Использование материнского капитала на ремонт квартиры: можно ли использовать, как получить, как потратить

получил налоговые льготы по налогу на жилье с низким доходом (LIHTC) от Агентства жилищного финансирования штата Огайо для сохранения доступного жилья в Афинах, согласно сообщению Фонда, некоммерческой организации штата.

Carpenter Hall, комплекс из 53 квартир, построенный в начале 1980-х годов, состоит из шести эффективных, 44 квартир с одной спальней и трех квартир с двумя спальнями. Он расположен в центре Афин, недалеко от перекрестка Карпентер-Корт-стрит. Приобретение и ремонт стоимостью почти 8 миллионов долларов «защитят драгоценное доступное жилье в Афинах в течение следующих 30 лет», — говорится в сообщении.

Находясь среди новых рыночных ставок и студенческого арендного жилья и коммерческого строительства, Карпентер-холл, десятилетиями являвшийся домом для малообеспеченных жителей Афин, недавно стал объектом для пересчета рыночных ставок.Однако, согласно пресс-релизу, Финансовому фонду в партнерстве с Integrated Services for Behavioral Health, Inc. («ISBH») удалось обеспечить безопасность собственности и необходимое финансирование для ремонта и улучшения Карпентер-холла для жителей с низкими доходами. сказал: «сохранение сообщества со смешанным доходом, которое так многие города стремятся создать».

Отремонтированный Carpenter Hall будет включать в себя новое лобби с разным оборудованием, арендный офис, новую общественную кухню, медицинский кабинет, новые прачечные и тренажерный зал.ISBH будет обеспечивать психиатрическую помощь и координацию услуг, а также предлагать доступную помощь по беременности и уходу за младенцами через Help Me Grow, говорится в сообщении. Все квартиры в Carpenter Hall имеют право на жильцов с доходом до 60% от среднего дохода в районе, в то время как 25% этих единиц будут зарезервированы для жителей с доходом, не превышающим 30% от среднего дохода по району. Ваучеры на основе проектов HUD предоставят правомочным жителям субсидию на аренду.

«Распределение налоговых льгот на жилье для малоимущих является критически важным компонентом нашей способности сохранять доступное жилье в центре Афин», — заявила в пресс-релизе Дайана Турофф, президент и главный исполнительный директор Финансового фонда.«Мы считаем, что улучшенные общие пространства и услуги, которые будут добавлены в Carpenter Hall, укрепят это сообщество».

Согласно сообщению, «Финансовый фонд был создан для улучшения результатов в неблагополучных городских и сельских общинах Огайо. Финансовый фонд, основанный в 1987 году, представляет собой некоммерческую финансовую посредническую организацию в масштабе всего штата, которая имеет впечатляющую и динамичную историю подключения малообеспеченных сообществ Огайо к необходимому капиталу и творческому финансированию. Финансовый фонд направлен на стимулирование экономического развития путем инвестирования в проекты, которые создают рабочие места и расширяют доступ к товарам и услугам… »

Связь между воздействием ремонта жилья на мать и на потомство с врожденным пороком сердца: исследование случай-контроль на нескольких больницах

Фон: Врожденный порок сердца (ВПС) — один из самых распространенных врожденных дефектов.Ремонт жилья — это недавно признанный источник загрязнения окружающей среды внутри помещений, наносящего вред здоровью. Все больше исследований показывают, что воздействие материалов для ремонта на работу матери может быть связано с повышенным риском рождения плода с ИБС. Однако о влиянии воздействия ремонта помещений на возникновение ИБС не сообщалось.

Методы: Многобольничное исследование «случай-контроль» было разработано для изучения связи между воздействием ремонта жилища матери в период периконцепции и риском ИБС у потомства.В общей сложности в это исследование было включено 346 случаев и 408 контрольных больных из четырех больниц в Китае. Информация о воздействии была основана на анкете, которую раздавали женщинам во время беременности. Связь между подверженностью ремонту жилья и возникновением ИБС была оценена путем оценки отношения шансов (ОШ) с моделями логистической регрессии, скорректированными с учетом потенциальных факторов, влияющих на факторы.

Полученные результаты: Риск ИБС у потомства был в значительной степени связан с подверженностью матери ремонту жилья (AOR: 1.89, 95% ДИ: 1,29–2,77). Были сходные риски сердечных дефектов с внесердечной мальформацией или без нее (AOR 2,65 и 1,76 соответственно). Воздействие ремонта материнского жилища может увеличить риск возникновения у плода конотрункального дефекта или аномального венозного возврата. Существовал значительный риск сердечных дефектов, если беременная женщина переезжала в новый дом в течение одного месяца после украшения либо за 3 месяца до беременности (AOR: 2,38, 95% CI: 1,03-5,48), либо в течение первого триместра (AOR: 4.00, 95% ДИ: от 1,62 до 9,86).

Выводы: Присутствие матери в связи с ремонтом жилья может иметь повышенный риск рождения плода с некоторыми выбранными типами ИБС. Эти отношения были сильнее у женщин, которые переехали в недавно отремонтированный дом. Однако, учитывая ограниченное количество субъектов и проблему множественного воздействия, необходимы дополнительные исследования, чтобы прояснить наблюдаемые здесь эффекты.

Jubilee Housing начинает ремонт апартаментов Maycroft — Jubileehousing

Новая застройка добавляет больше «жилья правосудия» в районе

Вашингтон, округ Колумбия — 31 июля 2017 г. — Хотя они разошлись во мнениях о том, длилось ли празднование шесть или семь лет, все, кто собрался, чтобы начать ремонт апартаментов Maycroft Apartments Jubilee Housing, согласились, что создание большего количества зданий правосудия в округе Колумбия того стоит. ждать.

Джим Найт, исполнительный директор и президент Jubilee, сказал аудитории, состоящей из городских властей, жителей общины, финансовых партнеров, лидеров некоммерческих организаций и членов команды Jubilee, что попадание на церемонию закладки фундамента «знаменательно проверило нашу коллективную решимость», но необходимость в большем количестве жилья для правосудия в городе поддерживала их работу.

Он сказал, что жилье для правосудия «доступно тем, кто в нем больше всего нуждается. Он дает возможности, которые позволяют всем нам процветать.И это в районе, богатом ресурсами. Разве все не должны жить в богатых ресурсами районах », — обратился он к аудитории из более чем 100 человек, закрывающейся только стоя, под бурные аплодисменты.

«Это мой дом. Я вернусь сюда после того, как он будет отремонтирован », — сказал взволнованный Филипп Брукс, вице-президент Ассоциации арендаторов, который помог M.C. событие и поблагодарить множество организаций и отдельных лиц, стоящих за сохранением Maycroft.

Как глава одной из этих организаций, Тодд Ли, исполнительный директор D.C. Агентство жилищного финансирования похвалило «Jubilee Housing за то, что он придерживался его и объединил все ресурсы и партнеров, необходимых для реализации такого проекта».

Обновленный Мэйкрофт предоставит жильем для правосудия 64 уязвимым семьям округа Колумбия. Сорок одна из этих семей будет зарабатывать не более 30 процентов от среднего дохода в районе, включая 15 семей, оставшихся без крова. Важно отметить, что сохранившееся здание также будет способствовать созданию более справедливого и яркого города для всех жителей округа.

Полли Дональдсон, директор Департамента жилищного строительства и общественного развития округа Колумбия, заявила, что жилье для правосудия имеет жизненно важное значение для достижения цели мэра Мюриэл Баузер по «всеобщему процветанию» для жителей округа. «Я говорю от имени мэра Баузера, который знает, насколько важен этот проект для отделения №1», — сказал Дональдсон.

Дональдсон охарактеризовал округ Колумбия как процветающее сообщество, которое должно настаивать на том, чтобы ресурсы оставались доступными для всех. «Уязвимые семьи, семьи на грани того, чтобы выжить, и семьи, которые делают это.Это то, чем мы хотим видеть это сообщество », — сказала она.

К сожалению, как сказал Натан Бовель, исполняющий обязанности исполнительного директора Жилищного управления округа Колумбия, «многие люди, выросшие в округе Колумбия, больше не могут позволить себе жить здесь … будь то домовладельцы или съемщики, но особенно если они съемщики».

Чтобы решить эту проблему, следующей осенью будет доступно 40 квартир в новом Maycroft по цене от 600 до 700 долларов, что, по словам Найта, доступно при почасовой оплате труда в 11 долларов.Кроме того, когда Maycroft снова откроется, жители, а также их соседи на северо-западе округа Колумбия с низкими доходами смогут воспользоваться новыми возможностями на первом этаже здания.

Там Jubilee будет проводить программу «Подростковое возрождение», которая помогает повысить успеваемость, развить характер и развить лидерские качества. Jubilee также откроет в Maycroft Центр семейных ресурсов, где родители и молодежь смогут найти поддержку в достижении жизненных целей, охватывающих весь спектр от воспитания детей до достижения карьеры.Кроме того, жители, оставшиеся без крова, найдут услуги, которые помогут им добиться стабильной и продуктивной жизни.

Между тем Martha’s Table будет предлагать три из своих общественных услуг на первом уровне Maycroft: Healthy Start, программу обучения детей младшего возраста, которая готовит маленьких детей к детскому саду; McKenna’s Wagon, мобильный грузовик с едой, который кормит бездомных и голодных людей в трех местах в центре округа Колумбия; и рынок в вестибюле, где семьи могут бесплатно покупать здоровую пищу.

«Мы очень рады, что можем жить в этом прекрасном месте вместе с Джубили, чья миссия так тесно связана с нашей, начиная со слова« справедливость »», — сказала Патти Стоунсайфер. «Это будет место, где смогут развиваться дети и родители».

Ссылаясь на стих из Библии о деторождении, Джим Дикерсон, президент и главный исполнительный директор Manna, Inc., сравнил усилия по запуску ремонта Maycroft с «долгой беременностью и трудными родами». Но мы сегодня очень рады », — сказал он.«Это начало нового этапа на пути к осуществлению мечты Мэйкрофта».

«Позор людям, которые пытались задержать этот проект», — сказала член совета отделения 1 Брианн Надо. «Я надеюсь, что эти люди принимают к сведению, что мы не примем этого в нашем сообществе».

Джозеф Леменс, управляющий директор по развитию сообщества и некоммерческой банковской деятельности в United Bank, финансирующем партнер проекта, объяснил окончательный успех Jubilee с Maycroft «терпением, настойчивостью, энтузиазмом, профессионализмом и молитвой.Мы знали, что Jubilee всегда находил способ добиться своей цели, и мы были в этом уверены », — сказал он.

Даже тогда, как Стив Глод, президент и генеральный директор Коалиции некоммерческого жилищного строительства и экономического развития, напомнил аудитории, «местные общественные организации и местные органы власти не могут сделать это в одиночку». Он призвал всех выступать в защиту правосудия и на федеральном уровне.

Jubilee Майра Пибоди Госсенс завершила мероприятие, пригласив всех «воинов правосудия» в аудитории собраться вокруг, чтобы изменить положение вещей.

Jubilee хотел бы поблагодарить следующих партнеров, которые сыграли ключевую роль в достижении Jubilee революционного этапа строительства Maycroft: Hamel Builders, Inc., Bonstra Haresign Architects, EquityPlus, LLC, ISG, Bend the Arc Fund, Change All Souls Housing Corporation. , Фонд финансовых институтов общественного развития, Корпорация поддерживающего жилья, Департамент поведенческого здоровья округа Колумбия, Департамент здравоохранения округа Колумбия — HASTA, Департамент жилищного строительства и общественного развития округа Колумбия, Агентство жилищного финансирования округа Колумбия, Управление жилищного строительства округа Колумбия, Партнеры сообщества предприятий, Корпорация поддержки местных инициатив , Национальный жилищный фонд ссуды для развития сообществ, R4 Capital, United Bank, US Bank, Arnold & Porter, DLA Piper, Eisen & Rome, PC, Goulston & Storrs, Holland & Knight, Klein Hornig, LP, Джонс Уокер, Пеппер Гамильтон, Дом Джозефа, Стол Марты, Центр экономического развития Латинской Америки, Уильям С.Фонд Абелла, Благотворительный фонд Банка Америки, Фонд Дайаны и Нормана Бернстайнов, Сообщество Часовни Колдуэлл, Дом Христа, Фонд А. Джеймса и Элис Б. Кларк, Фонд Наоми и Нехемии Коэн, Gepetto Catering, Фонд Филипа Л. Грэма, Юджин и Агнес Фонд Э. Мейера, Альянс Open Road, Фонд семьи Портеров, TD Bank, United Way, Всемирный банк

# #

Jubilee Housing создает разнообразные, отзывчивые сообщества, которые создают возможности для процветания для всех.

Для получения дополнительной информации обращайтесь по телефону : Фриц Гутвайн, вице-президент Jubilee по институциональному развитию, тел. 202-299-1240 или [email protected]

MassHousing предоставляет 9,95 миллионов долларов на финансирование приобретения, ремонта и сохранения доступности в 89-квартирной колониальной деревне для малообеспеченных пожилых граждан в Уэймуте

Сделка помешала всем 89 квартирам перейти на аренду по рыночным ставкам и разрешила выплату субсидии на аренду объекта по разделу 13A по истечении срока погашения.

БОСТОН — 16 марта 2020 г. — MassHousing закрылся по цене 9 долларов.9 миллионов в виде финансирования доступного жилья филиалу Pennant Housing Group для приобретения, ремонта и сохранения 89 квартир Colonial Village Apartments в Уэймуте. Сделка устраняет истекшее долгосрочное ограничение доступности и сохраняет доступность 89 квартирного дома, в котором проживают малообеспеченные пожилые люди, в течение как минимум 15 лет.

«MassHousing рада быть партнером в сделке, которая гарантирует, что пожилые люди, проживающие в Colonial Village, будут продолжать платить арендную плату, которую они могут себе позволить, и оставаться в своих домах», — сказала исполнительный директор MassHousing Кристал Корнегай.«Новый владелец собственности был привержен не только сохранению и расширению доступности в Colonial Village, но и ремонту собственности, который повысит комфорт и безопасность жителей».

MassHousing поддерживает сделку с освобождением от уплаты налогов на сумму 9 миллионов долларов в рамках программы кредитного строительства Агентства. Поступления будут использованы для финансирования строительства и постоянных займов в партнерстве с Greystone Servicing Company LLC. Финансирование MassHousing также принесло 3 доллара.7 миллионов из федерального долевого финансирования по жилищному налоговому кредиту с низким доходом.

Департамент жилищного строительства и общественного развития штата Массачусетс (DHCD) поддержал сохранение колониальной деревни, выделив 6,3 миллиона долларов на финансирование капитального ремонта. MassHousing также предоставил Pennant Housing Group 945 361 доллар в фонды защиты арендаторов по разделу 13A.

«Pennant Housing Group рада сотрудничать с MassHousing и DHCD для сохранения квартир в колониальной деревне. Благодаря нашим усилиям и ресурсам частного капитала, предоставленным нашими партнерами по акционерному капиталу и финансированию, мы можем сохранить это сообщество для пожилых людей с низким доходом. Weymouth как с физической точки зрения, так и с точки зрения доступности.Мы надеемся на продолжение сотрудничества с MassHousing и DHCD над будущими проектами », — сказал Эндрю Агетштейн из Pennant Housing Group.

Финансирование от MassHousing и DHCD устраняет истекшую субсидию на аренду по разделу 13A в Colonial Village и предотвращает возможное преобразование собственности на арендную плату по рыночной ставке.

Программа Содружества по разделу 13A была создана Законодательным собранием Массачусетса в 1970-х годах для предоставления под низкие проценты ипотечного финансирования общинам доступного жилья.Сегодня общины 13A обслуживают одни из самых малообеспеченных и наиболее уязвимых слоев населения Массачусетса, включая многих пожилых жителей. Ипотечные кредиты на эти жилые кварталы 13A близки или достигли срока погашения.

В ответ MassHousing и DHCD выделили в общей сложности 100 миллионов долларов капитала, чтобы помочь сохранить доступные квартиры 13A, которые в противном случае были бы преобразованы по рыночным ценам. Сделка по рефинансированию Colonial Village устраняет истекающую субсидию на аренду по Разделу 13A для всех 89 квартир в собственности.

Расположенный недалеко от линии пригородной железной дороги Гринбуш и библиотеки Тафтса в Уэймуте, 89 квартир в Colonial Village находятся в одном среднеэтажном здании и состоят из 82 апартаментов с одной спальней и 7 апартаментов с двумя спальнями. Колониальная деревня была создана в 1971 году в рамках программы Section 13A.

Основываясь на текущих доходах жителей, 79 из 89 квартир будут предназначены для домохозяйств с доходом не выше 60 процентов от среднего дохода в районе (AMI), а девять из этих квартир будут дополнительно ограничены домохозяйствами с доходом не выше 30 процентов. AMI.Кроме того, 23 из них будут поддерживаться договором субсидии на аренду в рамках программы ваучеров на аренду в Массачусетсе. AMI для Уэймута составляет 113 300 долларов на семью из четырех человек.

Улучшение собственности будет включать модернизацию кухни и ванных комнат, модернизацию систем безопасности и ремонт систем водоснабжения.

Генеральный подрядчик — НЭИ Генеральный подрядчик. Архитектор — Kaas Wilson Architects, а управляющий агент — Arco Multifamily Management.

MassHousing профинансировало два сообщества арендного жилья в Уэймуте на общую сумму 393 единицы жилья с общей первоначальной суммой кредита в размере 29 миллионов долларов США, а также Агентство предоставило ипотечные ссуды 1122 покупателям жилья и домовладельцам в Уэймуте с первоначальным основным балансом покупки в размере 169 долларов США.2 миллиона.

О компании Pennant Housing Group

Pennant Housing Group (PHG) была сформирована с целью улучшить жизнь сообществ по всей территории Соединенных Штатов за счет сохранения многоквартирных домов для семей с низкими доходами. PHG владеет, управляет и развивает доступное жилье с использованием таких инструментов финансирования, как налоговый кредит на жилье для малоимущих и финансирование под облигации, не облагаемые налогом. PHG также консультирует коммерческих и некоммерческих клиентов по различным стратегиям сохранения и реконструкции.

Базирующаяся в Мэриленде, жилищный портфель PHG включает 12 штатов, 36 жилищных сообществ с 5 870 жилищными единицами и общим объемом финансирования 970 миллионов долларов.Для получения дополнительной информации о PHG посетите сайт www.phghousing.com.

О MassHousing

MassHousing (Агентство жилищного финансирования штата Массачусетс) — это независимое, квазигосударственное агентство, созданное в 1966 году и отвечающее за финансирование доступного жилья в Массачусетсе. Агентство привлекает капитал путем продажи облигаций и ссужает вырученные средства покупателям жилья и домовладельцам с низким и средним доходом, а также застройщикам, которые строят или сохраняют доступное и / или арендное жилье со смешанным доходом.MassHousing не использует доллары налогоплательщиков для поддержания своей деятельности, хотя управляет некоторыми программами, финансируемыми государством, от имени Содружества. С момента своего создания MassHousing предоставил более 24,3 миллиарда долларов на доступное жилье. Для получения дополнительной информации подпишитесь на нас в Twitter, Facebook и LinkedIn.

###

CVS Health инвестирует 13,7 миллиона долларов в ремонт жилья для малообеспеченных, финансирует общественные программы в Колумбусе

Инвестиции в район Роувинд в Южном Линдене являются началом почти 600-миллионного обязательства компании по устранению расового неравенства

WOONSOCKET, R.I. — Компания CVS Health (NYSE: CVS) объявила сегодня, что инвестирует 13,7 млн ​​долларов в ремонт 230 единиц жилья для малоимущих в квартирах Rosewind в Колумбусе, штат Огайо. Эти средства также будут использованы для значительного улучшения местного общественного центра и поддержки новых общественных программ в этом районе.

Инвестиции являются началом обязательства компании выделить почти 600 миллионов долларов в течение пяти лет на борьбу с расовым неравенством и социальными детерминантами здоровья в общинах чернокожих. Это обязательство включает упор на расширение доступа к доступному жилью, которое неразрывно связано со здоровьем.

«Когда люди имеют доступ к качественному и доступному по цене жилью, это дает им больше возможностей для улучшения их общего благополучия, включая заботу о своем здоровье или ведение хронических заболеваний», — сказал Дэвид Кейси, директор по разнообразию, CVS Health. . «Одним из аспектов нашей приверженности решению проблемы расового неравенства является решение социальных детерминант здоровья, таких как жилье, на уровне сообщества, и именно здесь мы можем оказать существенное влияние».

CVS Health будет сотрудничать с Городским жилищным управлением Колумбуса (CMHA) и Корпорацией жилищного строительства Огайо по проекту.Благодаря инвестициям CVS Health, CMHA потратит 50 000 долларов на столь необходимое восстановление и ремонт.

«Реконструкция Rosewind является частью инвестиций CMHA в доступное жилье в размере 250 миллионов долларов в 2020 году», — сказал президент и генеральный директор CMHA Чарльз Хиллман. «Стабильное жилье обеспечивает прочную основу, но люди также нуждаются в доступе к здравоохранению, занятости, обучению и другим услугам, чтобы полностью реализовать свой потенциал. Мы рады сотрудничать с CVS Health, чтобы предоставить новые возможности нашим жителям и оживить сообщество Linden.

В комплексе Rosewind в районе Саут-Линден в Колумбусе 95% жителей являются чернокожими и имеют средний годовой семейный доход менее 17 000 долларов. Средняя продолжительность жизни в Южном Линдене составляет чуть менее 70 лет — более чем на семь лет меньше, чем в среднем по всему округу Франклин, включая Колумбус и некоторые соседние общины.

«Жилье и здравоохранение идут рука об руку, и на результаты в отношении здоровья влияют его доступность и стабильность», — сказала Пег Мертл, президент и генеральный директор Ohio Capital Corporation for Housing.«Мы рады работать с CVS Health и Городским жилищным управлением Колумбуса, чтобы предоставить качественное жилье, экономическую поддержку и возможности для обучения тем семьям и отдельным лицам, которые сталкиваются с проблемами в сообществе Линден».

Ремонт, а также новые общественные программы, финансируемые CVS Health, предоставят жителям всестороннюю поддержку на местах, включая следующие новые программы на местах:

• Программы здоровья и хорошего самочувствия через CMHA и Healthcare Collaborative of Greater Columbus для предоставления людям наилучшего медицинского обслуживания на месте;

• Медицинские обследования на местах и ​​тестирование на COVID-19 для предоставления профилактических медицинских услуг непосредственно населению, особенно в связи с тем, что пандемия продолжает выявлять различия в состоянии здоровья среди чернокожего населения;

• Образовательная кулинарная серия с некоммерческой организацией Local Matters для расширения доступа к свежим, питательным продуктам и обучения жителей тому, как готовить здоровую и вкусную еду, что улучшит их общее состояние здоровья;

• Материнские программы — с 8.5 случаев младенческой смерти на 1000 живорождений в округе Франклин и 25,7 младенческих смертей на 1000 живорождений в Южном Линдене; в Розвинде будет реализована новая программа по поддержке материнского здоровья, которая предоставит новорожденным и беременным матерям ресурсы для родителей;

• Общественные программы , где люди будут иметь возможность вести открытый диалог о коренных причинах системного неравенства и барьеров.

CVS Health также создаст новую программу в Rosewind в рамках своих текущих кадровых инициатив по предоставлению услуг по трудоустройству и обучению для сообщества Rosewind, ориентированных на расширение прав и возможностей и построение местных отношений, которые помогут членам сообщества достичь значимых возможностей трудоустройства.

«Поиск способов поощрения доступного для всех жилья — это не просто правильный поступок, — сказал мэр Колумбуса Эндрю Дж. Гинтер. «Это помогает региону оставаться конкурентоспособным в привлечении и удержании бизнеса».

С 1997 года CVS Health и Aetna, входящая в состав CVS Health, инвестировали более 1 миллиарда долларов в доступное жилье и общественные инициативы. В 2019 году компания инвестировала 67 миллионов долларов в доступное жилье по всей стране, и компания планирует превысить эту сумму в течение каждого из следующих пяти лет, чтобы помочь решить проблему жилищной небезопасности и способствовать улучшению здоровья населения в чернокожих общинах.

О CVS Health

Сотрудников CVS Health объединяет общая цель — стать самой ориентированной на потребителя компанией в сфере здравоохранения. Мы развиваемся на основе меняющихся потребностей потребителей и встречи с людьми там, где они есть, будь то в сообществе, в одной из наших почти 10 000 местных точек соприкосновения, дома или у них на ладони. Наши новейшие предложения — от центров HealthHUB®, которые меняют представление о том, что может быть аптекой, до инновационных программ, помогающих управлять хроническими заболеваниями, — призваны обеспечить более качественное, простое и доступное обслуживание.Узнайте больше о том, как мы меняем здоровье, на сайте www.cvshealth.com.

разорвано на процветающем рынке отремонтированных домов в Вашингтоне, покупатель остерегается

Дом мечты становится кошмаром

Стюарт Крэмптон и его жена Виолетта Роман искали место, которое они могли бы назвать своим.

В начале 2011 года они думали, что нашли его — рядный дом с тремя спальнями на северной окраине Колумбия-Хайтс, тип дома, который предоставит пространство, которое они хотели для их растущей семьи, и шанс переехать в район, где есть возник как один из Д.С. самая горячая.

Крэмптон и Роман сидят в своем доме в мае 2011 года, через два месяца после того, как они его купили. В следующем месяце у них родилась дочь Ама. (Фото любезно предоставлено Стюартом Крэмптоном)

100-летний дом был полностью выпотрошен и отремонтирован, с новыми бамбуковыми полами, законченным подвалом, который можно легко использовать как игровую площадку или спальню для посещения семьи, кухней открытой планировки и гостиной на первом этаже. и новую террасу в задней части дома.

24 марта того же года они подписали окончательные документы для 1367 Perry Place NW.Они заплатили 540 тысяч долларов.

«Мы расписались пунктирной линией после осмотра дома и были очень рады начать работу в новом доме», — говорит 38-летний Крэмптон, работающий на федеральное правительство. «У нас было много оптимизма, мы были в восторге. Идея дома своей мечты — вот к чему мы стремимся и счастливы жить в Вашингтоне ».

Их первые несколько месяцев в доме были спокойными и довольными. На фотографии, сделанной в мае, за месяц до рождения дочери, Крэмптон сидит рядом с Романом в их гостиной.Он читает «Руководство по здоровой беременности» клиники Мэйо и в шутку ставит кружку на ее беременный живот.

Но в августе дела пошли на поправку.

«В округе Колумбия произошло странное землетрясение. На крыльце, переднее крыльцо, обшивка крыльца как бы упала на добрых три фута, как бы оторвалась от линии крыши. Мы подумали: «Хорошо, землетрясение нанесло некоторый ущерб», — говорит Крэмптон.

Они позвонили в свою страховую компанию, но у агента, который пришел осмотреть ущерб, были плохие новости.

«Он сказал:« Ой, извините, это не может быть покрыто ». И мы сказали:« Что вы имеете в виду, это не может быть покрыто? Только что произошло землетрясение ». И он сказал:« Нет, это не из-за землетрясения, это из-за пренебрежения. Здесь все гниль, это гнилое дерево », — вспоминает Крэмптон. «Мы сидели и чесали в затылках:« Откуда в нашем новом доме подъезд гнилого дерева? »»

Такие вопросы могут привести их к нарастающим проблемам с домом, к многомиллионному судебному процессу против застройщика и подрядчика, ответственного за это, и к вопросам о том, насколько хорошо D.C. регулировал ремонт старых домов во времена бума города.

И пока они пытаются найти ответы, дом на Перри-плейс теперь пуст.

Среда обитания ласт

Крэмптон и Роман стоят перед 1367 Perry Place NW в феврале 2011 года, за месяц до покупки отремонтированного дома. (Фото любезно предоставлено Стюартом Крэмптоном)

Их история — поучительная история покупки жилья на горячем рынке недвижимости, когда застройщики быстро выхватывают жилую недвижимость, ремонтируют и продают ее — часто с хорошей прибылью.Это также является символом практики, которая быстро распространилась в Вашингтоне и других странах, поскольку застройщики пытаются нажиться на росте города. По мнению некоторых экспертов, в столице страны это происходит слишком быстро, и городские регулирующие органы, не обладающие достаточными ресурсами, не могут за ними поспевать.

В то время как многие уважаемые девелоперы и строители в округе Колумбия называют этот процесс «ремонтом» или «восстановлением», практика ремонта старых, часто ветхих домов и перепродажи их с прибылью теперь более широко известна как «переброска» — термин, популяризированный Такие телепередачи, как HGTV’s Flip или Flop и Flipping the Block .

В связи с низкими ценами на жилье в последние годы рецессии, ростом населения округа Колумбия и его репутацией солидного правительственного города, подорванной динамикой возникающих баров и ресторанов, застройщики начали покупать дома на одну семью. в новых районах, таких как Columbia Heights, коридор H Street NE, Блумингдейл и Петворт.

«Похоже, что переворот дома в Вашингтоне, округ Колумбия, начался поздно. Сначала он начался в Фениксе и некоторых районах Калифорнии, потому что цены сначала достигли дна в этих областях.В округе Колумбия возникло окно возможностей между дешевым жилым фондом и действительно высоким ростом цен за последние два года », — говорит Нела Ричардсон, главный экономист Redfin, национальной брокерской компании по недвижимости.

В Колумбия-Хайтс — районе, в котором в последние годы наблюдается приток белых жителей, — цены на жилье продолжали падать в последние годы рецессии, предлагая хорошо капитализированным покупателям возможность приобрести жилье относительно дешево. Согласно данным Zillow, средние цены на продажу жилья в Колумбия-Хайтс упали с 420 000 долларов в декабре 2008 года до 381 000 долларов через год, а в 2010 году начали медленно расти.Они неуклонно росли с 2012 года.

Известные девелоперы говорят, что по мере того, как рынок недвижимости восстановился после рецессии, в торговлю вошли новые игроки, многие из которых не имели большого опыта и надеялись быстро заработать деньги.

Рынок «менее совершенного»

Рядный дом на 1367 Perry Place NW был приобретен 31 августа 2010 года за 280 000 долларов компанией Real Manor ZLK, корпорацией с ограниченной ответственностью (LLC), контролируемой Джеем Гулати, девелопером из Мэриленда.

Гулати — сын Рипудамана Гулати, который также занимается недвижимостью в округе Колумбия. Ему дважды предъявляли иск из-за жилищных условий в двух жилых домах с низким доходом, которыми он владел в городе, а в 2000 году он признал себя виновным в ненадлежащем распоряжении недвижимостью. 110 мешков асбеста во время ремонта одной из его владений.

ООО Джея Гулати также приобрело более десятка домов в Колумбия-Хайтс и Петворс, многие из которых расположены всего в нескольких кварталах друг от друга, и быстро перевернуло их, продав по ценам, которые регулярно превышали 500 000 долларов.Гулати также использовал ряд других ООО для покупки домов по всему городу. Все его ООО зарегистрированы в его доме площадью 5 000 квадратных футов за 2 миллиона долларов в Потомаке, тонком пригороде в округе Монтгомери.

В 2013 году анализ Redfin показал, что средний прирост разницы между ценой покупки и продажи перевернутого дома в округе Колумбия составил 104 100 долларов. В то время как некоторые города в Калифорнии, где во время рецессии произошло более значительное падение стоимости жилья, продемонстрировали более высокий средний прирост, два D.Районы C. — Петворт и Брукленд — лидировали по прибылям в стране, составив 312 400 и 271 900 долларов соответственно.

Виолетта Роман в гостиной 1367 Perry Place NW в тот день, когда она и Стюарт Крэмптон впервые посетили отремонтированный дом. (Фото любезно предоставлено Стюартом Крэмптоном)

Потенциал прибыли от продажи перевернутых домов во многих новых районах округа Колумбия привлек инвесторов и девелоперов из-за пределов города, таких как Гулати.По словам одного местного застройщика, это может нести риски для покупателей жилья.

«В округе развит рынок жилья, и всякий раз, когда на рынке жилья наблюдается реальная сила или когда есть большой спрос на недвижимость, это означает, что недвижимость, в которой, возможно, не все сделано должным образом, перемещается и продается. Это позволяет работе, которая не идеальна, иногда проскальзывать сквозь трещины », — говорит Бо Менкити, владелец расположенной в Брукленде компании Menkiti Group, которая занимается продажей и реконструкцией недвижимости в этом регионе.

Это может означать дома, в которых эстетика важнее качества, а новые полы из гипсокартона и твердой древесины скрывают серьезные недостатки. И хотя сложно судить, насколько серьезна проблема — некоторые разработчики говорят, что это всего лишь небольшое количество игроков, — один давний строитель говорит, что существует множество примеров плохо перевернутых домов.

«То, что я действительно вижу, имеет большое значение, — говорит Итан Лэндис, строитель и член Координационного совета Строительного кодекса Департамента по делам потребителей и нормативно-правового регулирования округа Колумбия.Совет работает над обновлением строительных норм города, а собственная фирма Лэндиса, Landis Architects / Builders, выявила и устранила проблемы в перевернутых домах.

Еще хуже, говорит Лэндис, то, что, если проблемы не будут обнаружены до завершения продажи, они могут преследовать новых владельцев на долгие годы. «Я могу сказать, что когда кто-то покупает плохо отремонтированный дом, — говорит он, — его ждет целый мир боли».

Токсичное вложение

После того, как Крэмптон и Роман обнаружили гниль на своем крыльце, проблемы быстро усугубились для пары, которая в июне 2011 года приняла в семью дочь Аму.

Их подвал периодически затоплял. Они приписали это неправильно оцененному участку за домом, где была построена новая палуба, из-за которой во время шторма вода скапливалась у двери подвала.

Крэмптон, Роман и их дочь Ама сидят на крыльце своего дома в марте 2015 года. После ряда проблем с домом они переехали в декабре 2013 года. (WAMU / Martin Austermuhle)

Зимой в доме было так холодно, что им пришлось перенести дочь обратно в спальню, потому что она продолжала болеть.

«К нам пришли люди, занимающиеся изоляцией, и они подтвердили, что за новым блестящим гипсокартоном было пусто, как яичная скорлупа, никакой изоляции позади гипсокартона, никаких потолков и нигде. Вот почему в доме было так холодно, это и неисправная система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха », — говорит он. Утепление требуется согласно строительным нормам города.

Они также пострадали от другого наводнения в подвале, на этот раз из-за трубы, которая, по их словам, была заблокирована строительным мусором. Сточные воды попадали в подвал и на ковер.

Обращаясь к этой проблеме, они обнаружили, что, по словам Крэмптона, больше всего сбивала с толку проблема дома.

«Когда они сняли ковровое покрытие, чтобы избавиться от всего коврового покрытия, пропитанного сточными водами, на полу в подвале было несколько забавно выглядящих плиток. Кто-то сказал нам: «Эти плитки выглядят немного странно, вам, вероятно, нужно пройти тестирование, особенно со всем остальным, что вы найдете в своем доме», — вспоминает он.

«Итак, к нам пришел эколог-гигиенист и проверил плитку, эту старую плитку, и, конечно же, там были материалы, содержащие асбест.И дело не только в том, что в них был асбест, это были плитки, они выглядели так, как будто половина комнаты была отбита молотком, и были оспины, поэтому все выглядело так, как будто они были потревожены, а затем скрыты », — говорит он.

Они также обнаружили, что спальня в цокольном этаже и одна из двух спален на втором этаже не имеют необходимых выходных окон, чтобы их можно было отнести к спальням в соответствии с городскими правилами, а это означает, что, если Крэмптон и Роман перепродадут дом, им придется перечислите это как недвижимость с одной спальней.

Все эти проблемы возникли, несмотря на то, что пара наняла домашнего инспектора, чтобы он осмотрел собственность перед ее покупкой. Хотя инспектор действительно выявил ряд мелких проблем, которые Крэмптон и Роман попросили продавца исправить, было мало что можно было сделать, чтобы найти более крупные недостатки, многие из которых были скрыты гипсокартоном и ковровым покрытием.

Попытки исправить эти проблемы только создавали новые. Когда Крэмптон нанял компанию для утепления дома, материал, который он использовал, не затвердевал должным образом и выделял ядовитые газы.

Опасаясь за свое здоровье — и за Аму — супруги переехали из дома в конце 2013 года.

«Вначале мы, честно говоря, отрицали, может быть, я особенно. Не думаю, что я хотел признаться себе, что нас похитили, что мы купили лимон, — говорит Крэмптон. — Вы хотите верить, что ваш новый дом никуда не денется, что это хорошее вложение. Не было ».

Иск на несколько миллионов долларов

В марте 2014 года пара подала иск в Д.C. Верховный суд, утверждая, что Гулати, продавец Сунил Чабра (зять Гулати и риэлтор в A-K Real Estate из Мэриленда) и генеральный подрядчик Майкл Криски совершили «мошенничество и неправомерные действия», когда перевернули дом. Они попросили судью присудить им компенсацию в размере более 5 миллионов долларов и 8,5 миллионов долларов в качестве штрафных санкций.

Гулати, Чабра и Криши отказались комментировать эту историю, но юристы каждого ответили на электронные письма от WAMU 88.5, чтобы сказать, что все они отрицают обвинения, выдвинутые Крэмптоном и Романом.

В иске утверждается, что Гулати, Чабра и Криши занимались незаконным строительством дома, получая разрешения на некоторые основные работы, не разрешая на другие работы, и во многих случаях превышая объем разрешений, которые им были предоставлены.

Несущие стены и балки были сняты без надлежащих разрешений, как утверждает пара, была построена неразрешенная палуба, были проведены необходимые проверки, а также проблемы, о которых продавцы должны сообщать по закону, такие как возраст крыши и наличие свинца в ней. дом — просто не делили с парой.

Кроме того, говорят они, Криши, который был генеральным подрядчиком дома, в то время не имел лицензии на работу в городе.

Осмотр дома в октябре 2014 года, проведенный Делейн Энглеберт, инспектором по незаконному строительству в DCRA, подтвердил наличие множества проблем. Она перечислила три дюжины нарушений, включая неразрешенные работы, незавершенные проверки, недостаточную противопожарную защиту всего дома, новые несущие балки, которые не имеют должной опоры, палубу, неправильно прикрепленную к дому, отсутствие теплоизоляции дома и многое другое.

Ранее в этом году пара наняла строителя Итана Лэндиса, чтобы он оценил, сколько будет стоить доведение дома до норм.

«Мы могли видеть, что изоляция не была вставлена, мы могли видеть, что элементы конструкции были удалены — стены — этого не должно было быть, мы могли видеть, что были все виды нарушений кодекса, которые обычно скрыты, и неподготовленный глаз не увидит их », — говорит он.

Чтобы сделать дом снова пригодным для жизни, Лэндис подсчитал, что паре придется потратить 407 000 долларов на исправление всех существующих недостатков и нарушений кодекса.

Эксперт по недвижимости, которого наняла пара, количественно оценил финансовые последствия в другой документации: он сказал, что, хотя дом без дефектов может стоить до 573000 долларов на открытом рынке сегодня, все проблемы упали до 220 934 долларов — меньше, чем Гулати купил его для.

Стоит превыше всего?

В судебных материалах по иску адвокаты Гулати и Чабры говорят, что они не участвовали в повседневных решениях по строительству дома и не знали ни о каких проблемах, которые были обнаружены с тех пор.

«Если утверждения истцов верны, — написал адвокат Гулати в сентябрьской документации, — их убытки были вызваны небрежными или преднамеренными действиями других лиц».

Это будет Криши, а также экспедитор, который, по словам Гулати и Чабра, был нанят для получения необходимых разрешений на работу.

Со своей стороны, Криши отрицал, что у него не было лицензии, хотя DCRA утверждает, что у него нет никаких записей о том, что он или его компания имели лицензию на работу в городе в то время.Он также обвиняет ряд субподрядчиков, которые работали над домом, в возникших проблемах. В одной из документов адвокат Криски говорит, что подрядчик из Вирджинии «не контролировал и не контролировал качество работ по проекту». Он также говорит, что Crisci «не занимался вопросами лицензирования, сертификации и т. Д. Субподрядчиков».

Но знали ли Гулати, Чабра и Криши о срезанных углах, проблемы, которые возникли позже, не ограничивались домом Крэмптона и Романа.Владельцы трех соседних рядных домов, которых Гулати также перевернул примерно в то же время, говорят, что они обнаружили аналогичные проблемы вскоре после покупки.

«Застройщик выглядит так, как будто он срезал углы в нашем доме и делал вещи, которые были эстетически приятными или быстрыми», — говорит один из владельцев, который заплатил 620 000 долларов за дом, который Гулати первоначально купил за 350 000 долларов. Она попросила не называть ее по имени из-за опасений по поводу того, какое влияние это откровение может оказать на стоимость ее дома.

Система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха в ее доме не была установлена ​​должным образом, и для ее полной работоспособности потребовались дополнительные работы, дом не был изолирован, а счетчик газа был незаконно перемещен во время строительства, в результате чего компания Washington Gas отключила подачу газа в дом на три месяца. осенью и зимой.

Другой владелец также обнаружил, что в ее доме нет теплоизоляции и есть проблемы с водопроводом, а третий говорит, что система отопления, вентиляции и кондиционирования не была установлена ​​должным образом. Она также говорит, что ей пришлось заплатить за то, чтобы окна в ее спальне в подвале были заменены так, чтобы они соответствовали городским стандартам в отношении того, что считается спальней, и, как Крэмптон и Роман, она подозревает, что ее задний этаж был установлен без разрешения.

В ходе переписки по электронной почте между Гулати, Чаброй и Криши в декабре 2010 года, которая стала доступной в рамках процесса раскрытия иска, все трое обсудили необходимость ремонта дымохода в другом доме Колумбия-Хайтс, который они переворачивали. «Мы можем просто попробовать. Если он выйдет из строя через месяц, то это может быть домовладельцем », — написал Криши. «[Д] аааааааааааааааааааааааааааааааааааааааааааааа» лучше (так в оригинале), — ответил Чабра.

Однако не во всех домах Гулати были такие проблемы. Владельцы двух домов на 16-й улице Хайтс, которые он перевернул и продал, говорят, что у них не было никаких проблем, которые возникли у Крэмптона и Романа с момента покупки.

Лэндис и другие говорят, что корень проблем в домах Колумбия-Хайтс, вероятно, был сочетанием быстрого ремонта — Гулати дал Криши два месяца, чтобы полностью очистить и отремонтировать дом, который был продан Крэмптону и Роману, — и желание сократить по затратам.

«В конечном счете, нужно исходить из того, что мотивацией являются деньги, что эти люди знают, что продают этот дом, они надеются, что им больше никогда не перезвонят и они никогда не увидят этот дом снова, поэтому у них нет личных или профессиональных честность, чтобы сказать: «Этот дом представляет мой бренд или то, что моя компания стремится построить», — говорит Ландис, проработавший в этом регионе 25 лет.

В электронном письме от Гулати к Чабре в октябре 2010 года, опубликованном в результате открытия, подчеркивается, что снижение затрат было важным фактором для Гулати.

«Итак, я думаю, что правильное отношение не должно заключаться в том, чтобы делать дома идеальными, и мы получим премию. Это должно быть так: давайте потратим как можно меньше, чтобы достичь нашей целевой цены, мы должны сэкономить то, что мы можем сэкономить, чтобы сократить наши расходы. . Мы не можем беспокоиться о потере нескольких контрактов, потому что инспекторы отпугивают наших покупателей. Иногда мы виноваты в том, что слишком остро реагируем на вещи… Мы не занимаемся новым строительством… мы делаем ремонт… Это означает, что вы можете сохранить вещи и работать с тем, что у вас есть », — написал он.

В марте, после того как Крэмптон и Роман сделали предложение по дому, Чабра выразил разочарование некоторыми исправлениями, которые пара просила внести перед закрытием. «Покупатели с каждым днем ​​все больше раздражают», — написал он Криши.

«В основном Дикий Запад»

Прошло больше года с тех пор, как Крэмптон и Роман подали иск, и они все еще работают над посредничеством и переговорами об урегулировании.

Их не было дома 18 месяцев.Сейчас он почти полностью выпотрошен — результат неоднократных проверок и оценок, которые они сделали, и убежденности в том, что почти никакая работа, проделанная Crisci и субподрядчиками, не стоит того, чтобы ее оставлять.

Многократные проверки и посещения подрядчиков оставили дом Крэмптона и Романа полностью разрушенным. Каркас в центре комнаты был построен для поддержки второго этажа, который, по словам инспекторов, прогнулся после того, как были сняты несущие стены и балки. (ВАМУ / Мартин Аустермюле)

«Вы собираете свои сбережения, вы занимаетесь взаймы, вы вкладываете в свое будущее, в свой дом и хотите, чтобы вещи оставались прочными.Это будет гнездо, в котором вы растите своих детей и все такое, — говорит Крэмптон. безопасность дома, я чувствовал, знаете ли, сердитый, грустный и обеспокоенный аспектами здоровья ».

Он сосредоточился на поиске информации о том, что пошло не так — и как это пошло не так. Частично вина, по словам Крэмптона, заключается в том, что DCRA не оборудовано для обеспечения соблюдения строгих строительных норм и правил города.

«То, что мы закончили в Вашингтоне из-за бума ремонта домов, — это в основном Дикий Запад, и у вас есть много ласт, ремонтников домов, разработчиков, которые, хотя есть много хороших и много их кто омолаживает сообщества и окрестности, слишком много тех, кто хочет получить прибыль, не обращая внимания на законы, регулирующие безопасность и здоровье », — говорит он.

Поскольку судебный процесс затягивается, Гулати, Чабра и Криши продолжали работать над различными объектами недвижимости.

Crisci имеет новую подрядную компанию, имеющую надлежащую лицензию DCRA. И он не только работает над домами, которые другие застройщики покупают для переоборудования, но и покупает собственные дома в округе Колумбия, чтобы их переставлять и перепродавать.

Гулати руководит компанией Westend Development, которую он использует для покупки домов и перепродажи их другим застройщикам и строителям. Люди, знакомые с его работой, говорят, что он в основном перестал ремонтировать дома сам. В одном примере Гулати купил дом на улице W Street NW в 2013 году за 400 000 долларов и перепродал его через год другому строителю за 875 000 долларов.Дом превращается в трехэтажный кондоминиум.

Чхабра продолжает работать с Гулати, а также недавно основал организацию Pro D.C.’s Future, которую он использовал для лоббирования предложения, ограничивающего высоту всплывающих окон в определенных жилых кварталах. (Комиссия по зонированию округа Колумбия одобрила это предложение в марте.)

Возможно, вскоре им придется ответить на вопросы городских властей о доме Крэмптона и Романа — DCRA заявляет, что расследует многочисленные нарушения кодекса и роль, которую в них могли сыграть Гулати, Чабра и Криши.

И это не единственные девелоперы, которые в последнее время попали под пристальное внимание городских регуляторов. Во второй части рассказывается история одного флиппера, бизнес которого привлек внимание генерального прокурора округа Колумбия. А в части 3 мы исследуем способность правительства округа Колумбия идти в ногу с отраслью.