Как развестись с ипотекой: Ипотека после развода: как выплачивать кредит :: Деньги :: РБК Недвижимость

Ипотека после развода: как выплачивать кредит :: Деньги :: РБК Недвижимость

Спросили у юристов и нотариуса, как оплачивать ипотеку после развода супругов и что будет, если один из них не платит за кредит

Фото: fizkes/shutterstock

Минюст России в начале карантина предложил приостановить в России государственную регистрацию заключения браков и разводов. Свое предложение министерство объяснило неблагоприятной обстановкой, сложившейся в связи с распространением в стране коронавирусной инфекции COVID-19.

В Китае, например, после пандемии серьезно выросло число разводов — люди не выдержали жизнь в режиме 24/7, кто-то собрался разводиться еще до карантина, но не шел подавать на развод из-за страха перед коронавирусной инфекцией. Аналогичный сценарий психологи предсказали и России.

Один из самых неприятных этапов бракоразводного процесса — раздел имущества. Спросили у юристов, что делать с ипотечной квартирой после развода.

Что делать с ипотекой после развода

Сегодня более 50% покупок квартир происходит с привлечением ипотеки, где сторонами сделки часто выступают семьи. Однако, согласно судебной практике, по числу разводов цифры не радуют. Так, в прошлом году в России было заключено менее 1 млн браков, а распалось более 600 тыс., рассказала член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Если у супругов намечается развод, паре в первую очередь необходимо сообщить о своих проблемах банку, поскольку расторжение брака является существенным нарушением кредитного договора», — отметила юрист.

Как правило, на стадии раздела ипотечной квартиры стороны находят компромисс. Если стороны не смогли договориться, кому останется квартира, и распределить обязанности по кредиту, то спор решается в суде. Для этого супруги должны выделить доли во владении квартирой и после этого разделить кредит. Возможности раздела имущества супругам при разводе в суде также нужно согласовывать с банком, кроме случаев, когда эти варианты уже были учтены при выдаче кредита — это, например, условия брачного договора.

Фото: ingae/shutterstock

По словам управляющего партнера AVG Legal Алексея Гавришева, в более чем 70% случаев бывшие супруги являются созаемщиками.

Поэтому после развода им следует определиться, как они будут выплачивать ипотеку.

«Вариантов несколько: платить ипотеку совместно и дальше; один из супругов отказывается от ипотеки и квартиры в пользу другого; выплатить ипотеку полностью, затем продать квартиру и поделить средства; супруги соглашаются продать квартиру и разделить пополам вырученные деньги», — отметил юрист.

Сами банки зачастую предлагают продать залоговую квартиру, а полученные деньги разделить между супругами или использовать как первоначальный взнос при покупке своих квартир. Если после продажи залоговой квартиры все равно остался долг, то супруги будут платить его вместе.

Как платить ипотеку после развода

Оплата ипотеки после развода зависит от ряда факторов — кто брал кредит, на каких условиях и кому принадлежит ипотечная недвижимость, пояснил вице-президент Московской городской нотариальной палаты Илья Радченко.

«Если квартира была куплена в ипотеку до брака одним из супругов, а второй не был ни созаемщиком, ни поручителем, то с большой вероятностью этот долг будет отдавать только заемщик, он же собственник квартиры», — сказал он.

Если кредит взят в период брака, квартира в общей совместной собственности, то независимо от включения второго супруга в кредитный договор ему надо будет отвечать по данному долгу (если только не согласовано с кредитором, что он будет раздельным долгом одного супруга). В данном случае платить придется поровну.

Фото: Freedomz/shutterstock

«Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, совместно нажитое имущество является совместной собственностью. А если доли супругов не установлены, они предполагаются равными. Поэтому в основном пополам делятся квартира и, соответственно, долг», — добавила Асия Мухамедшина.

Однако если один из супругов докажет, что внес бо́льшую часть кредита из личных средств, то суд может увеличить его долю в квартире и, соответственно, уменьшить сумму долга.

Если при уплате ипотеки использовался материнский капитал, квартира оформляется на всех членов семьи. Например, если в семье двое детей, квартира делится на четыре доли. Поскольку до совершеннолетия детей их долей распоряжается опекун, то при разводе родитель, с которым будут проживать дети, может претендовать на часть с учетом долей детей в квартире.

Что будет, если не платить ипотеку

Если один из супругов не будет платить за квартиру, то по истечении трех месяцев с момента просрочки банк имеет право обратиться в суд для взыскания долга, отметила член АЮР.

«Если супруги ипотеку не выплачивают, банк ее реализует, вырученные деньги идут на погашение ипотечного кредита, а остаток, если он есть, делится между супругами. Если же квартира продана дешевле, то остаток кредита гасится супругами пополам», — добавил Алексей Гавришев.

Избежать спорных ситуация при бракоразводном процессе и разделе имущества, в том числе ипотечной квартиры, можно благодаря брачному договору. Его наличие существенно сэкономит время и деньги супругов в будущем и избавит от долгих споров и судебных тяжб. В нем квартира делится так, как предусматривает документ, но без ущемления прав детей.

Фото: Minerva Studio/shutterstock

«Желательно прописывать подобные вопросы в брачном договоре до того, как заключается кредитный договор или договор займа, обеспеченный ипотекой. Потому что когда долг уже есть, изменить его можно только с согласия банка (иного кредитора). Брачный договор, предусматривающий раздельную ответственность по долгам, нужно представлять кредиторам при заключении договора с ними, чтобы он сработал надлежащим образом», — добавил Илья Радченко.

как делится квартира и в чем сложности военной ипотеки

Процедура развода заслуженно считается непростым с юридической и организационной точки зрения мероприятием. Еще более усложнить его реализацию может наличие квартиры, приобретенной в результате оформления ипотечного кредита. Действующее в 2018 году в России законодательство предусматривает несколько способов раздела имущества, полученного подобным образом.

Содержание

Скрыть

1. Раздел ипотеки при гражданском браке
   1. Раздел в период брака
      1. Влияние наличия брачного договора
         1. Алгоритм раздела ипотеки при разводе
            1. Что будет с ипотекой при наличии несовершеннолетних детей?
               1. Отказ от оплаты задолженности одним из супругов
                  1. Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе
                     1. Подводные камни и возможные проблемы с ипотекой при разводе

                        При этом на выбор подходящего и устраивающего всех варианта выхода из сложившейся ситуации влияет несколько факторов. Наиболее важными среди них выступают:

                        1. факт регистрации брака;
                        2. наличие брачного контракта;
                        3. положения договора на получение ипотечного кредита;
                        4. наличие несовершеннолетних детей;
                        5. дальнейшие планы супругов и возможность оплаты взятой ипотеки;
                        6. позиция банка.

                        Конечно же, выше перечислены далеко не все факторы, влияющие на выбор способа, позволяющего при разводе разделить имущество супругов в виде квартиры, купленной в ипотеку. Тем не менее, именно они, чаще всего, определяют окончательное решение на практике. Поэтому целесообразно рассмотреть их подробнее.

                        Раздел ипотеки при гражданском браке

                        С юридической точки зрения пребывание людей в гражданском браке не приводит к появлению каких-либо имущественных обязательств друг перед другом. Поэтому при разводе приобретенная в ипотеку квартира остается у того из гражданских супругов, на кого официально оформлена. Иные варианты возможны только в результате судебного решения, принятого в ходе разбирательства, инициированного одной из сторон.

                        Вместе с тем, сегодня банки активно практикуют оформление ипотечного кредита, при котором гражданские супруги выступают созаемщиками. Для этого в анкете клиента предусмотрена специальная строка «Официальный/гражданский брак».

                        В подобном случае и муж, и жена несут солидарную ответственность перед банком, а раздел жилья, как правило, происходит пополам, как и в ситуации с официальным браком.

                        Раздел в период брака

                        Квартира, которая приобретается при помощи ипотечного кредита после заключения брака, в соответствии с российским законодательством, является совместной собственностью. В подобной ситуации совершенно не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит и жилье. Более того, сегодня банки попросту не оформляют кредит на мужа или жену без согласия второго супруга выступить созаемщиком по ссуде. В результате, возникает солидарная ответственность супругов перед финансовой организацией.

                        При разводе супругов, состоящих в официальном браке и купивших квартиру в ипотеку, непогашенную на момент расторжения брака, дальнейшие взаимоотношения с банком складываются по одному из следующих вариантов:

                        • супруги обязательно извещают банк о факте развода, однако, продолжают выплачивать ипотеку на существующих условиях. При этом они договариваются между собой о распределении финансовых обязательств и способе раздела собственности после выплаты ипотеки;
                        • муж и жена выходят в банк с предложением о разделе как самой недвижимости, так и выплат по заключенному кредитному договору. Этот вариант не всегда устраивает финансовую организацию, так как попросту является для нее невыгодным. Поэтому для его реализации часто требуется судебное решение по разделу имущества. После этого согласие банка не требуется;
                        • один из созаемщиков отказывается от доли в недвижимости, после чего кредит переоформляется на второго супруга. Естественно, права на собственность после выплаты ипотечной ссуды также переходят к нему. Однако, для реализации такого варианта также требуется согласие банка;
                        • супруги единовременно выплачивают задолженность банку, после чего квартира продается или делится в соответствии с их решением. Такой выход из ситуации встречается редко, так как подразумевает серьезные финансовые расходы;
                        • ипотечный договор расторгается, для чего требуется согласие банка. Частным вариантом подобного случая выступает прекращение со стороны заемщиков обслуживания ипотеки, что вынуждает банк продать квартиру.

                        В случае, если ипотечный кредит оформлен на одного супруга, что на практике бывает крайне редко, именно он несет финансовую ответственность перед банком. Тем не менее, второй супруг сохраняет право на половину квартиры при разделе имущества.

                        Это является одним из серьезных противоречий положений семейного и финансового закнодательства.

                        Влияние наличия брачного договора

                        Составление и подписание супругами брачного договора существенно упрощает процедуру развода. Однако, для этого в контракте необходимо четко прописать принципы и правила, которые будут использоваться для того, чтобы разделить приобретенную в ипотеку недвижимость и обязательства по кредиту после развода. Естественно, брачный договор обязательно заверяется нотариусом.

                        
                        

                        Важной особенностью рассматриваемого юридического документа выступает тот факт, что он может составляться в различные временные периоды:

                        1. до или при вступлении в брак;
                        2. до оформления ипотечного кредита;
                        3. после получения займа и приобретения квартиры.

                        В последнем случае о заключении брачного контракта необходимо уведомить кредитную организацию. Вторым характерным моментом договора между супругами является невозможность повлиять на предусмотренную им процедуру раздела имущества при разводе со стороны банка. Именно поэтому некоторые финансовые учреждения выдвигают предварительное заключение брачного контракта по установленной ими форме в качестве обязательных условий для одобрения выдачи ипотеки. Чаще всего указанное требование предъявляется в случае, когда один из супругов:

                        • имеет плохую кредитную историю;
                        • уже является заемщиком по большому количеству кредитов;
                        • не обладает официальным доходом.

                        
                        

                        Алгоритм раздела ипотеки при разводе

                        Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:

                        1. Заключение мирового соглашения о разделе недвижимости и оставшейся задолженности по кредиту.
                        2. Официальная регистрация развода.
                        3. Обращение в кредитное учреждение с указанным мировым соглашением, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
                        4. В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий кредитования со стороны банка составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки.
                        5. При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.

                        Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению мирового соглашения между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.

                        Что будет с ипотекой при наличии несовершеннолетних детей?

                        Наличие в семье несовершеннолетнего ребенка оказывает серьезное влияние на процесс раздела недвижимости при разводе супругов. В подавляющем большинстве случаев за родителем, с которым остается ребенок, по решению суда закрепляется большая доля квартиры. Однако, это означает, что и ответственность за выплату оставшейся задолженности перед банком в этом случае также возлагается, прежде всего, на этого супруга.

                        Допускается составление мирового соглашения между родителями, в котором четко прописываются доли каждого из супругов, как в имуществе, так и в обязательствах перед финансовой организацией. Единственным вариантом, когда раздел невозможен, выступает наличие однокомнатной квартиры, в которой физически нереально выделить отдельную комнату для каждого из родителей.

                        При этом не стоит забывать, что наличие ребенка не является препятствием для взыскания банком заложенного по ипотеке имущества в случае невыполнения созаемщиками взятых на себя кредитных обязательств.

                        Отказ от оплаты задолженности одним из супругов

                        В случае отказа одного из бывших супругов участвовать в выплате долга по ипотеке ситуация может развиваться по одному из двух возможных вариантов.

                        Первый из них предусматривает осуществление платежей по кредиту вторым созаемщиком. В подобной ситуации недвижимость после погашения ссуды, как правило, оформляется на него.

                        Второй вариант развития событий предполагает постепенное накопление задолженности, что с высокой степенью вероятности приводит к выставлению квартиры на продажу банком. После реализации недвижимости сначала осуществляется погашение долга по ипотечному кредиту с учетом всех накопившихся процентов и пеней. Оставшиеся средства финансовая организация выплачивает созаемщикам. На практике нередко возникает ситуация, когда полученных от продажи квартиры денег хватает только на выплату обязательств перед банком.

                        
                        

                        Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе

                        Самым простым способом избежать необходимости делить при разводе квартиру, купленную супругами по ипотечному кредиту, выступает продажа недвижимости. Можно выделить два главных преимущества подобного способа решения проблемы. Во-первых, созаемщики погашают долги перед банком.

                        Во-вторых, заметно облегчается процесс раздела общей собственности, так как разделить деньги намного проще, чем жилую площадь в квартире. Очевидно, что для продажи заложенной в ипотеку недвижимости, необходимо согласие банка. Обычно, кредитная организация не возражает против подобного решения, так как оно позволяет гарантированно вернуть денежные средства, переложив проблемы по продаже квартиры на бывших супругов.

                        Еще одним альтернативным вариантом решения проблемы с обслуживанием ипотечного кредита является сдача квартиры в аренду. В случае, если речь идет о ликвидной жилой площади, выплачивать проценты по займу за счет поступающих от арендатора средств вполне реально. Однако, в подобной ситуации бывшим супругам самим придется снимать более дешевое жилье.

                        Подводные камни и возможные проблемы с ипотекой при разводе

                        Характерной особенностью значительной части бракоразводных процессов выступают испорченные отношения между бывшими супругами. Именно это делает процедуру раздела имущества крайне проблемной и сложной. В результате вероятность заключения мирового соглашения, которое является самым простым, быстрым и беспроблемным решением вопросов по непогашенной ипотеке, как правило, невелика.

                        
                        

                        Важно отметить и тот факт, что происходящий при разводе раздел квартиры, приобретенной в кредит, с юридической точки зрения затрагивает как семейное, так и финансовое право. Не удивительно, что в большинстве случаев решение принимается судебными органами. При этом его содержание в значительной степени определяется тем, насколько квалифицированные юристы представляют интересы каждого из бывших супругов.

                        
                        

                        Вопрос-ответ: ипотека после развода

                        Большинство тех, кто берет ипотеку — семейные пары. Семейные пары, к сожалению, иногда разводятся: в 2015 году на тысячу браков приходилось 734 развода. Существуют исследования, подтверждающие: ипотечные заемщики разводятся гораздо реже, но иногда это происходит и с ними. В этом случае приходится делить квартиру и определять, кто оплачивает ипотеку. Отвечаем на вопросы, которые могут возникнуть в такой ситуации.

                        Большинство тех, кто берет ипотеку — семейные пары. Семейные пары, к сожалению, иногда разводятся: в 2015 году на тысячу браков приходилось 734… Финансы

                        Что будет с ипотекой при разводе?

                        Зависит от того, на кого и когда она была оформлена — до или после свадьбы.

                        Допустим, один из нас оформил ипотеку на свое имя до свадьбы?

                        Тогда выплачивать ипотеку нужно ему, владелец квартиры тоже он — это не совместно нажитое имущество.

                        Но можно попробовать доказать, что оно совместно нажитое — если в период брака другой супруг вложил средства, которые увеличили стоимость имущества — например, сделал дорогой ремонт.

                        Может ли тот, на кого не оформлен ипотечный договор, рассчитывать на возврат части выплат?

                        Не всегда — такое решение может принять только суд. Он может посчитать, что выплаты были из общих средств — тогда, скорее всего, нет. С другой стороны, вы можете попробовать доказать, что туда были вложены и ваши личные деньги.

                        Разделение этих двух типов бюджета есть в Семейном кодексе. Общее имущество — это доходы каждого из супругов, они складываются в общий бюджет. Там же говорится, что личное имущество — это средства, которые вы получили до брака, в дар во время брака или по другим безвозмездным сделкам («спонсорская помощь и благотворительность, прощение долга и другие виды партнерства»).

                        Хорошо, а если ипотека оформлена на одного человека, но после свадьбы?

                        Тогда это совместно нажитое имущество, на него претендуют оба человека и ответственность за выплаты тоже несут оба, независимо от того, кто вносил первоначальный взнос или большую часть платежей.

                        А если мы созаемщики и разводимся?

                        Если не перезаключить договор, каждый из вас остается одной из сторон договора. Соответственно, ответственность за выполнение обязательств по договору (выплату платежей по кредиту) тоже несете вы оба. До сих пор, пока не заключите соглашение о разделе имущества и долговых обязательств.

                        Каким образом в случае развода будут делиться выплаченные и оставшиеся платежи?

                        Зависит от вашего решения или решения суда. Обычно они распределяются пропорционально присужденным долям.

                        Например, вы оба претендуете на половину квартиры — кредит и проценты тоже делятся пополам. Важно, что предыдущие платежи в расчет не берутся, и компенсация никому не выплачивается.

                        Если одна сторона на квартиру не претендует, то она может получить денежную и или имущественную компенсацию, например, из совместно нажитых вещей. Кредит продолжит оплачивать тот, кто получил квартиру.

                        А можно обойтись без суда?

                        Это самое простое решение, но стоит скреплять договоренности письменно и заверять у нотариуса. Например, можно разделить квартиру и выплаты на части, как вам кажется справедливым.

                        Что делать, если договориться не получилось?

                        Идти в суд. Тогда две стороны представит свои требования, а суд решит, как нужно разделить квартиру и кто в каких долях будет выплачивать ипотеку.

                        Зачастую доли супругов признаются равными. Иногда суд может отступить от этого правила, когда этого требуют интересы детей или учитывая другие детали дела.

                        Все это нужно согласовывать с банком?

                        Да, банк — третья сторона и с ним нужно договариваться об изменении списка собственников и должников. Например, если вам удалось договориться о разделе имущества, банк может оставить в заемщиках только одного человека, все права и обязанности на объект будут на нем.

                        Что если квартира и ипотека никому из нас не нужна?

                        Обычно в этом случае квартиру продают, из этой суммы отдают деньги банку, а оставшееся — делят. На это тоже нужно разрешение банка — квартира находится в залоге. Закон об ипотеке запрещает совершать какие-либо действия с залогом без разрешения банка.

                        Как заранее избежать таких ситуаций?

                        Нужно заранее подумать о том, как оформлять кредиты и ипотеку, реалистично понимая, что развод может случиться и у вас. Например, можно письменно оформить и заверить брачный договор — документ о том, что делать с ипотекой и квартирой в случае развода. Там можно прописать кому достанется квартира, компенсация, а кто будет продолжать выплачивать ипотеку. В некоторых случаях, банк может включить в договор пункты о том, что будет с ипотекой и квартирой после развода.

                        Эксперт объяснил, как разделить ипотеку после развода

                        МОСКВА, 2 апр — ПРАЙМ.  Только в феврале 2021 года россияне взяли более 325 тысяч ипотечных кредитов, что на 30% больше, чем за аналогичный период прошлого года, сообщает Росреестр. Причем было немало случаев, когда один кредит оформлялся сразу на мужа и жену. Сейчас банки практически перестали выдавать ипотечные кредиты только на одного из супругов, второй автоматически выступает созаемщиком, даже если у него нет дохода. Ведь имущество, приобретаемое на кредитные средства, является совместной собственностью супругов. «Российская газета» напоминает, что нужно хорошо осознавать тот момент, что в том случае, если дело дойдет до развода, то раздел имущества, обремененного ипотечным кредитом, а также распределение долга между бывшими супругами, будет далеко не самой легкой процедурой. Андрей Шевченко, партнер юридической компании «МОЖНО», дал читателям издания практические советы, как лучше разделить ипотеку при разводе.

                        Россияне смогут строить частные дома в ипотеку уже в 2021 году

                        Он подчеркнул, что основная сложность здесь заключается в том, что непосредственным участником процесса выступает банк. И ориентироваться в большинстве случаев приходится не только на собственные интересы, но и на одобрение кредитной организации.

                        Шевченко предлагает здесь несколько вариантов. Например, при наличии ипотеки в случае развода супруги могут продолжить выплачивать ее совместно на уже существующих условиях до момента погашения долга. Также они могут обратиться в банк с предложением о разделе самой недвижимости и выплат по заключенному кредитному договору.

                        Есть вариант, при котором один из созаемщиков отказывается от доли в недвижимости, после чего кредит переоформляется на второго супруга. Или же  супруги единовременно выплачивают задолженность банку, после чего распоряжаются квартирой по своему усмотрению.

                        И наконец, супруги могут продать ипотечную квартиру с согласия банка и поделить между собой остатки средств.

                        Назван необычный способ сэкономить на покупке квартиры

                        Эксперт считает, что для того, чтобы избежать всевозможных спорных вопросов, связанных с разделом имущества и ипотекой, лучше всего сразу заключать брачный договор. В нем можно заранее определить доли каждого из супругов, а также порядок осуществления выплат по ипотеке в случае развода.

                        Шевченко пояснил, что брачный договор можно заключить как до вступления в брак, так и после регистрации в ЗАГСе. Он должен быть удостоверен нотариально. По обоюдному согласию его можно изменить или расторгнуть. Однако следует помнить, что, по условиям договора, имущество не может переходить только одному из супругов. В ситуации, когда одному — все, а другому — ничего, брачный договор достаточно легко расторгнуть через суд. И муж, и жена — оба должны что-то получить после развода.

                        Эксперт еще раз напомнил, что ежегодно выдается около 1,5 миллиона ипотечных кредитов. А доля разводов, по официальным данным, примерно 65% от числа заключенных браков. С учетом этой статистики, стоит предусмотреть все варианты развития событий заранее.

                        Как делить ипотечную квартиру при разводе?

                        Как делить при разводе купленную в браке ипотечную квартиру и сам кредит, рассказывает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск).

                        onlyblacktv.bk.ru/Depositphotos

                        Общеизвестно, что имущество, купленное в браке, независимо от того, на кого оно оформлено, считается совместно нажитым. Ипотечная квартира не исключение.

                        Многие считают, что если квартира записана, например, на мужа и именно он платит ипотеку и имеет хороший официальный доход, а жена не работает, то при разводе квартира достается мужу. Это не так! Даже если вы не работаете и ипотека гасится исключительно из доходов вашего супруга (или супруги), то при разводе вы все равно имеете право претендовать на половину недвижимости. Это правило установлено законом.

                        ---

                        Брак, развод и ваша недвижимость

                        Раздел имущества в разводе: сложные случаи

                        ---

                        При этом разделу подлежит не только общее имущество, но и общие (приобретенные в период брака) долги. Соответственно, разделу подлежат и ипотечные платежи.

                        Ограничение накладывает только брачный договор, который определяет, как супруги будут делить имущество при разводе. Но даже этот документ можно оспаривать в суде.

                        Два способа поделить ипотечную квартиру

                        1. Очень часто супруги договариваются между собой и оформляют ипотеку на одного из них, он же вносит платежи по кредиту. Соответственно, после полного погашения этот человек становится единственным законным владельцем недвижимости.

                        В этом случае второй супруг должен получить денежную компенсацию за половину квартиры. Такая компенсация рассчитывается на основе рыночной стоимости жилья. Примерно сориентироваться по рыночной стоимости можно, заказав в МФЦ справку о кадастровой стоимости, поскольку сегодня кадастровая стоимость недвижимости в большинстве случаев приближена к рыночной. Справка предоставляется бесплатно.

                        ---

                        Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

                        Бывший муж получил налоговый вычет за всю квартиру – как забрать половину?

                        ---

                        2. Ипотеку можно переоформить на обоих супругов, и в этом случае оба станут собственниками квартиры. В таком кредитном договоре должно быть четко определено, какую ответственность несет каждый заемщик по оплате кредита. При этом один заемщик не должен отвечать за второго.

                        Это удобно, когда нужно оформить сделку с неравными долями пропорционально участию каждого. Минус в том, что такой вариант подходит только тем, у кого после развода остались нормальные отношения, что на практике встречается нечасто.

                        В этом случае обоих супругов защищают нормы гражданского права, касающиеся долевой собственности. Стоит также отметить, что оформление ипотечного кредита на обоих супругов возможно лишь в том случае, если каждый из них работает и получает стабильный ежемесячный доход. Также, конечно, необходимо согласие банка.

                        «Гражданский брак»

                        Если брак не зарегистрирован в ЗАГСе (так называемый гражданский брак), то с юридической стороны он считается сожительством: два человека не связаны между собой в правовом поле. В итоге при «гражданском браке» любое имущество, в том числе приобретенное в ипотеку, принадлежит человеку, на которого оно оформлено. Другой «гражданский супруг»» на это имущество никак не претендует и ничего в случае расставания не получает.

                        ---

                        Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?

                        Насколько надежны брачные договоры?

                        ---

                        Безвозмездные сделки

                        Из совместно нажитого имущества исключается все, что получено по безвозмездным сделкам, то есть бесплатно. Простыми словами: то, что вы получили в подарок (по договору дарения), наследство (по завещанию или по закону), а также в порядке приватизации – все это имущество только ваше. Факт, что вы получили это в браке, не важен.

                        К разделу ипотечной квартиры это относится следующим образом. Если вы в браке унаследовали деньги и пустили их на первый ипотечный взнос либо этими деньгами погасили часть кредита, то при разделе квартиры суд учтет эту сумму. Квартира будет делиться не пополам, а с учетом вложения личных денег. То же относится и к имуществу: если вы получили квартиру или иное имущество (например, автомобиль) и продали его, а вырученные деньги пустили на оплату ипотеки, это также будет учтено.

                        Важно следующее. Для того чтобы ваши личные деньги, внесенные в ипотеку, учли при разделе пропорционально вашему вкладу в оплату ипотеки, необходимо заявить об этом суду и предоставить подтверждающие документы.

                        Еще раз подчеркну, что сделка должна быть безвозмездной. То есть вариант, когда оформляют фиктивную куплю-продажу недвижимости, а на самом деле происходит передача вещи без оплаты (фактически дарение), не подойдет. Только дарение, наследование или приватизация.

                        ---

                        Как по закону разделить квартиру при разводе?

                        Брали ипотеку на тещу, разводимся – как делить квартиру?

                        ---

                        Роль банка

                        Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Отметка об этом имеется в вашем свидетельстве о праве собственности или выписке. Для того, чтобы каким-то образом распорядиться этой квартирой (разделить, продать и т. д.), потребуется согласие банка.

                        Банки зачастую не дают такого согласия, если собственником хочет стать тот, кто по документам (например, получая «серую» зарплату) не сможет платить ипотеку. Желательно лично встретиться с управляющим филиалом банка, где вы оформляли ипотеку, и обсудить возникшую ситуацию. Здесь следует быть предельно честными и прямо сказать, кто будет платить ипотеку в действительности, а также уточнить, какие документы от вас потребуются для подтверждения доходов, если справку по форме 2-НДФЛ вы получить не можете.

                        Участие банка в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры обязательно. Поэтому поддержкой банка лучше заручиться до суда. Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотеки, суд обычно становится на позицию банка. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.

                        ---

                        Как в разводе делить квартиру, купленную с ипотекой за маткапитал?

                        Положена ли доля в квартире мужу при разводе?

                        ---

                        Дети и материнский капитал

                        При разделе квартиры стоит учитывать и с кем после развода остаются дети. Если квартира покупалась без использования материнского капитала, то этот момент стоит учесть хотя бы в моральном плане. Дети не имеют прав на имущество родителей, и, если квартиру вы купили без маткапитала, при разводе дети не получают долей автоматически. Таким образом, выделение долей несовершеннолетним происходит в добровольном порядке.

                        Текст подготовила Мария Гуреева

                        Не пропустите:

                        5 главных споров о разделе квартиры при разводе

                        Как купить квартиру, чтобы при разводе не делить ее с мужем?

                        Как переоформить долю в ипотечной квартире на жену?

                        25 статей о недвижимости, браке и разводе

                        Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

                        Развод, девичья фамилия и ипотека пополам

                        В анекдоте говорилось: «Их союз был скреплён дочерью и ипотекой, то есть практически нерушим». В жизни браки распадаются достаточно часто, вынуждая делить имущество и долги. Драма драмой, но кто будет платить по ипотеке?

                        Брачный контракт и вопросов нет

                        Самый простой вариант – подготовить брачный контракт. Он составляется и подписывается до или после регистрации отношений. «Верное решение – заключить брачный контракт, где прописано, кто и сколько будет платить в месяц в случае развода, кто будет являться владельцем и в каких долях, кто платит каждый месяц во время брака и вносит первоначальный взнос. Это самый цивилизованный и предусмотрительный вариант решения проблемы», – считает Кудрявцев Вадим Анатольевич, состоящий в Московской коллегии адвокатов «Совет столичных адвокатов».

                        «Контракт не получил распространения в России. Есть мнение, что заключивший контракт рассчитывает, что он «сработает» в будущем. Документ исключает возникновение споров по поводу имущества, ведь вопросы уже решены заранее, о чём свидетельствуют подписи сторон. Если контракт не заключался, то купленная в браке собственность становится совместно нажитой, как это указано в статье 34 Семейного Кодекса РФ, то есть муж и жена имеют не неё права в равной мере», – комментирует Макаров Валерий, юрист в области недвижимости и гражданских отношений.

                        Без контракта для супругов два пути развития событий: мир и война.

                        Без конфликтов

                        При разводе общее имущество делится пополам. За разделом ипотечной квартиры следует распределение долгов.

                        Если платежи вносились из общего бюджета и первоначальный взнос оплачивался силами двоих, после развода бывшие муж и жена оплачивают долг пополам.

                        «При мирном урегулировании вопроса о совместном имуществе супруги вправе заключить Соглашение о разделе имущества. Оно подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 38 СК РФ; Письмо Росреестра от 10.03.2016 N 14-исх/03029-ГЕ/16). Если у супругов имеется квартира в ипотеке, то они должны распределить между собой расходы по погашению ипотечного кредита. При этом вопрос должен быть урегулирован при обязательном участии банка, который проверит платёжеспособность каждого из супругов. В последующем Соглашение регистрируется в Росреестре», – поясняет Павел Петрович Кобяк, профессиональный судебный представитель Rykov.group.

                        «Супруги могут договориться о том, кто получит компенсацию в виде денег, а кто станет единоличным собственником, переоформить текущий договор об ипотеке и внести изменения в кредитный договор», – дополняет Вадим Анатольевич. В этом случае важно объективно оценить стоимость квартиры и учесть, кто вносил первоначальный платёж.

                        Супруг, которому достанется участь платить, может оформить перекредитование. Например, Сбербанк предлагает рефинансирование ипотеки по ставке от 9,5%.

                        Бывает, что бывшие не хотят быть связаны с ипотечной квартирой и решают её продать. Реализация залоговой недвижимости также происходит с участием банка. После продажи и погашения долга остаток денег делится по договорённости. Большую долю может получить супруг, с которым остаётся ребёнок.

                        Также вариант мирного решения – досрочное погашение ипотеки, а уже потом продажа квартиры.

                        Состояние войны

                        Мирный исход – редкость для разводов. Невозможность договориться приводит бывших мужа и жену в здание суда. Суд распределит платежи по ипотеке между заёмщиками. «На решение суда могут повлиять следующие обстоятельства: имущественное положение каждого из супругов, с кем будут проживать несовершеннолетние дети и т.д.», – добавляет Павел Петрович Кобяк.

                        С точки зрения банка клиенты остаются заёмщиками независимо от состоявшегося развода.

                        При оформлении договора ипотеки муж и жена становятся созаёмщиками, либо один из них – поручителем другого. Расторжение брака не меняет ролей для банка. «Кредитор имеет право требовать оплату с любого из супругов, фигурирующих в банковском договоре. При разводе банку не нужно менять условия и график платежей, поскольку оплата всё равно поступит от созаёмщика или поручителя. Банк участвует в судебном процессе как третье лицо, поскольку заинтересован в разделе обязательств и имущества. Суд смена условий договора также мало интересует, поэтому рассчитывать на изменения не стоит», – рассказывает Валерий Макаров.

                        Возможна ситуация, когда платит только один супруг (например, из-за проблем с финансами у другого). В этом случае плательщик имеет право защищать интересы в суде. «После вступления в законную силу решения суда о разделе долговых обязательств супруг-заёмщик получает право требовать со второго супруга возмещения части денежных средств за долю квартиры, присуждённую второму супругу, так как супруг-заёмщик заплатил банку за всю квартиру, без учёта долей», – уточняет юрист Макаров.

                        Особенно обозлённые друг на друга бывшие перестают вносить платежи и ждут, пока кредитор сам реализует квартиру. Вариант неудачный, поскольку сумма пени со временем растёт, а квартира может быть оценена ниже реальной стоимости.

                        Незаконный брак

                        Распадающийся гражданский брак ничем не регламентирован с точки зрения Семейного Кодекса РФ, то есть никакого законного раздела имущества не будет. Для банка мужчина и женщина остаются созаёмщиками, поэтому платежи делятся в соответствии с долями в собственности. Несогласных друг с другом помирит суд. По решению суда долг будет поделён, либо один из заёмщиков сможет получить компенсацию от другого.

                        Квартира в собственности до брака

                        Недвижимость, купленная до свадьбы, остаётся в собственности владельца. Платежи, которые вносились в счёт погашения ипотеки в период совместной жизни, считаются совместными. «Второй супруг при разводе вправе претендовать на денежную компенсацию или соответствующую долю в недвижимости», – говорит Вадим Анатольевич Кудрявцев.

                        Развод отменяет статус мужа и жены, но не статус созаёмщиков. Мирным или «военным» путём банк получит причитающиеся ему деньги. Задача плательщиков – минимизировать неудобства от процедуры раздела долгов.

                        Ипотека при разводе

                        С привлечением кредита сегодня приобретается более 50% всех новостроек, а у отдельных застройщиков показатель доходит и до 70%. Особенно востребована ипотека со стороны молодых семей. Увы, статистика разводов выглядит неутешительно: в прошлом году в России было заключено менее миллиона браков, а распалось – более 600 тыс. Наличие ипотечного обременения может сильно усложнить жизнь разводящейся семьи.

                        Варианты оформления ипотечной квартиры в браке могут быть разными. «Семья может приобрести квартиру в общую совместную собственность (без выделения долей, при этом законодатель определяет доли супругов как равные), в общую долевую собственность (определив доли равными либо указав, что доли не равны, но для этого должен быть заключен брачный договор между супругами), – перечисляет варианты Ольга Любомирова, руководитель отдела юридического сопровождения сделок агентства недвижимости Dream Realty. – Можно оформить квартиру на одного из супругов». Но и в этом случае квартира все равно считается общей собственностью, если кредитный договор был оформлен в браке и не заключался брачный договор, в котором прописаны другие условия, – подчеркивает Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры».

                        Третий не лишний

                        На всех этапах ипотечной сделки рядом с парой незримо присутствует третий – кредитная организация, тот самый банк, который выдает семье ипотеку. Без одобрения банка не получится решить, как будет оформлена  ипотечная квартира в собственность, кто будет выступать заемщиком и созаемщиком и т.п.

                        В случае, если на горизонте замаячил развод, паре тоже придется в первую очередь сообщить о своих проблемах банку – поскольку расторжение брака является существенным нарушением кредитного договора.

                         

                        В идеале – сначала надо идти в банк, и только потом в суд и ЗАГС.

                        Варианты раздела имущества разводящимся супругам придется согласовывать с банком, за исключением случаев, когда эти варианты уже были учтены при выдаче кредита (брачный контракт или соглашение).

                        В идеале – сначала в банк, и только потом в суд и ЗАГС. Но если предупредить кредитную организацию до развода не получилось, по факту расторжения брака нужно идти в банк как можно скорее. 

                        Если супруги в конфликте и не вносят платежи, уже через три месяца неплатежей банк имеет право обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои средства. 

                        Александр Москатовуправляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости»

                        «Необходимо сообщить банку, что изменились существенные условия договора, – поясняет Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости». – Если супруги в конфликте и не вносят платежи, уже через три месяца неплатежей банк имеет право обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои средства. Это может быть продажа имущества по суду по непривлекательной для продавцов цене, средства от продажи будут направлены на погашение кредита. Конечно, для заемщиков это самое неприятное решение, нередки случаи, когда даже после продажи они остаются должны банку».

                        В случае суда, кстати, рассматриваться будут интересы не только супругов, но и кредитной организации (банк привлекается в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования).  

                        Подобру-поздорову

                        Если квартира делится «миром», без суда, есть четыре основных сценариев раздела, говорит Владимир Старинский.

                        • Соглашение между супругами, в котором прописывается порядок погашения кредита после развода. Документ согласовывается с банком до расторжения брака и не может нарушать права детей. Если имеется брачный контракт, квартира делится так, как предусматривает документ. Контракт должен быть заключен до оформления ипотеки. Поскольку документ сильно упрощает раздел имущества, многие банки при выдаче кредитов прямо рекомендуют заключать брачный контракт, предусматривающий раздел имущества.

                        «Следует помнить, что брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня бракосочетания. То есть, если, купив квартиру, молодые люди не вступят в брак, их брачный договор не будет иметь юридической силы, – уточняет Наталья Шаталина. – В этом случае заключается самостоятельное письменное соглашение, оговаривающее взаимные обязательства сторон». 

                        • Один из супругов отказывается от прав на квартиру, второй получает и недвижимость, и обязательства по кредиту. Отказ от прав на недвижимость заверяется у нотариуса и обязательно согласовывается с банком (иначе отказ не вступит в силу). Фактически, в этом случае расторгается старый договор и заключается новый, с одним из супругов. «Это возможно, если уровень дохода одного из супругов позволит выплачивать кредит, тогда банк, скорее всего, даст согласие на отказ от созаемщика. Однако такие ситуации рассматриваются банками индивидуально», – говорит Александр Москатов. Второй супруг может потребовать вернуть денежные средства, выплаченные за ипотеку в период брака, отмечает Дмитрий Петров, юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры».
                        • Можно продать квартиру, погасить задолженность и поделить деньги (если останутся). И снова обязательное условие – согласие банка на сделку. На практике на продажу соглашаются не все банки. «Часто банки в договорах устанавливают штрафные санкции за продажу квартиры, находящейся в ипотеке, поскольку в случае такой продажи кредитные организации теряют прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, – напоминает Дмитрий Петров. – То есть, продажа квартиры, находящейся в ипотеке у банка, возможна. Но вероятно, возникнут дополнительные издержки, связанными с выплатой банку комиссии за продажу квартиры». Плюс квартира с обременением, скорее всего, будет продана с дисконтом от рыночной стоимости.
                        • И, наконец, банк может предложить продать залоговую квартиру, а полученные деньги разделить между супругами, чтобы те использовали средства как первоначальный взнос при покупке каждый своей квартиры. Таким образом, один ипотечный кредит «превращается» в два. Такой вариант возможен, если оба супруга имеют стабильный высокий доход.
                        квартира приобретена до брака

                        Если квартира куплена одним из супругов до брака, а выплачивали ее потом вместе, при разводе квартира (и все обязательства по кредиту) остается купившему. Второй супруг может потребовать вернуть средства, вложенные им в погашение кредита в период брака.

                        Суд да дело

                        «По умолчанию», как рассказывает Дмитрий Петров, по ст. 34 Семейного кодекса РФ, совместно нажитое имущество является совместной собственностью. «В случае, если доли супругов не установлены, они предполагаются равными, – говорит юрист. – Соответственно, равными будут признаны и долги супругов. Однако, если дело дойдет до суда, могут быть учтены обстоятельства, влияющие на определение долей в квартире: например, если один из супругов внес более значительный вклад при покупке жилья, суд может учесть это и присудить одному из супругов бОльшую долю в праве собственности на квартиру».

                        «Чаще всего все делится пополам: и долги, и квартира, – говорит Ольга Любомирова. – Но есть судебная практика, когда после развода квартира, оформленная на одного из супругов, остается в собственности этого супруга. В основном это случаи, где супруг единолично является заемщиком и титульным владельцем квартиры. В остальных случаях суды оставляют супругов участниками долевой собственности».

                        Если одному из супругов удастся доказать, что часть кредита (например, первоначальный взнос) была уплачена им из личных средств (из подаренных денег или доставшихся по наследству), то в случае раздела имущества супругов через суд,  суд может увеличить долю этого супруга пропорционально внесенной сумме.

                        Наталья Шаталинагенеральный директор компании «Миэль-Новостройки» 

                        Детский вопрос

                        Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд может отойти от равноценного раздела долей. Например, если разводится многодетная семья и все дети останутся с одним из супругов, его доля, скорее всего, будет больше. То же касается раздела квартиры, если в семье есть дети-инвалиды.  Кроме того, если у одного из супругов есть другое жилье, но ребенок остается со вторым супругом, у которого другого жилья нет, суд может перераспределить доли в пользу «неимущего».

                        В случае, если ипотечная квартира – малометражка, и при разделе ребенку не будет обеспечен необходимый минимум площади, вероятен вариант, что квартиру оставят родителю, с которым остается ребенок. Правда, в этом случае суд обяжет выплатить стоимость доли второму супругу. В сумме с ипотечными платежами расход может получиться непосильным.

                        бывший супруг не платит по кредиту 

                        «У нас в практике есть случай, когда квартира принадлежит в долях бывшим супругам, в ней живет супруга с ребенком, бывший муж живет с другой женщиной, – рассказывает Наталья Шаталина. – Первое время он исправно выплачивал кредит, но уже примерно полтора года он не платит по кредиту и практически не выходит на связь. Квартира является единственным жильем бывшей супруги и ее ребенка, ежемесячные платежи для нее слишком велики. Пока она не допускает просрочки, мы пытаемся начать диалог с бывшим супругом о продаже квартиры, погашении кредита и раздела остатка суммы между ними, но результата до сих пор нет».

                        Существенный момент: если при покупке ипотечной квартиры или при уплате ежемесячных платежей использовался материнский капитал, квартира оформляется на всех членов семьи. Т.е. если в такой семье трое детей, квартира делится на пять долей. И поскольку до их 18-летия долей детей распоряжается опекун, при разводе родитель, с которым будут проживать дети, может претендовать на ⅘ долей в квартире.

                         

                        Военная ипотека

                        Если квартира куплена по программе военной ипотеки, супруг военного не может претендовать на долю: целевые средства не относятся к совместно нажитым. Платит кредит тоже только сам военный.  «Вторая половина» может иметь право на часть жилья, если вложила собственные средства (пропорционально вложениям – и пропорционально им же она будет платить по займу).

                        Развод и ипотека: ваши возможности при раздельном проживании

                        Развод с ипотекой — обычная проблема

                        Развод совсем не простой.

                        Усложняют процесс решения по поводу вашего совместного дома и ипотеки.

                        Вы не одиноки в этом испытании. По данным Центров по контролю и профилактике заболеваний (CDC), почти 800000 пар развелись в 2017 году, последнем году, по которому имеются данные.

                        Примерно 60 процентов U.S. Population владеет домом, а это означает, что большинству разводящихся пар приходится принимать жесткие жилищные решения.

                        Существуют проверенные временем варианты ипотеки, которые помогут обеим сторонам жить дальше после разлуки. Эти варианты зависят от таких факторов, как собственный капитал, кредитный рейтинг и желание одной из сторон остаться дома.

                        Практически любую ситуацию можно исправить одним из этих способов.

                        Подтвердите новую ставку (23 июня 2021 г.)

                        Рефинансировать ипотеку

                        Самым чистым решением могло бы стать рефинансирование ипотеки и оставить в ссуде только имя одного человека.

                        После закрытия рефинансирования только лицо, имя которого указано в ипотеке, будет нести ответственность за ежемесячные платежи.

                        Затем вы можете взять имя человека, который не будет производить выплаты по ипотеке, из названия дома.

                        При необходимости используйте рефинансирование с выплатой наличных для выплаты части капитала, причитающейся уходящему физическому лицу.

                        Это простейшее решение, но оно работает только при соблюдении определенных условий. Есть по крайней мере несколько проблем, которые могут помешать вам завершить рефинансирование.

                        Доход. Возможно, у вас нет дохода, чтобы самостоятельно выплатить ипотечный кредит. Вы обнаружите, что кредитор не утвердит ссуду для семьи с одним доходом. Если вы не сможете быстро увеличить свой доход, вам, возможно, придется продать дом.

                        Кредит. Может быть, ваши кредитные рейтинги упали с тех пор, как вы взяли первоначальную ипотечную ссуду. Возможно, вы больше не имеете права на рефинансирование. Вы можете преодолеть низкий кредитный рейтинг с помощью быстрого переоценки, но успех использования этого метода далеко не гарантирован.Часто единственным «исправлением» низкого кредитного рейтинга является восстановление кредитной истории за длительный период времени.

                        Капитал. Если вы недавно приобрели или купили дом, когда его стоимость была выше, возможно, у вашего дома недостаточно капитала для рефинансирования. Например, если вы накопили лишь несколько процентов собственного капитала, рефинансирование может оказаться слишком дорогостоящим или вообще недоступным. К счастью, есть варианты ипотеки, которые могут помочь вам справиться с нехваткой капитала.

                        Удаление супруга, если у вас низкий уровень собственного капитала

                        Некоторые типы рефинансирования позволяют отозвать заемщика, несмотря на низкий уровень собственного капитала дома.

                        Рефинансирование FMERR для удаления супруга

                        Программа Freddie Mac Enhanced Relief Refinance, или FMERR, может работать, если вы приобрели дом после 1 октября 2017 года и срок ипотеки составляет не менее 15 месяцев. Этот заем доступен только заемщикам, имеющим заем Freddie Mac, но аналогичная программа доступна, если ваш заем принадлежит Fannie Mae.

                        Оставшийся супруг должен будет повторно претендовать на получение ссуды, чтобы доказать, что они могут производить платежи без помощи созаемщика.Требуется минимум 620 баллов.

                        Вы не сможете получить наличные по этой ссуде. Это будет строго инструмент для отстранения одного супруга от ссуды.

                        Начните свой запрос на участие в программе FMERR здесь. (23 июня 2021 г.)

                        FHA оптимизировать рефинансирование

                        Если вы приобрели или в последний раз рефинансировали свой дом с помощью ссуды FHA, вам разрешается рефинансирование для удаления заемщика.

                        Однако оставшийся супруг должен показать, что он или она полностью выплачивали ипотечный платеж за последние шесть месяцев.Этот вариант лучше всего подходит для тех, кто был разлучен хотя бы так долго.

                        Но это не идеальный вариант, если вам нужно сразу решить проблему с ипотекой.

                        Узнайте больше о рационализации рефинансирования FHA.

                        VA рефинансирование ссуд при расторжении брака

                        Вы можете использовать упрощенное рефинансирование VA для увольнения супруга после развода. Обычно ветеран должен остаться в аренде.

                        Если уходящее лицо является ветераном, оставшемуся супругу придется рефинансировать ссуду другого типа.

                        Однако, если оставшийся супруг имеет право на получение ссуды VA, он или она может выбрать ссуду с выплатой наличных денег VA. Этот вариант позволяет домовладельцам оформить ссуду в размере до 100 процентов от текущей стоимости дома.

                        Эта функция может позволить оставшемуся супругу выплатить долю уходящего партнера в доме в соответствии с указом о разводе.

                        Нет недостатка в вариантах рефинансирования в случае развода. Но если вы не можете рефинансировать по какой-либо причине, вам нужно будет найти другое решение.

                        Подтвердите новую ставку (23 июня 2021 г.)

                        Выплата супруге за их долю собственного капитала

                        Во многих штатах суд разделит прирост капитала в доме между двумя партнерами по разводу.

                        Существует ряд инструментов, которые вы можете использовать, чтобы собрать наличные, чтобы «выкупить» супруга и сохранить дом.

                        Если в доме есть собственный капитал , рассмотрите возможность получения ссуды под залог собственного капитала. Вам не придется рефинансировать первую ипотеку. Это просто вторая ипотека, добавленная к существующей ссуде.Затраты на закрытие низкие, и эти ссуды должны быть получены быстрее и легче, чем первичная ипотека.

                        Если в доме мало или совсем нет собственного капитала, можно получить личный заем. Персональные ссуды зависят не от вашего дома для получения разрешения, а от вашей прошлой кредитной истории и ситуации с доходами.

                        Сумма ссуды достигает 50 000 долларов США, но в некоторых случаях до 100 000 долларов США. Утверждение происходит в течение нескольких дней, а не недель, и дом не предоставляется в качестве залога.

                        В целом, личный заем может быть быстрым способом собрать наличные для выплаты доли в капитале уходящего супруга.

                        Продам дом

                        Другой вариант — продажа дома. Вы и ваш супруг согласны выставить дом на продажу, а затем разделить прибыль при его продаже.

                        Вам все равно необходимо определить, как обрабатываются выплаты по ипотеке до закрытия продажи, но это скорее краткосрочная, чем долгосрочная проблема.

                        Опять же, это решение может не сработать в случае развода.

                        Может быть, у вас и вашего супруга есть дети, и вы не хотите заставлять их переезжать из дома, в котором они выросли.Или же рынок недвижимости в вашем районе слабый, и вы боитесь потерять деньги, если продадите.

                        При продаже важен капитал. Стоимость продажи обычно составляет от семи до десяти процентов от стоимости вашего дома. Эта сумма включает агентские сборы, налоги, страхование титула и другие сборы.

                        Другими словами, вам, возможно, придется продать дом за 220 000 долларов, чтобы покрыть расходы даже в том случае, если вы должны двести тысяч долларов.

                        В противном случае вам может потребоваться прийти с чеком при закрытии продажи.

                        Если вы не можете продать дом или рефинансировать ипотечный кредит, есть еще один вариант. Но это сопряжено с определенными рисками.

                        Держите дом и ипотеку

                        Если вы не желаете или не можете продать или рефинансировать свой дом, другой вариант — сохранить дом и ипотеку в неприкосновенности.

                        Обе стороны остаются в ссуде и несут ответственность за платеж.

                        Это требует конкретных формулировок в соглашении о разводе о том, кто будет производить ежемесячные выплаты по ипотеке.Возможно, в вашем соглашении будет указано, что ваш бывший партнер будет платить ипотеку, даже если вы и ваши дети будете жить в доме.

                        В соглашении может быть указано, что вы и ваш бывший партнер будете ежемесячно выплачивать половину ипотеки.

                        Имейте в виду, что такая ситуация может привести к пропущенным платежам, если ваш бывший партнер не выполнит или не выполнит указ о разводе.

                        Допустим, ваш бывший супруг должен платить по ипотеке каждый месяц, но ваше имя остается в ссуде.Если ваш бывший партнер пропустит платеж, ваш трехзначный кредитный рейтинг FICO может упасть на целых 100 баллов.

                        Когда ваше имя остается в ссуде, ваш кредитор считает вас равной ответственностью за ежемесячные платежи.

                        Ваш ипотечный владелец не уволит просроченные платежи, даже если указ о разводе гласит, что ответственность несет ваш бывший.

                        По этой причине долевая ипотека после развода может хорошо работать только при мирном разводе.

                        Защитите свой кредит

                        Вы можете предпринять определенные шаги, чтобы защитить себя.

                        В документах о разводе может быть указано, что ваш бывший супруг будет жить в доме, и в определенный момент подать заявление на рефинансирование. Когда рефинансирование будет завершено, ваше имя будет удалено из ипотеки. В вашем соглашении о разводе может быть указано, что ваш бывший будет продолжать производить свои платежи до тех пор, пока рефинансирование не будет официально прекращено, и вы больше не будете нести ответственность за ипотеку.

                        Вы можете обеспечить себе дополнительную защиту, включив пункт в свое соглашение о разводе.Это будет означать, что если ваш бывший не закроет рефинансирование в течение определенного периода, дом, в котором вы когда-то жили, будет выставлен на продажу.

                        Однако помните, что независимо от того, что написано в ваших документах о разводе, вы никогда не сможете полностью защитить себя от действий вашего бывшего партнера, когда речь идет о ипотеке. Даже если в документах о разводе указаны штрафы, нет никакой гарантии, что ваш бывший партнер будет продолжать производить эти выплаты.

                        Разводящиеся пары, которые хотят получить самый безопасный вариант для всех, могут захотеть продать дом или рефинансировать ипотеку.

                        Каковы текущие ставки по ипотеке при разводе?

                        Развод — это сложно, но он не должен быть концом для ваших целей владения домом. Сегодняшние низкие ставки рефинансирования делают более возможным взять на себя всю выплату по ипотеке для разводящейся стороны, которая желает остаться дома.

                        Проверьте сегодняшние цены и получите достоверную оценку всех ваших вариантов. Затем примите обоснованное решение о том, как вы будете двигаться дальше.

                        Подтвердите новую ставку (23 июня 2021 г.)

                        Развод и ипотека: вот что нужно знать

                        Одно из важнейших решений, с которым сталкиваются при разводе пары, — это то, что им делать с семейным домом.Если разрыв носит резкий характер, попытка договориться о доме и ипотеке может стать кошмаром.

                        Варианты развода супружеских пар зависят от ряда факторов, например, от того, как их имущество было профинансировано и титул, хочет ли один из партнеров остаться в доме, размер собственного капитала, который они имеют в доме, и их кредитный рейтинг.

                        Многие юридические и финансовые эксперты говорят, что во время пандемии они наблюдают всплеск разводов. Мэри Энн Феррейра, CFP, акционер Viridian Advisors в Ботелле, штат Вашингтон, и эксперт по финансовым аспектам развода, говорит, что ей все чаще звонят пары, ищущие развода.

                        «Я думаю, что из-за этого COVID будет всплеск разводов», — говорит Феррейра. «Многие люди связываются со мной. Это очень грустно, но похоже, что это процветает «.

                        Проблемы развода и ипотека

                        Развод — зачастую сложный и стрессовый процесс, особенно когда есть активы, которые нужно разделить, в том числе дом. Здесь мы исследуем различные варианты, чтобы помочь вам принять лучшее решение в ваших обстоятельствах.

                        Решение продать или остаться

                        Решение о том, кто будет держать семейный дом, может вызвать беспорядок, если оба супруга захотят в нем остаться.

                        «Эти решения принимаются более гладко, когда вы работаете со своим супругом, а не грызете друг друга», — говорит финансовый советник Джереми Раннелс, CFP, West Coast Financial в Санта-Барбаре, Калифорния. «Это приносит пользу каждому в финансовом и эмоциональном плане».

                        После того, как пара решит, кому достанется дом после развода, они должны убедиться, что получатель может позволить себе оставить его себе. Принимая это решение, разумно иметь дальнюю точку зрения.

                        «Благоразумно понимать долгосрочные последствия пребывания в доме, даже если это кажется возможным в течение более короткого периода времени, потому что это действительно может повлиять на другие цели, которые у вас могут быть», — говорит Раннелс.

                        Рефинансирование ипотеки

                        Некоторые пары решают рефинансировать совместную ипотеку на одно имя после развода. Это освобождает супруга, чье имя снимается с ссуды, от ответственности по ипотеке.

                        Однако, если имя этого партнера также не будет удалено из титула, он все равно сможет получить выгоду от продажи дома и участия в нем, поэтому важно не только рефинансировать, но и обновить титул, чтобы отразить одного владельца. Акт об отказе от права собственности обычно используется для удаления имени супруга из титула при разводе.

                        Важным фактором для многих разводящихся пар является сокращение доходов и активов, которые помогают заемщикам получить лучшие ставки по ипотеке. Хорошо то, что ставки по ипотеке в настоящее время очень низкие, что может пойти на пользу разведенному человеку при условии, что он соответствует требованиям. Ставка по ипотеке, которую вы получите после развода, будет зависеть от тех же факторов, которые определяют ставки других заемщиков, таких как ваш доход, долг, кредитный рейтинг и рыночная конъюнктура.

                        Однако, по словам Раннелса, супруга, подающая заявление на рефинансирование, может использовать только свой собственный доход и кредитный рейтинг.

                        «Кредитор собирается посмотреть на человека и убедиться, что он согласен с тем, что он является единственным поручителем», — говорит Раннелс. «Проблема в том, можете ли вы себе это позволить, и это касается любого из супругов».

                        Если партнер будет получать алименты или супружескую поддержку, он может использовать этот доход для получения права на рефинансирование, если в соглашении о разводе указано, что он будет получать алименты не менее трех лет, говорит Раннелс.

                        Если пара имеет долю в доме, супруг (а), владеющий домом, может подать заявление о рефинансировании наличными, чтобы выплатить бывшему партнеру свою долю.

                        «Опытному кредитному специалисту, возможно, придется мыслить нестандартно, чтобы достичь этих целей», — говорит Майкл Беккер, кредитор и менеджер по продажам розничного отделения Sierra Pacific Mortgage в Балтиморе. «Это может повлечь за собой, что оставшийся супруг (а) найдет созаемщика, не являющегося жильцом, чтобы претендовать на новую ссуду. Это может означать сначала рефинансирование с выплатой наличных, чтобы передать часть денег уходящему супругу, а затем ссуду на покупку жилья, чтобы получить оставшиеся деньги, причитающиеся уходящему супругу.

                        Продажа вашего дома

                        Соглашение о разводе может потребовать продажи дома и разделения прибыли, если пара не уложится в срок для рефинансирования ипотеки на имя одного из супругов. Если ни один из супругов не может позволить себе ипотеку самостоятельно, у них может не быть другого выбора, кроме как продать. Возможно, в общих интересах избавиться от квартиры, выплатить ипотеку, получить свою долю прибыли и начать все заново.

                        Кроме того, если возникает спор о том, сколько стоит дом, его продажа — лучший способ получить ответ.

                        Помимо остатка по ипотеке, парам следует учитывать расходы, которые они понесут, если продадут или рефинансируют дом. Сюда могут входить комиссионные риэлтора, затраты на приведение в порядок собственности, чтобы сделать ее более привлекательной для покупателей, налоги на передачу недвижимости и налоги на прирост капитала.

                        Оценка собственного капитала

                        Хотя продажа дома — единственный способ по-настоящему оценить его и рассчитать собственный капитал, это не всегда возможно или целесообразно. Следующее, что лучше всего — это получить профессиональную оценку.

                        Иногда, однако, пара может не согласиться с оценочной стоимостью. Это может помешать продвижению вперед и может означать, что нужно тратить больше времени и денег на адвокатов и оценщиков.

                        «В моей практике, если пара сотрудничает и может выбрать оценочную компанию, это будет лучший способ определить, какова фактическая стоимость дома», — говорит Феррейра. «В противном случае каждая сторона должна провести оценку дома и использовать среднюю стоимость при определении собственного капитала».

                        Когда вы продаете свой дом, вы получаете прибыль за вычетом затрат на продажу.Пара часто делит капитал в соответствии с соглашением о раздельном проживании или использует его для погашения других долгов, которые они накопили вместе.

                        Расплата бывшей за их долю

                        Допустим, дом стоит 300 000 долларов, а пара должна 200 000 долларов по ипотеке. У них 100 000 долларов капитала, поэтому 50 000 долларов потребуется для выкупа доли другого супруга, если они согласились на разделение 50/50.

                        Чтобы получить наличные, один партнер рефинансирует ссуду в размере 250 000 долларов только на свое имя и использует выплату наличными в размере 50 000 долларов для расчета со своим бывшим — но они должны быть уверены, что имеют право на получение ссуды.

                        «Их доход должен быть достаточно высоким, чтобы самостоятельно справиться с новой ипотечной ссудой, а дом должен иметь в себе капитал, чтобы вывести наличные», — говорит Беккер. «FHA и обычное рефинансирование с выплатой наличных ограничены суммой кредита до стоимости 80 человек, в то время как вы можете перейти на 100 процентов по ссуде VA».

                        Если вы хотите сохранить дом и у вас нет собственного капитала для рефинансирования с выплатой наличных или денег для выплаты вашей бывшей доли, вам может пригодиться HELOC или ссуда под залог собственного капитала.

                        «Вы можете рассмотреть возможность получения кредита под залог собственного капитала или кредитной линии, поскольку некоторые кредиторы позволят вам получить от 95 до 100 процентов стоимости вашего дома», — говорит Беккер.

                        Налоговые последствия

                        Независимо от того, продаете ли вы дом в рамках соглашения о разводе или выкупаете долю своего супруга, в игру могут вступить налоги на прирост капитала. Это налог на продажу основных средств, например дома, когда прибыль превышает определенную сумму.

                        Если вы продаете дом, каждый из вас и вашего супруга может вычесть до 250 000 долларов прибыли из вашего налогооблагаемого дохода, но это относится только к основному месту жительства, в котором вы проживали как минимум два из последних пяти лет до продажа, согласно IRS.Недвижимость для отпуска или инвестиции не в счет.

                        Налог на прирост капитала — прогрессивный налог, аналогичный обычным подоходным налогам, — отмечает Франсин Липман, преподающая налоговое право в Юридической школе Уильяма С. Бойда Университета Невады в Лас-Вегасе. По словам Липмана, состоятельная пара может рассчитывать заплатить до 20 процентов от прироста капитала от продажи дома.

                        «Если есть активы, которые нужно разделить, вы действительно хотите знать о любой встроенной прибыли», — говорит Липман. «Там может быть реальная налоговая стоимость.

                        С другой стороны, разводящийся супруг должен быть осторожен с приобретением дома, который обесценился.

                        «Вы должны быть осторожны с тем, какие активы вы в конечном итоге заберете. Хотите дом с большим убытком? » — спрашивает Липман, добавляя, что «налогоплательщики не могут требовать убытков от продажи основного места жительства, [поэтому] это может быть причиной, чтобы сохранить дом и сдать его в аренду, в надежде, что рынок вернется».

                        Существуют также налоговые соображения в отношении выплаты алиментов, которые могут повлиять на способность разводящегося супруга претендовать на новую ипотеку или рефинансировать ипотеку на семейный дом.

                        Согласно IRS, супруг, который зарабатывает более высокий доход и платит алименты, не может вычитать эти выплаты из своего налогооблагаемого дохода, но супруг, получающий алименты, не должен декларировать их как доход. (Это относится к разводам, завершившимся после 31 декабря 2018 г.)

                        Супруг с более высоким доходом может потребовать уплаты меньших алиментов, что может снизить доход получающего супруга и претендовать на новую ссуду, говорит Раннелс.

                        И наоборот, алименты могут повредить доход плательщика и шансы на получение ипотеки.

                        «Может ли супруг (а) позволить себе дом и все алименты и алименты?» — спрашивает Руннелс. «С другой стороны, может ли алименты (получатель) позволить себе содержать дом, если они несут ответственность за все расходы?»

                        Липман рекомендует нанять адвоката по разводам, который разбирается в налоговых вопросах или работает с теми, кто разбирается в них.

                        Удаление имени бывшего из ипотеки

                        Только кредитор может удалить имя одного из супругов из ипотеки.

                        « Почти во всех случаях единственный способ получить супругу от ипотеки — это рефинансировать ее за счет ипотеки», — говорит Беккер.«Если по какой-то причине супруг, владеющий домом, является единственным супругом, имеющим текущую ипотеку, то может быть оформлен акт о прекращении права требования, чтобы лишить уходящего супруга права собственности на собственность».

                        Оставление своего имени в ипотеке может повлиять на способность супруга-нерезидента претендовать на получение другой ссуды в будущем для покупки собственного дома.

                        «Самым большим фактором при получении ипотечного кредита является отношение долга к доходу, и если вы пользуетесь другой ипотекой, этот долг будет включен в ваш расчет DTI», — говорит Раннелс.«Если вы приблизитесь к пределу, ваш DTI будет слишком высоким».

                        Ипотека — это юридически обязательный договор, отдельный от указа о разводе, добавляет Раннелс. «Если ваше имя указано в ипотеке, вы несете ответственность. Вы являетесь гарантом этой ипотеки ».

                        Защита кредита

                        Развод — это эмоциональное, часто нестабильное событие, но худшее, что могут сделать разводящиеся пары, — это финансовая месть, считают эксперты.

                        «Много раз из-за горечи я видел, как один или оба супруга портят кредит другого супруга», — говорит Беккер.«Они решают, что это проблема другого человека, и отказываются оплачивать счета, которые могут быть совместными. Это может серьезно повредить вашему кредиту и лишить вас возможности иметь право на получение ипотеки в течение длительного времени ».

                        Раннелс призывает пары, разводящиеся с браком, продолжать оплачивать все свои счета в процессе развода, чтобы защитить свой кредит.

                        «Закройте ваши совместные счета и создайте свои собственные», — советует Раннелс. «Если вы спорите со своим супругом о том, кто будет платить по счету, и получаете деньги по кредиту, получить ссуду будет сложнее.”

                        Обретение финансового спокойствия

                        Прежде чем принимать решение о своем доме или ипотеке во время развода, убедитесь, что вокруг вас есть нужные люди, включая хорошего адвоката по разводам, финансового планировщика и ипотечного брокера.

                        Развод может казаться концом света, но после того, как ураган пройдет, наступит жизнь и финансовый мир. Феррейра знает не понаслышке. Она была домашней мамой около 20 лет назад, когда развелась.

                        «Мне пришлось вернуться к работе и начать с нуля», — вспоминает Феррейра.«Мне потребовалось время, чтобы снова оказаться в безвыходной ситуации… Если женщина была дома с детьми или брала меньшую работу, по опыту, я могу сказать вам, что есть жизнь после развода. Вы можете понять это. Становится лучше ».

                        Подробнее:

                        Полное руководство по ипотеке и разводу

                        Знаете ли вы, что вам может понадобиться развестись с супругом и ипотекой? Большинство людей этого не делают. Вот почему мы создали это популярное руководство, которое приоткрывает завесу над всем, что вам нужно знать и что нужно учесть, прежде чем вы действительно будете готовы развестись по ипотеке.

                        Топ-8 заблуждений об ипотеке

                        1. Мне лучше работать в моем банке. Они знают меня много лет.

                        Не ожидайте преференциального режима только потому, что у вас есть предыдущие банковские отношения. Вы должны соответствовать их требованиям, чтобы получить одобрение. Ограничивая себя одним кредитором, вы зависите от их ставок, их руководящих принципов и их кредитных продуктов. Выгода от работы с брокером проста — у вас есть варианты.

                        2.У всех ипотечных кредиторов одинаковые правила и требования.

                        У каждого кредитора есть свои уникальные правила. Эти правила также различаются в зависимости от суммы кредита, кредитного рейтинга и типа собственности (первичная, инвестиционная и т. Д.).

                        3. Ставки по ипотеке завышены. Я не хочу рефинансировать.

                        Хотя ставки немного выросли, они остаются на уровне, близком к историческим минимумам. Также подумайте, является ли ваш платеж фиксированным на весь период. В противном случае вы можете столкнуться со значительно более высокими выплатами в будущем.

                        4. Я все еще нахожусь в совместной ипотеке со своей бывшей супругой. Я беспокоюсь, что эти выплаты будут засчитаны против меня, когда я подам заявление на новую ипотеку.

                        Многословие имеет значение. Если в соглашении о семейном урегулировании (MSA) указано, что ваш супруг (а) несет полную ответственность за платежи, новый кредитор не будет обслуживать вас в долг по указанным платежам (т. Е. Они не будут засчитываться против вас).

                        5. Я подписал договор о передаче супругов и отказался от права собственности — я наконец-то свободен от дома.

                        Отказ от права собственности и отказ от ипотеки — это разные вещи. Если ваше имя все еще указано в ипотеке, ваш кредит находится под угрозой. Единственный способ отказаться от ипотеки — это рефинансирование или погашение кредита вашим супругом.

                        6. Я получаю алименты на супруга и ребенка. Это поможет мне пройти квалификацию.

                        Как правило, для получения алиментов на ребенка и супруга требуется 6-месячная история получения и 3-летняя отсрочка с даты подачи заявки на кредит.

                        7. У меня высокий доход — получить ссуду должно быть легко.

                        Не весь доход считается «квалифицированным» доходом с точки зрения кредиторов. Например, для получения денежных бонусов обычно требуется двухлетняя история, а опционы на акции рассматриваются редко.

                        8. Имею значительные ликвидные активы. Это делает меня сильным заемщиком.

                        Соответствие требованиям в первую очередь зависит от вашего отношения долга к доходу (DTI) и отношения кредита к стоимости (LTV). К сожалению, кредиторы не уделяют большого внимания ликвидным активам, определяя, соответствуете ли вы критериям.

                        Ипотека при разводе и стандартная ипотека: чем они отличаются

                        Не все ипотечные кредиты созданы равными. Вот что их отличает.

                        5 основных причин рефинансирования развода

                        1. Защитите свой кредит. Если ваш супруг (а) выкупает вас из семейного дома, вы не сорвете с крючка. Если вы по-прежнему пользуетесь ипотекой, вы рискуете. Просроченные платежи могут испортить ваш кредит. Единственный способ по-настоящему защитить себя — это рефинансирование вашего супруга.Если это вообще возможно, в соглашении о семейном соглашении должно содержаться требование о том, чтобы супруг (а), ведущий дом, рефинансировал его вскоре после развода (и включать положения, касающиеся того, что происходит в случае невыполнения супругом требований).

                        2. Выкупите супругу. Рефинансирование с выплатой наличных — это часто упускаемая из виду стратегия поиска средств для выкупа доли вашего супруга в доме. Целью рефинансирования с выплатой наличных является использование капитала вашего дома путем получения новой ипотеки, которая больше, чем существующая ипотека.

                        3. Используйте свой собственный капитал. Выкуп средств — не единственная причина рассмотреть возможность рефинансирования за счет выкупа. Собственный капитал в вашем доме может быть отличным источником ликвидности. Некоторые из наиболее распространенных причин использовать свой собственный капитал включают консолидацию долга (выплата по кредитным картам с высокой процентной ставкой, HELOC и другие ссуды), создание денежного резерва (чрезвычайный фонд), ремонт дома или оплата гонораров адвокатам.

                        4. Блокировка фиксированных платежей по ипотеке. Есть ли у вас ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM)? Если это так, важно понимать, как повышение ставок повлияет на будущие выплаты. Чтобы снизить риск повышения ставок, подумайте о рефинансировании ипотечного кредита с фиксированной ставкой (или даже ARM с более длительным фиксированным периодом).

                        5. Уменьшите размер выплаты по ипотеке. Учитывая дополнительные расходы, связанные с содержанием двух домашних хозяйств, очень важно найти способы улучшить свой денежный поток. Рефинансируя, вы можете снизить свой ежемесячный платеж (снизив ставку, переключившись на другой кредитный продукт или распределив платежи на более длительный период времени).

                        Полную версию статьи можно прочитать на Forbes.com.

                        Три ссудных корзины: обзор

                        Fannie Mae и Freddie Mac — спонсируемые государством предприятия (GSE), которые покупают соответствующие ссуды у кредиторов. Продавая ссуды Fannie и Freddie, кредиторы получают доступ к средствам для будущих ссуд.

                        Jumbo Loans не могут быть приобретены Fannie и Freddie. В результате кредиторы либо продают крупные ссуды частным инвесторам, либо оставляют их в качестве инвестиций.

                        Какие рекомендации важнее всего?
                        • Отношение долга к доходу (DTI): кредиторы хотят гарантировать, что вы сможете погасить свою ипотеку. Если ваши ежемесячные долги превышают определенный процент от вашего ежемесячного дохода, вы не имеете права участвовать в программе.
                        • Соотношение кредита к стоимости (LTV): все просто, как бы это ни звучало. Возьмите сумму кредита и разделите ее на стоимость вашего имущества. Чем ниже LTV, тем лучше.
                        • Кредитный рейтинг (FICO): существует три кредитных бюро, которые выдают кредитные рейтинги (Equifax, Transunion, Experian).Кредиторы используют средний балл для оценки вашей кредитоспособности.

                        Кредитные продукты: определены

                        В компании «Развод ипотечных консультантов» нам нравится сохранять простоту .

                        Вам нужна лучшая ставка по ипотеке, и для ее получения нужно понимать несколько основ. Имея это в виду, вот краткое изложение доступных вам кредитных продуктов вместе с некоторыми соответствующими определениями:

                        Ипотечные продукты с регулируемой процентной ставкой (ARM)

                        Срок действия следующих ARMS составляет 30 лет.

                        • 3/1 ARM — Ставка является «фиксированной» в течение первых 3 лет, а затем становится переменной в течение следующих 27 лет на основе процентной ставки плюс маржа.
                        • 5/1 ARM — Ставка фиксируется на первые 5 лет, а затем становится переменной в течение следующих 25 лет в зависимости от вашего индекса плюс маржа.
                        • 7/1 ARM — Ставка фиксируется на первые 7 лет, а затем становится переменной в течение следующих 23 лет в зависимости от вашего индекса плюс маржа.
                        • 10/1 ARM — Ставка фиксируется на первые 10 лет, а затем становится переменной в течение следующих 20 лет в зависимости от вашего индекса плюс маржа.
                        Ипотечные продукты с фиксированной ставкой
                        • 10-летний фиксированный — Выплачивается более 10 лет, фиксированные платежи все 10 лет.
                        • Фиксированная ставка на 15 лет — Выплачивается в течение 15 лет, фиксированная на все 15 лет.
                        • Фиксированная ставка на 20 лет — Выплачивается в течение 20 лет, фиксированная на все 20 лет.
                        • Фиксированная ставка на 30 лет — Выплачивается в течение 30 лет, фиксированная на все 30 лет.

                        Совет для профессионалов: Как показывает опыт, чем дольше фиксированный период, тем выше процентная ставка.

                        Подождите, это еще не все!

                        Вот некоторые специальные кредитные продукты и стратегии, о которых следует знать.

                        • Поперечное обеспечение. Вам нужна выручка от продажи вашего нынешнего дома, чтобы внести первоначальный взнос за ваш новый дом? Вот тут-то и вступает в игру кросс-залоговая ссуда.
                        • Отбытие по месту жительства. Если вы покупаете новый дом и переводите свое основное место жительства в аренду, вы можете получить кредит на потенциальный доход от аренды.Некоторые кредиторы позволят провести «обзор справедливой рыночной арендной платы» для определения кредита на доход от аренды.
                        • Обратная ипотека. Обратная ипотека, также известная как ипотека с конверсией собственного капитала (HECM), позволяет вам использовать часть собственного капитала вашего дома для погашения существующей ипотеки. Затем вы можете использовать оставшуюся выручку по своему усмотрению. Платежи по кредиту могут быть отложены до тех пор, пока вы живете в собственности. Имейте в виду, что вы по-прежнему несете ответственность за уплату налогов на недвижимость и страховку домовладельцев.Существует ряд требований для участия. Например, вам должно быть не менее 62 лет.
                        • Срок 40 лет. Крупный заем, выплачиваемый более 40 лет. Поскольку выплаты распределяются на более длительный период, выплаты обычно меньше 30-летнего срока, что позволяет заемщику претендовать на более высокую сумму кредита. 40-летний срок обычно выше, чем 30-летний срок.

                        Мы действительно коснулись здесь поверхности. Не стесняйтесь обращаться к нам за подробностями.

                        Полностью амортизированные и процентные ссуды

                        Предупреждение о риске: По истечении периода только выплаты процентов у вас будет более короткий период для выплаты оставшейся суммы основного долга. Если вы не рефинансируете, ваши ежемесячные платежи резко увеличатся.

                        HELOC: Другой вариант

                        Кредитная линия собственного капитала (HELOC) — это всего лишь кредитная линия. Думайте о HELOC, как о кредитной карте: вы используете ее для покупок, а затем оплачиваете эти покупки позже.

                        В отличие от кредитной карты, которая представляет собой необеспеченный долг, HELOC защищен, потому что он обеспечен ценным активом: вашим домом. Выплачивая ежемесячный платеж по ипотеке, а рыночная стоимость дома растет, вы увеличиваете капитал. HELOC позволяет вам брать займы под этот капитал.

                        После того, как вы получили разрешение на участие в программе HELOC, вы можете брать столько или меньше, сколько вам нужно. Это то, что отличает HELOC от ссуды под залог собственного капитала, при которой банк предоставляет вам единовременную ссуду.С HELOC вы не берете его в долг, пока он вам не понадобится.

                        Большинство HELOC имеют переменные процентные ставки, что означает, что они повышаются и понижаются в зависимости от финансового индекса, как правило, от основной ставки. Некоторые банки добавляют к основной ставке несколько процентных пунктов, называемых маржей.

                        Вы можете использовать HELOC по многим причинам, включая, помимо прочего:

                        • Гонорары адвокатов
                        • Выравнивающие платежи
                        • Чрезвычайные фонды
                        • Товары для дома
                        • Консолидация долга
                        Процесс ссуды: от начала до конца

                        Вот 9 критических шагов , которые вы должны понять, чтобы помочь обеспечить плавное и успешное закрытие ссуды.

                        Шаг 1. Думайте заранее

                        Не подготовившись, вы готовитесь к провалу. Подготовка делает все, чтобы закрыть плавное закрытие или вызвать стресс. Начните с того, что ваш консультант по ипотеке подготовит кредитный отчет, чтобы подтвердить ваш FICO, проверить ваши долги и устранить любые просрочки или неточности.

                        Кроме того, вы, вероятно, получите контрольный список необходимой документации. Как можно скорее соберите документы из этого списка. Этого не избежать. Чем больше информации ваш кредитор должен предварительно обработать, тем легче будет процесс для всех вовлеченных сторон.

                        Шаг 2 — Выберите подходящий для вас кредит

                        Чтобы определить, какой кредит подходит вам, задайте себе следующие вопросы:

                        • Какова цель нового кредита? (удаление супруга, выкуп и т. д.)
                        • Чего вы надеетесь достичь с помощью рефинансирования? (сэкономьте ежемесячно, погасите быстрее? и т. д.)
                        • Как долго вы планируете владеть этой собственностью?
                        • Знакомы ли вы с различными кредитными продуктами, доступными сегодня?
                        • Какова ваша толерантность к риску для корректировок ставок и / или платежей по вашему новому займу?

                        Если не уверены — СПРОСИТЕ.Основная обязанность вашего консультанта по ипотеке — убедиться, что выбранный вами кредитный продукт и условия соответствуют вашим целям и потребностям.

                        Шаг 3. Зафиксируйте ипотечную ставку

                        Как только вы будете удовлетворены условиями кредита, вы можете заблокировать ставку.

                        Блокировка ставки важна, потому что она защищает вас от роста доходности. Незакрепленная ссуда считается «плавающей» ссудой, и этот подход очень рискован, поскольку ваша ставка будет продолжать колебаться ежедневно.Это похоже на азартные игры.

                        Блокировка тарифов действует на определенный период времени (обычно 30-45 дней). Как правило, чем дольше ваша ставка заблокирована, тем выше соответствующая стоимость. Как правило, срок действия большинства кредитов составляет 30-45 дней в зависимости от кредитора.

                        Скорее всего, на этом этапе вам также потребуется подписать конкретное раскрытие информации о кредиторе. Обязательно просмотрите эти раскрытия и подтвердите точные сроки и стоимость закрытия.

                        Шаг 4 — Заказать оценку дома

                        Реальность оценки такова, что каждая ссуда нужна.Фактически, каждый кредитор нуждается в собственном отчете об оценке, созданном его собственной компанией по управлению оценкой. Эти отчеты не подлежат передаче между кредиторами, поэтому обязательно выберите кредитора, к которому вы хотите обратиться, прежде чем платить и приступать к выполнению любых поручений на оценку.

                        Шаг 5 — Обзор ипотечного андеррайтинга

                        К этому моменту вы предоставили своему консультанту по ипотеке все необходимые документы (см. Раздел «Требования к документам»). Ваша заполненная кредитная заявка и оценка будут отправлены андеррайтеру для рассмотрения.Андеррайтер внимательно изучит каждый из предоставленных вами документов, чтобы определить вашу способность произвести платеж по этой ссуде. Они также подтвердят, что вы соответствуете всем изложенным правилам кредитования. Будьте готовы предоставить дополнительную документацию или пояснения после проверки андеррайтером.

                        Шаг 6 — Проверка утверждения и условий ссуды

                        Если андеррайтер удовлетворен вашей кредитной заявкой, он выдаст письмо с одобрением и список условий одобрения (да, последний раунд документов).Условия утверждения — это последние пункты, необходимые для подготовки вашего файла к закрытию. Внимательно прочитайте свое одобрительное письмо, чтобы убедиться, что условия кредита, утвержденные андеррайтером, соответствуют тому, что, по вашему мнению, вы получаете. Кроме того, проверьте свои условия, чтобы убедиться, что вы удовлетворяете всем требованиям андеррайтера.

                        Шаг 7 — Очистить, чтобы закрыть

                        После того, как ваши условия будут рассмотрены и приняты андеррайтером, ваш консультант по ипотеке закажет ваше окончательное раскрытие.В этом окончательном заключительном отчете перечислены все ожидаемые затраты на закрытие сделки и содержится еще один обзор условий вашего займа. Крайне важно внимательно изучить детали, чтобы не было никаких сюрпризов. Если у вас есть вопросы по поводу вашего предварительного заключительного заявления, доведите их до сведения ваших консультантов, прежде чем сесть за заключительный стол. Если все в порядке с предварительным заключительным заявлением, вы можете выбрать официальную дату подписания.

                        Шаг 8 — Подписание

                        Наконец, вы готовы подписать документы.Ваш консультант по ипотеке подтвердит, где и когда будет подписание. За закрывающим столом вас попросят предоставить удостоверение личности, поэтому не забудьте взять с собой водительские права, удостоверение личности государственного образца или паспорт. Большинство подписаний длятся от 30 до 90 минут.

                        Шаг 9 — Финансирование и учет

                        Если вы рефинансируете жилое помещение, занимаемое владельцем, у вас будет трехдневный период расторжения договора. Если вы решите отменить бронирование, вам необходимо связаться со своим консультантом по ипотеке до истечения срока отмены.

                        По истечении срока отмены кредитор профинансирует вашу ссуду. Выручка будет направлена ​​на погашение существующей ссуды (если она у вас есть), а в отделе условного депонирования будет регистрироваться ваша новая ипотечная ссуда и Доверительный акт с округом.

                        Мы надеемся, что это поможет пролить свет на неясный в остальном процесс. Если сомневаетесь, попросите о помощи. Ваш консультант по ипотеке при разводе — ваш консьерж.

                        Чего НЕ делать

                        Многие люди принимают решения до и во время процесса ссуды, которые могут поставить под угрозу их одобрение ссуды.Вот что нужно делать , а не .

                        • Не меняй работу
                        • Не бросай работу
                        • Не перемещайте свои банковские счета без зеленого света
                        • Не покупайте то, что нужно финансировать (автомобили, грузовики, мебель и т. Д.).
                        • Не открывайте новые счета потребительского кредита.
                        • Не опаздывайте ни по одному из своих кредитных обязательств и не взимайте чрезмерно высокие суммы.
                        • Не делайте крупных вкладов на свои банковские счета, если вы не хотите объяснять или задокументировать их.
                        • Никому не подписывайте ссуду.
                        • Не забывайте раскрывать какие-либо долги, обязательства или другую относящуюся к делу информацию.
                        • Не тратьте заложенные в бюджет сбережения на первоначальный взнос или наличные, необходимые при закрытии сделки.
                        • Не забудьте указать размер алиментов или алиментов на супруга.

                        Помните, ваш заем не является окончательным, пока не будет профинансировано и не будет учтено .

                        Анализ «Что, если»

                        В процессе урегулирования бракоразводного процесса есть несколько важных этапов, и начальные этапы часто бывают самыми важными.То, что вы делаете на ранней стадии процесса, может стать залогом успеха. Наша задача — убедиться, что вы готовы.

                        Есть одна услуга, которой каждый разводящийся человек должен обязательно воспользоваться при поиске рефинансирования или покупки нового дома:

                        Enter, анализ «что, если».

                        Конечно, это сыграет решающую роль в определении того, сможете ли вы пройти квалификацию.

                        Но что делает анализ «что, если» ТАК ценным, так это то, что он дает вам простой и надежный способ оценить, как переменные в вашем урегулировании развода (доход, долги и т. Д.)) может напрямую повлиять на вашу способность получить новый заем.

                        Это может помочь вам ответить на важнейший вопрос о том, как алименты супруга и / или ребенка повлияют на вашу способность соответствовать требованиям.

                        Все мы знаем, что развод — это движущаяся цель, поскольку переговоры и обсуждения урегулирования разворачиваются в течение месяцев, а иногда и лет.

                        Наш анализ «что, если» можно быстро и легко изменить, чтобы отразить предлагаемые изменения в вашем соглашении.

                        Получив анализ «что, если» в начале игры, вы заметите, насколько легче подготовиться к изменениям, когда они вам представляются.

                        Знаете ли вы
                        • Требуется как минимум 6-месячная история получения алиментов на супруга и / или ребенка
                        • Для поддержки требуется как минимум 3 года продолжения (т. Е. Не может быть прекращено в течение 3 лет после закрытия кредита). Например, если вашему ребенку 16 лет, а алименты прекращаются в возрасте 18 лет, никакие из них не будут учитываться в качестве дохода.
                        • Алименты на ребенка могут увеличиваться на 25%, что дает вам дополнительный доход!
                        • Для большинства платежей и обязательств кредиторы вводят это как «долг» при расчете отношения долга к доходу.Супружеская поддержка рассматривается по-разному. Вводится как уменьшение дохода. Не вдаваясь в технические подробности — это существенно улучшает вашу способность к квалификации.
                        • Ваше соглашение о семейном соглашении (MSA) и судебное решение не обязательно должны быть окончательно согласованы. В некоторых случаях ваш заем может быть профинансирован посредством подписанного Меморандума о взаимопонимании (MOU) или других более простых альтернатив.
                        Необходимые финансовые документы и документы о разводе

                        Сбор документов может показаться сложной задачей, но это не обязательно, если вы к этому готовы.

                        Essential:
                        • Налоговые декларации за два года (личные и / или деловые)
                        • Два года W-2
                        • Две последние квитанции о заработной плате
                        • Текущие выписки по ипотеке
                        • Выписки с банковского счета за два месяца
                        • Пояснения для любого кредита просрочки
                        • Действующие страховые полисы домовладельцев

                        В зависимости от развода:
                        • Соглашение о семейном соглашении (MSA) или решение
                        • Доказательства получения алиментов на супруга и / или ребенка

                        Это далеко не полный список.Кредиторы часто запрашивают дополнительную документацию на протяжении всего процесса ссуды.

                        Позвоните нам, и мы предоставим более подробный контрольный список с учетом вашей ситуации.

                        Таким образом, вы получите удовольствие от беспрепятственного закрытия кредита от начала до конца.

                        FAQ

                        Как вы заряжаете?
                        Клиенты часто удивляются, узнав, что они нам ничего не платят. Мы получаем компенсацию от кредитора, и наш единственный стимул при выборе кредитора — найти для вас наилучшие возможные условия.

                        На каком этапе процесса вы участвуете?
                        Чем раньше, тем лучше. Раннее участие позволяет нам предложить рекомендации относительно того, как ипотека вписывается в вашу стратегию урегулирования — и мы всегда можем вернуться к анализу андеррайтинга по мере развития переговоров по урегулированию.

                        Я планирую выкупить свою супругу. О чем я должен думать?
                        Ваш (а) супруг (а), скорее всего, захочет отказаться от ипотечного кредита, а это значит, что вам потребуется рефинансирование.Первый шаг — подтвердить, что это жизнеспособный вариант. Мы можем помочь оценить, как предложения по разделу собственности и поддержке влияют на вашу способность соответствовать требованиям.

                        Моя супруга ведет дом. Мне все еще нужно с вами связаться?
                        Совершенно верно. Прежде чем соглашаться на мировое соглашение, вы должны убедиться, что ВСЕ предложения осуществимы. Это включает в себя подтверждение того, что ваш супруг (а) имеет право на рефинансирование.

                        Я планирую купить дом по дороге. Что мне делать, чтобы подготовиться?
                        Соглашения, достигнутые сегодня, могут повлиять на вашу способность получать квалификацию в будущем.Мы можем проанализировать СУО на предмет возможных подводных камней и дать представление о том, как кредитор может интерпретировать различные положения.

                        Как время влияет на мои варианты финансирования?
                        Время — КЛЮЧ. Например, нередко квалифицированный заемщик обращается к нам после развода только для того, чтобы узнать, что выплаченная поддержка не позволяет им получить право на получение помощи.

                        Как мне начать?
                        Просто свяжитесь с нами, и мы предоставим вам краткий список информации, необходимой нам для оценки вашего предложения по ипотеке.Затем мы проведем углубленный анализ с подробным описанием того, на какую сумму вы имеете право, а также на чувствительность к ключевым переменным (например, поддержка, реструктуризация долга и т. Д.).

                        Поздравляю! Если вы зашли так далеко, то вы:

                        • Определите, что отличает ипотечные кредиты при разводе
                        • Имейте план основных причин рефинансирования при разводе
                        • Знайте свои варианты и типы ссуд
                        • Поймите важность анализа «что, если» во время переговоров о разводе
                        • Иметь разберитесь с финансовыми документами, которые вам нужно собрать
                        • Оцените важность работы с консультантом по ипотеке при разводе

                        Как развестись по ипотеке

                        Обновлено Craig Berry

                        Брак и домовладение давно идут рука об руку.К сожалению, почти в 50% случаев браки заканчиваются разводом.

                        Хорошая новость в том, что, согласно последним исследованиям, количество разводов падает. Тем не менее, учитывая, что в США проживает более 61 миллиона супружеских пар, а разводы происходят каждые 13 секунд, полезно понять, что происходит с ипотекой в ​​случае развода.

                        Развод и ипотека

                        Развод никогда не бывает счастливым обстоятельством, а финансовая необходимость продажи дома может усугубить и без того стрессовую ситуацию.

                        Первоначальное решение о том, сохранить дом или продать его, обычно включает два разных типа решений: эмоциональное и финансовое.

                        С финансовой точки зрения продажа дома — распространенное решение, когда супружеские пары разводятся. Как правило, вы и ваш супруг соглашаетесь разделить прибыль в соответствии с заранее оговоренным соглашением после продажи дома.

                        Собственный капитал — очень важный фактор при продаже дома. Сумма собственного капитала определяет, сколько денег может принести продажа.

                        Когда дело доходит до определения этого числа нетто, следует учесть и другие соображения. Из-за комиссионных риэлторов, уступок продавца и возможности ремонта продавцы обычно теряют от семи до десяти процентов стоимости дома во время продажи.

                        Например, если вы продадите свой дом за 250 000 долларов, вы можете получить только 225 000 долларов. Если вы должны 200 000 долларов по существующей ссуде, у вас будет чистая прибыль всего в 25 000 долларов в виде фактического капитала, который нужно разделить. Что еще хуже, используя тот же пример, если вы разводитесь, но ваш текущий ипотечный кредит имеет баланс в размере 225 000 долларов или больше, у вас может не остаться капитала после продажи.

                        После того, как вы ответили на вопрос о своей позиции по капиталу, могут возникнуть другие вопросы. Кто получит какую долю от общей суммы и каковы будут налоговые последствия для этих сумм?

                        Хотя финансовый аспект решения о продаже может быть черно-белым, эмоциональный может все усложнить.

                        Сосредоточение внимания на фактах, а не на чувствах, может помочь в принятии решения. Для многих пар сохранение дома, когда-то проживавшего вместе после развода, связано с большими финансовыми жертвами.В некоторых случаях любой из супругов может самостоятельно вносить выплаты по ипотеке.

                        Однако это также может привести к тому, что ни один из супругов не в состоянии произвести платежи. В результате продажа дома может быть единственно возможным вариантом.

                        Как сохранить дом при разводе

                        Несмотря на развод, не все хотят продавать свой дом. К счастью, могут быть и другие варианты.

                        Как правило, самым чистым решением, как сохранить дом в случае развода, является рефинансирование, при котором в новой ссуде остается только имя одного человека.

                        По словам Карла Палатника из Центра разводов и финансов: «Если вы держите дом, лучший способ справиться с ипотекой — это, как правило, рефинансирование одного из супругов». По словам Палатника, «сохранения существующей ипотечной ссуды после развода следует избегать, потому что вы финансово связаны с кем-то, кто вам не нравится или с кем не ладите, и с этим связаны риски».

                        Самый большой риск обычно заключается в том, что кредитор будет продолжать считать обоих супругов совместно и индивидуально ответственными за платежи.Это означает, что просроченный или пропущенный платеж может повлиять на кредитоспособность обоих супругов, независимо от какого-либо соглашения между ними об обратном.

                        Может оказаться полезным рефинансирование с выплатой наличных. Мало того, что это оставит только человека, чье имя указано в ипотеке, ответственным за ежемесячные платежи, наличные деньги также могут быть использованы для выплаты части капитала, причитающейся уходящему супругу.

                        Если ваш доход после развода недостаточен для утверждения новой ипотеки по вашей собственной инициативе, вы можете попросить родителя, брата или сестру или взрослого ребенка стать соправителем.Если вы ожидаете получить алименты или супружескую поддержку, вы можете использовать этот доход, чтобы получить право на рефинансирование.

                        Вопрос о том, можно ли использовать этот доход для квалификационных целей, обычно сводится к ряду особенностей. В дополнение к полученной сумме у вашего кредитора могут быть дополнительные требования к документации. Помимо постановления суда, для большинства кредитных программ требуется подтверждение продолжения в течение трех лет, а иногда также необходима документация, подтверждающая запись о его получении.

                        Другие аспекты развода и ипотеки

                        Возможны варианты получения ипотеки после развода. Чтобы оформить ипотеку, вы должны индивидуально претендовать на получение новой ссуды.

                        И вы, и ваш кредитор должны подписать соглашение о допущении, в котором прописываются условия допущения и освобождает вашего бывшего супруга от ответственности. Даже если ваше имя не было указано в ипотеке, как только вы станете владельцем собственности и получите одобрение кредитора, вы сможете принять существующий заем.

                        Однако получение ипотечной ссуды — не всегда лучший вариант. Вы должны взвесить возможности получения новой ипотеки по сравнению с принятием ипотеки после развода. Получение новой ипотеки может быть более выгодным, если процентные ставки ниже или новые платежи более доступны.

                        Независимо от того, продаете ли вы дом в рамках соглашения о разводе или выкупаете долю своего супруга, прирост капитала может иметь значение. Это налог на прибыль от продажи недвижимости, когда сумма, которую вы получаете, превышает установленную цифру.

                        В соответствии с Законом о сокращении налогов и занятости, который вступил в силу 1 января 2019 года, супруг, который зарабатывает более высокий доход и платит алименты, теряет давний вычет из алиментов и должен платить с него федеральные налоги. При этом супругу, получающему алименты, не придется платить налоги.

                        Если развод — важная часть вашего будущего, совместное владение домом может все усложнить. Знание того, как правильно уладить развод с помощью ипотечного кредита, может помочь вам и вашему бывшему разойтись наилучшим образом.

                        Распечатать страницу

                        Руководство по вашему дому и ипотеке при разводе (2021)

                        В разводе есть определенные «горячие кнопки», которые могут существенно повлиять на вашу жизнь после развода.

                        Общий список горячих вопросов включает такие вещи, как опека над детьми, алименты на супруга и ребенка, а также раздел активов.

                        Разделение активов выходит далеко за рамки ваших банковских счетов, пенсионных планов, деловых интересов и личного имущества.

                        Какие еще БОЛЬШИЕ активы могут подпадать под эту категорию?

                        Как вы уже догадались… семейный дом!

                        Процесс разделения дома может быть как сложным, так и (что неудивительно) спорным.

                        Это руководство поможет вам разобраться во всем этом.

                        Мы расскажем вам о возможных вариантах, процессе и обо всем, что вам следует знать, чтобы помочь вам принять осознанное решение по важнейшему вопросу:

                        Что происходит с домом при разводе?

                        Давайте приступим.

                        Варианты вашего дома и ипотеки при разводе

                        Есть несколько вариантов урегулирования дома и ипотеки при разводе.

                        Заранее подготовившись к этим вариантам, вы получите наилучшие шансы на успешный и дружественный исход.

                        Вот несколько основных вариантов, которые вы можете рассмотреть:

                        Вариант 1 — Один супруг сохраняет дом и выкупает долю своего супруга в капитале

                        По разным финансовым или эмоциональным причинам один или другой супруг может решить они хотят сохранить дом.

                        Лучший способ сделать это — это рефинансировать дом на свое имя и за счет своего дохода.

                        Тогда возникает вопрос, подходит ли этот супруг? Если да, то на какую сумму может претендовать этот супруг? Подробнее об этом позже.

                        Что, если они хотят семейный дом, а я нет?

                        Если вы являетесь супругом, отказывающимся от прав на жилище, совершенно необходимо, чтобы ваше имя было удалено не только из титула, но и из ипотечной ссуды.

                        Не упускайте из виду это важное различие при выборе жилья. Большинство людей ошибочно рассматривают право собственности на дом и ипотеку как одно и то же.

                        Их нет.

                        В то время как основной вопрос при обсуждении вопроса о поселении может вращаться вокруг того, что делать с семейным домом, основной вопрос, который следует задать, — что можно, а что нельзя делать с семейной ипотекой.

                        Начни с этого места и работай в обратном направлении.

                        До тех пор, пока это не произойдет, вы и ваша супруга должны ежемесячно вносить полную ипотечную выплату.

                        Представьте себе сценарий, в котором ваш бывший партнер пропускает оплату, теряет работу, становится инвалидом или умирает.Как вы думаете, будете ли вы по-прежнему на крючке по выплате ипотечного кредита, даже если у вас больше нет права собственности на недвижимость?

                        Вы делаете ставку.

                        И если вы не сделаете платеж самостоятельно и позволите долгу расти в просрочке, в результате ваш кредит будет серьезно поврежден.

                        Исправление дефектов кредитного качества может занять годы. Плохая кредитоспособность может повлиять на вашу способность получить ссуду в будущем на такие вещи, как дома, автомобили, бизнес-ссуды и т. Д.

                        Еще одним следствием отказа от ипотеки является то, что ипотечный долг (даже если вы больше не требуете для осуществления платежей) может помешать вам иметь право на покупку другого дома после развода.

                        Например, представьте, что при разводе дом передается вашему супругу. Ипотечный кредит остался нетронутым, другими словами, оба ваших имени остаются связанными с ним. Однако вы чувствуете себя защищенным, потому что мировое соглашение переуступает все долги, связанные с этим имуществом (включая ипотеку), на вашего бывшего супруга, который предположительно все еще проживает в доме

                        Теперь ваша очередь пойти и купить дом, чтобы вы могли начни налаживать свою новую жизнь. Вы подаете заявку в банк, и кредитор сообщает вам, что вы не соответствуете требованиям, потому что ваш долг слишком высок по сравнению с вашим доходом.

                        Как такое может быть?

                        Помните ту закладную, которую вы оставили нетронутой после развода?

                        Ну, не все кредиторы выполнят вашу юридическую уступку долга. Это означает, что они могут по-прежнему требовать, чтобы вы соответствовали критериям использования долгов ОБЕИХ объектов недвижимости просто потому, что старая ссуда указана в вашем кредитном отчете.

                        Некоторые кредиторы будут выполнять юридическую уступку ипотечного долга, и это положительный момент. Однако это не то, что вы захотите оставить на волю случая.

                        Знать не только об имеющихся вариантах, но также о плюсах и минусах каждой стратегии — важная часть головоломки.

                        Чем раньше вы сможете оценить эти вопросы, тем больше у вас шансов решить их быстро и эффективно.

                        Вариант 2 — Сохранить совместное владение домом, установить отсроченную дату продажи

                        Как вы могли догадаться, это не особенно популярный вариант, особенно с учетом рекомендаций, данных ранее.

                        Этот вариант не обязательно означает, что вы двое собираетесь продолжать жить в доме вместе. Хотя некоторым парам все же удается найти способ мирно сосуществовать под одной крышей, переживая развод.

                        Решение о совместном владении домом в течение определенного периода времени после развода может быть вызвано рядом веских причин:

                        • Дети заканчивают колледж через X лет
                        • Влияние прироста капитала и других налогов связанные с продажей
                        • Оставшийся супруг не может претендовать на ссуду от своего имени
                        • Рынок жилья находится на пике, и вы ждете, пока он остынет, прежде чем переехать в другое место
                        • Или просто потому, что недвижимость находится на пике. слишком ценное вложение, чтобы его отпустить.

                        Остаточным преимуществом этой стратегии является то, что вы оба можете участвовать в повышении стоимости собственности в течение этого периода времени.

                        Кроме того, если вы оба продолжаете участвовать в расходах на недвижимость (ипотека, налог на недвижимость, страхование домовладельцев и т. Д.), Это может быть более дешевым вариантом и способом улучшить ваш индивидуальный денежный поток, а не переносить груз. Все сам.

                        Знаете ли вы, что в случае совместного владения вы также можете арендовать дом?

                        Если вы откладываете продажу своего дома, это еще один законный вариант.

                        Очевидные преимущества получения дополнительного дохода в краткосрочной перспективе должны стать долгожданным облегчением.

                        Сдача дома другим людям сопряжена с определенными проблемами, и если вы все же решите пойти по этому пути, было бы разумно воспользоваться услугами фирмы по управлению недвижимостью, чтобы избежать возможных конфликтов между вами и вашим супругом. .

                        СОВЕТ ЭКСПЕРТА

                        Возможно, вы думаете об этой стратегии дохода от аренды как о способе получения дополнительного дохода, который будет отображаться в заявке на получение ипотечной ссуды.Кредиторы допускают это только в ограниченном числе обстоятельств.

                        Проще говоря, кредиторы не будут включать доход от аренды недвижимости, которую вы заявляете в качестве своего «основного места жительства».

                        Единственное исключение из этого правила — если доход от аренды получен от отдельно стоящей вспомогательной единицы, например, коттеджа. Спальня в том же доме, в котором вы живете, не в счет.

                        Рост популярности Airbnb и краткосрочной аренды добавил еще один уровень сложности в рекомендации по кредитованию, поэтому обязательно проработайте свой конкретный сценарий с помощью квалифицированного консультанта по ипотеке при разводе.

                        Альтернативной стратегией при совместном владении после развода является запрос об отсрочке распределения.

                        Отсроченное распределение — это когда суд соглашается разделить долю в вашем доме позднее.

                        Этот вариант по-прежнему обеспечивает стабильность для всех детей в доме, с указанием не продавать дом, пока младшему ребенку не исполнится 18 лет или он не пойдет в колледж. В этот момент дом должен быть продан.

                        В таком случае разделение капитала будет основываться на новой стоимости собственности в этот момент времени, а не на какой-либо фиксированной стоимости с предыдущей даты.

                        Это распространенный подход, когда рынки жилья слабы, и пары хотят иметь возможность увеличить прибыль от продажи своего дома в более поздний срок. Продавая недвижимость сейчас по непривлекательной цене, можно получить большую прибыль от будущей продажи, которая останется на столе.

                        Подобно отсроченной продаже, с отсрочкой распределения суд обычно требует, чтобы оба супруга несли долю в расходах, которые будут включать выплаты по ипотеке, налоги, страхование домовладельца и расходы на содержание.

                        Вариант 3 — Продам свой дом.

                        Последний вариант — продам свой дом.

                        Это может быть последнее средство для большинства. Для других это может быть единственный вариант.

                        Одно можно сказать наверняка при продаже — оба супруга в конечном итоге получат долю от (акционерного) дохода, на которую они имеют право.

                        Эти средства могут быть впоследствии использованы с пользой и могут помочь одному или обоим супругам успешно встать на ноги после развода.

                        Как и все решения, касающиеся дома и ипотеки, продажа вашего дома может иметь большие финансовые последствия, включая налоги на прирост капитала, исключения, штрафы за досрочное погашение ипотеки и т. Д.

                        У продажи дома есть и другие недостатки, особенно если вы этого не хотите:

                        Во-первых, могут быть глубокие и эмоциональные связи с домом, особенно если вы прожили в нем несколько лет и у вас есть семья под этой крышей.

                        Эти эмоциональные импульсы могут привести к коленным рефлексам и неправильным решениям о том, какой на самом деле «лучший» вариант.

                        Убедитесь, что вы продаете свой дом по правильной причине, а не только для того, чтобы доставить удовольствие своему супругу или, что еще хуже, вызвать продажу из-за негодования.

                        Что делать, если наша ипотека превышает стоимость нашего дома?

                        Еще одна уникальная проблема при продаже дома при разводе связана с текущим балансом по ипотеке, пропорциональным текущей стоимости собственности.

                        Вы когда-нибудь слышали термин «подводный»?

                        Это когда текущий баланс ипотечного кредита превышает текущую стоимость недвижимости. В этом случае короткая продажа может быть единственным вариантом.

                        Короткая продажа — это продажа недвижимости по цене ниже текущего остатка непогашенной задолженности.Это оставляет кредитора или кредитора в убытке из-за того, что они не могут возместить всю сумму остатка ссуды.

                        Вы хотите, чтобы все держатели залога или кредиторы согласились принять сумму, меньшую, чем общая сумма задолженности, иначе у вас может остаться непогашенный остаток, который от вас могут потребовать погасить даже после продажи дома.

                        В трудные времена некоторым домовладельцам при разводе, возможно, придется прибегнуть к другим средствам избавления от дома.

                        Решение этих проблем становится немного сложнее, когда ни один из клиентов не находится в финансовом положении, чтобы позволить себе сохранить собственность, И на момент урегулирования бракоразводного процесса в собственности остается мало или совсем не остается капитала.

                        В этих случаях вам, возможно, придется прибегнуть к таким вещам, как изменение ссуды. Или, чтобы сделать еще один шаг вперед, альтернативами также могут быть: обращение взыскания, обращение взыскания вместо обращения взыскания, банкротство.

                        Хотя в этом посте мы не будем касаться таких тем, как взыскание и банкротство, важно знать все доступные вам инструменты для решения проблем с недвижимостью.

                        В конце концов, крайне важно, чтобы у вас была профессиональная помощь, чтобы отсортировать эти варианты — плюсы и минусы, что можно и чего нельзя.

                        Если вы не доверяете своему супругу и у вас недостаточно информации, чтобы принять правильное решение для одного из важнейших решений в вашей жизни, то вам необходимо проконсультироваться с обученными профессионалами.

                        Будь то адвокат по семейным делам, сертифицированный финансовый аналитик по разводам, бухгалтер или специалист по ипотеке при разводе, вам необходимо определить все доступные вам возможности, и ТОЛЬКО ТОГДА вы сможете принять правильное решение.

                        У нас есть популярная поговорка: «Сначала определите, что такое ВОЗМОЖНЫЙ , а затем определите, что такое PRUDENT .”

                        Ни при каких обстоятельствах вы не должны завершать развод, пока не будут рассмотрены, проанализированы и тщательно спланированы вопросы, касающиеся вашего дома и ипотеки.

                        Как определить вашу долю в собственном капитале

                        Раздел имущества при разводе основывается на нескольких факторах.

                        Во-первых, вам необходимо выяснить, живете ли вы в государстве с общественной собственностью или со справедливым распределением.

                        Затем вам нужно понять разницу между отдельным имуществом иобщественная собственность (или семейная собственность).

                        Некоторые штаты считаются общими состояниями собственности, что означает, что все активы, приобретенные во время брака, делятся поровну. Это относится к вашему дому, а также к арендуемой недвижимости, инвестиционным счетам, пенсионным планам, бизнес-интересам и так далее.

                        Однако это не всегда означает, что при разводе вы получите 50% стоимости дома.

                        Возможно обменять стоимость дома на большую или меньшую долю в других активах сообщества, с чистым эффектом в соотношении 50-50.

                        Опять же, сумма денег, которую вы можете получить в рамках раздела активов, будет зависеть от штата, в котором вы проживаете, и классификации брачных активов (т.е. классифицируются ли они как «общественная собственность»).

                        Обособленное имущество обычно относится к активам, приобретенным до брака или после раздельного проживания. Сюда также входят активы, приобретенные во время брака в виде подарка или по наследству.

                        Например, если вы владеете и домом, а затем поженитесь, дом будет считаться отдельной собственностью, по крайней мере, на начальном этапе.Но если оба супруга начнут вносить вклад в дом либо посредством выплат по ипотеке, либо если дом переименован, чтобы включить другого супруга, то он переходит в общественную собственность и будет разделен как таковой в случае развода.

                        Время, когда что-то переходит в общественную собственность из отдельной собственности, обычно является горячей кнопкой для клиентов при разводе и, в частности, домовладельцев.

                        Отдельное имущество также может быть наследством, полученным мужем или женой во время брака, или любым подарком, данным им в течение брака, включая недвижимость.

                        Для предотвращения перехода отдельной собственности в общественную собственность, супруг должен предпринять шаги по сохранению активов отдельно через индивидуальные банковские счета и другие меры.

                        Например, если вы владели домом до развода и намереваетесь сохранить его как отдельную собственность на протяжении всего брака — не добавляйте вашего супруга к титулу. В CA в этот момент собственность становится общественной собственностью.

                        Расчеты в штатах со справедливым распределением не требуют разделения 50 на 50, но суды требуют, чтобы разделение было как справедливым, так и равноправным.

                        В государствах справедливого распределения учитываются несколько факторов, в том числе:

                        • Финансовое положение каждого супруга
                        • Продолжительность брака
                        • Возраст и физическое / эмоциональное состояние каждого супруга
                        • Доход и потенциальные возможности заработка для каждый
                        • Потребности опекуна в поддержании образа жизни детей

                        И этот список можно продолжить.

                        Что делать, если дом находится на имя только одного супруга?

                        Опять же, сначала необходимо определить, является ли ваш дом общественной или отдельной собственностью.

                        Если вы приобрели дом до брака и сохранили финансовые аспекты дома отдельно, вы можете усилить свои аргументы в пользу отдельного имущества, но ваш супруг (а) может доказать, что они внесли свой вклад в оплату дома и, таким образом, имеют право к собственному капиталу.

                        Этот случай укрепился в многолетнем браке. Однако, если будет доказано, что дом является отдельной собственностью (что гораздо проще доказать в случае подаренного или унаследованного имущества), то супруг (а) владелец сохранит за собой дом.

                        В случае спора супруг может заблокировать продажу или передачу дома до тех пор, пока судья не решит, как разделить имущество.

                        Супруг (а) также может подать письменный лист.

                        A lis pendens — это уведомление (очень похожее на своего рода красный флаг), которое предупреждает общественность о наложении залога на дом. Это заносится в реестр дел в канцелярии уездного служащего, по месту нахождения дома.

                        Этот lis pendens (или красный флаг) не снимается до тех пор, пока не будет принято соответствующее юридическое решение, например, окончательное решение о разводе.Законы Lis pendens различаются в зависимости от штата, поэтому лучше проверить, что применяется в вашей конкретной юрисдикции.

                        Что делать, если дом принадлежит обоим супругам?

                        Если дом зарегистрирован на оба наименования, то в состоянии общей собственности оба супруга будут в равной степени участвовать в разделе дома в качестве актива.

                        Могут быть некоторые компромиссы относительно того, на какую долю каждый из супругов имеет право при включении раздела других активов, но в целом разделение 50 на 50 является правилом.

                        Опять же, ваш адвокат по семейным делам или другой квалифицированный специалист по бракоразводным процессам должен иметь возможность провести вас через разделение активов и ваши ожидания в отношении того, на что вы имеете право, в дополнение к тому, что суд может быть склонен принять решение.

                        В государствах справедливого распределения суды будут пытаться определить, что является справедливым и равноправным для раздела дома, но другие факторы, включая потенциал заработка каждого супруга, продолжительность брака, физические и эмоциональные соображения, потребности родителя-опекуна и другие подобные факторы будут влиять на то, как распределяется дом.

                        Как разделить собственность, когда задействована ипотека

                        Если у вашего дома есть ипотека, это может создать некоторые дополнительные проблемы.

                        Вот несколько общих вопросов, которые возникают в связи с ипотекой при разводе:

                        Могу ли я убрать имя моего бывшего из дома и ипотеки?

                        Во-первых, вы должны понимать, что удаление супруга из дома (также известный как передача права собственности) и удаление его из ипотеки (также известного как рефинансирование) — это две совершенно разные задачи.

                        Многие считают, что титул и ипотека — одно и то же.

                        Это , а не .

                        Могу ли я удалить имя бывшего из названия?

                        Да. Фактически, в случаях, когда один из супругов согласился принять дом в рамках урегулирования бракоразводного процесса, может быть разумным удалить имя бывшего супруга как можно быстрее, чтобы они по закону не получили никакой прибыли, если вы продаете имущество или наследуете его в случае смерти.

                        С точки зрения бывшего или уходящего супруга, они также склонны исключать свое имя из существующей ипотеки.

                        Удаление одной стороны из титула не означает, что удаляет их из текущего залогового права по ипотеке, при условии, что ссуда выдана на оба ваших имени.

                        Передача правового титула осуществляется посредством простого акта о выдаче прав или брака. Чего нельзя сказать об ипотеке, которая требует, чтобы один из супругов имел право на наследование ипотечной задолженности самостоятельно.

                        Желает ли уходящий супруг или другой супруг быть связанным с ипотекой бывшего супруга предположительно на следующие 30 лет (или оставшийся срок по ипотеке)?

                        Ответ может быть да или нет, в зависимости от вашей терпимости к риску.

                        Каковы риски неиспользования уходящего супруга (а) из ипотеки?

                        Есть несколько разных способов взглянуть на это. Два основных момента, которые необходимо учитывать в отношении другого супруга:

                        1. Повредит ли мой кредит, если мой бывший супруг пропустит выплату по ипотеке?
                        2. Если я захочу купить новый дом, помешает ли мне мой старый долг?

                        Первый вопрос касается кредита, а второй вопрос касается кредита.

                        В соглашении о разводе может быть указано, что оставшийся супруг (супруга) несет ответственность за все ипотечные и жилищные расходы.

                        В соглашении также может быть указано, что внебрачный супруг получает компенсацию и освобождается от какой-либо ответственности по этим жилищным обязательствам.

                        Отсутствие ответственности определяется как: «Освободить другую сторону от любой ответственности за ущерб или другую ответственность, возникшую в результате сделки».

                        Компенсация определяется как: « Для возмещения другой стороне убытков, понесенных в результате действий или невыполнения обязательств третьей стороной или чьей-либо стороны.

                        Учитывая эту информацию, давайте еще раз вернемся к двум основным соображениям:

                        Повредит ли мой кредит, если мой бывший супруг пропустит ипотечный платеж?

                        Короткий ответ: Да.

                        К сожалению, кредитные бюро не заботятся о том, какой стороне было передано имущество. Единственное, о чем заботится кредитор, — это получение выплаты.

                        Если вы подписали ипотечный кредит вместе со своим бывшим супругом, с точки зрения кредитора, вы согласились своевременно производить платежи.

                        В случае пропуска платежа, об этом будет сообщено непосредственно в 3 кредитных бюро. Три кредитных бюро: Experian, Transunion и Equifax.

                        Эти компании несут ответственность за составление отчетов о вашей кредитной истории и создание соответствующей оценки FICO (также известной как кредитный рейтинг). При уведомлении о просроченной выплате по ипотеке эта просрочка немедленно сообщается в ОБЕИХ ваших кредитных отчетах.

                        Таким образом, ни одна из сторон не имеет иммунитета от первоначального векселя, который они подписали вместе.

                        Если я захочу купить новый дом, помешает ли мне доплатить дополнительный долг?

                        Ответ на этот вопрос может варьироваться от кредитора к кредитору.

                        В большинстве случаев кредитор, рассматривающий ипотечную заявку, обычно может исключить задолженность по бывшему месту жительства, если это отражено в соглашении об урегулировании.

                        Кредиторы считают, что это юридическая уступка долга, и не будут наказывать уходящего супруга за дополнительный долг.

                        Стоит отметить, что правила кредитования постоянно меняются.Кредиторы постоянно пересматривают свои руководящие принципы с учетом рыночных тенденций и других факторов риска.

                        В современном мире кредитования такой юридической уступки долга часто бывает достаточно.

                        Однако мы не знаем, изменятся ли когда-нибудь эти правила и когда они это сделают.

                        По этой причине всегда лучше взвесить сопутствующие риски, прежде чем соглашаться сохранить совместную ипотеку после урегулирования бракоразводного процесса.

                        Каков процесс исключения имени одного из супругов из ипотечного кредита?

                        Чтобы исключить имя супруга из ипотеки, вам нужно будет подать заявление на получение ипотечной ссуды исключительно на ваше имя.Процесс рефинансирования включает в себя первоначальное заявление, андеррайтинг кредитора и утверждение вашего дохода и кредита, а также оценку.

                        Это не только защищает вас, демонстрируя, что вы единолично владеете домом, но и защищает вашего бывшего, который по-прежнему будет нести ответственность за выплаты по ипотеке в случае, если вы не успеете за платежами.

                        Как насчет титула на собственность?

                        После того, как вы получили одобрение на получение ссуды для рефинансирования, вам также необходимо, чтобы имя вашего бывшего супруга было вычеркнуто из документа на собственность.

                        Обычно это делается посредством заявления о прекращении права собственности или договора о передаче права собственности между супругами, что означает, что ваш супруг отказывается от своих прав на собственность. Затем этот документ подается в канцелярию окружного секретаря, и право собственности на собственность обновляется.

                        Иногда имеет смысл рефинансировать эту ссуду до развода до вступления в силу судебного решения или расторжения брака. Часто рефинансирование осуществляется до заключения какого-либо мирового соглашения.

                        Если вы обновляете право собственности на дом в рамках рефинансирования до развода, еще находясь в законном браке, вам необходимо иметь титул:

                        Женатый мужчина / женщина, как его / ее единственная и отдельная собственность.

                        Затем, после завершения развода, вы можете подать другой акт об изменении права собственности на вашу единственную и отдельную собственность на:

                        Не состоящий в браке мужчина / женщина.

                        Это лишь некоторые из важных аспектов процесса и сроков, связанных с разделом собственности.

                        Должен ли я разрешить моей супруге эксклюзивное использование дома, если я все еще остаюсь в праве собственности?

                        Если вы соглашаетесь в расторжении брака предоставить своему супругу дом, в идеале, они будут рефинансировать ипотеку на жилье только на свое имя.Это даст вам уверенность в том, что вы больше не несете никакой финансовой ответственности, и тогда вы сможете уверенно передать право собственности на дом.

                        Исключением является отсроченное распределение, при котором обе стороны соглашаются сохранить право владения домом до тех пор, пока суд не вынесет постановление о продаже дома, как правило, когда в доме больше нет несовершеннолетних детей.

                        Какие шаги мне следует предпринять, чтобы продать дом при разводе

                        Чтобы полностью прервать развод, многие супруги соглашаются продать дом и разделить выручку в рамках начального процесса.

                        Имейте в виду, что это работает только тогда, когда право собственности на дом не оспаривается в рамках оспариваемого урегулирования бракоразводного процесса. В таких случаях судья выносит окончательное решение о том, сколько капитала (или денег) имеет право каждый из супругов после продажи собственности.

                        В течение этого переговорного периода обеим сторонам будет запрещено продавать дом до тех пор, пока не будет издано окончательное постановление.

                        Когда одна сторона подает прошение о расторжении брака, ей запрещается что-либо делать с собственностью.

                        Повестки, в которых перечисляются активы и недвижимость, также являются временными запретительными судебными приказами или ТРО, которые запрещают супругу (супруге) распоряжаться или скрывать какое-либо имущество.

                        Есть некоторые исключения из этих типов заказов. Например, если имущество подлежит обращению взыскания или уже вступило в процесс обращения взыскания, судья не сможет помешать банку взять дом во владение после завершения этого процесса обращения взыскания.

                        Еще одно исключение — это когда дом является единственным источником ликвидности, который позволяет стороне или сторонам оплачивать гонорары адвокатов и расходы.Если нет возможности покрыть эти конкретные расходы в ходе урегулирования спора, постановление судьи о продаже дома может поступить раньше, чем ожидалось, несмотря на наличие каких-либо ТРО.

                        При отсутствии этих ограничений, и особенно когда существует соглашение о продаже дома до подачи ходатайства или после окончательного решения, супруги будут проходить довольно традиционный процесс продажи.

                        Во-первых, найдите агента, которого вы оба можете использовать. Если вы не можете определиться, вам будет назначен риэлтор.Агент поможет установить реалистичные ожидания в отношении потенциальной цены продажи, продвигать вашу недвижимость и посоветовать, какие предложения являются наиболее привлекательными.

                        Что еще более важно, ваш риэлтор должен быть открытым и честным в отношении процесса общения во время этого листинга. Как обе стороны будут проинформированы о происходящих действиях? В конечном итоге обе стороны должны иметь равные права при принятии решения о том, какое предложение лучше.

                        Есть агенты по недвижимости, которые специализируются на расторжении брака.Они специально обучены разбираться не только с юридическими и финансовыми аспектами продажи в части урегулирования бракоразводного процесса, но и с эмоциональными аспектами, которые включают эффективное общение, совместное принятие решений и прозрачность.

                        Как оценить дом при разводе

                        Мы уже определили, что дом, вероятно, является наиболее ценным активом, который нужно разделить во время развода.

                        Текущая стоимость дома является основным фактором при определении вашего финансового положения после развода.

                        Согласование стоимости собственности не всегда бывает черно-белым. Стоимость недвижимости и рыночные тенденции по стране могут быть нестабильными на ежедневной, еженедельной или ежемесячной основе.

                        Вот некоторые из наиболее распространенных способов оценки дома:

                        1. Официальная оценка лицензированным оценщиком недвижимости
                        2. Сравнительный анализ рынка (CMA)
                        3. Мнение брокера о ценах (BPO)
                        4. Онлайн-оценщик ( Zillow, Redfin и т. Д.)
                        5. Оценка налога на имущество (округ)

                        Эти варианты перечислены в порядке приоритета.

                        Самый точный и предпочтительный метод оценки — это официальная оценка, проводимая лицензированным оценщиком недвижимости. Оценщик посетит вашу собственность, чтобы завершить осмотр, проанализировать рыночные тенденции, рассмотреть недавние сопоставимые продажи, а затем подготовить полный отчет, обычно от 15 до 40 страниц с подробностями.

                        Второй и третий варианты — это либо сравнительный анализ рынка (CMA), либо заключение брокерской цены (BPO). CMA обычно заполняется брокером по недвижимости.В отчете будут рассмотрены местные сопоставимые продажи и сделана корректировка цен (положительная или отрицательная) для любых различий в характеристиках недавних продаж по сравнению с вашей недвижимостью.

                        Заключение о цене брокера часто заполняется и брокером по недвижимости, но оно не обязательно учитывает рыночную активность в реальном времени.

                        Третий и четвертый варианты не должны использоваться при определении истинного значения свойства.

                        Оценка налога на имущество — это стоимость, которую Округ присваивает вашему дому для расчета налогов на недвижимость.Однако эти переоценки случаются нечасто, если вообще происходят. Другими словами, округ оценивает вашу собственность, но редко обновляет оценочную стоимость, несмотря на улучшение жилищных условий и повышение стоимости имущества с течением времени.

                        По этой причине ваша оценочная стоимость не является истинным индикатором сегодняшней стоимости.

                        То же самое относится к онлайн-калькуляторам цен, таким как Zillow и Redfin.

                        Эти онлайн-платформы отлично справляются с задачей , оценивая на вашу текущую недвижимость, оцененную на основе тонны тщательно отобранных местных данных.Однако это то, что он говорит, это оценка. Эти компании не проезжают мимо вашей собственности, не осматривают внутреннюю часть и не принимают во внимание ее состояние.

                        Хотя точность этих оценщиков со временем улучшилась, на них не следует полагаться при определении истинной стоимости вашего дома сегодня.

                        Когда расторжение ипотеки НЕ является вариантом

                        Не все разведенные будут иметь право взять на себя ответственность за всю ипотеку самостоятельно.

                        Эта проблема усугубляется, когда супругу, сохраняющему право собственности, необходимо вывести наличные из собственности (посредством рефинансирования), чтобы завершить выкуп или компенсационный платеж.

                        В определенных сценариях уходящий супруг или его супруг (а) соглашаются сохранить свое имя в ипотеке, передавая супругу исключительные права и право владения домом.

                        Хотя это может быть путь наименьшего сопротивления, он вызывает несколько уникальных вопросов:

                        Кто несет ответственность за выплаты по ипотеке? Отвечаю ли я за половину ипотеки, если мой бывший супруг остается дома?

                        Как мы уже обсуждали ранее, это двоякий вопрос.Существует разница между ответственностью с точки зрения кредита и ответственностью с точки зрения закона.

                        Если ваше имя указано в ипотечных документах в качестве одного из владельцев дома, вы и любое другое лицо, указанное в качестве заемщика, несете финансовую ответственность за выплаты по ипотеке со стороны кредитора и кредитных бюро.

                        Не имеет значения, продолжает ли один из вас жить в доме или нет. И даже если вы разработаете соглашение об оплате одним супругом, если один из вас пропустит платеж и ваше имя указано в ипотеке, просрочки повлияют на оба ваших кредитных профиля.

                        Совместная ипотека означает, что вы разделяете совместную ответственность до тех пор, пока дом не будет продан или ваше имя не будет удалено в результате рефинансирования.

                        Однако в вашем соглашении о брачном соглашении может быть указано, что оставшийся супруг несет единоличную юридическую ответственность за поддержание платежей по дому. Большинство кредиторов считают это юридически обязательной уступкой долга.

                        Акцент на слове больше всего , поскольку не все кредиторы имеют одинаковые руководящие принципы и критерии для исключения такого рода долгов.Проконсультируйтесь с консультантом по ипотеке при разводе, чтобы уточнить особенности вашей ситуации.

                        В той мере, в какой этот пункт является частью вашего соглашения, вы можете обратиться за помощью в случае, если супруга не выполняет свою часть сделки, по крайней мере, в глазах суда.

                        Однако кредитные бюро по-прежнему будут наказывать вас за просрочку платежа независимо от того, кто виноват.

                        Что произойдет, если мой бывший не удалит мое имя из ипотеки?

                        Если ваш дом передан вашему супругу в рамках мирового соглашения, то часть этого будет включать в себя принятие соответствующих мер для исключения вас из титула И ипотеки.

                        Если супруг (а) не выполняет постановление о разводе, имеющее такую ​​же силу, что и любое другое постановление суда, вы можете обратиться в суд с ходатайством о приведении в исполнение вашего мирового соглашения или постановления о справедливом распределении.

                        Хотя процесс займет некоторое время, в конечном итоге ваше имя будет удалено из титула и ипотеки, будь то рефинансирование или продажа собственности.

                        Суды обычно предоставляют разумное и заранее определенное количество времени, чтобы это произошло, и фактическое количество времени может варьироваться в зависимости от того, сколько времени потребуется для рефинансирования дома или от того, требуется ли дополнительное время для повышения кредитоспособности или поиска компании-партнера. -сеньор.

                        Если супруг (а) не соблюдает срок, установленный судом, вы можете подать ходатайство о неуважении к суду. А если ваш супруг (а) попытался рефинансировать дом, но потерпел неудачу, то суд может распорядиться о том, чтобы дом был выставлен на продажу.

                        Могу ли я лично продать дом, если имя моего бывшего находится в ипотеке?

                        Если только декрет о разводе не предоставляет полные права собственности одному или другому супругу, для совместного владения домами также потребуется одобрение и подписи обоих супругов.

                        Если один из супругов отказывается сотрудничать с продажей дома, может потребоваться судебный иск. Супруг может обратиться в суд с ходатайством об изменении решения о разводе и о продаже дома, принадлежащего обоим супругам. Это может занять много времени и дорого, если супруги ссорятся из-за того, стоит ли продавать дом.

                        Как рефинансировать ипотеку при разводе

                        Итак, вы решили, кто из вас будет держать дом после развода.

                        У сохраняющего супруга теперь есть задача — рефинансировать ипотечный кредит на свое имя.

                        Это требует, чтобы банк проверил финансовые показатели заемщиков и определил, являются ли они подходящими кандидатами.

                        Процесс подачи заявления на ипотеку при разводе ничем не отличается от любого другого стандартного процесса подачи заявления на ипотеку.

                        Все они возвращаются к одной и той же теме: квалификация.

                        Независимо от того, заключается ли рефинансирование в простом удалении имени одного из супругов путем рефинансирования существующего остатка по ипотеке, или если рефинансирование требует, чтобы вы вывели наличные из дома для целей выкупа, квалификационные параметры остаются в основном теми же.

                        Право на получение ипотечной ссуды в сегодняшней кредитной среде основано на трех основных принципах, или, как мы их называем, — 3 C:

                        # 1 Вместимость: (также известный как доход или ваша способность погашать) # 2 Кредит: (ваша историческая способность управлять долгом и своевременно производить платежи)

                        # 3 Обеспечение: (сумма собственного капитала или собственности, имеющейся у вас дома)

                        Все три из этих полей должны быть быть проверенным, чтобы кто-то мог успешно получить финансирование, по крайней мере, по обычным стандартам кредитования.

                        Вот краткий обзор значения каждого из 3 C’S:

                        Емкость (также известный как доход): Кредиторы соблюдают строгие ограничения отношения долга к доходу (DTI). Другими словами, кредитор проверит ваши финансовые показатели, чтобы определить, превышает ли ваша ежемесячная задолженность определенный процент от вашего ежемесячного валового дохода.

                        По большей части эти ограничения отношения долга к доходу (DTI) не подлежат обсуждению. Если ваше соотношение превышает допустимое, вы не сможете завершить процесс.Вот несколько советов по решению проблем, связанных с соотношением долга к доходу:

                        • Уменьшите сумму ипотеки
                        • Выплата другой задолженности
                        • Найдите дополнительные источники дохода

                        Кредит (он же рейтинг FICO): Кредиторы уделяют большое внимание о вашей кредитной истории, в частности о вашем кредитном рейтинге или рейтинге FICO. Низкий балл FICO сигнализирует банку о том, что заемщик может плохо оплачивать счета вовремя.

                        Или кредитный отчет может показать, что заемщик имеет чрезмерный баланс, пропорциональный их кредитному лимиту.Высокий балл говорит об обратном.

                        Низкий балл дает более высокую процентную ставку, поскольку уровень предполагаемого риска повышается. Заемщики с более высоким кредитным рейтингом получают преимущество более низких ставок и / или затрат по ипотеке.

                        Залог (он же дом): 3 ^-й и последний кусок головоломки — это сам дом. Кредиторы будут предоставлять ссуды только до определенного процента от стоимости дома. Они называют это пределом стоимости кредита (LTV).

                        Здесь вступает в игру формальная оценка.Сумма собственного капитала, находящаяся в их собственности, должна быть задокументирована в ходе этого процесса оценки, чтобы получить соотношение кредита к стоимости (LTV).

                        В случае, если сумма ссуды превышает лимиты кредитора пропорционально стоимости дома, клиент может не иметь права на рефинансирование.

                        Альтернативой для смягчения ограничений LTV может быть сокращение остатка по ипотеке, поиск дополнительных сопоставимых продаж для поддержки более высокой стоимости или принятие более высокой процентной ставки в результате чрезмерного соотношения.

                        Это три основных фактора, которые повлияют на вашу способность претендовать на новую ипотеку.

                        Чем раньше вы сможете подготовиться к этому при расторжении брака, тем лучше.

                        После того, как развод окончен, и вы положили чернила на бумагу, очень трудно вернуться и исправить положение постфактум.

                        Консультант по ипотеке при разводе должен заранее предвидеть, как будет выглядеть ваше финансовое положение после развода, и посоветовать вам, что вам нужно делать (если что-нибудь), чтобы позиционировать себя в лучшем свете, когда придет время банк, чтобы хорошо на вас взглянуть.

                        Чтобы ознакомиться с некоторыми из уникальных правил кредитования, характерных для заявителей на развод, не стесняйтесь загрузить бесплатную копию книги «Развод и ипотека: полное руководство».

                        Это руководство предоставит общий обзор того, что отличает стандартную ипотечную заявку от заявки на развод, которую вы будете подавать.

                        Причины рефинансирования ипотеки при разводе

                        Мы свели это к двум основным причинам, по которым кому-то может быть необходимо рефинансировать ипотеку после или во время развода:

                        Во-первых, уходящий супруг не может больше не хотят иметь обязательства по существующей ссуде, особенно если они теряют свою долю владения в собственности.По сути, они хотят защитить свой кредит и разорвать все связи с собственностью.

                        Во-вторых, получение наличных из дома может быть единственным способом получить доступ к средствам для завершения выкупа или любых компенсационных выплат.

                        С другой стороны, есть несколько других причин для рефинансирования дома при разводе, несмотря на то, что это не требуется в рамках вашего урегулирования развода.

                        Какие еще причины для рефинансирования ипотеки при разводе?

                        Итак, вам «наградили» дом.

                        Теперь пора принять разумные финансовые решения, которые принесут вам выгоду в долгосрочной перспективе.

                        Дом — отличное место для начала, если вы хотите использовать свои средства, чтобы получить доступ к наличным деньгам, консолидировать задолженность или снизить ежемесячные выплаты по ипотеке.

                        Вот несколько распространенных подходов:

                        Используйте собственный капитал вашего дома по причинам, не связанным с выкупом.

                        С ростом цен на жилье и исторически низкими процентными ставками, рефинансируя свое жилье, вы можете получить доступ к дешевому капиталу как источнику ликвидности.Возможно, вы захотите консолидировать свои долги, такие как кредитные карты, студенческие ссуды, автокредиты и другие обременительные обязательства.

                        Вы также можете создать денежный резерв, если развод сильно повлиял на вашу ликвидность или наличные деньги. Эти средства также могут быть использованы для завершения тех давно назревших улучшений дома, косметического ремонта или более крупных надстроек.

                        В качестве альтернативы деньги можно использовать для других инвестиций, таких как акции и облигации, а также другую недвижимость.

                        Блокировка фиксированных платежей.

                        Знаете ли вы, что около 10% всех домовладельцев имеют ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM)? Что это значит? Это означает, что выплаты могут колебаться как в большую, так и в меньшую сторону после истечения фиксированного периода оплаты.

                        Например, 5 лет назад вы профинансировали ссуду с помощью продукта ARM 7/1. Это 30-летний кредит с фиксированной процентной ставкой на 1 7 лет. После 7 года ваша ставка изменится в зависимости от текущих рыночных ставок. Неудобно работать с ипотекой со ставкой, которая изменится через два года, особенно если вы намереваетесь сохранить собственность в течение следующих 2 лет.

                        По этой причине вы можете захотеть рефинансироваться в новый продукт 7/1 ARM в течение еще 7 лет по соглашению с фиксированной ставкой. Еще более безопасным является вариант рефинансирования в продукт с полностью фиксированной ставкой, такой как ссуда с фиксированной ставкой на 10, 15, 20 или 30 лет.

                        В то время как продукты ARM обычно изначально имеют более низкую стоимость, компромисс заключается в том, что существует определенная неопределенность в будущем, когда истечет вводный период фиксированной ставки. Существует определенная степень уверенности в том, что ваша процентная ставка фиксируется на обозримое будущее или, по крайней мере, до тех пор, пока вы не планируете продавать дом.

                        Развод уже создает в вашей жизни изрядное количество вопросов, на которые нет ответов, и, рефинансируя ссуду с фиксированной ставкой, вы точно знаете, какими будут ваши ежемесячные платежи в ближайшие годы.

                        Уменьшите размер выплаты по ипотеке.

                        За последние годы ставки несколько снизились и сейчас упали около исторических минимумов. Рефинансирование может позволить вам снизить выплаты по ипотеке и улучшить ежемесячный денежный поток.

                        В конце концов, денежные потоки — это общая проблема супругов после развода.Стоит держать руку на пульсе ипотечного рынка и выявлять возможности для фиксации более низкой ставки и оплаты.

                        Если цель состоит в том, чтобы снизить ежемесячные выплаты по ипотеке, имейте в виду, что рефинансирование с целью повышения процентной ставки не всегда означает более высокий ежемесячный платеж. Позвольте мне объяснить:

                        Ваш текущий заем был профинансирован 10 лет назад в размере 500 000 долларов США по ставке 3,75%. Ваш ежемесячный платеж составляет 2316 долларов в месяц, а срок ипотеки составляет 30 лет.

                        Сегодня (10 лет спустя) ваш остаток по ипотеке составляет 385 000 долларов, а ваш ежемесячный платеж остается на уровне 2316 долларов в месяц.

                        Вот загвоздка…

                        При рефинансировании текущего остатка в размере 385 000 долларов в новый 30-летний кредит с более высокой процентной ставкой , скажем, 4,25%, ваш ежемесячный платеж фактически упадет с до 1894 доллара в месяц. Это эквивалентно колоссальной ежемесячной экономии 422 долларов в месяц!

                        Но как…?

                        Проще говоря, вы продлили выплаты по ипотеке еще на 30 лет, тогда как у вас осталось только 20 лет по старому кредиту.

                        В конечном итоге это может быть значительно дороже с точки зрения общей суммы процентов, потраченных в течение срока действия ссуды.Опять же, все зависит от ваших целей.

                        В данном случае целью было снизить ежемесячные выплаты по ипотеке. Мы продемонстрировали, что, несмотря на заблуждение, более высокая ставка не всегда означает более высокую оплату.

                        Чтобы глубже погрузиться в причины рефинансирования вашего дома при разводе, ознакомьтесь с этой статьей Forbes «Пока дом не разлучит нас: 5 основных причин рефинансирования после развода».

                        Принятие ипотечного кредита при разводе

                        Не слишком ли хороша процентная ставка по текущему ипотечному кредиту, чтобы от нее отказаться? Вы хотите сохранить дом И текущие условия кредита?

                        Что ж, тебе повезло (может быть).

                        Альтернатива: предполагаемая ипотека.

                        Что такое предполагаемая ипотека и как она работает?

                        Проще говоря, получение ипотеки похоже на наследование текущего кредита. Это когда совместная ипотека передается только на имя одного из супругов. Затем наследующий супруг сохраняет свою текущую ставку по ипотеке (надеюсь, она лучше, чем текущие рыночные ставки) и поддерживает тот же ежемесячный платеж по ипотеке, при этом достигая конечной цели — отстранения своего супруга от ссуды.

                        Хотя это может показаться привлекательным в теории, возможность успешно взять кредит гораздо менее вероятна, чем большинство предложений по рефинансированию.

                        С ростом популярности предполагаемой ипотеки возникает множество заблуждений, которые необходимо устранить.

                        Заблуждение № 1: Все ссуды можно предполагать

                        Правда: Большинство ссуд не допускают допущений. Предположение о ссуде — это «особенность» ссудного продукта. Не все ссуды имеют эту предполагаемую «особенность».

                        Как узнать, имеет ли ваша ссуда предполагаемая функция или нет?

                        Вы захотите стереть копию своего старого векселя (или позвоните в банк для получения копии). В примечании отражены условия вашего существующего займа. В этом примечании будет четко указано, можно или нельзя принять ваш заем. ВСЕГДА начинайте здесь.

                        Заблуждение № 2: Для получения ссуды не требуется квалификационных требований.

                        Истина: . Подобно рефинансированию, супругу, который надеется принять свою ссуду, все равно потребуется пройти стандартный процесс утверждения.Это включает в себя отправку финансовых отчетов, банковских отчетов, кредитных отчетов и всего остального.

                        Как и в случае рефинансирования, необходимо продемонстрировать, что они могут позволить себе поддерживать платежи самостоятельно, исходя из своего общего профиля. Если вы не имеете права на рефинансирование, скорее всего, вы также не имеете права на получение кредита.

                        Заблуждение № 3: Предположение, что ссуда защитит мой платеж от роста

                        Истина: Как мы показали ранее, более высокая ставка не всегда означает более высокий платеж.Например, рефинансирование кредита по более высокой ставке, но в течение нового 30-летнего срока может фактически снизить ваш ежемесячный платеж. Независимо от того, имеет ли это смысл или нет, все зависит от ваших целей.

                        Если цель состоит в том, чтобы минимизировать ваши ежемесячные расходы, то рефинансирование (независимо от ставки) может быть лучшим вариантом.

                        Если цель состоит в том, чтобы минимизировать сумму процентов, выплачиваемых в течение срока ссуды, то предположение может быть лучшим вариантом.

                        Конечно, вы должны быть уверены, что ваша текущая ставка лучше, чем текущая рыночная.И, повторюсь, вы должны быть уверены, что ваш кредит действительно может быть принят, прежде чем вы начнете столь трудный процесс.

                        В конце концов, возможная ипотека может быть привлекательной. Однако в лучшем случае вероятность успеха для обеспечения предполагаемой ссуды невысока.

                        Затраты на рефинансирование дома

                        В этом мире нет ничего бесплатного (кроме нашего контента!), И то же самое касается подачи заявки на новую ипотеку.

                        Вот некоторые общие сборы и расходы, которые вы, вероятно, понесете при рефинансировании своего дома:

                        Комиссия за выдачу кредита (750-1500 долларов)

                        Кредитор за выдачу кредита — это фиксированная комиссия, которую банк взимает за их время и усилия .

                        Пункты дисконтирования ссуды (0% — 3% от суммы кредита)

                        Пункты дисконтирования — это комиссия, которую вы можете уплатить для обеспечения более низкой процентной ставки. Подумайте об этом так: теоретически доступна любая желаемая процентная ставка, вопрос лишь в том, сколько эта ставка будет вам стоить.

                        Оплата дополнительных сборов для получения более выгодного тарифа до некоторой степени имеет смысл. Дисконтные баллы также не облагаются налогом, так же как проценты, которые вы платите по ипотеке, не облагаются налогом.

                        Плата за оценку (от 350 до 1250 долларов)

                        Большинство банков требует проведения оценки собственной компанией по управлению оценкой.Плата может варьироваться в зависимости от стоимости недвижимости, сложности или уникальности. Большинство оценок не подлежат передаче между кредиторами , а это означает, что даже если вы сделали одну оценку за последние несколько месяцев, банк все равно может потребовать новую проверку.

                        Плата за условное депонирование / правовой титул (от 500 до 1500 долларов США)

                        Компания условного депонирования и / или титульная компания является стороной 3 ^-го вашей ипотечной операции. Они являются посредниками, и любые средства, обмененные в соответствии с транзакцией, будут проходить через компанию условного депонирования.Это примерный диапазон комиссионных за типичные услуги условного депонирования и титула.

                        Сборы за регистрацию (250-500 долларов США)

                        Все без исключения действия, совершенные во время процесса ссуды, включая Доверительный акт, регистрируются в местном офисе клерков графства. Да, округу тоже платят.

                        Страхование правового титула (от 750 до 1500 долларов США)

                        Это страховой полис, необходимый для каждой новой ссуды, который гарантирует отсутствие скрытых залоговых прав на собственность и предоставление вам чистого титула.Если в будущем возникнут какие-либо ошибки или кто-то попытается заявить претензию на вашу собственность, эта страховка правового титула станет вашей защитой.

                        Нотариальные сборы (75–200 долларов)

                        Все кредитные документы, в частности Акты, которые должны быть зарегистрированы, требуют подписи в присутствии нотариуса. Компания условного депонирования, обрабатывающая вашу транзакцию, несет ответственность за создание нотариуса через одного из своих утвержденных поставщиков.

                        Нотариальный сбор может варьироваться в зависимости от количества документов, которые необходимо нотариально заверить.Плата также может колебаться в зависимости от того, происходит ли подписание в отделении условного депонирования (самый дешевый вариант) или требуется ли нотариус для поездки — например, к вам домой или в офис.

                        Штраф за досрочное погашение

                        За досрочное погашение кредита может взиматься плата, а может и не быть — хотя, скорее всего, нет. Чтобы убедиться в этом, всегда лучше проконсультироваться с вашим текущим кредитором. Однако штрафы за досрочное погашение, похоже, остались в прошлом, и большинство ипотечных кредитов, обеспеченных после рецессии в 2008 году, не имеют каких-либо штрафов за досрочное погашение.

                        Обычные документы о недвижимости, используемые при разводе

                        Независимо от того, обновляете ли вы право собственности на свой текущий дом или покупаете новый дом, вы часто будете слышать ряд сбивающих с толку терминов.

                        Легко принять за одно и то же право собственности и документы о собственности.

                        Однако это две совершенно разные юридические концепции, и эти термины не должны использоваться взаимозаменяемо.

                        В чем разница между титулом собственности и свидетельством о собственности?

                        Право собственности — это законный способ заявить о праве собственности на определенный объект недвижимости.Следовательно, титул относится к уровню владения данной собственностью. Это сигнализирует о том, что собственность принадлежит им, правообладателям, и что они имеют права на ее использование.

                        Доля в собственности может быть полной или частичной, в зависимости от того, есть ли другие правообладатели или зарегистрированные владельцы.

                        Когда кто-то имеет право собственности на собственность, он также имеет возможность передать свою долю или даже часть своей доли другому лицу.Это обычно происходит при расторжении брака, когда один из супругов выкупается из своей доли в доме, а титул передается из «совместной» собственности на имя одного из супругов как «единственного собственника».

                        С другой стороны, акты — это физические юридические формы, которые подписываются и регистрируются для завершения передачи доли. Большинство документов, в зависимости от штата, должны быть поданы и зарегистрированы в офисе секретаря округа или аттестата, чтобы они стали официальными после того, как они были подписаны и нотариально заверены.

                        Короче говоря, титул равняется владению. Акты — это инструменты, используемые для смены владельца.

                        Каков процесс подачи документов? Есть налоговые последствия?

                        Требования к документам и процесс изменения права собственности на собственность с использованием документов могут варьироваться от штата к штату.

                        Кроме того, передача правового титула на собственность может также повлечь за собой налоговые последствия, которые могут варьироваться в зависимости от того, где находится собственность, вплоть до конкретного округа.Например, в некоторых округах может взиматься налог на передачу права собственности за отстранение одного супруга от титула.

                        По этой причине всегда лучше проконсультироваться с местным прокурором или местным должностным лицом, чтобы понять влияние подачи различных документов в вашем штате.

                        Какие общие дела используются при разводе?

                        Есть несколько документов, которые можно использовать при передаче права собственности на недвижимость. Некоторые из них отличаются друг от друга, а другие могут использоваться как взаимозаменяемые.

                        Вот краткая информация о некоторых типичных делах, связанных с урегулированием бракоразводного процесса:

                        Акт передачи брака между супругами — Это документ, по которому право собственности передается между супругами при разводе.

                        В Калифорнии этот вид Акта считается «передачей» права собственности, а не «сменой» прав собственности. Например, один из супругов может пожелать передать свой отдельный имущественный интерес в доме своему супругу, не влияя на классификацию отдельного имущества по сравнению с другим.семейная собственность .

                        Соглашение о предоставлении субсидии — Соглашение о предоставлении субсидии, аналогичное договору о браке между супругами, используется в некоторых штатах для передачи недвижимости от одного лица другому.

                        Сторона, передающая свою долю, называется Праводателем, а получатель — Получателем.

                        Основное различие между Соглашением о предоставлении гранта и Соглашением о браке заключается в том, что один используется для передачи права собственности между супружеской парой, а другой используется для передачи права собственности кому-либо.

                        Акт об отказе от права требования — Также называется «Актом о срочном предъявлении иска» из-за скорости, с которой они могут передавать недвижимость. Эти поступки обычны при разводе.

                        Например, один из супругов может пожелать прекратить или прекратить свою долю участия или требование в совместном проживании в семейном доме. По сути, это дает получающему супругу полное, необремененное право на собственность.

                        При расторжении брака, если супруг приобретает или получает семейный дом, уходящий супруг может быстро и недорого подписать акт о прекращении права собственности, лишив его интереса к собственности.

                        В качестве альтернативы, акт о прекращении права собственности может быть использован для усиления отдельного имущественного интереса одного супруга в доме. Это будет гарантировать, что собственность останется классифицированной как их отдельная собственность, а не будет преобразована в классификацию семейной собственности.

                        Акт о прекращении права собственности не гарантирует того, что Праводатель действительно владеет правом собственности.

                        Гарантийный договор — Гарантийный договор используется в сценариях, в которых участвуют покупатель и продавец.

                        Этот документ свидетельствует о наличии определенных гарантий между покупателем и продавцом.

                        Например, одной из основных гарантий, связанных с этим документом, является то, что Праводатель (продавец) имеет долю собственности в доме И что они имеют право передать или продать эту долю собственности Получателю гранта (покупателю).

                        Акт о прекращении права требования, который мы описали в том же примере, не содержит таких заверений.

                        Доверительный договор — Доверительный договор — это совершенно иной вид договора, нежели описанный выше, который передает право собственности между двумя сторонами.Эти более длинные и подробные документы могут занимать от 3 до 15 страниц.

                        С Договором доверительного управления всегда связаны 3 стороны. Этими сторонами являются 1) заемщик, 2) кредитор и 3) доверительный управляющий.

                        По сути, кредитор ссужает заемщикам средства. Заемщик подписывает вексель на возникшую задолженность.

                        В некоторых штатах заемщик может передать юридический титул Доверительному управляющему (который является нейтральной стороной 3 ^-го -го). Затем Доверительный управляющий удерживает дом до выплаты ипотеки.

                        В других штатах Доверительный управляющий просто помещает ипотечный залог на дом.

                        Это лишь некоторые из наиболее распространенных деяний, которые совершаются при разводе.

                        Крайне важно, чтобы вы проверили, какие формы документов использовать и как их заполнять в зависимости от вашего штата.

                        Получение помощи от ключевых специалистов

                        Общепринято нанимать адвоката по семейным делам, который поможет вам в разводе.

                        Для подавляющего большинства разводов потребуется компетентный и опытный судебный специалист, который может проработать процессуальные требования, проконсультировать вас по юридическим вопросам, провести за вас переговоры и, при необходимости, представлять вас в суде.

                        Однако есть несколько других специалистов, которых вам также следует рассмотреть, чтобы помочь вам на различных этапах развода.

                        Их специальные знания могут облегчить ваше беспокойство, уберечь вас от финансовых ошибок и помочь пережить бракоразводный процесс, чтобы вы могли как можно быстрее двигаться вперед в следующей части своей жизни.

                        Когда дело доходит до вопросов, касающихся вашего дома и ипотеки, вам будет разумно рассмотреть возможность использования услуг консультанта по ипотеке при разводе.

                        Если у вас есть вопросы о владении домом, связанные с разводом, или вы подумываете о покупке нового дома, вы получите большую пользу от глубокого понимания процесса развода и рекомендаций по андеррайтингу, которое будет иметь консультант по ипотеке при разводе.

                        Выполнив подробный анализ андеррайтинга, консультант по ипотеке при разводе может дать рекомендации о том, как ипотека вписывается в вашу стратегию урегулирования.

                        Например, если вы хотите сохранить дом, важно определить, имеете ли вы право на рефинансирование (с учетом обязательств супруга и алиментов на ребенка).

                        Хотя это правда, что развод — это в высшей степени юридический процесс, у развода также есть несколько финансовых последствий. Вот почему может быть разумным решением также рассмотреть возможность использования услуг финансового консультанта по разводам.

                        Если у вас сложный развод и есть сложные финансовые и налоговые последствия, финансовый консультант по разводам может предложить творческие решения, оценить предложения по урегулированию и помочь вам понять долгосрочные последствия ваших решений.

                        Как минимум, вы захотите нанять сертифицированного финансового аналитика по разводам (CDFA), но вы получите несколько дополнительных преимуществ, если этот финансовый специалист также является сертифицированным специалистом по финансовому планированию (CFP).

                        У CDFA есть специальная подготовка по финансовым и налоговым аспектам развода, а у CFP есть обширный опыт во всех аспектах финансового планирования.

                        В некоторых случаях вы также можете нанять бухгалтера-криминалиста. Это может оказаться особенно ценным, когда супруг (а) не хочет раскрывать свой истинный доход или вы подозреваете, что он может скрывать активы.

                        Некоторые бухгалтеры-криминалисты также являются экспертами по оценке бизнеса и могут оценить любые частные бизнес-интересы.

                        И последнее, но не менее важное: подумайте о работе с терапевтом, который поможет вам справиться с любым беспокойством, страхом или другими негативными эмоциями, которые вы можете испытывать.

                        Ваши друзья и семья могут оказать вам сильную эмоциональную поддержку, но хороший семейный психотерапевт сможет помочь сосредоточить стратегии, которые также помогут вам поддерживать открытые линии общения с вашим супругом и даже помочь в переговорах. план воспитания детей, отвечающий интересам всех детей в браке.

                        Ключевые выводы

                        Теперь, когда мы рассмотрели мельчайшие детали, вот 14 ключевых фактов, которые вам нужно помнить о своем доме и ипотеке в случае развода.

                        Ищете другие полезные советы о разводе и деньгах? Ознакомьтесь с некоторыми из наших любимых ресурсов:

                        Что происходит с ипотекой после развода?

                        Развод — дело болезненное, сложное и часто сопряженное с неприятностями. А когда речь идет о ипотечной ссуде? Это еще больше усложняет жизнь разводящимся супругам.

                        В идеале супруги либо соглашаются продать свой дом, либо рефинансировать свою ипотеку так, чтобы в ней было указано имя только одного человека. Этот бывший супруг затем несет ответственность за ежемесячные выплаты по ипотеке.

                        К сожалению, это не всегда возможно. Часто в доме остается один супруг. В соглашении о разводе будет указано, кто несет ответственность за выплату ипотеки.

                        Это может привести к серьезным проблемам: что, если супруг, который живет вне дома, должен платить ипотеку, но перестает это делать? Это приведет к резкому падению кредита другого супруга.Имя этого супруга остается в ипотеке, поэтому пропущенные платежи снизят кредитный рейтинг этого владельца так же сильно, как и супруга, который должен был заплатить.

                        «Совместно полученная жилищная ссуда может обернуться катастрофой для вашей кредитной истории во время развода», — сказала Мишель Блэк, президент Hope4USA, консультационной службы по кредитованию в Шарлотте, Северная Каролина. «Ваш ипотечный кредитор не будет заботиться о вашем решении о разводе. Решение о разводе никоим образом не снимает с вас ответственности за совместно приобретенную ипотечную ссуду.«

                        Злополучная правда? Когда дело доходит до развода и ипотечных ссуд, вы можете принять меры для защиты своего кредита. Но вы никогда не можете гарантировать, что ошибки вашего бывшего супруга не повлияют на ваш кредитный рейтинг.

                        Лучшие варианты

                        Эндрю Вон, владелец чикагской юридической фирмы NuVorce и профессор современного права семейных отношений в Юридической школе Чикагского университета Лойолы, сказал, что лучшим решением для развода супругов является продажа дома или рефинансирование ипотеки на имя одного из супругов. бывших супругов.Тогда этот супруг будет нести ответственность за выплату ипотечного кредита.

                        Эти решения работают лучше всего, потому что другой супруг больше не должен бояться пропущенных платежей или невыполнения обязательств по ссуде по вине его бывшего партнера. При разводе пары продают дом, они используют выручку от продажи для выплаты ссуды. Когда они рефинансируют ссуду на имя одного из супругов, супруг, чье имя больше не указано в ссуде, не увидит снижения кредита, даже если другой супруг перестанет производить платежи.

                        Но бывают случаи, когда бывшие супруги не могут продать дом или рефинансировать ссуду. Может быть, они хотят, чтобы их дети остались в их доме. Возможно, ни один из супругов не может претендовать на рефинансирование в одиночку. В таких случаях бывшая пара разъяснит, как обрабатывается ипотека в своем декрете о разводе, что является далеко не идеальным решением.

                        «Риск заключается в том, что банк или кредитор все еще могут преследовать обе стороны для взыскания», — сказал Вон. «А что, если супруг не платит ипотеку, потому что у этого супруга нет денег? Тогда у вас есть договор о разводе, который в основном бесполезен, потому что в нем говорится, что кто-то другой несет ответственность, кто не может платить.«

                        Гарантии

                        Супруги, которые не могут продать или рефинансировать, должны предусмотреть определенные гарантии в указе о разводе, сказал Кристиан Денмон, партнер-основатель юридической фирмы Denmon & Denmon из Тампы.

                        Например, предположим, что супруг (а), который остается в доме, планирует рефинансировать ипотеку на свое имя. Этот супруг может согласиться произвести выплаты по ипотеке до тех пор, пока он не сможет закрыть рефинансирование. Супруг, который больше не живет в доме, может беспокоиться о том, что ее бывший супруг не сможет претендовать на рефинансирование.Это могло вызвать у нее серьезные проблемы: в этом случае ее имя останется в ссуде, и если ее бывший супруг перестанет платить, ее кредит тоже потерпит крах.

                        Денмон сказал, что бывшая супруга может защитить себя, потребовав, чтобы в соглашении о разводе было указано, что если ее бывший супруг не может рефинансировать ссуду в течение определенного периода времени, дом немедленно выставят на продажу.

                        Выплаты по ипотеке при расторжении брака

                        Денмон приводит другой пример: предположим, что бывшая жена сохраняет дом, но ее бывший муж, который переехал, соглашается в урегулировании развода, чтобы внести платежи по ипотеке.Бывшая жена может беспокоиться, что ее бывший супруг внезапно перестанет платить, что, конечно же, приведет к резкому падению ее кредита.

                        Бывшая жена может защитить себя, настаивая на жестких формулировках при расторжении брака, заявляя, что выплаты по ипотеке от ее бывшего мужа являются формой алиментов. В соглашении может быть прописано, что, если муж не внесет платежи по ипотеке, он будет осужден за неуважение к суду. По словам Денмона, во многих штатах судья может отправить бывшего мужа в тюрьму, если он не выплатит требуемые алименты, что является сильным стимулом для бывшего супруга продолжать выплаты по ипотеке.

                        «Ключом к защите обоих супругов после завершения развода является тщательно разработанная формулировка урегулирования», — сказал Денмон.

                        Но даже эти меры предосторожности не идеальны. Даже если в соглашении о разводе указаны конкретные штрафы для бывших супругов, которые не вносят требуемые платежи по ипотеке, нет никакой гарантии, что эти ответственные стороны будут следовать правилам.

                        «К сожалению, не существует надежных способов защитить супругов, которые являются совместными должниками по ипотеке после развода», — сказала Линда Кернс, адвокат из Филадельфии.«Лучшее решение — рефинансировать или продать. Бывшие супруги также должны помнить, что, если против другого супруга будет предъявлен иск, он станет банкротом или на него будет подано залоговое право, это повлияет на совместную собственность и еще больше усложнит запутанную ситуацию».

                        Рефинансирование дома во время развода: 3 вещи, которые нужно знать

                        Развод — это реальность для тысяч американцев каждый год, и логистика может быть сложной. Обычно во время развода одна из сторон хочет сохранить семейное имущество (например, дом).Это, безусловно, возможно, но человеку, живущему в доме, необходимо будет избавить свою бывшую супругу от ипотечной ссуды, что можно сделать только путем рефинансирования вашего дома.

                        Рефинансирование — это то, что мы в Accunet постоянно делаем, но когда это рефинансирование дома для развода, все немного по-другому. В основном у вас есть три варианта:

                        • Рефинансирование до подачи на развод (самый простой)
                        • Рефинансирование при разводе (более сложный)
                        • Рефинансирование после завершения развода (самый сложный

                        Обратитесь в Accunet Mortgage сегодня, чтобы получить помощь в рефинансировании в случае развода.

                        Когда мне следует рефинансировать свой дом при подаче на развод?

                        Вариант 1: Рефинансирование до подачи заявления о разводе (самый простой)

                        Начать процесс рефинансирования до подачи заявления о разводе — безусловно, самый быстрый и простой путь. Это потому, что, когда вы говорите со своим ипотечным кредитором о рефинансировании, они спросят вас о вашем семейном положении. Если вы рефинансируете до подачи заявления, вы сообщаете, что все еще состоите в браке, и тогда отстранение одного из супругов от ипотечной ссуды будет намного проще. После завершения развода вам все равно придется подать заявление о прекращении права собственности, чтобы отстранить вашего супруга от титула, но о рефинансировании уже позаботятся. Если вы уже подали на развод, процесс немного усложняется.

                        Вариант 2: Рефинансирование при разделении (более сложный)

                        Если вы рефинансируете после подачи заявления о разводе, вы должны будете сообщить ипотечному кредитору, что вы и ваш супруг разлучены. В отличие от заблаговременного рефинансирования, вам придется подождать, пока у вас не будет письменного соглашения между вами и вашим будущим бывшим супругом, в котором подробно будет указано, сколько одна сторона будет платить другой — во всяком случае.Этот процесс происходит во время бракоразводного процесса, но не быстро. До тех пор, пока это письменное соглашение не станет официальным, кредиторы не смогут вам помочь, поскольку они не могут точно знать, какой будет ваша ежемесячная задолженность. Часто вы можете получить это соглашение до окончательного развода, но вам все еще остается несколько месяцев, прежде чем вы сможете рефинансировать.

                        Нужна помощь в рефинансировании? Позвоните в Accunet, чтобы получить консультацию специалиста по вопросам рефинансирования на любой стадии развода.

                        Вариант 3: Рефинансирование после оформления развода (самый сложный)

                        Последний вариант рефинансирования путем развода — после завершения развода. При многих разводах одна из сторон должна будет выплачивать алименты, алименты или алименты. Для ипотечного кредитора эти платежи рассматриваются как ежемесячное обязательство, подобное платежу за автомобиль. При попытке рефинансирования это будет включено в соотношение вашего долга к доходу (DTI), что повлияет на ваши новые ставки. Процесс усложняется, когда получающая алименты или алименты хочет использовать эти деньги, чтобы остаться дома. Это можно сделать, но не автоматически. Существует обязательный шестимесячный период, чтобы убедиться, что сторона действительно получает алименты или алименты, прежде чем ипотечный кредитор сможет включить их в качестве дохода при расчете DTI.

                        Какой вариант мне подходит?

                        В лучшем случае, мы рекомендуем финансирование перед подачей заявки. К сожалению, это не всегда возможно.Независимо от стадии развода, команда Accunet Mortgage готова удовлетворить все ваши потребности в рефинансировании. Мы предоставляем пошаговые инструкции для всего домашнего рефинансирования и работы, чтобы помочь вам найти лучший выбор для вашего дома, вашей семьи и вашего кошелька. Свяжитесь с нами сегодня для получения дополнительной информации.