Как воспользоваться материнским капиталом на покупку жилья в ипотеку: Как воспользоваться материнским капиталом на покупку квартиры или дома?

Содержание

Как правильно приобретать жилье с помощью материнского капитала

https://realty.ria.ru/20200303/1567942942.html

Как правильно приобретать жилье с помощью материнского капитала

Как правильно приобретать жилье с помощью материнского капитала — Недвижимость РИА Новости, 03.03.2020

Как правильно приобретать жилье с помощью материнского капитала

Использование материнского капитала остается одной из самых востребованных мер господдержки семей, поэтому каждое изменение законов вызывает у людей много… Недвижимость РИА Новости, 03.03.2020

2020-03-03T15:40

2020-03-03T15:40

2020-03-03T15:43

f.a.q. – риа недвижимость

жилье

материнский капитал

пенсионный фонд рф

ипотека

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdn25.img.ria.ru/images/155534/40/1555344086_0:117:3087:1853_1920x0_80_0_0_d30a803d68caa05748f75e5d0824ffdb.jpg

Использование материнского капитала остается одной из самых востребованных мер господдержки семей, поэтому каждое изменение законов вызывает у людей много вопросов, особенно когда расширяется круг лиц, имеющих на него право. Сайт «РИА Недвижимость» ответил на главные вопросы о том, как можно улучшать жилищные условия с помощью маткапитала по новым правилам.

https://realty.ria.ru/20200220/1565017464.html

https://realty.ria.ru/20200206/1564310689.html

https://realty.ria.ru/20191002/1559355032.html

https://realty.ria.ru/20190304/1551525381.html

https://realty.ria.ru/20200211/1564546761.html

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn22.img.ria.ru/images/155534/40/1555344086_356:0:3087:2048_1920x0_80_0_0_d820cc2026b0a27b289128d661478556.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

f.a.q. – риа недвижимость, жилье, материнский капитал, пенсионный фонд рф, ипотека

Покупка квартиры в новостройке с использованием материнского капитала

Семья, в которой младший ребёнок родился после 2007 года, получает материнский капитал. Это определенная сумма, которую выплачивает государство матери (иногда отцу или приёмным родителям) 2-х и более детей. Подать заявление, чтобы получить сертификат на материнский капитал можно в любое время, даже если вашему второму ребёнку исполниться 20 лет.

Обналичивать его нельзя, но материнский капитал можно использовать на следующие цели:

  • Оплату медицинских услуг

  • Увеличение накопительной части пенсии

  • Оплату образования любого ребенка возрастом до 25 лет

  • Покупку или строительство жилой недвижимости

Пока ребенку не исполнится 3 года, воспользоваться материнским капиталом нельзя. Исключением является оплата ипотеки, которая была выбрана еще до того, как родился ребёнок.

Таким образом, материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса на покупку жилья в ипотеку или оплаты части стоимости квартиры от застройщика в новостройке.

Последовательность действий:

  • Если вы уже получили сертификат, то для начала необходимо выбрать подходящего застройщика, т.е. убедиться, что в уставе строительной компании допускается использование материнского капитала для оплаты доли жилья.

  • Нужно выбирать понравившуюся недвижимость и заключить договор купли-продажи.

  • Следующий шаг – регистрация договора долевого участия. Это необходимо, чтобы обеспечить дополнительную юридическую защиту и исключить возможность «двойной продажи» недвижимости.

  • Далее нужно подать документацию в Пенсионный Фонд. Средства из маткапитала поступят на счёт компании-застройщика через 60 дней после подачи в Пенсионный Фонд всех необходимых документов.

Если к тому моменту, как вы решили купить квартиру в новостройке с использованием сертификата в качестве первоначального взноса за ипотеку, сумма на счету была нетронута, то все в порядке. Это очень важное условие, поэтому будьте внимательны.

Конечно, далеко не все банки предоставляют такую возможность. Для оформления ипотеки потребуются такой документ, как справка о доходах по форме 2-НДФЛ. И если материнский капитал был нетронут, то после получения вами свидетельства о собственности, деньги будут перечислены Пенсионным Фондом на счет банка.

Вы должны понимать, что при использовании маткапитала для получения ипотеки, вы берете сразу два кредита: на квартиру и на сумму, которая предусмотрена сертификатом. Автоматическое погашение второго кредита будет осуществлено только после получения свидетельства, и все это время вам придется выплачивать проценты по двум кредитам.

К сожалению, на сегодняшний день сертификат нельзя использовать на реконструкцию или на ремонт дома, погашение автомобильного кредита или прочие, не менее важные нужды. Но изменения в постановлениях происходят постоянно, и возможно когда-нибудь появятся новые пункты, направленные на улучшение условий жизни семей с 2-мя и более детьми.

Что нужно знать при использовании маткапитала на жильё

фото: АГН Москва

Родители, которые потратили материнский капитал на квартиру в строящемся доме, а потом разорвали договор, смогут без лишних проволочек снова воспользоваться сертификатом. Проект постановления Правительства на эту тему опубликовал Минстрой 1 сентября. Также в этом году поменялись правила оплаты маткапиталом первого взноса по ипотеке. Какие особенности есть у каждого варианта приобретения или строительства жилья за счёт средств господдержки, разбиралась «Парламентская газета».

Дольщикам станет проще

Минстрой предложил изменить правила, по которым можно потратить материнский капитал на жильё в строящемся доме. Задумка такая:  если владелец сертификата отправит деньги на оплату договора долевого строительства, а потом расторгнет его, он будет иметь право свободно использовать возвращённые средства, например, на покупку другой квартиры. Сейчас только суд может разрешить распоряжаться деньгами, которые вернулись в Пенсионный фонд РФ, пояснили в министерстве.  

Документ устраняет лишние бюрократические издержки, рассказал «Парламентской газете» член Комитета Госдумы по бюджету и налогам Айрат Фаррахов. «Инициатива позволит семье избежать судебного разбирательства, когда она решит повторно использовать материнский капитал. Это отвечает основной цели программы — поддерживать семьи с детьми и рост рождаемости», — считает он. К тому же для развития строительства и экономики России будет полезнее, чтобы деньги активно использовались, а не лежали мёртвым грузом.

Как потратить сертификат на жильё

На материнский капитал можно купить готовое или строящееся жильё, уплатить первый взнос ипотеки, погасить жилищный кредит, построить жильё самим или поручить подрядчику. У каждого способа есть свои особенности. Вот что стоит знать о них семье, получившей сертификат.

Готовая квартира или дом. Это можно сделать только когда ребёнку, на которого получен сертификат, исполнится три года. Нельзя приобретать ветхое или аварийное жильё, а также домик за границей — недвижимость должна находиться в России. Правилами разрешены покупка квартиры и на вторичном рынке, и в новостройке.

Чтобы направить на них маткапитал, надо заключить с продавцом договор купли-продажи и подать заявление на распоряжение средствами в ПФР. Заявление можно принести в МФЦ или любой территориальный орган Пенсионного фонда либо подать в электронном виде через личный кабинет на сайте ПФР или портале госуслуг. Понадобятся копия договора купли-продажи, выписка из ЕГРН о праве собственности, паспорт заявителя, свидетельство о браке, а также нотариальное обязательство, что получатель оформит жильё на всех членов семьи. Это необходимо, так как по закону квартира или дом, купленные или построенные на деньги маткапитала, должны быть в собственности как самого получателя сертификата, так и его супруга и всех детей. Размер долей каждого из них определяется по соглашению.  

Есть право и на налоговый вычет для одного из родителей, если семья потратила на жильё собственные деньги, помимо материнского капитала. Оформить его можно в налоговой или через своего работодателя.

Приобрести квартиру в строящемся доме. Сертификатом разрешается оплатить часть суммы по договору долевого участия. Для этого надо подписать договор, зарегистрировать его в Росреестре, подать документы в ПФР удобным способом и оплатить оставшуюся часть стоимости. Деньги дольщиков по закону резервируются в банке на специальном счёте, чтобы вкладчики не потеряли средства, даже если застройщик разорится. На этот же счёт поступят деньги маткапитала.

Ещё один вариант — потратить деньги на квартиру, которая находится в строящемся доме жилищного кооператива. Оплатить её сертификатом разрешается, когда ребёнку исполняется три года, но если взять на эти цели ипотеку, можно потратить маткапитал сразу после рождения или усыновления малыша.

Ипотека. По данным Пенсионного фонда, жилищный кредит — самый популярный у россиян способ использования сертификата. И с апреля 2020 года его упростили. Теперь подать заявление можно сразу в банк, где человек собирается взять ипотеку, не обращаясь в ПФР и МФЦ. Банк сам обменяется с фондом нужной информацией. Такая функция доступна более чем в 30 кредитных организациях, с которыми ПФР заключил соглашение. Полный перечень можно узнать в отделениях фонда.

Маткапиталом можно оплатить первый взнос ипотеки или погасить её. Чтобы закрыть жилищный кредит, который семья взяла ещё до рождения ребёнка, понадобятся такие документы: сертификат на маткапитал, паспорт и СНИЛС заёмщика, свидетельство о браке, копии договоров о кредите или купле-продаже жилья, справка из банка о выдаче кредита, выписка из ЕГРН о праве заёмщика на жильё, копия зарегистрированного договора участия в долевом строительстве или копия разрешения на строительство своего дома. Также может потребоваться нотариальное обязательство, что приобретённое имущество разделят между всеми членами семьи.

Заключить договор жилищного займа можно не только с банком, но и кредитными или сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами.  Обязательное условие — они должны работать не меньше трёх лет с момента государственной регистрации. Расчёты наличными запрещены: кредитор должен перечислить сумму займа на личный банковский счёт владельца сертификата, его жены или мужа.

На строительство дома. Семья может получить деньги маткапитала, решив построить дом своими руками или с помощью подрядчика. Если строит организация, Пенсионный фонд перечислит деньги ей. Для оформления понадобятся договор строительного подряда, разрешение на строительство или уведомление о нём, документы, подтверждающие право на земельный участок. Земля должна быть предназначена для жилищного строительства.

Если же жильё возводится своими руками, семья сначала получит 50-процентный аванс, и только через полгода — вторую половину денег. Для этого надо подтвердить, что дом почти построен, заказав  в местном органе по архитектурным и градостроительным вопросам акт освидетельствования.

Ищете ипотеку? «Не забеременеть»

Кредитор предложил ей найти поручителя (ее муж — аспирант, поэтому его дохода не хватило для соответствия требованиям) или повторно подать заявку после того, как она вернется на работу. Но с помощью представителя ее брокерской фирмы по недвижимости Redfin доктор Бадд наконец смогла объяснить, что она получала всю свою зарплату в свободное от работы время, поскольку использовала накопленные дни по болезни и отпуск. Как только она предоставила письмо от своего работодателя, подтверждающее ее правоту, она смогла пройти переквалификацию.

«Причина, по которой мы купили дом, заключалась в том, что у нас был ребенок», — сказал доктор Бадде, который сейчас живет в доме с тремя спальнями, купленном за 300 000 долларов. «А теперь нас наказали за то, что мы родили ребенка».

Дженис Смит, пресс-секретарь Fannie Mae, заявила, что в ее правилах нет ничего, что запрещало бы заемщику, находящемуся в декретном отпуске или отпуске по уходу за ребенком, претендовать на ипотеку, если на момент закрытия у заемщика были доказательства того, что его или ее доход будет адекватным после возвращения на работу.Письма от врача (с датой возвращения) и работодателя (с указанием даты возвращения и заработной платы) должно быть достаточно, добавила она.

Ссуды, выданные Федеральной жилищной администрацией, подчиняются аналогичному протоколу. Брэд Джерман, представитель Freddie, сказал, что его руководящие принципы требуют, чтобы андеррайтеры удостоверились, что доход заемщика будет стабильным и, как ожидается, сохранится в течение как минимум трех лет.

Но, по словам брокеров, многие кредиторы явно читают эти руководящие принципы через призму все более консервативного подхода.«Кредиторы выбирают, какую часть руководящих принципов Freddie и Fannie они хотят использовать и как они будут их интерпретировать, потому что одна безнадежная ссуда может привести к банкротству компании», — сказал Джеффри Дж. Джей, президент Ассоциации ипотечных брокеров с предоплатой. , торговая группа для брокеров, которые заранее раскрывают свои комиссионные.

Для некоторых кредиторов это может означать одобрение ссуды только после того, как заемщик вернется на работу. «Нет никакой реальной гарантии, что новая мама вернется к работе после того, как у нее появится ребенок», — сказал Марк Савитт, президент Mortgage. Center, брокерская компания в Мартинсбурге, В.Ва. «Это просто благоразумный андеррайтинг, чтобы одобрить ссуду, но она должна вернуться до закрытия». (По словам брокеров, кредиторы не могут спросить женщину, беременна ли она, но они могут спросить заемщиков, ожидают ли они, что их положение с занятостью или доходом изменится.)

Действительно, если Fannie или Freddie узнают, что ссуда не соответствует требованиям андеррайтинга, он может потребовать от кредитора выкупить ссуду. Обе компании проводят больше проверок качества ссуд, которые они покупают или упаковывают и продают как ценные бумаги.И, что, пожалуй, неудивительно, резко возросло количество запросов на обратный выкуп.

Ипотечный отпуск по беременности и родам | Ипотечный отпуск по беременности и родам

Это не получает особой огласки, но это постоянная проблема: кредиторы и ипотечные страховщики задерживают или отклоняют заявки на ссуду, когда заемщик беременна или собирается в декретный отпуск.

Обоснование: когда заемщик или созаемщик находится в отпуске, ипотечные компании предполагают, что доход семьи может снизиться в течение длительного периода или женщина может не вернуться к той же работе и заработной плате, что увеличивает риск просрочки платежа или невыполнения обязательств.

Федеральный закон ясен: отказ или отсрочка подачи заявления на ипотеку нарушает Закон о справедливом жилищном обеспечении.

В последние годы министерства юстиции и жилищного строительства и городского развития рассчитались с несколькими кредиторами и страховщиками и наложили на них штрафы за дискриминацию по материнству. В список вошли Bank of America, PNC Mortgage, Cornerstone Mortgage и гигантская ипотечная страховая компания MGIC, урегулирование которой с участием 70 женщин привело к созданию компенсационного фонда в размере 511 250 долларов для жертв дискриминации и гражданскому штрафу в размере 38 750 долларов США.

25 июня HUD сообщил о сделке, достигнутой с базирующимся в Юте Mountain America Credit Union, 35-м по величине кредитным союзом в стране, с активами в 3,6 миллиарда долларов. Mountain America, как и ранее упомянутые компании, отрицала какие-либо правонарушения в рамках мирового соглашения.

Согласно HUD, супружеская пара, подавшая заявку на ипотеку в кредитном союзе, отложила заявку, поскольку жена сообщила кредитному специалисту, что она находится в декретном отпуске. В жалобе говорится, что кредитный союз сообщил паре, что они могут подать заявление повторно «только тогда, когда жена вернется на работу и получит зарплату.”

Mountain America заявила, что следует требованиям андеррайтинга своей частной страховой компании CMG Mortgage Insurance Company. CMG (ныне Arch Mortgage Insurance) воздержалась от комментариев.

Однако в сентябре CMG урегулировала две жалобы, поданные HUD, и согласилась выплатить 30 000 долларов США, отрицая при этом нарушение закона. В соглашении цитировалось руководство компании по андеррайтингу, в котором говорилось, что если заявитель находится в отпуске по семейным обстоятельствам, «и не ожидается, что он вернется к работе до закрытия ссуды, только доход, который [заявитель] получает в настоящее время, может быть использован для соответствия требованиям.«Если лицо, ищущее ипотеку,« в настоящее время не получает дохода », — проинструктировало руководство по андеррайтингу, -« его обычная полная занятость не может быть использована для соответствия требованиям, даже если они планируют вернуться на работу в определенное время в будущем ».

Представитель HUD сказал, что «поток жалоб постоянно растет», и агентство работает над большим количеством дел.

Почему это продолжается? Отчасти проблема, говорит Кристин Роу-Финкбайнер, исполнительный директор MomsRising, правозащитной группы, заключается в том, что у некоторых кредиторов «устаревшие представления о женщинах на рабочем месте», включая предположение о том, что приверженность женщины работе заканчивается, когда у нее появляется ребенок. или что рождение означает, что выплаты по ипотеке прекратятся или задержатся.

Какой бы ни была причина, все ясно: кредиторы по закону не могут отказать заявителю, отвечающему другим требованиям, или попросить ее вернуться позже просто потому, что она беременна или берет отпуск по семейным обстоятельствам.

Кеннет Харни — обозреватель синдицированного обозрения.

трудностей, с которыми сталкиваются беременные женщины при получении жилищного кредита —

Владение домом — одно из предметов первой необходимости, остальное — еда и одежда. В Индии дом считается самым ценным активом в жизни.И не важно, что индустрия недвижимости в Индии стремительно растет, с каждым днем ​​достигая новых высот. Если вы женщина и только что забеременели, вы, должно быть, думаете о том, чтобы привести ребенка к себе домой. Даже ваш муж будет стремиться к стабильности в жизни, поскольку новый ребенок приносит огромное счастье и ответственность. Ваши домашние расходы внезапно вырастут. Детские товары не имеют детских ценников; они намного дороже, чем вы думали. Итак, если вы финансово стабильны, покупка дома до рождения ребенка — неплохая идея.А бронирование недвижимости на женское имя дает вам множество преимуществ. Холостые, замужние или овдовевшие женщины в Индии составляют 30 процентов покупателей жилья в городских районах. Недвижимость больше не является исключительной прерогативой мужчин.

Чтобы женщины активно участвовали в процессе покупки дома, большинство кредиторов предлагают льготную процентную ставку по женскому жилищному кредиту заемщики. Кроме того, женщины обязаны платить более низкий гербовый сбор по сравнению с своим коллегам-мужчинам в некоторых штатах, таких как Дели и Харьяна.Несмотря на эти дружественные к женщинам схемы, проводимые государством и жилищным кредитом кредиторов, многие беременные женщины признали тот факт, что получение дома санкционировать получение кредита — непростая задача. Многие женщины жаловались, что их кредит заявления были отклонены, пока они находились в декретном отпуске с полным зарплата от работодателя. Кредиторы ипотечные кредиторы часто считают, что женщина может не возвращаться к работе после того, как ее отпуск закончился, так как ее ребенок еще слишком мал для дневной уход. Однако подобная ипотечная дискриминация является незаконной.Когда женщина и ее работодатель готовы предоставить письмо с указанием даты ее вернуться к работе после декретного отпуска, не должно быть никаких оснований для отказа ее заявление на жилищный кредит. Кредиторы могут подумать, что беременные женщины часто падают в категории высокого риска, и существует 50-50 шансов, что они выплатят сумма кредита в течение срока действия кредита. Если заявителями являются и муж, и жена, кредитор может санкционировать размер только заработной платы мужа.

Хотя в наши дни заемщик жилищного кредита может подать заявку на жилищный кредит онлайн, есть определенные вещи, о которых следует помнить, особенно когда вы планируете принести новую жизнь в этот мир.Никогда не доверяйте застройщику вслепую, и готовая к заселению недвижимость всегда лучший вариант, поскольку здесь нет шансов на мошенничество. Вы покупаете то, что видите, и получаете то, что покупаете. Подготовьте контрольный список о земле, такой как тип Хата, и о других государственных и муниципальных разрешениях. Не стесняйтесь задавать вопросы, например, есть ли у собственности все НОК, или проект был одобрен банком, или они предоставляют свидетельство о заселении и владении без каких-либо проблем. Какой будет режим передачи Хаты и т. Д.Однако банки также проверит недвижимость и строителей и подтвердят их. Вы также можете найти список одобренных объектов недвижимости на сайте банка.

Беременность — прекрасный период как для мужа, так и для жены. И для того, чтобы вложить такую ​​большую сумму в этот решающий момент вашей жизни, требуется немало мужества. Однако запланированные усилия и немного финансовой дисциплины могут обеспечить вашему ребенку стабильную жизнь в мире. Не забудьте рассчитать свой EMI с помощью нашего калькулятора EMI для жилищного кредита перед подачей заявления на получение жилищного кредита.

Eustis Mortgage

Мы занимаемся ипотечным бизнесом с 1956 года. многие наши клиенты возвращаются снова и снова с тех пор, как мы открыли свои двери более 60 лет назад. Они знают, что всегда могут положиться на нас за информацию и услуги, которых они ожидают и которых заслуживают. И ты тоже можешь.

КЕЙТ ДЕКАЙ

Главный исполнительный директор
Ячейка: 504.247.9865
Эл. Почта: [email protected]

Кейт ДеКей является генеральным директором Eustis Mortgage Corporation и отвечает за руководство всеми брендами компании Eustis, включая: Eustis Mortgage Corporation; Финансы Home America; Verity Mortgage; Legacy Mortgage Corporation; и Prosperity Mortgage Advisors.

Кейт происходит из длинного семейного руководства и является владельцем компании в третьем поколении семьи Юстис.Прежде чем занять должность генерального директора, она работала старшим вице-президентом компании. Ее восхождение на должность генерального директора было связано с ее участием во многих ролях и дальнейшим развитием ее карьеры с момента ее начала в компании Eustis в 2007 году. В течение этого времени Кейт работала ипотечным специалистом, занимаясь выдачей ссуд и оказывая помощь покупателям жилья в выборе кредитных продуктов. и занимала руководящие должности, где инициировала стратегии роста, расширения и обработки кредитов во многих штатах.

Кейт стремится к тому, чтобы бренды Eustis помогали как можно большему количеству людей во всех штатах, которые они обслуживают, финансировать дом, который они могут назвать своим домом.Она продолжает стремиться к тому, чтобы процесс ипотеки был максимально простым для клиентов и чтобы сотрудники обеспечивали высокий уровень обслуживания клиентов. Такой подход позволяет клиентам почувствовать, что у них есть надежный источник, к которому они могут обратиться за советом по вопросам ипотеки и покупки жилья.

Кейт активна в сообществе, которому она служит, и является бывшим президентом Ассоциации ипотечных кредиторов в Новом Орлеане. До своего президентского срока она работала в совете директоров в качестве вице-президента и занимала другие должности в течение 3-х лет.Она по-прежнему активна в Ассоциации, а также находит время, чтобы работать в Женском совете риэлторов. Недавно она представила общекорпоративную инициативу, привлекая сотрудников к активности в обществе и признавая усилия тех, кто предпринимает гражданские усилия.

ДАРРИЛ МАКНАЙР

Финансовый директор
Сотовый: (617) 794-5229
Электронная почта: Даррил[email protected]

Дэррил присоединился к Eustis Mortgage в ноябре 2016 года, имея более чем 20-летний опыт работы в сфере финансовых услуг, в основном в сфере ипотечного банкинга и обслуживания. Он занимал различные руководящие должности и должности уровня C, специализируясь в отделах финансов и бухгалтерского учета, но привносит производственный и операционный опыт для достижения целей компании по прибыльности. Он окончил Северо-Восточный университет со степенью бакалавра гуманитарных наук по специальности «Бухгалтерский учет» в 1996 году.Он проживает в Далласе, штат Техас, со своей женой Кэти и четырьмя детьми, Элиз, Рид, Грэй и Олив.

ТИМОТИЙ ИЭЙУБ

Старший вице-президент по рынкам капитала
Мобильный: (504) 289-3989
Эл. Почта: [email protected]

Тимоти Иеуб — старший вице-президент по рынкам капитала Eustis Mortgage Corporation, 60-летней независимой ипотечной банковской корпорации в Новом Орлеане, штат Луизиана.Тимоти начал работать в ипотечном банке в 1995 году, когда он окончил Государственный университет МакНиза со степенью бакалавра наук в области бухгалтерского учета. После завершения Тимоти начал свою карьеру в ссудо-сберегательной кассе, а затем работал на различных должностях в сфере ипотечного кредитования в качестве старшего менеджера по работе с клиентами, менеджера по развитию бизнеса и, в конечном итоге, управляющего партнера общенационального оптового кредитора. Тимоти присоединился к Eustis Mortgage в 2010 году, где он занимал как производственную, так и производственную должности.Тимоти занимал пост президента Ассоциации ипотечных кредиторов Нового Орлеана на 2018-2019 годы.

РЭЙ РИОС

Директор по информационным технологиям
Офис: (469) 620-0149
Эл. Почта: [email protected]

Рэй занимается информационными технологиями 20 лет. Он имеет обширный опыт в области ИТ, включая LAN / WAN, безопасность, аварийное восстановление / непрерывность бизнеса, базы данных и системы отчетности.За последние десять лет он управлял системами кредитования в ипотечной отрасли для поддержки отделов выдачи, обслуживания, взыскания и бухгалтерского учета.

АНН ВОЛЬФ

Директор по персоналу
Ячейка: (504) 293-5860
Электронная почта: [email protected]

Имея 16-летнюю карьеру в области управления человеческими ресурсами в сфере здравоохранения, Энн привнесла в Eustis Mortgage Corporation богатые знания и опыт.Ее опыт включает разработку передовых методов управления персоналом с нуля и руководство трансформационными изменениями с помощью практических кадровых стратегий и кросс-функциональных, мультикультурных, высокопроизводительных команд.

Энн получила степень бакалавра искусств в Университете Вандербильта и училась в юридической школе Колумбуса католического университета. Энн имеет сертификаты SPHR и SHRM-SCP, а также черный пояс по бережливому производству по шести сигмам. В настоящее время она входит в совет директоров HandsOn New Orleans, некоммерческой общественной волонтерской организации.Для Анны налаживание отношений на всех уровнях внутри организации является главным приоритетом. Она признает важность корпоративной культуры и ту роль, которую она играет в моральном духе и вовлеченности сотрудников. «Мне действительно нравится то, что я делаю. Я считаю, что наши сотрудники — это наш главный актив, поэтому я готов инвестировать время и ресурсы, чтобы помочь им построить успешную карьеру здесь, в EMC ».

ЛОРИ ЛАРОККА

Менеджер по закрытию постов
Мобильный: (504) 920-5877
Электронная почта: loril @ eustismortgage.ком

Обладая более чем 20-летним опытом работы в сфере ипотечного кредитования, Лори разбирается в процессе кредитования как внутри, так и снаружи. Ее главный приоритет — дать своим клиентам уровень понимания процесса жилищного финансирования на понятном им языке и дать им возможность принять наиболее оптимальное финансовое решение для их индивидуальной ситуации. Лори работала в 3 компаниях из списка Fortune 500, поэтому она понимает и ценит преимущества, которые дает работа с ипотечным кредитором из Нового Орлеана.Она считает, что ничто не заменит знания местного кредитора об «уникальности» Юго-Восточной Луизианы.

Лори проживает в компании Metairie с 1995 года. В прошлом она была президентом Национальной ассоциации профессиональных ипотечных женщин — Отделение Большого Нового Орлеана, а также выполняла функции секретаря, вице-президента по образованию и вице-президента по коммуникациям. Она также была вице-президентом Ассоциации ипотечных кредиторов Нового Орлеана. В свободное время она увлекается художественными музеями и литературой.

ЛОР М. ХЕЙНС

Старший вице-президент, сотрудник по контролю качества / нормативно-правовому соответствию
Мобильный: (504) 293-5868 доб. 234
Эл. Почта: [email protected]

Лор Хейнс начала работать в сфере ипотечного кредитования в 2002 году и сосредоточила свое внимание на соблюдении нормативных требований на федеральном уровне и уровне штата. Последние несколько лет она работала консультантом по вопросам ипотечного кредитования, консультируя клиентов по применимым руководящим принципам и нормативным требованиям.Лор присоединился к Eustis Mortgage в апреле 2021 года в качестве старшего вице-президента по контролю качества и соответствию. Лор живет в пригороде Филадельфии со своим мужем и двумя сыновьями. В свободное время Лоре можно найти на футбольном поле или в саду.

Покупка дома — Citizens Advice Scotland

Эта информация относится только к Шотландии.

Содержание

Что находится на этой информационной странице

При покупке недвижимости необходимо учитывать множество факторов.Процессы и то, как они соотносятся друг с другом, объясняются поэтапно.

Если у вас возникли проблемы при покупке дома, см. Проблемы при покупке и продаже дома.

Сколько вы можете себе позволить?

Составление бюджета

Первое, что вам нужно сделать, это определить, сколько вы можете себе позволить потратить. Вам следует составить бюджет на основе ваших текущих доходов и расходов, а затем определить, сколько вы можете позволить себе платить за ипотеку в качестве ежемесячного исходящего платежа.Если вы покупаете с кем-то еще, вам необходимо рассчитать бюджет на основе ваших общих доходов и расходов.

На веб-сайте MoneyHelper есть онлайн-планировщик бюджета, который может оказаться полезным для вас.

Сколько можно взять в долг

Вам нужно будет узнать, сколько денег вы можете занять. Есть ряд организаций, ссужающих деньги.

Как только вы узнаете, сколько вы можете взять взаймы, полезно составить новый бюджет, в частности, проверить, на сколько вам придется жить после ежемесячной выплаты всех новых расходов.Такое перспективное планирование может оказаться неоценимым, поскольку защитит вас от долгов в будущем.

Некоторые строительные общества теперь выдают покупателям свидетельство о том, что ссуда будет предоставлена ​​при условии, что недвижимость удовлетворительна. Возможно, вы сможете получить этот сертификат до того, как начнете искать недвижимость. Строительные общества заявляют, что этот сертификат может помочь вам добиться принятия вашего предложения продавцом, поскольку он дает уверенность в наличии средств. Узнайте больше об ипотеке и обеспеченных кредитах.

Дополнительные немедленные затраты при покупке дома

Прежде чем окончательно решить, сколько потратить на недвижимость, вы должны быть уверены, что у вас будет достаточно денег, чтобы оплатить все дополнительные одноразовые расходы на покупку. К ним относятся:

  • Сборы за обследование — если вам или вашему ипотечному кредитору требуется обследование в дополнение к опросу, предоставленному продавцом в Домашнем отчете
  • Сборы за оценку
  • — если вам или вашему ипотечному кредитору требуется оценка в дополнение к опросу, предоставленному продавцом в Home Report
  • Налог с сделок с землей и строениями.Дополнительную информацию о налоге на сделки с землей и зданиями можно найти на веб-сайте Revenue Scotland
  • .
  • комиссии, если таковые имеются, взимаемые ипотечным кредитором или лицом, организующим ипотеку, например, ипотечным брокером
  • гонорары адвоката
  • НДС
  • расходы на переезд
  • любые последние счета, например, за газ и электричество из вашего нынешнего дома, которые необходимо будет оплатить при переезде.

Вы должны знать, что даже если ваша ставка на недвижимость не будет принята, у вас все равно могут быть разовые расходы.Например, вам, возможно, придется заплатить за оценку и / или обследование. Если адвокат начал какую-либо юридическую работу, вам, возможно, придется заплатить за эту работу, если у вас нет особой сделки с адвокатом. Специальная сделка может быть возможна, если вы продолжаете инструктировать того же юриста до тех пор, пока не обеспечите покупку недвижимости.

Текущие расходы в новой собственности

При разработке нового бюджета не забудьте учесть текущие расходы на недвижимость, которую вы хотите купить.Например, вы переезжаете в более крупную собственность, которая может быть дороже. В стоимость может входить:

  • более высокие счета за отопление
  • муниципальный налог
  • расходов на страхование, включая страхование жизни, зданий и имущества.

Отчет о доме для недвижимости, которую вы покупаете, будет включать некоторую информацию, которая может помочь вам оценить текущие расходы.

Краткое изложение шагов при покупке недвижимости

Эти шаги не жесткие.Например, вы можете точно знать, какую недвижимость вы хотите купить, еще до того, как выбрали адвоката. Однако большинство шагов будет частью процесса покупки дома. Чтобы купить дом на законных основаниях, вам необходимо привлечь юриста или квалифицированного перевозчика. После того, как вы выберете юриста или исполнителя, они помогут вам на протяжении всего процесса.

Шаг 1 : Выбор адвоката или исполнителя

Шаг 2 : Расследование получения ипотеки или ссуды

Шаг 3 : Ищите недвижимость

Шаг 4 : Выбор собственности

Шаг 5 : Получите домашний отчет

Шаг 6 : Проведите опрос — при необходимости

Шаг 7 : Создание предложения

Шаг 8 : Дата закрытия установлена ​​(если никто больше не заинтересован)

Шаг 9 : Предложение принято

Шаг 10 : Завершение — частью завершения является установка даты входа, которая обычно оговаривается.Остальные условия можно обсудить на этом этапе.

Покупатели впервые

Покупка дома в первый раз часто может быть сложной задачей, но есть много информации, которая поможет вам в этом процессе.

Вы можете получить советы по оплате в руководстве для начинающих покупателя жилья на веб-сайте MoneyHelper.

Есть руководство по покупке дома на сайте Which? Веб-сайт.

Помощь начинающим покупателям

Если вы впервые совершаете покупку, возможно, вы подали заявку на помощь в покупке от правительства Шотландии.Эта схема помогает людям покупать новостройки без внесения большого залога. Подача заявок на участие в программе «Доступная новая сборка» была закрыта 5 февраля 2021 года. Любые заявки, поданные до этой даты, могут быть рассмотрены. Часть схемы для малых разработчиков все еще открыта для приложений. Вы можете узнать больше о Help to Buy на веб-сайте правительства Шотландии.

Возможно, вы сможете получить помощь через First Home Fund. Это схема долевого участия, позволяющая впервые покупателям получить до 25 000 фунтов стерлингов, чтобы помочь им приобрести недвижимость, отвечающую их потребностям.Фонд предназначен для всех впервые покупающих в Шотландии и может быть использован для покупки новой или существующей недвижимости. Он закрыт в октябре 2020 года, но снова откроется в апреле 2021 года. Вы можете узнать больше о First Home Fund на веб-сайте правительства Шотландии.

Сделки по новостройкам

Некоторые застройщики новостроек могут предложить сделку с покрытием дополнительных расходов, например, налога на сделку с землей и строениями и гонораров юриста или новой мебели, а также организацию ипотеки.Вам следует получить независимую консультацию, чтобы проверить, стоит ли сделка финансово. Такой совет должен дать местный адвокат по передаче прав собственности. Хотя вам, вероятно, придется заплатить за этот дополнительный совет, он может защитить вас от финансовых проблем со стоимостью вашего дома в будущем.

Вы также можете претендовать на получение помощи при покупке от правительства Шотландии.

Помогите купить дом схемы

Правительство Шотландии предлагает ряд схем, которые могут помочь вам купить дом, если вы не можете себе его позволить.

Могу я получить помощь

В настоящее время правительство Шотландии предлагает поддержку в покупке дома тем, кто принадлежит к следующим приоритетным группам и соответствует другим критериям отбора:

  • первый раз покупатель
  • старше 60 лет
  • социальный арендатор (лицо, снимающее жилье у совета или жилищной ассоциации)
  • отключен
  • в вооруженных силах
  • ветеран, ушедший из вооруженных сил в течение последних 2 лет
  • — партнер военнослужащих, погибший во время службы в течение последних 2 лет.

Дом какого типа можно купить?

Если вы имеете право на помощь, вы можете купить:

Буду ли я владеть своим домом

Эти схемы предоставляют шотландскому правительству долю участия в вашем доме в обмен на оплату стоимости покупки недвижимости. Это означает, что правительство оплатит продавцу часть стоимости покупки дома, а затем будет держать долю в вашем доме, как ипотеку. Вы будете владельцем дома, но у вас будет соглашение о том, как вы будете возвращать деньги правительству Шотландии.

Сколько мне нужно заплатить

Сумма, которую вы должны будете заплатить при покупке дома, и то, сколько заплатит правительство, может варьироваться в зависимости от схемы и других факторов.

Вы будете нести ответственность за оплату всех текущих расходов на недвижимость, таких как:

  • выплаты по ипотеке
  • любая плата за обслуживание, например, на содержание коммунальных частей жилой застройки
  • ремонт, обслуживание и страхование имущества
  • муниципальный налог
  • Плата за отопление, освещение и воду.

Дополнительную информацию о программах помощи в покупке можно найти на веб-сайте правительства Шотландии.

Что делать, если мой доход слишком низок для этих схем

Если ваш доход низок и вы не можете позволить себе схемы долевого участия, которые помогут вам купить дом, то схема долевого владения от правительства Шотландии может вам помочь. Дополнительную информацию о долевой собственности можно найти на веб-сайте правительства Шотландии.

Силы помогают купить

По всей Великобритании программа «Силы помогает купить» позволяет военнослужащим и женщинам брать в долг до 50% своей зарплаты без процентов, чтобы купить свой первый дом или переехать в другую собственность по назначению.Максимальный размер кредита составляет 25 000 фунтов стерлингов, и он может быть использован для оплаты депозита и других расходов, таких как гонорары адвоката и агента по недвижимости. Узнайте больше о схеме «Силы помогают купить» на сайте GOV.UK.

Выбор адвоката или переводчика

Когда кто-то желает купить недвижимость, почти во всех ситуациях необходимо использовать адвоката для юридической работы, которую необходимо выполнить. Вам следует обратиться в местные юридические фирмы и / или попросить друзей и родственников порекомендовать подходящую фирму.Перед тем, как сделать выбор адвоката, вам следует спросить оценку их расходов на покупку недвижимости.

Вам следует:

  • проверить, является ли указанная цифра фиксированной оплатой или определяется объемом работы
  • убедитесь, что эта цифра включает налог с сделки с землей и зданиями, сборы за поиск, сборы за регистрацию земли, расходы и НДС, и получите разбивку этих затрат.
  • узнайте, какие обвинения будут предъявлены, если сделка не состоится.

Вы не можете использовать одного и того же адвоката в качестве продавца, поскольку он не может действовать одновременно от имени покупателя и продавца.

Использование юриста, хорошо знающего местный рынок жилья, является преимуществом.

Если у вас уже есть ипотечный кредитор, вам может потребоваться проверить, входит ли выбранный вами адвокат в список адвокатов вашего кредитора. Некоторые кредиторы могут не иметь специальной панели, но если она есть у вас, у вас могут возникнуть трудности с завершением транзакции.

Чем занимается адвокат или перевозчик

Основные задачи юриста или исполнителя в течение периода времени покупки недвижимости могут включать:

  • обсуждение ваших потребностей и объяснение процедуры покупки недвижимости при необходимости
  • с объяснением отчета «Домой», различных типов обследований и организацией обследований для собственности
  • обсуждение ипотеки и консультации по различным доступным способам погашения кредита
  • информирование юриста продавца о том, что вы заинтересованы в подаче предложения на недвижимость
  • составление и подача оферты на недвижимость после консультации с вами
  • оформление ипотечных документов
  • проверка юридического владения недвижимостью и подготовка акта, подтверждающего право собственности покупателя.Акт — это документ, подтверждающий, кому принадлежит собственность. Если вы покупаете с кем-то другим, оба ваши имени должны быть указаны в документах
  • проверка сертификата собственности, чтобы узнать, планируют ли местные власти какие-либо ремонтные работы или разработки, влияющие на собственность
  • проверка наличия разрешения на строительство от местных властей на реконструкцию объекта и выдачу при необходимости сертификатов завершения
  • проверка официальных документов, проведенных юристом продавца, на предмет наличия проблем с правом продавца на продажу собственности
  • получение денег для оплаты покупки и их уплата адвокату продавца
  • проверка, какая страховка покрывает имущество
  • переговоры с юристом продавца в случае возникновения спора.

Некоторые из этих вещей, например, ипотеку или страховку, вы можете оформить самостоятельно, но все равно для юридической стороны покупки придется использовать адвоката или переводчика.

Списки независимых квалифицированных перевозчиков и юристов можно получить по адресу:

Для получения информации о проблемах с поверенными и перевозчиками см. Проблемы с покупкой и продажей дома.

Риск наводнения

При покупке любой собственности важно попросить своего адвоката выяснить, находится ли эта собственность в зоне повышенного риска наводнения и / или была ли она затоплена в прошлом.История наводнения может значительно увеличить стоимость страховых взносов или затруднить поиск страховки для собственности.

Для получения дополнительной информации см. Проблемы со страховкой.

Шотландское агентство по охране окружающей среды (SEPA) опубликовало карты наводнений, которые дают представление о рисках наводнений в Шотландии на уровне сообществ. Однако нельзя полагаться на них, чтобы установить риск наводнения для отдельной собственности. Карты паводков доступны на сайте SEPA. Вам также будет полезно узнать о риске наводнения на местном уровне, поговорив с соседями и связавшись с местными властями.

Ипотека

Если вы хотите купить дом, вы можете занять для этого деньги. Это называется ипотекой. Ссуда ​​предоставляется на фиксированный период, называемый сроком , и вы должны платить проценты по ссуде. Если вы не выполните согласованные платежи, кредитор может вступить во владение недвижимостью.

Виды ипотеки

Доступны два основных типа ипотеки — ипотека с выплатой погашения и ипотека с выплатой только процентов.

Погашение ипотеки

Это ипотека, при которой заемный капитал погашается постепенно в течение периода ссуды.Капитал выплачивается ежемесячно вместе с процентами. Сумма возвращаемого капитала постепенно увеличивается с годами, а сумма процентов снижается.

Ипотека с выплатой только процентов

При использовании этого вида ипотеки вы платите кредитору проценты по кредиту ежемесячными платежами. Вместо того, чтобы погашать ссуду каждый месяц, вы платите по долгосрочному инвестиционному или сберегательному плану, который должен вырасти настолько, чтобы погасить ссуду в конце срока ипотеки.Однако, если он не будет расти так, как планировалось, у вас будет дефицит, и вам нужно будет подумать, как его восполнить.

Дополнительную информацию о беспроцентных ипотечных кредитах, планах погашения и недопоставках можно найти на веб-сайте MoneyHelper.

Исламская ипотека

При исламской ипотеке ни один из ежемесячных платежей не включает проценты. Вместо этого кредитор взимает плату за предоставление вам в ссуду капитала для покупки вашей собственности, который может быть возмещен одним из множества различных способов, например, взимая с вас арендную плату.

Дополнительные советы по вопросам жилищного финансирования и планов покупки в соответствии с законами шариата можно найти на веб-сайте MoneyHelper.

Можете ли вы позволить себе ипотеку

Кредиторы должны убедиться, что вы берете только ипотеку, которую можете себе позволить. Это означает, что они попросят у вас много информации и доказательств вашего дохода, расходов и привычек в расходах.

Кредиторы проверит, сможете ли вы оплатить первоначальные выплаты по ипотеке и другие расходы на недвижимость. Они также рассматривают, как вы справитесь в финансовом отношении, если процентные ставки вырастут в будущем или если произойдет изменение вашего дохода, например, из-за того, что вы хотите создать семью или выйти на пенсию.

Более подробную информацию о том, что кредитор будет делать, чтобы проверить, можете ли вы позволить себе ипотеку, можно найти на веб-сайте Управления финансового надзора.

Где получить ипотеку от

Ипотечный кредит можно получить из разных источников. Некоторые из доступных опций:

  • строительные кооперативы
  • банки
  • финансовые учреждения
  • специализированных ипотечных компаний.

Если вы подумываете о получении ипотечной ссуды, обязательно изучите все доступные варианты и займите только то, что можете позволить себе выплатить.Если вы не выполните согласованные платежи, кредитор может вступить во владение вашей собственностью.

Дополнительную информацию об ипотеке можно найти на веб-сайте MoneyHelper.

В случае сомнений вы можете проконсультироваться с независимым финансовым консультантом. Узнайте, как выбрать финансового консультанта на сайте MoneyHelper.

Специализированная ипотека

Помимо стандартных ипотечных сделок, кредиторы могут также предлагать сделки, предназначенные для людей, не имеющих права на получение стандартной ипотечной ссуды.Этот тип сделки известен как «субстандартная» или «неблагоприятная кредитная» ипотека. Эти ипотечные кредиты предназначены для людей, у которых в прошлом были финансовые трудности или проблемы с кредитом. Например, у вас могло быть возвращение права собственности на дом ранее или вы были объявлены банкротом. У вас также могут быть трудности с доказательством того, что у вас есть постоянный или надежный доход.

Субстандартная и неблагоприятная кредитная ипотека обычно взимает более высокую процентную ставку, чем стандартная ипотека. Кредиторы также могут ограничить сумму денег, которую они готовы предоставить вам в долг.

Прежде чем оформить субстандартную или неблагоприятную кредитную ипотеку, вам следует получить независимую финансовую консультацию.

Использование брокера для получения ипотеки

Вместо того, чтобы обращаться за ипотекой напрямую к кредитору, например, строительному кооперативу, вы можете использовать брокера, такого как агент по недвижимости, ипотечный или страховой брокер. Они будут действовать как агент, чтобы познакомить вас с источником ипотечной ссуды.

Если вы пользуетесь услугами брокера, это поможет вам сэкономить время на покупках. Однако некоторые кредиторы предлагают продукты только напрямую клиентам.Брокер может не иметь возможности предлагать вам такие сделки.

Брокер должен сообщить вам, существуют ли ограничения на диапазон ипотечных кредитов, которые они могут порекомендовать. Например, они должны сообщить вам, ограничивают ли они рекомендации по ипотеке только тем, что предоставляется конкретными кредиторами, а не всем ипотечным рынком.

Брокер может быть использован, когда получение ипотеки напрямую от кредитора может быть затруднено, например:

  • Требуемая ипотека особенно крупная
  • Имущество в некотором роде необычное
  • более двух человек желают совместно приобрести недвижимость
  • заявитель работает не по найму, и его доход колеблется.

Существуют правила о том, сколько брокер может взимать за свои услуги. Брокеры не должны дискриминировать вас из-за вашего возраста, расы, пола, инвалидности, религии или убеждений, смены пола, беременности и материнства или сексуальной ориентации, когда они предлагают вам свои услуги.

Дополнительную информацию об ипотечных брокерах можно найти на веб-сайте MoneyHelper.

На веб-сайте Управления финансового надзора также есть информация о получении консультации по ипотеке.

Подача жалобы на ипотечного кредитора

Если вы хотите пожаловаться на ипотечного кредитора или брокера, вы должны сначала обсудить с ними проблему. Если после этой первоначальной попытки решить проблему вы все еще недовольны, вы можете подать официальную жалобу. Если вы считаете, что ипотечный кредитор или брокер подвергли вас дискриминации, вы также можете пожаловаться на это. У каждого кредитора или брокера должна быть своя собственная внутренняя процедура рассмотрения жалоб. Если вы выполнили эту процедуру и по-прежнему не удовлетворены, вы можете подать жалобу в Службу финансового омбудсмена.

Для получения дополнительной информации о подаче жалобы в Службу финансового омбудсмена см. Жалоба омбудсмену или уполномоченному в Шотландии.

Как найти недвижимость

Есть несколько способов найти недвижимость для покупки:

  • через агентов по недвижимости или отделов собственности юристов
  • посещение центра собственности местных поверенных
  • просматривает страницы с недвижимостью в местных газетах
  • связывается с компаниями по строительству недвижимости для получения подробной информации о новой недвижимости, строящейся в этом районе.

Выбор собственности

Когда вы найдете интересующую вас недвижимость, вы должны осмотреть ее, чтобы убедиться, что она соответствует вашим требованиям. Вам нужно будет понять, придется ли вам тратить дополнительные деньги на недвижимость, например, на ремонт или отделку. Потенциальный покупатель обычно посещает недвижимость два или три раза, прежде чем сделать предложение.

Гарантии на новостройки

Если это недавно построенная собственность, проверьте, есть ли на нее гарантия Buildmark.Гарантии Buildmark организуются Национальным советом по строительству домов (NHBC), который является независимой организацией, в реестре которой зарегистрировано более 20 000 строителей новой недвижимости. Прежде чем попасть в реестр NHBC, строители должны продемонстрировать свою техническую и финансовую компетентность, а также согласиться соблюдать стандарты NHBC.

Схема Buildmark распространяется на дома, построенные застройщиками, зарегистрированными NHBC, после того, как NHBC сертифицировал их как готовые. Схема, например, защитит ваши деньги, если застройщик обанкротится после обмена контрактами, но до завершения.Он также распространяется на дефекты, которые возникают из-за несоблюдения застройщиком стандартов NHBC. Для получения дополнительной информации перейдите на веб-сайт NHBC.

Если вы покупаете новый или недавно переоборудованный дом, вы можете использовать Потребительский кодекс для строителей дома, если у вас возникнут проблемы. Это добровольный кодекс, применимый к строителям, находящимся под страховой защитой одного из участвующих гарантийных органов. Вы можете получить дополнительную информацию о коде, который включает схему разрешения споров, на веб-сайте Consumer Code for Home Builders.

Сертификаты энергоэффективности

При покупке недвижимости вы бесплатно получаете сертификат энергоэффективности (EPC). Объявление о продаже собственности должно включать информацию EPC. EPC предоставит вам информацию о рейтинге энергоэффективности собственности и предложения по экономически эффективным улучшениям энергосбережения.

Если продавец не предоставит Сертификат энергоэффективности, местные власти могут взимать штраф в размере 500 фунтов стерлингов. Дополнительную информацию о EPC можно найти на веб-сайте Energy Saving Trust Scotland.

Сертификат энергоэффективности должен включать подробную информацию о любом плане Green Deal, который прилагается к собственности. Это связано с тем, что любой новый владелец должен будет взять на себя выплаты по любой существующей ссуде Green Deal. Вы можете узнать больше о Green Deal на Green Deal, финансирующем энергоэффективные улучшения дома.

Домашний отчет

Для большинства объектов недвижимости, которые выставляются на продажу, необходимо иметь Отчет о доме и сделать его доступным для потенциальных покупателей. Отчет состоит из трех частей; разовое обследование собственности, энергетический отчет и анкета собственности.Более подробная информация о Домашнем отчете на сайте mygov.scot.

Получение опроса

Если вы покупаете недвижимость, у которой есть Домашний отчет, вы получите единичный опрос как часть Домашнего отчета. Сюрвейер, проводящий единичный опрос, несет юридическую ответственность за предоставление точной информации как продавцу, так и покупателю. Одиночный опрос в целом аналогичен опросу по схеме 2.

Вам следует подумать о проведении собственного опроса, а также отдельного опроса продавца, особенно если у вас есть какие-либо опасения по поводу состояния собственности.Если вы покупаете недвижимость в ипотеку, кредитор может настоять на проведении обследования для оценки ипотеки, оплачиваемого покупателем. Есть три основных типа обследований, или инспекций, которые вы можете получить:

  • Отчет об оценке ипотеки (схема 1 обследования). Оценка ипотеки является наименее дорогостоящим видом проверки и обеспечивает оценку имущества для целей получения ипотеки
  • Отчет о покупателях жилья
  • (схема 2 опроса). В отчете о покупателях жилья будет учитываться не только стоимость собственности, но также будет изучена ее структура и будут выявлены любые существующие или потенциальные проблемы
  • полное структурное обследование (или обследование зданий).Полное структурное обследование стоит дорого, но предусматривает тщательный и детальный осмотр объекта недвижимости.

Адвокат покупателя должен убедиться, что инспектор является членом:

  • Королевский институт дипломированных оценщиков, или
  • Объединенное общество оценщиков и аукционистов, или
  • Объединенная ассоциация архитекторов и геодезистов.

Если инспектор сообщает, что с недвижимостью есть какие-то проблемы, вам нужно будет подумать, хотите ли вы продолжить покупку.В некоторых случаях может возникнуть необходимость попросить строителя или другого рабочего оценить стоимость проведения необходимого ремонта.

Изменения

Вы должны проверить, была ли недвижимость модернизирована или переделана. Если это так, ваш адвокат или квалифицированный перевозчик должен проконсультироваться с местными властями, чтобы узнать, является ли эта работа законной. Однако вы должны знать, что, хотя совет мог выдать «сертификат о завершении строительства», свидетельствующий о том, что работы были выполнены в соответствии с строительными ордерами, это не является гарантией качества конструкции или стандарта изготовления.

Ремонт

Вы или ваш агент должны узнать у продавца подробную информацию о любом капитальном ремонте, который был проведен в собственности. Если это квартира, вам следует спросить, как ремонт распределяется между владельцами и есть ли какие-либо неоплаченные уведомления о ремонте.

Для получения информации о том, когда адвокат или квалифицированный перевозчик не может предоставить информацию, которая может повлиять на ваше решение о покупке недвижимости, см. Проблемы с покупкой и продажей дома.

Какое предложение сделать

Безусловное предложение

Обычно покупатель оформляет ипотеку и узнает как можно больше о недвижимости перед тем, как сделать предложение.В предложении указана уплачиваемая цена. Хотя это предложение называется «безусловным», оно содержит ряд стандартных условий. Вы должны убедиться, что недвижимость в хорошем состоянии, поэтому проведите повторное обследование, если ваш адвокат или перевозчик сочтет это необходимым.

Условное предложение

В условном предложении указывается цена, которая должна быть уплачена, но при условии получения покупателем удовлетворительного обследования или других условий.

Делаем предложение

Когда вы делаете предложение на недвижимость, оно может быть принято.

Если недвижимость рекламируется по фиксированной цене, это означает, что продавец готов принять первое твердое предложение по указанной цене.

Если недвижимость рекламируется с расценкой или ценой «предложения выше», это означает, что указанная цифра является минимальной, которую продавец был бы готов принять. Обычно продавец ждет, пока несколько человек проявят интерес к предложению, а затем объявляет дату закрытия. Запечатанные предложения отправляются в этот день, и продавец выбирает лучшее из них, которое часто бывает самой высокой суммой.

Акцепт оферты

Если вы сделали безоговорочное предложение на недвижимость, оно будет сразу принято или отклонено продавцом. Однако обычно акцепт будет содержать ряд условий, и договор не будет иметь обязательной силы до тех пор, пока все эти условия не будут приняты вашим адвокатом.

Завершение

Обязательный договор заключен после принятия всех условий предложения. Это называется «завершение посланий».Ваш адвокат завершит процедуры передачи права собственности и подготовит ряд документов, в частности «распоряжение», согласно которому право собственности на недвижимость будет передано вам. В контракте или официальных документах будет указана дата въезда в собственность. Это дата, когда вы должны будете заплатить продавцу покупную цену собственности в обмен на Распоряжение и ключи от собственности. Ваш адвокат примет все меры для урегулирования сделки в день входа. Это называется «завершением» покупки.

Покупатель желает отказаться от покупки

Возможно, вы захотите отказаться от продажи до того, как договор будет завершен. Обычно это предмет переговоров между вашим адвокатом и продавцом. Это потому что; хотя контракт еще не заключен, могут быть понесены некоторые расходы, например, продавец мог продлить гарантии, чтобы согласовать с вами позднюю дату вступления в силу.

Если вы хотите отказаться от покупки после завершения продажи, вы вряд ли сделаете это без каких-либо затрат.Понесенные вами расходы могут быть связаны с нарушением договора купли-продажи. Однако знаменательное судебное решение (июль 2013 г.) предписало покупателям уплатить полную запрашиваемую цену за отказ от контракта. Вы должны обсудить возможные последствия отказа от договора со своим юристом или квалифицированным транспортным агентом.

Хедж-фонды получают дешевые дома, домовладельцы получают выгоду — Центр общественной добропорядочности

29 сентября 2015 г. 14:52 : Эта история была обновлена ​​и уточнена, чтобы показать, что Oaktree Capital — инвестиционная компания, которая также управляет хедж-фондами.

У Юлиуса Уванского возникли проблемы с ипотекой после рефинансирования в 2009 году, сразу после того, как лопнул пузырь на рынке недвижимости. Как и миллионы других, он обнаружил, что задолжал за свой дом больше, чем он того стоил.

Родившийся из Нигерии отец четверых детей переехал в свой дом на Ричардсон-роуд в Гвинн-Оук, штат Мэриленд, в 2005 году. «Нам понравилось, потому что здесь есть большой двор, где дети могут играть», — говорит Уванск.

Но вскоре после закрытия ссуды у Уванска начались проблемы с выплатами.Он полагал, что разработал модификацию кредита с Bank of America в 2011 году после подписания документов, но банк оспорил условия, которые, по мнению Уванска, он обеспечил. Когда он не выплатил сумму, которую банк заявил, что он должен, банк заявил, что он не выполнил свои обязательства.

Ипотека

Уванска была застрахована Федеральной жилищной администрацией, что означает, что если он не производил платежи, банку обычно выплачивалась полная стоимость того, что осталось от ипотеки, плюс расходы, связанные с обслуживанием долга.

Банк Америки подал иск и получил платеж. Затем ипотека была передана Департаменту жилищного строительства и городского развития, который курирует FHA.

Обычно на этом этапе, вместо принятия ипотеки, правила HUD требуют, чтобы банк работал с заемщиком на этапе, предшествующем обращению взыскания. Если нет возможности удержать домовладельца в доме, HUD проводит процедуру отчуждения права выкупа.

Но не в этом случае.

Юлиус Уванск сидит за кухонным столом и рассматривает счета, присланные из Bank of America и Selene Finance. Уванск считал, что он был текущим по всем своим платежам, когда его ипотечный кредит был продан хедж-фонду через программу DASP. (Джаред Беннетт / Центр общественной честности)

Спустя семь лет после того, как рынок недвижимости рухнул и погубил экономику, крупные инвесторы снова покупают ипотечные кредиты тысячами.Но вместо того, чтобы иметь дело с сомнительными субстандартными кредиторами, они покупают многие из тех же шатких займов у государства — со значительной скидкой.

В рамках специальной правительственной программы в декабре 2013 года HUD продал ипотеку Уванского вместе со 802 другими ипотечными кредитами фонду, созданному Oaktree Capital, менеджером хедж-фонда.

(Обновление, 29 сентября 2015 г., 14:52: Выигрышные ставки были размещены хедж-фондами, спонсируемыми Angelo, Gordon & Co., Ellington Management Group и One William Street Capital, а также другими частными инвесторы, обеспеченные акциями », — говорится в опубликованных отчетах.)

Это было отличное предложение для Oaktree. Фонд купил ипотечные кредиты примерно на две трети от общей стоимости домов, оцененной HUD в 105,7 млн ​​долларов. Уванск, которому сейчас грозит потеря права выкупа через нового обслуживающего лица ссуды, Selene Finance, не знал, что что-либо из этого произошло.

«Какая бы сделка ни заключалась между Bank of America, Selene и HUD, мне неизвестно», — говорит он. Уванск утверждает, что выполнил условия своего изменения и подал иски против Bank of America и Selene.

Таким образом,

HUD продал тысячи ипотечных кредитов. Идея состоит в том, чтобы поддержать истекающие кровью финансы FHA и дать заемщикам некоторую передышку, чтобы разобраться с новым держателем ипотеки, чтобы ссуды начали «возвращаться», как выражается HUD.

Но некоторые защитники жилищного строительства утверждают, что, похоже, была достигнута только первая цель. Они утверждают, что HUD, перед которым стоит задача создания сильных сообществ и доступного жилья, вместо этого в первую очередь способствует массовой передаче богатства, когда тысячи домов переходят от проблемных заемщиков к богатым инвесторам, просто стремящимся получить прибыль.Fannie Mae и Freddie Mac, которые вместе с HUD прямо или косвенно страхуют 70 процентов ипотечных кредитов страны, начали аналогичные продажи этим летом.

Программа

В 2010 году HUD запустил программу продажи ипотечных кредитов — теперь известную как Программа стабилизации проблемных активов или DASP — под сильным давлением Конгресса с целью улучшить свои финансы. HUD не может уменьшить основную сумму долга по ипотечным кредитам, которые он держит для домовладельцев, но может продавать ипотечные кредиты оптом инвесторам с большой скидкой — иногда всего лишь 41 процент от общей стоимости ипотечных кредитов.

Агентство через FHA страхует ссуды для малообеспеченных и впервые покупающих жилье. Во время финансового кризиса 2008 года и последующей рецессии многие из этих домовладельцев задерживали выплаты по ипотечным кредитам, и вырисовывалась угроза потери права выкупа закладной.

Между тем, FHA из-за натиска требований отчаянно нуждалось в вливании средств.

Программа DASP преследует двойную цель: уменьшить влияние страховых требований FHA на невыполненные ипотечные кредиты на финансы HUD и, согласно апрельскому заявлению Генгера Чарльза, в то время исполнявшего обязанности комиссара жилищного управления HUD, предоставить заемщикам « второй шанс избежать потери права выкупа.«Через DASP кредиторы получают доход от страхового возмещения FHA по ипотечным кредитам, просрочка которых составляет не менее шести месяцев, и HUD берет на себя ответственность за ипотечные кредиты. Затем HUD продает эти ипотечные кредиты тому, кто предложит самую высокую цену, на оптовых аукционах.

Более 98 000 кредитов было направлено через систему DASP с момента ее начала в 2010 году, при этом общая сумма ипотечных кредитов составила более 16,7 миллиардов долларов США.

Благодаря продажам страховой фонд FHA стал платежеспособным. Согласно анализу результатов продаж HUD, проведенному Центром общественной честности, покупатели заплатили HUD 11 долларов.2 миллиарда в ходе этих аукционов. В настоящее время в фонде находится 4,8 миллиарда долларов, тогда как два года назад он был убыточным в 16 миллиардов долларов.

Но когда дело доходит до помощи домовладельцам во избежание потери права выкупа, результаты не впечатляют. Ожидалось, что программа поможет домовладельцам, потому что инвесторы, купившие ссуды, должны были предложить заемщикам более выгодные условия. В рамках инициативы HUD включил условие о том, что покупатели должны ждать шесть месяцев (с тех пор срок увеличен до полного года), чтобы лишить права выкупа, чтобы дать заемщикам возможность работать со своими новыми кредиторами.

«Как только мы продаем [ипотеку] за сумму, меньшую, чем основной баланс», — объясняет представитель HUD Брайан Салливан, у кредитора «появляется больше возможностей для работы с домовладельцем».

Но новые владельцы этих ипотечных кредитов с большей вероятностью перевернут дома для получения прибыли или воспользуются преимуществами быстрорастущего рынка аренды, говорят некоторые защитники. Сделки могут иметь хороший финансовый смысл, но они могут оставить испытывающих трудности домовладельцев, таких как Юлиус Уванск, в неведении, а в некоторых случаях — на улице.

«Инвесторы хотят зарабатывать деньги», — говорит Дайан Сипполоне, консультант по ипотечному обслуживанию некоммерческой организации National Fair Housing Alliance. «Они приезжают не для того, чтобы восстанавливать или стабилизировать район.

В ежеквартальном отчете о программе за 2014 год сообщается, что 11 процентов заемщиков производили платежи — то есть домовладельцы все еще находились в своих домах — после того, как их ипотечный кредит был продан через DASP. HUD называет эти ссуды «возобновляемыми».”

Но даже этот ничтожный успех под вопросом. Определение «повторного исполнения» «довольно расплывчато», — говорит Джеффри Уолш, штатный поверенный Национального центра защиты прав потребителей. Согласно определению HUD, повторное выполнение означает, что платежи были получены в течение шести месяцев после продажи. «Это не означает, что кто-то определил, что доступно домовладельцу, просто покупатель смог получить от заемщика шесть ежемесячных платежей», — продолжает он.

Постпродажные отчеты

HUD показывают, что 6 427 ипотечных кредитов, или 16.9 процентов из тех, что были проданы в период с 2010 по 2013 год, успешно избежали потери права выкупа. Но это включает сторонние продажи или другие методы, которые все равно приводят к тому, что домовладелец остается без дома. Только 5,4% кредитов, проданных за тот же период, были работоспособными.

Сумма снижения основной суммы долга, фактически предложенная домовладельцам в рамках программы новыми владельцами ипотеки, неизвестна. HUD не требует, чтобы новые обслуживающие компании сообщали о типах предоставленных модификаций ссуд, и не ответили на вопросы о требованиях к отчетности.

HUD указывает на резкое сокращение случаев потери права выкупа FHA как свидетельство того, что рынок может вернуться к докризисной стабильности. Но, продавая ссуды прямо перед тем, как начнется процесс отчуждения, Дарен Бломквист, вице-президент RealtyTrac, говорит, что HUD может использовать DASP для создания «призрачных инвентаризаций», где выкупа права выкупа все еще вероятна — они просто не сразу отображаются в журналах учета.

«Этот процесс продажи ссуд, помимо того, работает ли он, дает дополнительный бонус в виде улучшения показателей отчуждения в краткосрочной перспективе», — говорит Бломквист.

«Беспроигрышный»

Страховой фонд

FHA был истощен, когда миллионы домовладельцев объявили дефолт по своим ипотечным кредитам во время недавней рецессии. Между тем у инвесторов с Уолл-стрит появилась жажда проблемных кредитов, и DASP предоставил возможность избавиться от ипотечных кредитов, утолив эту жажду.

Эти неработающие ссуды привлекают инвесторов, потому что они покупаются с большой скидкой.

«Вы можете получить значительную прибыль, если пойдете перепродавать эти дома или воспользуетесь более гуманным подходом и превратите эти ссуды в коммерческие», — сказал Джек МакКейб, консультирующий инвесторов на рынке недвижимости.

В февральском отчете для Федерального резервного банка Сан-Франциско за февраль 2014 года комиссар FHA Кэрол Галанте называет DASP «беспроигрышной ситуацией для всех участников»: FHA умывает руки от плохих ипотечных кредитов, инвестор получает ценный актив. , а домовладельцы получат выгоду от более доступных условий ссуды от нового покупателя.

Но рассмотрим продажу ипотеки Юлиуса Уванска в декабре 2013 года. Oaktree заплатила 68,6 миллиона долларов за 803 ипотечных кредита в Балтиморе, что составляет около 65 процентов от 105 долларов.7 миллионов HUD говорит, что они того стоят. Это означает, что даже если компания не получит ни цента по ипотеке, даже после уплаты судебных издержек и других расходов, она может с лихвой вернуть свои деньги, отказавшись от права выкупа и продав дома. (Oaktree отказалась комментировать результаты кредитов, купленных через DASP.)

Многие ссуды, проданные через DASP, действительно близки к выкупу, и многие из них уже начали этот процесс. Но HUD, по-видимому, посчитал, что это немного притормозило стимул к быстрой потере права выкупа и продаже домов с тем условием, что покупатели ждут шесть месяцев, чтобы выкупить права выкупа, и попытаются уладить отношения с заемщиками.

Зависит от секретности

ссуд FHA по закону предлагают дополнительную защиту от потери права выкупа. Чтобы получить эту страховку FHA, обслуживающая компания ссуды, которая собирает платежи и управляет ссудой, должна предпринять ряд усилий по изменению условий ссуды, чтобы помочь владельцам сохранить свои дома.

Кредитор может подать иск и передать ссуду HUD для продажи только в том случае, если все эти усилия не увенчались успехом. По словам официального представителя HUD Салливана, все ссуды в DASP «направляются к потере права выкупа — 100 процентов из них — потому что они исчерпали свои возможности по уменьшению убытков».”

Но адвокаты и несколько заемщиков говорят, что они видели обратное. Первоначальный кредитор сообщает, что они предприняли все необходимые шаги, и HUD, по сути, верит им на слово, — говорит Джефф Уолш из NCLC. «Мы получаем известия от многих домовладельцев, которые по-прежнему участвовали в смягчении убытков, — говорит он, — и могли избежать потери права выкупа с помощью обычных методов FHA.

Уванск говорит, что понятия не имел, что его ипотечный кредит выставлен на продажу. Уолш говорит: «Программа зависит от секретности.Программа зависит от того, что домовладелец не знает, что его кредит продается ».

Уолш говорит, что если заемщиков уведомят о том, что их ссуда может быть продана, они могут отстаивать более выгодные условия под защитой FHA перед продажей новым кредиторам без таких оговорок. До сих пор, добавляет он, HUD отклонил просьбы информировать заемщиков об их положении перед продажей.

Юлиус Уванск в своем доме в Гвинн-Оук, штат Мэриленд, где он живет со своей женой и четырьмя детьми.(Джаред Беннетт / Центр общественной честности)

Смешанные сообщения

История ссуды Uwansc переплетается с путаницей, которая возникла после финансового краха 2008 года. После рефинансирования в 2009 году кредитором Uwansc была компания Countrywide Financial, крупнейший в то время субстандартный кредитор в стране. Countrywide был куплен Bank of America, который взял на себя его ссудный портфель.

Bank of America одобрил Uwansc для изменения пробной ссуды в 2011 году, но банк оспорил ее действительность.В предложении о постоянном изменении кредита утверждалось, что он был в дефолте, несмотря на то, что он ни разу не пропустил платеж в течение испытательного периода, сказал Уванск. Bank of America отказался комментировать этот случай, но заявил, что в судебных документах он подписал документы об изменении ссуды, но с изменениями, в результате чего договор стал недействительным. Он смог производить выплаты в течение испытательного срока на новых условиях. Банк, однако, возложил на него ответственность за первоначальные условия ипотеки и заявил, что он задолжал 37000 долларов.Между тем, письмо из «Офиса генерального директора и президента» Bank of America заверило Уванска, что он в курсе своих платежей, и пояснило, что уведомления о долге являются стандартной процедурой, которая будет исправлена ​​после того, как его изменение будет завершено.

Уванск говорит, что не помнит, как менял первый контракт, но банк отправил еще один пакет документов, по-прежнему утверждая, что Уванск не выполнил свои обязательства по ипотеке. Несмотря на язык по умолчанию, он подписал контракт. Bank of America подтверждает получение подписанного соглашения, необходимого для завершения модификации, на этот раз без изменений.Несколько месяцев спустя ипотека Уванского оказалась на аукционе HUD по проблемным кредитам, хотя Уванск и люди в Bank of America считали, что она действительна.

Через несколько месяцев после этого заем Уванска был продан через DASP DC Residential IV, фонду, созданному менеджером хедж-фонда Oaktree Capital для покупки займов у HUD. Сервисный агент, нанятый для сбора платежей, — это компания Selene Finance, среди инвесторов которой — Льюис Раньери, один из пионеров секьюритизации ипотечных кредитов.

Селена рассматривала ипотеку в Уванске как невыполненную, а Уванск утверждает в иске против Селены в Окружном суде Мэриленда, что она «продолжала угрожать ему потерей права выкупа и никогда не проводила разумного расследования» по ипотеке.

«Первая беседа, которая произошла между мной и Селеной, была совсем не сердечной, — говорит Уванск. «Они не хотели слышать от меня. Все, что они хотели знать, это когда я собираюсь заплатить…. Я знал с самого начала, что я не допустил дефолта ».

Селена отказалась комментировать эту статью. В показаниях под присягой представитель сказал, что Селена не знала об изменении ссуды, но документы, представленные в тех же показаниях, показали, что Уванск уведомил Селену о проблеме еще 6 марта 2014 года.

В иске Уванск объяснил, как он написал Селене, чтобы официально потребовать исправить свои записи, и включил копию своего окончательного изменения в качестве доказательства того, что он действительно производил требуемые платежи.

Селена так и не признала изменение и, действуя не по условиям своей первоначальной ипотеки с 2009 года, перестала принимать его платежи в декабре 2014 года и уведомила его о своем намерении лишить права выкупа, если его семья не выплатит весь остаток его ссуды плюс проценты. и сборы, составляющие в сумме 217 479 долларов.Иски Уванска против Bank of America и Selene все еще находятся на рассмотрении, но если Селене удастся добиться выкупа, Oaktree будет владеть домом, который в 2009 году оценивался в 250 000 долларов.

«Правильные решения»

HUD объявила об изменениях в своих последних раундах продаж, призванных ответить на критику со стороны защитников интересов потребителей. HUD заявляет, что помимо требования к новым обслуживающим организациям оценивать заемщиков на предмет программ модификации, аналогичных тем, которые предлагает правительство, он также усилит требования к кредитам, продаваемым через пулы, специально предназначенные для помощи районам с целым рядом случаев потери права выкупа.HUD также будет предлагать более мелкие пулы, чтобы стимулировать участие большего числа некоммерческих организаций. В настоящее время только 2 процента ипотечных кредитов, проданных через DASP, ушли некоммерческим организациям. Теперь покупатели должны подождать один год, чтобы завершить процесс обращения взыскания на вновь приобретенные ссуды, что вдвое превышает шестимесячный мораторий, действовавший с 2010-2014 гг.

«Эти изменения отражают наше желание внести улучшения, которые побуждают инвесторов работать с просроченными заемщиками, чтобы найти правильные решения для решения проблемы потенциальной потери дома», — объяснил Чарльз, временный руководитель FHA в то время.

Тем не менее, сервисные центры

, стекающиеся в DASP, имеют множество инструментов, позволяющих соответствовать требованиям HUD при повторной работе, и при этом обеспечивать быструю потерю права выкупа по истечении годичного периода ожидания. Филип Робинсон — юрист Центра потребительского права Мэриленда, представляющий Юлиуса Уванска. Робинсон говорит, что другим клиентам были предложены модификации ссуды с условием, что они предлагают внутренний осмотр дома, что, по словам Робинсона, он видел только с ссудами, проданными через DASP. «Причина, по которой им нужен внутренний осмотр, заключается в том, что они хотят понять, могут ли они заработать на потере права выкупа», — говорит Робинсон.«Они не стремятся к изменениям и, конечно же, не стремятся к принципиальным сокращениям».

Другие предложения по модификации ссуды, сделанные обслуживающими компаниями от имени покупателей DASP, выглядят как хорошее предложение для домовладельцев, которые немедленно ищут более мелкие платежи, но выкопают яму, слишком большую, чтобы вылезти из нее после окончания периода пробной оплаты. Многие предложения по модификации от покупателей DASP создают крупный «воздушный шар», подлежащий выплате по истечении испытательного периода, в то время как постоянные изменения находятся на рассмотрении или зависят от авансового платежа, что было бы недопустимо, если бы ипотечные кредиты все еще находились в рамках защита правил FHA.

Diane Cippalone собрала около 20 экземпляров этих модификаций. «Совершенно нереально просить кого-то, кто потерпел финансовую неудачу, подумать, что он мог бы тем временем сэкономить тысячи долларов, чтобы заплатить авансовые суммы обслуживающим организациям», — говорит Сиппалоун.

HUD не помогает

Именно такую ​​модификацию предложил Сэнди Лопаз.

Лопаз купила свой дом в Синнаминсоне, штат Нью-Джерси, в 1987 году и рефинансировала его в 2008 году.Позже в следующем году она потеряла работу и попросила Chase Home Finance изменить кредит.

Примерно в это время у обоих родителей Лопаза было слабое здоровье. Ее дочери поставили «загадочный диагноз», на выяснение которого потребовалось три года. В этих обстоятельствах Лопаз объявила о банкротстве в 2011 году. В письме в Бюро финансовой защиты потребителей Лопаз говорит, что Чейз не добивалась взыскания права выкупа закладной, потому что они не могли доказать, что в то время владели ее ипотекой. Она написала письмо в HUD с подробным описанием проблем с ее ипотекой на тот момент, с просьбой отложить выплату требования FHA до тех пор, пока проблемы не будут решены.«Я подала заявку на дюжину модификаций и умоляла HUD провести расследование», — говорит она.

Чейз отправил Лопазу уведомление о потере права выкупа в 2012 году, но позже передал ипотеку HUD в обмен на страховое возмещение в размере 190 356,49 долларов. 30 октября 2013 года HUD выставила на аукцион ее ипотеку через DASP. LVS Title Trust I, фонд, основанный PIMCO, но управляемый банком США, разместил выигравшую заявку. Ее новый обслуживающий персонал, BSI, отклонил просьбу Лопаза об изменении ссуды, которое включало бы сокращение основной суммы.

Банк США подал в суд в июне, а затем в сентябре предложил Лопазу модификацию.Суд Нью-Джерси провел посредническую сессию с Лопаз и юридической фирмой, рассматривавшей ее дело о потере права выкупа по телефону. В резюме этого разговора, подготовленном судебным исполнителем, говорится, что новый план приведет к огромной выплате в размере более 70 000 долларов. «Это финансовое самоубийство», — говорит Лопаз. «Я хочу спасти свой дом, я не хочу делать несколько платежей, а затем снова терять закладную». Она отклонила предложение.

Ее ипотека была продана новому трасту в марте, MART Legal Trust 2015-NPL1, с UMB Bank в качестве доверительного управляющего.BSI по-прежнему обслуживает ссуду, и, согласно электронным письмам от этой компании еще в апреле, Лопаз все еще сталкивается с открытым иском о потере права выкупа. BSI заявила, что не может комментировать конкретные ипотечные кредиты без подписанного разрешения на освобождение. Лопаз подписал отказ, но BSI еще не ответила на запросы об интервью.

«Я собирала кухонные шкафы из наборов, когда была на восьмом месяце беременности», — говорит Лопаз. «Я знаю, что заплатил намного больше, чем эти люди, и они пытаются выставить меня бездельником.”

Верхушка айсберга

Пока Лопаз ждет еще одного дня в суде о взыскании права выкупа, HUD продолжает продавать неработающие ссуды. В последнем раунде торгов, состоявшемся 16 июля, HUD выставило на аукцион 7 837 ипотечных кредитов с невыплаченной основной суммой более 1,37 миллиарда долларов. Fannie Mae и Freddie Mac, две правительственные организации, владеющие правами на многие другие ипотечные кредиты, также начали аналогичные программы. Fannie Mae объявила победителей своего последнего предложения 20 августа. Участники, предложившие самую высокую цену, купили неоплаченную ипотеку на сумму 767 миллионов долларов, то есть около 3 900 кредитов.Freddie Mac объявил об аналогичной продаже с ипотечным кредитованием на сумму 591 миллион долларов на общую сумму 3 577 долларов в июле после более крупной продажи в марте.

«Цель продажи неработающих ссуд — предоставить заемщикам дополнительные возможности для предотвращения потери права выкупа, а также сократить количество серьезно просроченных ссуд в портфеле Fannie Mae», — сказал Джой Чианчи, старший вице-президент Fannie Mae по управлению кредитным портфелем. объяснено в объявлении. Обоснование этих продаж похоже на собственное рассуждение HUD, которое не предлагает реальной помощи домовладельцам, таким как Юлиус Уванск.

Некоторые юристы говорят, что требования к этим продажам строже, чем к аукционам HUD. Учитывая, что Fannie Mae и Freddie Mac гарантируют почти половину ипотечных кредитов на одну семью в стране по состоянию на 2014 год, продажи представляют собой возможность для инвесторов захватить еще большую долю рынка жилья. «Это становится значительной силой на рынке ипотечного кредитования», — сказал Стивен Шарп, адвокат Общества юридической помощи Юго-Западного Огайо.

Шарп говорит, что HUD имеет две обязанности.«Один — укрепить домовладение, а второй — сделать это таким образом, чтобы не упускать из виду фонд». По этой причине защитники жилищного строительства говорят, что программы вроде DASP должны быть уверены, что голоса заемщиков будут услышаны раньше, и чтобы ипотечные кредиторы несли ответственность после продажи. По словам Шарпа, «избегать ненужных потерь права выкупа полезно для всех».

Элисон Фицджеральд внесла свой вклад в этот отчет.

Расходы на жилье и универсальный кредит: проживание в собственности, которой вы владеете

Если дом, в котором вы живете, принадлежит вам или вашему партнеру, и вы имеете право на универсальный кредит, вы можете получить платеж по универсальному кредиту.Это включает в себя, если вы живете в общей собственности.

Вы должны получать пособие в течение 39 недель без перерывов. Вы также не должны получать ни один из следующих видов дохода:

  • любые доходы от вашей работы, если вы работаете или работаете не по найму
  • возврат налога
  • Установленное законом пособие по болезни
  • Установленное законом пособие по беременности и родам
  • Выплата по отцовству, установленная законом
  • Выплата по закону за усыновление
  • Обязательная совместная родительская оплата

Оплата может помочь оплатить стоимость покупки вашей собственности, а также расходы на ремонт и техническое обслуживание.

Если вы владеете недвижимостью на правах аренды, она также может помочь вам оплатить сервисные сборы, в том числе:

  • с использованием общих помещений, таких как вывоз мусора или коммунальные лифты
  • Мойка окон верхних этажей
  • ремонт и обслуживание

Проживание в долевой собственности

Вы можете получить помощь в оплате арендной платы и процентов по ипотеке на собственность, находящуюся в долевой собственности.

Вы получаете платеж, и вы должны заплатить его своей жилищной ассоциации и ипотечной компании.

Если это собственность на правах аренды, вам также могут помочь с оплатой некоторых услуг.

Поддержка процентов по ипотеке (

SMI )

Вы также можете получить поддержку для выплаты процентов по ипотеке ( SMI ), если вы получали пособие в течение 39 недель без перерывов. Вы также не должны получать ни один из следующих видов дохода:

  • любые доходы от вашей работы, если вы работаете или работаете не по найму
  • возврат налога
  • Установленное законом пособие по болезни
  • Установленное законом пособие по беременности и родам
  • Выплата по отцовству, установленная законом
  • Выплата по закону за усыновление
  • Обязательная совместная родительская оплата

SMI — это кредит, который может помочь в выплате процентов по:

  • ипотека
  • кредитов, взятых вами на определенный ремонт и улучшение вашего дома

Если вы соответствуете требованиям для получения ссуды SMI , вы можете получить помощь в выплате процентов по ссуде или ипотеке в размере до 200 000 фунтов стерлингов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.