Как отказаться от приватизированной квартиры в пользу государства: как оформить в разных случаях

Содержание

Как отказаться от доли в приватизированной квартире?

— Как отказаться от доли в приватизированной квартире?

yacobchuk1/Depositphotos

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Скорее всего, Ваш вопрос касается так называемой расприватизации. Согласно ст. 9.1 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» гражданин вправе передать принадлежащее ему имущество в государственную собственность или собственность муниципального образования. Для данной процедуры необходимо одновременное соблюдение трех требований:

  • недвижимость поступила в собственность по договору приватизации;
  • в собственности гражданина нет иной недвижимости;
  • недвижимость свободна от правопритязаний третьих лиц.

«Расприватизация» является достаточно редким действием, так как прекратить право собственности можно, например, заключив договор дарения или купли-продажи. При этом есть правовые механизмы, при которых бывший собственник может сохранить право пользования отчуждаемым жилым помещением.


Один из членов семьи отказывается от приватизации – что делать?

Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?


Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

Если Вы хотите отказаться в пользу родственника, то, если он близкий родственник, подарите ему свою долю, если дальний — продайте. Если хотите отказаться от самого факта приватизации и вернуться в государственную квартиру по договору социального найма, то можете подать заявление в администрацию на процедуру расприватизации. Но учтите, что повторного права приватизации в законе не предусмотрено и отменить это решение будет уже невозможно.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если Вы являетесь собственником доли в праве собственности на квартиру, то можете свою долю либо продать, либо подарить другому человеку. Для того чтобы продать долю третьему лицу (тому, кто не является собственником другой доли в квартире), Вы должны сначала предложить выкупить свою долю другим сособственникам. Сделать это нужно письменно, на принятие решения обычно дается один месяц. Если они откажутся от покупки, то Вам нужно получить отказ от преимущественного права покупки доли, и только после этого Вы сможете выставить свою долю на открытую продажу. Если же Вы собрались долю дарить, то согласия других собственников на это не требуется.

Важно: так как собственность у Вас долевая, такая сделка должна проходить через нотариуса.


Что такое социальное жилье и для кого оно?

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?


Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Существует общее основание для прекращения права собственности. Отказ от доли в приватизированной квартире возможен только на основании сделок с недвижимостью. Долю можно продать или подарить иным сособственникам.

Отвечает руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова:

Отказ от права собственности подразумевает решение собственника добровольно прекратить владение, пользование и распоряжение своим имуществом.

Согласно ст. 236 ГК РФ гражданин может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, однако такой отказ не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на это имущество другим лицом. Таким образом, с учетом специфики недвижимого имущества, к которому относится квартира, в одностороннем порядке отказаться от имеющейся доли в праве собственности на приватизированную квартиру и снять с себя все обязанности по ее содержанию, оплате налогов и т. п. не получится. Прекратить обязанности собственника недвижимости можно, переоформив Вашу долю квартиры на другое лицо. Собственник вправе распорядиться своим имуществом путем заключения любой не запрещенной законом гражданско-правовой сделки: это может быть договор дарения, купли-продажи, ренты или др. Например, можно подарить или продать долю своему родственнику или кому-то еще.

При этом надо учитывать, что любая сделка по отчуждению доли подлежит нотариальному удостоверению. Кроме того, если Вы будете дарить долю лицу, не являющемуся Вашим близким родственником, то ему придется заплатить налог на доходы. А если Вы решите продать долю постороннему человеку, то необходимо заранее письменно уведомить об этом владельцев других долей Вашей квартиры, так как по закону они имеют преимущественное право выкупа Вашей доли.


Дети не участвовали в приватизации. Они собственники квартиры?

Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?


Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Формально некоего «договора отказа» от недвижимого имущества по нормам российского законодательства не существует. Согласно статье 236 Гражданского кодекса Вы вправе отказаться от права собственности на любое имущество, даже не передавая его новому собственнику. Однако на практике никто не пользуется такой возможностью, так как обязанности по распоряжению имуществом сохраняются за прежним владельцем до тех пор, пока не найдется новый. Отказываются, как правило, от самой приватизации. Если квартира уже приватизирована, то передать свою долю один из собственников другим может путем дарения, мены, продажи.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как делится квартира, если я родилась до приватизации, а сестра после?

Как приватизировать жилье, если бывший муж живет не в России?

Как выкупить комнату у муниципалитета?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Отказ от нежилого помещения — Юридическая консультация

Согласно п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Как видно, закон позволяет отказаться от собственности на имущество вообще, а не в пользу кого-либо. Входную группу в нежилое здание (далее – объект) можно предложить собственнику основного здания. Если цель – отказаться в пользу государства, то, скорее всего, орган местного самоуправления (муниципалитет) вправе поставить на баланс бесхозяйное имущество. Но в любом случае прекращение прав и обязанностей собственника в отношении объекта последует только тогда, когда у объекта появится новый собственник.

Судебная практика свидетельствует, что не так-то просто отказаться от недвижимости, если учесть, что возникновение, изменение и прекращение права на нее подлежат государственной регистрации. При этом ни Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (частично действующий), ни новый Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не содержат норм о регистрации отказа от права собственности на недвижимость (за исключением земельного участка).

Спор организации с регистрирующим органом, отказавшим в регистрации прекращения права собственности на недвижимость в связи с отказом от нее, рассматривался в арбитражных судах (постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.01.2017 № Ф05-19278/2016).

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал. Постановлением арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, заявленные требования удовлетворены. Ответчик – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии обратился с кассационной жалобой, где просил отменить постановление суда апелляционной инстанции, решение оставить в силе. Изучив материалы дела, суд кассационной инстанции отменил апелляционное постановления и оставил в силе решение суда первой инстанции, исходя из следующего.

Судом установлено, что организация, являясь собственником объектов, обратилось в регистрирующий орган с заявлением об отказе от права собственности на объекты недвижимости в порядке ст. 236 ГК РФ.

Таким образом, заявляя об отказе от права собственности, но не передавая в собственность иному лицу и при отсутствии регистрации имущества как бесхозяйной вещи, истец не лишается прав и обязанностей собственника в отношении этой вещи, т.е. его права как собственника не прекращаются. Однако, как усматривается из имеющихся в деле доказательств, истец обратился в Росреестр с заявлением о прекращении права. Запись о прекращении права собственности при таких обстоятельствах была бы недостоверной, так как права собственника при отсутствии иного собственника истец не утрачивает.

В силу ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

При наличии сведений об отказе от права собственности орган местного самоуправления в отношении недвижимых вещей, находящихся на территориях этих муниципальный образований, вправе зарегистрировать вещь как бесхозяйную с дальнейшим признанием права собственности на нее. Суды указали, что спорные объекты являются действующими линейными объектами, обеспечивающими водоотведение многоквартирных жилых домов, доказательств устранения заявителя от владения линейными объектами, а равно возможности идентификации указанных объектов, как бесхозяйного имущества, на которое у собственников многоквартирных домов с момента ввода их в эксплуатацию не возникло право общей долевой собственности, ни в материалы дела, ни в качестве приложения к заявлению в управление Росреестра не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии оснований признать оспариваемый отказ в государственной регистрации прекращения права собственности на объекты недвижимости незаконным, поскольку отсутствует совокупность условий (нарушение закона, нарушение права заявителя), необходимая для удовлетворения требований, заявленных в порядке гл.авы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

 

Отказ от права собственности на квартиру

Как правило, приобретение прав на недвижимое имущество является осознанным решением и позволяет улучшить жилищные условия или инвестировать денежные средства в надежный объект. Тем не менее, по различным обстоятельствам, допускается отказ от зарегистрированного права на квартиру по волеизъявлению собственника.

В представленном материале можно узнать, кто имеет право отказаться от собственности на недвижимость, и каким образом оформляется отказ от права собственности на квартиру.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с отказом от права собственности на квартиру, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Законы об отказе от права собственности

Основания для возникновения, перехода или прекращения права собственности регламентированы Гражданским кодексом РФ. Специальные условия отказа от права собственности, в том числе на недвижимое имущество, указаны в ст. 236 ГК РФ.

Данная процедура характеризуется следующими особенностями:


  • субъектом отказа от права на недвижимость может выступать гражданин или организация, чья собственность зарегистрирована в службе Росреестра;
  • отказ должен выражаться в объявлении об этом или совершении иных действий, однозначно свидетельствующих об устранении от владения, пользования и распоряжения недвижимостью;
  • при совершении отказа не допускается предусматривать какие-либо условия, выражающие намерение сохранить какие-либо права на недвижимость.

Важно! Ст. 236 ГК РФ предусматривает, что даже совершение действий по отказу от имущества не повлечет юридических последствий до приобретения прав на имущество другим лицом.

Помимо этого, в ст. 235 ГК РФ установлены иные варианты прекращения права собственности, которые могут применяться наряду с прямым отказом:

  • отчуждение объектов недвижимости третьим лицам по возмездным или безвозмездным сделкам;
  • уничтожение недвижимого имущества;
  • утрата права собственности в силу требований закона.

Для отдельных видов недвижимого имущества условия отказа от права собственности могут устанавливаться специальными нормами. В частности, при отказе от приватизированной квартиры необходимо руководствоваться профильным Законом 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (для этого введена отдельная ст. 9.1), а для отказа от наследственного имущества – частью третьей ГК РФ.

Как отказаться от собственности?

Исходя из указанных оснований, отказ от права собственности на недвижимость может выражаться только путем составления письменного документа с обязательной его регистрацией в службе Росреестра. Это обусловлено главным принципом оборота недвижимости – подавляющее большинство юридически значимых действий должно быть зарегистрировано в органах Росреестра.

Статья 236 ГК РФ прямо указывает, что отказ одной стороны от права собственности может иметь место только при одновременном возникновении аналогичного права у другого субъекта. Это означает, что отказ от права собственности на недвижимость должен выражаться в одновременных действиях двух сторон.

Кто может отказаться от имущества?

Об отказе от права собственности может заявить только субъект, обладающий полномочиями по распоряжению недвижимостью, т.е. собственник. Так как наличие права собственности на жилое помещение подтверждается записью в ЕГРН, только указанные в реестре лица смогут совершить действия, направленные на отказ от недвижимости.

Важно! Публичные образования, а также государственные и муниципальные органы, не имеют права отказываться от права собственности на недвижимое имущество, ни при каких обстоятельствах.

Распоряжение недвижимым имуществом, в том числе отказ от права, допускается через представителя. Для этого необходимо оформить нотариальную доверенность, в которой будет указано не только полномочие по отказу от права собственности, но и перечень действий, которые имеет право осуществлять представитель.

Варианты отказа от имущества

Отказ от права собственности на недвижимость должен быть зафиксирован учреждением Росреестра, поэтому он будет выражаться в письменной форме. Односторонним такой договор не может быть по определению – требуется не только выразить свободное волеизъявление на прекращение права, но и передать его другому лицу.

Рассмотрим типичные случаи отказа от права собственности на квартиру – отказ от приватизированной квартиры и отказ при оформлении наследственного имущества.

Отказ от приватизированной квартиры

Право на отказ от приватизированной квартиры зафиксировано в ст. 9.1 Закона № 1541-1 и может быть реализовано при наличии следующих условий:

  • деприватизация возможна при выражении единогласного решения всех граждан, принимавших участие в программе приватизации и получивших квартиру в собственность;
  • передаваемая по отказу квартира должна быть единственным местом постоянного проживания граждан;
  • жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств (например, обременения в виде залога или арендных правоотношений).

При соблюдении указанных требований уполномоченные органы обязаны принять квартиру в собственность публичного образования и оформить на бывших собственников договор соцнайма.

Для отказа от права собственности на приватизированное жилое помещение причины такого решения не имеют юридического значения. Как правило, такими причинами могут выступать:

  • нежелание оплачивать расходы на содержание общедомового имущества, взносы на капремонт или налог на имущество;
  • желание принять участие в программе переселения из ветхого и аварийного жилого фонда;
  • невозможность урегулировать споры между несколькими собственниками квартиры.

Принятие квартиры муниципальными органами будет выражено в виде договора, который подлежит регистрации в службе Росреестра. После отказа от собственности у граждан не возникает повторного права на участие в программе приватизации, поскольку ранее оно уже было реализовано.

Задать вопрос юристу

Документы для деприватизации квартиры

Для отказа от квартиры путем деприватизации собственники должны предоставить следующие документы:

  • заявление в адрес уполномоченного органа по управлению муниципальным имуществом;
  • копии паспортов на каждого собственника;
  • правоустанавливающие документы – свидетельство о праве, выписка из ЕГРН;
  • справку из службы Росреестра об отсутствии зарегистрированных обременений;
  • выписку из лицевого счета на квартиру, подтверждающую отсутствие задолженности по услугам ЖКХ.

Если в процессе приватизации квартира не проходила процедуру кадастрового учета, для отказа от права собственности следует оформить технический план у кадастрового инженера.

Если в состав собственников входят несовершеннолетние граждан, отказ от права собственности будет оформляться только при получении согласия органов опеки и попечительства. На практике, такое согласие получить крайне сложно, так как безвозмездное лишение ребенка права собственности законом не допускается.

Наследование

Перед вступлением в права на имущество умершего гражданина, наследники могут отказаться от наследуемой квартиры. Отказаться можно без указания конкретных лиц, кому перейдет наследственная масса, или в пользу определенных наследников. Оформление всех документов на отказ от принятия имущества будет осуществляться у нотариуса, который ведет производство.

Если потенциальным наследником является несовершеннолетний гражданин,  при отказе от наследства в его интересах будут действовать законные представители, но потребуется получить согласие органов опеки и попечительства.

Оформление отклонения наследства

Документ оформляется письменно у нотариуса, который сам подготовит необходимый бланк. В содержании документа не нужно указывать причину отказа от принятия наследства, закон такого требования не устанавливает.

Важно! Оформленный нотариально отказ в пользу другого человека не подлежит изменению или отмене.

Единственным исключением будет обращение в суд – подлежит отмене отказ, если будет доказано, что он написан недееспособным лицом, под угрозой или вследствие обмана или заблуждения. Государственная пошлина за оформление отказа от принятия наследства не предусмотрена законом.

Отказ от права собственности на долю в квартире

При наличии права общей долевой собственности отказ от доли может быть оформлен путем заключения договора дарения или купли-продажи. При этом новым обладателем доли могут выступать как остальные дольщики, так и третьи лица.

Процедура отказа от доли также сопровождается обращением в службу Росреестра для проведения регистрационных действий. Одновременно с утратой права собственности на долю возникнет аналогичное право у нового владельца.

Также есть возможность отказаться от еще не оформленной доли на квартиру в процессе приватизации. Для этого один или несколько нанимателей должны удостоверить в нотариальной конторе согласие на приватизацию жилья на остальных членов семьи.

Отказ от права собственности является нестандартной процедурой, которая требует особого отношения к деталям оформления документов. Мы рекомендуем воспользоваться услугами наших юристов, чтобы соблюсти все требования закона. Для этого заполните онлайн-заявку на нашем сайте или позвоните по указанным телефонам.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Отказ от приватизации

Подготовка отказа online
Записаться на приём без подготовки документа

Отказ от приватизации — письменное согласие гражданина на отказ от получения права собственности на жилое помещение, в котором он зарегистрирован, по государственной программе приватизации жилья. При отказе от участия в приватизации право собственности гражданина на долю в приватизируемом жилом помещении переходит всем остальным членам семьи, зарегистрированным в данном жилом помещении.  Совершить отказ от участия в приватизации в пользу какого-либо одного члена семьи нельзя. Доля гражданина, оформившего отказ от приватизации квартиры,  равномерно распределяется между всеми членами семьи, либо распределение происходит по их взаимному соглашению.

Порядок бесплатной передачи жилых помещений в собственность граждан регулируется Законом РФ «О приватизации жилищного фонда РФ». В соответствии с законом каждый гражданин имеет право только на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения. Закон не обязывает граждан проводить приватизацию своего жилья, поэтому любой гражданин имеет право не давать своего согласия на приватизацию жилого помещения, даже если все зарегистрированные с ним родственники желают получить жилье в собственность. В этом случае приватизировать жилое помещение не получится, так как для приватизации необходимо согласие всех членов семьи (в том числе и детей от 14 до 18 лет). А согласившись на проведение приватизации, гражданин может написать отказ от права приватизации. В данном случае квартира будет приватизирована, но право собственности на жилое помещение у гражданина не возникнет, он только сохранит свое право на бессрочное проживание и пользование квартирой. Если в приватизируемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние граждане, то в соответствии с законом они должны быть обязательно включены в договор передачи квартиры в собственность.  Отказ от приватизации несовершеннолетнего гражданина допускается только с официального разрешения органов опеки и попечительства.

Отказ от участия в приватизации должен быть составлен в письменной форме и удостоверен нотариусом. При совершении отказа от права приватизации необходимо личное присутствие гражданина, дающего отказ. При удостоверении отказа от приватизации квартиры нужно предоставить нотариусу действующий паспорт и сведения о приватизируемом жилом помещении (адрес).

Прекращение права собственности : Гражданский кодекс Украины : Кодексы на MEGET

Прекращение права собственности

Статья 346. Основания прекращения права собственности

1. Право собственности прекращается в случае:

  1. отчуждения собственником своего имущества;
  2. отказа собственника от права собственности;
  3. прекращение права собственности на имущество, которое по закону не может принадлежать этому лицу;
  4. уничтожение имущества;
  5. выкупа памятников культурного наследия;
  6. принудительного отчуждения земельных участков частной собственности, других объектов недвижимого имущества, размещенных на них, с мотивов общественной необходимости в соответствии с законом;
  7. Пункт 7 части первой статьи 346 исключено на основании Закона N 1559-VI от 17.11.2009
  8. обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника;
  9. реквизиции;
  10. конфискации;
  11. прекращения юридического лица или смерти собственника.
  12. признание необоснованными активов и их взыскания в доход государства.

2. Право собственности может быть прекращено в других случаях, установленных законом.

Статья 347. Отказ от права собственности

1. Лицо может отказаться от права собственности на имущество, заявив об этом или совершив другие действия, которые свидетельствуют про его отказ от права собственности.

2. В случае отказа от права собственности на имущество, права на которое не подлежат государственной регистрации, право собственности на него прекращается из момента совершения действия, которое свидетельствует о таком отказе.

3. В случае отказа от права собственности на имущество, права на которое подлежат государственной регистрации, право собственности на него прекращается с момента внесения по заявлению собственника соответствующей записи в государственный реестр.

Статья 348. Прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать

1. Если по основаниям, не запрещенным законом, лицо приобрело право собственности на имущество, которое по закону, принятому позже, не может ему принадлежать, это имущество может быть отчуждено собственником на протяжении срока, установленного законом.

Если имущество не отчуждено собственником в установленные законом сроки, это имущество с учетом его характера и назначения по решению суда на основании заявления соответствующего органа государственной власти подлежит принудительной продаже. В случае принудительной продажи имущества его бывшему собственнику передается сумма выручки за вычетом затрат, связанных с отчуждением имущества.

Если имущество не было продано, оно по решению суда передается в собственность государства. В этом случае бывшему собственнику имущества выплачивается сумма, определенная по решению суда.

2. Если по основаниям, не запрещенным законом, лицо приобрело право собственности на имущество, на обретение которого по закону, принятому позже, требуется особое разрешение, а в его выдаче этому лицу было отказано, это имущество подлежит отчуждению в порядке, установленному частью первой этой статьи.

Статья 349. Прекращение права собственности вследствие уничтожения имущества

1. Право собственности на имущество прекращается в случае его уничтожения.

2. В случае уничтожения имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, право собственности на это имущество прекращается с момента внесения по заявлению собственника изменений в государственный реестр.

Статья 350. Выкуп земельных участков, других объектов недвижимого имущества, размещенных на них, частной собственности для общественных потребностей или их принудительное отчуждения по мотивам общественной необходимости

Выкуп земельных участков, других объектов недвижимого имущества, на них, частной собственности для общественных потребностей или их принудительное отчуждение по мотивам общественной необходимости осуществляются в порядке, установленном законом.

Статья 351. Прекращение права собственности на недвижимое имущество в связи с выкупом для общественных нужд или принудительным отчуждением по мотивам общественной необходимости земельного участка, на котором оно размещено

1. Право собственности на жилой дом, другие здания, сооружения, многолетние насаждения может быть прекращено по соглашению собственника в случае выкупа земельного участка, на котором они размещены, для общественных нужд или по решению суда в случае ее принудительного отчуждения по мотивам общественной необходимости с обязательным предварительным и полным возмещением их стоимости.

2. Лицо, право собственности которого подлежит прекращению, имеет право требовать предоставления ему в пределах территории, на которую распространяются полномочия соответствующего органа местного самоуправления или органа исполнительной власти, иного земельного участка, стоимость которой учитывается при определении выкупной цены.

3. В случае если владелец земельного участка, подлежащего принудительному отчуждению по мотивам общественной необходимости, является собственником жилого дома, других зданий, сооружений, многолетних насаждений, на ней размещены, требование о принудительном отчуждении земельного участка по мотивам общественной необходимости рассматривается вместе с требованием о прекращении права собственности на такие объекты.

4. В случае если владелец земельного участка, подлежащего принудительному отчуждению по мотивам общественной необходимости, не является собственником жилого дома, других зданий, сооружений, многолетних насаждений, на ней размещены, вопрос об отчуждении рассматривается с каждым собственником отдельно.

5. До вступления в законную силу решения суда о принудительном отчуждения земельного участка по мотивам общественной необходимости собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться жилым домом, другими строениями, сооружениями, многолетними насаждениями, размещенных на таком земельном участке.

6. Владелец земельного участка в случае его отчуждения в пользу другого лица обязан предупредить такое лицо о решении, принятое органом исполнительной власти или органом местного самоуправления о выкупе земельного участка, других объектов недвижимого имущества, на ней размещены, для общественных нужд, и в десятидневный срок уведомить орган, принявший такое решение, о отчуждения земельного участка в пользу другого лица. Решение о выкуп земельного участка для общественных нужд сохраняет свою действие для нового владельца земельного участка.

Статья 352. Выкуп памятники культурного наследия

1. Если в результате действий или бездействия владельца памятника культурного наследия ему угрожает повреждение или уничтожение, соответствующий орган охраны культурного наследия делает владельцу памятники соответствующее предупреждение.

2. Если владелец памятника культуры не примет меры по его сохранению, в частности в связи с невозможностью создания необходимых для этого условий, суд по иску соответствующего органа охраны культурного наследия может постановить решение о его выкупе.

3. В случае неотложной необходимости обеспечения условий для сохранению памятника культурного наследия иск о его выкупе может быть предъявлен без предупреждения.

4. Выкуплена памятник культурного наследия переходит в собственность государства.

5. Выкупная цена памятника культурного наследия определяется по согласию сторон, а в случае спора — судом.

Статья 353. Реквизиция

1. В случае стихийного бедствия, аварии, эпидемии, эпизоотии и при других чрезвычайных обстоятельств, с целью общественной необходимости имущество может быть принудительно отчуждено у собственника на основании и в порядке, установленных законом, при условии предшествующего и полного возмещения его стоимости (реквизиция).

2. В условиях военного или чрезвычайного положения имущество может быть принудительно отчуждено у собственника с последующим полным возмещением его стоимости.

3. Реквизированное имущество переходит в собственность государства или уничтожается.

4. Оценка, по которой прежнему собственнику была возмещена стоимость реквизированного имущества, может быть обжалована в суде.

5. В случае реквизиции имущества его прежний собственник может требовать взамен предоставления ему другого имущества, если это возможно.

6. Если после прекращения чрезвычайного обстоятельства реквизированное имущество сохранилось, лицо, которому оно принадлежало, имеет право требовать его возвращения в судовом порядке.

В случае возвращения имущества лицу у него возобновляется право собственности на это имущество, одновременно оно обязуется возвратить денежную сумму или вещь, которое было им получено в связи с реквизицией, за вычетом умной платы за использование этого имущества.

Статья 354. Конфискация

1. К лицу может быть применено лишение права собственности на имущество по решению суда как санкция за совершение правонарушения (конфискация) в случаях, установленных законом.

Конфискованное имущество переходит в собственность государства безвозмездно.

2. Объем и порядок конфискации имущества устанавливаются законом.

Просмотров: 49759

какие возможности пользования квартирой имеет человек, если он не захотел оформить имущество в собственность?


Подробнее про отказ от приватизации

Квартира или дом может иметь несколько собственников или одного хозяина. Процедуру можно сделать один раз бесплатно, приватизируя жилую площадь.

После проведенной процедуры с жильем можно проводить по закону любые сделки: продавать, дарить, оставлять в наследство, сдавать квартирантам и т. д. Несут собственники и обязательства по выплате налога.

Иногда в квартире прописано несколько человек и один из них решает отказаться от процедуры приватизации. В этом случае, доля отказавшегося человека передается в собственность, зарегистрированным в квартире людям.

К каким последствиям ведет отказ от приватизации?

Воспользоваться своим правом на бесплатную приватизацию согласно закону можно лишь единожды. Но многие предпочитают отказаться от реализации этого своего права, чтобы детям или другим родственникам досталась большая доля.

Единоличным владельцем квартиры может стать и несовершеннолетний. А вот исключить детей из приватизации невозможно. Органы опеки не дадут такого разрешения.

Такой гражданин не включается в приватизационные документы, но на него представляется справка, доказывающая, что получить долю в приватизируемом помещении он не может.

Общие моменты

Мнение эксперта

Тарасов Дмитрий Тимофеевич

Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.

Нередко перевод муниципальной собственности в частную происходит с делением долей среди родственников. Такое жилье потом сложнее продать или сдать в аренду, и многие приватизируют квартиру в пользу родителей или других людей, отказываясь от своей доли.

Дети до 18 лет не могут отказаться в пользу отца или матери, потому как попечительский совет не даст свое согласие на ухудшение условий проживания ребенка. Отказ от приватизации можно выполнить в пользу родителей, даже если они не прописаны на этой жилплощади.

Часто отказываются от доли для расширения площади или при желании получить дополнительные государственные субсидии и льготы.

Кто имеет право на отказ от приватизации?

В 2020 году отказа от приватизации могут делать люди, зарегистрированные в муниципальном жилье, которое сдается по договору соцнайма.

Закон предусматривает случаи, когда отказ может производиться людьми, которые по уважительной причине не проживают в квартире:

  • заключенные, находящиеся в тюрьме;
  • солдаты-срочники;
  • люди, работающие вахтовым методом в районах Крайнего Севера.

Люди, живущие в таком жилье временно, не принимают участия в оформлении собственности.

Права при отказе

К отказу от приватизации в пользу родителей следует подойти грамотно, и взвешенно, при этом внимательно изучив свои права. Бывают такие ситуации, когда отменить такое решение будет невозможно:

  • Законом предусмотрены довольно узкие права и основания, благодаря которым вы сможете отменить договор.
  • По закону допускают одну приватизацию, но по сути отказавшийся не принимал участия в этой процедуре, в таком случае выходит, что право гражданина не использовано.
  • Закон допускает такое понятие как реприватизация ­- возврат жилплощади в государственное управление, то есть “отказник” сможет снова принять участие в ее приватизации.
  • После отказа от жилой площади гражданин не теряет право на проживание в данной квартире, даже в том случае если она будет продана.

Что говорит закон?

Несмотря на отказ от оформления собственности, все прописанные имеют право пользоваться жилой площадью.

Исключением является случай, когда человек развелся с собственником квартиры, то он не может продолжать пользоваться жильем, если между ними нет дополнительных соглашений.

Но это положение двояко потому, что по другому закону человек, отказавшийся от приватизации в пользу второго проживающего в квартире, не может быть выселен. Такое право является бессрочным.

В этих случаях Верховный суд встает на сторону человека, писавшего отказ от своей доли при приватизации, несмотря на противоречие двух разных правовых актов.

Квартиры

Процедура частично регулируется Жилищным кодексом. Чтобы перевести муниципальную собственность в частную, все проживающие в квартире должны быть согласны. Если один из жильцов не согласен, то приватизация жилья не проводится.

Люди считают, что отказаться можно в пользу другого лица, но юридически процедура выглядит так: человек не участвует в приватизации, а его долю делят другие собственники жилья, согласно соглашению или в равных долях.

Когда решено отказаться от своей доли в пользу конкретного лица, то владелец приватизирует квартиру на себя, делает дарственную на нужное лицо и регистрирует сделку в Росреестре. Заменить дарственную можно договором купли-продажи, но это более трудозатратно.

Можно отказаться от приватизации и без указания лица, которому передается доля.

Заявление пишется, согласно административному регламенту по приватизации. В нем указывают перечень проживающих, которые будут участвовать в приватизации квартиры. Но это не означает переход доли отдельному человеку.

Если отказывается от своей доли ребенок, которому нет 18 лет, то родителям необходимо написать заявление и получить разрешение у органа опеки. Детям с 14 лет можно подписать документ собственноручно.

Мнение эксперта

Тарасов Дмитрий Тимофеевич

Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.

До этого возраста заявление подписывается родителями. В нем пишется причина отказа от приватизации. В случае, если органы опеки разрешат процедуру и не найдут нарушений, официальное разрешение выдается в течение 10 дней.

Когда совершеннолетний человек отказывается сам, то он может подать заявление самостоятельно, если в помещении присутствует сотрудник администрации. В случаях, когда лицо не присутствует лично, отказ заверяется нотариально.

Некоторые административные регламенты допускают прием заверенного заявления у нотариуса.

Приватизация домов также частично регулируется Жилищным кодексом. При переводе муниципальной собственности в частную также требуется согласие всех проживающих людей в доме.

Отказаться от своей доли человек может, но должен подумать о последствиях. Отдающий свою долю владелец может продолжать жить на этой площади, пользоваться всеми благами, но не имеет права голоса при продаже.

Даже частично деньги, полученные по договору купли-продажи, человек не получит. Если приватизация дома уже проведена, то отказаться от своей доли человек уже не сможет.

Утратить право собственности на свою доли он сможет, только продав свою часть или подарив конкретному лицу.

Люди, отказавшиеся от приватизации дома, могут проживать в помещении даже после продажи. Такое основание является обременением и отмечено при регистрации собственности.

Если человек прописывается в другом жилье, купленного взамен старого, то право бессрочного пользования переносится на новое жилье.

Право отказников от приватизации

Советы юристов:

Можно ли признать утратившим право пользования жильем отказника от приватизации?

В одном случае — да. Достаточно подробно об этом — например, здесь: Подробнее >>>

Консультация по Вашему вопросу

8

звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России

Можно, еще один вопрос: Если, отказник от приватизации выписался по личному заявлению, а потом был прописан временно на 6 месяцев, и выписан по запросу, на постоянное уже место жительство. Отказник, утратил пожизненное право пользование квартирой?

Спор может иметь место но по сути да прекратил пользование утратил это право.

Собственник утратил пожизненное право пользования и проживания в квартире (в связи с отказом от приватизации), так как он в добровольном порядке снялся с регистрационного учета по месту жительства.

Имеют ли право проживания отказники от приватизации после сделки купли-продажи, если они добровольно выписались до сделки?

Уважаемый посетитель сайта! Нет, не имеют.

Они потеряли право пользования квартирой. ПОМЕНЯЙТЕ ЗАМКИ. Если собственник был н/летний, то необходимо согласие органа опеки и попечительства на сделку.

Дарственную на квартиру сделала моя мать в 2007 году, там не прописаны мои права как отказника от приватизации. Я только узнал об этой дарственной! Она оформленная на бывшую жену моего брата. Могу ли я её оспорить?

Да, можете оспорить сделку.

Здравствуйте Игорь Попробуйте конечно, но срок исковой давности по оспариванию сделок составляет один год, более толковый ответ возможно дать только детально ознакомившись с ситуацией.

В квартире были 2 отказника от приватизации, собственник продала квартиру, отказники выписались из квартиры до сделки, сейчас новый собственник продает эту квартиру. Как понимать пожизненное право пользования квартирой им отказникам, могут ли они прописаться обратно или оспорить свой отказ от приватизации, выписались они в другой город.

Если добровольно выписались, то снова прописаться не смогут. Они отказались (снявшись с учета) от своего пожизненного права.

Раз сами выписались, то уже назад не могут.

Покупаю квартиру, собственник (продавец) один, на момент её приватизации дети собственника оформили отказ от приватизации. Могут ли отказники воспользоваться правом проживания там после продажи жилья собственником (родителем) ?

Теоретически, они имеют право на проживание в данной квартире. В случае, если они имеют там регистрацию. С уважением.

Имеет ли право отказник от приватизации прописывать своего несовершеннолетнего собственника в квартиру которая уже продана.

Здравствуйте. Да имеет если сам там прописан.

Имеет такое право любой гражданин. В соответствии с п. 28 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 (ред. от 05.02.2016)«Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» «Регистрация по месту жительства несовершеннолетних граждан, не достигших 14-летнего возраста и проживающих вместе с законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами), осуществляется на основании заявления установленной формы о регистрации по месту жительства, документов, удостоверяющих личность законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов), или документов, подтверждающих установление опеки, и свидетельства о рождении этих несовершеннолетних. Указанная регистрация осуществляется с выдачей свидетельства о регистрации по месту жительства.» С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.

Если отказник от приватизации становиться собственником то теряет ли он право пожизненного проживания.

Нет, не теряет. Он имеет право пожизненного пользования помещением в котором отказался от приватизации.

Добрый день. Не совсем понятен вопрос. Становится собственником-чего?

Здравствуйте! Если продолжает проживать в приватизированной квартире, то нет. Если не проживает, то теряет.

Нет, если он проживает по прежнему в этой квартире, то не теряет.

В квартире продаваемой с торгов есть отказник от приватизации проживающий. Как ФСПП учтёт это право и как это отображается на сайте Росимущества при торгах.

Здравствуйте! Уточните ваш вопрос.

Мои дорогие юристы! Подскажите пож-та,где в законе написано как утрачивается пожизненное (бессрочное) право пользования у отказников от приватизации?

В ст.83 ЖК написано утрата права пользования через суд. в связи с выездом на другое постоянное место жительства. Других оснований нет.

Подскажите, в каком законе написано как утрачивают право бессрочного права пользования отказники от приватизации?

Доброго времени суток Если вас интересует приватизация, то существует закон о приватизации, также можно почитать жилищный кодекс Удачи Вам. Анна Титова.

Меня не поняли, я покупатель, в проданной квартире был отказник от приватизации — который снялся с учета и выехал через пару дней после того как ко мне перешло право собственности-То есть-вопрос — те кто самостоятельно выписывается через 5 дней после сделки и смены собственника? Их надо прописывать? Ведь получается они свое право на момент подписания договора купли продажи сохраняли еще 5 дней? Или это не считается?

Здравствуйте, Александра, при смене собственника, если Вы укажите этого человека, как имеющего право пользования квартирой в договоре купли продажи и он там зарегистрирован, он за собой это право сохраняет, если не укажите и тем более, он снят с регистрационного учета, у него уже нет такого права.

Уточните пож-та,я не совсем поняла, ст 558 требует указания в договоре лиц сохраняющих право пользаания (отказников от приватизации), если на момент сделки и несколько дней после сделки и смены собственника этот отказник еще имел право польза., а утратил его только позже, его надо прописывать? Или только тех кто не собирается выписываться после смены собственника?

Доброго времени суток, уважаемый посетитель! Безусловно не требуется указывать тех, кто самостоятельно выписывается! Тут речь идет не об этом. Статья 558. Особенности продажи жилых помещений 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Удачи Вам в решении Вашего вопроса.

Консультация по Вашему вопросу

8

звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России

Может ли суд аннулировать сделку по купле продажи квартиры, признать договор не заключенным, если в нотариальном договоре не указано право отказника от приватизации, и если этот отказник выехал и выписался после сделки купли продажи квартиры, а в договоре было прописано только что зарегистрирован такой то по месту постоянного жительства и обязуется сняться с регистр. Учета?

Здравствуйте Немного непонятен ваш вопрос У какой приватизации может идти речь если квартира продается то есть она уже в собственности и никакой приватизации в этом случае невозможно по закону.

Здравствуйте. Нет, это не является основанием для аннулирования (признания недействительным) сделки по купле-продаже. Тем более, что этот отказник утратил право постоянного бессрочного проживания.

Вы уже много раз задавали вопрос и много раз получали ответ. Уважайте труд юристов и не задавайте вопрос многократно. Всего доброго!

Может ли суд аннулировать сделку по купле продажи квартиры, признать договор не заключенным, если в нотариальном договоре не указано право отказника от приватизации, и если этот отказник выехал и выписался после сделки купли продажи квартиры, а в договоре было прописано только что зарегистрирован такой то по месту постоянного жительства и обязуется сняться с регистр. Учета?

Добрый день! В данном случае оснований для того чтобы признать договор не заключенным нет, в данном случае существенные условия договора не затрагиваются, и если сам договор составлен в соответствии с законодательством РФ, то суд откажет в таком иске.

Прошу уточнить, правописание согласно ст 558 п 1 в договоре купли-продажи лиц сохраняющих право пользования в продаваемой квартире, это те лица (например отказники от приватизации) которые должны были бы сохранить право пользования жилым помещением после смены собственника и в будущем оставаться проживать, или и тех, которые сохраняли на момент совершения сделки и не имели намерения там проживать (выписались после сделки) ?

Добрый день! Второй вариант нет, это касается только тех, кто написал отказ от приватизации квартиры и больше никто Всего хорошего.

Указывать нужно только тех лиц, которые в соответствии с законом имеют право пользования жилым помещением на момент заключения сделки, поскольку они в любом случае сохраняют свое право независимо от смены собственника. А есть у них намерение или нет у них намерений там проживать, это значения не имеет.

Прошу уточнить, правописание согласно ст 558 п 1 в договоре купли-продажи лиц сохраняющих право пользования в продаваемой квартире, это те лица (например отказники от приватизации) которые должны были бы сохранить право пользования жилым помещением после смены собственника и в будущем оставаться проживать, или и тех, которые сохраняли на момент совершения сделки и не имели намерения там проживать (выписались после сделки) ?

Здравствуйте, в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации это те кто имеет право пожизненного проживания, например отказавшиеся от приватизации.

По моему вопросу на стене. В мое случае как раз лицо на момент сделки имело бессрочное право пользования, поэтому разве согласно ст 558 надо указать? Это право утратилось через 10 дней только (на момент сделки отказник был еще зарегистрирован, Нужно ли было указывать право отказника от приватизации в договоре купли продажи, если после сделки отказник через три дня выписался и выехал? В таком случае его право нужно было прописывать?

Добрый день. Поскольку на момент сделки он еще не выписался сведения о нем должны были быть внесены в договор «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) ГК РФ Статья 558. Особенности продажи жилых помещений 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Разумеется нужно было, так как отказник, потом все равно может вернуться и потребовать реализации своего права, если в нотариальном порядке от него не отказался.

Помогите разобраться, на момент сделки отказник был еще зарегистрирован, Нужно ли было указывать право отказника от приватизации в договоре купли продажи, если после сделки отказник через три дня выписался и выехал? В таком случае его право нужно было прописывать?

Здравствуйте. Нет, не нужно это прописывать. Если он сам снялся с регистрационного учета, то он утратил право постоянного бессрочного проживания. Удачи Вам.

Помогите разобраться, на момент сделки отказник был еще зарегистрирован, Нужно ли было указывать право отказника от приватизации в договоре купли продажи, если после сделки отказник через три дня выписался и выехал? В таком случае его право нужно было прописывать или нет?

На момент какой сделки? Если купли-продажи, то в договоре прописываются лица кто зарегистрирован в жилом помещении на момент сделки. Права зарегистрированных в вышеуказанном договоре не прописываются Всего Вам хорошего.

Вопрос не много другой, на момент сделки отказник был еще зарегистрирован,

Нужно ли указывать право отказника от приватизации в договоре купли продажи, если после сделки отказник через три дня выписался и выехал?

Пож-та-Как утрачивают свое бессрочное право пользования отказники от приватизации при продажи квартиры? Есть ли какой то закон?

Как правильно отказник от приватизации должен оформить отказ от своего права при продажи квартиры где он зарегистрирован,

В общем, по закону и на практике, права этих отказников от приватизации при продажи квартиры как то прописывают в договоре все таки?

А как же п. 1 ст 558..? Именно на момент сделки отказники еще были зарегистрированы,

Уточните прошу, Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры,

Право отказника от приватизации где-нибудь прописано? Где можно увидеть что квартира с обременением? В Росреестре? Так как в выписке из ЕРГП этого ничего не указано.

Право отказника от приватизации где-нибудь прописано? Где можно увидеть что квартира с обременением? В Росреестре?

Спасибо всем кто ранее отвечал на мои вопросы. Знакомая выиграла суд. Оказывается действительно право отказника от приватизации не нужно прописывать в договоре..

В случае не указания в договоре купли продажи право отказника от приватизации (ст.558), сделка будет ничтожной или оспоримой? Если уже зарегистрировано все в Росреестре.

Земельного участка

В случаях, когда нет препятствий в отказе, владелец может отказаться от права собственности на земельный участок. Это можно сделать, когда на земле нет принадлежащих ему строений и сооружений, существуют незначительные обременения.

Часто причиной отказа является длительное неиспользование участка по назначению из-за удаленности, неплодородного грунта, маленькой площади. Все это время владелец платит налоги, и отказаться от имущества можно только официальным путем.

Отказ от приватизации запрещен, когда на земле есть постройки и сооружения в собственности человека. Не разрешают отказываться, если участок является частью наследства. Тогда человек должен полностью отчуждать все наследство, а не только землю.

Для отказа от приватизации участка владелец должен обращаться в Росреестр и написать заявление на прекращение права собственности. При покупке оно рассматривается региональным отделом Росреестра, при наследовании муниципалитетом.

Срок рассмотрения: месяц. Если разрешение пришло, то государственный орган, который становится владельцем, подает необходимые документы для регистрации в Росреестре, уведомляет Госкадастр, налоговую инспекцию.

Земля передается в земельный фонд муниципалитета.

Право собственности, если владелец передумал можно восстановить в течение 12 месяцев.

Право пожизненного проживания при отказе от приватизации

написано: «при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением.

В пользу другого лица

Обычно процедура отказа в пользу конкретного человека проводится, чтобы передать жилье ему в собственность полностью. Владельцем доли часто двигает нежелание заниматься документами по приватизации, платить налоги или человек просто хочет передать другому лицу все права на имущество.

Отказаться не могут люди, которые однажды уже приватизировали жилье, отказывались от своей доли в пользу кого-либо. Не разрешают проводить отказ, если у человека есть частная собственность на жилье или долю.

Мнение эксперта

Тарасов Дмитрий Тимофеевич

Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.

Полученная часть жилья не может отдаваться конкретному лицу по стандартной схеме. По закону часть квартиры (дома) делится на остальных участников приватизации.

Для передачи прав конкретному лицу необходимо приватизировать квартиру полностью, а потом оформить договор купли-продажи или подарить жилье.

В пользу родителей

Отказаться от своей доли в пользу родителей ребенок может, если не хочет иметь в собственности часть квартиры.

Это лучше делать, если в доме проживают только родители и ребенок.

Если кто-то прописан в квартире дополнительно, то по закону часть муниципального жилья придется делить и на него.

Но при смерти родителей отказавшийся ребенок имеет одинаковые права с другими наследниками.

Делится жилье по завещанию или по закону, если завещание не составлено.

В пользу несовершеннолетнего ребенка

Изначально по закону в процедуре не могли участвовать дети до 18 лет. Сейчас внесены правки: дети имеют такие же права, что и родителей. Закон защищает несовершеннолетних, и их участие в процессе приватизации стало обязательным.

Когда родители и прописанные лица отказываются от долей в муниципальной квартире, ребенок становится единственным собственником жилья. Заявление для детей до 14 лет подается опекунами и родителями. Дети с 14 лет имеют право самостоятельной подписи документов.

В заявлении должно указываться данные свидетельства о рождении или основания для опеки, адрес дома, причины отказа, данные заявителя.

Войти на сайт

ОБЗОР

СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ЗА ЧЕТВЕРТЫЙ КВАРТАЛ 2005 ГОДА

Сохранится ли право бессрочного пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу с учетом положений статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и статьи 292 ГК РФ?

Ответ: Статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусматривает, что действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Из части 2 статьи 292 ГК РФ следует, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.

Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.

Что потребуется?

  • Нотариально заверенный отказ
  • Справки с паспортного стола
  • Выписки из ЕГРП
  • Техпаспорт с кадастровым номером
  • Документы всех лиц, участвующих в процедуре
  • Ордер и договор социального найма.

При участии в процедуре несовершеннолетнего может понадобиться решение органов опеки.

Единой формы заявления не существует. Документ можно написать от руки или набрать на компьютере. В бланке отражаются личные данные «отказника». Адрес жилой площади. Человек прописывает, что отказывается получить долю приватизированного жилья, это согласовано с другими проживающими в квартире (доме) людьми.

Прописывается, что отказ осуществлен на добровольной основе и без давления.

Отказ от приватизации квартиры сохраняет за лицами пожизненные права на квартиру!

«К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование)».

Можно ли аннулировать отказ?

Отказ от доли жилья является добровольным решением. Но человек в силу каких-то обстоятельств может передумать.

После оформления «отказной» оспорить ее сложно. Для ее отзыва следует доказать, что у человека существенно ухудшилось материальное положение из-за этого действия.

Отзыв может осуществляться до тех пор, пока правомочие не поставлено в Росреестре.

Если постановки не было, приватизация прекращается.

Несоответствие статуса жилого помещения

Согласно закону нельзя приватизировать недвижимость следующих видов:

  1. Комнаты в общежитиях. Отказ может быть получен в том случае, если общежитие является федеральной собственностью. Приватизировать можно только те помещения, которые принадлежат муниципалитетам. Если бывшее общежитие какого-либо предприятия или учебного заведения передано на баланс муниципалитета, то после этого оно становится многоквартирным домом, и у жильцов появляется возможность приобрести комнаты в собственность беспрепятственно.
  2. Квартиры в военных городках. Большинство проблем и спорных вопросов в последнее время связано с оформлением в собственность жилья в военных городках. В настоящее время многие военные поселения были исключены из числа закрытых. Но до сих пор попытки оформления сталкиваются с проблемой отсутствия сведений о квартирах в БТИ и Едином реестре прав на недвижимость (читайте о приватизации квартир военнослужащих).
  3. Квартиры в аварийных и ветхих домах. Если зданию власти присвоили статус аварийного, приватизировать находящуюся в нём квартиру будет невозможно. Однако отказ можно обжаловать, если статус аварийного администрация присвоила дому на словах, но постановление пока не вынесла.

С особенностью самого объекта недвижимости может быть связана ещё одна причина отказа.

Мнение эксперта

Тарасов Дмитрий Тимофеевич

Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.

Если в квартире проведена незаконная перепланировка, на которую власти разрешения не давали, нанимателю однозначно откажут в приватизации.

Кроме того, придётся заплатить штраф и вернуть квартире первоначальный вид. Возможно, после устранения нарушений, разрешение на приватизацию всё-таки удастся получить.

О том, можно ли приватизировать кооперативную квартиру, долю в квартире, а также жилье с долгами, вы можете узнать на нашем сайте.

Общие положения

В настоящее время проблемным является вопрос, связанный с приобретением собственного жилого помещения. Поэтому когда у людей имеется возможность приватизировать жилье, они ей пользуются. Нередко случается и такое, что между лицами, состоящими в родственных отношениях, возникают конфликтные ситуации по данному поводу. Это связано с тем, что приватизированная квартира, как правило, делится между родственниками. По этой причине часто родные люди становятся врагами.

Согласно законам, действующим на территории нашей страны, право пользования недвижимостью, которая имеет жилое назначение, может являться пожизненным. Это значит, что пока человек жив, он будет обладать правами в отношении жилого помещения. При этом даже в ситуации, когда будет происходить смена собственника, такое лицо нельзя будет лишить регистрации либо выгнать из квартиры.

Как отказаться от собственности на жилье

Несмотря на все положительные моменты, связанные с тем, что квартира переходит в частную собственность граждан, может возникнуть необходимость отказаться от этой собственности и снова стать нанимателем муниципального жилья.

Например, если требуется улучшение жилищных условий и есть вероятность, что дом расселят. В этом случае наниматель и его семья получат новую квартиру в соответствии с социальными нормами, принятыми для данного региона.

Владельцы же приватизированной квартиры получат равноценное по площади жилье.

Необходимо учесть

Приватизировать новую квартиру, полученную по договору социального найма, вы не сможете, так как потеряли право на приватизацию.

Кроме того, как уже говорилось, квартиры, договор социального найма на которые заключен после марта 2005 г., не могут быть приватизированы.

В законодательстве сейчас нет специальных терминов «расприватизация» или «деприватизация», хотя на практике они используются. Между этими понятиями существует разница.

Расприватизация

Это признание в судебном порядке договора передачи квартиры недействительным. Этот способ использовался раньше, когда законодательством не была предусмотрена возможность вернуть квартиру в муниципальную собственность без суда, и сейчас продолжает использоваться в некоторых случаях.

Договор приватизации может быть признан недействительным на основании поданного искового заявления и решения суда. Для этого в суде нужно было доказать, что договор приватизации заключен с нарушением действующего гражданского законодательства.

Времени эта процедура может занимать очень много. После признания договора недействительным квартира переходит в государственную или муниципальную собственность, а бывший собственник становится ее нанимателем.

Если жилое помещение было после приватизации продано или обменено, все участники совершенных сделок возвращаются в исходное положение.

Иск о признании договора приватизации недействительным могут подать

граждане, принявшие участие в приватизации

другие заинтересованные лица (например, члены семьи собственников)

опекуны, попечители несовершеннолетних детей

прокурор, а также органы опеки и попечительства в защиту интересов несовершеннолетних или недееспособных

органы государственной власти или местной администрации

Требование о признании приватизации жилья недействительным можно представить в течение трех лет со дня регистрации договора.

В случае пропуска срока по уважительной причине суд вправе его продлить.

Деприватизация

Принципиально другой способ передачи квартиры в собственность государства или муниципального образования, основанный на принципе добровольности.

Схема его такова: жилые помещения, передаваемые гражданами городу в собственность в порядке деприватизации, будут предоставляться им в пользование на основании договоров социального найма.

По новому федеральному жилищному законодательству возможность деприватизации жилья ограничена мартом 2010 г.

Возвращаемая в муниципальную собственность квартира должна отвечать нескольким условиям:

быть единственным местом постоянного проживания человека (семьи)

быть свободна от каких-либо обязательств, в том числе не иметь долгов по квартплате

В большинстве случаев далеко не каждый мог рассчитывать на деприватизацию, таким правом обладали до недавнего времени, а точнее до июня 2006 г., только малоимущие граждане. Согласно новому закону, в Жилищном кодексе РФ, ст. 20, слова «Малоимущие граждане» заменены словом «Граждане».

Процедура передачи приватизированного жилья в собственность города тоже связана со сбором необходимых документов.

Вам понадобятся:

оригиналы правоустанавливающих документов (договор передачи, свидетельство)

документ, подтверждающий отсутствие ограничений и обременении, например, что ваша квартира не заложена в банке как гарантия возврата кредита

выписка из домовой книги с момента заселения помещения

копия финансового лицевого счета, если передаются комнаты в коммунальной квартире

технический паспорт квартиры

ксерокопии документов, удостоверяющих личность граждан, которые желают передать в собственность города приватизированное жилое помещение

квитанция об оплате регистрационного сбора

В определенный срок (1—2 месяца) исполнительным органом будет подготовлен договор передачи, который подписывается всеми собственниками. Договор подлежит обязательной государственной регистрации.

код для вставки на форум — bbCode:[url=https://dom20a.ru/nedvigimost/kak-otkazatsya-ot-sobstvennosti-na-zhile.html]Как отказаться от собственности на жилье[/url]

Незанятая и заброшенная недвижимость: превращение обязательств в активы


      • Отсутствие универсальных определений вакантности и заброшенности усложняет работу по оценке количества вакантных и заброшенных свойства на национальном уровне.
      • Пустые и заброшенные объекты недвижимости связаны с повышением уровня преступности (особенно поджог) и снижение стоимости собственности. Техническое обслуживание или снос пустующей собственности — огромные расходы для многих городов.
      • Очень важно согласовать стратегии борьбы с вакансиями с условиями рынка квартала.


Свободные участки можно озеленить и перепрофилировать для новых целей, например, эту игровую площадку в районе Ист-Либерти Питтсбурга.
Фото любезно предоставлено: Сара Иннаморато Заброшенные дома, спящие фабрики, умирающие торговые центры, и другие типы вакантных и заброшенные объекты являются одними из наиболее видимые внешние признаки повернуть судьбу вспять.Характеристики которые перестали продуктивно использоваться неиспользованные встречаются в городах, пригородах, и сельские районы по всей стране, и они сильно различаются по размеру, форме, и бывшее использование. Но эти пустые и заброшенные объекты более чем просто симптом более крупного экономического силы, работающие в сообществе; их связь с преступностью, увеличилась риск для здоровья и благополучия, погружение стоимость собственности и рост муниципальных затраты создают им проблемы в и из сами, внося свой вклад в общее упадок сообщества и потеря инвестиций.1 Должностные лица местного самоуправления, сообщество организаций и жителей, однако, все чаще рассматривают пустующие объекты как возможности для продуктивного повторного использования, переосмысления упадка и ветхости городских ферм, общественных садов и медицинских учреждений. Для них пустые дома могут стать активами в стабилизации и оживлении района, которые можно отремонтировать и снова заселить.

Незанятые и заброшенные объекты недвижимости долгое время преследовали промышленные города в американском поясе ржавчины, но всплеск отчуждений права выкупа после недавней рецессии усугубил проблемы в этих областях и привел к резкому увеличению доли вакантных площадей по всей стране, особенно в недавно процветающих штатах Солнечного пояса, таких как Флорида. , Аризона и Невада.Эти общины сталкиваются с растущим упадком и физическим износом собственности, снижением налоговых поступлений и ростом государственных расходов. Хотя общенациональные факторы (в частности, кризис отчуждения права выкупа) помогли создать эти вакансии, местные факторы — состояние недвижимости, состояние местного рынка жилья и сила региональной экономики — определяют диапазон доступных вариантов для возвращение этих свойств в продуктивное использование. Например, подход, применяемый для восстановления одной незанятой собственности среди многих в неблагополучном районе Детройта, будет отличаться от подхода, применяемого для возврата собственности в восстанавливающемся пригороде Феникса — или, если на то пошло, в другом районе Детройта со здоровым рынком жилья. .

Местный политический и экономический контекст, а также ограниченность возможностей и ресурсов формируют инструменты, которые местные органы власти, некоммерческие организации и соседи используют для решения проблем и повторного использования пустующих и заброшенных участков. Наиболее желаемый результат — быстро вернуть свойство к прежнему использованию — частный дом или процветающий бизнес. Однако недостаточный кредит, слабые рынки, убыль населения или другие факторы могут потребовать других решений, таких как как снос, преобразование собственника- жилое жилье в арендуемое жилье, или замена (например, строительство солнечная ферма на бывшей промышленной площадке).Стратегии повторного использования направлены на стабилизацию и оживление районов и могут стимулировать восстановление и рост экономики или, в случае сокращения городов, управлять упадком таким образом, чтобы улучшить качество жизни оставшихся жителей.


Источник: Бюро переписи населения США. 2012. Годовые оценки исследования американского сообщества. Примечание: свободные помещения не включают сезонное, развлекательное или эпизодическое использование. Недвижимость может освободиться на множество причин, некоторые из которых относительно безобидны.Недвижимость, сдаваемая в аренду или на продажу, может быть пуста в течение короткого времени, а дом для отпуска может быть пустым большую часть года. Если за этой недвижимостью будут ухаживать ответственные владельцы, она не станет бельмом на глазу или снизит стоимость соседней собственности. В общем, незанятая собственность становится проблемой, когда владелец собственности отказывается от основных обязанностей, связанных с владением недвижимостью, таких как текущее обслуживание или выплаты по ипотеке и налогу на имущество2. Множественные переменные могут побудить власти определить собственность как пустующую или заброшенную, в том числе физическую. состояние структура, количество времени, в течение которого собственность находилась в этом конкретном состоянии, и отношение владельца к собственности.Например, в Балтиморе городские строительные нормы и правила определяют жилые дома как свободные только в том случае, если они непригодны для проживания, а не если в них просто нет людей3

Отсутствие универсальных определений вакантных и заброшенных объектов усложняет попытки оценить количество вакантных и заброшенных объектов недвижимости на национальном уровне. Лучшими агрегированными источниками являются Бюро переписи населения США и Почтовая служба США, хотя они не без ограничений. Используя эти источники, Счетная палата правительства США (GAO) сообщила в 2011 году, что количество свободных жилых единиц, не считая тех, которые используются сезонно или рабочими-мигрантами, увеличилось с 7 миллионов в 2000 году до 10 миллионов в 2010 году.4 Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета сообщил, что подмножество этой категории — дома, свободные и не выставляемые на продажу или аренду, — достигло рекордного уровня в 7,4 миллиона в 2012 году, причем рост был сосредоточен в районах с высокой степенью отчуждения права выкупа. Юг и Запад5. Хотя свободные дома можно найти по всей стране, они, как правило, сконцентрированы; почти 40 процентов пустующих домов в стране расположены всего в 10 процентах всех переписных участков6. Более половины переписных участков с долей вакантных площадей 20 процентов или выше находились всего в 50 округах, большинство из них — в городских районах.Например, в округе Уэйн в Мичигане и округе Кук в Иллинойсе имеется более 200 районов с высоким уровнем вакантных площадей7. реальное или предполагаемое загрязнение окружающей среды — примерно на полмиллиона.8

Текущая инвентаризация незанятой собственности является результатом двух основных причин: кризис потери права выкупа, а также долгосрочный упадок города, депопуляция и сокращение инвестиций.Во многих городах Ржавого Пояса произошла значительная потеря населения с момента своего пика двадцатого века, когда жители уехали в пригороды или другие регионы. Это сокращение количества домохозяйств создало огромный разрыв между спросом и предложением на жилье. Это несоответствие не только приводит к тому, что многие строения остаются пустыми, но и серьезно ослабляют местные рынки жилья, ограничивая потенциал рыночных решений до уровня вакансий.9 Рабочие места и розничная торговля во второй половине двадцатого века также стали пригородными, оставив после себя бывшие промышленные объекты. производственно-коммерческая деятельность.Уменьшение численности населения и, как правило, более низкие доходы тех, кто остается, часто недостаточны для поддержки оживления коммерческой деятельности.10 Бывшие промышленные центры, такие как Балтимор, Кливленд, Детройт и Гэри, штат Индиана, усеяны пустыми фабриками, тысячами потерянных и пустующих домов. жилая недвижимость. Пригородные районы Солнечного пояса, которые процветали всего десять лет назад, теперь страдают от широко распространенных случаев отчуждения права выкупа права выкупа права выкупа11.12 Бывшие жильцы, вероятно, освободят собственность, и поскольку затраты, связанные с процессом отчуждения права выкупа, высоки, а стоимость данной собственности часто очень мала, кредиторы или обслуживающие лица могут уйти.13 В Неваде, Аризоне, Флориде и Джорджии Во всех штатах с высокими показателями потери права выкупа несезонное количество вакансий увеличилось более чем на 85 процентов в период с 2000 по 2010 год14.

Свободные и заброшенные объекты недвижимости имеют негативные побочные эффекты, которые влияют на соседние объекты, а в случае их концентрации — на целые сообщества и даже города.Исследования связывают отчужденные, пустующие и заброшенные объекты собственности с пониженной стоимостью собственности, ростом преступности, повышенным риском для здоровья и благосостояния населения, а также повышенными расходами для муниципальных органов власти.

Исследования, пытающиеся количественно оценить влияние отчуждения права выкупа на стоимость окружающей собственности, показывают, что отчуждение права выкупа снизило цены продажи близлежащих домов от всего лишь на 0,9% до 8,7 %15. проблемное имущество может иметь более выраженное влияние на окружающие свойства.В исследовании, проведенном в Колумбусе, штат Огайо, Mikelbank обнаружил, что пустующие объекты недвижимости имеют более серьезное влияние на их непосредственное окружение, чем потери права выкупа, которые имеют относительно скромное влияние, но на большей территории16. побочные эффекты, обнаружение, что в районе Кливленда, нахождение в пределах 500 футов от пустующей собственности снижает продажную цену ненапряженного дома на 1,7 процента в районах с низким уровнем бедности и на 2,1 процента в районах со средней бедностью.17 Исследования также показывают, что чем дольше недвижимость остается незанятой, тем больше она влияет на стоимость окружающей собственности и тем больше радиус этого эффекта18. Исследование Балтимора показывает, что это воздействие ограничено 250 футами домов, которые были заброшены менее 3 лет; однако через 3 года эффект может увеличиться до 1500 футов (хотя и с меньшей величиной) 19.


Проект «Я хочу, чтобы это был…» в Лансинге, штат Мичиган, предлагает членам сообщества, таким как женщина, изображенная выше, пересмотреть использование этого заброшенного магазина.
Фотография любезно предоставлена ​​Управлением развития города Лансинг Считается, что пустующая и заброшенная недвижимость привлекает преступников. из-за «теории разбитых окон» — один признак заброшенности или беспорядка (разбитое окно) будет способствовать дальнейшему беспорядку.20. Увеличение вакансий оставляет меньше соседей, которые могут отслеживать и бороться с преступной деятельностью. Заколоченные двери, неухоженные газоны и разбитые окна могут указывать на неконтролируемое убежище для преступной деятельности или на цель кражи, например, меди и бытовой техники.Исследование 21 Куи Питтсбурга показывает, что лишение права выкупа закладной не влияет на преступность; однако после того, как собственность становится пустой, уровень насильственных преступлений в пределах 250 футов от собственности на 15 процентов выше, чем уровень в районе между 250 и 353 футами от собственности. Кроме того, более длительные периоды незанятости имеют большее влияние на уровень преступности22. В исследовании, проведенном в Филадельфии, Бранас, Рубин и Гуо сообщают о связи между незанятыми объектами недвижимости и риском нападения, считая, что вакансия является самым надежным предиктором среди почти дюжины. индикаторы после учета других демографических и социально-экономических переменных.23

Поджог — это особая проблема для пустующих и заброшенных домов. По оценкам Управления пожарной безопасности США, в период с 2006 по 2008 год в пустующих жилых домах ежегодно происходило 28000 пожаров, причем половина из них распространялась на остальную часть здания, а 11 процентов — на соседнее здание. По оценкам организации, 37 процентов этих пожаров были устроены намеренно, и что ежегодно в результате этих пожаров гибнет 45 человек, 225 получают травмы и причиняется материальный ущерб на сумму 900 миллионов долларов.24 Поскольку вакансии так тесно связаны с поджогами, вандализмом и другими преступлениями, местные постановления обычно квалифицируют пустую или заброшенную собственность как угрозу для здоровья и благополучия населения25.

Местные органы власти несут расходы по содержанию, управлению и сносу пустующей и заброшенной собственности, а также их обслуживанию полицией, пожарной охраной и общественной инфраструктурой. В одном исследовании было подсчитано, что город Филадельфия тратит более 20 миллионов долларов в год на содержание около 40 000 свободных объектов недвижимости, что, по скромным подсчетам, обходится городу и школьному округу в виде потери налоговых поступлений в размере 5 миллионов долларов в год.26 В своем исследовании, проведенном в Чикаго в 2005 г., Апгар, Дуда и Навроцки оценили прямые муниципальные расходы варьируются от 430 долларов за изъятую и освобожденную недвижимость, проданную на аукционе, до 34 199 долларов за пустующее имущество, уничтоженное пожаром, в зависимости от продолжительности пустоты, усилий по восстановлению и других обстоятельств, таких как преступление27. Двери и окна должны быть заперты и часто покрыты фанерой, газоны вырезаны, а мусор вывозится. Расходы на техническое обслуживание зависят от местоположения и состояния отеля. Например, официальные лица Чикаго оценили затраты на размещение или охрану 627 объектов недвижимости в 2010 году в 875 000 долларов, в то время как официальные лица Детройта оценили затраты в 1 доллар.4 миллиона, чтобы сделать то же самое для 6000 объектов недвижимости в течение почти полутора лет. Затраты на стрижку газона могут быстро возрасти, как в случае с 25 долларами, потраченными на каждый из 45 000 городских участков и участков Детройта28. Исследование, проведенное в Балтиморе в 2009 году, пришло к выводу, что каждый свободный участок в квартале увеличивает ежегодные расходы на полицию и пожарную охрану на 1472,29 доллара. . Согласно исследованию пустующей и заброшенной собственности в Оклахома-Сити, коммерческая недвижимость непропорционально влияет на эти расходы на общественную безопасность.Хотя коммерческая недвижимость составляет лишь 3% вакансий в Оклахома-Сити, на них приходится примерно 40% всех вызовов полиции и пожарных30.

Стоимость сноса может широко варьироваться в зависимости от нескольких факторов, в том числе от того, прикреплен ли дом к занятым жилым помещениям, например, к рядному дому в Балтиморе, снос которого может стоить 40 000 долларов, или от того, содержит ли он асбест или краску на основе свинца. GAO заявляет, что снос обычно стоит от 4800 до 7000 долларов за собственность31. Муниципалитеты также несут административные расходы, поскольку они ищут владельцев, обеспечивают соблюдение кодексов и контролируют потери права выкупа, хотя они могут возместить некоторые из этих затрат за счет штрафов или сборов, если владелец может быть идентифицирован. и вынуждены платить.Вакансии также напрямую снижают доходы местных органов власти, поскольку собственники могут отказаться от своих налоговых обязательств, и косвенно, из-за их влияния на стоимость близлежащей собственности и налоговые оценки. Хотя в некоторых случаях города могут возместить этот упущенный доход за счет продажи налогового залога, в других случаях право собственности на недвижимость возвращается городу, у которого нет другого жизнеспособного варианта, кроме сноса32


Источники: данные за 1965–1999 гг. Из «Таблицы 7. Годовые оценки жилищной инвентаризации: с 1965 г. по настоящее время» и данные за 2000–2010 гг. Из «Таблицы 7a.Годовая оценка жилищной инвентаризации ». Бюро переписи населения США. 2012. «Жилищные вакансии и домовладения: исторические таблицы», Текущее обследование населения / Исследование жилищных вакансий. Дополнительные пояснительные примечания см. В источниках. www.census.gov/housing/hvs/data/histtabs.html . По состоянию на 6 февраля 2014 г. Из-за растущих затрат и трудностей, которые пустая и заброшенная недвижимость создает для сообществ, правительство, некоммерческие организации и заинтересованные стороны принимают меры, чтобы остановить и даже обратить вспять поток отчуждений, пустующих и заброшенных домов.В некоторых случаях масштаб проблемы — и инфраструктура данных, персонал, обеспечивающий соблюдение кодекса, опыт и финансирование, необходимые для ее решения, — подавляют способность местных органов власти справиться с ней.33 Существенной проблемой для большинства юрисдикций является определение количества , местонахождение и владение вакантной недвижимостью34. Информация о возможных вакансиях часто распространяется между несколькими агентствами, а записи о праве собственности или ответственности за недвижимость могут быть нечеткими, рассредоточенными между жильцами, инвесторами, обслуживающими организациями и кредиторами.Несмотря на эти трудности, общинам нужны свежие и надежные данные, чтобы понимать проблемы, с которыми они сталкиваются, информировать о принятии решений и политике, а также адаптировать меры к различным условиям и характеристикам рассматриваемых городов, районов и объектов недвижимости35. , во многих юрисдикциях приняты постановления о регистрации незанятой собственности, которые требуют от владельцев регистрировать свою собственность и, как правило, вносить плату.36 Сборы, которые возрастают по мере того, как собственность остается вакантной, могут отпугнуть владельцев законсервировать собственность, побуждая их вернуть эту собственность к производительному использованию; кроме того, доход от этих сборов компенсирует расходы, связанные с пустующей недвижимостью.37

Фонд реинвестирования и Партнерство по национальным индикаторам соседства были критически важными ресурсами для местных жителей, разрабатывающих инструменты и системы данных для отслеживания и устранения их незанятых участков. В городе Сиракузы, штат Нью-Йорк, команда IBM Smarter Cities разработала модель прогнозирования, которая помогает определить районы и объекты недвижимости, подверженные риску возникновения проблем, связанных с вакансиями, а также те, в которых вмешательство окажет наибольшее воздействие. По словам исследователей, «цель города — отказаться от принятия решений, основанных на« образованных анекдотах », и стратегиях реагирования, нацеленных на при самой острой необходимости — к разработке политики на основе информированного, целостного понимания и упреждающих вмешательств, которые предотвращают и обращают вспять спад »38 (см.« Стратегии адресности для развития соседства »).

Когда местные чиновники узнают о потенциальных пустующих и заброшенных объектах недвижимости через регистрацию, жалобы соседей, визуальные осмотры, просрочки по уплате налога на имущество или другие средства, они обычно сначала обращаются к исполнению кодекса и налоговым удержаниям, чтобы заставить владельцев взять на себя ответственность за собственность и вернуть ее. продуктивное использование. Пустующие и заброшенные объекты недвижимости могут быстро прийти в такое состояние, что перестают соответствовать местным строительным нормам. Сотрудники правоохранительных органов, уполномоченные охранять собственность, представляющую угрозу для здоровья, безопасности и благосостояния населения, могут затем налагать штрафы и налагать штрафы на проблемную собственность.39 Успешное раннее вмешательство — лучший способ действий, потому что разрушение со временем быстро усугубляется. По словам Джозефа Шиллинга, директора, одно из самых серьезных препятствий на пути своевременного и эффективного соблюдения кодекса. Института Метрополитен в Технологическом институте Вирджинии отслеживает и привлекает к ответственности владельцев и обслуживающих ссуды в случае невыполнения обязательств40. Недвижимость, находящаяся в собственности (REO), создает особые проблемы. Службы ипотечного кредитования, которыми обычно являются национальные или международные компании, должны соблюдать местные законы и кодексы, применимые к данной собственности.Когда должностные лица могут идентифицировать владельцев собственности и привлекать их к ответственности, они могут обеспечить исправление нарушений кодекса и смягчить негативное воздействие собственности. Если владельцы не реагируют, местные органы власти могут взять собственность в свои руки и следовать соответствующим курсом: либо восстановление, либо снос и повторное использование.

Хотя пренебрежение содержанием может быть самый заметный признак вакансии (и тот, который может привести к нарушению кодекса), «просрочка по налогу на имущество», Александр и Пауэлл находят, что «это самый важный общий знаменатель среди пустующих и заброшенных домов.”41 Когда владелец прекращает платить налоги на недвижимость, местные органы власти инициируют процесс обращения взыскания на уплату налогов, налагая на недвижимость налоговое удержание. Залог предназначен как для взыскания причитающихся налогов, так и для побуждения владельца взять на себя ответственность за имущество. Владельцы обычно имеют возможность выплатить залог, но собственность возвращается муниципалитету, если владелец ушел от нее. Как потерянные доходы от налога на недвижимость, так и возвращенная собственность могут создавать проблемы для местных органов власти, хотя последние также могут предоставить возможность осуществлять некоторый контроль над повторным использованием собственности, если муниципалитет готов сделать это, например, через земельный банк.

Когда местное самоуправление переходит в собственность собственности, оно обычно попытаться передать ответственность новому владельцу как можно быстрее путем продажи любого налогового залога или сами свойства. Эти процессы, которые могут различаться по форме, должны уравновешивать права владельцев собственности с интересами общества в быстром переходе собственности в собственность и в продуктивное использование. Налоговые залоги и имущество, лишенное права выкупа, могут быть проданы с аукциона, проданы оптом или, если это законно, переданы земельным банкам, корпорациям общественного развития (CDC) или другим некоммерческим организациям.Изучая практику обращения взыскания с налогами во Флинте и Детройте, Дьюар обнаружил, что ускоренные аукционы недвижимости, которые требуют полной оплаты в день аукциона и не дают участникам торгов возможности заранее оценить качество собственности, благоприятствуют инвесторам и спекулянтам. . Эти продажи приносят муниципалитетам немедленный доход, но в конечном итоге они приводят к продолжающемуся изъятию инвестиций и повторяющимся потерям права выкупа.42 Аналогичным образом, законы, требующие от муниципалитетов продавать недвижимость, лишенную налогов, тем, кто предложит самую высокую цену, отдают предпочтение спекулянтам, а не другим типам участников торгов.43 Спекулятивные инвестиции в пустующую и заброшенную недвижимость не обязательно плохо сказываются на стабильности района; эти инвесторы вполне могут быть ответственными владельцами собственности. Дьюар, однако, утверждает, что более продуманные процессы могут привести к тому, что больше собственности будет передано владельцам, соседям, земельным банкам и некоммерческим организациям.44 Среди инструментов, доступных местным органам власти для отпугивания безответственных инвесторов, являются строгое соблюдение кодекса; регистрация и лицензирование аренды; плата за преобразование арендной платы, взимаемая, когда занимаемая владельцем собственность переходит в аренду; и требование о том, чтобы все залоговые права, налоги и нарушения кодекса были устранены до любой передачи собственности.45

Применение Кодекса

и обращение взыскания на уплату налогов могут привести к тому, что владельцы берут на себя ответственность или продают собственность, государственную собственность на свободную собственность или публичную продажу собственности новым владельцам. Возможное повторное использование этой собственности будет определяться условиями местного рынка. Правительства и некоммерческие организации используют инструменты данных для создания типологий кварталов, основанных, прежде всего, на рыночных условиях, чтобы руководствоваться стратегиями повторного использования. На более сильных рынках политики и общественные организации пытаются в первую очередь предотвратить появление вакансий или не дать им разрастаться, как можно быстрее привлечь ответственных владельцев и жителей в свободные объекты и попытаться стабилизировать стоимость недвижимости и обратить вспять падение.Возникающая среди этих заинтересованных сторон тенденция состоит в том, чтобы направлять ресурсы в более сильные районы, которые подвержены риску, но еще не находятся в бедственном положении.46 В других случаях ресурсы были сконцентрированы в целевых районах с низким уровнем дохода, чтобы достичь критической массы, необходимой для поддержки частных инвестиций47. В таких неблагополучных районах рынки могут быть слишком слабыми, чтобы способствовать повторному заселению вакантной недвижимости. В сжимающихся городах требуется крупномасштабный снос и перепрофилирование, чтобы сократить предложение жилья в соответствии со спросом, а также иметь дело с недвижимостью, которую невозможно рентабельно отремонтировать для продажи или сдачи в аренду на рынке.(Более подробную информацию о методологиях и применении таких усилий см. В разделе «Стратегии нацеливания на развитие соседства».)

Стратегии для более сильных рынков. Более сильные рынки предлагают возможность удерживать владельцев домов в рисках стать пустыми или быстро заселить дома, которые уже стали вакантный. Программы предотвращения потери права выкупа, реабилитация для продажи или аренда жилья на разбросанных участках являются одними из более сильных рыночных стратегий, которые обещают сократить количество пустующих домов.Маркетинговые стратегии и стратегии оживления коммерческой деятельности могут помочь этим районам сохранить и привлечь жителей за счет стимулирования спроса, необходимого для повторного заселения пустующих домов. Некоторые сильно обветшавшие и незанятые участки в этих кварталах могут по-прежнему нуждаться в сносе, но, как правило, это будут отдельные участки, которые предоставят возможности для повторного использования в небольших масштабах, таких как принятие дополнительных участков или общественные сады.

Поскольку потеря права выкупа права выкупа является основной причиной появления вакансий на более сильных рынках, их ограничение может иметь большое значение для стабилизации этих районов.«Не все проблемные заемщики могут избежать потери своих домов, — объясняет профессор права и эксперт по финансовым услугам Патрисия А. Маккой, — но в соответствующих случаях — когда модификации могут увеличить доход инвесторов по сравнению с потерей права выкупа и заемщики могут позволить себе новые платежи — займ» модификации могут быть беспроигрышными для всех »48. Программы модификации ссуды и рефинансирования, дополненные консультированием по вопросам потери права выкупа, направлены на то, чтобы владельцы жильцов оставались в своих домах. Основные инициативы по предотвращению потери права выкупа включают две федеральные программы: Программу доступной модификации жилья (HAMP) и Национальную консультационную программу по предотвращению потери права выкупа (NFMC).С 2009 года HAMP обработало более 1,2 миллиона постоянных модификаций ссуд.49 У участников HAMP высокий процент повторных отказов, однако, достигнув 46 процентов в 2013 году для модификаций, начатых в 2009 году.50 Оценка HAMP в 2012 году показала, что, хотя программа привела к небольшому снижению ставки случаев выкупа права выкупа, оно охватило лишь около трети домохозяйств, имеющих право на получение кредита, и оказало неблагоприятное воздействие на пересмотр условий кредита вне программы51. Mayer et al. нашли лучшие результаты для NFMC, сделав вывод, что программа улучшила качество кредитов для участников, сократив ежемесячные платежи на 7.8 процентов52. Сохраняя владельцев домов в своих домах, программы предотвращения потери права выкупа могут избежать многих проблем, таких как нарушения кодекса (видимые признаки пренебрежения), которые возникают, когда собственность становится пустой.


Питтсбургская некоммерческая организация GTECH Strategies в сотрудничестве с местной организацией Operation Better Block’s Jr. Green Corps привлекла местную молодежь к озеленению этого пустыря в районе Хомвуд.
Фотография любезно предоставлена: GTECH Strategies Незанятые объекты могут потребовать ремонта, прежде чем они будут вновь заселены.Здоровые рынки могут предложить частным инвесторам достаточные экономические стимулы для покупки, восстановления и перепродажи ранее пустующей собственности. В других случаях государственная субсидия или вмешательство некоммерческой организации могут помочь превратить пустой дом в дом, занимаемый его владельцем. Хотя размещение собственником может быть наиболее желательным повторным использованием отчужденной и освобожденной собственности, деятельность инвесторов, как через рыночную продажу, так и через аукционы по выкупу налогов, открыла возможность аренды частных домов на разрозненных участках в качестве одного из способов решения проблем с жилыми домами, которые все еще пригодны для проживания. расположены в районах с достаточным спросом на аренду.Данило Пеллетиере, бывший директор по исследованиям Национальной жилищной коалиции с низким доходом и нынешний экономист HUD, предполагает, что «новые и возвращающиеся домохозяйства, которые необходимы для сокращения вакантных площадей и стабилизации районов, скорее всего, будут арендаторами, будь то по выбору или по необходимости. тенденция, которая уже наблюдается ». 53 CDC также, вероятно, будут заинтересованы в приобретении недвижимости, освобожденной от уплаты налогов, и использовании ее в качестве сдачи в аренду, как для увеличения количества доступного жилья, так и для стабилизации районов, в которые они уже инвестировали.Однако центры CDC, вероятно, столкнутся со значительными проблемами при управлении арендуемой недвижимостью на разрозненных участках, управление которой, по одной оценке, обходится на 25-30 процентов дороже по сравнению с многоквартирной недвижимостью54. Программы «первого выбора» позволяют некоммерческим организациям или определенному типу покупателей, например, соседи, чтобы делать ставки на REO или недвижимость, лишенную налогов, до того, как это сделают другие инвесторы. Национальная программа первого выбора дает грантополучателям Программы стабилизации соседства возможность приобретать недвижимость, принадлежащую Fannie Mae и Freddie Mac, до того, как она будет предложена лицу, предложившему наивысшую цену.55 В некоторых случаях кредиторы или ипотечные службы могут согласиться сдавать в аренду бывшим владельцам домов, лишенных права выкупа, предлагая сообществу некоторые из тех же преимуществ, что и предотвращение потери права выкупа56

Стратегии повторного заселения пустующих домов владельцами или съемщиками зависят от способности района удерживать и привлекать жителей. Попытки продать район на рынке могут помочь стабилизировать рынки жилья и уменьшить количество пустующих и брошенных домов. Например, Инициатива Здорового Соседства Фонда Большого Милуоки провела экскурсии по районам, которые были нацелены на продвижение имиджа, в результате чего 22 свободных дома были проданы тем, кто впервые покупает жилье.57 NeighborWorks America, национальная некоммерческая организация по жилищному строительству и развитию сообществ, признала маркетинг и брендирование кварталов стратегией повышения спроса на жилье и привлечения частных инвестиций. В 2012 году организация интенсивно работала с 16 районными организациями для агрессивного маркетинга кварталов58

Стабилизация и восстановление жилого фонда будут поддерживаться и дополняться путем оживления коммерческой деятельности в регионах с достаточно сильными рынками, чтобы поддержать его.Яркие жилые районы могут лучше поддерживать районную розничную торговлю, а многочисленные варианты розничной торговли, в свою очередь, поможет привлечь и удержать жителей. «Восстановление розничной торговли в районе следует планировать комплексно как неотъемлемую часть более крупного сообщества, которое ее окружает, и это должно быть адаптировано к реалиям района», — пишут Бейард, Павлукевич и Бонд.59 Они утверждают, что государственно-частное партнерство с Для восстановления районной розничной торговли необходимы долгосрочные обязательства по реинвестированию.60


Община Макаллена, штат Техас, вернула этот заброшенный большой коробчатый магазин в качестве нового дома для своей главной публичной библиотеки.
Фотография любезно предоставлена ​​публичной библиотекой Макаллена. Однако даже в районах с относительно здоровыми рынками жилья может потребоваться выборочный снос, когда пустующие объекты недвижимости находятся в серьезном обветшании. Когда стоимость реабилитации пустующего или заброшенное имущество превышает его ожидаемую рыночную стоимость после восстановления, рыночные решения вряд ли приведут к восстановлению.Хотя пустырь обычно оказывает меньшее неблагоприятное воздействие на окружающие объекты, чем пустующее или заброшенное строение, в программах сноса также можно спланировать, что делать с пустующим участком, который останется после демонтажа строения, например, превратить участок в благоустроенную пешеходную дорожку. или велосипедная дорожка, парк, парковка или общественный сад.61 Исследования показывают, что программа Philadelphia LandCare Общества садоводов Пенсильвании, которая очищает и благоустраивает пустыри, улучшила восприятие жителями безопасности, снизила количество преступлений с применением огнестрельного оружия и способствовала росту числа преступлений с применением огнестрельного оружия. ценности собственности.62 Согласно одному исследованию, свободные участки, которые были повторно использованы в качестве общественных садов, положительно влияют на стоимость близлежащих участков на расстоянии до 1000 футов от сада. Исследователи обнаружили, что эти сады могут оказать наибольшее влияние на районы с высоким уровнем бедности.63

Стратегии для слабых рынков и сокращающихся городов. В районах, где рынки жилья слабы, где предложение намного превышает спрос, и в городах, которые теряют население, многие из описанных выше стратегий вряд ли приведут к использованию когда-то пустующей недвижимости занятыми владельцами.Как советуют Маллах и Брахман: «Города, такие как Янгстаун или Детройт, где 30 процентов их земельных участков пусты — и которые продолжают терять население — должны думать о повторном использовании земель принципиально иначе, чем город, в котором 10 процентов или меньше его земли пусты или где население города, похоже, стабилизируется, например, Милуоки или Ньюарк »64. Даже в городах с общей стабильностью или ростом численности населения могут по-прежнему существовать районы или группы кварталов, в которых рынки не могут поддерживать стратегии возрождения, такие как аренда жилья на разрозненных участках или районный маркетинг.

Города, потерявшие половину или более своей максимальной численности населения, имеют гораздо больший запас жилья, транспортную и коммунальную инфраструктуру, а также зону обслуживания, чем у них есть люди, которые могут использовать и оплачивать их. На протяжении десятилетий планировщики и политики пытались вырастить свои города из таких проблем. Однако все чаще они обращаются к «оптимизации» или «умному упадку» как к способу приспособить городские службы и жилищный фонд к меньшим группам населения. Янгстаун, штат Огайо, и Флинт, штат Мичиган, — два города, в которых планировщики открыто признали необходимость приспособиться к сокращающемуся населению.65 Города с оптимизацией условий будут более эффективно распределять ограниченные ресурсы, если, например, жители будут сосредоточены в более густонаселенных районах, что позволит городу перенаправить инфраструктуру, обслуживающую в настоящее время мало жителей. Но, как говорит Брент Д. Райан, профессор городского дизайна и государственной политики Массачусетского технологического института, оптимизация — это спорный, «пока еще не доказанный процесс», который поднимает, среди прочего, вопросы справедливости.66 Городские власти не могут заставить жителей переехать в более густонаселенные районы, а создание стимулов, побуждающих жителей покинуть свои дома, может быть затруднено.Даже в городах с безудержной вакантностью жители разбросаны среди пустых кварталов67

Вмешательства, которые могут потребоваться для решения проблемы пустующей и заброшенной собственности в районах со слабыми рынками и в сокращающихся городах, включают крупномасштабный снос и перепрофилирование.68 Такие города, как Буффало, который в 2000-х годах провел кампанию «5 из 5» по сносу 5000 объектов в 5 лет, с трудом справляется с невыполнением тысяч пустующих объектов недвижимости.69 Как отмечалось выше, снос может быть чрезвычайно дорогостоящим.Чтобы помочь штатным и местным усилиям по финансированию крупномасштабного сноса, Министерство финансов США санкционировало использование Фонда наибольшего ущерба (часть Программы помощи проблемным активам) для сноса в 18 соответствующих штатах и ​​округе Колумбия, хотя по состоянию на 30 июня 2013 года на эти цели не израсходовалось никаких средств70. В Огайо генеральный прокурор решил выделить до 75 миллионов долларов из государственной доли в Национальном ипотечном урегулировании для возмещения округам расходов на снос. По состоянию на 4 февраля 2014 года округа Огайо израсходовали более 65 миллионов долларов на снос 8390 домов, из которых примерно 41 миллион долларов возместил генеральный прокурор.71 Хотя эти источники финансирования жизненно важны для сообществ, которые изо всех сил пытаются справиться с требованиями сноса, они не являются постоянными, поэтому потребуются альтернативы, если большое количество собственности будет по-прежнему подлежать сносу.

Большие участки пустующей земли требуют крупномасштабных стратегий перепрофилирования, таких как городское сельское хозяйство, лесные массивы или парки и места отдыха.72 Такое повторное использование зеленых насаждений обещает дополнительную выгоду в виде улучшения управления ливневыми водами. Сильные ливни часто переполняют инфраструктуру канализационных и ливневых вод во многих старых городах, вынуждая их сбрасывать неочищенные сточные воды, смешанные с ливневыми водами, в водные пути с оценочной скоростью 850 миллиардов галлонов. ежегодно.73 Отвод дождевой воды к этим 13 Перепрофилированная недвижимость не только решает эту серьезную экологическую проблему, но также снижает загрязнение воздуха и температуру поверхности, снижает затраты на управление ливневыми стоками и улучшает эстетику района.74 Земельные банки могут быть особенно эффективными при хранении прилегающих участков земли для более крупных проектов перепрофилирования (см. «Countywide Lank» Банки решают проблему вакантных должностей и упадка сил »). Коричневые поля, которые часто встречаются в бывших промышленных центрах, предоставляют возможности для крупномасштабного использования в качестве открытых зеленых или рекреационных пространств, общественных садов или ферм или ярких полей — площадок для выработки энергии ветра или солнца.75 Потенциальные застройщики старых месторождений должны учитывать затраты на оценку участка, восстановление и ответственность против ожиданий прибыли, которые могут быть ограничены слабыми рынками и другими макроэкономическими факторами.76 Творческое, органическое, а иногда и временное использование пустующих земель возникает, когда соседи а другие жители действуют раньше городских властей, земельных банков или застройщиков (см. «Временный урбанизм: альтернативные подходы к пустующей земле»). В Брайтмуре, районе Детройта с высоким уровнем вакантных площадей и населением около 1700 человек, жители приобрели или взяли на себя ответственность за почти 100 соседних пустующих участков, закрепив их за своей собственностью для собственного использования.Иногда такое органическое использование является незаконным, как, например, в случае уборки мусора или сквоттинга.77

Свободные и заброшенные объекты недвижимости представляют собой серьезную проблему для сообществ по всей стране. Факты свидетельствуют о том, что пустующая и заброшенная недвижимость тормозит местную экономику, препятствует росту населения, снижает стоимость собственности, увеличивает преступность и ложится тяжелым бременем на местные органы власти.


Пример успешной реконструкции заброшенного поля, бывший кожевенный завод Pfister & Vogel (слева) теперь является местом расположения квартир The North End вдоль реки Милуоки в центре города. Милуоки, штат Висконсин (справа).
Фото любезно предоставлено: Mandel Group Города и сообщества все чаще используют данные для информирования о целевом использовании ограниченных ресурсов и решают проблемные свойства с помощью ряда стратегий, которые соответствуют местным рыночным и демографическим условиям. «Что вы должны уметь делать, — говорит Алан Маллах из Института Брукингса и Центра общественного прогресса, — так это придумать способы повторного использования участков, чтобы они, как мы надеемся, улучшат и, как минимум, не отвлекут , привлекательность района для покупателей жилья, инвесторов и специалистов по реабилитации.78 В некоторых случаях такие меры могут стимулировать реконструкцию и оживление экономики. В других случаях может быть более уместным сосредоточиться на управлении упадком таким образом, чтобы улучшить качество жизни тех, кто остался. «Вместо того, чтобы города так сильно сосредотачивались на росте, они должны действительно сосредоточиться на том, чтобы сделать себя привлекательными и заставить рынок реагировать на это», — говорит Джастин Холландер, доцент кафедры городской и экологической политики и планирования в Университете Тафтса. «Если место станет более желанным, это, вероятно, приведет к дальнейшему росту в будущем.”79

Потребуются дополнительные исследования, чтобы дать политикам, инвесторам и гражданам возможность принимать основанные на фактах решения о трудных выборах, таких как, когда восстанавливать, а когда снести, применять ли судебный или административный процесс обращения взыскания, преобразовывать ли заброшенное месторождение в доступное жилье или зеленые насаждения, или должна ли конкретная область стремиться к разумному росту или разумному упадку. Новаторские методики проектирования обещают расширить спектр возможностей повторного использования.По мере того как практики экспериментируют с новыми творческими вариантами использования ранее пустующих и заброшенных участков, исследователям необходимо будет оценить стратегии и определить, какие из них работают, а какие нет, какие из них наиболее рентабельны, а какие являются наиболее устойчивыми. Дополнительные исследования помогут лицам, принимающим решения, лучше подготовиться к превращению проблемной собственности в активы, которые стабилизируют и оживят районы и улучшат качество жизни жителей.

:

Служба поддержки федеральных ресурсов на местном уровне

Свежее лицо для пустующих и заброшенных зданий



  1. Джон Аккордино и Гэри Т.Джонсон. 2000. «Решение проблемы незанятого и брошенного имущества», журнал по городским делам, 22: 3, 302–3.
  2. Маргарет Дьюар и Джун Мэннинг Томас. 2013. «Введение: Город после заброшенного», в Маргарет Дьюар и Джун Мэннинг Томас, ред., Город после заброшенности , Филадельфия: University of Pennsylvania Press, 2.
  3. Счетная палата правительства США. 2011. «Свободная недвижимость: рост числа увеличивает затраты и проблемы сообществ», 9.
  4. Там же, 12.
  5. Объединенный центр жилищных исследований. 2013. Состояние жилищного фонда нации , 2013 , Гарвардский университет, 9.
  6. Элизабет А. Дьюк. 2012. «Решение проблемы долгосрочной вакантной собственности для поддержки стабилизации соседства», выступление в Федеральном резервном банке Нью-Йорка, 3.
  7. Объединенный центр жилищных исследований, 31–2.
  8. Джастин Б. Холландер, Найл Г. Кирквуд и Джулия Л.Золото. 2010. Принципы восстановления заброшенных земель: очистка, проектирование и повторное использование заброшенных земель , Вашингтон, округ Колумбия: Island Press, 1, 4.
  9. Алан Маллах и Дженнифер С. Вей. 2011. «Возвращение земель для экономического и финансового роста», Проект Брукингса-Рокфеллера по инновациям в штатах и ​​мегаполисах, 1.
  10. Анастасия Лукаиту-Сидерис. 1997. «Внутренние городские коммерческие полосы: эволюция, распад — модернизация», Обзор городского планирования 68: 1, 3–4; Дэниел Хартли.2013. «Городской упадок в городах ржавого пояса», Федеральный резервный банк Кливленда; Майкл Д. Бейард, Майкл Павлюкевич и Алекс Бонд. 2003. «Десять принципов восстановления розничной торговли», Институт городских земель, iv.
  11. Джастин Холландер, Колин Польски, Дэн Зиндер и Дэн Ранфола. 2011. «Пространственный анализ вакансий жилья в США — 2000-2011», Линкольнский институт земельной политики, 4; Маргарет Дьюар. 2009. «Влияние на города передового опыта в области обращения с выкупом налогов: свидетельства Детройта и Флинта», Серия рабочих документов CLOSUP, No.2, 1; Маллах и Вей, 1.
  12. Хе-Сон Хан. 2013. «Влияние заброшенной собственности на стоимость близлежащей собственности», Housing Policy Debate , 4; Билл Барнс, Кристина МакФарланд и Кейтлин Гири. 2011. «Царство боли: свободная и заброшенная недвижимость в вашем центре», Муниципалитеты Южной Дакоты, , стр. 24–5.
  13. Хан, 4.
  14. Счетная палата правительства США, 14.
  15. Скотт В. Фрейм. 2010. «Оценка влияния выкупа по ипотеке на стоимость близлежащей собственности: критический обзор литературы», Economic Review: Федеральный резервный банк Атланты 95: 3, 6–7; Дэн Иммерглюк и Джефф Смит.2006. «Внешние издержки обращения взыскания: влияние обращения взыскания по ипотеке на одну семью на стоимость собственности», Дебаты по жилищной политике 17: 1, 57; Чжэнго Линь, Эрик Розенблатт и Винсент В. Яо. 2009. «Влияние выкупа права выкупа на стоимость собственности в районе», Journal of Real Estate, Finance, and Economics, 38: 4, 387. Нижняя оценка получена от Иммерглюка и Смита, а более высокая — от Линя, Розенблатта и Яо. .
  16. Брайан А. Микельбанк.2008. «Пространственный анализ влияния вакантной, брошенной и отчужденной собственности», Федеральный резервный банк Кливленда, 2.
  17. Стефан Уитакер и Томас Дж. Фицпатрик IV. 2012. «Деконструкция вторичных эффектов проблемной собственности: влияние вакантной, неуплаченной по уплате налогов и отчужденной собственности на жилищных субрынках», Федеральный резервный банк Кливленда, 24.
  18. Хан, 21.
  19. Там же, 20.
  20. Теория разбитого окна получила широкую аудиторию у Джорджа Л.Келлинг и Джеймс К. Уилсон. 1982. «Разбитые окна: полиция и общественная безопасность», The Atlantic Monthly 249: 3, 29–38.
  21. Эшли Н. Арнио, Эрик П. Баумер и Кевин Т. Вольф. 2012. «Современный кризис потери права выкупа и уровень преступности в США», Social Science Research 41: 6, 1599–1600.
  22. Лин Цуй. 2010. «Выкупа права выкупа, вакансия и преступность», экономический факультет Питтсбургского университета, 23.
  23. Чарльз К. Бранас, Дэвид Рубин и Вэньшэн Го.2012. «Свободные объекты и насилие в окрестностях», Международная сеть научных исследований: Общественное здравоохранение 2012, 5.
  24. Пожарная служба США. 2010. «Пожары в незанятых жилых домах», Серия тематических отчетов о пожарах 11: 3, 1.
  25. Бентон К. Мартин. 2010. «Постановления о регистрации вакантной собственности», Журнал Закона о недвижимости 39: 1, 12–3.
  26. Econsult Corporation, Penn Institute for Urban Research и 8 May Consulting.2010. «Управление свободными землями в Филадельфии: затраты на текущую систему и выгоды от реформы», Управление реконструкции города Филадельфии, 9, 11.
  27. Уильям К. Апгар, Марк Дуда и Рошель Навроски Гори. 2005. «Муниципальная стоимость выкупа права выкупа: пример из Чикаго», Фонд сохранения домовладения, 23.
  28. Счетная палата правительства США, 37–8.
  29. Боб Уинтроп и Ребекка Херр. 2009. «Определение CO $ T вакансий в Балтиморе», Обзор государственных финансов 25: 3, 39.
  30. GSBS Richman Consulting. 2013. «Решение проблемы вакантных и заброшенных зданий в Оклахома-Сити: распространенность, затраты + предложение программы», 12.
  31. Счетная палата правительства США, 39–40.
  32. Там же, 40–1.
  33. Там же, 69; Каролина К. Рид. 2010. «Закрытые подразделения: РЭО и проблемы стабилизации соседства в пригородных городах», РЭО и вакантная недвижимость: стратегии стабилизации соседства , ред.Прабал Чакрабарти, Мэтью Ламберт и Мэри Хелен Петрус, Федеральные резервные банки Бостона и Кливленда и Совет Федерального резерва, 23–4.
  34. Роберта Ф. Гарбер, Юнг Ким, Керри Салливан и Эбен Доуэлл. 2008. «60 миллионов долларов и подсчет: стоимость вакантной и заброшенной собственности для восьми городов Огайо», Community Research Partners, 3–3.
  35. Кэтрин Л.С. Петтит и Дж. Томас Кингсли. 2011. «Структура: новый потенциал данных в управлении изменениями в районе», в «Внедрение данных в работу: основанные на данных подходы к укреплению районов» , ред.Мэтт Ламберт и Джейн Хамфрис. Совет управляющих Федеральной резервной системы, 27–8.
  36. Подробнее о постановлениях о регистрации вакантной собственности см. Юн Санг Ли, Патрик Терранова и Дэн Иммерглюк. 2013. «Новые данные о местных постановлениях о регистрации вакантной собственности», Cityscape: журнал разработки политики и исследований 15: 2, 259–66; Мартин, 6–43.
  37. Джозеф Шиллинг. 2009. «Обеспечение соблюдения Кодекса и стабилизация сообщества: Забытые службы экстренного реагирования на вакантные и отчужденные дома», Правительственный обзор Олбани, 2, 127, 131.
  38. Шейла У. Аппель, Дерек Ботти, Джеймс Джеймисон, Лесли Плант, Цзин Ю. Шир и Лав Р. Варшни. Скоро. «Прогнозная аналитика может способствовать упреждающей политике в отношении вакансий в городах», Technological Forecasting and Social Change, 2. Исправленное доказательство доступно по адресу www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0040162513002138 . По состоянию на 1 февраля 2014 г.
  39. Кит Х. Хирокава и Ира Гонсалес. 2010. «Регулирование вакантной собственности», Городской юрист 42: 3, 627–37, 629.
  40. Шиллингов, 124.
  41. Фрэнк С. Александер и Лесли А. Пауэлл. 2011. «Стратегии стабилизации соседства для вакантной и заброшенной собственности», Закон о зонировании и планировании, Отчет 34: 8, 3.
  42. Дьюар 2009, 1–3, 22–3.
  43. Уильям Вебер. 2013. «Взыскание налогов: препятствие для жизнеспособности общества или инструмент экономического роста?», Юридический обзор Университета Цинциннати, 81: 4, 1628–30.
  44. Дьюар 2009, 22–3.
  45. Сара Треухафт, Калима Роуз и Карен Блэк. 2010. «Когда инвесторы скупают район: предотвращение того, чтобы владение инвестором привело к упадку района», PolicyLink, 6, 24, 28–9; О. Эмре Эргунгор и Томас Дж. Фицпатрик IV. 2011. «Замедление спекуляций: предложение по уменьшению нежелательных сделок с жильем», Forefront , Федеральный резервный банк Кливленда.
  46. Дейл Э. Томсон. 2013. «Ориентация на районы, стимулирование рынков: роль политических, институциональных и технических факторов в трех городах», в Город после заброшенного дома , 104.
  47. Джордж Галстер, Питер Татиан и Джон Аккордино. 2006. «Нацеливание инвестиций на возрождение соседства», журнал Американской ассоциации планирования, 72: 4, 458.
  48. Патрисия А. Маккой. 2013. «Барьеры для предотвращения потери права выкупа во время финансового кризиса», Arizona Law Review 55: 3, 725.
  49. Министерство жилищного строительства и городского развития США. 2013. «Усилия администрации Обамы по стабилизации рынка жилья и помощи американским домовладельцам: декабрь 2013 г.» 1.
  50. Офис специального генерального инспектора по программе помощи проблемным активам. 2013. «Ежеквартальный отчет для Конгресса», SIGTARP (24 июля 2013 г.), 161.
  51. Сумит Агарвал, Джин Амромин, Ицхак Бен-Давид, Суфала Чомсисенгпет, Томаш Пискорски и Амит Серу. 2012. «Политическое вмешательство в переговоры по реструктуризации долга: данные программы модификации доступного жилья», Национальное бюро экономических исследований, ii.
  52. Нил Майер, Питер А. Татиан, Кеннет Темкин и Чарльз А.Калхун. 2012. «Помогло ли консультирование по вопросам потери права выкупа проблемным домовладельцам ?: Данные оценки Национальной программы консультирования по вопросам предотвращения потери права выкупа», Столичный центр жилищного строительства и сообществ, 4.
  53. Данило Пеллетьере. 2010. «Использование аренды для ускорения восстановления района», Чакрабарти и др. , 137.
  54. Иван Леви. 2009. «Стабилизация районов, пострадавших от концентрированной потери права выкупа: проблемы и возможности аренды жилья на разбросанных участках», NeighborWorks America, 13.
  55. Министерство жилищного строительства и городского развития США. 2010. «Секретарь HUD объявляет о национальной программе первого взгляда, чтобы помочь общинам стабилизировать районы, сильно пострадавшие от потери права выкупа», — пресс-релиз от 1 сентября. Программа стабилизации соседства — это федеральная программа, финансируемая в три этапа и призванная помочь местным органам власти в реагировании на кризис, связанный с потерей права выкупа. Мероприятия включают покупку, восстановление, снос и повторное использование отчужденной и пустой собственности. См. Пол А.Joice. 2011. «Программа стабилизации соседства», Cityscape: Журнал разработки политики и исследований 13: 1, 136–8.
  56. Пеллетьере, 133.
  57. Фонд Большого Милуоки. 2012. «Инициатива« Здоровое соседство »: основные моменты 2012 года», 3.
  58. «NeighborWorks America объявляет о новой инициативе по маркетингу и брендингу, призванной помочь сообществам, пострадавшим от жилищного кризиса, привлечь новые инвестиции и жителей», пресс-релиз от 26 июля 2012 года.
  59. Beyard, et al., 22.
  60. Там же, vii – viii.
  61. Алан Маллах. 2012. «Создание основы для перемен: снос, урбанистическая стратегия и реформа политики», Программа городской политики Брукингса, 3–5, 29; Кентский государственный университет, Кливлендский городской проектный центр. 2009. «Переосмысление Кливленда: книга образцов повторного использования свободных земель», Neighborhood Progress, Inc., 14, 17, 26.
  62. По вопросам преступности и здоровья см .: Eugenia C. Garvin, Carolyn C.Каннуссио и Чарльз К. Бранас. 2012. «Озеленение пустырей для снижения уровня насильственных преступлений: рандомизированное контролируемое испытание», Injury Prevention 2013: 19, 198; а о стоимости собственности см. Susan M. Wachter, Kevin C. Gillen и Carolyn R. Brown. 2008. «Зеленые инвестиционные стратегии: позитивная сила в городах», Сообщества и банковское дело, 19: 2, 24–7.
  63. Иоан Войку и Вики Бен. 2008. «Влияние общественных садов на стоимость соседней собственности», Real Estate Economics 36: 2, 241–83, 243.
  64. Алан Маллах и Лавеа Брахман. 2010. «Формирование федеральной политики в отношении городов с переходной экономикой: краткое изложение политики», Центр политики Большого Огайо, 6.
  65. Маргарет Дьюар, Кристина Келли и Хантер Моррисон. 2013. «Планирование лучших, меньших мест после потери населения: уроки Янгстауна и Флинта», в Город после заброшенности , 291.
  66. Брент Д. Райан. 2013. «Оптимизация сокращающихся городов: измерение городского дизайна», в Город после заброшенности, , 268, 282–3.
  67. Там же, 270.
  68. Агентство по охране окружающей среды США. 2013. «На пути к повторному использованию: Инструмент разработки спецификаций заявок на снос жилых домов», 5.
  69. Райан, 269.
  70. Офис специального генерального инспектора по программе помощи проблемным активам. 2013. «Ежеквартальный отчет для Конгресса», SIGTARP (29 октября 2013 г.), 99–100.
  71. Генеральный прокурор Огайо. 2013. «Генеральный прокурор продлевает крайний срок для округов для подачи заявок на снос», пресс-релиз от 29 августа; Интервью с Мэттом Лампке, советником по выкупу ипотечного кредита, 4 февраля 2014 г.
  72. Detroit Works Project. 2012. Detroit Future City: Detroit Strategic Framework Plan , Detroit Works Project, 93, 99, 103, 116, 117.
  73. Нэнси Стоунер, Кристофер Клосс и Кристал Каларус. 2006. «От крыш до рек: зеленые стратегии борьбы с ливневыми водами и комбинированными разливами сточных вод», Совет по защите природных ресурсов, 1, 4.
  74. Там же, 10–11.
  75. Холландер, Кирквуд и Голд, 54–5.
  76. Там же., 1–4, 16.
  77. Дьюар и Томас 2013, 7–10.
  78. Интервью с Аланом Маллахом, 13 ноября 2013 г.
  79. Интервью с Джастином Холландером, 12 ноября 2013 г.

Доказательства имеют значение Начало Следующая статья

Как я могу удалить брошенный автомобиль или судно из моей собственности?

Как я могу удалить брошенный автомобиль или судно из моей собственности?

Обратите внимание: к транспортным средствам относятся автомобили, легковые автомобили и снегоходы.Судно включает плавсредство.

Владельцы частной недвижимости могут обратиться в местную буксирную компанию или в правоохранительные органы. По закону буксирные службы обязаны связаться с правоохранительными органами до того, как транспортное средство или судно будет изъято из частной собственности. Правоохранительные органы несут ответственность за определение того, было ли украдено транспортное средство или судно.

Существуют особые требования к многоквартирным комплексам, а также к собственникам и арендодателям частной недвижимости. В соответствии с разделами 257.252k или 80130o, 81151 или 82161 2014 PA 549, каждый владелец многоквартирного дома или частной недвижимости, у которого удалено транспортное средство или судно, должен иметь предупреждающий знак о том, что несанкционированные транспортные средства или суда будут удалены за счет владельца.Уведомление должно включать название и номер телефона буксирного агентства, которое будет удалять транспортные средства или суда с этого участка, и должно быть написано буквами высотой не менее двух дюймов на контрастном фоне. Уведомления должны быть постоянно установлены так, чтобы нижняя часть уведомления находилась на высоте не менее четырех футов от земли и располагалась на видном месте в каждой точке въезда для транспортных средств или судов. Если на территории нет бордюров или заграждений для доступа, должно быть хотя бы одно уведомление на каждые 100 футов дороги.Уведомление должно быть на месте не менее чем за 24 часа до того, как транспортные средства или суда могут быть удалены с территории. Частные объекты недвижимости, которые являются домами для одной или двух семей, освобождаются от требований об уведомлении, а транспортные средства или суда удаляются в соответствии с MCL 257.252d или 80130h, 81151 или 82161 2014 PA 549.

Публикация уведомления не требуется, если владелец транспортного средства или судна получил личное уведомление о том, что транспортное средство или судно припарковано в неразрешенной зоне и подлежит удалению. В законе не оговаривается, должно ли быть сделано личное уведомление в устной или письменной форме, но уведомление может быть включено в договор аренды или аренды.Однако рекомендуется, чтобы владельцы частной недвижимости предоставляли письменные личные уведомления и сохраняли копию для своих файлов.

Хранитель — это физическое, юридическое или юридическое лицо, ответственное за хранение брошенного транспортного средства или судна. Обычно это буксирное агентство.

Связанные документы и темы

Если вы не нашли нужную информацию, введите описательное слово или фразу в поле поиска, расположенное в правом верхнем углу.Или отправьте нам электронное письмо, нажав «Связаться с государственным секретарем» также в правом верхнем углу, и мы поможем вам получить необходимую информацию.

Брошенные автомобили | ADOT

Описание брошенного автомобиля

Согласно закону Аризоны, «брошенное транспортное средство» — это транспортное средство, прицеп или полуприцеп, которое подлежит регистрации и было оставлено на государственной или частной собственности, будь то утерянное, украденное, брошенное или невостребованное иным образом.

Право на подачу заявления о брошенном автомобиле

Лицо должно быть осведомлено о транспортном средстве

  • потеряно
  • украдено
  • брошенные или невостребованные иным образом, изъятые в соответствии с законом
  • удалено с дороги общего пользования или государственной собственности по приказу сотрудника правоохранительных органов

Владелец / оператор коммерческого ремонтного предприятия, общественного гаража или стоянки может использовать процесс брошенного транспортного средства, если транспортное средство было оставлено без устного или письменного договора.

Пример: МВД получает запрос от буксирной компании о регистрации автомобиля как брошенного. МВД направляет уведомление владельцу, держателю залога и любой другой заинтересованной стороне, предоставляя информацию о том, что у них есть 30 дней для возврата автомобиля. Если автомобиль не востребован, право собственности может быть бесплатно передано буксирующей компании.

Если вы не уверены, соответствуете ли вы требованиям, свяжитесь с нами.

Примеры того, когда транспортное средство не может быть допущено к процессу брошенного транспортного средства:

  • Человек покупает транспортное средство, но не имеет надлежащей документации для завершения передачи права собственности.
  • Транспортное средство — это передвижной дом размером 8 футов на 40 футов или больше.
  • Транспортное средство оставлено в общественном гараже или на стоянке на основании письменного или устного договора.
  • Автомобиль оставлен на складе самообслуживания.
  • Исторический автомобиль хранится или обслуживается в частной собственности владельца автомобиля.

Информация о буксировке

Подразделение брошенных транспортных средств не буксирует транспортные средства и не занимается организацией буксировки. Пожалуйста, свяжитесь с соответствующим правоохранительным органом.

Уведомление о буксируемом автомобиле:

Брошенные автомобили | Налоговое управление

Законодательные органы в отношении брошенных транспортных средств делятся на три категории:

Автомобиль считается оставленным в частной собственности, когда:

  • Оставлено без присмотра на частной собственности в течение 24 часов или дольше или на такой другой период, который может быть установлен местным постановлением, без согласия владельца или арендатора такой собственности или законно уполномоченного агента владельца или арендатора.
  • Хранится на штрафстоянке по требованию его собственника или агента собственника и не снимается с штрафстоянки по соглашению с владельцем штрафстоянки.
  • Оставлено на частной собственности без согласия собственника, отбуксировано по требованию собственника и не удалено с штрафстоянки собственником транспортного средства в течение 48 часов.
  • Оборудован иммобилизирующим устройством, которое находится на частной территории и считается брошенным согласно CRS 42-4-1105 (7) (c).
  • автомобилей, оставленных в частной собственности C.R.S. 42-4-2101

Автомобиль считается брошенным в ремонтной мастерской, когда:

Оставлено в ремонтной мастерской владельцем автомобиля, агентом владельца или оператором, нанятым владельцем или агентом владельца.

  • Ремонтная мастерская предложила ремонт, для которого ремонтная мастерская подготовила смету затрат на ремонт.
  • Если ремонтная мастерская не может, несмотря на добросовестные усилия, получить ответ от владельца или агента владельца относительно разрешения на ремонт, оплаты авторизованного и завершенного ремонта или удаления транспортного средства, владелец или агент владельца должны быть считается отказавшимся предоставить разрешение, произвести оплату или вывезти автомобиль через пять (5) рабочих дней после последней добросовестной попытки ремонтной мастерской связаться с владельцем или агентом владельца.
  • Не является предметом переговоров или договора купли-продажи между владельцем или агентом владельца и ремонтной мастерской.
  • Брошенные автомобили в ремонтных мастерских C.R.S. 38-20-116- (2.5) (а)

Автомобиль считается оставленным в государственной собственности, когда:

  • Оставлено без присмотра на общественной территории в течение 48 часов или дольше.
  • Оставлено без присмотра в общественной собственности на срок, превышающий любой предел, установленный любым местным постановлением.
  • Хранится на штрафстоянке по запросу правоохранительного органа и не извлекается из штрафстоянки в течение 72 часов после того, как правоохранительный орган уведомит владельца или агента о том, что транспортное средство доступно для освобождения после оплаты любых применимых сборов или сборы.
  • Транспортные средства, оставленные в государственной собственности C.R.S. 42-4-1801

Как выйти из договора аренды

Примечание редактора — Ничто из нижеперечисленного не следует рассматривать как юридическую консультацию.По конкретным вопросам и индивидуальным обстоятельствам вам следует проконсультироваться с юристом или местным юридическим консультантом.

Может быть, вы получили новую работу. Может быть, кран с горячей водой на вашей кухонной раковине не в порядке. Может быть, соседка наверху начала культ, и вы обнаружите, что вас некомфортно интересуют священные учения ее померанского шпица.

Какова бы ни была причина, вам действительно нужно выйти из договора аренды на вашу квартиру.

Хорошая новость в том, что это не невозможно. Плохая новость в том, что для этого может потребоваться тяжелая работа.Вот что вам нужно знать, если и когда вы обнаружите, что зажигаете благовония под бархатную картину с изображением маленькой собаки.

Различия в законах между штатами

Прежде всего, поймите, что жилье — это местный вопрос. Практически все соответствующие законы будут меняться от штата к штату и, часто, от города к городу.

Это означает, что вам нужно провести индивидуальное исследование. Мы можем дать вам общий совет, но конкретика всегда будет зависеть от того, где вы живете. Обязательно ознакомьтесь с местными законами, потому что, когда дело доходит до юридических вопросов (например, выхода из договора аренды), сведения — это все .Мы не можем переоценить этот момент.

Это все общие знания. Все, что следует далее, верно для большинства юрисдикций, но ваши местные законы могут отличаться от всего этого или от всего этого.

Каковы ваши обязательства в случае нарушения?

Прежде чем мы перейдем к расторжению договора аренды, важно помнить, что это договор, имеющий обязательную силу. Если в договоре аренды не указано иное, просто его разорвать нельзя. Это известно как «одностороннее нарушение», и типичные штрафы могут включать:

  • Оплата арендной платы — Так или иначе, если вы отказываетесь от договора аренды, и никто другой не снимает квартиру, вы будете должны арендодателю эти деньги. .Это не называется выходом из договора аренды. Это называется задолженностью арендодателю тысячи долларов. Ваш арендодатель обычно взимает эту арендную плату по истечении срока аренды.
  • Оговорки об ускорении аренды — Многие договоры аренды жилья сопровождаются так называемым положением об ускорении, что означает, что вы должны полностью остаток неоплаченной арендной платы в случае нарушения. Таким образом, если вы уйдете с шестью месяцами до окончания срока аренды, вы должны будете выплатить всю арендную плату за шесть месяцев единовременно.Возможность принудительного исполнения оговорки об ускорении аренды в жилом договоре довольно сомнительна, поскольку она противоречит обязанности арендодателя найти нового арендатора. В большинстве юрисдикций суд потребует, чтобы арендодатель дождался окончания срока аренды, прежде чем собирать остаток невыплаченной арендной платы.
  • Кредитный ущерб — Вы почти наверняка сильно пострадаете от своего кредитного рейтинга, если выйдете из договора аренды. У небольшого домовладельца может не быть возможности сообщить о вашей аренде в кредитное агентство, но у любого более крупного арендодателя будет.Помимо этого и отсутствия рекомендаций, нарушение договора об аренде значительно затруднит сдачу квартиры в будущем.

Каковы ваши права в случае нарушения?

Некоторые домовладельцы могут быть теневыми. Чрезвычайно часто они включают пугающие, карательные положения в свои договоры аренды, чтобы напугать своих арендаторов. Эти статьи почти всегда незаконны. Даже в случае нарушения вы, как арендатор, имеете права. К наиболее важным относятся:

  • Гонорары адвоката — Ваш договор аренды может включать положение о том, что вы должны оплатить гонорар адвокату арендодателя, если он привлечет вас к суду.Это почти всегда незаконно и / или не имеет исковой силы. Судьи не любят домовладельцев, которые пытаются запугать арендаторов во внесудебном порядке.
  • Обязанность по покрытию — В случае нарушения ваш арендодатель обязан попытаться найти нового арендатора. Это называется «прикрытием». Как только они получат нового жильца в квартире, ваша брешь прервана, и вы должны только то, на чем они потеряли. Арендодателям это не нравится. Они предпочли бы просто забрать свои деньги у вас, и если ваш арендодатель не приложит усилий, чтобы покрыть это, вы, возможно, не должны иметь задолженность по арендной плате.Их отказ от попыток уменьшить ущерб заменяет ваше нарушение договора аренды. Но не рассчитывайте на это. Даже простое размещение квартиры на их сайте выполняет свой долг.

Не нарушайте договор аренды. Шутки в сторону. Уйти от этой штуки — наихудший из возможных вариантов. Вы будете должны деньги, это будет мешать вашей кредитной истории, они дадут вам паршивую ссылку на будущую аренду, а арендодатели не стесняются собирать деньги. Специально для этого они держат юристов под залог.

Субаренда и передача

Ваш первый и лучший вариант выхода из договора аренды — это передать в субаренду или уступить договор аренды. В обоих случаях вы передаете права и ответственность за квартиру кому-то другому и съезжаете. Однако во всех возможных случаях назначение — лучший вариант.

  • Субаренда — Когда вы сдаете свою квартиру в субаренду, вы подписываете частный договор с новым арендатором. Они соглашаются занять квартиру, и вы уходите. Но субаренда — это всего лишь сделка между вами и этой третьей стороной.Вы по-прежнему держите договор аренды со своим арендодателем и несете полную ответственность за арендную плату и любые убытки.
  • Назначение — При передаче вы сдаете квартиру целиком. Ваш арендодатель является участником этого договора и заключает новый договор аренды с новым арендатором. Это лучший вариант, так как он снимает с вас всякую ответственность за квартиру. Не все арендодатели разрешают переуступку жилья, и большинство из них взимают плату, если они это сделают.
  • Замена на случай нарушения — Как отмечалось выше, ваш домовладелец по закону обязан найти нового арендатора в случае одностороннего нарушения.В результате, если вы можете найти квалифицированного арендатора, а ваш арендодатель не разрешит субаренду или переуступку, вы можете уйти и представить нового арендатора вместо себя. У этого есть несколько недостатков. У вас будет нарушение договора аренды в вашей кредитной истории и в вашей истории отзывов. Ваш домовладелец также может отклонить нового арендатора (потенциально из злости), что приведет к дорогостоящему судебному разбирательству. Однако технически ваш домовладелец обязан покрыть расходы. Если вы представите им столь же квалифицированного кандидата, вы можете уменьшить свои юридические убытки до нуля в случае нарушения.

Ваши права на субаренду и уступку квартиры будут отличаться от юрисдикции к юрисдикции. Первый шаг — проверить договор аренды и посмотреть, есть ли в нем какие-либо положения, разрешающие или запрещающие любой из вариантов. Затем проверьте местные законы, чтобы узнать, есть ли у вас какие-либо защищенные права (например, в некоторых юрисдикциях прямо защищено право арендатора на разумную субаренду своей квартиры). Наконец, спросите своего арендодателя.

И всегда старайтесь переуступать договор аренды до субаренды. Помните, что если вы сдадите в субаренду неплательщику, вам придется заплатить арендную плату арендодателю, а затем подать на этого субарендатора в суд, чтобы вернуть свои деньги.

Положение о досрочном прекращении

Следующее, что нужно сделать, это проверить наличие прав на досрочное прекращение.

  • Оговорка о досрочном расторжении — Некоторые арендодатели включают в договор аренды положение о досрочном расторжении. Обычно это предполагает оплату арендной платы за несколько месяцев в обмен на расторжение договора аренды в одностороннем порядке.
  • Права на досрочное расторжение — В некоторых юрисдикциях по закону разрешено досрочное расторжение. В этом случае ваш домовладелец может не включать его в договор аренды, но вы, тем не менее, имеете право расторгнуть договор аренды в обмен на определенную плату.

В обоих случаях вы имеете право расторгнуть договор аренды, но обычно это дорого.

Обратите внимание, что в некоторых статьях на эту тему вам будет рекомендовано искать или согласовывать «оговорку об ответственности за ренту». Они мало полезны. Ответственность за арендную плату означает, что вы будете продолжать платить арендную плату, пока ваш домовладелец начинает поиск нового арендатора.

Это основная ответственность арендодателя, если вы нарушите договор аренды. Единственное преимущество оговорки об ответственности за ренту состоит в том, что она позволяет избежать конфликта одностороннего нарушения.

Проверка на наличие нарушений со стороны арендодателя

По телевизору это первое, к кому обращаются. Юрист просматривает договор аренды на предмет незаконности положения или ходит по квартире, пока не обнаруживает нарушение кодекса, и вуаля! Выскочила аренда.

На самом деле это должно быть вашим последним средством. Попытка аннулировать договор об аренде часто приводит к драке со стороны арендодателя, которая заканчивается тем, что вы в суде, и это, откровенно говоря, ужасно. Даже юристы очень стараются избежать этого, потому что нет ничего хуже, чем драться с человеком, который контролирует ваш дом, из-за пространства, в котором вы живете.Что еще хуже, концепция «делимости». Даже если что-то является незаконным, есть большая вероятность, что суд сочтет, что это просто снижает стоимость аренды, а не отменяет ее полностью.

Но если вам действительно нужно выйти, вот что вы должны искать:

  • Недействительность контракта — Здесь вы ищете положение о вашей аренде, которое является незаконным и , которое влияет на весь документ . Обратите особое внимание на незаконность сбора арендной платы или использования и занятия собственности.Это фундаментальные проблемы для ваших прав как арендатора, поэтому судья может принять решение о аннулировании всего договора аренды.
  • Нарушение пригодности для проживания — Ваш договор аренды недействителен, если в вашей квартире не действует так называемая «гарантия пригодности для проживания». По сути, закон требует, чтобы любое арендное жилье соответствовало определенным стандартам. Опять же, детали будут отличаться, но это включает такие права, как: тепло, горячая вода, структурная целостность (то есть отсутствие отверстий в стене), отсутствие плесени и пожарных выходов.Проверьте, нет ли серьезных ошибок со стороны арендодателя. Простые вопросы обслуживания не помогут, но если в квартире есть серьезные дефекты, вы можете вообще аннулировать договор аренды.
  • Незаконное использование помещения — Арендодатели могут войти в ваше помещение только с надлежащим уведомлением (как правило, не менее чем за 24 часа) и по уважительной причине (например, необходимое обслуживание или демонстрация потенциальному арендатору). Если они незаконно проникли в вашу квартиру или сохранили часть помещения для собственного использования (например, для хранения своих вещей на арендованной собственности), у вас есть веские основания для аннулирования договора аренды.

Какие особые обстоятельства существуют для расторжения договора аренды?

Различные законы штата и местные законы защищают людей в особых или уязвимых обстоятельствах. Два из них заслуживают особого внимания:

  • Военная служба на действительной военной службе : Закон о гражданской помощи военнослужащим позволяет военнослужащим прекращать аренду, если они получили приказ о переезде на 90 дней или более. По сути, если вы были переведены на другую работу, вы можете расторгнуть договор аренды.
  • Жертвы домашнего насилия : Если вы стали жертвой домашнего насилия, у вас может быть правовая защита. В большинстве штатов есть законы, позволяющие потерпевшим досрочно прекращать аренду. Вам нужно будет предъявить доказательства угрозы. Этому требованию, как правило, отвечает полицейский отчет, охранный ордер или запретительный судебный приказ.

Обращение к юрисконсульту

Нет лучшего совета, который мы можем вам дать, чем этот: обратитесь за профессиональной помощью.

Жилищное право является техническим, подробным и зависит от юрисдикции.Ваш штат и город будут иметь свой собственный набор требований, а это значит, что ваши права будут различаться.

Местный прокурор подробно расскажет о том, как действуют ваши местные законы. Они могут помочь вам расторгнуть договор об аренде таким образом, чтобы это не уменьшило ваши шансы на аренду другой квартиры и не обойдется в десятки тысяч долларов.

Право арендатора на отказ от аренды

Арендаторы могут захотеть отменить свои договоры аренды, чтобы они могли выехать из своих квартир до истечения срока их действия.Но арендаторы могут отказаться от аренды только в особых случаях.

Что такое отказ от договора аренды?

Устойчивость означает аннулирование или расторжение договора аренды. Отменить аренду можно только в специальных случаи.

Отмена аренды — это не то же самое, что отказ от ее продления. Невозможность продления происходит, когда арендатор говорит арендодателю, что не хочет продлевать договор аренды после того, как он истечет.

Важно! Вопреки распространенному мнению, арендатор не может аннулировать договор аренды, просто уведомив арендодателя за три месяца.

Когда можно отменить договор аренды

Арендодатель пренебрегает важными обязанностями

Ваш домовладелец должен произвести необходимый ремонт в вашей квартире. Кроме того, если в договоре аренды указано, что домовладелец должен отапливать вашу квартиру, он должен отапливать ее должным образом. Если она не отремонтирует или не обеспечит достаточно тепла, вы можете попросить Tribunal administratif du logement (TAL, ранее Régie du logement или совет по аренде) аннулировать ваш договор аренды. Чтобы узнать больше об отоплении своей квартиры, прочтите нашу статью «Отопление и аренда жилья».

Если ваша квартира находится в плохом, пригодном для проживания состоянии, вы или ваш домовладелец можете попросить TAL аннулировать договор аренды. О том, как это сделать, читайте в нашей статье Арендуемое жилье: чистота, безопасность и состояние ремонта.

Супружеское или сексуальное насилие

Вы можете отменить договор аренды, если ваша безопасность или безопасность живущего с вами ребенка находится под угрозой из-за супружеского или сексуального насилия. В случае супружеского насилия насилие должно исходить от супруга или бывшего супруга (включая не состоящего в браке партнера).

Вам не нужно подавать жалобу в полицию, но вы должны выполнить некоторые условия. Чтобы узнать больше, прочитайте нашу статью «Прекращение аренды из-за супружеского или сексуального насилия».

Особые потребности

Вы также можете отказаться от аренды в следующих случаях:

  • Вы переезжаете на малоэтажное жилье.
  • Вы — пожилой человек, переезжающий в
    • в центр долгосрочного ухода («CHSLD»),
    • в охраняемую квартиру или групповое общежитие или
    • в частное общежитие для пожилых людей, которое предлагает уход или личную помощь, которая вам нужна из-за ваше состояние здоровья.
  • У вас есть инвалидность, из-за которой вы не можете продолжать жить в своей квартире.

Но вы должны предпринять некоторые шаги, прежде чем вы сможете покинуть свою квартиру. Смотрите нашу статью Отмена аренды из-за особых потребностей.

Важно! Если вы живете в жилье с низкой арендной платой, вы можете отменить договор аренды в любое время, письменно уведомив арендодателя за три месяца. Но вы не можете сдавать квартиру в субаренду или передавать ее в аренду.

Другие ситуации

Если ни один из вышеперечисленных случаев к вам не относится, вы можете попытаться договориться с Ваш домовладелец должен досрочно расторгнуть договор аренды. Убедитесь, что соглашение составлено в письменной форме и ваш домовладелец подписывает его. В соглашении должно быть указано следующее:

  • домовладелец соглашается прекратить аренду
  • новая дата окончания аренды
  • любая другая информация, которую вы считаете важной

Вы также можете сдать свою квартиру в субаренду или передать ее в аренду.В этих случаях необходимо

  • известите арендодателя, а
  • предоставьте арендодателю контактную информацию человека, который сдаст вашу квартиру в субаренду или возьмет на себя вашу аренду.

Ваш домовладелец должен согласиться на субаренду или переуступку, если у него нет веских оснований для отказа.

Есть важные различия между сдачей квартиры в субаренду и сдачей внаем. Чтобы узнать больше, прочитайте нашу статью Передача аренды или субаренды.

Если вы просто уйдете и заберете свои вещи.. .

Срок аренды истекает, но не ваши обязанности!

Важно! Вы можете отвечать за:

  • платит арендную плату до тех пор, пока домовладелец не найдет нового арендатора, а
  • — за любой ущерб, нанесенный квартире.

Арендодатель может попросить TAL вынести решение против вас.

Законы округа Анне Арундел об аренде и жилищном строительстве

Обновление информации о COVID-19

В округе Анн-Арундел при продлении срока аренды домовладелец не может повышать арендную плату более чем на 3%.Срок действия этого закона истекает через 120 дней после окончания чрезвычайного положения, объявленного губернатором. Учить больше.

Тем на странице:

Обеспечение соблюдения Жилищного кодекса

Кодекс округа Анн Арундел, статья 15, раздел 1 — Общие положения

Общие положения и право входа

Конфликт законов

Если положение Жилищного кодекса противоречит другому закону округа, преимущественную силу имеет положение, устанавливающее более высокие стандарты защиты здоровья и безопасности (Раздел 15-1-101).

Право на въезд в округ Анн-Арундел

Округ может заходить на территорию или в здание, отличное от жилого частного дома, в разумные часы при исполнении служебных обязанностей, чтобы провести осмотр или испытание установки или оборудования. Никому не разрешается препятствовать, препятствовать или мешать должностному лицу или служащему в выполнении служебных обязанностей (Раздел 15-1-103).

Право входа Департамента здравоохранения

Офицер здравоохранения округа может входить и осматривать жилища, жилые единицы, комнаты для ночлега, комнаты для ночлега, общежития и помещения, чтобы определить, соответствует ли собственность Кодексу обслуживания собственности округа (Раздел 15-1-104 (a)) .Если у специалиста по здравоохранению есть основания полагать, что на частной собственности существует реальная или потенциальная угроза здоровью или безопасности, и для общественного здравоохранения и благополучия важно, чтобы расследование и меры были немедленно предприняты, инспектор здравоохранения или назначенное им лицо может войти. собственность, чтобы определить, существует ли опасность для здоровья или безопасности, и принять меры для устранения проблемы (§ 15-1-104 (a)).

Владелец, житель или другое лицо, отвечающее за жилище, жилую единицу, ночлежку, комнату для ночлега или общежитие, может предоставить медицинскому работнику вход и свободный доступ в помещения или в окружающие помещения после того, как офицер представит надлежащие документы , копию плана проверки и график конкретной области и объектов, подлежащих проверке (§ 15-1-104 (c)).Медицинский работник должен сохранять в тайне все доказательства, обнаруженные в ходе проверки, не связанные с целями проверки (§ 15-1-104 (e)).

Если владелец, житель или другое лицо, отвечающее за жилище, жилую единицу, комнату для ночлега или многоквартирный жилой дом или жилой дом отказывается, препятствует, препятствует, мешает, ограничивает или препятствует входу и свободному доступу в строение или помещения, когда проверка разрешена Кодексом, санитарный врач может потребовать от суда постановления о прекращении и отмене распоряжения в отношении владельца, жильца или другого ответственного лица (§ 15-1-104 (d)).

Занятие в здании, построенном без разрешения на строительство

Существует убедительное предположение, что здание или сооружение, построенное, расширенное, измененное или перемещенное без или в нарушение разрешения на строительство, требуемого Строительным кодексом округа, небезопасно и представляет непосредственную опасность для жизни и имущества (§ 15-1 -105, § 113.7.1 Приложения). Это не применяется, если работа, выполненная без разрешения на строительство или с его нарушением, ограничивается внутренним ремонтом (§ 15-1-105, § 113.7.8 Приложения).

Здание или сооружение, которое считается небезопасным, как определено выше, не должно использоваться или занимать до тех пор, пока не будет выдано разрешение на строительство, здание или сооружение не пройдут все применимые проверки и, при необходимости, не будет выдан отдельный сертификат о заселении здания или сооружения. (§ 15-1-105, § 113.7.2 Приложения).

Директор по инспекциям и разрешениям должен уведомить о намерении обеспечить соблюдение этих положений владельцу, жильцу или другому лицу, отвечающему за здание или сооружение, разместив копию на здании или сооружении и отправив копию почтой первого класса. владельцу или владельцам собственности, на которой расположено здание или сооружение, как указано в земельных книгах округа.Уведомление должно включать описание требований этого раздела и указывать время выполнения требований (§ 15-1-105, § 113.7.4 Приложения). После уведомления владелец, житель или другое лицо, отвечающее за здание или сооружение, которое считается небезопасным, должны отключить здание или сооружение от всех коммуникаций, включая газ, электричество, общественную воду и общественную канализацию, или от частного колодца или частной канализации. система. Коммунальные сети, а также частный колодец или частную канализационную систему нельзя повторно подключать до тех пор, пока это не будет одобрено Директором по инспекциям и разрешениям (§ 15-1-105, § 113.7.3 Приложения).

Если владелец, житель или другое лицо, отвечающее за здание или сооружение, не соблюдает требования этого раздела в течение времени, указанного в уведомлении, Директор инспекций и разрешений должен передать дело прокурору округа, который может обеспечить соблюдение требований, потребовав временного запретительного судебного приказа и предварительного и постоянного судебного запрета, либо в качестве отдельного пункта в жалобе, требующей других мер по исправлению положения, либо путем отдельной жалобы (§ 15-1-105, § 113.7.5 Приложения).

Нарушение постановления суда, обеспечивающего выполнение этих требований, влечет за собой гражданский штраф в размере 500 долларов в день за каждый день, в течение которого нарушение продолжается, или уголовное наказание, или и то, и другое. В постановлении суда должно быть предусмотрено, что, если владелец, жильец или другое лицо, отвечающее за здание или сооружение, не отключит коммунальные услуги, частный колодец и частную систему удаления сточных вод, как требуется в этом разделе, округ может предпринять необходимые действия. для этого, включая указание коммунальным компаниям отключить обслуживание здания или сооружения (§ 15-1-105, § 113.7.6 Приложения).

Округ и любое агентство округа или частная компания, действующая по указанию округа, не несут ответственности за материальный ущерб, необходимый для уменьшения фактической или потенциальной угрозы здоровью или безопасности (§ 15-1-105, § 113.9 Приложения).

Отказ в выдаче разрешений после уведомления о нарушении

Округ может отказать в выдаче разрешений в соответствии со всеми Кодексами строительства и обслуживания собственности, если он определит, что заявителю было вручено уведомление о любом нарушении, касающемся собственности, на которое запрашивается разрешение, и которое не было устранено (§ 15-1- 105, § 113.8.1 Приложения). Директор по инспекциям и разрешениям должен уведомить о намерении отказать в выдаче разрешений после уведомления о нарушении, включив в любое уведомление о нарушении положение о том, что в отношении собственности может быть отказано в дополнительных разрешениях в соответствии с этим разделом до тех пор, пока нарушение не будет исправлено (§ 15 -1-105, § 113.8.2 Приложения).

Соискатель разрешения не может обжаловать отказ в выдаче дополнительных разрешений на основании соблюдения этих положений (§ 15-1-105, § 113.8.4 Приложения).

Кодекс пожарной безопасности

Кодекс округа Анн Арундел, статья 15, раздел 3 — Кодекс пожарной безопасности

Определения
  • «Существующее здание, состояние или объект» означает любое здание, завод, состояние или оборудование, которые существовали до 25 января 2021 года или для которых разрешение на строительство, электрическое, механическое или водопроводное оборудование было выдано до 25 января 2021 года.
  • «Новое здание, состояние или объект» означает любое здание, завод, состояние или оборудование, для которых разрешение на строительство, электрическое, механическое или водопроводное оборудование было выдано 25 января 2021 г. или позднее.
  • «NFPA» означает Национальную ассоциацию противопожарной защиты.
Принятие

Округ Энн Арундел принял «NFPA 1, Единый пожарный кодекс, издание 2012 года» и «NFPA 101, Кодекс безопасности жизни, издание 2012 года», опубликованные Национальной ассоциацией противопожарной защиты, а также определенные требования Международного строительного кодекса как пожарная Предупредительный кодекс округа с любыми дополнениями, вставками, упущениями и изменениями, указанными ниже, а также в Кодексе округа Анн Арундел, статья 15, Дополнение к кодексам строительства и эксплуатации имущества (§ 15-3-104 (a)).

Применимость

Кодекс пожарной безопасности применяется к новым зданиям, условиям или сооружениям и не применяется к существующим зданиям, условиям или сооружениям, если (§ 15-3-102 (а)):

  1. Начальник пожарной службы или назначенное им лицо обнаружило, что продолжение существующего состояния представляет собой опасность, настолько неблагоприятную для жизни, собственности, общественной безопасности или благополучия, что требует исправления; или
  2. В здании меняется класс размещения на другой.

Кодекс пожарной безопасности не применяется к жилым домам на одну и две семьи , за исключением установки и обслуживания детекторов дыма и спринклеров в жилых помещениях в соответствии с требованиями законодательства штата или местного законодательства (§ 15-3-102 (b)) .

Правоприменение

Начальник пожарной службы или назначенное ей лицо несет ответственность за соблюдение положений Кодекса пожарной безопасности (§ 15-3-103).

Плата за повторную проверку

За любые повторные проверки будет взиматься плата в размере 100 долларов США, и повторная проверка не может быть запланирована или проведена без уплаты сбора; уведомление о том, что требуется сбор за повторную проверку, должно быть предоставлено в письменной форме по форме, установленной округом (§ 15-3-106).

Знак, требующийся для хранения легковоспламеняющихся и опасных химикатов

Все предприятия, где хранятся или обрабатываются легковоспламеняющиеся или опасные химические вещества, должны быть четко обозначены знаками на входах в места хранения или использования, а также в других местах, рекомендованных старшим маршалом пожарной охраны или назначенным им начальником пожарной охраны. Эти знаки должны соответствовать «Стандартной системе определения опасностей материалов для аварийного реагирования», издание 2001 года.

Полномочия на арест

Начальник пожарной охраны и другой персонал, назначенный начальником пожарной охраны в письменной форме, наделены такими же общими полицейскими полномочиями, включая полномочия по аресту, что и присяжные члены окружного полицейского управления с конкретной целью обеспечения соблюдения любого закона о пожарной безопасности, действующего в Округ, включая Кодекс; это право распространяется на любой арест или другие законные действия, необходимые для мирного завершения любых законных действий пожарной службы (§ 15-3-107).

Код обслуживания недвижимости

Кодекс округа Анн Арундел, статья 15, раздел 4 — Кодекс обслуживания собственности

Определения
  • «Департамент» означает Департамент здравоохранения.
  • «Мусор» означает органические отходы, состоящие из остатков животных, фруктов или овощей, которые возникают в результате приготовления, приготовления, обработки или хранения пищевых продуктов, но этот термин не включает фекалии.
  • «Медицинский работник» означает медицинского работника или его представителя.
  • «Помеха» означает угрозу общественному здоровью, безопасности или благополучию, возникающую из-за скопления мусора, мусора или отбросов либо наличия застоя воды или горючих материалов.
  • «Мусор» означает пепел, мусор, мусор, хлам, промышленные отходы, мертвых животных или другие твердые отходы, включая подлежащие утилизации отходы.
Применяемость

Владелец или другое лицо не может занимать или сдавать в аренду другому лицу жилище или жилую единицу, если они не являются чистыми, гигиеничными, пригодными для проживания людей и не соответствуют кодексу обслуживания собственности и другим применимым законам штата и округа (§ 15- 4-103).

Правоприменение

Ответственный за здоровье и Департамент здравоохранения несут ответственность за соблюдение Кодекса эксплуатации имущества (§ 15-4-102).

Изменения в Кодексе обслуживания собственности

Медицинский инспектор может одобрить заявку на изменение любого положения Кодекса обслуживания имущества, если будет показано, что (§ 15-4-104):

  1. Возможные трудности или ненужные трудности возникнут в результате строгого соблюдения Кодекса;
  2. Целям Кодекса послужит альтернативное предложение; и
  3. Модификация не нанесет ущерба общественному здоровью, безопасности или благополучию, а также не нанесет ущерба другому имуществу.
Принятие Международного кодекса обслуживания собственности

«Международный кодекс обслуживания собственности 2003 года», опубликованный International Code Council, Inc., принят в качестве кодекса обслуживания собственности для округа с дополнениями, вставками, упущениями и изменениями, изложенными ниже и в статье 15, Строительство. и Дополнение к кодексам обслуживания собственности от 1 октября 2005 г. (§ 15-4-201).

Мусор и мусор

Если иное прямо не разрешено другим законом, лицо не может хранить мусор или избавляться от него, сдавать на хранение или сбрасывать мусор на любом свободном участке или участке земли, на любой дороге, пешеходной дорожке или стоянке, включая торговый центр или въезд на автомобиле. автостоянка (§ 15-4-301).

Владелец или обитатель любого помещения не может разрешать накопление мусора или отходов на территории, если это может создать угрозу здоровью, несчастному случаю или безопасности, или сбор осуществляется таким образом, который может вызвать или разрешить любую часть мусора или другие отходы, которые должны быть доставлены или перемещены по своей природе на любую другую территорию (§ 15-4-302 (а)). Владельцы и обитатели любых помещений несут ответственность за наличие достаточного количества контейнеров для хранения мусора и других отходов, чтобы предотвратить переполнение между периодами сбора (§ 15-4-302 (b)).

Используемые материалы, хранящиеся в любых помещениях, должны быть уложены в штабель или штабелированы таким образом, чтобы между материалом и уровнем земли оставалось не менее 12 дюймов; никакие хранящиеся материалы нельзя складывать штабелями или штабелями у внешней стены (§ 15-4-302 (d)).

Системы отвода сточных вод

Каждая система отвода сточных вод должна быть установлена ​​в соответствии с «Международным кодексом по сантехнике 2003 г.» (§ 15-4-303 (а)). Каждая система отвода сточных вод должна поддерживаться в безопасном, санитарном и функциональном состоянии, без каких-либо препятствий. , утечки и дефекты, чтобы избежать причинения вреда общественному здоровью (§ 15-4-303 (b)).Система должна поддерживаться в соответствии с первоначальным дизайном, и никакое имущество не может быть улучшено или расширено за пределы возможностей системы (§ 15-4-303 (c)).

Устранение неприятностей

Если инспектору здравоохранения известно о каком-либо состоянии собственности, которое представляет явную и явную угрозу для здоровья или безопасности, он может приказать лицу, ответственному за создание, поддержание или разрешение угрозы здоровью или безопасности, принять немедленные меры для устранения неисправности. проблема, и может предпринять прямые действия для решения проблемы, если с ответственным лицом невозможно связаться, или он не может или не будет предпринимать немедленных действий для решения проблемы (§ 15-4-401).

Когда санитарный врач определяет, что сооружение является опасным, небезопасным, антисанитарным или иным образом непригодным для использования людьми, он должен отдать распоряжение отремонтировать сооружение или иным образом сделать его безопасным и гигиеничным; если человек не подчиняется приказу, врач может обратиться в суд с просьбой о сносе здания (§ 15-4-403).

Гражданский штраф за нарушение Правил эксплуатации имущества

Это гражданское правонарушение класса D — нарушение любого положения Кодекса эксплуатации имущества, наказуемое гражданским штрафом в размере 125 долларов за первое нарушение, 500 долларов за второе нарушение и 1000 долларов за третье или любое последующее нарушение; Несоблюдение уведомления и распоряжения в результате нарушения является гражданским правонарушением, за которое взимается гражданский штраф в размере 25 долларов США в день (§ 15-5-102 (i)).

Уведомление о нарушении

Когда инспектор здравоохранения определяет, что имело место нарушение Кодекса обслуживания имущества, нарушителю должно быть направлено письменное уведомление в порядке, предусмотренном Правилами штата Мэриленд (§ 15-5-105 (a)). Если обслуживание не может быть выполнено в соответствии с Правилами штата Мэриленд, уведомление должно быть размещено на видном месте внутри или около сооружения или собственности, указанных в уведомлении. Когда владелец жилой единицы или строения получил уведомление о нарушении, владелец должен предоставить копию уведомления о нарушении потенциальному покупателю или арендатору (§ 15-5-105 (b)).Медицинский работник может внести уведомление о нарушении в земельную книгу (§ 15-5-105 (c)).

Требования Кодекса о домах на одну и две семьи

Ниже приводится краткое изложение требований Кодекса к жилым домам на одну и две семьи. Веб-сайт округа Анн Арундел также предоставляет другую информацию и спецификации, которые могут быть интересны арендаторам и домовладельцам. Веб-сайт округа Анн-Арундел

Общие требования
Окно спальни Минимальное необходимое окно — 1
Минимальное чистое отверстие — 5.7 кв. Футов
Минимальная чистая высота проема — 24 дюйма
Минимальная чистая ширина проема — 20 дюймов
Максимальная высота столба — 44 дюйма
Коридоры Минимальная ширина — 3 фута
Лестницы Минимальная ширина в свету — 3 фута
Минимальная высота над головой — 6 футов 8 дюймов
Минимальный протектор — 10 дюймов
Максимальный подступенок — 7 ¾ дюйма
Рабочее пространство около
электрооборудования
Минимальная ширина — 30 дюймов.
Минимальная ширина спереди — 36 дюймов.
Высота потолка Жилые помещения — 7 футов
Прочие помещения — 6 футов 8 дюймов
Под балками и воздуховодами — 6 футов 4 дюйма
Ванные комнаты Невпитывающий гипсовый плинтус вокруг душевых и ванн
Отводы Требуются два независимых выхода из готового подвала
Тушение пожара Все желоба для воздуховодов, переборки, желоба для белья, металлические дымоходы, сифоны и все шахты на каждом этаже
Блок предохранителей Не размещайте блок предохранителей в шкафу для одежды
Детекторы дыма Требуется 1 на каждом уровне, плюс по одному в каждой спальне и по одному за пределами каждой спальной зоны.Каждый должен иметь внутреннюю резервную батарею и быть подключенным.
Стенки стойки 2×4 на 16 дюймов по центру, P.T. Подошвы, плиты в контакте с каменной кладкой или бетоном
Настенные покрытия Гипсокартон — Обшивка ½ дюйма — (Максимальная плотность дыма — 450 Максимальное распространение пламени — 200)
Жилые комнаты Минимальная площадь — 70 кв. Футов
Минимальный горизонтальный размер — 7 футов
Гаражное отделение Пристроенный гараж, отделенный от жилого помещения и мансарды: гипсокартон ½ ”« X ».Жилые помещения над гаражом минимум 5/8 Гипсокартон типа «Х». Негорючие полы с уклоном к потолочной двери с минимальной отметкой 4 дюйма до жилого этажа. Дверь из цельного дерева на 20 минут или 1-3 / 8 ”с доводчиком. Никаких выходов в спальные зоны.

Право арендатора на услуги кабельного телевидения

Кодекс округа Анн Арундел, статья 10, раздел 9 — Права арендодателя и арендатора

«Арендодатель» означает лицо, которое владеет, арендует, контролирует или управляет многоквартирным домом (§ 10-9-101 (1)).«Многоквартирный дом» — это жилище, содержащее более двух жилых единиц, или жилое помещение, не занимаемое владельцем, состоящее из двух квартир, но не включает строение или группу строений, в которых жилые или спальные помещения используются в основном для временного проживания (§ 10-9-101 (2)).

Доступ к программам PEG и другим кабельным услугам является важным преимуществом для всех жителей округа, а произвольный отказ арендодателя в доступе арендаторам противоречит общественным интересам (§ 10-9-102 (а)).Арендодатель не имеет права запрещать или иным образом препятствовать франчайзи входить в многоквартирный дом с целью строительства, установки или обслуживания оборудования кабельной системы, если арендатор или житель квартиры запросил услуги кабельного телевидения, и установка не может происходить в индивидуальное жилище, если арендатор, занимающий квартиру, не дает разрешения (§ 10-9-102 (b)).

Арендодатель не может дискриминировать арендную плату или другие сборы на основании подписки на кабельные услуги (§ 10-9-102 (c)).Арендодатель может потребовать компенсацию в обмен на разрешение на установку оборудования кабельной системы в соответствии со следующими положениями (§ 10-9-102 (c) и 10-9-103):

  1. Если арендодатель хочет взимать более 1 доллара за отдельную единицу, чтобы позволить установку оборудования или оборудования кабельной системы, арендодатель должен письменно уведомить франчайзи в течение 20 дней с момента получения уведомления о том, что франчайзи намеревается построить или установить объекты или оборудование в многоквартирном доме.
  2. Если арендодатель своевременно не уведомит франчайзи, существует презумпция, что арендодатель не требует и не намеревается требовать более чем единовременный платеж в размере 1 доллара за разрешение на установку оборудования или оборудования кабельной системы.

Арендодатель может потребовать от франчайзи установить оборудование кабельной системы в многоквартирном доме бесплатно для арендодателя и возместить арендодателю любой ущерб, возникший в результате установки или удаления оборудования кабельной системы (§ 10-9-102 (г)).

Нарушение арендодателем данного раздела является основанием для приостановления действия или отзыва лицензии собственника на эксплуатацию многоквартирного дома (§ 10-9-102 (e)).

Частные дома и многоквартирные дома

Кодекс округа Анне Арундел, статья 11, раздел 10 — Многоквартирные дома и дома для ночлега

Требуется лицензия

Любое лицо, управляющее многоквартирным домом или пансионатом, должно иметь лицензию на эксплуатацию, выданную Департаментом инспекций и разрешений; для каждого многоквартирного дома или многоквартирного дома требуется отдельная лицензия (§ 11-10-102).

Плата за лицензию обычно определяется количеством комнатных квартир (§ 11-10-103).

Кол-во квартир Комиссия
1 до 4 30 $ за единицу
от 5 до 50 120 долларов, плюс 25 долларов за единицу
51 и старше 1370 долларов, плюс 18 долларов за единицу
Назначение агента заявителем-нерезидентом

Если владелец многоквартирного дома или пансионата не является жителем округа Анн Арундел, он должен назначить агента и альтернативного агента для получения уведомлений о нарушениях и для обслуживания судебного процесса.Либо агент, либо его заместитель должны быть жителем округа; заявитель-нерезидент может заполнить другую должность. Заявитель должен предоставить нотариально заверенное заявление, разрешающее агенту и альтернативному агенту действовать от имени заявителя с целью получения уведомлений и обслуживания процесса (§ 11-10-104).

Требуется разрешение врача

Медицинский инспектор должен утвердить первоначальную лицензию на деятельность, прежде чем она будет выдана Департаментом инспекций и разрешений.Если осмотр многоквартирного дома или пансиона показывает соответствие всем требованиям закона, врач должен утвердить лицензию (§ 11-10-105 (a)). Если общежитие или многоквартирные дома не соответствуют требованиям этого раздела после первоначальной проверки и одной повторной проверки, санитарный врач может взимать плату в размере 80 долларов за вторую повторную проверку и за любые дополнительные проверки, необходимые до тех пор, пока не пройдет повторная проверка. жилище или ночлежка соответствует всем требованиям (§ 11-10-105 (b)).

Срок действия и продление лицензии

Каждая лицензия истекает 31 января второго года после года подачи заявки, после чего она может быть продлена на срок до 2 лет (§ 11-10-106).

Отображение лицензии

Лицензия на эксплуатацию должна быть вывешена на видном месте в общей зоне многоквартирного дома или пансионата (§ 11-10-107).

Записи

Владелец или другое лицо, отвечающее за лицензированное многоквартирное или общежитие, должно вести учет каждого запроса на ремонт и каждой жалобы арендатора, которая связана с имуществом, и каждого исправления, сделанного в ответ (§ 11-10-108 ).Записи должны быть предоставлены владельцем или другим ответственным лицом медицинскому работнику или директору по инспекциям и разрешениям, и записи принимаются в любом административном или судебном разбирательстве как доказательства prima facie нарушения или исправления нарушения. Кодекса (§ 11-10-108).

Передача лицензии

Лицензия не может быть передана другому лицу или другому многоквартирному дому или жилому дому (§ 11-10-109 (а)). Лицензиат должен направить письменное уведомление Директору по инспекциям и разрешениям в течение одной недели после передачи или иного распоряжения законным контролем над лицензированным жилым помещением; в уведомлении должны быть указаны имя и адрес лица, имеющего последующий интерес (§ 11-10-109 (b)).

Уведомление о нарушениях в лицензионных помещениях

Если после осмотра помещений или проверки записей в помещениях санитарный врач обнаружит нарушение Кодекса, он должен вручить владельцу или другому ответственному лицу уведомление о нарушении. В уведомлении должно быть указано, что, если указанные нарушения не будут устранены в разумные сроки, действие лицензии может быть приостановлено (§ 11-10-110).

Приостановление действия и отзыв лицензии

После уведомления о нарушении директор по инспекциям и разрешениям должен повторно осмотреть помещение по прошествии времени, отведенного для устранения проблемы.Если нарушение не устранено, Директор должен издать приказ о приостановлении действия лицензии (§ 11-10-111 (а)). Лицо, чья лицензия на ведение деятельности была приостановлена, имеет право на пересмотр. Если запрос о пересмотре не поступит к врачу в течение 21 дня после постановления о приостановлении действия, лицензия будет отозвана, если до отзыва повторная проверка не покажет, что нарушение было исправлено (§ 11-10-111 ( б)). Если после повторной проверки санитарный врач обнаружит, что помещение соответствует Кодексу, директор по инспекциям и разрешениям восстановит лицензию (§ 11-10-111 (c)).

мобильных домов промышленного производства

Кодекс округа Энн Арундел, статья 11, раздел 9 — Промышленные мобильные дома

Определения

«Искусственный дом» — это строение, которое (§ 11-9-101 (1)):

  1. Переносной в одной или нескольких секциях;
  2. 8 футов или более в ширину или 40 футов или более в длину в режиме передвижения или 320 квадратных футов или более при нахождении на территории;
  3. Построен на стационарном шасси; и
  4. Предназначен для использования в качестве жилого дома с постоянным фундаментом или без него при подключении к необходимым инженерным коммуникациям.

Строение, которое отвечает всем вышеперечисленным требованиям, кроме требований к размеру, также считается «промышленным домом», если производитель подал сертификат, требуемый Министром жилищного строительства и городского развития США (HUD) (§ 11- 9-101 (1)).

Для мобильных домов, построенных до 15 июня 1976 г. и отвечающих всем вышеперечисленным требованиям, за исключением размера, этикетка, подтверждающая соответствие стандарту для мобильных домов NFPA501, действующему на момент производства, должна считаться «Искусственный дом» (§ 11-9-101 (1)).

«Парк передвижных домов» — это участок земли, на котором расположены два или более промышленных дома, предназначенных для проживания или сна, независимо от того, взимается ли плата за проживание (§ 11-9-101 (2)).

«Площадь передвижного дома» означает участок земли в парке передвижных домов, предназначенный для размещения одного искусственного дома (§ 11-9-101 (3)).

Лицензия, необходимая для продажи промышленных домов

Лицо не может регулярно заниматься продажей готовых домов в округе Анн-Арундел без лицензии, выданной Департаментом инспекций и разрешений (§ 11-9-102 (а)).Лицензия должна быть на видном месте в офисе или на рабочем месте лицензиата (§ 11-9-102 (e)).

Лицензия на парк передвижного дома

Лицо не может содержать или управлять парком передвижных домов без лицензии на использование парка передвижных домов, выданной Департаментом инспекций и разрешений (§ 11-9-103 (a)). Свидетельство о лицензии на использование парка мобильных домов должно быть на видном месте в офисе или на территории парка мобильных домов (§ 11-9-103 (f)).

Лицензия на парк мобильных домов не может быть продлена или передана, если (§ 11-9-103 (e)):

  1. Департамент определяет, что помещения, помещения, здания и оборудование передвижных домов в парке передвижных домов соответствуют применимым строительным, электротехническим и сантехническим кодексам, применимым правилам территориальных единиц и другим применимым положениям закона;
  2. Свидетельство начальника пожарной охраны подано о том, что места, помещения, здания и оборудование передвижных домов в парке передвижных домов соответствуют Кодексу пожарной безопасности округа и этому заголовку Кодекса;
  3. Сертификат от Департамента здравоохранения представлен о том, что места, помещения, здания и оборудование передвижных домов в парке передвижных домов соответствуют стандартам и правилам Совета здравоохранения округа, Совета здравоохранения штата и Департамента здравоохранения штата. Здоровье.
Лицензия на передвижной дом за пределами парка передвижного дома

Если промышленный дом был законно расположен за пределами лицензированного парка мобильных домов 13 апреля 1966 года включительно, владелец собственности, на которой расположен промышленный дом, должен ежегодно подавать заявку и получать лицензию на использование промышленного пространства для дома на колесах. (§ 11-9-104).

Отзыв, отказ или приостановление действия лицензии

Любая лицензия на передвижной дом может быть отклонена, отозвана или приостановлена ​​за нарушение этого раздела Кодекса или любого положения закона округа (§ 11-9-105 (a)).Однако до отказа, приостановления действия или отзыва лицензии Директор по инспекциям и разрешениям должен уведомить заявителя или лицензиата о конкретном нарушении или причинах предлагаемых действий, а также о конкретном времени явки заявителя или лицензиата в Директор должен показать причину, по которой нельзя отказать в выдаче лицензии, приостановить ее действие или отозвать (§ 11-9-105 (b)). Заказы или уведомления Директора должны быть доставлены заявителю или лицензиату заказным письмом по адресу, указанному в заявке, или личной доставкой.Если заявитель или лицензиат не могут быть найдены, достаточно обслужить ответственное лицо в помещении или разместить копию приказа или уведомления в помещении (§ 11-9-105 (d)). В случае неявки или отказа заявителя или лицензиата либо по результатам слушания, Директор может отказать, приостановить или отозвать лицензию (§ 11-9-105 (c)).

Немедленное аннулирование или приостановление действия лицензии

Если работа парка мобильных домов настолько пагубна для общественного здоровья, безопасности и общего благосостояния, что создает неудобства для общества или непосредственную опасность, Директор может приказать исправить это немедленно (§ 11-9-106 (a)) .Лицензия может быть приостановлена ​​или отозвана в случае невыполнения такого приказа и может быть произведена без другого уведомления или слушания (§ 11-9-106 (а)). Если лицензиат не отказался от этого в письменной форме, Директор должен провести специальное слушание в отношении немедленного распоряжения в течение 10 дней, и уведомление о слушании должно быть отправлено, как описано выше (§ 11-9-106 (b)).

Законы города Аннаполис

Кодекс жилого фонда Аннаполиса (Кодекс города Аннаполиса, глава 17.40)

Жилищный кодекс устанавливает минимальные стандарты для кухни и туалета, горячего водоснабжения, отопления, вентиляции, освещения, пожарной безопасности, использования помещений, технического обслуживания и т. Д.для всех жилищ, независимо от того, занимаются они собственниками или арендаторами. В нем излагаются обязанности домовладельцев и арендаторов, а также процедуры проверки и правоприменения, а также предусматривается лицензирование всех единиц арендуемого жилья, многоквартирных домов и жилых домов. Разделы 17.40.670-17.40.700 содержат положения, применимые к ночлежкам.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.