Как развестись с мужем если есть ипотека: Ипотека после развода: как выплачивать кредит :: Деньги :: РБК Недвижимость

Ипотека после развода: как выплачивать кредит :: Деньги :: РБК Недвижимость

Спросили у юристов и нотариуса, как оплачивать ипотеку после развода супругов и что будет, если один из них не платит за кредит

Фото: fizkes/shutterstock

Минюст России в начале карантина предложил приостановить в России государственную регистрацию заключения браков и разводов. Свое предложение министерство объяснило неблагоприятной обстановкой, сложившейся в связи с распространением в стране коронавирусной инфекции COVID-19.

В Китае, например, после пандемии серьезно выросло число разводов — люди не выдержали жизнь в режиме 24/7, кто-то собрался разводиться еще до карантина, но не шел подавать на развод из-за страха перед коронавирусной инфекцией. Аналогичный сценарий психологи предсказали и России.

Один из самых неприятных этапов бракоразводного процесса — раздел имущества. Спросили у юристов, что делать с ипотечной квартирой после развода.

Что делать с ипотекой после развода

Сегодня более 50% покупок квартир происходит с привлечением ипотеки, где сторонами сделки часто выступают семьи. Однако, согласно судебной практике, по числу разводов цифры не радуют. Так, в прошлом году в России было заключено менее 1 млн браков, а распалось более 600 тыс., рассказала член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Если у супругов намечается развод, паре в первую очередь необходимо сообщить о своих проблемах банку, поскольку расторжение брака является существенным нарушением кредитного договора», — отметила юрист.

Как правило, на стадии раздела ипотечной квартиры стороны находят компромисс. Если стороны не смогли договориться, кому останется квартира, и распределить обязанности по кредиту, то спор решается в суде. Для этого супруги должны выделить доли во владении квартирой и после этого разделить кредит. Возможности раздела имущества супругам при разводе в суде также нужно согласовывать с банком, кроме случаев, когда эти варианты уже были учтены при выдаче кредита — это, например, условия брачного договора.

Фото: ingae/shutterstock

По словам управляющего партнера AVG Legal Алексея Гавришева, в более чем 70% случаев бывшие супруги являются созаемщиками.

Поэтому после развода им следует определиться, как они будут выплачивать ипотеку.

«Вариантов несколько: платить ипотеку совместно и дальше; один из супругов отказывается от ипотеки и квартиры в пользу другого; выплатить ипотеку полностью, затем продать квартиру и поделить средства; супруги соглашаются продать квартиру и разделить пополам вырученные деньги», — отметил юрист.

Сами банки зачастую предлагают продать залоговую квартиру, а полученные деньги разделить между супругами или использовать как первоначальный взнос при покупке своих квартир. Если после продажи залоговой квартиры все равно остался долг, то супруги будут платить его вместе.

Как платить ипотеку после развода

Оплата ипотеки после развода зависит от ряда факторов — кто брал кредит, на каких условиях и кому принадлежит ипотечная недвижимость, пояснил вице-президент Московской городской нотариальной палаты Илья Радченко.

«Если квартира была куплена в ипотеку до брака одним из супругов, а второй не был ни созаемщиком, ни поручителем, то с большой вероятностью этот долг будет отдавать только заемщик, он же собственник квартиры», — сказал он.

Если кредит взят в период брака, квартира в общей совместной собственности, то независимо от включения второго супруга в кредитный договор ему надо будет отвечать по данному долгу (если только не согласовано с кредитором, что он будет раздельным долгом одного супруга). В данном случае платить придется поровну.

Фото: Freedomz/shutterstock

«Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, совместно нажитое имущество является совместной собственностью. А если доли супругов не установлены, они предполагаются равными. Поэтому в основном пополам делятся квартира и, соответственно, долг», — добавила Асия Мухамедшина.

Однако если один из супругов докажет, что внес бо́льшую часть кредита из личных средств, то суд может увеличить его долю в квартире и, соответственно, уменьшить сумму долга.

Если при уплате ипотеки использовался материнский капитал, квартира оформляется на всех членов семьи. Например, если в семье двое детей, квартира делится на четыре доли. Поскольку до совершеннолетия детей их долей распоряжается опекун, то при разводе родитель, с которым будут проживать дети, может претендовать на часть с учетом долей детей в квартире.

Что будет, если не платить ипотеку

Если один из супругов не будет платить за квартиру, то по истечении трех месяцев с момента просрочки банк имеет право обратиться в суд для взыскания долга, отметила член АЮР.

«Если супруги ипотеку не выплачивают, банк ее реализует, вырученные деньги идут на погашение ипотечного кредита, а остаток, если он есть, делится между супругами. Если же квартира продана дешевле, то остаток кредита гасится супругами пополам», — добавил Алексей Гавришев.

Избежать спорных ситуация при бракоразводном процессе и разделе имущества, в том числе ипотечной квартиры, можно благодаря брачному договору. Его наличие существенно сэкономит время и деньги супругов в будущем и избавит от долгих споров и судебных тяжб. В нем квартира делится так, как предусматривает документ, но без ущемления прав детей.

Фото: Minerva Studio/shutterstock

«Желательно прописывать подобные вопросы в брачном договоре до того, как заключается кредитный договор или договор займа, обеспеченный ипотекой. Потому что когда долг уже есть, изменить его можно только с согласия банка (иного кредитора). Брачный договор, предусматривающий раздельную ответственность по долгам, нужно представлять кредиторам при заключении договора с ними, чтобы он сработал надлежащим образом», — добавил Илья Радченко.

как делится квартира и в чем сложности военной ипотеки

Процедура развода заслуженно считается непростым с юридической и организационной точки зрения мероприятием. Еще более усложнить его реализацию может наличие квартиры, приобретенной в результате оформления ипотечного кредита. Действующее в 2018 году в России законодательство предусматривает несколько способов раздела имущества, полученного подобным образом.

Содержание

Скрыть

1. Раздел ипотеки при гражданском браке
   1. Раздел в период брака
      1. Влияние наличия брачного договора
         1. Алгоритм раздела ипотеки при разводе
            1. Что будет с ипотекой при наличии несовершеннолетних детей?
               1. Отказ от оплаты задолженности одним из супругов
                  1. Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе
                     1. Подводные камни и возможные проблемы с ипотекой при разводе

                        При этом на выбор подходящего и устраивающего всех варианта выхода из сложившейся ситуации влияет несколько факторов. Наиболее важными среди них выступают:

                        1. факт регистрации брака;
                        2. наличие брачного контракта;
                        3. положения договора на получение ипотечного кредита;
                        4. наличие несовершеннолетних детей;
                        5. дальнейшие планы супругов и возможность оплаты взятой ипотеки;
                        6. позиция банка.

                        Конечно же, выше перечислены далеко не все факторы, влияющие на выбор способа, позволяющего при разводе разделить имущество супругов в виде квартиры, купленной в ипотеку. Тем не менее, именно они, чаще всего, определяют окончательное решение на практике. Поэтому целесообразно рассмотреть их подробнее.

                        Раздел ипотеки при гражданском браке

                        С юридической точки зрения пребывание людей в гражданском браке не приводит к появлению каких-либо имущественных обязательств друг перед другом. Поэтому при разводе приобретенная в ипотеку квартира остается у того из гражданских супругов, на кого официально оформлена. Иные варианты возможны только в результате судебного решения, принятого в ходе разбирательства, инициированного одной из сторон.

                        Вместе с тем, сегодня банки активно практикуют оформление ипотечного кредита, при котором гражданские супруги выступают созаемщиками. Для этого в анкете клиента предусмотрена специальная строка «Официальный/гражданский брак».

                        В подобном случае и муж, и жена несут солидарную ответственность перед банком, а раздел жилья, как правило, происходит пополам, как и в ситуации с официальным браком.

                        Раздел в период брака

                        Квартира, которая приобретается при помощи ипотечного кредита после заключения брака, в соответствии с российским законодательством, является совместной собственностью. В подобной ситуации совершенно не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит и жилье. Более того, сегодня банки попросту не оформляют кредит на мужа или жену без согласия второго супруга выступить созаемщиком по ссуде. В результате, возникает солидарная ответственность супругов перед финансовой организацией.

                        При разводе супругов, состоящих в официальном браке и купивших квартиру в ипотеку, непогашенную на момент расторжения брака, дальнейшие взаимоотношения с банком складываются по одному из следующих вариантов:

                        • супруги обязательно извещают банк о факте развода, однако, продолжают выплачивать ипотеку на существующих условиях. При этом они договариваются между собой о распределении финансовых обязательств и способе раздела собственности после выплаты ипотеки;
                        • муж и жена выходят в банк с предложением о разделе как самой недвижимости, так и выплат по заключенному кредитному договору. Этот вариант не всегда устраивает финансовую организацию, так как попросту является для нее невыгодным. Поэтому для его реализации часто требуется судебное решение по разделу имущества. После этого согласие банка не требуется;
                        • один из созаемщиков отказывается от доли в недвижимости, после чего кредит переоформляется на второго супруга. Естественно, права на собственность после выплаты ипотечной ссуды также переходят к нему. Однако, для реализации такого варианта также требуется согласие банка;
                        • супруги единовременно выплачивают задолженность банку, после чего квартира продается или делится в соответствии с их решением. Такой выход из ситуации встречается редко, так как подразумевает серьезные финансовые расходы;
                        • ипотечный договор расторгается, для чего требуется согласие банка. Частным вариантом подобного случая выступает прекращение со стороны заемщиков обслуживания ипотеки, что вынуждает банк продать квартиру.

                        В случае, если ипотечный кредит оформлен на одного супруга, что на практике бывает крайне редко, именно он несет финансовую ответственность перед банком. Тем не менее, второй супруг сохраняет право на половину квартиры при разделе имущества.

                        Это является одним из серьезных противоречий положений семейного и финансового закнодательства.

                        Влияние наличия брачного договора

                        Составление и подписание супругами брачного договора существенно упрощает процедуру развода. Однако, для этого в контракте необходимо четко прописать принципы и правила, которые будут использоваться для того, чтобы разделить приобретенную в ипотеку недвижимость и обязательства по кредиту после развода. Естественно, брачный договор обязательно заверяется нотариусом.

                        
                        

                        Важной особенностью рассматриваемого юридического документа выступает тот факт, что он может составляться в различные временные периоды:

                        1. до или при вступлении в брак;
                        2. до оформления ипотечного кредита;
                        3. после получения займа и приобретения квартиры.

                        В последнем случае о заключении брачного контракта необходимо уведомить кредитную организацию. Вторым характерным моментом договора между супругами является невозможность повлиять на предусмотренную им процедуру раздела имущества при разводе со стороны банка. Именно поэтому некоторые финансовые учреждения выдвигают предварительное заключение брачного контракта по установленной ими форме в качестве обязательных условий для одобрения выдачи ипотеки. Чаще всего указанное требование предъявляется в случае, когда один из супругов:

                        • имеет плохую кредитную историю;
                        • уже является заемщиком по большому количеству кредитов;
                        • не обладает официальным доходом.

                        
                        

                        Алгоритм раздела ипотеки при разводе

                        Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:

                        1. Заключение мирового соглашения о разделе недвижимости и оставшейся задолженности по кредиту.
                        2. Официальная регистрация развода.
                        3. Обращение в кредитное учреждение с указанным мировым соглашением, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
                        4. В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий кредитования со стороны банка составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки.
                        5. При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.

                        Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению мирового соглашения между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.

                        Что будет с ипотекой при наличии несовершеннолетних детей?

                        Наличие в семье несовершеннолетнего ребенка оказывает серьезное влияние на процесс раздела недвижимости при разводе супругов. В подавляющем большинстве случаев за родителем, с которым остается ребенок, по решению суда закрепляется большая доля квартиры. Однако, это означает, что и ответственность за выплату оставшейся задолженности перед банком в этом случае также возлагается, прежде всего, на этого супруга.

                        Допускается составление мирового соглашения между родителями, в котором четко прописываются доли каждого из супругов, как в имуществе, так и в обязательствах перед финансовой организацией. Единственным вариантом, когда раздел невозможен, выступает наличие однокомнатной квартиры, в которой физически нереально выделить отдельную комнату для каждого из родителей.

                        При этом не стоит забывать, что наличие ребенка не является препятствием для взыскания банком заложенного по ипотеке имущества в случае невыполнения созаемщиками взятых на себя кредитных обязательств.

                        Отказ от оплаты задолженности одним из супругов

                        В случае отказа одного из бывших супругов участвовать в выплате долга по ипотеке ситуация может развиваться по одному из двух возможных вариантов.

                        Первый из них предусматривает осуществление платежей по кредиту вторым созаемщиком. В подобной ситуации недвижимость после погашения ссуды, как правило, оформляется на него.

                        Второй вариант развития событий предполагает постепенное накопление задолженности, что с высокой степенью вероятности приводит к выставлению квартиры на продажу банком. После реализации недвижимости сначала осуществляется погашение долга по ипотечному кредиту с учетом всех накопившихся процентов и пеней. Оставшиеся средства финансовая организация выплачивает созаемщикам. На практике нередко возникает ситуация, когда полученных от продажи квартиры денег хватает только на выплату обязательств перед банком.

                        
                        

                        Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе

                        Самым простым способом избежать необходимости делить при разводе квартиру, купленную супругами по ипотечному кредиту, выступает продажа недвижимости. Можно выделить два главных преимущества подобного способа решения проблемы. Во-первых, созаемщики погашают долги перед банком.

                        Во-вторых, заметно облегчается процесс раздела общей собственности, так как разделить деньги намного проще, чем жилую площадь в квартире. Очевидно, что для продажи заложенной в ипотеку недвижимости, необходимо согласие банка. Обычно, кредитная организация не возражает против подобного решения, так как оно позволяет гарантированно вернуть денежные средства, переложив проблемы по продаже квартиры на бывших супругов.

                        Еще одним альтернативным вариантом решения проблемы с обслуживанием ипотечного кредита является сдача квартиры в аренду. В случае, если речь идет о ликвидной жилой площади, выплачивать проценты по займу за счет поступающих от арендатора средств вполне реально. Однако, в подобной ситуации бывшим супругам самим придется снимать более дешевое жилье.

                        Подводные камни и возможные проблемы с ипотекой при разводе

                        Характерной особенностью значительной части бракоразводных процессов выступают испорченные отношения между бывшими супругами. Именно это делает процедуру раздела имущества крайне проблемной и сложной. В результате вероятность заключения мирового соглашения, которое является самым простым, быстрым и беспроблемным решением вопросов по непогашенной ипотеке, как правило, невелика.

                        
                        

                        Важно отметить и тот факт, что происходящий при разводе раздел квартиры, приобретенной в кредит, с юридической точки зрения затрагивает как семейное, так и финансовое право. Не удивительно, что в большинстве случаев решение принимается судебными органами. При этом его содержание в значительной степени определяется тем, насколько квалифицированные юристы представляют интересы каждого из бывших супругов.

                        
                        

                        Вопрос-ответ: ипотека после развода

                        Большинство тех, кто берет ипотеку — семейные пары. Семейные пары, к сожалению, иногда разводятся: в 2015 году на тысячу браков приходилось 734 развода. Существуют исследования, подтверждающие: ипотечные заемщики разводятся гораздо реже, но иногда это происходит и с ними. В этом случае приходится делить квартиру и определять, кто оплачивает ипотеку. Отвечаем на вопросы, которые могут возникнуть в такой ситуации.

                        Большинство тех, кто берет ипотеку — семейные пары. Семейные пары, к сожалению, иногда разводятся: в 2015 году на тысячу браков приходилось 734… Финансы

                        Что будет с ипотекой при разводе?

                        Зависит от того, на кого и когда она была оформлена — до или после свадьбы.

                        Допустим, один из нас оформил ипотеку на свое имя до свадьбы?

                        Тогда выплачивать ипотеку нужно ему, владелец квартиры тоже он — это не совместно нажитое имущество.

                        Но можно попробовать доказать, что оно совместно нажитое — если в период брака другой супруг вложил средства, которые увеличили стоимость имущества — например, сделал дорогой ремонт.

                        Может ли тот, на кого не оформлен ипотечный договор, рассчитывать на возврат части выплат?

                        Не всегда — такое решение может принять только суд. Он может посчитать, что выплаты были из общих средств — тогда, скорее всего, нет. С другой стороны, вы можете попробовать доказать, что туда были вложены и ваши личные деньги.

                        Разделение этих двух типов бюджета есть в Семейном кодексе. Общее имущество — это доходы каждого из супругов, они складываются в общий бюджет. Там же говорится, что личное имущество — это средства, которые вы получили до брака, в дар во время брака или по другим безвозмездным сделкам («спонсорская помощь и благотворительность, прощение долга и другие виды партнерства»).

                        Хорошо, а если ипотека оформлена на одного человека, но после свадьбы?

                        Тогда это совместно нажитое имущество, на него претендуют оба человека и ответственность за выплаты тоже несут оба, независимо от того, кто вносил первоначальный взнос или большую часть платежей.

                        А если мы созаемщики и разводимся?

                        Если не перезаключить договор, каждый из вас остается одной из сторон договора. Соответственно, ответственность за выполнение обязательств по договору (выплату платежей по кредиту) тоже несете вы оба. До сих пор, пока не заключите соглашение о разделе имущества и долговых обязательств.

                        Каким образом в случае развода будут делиться выплаченные и оставшиеся платежи?

                        Зависит от вашего решения или решения суда. Обычно они распределяются пропорционально присужденным долям.

                        Например, вы оба претендуете на половину квартиры — кредит и проценты тоже делятся пополам. Важно, что предыдущие платежи в расчет не берутся, и компенсация никому не выплачивается.

                        Если одна сторона на квартиру не претендует, то она может получить денежную и или имущественную компенсацию, например, из совместно нажитых вещей. Кредит продолжит оплачивать тот, кто получил квартиру.

                        А можно обойтись без суда?

                        Это самое простое решение, но стоит скреплять договоренности письменно и заверять у нотариуса. Например, можно разделить квартиру и выплаты на части, как вам кажется справедливым.

                        Что делать, если договориться не получилось?

                        Идти в суд. Тогда две стороны представит свои требования, а суд решит, как нужно разделить квартиру и кто в каких долях будет выплачивать ипотеку.

                        Зачастую доли супругов признаются равными. Иногда суд может отступить от этого правила, когда этого требуют интересы детей или учитывая другие детали дела.

                        Все это нужно согласовывать с банком?

                        Да, банк — третья сторона и с ним нужно договариваться об изменении списка собственников и должников. Например, если вам удалось договориться о разделе имущества, банк может оставить в заемщиках только одного человека, все права и обязанности на объект будут на нем.

                        Что если квартира и ипотека никому из нас не нужна?

                        Обычно в этом случае квартиру продают, из этой суммы отдают деньги банку, а оставшееся — делят. На это тоже нужно разрешение банка — квартира находится в залоге. Закон об ипотеке запрещает совершать какие-либо действия с залогом без разрешения банка.

                        Как заранее избежать таких ситуаций?

                        Нужно заранее подумать о том, как оформлять кредиты и ипотеку, реалистично понимая, что развод может случиться и у вас. Например, можно письменно оформить и заверить брачный договор — документ о том, что делать с ипотекой и квартирой в случае развода. Там можно прописать кому достанется квартира, компенсация, а кто будет продолжать выплачивать ипотеку. В некоторых случаях, банк может включить в договор пункты о том, что будет с ипотекой и квартирой после развода.

                        Как делить ипотечную квартиру при разводе?

                        Как делить при разводе купленную в браке ипотечную квартиру и сам кредит, рассказывает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск).

                        onlyblacktv.bk.ru/Depositphotos

                        Общеизвестно, что имущество, купленное в браке, независимо от того, на кого оно оформлено, считается совместно нажитым. Ипотечная квартира не исключение.

                        Многие считают, что если квартира записана, например, на мужа и именно он платит ипотеку и имеет хороший официальный доход, а жена не работает, то при разводе квартира достается мужу. Это не так! Даже если вы не работаете и ипотека гасится исключительно из доходов вашего супруга (или супруги), то при разводе вы все равно имеете право претендовать на половину недвижимости. Это правило установлено законом.

                        ---

                        Брак, развод и ваша недвижимость

                        Раздел имущества в разводе: сложные случаи

                        ---

                        При этом разделу подлежит не только общее имущество, но и общие (приобретенные в период брака) долги. Соответственно, разделу подлежат и ипотечные платежи.

                        Ограничение накладывает только брачный договор, который определяет, как супруги будут делить имущество при разводе. Но даже этот документ можно оспаривать в суде.

                        Два способа поделить ипотечную квартиру

                        1. Очень часто супруги договариваются между собой и оформляют ипотеку на одного из них, он же вносит платежи по кредиту. Соответственно, после полного погашения этот человек становится единственным законным владельцем недвижимости.

                        В этом случае второй супруг должен получить денежную компенсацию за половину квартиры. Такая компенсация рассчитывается на основе рыночной стоимости жилья. Примерно сориентироваться по рыночной стоимости можно, заказав в МФЦ справку о кадастровой стоимости, поскольку сегодня кадастровая стоимость недвижимости в большинстве случаев приближена к рыночной. Справка предоставляется бесплатно.

                        ---

                        Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

                        Бывший муж получил налоговый вычет за всю квартиру – как забрать половину?

                        ---

                        2. Ипотеку можно переоформить на обоих супругов, и в этом случае оба станут собственниками квартиры. В таком кредитном договоре должно быть четко определено, какую ответственность несет каждый заемщик по оплате кредита. При этом один заемщик не должен отвечать за второго.

                        Это удобно, когда нужно оформить сделку с неравными долями пропорционально участию каждого. Минус в том, что такой вариант подходит только тем, у кого после развода остались нормальные отношения, что на практике встречается нечасто.

                        В этом случае обоих супругов защищают нормы гражданского права, касающиеся долевой собственности. Стоит также отметить, что оформление ипотечного кредита на обоих супругов возможно лишь в том случае, если каждый из них работает и получает стабильный ежемесячный доход. Также, конечно, необходимо согласие банка.

                        «Гражданский брак»

                        Если брак не зарегистрирован в ЗАГСе (так называемый гражданский брак), то с юридической стороны он считается сожительством: два человека не связаны между собой в правовом поле. В итоге при «гражданском браке» любое имущество, в том числе приобретенное в ипотеку, принадлежит человеку, на которого оно оформлено. Другой «гражданский супруг»» на это имущество никак не претендует и ничего в случае расставания не получает.

                        ---

                        Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?

                        Насколько надежны брачные договоры?

                        ---

                        Безвозмездные сделки

                        Из совместно нажитого имущества исключается все, что получено по безвозмездным сделкам, то есть бесплатно. Простыми словами: то, что вы получили в подарок (по договору дарения), наследство (по завещанию или по закону), а также в порядке приватизации – все это имущество только ваше. Факт, что вы получили это в браке, не важен.

                        К разделу ипотечной квартиры это относится следующим образом. Если вы в браке унаследовали деньги и пустили их на первый ипотечный взнос либо этими деньгами погасили часть кредита, то при разделе квартиры суд учтет эту сумму. Квартира будет делиться не пополам, а с учетом вложения личных денег. То же относится и к имуществу: если вы получили квартиру или иное имущество (например, автомобиль) и продали его, а вырученные деньги пустили на оплату ипотеки, это также будет учтено.

                        Важно следующее. Для того чтобы ваши личные деньги, внесенные в ипотеку, учли при разделе пропорционально вашему вкладу в оплату ипотеки, необходимо заявить об этом суду и предоставить подтверждающие документы.

                        Еще раз подчеркну, что сделка должна быть безвозмездной. То есть вариант, когда оформляют фиктивную куплю-продажу недвижимости, а на самом деле происходит передача вещи без оплаты (фактически дарение), не подойдет. Только дарение, наследование или приватизация.

                        ---

                        Как по закону разделить квартиру при разводе?

                        Брали ипотеку на тещу, разводимся – как делить квартиру?

                        ---

                        Роль банка

                        Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Отметка об этом имеется в вашем свидетельстве о праве собственности или выписке. Для того, чтобы каким-то образом распорядиться этой квартирой (разделить, продать и т. д.), потребуется согласие банка.

                        Банки зачастую не дают такого согласия, если собственником хочет стать тот, кто по документам (например, получая «серую» зарплату) не сможет платить ипотеку. Желательно лично встретиться с управляющим филиалом банка, где вы оформляли ипотеку, и обсудить возникшую ситуацию. Здесь следует быть предельно честными и прямо сказать, кто будет платить ипотеку в действительности, а также уточнить, какие документы от вас потребуются для подтверждения доходов, если справку по форме 2-НДФЛ вы получить не можете.

                        Участие банка в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры обязательно. Поэтому поддержкой банка лучше заручиться до суда. Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотеки, суд обычно становится на позицию банка. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.

                        ---

                        Как в разводе делить квартиру, купленную с ипотекой за маткапитал?

                        Положена ли доля в квартире мужу при разводе?

                        ---

                        Дети и материнский капитал

                        При разделе квартиры стоит учитывать и с кем после развода остаются дети. Если квартира покупалась без использования материнского капитала, то этот момент стоит учесть хотя бы в моральном плане. Дети не имеют прав на имущество родителей, и, если квартиру вы купили без маткапитала, при разводе дети не получают долей автоматически. Таким образом, выделение долей несовершеннолетним происходит в добровольном порядке.

                        Текст подготовила Мария Гуреева

                        Не пропустите:

                        5 главных споров о разделе квартиры при разводе

                        Как купить квартиру, чтобы при разводе не делить ее с мужем?

                        Как переоформить долю в ипотечной квартире на жену?

                        25 статей о недвижимости, браке и разводе

                        Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

                        Ипотека при разводе

                        С привлечением кредита сегодня приобретается более 50% всех новостроек, а у отдельных застройщиков показатель доходит и до 70%. Особенно востребована ипотека со стороны молодых семей. Увы, статистика разводов выглядит неутешительно: в прошлом году в России было заключено менее миллиона браков, а распалось – более 600 тыс. Наличие ипотечного обременения может сильно усложнить жизнь разводящейся семьи.

                        Варианты оформления ипотечной квартиры в браке могут быть разными. «Семья может приобрести квартиру в общую совместную собственность (без выделения долей, при этом законодатель определяет доли супругов как равные), в общую долевую собственность (определив доли равными либо указав, что доли не равны, но для этого должен быть заключен брачный договор между супругами), – перечисляет варианты Ольга Любомирова, руководитель отдела юридического сопровождения сделок агентства недвижимости Dream Realty. – Можно оформить квартиру на одного из супругов». Но и в этом случае квартира все равно считается общей собственностью, если кредитный договор был оформлен в браке и не заключался брачный договор, в котором прописаны другие условия, – подчеркивает Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры».

                        Третий не лишний

                        На всех этапах ипотечной сделки рядом с парой незримо присутствует третий – кредитная организация, тот самый банк, который выдает семье ипотеку. Без одобрения банка не получится решить, как будет оформлена  ипотечная квартира в собственность, кто будет выступать заемщиком и созаемщиком и т.п.

                        В случае, если на горизонте замаячил развод, паре тоже придется в первую очередь сообщить о своих проблемах банку – поскольку расторжение брака является существенным нарушением кредитного договора.

                         

                        В идеале – сначала надо идти в банк, и только потом в суд и ЗАГС.

                        Варианты раздела имущества разводящимся супругам придется согласовывать с банком, за исключением случаев, когда эти варианты уже были учтены при выдаче кредита (брачный контракт или соглашение).

                        В идеале – сначала в банк, и только потом в суд и ЗАГС. Но если предупредить кредитную организацию до развода не получилось, по факту расторжения брака нужно идти в банк как можно скорее. 

                        Если супруги в конфликте и не вносят платежи, уже через три месяца неплатежей банк имеет право обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои средства. 

                        Александр Москатовуправляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости»

                        «Необходимо сообщить банку, что изменились существенные условия договора, – поясняет Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости». – Если супруги в конфликте и не вносят платежи, уже через три месяца неплатежей банк имеет право обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои средства. Это может быть продажа имущества по суду по непривлекательной для продавцов цене, средства от продажи будут направлены на погашение кредита. Конечно, для заемщиков это самое неприятное решение, нередки случаи, когда даже после продажи они остаются должны банку».

                        В случае суда, кстати, рассматриваться будут интересы не только супругов, но и кредитной организации (банк привлекается в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования).  

                        Подобру-поздорову

                        Если квартира делится «миром», без суда, есть четыре основных сценариев раздела, говорит Владимир Старинский.

                        • Соглашение между супругами, в котором прописывается порядок погашения кредита после развода. Документ согласовывается с банком до расторжения брака и не может нарушать права детей. Если имеется брачный контракт, квартира делится так, как предусматривает документ. Контракт должен быть заключен до оформления ипотеки. Поскольку документ сильно упрощает раздел имущества, многие банки при выдаче кредитов прямо рекомендуют заключать брачный контракт, предусматривающий раздел имущества.

                        «Следует помнить, что брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня бракосочетания. То есть, если, купив квартиру, молодые люди не вступят в брак, их брачный договор не будет иметь юридической силы, – уточняет Наталья Шаталина. – В этом случае заключается самостоятельное письменное соглашение, оговаривающее взаимные обязательства сторон». 

                        • Один из супругов отказывается от прав на квартиру, второй получает и недвижимость, и обязательства по кредиту. Отказ от прав на недвижимость заверяется у нотариуса и обязательно согласовывается с банком (иначе отказ не вступит в силу). Фактически, в этом случае расторгается старый договор и заключается новый, с одним из супругов. «Это возможно, если уровень дохода одного из супругов позволит выплачивать кредит, тогда банк, скорее всего, даст согласие на отказ от созаемщика. Однако такие ситуации рассматриваются банками индивидуально», – говорит Александр Москатов. Второй супруг может потребовать вернуть денежные средства, выплаченные за ипотеку в период брака, отмечает Дмитрий Петров, юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры».
                        • Можно продать квартиру, погасить задолженность и поделить деньги (если останутся). И снова обязательное условие – согласие банка на сделку. На практике на продажу соглашаются не все банки. «Часто банки в договорах устанавливают штрафные санкции за продажу квартиры, находящейся в ипотеке, поскольку в случае такой продажи кредитные организации теряют прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, – напоминает Дмитрий Петров. – То есть, продажа квартиры, находящейся в ипотеке у банка, возможна. Но вероятно, возникнут дополнительные издержки, связанными с выплатой банку комиссии за продажу квартиры». Плюс квартира с обременением, скорее всего, будет продана с дисконтом от рыночной стоимости.
                        • И, наконец, банк может предложить продать залоговую квартиру, а полученные деньги разделить между супругами, чтобы те использовали средства как первоначальный взнос при покупке каждый своей квартиры. Таким образом, один ипотечный кредит «превращается» в два. Такой вариант возможен, если оба супруга имеют стабильный высокий доход.
                        квартира приобретена до брака

                        Если квартира куплена одним из супругов до брака, а выплачивали ее потом вместе, при разводе квартира (и все обязательства по кредиту) остается купившему. Второй супруг может потребовать вернуть средства, вложенные им в погашение кредита в период брака.

                        Суд да дело

                        «По умолчанию», как рассказывает Дмитрий Петров, по ст. 34 Семейного кодекса РФ, совместно нажитое имущество является совместной собственностью. «В случае, если доли супругов не установлены, они предполагаются равными, – говорит юрист. – Соответственно, равными будут признаны и долги супругов. Однако, если дело дойдет до суда, могут быть учтены обстоятельства, влияющие на определение долей в квартире: например, если один из супругов внес более значительный вклад при покупке жилья, суд может учесть это и присудить одному из супругов бОльшую долю в праве собственности на квартиру».

                        «Чаще всего все делится пополам: и долги, и квартира, – говорит Ольга Любомирова. – Но есть судебная практика, когда после развода квартира, оформленная на одного из супругов, остается в собственности этого супруга. В основном это случаи, где супруг единолично является заемщиком и титульным владельцем квартиры. В остальных случаях суды оставляют супругов участниками долевой собственности».

                        Если одному из супругов удастся доказать, что часть кредита (например, первоначальный взнос) была уплачена им из личных средств (из подаренных денег или доставшихся по наследству), то в случае раздела имущества супругов через суд,  суд может увеличить долю этого супруга пропорционально внесенной сумме.

                        Наталья Шаталинагенеральный директор компании «Миэль-Новостройки» 

                        Детский вопрос

                        Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд может отойти от равноценного раздела долей. Например, если разводится многодетная семья и все дети останутся с одним из супругов, его доля, скорее всего, будет больше. То же касается раздела квартиры, если в семье есть дети-инвалиды.  Кроме того, если у одного из супругов есть другое жилье, но ребенок остается со вторым супругом, у которого другого жилья нет, суд может перераспределить доли в пользу «неимущего».

                        В случае, если ипотечная квартира – малометражка, и при разделе ребенку не будет обеспечен необходимый минимум площади, вероятен вариант, что квартиру оставят родителю, с которым остается ребенок. Правда, в этом случае суд обяжет выплатить стоимость доли второму супругу. В сумме с ипотечными платежами расход может получиться непосильным.

                        бывший супруг не платит по кредиту 

                        «У нас в практике есть случай, когда квартира принадлежит в долях бывшим супругам, в ней живет супруга с ребенком, бывший муж живет с другой женщиной, – рассказывает Наталья Шаталина. – Первое время он исправно выплачивал кредит, но уже примерно полтора года он не платит по кредиту и практически не выходит на связь. Квартира является единственным жильем бывшей супруги и ее ребенка, ежемесячные платежи для нее слишком велики. Пока она не допускает просрочки, мы пытаемся начать диалог с бывшим супругом о продаже квартиры, погашении кредита и раздела остатка суммы между ними, но результата до сих пор нет».

                        Существенный момент: если при покупке ипотечной квартиры или при уплате ежемесячных платежей использовался материнский капитал, квартира оформляется на всех членов семьи. Т.е. если в такой семье трое детей, квартира делится на пять долей. И поскольку до их 18-летия долей детей распоряжается опекун, при разводе родитель, с которым будут проживать дети, может претендовать на ⅘ долей в квартире.

                         

                        Военная ипотека

                        Если квартира куплена по программе военной ипотеки, супруг военного не может претендовать на долю: целевые средства не относятся к совместно нажитым. Платит кредит тоже только сам военный.  «Вторая половина» может иметь право на часть жилья, если вложила собственные средства (пропорционально вложениям – и пропорционально им же она будет платить по займу).

                        Ипотека при разводе: как разделить квартиру

                        Очень часто случаются ситуации, когда во время брака супруги покупают какое-либо имущество за кредитные средства, например, квартиру в ипотеку. Обычно ипотечный договор оформляется на одного из супругов, а второй выступает поручителем. Если бы недвижимость была приобретена за собственные деньги – делить в случае развода её намного проще. А что если она приобретена за кредитные деньги? Как делится ипотека при разводе? Кто будет выплачивать долги банку? Именно ипотека часто является цементообразующим фактором во многих семьях, где один из супругов, не имея самостоятельного дохода для выплаты задолженности, боится, что в случае развода второй, покинув спорную квартиру, перестанет выплачивать ипотеку. Если вы оказались в подобной ситуации, настоятельно рекомендуем вам ознакомится с информацией ниже, чтоб понимать как происходит разделение на самом деле.

                        Содержание:

                        На вопрос «Как быть с ипотекой при разводе» ответ один: её надо будет каким-то образом между супругами разделить. Как?

                        Раздел ипотечной квартиры между супругами происходит по тем же правилам, что и раздел любого другого имущества, нажитого во время брака.

                        По общему правилу, имущество, приобретенное супругами за время брака, принадлежит жене и мужу на праве общей совместной собственности независимо от того, что один из них не имел по уважительной причине (обучение, ведение домашнего хозяйства, уход за детьми, болезнь и т.п.) самостоятельного заработка (дохода).

                        Статьей 63 Семейного Кодекса Украины (далее – СКУ) предусмотрено, что жена и муж имеют равные права на владение, пользование и распоряжение имуществом, что принадлежит им на праве общей совместной собственности, если другое не установлено договоренностью между ними.

                        В состав имущества, которое подлежит разделу, входит общее имущество супругов, имеющееся у них на время рассмотрения дела, и то, что находится у третьих лиц. При разделе имущества берутся также во внимание долги супругов и правоотношения по обязательствам, возникшим в интересах семьи. Если наличие долговых обязательств подтверждается соответствующими средствами доказывания, такие долговые обязательства в том числе должны учитываться при разделе имущества мужа и жены.

                        Пользуйтесь консультацией: Выплата кредита после развода супругов

                        Также в законодательстве отмечается: если одним из супругов заключен договор в интересах семьи, то деньги, иное имущество, в том числе гонорар, выигрыш, которые были получены по этому договору, являются объектом права общей совместной собственности супругов. Это же и касается кредитного договора на приобретение квартиры и денег, полученных за ним. Такие средства будут считаться общими только в том случае, если они были использованы в интересах семьи.

                        Итак, как делится ипотека при разводе? При определении того будут ли деньги, полученные за кредитным договором на приобретение квартиры, и соответственно, долговые обязательства за этим договором подлежать разделу, суд берет во внимание следующее:

                        1. Заключен ли кредитный договор во время брака.
                        2. Заключен ли договор в интересах семьи, а не в собственных, не связанных с семьей интересах мужа или жены.
                        3. Использовано ли полученное по договору (в нашем случае – деньги) в интересах семьи, а не в собственных, не связанных с семьей интересах одного из супругов.

                        Например, кредитный договор заключен в интересах семьи, если на полученные за ним деньги приобретена в ипотеку квартира для общего проживания супругов – суд будет определять были ли на самом деле эти средства использованы на покупку жилья или нет. А также необходимо доказать то, что второй из супругов давал согласие на подписание такого договора, и что он/она был/а осведомлен о том, что квартира приобреталась на эти деньги.

                        Кроме, чтобы определить в каждом конкретном случае как делится ипотека при разводе, мы должны учитывать за чьи деньги происходило погашение задолженности по кредитному договору.

                        Пользуйтесь консультацией: Как взыскиваются алименты на ребенка, если родители не состоят в браке

                        Верховный Суд Украины неоднократно в своих решениях указывал, что у супругов, кроме права общей совместной собственности на полученные денежные средства и полученное за счет последних имущество, в результате заключения кредитных договоров, также возникает обязательство в интересах семьи в виде возврата кредитных средств, выполнение которого супруги осуществляют солидарно. Для правильного решения дела необходимо установить за счет кого из супругов осуществлялось погашение их общего долга, не вносились ли личные средства жены или мужа в счет погашения кредитных обязательств.

                        То есть, возможна ситуация, когда суд не признает квартиру общей совместной собственностью, если погашение долга за ипотеку на это имущество производил только один из супругов за счет личных средств, или же с супруга, который не платил ипотеку, суд взыщет часть этого долга в порядке регресса.

                        В классической ситуации, когда доказано, что квартира является объектом общей совместной собственностью супругов, и кредитный договор заключен по их общему согласию, в случае развода как делится ипотека:

                        1. Суд определяет доли супругов после раздела квартиры, и каждый из них продолжает выплачивать обязательства по ипотеке самостоятельно пропорционально их частям. Квартира в ипотеке после развода остается, статус ипотекодателя приобретают оба супруга.
                        2. Квартира продается, вырученные деньги используются на погашение задолженности, а остаток распределяется между супругами в определенных долях.

                        Обратите внимание, что пребывание спорной квартиры в ипотеке не препятствует разделу общего имущества супругов, поскольку гарантии банка как ипотекодержателя по ней как спорному имуществу определены частью 2 статьи 23 Закона Украины «Об ипотеке», согласно которой лицо, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки, приобретает статус ипотекодателя и имеет все его права и несет все его обязанности по ипотечному договору, в том же объеме и на тех условиях, которые существовали до его вступления в права собственности на предмет ипотеки. Хотя на практике часто ипотечное имущество может быть разделе исключительно с согласия банка, которое он никогда не даст. И это также ведёт к переоформлению всех договоров, потому что ипотекодателем теперь станут два человека, а не один.

                        Пользуйтесь консультацией: Какое имущество супругов не подлежит разделу или что такое личная собственность

                        Если квартира куплена до брака

                        Как развестись если есть ипотека, но квартира была приобретена до брака?

                        В соответствии с пунктами 1, 3 части 1 статьи 57 СКУ личной долевой собственностью мужа, жены является имущество, приобретенное ею, им до брака.

                        Верховный Суд Украины в этом вопросе придерживается такой позиции: если квартира куплена в ипотеку до заключения брака, то она является такой, что приобретена одним из супругов на его личные деньги, поэтому и является его личной частной собственностью.

                        При этом уплата вторым супругом части средств по кредитному договору, заключенному для приобретения квартиры, не изменяет правового статуса квартиры, в связи с тем, что кредитный договор заключен не в период пребывания сторон в браке. Поэтому и обязательства по возврату кредита по указанному договору возникло только у того супруга, что его заключил.

                        Уплата долгов одного из супругов, возникшим до заключения брака, за счет общих средств супругов может при определенных обстоятельствах учитываться при решении спора о разделе общего имущества или долговых обязательств, однако не может быть основанием для признания права на имущество, приобретенное до заключения брака.

                        То есть ипотека, взятая до брака, является личным обязательством супруга, который ее оформил.

                        Если у супругов есть брачный договор

                        Подписание брачного договора значительно упрощает процесс раздела имущества при разводе.

                        Так, в брачном договоре можно договориться о том, каким образом будет делиться и само имущество, что находиться в ипотеке, и долги.

                        В брачном договоре вы можете или разделить недвижимость на доли (установить режим долевой собственности), или сделать ипотечную недвижимость личным имуществом одного из супругов. Не забывайте, что кроме прав, вы должны будете разделить и обязанности по погашению ипотечного кредита.

                        Пользуйтесь консультацией: Правила раздела имущества супругов

                        Что делать, если брачного договора нет

                        Как переоформить ипотеку при разводе, если брачного договора нет? В этом случае, мы должны понимать, что поделить ипотеку в случае расторжения брака можно только в судебном порядке. И также то, что нужно будет привлекать банк, который является ипотекодержателем по вашему договору, в качестве третьего лица, ведь судебное рассмотрение касается его прав и обязанностей.

                        Если у супругов есть несовершеннолетние дети

                        Как развестись если есть ипотека и дети? Наличие у супругов несовершеннолетних детей по сути никак не влияет на процессуальный порядок раздела имущества, но может повлиять на размер их доли в таком имуществе.

                        При разрешении спора о разделе имущества, являющегося объектом права общей совместной собственности супругов, суд в соответствии с частями 2, 3 статьи 70 СКУ, в отдельных случаях может отступить от принципа равенства долей супругов, учитывая обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, а также интересы несовершеннолетних детей, нетрудоспособных совершеннолетних детей (при условии, что размер алиментов, которые они получают, недостаточный для обеспечения их физического, духовного развития и лечения).

                        Но, обратите внимание, что само по себе проживание несовершеннолетних детей с вами не является для суда основанием для увеличения вашей доли в спорном имуществе. Для этого вы должны доказать наличие определённых обстоятельств, а именно того, что размер алиментов, что получают ваши дети, недостаточный для обеспечения их физического, духовного развития и лечения.

                        Если вам необходимо разделить квартиру или другое имущество, что находится в ипотеке, мы рекомендуем вам обратится за помощью к адвокату, который составит всю необходимую документацию, соберет доказательную базу и качественно обеспечит сопровождение дела в суде.

                        Сервис «Тендер на юридическую помощь» от юридического портала Протокол специально разработан для того, чтобы вы могли найти подходящего специалиста на предоставление правовой услуги, в том числе для получения консультации, высокого качества в Киеве или любом другом городе Украины.

                        Автор консультации: Адвокатское объединение «Суслов и Партнёры»

                        Источник: юридический ресурс Протокол

                        Как делится ипотека с материнским капиталом при разводе

                        Расторжение брака предполагает обеспечение обоих супругов отдельным жильем, поскольку квартира или дом, приобретенные в браке, являются имуществом, принадлежащим супругам в равных долях. Если с имеющимся в собственности жильем без обременения все предельно понятно, то вопрос о разделе имущества, являющегося предметом залога по действующему на момент развода ипотечному кредитному договору, может быть все гораздо сложнее. Рассмотрим эту тему более подробно.

                        Материнский капитал и ипотека

                        Согласно действующему законодательству использование средств маткапитала в жилищном направлении возможно в двух случаях:

                        • досрочное погашение ипотечного кредита, действующего на момент рождения второго ребенка; 
                        • оформление материнского капитала в виде первоначального взноса при покупке жилья по ипотеке.

                        В обоих случаях на родителей накладывается обязательство о выделении доли детям в жилом помещении, которое необходимо исполнить после полного погашения кредитного долга по ипотеке.

                        Ипотека и материнский капитал после расторжения брака

                        Как показывает практика, при разводе ипотеку, оформленную с привлечением средств материнского капитала, лучше всего полностью загасить, поскольку прекращение долговых обязательств и снятие обременения с залогового имущества избавит бывших супругов и родителей совместных детей, от лишних проблем. Снятие обременения дает возможность продать жилье и в дальнейшем раз и навсегда решить вопрос по раздельному проживанию. Однако, в реалиях нашей жизни все не так радужно: в большинстве случаев расторжения брака ипотечное жилье, купленное за счет средств материнского капитала, остается в залоге у банковской организации ввиду недостаточности у заемщика средств на погашение кредита. В этом случае есть несколько вариантов решения проблемы:

                        • в рамках проведения бракоразводного процесса в суде поставить вопрос о разделении между бывшими супругами ипотечного кредита ввиду развода, необходимо будет составить новый график платежей на основании обоюдного решения по погашению обязательств; 
                        • обратиться в банковскую организацию, где оформлялось ипотечное кредитование, с заявлением о предоставлении двух кредитных продуктов обоим супругам в целях погашения ипотеки, в общей сумме, равной остатку долга: в результате ипотечный кредит будет погашен, а оба супруга будут нести в равных правах ответственность в случае неисполнения обязательств; 
                        • продолжить процедуру погашения ипотечного долга по договоренности обеих сторон, без постановки вопроса о разделе жилья. 

                        Материнский капитал при разводе и разделе имущества

                        Согласно действующему российскому законодательству государственная помощь по программе материнского капитала выдается одному из родителей в интересах второго и последующих детей. При разводе сумма маткапитала напрямую не делится, однако действующие гражданско-правовые нормы предусматривают общие правила, согласно которым между бывшими супругами происходит раздел имущества. Так, к примеру, в суде при бракоразводном процессе может быть принято во внимание то обстоятельство, что дети остаются проживать с матерью, которая впоследствии приобретает право распоряжения долями несовершеннолетних лиц, полученных в силу действия обязательства о выделе жилой площади. Соответственно, при разводе право на материнский капитал имеют дети, с появлением которых возникло право на получение государственной субсидии, и родитель, с ними проживающий.

                        Возможна ли продажа ипотечной квартиры, купленной на средства маткапитала

                        В силу продолжительности финансового кризиса банковские организации все чаще стали идти навстречу заемщикам, которые не могут выплачивать ипотечные кредиты, и дают возможность продавать залоговые квартиры при соблюдении обязательного условия о перечислении покупателем на счет банка суммы, равной остатку долга на день подписания договора купли-продажи.

                        Однако, стоит отметить, что при расторжении брака, если квартира была куплена по ипотеке с привлечением средств материнского капитала, реализовать ее вышеназванным способом не получится. Стадию снятия обременения с объекта недвижимости и продажу квартиры разделяет необходимость в исполнении родителями обязательства по выделению долей детям, иначе по судебному иску сделка по купле-продаже объекта жилой недвижимости может быть признана недействительной. В судебной практике в России уже не раз встречались случаи принудительного возвращения в государственную казну суммы, равной материнскому капиталу, ввиду неисполнения родителями соответствующего обязательства по выделению долей между членами семьи.

                        Вопрос о возврате суммы материнского капитала в бюджет государства касается также и тех родителей, кто решил без выделения долей детям совершить продажу ипотечного жилья с целью приобретения нового. Сделка по продаже квартиры, приобретенной за счет средств материнского капитала, без выделения долей детям в соответствующем порядке, будут признана недействительной.

                        Выделение долей в ипотечной квартире, купленной на материнский капитал, после полного погашения кредита. Нотариально обеспеченное обязательство о выделении долей детям после развода исполняется в соответствующем порядке:

                        1. Определение у нотариуса долей родителей с обязательной регистрацией в Росреестре. 
                        2. При повторном посещении нотариуса происходит выделение доли детям через составление нового соглашения.
                        3. В случае деления на доли квартиры, приобретенной с привлечением средств материнского капитала, если доли ранее были оформлены только между супругами, части доли каждого родителя должны быть закреплены за ребенком нотариально. 

                        Важно! Обязательство о выделении долей детям необходимо исполнить в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилья, купленного по ипотеке на материнский капитал. Это правило действует в отношении совместно проживающих семейных пар, а также для тех, кто пережил бракоразводный процесс, после которого осталась непогашенной ипотека с материнским капиталом.

                        Не требуется посещение нотариуса в случаях, когда доли определялись на начальной стадии покупки объекта жилой недвижимости. К примеру, семья купила загородный дом, использовав средства маткапитала в качестве первоначального взноса и оформила его в долевую собственность всех членов семьи, включая родителей и детей. В данном случае в регистрационную палату достаточно представить закладную и справку о том, что ипотека полностью погашена. Основное правило выделения размера доли в квартире на детей – минимум квадратных метров на человека, определенных в каждом отдельном регионе.

                        Ипотека при разводе: обращение в суд

                        Обращение в суд зачастую является необходимой стадией решения вопроса, когда один из родителей отказывается выполнять свое обязательство по выделению доли на ребенка. Если в процессе развода не стоял вопрос о разделе имущества, исковое заявление может включать в себя сразу два требования относительно жилья, приобретенного в ипотеку с использованием маткапитала: определение долей между бывшими супругами и одновременно детьми.

                        Также в суд придется обратиться, если бывшие супруги не могут выделить доли детям после погашения ипотеки и снятия обременения с квартиры. К примеру, если речь идет об отказе государственных органов регистрировать доли на детей ввиду ареста имущества должника, являющегося уже бывшим супругом. В данном случае на начальной стадии развода необходимо уточнить наличие каких-либо причин, по которым невозможно проведение процедуры выделения долей в квартире детям.

                        Важно! Снятие ареста с долей, определенных нотариусом, возможно только в судебном порядке.

                        Необоснованный отказ в регистрации долей в государственных органах

                        На практике сегодня нередки случаи отказа регистрационных органов официально зарегистрировать разделение долей в совместном жилье. Здесь важно отметить, что любые действия сотрудников государственных органов могут быть обжалованы в судебном порядке. Кроме того, суд вправе обязать регпалату удостоверить непосредственно сделку или выдел долей.
                        В целях исключения подобных препятствий, возникающих на этапе государственной регистрации, необходимо придерживаться следующих правил:

                        1. Официальная регистрация квартиры, приобретенной с привлечением средств материнского капитала, возможна только после погашения ипотеки и снятия обременения в установленном законом порядке. 
                        2. Если разделения долей на момент оформления ипотеки не было, регистрация будет включать в себя две стадии: после определения долей квартиры на бывших супругов и последующего соглашения о выделе долей совместным детям. 
                        3. После бракоразводного процесса и оформления долей квартиры на детей в соответствующем порядке, в случае продажи недвижимого имущества регпалата сможет зарегистрировать сделку только с письменного согласия органа опеки и попечительства. 
                        4. Разделение квартиры на доли до оформления ипотечного кредита не требует для совершения государственной регистрации долей соглашения, составленного у нотариуса.

                        Развод и ипотека: вот что нужно знать

                        Одно из важнейших решений, с которым сталкиваются при разводе пары, — это то, что им делать с семейным домом. Если разрыв носит резкий характер, попытка договориться о доме и ипотеке может стать кошмаром.

                        Варианты развода супружеских пар зависят от ряда факторов, например, от того, как их имущество было профинансировано и титул, хочет ли один из партнеров остаться в доме, размер собственного капитала, который они имеют в доме, и их кредитный рейтинг.

                        Многие юридические и финансовые эксперты говорят, что во время пандемии они наблюдают всплеск разводов.Мэри Энн Феррейра, CFP, акционер Viridian Advisors в Ботелле, штат Вашингтон, и эксперт по финансовым аспектам развода, говорит, что ей все чаще звонят пары, ищущие развода.

                        «Я думаю, что из-за этого COVID будет всплеск разводов», — говорит Феррейра. «Многие люди связываются со мной. Это очень грустно, но похоже, что это стремительно ».

                        Проблемы развода и ипотека

                        Развод — зачастую трудный и стрессовый процесс, особенно когда есть активы, которые нужно разделить, в том числе дом.Здесь мы исследуем различные варианты, чтобы помочь вам принять лучшее решение в ваших обстоятельствах.

                        Решение продать или остаться

                        Решение о том, кто будет держать семейный дом, может стать неприятным, если оба супруга захотят в нем остаться.

                        «Эти решения принимаются более гладко, когда вы работаете со своим супругом, а не грызете друг друга», — говорит финансовый советник Джереми Раннелс, CFP, West Coast Financial в Санта-Барбаре, Калифорния. «Это приносит пользу каждому в финансовом и эмоциональном плане.”

                        После того, как пара решит, кому достанется дом после развода, они должны убедиться, что получатель может позволить себе оставить его себе. Принимая это решение, разумно иметь дальнюю точку зрения.

                        «Разумно понимать долгосрочные последствия пребывания в доме, даже если это кажется возможным в течение более короткого периода времени, потому что это действительно может повлиять на другие цели, которые у вас могут быть», — говорит Раннелс.

                        Рефинансирование ипотеки

                        Некоторые пары решают рефинансировать совместную ипотеку на одно имя после развода.Это освобождает супруга, чье имя снимается с ссуды, от ответственности по ипотеке.

                        Однако, если имя этого партнера также не будет удалено из титула, он все равно сможет получить выгоду от продажи дома и участия в нем, поэтому важно не только рефинансировать, но и обновить титул, чтобы отразить одного владельца. Акт об отказе от права собственности обычно используется для удаления имени супруга из титула при разводе.

                        Важным фактором для многих разводящихся пар является сокращение доходов и активов, которые помогают заемщикам получить лучшие ставки по ипотеке.Хорошо то, что ставки по ипотеке в настоящее время очень низкие, что может пойти на пользу разведенному человеку при условии, что он соответствует требованиям. Ставка по ипотеке, которую вы получите после развода, будет зависеть от тех же факторов, которые определяют ставки других заемщиков, таких как ваш доход, долг, кредитный рейтинг и рыночная конъюнктура.

                        Супруг (а), подающий заявку на рефинансирование, может использовать только свой собственный доход и кредитный рейтинг для получения права, однако, по словам Раннелса.

                        «Кредитор собирается посмотреть на человека и убедиться, что он согласен с тем, что он является единственным гарантом», — говорит Раннелс.«Проблема в том, можете ли вы себе это позволить, и это касается любого из супругов».

                        Если партнер будет получать алименты или супружескую поддержку, он может использовать этот доход для получения права на рефинансирование, если в соглашении о разводе указано, что он будет получать алименты не менее трех лет, говорит Раннелс.

                        Если у пары есть доля в доме, супруг (а), владеющий домом, может подать заявление о рефинансировании наличными, чтобы выплатить своему бывшему партнеру свою долю.

                        «Опытному кредитному специалисту, возможно, придется мыслить нестандартно, чтобы достичь этих целей», — говорит Майкл Беккер, кредитор и менеджер по продажам розничного отделения Sierra Pacific Mortgage в Балтиморе.«Это может повлечь за собой, что оставшийся супруг (а) найдет созаемщика, не являющегося жильцом, чтобы претендовать на новую ссуду. Это может означать сначала рефинансирование с выплатой наличных, чтобы передать часть денег уходящему супругу, а затем ссуду на покупку жилья, чтобы получить оставшиеся деньги, причитающиеся уходящему супругу ».

                        Продажа вашего дома

                        Соглашение о разводе может потребовать продажи дома и разделения прибыли, если пара не уложится в срок для рефинансирования ипотеки на имя одного из супругов.Если ни один из супругов не может позволить себе ипотеку самостоятельно, у них может не быть другого выбора, кроме как продать. Возможно, в общих интересах избавиться от квартиры, выплатить ипотеку, получить свою долю прибыли и начать все заново.

                        Кроме того, если возникает спор о том, сколько стоит дом, его продажа — лучший способ получить ответ.

                        Помимо остатка по ипотеке, парам следует учитывать расходы, которые они понесут, если продадут или рефинансируют дом. Сюда могут входить комиссионные риэлтора, затраты на приведение в порядок собственности, чтобы сделать ее более привлекательной для покупателей, налоги на передачу недвижимости и налоги на прирост капитала.

                        Оценка собственного капитала

                        Хотя продажа дома — единственный способ по-настоящему оценить его и рассчитать собственный капитал, это не всегда возможно или целесообразно. Следующее, что лучше всего — это получить профессиональную оценку.

                        Иногда, однако, супруги могут не согласиться с оценочной стоимостью. Это может помешать продвижению вперед и может означать, что нужно тратить больше времени и денег на адвокатов и оценщиков.

                        «В моей практике, если пара сотрудничает и может выбрать оценочную компанию, это будет лучший способ определить, какова фактическая стоимость дома», — говорит Феррейра.«В противном случае каждая сторона должна провести оценку дома и использовать среднюю стоимость при определении собственного капитала».

                        Когда вы продаете свой дом, вы получаете прибыль за вычетом затрат на продажу. Пара часто делит капитал в соответствии с соглашением о раздельном проживании или использует его для погашения других долгов, которые они накопили вместе.

                        Расплата бывшей за их долю

                        Допустим, дом стоит 300 000 долларов, а пара должна 200 000 долларов по ипотеке. У них 100 000 долларов капитала, поэтому 50 000 долларов потребуется для выкупа доли другого супруга, если они согласились на разделение 50/50.

                        Чтобы получить наличные, один партнер рефинансирует ссуду в размере 250 000 долларов только на свое имя и использует выплату наличными в размере 50 000 долларов для расчета со своим бывшим — но они должны быть уверены, что имеют право на получение ссуды.

                        «Их доход должен быть достаточно высоким, чтобы справиться с новой ипотечной ссудой самостоятельно, а дом должен иметь собственный капитал, чтобы вывести наличные», — говорит Беккер. «FHA и обычное рефинансирование с выплатой наличных ограничены до 80 человек по ссуде до стоимости, в то время как вы можете перейти на 100% по ссуде VA.

                        Если вы хотите сохранить дом и у вас нет собственного капитала для рефинансирования с выплатой наличных или денег для выплаты своей доли бывшим, вам может пригодиться HELOC или ссуда под залог собственного капитала.

                        «Вы можете рассмотреть возможность получения кредита под залог собственного капитала или кредитной линии, поскольку некоторые кредиторы позволят вам получить от 95 до 100 процентов стоимости вашего дома», — говорит Беккер.

                        Налоговые последствия

                        Независимо от того, продаете ли вы дом в рамках соглашения о разводе или выкупаете долю своего супруга, налог на прирост капитала может иметь значение.Это налог на продажу основных средств, например дома, когда прибыль превышает определенную сумму.

                        Если вы продаете дом, каждый из вас и вашего супруга может вычесть до 250 000 долларов прибыли из вашего налогооблагаемого дохода, но это относится только к основному месту жительства, в котором вы проживали как минимум два из последних пяти лет до продажа, согласно IRS. Недвижимость для отпуска или инвестиции не в счет.

                        Налог на прирост капитала — прогрессивный налог, аналогичный обычным подоходным налогам, — отмечает Франсин Липман, преподающая налоговое право в Университете Невады в Лас-Вегасе Уильям С.Юридическая школа Бойда. По словам Липмана, богатая пара может рассчитывать заплатить до 20 процентов от прироста капитала от продажи дома.

                        «Если есть активы, которые нужно разделить, вы действительно хотите знать о любом встроенном выигрыше», — говорит Липман. «Там может быть реальная налоговая стоимость».

                        С другой стороны, супруги, разводящиеся с домом, должны с осторожностью относиться к приобретению дома, который обесценился.

                        «Вы должны быть осторожны с тем, какие активы вы в конечном итоге заберете. Хотите дом с большим убытком? » — спрашивает Липман, добавляя, что «налогоплательщики не могут требовать убытков от продажи основного места жительства [так], что это может быть причиной, чтобы сохранить дом и сдать его в аренду, в надежде, что рынок вернется.

                        Существуют также налоговые соображения в отношении выплаты алиментов, которые могут повлиять на способность разводящегося супруга претендовать на новую ипотеку или рефинансировать ипотеку на семейный дом.

                        Согласно IRS, супруг, который зарабатывает более высокий доход и платит алименты, не может вычитать эти выплаты из своего налогооблагаемого дохода, но супруг, получающий алименты, не должен декларировать их как доход. (Это относится к разводам, завершившимся после 31 декабря 2018 г.)

                        Супруг с более высоким доходом может потребовать уплаты меньших алиментов, что может снизить доход получающего супруга и претендовать на новую ссуду, говорит Раннелс.

                        И наоборот, алименты могут повредить доход плательщика и шансы на получение ипотеки.

                        «Может ли супруг (а) позволить себе дом и все алименты и алименты?» — спрашивает Руннелс. «С другой стороны, может ли алименты (получатель) позволить себе содержать дом, если они несут ответственность за все расходы?»

                        Липман рекомендует нанять адвоката по разводам, который разбирается в налоговых вопросах или работает с теми, кто знает.

                        Удаление имени бывшего из ипотеки

                        Только кредитор может удалить имя одного из супругов из ипотеки.

                        « Почти во всех случаях единственный способ получить супругу от ипотеки — это рефинансировать ее за счет ипотеки», — говорит Беккер. «Если по какой-то причине супруг, владеющий домом, является единственным супругом, имеющим текущую ипотеку, то может быть оформлен акт о прекращении права требования, чтобы лишить уходящего супруга права собственности на собственность».

                        Оставление своего имени в ипотеке может повлиять на способность супруга-нерезидента претендовать на получение другой ссуды в будущем для покупки собственного дома.

                        «Самым большим фактором при получении ипотечной ссуды является соотношение долга к доходу, и если вы используете другую ипотеку, этот долг будет включен в ваш расчет DTI», — говорит Раннелс. «Если вы приблизитесь к пределу, ваш DTI будет слишком высоким».

                        Ипотека — это юридически обязательный договор, отдельный от указа о разводе, добавляет Раннелс. «Если ваше имя указано в ипотеке, вы несете ответственность. Вы являетесь гарантом этой ипотеки ».

                        Защита вашего кредита

                        Развод — это эмоциональное, часто нестабильное событие, но, по мнению экспертов, худшее, что могут сделать разводящиеся пары, — это финансовая месть.

                        «Много раз из-за горечи я видел, как один или оба супруга портят кредит другого супруга», — говорит Беккер. «Они решают, что это проблема другого человека, и отказываются оплачивать счета, которые могут быть совместными. Это может серьезно повредить вашему кредиту и лишить вас возможности иметь право на получение ипотеки в течение длительного времени ».

                        Раннелс призывает пары, разводящиеся с браком, продолжать оплачивать все свои счета в процессе развода, чтобы защитить свой кредит.

                        «Закройте ваши совместные счета и создайте свои собственные», — советует Раннелс.«Если вы спорите со своим супругом по поводу того, кто будет платить по счету, и получаете деньги по кредиту, получить ссуду будет сложнее».

                        Обретение финансового спокойствия

                        Прежде чем принимать решение о своем доме или ипотеке во время развода, убедитесь, что вокруг вас есть нужные люди, включая хорошего адвоката по разводам, финансового планировщика и ипотечного брокера.

                        Развод может казаться концом света, но после того, как ураган пройдет, наступит жизнь и финансовый мир.Феррейра знает не понаслышке. Она была домашней мамой около 20 лет назад, когда развелась.

                        «Мне пришлось вернуться к работе и начать с нуля», — вспоминает Феррейра. «Мне потребовалось время, чтобы снова оказаться в безвыходной ситуации… Если женщина была дома с детьми или брала меньшую работу, по опыту, я могу сказать вам, что есть жизнь после развода. Вы можете понять это. Становится лучше ».

                        Подробнее:

                        Развод и ипотека: ваши возможности при раздельном проживании

                        Развод с ипотекой — обычная проблема

                        Развод — дело непростое.

                        Процесс усложняют решения по поводу вашего совместного дома и ипотеки.

                        Вы не одиноки в этом испытании. По данным Центров по контролю и профилактике заболеваний (CDC), почти 800000 пар развелись в 2017 году, последнем году, по которому имеются данные.

                        Примерно 60 процентов населения США владеют домом, а это означает, что большинству разводящихся пар приходится принимать жесткие жилищные решения.

                        Существуют проверенные временем варианты ипотеки, которые помогут обеим сторонам жить дальше после разлуки.Эти варианты зависят от таких факторов, как собственный капитал, кредитный рейтинг и желание одной из сторон остаться дома.

                        Практически любую ситуацию можно исправить одним из этих вариантов.

                        Подтвердите новую ставку (11 июня 2021 г.)

                        Рефинансировать ипотеку

                        Самым чистым решением могло бы стать рефинансирование ипотеки и оставить в ссуде только имя одного человека.

                        После закрытия рефинансирования только лицо, имя которого указано в ипотеке, будет нести ответственность за ежемесячные платежи.

                        Затем вы можете взять имя человека, который не будет производить выплаты по ипотеке, из названия дома.

                        При необходимости используйте рефинансирование с выплатой наличных для выплаты части капитала, причитающейся уходящему физическому лицу.

                        Это простейшее решение, но оно работает только при соблюдении определенных условий. Есть по крайней мере несколько проблем, которые могут помешать вам завершить рефинансирование.

                        Доход. Возможно, у вас нет дохода, чтобы самостоятельно выплатить ипотечный кредит.Вы обнаружите, что кредитор не утвердит ссуду для семьи с одним доходом. Если вы не сможете быстро увеличить свой доход, вам, возможно, придется продать дом.

                        Кредит. Возможно, ваши кредитные рейтинги упали после того, как вы взяли свой первоначальный ипотечный кредит. Возможно, вы больше не имеете права на рефинансирование. Вы можете преодолеть низкий кредитный рейтинг с помощью быстрого переоценки, но успех использования этого метода далеко не гарантирован. Часто единственным «исправлением» низкого кредитного рейтинга является восстановление кредитной истории за длительный период времени.

                        Собственный капитал. Если вы недавно приобрели или купили дом, когда его стоимость была выше, возможно, у вашего дома недостаточно капитала для рефинансирования. Например, если вы накопили лишь несколько процентов собственного капитала, рефинансирование может оказаться слишком дорогостоящим или вообще недоступным. К счастью, есть варианты ипотеки, которые могут помочь вам справиться с нехваткой капитала.

                        Удаление супруга, если у вас низкий уровень собственного капитала

                        Определенные типы рефинансирования позволяют отозвать заемщика, несмотря на низкий уровень собственного капитала дома.

                        Рефинансирование FMERR на удаление супруга

                        Программа Freddie Mac Enhanced Relief Refinance, или FMERR, может работать, если вы приобрели дом после 1 октября 2017 года и срок ипотеки составляет не менее 15 месяцев. Этот заем доступен только заемщикам, имеющим заем Freddie Mac, но аналогичная программа доступна, если ваш заем принадлежит Fannie Mae.

                        Оставшийся супруг должен будет повторно претендовать на получение ссуды, чтобы доказать, что они могут производить платежи без помощи созаемщика.Требуется минимум 620 баллов.

                        Вы не сможете получить наличные по этой ссуде. Это будет строго инструмент для отстранения одного супруга от ссуды.

                        Начните свой запрос на участие в программе FMERR здесь. (11 июня 2021 г.)

                        Оптимизация рефинансирования FHA

                        Если вы приобрели или в последний раз рефинансировали свой дом с помощью ссуды FHA, вам разрешается рефинансирование для удаления заемщика.

                        Однако оставшийся супруг должен показать, что он или она полностью выплачивали ипотечный платеж за последние шесть месяцев.Этот вариант лучше всего подходит для тех, кто был разлучен хотя бы так долго.

                        Но это не идеальный вариант, если вам нужно сразу решить проблему с ипотекой.

                        Узнайте больше о рационализации рефинансирования FHA.

                        VA рефинансирование ссуд при расторжении брака

                        Вы можете использовать упрощенное рефинансирование VA для увольнения супруга после развода. Обычно ветеран должен оставаться в аренде.

                        Если уходящее лицо является ветераном, оставшемуся супругу придется рефинансировать в ссуду другого типа.

                        Однако, если оставшийся супруг имеет право на получение ссуды VA, он или она может выбрать ссуду с выплатой наличных денег VA. Этот вариант позволяет домовладельцам оформить ссуду в размере до 100 процентов от текущей стоимости дома.

                        Эта функция может позволить оставшемуся супругу выплатить долю уходящего партнера в доме в соответствии с указом о разводе.

                        Нет недостатка в вариантах рефинансирования в случае развода. Но если вы не можете рефинансировать по какой-либо причине, вам нужно будет найти другое решение.

                        Подтвердите новую ставку (11 июня 2021 г.)

                        Выплата супруге за их долю собственного капитала

                        Во многих штатах суд разделит прирост капитала в доме между двумя партнерами по разводу.

                        Есть ряд инструментов, которые вы можете использовать, чтобы собрать наличные, чтобы «выкупить» супруга и сохранить дом.

                        Если в доме есть собственный капитал , рассмотрите возможность получения ссуды под залог собственного капитала. Вам не придется рефинансировать первую ипотеку. Это просто вторая ипотека, добавленная к существующей ссуде.Затраты на закрытие низкие, и эти ссуды должны быть получены быстрее и легче, чем первичная ипотека.

                        Если в доме мало или совсем нет собственного капитала , можно получить личную ссуду. Персональные ссуды зависят не от вашего дома для получения разрешения, а от вашей прошлой кредитной истории и ситуации с доходами.

                        Сумма кредита достигает 50 000 долларов США, но в некоторых случаях и до 100 000 долларов США. Утверждение происходит в течение нескольких дней, а не недель, и дом не предоставляется в качестве залога.

                        В целом, личный заем может быть быстрым способом собрать наличные для выплаты доли капитала уходящего супруга.

                        Продам дом

                        Другой вариант — продажа дома. Вы и ваш супруг согласны выставить дом на продажу, а затем разделить прибыль при его продаже.

                        Вам все равно необходимо определить, как обрабатываются выплаты по ипотеке до закрытия продажи, но это скорее краткосрочная, чем долгосрочная проблема.

                        Опять же, это решение может не сработать в случае развода.

                        Может быть, у вас и вашего супруга есть дети, и вы не хотите заставлять их переезжать из дома, в котором они выросли.Или же рынок недвижимости в вашем районе слабый, и вы боитесь потерять деньги, если продадите.

                        При продаже важен капитал. Стоимость продажи обычно составляет от семи до десяти процентов от стоимости вашего дома. Эта сумма включает агентские сборы, налоги, страхование титула и другие сборы.

                        Другими словами, вам, возможно, придется продать дом за 220 000 долларов, чтобы покрыть расходы даже в том случае, если вы должны двести тысяч.

                        В противном случае вам может потребоваться прийти с чеком при закрытии продажи.

                        Если вы не можете продать дом или рефинансировать ипотечный кредит, есть еще один вариант. Но это сопряжено с определенными рисками.

                        Держите дом и ипотеку

                        Если вы не желаете или не можете продать или рефинансировать свой дом, другой вариант — сохранить дом и ипотеку в неприкосновенности.

                        Обе стороны остаются в ссуде и несут ответственность за платеж.

                        Для этого требуется конкретная формулировка в соглашении о разводе о том, кто будет производить ежемесячные выплаты по ипотеке.Возможно, в вашем соглашении будет указано, что ваш бывший партнер будет платить ипотеку, даже если вы и ваши дети будете жить в доме.

                        В соглашении может быть указано, что вы и ваш бывший партнер будете ежемесячно выплачивать половину ипотеки.

                        Имейте в виду, что такая ситуация может привести к пропущенным платежам, если ваш бывший партнер не выполнит или не выполнит указ о разводе.

                        Допустим, ваш бывший супруг должен платить по ипотеке каждый месяц, но ваше имя остается в ссуде.Если ваш бывший партнер пропустит платеж, ваш трехзначный кредитный рейтинг FICO может упасть на целых 100 баллов.

                        Когда ваше имя остается в ссуде, ваш кредитор считает вас равной ответственностью за ежемесячные платежи.

                        Ваш ипотечный владелец не уволит просроченные платежи, даже с указом о разводе, в котором указано, что ответственность несет ваш бывший.

                        По этой причине долевая ипотека после развода может работать только при мирном разводе.

                        Защитите свой кредит

                        Вы можете предпринять определенные шаги, чтобы защитить себя.

                        В документах о разводе может быть указано, что ваш бывший супруг будет жить в доме, и в определенный момент подать заявление на рефинансирование. Когда рефинансирование будет завершено, ваше имя будет удалено из ипотеки. В вашем соглашении о разводе может быть указано, что ваш бывший будет продолжать производить свои платежи до тех пор, пока рефинансирование не будет официально прекращено, и вы больше не будете нести ответственность за ипотеку.

                        Вы можете обеспечить себе дополнительную защиту, включив пункт в свое соглашение о разводе.Это будет означать, что если ваш бывший не закроет рефинансирование в течение определенного периода, дом, в котором вы когда-то жили, будет выставлен на продажу.

                        Однако помните, что независимо от того, что написано в ваших документах о разводе, вы никогда не сможете полностью защитить себя от действий вашего бывшего партнера, когда речь идет о ипотеке. Даже если в документах о разводе указаны штрафы, нет никакой гарантии, что ваш бывший партнер будет продолжать производить эти выплаты.

                        Разводящиеся пары, которые хотят получить самый безопасный вариант для всех, могут захотеть продать дом или рефинансировать ипотеку.

                        Каковы текущие ставки по ипотеке при разводе?

                        Развод — это сложно, но он не должен быть концом для ваших целей владения домом. Сегодняшние низкие ставки рефинансирования делают более возможным взять на себя всю выплату по ипотеке для разводящейся стороны, которая желает остаться в доме.

                        Проверьте сегодняшние цены и получите достоверную оценку всех ваших вариантов. Затем примите обоснованное решение о том, как вы будете двигаться дальше.

                        Подтвердите новую ставку (11 июня 2021 г.)

                        Что происходит с ипотекой после развода?

                        Развод — дело болезненное, сложное и часто сопряженное с неприятностями.А когда речь идет о ипотечной ссуде? Это еще больше усложняет жизнь разводящимся супругам.

                        В идеале супруги либо соглашаются продать свой дом, либо рефинансировать ипотечный кредит так, чтобы на нем было указано имя только одного человека. Этот бывший супруг затем несет ответственность за ежемесячные выплаты по ипотеке.

                        К сожалению, это не всегда возможно. Часто в доме остается один супруг. В соглашении о разводе будет указано, кто несет ответственность за выплату ипотеки.

                        Это может привести к серьезным проблемам: что, если супруг, который живет вне дома, должен платить ипотеку, но перестает это делать? Это приведет к резкому падению кредита другого супруга. Имя этого супруга остается в ипотеке, поэтому пропущенные платежи снизят кредитный рейтинг этого владельца так же сильно, как и супруга, который должен был заплатить.

                        «Совместно полученная жилищная ссуда может обернуться катастрофой для вашей кредитной истории во время развода», — сказала Мишель Блэк, президент Hope4USA, консультационной службы по кредитным вопросам в Шарлотте, Северная Каролина.«Ваш ипотечный кредитор не будет заботиться о вашем решении о разводе. Решение о разводе никоим образом не снимает с вас ответственности за совместно приобретенную ипотечную ссуду».

                        Злополучная правда? Когда дело доходит до развода и ипотечных ссуд, вы можете принять меры для защиты своего кредита. Но вы никогда не можете гарантировать, что ошибки вашего бывшего супруга не повлияют на ваш кредитный рейтинг.

                        Лучшие варианты

                        Эндрю Вон, владелец чикагской юридической фирмы NuVorce и профессор современного права семейных отношений в Юридической школе Чикагского университета Лойолы, сказал, что лучшим решением для развода супругов является продажа дома или рефинансирование ипотеки на имя одного из супругов. бывших супругов.Тогда этот супруг будет нести ответственность за выплату ипотечного кредита.

                        Эти решения работают лучше всего, потому что другой супруг больше не должен бояться пропущенных платежей или невыполнения обязательств по ссуде по вине его бывшего партнера. При разводе пары продают дом, они используют выручку от продажи для выплаты ссуды. Когда они рефинансируют ссуду на имя одного из супругов, супруг, чье имя больше не указано в ссуде, не увидит снижения кредита, даже если другой супруг перестанет производить платежи.

                        Но бывают случаи, когда бывшие супруги не могут продать дом или рефинансировать ссуду. Может быть, они хотят, чтобы их дети остались в их доме. Возможно, ни один из супругов не может претендовать на рефинансирование в одиночку. В таких случаях бывшая пара разъяснит, как обрабатывается ипотека в своем декрете о разводе, что является далеко не идеальным решением.

                        «Риск состоит в том, что банк или кредитор все еще могут преследовать обе стороны для взыскания», — сказал Вон. «А что, если супруг не платит ипотеку, потому что у этого супруга нет денег? Тогда у вас есть договор о разводе, который в основном бесполезен, потому что в нем говорится, что кто-то другой несет ответственность, кто не может платить.«

                        меры безопасности

                        Супруги, которые не могут продать или рефинансировать, должны предусмотреть особые гарантии в указе о разводе, сказал Кристиан Денмон, партнер-основатель юридической фирмы Denmon & Denmon из Тампы.

                        Например, предположим, что супруг (а), который остается в доме, планирует рефинансировать ипотеку на свое имя. Этот супруг может согласиться произвести выплаты по ипотеке до тех пор, пока он не сможет закрыть рефинансирование. Супруг, который больше не живет в доме, может беспокоиться о том, что ее бывший супруг не сможет претендовать на рефинансирование.Это могло вызвать у нее серьезные проблемы: в этом случае ее имя останется в ссуде, и если ее бывший супруг перестанет платить, ее кредит тоже потерпит крах.

                        Денмон сказал, что бывшая супруга может защитить себя, потребовав, чтобы в соглашении о разводе говорилось, что если ее бывший супруг не может рефинансировать ссуду в течение определенного периода времени, дом немедленно выставят на продажу.

                        Выплаты по ипотеке при расторжении брака

                        Денмон приводит другой пример: предположим, что бывшая жена сохраняет дом, но ее бывший муж, который переехал, соглашается в урегулировании развода, чтобы произвести выплаты по ипотеке.Бывшая жена может волноваться, что ее бывший супруг внезапно перестанет платить, что, конечно же, приведет к резкому падению ее кредита.

                        Бывшая жена может защитить себя, настаивая на жестких формулировках при расторжении брака, заявляя, что выплаты по ипотеке от ее бывшего мужа являются формой алиментов. В соглашении может быть прописано, что, если муж не внесет платежи по ипотеке, он будет осужден за неуважение к суду. По словам Денмона, во многих штатах судья может отправить бывшего мужа в тюрьму, если он не выплатит требуемые алименты, что является сильным стимулом для бывшего супруга продолжать выплаты по ипотеке.

                        «Ключом к защите обоих супругов после завершения развода является тщательно разработанная формулировка урегулирования», — сказал Денмон.

                        Но даже эти меры предосторожности не идеальны. Даже если в соглашении о разводе указаны конкретные штрафы для бывших супругов, которые не вносят требуемые платежи по ипотеке, нет никакой гарантии, что эти ответственные стороны будут следовать правилам.

                        «К сожалению, не существует надежных способов защитить супругов, которые являются совместными должниками по ипотеке после развода», — сказала Линда Кернс, адвокат из Филадельфии.«Лучшее решение — рефинансировать или продать. Бывшие супруги также должны помнить, что, если против другого супруга будет предъявлен иск, он станет банкротом или на него будет подано залоговое право, это повлияет на совместную собственность и еще больше усложнит запутанную ситуацию».

                        Руководство по вашему дому и ипотеке при разводе (2021 г.)

                        В разводе есть определенные «горячие кнопки», которые могут существенно повлиять на вашу жизнь после развода.

                        Общий список горячих вопросов включает такие вещи, как опека над детьми, алименты на супруга и ребенка, а также раздел активов.

                        Разделение активов выходит далеко за рамки ваших банковских счетов, пенсионных планов, деловых интересов и личного имущества.

                        Какие еще БОЛЬШИЕ активы могут подпадать под эту категорию?

                        Как вы уже догадались… семейный дом!

                        Процесс разделения дома может быть как сложным, так и (что неудивительно) спорным.

                        Это руководство поможет вам разобраться во всем этом.

                        Мы расскажем вам о возможных вариантах, процессе и обо всем, что вам следует знать, чтобы помочь вам принять обоснованное решение по важнейшему вопросу:

                        Что происходит с домом при разводе?

                        Давайте начнем.

                        Варианты для вашего дома и ипотеки при разводе

                        Есть несколько вариантов урегулирования дома и ипотеки при разводе.

                        Заранее подготовившись к этим вариантам, вы получите наилучшие шансы на успешный и мирный исход.

                        Вот несколько основных вариантов, которые вы могли бы рассмотреть:

                        Вариант 1 — Один из супругов сохраняет дом и выкупает долю своего супруга в капитале

                        По разным финансовым или эмоциональным причинам один или другой супруг может решить они хотят сохранить дом.

                        Лучший способ сделать это для супруга, проживающего в доме, — это рефинансировать дом только на свое имя и только на свой доход.

                        Тогда возникает вопрос, подходит ли этот супруг? Если да, то на какую сумму может претендовать этот супруг? Подробнее об этом позже.

                        Что, если они хотят семейный дом, а я нет?

                        Если вы являетесь супругом, отказывающимся от прав на жилище, совершенно необходимо, чтобы ваше имя было удалено не только из титула, но и из ипотечной ссуды.

                        Не упускайте из виду это важное различие при выборе жилья. Большинство людей ошибочно рассматривают право собственности на дом и ипотеку как одно и то же.

                        Нет.

                        В то время как основной вопрос при обсуждении вопроса о поселении может вращаться вокруг того, что делать с семейным домом, основной вопрос, который следует задать, — что можно, а что нельзя делать с семейной ипотекой.

                        Начни с этого места и работай в обратном направлении.

                        До тех пор, пока это не произойдет, вы и ваш супруг (а) обязаны ежемесячно вносить полную ипотечную выплату.

                        Представьте себе сценарий, в котором ваш бывший партнер пропускает оплату, теряет работу, становится инвалидом или умирает. Как вы думаете, будете ли вы по-прежнему на крючке по выплате ипотечного кредита, даже если у вас больше нет права собственности на недвижимость?

                        Вы делаете ставку.

                        И если вы не сделаете платеж самостоятельно и позволите долгу расти в просрочке, в результате ваш кредит будет серьезно поврежден.

                        Исправление дефектов кредитного качества может занять годы. Плохой кредит может повлиять на вашу способность получить ссуду в будущем на такие вещи, как дома, автомобили, бизнес-ссуды и т. Д.

                        Еще одним следствием оставления ипотечного кредита без рассмотрения является то, что ипотечный долг (даже если от вас больше не требуется производить платежи) может помешать вам иметь право на покупку другого дома после развода.

                        Например, представьте, что при разводе дом передается вашему супругу. Ипотечный кредит остался нетронутым, другими словами, оба ваших имени остаются связанными с ним. Однако вы чувствуете себя защищенным, потому что мировое соглашение переуступает все долги, связанные с этим имуществом (включая ипотеку), на вашего бывшего супруга, который предположительно все еще проживает в доме

                        Теперь ваша очередь пойти и купить дом, чтобы вы могли начни налаживать свою новую жизнь.Вы подаете заявление в банковский кредитор, и кредитор сообщает вам, что вы не соответствуете требованиям, потому что ваш долг слишком высок по сравнению с вашим доходом.

                        Как такое может быть?

                        Помните ту закладную, которую вы оставили нетронутой после развода?

                        Ну, не все кредиторы выполнят вашу юридическую уступку долга. Это означает, что они могут по-прежнему требовать, чтобы вы соответствовали критериям использования долгов ОБЕИХ объектов недвижимости просто потому, что старая ссуда указана в вашем кредитном отчете.

                        Некоторые кредиторы будут выполнять юридическую уступку ипотечного долга, и это положительный момент.Однако это не то, что вы захотите оставить на волю случая.

                        Знать не только об имеющихся вариантах, но также о плюсах и минусах каждой стратегии — важная часть головоломки.

                        Чем раньше вы сможете оценить эти вопросы, тем больше у вас шансов решить их быстро и эффективно.

                        Вариант 2 — Сохранить совместное владение домом, установить отсроченную дату продажи

                        Как вы могли догадаться, это не особенно популярный вариант, особенно с учетом рекомендаций, данных ранее.

                        Этот вариант не обязательно означает, что вы двое собираетесь продолжать жить в доме вместе. Хотя некоторым парам все же удается найти способ мирно сосуществовать под одной крышей, переживая развод.

                        Выбор в совместное владение домом в течение определенного периода времени после развода может быть вызван рядом веских причин:

                        • Дети заканчивают колледж через X лет
                        • Влияние прироста капитала и других налогов связанные с продажей
                        • Оставшийся супруг не может претендовать на получение ссуды от своего имени
                        • Рынок жилья находится на пике, и вы ждете, пока он остынет, прежде чем переехать в другое место
                        • Или просто потому, что собственность слишком ценное вложение, чтобы его отпустить.

                        Остаточным преимуществом этой стратегии является то, что вы оба можете участвовать в повышении стоимости собственности в течение этого периода времени.

                        Кроме того, если вы оба продолжаете участвовать в расходах на недвижимость (ипотека, налог на недвижимость, страхование домовладельцев и т. Д.), Это может быть более дешевым вариантом и способом улучшить ваш индивидуальный денежный поток, а не переносить груз Все сам.

                        Знаете ли вы, что в случае совместного владения вы также можете арендовать дом?

                        Если вы откладываете продажу своего дома, это еще один законный вариант.

                        Очевидные преимущества получения дополнительного дохода в краткосрочной перспективе должны стать долгожданным облегчением.

                        Сдача дома в аренду другим людям сопряжена с определенными проблемами, и если вы все же решите пойти по этому пути, было бы разумно воспользоваться услугами фирмы по управлению недвижимостью, чтобы избежать возможных конфликтов между вами и вашим супругом. .

                        СОВЕТ ЭКСПЕРТА

                        Возможно, вы думаете об этой стратегии дохода от аренды как о способе получения дополнительного дохода, который будет отображаться в заявке на получение ипотечной ссуды.Кредиторы допускают это только в ограниченном числе обстоятельств.

                        Проще говоря, кредиторы не будут включать доход от аренды недвижимости, которую вы заявляете в качестве своего «основного места жительства».

                        Единственное исключение из этого правила — если доход от аренды получен от отдельно стоящей вспомогательной единицы, например, коттеджа. Спальня в том же доме, в котором вы живете, не в счет.

                        Рост популярности Airbnb и краткосрочной аренды добавил еще один уровень сложности в рекомендации по кредитованию, поэтому обязательно проработайте свой конкретный сценарий с помощью квалифицированного консультанта по ипотеке при разводе.

                        Альтернативная стратегия при совместном владении после развода — запрос отсроченного распределения.

                        Отсроченное распределение — это когда суд соглашается разделить долю в вашем доме позднее.

                        Этот вариант по-прежнему обеспечивает стабильность для всех детей в доме, с указанием не продавать дом, пока младшему ребенку не исполнится 18 лет или он не пойдет в колледж. В этот момент дом должен быть продан.

                        В таком случае разделение капитала будет основываться на новой стоимости собственности в этот момент времени, а не на какой-либо фиксированной стоимости с предыдущей даты.

                        Это распространенный подход, когда рынки жилья слабы, и пары хотят иметь возможность увеличить прибыль от продажи своего дома в более поздний срок. Продавая недвижимость сейчас по непривлекательной цене, можно получить большую прибыль от будущей продажи, которая останется на столе.

                        Подобно отсроченной продаже, с отсрочкой распределения суд обычно требует, чтобы оба супруга несли долю в расходах, которые будут включать выплаты по ипотеке, налоги, страхование домовладельца и расходы на содержание.

                        Вариант 3 — Продам свой дом.

                        Последний вариант — продам свой дом.

                        Это может быть последнее средство для большинства. Для других это может быть единственный вариант.

                        Одно можно сказать наверняка при продаже — оба супруга в конечном итоге получат долю от (акционерного) дохода, на которую они имеют право.

                        Эти средства могут быть впоследствии использованы с пользой и могут помочь одному или обоим супругам успешно встать на ноги после развода.

                        Как и все решения, касающиеся дома и ипотеки, продажа дома может иметь большие финансовые последствия, включая налоги на прирост капитала, исключения, штрафы за досрочное погашение ипотеки и т. Д.

                        У продажи дома есть и другие недостатки, особенно если вы этого не хотите:

                        Во-первых, могут быть глубокие и эмоциональные связи с домом, особенно если вы прожили в нем несколько лет и выросли. семья под этой крышей.

                        Эти эмоциональные импульсы могут привести к коленным рефлексам и неправильным решениям о том, какой на самом деле «лучший» вариант.

                        Убедитесь, что вы продаете свой дом по правильной причине, а не только для того, чтобы доставить удовольствие своему супругу или, что еще хуже, вызвать продажу из-за негодования.

                        Что делать, если наша ипотека превышает стоимость нашего дома?

                        Еще одна уникальная проблема при продаже дома при разводе связана с текущим балансом ипотечного кредита, пропорциональным текущей стоимости собственности.

                        Вы когда-нибудь слышали термин «подводный»?

                        Это когда текущий баланс ипотечного кредита превышает текущую стоимость недвижимости. В этом случае короткая продажа может быть единственным вариантом.

                        Короткая продажа — это продажа недвижимости по цене, меньшей, чем текущий остаток непогашенной задолженности.Это оставляет кредитора или кредитора в убытке из-за того, что они не могут возместить всю сумму остатка ссуды.

                        Вы хотите, чтобы все держатели залога или кредиторы согласились принять сумму, меньшую, чем общая причитающаяся сумма, в противном случае у вас может остаться непогашенный остаток, который от вас могут потребовать погасить даже после продажи дома.

                        В трудные времена некоторым домовладельцам при разводе, возможно, придется прибегнуть к другим средствам избавления от дома.

                        Решение этих проблем становится немного сложнее, когда ни один из клиентов не находится в финансовом положении, чтобы позволить себе сохранить собственность, И на момент расторжения брака в собственности остается мало или совсем не остается капитала.

                        В этих случаях вам, возможно, придется прибегнуть к таким вещам, как изменение ссуды. Или, чтобы сделать еще один шаг вперед, альтернативами также могут быть: обращение взыскания, акт взамен обращения взыскания, банкротство.

                        Хотя в этом посте мы не будем касаться таких тем, как взыскание и банкротство, важно знать все доступные вам инструменты для решения проблем с недвижимостью.

                        В конце концов, крайне важно, чтобы у вас была профессиональная помощь, чтобы отсортировать эти варианты — плюсы и минусы, что можно и чего нельзя.

                        Если вы не доверяете своему супругу и у вас недостаточно информации, чтобы принять правильное решение в отношении одного из важнейших решений в вашей жизни, вам необходимо проконсультироваться с обученными профессионалами.

                        Будь то адвокат по семейным делам, сертифицированный финансовый аналитик по разводам, CPA или специалист по ипотеке при разводе, вам необходимо определить все доступные вам возможности, и ТОЛЬКО ТОГДА вы сможете принять правильное решение.

                        У нас есть популярная поговорка: «Сначала определите, что такое ВОЗМОЖНЫЙ , а затем определите, что такое PRUDENT ».”

                        Ни при каких обстоятельствах вы не должны завершать развод, пока не будут рассмотрены, проанализированы и тщательно спланированы вопросы, касающиеся вашего дома и ипотеки.

                        Как определить свою долю в собственном капитале

                        Раздел имущества при разводе основывается на нескольких факторах.

                        Во-первых, вам необходимо выяснить, живете ли вы в государстве с общественной собственностью или со справедливым распределением.

                        Тогда вам нужно понять разницу между отдельной собственностью и отдельной собственностью.общественная собственность (или семейная собственность).

                        Некоторые штаты считаются общими состояниями собственности, что означает, что все активы, приобретенные во время брака, делятся поровну. Это относится к вашему дому, а также к арендуемой недвижимости, инвестиционным счетам, пенсионным планам, бизнес-интересам и так далее.

                        Однако это не всегда означает, что при разводе вы получите 50% стоимости дома.

                        Возможно обменять стоимость дома на большую или меньшую долю в других активах сообщества, при этом чистый эффект будет по-прежнему разделен на 50-50.

                        Опять же, сумма денег, которую вы можете получить в рамках раздела активов, будет зависеть от штата, в котором вы проживаете, и классификации брачных активов (т.е. классифицируются ли они как «общественная собственность»).

                        Обособленное имущество обычно относится к активам, приобретенным до брака или после раздельного проживания. Сюда также входят активы, приобретенные во время брака в дар или по наследству.

                        Например, если вы владеете и домом, а затем поженитесь, дом будет считаться отдельной собственностью, по крайней мере, на начальном этапе.Но если оба супруга начнут вносить вклад в дом либо посредством выплат по ипотеке, либо если дом переименован, чтобы включить в него другого супруга, то он переходит в общественную собственность и будет разделен как таковой в случае развода.

                        Момент, когда что-то переходит в общественную собственность из отдельной собственности, обычно является горячей кнопкой для клиентов при разводе и, в частности, домовладельцев.

                        Обособленное имущество также может быть наследством, полученным мужем или женой во время брака, или любым подарком, подаренным им во время брака, включая недвижимость.

                        Во избежание перехода отдельной собственности в общественную собственность супругу следует принять меры по сохранению имущества отдельно с помощью индивидуальных банковских счетов и других мер.

                        Например, если вы владели домом до развода и намереваетесь сохранить его как отдельную собственность на протяжении всего брака — не добавляйте вашего супруга к титулу. В CA в этот момент собственность становится общественной собственностью.

                        Расчеты в штатах со справедливым распределением не требуют разделения 50 на 50, но суды требуют, чтобы разделение было справедливым и равноправным.

                        В государствах справедливого распределения учитываются несколько факторов, в том числе:

                        • Финансовое положение каждого супруга
                        • Продолжительность брака
                        • Возраст и физическое / эмоциональное состояние каждого супруга
                        • Доход и потенциальные возможности заработка для каждый
                        • Потребности опекуна в поддержании образа жизни детей

                        И этот список можно продолжить.

                        Что делать, если дом находится на имя только одного супруга?

                        Опять же, сначала необходимо определить, является ли ваш дом общественной или отдельной собственностью.

                        Если вы приобрели дом до брака и сохранили финансовые аспекты дома отдельно, вы можете усилить свои аргументы в пользу отдельного имущества, но ваш супруг может доказать, что они внесли свой вклад в оплату дома и, таким образом, имеют право к собственному капиталу.

                        Этот случай укрепился в многолетнем браке. Однако, если будет доказано, что дом является отдельной собственностью (что гораздо проще доказать в случае подаренной или унаследованной собственности), то супруг (а) владелец сохранит за собой дом.

                        В случае возникновения спора супруг может заблокировать продажу или передачу дома до тех пор, пока судья не решит, как разделить имущество.

                        Супруг (а) также может подать письменный лист.

                        A lis pendens — это уведомление (очень похожее на своего рода красный флаг), которое предупреждает общественность о наложении залога на дом. Это заносится в реестр дел в канцелярии уездного служащего, по месту нахождения дома.

                        Этот lis pendens (или красный флаг) не снимается до тех пор, пока не будет принято соответствующее юридическое решение, например, окончательное решение о разводе.Законы Lis pendens различаются в зависимости от штата, поэтому лучше проверить, что применяется в вашей конкретной юрисдикции.

                        Что делать, если дом принадлежит обоим супругам?

                        Если дом зарегистрирован на оба имени, то в состоянии общинной собственности оба супруга будут поровну участвовать в разделе дома в качестве актива.

                        Могут быть некоторые компромиссы относительно того, на какую долю каждый из супругов имеет право при включении раздела других активов, но в целом разделение 50 на 50 является правилом.

                        Опять же, ваш адвокат по семейным делам или другой квалифицированный специалист по бракоразводным процессам должен иметь возможность провести вас через разделение активов и ваши ожидания в отношении того, на что вы имеете право, в дополнение к тому, что суд может быть склонен принять решение.

                        В государствах справедливого распределения суды будут пытаться определить, что является справедливым и равноправным для раздела дома, но другие факторы, включая потенциал заработка каждого супруга, продолжительность брака, физические и эмоциональные соображения, потребности родителя-опекуна и другие аналогичные факторы будут влиять на то, как распределяется дом.

                        Как разделить собственность, когда задействована ипотека

                        Если у вашего дома есть ипотека, это может создать некоторые дополнительные проблемы.

                        Вот несколько общих вопросов, которые возникают относительно ипотеки при разводе:

                        Могу ли я удалить имя моего бывшего из дома и ипотеки?

                        Во-первых, вы должны понимать, что удаление супруга из дома (также известный как передача права собственности) и удаление его из ипотеки (также известного как рефинансирование) — это две совершенно разные задачи.

                        Многие считают, что титул и ипотека — одно и то же.

                        Это , а не .

                        Могу ли я удалить имя моего бывшего из титула?

                        Да. Фактически, в случаях, когда один из супругов согласился принять дом в рамках урегулирования бракоразводного процесса, может быть разумным удалить имя бывшего супруга как можно быстрее, чтобы они по закону не получали никаких доходов, если вы продаете имущество или наследуете его в случае смерти.

                        С точки зрения бывшего или уходящего супруга, они также склонны исключать свое имя из существующей ипотеки.

                        Удаление одной стороны из титула не означает, что удаляет их из текущего залогового права по ипотеке, при условии, что заем выдан на оба ваших имени.

                        Передача права собственности осуществляется посредством простого акта о выдаче прав или брака. Чего нельзя сказать об ипотеке, которая требует, чтобы один из супругов имел право на наследование ипотечной задолженности самостоятельно.

                        Желает ли уходящий супруг или другой супруг быть связанным с ипотекой бывшего супруга предположительно на следующие 30 лет (или оставшийся срок по ипотеке)?

                        Ответ может быть да или нет, в зависимости от вашей терпимости к риску.

                        Каковы риски неиспользования уходящего супруга (а) из ипотеки?

                        Есть несколько разных способов взглянуть на это. Два основных соображения для другого супруга:

                        1. Повредит ли мой кредит, если мой бывший супруг пропустит ипотечный платеж?
                        2. Если я захочу купить новый дом, помешает ли мне мой старый долг?

                        Первый вопрос касается кредита, а второй вопрос касается кредита.

                        В соглашении о разводе может быть указано, что оставшийся супруг (супруга) несет ответственность за все ипотечные и жилищные расходы.

                        В соглашении также может быть указано, что внебрачный супруг получает компенсацию и освобождается от какой-либо ответственности по этим жилищным обязательствам.

                        Защита от ответственности определяется как: «Освободить другую сторону от любой ответственности за ущерб или другую ответственность, возникшую в результате сделки».

                        Компенсация определяется как: « Чтобы возместить другой стороне убытки, понесенные из-за действий или невыполнения обязательств третьей стороной или чьей-либо стороны.

                        Учитывая эту информацию, давайте еще раз вернемся к двум основным соображениям:

                        Повредит ли мой кредит, если мой бывший супруг пропустит ипотечный платеж?

                        Короткий ответ: Да.

                        К сожалению, кредитные бюро не заботятся о том, какой стороне было передано имущество. Единственное, о чем заботится кредитор, — это получение выплаты.

                        Если вы подписали ипотечный кредит вместе со своим бывшим супругом, с точки зрения кредитора, вы согласились своевременно вносить платежи.

                        В случае пропуска платежа, об этом будет сообщено непосредственно в 3 кредитных бюро. 3 кредитных бюро: Experian, Transunion и Equifax.

                        Эти компании несут ответственность за сообщение вашей кредитной истории и создание соответствующей оценки FICO (также известной как кредитный рейтинг). При уведомлении о просрочке платежа по ипотеке эта просрочка немедленно сообщается в ОБЕИХ ваших кредитных отчетах.

                        Таким образом, ни одна из сторон не имеет иммунитета от первоначального векселя, который они подписали вместе.

                        Если я захочу купить новый дом, помешает ли мне доплатить дополнительный долг?

                        Ответ на этот вопрос может варьироваться от кредитора к кредитору.

                        В большинстве случаев кредитор, рассматривающий ипотечную заявку, обычно может исключить задолженность по прежнему месту жительства, если это отражено в соглашении об урегулировании.

                        Кредиторы считают, что это юридическая уступка долга, и не будут наказывать уходящего супруга за дополнительный долг.

                        Стоит отметить, что правила кредитования постоянно меняются.Кредиторы постоянно пересматривают свои руководящие принципы с учетом рыночных тенденций и других факторов риска.

                        В современном мире кредитования такой юридической уступки долга часто бывает достаточно.

                        Однако мы не знаем, изменятся ли когда-нибудь эти правила и когда они это сделают.

                        По этой причине всегда лучше взвесить сопутствующие риски, прежде чем соглашаться сохранить совместную ипотеку после урегулирования бракоразводного процесса.

                        Каков процесс исключения имени одного из супругов из ипотеки?

                        Чтобы исключить имя супруга из ипотеки, вам нужно будет подать заявление на получение ипотечной ссуды исключительно на ваше имя.Процесс рефинансирования включает первоначальное заявление, андеррайтинг кредитора и утверждение вашего дохода и кредита, а также оценку.

                        Это не только защищает вас, демонстрируя, что вы единолично владеете домом, но и защищает вашего бывшего, который по-прежнему будет нести ответственность за выплаты по ипотеке в случае, если вы не поспешите с выплатами.

                        Как насчет титула на собственность?

                        После того, как вы получили одобрение на получение ссуды для рефинансирования, вам также необходимо, чтобы имя вашего бывшего супруга было вычеркнуто из документа на собственность.

                        Обычно это делается посредством заявления о прекращении права собственности или договора о передаче права собственности между супругами, что означает, что ваш супруг (а) отказывается от своих прав на собственность. Затем этот документ подается в канцелярию окружного секретаря, и право собственности на собственность обновляется.

                        Иногда имеет смысл рефинансировать эту ссуду до развода до вступления в силу судебного решения или расторжения брака. Часто рефинансирование осуществляется до заключения какого-либо мирового соглашения.

                        Если вы обновляете право собственности на дом в рамках рефинансирования до развода, еще находясь в законном браке, вам необходимо иметь титул:

                        Женатый мужчина / женщина, как его / ее единственная и отдельная собственность.

                        Затем, после завершения развода, вы можете подать другой акт, изменяющий право собственности на ваше единственное и отдельное имущество, на:

                        Не состоящий в браке мужчина / женщина.

                        Это лишь некоторые из важных аспектов процесса и сроков, связанных с разделом собственности.

                        Должен ли я разрешить моей супруге исключительное право пользования домом, если я все еще остаюсь в праве собственности?

                        Если вы соглашаетесь в расторжении брака предоставить своему супругу дом, в идеале, они будут рефинансировать ипотечный кредит только на свое имя.Это даст вам уверенность в том, что вы больше не несете какой-либо финансовой ответственности, и тогда вы сможете уверенно передать право собственности на дом.

                        Исключением является отсроченное распределение, при котором обе стороны соглашаются сохранить владение домом до тех пор, пока суд не вынесет постановление о продаже дома, как правило, когда в доме больше нет несовершеннолетних детей.

                        Какие шаги мне следует предпринять, чтобы продать дом при разводе

                        Чтобы полностью прервать развод, многие супруги соглашаются продать дом и разделить выручку в рамках начального процесса.

                        Имейте в виду, что это работает только тогда, когда право собственности на дом не оспаривается в рамках оспариваемого урегулирования бракоразводного процесса. В таких случаях судья выносит окончательное решение о том, сколько капитала (или денег) имеет право каждый из супругов после продажи собственности.

                        В течение этого переговорного периода обеим сторонам будет запрещено продавать дом до тех пор, пока не будет издано окончательное постановление.

                        Когда одна сторона подает прошение о расторжении брака, ей запрещается что-либо делать с собственностью.

                        Повестка, в которой перечисляются активы и недвижимое имущество, также являются временными запретительными судебными приказами или ТРО, которые запрещают супругу / супруге распоряжаться или скрывать какое-либо имущество.

                        Есть некоторые исключения из этих типов заказов. Например, если имущество подлежит обращению взыскания или уже вступило в процесс обращения взыскания, судья не сможет помешать банку взять дом во владение после завершения этого процесса обращения взыскания.

                        Другое исключение — это когда дом является единственным источником ликвидности, который позволяет стороне или сторонам оплачивать гонорары и расходы на адвокатов.Если нет возможности покрыть эти конкретные расходы в ходе урегулирования спора, постановление судьи о продаже дома может поступить раньше, чем ожидалось, несмотря на наличие каких-либо ТРО.

                        При отсутствии этих ограничений, и особенно при наличии соглашения о продаже дома до подачи ходатайства или после окончательного решения, супруги будут проходить довольно традиционный процесс продажи.

                        Во-первых, найдите агента, которого вы оба можете использовать. Если вы не можете определиться, вам будет назначен риэлтор.Агент поможет установить реалистичные ожидания в отношении потенциальной цены продажи, продвигать вашу недвижимость и посоветовать, какие предложения являются наиболее привлекательными.

                        Что еще более важно, ваш риэлтор должен быть открытым и честным в отношении процесса общения во время этого листинга. Как обе стороны будут проинформированы о происходящих действиях? В конечном итоге обе стороны должны иметь равные права при принятии решения о том, какое предложение лучше.

                        Есть агенты по недвижимости, которые специализируются на расторжении брака.Они специально обучены разбираться не только с юридическими и финансовыми аспектами продажи в части урегулирования бракоразводного процесса, но и с эмоциональными аспектами, которые включают эффективное общение, совместное принятие решений и прозрачность.

                        Как оценить дом при разводе

                        Мы уже определили, что дом, вероятно, является наиболее ценным активом, который необходимо разделить во время развода.

                        Текущая стоимость дома является основным фактором, определяющим ваше финансовое положение после развода.

                        Согласование стоимости собственности не всегда бывает черно-белым. Стоимость недвижимости и рыночные тенденции по стране могут быть нестабильными на ежедневной, еженедельной или ежемесячной основе.

                        Вот некоторые из наиболее распространенных способов оценки дома:

                        1. Официальная оценка лицензированным оценщиком недвижимости
                        2. Сравнительный анализ рынка (CMA)
                        3. Ценовое заключение брокера (BPO)
                        4. Онлайн-оценщик ( Zillow, Redfin и т. Д.)
                        5. Оценка налога на имущество (округ)

                        Эти варианты перечислены в порядке приоритета.

                        Самый точный и предпочтительный метод оценки — это официальная оценка, проводимая лицензированным оценщиком недвижимости. Оценщик посетит вашу собственность, чтобы завершить осмотр, изучить рыночные тенденции, рассмотреть недавние сопоставимые продажи, а затем подготовить полный отчет, обычно на 15-40 страницах.

                        Второй и третий варианты — это либо сравнительный анализ рынка (CMA), либо заключение брокерской цены (BPO). CMA обычно заполняется брокером по недвижимости.В отчете будут рассмотрены сопоставимые продажи на местном уровне и сделаны корректировки цен (положительные или отрицательные) с учетом любых различий в характеристиках недавних продаж по сравнению с вашей недвижимостью.

                        Заключение о цене брокера часто заполняется и брокером по недвижимости, но оно не обязательно учитывает рыночную активность в реальном времени.

                        Третий и четвертый варианты не следует использовать при определении истинного значения свойства.

                        Оценка налога на недвижимость — это стоимость, которую округ присваивает вашему дому для расчета налогов на недвижимость.Однако эти переоценки случаются нечасто, если вообще происходят. Другими словами, округ оценивает вашу собственность, но редко обновляет оценочную стоимость, несмотря на улучшение жилищных условий и повышение стоимости имущества с течением времени.

                        По этой причине ваша оценочная стоимость не является истинным индикатором сегодняшней стоимости.

                        То же самое относится к онлайн-калькуляторам цен, таким как Zillow и Redfin.

                        Эти онлайн-платформы отлично справляются с задачей , оценивая вашу текущую недвижимость, оцененную на основе тонны тщательно отобранных местных данных.Тем не менее, это то, что он говорит, это оценка. Эти компании не проезжают мимо вашей собственности, не осматривают внутреннюю часть и не принимают во внимание ее состояние.

                        Хотя точность этих оценщиков со временем улучшилась, на них не следует полагаться при определении истинной стоимости вашего дома сегодня.

                        Когда расторжение ипотеки НЕ является вариантом

                        Не все разведенные будут иметь право взять на себя ответственность за всю ипотеку самостоятельно.

                        Эта проблема усугубляется, когда супругу, сохраняющему право собственности, необходимо вывести наличные из собственности (посредством рефинансирования), чтобы завершить выкуп или компенсационный платеж.

                        В определенных сценариях уходящий супруг или его супруг (а) соглашаются сохранить свое имя в ипотеке, передавая супругу исключительные права и право владения домом.

                        Хотя это может быть путь наименьшего сопротивления, он вызывает несколько уникальных вопросов:

                        Кто несет ответственность за выплаты по ипотеке? Отвечаю ли я за половину ипотеки, если мой бывший супруг остается дома?

                        Как мы уже обсуждали ранее, это двоякий вопрос.Существует разница между ответственностью с точки зрения кредита и ответственностью с точки зрения закона.

                        Если ваше имя указано в ипотечных документах в качестве одного из владельцев дома, вы и любое другое лицо, указанное в качестве заемщика, несете финансовую ответственность за выплаты по ипотеке со стороны кредитора и кредитных бюро.

                        Не имеет значения, продолжает ли один из вас жить в доме или нет. И даже если вы разработаете соглашение об оплате одним супругом, если кто-то из вас пропустит платеж и ваше имя указано в ипотеке, просрочки повлияют на оба ваших кредитных профиля.

                        Совместная ипотека означает, что вы разделяете совместную ответственность до тех пор, пока дом не будет продан или ваше имя не будет удалено в результате рефинансирования.

                        Однако в вашем соглашении о брачном соглашении может быть указано, что оставшийся супруг несет единоличную юридическую ответственность за поддержание платежей на дом. Большинство кредиторов считают это юридически обязательной уступкой долга.

                        Акцент на слове больше всего , поскольку не все кредиторы имеют одинаковые руководящие принципы и критерии для исключения такого рода долгов.Проконсультируйтесь с консультантом по ипотеке при разводе, чтобы уточнить особенности вашей ситуации.

                        В той мере, в какой этот пункт является частью вашего соглашения, вы можете обратиться за помощью в случае, если супруга не выполняет свою часть сделки, по крайней мере, в глазах суда.

                        Однако кредитные бюро по-прежнему будут наказывать вас за просрочку платежа независимо от того, кто виноват.

                        Что произойдет, если мой бывший не удалит мое имя из ипотеки?

                        Если ваш дом передан вашему супругу в соответствии с соглашением, то часть этого будет включать в себя принятие соответствующих мер для исключения вас из титула И ипотеки.

                        Если супруг не выполняет постановление о разводе, имеющее такую ​​же силу, что и любое другое постановление суда, вы можете обратиться в суд с ходатайством о приведении в исполнение вашего мирового соглашения или постановления о справедливом распределении.

                        Хотя процесс займет некоторое время, в конечном итоге ваше имя будет удалено из титула и ипотеки, будь то рефинансирование или продажа собственности.

                        Суды обычно предоставляют разумное и заранее определенное количество времени, чтобы это произошло, и фактическое количество времени может варьироваться в зависимости от того, сколько времени потребуется для рефинансирования дома или от того, требуется ли дополнительное время для повышения кредитоспособности или поиска компании-партнера. -сеньор.

                        Если супруг (а) не соблюдает срок, установленный судом, вы можете подать ходатайство о неуважении к суду. А если ваш супруг (а) попытался рефинансировать дом, но потерпел неудачу, то суд может распорядиться о том, чтобы дом был выставлен на продажу.

                        Могу ли я лично продать дом, если имя моего бывшего находится в ипотеке?

                        Если только декрет о разводе не предоставляет полные права собственности одному или другому супругу, для совместного владения домами также потребуется одобрение и подписи обоих супругов.

                        Если один из супругов отказывается сотрудничать с продажей дома, может потребоваться судебный иск. Супруг может подать в суд ходатайство об изменении указа о разводе и распорядиться о продаже дома, принадлежащего обоим супругам. Это может занять много времени и дорого, если супруги ссорятся из-за того, стоит ли продавать дом.

                        Как рефинансировать ипотеку при разводе

                        Итак, вы решили, кто из вас будет держать дом после развода.

                        У сохраняющего супруга теперь есть задача — рефинансировать ипотеку на дом на свое имя.

                        Это требует от банка проверки финансовых показателей заемщиков и определения того, являются ли они подходящими кандидатами.

                        Процесс подачи заявления на ипотеку при разводе ничем не отличается от любого другого стандартного процесса подачи заявления на ипотеку.

                        Все они возвращаются к одной и той же теме: квалификация.

                        Независимо от того, заключается ли рефинансирование в простом удалении имени одного из супругов путем рефинансирования существующего остатка по ипотеке, или если рефинансирование требует, чтобы вы вывели наличные из дома для целей выкупа, квалификационные параметры остаются в основном теми же.

                        Право на получение ипотеки в сегодняшней кредитной среде основывается на трех основных принципах, или, как мы их называем, — 3 C:

                        # 1 Вместимость: (также известный как доход или ваша способность погашать)

                        # 2 Кредит: (ваша историческая способность управлять долгом и своевременно производить платежи)

                        # 3 Обеспечение: (сумма собственного капитала или собственности, имеющейся у вас дома)

                        Все три из этих полей должны быть быть проверенным, чтобы кто-то мог успешно получить финансирование, по крайней мере, по обычным стандартам кредитования.

                        Вот краткий обзор значения каждого из 3 C’S:

                        Объем (также известный как доход): Кредиторы соблюдают строгие ограничения отношения долга к доходу (DTI). Другими словами, кредитор проверит ваши финансовые показатели, чтобы определить, превышает ли ваша ежемесячная задолженность определенный процент от вашего ежемесячного валового дохода.

                        По большей части эти ограничения отношения долга к доходу (DTI) не подлежат обсуждению. Если ваше соотношение превышает допустимое, вы не сможете завершить процесс.Вот несколько советов по решению проблем, связанных с соотношением долга к доходу:

                        • Уменьшите сумму ипотеки
                        • Выплата другой задолженности
                        • Найдите дополнительные источники дохода

                        Кредит (также известный как оценка FICO): Кредиторы уделяют большое внимание о вашей кредитной истории, в частности о вашем кредитном рейтинге или рейтинге FICO. Низкий балл FICO сигнализирует банку о том, что заемщик может плохо оплачивать свои счета вовремя.

                        Или кредитный отчет может показать, что заемщик имеет чрезмерный баланс, пропорциональный их кредитному лимиту.Высокий балл говорит об обратном.

                        Низкий балл дает более высокую процентную ставку, поскольку уровень предполагаемого риска повышается. Заемщики с более высоким кредитным рейтингом получают преимущество более низких ставок и / или затрат по ипотеке.

                        Залог (он же дом): 3 ^-й и последний кусок головоломки — это сам дом. Кредиторы будут предоставлять ссуды только до определенного процента от стоимости дома. Они называют это пределом стоимости кредита (LTV).

                        Здесь вступает в игру формальная оценка.Сумма собственного капитала, находящаяся в их собственности, должна быть задокументирована в ходе этого процесса оценки, чтобы получить соотношение кредита к стоимости (LTV).

                        В случае, если сумма ссуды превышает лимиты кредитора пропорционально стоимости дома, клиент может не иметь права на рефинансирование.

                        Альтернативой для смягчения ограничений LTV может быть сокращение остатка по ипотеке, поиск дополнительных сопоставимых продаж для поддержки более высокой стоимости или принятие более высокой процентной ставки в результате чрезмерного соотношения.

                        Это три основных фактора, которые повлияют на вашу способность претендовать на новую ипотеку.

                        Чем раньше вы сможете подготовиться к этому при расторжении брака, тем лучше.

                        После того, как развод окончен, и вы положили чернила на бумагу, очень трудно вернуться и исправить положение постфактум.

                        Консультант по ипотеке при разводе должен уметь заранее подумать о том, как будет выглядеть ваше финансовое положение после развода, и посоветовать вам, что вам нужно сделать (если что-нибудь), чтобы позиционировать себя в лучшем свете, когда придет время банк, чтобы хорошо на вас взглянуть.

                        Чтобы ознакомиться с некоторыми из уникальных правил кредитования, характерных для заявителей на развод, не стесняйтесь загрузить бесплатную копию книги «Развод и ипотека: полное руководство».

                        Это руководство предоставит общий обзор того, что отличает стандартную ипотечную заявку от заявки на развод, которую вы будете подавать.

                        Причины рефинансирования ипотеки при разводе

                        Мы свели это к двум основным причинам, по которым кому-то может быть необходимо рефинансировать ипотеку после или во время развода:

                        Во-первых, уходящий супруг не может больше не хотят иметь обязательства по существующей ссуде, особенно если они теряют свою долю владения в собственности.По сути, они хотят защитить свой кредит и разорвать все связи с собственностью.

                        Во-вторых, получение наличных из дома может быть единственным способом получить доступ к средствам для завершения выкупа или любых компенсационных выплат.

                        С другой стороны, есть несколько других причин для рефинансирования дома при разводе, несмотря на то, что это не требуется в рамках вашего урегулирования бракоразводного процесса.

                        Какие еще причины для рефинансирования ипотеки при разводе?

                        Итак, вам «наградили» дом.

                        А теперь пора принять разумные финансовые решения, которые принесут вам выгоду в долгосрочной перспективе.

                        Дом — отличное место для начала, если вы хотите использовать собственные средства, чтобы получить доступ к наличным деньгам, консолидировать задолженность или снизить ежемесячные выплаты по ипотеке.

                        Вот несколько распространенных подходов:

                        Используйте собственный капитал по причинам, не связанным с выкупом.

                        С ростом цен на жилье и исторически низкими процентными ставками, рефинансируя свое жилье, вы можете получить доступ к дешевому капиталу как источнику ликвидности.Возможно, вы захотите консолидировать свои долги, такие как кредитные карты, студенческие ссуды, автокредиты и другие обременительные обязательства.

                        Вы также можете создать денежный резерв, если развод сильно повлиял на вашу ликвидность или наличные деньги. Эти средства также могут быть использованы для завершения тех давно назревших улучшений дома, косметического ремонта или более крупных надстроек.

                        В качестве альтернативы деньги можно использовать для других инвестиций, таких как акции и облигации, а также другую недвижимость.

                        Блокировка фиксированных платежей.

                        Знаете ли вы, что около 10% всех домовладельцев имеют ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM)? Что это значит? Это означает, что выплаты могут колебаться как в большую, так и в меньшую сторону после истечения фиксированного периода оплаты.

                        Например, 5 лет назад вы профинансировали ссуду с помощью продукта ARM 7/1. Это 30-летний кредит с фиксированной процентной ставкой на 1 7 лет. После 7 года ваша ставка изменится в зависимости от текущих рыночных ставок. Неудобно работать с ипотекой со ставкой, которая изменится через два года, особенно если вы намереваетесь сохранить собственность в течение следующих 2 лет.

                        По этой причине вы можете захотеть рефинансироваться в новый продукт 7/1 ARM в течение еще 7 лет по соглашению с фиксированной ставкой. Еще более безопасным является вариант рефинансирования в продукт с полностью фиксированной ставкой, такой как ссуды с фиксированной ставкой на 10, 15, 20 или 30 лет.

                        В то время как продукты ARM обычно изначально имеют более низкую стоимость, компромисс заключается в том, что существует определенная неопределенность в будущем, когда истечет вводный период фиксированной ставки. Существует определенная степень уверенности в том, чтобы фиксировать процентную ставку в обозримом будущем или, по крайней мере, до тех пор, пока вы не планируете продавать дом.

                        Развод уже создает в вашей жизни изрядное количество вопросов, на которые нет ответов, и, рефинансируя ссуду с фиксированной ставкой, вы точно знаете, какими будут ваши ежемесячные платежи в ближайшие годы.

                        Уменьшите размер ипотечного платежа.

                        В последние годы ставки несколько снизились и сейчас упали около исторических минимумов. Рефинансирование может позволить вам снизить выплаты по ипотеке и улучшить ежемесячный денежный поток.

                        В конце концов, денежные потоки — это общая проблема супругов после развода.Стоит держать руку на пульсе ипотечного рынка и выявлять возможности для фиксации более низкой ставки и оплаты.

                        Если цель состоит в том, чтобы снизить ежемесячные выплаты по ипотеке, имейте в виду, что рефинансирование с целью повышения процентной ставки не всегда означает более высокий ежемесячный платеж. Разрешите пояснить:

                        Ваш текущий заем был профинансирован 10 лет назад в размере 500 000 долларов США по ставке 3,75%. Ваш ежемесячный платеж составляет 2316 долларов в месяц, а срок ипотеки составляет 30 лет.

                        Сегодня (10 лет спустя) ваш остаток по ипотеке составляет 385 000 долларов, а ваш ежемесячный платеж остается на уровне 2316 долларов в месяц.

                        Вот и загвоздка …

                        Если рефинансировать текущий баланс в размере 385 000 долларов в новый 30-летний кредит с более высокой процентной ставкой , скажем, 4,25%, ваш ежемесячный платеж фактически упадет с до 1894 доллара в месяц. Это эквивалентно колоссальной ежемесячной экономии 422 долларов в месяц!

                        Но как…?

                        Проще говоря, вы продлили выплаты по ипотеке еще на 30 лет, тогда как у вас осталось только 20 лет по старому кредиту.

                        В долгосрочной перспективе это может быть значительно дороже с точки зрения общей суммы процентов, потраченных в течение срока действия ссуды.Опять же, все зависит от ваших целей.

                        В данном случае целью было снизить ежемесячные выплаты по ипотеке. Мы продемонстрировали, что, несмотря на заблуждение, более высокая ставка не всегда означает более высокую оплату.

                        Чтобы глубже погрузиться в причины рефинансирования вашего дома при разводе, ознакомьтесь с этой статьей Forbes «Пока дом не разлучит нас: 5 основных причин рефинансирования после развода».

                        Принятие ипотечного кредита при разводе

                        Не слишком ли хороша процентная ставка по текущему ипотечному кредиту, чтобы от нее отказаться? Вы хотите сохранить дом И текущие условия кредита?

                        Что ж, тебе повезло (может быть).

                        Альтернатива: предполагаемая ипотека.

                        Что такое предполагаемая ипотека и как она работает?

                        Проще говоря, получение ипотеки похоже на наследование текущей ссуды. Это когда совместная ипотека передается только на имя одного из супругов. Затем наследующий супруг сохраняет свою текущую ставку по ипотеке (надеюсь, она лучше, чем текущие рыночные ставки) и поддерживает тот же ежемесячный платеж по ипотеке, при этом достигая конечной цели — отстранения своего супруга от ссуды.

                        Хотя это может показаться привлекательным в теории, возможность успешно взять ссуду гораздо менее вероятна, чем большинство предложений по рефинансированию.

                        С ростом популярности предполагаемой ипотеки возникает множество заблуждений, которые необходимо устранить.

                        Заблуждение № 1: Все ссуды можно предполагать

                        Правда: Большинство ссуд не допускают допущений. Предположение о ссуде — это «особенность» ссудного продукта. Не все ссуды имеют эту предполагаемую «особенность».

                        Как узнать, имеет ли ваша ссуда предполагаемая стоимость или нет?

                        Вы захотите стереть копию своего старого векселя (или позвоните в банк для получения копии). В примечании отражены условия вашего существующего займа. В этом примечании вы прямо укажете, можно или нельзя принять ваш заем. ВСЕГДА начинайте здесь.

                        Заблуждение № 2: Для получения ссуды квалификация не требуется.

                        Правда: . Как и в случае с рефинансированием, супругу, который надеется принять свою ссуду, все равно потребуется пройти стандартный процесс утверждения.Это включает в себя отправку финансовых отчетов, банковских отчетов, кредитных отчетов и всего остального.

                        Подобно рефинансированию, необходимо продемонстрировать, что они могут позволить себе поддерживать платежи самостоятельно, исходя из своего общего профиля. Если вы не имеете права на рефинансирование, скорее всего, вы также не имеете права на получение кредита.

                        Заблуждение № 3: Предположение, что ссуда защитит мой платеж от роста

                        Истина: Как мы показали ранее, более высокая ставка не всегда означает более высокий платеж.Например, рефинансирование ссуды по более высокой ставке, но в течение нового 30-летнего срока может фактически снизить ваш ежемесячный платеж. Независимо от того, имеет ли это смысл или нет, все зависит от ваших целей.

                        Если цель состоит в том, чтобы минимизировать ваши ежемесячные расходы, то рефинансирование (независимо от ставки) может быть лучшим вариантом.

                        Если цель состоит в том, чтобы минимизировать сумму процентов, выплачиваемых в течение срока ссуды, то предположение может быть лучшим вариантом.

                        Конечно, вы должны быть уверены, что ваша текущая ставка лучше, чем текущая рыночная.И, повторюсь, вы должны быть уверены, что ваш кредит действительно может быть принят, прежде чем вы начнете столь трудный процесс.

                        В конце концов, возможная ипотека может быть привлекательной. Однако в лучшем случае вероятность успеха для обеспечения предполагаемой ссуды невысока.

                        Затраты на рефинансирование дома

                        В этом мире нет ничего бесплатного (кроме нашего контента!), И то же самое касается подачи заявки на новую ипотеку.

                        Вот некоторые общие сборы и расходы, которые вы, вероятно, понесете при рефинансировании своего дома:

                        Комиссия за выдачу кредита (750-1500 долларов)

                        Кредитор за выдачу кредита — это фиксированная плата, которую банк взимает за их время и усилия. .

                        Пункты дисконтирования ссуды (0% — 3% от суммы кредита)

                        Пункты дисконтирования — это комиссия, которую вы можете уплатить для обеспечения более низкой процентной ставки. Подумайте об этом так: теоретически доступна любая желаемая процентная ставка, вопрос лишь в том, сколько эта ставка будет вам стоить.

                        Оплата дополнительных сборов для получения более выгодного тарифа до некоторой степени имеет смысл. Дисконтные баллы также не облагаются налогом, так же как проценты, которые вы платите по ипотеке, не облагаются налогом.

                        Плата за оценку (от 350 до 1250 долларов)

                        Большинство банков требует проведения оценки их собственной компанией по управлению оценкой.Плата может варьироваться в зависимости от стоимости недвижимости, сложности или уникальности. Большинство оценок не подлежат передаче между кредиторами , а это означает, что даже если вы уже проводили оценку за последние несколько месяцев, банк все равно может потребовать новой проверки.

                        Плата за условное депонирование / право собственности (от 500 до 1500 долларов США)

                        Компания условного депонирования и / или титульная компания является стороной 3 ^-го по вашей ипотечной сделке. Они являются посредниками, и любые средства, обмененные в соответствии с транзакцией, будут проходить через компанию условного депонирования.Это примерный диапазон платы за типичные услуги условного депонирования и титула.

                        Сборы за регистрацию (250-500 долларов)

                        Все без исключения действия, совершенные во время процесса ссуды, включая Доверительный акт, регистрируются в местном офисе клерков графства. Да, округу тоже платят.

                        Страхование правового титула (от 750 до 1500 долларов)

                        Это страховой полис, необходимый для каждой новой ссуды, который гарантирует отсутствие скрытых залоговых прав на собственность и предоставление вам чистого титула.Если в будущем возникнут какие-либо ошибки или кто-то попытается предъявить претензию на вашу собственность, эта страховка правового титула станет вашей защитой.

                        Нотариальные сборы (75–200 долларов)

                        Все кредитные документы, в частности Акты, которые должны быть зарегистрированы, требуют подписи в присутствии нотариуса. Компания условного депонирования, обрабатывающая вашу транзакцию, несет ответственность за создание нотариуса через одного из своих утвержденных поставщиков.

                        Нотариальный сбор может варьироваться в зависимости от количества документов, которые необходимо нотариально заверить.Плата также может колебаться в зависимости от того, происходит ли подписание в отделении условного депонирования (самый дешевый вариант) или требуется ли нотариус для поездки — например, к вам домой или в офис.

                        Штраф за досрочное погашение

                        Плата за досрочное погашение кредита может взиматься, а может и не быть — хотя, скорее всего, нет. Всегда лучше проконсультироваться с вашим текущим кредитором, чтобы быть уверенным. Однако штрафы за досрочное погашение, похоже, остались в прошлом, и большинство ипотечных кредитов, обеспеченных после рецессии в 2008 году, не имеют каких-либо штрафных санкций за досрочное погашение.

                        Обычные документы о недвижимости, используемые при разводе

                        Независимо от того, обновляете ли вы право собственности на текущий дом или покупаете новый дом, вы часто будете слышать ряд сбивающих с толку терминов.

                        Легко принять за одно и то же право собственности и документы о собственности.

                        Однако это две совершенно разные юридические концепции, и эти термины не должны использоваться взаимозаменяемо.

                        В чем разница между титулом собственности и свидетельством о собственности?

                        Право собственности — это законный способ заявить о праве собственности на определенный объект недвижимости.Следовательно, титул относится к уровню владения данной собственностью. Это сигнализирует о том, что собственность принадлежит им, правообладателям, и что они имеют права на ее использование.

                        Доля в собственности может быть полной или частичной, в зависимости от того, есть ли другие правообладатели или зарегистрированные владельцы.

                        Когда кто-то имеет право собственности на собственность, он также имеет возможность передать свою долю или даже часть своей доли другому лицу.Это обычно происходит при расторжении брака, когда один из супругов выкупается из своей доли в доме и титул передается из «совместной» собственности на имя одного из супругов как «единственного собственника».

                        С другой стороны, документы — это физические юридические формы, которые подписываются и регистрируются для завершения передачи доли. Большинство документов, в зависимости от штата, должны быть зарегистрированы и зарегистрированы в офисе секретаря округа или аттестата оценщика, чтобы они стали официальными после того, как они были подписаны и нотариально заверены.

                        Короче говоря, титул равняется владению. Документы — это инструменты, используемые для смены владельца.

                        Каков процесс подачи документов? Есть налоговые последствия?

                        Требования к документам и процесс изменения права собственности на собственность с использованием документов могут варьироваться от штата к штату.

                        Кроме того, передача права собственности на собственность может также повлечь за собой налоговые последствия, которые могут варьироваться в зависимости от того, где находится собственность, вплоть до конкретного округа.Например, в некоторых округах может взиматься налог на передачу права собственности за отстранение одного супруга от титула.

                        По этой причине всегда лучше проконсультироваться с местным прокурором или местным должностным лицом, чтобы понять влияние подачи различных документов в вашем штате.

                        Какие общие дела используются при разводе?

                        Есть несколько документов, которые можно использовать при передаче права собственности на недвижимость. Некоторые из них отличаются друг от друга, а другие могут использоваться как взаимозаменяемые.

                        Вот некоторые общие дела в связи с урегулированием бракоразводного процесса:

                        Акт передачи брака — Это документ, по которому право собственности передается между супругами при разводе.

                        В Калифорнии этот вид Акта считается «передачей» права собственности, а не «сменой» владения. Например, один из супругов может пожелать передать свой отдельный имущественный интерес в доме своему супругу, не влияя на классификацию отдельного имущества по сравнению с другим.семейная собственность .

                        Соглашение о предоставлении субсидии — Соглашение о предоставлении субсидии, аналогичное договору о браке между супругами, используется в некоторых штатах для передачи недвижимости от одного лица другому.

                        Сторона, передающая свою долю, называется Праводателем, а получатель — Получателем.

                        Основное различие между Соглашением о предоставлении права и Соглашением о браке заключается в том, что один используется для передачи права собственности между супружеской парой, а другой используется для передачи права собственности кому-либо.

                        Заявление о прекращении права требования — Также именуется «Актами быстрого требования» из-за скорости, с которой они могут передавать недвижимость. Эти поступки обычны при разводе.

                        Например, один из супругов может пожелать прекратить или прекратить свою долю участия или право требования в совместном проживании в семейном доме. По сути, это дает получающему супругу полное, необремененное право на собственность.

                        При расторжении брака, если супруг приобретает или получает семейный дом, уходящий супруг может быстро и недорого подписать акт о прекращении права владения недвижимостью, лишив его интереса к собственности.

                        В качестве альтернативы, акт о прекращении права собственности может быть использован для усиления отдельного имущественного интереса одного из супругов в доме. Это будет гарантировать, что собственность останется классифицированной как их отдельная собственность, а не будет преобразована в классификацию семейной собственности.

                        Акт о прекращении права собственности не гарантирует того, что Правообладатель действительно владеет правом собственности.

                        Гарантийный договор — Гарантийный договор используется в сценариях, в которых участвуют покупатель и продавец.

                        Этот документ свидетельствует о наличии определенных гарантий между покупателем и продавцом.

                        Например, одна из основных гарантий, связанных с этим документом, заключается в том, что Праводатель (продавец) имеет долю собственности в доме И что они имеют право передать или продать эту долю собственности Получателю гранта (покупателю).

                        Акт о прекращении права требования, который мы описали в том же примере, не содержит таких заверений.

                        Доверительный договор — Доверительный договор — это совершенно иной вид договора, нежели описанный выше, по которому право собственности передается между двумя сторонами.Эти более длинные и подробные документы могут занимать от 3 до 15 страниц.

                        Всегда есть 3 стороны, связанные с Договором доверительного управления. Эти стороны: 1) заемщик, 2) кредитор и 3) доверительный управляющий.

                        По сути, кредитор ссужает заемщикам средства. Заемщик подписывает вексель на возникшую задолженность.

                        В некоторых штатах заемщик может передать юридический титул Доверительному управляющему (который является нейтральной стороной 3 ^rd ). Затем Доверительный управляющий удерживает дом до выплаты ипотеки.

                        В других штатах Доверительный управляющий просто помещает ипотечный залог на дом.

                        Это лишь некоторые из наиболее распространенных деяний, которые совершаются при разводе.

                        Крайне важно, чтобы вы проверили, какие формы документов использовать и как их заполнять в зависимости от вашего штата.

                        Получение помощи от ключевых специалистов

                        Обычно принято нанимать адвоката по семейным делам, который поможет вам в разводе.

                        Для подавляющего большинства разводов потребуется компетентный и опытный судебный специалист, который сможет проработать процессуальные требования, проконсультировать вас по юридическим вопросам, провести за вас переговоры и, при необходимости, представлять вас в суде.

                        Тем не менее, есть несколько других профессионалов, которых вы также должны рассмотреть, чтобы помочь вам на различных этапах развода.

                        Их специальные знания могут облегчить ваше беспокойство, уберечь вас от финансовых ошибок и помочь пережить бракоразводный процесс, чтобы вы могли как можно быстрее двигаться вперед в следующей части своей жизни.

                        Когда дело доходит до вопросов, касающихся вашего дома и ипотеки, вам будет разумно рассмотреть возможность использования услуг консультанта по ипотеке при разводе.

                        Если у вас есть вопросы о владении домом, связанные с разводом, или вы подумываете о покупке нового дома, вам очень поможет глубокая информация, которую консультант по ипотеке при разводе может получить о процессе развода и руководящих принципах андеррайтинга, касающихся развода.

                        Выполнив подробный анализ андеррайтинга, консультант по ипотеке при разводе может дать рекомендации о том, как ипотека вписывается в вашу стратегию урегулирования.

                        Например, если вы хотите сохранить дом, важно определить, имеете ли вы право на рефинансирование (принимая во внимание обязанности супруга и алименты на ребенка).

                        Хотя это правда, что развод — это в высшей степени юридический процесс, у развода также есть несколько финансовых последствий. Вот почему может быть разумным решением также рассмотреть возможность использования услуг финансового консультанта по разводам.

                        Если у вас сложный развод и есть сложные финансовые и налоговые последствия, финансовый консультант по разводам может предложить творческие решения, оценить предложения по урегулированию и помочь вам понять долгосрочные последствия ваших решений.

                        Как минимум, вы захотите нанять сертифицированного финансового аналитика по разводам (CDFA), но вы получите несколько дополнительных преимуществ, если этот финансовый специалист также является сертифицированным специалистом по финансовому планированию (CFP).

                        У CDFA есть специальная подготовка по финансовым и налоговым аспектам развода, а у CFP есть обширный опыт во всех аспектах финансового планирования.

                        В некоторых случаях вы также можете нанять бухгалтера-криминалиста. Это может оказаться особенно ценным, когда супруг (а) не хочет раскрывать свой истинный доход или вы подозреваете, что он может скрывать активы.

                        Некоторые бухгалтеры-криминалисты также являются экспертами по оценке бизнеса и могут оценить любые частные бизнес-интересы.

                        И последнее, но не менее важное: подумайте о работе с терапевтом, который поможет вам справиться с любым беспокойством, страхом или другими негативными эмоциями, которые вы можете испытывать.

                        Ваши друзья и семья могут оказать вам сильную эмоциональную поддержку, но хороший семейный психотерапевт сможет помочь сосредоточить стратегии, которые также помогут вам поддерживать открытые линии общения с вашим супругом и даже помочь в переговорах. план воспитания детей, отвечающий интересам всех детей в браке.

                        Ключевые выводы

                        Теперь, когда мы рассмотрели мельчайшие детали, вот 14 ключевых фактов, которые вам необходимо помнить о своем доме и ипотеке в случае развода.

                        Ищете другие полезные советы о разводе и деньгах? Ознакомьтесь с некоторыми из наших любимых ресурсов:

                        Советы по разводу для мужчин: что делать с домом?

                        Автор: Джули Гаррисон

                        Специально для DadsDivorce.com

                        При разводе есть гораздо больше вещей, которые нужно решить при разводе, с чем большинство пар готовы справиться: опека над детьми, алименты, кто собирается выехать (совет для мужчин: не выезжайте!) И т. Д.

                        Еще более непонятно, что делать с семейным домом.

                        Для многих разводящихся пар дом, который когда-то был их самым большим финансовым активом, стал их самой большой обузой. Супружеская пара, купившая дом на пике жилищного бума, теперь обременена домом, который стоит меньше, чем они должны.

                        Итак, пары ищут совета по финансовым вопросам при разводе и задаются вопросом, какие существуют варианты урегулирования семейного дома?

                        1.Рефинансирование

                        Если один из супругов съезжает и желает отказаться от договора, другому супругу придется рефинансировать ипотеку. В противном случае, если они хранят ипотеку на обоих имен и один из них перестает платить, другой супруг несет ответственность за ежемесячные платежи по ипотеке и штрафы за просрочку платежа.

                        Итак, разумным вариантом является рефинансирование, если один из супругов планирует остаться в доме. Но можно ли это сделать с ипотекой под водой?

                        Cordell & Cordell понимает проблемы, с которыми сталкиваются мужчины во время развода.

                        2. Остаться

                        Пара может оставаться в доме и жить отдельной жизнью. Это, конечно, определение безумия, но есть пары, которым это удалось.

                        Два разведенных супруга продолжали сожительство до тех пор, пока дом не был продан, что улучшило их финансовое положение для восстановления. Но это будет рассматриваться как дилемма наихудшего сценария.

                        Необходимо повторить, если оба супруга находятся в ипотеке, вполне вероятно, что ни один из супругов не сможет получить другую ипотеку до тех пор, пока дом не будет продан.

                        Еще одним плюсом проживания в доме является то, что если один из супругов выезжает из дома, а оставшийся в доме супруг прекращает производить платежи, супруг, не проживающий в доме, по-прежнему будет нести ответственность за выплаты по ипотеке.

                        3. Один остается, один уходит

                        Один из супругов, который остается в доме и продолжает выплачивать ипотечные платежи, получит кредит на основную сумму, уплаченную до продажи дома. Супруг, который съехал и снял квартиру, все равно получит половину выручки от продажи.

                        Конечно, частые читатели DadsDivorce.com знают, что вам не следует покидать семейный дом. Это одна из «10 самых глупых ошибок, которые совершают мужчины при разводе», изложенных в новой книге основателя Cordell & Cordell Джозефа Корделла.

                        Переезд из семейного дома увеличивает ваши ежемесячные счета и оставляет вас в бессильном положении в отношении того, что происходит в доме, и любого имущества, которое вы там оставляете.

                        4. Отсрочка продажи

                        Пара также может отложить продажу дома до определенной даты в надежде, что стоимость дома вырастет.Обе стороны по-прежнему будут в деле, но один из супругов съедет. Это будет частью окончательного решения суда.

                        Тем не менее, если супруг (а), остающийся в доме, не выплачивает ипотечные платежи, в конечном итоге ответственность за них ложится на другую сторону.

                        Супруг (а), не проживающий в совместной собственности, не сможет получить другую ипотеку, если он или она не заработает достаточно денег, чтобы произвести платежи по обоим займам, в случае, если имущество, находящееся в совместном владении, перестанет работать.

                        Этот вариант не самый лучший и влечет за собой большую ответственность.

                        5. Аренда

                        Другой возможный вариант — пара переехать из дома, разойтись и сдать в аренду свою совместную собственность. Пока они могут держать в доме ответственного съемщика, этот сценарий хорош.

                        Они могут подождать, пока стоимость недвижимости вырастет (в надежде, что это произойдет в ближайшие несколько лет), и продать, когда экономика снова вырастет. Конечно, это может быть рискованно, учитывая, что у вас нет доказательств того, что экономика изменится к лучшему.

                        Опять же, этот сценарий, вероятно, помешает обоим супругам получить ипотеку до тех пор, пока дом в конечном итоге не будет продан. Некоторые кредиторы могут предоставить ссуду, но для их поиска потребуется определенная работа.

                        Домовладельцы несут ответственность за выплаты по кредиту, даже если арендатор не выполняет свои обязательства. Очевидный недостаток этой альтернативы — поиск финансово ответственных арендаторов.

                        6. Продать

                        Если ваша ипотека находится под сомнением, маловероятно, что вы ее обойдете, даже если вы решите продать дом.Возможно, вам удастся улучшить внешний вид и атмосферу своего дома и добиться безубыточности, но такой результат случается нечасто.

                        Если вы находитесь на пороге и ваша ипотека выплачена достаточно, чтобы выйти из дома относительно невредимым, вы можете проконсультироваться с парой риэлторов, чтобы узнать, какие улучшения можно сделать, чтобы поднять стоимость вашего дома. Никогда не угадаешь — может повезет.

                        7. Короткая продажа

                        Короткая продажа — это договоренность с кредитором о продаже дома за убыток.Это имеет меньше негативных последствий для кредита, чем потеря права выкупа.

                        В пользу этой альтернативы администрация Обамы в рамках расширения Программы обеспечения доступности жилья предлагает первым ипотечным кредиторам стимул в размере 1000 долларов за каждую завершенную короткую продажу и еще до 1000 долларов в качестве доли расходов на выплату любых вторичных ипотечных кредиторов отказаться от права собственности.

                        Другими словами, если дом имеет ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию, инвесторы, владеющие основной ипотекой, могут заплатить тем, кто владеет второй ипотекой, определенную сумму для погашения этой ссуды.Правительство предложит 1 доллар за каждые 2 доллара, уплаченные инвесторами, до 1000 долларов.

                        Домовладельцы также получают выгоду от этой договоренности. Они могут получить до 1500 долларов на переезд.

                        Есть несколько предостережений относительно коротких продаж.

                        Во-первых, ваш кредит будет иметь отрицательные последствия, когда вы подвергнетесь короткой продаже. Это звучит лучше, чем потеря права выкупа, но, тем не менее, это отрицательно.

                        Кроме того, кредитор может обратиться за вами за разницей в том, за что был продан дом, и суммой первоначальной ссуды.

                        Обычно кредитор пытается заставить домовладельца подписать вексель на разницу между суммой проданного дома и суммой ссуды. Это «суждение о недостаточности» запрещено в некоторых штатах.

                        Таким образом, кредиторы в этих штатах более склонны требовать от заемщика подписания векселя до предоставления короткой продажи. \

                        8. Выйти

                        Иногда потеря права выкупа — лучшая из двух менее чем желательных альтернатив. При обращении взыскания существует «период выкупа», который представляет собой период времени, в течение которого домовладелец может оставаться в собственности, прежде чем банк сможет его выселить.

                        В зависимости от штата, в котором вы живете, период выкупа составляет от года до нескольких дней. Период выкупа может помочь паре сэкономить деньги до того, как по закону они будут вынуждены покинуть дом.

                        Одна сторона может съехать и арендовать, в то время как другая остается в доме в течение периода выкупа. Сторона, остающаяся в доме, может быть приговорена судом к уплате половины арендной платы уходящей стороны до тех пор, пока дом не будет продан, и обе стороны не будут снимать или покупать отдельные жилые дома самостоятельно.

                        Джули Гаррисон писала статьи и рассказы в течение последних 10 лет и появилась в нескольких журналах и электронных журналах.

                        Связанные

                        Как развестись по ипотеке

                        Обновлено Craig Berry

                        Брак и домовладение давно идут рука об руку. К сожалению, почти в 50% случаев браки заканчиваются разводом.

                        Хорошая новость в том, что, согласно последним исследованиям, количество разводов падает.Тем не менее, учитывая, что в США проживает более 61 миллиона супружеских пар, а разводы происходят каждые 13 секунд, полезно понять, что происходит с ипотекой в ​​случае развода.

                        Развод и ипотека

                        Развод никогда не бывает счастливым обстоятельством, а финансовая необходимость продажи дома может усугубить и без того стрессовую ситуацию.

                        Первоначальное решение о том, сохранить дом или продать его, обычно включает два разных типа решений: эмоциональное и финансовое.

                        С финансовой точки зрения продажа дома — распространенное решение, когда супружеские пары разводятся. Как правило, вы и ваш супруг соглашаетесь разделить прибыль в соответствии с заранее оговоренным соглашением после продажи дома.

                        Собственный капитал — очень важный фактор при продаже дома. Сумма собственного капитала определяет, сколько денег может принести продажа.

                        Когда дело доходит до определения этого числа нетто, следует учесть и другие соображения. Из-за комиссионных риэлторов, уступок продавца и возможности ремонта продавцы обычно теряют от семи до десяти процентов стоимости дома во время продажи.

                        Например, если вы продадите свой дом за 250 000 долларов, вы можете получить только 225 000 долларов. Если вы должны 200 000 долларов по существующей ссуде, у вас будет чистая прибыль в размере 25 000 долларов в виде фактического капитала, который нужно разделить. Что еще хуже, используя тот же пример, если вы разводитесь, но ваш текущий ипотечный кредит имеет баланс в размере 225 000 долларов или больше, у вас может не остаться капитала после продажи.

                        После того, как вы ответите на вопрос о своей позиции по капиталу, могут возникнуть другие вопросы. Кто получит какую долю от общей суммы и каковы будут налоговые последствия для этих сумм?

                        Хотя финансовый аспект решения о продаже может быть черно-белым, эмоциональный может все усложнить.

                        Сосредоточение внимания на фактах, а не на чувствах, может помочь в принятии решения. Для многих пар сохранение дома, когда-то проживавшего вместе после развода, сопряжено с большими финансовыми жертвами. В некоторых случаях любой из супругов может самостоятельно вносить выплаты по ипотеке.

                        Тем не менее, это также может быть связано с тем, что ни один из супругов не может произвести платежи. В результате продажа дома может быть единственно возможным вариантом.

                        Как сохранить дом при разводе

                        Несмотря на развод, не все хотят продавать свой дом.К счастью, могут быть и другие варианты.

                        Как правило, самым чистым решением, как сохранить дом в случае развода, является рефинансирование, при котором в новой ссуде остается только имя одного человека.

                        По словам Карла Палатника из Центра разводов и финансов: «Если вы держите дом, лучший способ справиться с ипотекой — это, как правило, рефинансирование одного супруга». По словам Палатника, «сохранения существующей ипотечной ссуды после развода следует избегать, потому что вы финансово связаны с кем-то, кто вам не нравится или с кем не ладите, и с этим связаны риски.«

                        Самый большой риск обычно заключается в том, что кредитор будет продолжать считать обоих супругов совместно и индивидуально ответственными за платежи. Это означает, что просроченный или пропущенный платеж может повлиять на кредитоспособность обоих супругов, независимо от любого соглашения между ними об обратном.

                        Может оказаться полезным рефинансирование с выплатой наличных. Мало того, что это оставит только человека, чье имя указано в ипотеке, ответственным за ежемесячные платежи, наличные деньги также могут быть использованы для выплаты части капитала, причитающейся уходящему супругу.

                        Если вашего дохода после развода недостаточно для утверждения новой ипотеки по вашей собственной инициативе, вы можете попросить родителя, брата или сестру или взрослого ребенка стать соправителем. Если вы ожидаете получить алименты или супружескую поддержку, вы можете использовать этот доход, чтобы получить право на рефинансирование.

                        Вопрос о том, можно ли использовать этот доход для квалификационных целей, обычно сводится к ряду особенностей. В дополнение к полученной сумме у вашего кредитора могут быть дополнительные требования к документации.Помимо постановления суда, для большинства кредитных программ требуется подтверждение их продолжения в течение трех лет, а иногда также необходима документация, подтверждающая запись о его получении.

                        Другие аспекты развода и ипотеки

                        Возможны варианты получения ипотеки после развода. Чтобы оформить ипотеку, вы должны индивидуально претендовать на получение новой ссуды.

                        И вы, и ваш кредитор должны подписать соглашение о допущении, в котором излагаются условия допущения и освобождают вашего бывшего супруга от ответственности.Даже если ваше имя не было указано в ипотеке, как только вы станете владельцем собственности и получите одобрение кредитора, вы сможете принять существующий заем.

                        Однако получение ипотечной ссуды — не всегда лучший вариант. Вам следует взвесить возможности получения новой ипотеки по сравнению с ее принятием после развода. Получение новой ипотеки может быть более выгодным, если процентные ставки ниже или новые платежи более доступны.

                        Вне зависимости от того, продаете ли вы дом в рамках соглашения о разводе или выкупаете долю своего супруга, прирост капитала может иметь значение.Это налог на прибыль от продажи недвижимости, когда сумма, которую вы получаете, превышает установленную цифру.

                        В соответствии с Законом о сокращении налогов и занятости, который вступил в силу 1 января 2019 года, супруг, который зарабатывает более высокий доход и платит алименты, теряет давний вычет из алиментов и должен платить с него федеральные налоги. При этом супругу, получающему алименты, не придется платить налоги.

                        Если развод — важная часть вашего будущего, совместное владение домом может усложнить ситуацию. Знание того, как правильно справиться с разводом с использованием ипотечного кредита, поможет вам и вашему бывшему разойтись наилучшим образом.

                        Распечатать страницу

                        Как получить дом на свое имя после развода

                        Если вы хотите сохранить свой дом после развода, вам предстоит серьезная финансовая проблема! Если вы похожи на большинство американцев, ваша ипотека представляет собой самые большие ежемесячные расходы, и теперь вместо того, чтобы делить ее между двумя доходами, вам придется найти способ взять на себя все это.

                        Тем не менее, многие женщины хотят сохранить дом, чтобы поддерживать стабильную среду для своих детей.Ваш дом также может находиться в школьном районе, который вам нравится, недалеко от работы или друзей и семьи.

                        Если после развода вы твердо решили сохранить дом, как именно вы собираетесь снять с мужа ипотеку и полностью передать дом в вашу собственность?

                        Получите одобрение супруга

                        Самое первое, что вам нужно сделать, чтобы сохранить свой дом, — это получить одобрение вашего супруга. Если вы и ваш супруг купили дом вместе после свадьбы, это, скорее всего, будет считаться военным имуществом.Это означает, что у вашего супруга есть на это право.

                        Если вы живете в муниципальной собственности, ваш супруг будет иметь право на половину стоимости дома. Это означает, что если ваш супруг не хочет, чтобы вы оставались в доме, он, скорее всего, может заставить судью заставить вас продать его, чтобы он мог получить свою долю. Вам нужно будет провести переговоры со своим супругом и убедить его отказаться от права владения домом.

                        Часто для этого потребуется выкупить своего супруга из его доли в капитале.

                        Рефинансируйте дом

                        Если вы можете получить разрешение вашего супруга (-и) на сохранение дома, вы захотите исключить его из ипотечной ссуды и права собственности. Вы можете сделать это, рефинансировав дом только на свое имя. Рефинансирование также может позволить вам получить деньги из собственного капитала, который вы построили в доме, чтобы вы могли заплатить своему супругу за его долю.

                        К сожалению, получение разрешения на рефинансирование может быть очень трудным для недавно одинокой женщины. Вам нужно будет доказать банку, что у вас достаточно хороший кредит и достаточно высокий доход, чтобы самостоятельно платить по ипотеке.

                        Большинство пар покупают дом на уровне, который они могут себе позволить вместе с их совокупным доходом. Возможно, вы пытаетесь жить в доме, который был по-настоящему доступным только для вас как пары, а не для вас как одного человека.

                        Банк может не предоставить вам рефинансирование, или вам, возможно, придется попросить своих родителей, члена семьи или даже вашего бывшего супруга подписать совместную подпись. Вы также можете столкнуться с более высокой процентной ставкой, если банки воспримут вас как более высокий риск и / или если вы возьмете столько капитала, что у вас будет менее 20% собственного капитала дома.

                        Сохраните имеющуюся ипотеку

                        Если ваше сердце настроено на сохранение своего дома, но вы не можете претендовать на рефинансирование, один из единственных вариантов, которые у вас остались, — это сохранить имеющуюся ипотеку. Это рискованный шаг. Вам нужно будет убедить вашего супруга продолжать платить половину ипотеки или найти способ выкупить его долю. Если он согласится продолжать выплачивать ипотеку (возможно, для того, чтобы его дети остались дома), вы будете зависеть от него.

                        Что, если он потеряет работу или снова женится и захочет купить дом со своей новой женой? В любой момент или по любой причине он мог прекратить выплаты.Если в результате вы не выплачиваете ипотечный кредит, вы можете потерять дом, и оба ваших кредитных рейтинга будут запятнаны!

                        Если вы имеете право на получение алиментов, вы можете заключить соглашение с вашим мужем, чтобы он выплачивал требуемые алименты прямо в ипотечную компанию. Это может повысить надежность процесса, но не поможет, если ваш муж потеряет работу, уйдет на пенсию или если однажды он решит продать дом.

                        Трудное решение

                        Хорошо подумайте, прежде чем решите, что вы определенно хотите сохранить свой дом после развода.Как мы уже писали в прошлом, сохранение дома может показаться хорошей идеей в то время, но это может обременить вас огромными финансовыми расходами, из-за которых вам будет очень трудно восстановиться после развода.