Какие документы проверять при покупке земельного участка: Как купить землю для дома: что нужно знать

Содержание

На что нужно обратить внимание при покупке частного дома: советы эксперта — Недвижимость

В 2020 году запуск программы «Сельская ипотека» и пандемия с условиями самоизоляции и удаленной работы стали причиной резко возросшего интереса к покупке частных домов.

Но такое приобретение — дело серьезное и хлопотное. Вместе с нашим экспертом по недвижимости Феликсом Альбертом выясняем, на что нужно обратить особое внимание при покупке частного дома.

О чем стоит подумать перед покупкой частного дома

Если вы задумались о покупке частного дома, в первую очередь, надо обязательно проанализировать ваши потребности: надо ли вам ездить каждый день на работу или у вас есть возможность работать хотя бы пару дней в неделю дистанционно, в какие учебные заведения ходят ваши дети.

Не забудьте о планах на будущее и вспомните, как вы и ваши близкие хотели бы восполнять потраченную в заботах и делах энергию: в людской гуще и суете или перед горящим камином вдали от городского шума. Составьте таблицу по каждому члену семьи, напишите, кому и что больше подходит, и только тогда принимайте решение.

Феликс Альберт, эксперт по недвижимости

Если вы решили, что частный дом — именно то, что вам нужно и нашли подходящие варианты, подготовьтесь к просмотру понравившихся домов. Особое внимание нужно уделить трем важным аспектам: территориальным, техническим и юридическим.

Оцениваем локацию

Запишите все места, куда вам надо ездить чаще, чем раз в неделю: работа, учебные заведения. Проверьте, сколько занимает дорога до них на личном и общественном транспорте, особенно в часы пик.

Узнайте, есть ли поблизости магазины, аптеки, больницы. Также нелишним будет поинтересоваться планами застройки и развития окружающей местности, что с экологической обстановкой, есть ли поблизости водоемы и леса.

Выясните, кто ваши ближайшие потенциальные соседи — знакомство с ними поможет вам перед покупкой узнать много интересного о самом доме, его прошлых владельцах и о жизни в той местности, где этот дом расположен.

Найти частный дом, соответствующий всем вашим пожеланиям, вы всегда можете на

ДомКлик

Проверяем техническое состояние дома

При проверке технического состояния дома и оценки качества строительства тщательно осматривайте и  фиксируйте нюансы, задавайте вопросы, фотографируйте и записывайте все недостатки и дефекты.

Состояние крыши. Выводы о состоянии крыши можно делать по чердаку. Если вы видите следы от подтеков, плесень или грибок, значит крыша протекает, и ремонт потребует значительных вложений.

Наружные стены. Трещины на наружных стенах дома могут говорить о серьезных дефектах и дальнейших последствиях, например, о неправильной усадке дома. Даже если очевидных трещин нет, они могут прятаться за слоем свежей штукатурки.

Перекрытия и полы. О качестве перекрытий вам расскажет потолок нижнего этажа. Если он прогибается — дело плохо. В будущем ситуация будет усугубляться, а замена перекрытий — дело хлопотное и дорогое. Пол должен быть ровным. Проверить это можно, взяв с собой на осмотр строительный уровень. 

Фундамент и подвал. Самостоятельно оценить качество фундамента не так-то просто. А ведь именно от него зависит прочность и надежность всего дома. Косвенным признаком качественного фундамента может служить отсутствие трещин на стенах дома. Более точную оценку вам смогут дать только специалисты. Осмотрите подвал — если заметили следы подтоплений, скорее всего была нарушена технология возведения фундамента. В таком случае в доме будет стоять постоянный запах сырости и плесени, а в дальнейшем можно ждать полного разрушения фундамента.

Водоснабжение. Проверьте, нет ли на трубах подтеков или ржавчины и выясните, из какого источника в дом поступает вода. Если из колодца или скважины, возьмите немного воды для экспертизы. Если вода окажется плохого качества, готовьтесь потратиться на систему очистки.

Канализация. Наберите большой объем воды, слейте ее и посмотрите, как быстро она уходит. Также осмотрите трубы — на них не должно быть подтеков, разводов и конденсата.

Система отопления. Лучше всего проверять отопление в холода. Но даже если осмотр дома пришелся на теплый день, попросите включить котел отопления и через полчаса проверьте температуру в радиаторах во всех комнатах дома. Осмотрите сам котел — на нам не должно быть следов ржавчины, рядом — подтеков и луж.

Электрическая система. Если в доме на время осмотра есть бытовая техника, попросите включить все приборы одновременно. Важно, чтобы сеть выдерживала нагрузку без перебоев.

Вентиляция. Проверьте вентиляционные отверстия и убедитесь, что они не забиты.

На проверку понравившихся вариантов лучше повторно приехать с техническим специалистом для тщательной экспертизы. Это будет дешевле, чем последующий ремонт или продажа непригодного для жизни дома.

Также специалист может обнаружить неочевидные дефекты, указав на которые продавцу, вы сможете сэкономить деньги при покупке.

Проверяем документы на дом и землю

Если вас устраивает локация и нет проблем с техническими аспектами, время для третьего и не менее важного этапа — проверки документов и всех юридических нюансов.

Список документов для проверки достаточно большой и может меняться в зависимости от типа жилья и участка.

К основным документам относятся:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом (если регистрация проводилась после 15 июля 2016 года, то выписка из ЕГРП)
  • правоустанавливающие документы на дом и земельный участок (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т.д.)
  • кадастровый паспорт строения и земельного участка
  • технический паспорт дома с поэтажным планом
  • технический паспорт домовладения (документ, включающий в себя план земельного участка, описание расположенных на нем зданий и сооружений, их техническое состояние и оценочная стоимость, назначение земли)
  • договора на подключение к коммуникациям (если они есть) и справки об отсутствии долгов по оплате за их использование

Также необходимо проверить статус земли населенного пункта, соответствие фактических и зарегистрированных границ и статус строений.

Проверить угрозу права собственности и юридическую историю жилья, оценить риски и защитить право собственности можно с помощью сервиса «Юридическая проверка» от ДомКлик

Покупка земельного участка у физического лица ндфл

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Покупка земельного участка у физического лица ндфл (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Покупка земельного участка у физического лица ндфл Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 210 «Налоговая база» главы 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налоговый орган доначислил индивидуальному предпринимателю НДФЛ в связи с получением земельных участков по договорам дарения от юридических лиц. Налогоплательщик полагал, что доначисление НДФЛ неправомерно, так как уплатить НДФЛ должен был даритель как налоговый агент, земельные участки были приобретены не в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, следовательно, инспекция не имела права проверять доходы в этой части. Суд признал доначисление НДФЛ правомерным. При безвозмездной передаче земельных участков даритель не мог удержать НДФЛ, так как налоговые агенты не могут удержать налог при выплате дохода в натуральной форме. Указание в решении о проведении проверки на статус налогоплательщика (физическое лицо, индивидуальный предприниматель, глава фермерского (крестьянского) хозяйства) не является обязательным и не может послужить основанием для признания такого решения незаконным.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Покупка земельного участка у физического лица ндфл
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Путеводитель по сделкам. Купля-продажа земельного участка. ПокупательВ случае приобретения земельного участка у физического лица покупатель не признается налоговым агентом по НДФЛ. С дохода, полученного от продажи земельного участка, продавец (физическое лицо) исчисление и уплату НДФЛ производит самостоятельно (п. 2 ст. 226, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). При этом данное физическое лицо имеет право на имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 1, п. 2 ст. 220 НК РФ).

Как оценить риски при покупке земельного участка?

Фото: Руслан Пряников

Иногда после приобретения участка суд может признать сделку недействительной и зачастую очень сложно вернуть потраченные деньги. В некоторых случая это даже невозможно, рассказал в  интервью корреспонденту «Капитал.kz» директор адвокатской конторы NS Ренат Наинбаев. Чтобы избежать этой ситуации, нужно оценить все риски еще до покупки земельного участка, призвал он и пояснил, как это сделать.

— Ренат Саматович, как предпринимателям обезопасить себя при заключении сделок по земельным участкам?

— Когда речь идет о приобретении участка, особенно крупного, необходимо проводить правовой due diligence. Эта процедура включает оценку рисков предстоящей сделки. Основной риск заключается в том, что после покупки суд может признать сделку недействительной. Рассмотрим ситуацию, когда участок приобретается у физического лица. Для этого покупателю нужно нанять юриста, который поможет ему снизить многие риски, сохранить свои средства.

Во-первых, юрист должен проверить, состоит в браке продавец участка или нет. Во-вторых, желательно уточнить, на основании какой сделки продавец стал собственником участка: по дарственной, наследству или договору купли-продажи.

В-третьих, необходимо проверить фактическое месторасположение участка. Например, бывает так, что владелец объекта демонстрирует покупателю один участок, а де-факто ему принадлежит другой. Также границы участка могут быть смещены, может наблюдаться наложение границ участка на соседние. Для этого покупателю необходимо заказать землеустроительные работы. В Казахстане такие услуги предлагают несколько организаций.

Хотя обычно один экземпляр землеустроительного проекта всегда имеется у продавца участка. Этот документ выдается при переходе права собственности на участок. Например, после сделки купли-продажи.

До заключения сделки рекомендую получить справку о наличии или отсутствии обременений, имеются ли наложения границ на соседние участки. Этот документ можно получить в государственной корпорации «Правительство для граждан». Также нужно выяснить, в залоге участок или нет.   

— Зачем покупателю нужно проверять семейный статус владельца участка?

—  Это необходимо для того, чтобы при заключении сделки купли-продажи супруга или супруг продавца дали согласие на сделку. Оно заверяется нотариально. Желательно, чтобы супруг (супруга) присутствовал (а) при заключении сделки по продаже участка. Без этой процедуры супруга продавца имеет шанс оспорить сделку в суде.

Если брак был заключен позже 2005 года, данные о том, состоит ли человек в браке или нет, можно посмотреть в специальной базе, которая доступна нотариусам. А если продавец участка вступил в брак раньше – такой информации нет в базе. Продавец может ввести в заблуждение, заявив, что в браке не состоит, это впоследствии несет риск судебного разбирательства по иску другого супруга о признании сделки недействительной. Как раз целью правового due diligence является снижение таких рисков через проверку информации, предоставляемой продавцом. 

— Вы упомянули, что имеет значение формат сделки, в результате которой участок стал собственностью продавца. Предположу, что более рискованны сделки по дарению, наследованию.

 — Наиболее рискованны сделки дарения. Тот, кто подарил участок, может обратиться в суд не только с иском о признании сделки недействительной, но и с иском об отмене договора дарения. А оснований для отмены дарения может быть несколько. Одно из них –нанесение дарителю телесных повреждений. То есть достаточно обычной пощечины, чтобы суд отменил договор дарения. Естественно, для покупателя участка это несет дополнительные риски.

— В течение какого срока даритель может оспорить договор? 

— В течение трех лет с момента заключения сделки. Но договор дарения может быть оспорен и по истечении этого срока. Так, даритель вправе отменить договор дарения,  если одаряемый нанес ему телесные повреждения. То есть срок исковой давности в этом случае исчисляется с даты нанесения побоев. Если участок перешел в собственность по наследству, то оспорить эту сделку сложнее. Наследники в течение шести месяцев могут заявить о своем праве на наследование. Поэтому перед заключением сделки юрист должен посмотреть, когда собственник участка вступил в права наследования, сколько еще наследников претендовали на участок. Для полного исключения риска появления наследников нужно в СМИ разместить объявление о продаже участка. В нем важно указать фамилию и имя продавца, его контакты. В объявлении должна быть такая строчка: «если имеются требования к собственнику участка, прошу обратиться по контактам…».

— На это объявление могут откликнуться наследники?

— Не только. Это могут быть и кредиторы, у которых брал заем собственник участка. Они также имеют право подать в суд иск о признании сделки по продаже участка недействительной.

— Сколько может занять процедура due diligence?

— Если продавцом участка является физическое лицо –  15-20 рабочих дней, юридическое: – 25-30 дней.

— Сколько стоят услуги юриста по сопровождению процедуры оценки рисков? 

— В среднем такие услуги обходятся от 2-3% от суммы сделки. В то же время стоимость таких услуг напрямую не зависит от стоимости сделки. В основном стоимость юридических услуг зависит от объема предстоящей работы по выявлению рисков. 

Например, если земельный участок стоит 500 тыс. тенге, то на услуги юриста может быть потрачено 10 тыс. тенге. В этом случае юрист вряд ли возьмется за сопровождение процедуры due diligence, так как гонорар слишком мал.

— Какие еще шаги включает процедура due diligence?

— Перед покупкой участка также необходимо проверить, проходят ли с участием собственника участка судебные споры. Это могут быть как гражданские, так и уголовные дела. Для мониторинга нужно отправить запросы в судебные органы по месту нахождения участка, месту жительства собственника участка.

Уточню, может выясниться, что идут какие-либо судебные споры по взысканию суммы долга, оспаривание прав на земельный участок. Бывает так, что судебные споры есть, а арест на участок пока не наложен.

— По вашему опыту, почему чаще всего сделки по продаже участка признавались недействительными?

— Обычно по иску кредитора к собственнику участка. Поэтому рекомендую перед заключением сделки направить письма во все банки. В письме нужно сообщить о предстоящей сделке с участием продавца. Банкам необходимо предложить обратиться к покупателю участка, если с их стороны имеются препятствия для совершения сделки. Например, если у собственника участка есть кредиторская задолженность, обязательство предоставить участок в залог и т.д.  

— Насколько сложно вернуть обратно средства за участок?

— Если суд по каким-то причинам признал сделку недействительной, то чаще всего вернуть деньги очень сложно. Для этого покупатель должен снова обратиться в суд о взыскании суммы за участок в связи с признанием сделки недействительной. Процесс возврата потребует больших затрат времени и ресурсов. Например, нужно будет оплатить госпошлину в размере 3% от суммы иска (стоимости участка). Услуги представителя могут обойтись до 10% от суммы иска.   

— Кто покрывает эти издержки, истец?

— Их должен оплатить ответчик, то есть продавец участка. Но фактически добиться от ответчика погашения издержек очень сложно, как и получить обратно деньги. 

— Какие процедуры оценки рисков необходимо пройти, если продавцом недвижимости является юридическое лицо?

— Все те процедуры, которые я уже перечислил, кроме проверки семейного статуса. Главное,  нужно проверить, имеется ли у юридического лица налоговая задолженность. Налоговые органы при наличии долгов по налогам могут обратиться в суд о признании сделки по продаже участка недействительной.

Перед совершением сделки также нужно проверить, участвует ли юридическое лицо в судебных спорах. Кроме того, перед продажей участка должны быть соблюдены все корпоративные процедуры, которые описаны в уставе компании. Так, в некоторых компаниях этот вопрос решается общим собранием участников, в других – относится к компетенции совета директоров. В ходе правового due diligence нужно проверить, полностью ли продавец провел необходимые корпоративные процедуры для отчуждения участка. Желательно, чтобы на корпоративных процедурах продавца присутствовал представитель покупателя. Это необходимо, чтобы он удостоверился в легитимности корпоративного мероприятия, полномочиях участников. Так можно избежать риска фиктивных собраний.

При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции.

Как не ошибиться при выборе земельного участка?

Что страшнее: ограничения в обороте, ограничения в использовании или неопределенность границ земельного участка?

Риски при покупке земельного участка

Риски покупателей земельных участков можно условно разделить на три группы.

1. Риски, связанные с оборотоспособностью участка, т.е. с возможностью его перехода от одного человека к другому. Чтобы минимизировать их, достаточно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это позволит получить достоверную информацию обо всех обременениях земельного участка (наличие прав третьих лиц, правомочия продавца на распоряжение участком и т.п.).

2. Риски, связанные с тем, что границы участка не определены, определены неточно или неверно отражены в реестре. 

3. Риски, связанные с градостроительными ограничениями, когда участок, право собственности на который зарегистрировано, невозможно использовать по назначению. Проблема заключается в том, что после внесения изменений в градостроительное законодательство в последние два-три года государство практически полностью сняло с себя ответственность за предоставление заинтересованным лицам достоверной информации об ограничениях использования земельных участков. Например, после приобретения участка для строительства жилого дома покупатель может выяснить, что ничего, кроме сада или огорода, на нем разместить не получится или что планируется прокладка газораспределительной сети через участок, а возможно размещение на нем спортивной площадки. Узнавать об этом потенциальный покупатель вынужден сам, поскольку сейчас нет документа, содержащего исчерпывающую информацию о градостроительных ограничениях, установленных в отношении каждого конкретного участка.

Таким образом, при выборе земельного участка следует выяснить, насколько точно определены его границы и соответствует ли его фактическое местоположение отображению его границ на публичной кадастровой карте Росреестра, а также изучить основную градостроительную документацию, действующую в регионе, где участок расположен (конечно, предварительно заказав выписку из ЕГРН). Рассмотрим каждый из этих вопросов подробнее.

Не хотите дорогу на месте своего участка – выбирайте тот, границы которого определены

7 августа 2020 г. Росреестр разместил на своем сайте обращение. Он призвал правообладателей уточнить границы ранее учтенных земельных участков и в случае необходимости зарегистрировать права на них в связи со вступлением в силу Закона о магистральной инфраструктуре1. Этот закон предусматривает возможность выдачи разрешения на строительство объектов транспортной инфраструктуры без оформления прав на земельные участки при условии, что такие участки находятся в публичной собственности и не обременены правами третьих лиц. Если в ЕГРН нет точных сведений о местоположении границ участка и права на него не зарегистрированы (возникли до 1998 г.), его правообладатель может столкнуться с тем, что на участке начато строительство объектов транспортной инфраструктуры, поскольку он ошибочно воспринят как свободный. В связи с этим Росреестр рекомендовал правообладателям узнать о наличии границ на местности по кадастровому номеру участка на публичной кадастровой карте ведомства и при необходимости обеспечить уточнение границ земельного участка с привлечением кадастрового инженера. В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о 24 млн земельных участков, не имеющих точного описания границ. Есть участки, которые еще не внесены в ЕГРН, – кадастровый номер у них отсутствует. Попробуем разобраться в этой ситуации.

 Во-первых, в собственности граждан до сих пор имеются участки, права на которые не зарегистрированы. Но поскольку приобрести участок до регистрации прав на него никто не может, проблемы с ним могут возникнуть только у его собственника. Для потенциальных покупателей он угрозы не представляет, поскольку при желании продать такой участок его собственник должен будет зарегистрировать права на него, а это возможно только при постановке его на кадастровый учет и определении его границ по результатам межевания.

Во-вторых, имеются земельные участки, права на которые зарегистрированы, но они не проходили кадастровый учет, даже упрощенный, без межевания. Такие участки оборотоспособны, но приобретать их до постановки на кадастровый учет и определения границ опасно, поскольку защитить свои права потом будет чрезвычайно сложно. Вполне возможно, что, по данным реестра, на месте этих участков уже располагаются другие земельные участки. Однако таких на рынке не так уж много. 

В-третьих, начиная с 2006 г. в рамках «дачной амнистии» граждане, которым земельные участки были предоставлены для непредпринимательских целей до введения в действие Земельного кодекса РФ в октябре 2001 г., получили возможность ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них без процедуры межевания, т.е. без определения границ на местности. В дальнейшем с принятием Закона «О государственном кадастре недвижимости»2 такие участки были отнесены к ранее учтенным земельным участкам. В ст. 45 этого закона было указано, что граждане, которым земельные участки предоставлены для непредпринимательских целей до вступления его в силу, т.е. до 1 марта 2008 г., могут поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать права на них без определения границ на местности. В кадастровом паспорте таких участков имеется фраза – «границы земельного участка в системе геодезических координат не определены». Эти участки также оборотоспособны и широко представлены на земельном рынке. Однако некоторые нотариальные палаты не рекомендуют своим нотариусам оформлять сделки с ними, видимо, понимая, какие риски связаны с их приобретением. Но нотариальное оформление подобных сделок не является обязательным.

Именно правообладателей трех названных групп участков и предупреждал Росреестр: срочно заказывайте межевание, осуществляйте полноценный кадастровый учет и регистрируйте права, если не хотите обнаружить на месте своего участка дорогу, например. Хотя закон этого не требует. Статья 69 Закона «О государственной регистрации недвижимости»3 именует такие участки ранее учтенными объектами недвижимости и признает их учет юридически действенным. Кроме того, Минэкономразвития в одном из своих писем указывало, что ни один действующий нормативный акт не предусматривает требований к правообладателям таких участков по определению местоположения их границ и внесению соответствующих сведений в ЕГРН. Данные процедуры осуществляются по усмотрению правообладателей. И уточнение границ земельных участков сроками не ограничивается. Тем не менее приобретать участки, границы которых не определены, крайне рискованно.

Ошибка кадастрового инженера как причина наложения границ соседних участков

Названные выше правообладатели хотя бы знают, что их участки находятся в зоне риска. Гораздо хуже складывается ситуация в тех случаях, когда границы участка были определены по результатам межевания, но кадастровый инженер при его осуществлении допустил ошибку (подобные ошибки ранее называли кадастровыми, а со вступлением в силу в 2017 г. Закона «О государственной регистрации недвижимости» – реестровыми).

В ст. 61 Закона «О государственной регистрации недвижимости» указаны два вида ошибок: техническая, допущенная регистратором в виде описки, опечатки и т.п., и реестровая, содержащаяся в межевом плане и допущенная лицом, выполняющим кадастровые работы. Техническая ошибка исправляется по решению регистратора при ее обнаружении или после обращения заинтересованного лица. Реестровая ошибка исправляется путем подготовки нового межевого плана – для уточнения границ прошедшего кадастровый учет земельного участка.

Обнаружить реестровую ошибку самостоятельно на публичной кадастровой карте трудно. Обычно для ее выявления и исправления прибегают к услугам кадастрового инженера. Если из-за реестровой ошибки границы земельного участка «наложились» на смежный участок, целесообразно обратиться к смежному землепользователю и заказать у кадастрового инженера работы по уточнению границы. Если землепользователь не согласен, то придется обратиться в суд с иском к нему об исправлении реестровой ошибки. Однако важно понимать, что смежным землепользователем является не любой сосед, чей участок граничит с вашим, а лишь тот, чей участок, по данным реестра, имеет смежную границу.

Фактическое местоположение участка и обозначенное на публичной кадастровой карте должны совпадать

В еще более сложную ситуацию попадают те, чьи участки при смене системы координат, используемой для ведения ЕГРН (ранее – ГКН), оказались, по реестровым данным, далеко от их фактического местоположения – иногда в другом районе, на месте водного объекта и т.п. Смена системы координат происходила в нашей стране дважды. В результате многие земельные участки «съехали», хотя границы их при постановке на кадастровый учет были определены по результатам межевания. Правовой статус таких участков в законе не определен, и алгоритм поведения в этом случае не урегулирован.

Подобное изменение местоположения участка легко увидеть на публичной кадастровой карте. При его обнаружении следует обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки. Как правило, Росреестр это делает, но только если не затронуты права третьих лиц. В противном случае, как сказано в ч. 4 ст. 61 Закона «О государственной регистрации недвижимости», ошибка исправляется по решению суда (хотя вряд ли можно назвать ошибкой смену системы координат). Здесь уже придется заказывать землеустроительную экспертизу и выявлять ошибки, допущенные при определении границ. Процесс этот может затянуться на многие годы.

Таким образом, прежде чем приобретать земельный участок, даже если его границы определены, следует по его кадастровому номеру узнать его местоположение на публичной кадастровой карте.

Внимание: в градостроительном плане земельного участка могут быть отражены не все ограничения его использования

Ограничения использования распространяются на все участки – находящиеся в собственности, арендованные и т.д. Многие свято верят, что все они отражаются в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Этим стали пользоваться недобросовестные продавцы, предлагая ГПЗУ потенциальным покупателям земельных участков. При этом информация в ГПЗУ может быть недостоверной, на законном основании он может не содержать сведения обо всех ограничениях использования участка. 

Поясним: в 2017 г. изменилась правовая природа ГПЗУ. Он был исключен из документации по планировке территории и стал чисто информативным документом. ГПЗУ теперь никем не утверждается, хотя по-прежнему готовится органом местного самоуправления (например, в Санкт-Петербурге – КГА), и, по сути, важна лишь дата его подготовки, поскольку с этой даты до получения разрешения на строительство или подачи уведомления о начале строительства объекта ИЖС должно пройти не больше трех лет. При этом трехлетний срок действует лишь в отношении строительных норм и правил. Градостроительные же нормы (вид разрешенного использования, наличие установленных зон с особыми условиями использования территорий, параметры застройки) должны быть действующими на дату получения разрешения на строительство или направления уведомления о начале строительства, а не на дату выдачи ГПЗУ. То есть если после подготовки ГПЗУ в Правила землепользования и застройки были внесены изменения, то получить разрешение на строительство не удастся. Поэтому получать ГПЗУ заранее нет смысла, как и доверять имеющемуся.

Как минимизировать риски при покупке земельного участка?

Правовой режим земельного участка определяется градостроительным регламентом, который утверждается в рамках Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) для каждой территориальной зоны. Градостроительный регламент для каждого участка устанавливает три вида ограничений:

1. Виды разрешенного использования: основные, вспомогательные и условно-разрешенные. Основные и вспомогательные собственник участка выбирает и меняет самостоятельно. Условно-разрешенный вид может стать основным по решению администрации после общественных слушаний и публичных обсуждений.

2. Предельные параметры застройки и предельные размеры земельного участка.

3. Ограничения, предусмотренные федеральным законодательством, прежде всего связанные с установлением зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

Кроме того, ПЗЗ должны соответствовать Генплану с точки зрения размещения объектов федерального, регионального и местного значения, а территориальные зоны ПЗЗ – функциональным зонам Генплана. Поэтому недостаточно изучить ограничения, установленные градрегламентом. Надо проверить, насколько ПЗЗ соответствуют Генплану. Если по ПЗЗ участок привлекательный, а согласно Генплану там должна располагаться школа или спортивная площадка как объекты местного или регионального значения, то приобретать такой участок не следует. То же с зонами – территориальными и функциональными. Если по ПЗЗ интересующий вас участок расположен в зоне среднеэтажной застройки, а по Генплану это зона специального назначения, например приаэродромная территория, то, скорее всего, построить там ничего не получится, ПЗЗ приведут в соответствие с Генпланом. 

Заметим, что в отношении сведений о предусмотренном размещении на участках объектов федерального, регионального и местного значения хотя бы соблюдается требование о публичности информации: документы территориального планирования (Генплан) и градостроительного зонирования (ПЗЗ) находятся в открытом доступе. И если покупатель участка не всегда способен разобраться в них самостоятельно, то ему могут помочь специалисты. Иначе обстоит дело с зонами с особыми условиями использования территорий.

До августа 2018 г. ЗОУИТ считалась установленной, если информация о ней содержалась в ЕГРН (раздел «Реестр границ»). Можно было заказать выписку из ЕГРН и получить соответствующую информацию. После внесения сведений о границе такой зоны в данные Росреестра установившим ее лицом орган, уполномоченный на принятие ПЗЗ, должен был перенести эти сведения на карту, являющуюся приложением к ПЗЗ. При подготовке ГПЗУ ограничения, возникшие в связи с установлением ЗОУИТ, должны были быть в нем отражены.

Однако ситуация изменилась после принятия Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ. В его ст. 26 содержатся переходные положения, касающиеся ЗОУИТ. Согласно п. 8 ст. 26, до 2022 г. все ЗОУИТ считаются установленными, в том числе при отсутствии соответствующей записи в ЕГРН. То есть существование зоны презюмируется, если есть объект, в отношении которого она устанавливается. С 2022 по 2025 г., чтобы ЗОУИТ считалась установленной без внесения о ней сведений в ЕГРН, необходимо соблюдение одного из четырех условий, перечисленных в п. 8 ст. 26 (принятие решения органом власти; согласование границ зоны уполномоченным органом; наличие нормативного акта, регулирующего режим зоны, причем он не требует ни решения органа власти, ни согласования границ; вынесение решения судом). В отношении отдельных видов зон ст. 26 содержит специальные требования (например, ориентировочные санитарно-защитные зоны действуют до 2022 г.). Ситуацию усложняет еще и то, что согласно положениям Земельного кодекса РФ должно быть принято постановление Правительства РФ, которым будет регулироваться порядок установления каждого вида зон. Но такого акта до сих пор нет. В отношении большинства зон продолжают действовать ранее принятые нормативные акты.

Таким образом, ни в выписке из ЕГРН, ни в ГПЗУ информации об ограничениях использования земельного участка, возникших в связи с распространением на него ЗОУИТ, скорее, не будет. В то же время в большинстве ЗОУИТ возведение объектов недвижимости запрещено. Поэтому, если земельный участок с учетом сведений, содержащихся в ПЗЗ и ГПЗУ, выглядит привлекательно, следует обратиться в местную администрацию за дополнительной информацией о наличии вблизи участка объектов, ЗОУИТ которых могут налагаться на него. После этого придется самостоятельно с помощью нормативных актов, регулирующих режим соответствующих зон, рассчитать их размеры и убедиться, что на земельном участке есть место, свободное от градостроительных ограничений и достаточное для возведения, предположим, объекта ИЖС.

Если на уже имеющемся земельном участке построен объект и впоследствии выяснилось, что он размещается в пределах ЗОУИТ (например, охранной зоны или зоны минимальных расстояний от трубопровода), то в случае предъявления требований о его сносе защитить свои интересы вам поможет судебная практика. В 2020 г. Верховный Суд РФ в одном из своих определений высказал мнение, что поскольку в ЕГРН отсутствует информация об охранной зоне и о зоне минимальных расстояний от трубопровода, то, возводя объект ИЖС, гражданин действовал добросовестно4. Но в отношении зон охраны объектов культурного наследия Верховный Суд занял прямо противоположную позицию: отсутствие в ЕГРН информации о такой зоне не значит, что она не установлена.

В любом случае, если речь идет о приобретении земельного участка для ИЖС, лучше заранее побеспокоиться о возможности такого строительства, а не рассчитывать на то, что в суде удастся отстоять свои интересы. Если же «неудобный» участок уже куплен, не отчаивайтесь: с учетом противоречивого законодательства и неоднозначной судебной практики вероятность того, что вам удастся защитить свои интересы в судебном порядке, весьма высока.


1 Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

2 Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

3 Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

4 Определение Верховного Суда РФ от 18 августа 2020 г. № 11-КГ20-4.

анализ местности, грунта и границ, а также ревизия правоустанавливающих документов

Предпродажная подготовка земли и документации по ней проводится продавцом. Но и покупатель должен проявить активность.

Рекомендуется самостоятельно провести проверку земельного участка перед покупкой. Сделать это можно бесплатно (или с минимальными вложениями) и без привлечения продавца.

В статье обсудим, как проверить земельный участок перед покупкой, что именно должно попасть в область ревизии, на что стоит обратить особенное внимание и какие способы провести проверку существуют.

Способы проверки земли

Все недостатки и проблемы с земельным наделом после его приобретения придется решать покупателю. Для того чтобы избежать разочарований, рекомендуется проверить землю по 2 направлениям:

  • анализ местности;
  • исследование подлинности бумаг, которые прилагаются к договору.

В обоих случаях подразумевается целый комплекс действий. И большинство из них представлено ниже.

Проверка на местности

Наиболее подходящее время для покупки земли — весна. Во время этого сезона можно без проблем проверить качество грунта и оценить общий рельеф местности.

Кроме того, для плодотворного пользования и покупателя будет целое лето. Это касается как сельскохозяйственных угодий, так и участков под ИЖС.

Проверка на местности даст четкое представление о том, где находится земля и как она выглядит. Не рекомендуется выбирать участок только на основании его географического положения и проверки этой информации на карте. Нужно поехать на объект.

Качество грунта

Качество грунта важно не только для сельскохозяйственных работ, но и для участков под строительство. Например, песчаная почва станет плохим выбором под площадку для будущего дома. Это же касается и рельефа, поэтому наличие низин или холмов на участке не приветствуется.

Для проверки качества грунта рекомендуется выкопать яму глубиной 1 метр или больше. Желательно сделать несколько ям (4-6) по периметру, чтобы получить представление обо всей делянке.

Через час необходимо проверить выкопанные ямы. Если в них есть вода, значит, грунтовые воды расположены близко к поверхности. Это может быть хорошо для сельского хозяйства, но при строительстве дома придется отказаться от погреба.Также то, насколько сильно затапливается участок, можно проверить по домам на соседних наделах.

Внимание! Рекомендуется пообщаться с местными жителями. Они предоставят намного больше полезной информации о местности, чем это сделает продавец или риэлтор.

Коммуникации

На продаваемом участке не обязательно должны быть проведены коммуникации, однако стоимость такой земли ниже.

Ведь проводить работы придется покупателю, а иногда это стоит довольно дорого. Если продавец утверждает, что электричество подведено, то недалеко должны быть опоры электросети и 2 кабеля, которые от нее идут.

Проверить, подключены ли коммуникации на участке, можно по запросу в местные органы самоуправления.

Например, у председателя СНТ. Заодно здесь можно узнать, проводились ли отключения за долги. А если коммуникаций нет, то руководство СНТ или другого органа самоуправления подскажет порядок подключения всех систем и порекомендует конкретного подрядчика, который работает в этом районе.

Важно! Вместе с исследованием наличия коммуникаций также следует оценить инфраструктуру.

Нужно обратить внимание на:

  • есть ли дорога к участку;
  • ходит ли поблизости общественный транспорт;
  • есть ли в округе магазины, заправки и прочие прелести цивилизации;

Удаленность от инфраструктуры также снижает стоимость участка.

Границы

Межевание рекомендуется проводить примерно раз в 5 лет, но этого правила редко придерживаются. Наличие забора по периметру участка не дает представления о его реальных границах. Есть вероятность, что ограждение частично захватывает соседскую территорию.

Если надел не огорожен, а межевание проводилось недавно, можно ориентироваться на межевые столбы. Заказывать услуги по межеванию должен продавец. Желательно, чтобы границы были заново определены недавно (несколько месяцев назад, максимум 1 год).

Проверить границы участка поможет обычный GPS-навигатор. У каждого земельного надела есть координаты, если забить их в карту, то на ней выделится область, а навигатор поможет обойти участок по реально отмеченным границам.

Зоны отчуждения

Возле земельного участка могут располагаться потенциально опасные объекты. Например, к ним относятся трубы газопровода, а также железнодорожное полотно.

При строительстве дома необходимо соблюдать безопасное расстояние, но часто зона отчуждения покрывает значительную долю участка.

окупать такие наделы невыгодно, поэтому о зонах отчуждения и их радиусе нужно узнавать заранее.

Не все потенциально опасные объекты видны. Те же трубы пролегают под землей. Но вызывать геодезистов для проверки не нужно. Достаточно обратиться к председателю СНТ или в другой орган самоуправления, который занимается этим районом.

Справка! Информацию о зонах отчуждения выдают бесплатно.

Анализ экологической ситуации

Полноценную проверку экологической обстановки может провести только инспекция. При исследовании берется проба грунта, воздуха и воды из ближайшего водоема. Но для обычного покупателя это затратно, а договор купли-продажи земельного участка не требует результатов таких экспертиз даже от действующего собственника.

Единственный способ, как проверить экологическую ситуацию на участке, поехать туда лично и просто осмотреться.

К ухудшению обстановки приводит наличие:

  1. заводов, фабрик и других производственных предприятий;
  2. скотоводческих ферм;
  3. мусорной свалки.

Также состояние участка можно оценить по внешнему виду. Если он зарос сорняками, деревьями (кроме плодово-ягодных), имеет провалы в почве и другие недостатки — речь идет о том, что собственник не следил за экологической ситуацией в пределах своего надела. А значит, стоимость участка должна быть ниже, так как покупателю придется потратиться на восстановительные работы.

Ревизия документов

Документы запрашиваются у продавца. Их проверка проводится, чтобы обезопасить покупателя от судебных исков и признания сделки недействительной в дальнейшем.

Основным способом проверки документов является самостоятельный заказ выписки из ЕГРН на сайте Росреестра. Ее может запросить любое лицо. Часть сведений в открытом доступе предоставляется бесплатно в режиме онлайн.

Кадастровых бумаг

Продавец должен предоставить:
  • Кадастровый паспорт. В некоторых случаях собственники предоставляют паспорт (кадастровый план) старого образца. Он также является удостоверяющим документов, заменять его не требуется.
  • Выписка из ЕГРН. Сведения в обоих документах должны совпадать.

При проверке кадастровых бумаг нужно обратить внимание на следующие пункты:

  • Имя собственника. Это должен быть продавец, если по выписке есть другие владельца (долевая собственность) к договору потребуется приложить их письменный отказ покупать землю.
  • Назначение землепользования. Покупатель может изменить назначение и после подписания договора, но перевести землю из сельскохозяйственной категории очень сложно. Изначально рекомендуется покупать землю под определенные нужды.
  • Кадастровый номер. По нему даже в режиме онлайн можно проверить местоположение участка и некоторые другие сведения.

Дополнительно продавец может предоставить план межевания. Информация о границах и положении участка должна совпадать со сведениями из кадастровых документов.

Правоустанавливающих документов и обременения на участок

Выписка ЕГРН — основной документ, который необходим сегодня. В ней содержится информация о владельцах и обременениях.

Если участок оставлен под залог, имеет задолженности и т.д., все это будет указано в специальной графе. Выписка имеет срок годности (до 30 дней, чаще 14), так что сведения в ней актуальные. Если же происходят какие-то изменения, Росреестр выдает владельцу новую выписку с соответствующими отметками.

История владения наделом

К договору купли-продажи земельного участка прикладывается множество документов. Среди них должна быть бумага, подтверждающая переход права собственности к продавцу.

Это может быть:
  1. договор купли-продажи;
  2. свидетельство о вступлении в наследство;
  3. договор дарения;
  4. свидетельство о приватизации.

С помощью этих документов можно посмотреть, кто был предыдущим владельцем. Если же интересует вся история владения, то лучше заказать расширенную выписку из ЕГРН.

Это платная услуга, зато покупатель будет максимально осведомлен о том, что происходило с землей раньше. Это поможет оценить вероятность получения претензий от предыдущих собственников.

Нотариальное заверение доверенности продавца

Покупателю повезло, если у земли, которой он заинтересовался только 1 владелец. Это делает процесс купли-продажи простым, а комплект документов — минимальным. Однако если землей владеет семья, покупка усложнится.

От продавца дополнительно требуется нотариально заверенные бумаги:

  • согласие супруги, так как земля в совместном пользовании;
  • брачный договор, если супруга не претендует на участок;
  • отказ остальных дольщиков выкупать часть земли, если надел в долевом владении;
  • согласие остальных владельцев, если продается целый участок, а не доля (т.е. продавцов несколько).

На заметку! Проверить подлинность доверенности можно в ближайшем офисе нотариуса. Такие документы получают номер и регистрируются в базе.

Полезное видео

Дополнительная информация о тонкостях проверки в видео-ролике:

Заключение

Покупка земли требует от участников сделки внимательности. Достаточно один раз выехать на объект и проверить соответствия во всех документах. Это не займет много времени, но сделает приобретение долгожданной и счастливой покупкой.

Подводные камни при покупке земельного участка – «Октава»

Подобрать участок мечты

Лицам, планирующим купить недвижимость, рекомендуется заблаговременно проверить выбранные земельные участки. Необходимо убедиться в целевом назначении, пригодности и юридической чистоте покупки. Это позволит сократить возможные риски и детально познакомиться с характеристиками земель.

Проверка участка

Покупателям следует лично проверять дачные участки путем визуального осмотра. Необходимо выяснить:

  • степень заболоченности, наличие оврагов;
  • количество и состояние построек на приобретаемой территории;
  • близость автомобильной магистрали или железнодорожных путей;
  • наличие неподалеку опасного производства, выгребных ям;
  • законность сооружения и работоспособность инфраструктуры (электро-, газо- и водоснабжение).

Проверка документов

Если состояние дачного участка соответствует запросам покупателя, он может приступить к юридической проверке покупки. Для этого потребуется истребовать у продавца сведения о праве собственности.

Важно узнать категорию назначения земли и историю ее продажи. Полезно посмотреть кадастровый паспорт, где отражаются точные границы территории, которые должны полностью соответствовать физическим границам. Проверить правильность оформления документа можно с помощью профессиональных геодезистов.

Значимым элементом проверки является установление факта государственной регистрации на недвижимость в территориальных органах власти. Будущему владельцу земельной территории необходимо выяснить вопрос о принадлежности земель к:

  • зонам с особыми условиями использования, водоохранным зонам;
  • объектам газоснабжения и электросетевого хозяйства;
  • охранным зонам магистральных трубопроводов;
  • арестованным или заложенным.

Прочие нюансы

Если визуальный осмотр и юридическая проверка дали положительные результаты, клиент может заключить с собственником или его представителем договор купли-продажи. Если сделка совершается через посредника, необходимо проверить подлинность:

  • паспорта собственника земельной территории, выставленной на продажу:
  • паспорта представителя, уполномоченного действовать в интересах владельца участка;
  • нотариально заверенной доверенности представителя собственника.

Для оформления договора потребуется иметь документы о праве собственности, кадастровый план участка. Сторонам сделки нужно отразить точные реквизиты и стоимость передаваемого земельного участка. Незаконными считаются условия, которые дают продавцу право:

  • выкупить проданную недвижимую собственность обратно по собственному желанию;
  • ограничивать право покупателя распоряжаться земельным участком, отдавать в залог по ипотечному кредиту, сдавать в аренду.

После оформления и подписания договора, оплаты федеральной пошлины документ подлежит государственной регистрации. После постановки сделки на учет покупатель сможет получить свидетельство о праве собственности на землю.

Где приобрести участок

В коттеджном поселке «Октава» клиенты могут купить понравившуюся территорию для ведения дачного хозяйства. Продавец гарантирует полную юридическую чистоту участков, наличие грамотно оформленной сопроводительной документации и помощь в оформлении права собственности на приобретенную недвижимость.


Подобрать участок мечты

Наши предложения

Проверка и оформление земельного участка в Украине

В первую очередь у любого человека сначала зарождается мечта иметь собственный дом. В наше время такие мысли посещают все чаще городских жителей. Но прежде, чем решиться на строительство собственного коттеджа, нужно посчитать с помощью калькулятора  предварительные расходы. При этом следует учесть, что придется прибегать к строительным услугам  и соответственно внести их в расчеты. Оценив свои финансовые возможности, можно принимать решение о строительстве загородного коттеджа.

Вслед за решением о строительстве собственного дома возникает вопрос о приобретении земельного участка, на котором он будет возводиться. Существуют разные варианты получения участка:

  • он может достаться по наследству;
  • возможно бесплатное получение земельного участка под застройку;
  • поиск и оформление купли-продажи участка.

Если участок достается по наследству, то выбирать не приходиться, можно смело начинать стройку после переоформления документов на имя наследника. Сначала следует разработать либо индивидуальный проект, либо воспользоваться типовым . Если выбран вариант строительства дома из пеноблока, то нужно разобраться, какой пеноблок лучше . В видеожурнале компании «КиевНовБуд» можно посмотреть пример дома из пеноблока, строящегося в г. Киеве .

Для того чтобы бесплатно приобрести земельный участок на Украине нужно сначала подать заявление в соответствующий орган. Затем после получения разрешения разрабатывается проект на отведение земли. На последнем этапе оформляется право собственности и выдается государственный акт. Более детально об этом можно узнать из статьи «Как бесплатно получить участок» . Эта процедура называется приватизацией земли, которую гарантирует Конституция и Земельный кодекс Украины. Этим правом может воспользоваться любой украинец.

Покупка земли: как правильно провести сделку

При покупке земли очень важно знать, как правильно купить участок, чтобы потом не возникло проблем, и сделка не была аннулирована. Поэтому следует тщательно проверять документы на их качество и подлинность при покупке. Большие риски возникают при покупке земли у частного лица, что называется вторичной продажей. При этой сделки следует быть особенно осторожным. В этом случае должна проводиться особо внимательно проверка документов на участок.

Проверка приватизации земли

Покупать следует только приватизированный участок. Это можно проверить, попросив у продавца госакт на право собственности, подтверждающий приватизацию. В государственном акте указываются данные владельца и все, что касается самого участка: план, адрес, размеры, площадь и целевое назначение. Акт должен быть подписан главами местных органов самоуправления и органа, заведующего земельными ресурсами.

Покупать неприватизированный участок нецелесообразно, так как процесс приватизации занимает слишком много времени и может затянуться надолго. Процедура приватизации, как и строительство дома, состоит из этапов. Каждый этап требует времени. Одним из этапов строительства любого дома является возведение фундамента. Существуют разные варианты фундаментов, одни из них монолитный , примером использования такого фундамента компанией «КиеаНовБуд» является строительство в г.Боярка .

Целевое назначение участка

При покупке участка нужно обращать внимание на его целевое назначение. Если цель покупателя построить собственный дом, то нужно, чтобы в целевом назначении стояло, что участок предназначен для жилищной или общественной застройки. Если земля покупается для дачи или огорода, то можно купить участок сельскохозяйственного назначения. На таком участке можно построить дом из керамического блока . Следует отнестись внимательно к целевому назначению, так как поменять назначение очень сложно, а порой даже невозможно.

Проверка документов

При покупке земли, обязательной процедурой является проверка земельного участка. Существуют разные виды мошенничества при продаже земли. Например, показывается участок, если покупателю он нравится, то оформляется сделка. А когда начинается строительство дома, выясняется, что участок находится в другом месте. Доказать что-либо после оформления сделки купли-продажи уже невозможно, ведь нотариус оформляет документы на основании государственного акта на участок, который в нем указан, а не на тот, что понравился покупателю. Поэтому нужно знать, не только как выбрать хороший участок , но и о возможных вариантах мошенничества, чтобы избежать обмана. Благодаря новой электронной услуге в земельной сфере стало возможным получить информацию о покупаемом участке в электронном виде из Реестра.  Список владельцев участков доступен через сервис «Публичная кадастровая карта».

Перед тем как заключить договор купли-продажи следует внимательно изучить правоустанавливающие документы. К ним относится государственный акт на право собственности на землю, которая продается. В акте указывается местонахождение участка и орган, который выдал документ. К госакту прилагается план отвода земли, а также указываются соседи, подписавшие документ. Желательно сверить документы с кадастром: уточнить местонахождение, размеры и площадь участка. Если есть сомнения по поводу размеров участка, покупатель имеет право его перемерять.

Проверить, правильно ли было выполнено оформление земли в собственность, на основании государственного акта невозможно. Для этого следует обратиться в землеустроительные органы, в которых хранятся все разрешающие документы. Можно обратиться в органы местного самоуправления и дать запрос о том, кто действительно является владельцем участка и реальном его местонахождении. Кроме того, покупатель имеет право попросить показать ему оригинал государственного акта, чтобы сверить адрес, площадь и размеры покупаемого участка.

Правильное оформление договора купли-продажи

Оформление земельного участка в Украине путем отчуждения требует подготовки следующих документов:

  • Госакт, благодаря которому подтверждается право собственности продавца. В нем также указываются основные данные о продаваемом участке.
  • Документ, который стал основанием для выдачи госакта: договор купли-продажи, мены, дарения и др. Если земля приватизировалась по решению органов местного самоуправления, то его прилагать не нужно.
  • Справка о присвоении кадастрового номера, если ранее он не был присвоен.
  • Экспертную оценку земельного участка. Ее можно получить при управлении земельными ресурсами или ее может сделать независимый эксперт, имеющий лицензию на право проводить земельнооценочные работы.
  • Справку из кадастрового бюро о том, что нет никаких обременений на данный земельный участок — отсутствие прав у третьих лиц.
  • Справку об отсутствии на участке строений или сооружений, выдаваемую сельсоветом или БТИ, так как купля-продажа и порядок оформления участка со строениями имеет свои особенности.
  • Согласие совладельцев на продажу участка, если таковые есть, например, супруга или супруг. Согласие должно быть заверено нотариально.

Продавец и покупатель при сделке должны иметь при себе следующие документы:

  • паспорт;
  • идентификационный код налогоплательщика;
  • паспорт и идентификационный код совладельцев, если таковые имеются;
  • паспорта и идентификационные коды супругов, если собственник или покупатель состоит в браке;
  • свидетельство о браке или о расторжении брака.

Существуют обязательные платежи при продаже земельного участка:

  • госпошлина в размере 1% от суммы, указанной в договоре купли-продажи;
  • отчисления в Пенсионный Фонд в размере 1% от суммы договора;
  • при продаже участка без домовладения платится налог с физических лиц в размере 5% от суммы договора;
  • услуги нотариуса.

Получение всех необходимых справок влечет за собой дополнительные расходы.

Предварительный договор

Можно оформить предварительный договор, если, просчитав предварительную смету на строительство , у покупателя нет достаточной суммы для покупки участка или у продавца не хватает необходимых документов. В предварительном договоре указываются сроки подписания основного документа купли-продажи и прописываются существенные условия, которые будут основанием для его подписания. Срок заключения сделки, указанный в предварительном договоре, может быть короче по соглашению сторон. Но заключение сделки позднее указанного срока может повлечь юридические санкции. Если срок, когда будет подписан основной документ, не указан, то таким сроком считается срок действия предварительного договора.

Чтобы не было никаких разногласий, лучше в предварительном договоре указывать полный список существенных условий:

  • дата заключения основного договора;
  • подробное описание продаваемого объекта;
  • стоимость отчуждаемого участка;
  • порядок оплаты;
  • сроки перехода права собственности: после оплаты либо другое условие.

При заключении сделки по купле-продаже необходимо, чтобы договор соответствовал требованиям украинского законодательства.

После подписания договора о купле-продаже продавцу нотариус выдает договор купли-продажи земли и копию квитанции об уплате налогов с подоходного налога с физических лиц. Покупатель получает следующие документы:

  • договор купли-продажи;
  • извлечение из государственного реестра о регистрации договора;
  • оригинал госакта, в котором сделана отметка об отчуждении земельного участка;
  • копию справки из земельного кадастра о наличии отягощений на земельный участок.

После заключения сделки покупатель должен переоформить документы на земельный участок. Ему следует обратиться в местные органы самоуправления и получить новый Государственный акт на право собственности земельным участком, где он будет указан собственником.

После того как все документы на участок оформлены, можно приступать к строительству дома. Дом можно строить самому, а можно прибегнуть к сторонней строительной организации. Строительством домов в Киеве и Киевской области занимается компания «КиевНовБуд» . Она не только строит дома под ключ , а также предлагает различные строительные услуги, в том числе по ланшафтному дизайну .

При заключении договора о строительстве под ключ с нашей компанией клиент получает в качестве подарка бесплатное оформление прав собственности на дом. Кроме того, компания гарантирует бесплатное обслуживание в течение года.

6 вещей, которые следует учитывать перед покупкой земли под застройку

Иногда бывает сложно найти на рынке дом, в котором отмечены все флажки в вашем списке обязательных вещей. В таком случае всегда есть возможность купить участок земли и построить собственный дом, настраивая его сверху донизу по своему желанию.

Но хотя покупка вакантной земли является потенциальной альтернативой перепродаже, есть определенные меры предосторожности, которые вам необходимо предпринять, прежде чем вы подпишетесь на пунктирной линии.Без глубокого исследования земли, на которую вы положили глаз, вы можете отрицательно повлиять на ваше удовольствие от вашего нового дома.

Прежде чем покупать землю для строительства, обязательно примите во внимание следующие факторы.

1. Место нахождения

Абсолютно самый важный фактор, который следует учитывать перед покупкой земли, — это ее местоположение. В мире недвижимости местоположение превосходит все остальное и всегда должно быть первым, о чем стоит подумать перед покупкой.При этом следует учитывать не только муниципалитет, но и точное местоположение участка по отношению к общине в целом. Например, участок, расположенный в конце тихой тупиковой улицы и позади зеленой зоны, будет стоить больше, чем земля в том же районе, примыкающем к оживленной дороге.

В зависимости от ваших конкретных потребностей вы захотите оценить местоположение участка и его близость к таким объектам инфраструктуры, как общественный транспорт, шоссе, школы, парки и т. Д. Вы также должны учитывать близость земли к месту работы, чтобы дорога на работу не продлилась намного дольше, чем вам хотелось бы.

2. Возврат собственности

Неудачи земли — правила, устанавливающие, насколько далеко строение может быть отнесено от границы участка — необходимо учитывать перед покупкой участка земли. То, где вам разрешат построить дом на участке, будет зависеть от неудач собственности. И если у вас есть желание или необходимость построить дом определенного размера, вы должны быть уверены, что участок может вместить этот размер, и неудачи играют в этом большую роль.

3. Требования к зонированию

Юрисдикции могут иметь землю, отведенную под жилое или коммерческое использование, или и то, и другое. Вам нужно будет выяснить, разрешено ли на приобретаемой вами земле строить жилые постройки, особенно если прилегающая территория используется в основном в коммерческих целях. Кроме того, вы, вероятно, не захотите строить дом в районе, где будет возведена куча промышленных зданий.

Далее вам нужно будет определить, является ли территория зонированной для дополнительных построек, таких как навесы или отдельно стоящие гаражи, если вы собираетесь их построить.Кроме того, могут существовать ограничения по зонированию, которые диктуют дом минимального размера, который может быть построен на участках в этом районе. Если вы не хотите или не можете себе позволить построить или управлять большим домом, убедитесь, что минимальный размер конструкции соответствует вашим возможностям.

4. Природные опасности

В идеале приобретаемый вами земельный участок не будет уязвим для конкретных природных опасностей. В зависимости от того, где именно расположена земля, она может быть подвержена риску пожаров, что в последнее время является огромной проблемой в некоторых частях Калифорнии.Перед покупкой определите, находится ли земля в зоне пожара.

Кроме того, вы захотите провести оценку почвы на земле, чтобы проверить ее качество и состав, которые повлияют на способ постройки вашего нового дома, стоимость фундамента дома и любое благоустройство территории, которую вы, возможно, захотите сделать.

5. Сервировка

Если существует сервитут на право собственности на недвижимость, вам следует знать об этом, прежде чем совершать покупку. Сервитут дает другому физическому или юридическому лицу законное право использовать собственность другого лица для определенных целей, независимо от того, кому она фактически принадлежит.Если, например, на вашем участке есть сервитут, который позволяет другим людям переходить его, чтобы получить доступ к другому участку, это может повлиять на ваш уровень конфиденциальности.

6. Источники коммунальных услуг

Когда ваш дом будет построен, как он будет получать электроэнергию? Откуда у вас будет вода? Вы захотите узнать, как ваш дом получит доступ к воде, электричеству, газу, отходам и даже к телефону или кабелю. Это особенно важно в удаленных местах, где подключение к муниципальным коммунальным службам может быть чрезвычайно дорогостоящим.Вам нужно связаться с компаниями водоснабжения и коммунальных услуг, прежде чем размещать предложение на землю, чтобы узнать, каковы будут затраты на подключение воды, электроэнергии, отходов и других соединений.

Итог

Нет лучшего способа сделать дом, который вы покупаете, полностью адаптирован к вашему вкусу, чем построить его самостоятельно. Но ваш первый шаг — купить землю для строительства, и это не обходится без собственного набора задач. Изучите лот, который вы планируете купить, чтобы убедиться, что это именно то, что вы хотите, без ограничений.Объединитесь со специалистом по недвижимости, который хорошо разбирается в покупке пустующей земли, чтобы помочь вам найти участок, отвечающий всем вашим потребностям, без ущерба для того, как вы сможете его использовать и получать от него удовольствие.

Важный контрольный список, который необходимо знать перед покупкой земли или участка

Ваша земля — ​​это ваша мечта, инвестиция, сделанная путем постепенной экономии в течение определенного периода времени. Поэтому важно, чтобы вы проверили все необходимые документы во время покупки земли, чтобы убедиться, что вы покупаете землю со всеми необходимыми разрешениями, без судебных разбирательств или юридических споров, связанных с этим.Вот список необходимых документов


Проверьте договор купли-продажи — Убедитесь, что лицо, продающее собственность, является законным владельцем и имеет право продать собственность без чьего-либо согласия. Желательно, чтобы оригинал документа был проверен юристом для юридического подтверждения.

Проверка материнского документа — В ситуациях, когда у собственности было более одного владельца, необходимо проверить родительский документ, материнский документ.Это важный юридический документ, который отслеживает происхождение права собственности на недвижимость с самого начала (если у собственности были разные владельцы). Он регистрирует каждое изменение прав собственности на собственность до текущего владельца.

Разрешение на выдачу сертификата — Когда рассматриваемая земля находится в собственности товарищества. Необходимо получить свидетельство об освобождении от всех других лиц, владеющих этой землей в партнерстве.

Подтвердите Патта и сертификат обременения — Патта — это юридический документ, содержащий сведения о законном собственнике земли, на имя которого недвижимость зарегистрирована в офисе регистратора.Свидетельство об обременении необходимо проверять не менее 30 лет, чтобы убедиться, что земля свободна от юридических сборов и не имеет никаких юридических сборов и жалоб.

Налоговая расписка и счета — В случае, если у земли были предыдущие владельцы, убедитесь, что предыдущий владелец (-ы) оплатил все платежи, такие как налог на имущество, счета за электричество, счета за воду и т. Д., И что нет неуплаченных платежей. Вы можете получить подробную информацию в правительстве и муниципалитете, чтобы подтвердить, что все налоговые квитанции и счета оплачены должным образом

Проверка одобрения земли — Земля должна быть одобрена уполномоченным органом.В Ченнаи земля может быть одобрена DTCP или CMDA. Копию разрешения можно получить после оплаты Номинального сбора.

Сертификат разрешения на приобретение — В случае перепродажи земли, возможно, владелец заложил участок под ссуду. Поэтому необходимо убедиться, что банк выдал справку о выпуске. Это говорит о том, что ссуды на недвижимость выплачены.
Проверьте размеры земли — важно измерить землю. Получите эскиз земли в геодезическом отделе и с помощью уполномоченных геодезистов точно измерьте землю, чтобы убедиться, что размеры соответствуют записям.

Проверить переустройство и разрешения землепользователей. — Из-за растущей урбанизации часто сельскохозяйственная собственность приобретается для несельскохозяйственных целей. Ознакомьтесь с генеральным планом и убедитесь, что объект был разработан в соответствии с планом зонирования

.

Проверьте план утверждения здания. — Для покупки квартиры или земли с построенным зданием проверьте план здания / план расположения, утвержденный местными муниципальными властями. Также разрешения на предоставление объектов инфраструктуры, водоснабжения, канализации, электричества, экологической очистки, утверждения пожарной безопасности и т. Д.

Подтвердите подарочную карту на дорогу — Подтвердите подарочную карту на дороги и парковую зону. Они должны быть переданы местным органам власти в виде подарочной карты, которые затем будут нести ответственность за их содержание.

Заключение : После проверки всех необходимых документов и согласований заключите договор с продавцом. Подготовьте юридическое соглашение с помощью юриста на гербовой бумаге с указанием стоимости продаж, предоставленного аванса и периода времени для завершения продаж.После того, как покупатель перечислит всю сумму продажи, необходимо зарегистрировать передачу права собственности. В соответствии с положениями Закона о регистрации индейцев 1908 года необходимо зарегистрироваться в Субрегистраторе по заверению в течение четырех месяцев с даты подписания документа. При регистрации требуются все предыдущие документы, квитанции о подоходном налоге, оригиналы документов о праве собственности и т. Д. Вместе с двумя свидетелями.

Сообщение навигации

← Коммунальные объекты закрытого типа: как ландшафтный дизайн повышает ценность вашего дома Блестящие идеи рождественских украшений для отличного Рождества.→

Контрольный список для покупки недвижимости | Контрольный список для покупки недвижимости | Покупаете новую недвижимость? Вот контрольный список!

Если вы решились купить новую недвижимость, вы приняли важное решение. Хотя это утомительная работа, требующая большой осторожности, потому что покупка недвижимости требует огромного капитала, тем не менее, мы не можем игнорировать базовый контрольный список, который обеспечит инвестиции и гарантирует четкое право собственности на недвижимость.

Вот основной контрольный список, о котором вы должны знать перед покупкой недвижимости.

Репутация застройщика и проекта

Прежде всего, всякий раз, когда вы покупаете недвижимость, важно, чтобы вы проверили информацию о застройщике, например, о типах проектов недвижимости, в которых застройщик участвовал для прошлые годы, предыдущие проекты застройщика и участие застройщика в каких-либо судебных тяжбах и т. д. Спросите и проверьте документы застройщика, начиная от прав на землю и заканчивая экологическим сертификатом (ами) и т. д.Также проверьте, зарегистрирована ли приобретаемая вами недвижимость в RERA или нет.

Площадь объекта недвижимости

Часто бывает, что застройщик скрывает реальные цифры по размеру объекта. Особенно осторожно следует проявлять особую осторожность при покупке открытого жилого участка. Следовательно, это лучшее решение — измерить землю перед регистрацией собственности на ваше имя. Вы также можете попросить геодезиста измерить это и подтвердить, а не обмануть.

Документ о праве собственности

Документ о праве собственности — это важный юридический документ, который вы должны проверить перед покупкой земельного участка, чтобы убедиться, что продавец имеет полное право его продать.Особенно, если вы покупаете землю у независимого продавца земли, это должно быть приоритетом в вашем контрольном списке.

Проверить на «скрытые расходы»

Когда вы покупаете недвижимость, строители часто упоминают много бесплатных подарков, которые вы получите вместе с недвижимостью. Перепроверьте, действительно ли они бесплатны; расходы могут быть добавлены как стоимость удобств к общей стоимости собственности.

Свидетельство обременения

Это юридический документ, который выдается офисом субрегистратора, чтобы гарантировать наличие каких-либо обременений на собственность, таких как ипотека, сборы и т. Д.Субрегистратор выдает сертификат с полной информацией о юридических сборах, относящихся к собственности (если таковые имеются). Поэтому для покупателя недвижимости важно проверить, находится ли недвижимость в ипотеке или ссуде. Если имущество находится в залоге и есть незавершенные платежи, то владелец обязан завершить эти платежи перед продажей собственности.

Характер права собственности на собственность

Узнайте, является ли собственность безусловной, арендной или правительственной.«Безусловное право собственности» означает, что вы владеете землей, на которой построена недвижимость; тогда как право аренды означает, что вам разрешено использовать землю / собственность только до установленного периода времени.

Список банков, финансирующих недвижимость

Рынок недвижимости является высококонкурентным, и застройщики часто прибегают к займам в банках для завершения своих проектов. Вы можете составить список доступных для проекта банков и обратиться к ним. Проверьте самую низкую процентную ставку, и вы сможете подать заявку на финансирование.

Важная документация

Если вы впервые покупаете земельный участок, со стороны продавца требуются следующие документы:

  1. Оригинал земельного договора текущего владельца / застройщика, известный как документ от 7/12, а также предыдущие владельцы (если таковые имеются) с указанием собственных имен в заголовке.
  2. Свидетельство об отягощении из офиса Субрегистратора не менее чем за последние 30 лет.
  3. Справка о выпуске из банка, подтверждающая, что ссуда на землю была полностью погашена и платежи не ожидаются.
  4. Оригинал квитанции об уплате налога на имущество и других счетов, относящихся к участку.

Помимо этого, вы должны принять во внимание некоторые другие факторы, такие как местоположение собственности, предоставляемые удобства, качество собственности и возможность соединения от собственности к месту работы и другие социальные удобства.


Подпишитесь на нашу рассылку новостей и
Получайте наши блоги прямо в свой почтовый ящик

Присоединяйтесь к более чем 1000 других читателей. Получите экспертные знания о недвижимости прямо на свой почтовый ящик абсолютно бесплатно.
Просто введите свои данные ниже.



Часто задаваемые вопросы (FAQ)

  • Какие контрольные списки для покупки недвижимости в Индии?

    Ниже приведены контрольные списки, которые покупатели недвижимости должны изучить перед покупкой недвижимости в Индии.
    · Репутация застройщика и проекта
    · Площадь собственности
    · Право собственности
    · Проверка на «скрытые расходы»
    · Обременение
    · Характер права собственности недвижимость
    · Список банков, финансирующих недвижимость
    · Важная документация

  • Какие документы должны проверять покупатели недвижимости?

    Покупатели недвижимости должны тщательно изучить все документы, удостоверяющие личность продавца и подтверждение собственности, о которой идет речь.

  • Какие документы подтверждают личность продавца?

    Документы, удостоверяющие личность продавца, включают его паспорт, карту Aadhaar, карту PAN и т. Д.

  • Требуется ли наем юриста для проверки собственности?

    Хотя покупатели могут самостоятельно изучить документы на недвижимость с должной тщательностью, было бы идеально обратиться за юридической помощью, чтобы транзакция прошла без ошибок.


Последние сообщения


Покупка земли? Вот что вы должны знать

Если у дома вашей мечты нет ближайших соседей, вероятно, вам нужно купить землю, на которой вы построите дом.Как только вы найдете идеальный участок, вам нужно будет поработать над безопасностью земли. Многие специалисты рекомендуют при возможности платить наличными. Финансовый консультант может помочь вам определить, какие активы необходимо ликвидировать, или иным образом организовать ваше финансирование. А пока вот что вам нужно знать о покупке земли для строительства дома.

Что делать перед покупкой земли

Если вы решили купить землю, имейте в виду, что это не будет краткосрочный проект.Покупка земли — серьезное мероприятие, и чтобы начать процесс, вам нужно выяснить, сколько у вас будет места для передышки в вашем бюджете на новый дом.

Некоторые расходы, которые вам придется учесть, включают сборы, разрешения, стоимость покупки необходимой вам земли, стоимость строительства вашего дома и стоимость внесения изменений в землю, чтобы иметь доступ к проточной воде и другие коммуникации (если их еще нет на земле).

Как найти землю на продажу

Агент по недвижимости может оказать большую помощь в поиске земли.Однако вы также можете сделать это самостоятельно. Просматривая объявления в газетах, вы часто можете обнаружить, что землевладельцы пытаются продать свою землю самостоятельно. В специализированном журнале или публикации можно выделить отдельные участки земли для лиц, заинтересованных в покупке сельскохозяйственных земель или охотничьих угодий.

Существует также множество онлайн-платформ, на которых вы можете получить доступ к объявлениям о коммерческой недвижимости. Специализированные сайты для поиска земли включают Land and Farm, LandWatch и LandCentury. Вы даже можете найти списки на обычных сайтах, таких как Craigslist.

Если вы исчерпали все вышеперечисленные варианты, но все еще не нашли идеальный участок, вы также можете узнать, продает ли правительство какую-либо землю рядом с вами. Это может произойти, если у самого правительства есть лишняя земля, которую оно хочет продать, или если правительство конфисковало землю у кого-то другого и продает ее. Вы можете проверить realestatesales.gov, чтобы увидеть свои варианты.

Но это всего лишь варианты, имеющиеся на рынке. Часто можно купить земельные участки, не выставленные на продажу.Даже если земельный участок не продается «на рынке», владелец земли может быть заинтересован в поиске покупателя, если цена будет подходящей. Не забывайте о подобных ситуациях. Вы можете получить землю, о которой даже не подозревали.

Выбор подходящего участка

Не знаете, на что обращать внимание при покупке земли для строительства? Вам нужно будет найти район, где законы о зонировании не помешают вам покупать землю для инвестиционной собственности или дома, который вы хотите построить.Правила зонирования устанавливают ограничения, касающиеся таких вещей, как размер зданий и типы предприятий или жилых домов, которые могут быть построены.

Также неплохо убедиться, что почва не мешает вам строить, рыть колодец или получать электричество и природный газ. Будет ли препятствием возвышение земли? Есть ли залоговые права на землю или экологические проблемы, требующие решения? Это некоторые из вопросов, на которые вам нужно ответить, прежде чем вы сможете подготовиться к покупке земли.

Хотя можно купить дом или земельный участок без помощи агента по недвижимости или брокера, на вашей стороне может быть кто-то, кто специализируется на работе с пустующими участками. Профессионал по недвижимости проведет вас за руку на протяжении всего процесса и поможет свести к минимуму икоту. Если вы возражаете против использования агента, все же разумно найти адвоката по недвижимости, который сможет решить ваши юридические проблемы.

Один из важных шагов, который необходимо сделать перед поиском кредитора, — это поручить профессиональному обследованию земли.Это включает в себя найм кого-то, чтобы посмотреть, насколько доступна земля, выяснить ее размеры и выяснить, имеет ли кто-нибудь уже право использовать собственность.

Получение ипотеки на землю

Как уже упоминалось ранее, эксперты часто рекомендуют приобретать землю за наличные. Но если у вас недостаточно сбережений, чтобы сразу купить участок земли, вы можете получить так называемую ссуду на землю.

Тип земельного кредита, который вам понадобится, будет зависеть от типа земли, которую вы хотите купить.Имеется финансирование для необработанных земель, а также для улучшенных земель, которые уже подверглись некоторому развитию (например, путем прокладки канализационных сетей).

Получить ссуду на покупку земли без приобретения может быть непросто. Освоение необработанных земель — дело дорогое и сложное, поэтому ссуды на необработанные земли считаются более рискованными, чем ссуды на улучшенные земли. Эти ссуды часто классифицируются как ссуды на коммерческую недвижимость. Если он вам нужен, вам, возможно, придется внести предоплату в размере до 50%. Тем не менее, есть некоторые кредиторы, которые позволяют покупателям вкладывать всего 20%.

Любой, кому нужна ипотека на сырую землю, должен быть готов заплатить высокую процентную ставку. Помимо просмотра вашего кредита и вашего прошлого, ваш кредитор может захотеть узнать подробности о том, что вы собираетесь делать с землей. Ваши шансы получить одобрение на получение улучшенной ссуды на недвижимость значительно выше.

Если вы не можете получить ссуду на землю в банке или другом кредиторе, вы можете узнать, предложит ли владелец земли вам финансовую помощь. Или вы можете попытаться подать заявку на получение прямого займа по Разделу 502 в рамках программы, администрируемой Министерством сельского хозяйства.Это дает людям с низкими доходами возможность покупать землю в сельской местности и использовать ее для строительства дома.

Земельный заем — не единственная форма финансирования, которая вам понадобится. Вам также, вероятно, понадобится ссуда на строительство, чтобы построить свой дом.

Оформление оферты на земельный участок

Предложение земли ничем не отличается от предложения дома. Когда вы будете готовы купить участок земли, вам нужно будет сделать письменное предложение.Вы свяжетесь с продавцом с условиями, которые вы готовы соблюдать, а также со всеми деталями, связанными с транзакцией.

После того, как вы сделаете первоначальное предложение, не забудьте, что вы можете договориться о снижении цены на землю. Однако лучше подготовиться к исследованиям и данным, чтобы подтвердить любую цену, которую вы готовы заплатить. Вы даже можете попросить продавца оплатить некоторые из ваших заключительных расходов и включить непредвиденные обстоятельства, такие как пункт, в котором говорится, что вы можете отказаться от сделки, если земля не пройдет проверку.

Завершение договора купли-продажи земли

Для того, чтобы претендовать на часть земли как на свою собственность, вам необходимо официально закрыть сделку по покупке земли. Для этого вам необходимо подписать договор купли-продажи земли. В этом соглашении будет указано, сколько вы платите за землю и сколько денег вкладываете. Продавец также должен будет подписать договор.

Договор на землю, который вы подпишете, будет включать все, что вы и продавец соглашаетесь относительно покупки земли.К другим документам, которые вам нужно будет изучить, относятся бланки на недвижимость штата, заключительное заявление, в котором указаны все расходы, связанные с продажей, и акт о передаче права собственности на землю от владельца к вам.

На вынос

Купить участок земли непросто. Важно проявить должную осмотрительность и уточнить у специалистов и экспертов. Это необходимо для того, чтобы вы соблюдали местные правила зонирования и законы о недвижимости. Если вы выполните все необходимые шаги и дойдете до финального стола, вы сможете купить землю, необходимую для дома, о котором всегда мечтали.

Советы по поиску финансового консультанта
  • Прежде чем делать такие крупные вложения, вы можете проконсультироваться с финансовым консультантом. Чтобы найти то, что вам нужно, воспользуйтесь инструментом сопоставления SmartAsset. После того, как вы ответите на ряд вопросов о своем финансовом положении и своих целях, он порекомендует до трех финансовых консультантов в вашем районе, которые могут удовлетворить ваши потребности.
  • Поговорите с несколькими советниками, прежде чем выбрать одного. Таким образом, у вас будет достаточно информации о сборах и услугах, чтобы принять обоснованное решение.

Фото: © iStock.com / cirano83, © iStock.com / stevanovicigor, © iStock.com / sturti

Аманда Диксон Аманда Диксон — писатель и редактор по личным финансам, специализирующаяся в области налогов и банковского дела. Она изучала журналистику и социологию в Университете Джорджии. Ее работы были представлены в Business Insider, AOL, Bankrate, The Huffington Post, Fox Business News, Mashable и CBS News. Аманда родилась и выросла в метро Атланта, а в настоящее время живет в Бруклине.

Контрольный список покупателя недвижимости (дом или земля)

Ниже приводится контрольный список полезных советов для потребителей, которые помогут избежать некоторых ловушек при покупке нового или бывшего в употреблении дома или сырых неосвоенных земель.

Новые дома в микрорайоне

  1. Отчет о публичном раскрытии информации должен быть предоставлен потенциальному покупателю по закону до подписания договора купли-продажи. Покупатели подписывают квитанцию ​​об Отчете. Покупатель подтверждает получение отчета своей подписью.

Отчет о раскрытии информации (публичный отчет) включает:

  • Раскрытие информации о наводнениях и дренаже
  • Описание прилегающих земель и видов использования
  • Кто обеспечивает электричеством, телефоном, газом, водоснабжением и канализацией
  • Общие сообщества и отдых объекты
  • Гарантии завершения улучшений
  • Местные службы и объекты, включая школы, магазины, общественный транспорт, медицинские учреждения, противопожарную охрану, службу скорой помощи, полицейскую охрану и службы вывоза мусора
  • Налоги и сборы
  • Информация об ассоциации собственников

Вопросы об отчете о раскрытии информации (публичный отчет) можно направить в Департамент недвижимости штата Аризона, отдел услуг по развитию, через Центр сообщений, щелкните здесь.Представитель подразделения ответит вам и поможет.

Заявление об отказе от ответственности, содержащееся на титульном листе Отчета о раскрытии информации (публичного отчета), необходимо внимательно прочитать.

«Не вся информация в этом отчете была проверена Департаментом; определенная информация была принята Департаментом как достоверная и точная на основании аттестации подразделения и / или агентов подразделения. Вы должны проверить все факты перед подписание любых документов ».

  1. Внимательно прочтите договор купли-продажи.Обратите внимание на то, куда строитель или разработчик вносит задаток (например, условное депонирование, общий счет средств застройщика или разработчика). Покупатель должен парафировать отдельный параграф в договоре купли-продажи, если задаток не помещается на условное депонирование.

В районах, где поблизости есть пустующие земли, проверьте карты зонирования города или округа, чтобы узнать, не зонируется ли близлежащая собственность для квартир, промышленного или коммерческого использования. Земля, предназначенная для коммерческого использования, может быть использована для строительства чего угодно — от торгового центра до гостиницы.Чтобы получить эту информацию, позвоните в городской или окружной отдел планирования и зонирования, в котором указана недвижимость.

  1. Потенциальный покупатель может пожелать ознакомиться с местонахождением собственности перед подписанием договора купли-продажи, чтобы выявить какие-либо проблемы или опасения. В районах, где поблизости есть пустующие земли, проверьте карты зонирования города или округа, чтобы узнать, зонируется ли близлежащая собственность для квартир, промышленного или коммерческого использования. Земля, предназначенная для коммерческого использования, может быть использована для строительства чего угодно — от торгового центра до гостиницы.Чтобы получить эту информацию, обратитесь в городской или районный отдел планирования и зонирования. Сверьтесь с картами Министерства транспорта штата Аризона, чтобы узнать маршруты ближайших будущих автомагистралей и узнать, планируется ли расширение дорог в этом районе.
  2. Вы можете позвонить в школьный округ, обслуживающий подразделение, и узнать, принимают ли ближайшие школы новых учеников.
  3. Ознакомьтесь с ограничениями по сделкам, также называемыми CC&R (заветы, условия и ограничения). Некоторые общественные правила и ограничения, указанные в CC&R, могут ограничивать определенное озеленение, парковку для автофургонов, игровое оборудование, спутниковые антенны и другие общие удобства, особенно если подразделение управляется Ассоциацией домовладельцев (ТСЖ).
  4. Вы можете найти строителя дома в Регистраторе подрядчиков штата Аризона относительно их статуса подрядчика.

Дома, ранее находившиеся в собственности

  1. Имейте в виду, что брокер продавца не представляет вас; брокер продавца представляет продавца. Вы можете воспользоваться услугами брокера покупателя, который будет представлять вас в сделке.
  2. Внимательно прочтите отчет продавца о раскрытии информации о собственности и договор купли-продажи, чтобы определить, есть ли крайние сроки для оспаривания отчета продавца о раскрытии информации или для проведения ваших собственных проверок.
  3. Рассмотрите возможность осмотра термитов.
  4. Рассмотрите возможность проверки дома профессиональным инспектором.
  5. Убедитесь, что все приспособления работают, включая конфорки плиты, духовку, мусоропровод, посудомоечную машину, стиральную машину с сушкой и водонагреватель.
  6. Убедитесь, что вода течет и орошение работает правильно.

Необработанная неосвоенная земля

  1. Перед подписанием договора купли-продажи попросите предоставить отчет о раскрытии информации о недвижимости Департамента штата Аризона (публичный отчет).Содержание Отчета описано выше в разделе «Новые дома в многоквартирном доме». Обратите особое внимание на источник коммунальных услуг и любые будущие обязательства. Если застройщик не может предоставить отчет о раскрытии информации (публичный отчет) для собственности размером менее 160 акров и более пяти участков, разделение, вероятно, незаконно. Отчет о раскрытии информации (публичный отчет) предоставит информацию о водоснабжении и постоянном законном доступе к собственности.
  2. Попросите показать отчет Департамента водных ресурсов штата Аризона по этому объекту.Определите наличие гарантированного или достаточного водоснабжения (в зависимости от того, находится ли собственность в зоне активного управления подземными водами или за ее пределами), и сколько будет стоить вырытие колодца в случае необходимости.
  3. Имейте в виду, покупая землю без земли с намерением превратить ее в более мелкие участки, что для шести (6) или более участков или участков требуется Отчет о раскрытии информации (публичный отчет), выпущенный Департаментом недвижимости Аризоны. Для получения дополнительной информации о подаче заявки на получение отчета о раскрытии информации (общедоступного отчета) обратитесь в Отдел услуг по развитию через онлайн-центр сообщений, щелкните здесь.Представитель подразделения ответит вам и поможет.
  4. У покупателя есть семь (7) календарных дней после даты подписания договора купли-продажи, чтобы отменить покупку в письменной форме без объяснения причин. Продавец должен получить уведомление о расторжении договора до полуночи 7 (седьмого) календарного дня. Продавец должен четко и на видном месте заявить о праве на отказ от покупки. Право на аннулирование не распространяется на новые или бывшие дома.
  5. У покупателя есть шесть (6) месяцев на осмотр земли и право аннулировать покупку во время осмотра.

Покупаете землю в Хайдарабаде? Как проверить документы на землю в Хайдарабаде?

Хайдарабад — один из самых быстрорастущих центров недвижимости на юге Индии. Экосистема стартапов, преобладающая в Хайдарабаде, растет в три раза быстрее, чем в любом другом городе. Постоянно расширяющаяся промышленная и жилая застройка Хайдарабада обусловлена ​​его отличной транспортной связью и скоростными дорогами. Жилой бум в основном связан с закрытым жилым сектором, который предлагает своим жителям отличные дороги, удобства и безопасность.Если вы один из тех инвесторов, которые хотят купить землю в Хайдарабаде, вот несколько советов и документов, которые вам потребуются, чтобы начать процесс приобретения.

В процессе покупки земли в Хайдарабаде документация становится важнейшим первым требованием. Текущая ситуация в штате Андхра-Прадеш и отделение и образование 29-го штата в Индии, а именно Телангана, делает этот шаг сложным. После консультации со специалистом по землеустройству у вас есть необходимая документация, и вам необходимо позаботиться о согласованиях, чтобы гарантировать надежные права собственности.Основными документами для покупки бесплатной жилой земли или дома или участка в Хайдарабаде являются:

    1. Право собственности на недвижимость с актом купли-продажи от продавца
    2. Регистрация земли имеет дело с правом собственности
    3. Свидетельство обременения, в котором указано, что есть отсутствие юридических сборов на недвижимость, которую вы выбрали для покупки
    4. Копии всех предыдущих договоров купли-продажи для проверки цепочки прошлых владельцев той же собственности
    5. Все налоговые квитанции и счета, относящиеся к земле или участку в процессе продажи
    6. Документы об измерении земли и Заложенная земля, если таковая имеется, банку или кредитору
    7. Городская земля, потолок и сертификат регулирования
    8. Копия договора купли-продажи продавца

В дополнение к вышеуказанным документам вы должны предоставить документы из государственного органа:

    1. Письмо о выделении от органа власти
    2. Письмо о выделении от правительства
    3. Квитанции платежи в пользу правительства
    4. Письмо о владении недвижимостью от органа
    5. Документ, выданный офисом вспомогательного регистратора, с указанием имен покупателей и продавцов собственности
    6. Оригинал доверенности от первоначального арендодателя от государственный орган по развитию
    7. Письмо о разрешении на землю несельскохозяйственного назначения от правительства или совета по промышленному развитию
    8. Документ с указанием номеров земли или собственности, даты выдачи, с текущими именами владельцев зарегистрированной собственности
    9. Соглашение о застройке в случае квартиры или участка от застройщика, в котором подробно описаны условия, на которых застройщик получил разрешение на застройку собственности.Этот документ демонстрирует, где землевладелец привлекает застройщика или застройщика, и что дополнительно сопровождается доверенностью на застройщика
    10. Утвержденные планы застройки от органа городского планирования или муниципальной корпорации с указанием количества этажей и свидетельства о занятости.
    11. Право собственности, если есть договоренность с арендодателем
    12. Наконец, полностью утвержденный план планировки.

Если вы планируете купить землю в Хайдарабаде, то вы должны иметь вышеупомянутые документы, чтобы избежать юридических проблем и будущих судебных разбирательств.

NorthFace Services Хайдарабад.

www.northfaceservices.com


10 простых шагов для покупки земли за наличные

Если вы решили построить дом своей мечты, а не покупать уже существующий, первым шагом в этом процессе является покупка земли. Дома, которые строятся в запланированных сообществах, уже будут иметь заранее определенные участки, из которых вы сможете выбирать. Но если вы строите дом в более сельской местности или за пределами запланированного сообщества, покупка земли будет вашим делом.

Хотя возможна ипотека на землю, оплата наличными дает некоторые преимущества. Оплата наличными дает вам преимущество в переговорах, поскольку вам не нужно ждать утверждения ипотеки или документов, и вы можете закрыть дело раньше. Вам будет проще, потому что вы избежите бумажной работы, связанной с работой с ипотечными кредиторами. И вы будете полностью владеть участком, не задолжав никому денег.

Покупка земли за наличные — хорошее вложение. И чтобы убедиться, что ваша покупка прошла успешно, мы составили это пошаговое руководство, которое поможет вам.

Определите свой бюджет

Первое, что вам нужно сделать, это выяснить, сколько вы можете позволить себе потратить не только на землю, но и на весь проект, включая дом. Вы захотите принять во внимание свои сбережения, заработки и расходы, чтобы решить, сколько вы можете потратить.

После того, как вы определились, сколько вы можете потратить, вам нужно будет учесть стоимость строительства дома, включая разрешения и подготовку земли. Если ваш участок находится в сельской местности, можно подумать и о других вещах, например о том, чтобы подвести к земле электрические провода и подвести воду.

Найди свою землю

Следующим шагом в покупке земли за наличные является поиск земли. Обдумайте свой бюджет, а также ваше предпочтительное местоположение и размер участка, который вам нужен. Местный риэлтор может быть отличным ресурсом для поиска места, которое соответствует всем вашим ожиданиям.

Если у вас есть время, вы также можете делать беготню самостоятельно. Существует несколько онлайн-платформ, специализирующихся на продаже земли, таких как Land and Farm и LandWatch.Вы также можете проверить раздел объявлений в местных газетах, где владельцы иногда предлагают землю на продажу.

Проверить законы и разрешения на зонирование

Прежде чем делать предложение, обязательно ознакомьтесь с местными законами о зонировании. Законы о зонировании — это ограничения на землепользование. Вы хотите быть уверены, что землю, которую вы планируете купить, можно будет использовать для тех целей, которые вы задумали.

Некоторые из наиболее распространенных ограничений зонирования включают:

  • Разрешенный тип строительства
  • Максимальный размер или высота зданий
  • Разрешенные типы предприятий
  • Минимальный размер участка

Например, если у вас уже есть план дома вашей мечты, вы можете купить участок с ограничениями по размеру и высота может не получиться.

Вы также должны убедиться, что можете легко получить необходимые разрешения. Это будет включать разрешения на:

  • Канализационная система
  • Коммунальные предприятия
  • Доступ к дороге

Подготовьте свое финансирование

Как только вы нашли подходящий участок, самое время подготовить свои финансы для покупки земли за наличные. Это может потребовать от вас ликвидации некоторых активов или перемещения средств.

Когда у вас будут готовы деньги, ваше финансовое учреждение может помочь вам оформить подтверждение наличия средств для продавца.Самый простой способ сделать это — отправить официальное письмо с указанием вашего имени, даты и имеющейся у вас суммы наличных денег. Некоторые продавцы могут также принять выписку из банка или другой финансовый документ.

Агенты соревнуются, вы выигрываете.

Агент по продаже недвижимости UpNest может помочь вам с покупкой земли

Сделать предложение

Возможно, вы уже несколько раз разговаривали с продавцом. Тем не менее, предложение всегда следует делать в письменной форме, чтобы обезопасить себя и продавца в случае возникновения каких-либо разногласий позже.

В вашем письме-предложении должна быть указана цена, которую вы предлагаете, адрес земли (или номер ее лота) и любые непредвиденные обстоятельства.

Условные обязательства — это пункты в контракте, которые позволяют вам отказаться от подписания. Они устанавливаются для защиты на случай непредвиденных обстоятельств. Например, вы можете включить непредвиденное обстоятельство, в котором говорится, что земля должна пройти экологический тест. Если этого не произойдет, вы можете расторгнуть контракт и вернуть задаток.

Доставьте задаток

В письме с предложением вы должны указать задаток. По сути, это первоначальный взнос, и он сигнализирует продавцу, что вы серьезно относитесь к покупке его земли за наличные. Типичный размер задатка колеблется от 1% до 5% от стоимости земли. Он помещается на счет условного депонирования и высвобождается, когда вы закрываетесь на земле.

Если вы передумаете покупать землю по какой-либо причине, по которой номер не числился в списке на случай непредвиденных обстоятельств, продавец сохраняет ваш задаток.

Получите профессиональный опрос

Перед тем, как закрыть участок, вам нужно заключить контракт с профессиональной компанией на проведение геодезической съемки. Так вы точно узнаете, где расположены границы вашей собственности, чтобы вы могли быть уверены, что получаете столько земли, сколько заплатили.

Землемер также скажет вам, есть ли на вашей земле сервитуты. Коммунальные услуги требуют, чтобы вы предоставили доступ к части вашей земли физическому лицу, компании или правительству.Один из наиболее распространенных сервитутов — это когда дорога пересекает вашу землю, и вы должны позволить своим соседям доступ к ней.

Проведите поиск по заголовку

Продавец может быть не единственным, кто имеет законные права на землю из-за банкротства, развода, невыплаты налогов или залога. Поиск по названию позволит вам узнать, есть ли у кого-либо, кроме владельца, претензия или право удержания в отношении собственности.

Проблемы с правом собственности могут быть сложными для решения, поэтому вы должны убедиться, что продавец имеет право продать его, прежде чем вы закроете.

Вы можете провести поиск по заголовкам самостоятельно, но для действительно тщательного поиска вам нужно нанять профессиональную компанию, занимающуюся титулами. Их гонорары обычно колеблются от 75 до 150 долларов, но это того стоит, чтобы вы были уверены в том, что ваш титул ясен.

Прогуляйтесь по миру

Наконец, прежде чем покупать землю за наличные, осмотрите свою собственность. Исследуй землю и узнай ее. Подтвердите результаты опроса и посмотрите точные границы вашего земельного участка.Это ваш последний шанс проверить наличие потенциальных проблем перед закрытием.

Close on Your Land

Если все вышеперечисленное прошло гладко, пора покупать недвижимость. Это будет похоже на покупку дома, поскольку вы должны подписать договор, известный как договор купли-продажи. Однако, поскольку вы покупаете землю за наличные, вам не нужно подписывать все ипотечные документы.

Обычно вы запрашиваете кассовый чек в банке и обмениваете его на документ.Если вы раньше не работали с риелтором, возможно, вы захотите поработать с юристом по недвижимости во время этой части процесса. Они могут убедиться, что все документы подготовлены должным образом, прежде чем вы что-либо подписываете.

Работа с риэлтором, специализирующимся на покупке земли, может упростить весь процесс.

Если у вас еще нет агента по недвижимости, UpNest может вам помочь. Наш бесплатный сервис свяжет вас с лучшими риэлторами на вашем местном рынке.Они будут использовать свой профессиональный опыт, чтобы направлять вас от выбора земли до представления предложения и заключения сделки. А с их конкурентоспособными предложениями вы можете быть уверены, что получаете отличный сервис по лучшей цене.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.