязательно найдется лицо, имеющее право на уменьшение налоговой базы согласно п. 5 ст. 391 НК РФ либо на льготу в соответствии с местным законодательством и отказывающееся вносить платеж в покрытие расходов ТСЖ на уплату земельного налога.
Обязанности ТСЖ по отношению к общему имуществу собственников помещений в доме
Как следует из п. 1 ст. 135 ЖК РФ, товарищество собственников жилья создается для эффективного управления общим имуществом. В отсутствие четкого перечня объектов общего имущества управлять им по меньшей мере трудно (неизвестно, какой из объектов сегодня заявит о себе). До утверждения на законодательном уровне документа технического учета дома собственники вправе самостоятельно определять состав объектов общего имущества в доме (п. 1 Правил содержания общего имущества, Письмо Минрегиона РФ от 04. 04.2007 № 6037‑РМ/07 «Об определении перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме»). Представляется, что ТСЖ должно инициировать проведение общего собрания для составления подобного перечня.
Утверждение состава общего имущества необходимо с целью контроля дальнейшей деятельности ТСЖ. Кроме того, товарищество не должно восприниматься как вечно действующий орган – «власть» может смениться. И чтобы смена произошла в соответствии с законодательством и с наименьшими потерями, желательно иметь в наличии как можно больше документов, содержащих сведения о составе и изменениях общего имущества за время управления домом ТСЖ. Добавим, что документы – лучшее подтверждение реальной деятельности товарищества при общении с собственниками. Рассмотрим, какие это могут быть документы.
Согласно п. 11 Правил содержания общего имущества содержание включает в себя в том числе осмотры общего имущества, обеспечивающие своевременное выявление несоответствия общего имущества требованиям законодательства, угроз безопасности жизни и здоровью граждан. Периодичность таких осмотров ТСЖ определяет самостоятельно. По результатам каждого осмотра составляется акт, который будет основанием для принятия решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (п. 14 Правил содержания общего имущества).
Представляется, что ТСЖ вправе составлять акты осмотра как при плановых осмотрах, так и в исключительных случаях (например, в случаях повреждения или хищения объектов общего имущества). Составив акт, ТСЖ представляет его вниманию собственников, чтобы последние приняли соответствующие решения. В случае обнаружения порчи, износа имущества общее собрание собственников помещений принимает решение о проведении соответствующего вида ремонта (п. 18, 21 Правил содержания общего имущества). Если имуществу причинен ущерб третьими лицами, собственники вправе принять решение обратиться в суд за защитой своих прав. Подчеркнем, что именно собственники должны принять решения, а ТСЖ – воплотить их в жизнь. Необходимость закрепления волеизъявления собственников связана с тем, что в рассматриваемых случаях решениями общего собрания должны быть пересмотрены платежи собственников за содержание и ремонт общего имущества. Одного желания товарищества для этого недостаточно.
* * *
Резюмируем все вышесказанное. ТСЖ создается с целью управления комплексом имущества в многоквартирном доме (общим имуществом). За период существования ТСЖ не исключено появление новых объектов общего имущества. В отношении данных объектов появляется проблема разграничения права собственности товарищества и права общей долевой собственности собственников помещений на вновь созданные объекты.
Нужно иметь в виду, что товарищество не может быть собственником объектов общего имущества в многоквартирном доме. Отражение данных объектов в бухгалтерском учете ТСЖ в качестве основных средств недопустимо, так как может привести к неправомерному взиманию с товарищества налогов. Подчеркиваем, что в бухгалтерской отчетности необходимо отражать лишь собственное имущество ТСЖ, которого может и не быть!
В отношении собственного имущества ТСЖ должно проводить инвентаризацию в общем порядке, предусмотренном действующим бухгалтерским законодательством. Что касается объектов общего имущества, контроль за их наличием и состоянием начинается с утверждения на общем собрании перечня таких объектов (для ТСЖ нужно знать, чем управлять) и осуществляется путем проведения периодических осмотров, результаты которых находят отражение в актах. Акт осмотра становится основанием для принятия собственниками соответствующих решений. Воплощение принятых собственниками помещений решений берет на себя товарищество собственников жилья. Возможна также организация забалансового учета объектов общего имущества, чтобы располагать независимой информацией, сформированной в удобном для пользователей отчетности виде.
[1] Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
[2] От редакции. Чтобы определить, является конкретный объект имуществом ТСЖ или общим имуществом собственников, попытайтесь ответить на вопрос: если собственники изменят способ управления, какова будет судьба этого имущества? Например, при выборе управляющей организации как способа управления домом компьютеры ТСЖ и жалюзи на окнах в помещении ТСЖ, а также уборочный хозинвентарь, очевидно, не станут имуществом, которым управляющая организация призвана управлять, точно так же эти объекты не перейдут к ней в пользование или собственность, следовательно, они принадлежат ТСЖ.
[3] Хотя в соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 Минэкономразвития должно было утвердить порядок определения состава общего имущества в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества до 01.10.2006.
[4] Данное мнение высказано А. Д. Марченко (госналогинспектор отдела ресурсных, имущественных и прочих налогов УФНС по Омской области) на сайте УФНС по Омской области.
[5] Инспекции отказано в пересмотре дела Определением ВАС РФ от 24.09.2008 № 12147/08.
[6] Определением ВАС РФ от 24.09.2008 № 12193/08 отказано в передаче дела в надзорную инстанцию.
Кто является собственником общего имущества МКД и на основании какого документа?
Совета МК!
В соответствии со ст 36 Жилищного Кодекса РФ право собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
Примечание.
По вопросу, касающемуся владения, пользования, распоряжения имуществом, предусмотренным частью 6 данной статьи, см. статьи 246, 247, 260 ГК РФ.
6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
(часть шестая введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
По вопросу, касающемуся формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и перехода его в собственность собственников помещений такого дома, см. статью 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ.
Статья 16
1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
ПРИМЕЧАНИЕ: Часть 3 ст. 16 признана не соответствующей Конституции РФ, ее статьям 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 36, в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П).
4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
6. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
7. Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Хоружий Иосиф Иванович. Г. Обнинск.
определение, что является владением всех собственников
В многоквартирных домах имеются не только непосредственные жилые помещения, но и некоторые места, которые принадлежат каждому собственнику жилья. Они представлены общим имуществом, поэтому не допускается создавать препятствия для их использования каждым владельцем квартиры.
К ним относятся стены и фундамент, крыша, чердак, подвал и лестничные площадки. Даже системы инженерных коммуникаций считаются общим имуществом. Многоэтажные строения представлены сложными зданиями, которые нуждаются в контроле и качественном управлении, так как иначе нарушается комфортность проживания.
Нормативное регулирование
Правила использования и распределения имущества, которое принадлежит всем жильцам, содержатся в нескольких нормативных актах:
ПП №47 содержит данные о том, что к дому относится не только совокупность всех квартир, но и земля, а также прилегающая территория, поэтому они являются общим имуществом граждан, представленных собственниками жилья.
ФЗ №1441-1 «О приватизации» позволяет гражданам оформлять муниципальные и государственные квартиры в собственность, причем одновременно с жилыми помещениями люди становятся владельцами некоторой части дома.
Статьи 289 и 290 ГК устанавливают правовой режим. Здесь же указывается, что право на общие помещения имеется исключительно у собственников квартир, но оно отсутствует у лиц, являющихся владельцами нежилых помещений.
Глава 6 ЖК РФ предназначена для регулирования вопросов, которые касаются использования и ремонта имущества, которое считается общим для всех собственников квартир в строении.
ПП №491. Этим постановлением утверждены правила, которые нужно соблюдать для оптимального содержания дома.
Правила изменения платы за ремонтные работы и содержание. На основании этого документа владельцы квартир в доме могут настаивать на снижении платы, если УК оказывает услуги низкого качества или с существенными перерывами.
Справка! Рекомендуется детально изучить эти нормативные акты, чтобы предотвращать разные незаконные действия со стороны работников УК.
Определение
На основании ЖК в каждом многоквартирном доме существуют определенные места и территории, которые на равных условиях принадлежат всем владельцам квартир.
К такому имуществу относится:
помещения для обслуживания, например, лестничные площадки и лифты, коридоры, подвалы и коридоры;
иные помещения, которые не оформлены в собственность какого-либо человека или организации;
крыша, перекрытия и стены;
коммуникационные системы, благодаря которым люди могут пользоваться водой, электричеством, отоплением и канализацией;
участок земли, на котором построено здание, причем сюда включаются даже живые насаждения, а также строения, предназначенные для использования и благоустройства строения.
К общему имуществу относятся все элементы, которые располагаются внутри дома или рядом с ним, но при этом на них не оформлено частное право собственности.
Кому принадлежит и кто занимается содержанием
Общее имущество многоквартирного дома представлено собственностью всех граждан, которые являются владельцами жилых квартир. По ст. 30 ЖК такие помещения и коммуникации не могут принадлежать только одному человеку, поэтому на них распространяется исключительно право общей долевой собственности.
Если лестничный пролет находится на 1 этаже, то по нему могут ходить абсолютно все жильцы дома, поэтому граждане, владеющие квартирами на первом этаже, не могут создавать какие-либо препятствия для других людей.
Внимание! Все граждане обладают не только правами, но и некоторыми обязанностями относительно общих помещений. Поэтому приходится нести определенные расходы, связанные с содержанием помещений и коммуникаций. Для этого ежемесячно вносится соответствующая плата.
Кто может распоряжаться
По ст. 36 ЖК именно собственники квартир представлены владельцами остального имущества дома, поэтому у них имеется право распоряжаться им. Например, они на общем собрании могут принять решение о том, чтобы отдать нежилой объект в пользование какому-либо предпринимателю, который будет заниматься коммерческой деятельностью. Но при выборе способа использования помещений учитывается, что это никаким образом не должно нарушать права или интересны жильцов или иных лиц.
Все решения, которые касаются использования, содержания или управления имуществом, решаются только на общих собраниях. Здесь же определяется, на какие цели будут направляться средства, получаемые в качестве арендной платы.
Исключением является ситуация, когда изменяется состояние имущества для создания оптимальных условий для инвалидов. Такое оборудование монтируется без предварительного получения разрешения от всех собственников. Но при этом по ст. 36 ЖК не допускается для этих целей пользоваться средствами жильцов.
На собраниях перед принятием решения проводится голосование, причем количество голосов зависит от площади квартиры каждого участника, поэтому, чем больше квартир находится в собственности одного человека, тем больше у него имеется влияния относительно решения важных вопросов.
Что является общедомовой собственностью в МКД
Ст. 35 ЖК содержит основной список имущества многоквартирного дома, на которое появляется право собственности у всех владельцев квартир. Дополнительно перечень содержится в п. п. 2-9 Правил содержания:
помещения для обслуживания дома, причем они не могут являться частью жилых квартир;
лестничные площадки, располагающиеся между отдельными квартирами;
лифты и шахты;
лестницы;
технические этажи, в которых проложены коммуникации, а также нередко здесь хранится имущество для обслуживания строения;
коридоры;
чердак, доступ к которому имеет представитель УК, а также человек, назначенный в качестве старшего по дому;
подвалы, которыми могут пользоваться все жильцы здания;
технические подвалы, содержащие основные элементы коммуникационных систем;
помещения для досуга, причем они встречаются довольно редко, но предназначены для отдыха, праздничных мероприятий или спортивной деятельности;
крыши, ограждения и несущие конструкции;
оборудование, которое может быть электрическим, санитарным, механическим или техническим;
земля под домом;
придомовая территория;
объекты, располагающиеся рядом с домом, например, беседки, технические здания, зеленые насаждения, скамейки или иные аналогичные элементы;
предметы для благоустройства или озеленения.
Дополнительно сюда включаются инженерные сети, подведенные к дому.
Важно! К общему имуществу относится даже стена в квартире, если она прилегает к нежилому помещению, а также представлена несущей конструкцией.
Полезное видео
Дополнительная информация об использовании общего имущества многоквартирного дома:

Заключение
Каждый владелец квартиры дополнительно представлен собственником некоторой части общего имущества. Он может пользоваться данными местами без каких-либо ограничений, но при этом у него имеется обязательство по содержанию. Решения относительно использования имущества принимаются совместно гражданами на общих собраниях.
Общее имущество многоквартирного дома: состав и право собственности
Жители нередко выясняют состав общего имущества многоквартирного дома по причине несогласия с какими-либо самовольными изменениями на лестничных площадках и во дворе.
Список объектов общего имущества
Перечень объектов жилищно-коммунального комплекса включает:
Подвалы и этажи, не предназначенные для проживания и обустроенные для обслуживания дома;
Помещения, в которых находится оборудование по энерго-, газо-, тепло- и водообеспечению;
Общие счетчики, расположенные на этажах или в технических подвалах;
Лестничные площадки, пролеты, винтовые лестницы, перила, окна и двери, расположенные в подъезде;
Лифты, шахты, площадки для колясок, велосипедов, мастерские, подвальные помещения;
Котельные, бойлерные, элеваторные;
Чердак и расположенное на нем оборудование, кроме установленных в индивидуальном порядке спутниковых антенн, принадлежащих владельцам квартир;
Ограждения, балюстрады, колонны;
Любое оборудование, которое обслуживает дом и обеспечивает поступление и распределение коммунальных ресурсов, в том числе, трубы и стояки, отходящие от квартир к общему стояку;
Земельный участок, на котором построен дом, а также все элементы озеленения, деревья, газоны, клумбы, ограждения, лавочки, урны;
Спортивные и детские площадки, а также технические помещения, предназначенные для обеспечения или обустройства дома, но находящиеся на его территории;
Гаражи и подвалы, автостоянки и отстойники, размещенные на придомовой территории;
Системы канализации, водоснабжения, водоотвода, газоснабжения, электроснабжения со всем оборудованием;
Любые помещения, обеспечивающие снабжение, обустройство или уход за домом более, чем для одного собственника.
Другими словами, абсолютно все, что расположено за пределами частной собственности до пределов придомового земельного участка, представляет общедомовое имущество. Пределы частной собственности определяются внешней границей крайних стен квартиры и плит перекрытия, в том числе, дверных и оконных проемов.
Частные случаи
Если владельцем, по разрешению на перепланировку, было пристроено помещение и план квартиры изменился, пристройка является его частной собственностью.
Если пристройка не входит в план квартиры, она должна быть внесена в план дома и относится к общему имуществу дома.
Если один из жильцов дома по собственной инициативе облагораживает земельный придомовой участок, проводит его обустройство или озеленение, проделанная работа и ее результат не может считаться частным и принадлежит всем собственникам в доме в равной степени.
Если в квартирном блоке на этаже установлены дополнительные двери в блок по инициативе одного из жильцов, двери и площадь за ними и перед ними не могут считаться частными.
Построенные по личной инициативе гаражи и площадки для автостоянки на земельном придомовом участке не могут считаться приватными.
Исключение составляют гаражи и другие объекты на территории, которые были построены до принятия настоящего Жилищного кодекса.
В таком случае, владелец помещения имеет право ограничить к нему доступ третьих лиц, но объект не считается его приватной собственностью, а входит в состав общего имущества с ограниченным доступом.
Если владелец квартиры на первом этаже по собственной инициативе ухаживает и облагораживает помещение технического обслуживания дома, такое помещение не может считаться его личным. То же касается и чердаков, на которых расположена техника для обслуживания всего дома.
Вся общедомовая техника также не является чьей-либо частной собственностью и в равной мере принадлежит всем жильцам дома.
Если технический объект, установка или аппаратура обслуживают более одного жилого или нежилого помещения в доме, считаться приватным такой объект не может.
Распространенные проблемы
Стояк для подачи воды с разветвлением по квартирам также относится к общему имуществу. Если в силу каких-либо причин в одной из квартир таких разветвлений больше, чем в других или стояк проходит через границу приватного жилья, он все равно входит в состав общедомового имущества, так как входит в категорию оборудования, обеспечивающего более одного помещения в доме.
Владение балконами и лоджиями – один из самых актуальных вопросов на сегодня. Этот вопрос решается техническим паспортом жилья, выданным БТИ, или документами Единого реестра.
Если в паспорте отсутствует информация о том, что пристройка приватизирована и лоджии или балкона в плане квартиры нет, он входит в перечень общедолевого имущества.
Оформление внешней стены балкона баннерами, подсветками и другими элементами проводится только после согласия всех жителей дома на общедомовом собрании.
Если же балкон или лоджия являются частью приватизированной квартиры и этот факт отражают документы на право владения, элементы являются частной собственностью и владелец имеет право на их реконструкцию.
Если фасад дома представляет архитектурную или историческую ценность, реконструкция даже приватизированного балкона или лоджии невозможна.
Замена оборудования
Нередко возникает вопрос о том, кто отвечает за приборы учета коммунальных ресурсов на общих площадках дома и в квартирах. Эти два случая совершенно противоположны.
Оборудование учета электроэнергии, которое находится на этаже, например, общий щиток, принадлежит всем владельцам квартир и входит в перечень общедолевого владения.
Все сети и кабели, проходящие до границ частного жилья – общие. Но их замена и ремонт не всегда проблема управляющих компаний. В большинстве случаев, ремонт вышедшего из строя прибора учета осуществляется средствами всех жителей дома на том основании, что все они являются его владельцами.
Любое оборудование учета, которое расположено на территории приватной собственности, а также его сети и кабеля, являются частными и не составляют перечень общедолевого состояния. В таком случае, ремонт и замена осуществляются средствами владельца квартиры.
Производить ремонт любого оборудования в доме может бригада, выбранная на конкурсной основе собранием дома и председателем домового управления. Но производится ремонт будет исключительно за средства, собранные при участии каждого владельца жилья в доме.
Таким образом, если из строя вышел общий прибор учета, находящийся за пределами квартиры, его ремонт проводится за общий счет всех домовладельцев.
Если прибор учета расположен внутри квартиры и на приватизированной территории, его ремонт и замена проводятся за счет владельца жилплощади.
Решение конфликтов
Возникновение конфликтов по вопросу владения тем или иным объектом решается нормативными документами. Для решения таких конфликтов необходимо в первую очередь свериться с данными Единого государственного реестра, технической документацией владельцев квартир и кадастровой документацией. В случае, если во всех этих документах данные отличаются, преимущество остается за Реестром.
Отличие в данных – нередкое сегодня явление. Владельцы не могут доказать право собственности на территорию балкона или лоджии, объекта, построенного на территории дома или оборудования.
В первом случае на помощь приходит технический паспорт квартиры. При получении документов в БТИ на волне повальной приватизации жилья в России, многие собственники не обратили внимание на тот факт, что балкона или лоджии в плане квартиры нет.
В этом случае, остается либо заплатить за площадь лоджии или балкона для их приватизации, либо документально доказать, что площадь уже оплачена ранее.
Размещенные объекты на территории также становятся причиной споров. Если один из жильцов дома решил построить гараж на территории дома, он дополняет постройкой перечень общедолевого владения.
Если объект построен после принятия настоящего Жилищного кодекса, то есть, после 2006 года, объект является собственностью каждого собственника в доме в равной доле.
Если объект построен до 2006 года и это можно подтвердить документально, собственник имеет право лишь ограничить доступ третьих лиц к данном объекту, но считать его приватным нельзя, так как земельный участок является собственностью всех жильцов дома.
Все эти вопросы чаще всего решаются положительно на общедомовом собрании. Чтобы произвести те или иные действия, лучше договориться с жильцами своего дома.
Даже если построенное помещение или изменения на балконе или лоджии не будут считаться приватным, договориться об их относительной приватности можно. В конце концов, это ваши соседи.
В том случае, если вопрос невозможно решить на общем собрании и мнения разнятся, подается судебный иск.
Решение о праве собственности и правилах эксплуатации того или иного объекта принимается на судебном заседании и владельцу выдается документ, согласно которому, он либо является единственным собственником, либо может частично ограничить доступ, либо не имеет права считать объект своим личным.
Решения, принятые собственником квартиры за подписью только управляющего домом или председателя не являются правомерными!
Заключение
Установить на лестничной площадке собственное оборудование с любой целью, либо ограничить доступ посторонних в лестничный блок на этаже можно только с согласия владельцев квартир в данном доме.
Если такого согласия не имеется, установка считается незаконной. То же касается любых действий, производимых с перечисленными выше объектами и не согласованных с жильцами указанного дома.
Чтобы избежать судебных разбирательств, лучше выдвинуть предложение по улучшению или изменению в составе общего имущества на собрании владельцев и решить вопрос заранее.
Решения, подписанные только при участии председателя или домоуправляющего, не считаются действительными, а значит и действия, позволенные данными решениями, не являются законными.

Общее имущество многоквартирного дома — что это такое, содержание и ремонт
Общее помещение многоквартирного дома – это те помещения многоквартирных домостроений, которые не состоят в границах квартир. В основном это помещения, обслуживающие ряд других помещений.
Сюда можно отнести:
лестничную площадку;
непосредственно лестницу;
лифт;
шахта как лифта, так и иного назначения;
коридор;
технические помещения и этажи;
чердак;
подвал;
крыша;
ограждения любых типов;
оборудования электрических, технических, инженерных, санитарных назначений;
земля около дома;
озеленение участка;
конструкции по благоустройству участка.
Площадь и границы придомового участка определяют, опираясь на земельный кодекс и закон о градостроительстве.
Составляющие этого имущества будут определены:
владельцами такого имущества для осуществления обязанностей, связанных с его пользованием;
представителями муниципалитета — контроль с соблюдением всех нормативных показателей по его пользованию;
местной властью — определение оптимального предложения от управляющих организаций путем проведения конкурса.
Законодательство
Основными регуляторами взаимоотношений в таких домах вступают Жилищный кодекс, Гражданский кодекс и некоторые правовые акты:
Так, статья 36 в первой своей части ЖК РФ описывает долевую составляющую всех собственников многоквартирного дома и состав такого имущества.
Статья 16 добавляет в эту собственность и земельный участок под и рядом с домом, чего в законодательстве не было ранее. Зато это дает право совладельцам вести благоустройство данной территории, всячески облагораживая ее.
Общая долевая собственность таких владений прописана и в 290 статье ГК РФ.
А также статья 3 пункт 2 этого же документа уравнивает нормы гражданских отношений в плане собственности в границы этого же кодекса.
Закон «О товариществах собственников жилья» – правила по управлению, владению и содержанию данного владения. Постановление Правительства от 2006 года № 491 содержит полную расшифровку всего свода правил пользования и обслуживания таких домов их владельцами.
Что сюда относится
Выше были перечислены составляющие такого имущества, остановимся на них подробнее:
фундамент — это нижняя основа всего дома, ее целостность и надежность — залог надежности всего дома;
крыша — верхняя основа дома, ее целостность уберегает от потерь тепла, от влаги и других погодных осадков;
ограждающие конструкции несущего типа — все виды стен, перекрытий, перегородок и подобного;
неограждающие конструкции ненесущего типа — перегородки, деформация которых не несет урона всему дому.
Доля собственника в общем имуществе многоквартирного дома
Общая собственность дома делится на долевые составляющие, принадлежащие всем владельцам квартир. Связь размера доли в такой собственности напрямую равна общей площади вашего личного жилья, которой владеет человек (ст. 37 ЖК РФ).
Если в плане владения квартирой у собственника такого жилья это выражено в натуре, то относительной общей собственности этот процесс формируется без выделения в фактическом и отдельном виде.
Таким образом, владелец доли не может:
произвести отчуждение доли в свою пользу;
влиять на нее каким-то образом, что это приведет к потере его доли в общем составе;
передавать свое право другим.
При приобретении квартиры в таком домовладении вам автоматически переходят все права и обязанности по долевому участию бывшего владельца общей собственности дома. И изменить это никоим образом нельзя.
Порядок пользования
Такой порядок призван обеспечить:
надежность и безопасность всех характеристик домостроения;
безопасность проживания человека;
целостность имущественных владений лиц всех типов хозяйствования на всех уровнях;
отсутствие препятствий по прохождению в помещения всех типов, находящихся в домостроении;
незыблемость права существования как владельцев долей, так и их гостей;
бесперебойную работу всех коммуникационных конструкций любого типа;
соблюдение архитектурного вида дома, установленного при строительстве или в процессе реконструкции.
Содержание общего имущества дома опирается только на требования законодательных документов и всех установленных им нормативов.
Так, закон запрещает:
вести деятельность производственного или коммерческого плана без одобрения собрания всех владельцев;
осуществлять перепланировку, достройку или ликвидацию конструкций несущего плана, т.к. приведет к нарушению целостности дома;
осуществлять хранение личных вещей в не предназначенных для них местах;
портить внешний вид конструкций путем нанесения надписей и рисунков;
хранить мелкое движимое имущество, если это мешает другим жильцам беспрепятственно попадать в любое помещение дома;
проводить рекламную агитацию с помощью объявлений на стенах и других конструкциях дома;
установку любого дополнительного элемента конструкций без согласования с управляющей организацией и собственниками;
оставлять мусор любого типа;
курение и распитие алкоголя.
Относительного придомового земельного участка, на нем запрещается:
строить гараж;
устраивать огород;
парковать, ремонтировать и мыть автотранспорт;
выгуливать животных на облагороженных территориях;
захламлять территорию различными предметами;
делать насаждения растений без согласия управляющей организации;
управлять транспортом, причиняя неудобство пешеходам.
Причинённый вред имуществу, остановленному в местах общего пользования, не возмещается управляющей организации, т.к. это противоречит настоящим правилам пользования.
Порядок содержания
Для поддержания соответствующего законодательством состояния дома:
нужно регулярно проводить осмотр дома для определения износа или устаревания конструкции с ее дальнейшим ремонтом во избежание нанесения вреда любого типа жильцам дома;
нужно содержать все коммуникации в надлежащем состоянии;
нужно поддерживать в таких помещениях установленные законодательством температурные режимы и характеристики влажности;
нужно регулярно убирать помещения и придомовую территорию;
нужно обеспечить своевременный вывоз отходов любых типов;
нужно организовать место под сбор ламп, имеющих в составе ртуть для их дальнейшей утилизации согласно требованиям Закона;
поддерживать пожарную безопасность дома;
благоустраивать и озеленять придомовой участок и строения, находящиеся на нем;
своевременно проводить ремонт как текущего, так и капитального плана;
проводить мероприятия, направленные на повышение энергосбережения дома;
установка общих домовых счетчиков на все виды, поставляемых коммунальными службами, услуг.
Осматривать домостроение обязаны люди, выбранные общим собранием и лицо, представляющее управляющую организацию (если ее выбрали), работающие по заключенному с ними договору. После осмотра пишут соответствующий акт, дающий основание для решений по ремонтам всех типов. Аналогичный акт пишут и для первоначального приема дома, чтобы иметь представление о текущем состоянии дел домовладения.
Для правильного пользования домовладением и поддержания его состояния на надлежащем по законодательству уровне выбирается метод управления:
владельцами доли путем подписания договорных отношений с компанией, предоставляющей эти услуги;
непосредственно владельцами доли путем подписания договорных отношений с организацией подрядчиком, предоставляющей такие услуги;
товариществом владельцев жилья либо же аналогичным кооперативом на основе членства собственников в такой организации;
товариществом владельцев жилья либо же аналогичным кооперативом на основе подписанных договорных отношений между членами вышеуказанных организаций и не состоящими в них владельцами долей.
На проводимых плановых собраниях обговариваются и утверждаются шаги и услуги, необходимые для ремонта любого типа и сбора финансирования этого.
Текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома
Текущий ремонт призван обеспечить профилактику и устранение мелких, не глобальных, проблем дома без замены несущих конструкций и дорогостоящих деталей различных коммуникационных каналов домовладения.
Сюда не войдет:
ремонт или замена дверных проемов в помещения не общего пользования;
ремонт или замена окон в помещения не общего пользования.
В случае когда это имущество дошло до граничных показателей износа, которые могут привести к потере безопасности в плане проживания жильцов и вреда для их личных вещей, то составляется соответствующий акт в присутствии представителей власти, контролирующего состояние всех фондов жилья. Опираясь на него, владельцы долей в домовладении будут принимать незамедлительные меры по устранению данной проблемы, не дожидаясь срока, установленного ремонта капитального характера.
Соответственно, и капитальный ремонт назначается собранием владельцев доли в домовладении. Его цель — устранить физическую изношенность и разрушение имущества, а именно всех основных составляющих дома, восстановить и заменить дорогостоящие детали различных составных самого дома, также коммуникационных сетей.
Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Зачастую создается инициативная группа из числа собственников жилья, которая курирует текущие проблемы домовладения. В ней распределены роли секретаря, председателя. Все протоколируется, принимаются и соответствующие акты для осуществления правильного пользования домовладением, и данные о сборе финансов и их расходов обязательно с предоставлением на ознакомление первичной отчётности.
Владельцы доли в общем домовладении обязаны проводить собрание минимум один раз в год с присутствием всех либо их представителей. Датирование и время таких встреч проводят на первоначальном собрании, когда принимают дом. Все проголосованные решения протоколируются и визируются членами комиссии и всеми присутствующими владельцами или их представителями.
Рекомендованы и более частые собрания, именуемые “внеочередными”, зачастую их инициируют либо группа активистов, либо отдельный владелец доли. Правовыми голосами всех собраний любого типа наделены участники кворума, которых выбирают жильцы. Их состав определяется путем жеребьевки или выбора жильцов.
Если вы решили выступить инициатором сбора внеочередного собрания жильцов, сообщить им нужно за десять дней до сбора. Если не был выбран другой способ оповещения, то его нужно осуществить путем направления каждому собственнику заказных писем с уведомлениями. А также письмо должно быть вручено под роспись.
Формат оповещения состоит из:
данных об инициаторе собрания;
формы проведения собрания;
даты, времени и месте сбора;
цели и сути сбора собственников.
Обязательно ведение расходной книги, если выбран способ управления без управляющей организации. Если управление ведется с ее помощью, то на ежегодном собрании обязательна проверка данных по расходным статьям и фактическая сверка их деятельности.
Также на таких собраниях выявляют неплательщики, которые не выполняют свои обязательства по отношению к возложенным на них обязанностям собственника доли. Если были неоднократные предупреждения, и они не возымели должного эффекта, то составляется документ от остальных собственников для направления его в суд с целью наказания виновного путем административного решения с взысканием с него задолженности перед остальными собственниками.
Общая собственность Юридическое определение общей собственности
Слово является общим, когда понимается, что оно применимо к ряду различных объектов в силу некоторого общего свойства. Слово является расплывчатым, когда оно фактически применимо к ряду различных объектов, потому что в силу некоторого общего свойства они не казались человеку, использующим это слово, отличимыми. Я имею в виду сторожевую собаку — обычную собственность организации, например, стюард корпуса или главный слуга; затем есть другие собаки, принадлежащие частным лицам.В настоящее время большая часть вакантной западной территории является, по крайней мере, по уступке, если не по какому-либо предшествующему праву, общей собственностью Союза. Видите ли, вся эта история является общей собственностью. И все же в этой истории есть что-то, что меня беспокоит «. Хотя мистер Блифил не имел цвета кожи Джонса и не был готов съесть каждую женщину, которую видел, но он был далеко не лишен того аппетита, который, как говорят, является обычным явлением. собственность всех животных. Интеллектуальные творения отдельных народов становятся общей собственностью.Национальная односторонность и ограниченность взглядов становятся все более и более невозможными, и из многочисленных национальных и местных литератур возникает мировая литература. И я думаю, если бы этот пилот захотел занять пятьдесят фунтов на неопределенный срок без гарантии, мы должен был взять его на время, среди нас, до того, как его лодка высадится на корму, или (что то же самое) до того, как каждый клочок новостей в газете, которую он принес с собой, стал общим достоянием всех на борту. до одного дошли слухи, о которых идет речь, и он с презрением относился к подтверждению сказки, которая уже была общепринятой.Раз в неделю отправляется лодка, чтобы доставить хлеб, испеченный в печи — общее достояние всех. «Это общая собственность, Монсон, — но что стало с вашей сестрой и мадемуазель Аннекен? никто другой, и где-то около входа их монологи столкнулись, рухнули и стали всеобщим достоянием. И это еще не все. Мы не были удовлетворены созданием такой системы передвижения, чтобы мы могли начать в любой день куда угодно из любого другого места; мы также не удовлетворились созданием такой системы коммуникации, при которой новости и сплетни являются общим достоянием всех народов.
Право собственности | Британника
Право собственности , принципы, политика и правила, в соответствии с которыми должны разрешаться споры по поводу собственности и в соответствии с которыми могут быть структурированы сделки с недвижимостью. Что отличает право собственности от других видов права, так это то, что право собственности регулирует отношения между членами общества в отношении «вещей». Вещи могут быть материальными, например земля, фабрика или бриллиантовое кольцо, или нематериальными, например, акции и облигации или банковский счет.Таким образом, право собственности имеет дело с распределением, использованием и передачей богатства и объектов богатства. Как таковой, он отражает экономику общества, в котором находится. Поскольку оно касается контроля и передачи богатства между супругами и поколениями, право собственности также отражает семейную структуру общества, в котором оно находится. Наконец, поскольку оно касается таких фундаментальных вопросов, как экономика и структура семьи, право собственности также отражает политику общества, в котором оно существует.
В этой статье описаны основные системы права собственности, которые существовали исторически и существуют сегодня. Основное внимание уделяется двум основным западным системам права, которые стали доминировать в промышленно развитом мире: англо-американской системе, производной от английского общего права, и системе гражданского права, которая была разработана на европейском континенте на основе римского права. В статье также будет сравниваться англо-американское право собственности с его аналогами в различных гражданских законах (т.е., право, основанное на римском праве, а не на английском общем праве) стран, включая Германию и современный Китай. Особое внимание будет уделено нормам права собственности в странах, которые в силу своей социалистической политической системы не признавали частную собственность на собственность. В качестве основных примеров будут использованы Россия и Румыния.
Определение и основные темы
Проблема определения
Собственность часто определяется как права лица на вещь.Трудности с этим определением давно беспокоят теоретиков права.
Та же проблема определения возникает и в незападных обществах. В России, например, слово собственности ( собственности ) может иметь различные значения. В некоторых случаях он используется как эквивалент вещей, вещей или недвижимости. Он также используется для обозначения права собственности. В современной России термин собственность наиболее точно понимается как экономические отношения между владельцем вещи и всеми другими лицами по отношению к этой вещи.
Оформите подписку Britannica Premium и получите доступ к эксклюзивному контенту. Подпишитесь сейчас
Право собственности лучше всего понимать как совокупность правовых отношений между людьми в отношении вещей. Это сумма прав и обязанностей, привилегий и не-прав, полномочий и ответственности, инвалидности и иммунитетов, существующих в отношении вещей. Это верно как для западных, так и для незападных правовых систем. Итак, что отличает право собственности от всех других правовых отношений, так это то, что правовые отношения права собственности имеют дело с вещами.
Для целей данной статьи все материальные вещи включены в сферу права собственности, даже если конкретная правовая система отрицает классификацию «собственности» определенных видов материальных вещей. Многие, но не все правовые системы, которые признают отдельную категорию права собственности, также включают в эту категорию некоторые нематериальные вещи, такие как акции и облигации, но не другие нематериальные вещи, такие как требования о компенсации за правонарушения (например, деликт или деликт). Используемое здесь определение права собственности включает только те нематериальные вещи, которые обсуждаемая правовая система классифицирует как собственность.Для обсуждения права собственности, относящегося к другим формам нематериальных активов, см. Закон об интеллектуальной собственности.
Это описательное определение права собственности позволяет сказать, что не существует известной правовой системы, в которой не было бы права собственности. В правовой системе может не быть категории, которая соответствует собственности в западных правовых системах, но каждая известная правовая система имеет некоторый набор правил, касающихся отношений между людьми, по крайней мере, в отношении материальных вещей.
Этимология
Описательное определение закона о собственности, принятое для этой статьи, далеки от того, что слово property означает в обычном английском использовании: «объект юридических прав», или «имущество», или «богатство» в совокупности, часто с сильным подтекстом индивидуальная собственность. Английское слово property происходит напрямую или через французское propriété от латинского proprietas , что означает «особый характер или качество вещи» и (в римских писаниях после времен Цезаря Августа) «собственность».Слово proprietas происходит от proprius , прилагательного, означающего «особенный» или «собственный», в отличие от communis «общий» или alienus «чужой». Таким образом, еще до того, как он стал юридическим термином, «собственность» на Западе выражает то, что отличает человека или вещь от группы или друг от друга.
Западная тенденция к агломерации
Если право собственности в описательном смысле существует во всех правовых системах, необычайное разнообразие систем собственности незападных обществ предполагает, что любая концепция собственности, кроме описательной, зависит от культуры, в которой она встречается.Даже на Западе, как показывает обсуждение английского слова property , концепция со временем значительно изменилась.
Тем не менее, одна тенденция, кажется, характеризует правовую концепцию собственности в описательном смысле на Западе: тенденция к объединению в одно юридическое лицо, предпочтительно то, которое в настоящее время владеет вещью, которая является объектом расследования, исключительное право владения, привилегия использования и право передавать вещь. Говоря техническим языком правовых отношений, западный закон склонен приписывать владельцу вещи следующее: (1) право владеть вещью с обязанностью всех остальных держаться подальше, (2) привилегия пользоваться вещью. без права кого-либо еще препятствовать этому использованию (в сочетании с правом владельца не допускать использования вещи другими), (3) право передавать любые или все права, привилегии, полномочия и иммунитеты владельца кому-либо еще (кто на техническом языке может быть описан как ответственный за осуществление полномочий) и (4) иммунитет от изменения кем-либо тех же прав, привилегий и полномочий (так что все остальные не могут их изменить).
Что такое сервировка и почему вам, возможно, придется поделиться своей собственностью
Что такое сервитут? Конечно, в нем есть слово «легкость», но большинству покупателей жилья непросто понять . (Видите, что мы там делали?) Этот термин часто возникает после того, как покупатели сделали предложение о доме, которое было принято, и в этот момент поиск по названию углубляется в сервитут, который, по сути, является законным правом для кого-то другого использовать собственность для конкретной цели.
Сказать что? Вы наклоняетесь, чтобы купить дом, и теперь вам нужно поделиться? Не волнуйтесь, это не так плохо, как кажется; что это значит, распакуем ниже.
Типы сервитутов
Сервитуты бывают разных форм; вот некоторые из наиболее распространенных, с которыми вы можете встретиться:
Полоса отвода: Здесь соседу, возможно, придется проехать через подъездную дорожку к главной дороге. Или собственность A и собственность B могут разделять подъездную дорогу. «Он в основном расположен на земле собственности A, но он разделяется и также уходит на землю собственности B. Владелец собственности B может получить сервитут, который дает ему законный доступ к подъездной дорожке, но владелец собственности A по-прежнему сохраняет право собственности на саму землю », — говорит Realtor® Келли Херли с Re / Max Advantage Plus в Миннеаполисе. Санкт-ПетербургПол, Миннесота. Другие сервитуты для полосы отвода могут быть для прохода через вашу собственность к игровой площадке или озеру.
Техническое обслуживание инженерных сетей: Этот сервитут обычно предоставляется коммунальным компаниям для прокладки линий электропередач и кабелей на участке. Это особенно распространено в сельских поселениях или недавно застроенных городах, которые подключаются к существующим линиям электропередач, — говорит Дэвид Нельсон из Imperial Home Team в Миннеаполисе.
ТСЖ / квартиры: Если вы живете в кондоминиуме или доме, управляемом ассоциацией домовладельцев, велика вероятность, что эти учреждения владеют большей частью собственности — или, по крайней мере, общественными территориями, — в то время как жители имеют право проезда.
Как создается и ликвидируется сервитут?
Подмостки создаются, когда к владельцам обращаются за разрешением использовать их землю. Если соглашение будет достигнуто, оно будет закреплено в юридическом документе, таком как акт. В то время как домовладелец, первоначально предоставивший сервитут, может получить компенсацию, последующие домовладельцы обычно не получают компенсацию, хотя продолжительность сервитута может варьироваться. Вот два основных типа:
«Брутто» означает, что сервитут применяется только к конкретному человеку, с которым вы имеете дело в данный момент, которому вы решили предоставить доступ к собственности.Когда это лицо продает собственность, будущий владелец не упоминается в деталях сервитута.
«Принадлежащий» — сервитут, который прикрепляется к земле и, следовательно, является частью любой продажи и, таким образом, передается новому владельцу.
Сервитут может быть прекращен, если суд установит, что доступ к нему выходит за рамки разумного использования, например, когда он существенно мешает землевладельцу. Например, если сервитут был предоставлен для доступа к пляжу, но новая автомагистраль и парковка привлекают больше людей, чем предполагалось, это можно оспорить в суде.
Поскольку собственность принадлежит одному человеку, это лицо обычно берет на себя все расходы на обслуживание, страхование, налоги на имущество и тому подобное, говорит Нельсон. Однако соседи могут решить разделить расходы или обязанности. Хотя это может быть подразумеваемая договоренность, всегда целесообразно записывать подробности в письменном документе, который поможет предотвратить неприятные ситуации при продаже собственности.
Как всегда, проконсультируйтесь с агентом по недвижимости или поверенным по недвижимости, если у вас есть какие-либо вопросы о сервитутах, связанных с недвижимостью, которую вы рассматриваете, и о том, как они повлияют на вас.
Имущественные права на общую собственность
1. Введение
Почти невозможно переоценить значение работы Элинор Остром для мыслителей-юристов, работающих над проблемами прав собственности и ресурсов. На сегодняшний день на книгу Gogotiation the Commons (1990) есть ссылки, по крайней мере, в 469 обзорных статьях, ¹, что делает ее одной из самых цитируемых работ по вопросам собственности, опубликованных за последние 20 лет. Стипендия Острома фигурировала в работах многих наиболее влиятельных исследователей собственности в юридических научных кругах (см. Роуз, этот выпуск).Моему собственному обучению и написанию очень помогли открытия и идеи Острома, и я продолжаю узнавать больше при каждом перечитывании.
Хотя было бы безрассудно пытаться свести уроки Острома для ученых-юристов в один тезис, отправной точкой является то, что я назову «законом Острома»: Схема ресурсов, которая работает на практике, может работать в теории . ² Уловка, конечно же, заключается в том, чтобы найти правильную теорию или набор теорий. Как объясняет Остром: «Теоретическое исследование предполагает поиск закономерностей.Он включает абстрагирование от сложности полевого окружения, за которым следует постулирование теоретических переменных, лежащих в основе наблюдаемых сложностей »( Ostrom 1990 , стр. 24; см. Также там же, стр. 45–46). Только тогда становится возможным оценить, какие институциональные модели могут работать в каком контексте, и тем самым избежать как ошибочных попыток трансплантации, так и упущенных возможностей извлечь уроки, которые можно перенести.
В этом эссе прослеживаются некоторые пути, по которым внимание Острома на конкретных примерах продвинуло междисциплинарный диалог о собственности, как правовом институте, так и человеческом изобретении для решения практических проблем.Я начинаю с краткого выделения некоторых достоинств внимательности, которые воплощает и подчеркивает работа Острома. Затем я исследую, как работа Острома по вопросу об общем достоянии дала возможность проникнуть в суть теоретической работы о природе и значении собственности и почерпнула из нее выводы. Затем я перехожу к вопросу о масштабе, постоянно повторяющейся теме в работах Острома и имеющей огромное значение для права. В заключение я приведу несколько наблюдений о том, как работа над общим достоянием зависит от междисциплинарности и влияет на нее.
2. Обращаем внимание на общественное достояние
Работа Острома показывает, как внимание к контексту и деталям дизайна, к использованию языка и соответствию моделей может принести дивиденды в размышлениях об управлении ресурсами общего пула. Действительно, структура институционального анализа и развития (см., Например, Ostrom 1998 ; 2005 ) функционирует как элегантный механизм для направления научного внимания в осмысленные аналитические направления и синтеза результатов (см. Ostrom 2007 , стр.25–27).
2.1. Подробности вопрос
Методология
Остром, которую она метко описывает как «движение назад и вперед от мира теории к миру действия» (1990, стр. 45), строится с высокой степенью чувствительности к контекстуальным и институциональным деталям, которые могут повлиять на осуществимость и устойчивость ресурсных схем. Действительно, «соответствие между правилами ассигнования и предоставления ресурсов и местными условиями» является одним из принципов построения устойчивых институтов ресурсов общего пользования (ОРР), которые определены Остромом (1990, стр.