На сколько долей можно разделить квартиру: на доли, в натуре, лицевые счета по долевой собственности

Как распоряжаться долей квартиры, если один из собственников против

https://realty.ria.ru/20190320/1551958947.html

Как распоряжаться долей квартиры, если один из собственников против

Как распоряжаться долей квартиры, если один из собственников против — Недвижимость РИА Новости, 20.03.2019

Как распоряжаться долей квартиры, если один из собственников против

Долевая собственность на квартиру или любую другую недвижимость считается очень проблемной формой владения, поскольку требует единодушия всех «дольщиков». Как… Недвижимость РИА Новости, 20.03.2019

2019-03-20T14:52

2019-03-20T14:52

2019-03-20T15:21

f.a.q. – риа недвижимость

жилье

продажа

покупка

сделки

дольщики

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/152700/37/1527003700_0:0:5760:3240_1920x0_80_0_0_c9a25475cd195567b7574953ae81ffc4.jpg

Долевая собственность на квартиру или любую другую недвижимость считается очень проблемной формой владения, поскольку требует единодушия всех «дольщиков». Как быть, если один из них не выходит на связь или просто находится в ссоре с остальными и не общается? Об этом эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость». Материал подготовлен при участии юриста практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Марии Оболенской, старшего юриста фирмы «Юст» Олеси Стукаловой, руководителя офиса «В Крылатском» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирины Бербеневой, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлии Дымовой и управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой.

https://realty.ria.ru/20190207/1550532996.html

https://realty.ria.ru/20181212/1547848492.html

https://realty.ria.ru/20180801/1525723182.html

https://realty.ria.ru/20180911/1528292342.html

https://realty.ria.ru/20181025/1531458042.html

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2019

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/152700/37/1527003700_640:0:5760:3840_1920x0_80_0_0_34458a23b1c8d1c37e1425a15bdc095f.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

f.a.q. – риа недвижимость, жилье, продажа, покупка, сделки, дольщики

Тяжелая доля. Что делать, если в собственности лишь часть квартиры? — Рынок жилья

Конфликтные ситуации у владельцев долей случаются довольно часто. При этом «коллеги по несчастью» – долевые собственники – не скупятся на изощренные способы довести соседа по жилплощади до ручки. Разберемся, как разрешить противоречия без суда и что вообще можно сделать с долями, особенно когда они сваливаются как снег на голову.

Доля – что это?

Как же возникает долевая собственность и почему с ней столько проблем?

Львиная часть долей появилась в нашей стране в результате приватизации жилья. Но получить ее также можно в наследство, в дар или в процессе развода. Кроме того, некоторые покупатели пытаются сэкономить и приобретают жилье в складчину с друзьями или близкими родственниками. Способов множество, а результат один – так возникает общая долевая собственность, которая принадлежит сразу нескольким лицам.

Имущество может передаваться во владение собственникам в равных долях, например, в ситуациях с дарением квартиры: если получателей несколько, а части не распределены, право на жилье получают все поровну. В большем или меньшем процентном соотношении недвижимость можно унаследовать или получить при разделении площадей согласно брачному договору. То есть сособственники получают 1/2, 1/3, 1/4 долю объекта недвижимости и т. д. Владельцы могут также определить размер долей по обоюдному согласию либо в судебном порядке. 

По закону права собственников долей ограничены, ведь владельцев много, а доли сами по себе четко не обозначены. Даже в тех случаях, когда удается выделить комнату, коридор, кухня и санузел все равно считаются общим имуществом. Поэтому основная проблема жильцов заключается в том, чтобы установить порядок пользования этими помещениями.

Владельцы долей и их обязанности

Собственников у долевой недвижимости может быть сколько угодно. Неважно, физические это лица, или юридические, или и те и другие одновременно. Но все они должны сохранять порядок в помещениях, устранять технические неисправности и регулярно платить по счетам за коммунальные услуги, вносить налоги и т. д.

Кстати, оплата услуг ЖКХ происходит по единому документу. И довольно часто возникают ситуации, когда один из совладельцев не вносит коммунальные платежи, а задолженность при этом взыскивается со всех собственников долевой квартиры. И тогда появляются мысли о разделении лицевого счета. В принципе, это возможно. Владельцу доли нужно обратиться с заявлением в управляющую компанию. В дальнейшем коммунальные расчеты будут производиться в соответствии с размером собственности заявителя.

Наконец, самое неприятное «но». Обладатели доли обязаны согласовывать с другими сособственниками любое действие, связанное с распоряжением имуществом. Продажа квартиры или регистрация родственника так или иначе потребуют согласия жильцов. Без одобрения участников невозможно даже провести ремонт или установить кондиционер. Именно эта несвобода и приводит к многочисленным судебным искам. В юридической практике тьма примеров конфликтных ситуаций, которые так и не удалось разрешить мирным путем.

Регистрация в квартире, находящейся в долевой собственности

Как было сказано выше, чтобы прописать человека в квартире, обладатель доли должен получить согласие всех участников долевой собственности. При принятии решения о регистрации нового жильца права граждан равны вне зависимости от размера их доли. Потребуется не только письменное согласие собственников, но и личное присутствие при подаче документов на регистрацию или нотариально заверенные доверенности.

Только в двух случаях допускается возможность регистрации без согласия участников долевой собственности. Получить прописку никого не спрашивая имеет право новый собственник доли, а также его несовершеннолетние дети (до 14 лет). Ребенка обязаны прописать в квартиру к родителям или опекунам, даже несмотря на общее недовольство жильцов.

Как продать свою долю

Важно! С 2015 года сделки с долями требуют обязательного нотариального удостоверения

Совладельцы долевой недвижимости обладают преимущественным правом выкупа реализуемой части квартиры. Таким образом, владелец доли обязан проинформировать сособственников о намерении выставить свою часть на продажу, а также сделать им письменное предложение о покупке, указав в документе условия сделки и стоимость.

Купля-продажа доли в квартире: особенности сделкиКак продать или купить долю в квартире, что следует учитывать перед проведением >>Если преимущественное право нарушено, восстановить его можно в судебном порядке. По закону, чтобы обратиться в суд, отводится три месяца с момента, когда стало известно о нарушении. Исковое заявление пишут и в том случае, когда собственник умышленно завысил стоимость доли при извещении совладельцев, а стороннему покупателю предложил более низкую цену.

Чтобы проблем в будущем не возникло, на руках у продавца должно остаться подтверждение того, что сособственники оповещены о грядущей продаже доли. Достаточно получить от них расписку, отправить уведомление через почту заказным письмом или воспользоваться услугами нотариуса.

Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью: от А до Я >>Если в течение месяца от сособственников нет ответа на оповещение и они не изъявили желания приобрести долю, владелец вправе продать ее кому угодно.

Отдельно стоит вопрос с продажей доли несовершеннолетнего. Для официального оформления сделки потребуется письменное разрешение органов опеки. Родитель или представитель ребенка должен обратиться в местную администрацию с заявлением, а также отчитаться перед чиновниками, где и в каких условиях будет проживать несовершеннолетний. Вопрос о выдаче разрешения на продажу доли решается в течение 15 дней с момента подачи заявления.

Продать квартиру целиком

Выгода от продажи сразу всей долевой квартиры значительно выше, чем при реализации ее по частям. Собственник теряет до 30% возможной прибыли, поскольку сложно найти покупателя доли. Такая недвижимость может быть интересна разве что перекупщикам жилья, а они, как правило, заключают сделки по низкой цене.

Сколько стоит доля в квартиреСделки с квартирными долями всегда были непростыми и довольно запутанными. В прошлом году правила игры здесь в очередной >>В интересах владельца доли убедить сособственников в продаже квартиры целиком. В большинстве случаев помещение поделено на части между родственниками, и вряд ли они захотят пересекаться на кухне или в ванной комнате с чужими людьми. Поэтому вариант общей продажи при возникшей необходимости был бы наиболее удобным выходом для всех сторон.  

«Если соседи не хотят, чтобы въехал новый человек или целая семья, особенно если в комнате долго никто не жил, при просмотрах устраиваются шоу с симуляцией психопатологий, алкоголизма. Рассказы о клопах, мышах и иных нежелательных “соседях”. Людская фантазия в этих случаях безгранична», – отметила заместитель директора компании «Адвекс – Приморское агентство» Людмила Ермолаева.

Споров и конфликтов в долевых квартирах действительно хватает. Родственники или просто соседи из-за совместного владения имуществом могут становиться злейшими врагами. В таких случаях, вероятно, проще было бы продать долю другому сособственнику. Правда, не всегда он готов платить. Кроме того, бывает и так, что хозяину малой доли приходится отдавать свою часть совладельцу буквально за бесценок, лишь бы решить наболевший квартирный вопрос.

Кстати, есть и обратная сторона. Согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ, собственника малой доли могут даже заставить продать ее против воли. Но происходит это в тех случаях, когда доля незначительна и владелец в квартире не проживает.

Выделение доли в натуре

Стоит пояснить, что комнаты в коммунальных квартирах – тоже доли, но по Жилищному кодексу РФ они приравниваются к отдельному жилью. То есть собственник может прописать родственника или сдать площадь в аренду не спрашивая разрешения у соседей. Владелец же доли в обычной квартире «без спроса» имеет право только сам проживать в помещении, так как располагает лишь частью общего имущества. Каждый из сособственников может зайти к нему в любой момент и распоряжается этим имуществом на равных правах.

Изолированную комнату собственник доли получает лишь по решению суда или по договоренности с соседями через процедуру определения порядка пользования. При этом превратить квартиру в коммуналку и заполучить комнату как отдельный объект все равно уже не получится.

«Комнату в отдельной квартире как самостоятельный объект не выделить с 2005 года, – уточнила Людмила Ермолаева. – Можно просто определить право пользования. Это право не делает комнату комнатой, в собственности остается именно доля. Сдать комнату можно только с согласия соседей, и, если они будут активно против, долю в отдельной квартире (даже с определением права пользования) сдать не удастся».

Один из способов решения общедолевых проблем – выделение доли в натуре. Но в квартирах (за редким исключением) провернуть такой механизм практически невозможно, потому что у каждой выделенной части должны в результате появиться отдельные кухня, санузел и вход. Метраж рассчитывается пропорционально доле сособственника, а жилье после проведения перепланировки становится абсолютно автономным. 

Выдел доли в натуре, по сути, является прекращением права общедолевой собственности, так как в итоге одно помещение делится на два самодостаточных объекта с разными юридическими адресами.

При выделе доли возникает вопрос, как очертить границы. Иногда стороны договариваются об этом, например, супруги сами определяют, кому достанется какая доля. В конфликтных случаях решение о долях принимает суд.

Несмотря на все сопутствующие сложности, выделение доли в натуре имеет безусловные плюсы. Владелец получает имущество в полноправное личное распоряжение, и для того, чтобы продать, расширить площадь или сделать ремонт, ему больше не потребуется разрешения. Да и продать недвижимость он уже сможет на совершенно других условиях. 

Игорь Аболемов, генеральный директор АН «Доли.ру»:

– Купить долю легко, но сейчас сделки с долями требуют обязательного нотариального заверения. При этом у продавца доли остается одна проблема – найти того, кто согласится ее приобрести.

Совет всем собственникам долей всегда был и остается один: договариваться между собой, продавать квартиру целиком и делить деньги на всех участников общедолевой собственности. Сама по себе доля в отрыве от квартиры мало кому интересна. Продавать долю отдельно от квартиры невыгодно. Цена будет намного ниже рыночной стоимости.

Кроме того, даже после того, как определен порядок пользования, доля с проживанием в комнате все равно будет стоить процентов на 30-40 дешевле аналогичной комнаты в коммунальной квартире.

В последнее время стало больше продавцов долей, потому что с них больше взыскивают долгов за коммунальные услуги. Микродоли, непригодные для проживания, дохода не приносят, поэтому их и стали активно продавать. А покупают доли по большей части для того, чтобы прописаться. Так это всегда было, ничего не изменилось. Покупают также инвесторы или профессионалы, которые в дальнейшем хотят всей квартирой завладеть и прибыль получить.

Елена Ледовская, директор по продажам АН «Итака»:

– Основная сложность, с которой сталкиваются владельцы долей, – получение отказов сособственников от преимущественного права покупки. Как правило, это происходит или из-за напряженных отношений между соседями, или из-за того, что они не проживают в квартире и связи с ними нет. Приходится обращаться к нотариусу, тратить время и деньги, отправлять уведомления, которые зачастую не получают, и сроки сделки очень затягиваются. Иногда, если покупатели видят, что уведомление не было получено сособственниками, они отказываются от сделки. Сейчас ажиотажа на рынке комнат нет – бывает, у застройщика можно купить студию по цене комнаты, что многие покупатели и предпочитают делать. По стоимости, на мой взгляд, при продаже отдельно взятой комнаты цена будет занижена процентов на 20.

Людмила Ермолаева, заместитель директора компании «Адвекс – Приморское агентство»:

– Если сразу двое соседей хотят купить продаваемую комнату и ни у одного денег нет, в отдельно взятой квартире начинаются такие военные действия – просто страшно становится. Самое неприятное в этом то, что на пустом месте совместно проживающие нормальные ранее люди становятся злейшими врагами, продаже мешают, а сами купить не могут.

Еще есть среди сособственников, да и не только, любители посудиться. Развлекуха у них такая, они цепляются за любую возможность разнообразить себе серые будни. Не идут на почту за уведомлением, почтовые приглашения уничтожают, ждут, пока пройдет сделка, потом подают заявление, что их право нарушено и никаких уведомлений они не получали. Как-то раз суд закончился после вопроса судьи «Вы можете сегодня перевести на счет суда стоимость доли?»

 

Текст: Евгения Ужаринская    Фото: pixabay.com   

Как избавиться от дробления квартир на микродоли

Количество крупных мошенничеств с недвижимостью в России за пять лет выросло на треть. Одна из преступных схем связана с микродолями, когда часть квартиры дробится на клочки для продажи размером до нескольких десятков квадратных сантиметров. Как побороть этот «бизнес», не нарушая права граждан на собственность, разбиралась «Парламентская газета». 

Остановить профессиональных «выживателей»

Точное количество сделок с квартирными микродолями подсчитать затруднительно, но число афер в этой сфере недвижимости растёт. В Финансовом университете при Правительстве проанализировали данные МВД и судебную статистику за последние пять лет: в 2015 году заведено 6,2 тысячи подобных дел, а в 2020-м — 7,2 тысячи.

«Рост зарегистрированных случаев мошенничества в сфере оборота недвижимости составляет примерно 19 процентов за последние пять лет. При этом количество приговоров, когда преступления раскрыты и доказаны, примерно в пять-шесть раз меньше», — обращает внимание кандидат юридических наук

Венера Шайдуллина.

После того как под прямой запрет попали схемы с «резиновыми квартирами», в которых иногда регистрировали сотни человек, арсенал жилищных мошенников заметно сократился. Но остаётся одна, чреватая тысячами судебных дел, предупреждает председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

«Микродоли становятся всё большей головной болью, обращения от граждан поступают регулярно. Суды в регионах один за другим выносят решения по злоупотреблениям правом на собственность. И если ситуация будет развиваться в таком же ключе, будут тысячи новых судебных разбирательств», — говорит Хованская. 

По её словам, собственники незначительных долей не смогут жить в квартире, не нарушая прав других её владельцев. Зачастую подобная собственность — фантом. Например, в Москве это делают ради регистрации, которая открывает доступ к некоторым льготам. Таким «бизнес-предложением» нередко пользуются граждане стран ближнего зарубежья.

Самые опасные ситуации возникают, когда один из жителей коммунальной квартиры продаёт часть своей доли и туда вселяются профессиональные соседи-«выживатели», которые терроризируют совладельцев, создавая им невыносимые условия.

Фото: Тимур Ханов / ПГ

«У пенсионерки не оказалось денег на выкуп пяти квадратных метров после смерти родственника, другой наследник воспользовался правом на отчуждение своей доли любому лицу. А «любое лицо» начало угрожать ей и создавать невыносимые условия», — привела глава комитета реальный пример из обращений граждан.

В 2019 году Верховный суд постановил, что владение квадратными метрами не повод для вселения. Если в собственности незначительная часть помещения и проживать на ней практически невозможно, то суд должен ответить истцу отказом.

Право или злоупотребление им?

Проект закона, призванный не допускать продажу микродолей, Госдума приняла в первом чтении ещё в мае 2018 года. Помимо Хованской, в числе его авторов депутаты Павел Крашенинников и Павел Качкаев. Документ привязывает долю в праве общей собственности на жилое помещение к учётной норме, то есть к минимальному размеру площади помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан жильём. Её устанавливают органы местного самоуправления. Например, в Москве учётная норма составляет 10 квадратных метров на человека, в других регионах она варьируется от 8 до 15 «квадратов». 

Учётные нормы площади жилья (кв. м)
15 — Омск, Белгород
13 — Владивосток
12 — Ярославль, Красноярск
11 — Воронеж
10 — Москва
9 — Санкт-Петербург

«Мы против того, чтобы пол квадратного метра оформлялись в собственность. То есть зарегистрироваться и жить ты можешь, а иметь право собственности на микродолю — нет», — считает Павел Качкаев.

Это правило предполагают не распространять на случаи, когда доля в праве собственности на жилое помещение возникает в результате приватизации или при наследовании жилого помещения. Исключение сделают и для близких родственников.

По словам Качкаева, законопроект пока не обсуждался во втором чтении из-за разногласий во время межведомственных согласований. Так, предлагаемое ограничение стали трактовать как нарушение прав граждан на собственность.

К любым мерам, которые каким-либо образом ограничивают права граждан, надо относиться как можно осторожнее, сказал «Парламентской газете» председатель Общероссийского движения «Сильная Россия» Антон Цветков.

«Должна быть качественная работа правоохранительных органов и судов. Действующее законодательство позволяет это делать. Мы не можем постоянно его корректировать из-за плохого исполнения. Возможно, стоит подумать о том, как оперативнее реагировать на сообщения об агрессивных действиях тех же рейдеров», — полагает эксперт.

Любая сделка с недвижимостью — через нотариуса?

Замгендиректора Ассоциации «ЖКХ и городская среда», член экспертного совета при жилищном комитете Госдумы Дмитрий Гордеев считает, что документ конкретизирует права собственников, а аргументы его противников беспочвенны.

Фото: PIXABAY

«Гражданский и Жилищный кодексы знают много примеров введения законодательных ограничений прав отдельных собственников во имя реализации прав и законных интересов большинства собственников, — отметил эксперт. — Собственники таких долей не смогут их использовать ни для своего полноценного проживания, ни для сдачи внаём, то есть это фактически квазиправо».

А вот по мнению Венеры Шайдуллиной, такая мера не решит проблему полностью: «Ведь мошенники смогут его обходить, выделяя и по 18 квадратных метров. Просто изменятся масштаб и способ реализации».

Юрист предлагает пойти по пути развития превентивного законодательства, как за рубежом.

«Это хорошее эффективное регулирование риелторской деятельности с институтами ответственности, страхования, СРО или разрешений, либо лицензирования, а также и введение обязательной нотариальной формы сделок для всех операций с недвижимостью», — объяснила Шайдуллина.

Необходимость обязательного нотариального заверения всех гражданских сделок с жилой недвижимостью активно обсуждается не первый год. «Однако это связано с дополнительной финансовой нагрузкой на граждан, которые будут вынуждены платить существенный нотариальный тариф», — предупредил председатель Московской городской думы Алексей Шапошников в конце февраля на круглом столе по противодействию квартирным рейдерам.

По его словам, в Москве накоплен серьёзный опыт по выявлению мошеннических схем в области сделок с жильём. «Уверен, что столичные законодатели подключатся к законотворческой работе на федеральном уровне. Для этого у нас есть все необходимые механизмы», — добавил спикер Мосгордумы.

Возможно, что полномочия разбираться с каждым конкретным случаем стоит передать на местный уровень, предлагает первый зампред Комитета Совета Федерации по социальной политике Валерий Рязанский.

«Когда у определённой жилплощади оказывается большее число граждан-сособственников, чем позволяет норматив для проживания, то для таких ситуаций местным органам власти стоит принимать отдельное решение. Думаю, это единственный вариант, без которого проблема не разрешится», — подчеркнул сенатор.

В любом случае нужен общественный консенсус по этой щепетильной теме, добавил Рязанский.

«С одной стороны, вопрос относится к конституционному праву на собственность, а с другой — всё же есть и некий здравый смысл при дроблении жилья. Поэтому не обойтись без открытой дискуссии по возможным вариантам», — заключил он.

 

Как разделить долевую собственность? | Федеральный Закон

Как быстро разделить долевую собственность?

Как разделить долевую собственность?

Если Вы не найдёте ответ на свой вопрос, Вы можете задать вопрос юристу бесплатно на нашем сайте.

Для того чтобы получить бесплатную консультацию, пожалуйста, воспользуйтесь окном чата справа.

Наиболее часто возникает вопрос о разделе дома и участка находящихся обще долевой собственностью. Если Вы решили провести раздел общедолевой собственности, Вам предстоит провести следующую процедуру:

1. Обратиться в бюро технической инвентаризации или специализированную компанию.

Эксперты проведут, если вы решите заказать экспертизу и вы получите заключение о технической возможности разделения дома. Так же, вам могут отказать в разделе, если есть неделимые коммуникации (санузел к примеру). Так же следует заказа и оформить необходимые документы о проведении межевания.

2. Получение технического паспорта в БТИ.  

Обратитесь в БТИ для получения технических паспортов на части дома.

 3. Обратитесь в Федеральную службу государственной регистрации кадастра.

В Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии необходимо снять с учета один и поставить на учет новые два земельных участка.

4. Регистрация права собственности.

Наконец, необходимо зарегистрировать права собственности на новые объекты недвижимости – части дома. Одновременно в регистрационной палате нужно зарегистрировать права собственности на два новых участка.

Стоит отметить, что процедура раздела долевой собственности описана нами весьма лаконично и в общих чертах, в результате чего может создаться ложное ощущение ее простоты. Однако на практике процедура разделения может растягиваться на несколько месяцев, она потребует массы сил и терпения, не говоря уже о том, что все услуги, включая государственные, предоставляются платно.

Почему необходимо получать предварительную консультацию юриста? Как ускорить процесс раздела долевой собственности?

• правильно составить исковое заявление самостоятельно – сложная задача. Даже если Вы полностью убеждены в своей правоте и на Вашей стороне закон, неверно составленное исковое заявление приведет к проигрышу в суде;
• судебные издержки по Вашему иску могут быть больше предполагаемого возмещения, в таком случае судебное разбирательство — нерациональная трата времени, нервов и денег;
• необходим анализ всех обстоятельств, возможно Вашу проблему можно решить без обращения в суд.

Как разделить квартиру в общей собственности?

Право потребовать выделения своей доли квартиры, находящейся в общей собственности, имеет любой участник общей собственности. Если с другими собственниками достигнута соответствующая договоренность, то такое выделение реализуется на основании заключенного соглашения. Если договориться с другими участниками долевой собственности на квартиру не удалось, то заинтересованный собственник может обратиться в суд.

В этом случае выделение осуществляется на основании судебного решения, принятого по результатам рассмотрения дела. Иногда выделение доли невозможно по объективным причинам (например, наличие нескольких собственников однокомнатной квартиры), поэтому суд может обязать других собственников выплатить компенсацию тому участнику, который пожелал выделить свою долю.

Что происходит после принятия решения суда?

После принятия судебного решения о выделении доли следует дождаться его вступления в законную силу. Затем заинтересованный участник может обращаться в регистрирующие органы, которые внесут необходимые изменения в реестр и выдадут новое свидетельство о праве собственности на основании указанного судебного акта. Если решением суда установлена обязанность для других участников долевой собственности на квартиру по выплате компенсации, то следует получить определенные суммы с каждого собственника, после чего право собственности данного лица считается прекращенным.

По общему правилу для получения компенсации вместо фактического выделения доли в недвижимости необходимо согласие собственника, который претендует на такое выделение. Однако в некоторых случаях суд может принять решение о выплате компенсации даже при отсутствии указанного согласия (например, при невозможности выделения доли и отсутствии интереса в использовании имущества со стороны заявителя).

Как выделить доли в общей собственности

Когда несколько лиц владеют одним и тем же имуществом, вещью, такое имущество, вещь находятся в общей собственности этих лиц. Закон выделяет два режима общей собственности: совместная собственность, без выделения долей и долевая собственность. По общему правилу собственность на имущество — долевая, если возможность общей совместной собственности не предусмотрена законом. И тем не менее, случаи, когда в отношении имущества, вещи действует именно режим общей совместной собственности, очень распространены: это и имущество супругов, нажитое совместно, и приватизированные квартиры (на первоначальном этапе приватизация допускалась без определения долей), а также собственность крестьянского (фермерского) хозяйства.

Инструкция

Шаг 1:  Прежде, чем выделять долю из общего имущества, нужно перевести имущество в режим долевой собственности. Супруги могут сделать это, например, заключив брачный договор. А по общему правилу статьи 244 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) переход из режима совместной собственности в режим долевой собственности осуществляется по соглашению всех сособственников, либо по решению суда, на основании требования, заявленного одним или несколькими сособственниками.

Шаг 2: Выдел доли из общей долевой собственности по общему правилу производится по соглашению всех сособственников (статья 252 ГК РФ). В ряде случаев выдел доли возможен в натуре, например, в частном доме можно сделать отдельный вход и пользоваться только частью дома. В других случаях выдел доли в натуре невозможен, поэтому доля, выделяющегося собственника, может быть выкуплена одним или несколькими оставшимися сособственниками.

Шаг 3: При не достижении согласия, любой из участников долевой собственности может обратиться в суд с требованием о выделе своей доли (статья 252 ГК РФ). Здесь также будет иметь значение делимость или неделимость объекта в натуре. Нужно иметь в виду, что доли в праве общей собственности – это доли абстрактные, не привязанные, например, к конкретной комнате или части дома, если продолжить пример о частном доме, поэтому при разделе дома в натуре размер такой идеальной доли может не совпасть с реальной долей, которую можно выделить. Допустим, доля в праве собственности составляет 50%, а комната и коридор, которые реально можно выделить под отдельный вход, составляют только 40% от дома. В таких случаях, чтобы компенсировать непропорциональность реально выделенной доли доле лица в праве собственности, собственнику устанавливается денежная выплата со стороны другого (других) собственников, чья реальная имущественная доля увеличилась за счет такого собственника. Несоразмерность может быть устранена не только денежной, но и иной компенсацией, например, присуждением ущемленному собственнику сарая или иной хозяйственной постройки при доме.

Шаг 4: При невозможности выделить долю в натуре, участник долевой собственности вправе требовать выплаты стоимости его доли другими участниками. С другой стороны, если доля участника незначительна и он не имеет существенного интереса в пользовании общим имуществом, суд может обязать других участников долевой собственности выплатить компенсацию такому участнику даже при отсутствии его согласия. С момента получения компенсации за свою долю в общем имуществе лицо утрачивает право на долю в общем имуществе.

 Видео: Раздел имущества, находящегося в долевой собственности

Статьи по данной теме

Могут ли супруги разделить недвижимость по долям без брачного договора?

Нужно ли соблюдать нотариальную форму договора, приобретая объект недвижимости в браке? Ответ на этот вопрос будет утвердительным, если каждый из супругов решил зафиксировать за собой право на долю в нем. В таком случае Семейный Кодекс будет рассматривать это как элемент брачного договора. Об особенностях таких сделок Домострою рассказали в Управлении Росреестра по Нижегородской области. 

Посмотрите квартиры в новостройках

3 773 предложения в Нижнем Новгороде

Смотреть

Семейных Кодекс предполагает, что имущество, приобретенное в браке, является совместно нажитым. Как общую собственность рассматривает и Гражданский Кодекс. Соответствующие нормы части первой статьи 256 ГК РФ вступили в силу с 1 июня 2019 года.

Если же супруги решили установить иной режим своей собственности, то Семейный Кодекс будет расценивать это как брачный договор. Так, может быть установлен режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. В таком случае документ обязательно потребует нотариального заверения.

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Его также можно заключить как до государственной регистрации брака, так и в любое время после этого. Заключение брачного договора происходит в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Смешанные договоры

Супруги также имеют право заключить так называемый смешанный договор. Он может содержать элементы различных договоров, предусмотренных законом или другими правовыми актами.

Говоря проще, действующее законодательство допускает возможность заключения договора, содержащего одновременно элементы договора купли-продажи и брачного договора или договора участия в долевом строительстве и брачного договора.

Смешанный договор подобного рода потребует обязательного нотариального удостоверения.

Заверить также придется договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве, если супруги решили оформить объект недвижимости, например, как долевую собственность.

Пример:
После приобретения квартиры с использованием средств материнского капитала, родители обязаны начать оформлять ее на своих детей. Допустим, супруги делят объект: один ребенок получает ¼ часть, второй также ¼, а оставшаяся ½ остается у их папы и мамы без определения долей, в совместной собственности. В этом случае форма договора будет ненотариальной, так как супруги свою долю не определили, а значит эта часть осталась в совместной собственности. Если же они решают эту ½ разделить между собой, то это будет рассматриваться как элемент брачного договора, который необходимо заверить нотариально.

Нужно ли включать в договор купли-продажи условия о приобретении имущества супругами в долевую собственность? Должны ли супруги в обязательном порядке составлять брачный договор, чтобы изменить режим совместной собственности? 

На эти вопросы ответила  заместитель руководителя Управления Росреестра по Нижегородской Светлана Балескова.

«Поскольку с 1 июня 2019 условие сделки, согласно которому в отношении имущества, приобретаемого супругами, устанавливается общая долевая собственность, следует толковать исключительно как элемент брачного договора (исходя из буквального значения слов и выражений), считаем, что заключенные с указанной даты и в более поздний период договоры купли-продажи или участия в долевом строительстве, направленные на приобретение объекта недвижимости в долевую собственность супругов, в случае отсутствия брачного договора, подлежат нотариальному удостоверению. Указанная позиция в равной мере применима на случаи приобретения объекта недвижимости с использованием средств материнского капитала».

В управлении также обратили внимание на то, что договоры купли-продажи или договоры участия в долевом строительстве, устанавливающие  режим, отличный от совместной (бездолевой) собственности, не потребуют нотариального удостоверения только если они заключались до 1 июня 2019 года.

Автор: Елена Карал

Ошибка в тексте Ctrl + Enter При использовании материалов ссылка на Domostroyrf.ru обязательна.

Поделиться:

необходимые документы и возможные сложности

Продажа доли в квартире – это всегда непростая задача, а если речь идет о продаже части недвижимого имущества, которая принадлежит ребенку, то эта задача многократно усложняется.

Кроме обязательной процедуры нотариального заверения, без чего проведение подобных сделок в принципе невозможно, важно заручиться письменным согласием органов опеки, сотрудники которых могут оказаться слишком принципиальными в столь важном вопросе. Дело в том, что родители и государственные чиновники, уполномоченные защищать права несовершеннолетних, нередко имеют разные представления о том, что такое улучшение жилищных условий ребенка и соблюдение его прав. В настоящей статье мы рассмотрим, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка в 2019 году, что нужно для этого сделать и при каких условиях органы опеки одобрят сделку.

Сложности при продаже доли: что говорит законодательство

Главная сложность, возникающая при продаже жилья, которое находится в долевой собственности, заключается, прежде всего, в необходимости документально (и физически) разделить доли. Если нет предварительной договоренности, а владельцев недвижимости несколько, возможны осложнения отношений продавца с другими собственниками, которые могут попросту воспротивиться любым сделкам.

Даже если распределение долей оформлено документально, часто бывает, что ни один из владельцев жилья не может точно сказать, где пролегают границы его законного пространства, а где начинается территория другого собственника. Однако даже пройдя процедуру выделения доли «в натуре» (при этом собственник может предлагать покупателю конкретное помещение, которым тот мог бы распоряжаться), необходимо неукоснительно соблюдать и прочие законодательные нормы.

Чтобы разобраться с законодательными основами, стоит изучить статьи 244-259 ГК. В числе важнейших условий продажи доли имеется следующее: решив продать свою долю, собственник должен, прежде всего, обратиться с предложением к другим собственникам, которые имеют первоочередное право на такую покупку. При отказе надо получить письменное подтверждение того, что владельцы других долей не возражают против выставленных условий и не имеют претензий на имущество. Стоить помнить, что сейчас все договоры, связанные с долевой собственностью, должны обязательно заверяться нотариально.

Как продать долю, если остальные собственники против этого

Если отношения таковы, что шансов договориться нет, а письменный отказ никто предоставлять не собирается, нужно составить письмо, в котором предлагается сделка и обозначены все условия, включая стоимость и местонахождение недвижимого имущества. Документ необходимо отправить ценным письмом (на адрес каждого совладельца квартиры) и подождать тридцать дней, если за этот период ответа не последует, собственник имеет полное право на продажу своей части. Уведомление об отправке письма и будет служитель доказательством того, что собственник сделал положенное предложение, если недовольные совладельцы решат обратиться в суд.

Однако при продаже доли лицам, которые не являются совладельцами, необходимо предлагать точно такие же условия, которые были предложены совладельцам. В случае изменения условий надо снова уведомлять всех владельцев, поскольку игнорирование этого правила может повлечь за собой судебные тяжбы и в итоге признание договора недействительным.

Ситуации, когда другой собственник категорически против продажи одной из долей, не так уж редки. Однако во многих случаях права на реализацию своей доли в судебном порядке отстоять удается.

Продажа доли ребенка: ограничительные нормы от органов опеки

Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, имеющий в этой недвижимости свою долю, которую надо продать, возникает еще больше ограничений. Взрослый человек сам решает, как он будет жить после продажи жилья, а вот ребенок, с точки зрения закона, не может остаться без крыши над головой даже документально. Это означает, что продать долю недвижимости ребенка можно только при условии, что он зарегистрирован и проживает по другому адресу, то есть продаваемая доля не является единственным жильем.

Продать долю ребенка можно также, если есть гарантия того, что он получит на свое имя другую недвижимость (или равноценную сумму денежных средств), а значит, его право на жилье будет соблюдено. Продажа имущества ребенка должна быть подтверждена согласием родителей (или опекунов). Однако, в любом случае, без разрешения служб опеки не обойтись, поэтому начинать процедуру нужно с обращения в местный попечительский орган с соответствующим ходатайством. 

Стоит отметить, что перевод денег на счет ребенка – это крайняя мера, и органы опеки не всегда соглашаются с таким вариантом.

Необходимые документы и базовое правило

Обращаясь в органы опеки за одобрением сделки, нужно обязательно взять с собой свидетельство о рождении несовершеннолетнего, документы, удостоверяющие личность родителей или опекунов, свидетельства о праве собственности на продаваемое жилье, а также документы на квартиру. Кроме того, понадобятся данные о специальном счете, открытом на имя ребенка, и чеки, подтверждающие поступление средств на этот счет. Счет должен быть оформлен таким образом, что доступ к деньгам может иметь только сам ребенок после достижения совершеннолетия.

Есть важное правило: если продается приватизированная квартира с долей ребенка, на новой жилой площади ему должна быть выделена не меньшая доля. Бывает, что квартира продается не для того, чтобы покупать новое жилье. В этом случае ребенок должен быть обеспечен долей в другой недвижимости или адекватной денежной суммой на персональном счете. Только при соблюдении этих требований органы опеки имеют право дать разрешение на сделку.

Задача государственных инстанций – добиться соблюдение интересов несовершеннолетних и не допустить того, чтобы они лишились единственной недвижимости, либо условия их жизни в результате сделки ухудшились.

Согласование сделки с органами опеки

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего без участия служб опеки – значит, совершить незаконную сделку, которая очень легко аннулируется в судебном порядке. Лучшим способом достичь желаемого является предварительная консультация в органах опеки еще на этапе намерения о продаже жилья с долей несовершеннолетнего.

Важно понять, в каком случае можно будет получить разрешение органов опеки без проблем. Наиболее часто совершаемая ошибка – решение о продаже квартиры с долей ребенка с тем, чтобы затем купить комнату на его имя. Если речь идет о единственном жилище, органы опеки ни за что не одобрят такую сделку, поскольку несовершеннолетний не может проживать в одиночестве, а если разделить комнату на двоих даже с одним из родителей, на ребенка точно не хватит положенных квадратных метров. В любом случае, непростые вопросы могут решаться индивидуально с учетом текущих потребностей ребенка и финансовых перспектив родителей.

Наиболее распространенные причины отказа в одобрении

Если служба опеки категорически отказывается дать разрешение на продажу доли ребенка, сделка, даже если она состоится, однозначно будет незаконной. Родителям, которые планируют подобные сделки, стоит знать о наиболее распространенных случаях отказа:

• Во-первых, орган опеки не одобрит ситуацию, когда прежнее жилье продается полностью, а новое приобретается в рассрочку, и доля ребенка в нем пока не может быть выделена. Бывает, что родители решают продать жилье с детской долей для первоначального взноса на покупку жилья в строящемся доме с помощью ипотеки. Если на персональном счете ребенка нет суммы, равной стоимости его доли, для органа опеки эта ситуация является лишением ребенка жилья, хоть и временным.

• Во-вторых, даже если новое жилье будет по площади больше старого, и по площади доля ребенка увеличится, орган опеки ответит отказом, если в приобретаемой недвижимости меньше удобств, чем в прежней (например, большой частный дом без водопровода и канализации). То же касается ситуации, если имеющаяся социальная инфраструктура не подходит для полноценного развития ребенка, например, нет школы, детского сада или детской поликлиники.

Иными словами, уровень жизни несовершеннолетнего после продажи квартиры с его долей можно только улучшить, менять условия проживания ребенка в худшую сторону недопустимо.

Решение органов опеки можно обжаловать в суде

Если имеется стойкое убеждение в неправомерности отказа, можно обжаловать действия органов опеки в суде, обязательно заручившись адвокатской поддержкой, поскольку такие тяжбы не относятся к числу простых и однозначных. Кроме пакета документов, в качестве доказательств улучшения жизни ребенка сначала в попечительских инстанциях, а затем, при необходимости, в судебных органах, можно использовать следующие аргументы (конечно, если они обоснованы):

• улучшение экологической обстановки или климатических условий;

• получение родителями более высокооплачиваемой работы и повышение уровня жизни всей семьи;

• документально подтвержденные перспективы развития инфраструктуры в ближайшее время.

Органы опеки имеют на рассмотрение определенный законодательством срок — две недели с момента получения от родителей заявления, сопровождаемое полным пакетом документов. 

В разрешении, которое выдается на руки, непременно должен указываться полный адрес, по которому располагается прежнее жилье, и адрес новой квартиры или другие основания для положительного решения. Этот документ послужит также основанием для снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета.

Нотариальное заверение: обязательное условие

Любые сделки с недвижимостью, если в них принимает участие несовершеннолетний, обязательно заверяются нотариусом. Для заверения договора обязательным является присутствие у нотариуса обоих родителей, однако если это нереально по причине того, что один из них не дает согласия на сделку, уехал очень далеко после развода, а его местонахождение неизвестно — соответствующее разрешение можно получить через суд. Если второй родитель умер, нужно не забыть принести нотариусу свидетельство о смерти. Когда один из родителей находится за границей, он может заверить разрешение в российском консульстве и отправить супруге (или супругу).

После заверения договора нотариусом и получения (в той же конторе) акта приемки-передачи недвижимости необходимо завершить формальности в Росреестре, зарегистрировать ребенка по новому месту жительства. По завершении всех мероприятий важно не забыть представить в органы опеки копии договоров, чтобы они зафиксировали факт полноценного замещения прежней собственности несовершеннолетнего.

Заключение

Продажа квартиры с «детской долей» должна начинаться с визита в органы опеки и завершаться посещением этой же службы. Искать пути обхода не стоит, поскольку, как показывает практика, найти выход из непростых в правовом отношении ситуаций намного легче, чем потом разбираться с последствиями незаконной сделки. Учитывая тот факт, что данный вид сделки нельзя назвать простым, наилучшим решением будет привлечение профессионального юриста.

Игорь Василенко

Расчет доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме

Недавно меня вновь поразило некое открытие в сфере недвижимости. Оказывается, многие юристы, кадастровые инженеры и иные лица, имеющие отношение к соответствующему вопросу, не имеют общего мнения по вопросу определения доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

[1]. Доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме

Ни для кого не секрет, что в соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме:

– помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;

– иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме;

– крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, общим имуществом является и земельный участок, и некоторые помещения в многоквартирном доме, и даже конструкции и оборудование – то есть некий комплекс объектов.

Данный комплекс объектов вместе с жилыми и нежилыми помещениями (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме) и представляет собой многоквартирный дом в широком смысле, и этот многоквартирный дом нуждается в управлении, содержании и т.п. В том числе и для этих целей законодатель вводит понятие «доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме».

[2]. Определение (расчет) доли

Согласно ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Проще говоря: размер доли прямо зависит от размера соответствующего помещения собственника.

Следовательно, сумма долей всех собственников помещений – это 1 (или 100 %). 100 % – это, кстати, и есть количество голосов всех собственников помещений (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ). Оно и логично, что 100 %, а не 146 % или как-нибудь иначе.

А доля конкретного собственника помещения – это результат деления общей площади его помещения на сумму общих площадей всех помещений в многоквартирном доме (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме).

Это корректно соотносится и с определением «доли» как таковой в литературе, в частности, «доля же (причем любая) представляет собой некую идеальную категорию, используемую для обозначения объема прав конкретного лица в имуществе, принадлежащем нескольким лицам и которое не может быть разделено» – Практика применения Гражданского кодекса РФ, части первой / Под общ. ред. В.А. Белова. 2-е изд. М., 2011.

И законодатель указывает: объем правомочий собственника помещения в многоквартирном доме прямо зависит от общей площади помещения данного собственника.

[3]. Маленький многоквартирный пример

Например, есть многоквартирный дом, который состоит из 2-х жилых и 2-х нежилых помещений (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме). Площадь у всех помещений (жилых и нежилых) одинаковая – 30 м².

Примерно такой многоквартирный дом (на 1-м этаже нежилые помещения, на 2-м этаже жилые помещения):

Сумма общих площадей всех помещений в данном доме – 120 м².

Таким образом, доля каждого собственника – 30/120 = 0,25 (или 25 %, или 250/1000).

Проверим: 0,25 + 0,25 + 0,25 + 0,25 = 1. Корректно.

Если собственник квартиры на 2-м этаже купит квартиру у соседа, то его доля станет равна – (30 + 30)/120 = 0,5 (или 50 %, или 500/1000). У собственников нежилых помещений на 1-м этаже ничего не изменится.

Проверим: 0,5 + 0,25 + 0,25 = 1. Корректно.

Как видим, никаких чудо-формул и чудо-коэффициентов не требуется. Всё просто: размер доли в праве общей собственности на общее имущество определяется через соотношение общей площади помещения собственника к сумме общих площадей помещений всех собственников. Вот она и пропорциональность из ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ.

Как видим, добавлять в «вычисления» площадь помещений, которые относятся к общему имуществу (включение неведомых коэффициентов через площадь МОП, то есть мест общего пользования: лестниц, коридоров, подвалов и т.п., – особенно популярно, судя по моим наблюдениям), площадь земельного участка, размеры санитарно-технического оборудования и т.п. не требуется. Более того, такие абсурдные добавления и коэффициенты приводят к тому, что сумма долей всех собственников помещений отклоняется от 1 (или 100 %). А это, помимо прочего, означает, что количество голосов всех собственников помещений становится равным 146 %, 69 % или приобретает иное сомнительное значение.

Доля – это идеальная категория. Идеальная категория относительно других собственников. Это никак не фактический объем квадратных метров (тем более что, как ранее указывалось, «общим имуществом является и земельный участок, и некоторые помещения в многоквартирном доме, и даже конструкции и оборудование – то есть некий комплекс объектов»). Поэтому конкретный состав общего имущества и его размеры вообще никак не влияют на размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном дома; на то она, эта доля, и пропорциональна именно размеру общей площади помещения собственника (ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).

Есть ли коллеги или иные посетители портала, которые считают иначе?

Понимание того, как работают паи в кооперативе в Нью-Йорке

Итак, вы только что купили красивую квартиру в кооперативе и узнали, что в соответствии с местным законом 11 все балконы необходимо заменить. Но в вашем доме нет балкона — почему вы до сих пор платите за него ?! Почти 75 процентов всего жилищного фонда Манхэттена — это кооперативы, а это означает, что большинству покупателей и владельцев придется разбираться в кооперативных акциях и иметь дело с ними.

Во-первых, важно понять, что такое кооператив. Кооператив или кооператив — это общий многоквартирный жилой дом, в котором каждый житель имеет общую долю во всем здании через совместные акции.Цель состоит в том, чтобы у всех арендаторов была мотивация поддерживать здание в хорошем состоянии. Договор аренды, договор или процентная доля акций позволяют владельцу жить в конкретной квартире.

Когда вы покупаете кооператив, вы не покупаете квартиру, в которой живете; вы покупаете акции. Думайте об этом так, как будто вы покупаете акции компании, потому что кооператив — это корпорация по своей сути. Когда вы владеете кооперативным зданием, вас часто называют «акционером», потому что вы владеете акциями, а не квартирой.

Кооперативная ассоциация, обычно зарегистрированная, состоит из всех акционеров и владеет всем зданием. Управление зданием и любые финансовые решения принимаются акционерами и избранным советом директоров.

Кооператив состоит из акций или долей. При создании кооператива будет определено, сколько долей у него будет. У большинства кооперативов есть несколько сотен акций, а не тысячи, но они варьируются от кооператива к кооперативу.

Акционеры кооператива получают действительные сертификаты акций, хотя они могут видеть их лишь ненадолго при закрытии.Затем банк обычно держит сертификат акций до тех пор, пока владелец не оплатит договор об обеспечении.

Акции представляют собой вашу собственность — потому что вы не являетесь владельцем квартиры, в которой планируете жить.

Не каждый акционер или арендатор получает одинаковое количество акций. Это означает, что вы и ваши соседи не владеете равной частью кооператива с точки зрения непрофессионала.

Каждой квартире или блоку выделяется определенное количество долей на основе множества факторов.

В каждом кооперативном здании это может быть немного по-своему, но в целом это основано на нескольких ключевых моментах, таких как: Сколько комнат в квартире? Какова общая площадь квартиры? На каком это этаже? А сколько света в кооперативной квартире? Есть отличный вид? Есть ли балкон?

В общем, каждый план предложения кооператива устанавливает разумную взаимосвязь между распределением долей для каждой единицы и относительной стоимостью каждой квартиры.Так что, если бы кооператив продавался за большие деньги, этой квартире было бы выделено больше акций.

Эти доли, вероятно, были решены при создании кооператива и не менялись с такими вещами, как ремонт, если вы не объединяете единицы.

Например, предположим, что все блоки J в вашем здании двухкомнатные и имеют одинаковый план этажа. Вы можете подумать, что у них будет одинаковое количество акций. Однако, скорее всего, этого не произойдет. Это потому, что из квартиры 17J открывается вид на уродливое коричневое здание, а из квартиры 40J открывается вид на центр города с видом на Всемирный торговый центр, что делает ее более привлекательной.

Частью владения кооперативом является то, что ассоциация кооперативов управляет бюджетом и отвечает за содержание здания и его общих частей.

С ремонтом здания идут проекты капитального ремонта, которые требуют денег. Давайте рассмотрим пример того, как акционеры будут платить за этот проект.

Так позволяет ремонтировать лифты в кооперативе на 100 единиц. В этом примере у кооператива недостаточно резервов для оплаты проекта стоимостью 100 000 долларов.Вы можете подумать, что каждый житель должен заплатить 1000 долларов за ремонт лифтов, но это не так. Совет кооператива разделит стоимость проекта на общее количество акций. Затем каждый резидент будет платить цену за акцию, умноженную на количество принадлежащих ему акций.

Вот почему жители в конечном итоге платят за такие вещи, как ремонт балконов, даже если у них нет балкона.

Расходы на обслуживание в кооперативе также делятся на доли. Плата за обслуживание кооператива рассчитывается путем деления общих эксплуатационных расходов здания на общее количество долей в здании и умножения на количество долей, выделенных на любую квартиру.Это приведет к тому, сколько вы должны.

Распределение долей в кооперативе

Q — Я закрыл свой кооператив в октябре 2003 года, и мне сказали, что моей квартире было выделено 168 долей. В ноябре того же года мой друг закрыл другую квартиру в том же доме, и ему сказали, что на его квартиру выделено 134 доли. Моя квартира составляет около 950 квадратных футов, а квартира моего друга — около 1000 квадратных футов. Разве доли не предполагается делить по размеру квартиры? Р.Уильямс, Бруклин.

A — Аллен Брилл, юрист по недвижимости из Манхэттена, сказал, что каждый план предложения кооперативов предусматривает разумную взаимосвязь между распределением долей для отдельных единиц и относительной стоимостью каждой квартиры.

«При определении доли участия принимается во внимание размер квартиры, но это не единственный используемый фактор», — сказал г-н Брилл.

Например, по его словам, помимо общей площади квартиры, при распределении долей учитываются и другие факторы, включая расположение квартиры, количество комнат и виды из квартиры.

«Тот факт, что одна квартира имеет больше долей и меньше квадратных метров, чем другая, — сказал он, — не означает, что между распределением долей и стоимостью квартиры нет разумной связи».

Повышение затрат на содержание кооперативного дома

Q — Я живу в своей совместной квартире более 20 лет. С 2001 года совет директоров увеличивал объем технического обслуживания три раза, дважды — на 10 процентов, а в последнее время — почти на 26 процентов.

Законно ли повышать содержание так часто и так часто? Кроме того, окна в моей квартире разваливаются и требуют замены.Это моя ответственность? Стефан Козиковски, Forest Hills, N.Y.

A — «Правление кооператива действительно имеет право увеличить содержание, когда сочтет это необходимым», — сказал Эндрю Брукер, юрист по недвижимости из Манхэттена.

Г-н Брукер отметил, что, хотя увеличение количества писателей кажется значительным, расходы на отопление для больших жилых домов увеличились почти на 40 процентов с 2001 года, а расходы на страхование увеличились на 123 процента за тот же период.

Он сказал, что также возможно, что доска писателей писем, как и ряд других советов кооператива, не могла увеличить плату за обслуживание в течение 1990-х годов, и что ее бездействие настигло ее.

«Некоторые платы позволяли не менять техническое обслуживание в течение многих лет», — сказал г-н Брукер. «В конце концов эти кооперативы оказались с опасно низкими запасами и были вынуждены провести ряд крупных увеличений».

Что касается окон, по его словам, большинство договоров аренды содержат особые правила, касающиеся ремонта и замены окон.И хотя в большинстве договоров аренды требуется, чтобы акционер содержал квартиру в хорошем состоянии, ответственность за окна возлагается на кооператив.

Вопросы и ответы .; Объединение квартир в кооперативе

Q Акционер нашего кооператива, состоящего из восьми квартир, хочет объединить свои две смежные однокомнатные квартиры, которые разделены только оштукатуренной перегородкой, в одну квартиру. Должен ли кооператив получить новый сертификат о заселении и изменить первоначальный план предложения? Должен ли кооператив переоформлять акции на эту новую квартиру? Может ли кооператив заставить акционера купить дополнительные акции из-за возросшей стоимости новой трехкомнатной квартиры? .. . Рой Капорале, Манхэттен.

Деннис Х. Гринштейн, юрист кооператива из Манхэттена, сказал, что в соответствии с правилами Департамента строительства, как правило, кооперативному предприятию не требуется получать новое свидетельство о проживании при объединении смежных квартир. Однако для некоторых досок в этой ситуации требуется новое свидетельство о занятости.

Он сказал, что до тех пор, пока кооперативная корпорация не выступает в качестве спонсора, предлагая на продажу непроданные единицы в здании, у нее не будет ни ответственности, ни законного права вносить поправки в план размещения, чтобы отразить объединение двух квартиры.

Поскольку изменение приведет лишь к минимальному увеличению общей площади в квадратных футах в новом доме с двумя спальнями — по сути, это будет занимать площадь стены из оштукатуренной стены, разделяющей апартаменты, — в этом нет необходимости для кооператив для выпуска новых акций, чтобы отразить изменение.

Также, по его словам, нет никаких юридических требований для кооператива перевыпускать акции на новую квартиру с двумя спальнями или оформлять новый договор аренды.

Он добавил, однако, что если есть финансирование на одну или обе квартиры, кредитор может потребовать новый сертификат акций и договор аренды, который конкретно относится к новой квартире.

Если это так, сказал он, кооператив должен выдать новый сертификат и арендовать по запросу акционера, при этом акционер оплатит все расходы, связанные с подготовкой документов.

Наконец, г-н Гринштейн сказал, что акционер, объединяющий две квартиры, не должен быть обязан покупать какие-либо дополнительные акции, если только акционер не присоединяется к объединенной площади квартиры, которая ранее была общей площадью.

Устранение нарушений в кондоминиуме

Q Кто обязан устранять нарушения строительных норм в квартире кондоминиума? Распределена ли ответственность между владельцем квартиры и администрацией дома? .. . Маргарита Федоровна Арчер, Бронкс.

Закари Э. Самтон, юрист по недвижимости из Манхэттена, сказал, что ответ обычно зависит от места нарушения.

«Практически все, от краски до квартиры, несет ответственность владелец квартиры», — сказал г-н Самтон.

Итак, сказал он, если нарушение было связано с чем-то внутри стен — например, с неисправной водопроводной линией — это, вероятно, будет нести ответственность ассоциация кондоминиума.Если нарушение было связано с чем-то внутри самой квартиры — например, сломанным или протекающим унитазом — это, вероятно, было бы ответственностью владельца квартиры.

Г-н Самтон сказал, что может применяться исключение, если нарушение было результатом действий владельца квартиры, например попытки отремонтировать часть квартиры, ответственность за которую обычно несет кондоминиум.

Плюсы и минусы совместной жизни

При рассмотрении покупки квартиры в Нью-Йорке один из первых вариантов — купить ли кондоминиум или приобрести жилищный кооператив.Кооперативы варьируются от элитных и престижных, таких как знаменитые нью-йоркские апартаменты Dakota, до недорогих и практичных, таких как многочисленные варианты кооператива в Бруклинском районе Мидвуд. У кооперативов есть много преимуществ, но они также имеют свои особенности, поэтому важно изучить все тонкости этого типа собственности, прежде чем совершать покупку.

Что такое кооператив?

Сокращенно от жилищного кооператива, кооператив — это основанное на членстве юридическое лицо, которое владеет одним или несколькими жилыми зданиями.Кооперативы — это форма жилого жилья, наряду с кондоминиумами и домами на одну семью, но в отличие от этих более распространенных классификаций, они не считаются недвижимостью. Жители кооператива не владеют определенной единицей в здании — скорее, они имеют исключительное право пользования определенной единицей после получения членства путем покупки определенного количества акций в кооперативе. Чем больше единица, тем большее количество акций должен приобрести покупатель.

Как правило, новые кооперативы могут быть созданы либо строителем нового жилого дома, либо жильцами многоквартирного дома, который поступает в продажу.В первом случае застройщик выходит из ассоциации кооперативов после того, как все акции будут проданы. В последнем случае существующие арендаторы многоквартирного дома могут объединиться в кооператив для покупки собственности у собственника.

Характеристики кооператива

В случае недвижимости, такой как кондоминиумы, владельцы вступают во владение правом собственности на свою конкретную квартиру, что позволяет им брать ипотечные ссуды для финансирования покупки. Однако банки не выдают ипотечные ссуды для финансирования покупки акций кооператива.Вместо этого покупатели могут взять ссуды на акции, похожие на ипотеку, для финансирования покупки своего кооперативного членства.

Особое внимание следует уделить тому, есть ли ипотека на само здание. Даже если акционер уже выплатил свою ссуду на покупку акций, которая профинансировала его покупку в ассоциации кооператива, кооператив в целом по-прежнему несет ответственность по любым ипотечным ссудам, полученным кооперативом на само здание.

Поскольку кооперативы не считаются недвижимостью, индивидуальные налоги на имущество отсутствуют.Скорее всего, все здание облагается единым налогом на имущество, а затраты распределяются между акционерами, обычно в зависимости от количества принадлежащих им акций. Сам кооператив также несет ответственность за коммунальные услуги и страхование, и обычно эти расходы делятся между акционерами. Организация также несет ответственность за заработную плату любых сотрудников, таких как швейцары или уборщицы, обычно известная как плата за обслуживание.

Кооперативы обычно управляются советом директоров, избранным из числа акционеров, но в некоторых случаях акционеры нанимают компанию для управления финансами и коммерческими операциями ассоциации.Поскольку большинство кооперативов зарегистрированы как компании с ограниченной ответственностью, количество голосов, которыми обладает акционер, напрямую связано с количеством акций, которыми он владеет. Однако некоторые кооперативы следуют принципам Рочдейла, по которым каждому акционеру — независимо от количества принадлежащих им акций — один голос в процессе принятия решений.

Каким бы ни был процесс голосования, совет директоров отвечает за установление и обеспечение соблюдения правил кооператива, проверку будущих жителей, обеспечение финансовой стабильности ассоциации и решение вопросов, касающихся ремонта, технического обслуживания и модернизации.Покупатели, желающие вступить в кооперативную ассоциацию, должны подать заявку на покупку, а также пройти собеседование с советом директоров. Пакет приложений, также известный как «доска объявлений», обычно содержит налоговые декларации, историю занятости, финансовую и кредитную информацию, а также рекомендации банкиров, домовладельцев, работодателей и друзей.

Преимущества совместной жизни

Кооперативы — это популярное жилье в Нью-Йорке, где они составляют около половины жилищного фонда.Поскольку кооперативное объединение является собственником собственности, оно несет расходы на техническое обслуживание и ремонт, аналогично соглашению между арендатором и арендодателем

.

Одно из главных преимуществ кооперативов — это более низкие расходы, так как они работают по себестоимости, что означает, что они не работают с целью получения прибыли. Многие кооперативы, особенно небольшие, управляются и обслуживаются акционерами-резидентами, что еще больше снижает расходы. Еще одним преимуществом кооперативов является то, что даже несмотря на то, что акционеры не владеют недвижимостью, они по-прежнему имеют право на все налоговые вычеты, доступные домовладельцам, включая налоги на недвижимость.

Недостатки кооперативного членства

Кооперативы регулируются более строгими правилами, чем кондоминиумы. Правление кооператива может ввести запреты на размещение объектов в качестве жилья на время отпуска типа Airbnb, сдачи в субаренду, использования собственности в качестве квартиры или для покупок родителей.

Могут быть также более строгие правила финансирования, поскольку кооперативная ассоциация может принимать очень небольшую ссуду или вообще не принимать ее. Покупатели подвергаются тщательной финансовой проверке при подаче заявки на покупку в кооперативе, что затрудняет как покупку, так и продажу кооперативных акций, поскольку продавец может инвестировать время и ресурсы, чтобы найти покупателя, только для того, чтобы покупатель был отклонен за кооперативную доску.

Некоторые кооперативы, особенно небольшие, могут иметь очень ограниченный персонал или совсем не иметь его. Таким образом, от акционеров может потребоваться выделить определенное количество времени на содержание здания. Хотя такие договоренности могут быть полезными для создания чувства общности и принадлежности, а также для экономии накладных расходов, они могут оказаться неприемлемыми для некоторых покупателей.

Еще один фактор риска для кооперативов проистекает из их основной характеристики долевого владения — если один из акционеров не выполняет платежи, будь то плата за обслуживание или ссуда на акции, это может повлиять на всех членов ассоциации.В крайних случаях от всех акционеров может потребоваться страхование дефолта одного члена, хотя строгий процесс подачи заявок разработан таким образом, чтобы свести дефолты к минимуму.

Кооперативные типы

Есть два типа кооперативов: имущественные и неакционерные. В кооперативах собственности акционеры получают права владения определенной единицей посредством передачи правового титула, в то время как в кооперативах, не связанных с акционерным капиталом, акционеры обеспечивают права владения посредством договора аренды или аренды.

С точки зрения ценообразования кооперативы можно разделить на три категории: рыночные ставки, ограниченный капитал и лизинговые кооперативы. Как следует из названия, кооперативы по рыночной ставке торгуются в тандеме с рыночными условиями, то есть партнеры могут выставлять акции на продажу по выбранной ими цене. Кооперативы с рыночной ставкой напоминают договоренности о кондоминиумах, хотя покупная цена обычно будет значительно ниже, чем для аналогичных кондоминиумов, а ежемесячная плата, вероятно, будет выше.

В случае кооперативов с ограниченным участием в акционерном капитале ассоциация будет иметь строгие правила в отношении цен на акции и скорости их повышения, чтобы жилье оставалось доступным.Лизинговые кооперативы, также известные как кооперативы без участия в капитале, являются подмножеством этой категории и характеризуются очень низкой покупной ценой. В случае лизинговых кооперативов покупка в ассоциацию будет иметь низкую цену — такую ​​же, как гарантийный депозит арендуемой квартиры — и будет сопровождаться более высокой ежемесячной платой за обслуживание. Это кооперативное оформление во многом похоже на аренду. Когда акционер лизингового кооператива продает свою долю в ассоциации, он получает только ту низкую закупочную цену, которую он заплатил, плюс любое повышение цены, которое позволяет ассоциация.

Если вас интересует кооператив в Нью-Йорке, PropertyShark предлагает отчеты об имуществе для каждого объекта кооператива в Нью-Йорке, от шедевра ар-деко River House на Манхэттене до отеля Premier House в Бруклинском районе Мидвуд. Если вы имеете в виду конкретное здание, просто введите адрес здания в строке поиска, и вы сможете получить доступ к огромному количеству информации об имуществе, от площади в квадратных футах и ​​титульных документов до полного списка кооперативных единиц, а также подробные отчеты о самих свойствах.Ознакомьтесь с приведенным ниже примером того, как начать поиск:

Вы также можете использовать инструмент Comps PropertyShark для сравнения единиц из одного и того же кооператива или разных ассоциаций кооператива.

Совместная игра против кондоминиума: что нужно знать

Рынок жилья Нью-Йорка — действительно настоящий зверь. Мы живем в мире, где нельзя просто купить дом, белый штакетник и начать сеять семена своей американской мечты.Вместо этого наши дома разделены на несколько типов жилья. Для тех из вас, кто хочет купить, или просто для тех из вас, кто хочет больше узнать о жилищной отрасли в городе, вот разбивка самых популярных форм собственности на жилье в Нью-Йорке:

Примерно 75 процентов Жилищный фонд Манхэттена состоит из кооперативов. В отличие от кондоминиума, кооперативы принадлежат корпорации. Это означает, что когда вы покупаете квартиру в кооперативном доме, вы на самом деле не покупаете недвижимость (как в кондоминиуме).Фактически вы покупаете акции корпорации. Эти акции дают вам право на частную аренду, которая связывает ваши отношения со зданием, близким к отношениям инвестора, а не со зданием кондоминиума, где вы являетесь прямым владельцем своей конкретной квартиры. Обычно, чем больше квартира, тем больше у вас будет акций корпорации, в которую вы купили.

Теперь, когда вы знаете, что покупаете, мы можем теперь понять, чем кооператив отличается от кондоминиума. Во-первых, процесс утверждения кооперативных зданий значительно более интенсивен, чем для зданий кондоминиумов.Акционеры кооперативов, в отличие от резидентов кондоминиумов, также платят ежемесячную плату за обслуживание, чтобы покрыть расходы на строительство и содержание, такие как отопление, горячая вода, страхование, зарплата персонала, налоги на недвижимость и ипотечный долг здания. Оценка здания также может быть проведена в отношении здания и (иногда) резко повлияет на стоимость рассматриваемой собственности.

Печально известный совет кооперативов устанавливает свои собственные стандарты в отношении процесса утверждения, а также управления зданием.Видя, что каждый владеет долей в здании, сообщество в целом больше озабочено тем, кого здание допускает или не допускает в здание. Кооперативные советы также требуют собеседования (или собеседований), чтобы встретиться с вами и задать любые вопросы относительно предоставленной вами информации. Они могут одобрить или отклонить любого заявителя по своему усмотрению. Кооперативная покупка (и продажа) — непростой процесс, в котором брокер по недвижимости обязательно пригодится.

Квартиры в кондоминиумах отличаются от кооперативов тем, что вы будете владеть недвижимостью.Думайте о покупке кондоминиума как о покупке дома в пригороде, где покупателю выдается фактический документ на купленную недвижимость. Поскольку вы владеете недвижимостью, а не долями в здании, каждая отдельная квартира получит отдельный налоговый счет от города (вместо того, чтобы ваши налоги включались в ежемесячное обслуживание, как это было в кооперативах). Владельцы кондоминиумов обязаны оплачивать ежемесячные общие сборы, аналогичные платам за обслуживание в кооперативе, однако эти сборы, как правило, ниже, чем в кооперативах, потому что для здания кондоминиума нет базовой ипотеки.

Простой характер покупки кондоминиума плюс тот факт, что в некоторых случаях вы можете профинансировать до 90 процентов покупной цены и сдать свою квартиру в субаренду, делает эту форму собственности лучшим выбором для гибкости, особенно среди инвесторов и иностранных покупателей. и родители покупают для своих детей. При этом квартир гораздо меньше. Большая часть рынка недвижимости Нью-Йорка имеет форму кооперативов, в то время как большая часть нового строительства, как правило, представляет собой кондоминиумы.Многие с уважением относятся к кондоминиумам, однако сообщество, которое формируется в кооперативном здании, значительно ближе. Владельцы кондоминиумов, как правило, держатся особняком, видя, что они владеют своей собственностью, в то время как владельцы кооперативов видят свою роль как часть целого, а не как личность. В любом случае обе формы собственности приносят потребителям разные затраты и выгоды. Если вы ищете квартиру, я бы рекомендовал обратить внимание на обе формы собственности. Проконсультируйтесь со своим брокером, действуйте быстро (на этом рынке вы должны) и, в конце концов, найдите дом, который вы сможете сделать своим домом.

HDFC — HPD

В 1970-х и 1980-х годах город Нью-Йорк приобрел много жилых домов, которые были заброшены их домовладельцами и испытывали финансовые затруднения. HPD отремонтировало некоторые из этих зданий и на протяжении многих лет дало арендаторам возможность владеть своими квартирами и стать акционерами кооперативов с ограниченным капиталом, организованных как кооперативы Корпорации жилищного строительства (HDFC кооперативы). Совсем недавно городские власти профинансировали и предоставили налоговые льготы для нового строительства, восстановления и стабилизации кооперативов HDFC.Сегодня существует более 1100 кооперативов HDFC, которые составляют значительную часть доступного жилого фонда Нью-Йорка. Кооперативы HDFC получают выгоду от снижения налогов на недвижимость в обмен на следующие ограничения дохода и перепродажи, среди других ограничений управления.

Информация и требования

Щелкните тему или нажмите клавишу ввода в теме, чтобы отобразить ответ.

Кооперативы — это особая форма собственности на жилье, которая отличается от кондоминиума, частной собственности или аренды.Владельцев кооперативных квартир называют «акционерами», поскольку они приобрели акции кооперативной корпорации, владеющей недвижимым имуществом. Кооперативы HDFC зарегистрированы в соответствии с Законом о коммерческих корпорациях штата Нью-Йорк и статьей XI Закона штата Нью-Йорк о финансировании частного жилья (статья XI) и подлежат надзору со стороны HPD. В кооперативах HDFC все акционеры владеют равным количеством акций, независимо от размера их квартиры. Акционеры избирают совет директоров, который принимает решения по кооперативу.Обычно совет директоров кооператива избирается ежегодно.

Совет директоров юридически обязан действовать в интересах HDFC и ее акционеров. Они несут ответственность за обеспечение финансового благополучия кооператива, а также за соблюдение закона и нормативных ограничений, налагаемых на собственность, включая ограничения на доход, перепродажу и субаренду.

Кооперативы

HDFC отличаются от кооперативов по рыночной ставке тем, что возможность акционера получить прибыль от продажи единицы ограничена, чтобы гарантировать постоянную доступность единицы для будущих покупателей с низкими доходами.

Как купить квартиру в кооперативе HDFC?

Большинство квартир кооперативов HDFC, имеющихся в наличии для продажи, выставляются на торги, как и другие кооперативы в городе, — акционерами или советом директоров кооператива через брокеров и на сайтах недвижимости. Иногда они рекламируются через некоммерческие организации. Список доступных кооперативов HDFC можно найти на портале городской лотереи доступного жилья NYC Housing Connect.

Покупатели квартир HDFC должны выполнить определенные требования, изложенные в законе, любом документе, подписанном кооперативом с государственным учреждением, и руководящими документами кооператива.Требования к покупке и владению кооперативом HDFC описаны ниже, но предназначены только для описания общих правил. Акционеры и покупатели всегда должны просматривать документы кооператива HDFC, чтобы подтвердить ограничения, которые применяются к собственности, и, возможно, захотят проконсультироваться с юристом.

Что считается доступным?

Продажные цены должны быть доступными для семьи, которая соответствует ограничениям дохода, установленным в конкретном здании. Цены должны быть достаточно низкими, чтобы покупающие домохозяйства обычно не тратили более одной трети (33%) своего дохода на расходы на жилье, которые включают выплаты по ипотеке, алименты и коммунальные услуги.Кооперативы с регулирующими соглашениями могут иметь ограничения на продажные цены.

Все кооперативы HDFC зарегистрированы в соответствии со Статьей XI и должны соответствовать ее требованиям. Статья XI требует, чтобы кооперативы HDFC обеспечивали жильем лиц и семьи с низкими доходами. В соответствии с Законом штата Нью-Йорк о финансировании частного жилья под низким доходом понимаются лица и семьи, семейный доход которых не превышает 165% от среднего дохода по району (AMI). Однако зачастую кооперативы HDFC подчиняются более строгим требованиям к доходу, указанным в их Акте, Свидетельстве о регистрации, Уставе, Плане предложения и Регулирующем соглашении (если применимо).Каждый HDFC должен соответствовать самым строгим требованиям.

Для получения информации о том, как определить доход семьи и применимый AMI, обратитесь к Справочнику по маркетингу HPD.

Где найти руководящие документы HDFC

Совет директоров HDFC или компания по управлению имуществом должны иметь все руководящие документы. Городская автоматизированная информационная система городского реестра (ACRIS) содержит документы, регулирующие соглашения, соглашения об обеспечении и ипотечные ссуды.

Максимальный доход определяется уровнем AMI

Некоторые кооперативы HDFC имеют регулирующие документы или нормативное соглашение, определяющее максимальный доход семьи в соответствии с AMI.

Средний доход для всех городов страны ежегодно определяется Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD). AMI 2021 года для региона Нью-Йорка приведен ниже. Узнать больше об AMI.

25 080 долл. США	33 440 долл. США	41 800 долл. США	50 160 долл. США	58 520 долл. США	66 880 долларов США	75 240 долл. США	83 600 долл. США	$ 91 960	$ 100 320	108 680 долл. США	$ 137 940
28 650 долл. США	38 200 долл. США	47 750 долл. США	57 300 долл. США	66 850 долл. США	76 400 долл. США	85 950 долл. США	95 500 долл. США	$ 105 050	114 600 долл. США	$ 124 150	157 575 долл. США
32 220 долл. США	42 960 долл. США	53 700 долл. США	64 440 долл. США	75 180 долл. США	85 920 долларов США	96 600 долл. США	107 400 долл. США	$ 118 140	128 880 долларов США	$ 139 620	$ 177 210
35 790 долл. США	47 720 долларов США	59 650 долл. США	71 580 долл. США	83 510 долл. США	95 440 долл. США	$ 107 370	119 300 долл. США	$ 131 230	143 160 долл. США	$ 155 090	$ 196 845
38 670 долл. США	$ 51 560	64 450 долл. США	77 340 долл. США	90 230 долл. США	103 120 долл. США	$ 116 010	128 900 долл. США	$ 141 790	154 680 долл. США	167 570 долл. США	212 685 долл. США
$ 41 520	$ 55 360	69 200 долл. США	$ 83 040	96 880 долл. США	110 720 долларов США	$ 124 560	138 400 долл. США	$ 152 240	166 080 долл. США	179 920 долл. США	228 360 долл. США
44 400 долл. США	59 200 долл. США	74 000 долл. США	88 800 долл. США	103 600 долл. США	118 400 долл. США	133 200 долл. США	148 000 долл. США	162 800 долл. США	177 600 долл. США	192 400 долл. США	244 200 долл. США
47250 долл. США	63 000 долл. США	78 750 долл. США	94 500 долл. США	110 250 долл. США	126 000 долл. США	141 750 долл. США	157 500 долл. США	173 250 долл. США	189 000 долл. США	$ 204 750	259 875 долл. США

Максимальный доход, определяемый по формуле (NYS PHFL Section 576)

Некоторые кооперативы HDFC могут подпадать под действие регулирующих документов или соглашений, таких как Договор, который вместо указания уровня AMI ссылается на формулу в Разделе 576 Закона о финансировании частного жилья для определения максимального дохода для новых акционеров.Эта формула требует, чтобы единицы были доступны новым акционерам (т. Е. Покупателям), которые зарабатывают не более чем в 6 (для семьи из 1-2 человек) или в 7 (для семьи из 3+ человек) раз больше годовой платы за обслуживание плюс коммунальные расходы (пожалуйста, используйте числа, расположенные в разделе «Надбавка на коммунальные услуги» для сумм коммунальных услуг, соответствующих размеру единицы) плюс шесть процентов (6%) от первоначальных инвестиций текущего акционера (т. е. продавца).

Ниже описаны шаги для расчета максимального дохода семьи в кооперативе HDFC с учетом ограничений Раздела 576.

Пример 1: квартира с 1 спальней продается семье из 2 человек

Вот пример использования формулы Раздела 576 для определения максимального дохода нового покупателя на основе следующих данных:

• Размер квартиры: 2-х комнатная
• Ежемесячное обслуживание: 700 $
• Годовое обслуживание: 8400 долларов (700 долларов на 12 месяцев)
• Годовые коммунальные услуги: 1164 доллара (97 долларов в месяц x 12)
• Закупочная цена продавца («первоначальная инвестиция»): 260 000 долларов США
• 6% от первоначальной инвестиции: 15 600 долларов США (6% от 260 000 долларов США)
• Размер домохозяйства покупателя: 2
• Множитель в зависимости от размера домохозяйства (требуется согласно Статуту): 6x

Для сравнения: средний уровень дохода в районе 2020 года для домохозяйства из 2 человек с доходом 72 984 долларов США составляет 80% AMI.

Пример 2: 3-комнатная квартира продается семье из 4-х человек

Вот пример использования формулы Раздела 576 для определения максимального дохода нового покупателя на основе следующих данных:

• Размер квартиры: 3-х комнатная
• Ежемесячное обслуживание: 900 долларов США
• Годовое обслуживание: 10 800 долларов США (900 долларов США на 12 месяцев)
• Годовые коммунальные платежи: 1752 доллара (146 долларов в месяц x 12)
• Закупочная цена продавца («первоначальная инвестиция»): 240 000 долларов США
• 6% от первоначальных инвестиций: 14 400 долларов США (6% от 240 000 долларов США)
• Размер домохозяйства покупателя: 4
• Множитель в зависимости от размера домохозяйства (требуется согласно Статуту): 7x

Для сравнения: средний уровень дохода в районе 2020 года для домохозяйства из 2 человек с доходом 102 264 долларов США составляет 90% AMI.

Кооперативы

HDFC всегда должны ссылаться на свои руководящие документы, такие как Свидетельство о регистрации, Устав и План предложения, а также любой Акт, Регулирующее соглашение или аналогичный документ при определении ограничений дохода. Каждый HDFC должен соответствовать самым строгим требованиям.

По вопросам, касающимся требований к доходу, обращайтесь по адресу [email protected].

Почти все кооперативы HDFC имеют сертификаты регистрации, которые требуют наличия права владения, а в статье XI говорится, что такие корпорации должны действовать в интересах акционеров-резидентов.

Практически все кооперативы HDFC ограничивают субаренду. В целом, краткосрочная субаренда с разрешения Совета директоров приемлема, если акционер намеревается вернуться в квартиру, но долгосрочная субаренда недопустима. Все субарендаторы должны соответствовать критериям дохода кооператива HDFC.

Акционер должен проверить руководящие документы HDFC и любые соглашения, обязывающие HDFC, чтобы определить эти ограничения. HDFC всегда должна соответствовать требованиям статьи XI Закона о финансировании частного жилищного строительства.

Продажа квартир во многих кооперативах HDFC подлежит налогообложению. Это означает, что когда акционер продает свою квартиру, прибыль от продажи делится между продающим акционером и HDFC. Акционер должен проверить руководящие документы HDFC (включая Устав и Свидетельство о регистрации), любые соглашения, связывающие HDFC, право собственности на аренду от кооператива и сертификат акций, чтобы определить сумму применимого налога на прибыль.

Подоходный налог очень важен для непрерывной успешной работы кооператива HDFC.Кооператив HDFC реинвестирует собранные налоги на капитальный ремонт и другие строительные нужды. Использование обратных налогов для оплаты капитального ремонта и резервов также означает, что техническое обслуживание, возможно, не нужно увеличивать так сильно или так быстро, чтобы оплачивать такой ремонт и резервы.

Ниже приведены два примера расчета подоходных налогов:

Пример 1 — HDFC с флип-налогом 70/30: где 70% достается продающему акционеру, а 30% — HDFC

В этом примере подоходный налог одинаков для всех продаж в HDFC.Количество лет, в течение которых пай принадлежит акционеру, не влияет на налоговую разбивку.
Акционер первоначально приобрел пай за 60 000 долларов
Акционер теперь продает пай покупателю, имеющему право на доход, за 100 000 долларов
Общая прибыль от продажи составляет: 100 000 — 60 000 долларов = 40 000 долларов
Доля прибыли акционера составляет 70% от 40 000 долларов = 28 000 долларов
Доля HDFC прибыли составляет 30% от 40 000 долларов = 12 000 9000 долларов США3

Пример 2: HDFC с обратным налогом 90/10: где 90% достается продающему акционеру, а 10% — HDFC

В этом примере подоходный налог одинаков для всех продаж в HDFC.Количество лет, в течение которых пай принадлежит акционеру, не влияет на налоговую разбивку.
Акционер первоначально приобрел пай за 180 000 долларов
Акционер теперь продает пай покупателю, имеющему право на доход, за 200 000 долларов
Общая прибыль от продажи составляет: 200 000 — 180 000 долларов = 20 000 долларов
Доля прибыли акционера составляет 90% от 20 000 долларов = 18 000 долларов
Доля HDFC прибыль 10% от 20000 долларов = 2000 долларов

Требования к годовой отчетности для HDFC согласно нормативным соглашениям

Кооперативы

HDFC, подписавшие нормативное соглашение с HPD, должны предоставить определенные документы в Отдел управления активами.Сроки ежегодного представления могут быть разными, и их можно найти в тексте нормативного соглашения. HDFC должны ссылаться на свое Регулирующее Соглашение, чтобы указать дату платежа и список документов, которые необходимо подавать каждый год.

Просмотрите полный список документов, которые может запросить HPD.

Ресурсы и контактная информация

Ресурсы

Программы субсидий

Существующие или потенциальные акционеры могут иметь право на получение помощи через городские или государственные программы, перечисленные ниже:

Техническая помощь и мониторинг кооперативов

Служба жилищного строительства

города Нью-Йорка (NHS) предоставляет бесплатное обучение и техническую помощь HDFC по всему городу.

Urban Homesteading Assistance Board (UHAB) каждый месяц предлагает бесплатные тренинги по различным темам для советов и акционеров HDFC. Посмотреть ежемесячный календарь UHAB.

Список одобренных мониторов для кооперативов HDFC.

Запросы на обслуживание ипотечного кредита и / или заключение соглашения

Информационный лист для кооперативов, желающих освободить свои соглашения об обеспечении безопасности 60/40.

Кооперативы

, которые ищут удовлетворение ипотеки или субординацию, должны заполнить следующую форму и предоставить все перечисленные приложения в Отдел управления активами.

Другие правовые ограничения для кооперативов HDFC

В 2015 году Генеральный прокурор штата Нью-Йорк опубликовал руководящий документ, в котором излагаются правовые ограничения на преобразование HDFC в проект по рыночной ставке:

Программы финансирования HPD для HDFC

HPD управляет несколькими программами финансирования, чтобы обеспечить физическую и финансовую устойчивость и доступность зданий, занимаемых владельцами. Перечисленные ниже программы обеспечивают финансирование капитального ремонта под низкие проценты или могут быть использованы для рефинансирования существующих займов.

Контакт

По вопросам, касающимся сотрудничества HDFC, включая соответствие статье XI или другим нормативным ограничениям, обращайтесь по адресу [email protected].

Определение жилищной единицы

Что такое жилищная единица?

Жилая единица — это единая единица в более крупной структуре, которую может использовать человек или домохозяйство для еды, сна и жизни. Блок может быть в любом типе жилья, например, в доме, квартире или передвижном доме, а также может быть отдельным блоком в группе комнат.

По сути, жилищная единица считается отдельным жилым кварталом, в котором обитатели живут и едят отдельно от других жителей строения или здания. Они также имеют прямой доступ из здания или через общий коридор.

Ключевые выводы

• Жилая единица — это одна единица в более крупной структуре, такой как дом, квартира, мобильный дом или группа комнат, где человек или семья едят, живут и спят.
• Жилые единицы — это отдельные жилые помещения, в которых обитатели проживают отдельно от других жителей строения.
• Жилищное строительство — самый крупный компонент изменения жилищных единиц.

Общие сведения о жилищных единицах

Жилые единицы — это жилые единицы, расположенные в различных типах строений, включая жилые дома, квартиры и здания кондоминиумов. Они также могут быть несколькими комнатами в большом здании, таком как отель или мотель. Эти единицы позволяют человеку или семье жить, есть и спать отдельно от других, поэтому они также называются отдельными жилыми помещениями.

Жилое строительство, как разрешенное, так и неразрешенное, является самым большим компонентом изменения жилищных единиц. По данным Бюро переписи населения США, более 98% всех новых жилых домов строятся в местах, где выдаются разрешения на строительство.

Следующие жилые помещения обычно не считаются жилыми единицами и не включаются в данные Бюро переписи населения:

• Общежития, ночлежки, казармы
• Временные отели и мотели — за исключением тех людей, которые считают их своим местом жительства
• Кварталы в учреждениях, больницы общего профиля и военные объекты — есть исключения, включая помещения, которые занимают сотрудники или сотрудников-резидентов

Регистрационные корпуса

Каждый год U.S. Бюро переписи населения предоставляет оценки жилищных единиц для всех округов и штатов. Эти оценки используются в качестве контроля для отслеживания роста или убыли населения больших и малых городов.

Оценки начинаются с самых последних данных переписи населения, затем добавляется расчетное количество нового жилого строительства и мобильных домов. Затем вычитается оценочная потерянная единица жилья, и получается годовая оценочная цифра.

В США насчитывалось 139,7 млн ​​единиц жилья.S. в 2019 году, по данным Бюро переписи населения США, по сравнению с примерно 138,5 млн единиц в 2018 году.

Выделяют три типа ситуаций, определяющих потерю жилой единицы:

• Интерьер, подверженный воздействию элементов
• Разрушенный объект
• Дом — дом или мобильный — перемещенный

Уровень потери домов в некоторых штатах увеличивается из-за стихийных бедствий. Например, в округе Бьютт в Калифорнии, где в 2018 году произошел пожар в лагере Camp Fire, произошло 13.Снижение жилищных единиц на 9% — со 100 704 до 86 209 — в период с 2018 по 2019 год.

Примеры жилых единиц

Как отмечалось выше, существует много различных типов жилых единиц. Например, отдельные семьи можно преобразовать в несколько единиц, как показано в следующем примере:

Домовладелец может решить отремонтировать свой подвал, чтобы разместить второй номер. После завершения владелец может сдать квартиру в аренду другому человеку или семье или предложить ее членам своей семьи.Это жилище становится отдельной жилой единицей.

Точно так же застройщик может получить разрешение на строительство жилого комплекса на пустом участке земли. Построенные квартиры считаются отдельными жилищными единицами.

.