Имеет ли жена право на квартиру если собственник квартиры муж: Муж собственник квартиры как жене стать вторым собственником

Имеет ли муж право на квартиру, если собственник квартиры жена

Семейный кодекс РФ

Существуют разные варианты правовых и имущественных отношений между мужем и женой, в каждом из которых муж будет иметь разные права на имущество жены:

1. Квартира была куплена после официального оформления супружеских отношений.
2. Квартира была приобретена супругой до брака.
3. Жена получила недвижимость по наследству или в дар.
4. Квартира была получена в результате приватизации на имя жены.

Под правами на квартиру подразумеваются следующие права:

• право жить в ней;
• использовать ее по прямому назначению;
• распоряжаться квартирой на свое усмотрение;
• регистрировать в ней и выписывать из нее других людей;
• отчуждать ее;
• получать с нее доход за предоставление в наемное пользование;
• проводить в квартире перепланировку и регистрировать ее.

При отсутствии прав мужа на квартиру он не имеет прав ни на что из вышеперечисленного. При наличии прав мужа на жилье, он может осуществлять все эти действия, но с согласия супруги.

Права бывших супругов на возврат средств за ремонт и прочую реконструкцию жилья

Тот супруг, не в пользу которого сыграл закон, вправе попробовать получить финансовую компенсацию в счет доли стоимости жилья за ремонт или реконструкцию, которую он проводил за счет своих средств и сил. Доказать подобное явление представляется возможным исключительно через суд.

При этом необходимо доказать, что стоимость жилья выросла в результате усилий, вложенных тем супругом, который не является собственником делимой жилой площади. Сама же компенсация будет рассчитываться, исходя из затраченных на ремонт средств.

Таки образом, если один из супругов обеспечил или выполнил капремонт жилого помещения, после чего его стоимость выросла, к примеру, вдвое, то во время бракоразводного процесса у него есть все шансы получить половину стоимости этой жилплощади.

Доказательствами служат чеки на покупку строительных материалов того временного периода, сохранившиеся договоры с исполнительными фирмами, акты принятия работ и любые другие бумаги, которые являются подтверждением, что средства на ремонт или реконструкцию были взяты из собственных накоплений супруга, который не является хозяином жилища. В состав прочих доказательств относят банковские выписки, квитанции о снятии денег и др.

Квартира была куплена в браке

Согласно положениям Семейного кодекса имущество, приобретавшееся в официальном браке, считается общим. Оба супруга имеют на это имущество равные права и одинаковые обязанности. При этом закон не делает различий в том, на кого оформлена квартира: на мужа, на жену или на них обеих в определенной пропорции.

Однако, если на покупку квартиры один из супругов потратил средства, накопленные им до брака, при разводе он может претендовать на большую долю недвижимого имущества соответственно своим затратам.

Также, согласно брачному договору, подписанному обоими супругами, права каждого супруга на квартиру или любое другое имущество могут быть либо расширены, либо урезаны. При наличии брачного контракта права мужа на квартиру жены определяются этим документом.

Может ли отец выписать ребенка из своей квартиры

Опрос о возможности снятия ребенка с регистрации по месту жительства отца, сложный. Нередко после развода и расселения родителей по разным местам, чадо остается зарегистрированным там, где и был изначально. Проблема заключается в том, что несовершеннолетний до 14 лет обязательно должен быть приписан в жилом объекте, выписать его «в никуда» нельзя по закону.

Снятие с учета по месту жительства отца такого несовершеннолетнего, возможно в нескольких случаях:

• мать согласна прописать ребенка к себе;
• отец продает объект и сам выписывается из него.

В любом случае компромисс найти можно всегда. Нередко проблема с регистрацией ребенка возникает из-за наличия конфликта между взрослыми.

Следует учесть, что лицо старше 14 лет может быть прописано отдельно от матери или отца к другим родственникам.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию

— обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам: +7 Москва и обл. +7 Санкт-Петербург и обл. 8 Другие регионы РФ
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы
— опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Квартира была куплена до брака

Если жена стала собственницей квартиры до момента заключения официального брака, муж претендовать на эту квартиру права не имеет. Жена может прописать в этой квартире мужа, чтобы он мог законно проживать в ней, но может и выписать без согласия мужа.

Однако, если в течение брака муж тратил денежные средства на улучшение жилья и его стоимость после этих улучшений значительно повысилась, во время развода он имеет право требовать у суда выделить ему в собственность часть квартиры сообразно его вложениям.

Кроме того, в период замужества жена может передать квартиру или ее часть на мужа по договору дарения или брачному договору. Разводясь, муж получит полное право на выделенную ему часть квартиры или квартиру полностью.

Содержание

1. Перечень имущества, подлежащего разделу
2. Примеры из практики юриста по разводам

3. Для чего нужен брачный договор?

4. Какие существуют соглашения помимо брачного договора?

5. Отличие мирового соглашения от супружеского договора

6. Особенности бракоразводного процесса при разделе имущества через суд

7. В каких ситуациях вероятен долевой раздел имущества вместо равного?

Обычно в ходе бракоразводного процесса через суд совместно нажитое супругами имущество делится пополам или в другом долевом соотношении (вроде 40 на 60 или 30 на 70). Но это в случае права совместной собственности, бывают и другие ситуации: некоторые партнеры не наживают в браке собственности на большую сумму, а все что у них есть на момент развода – чье-то единоличное имущество. О том, как делить собственность, если владелец – женщина, расскажет эта статья.

Муж и жена – совладельцы собственности. Всю свою семейную жизнь супруги, желающие развестись, вели общее хозяйство, приобретали материальные блага для совместного использования, формировали бюджет исходя из обоюдных интересов, планировали отдых.

Ознакомиться с перечнем имущества, подлежащего разделу, дает возможность 34 статья Семейного Кодекса пункт 2. Это:

1. Недвижимость (жилая и нежилая).
2. Движимая собственность.
3. Трудовые доходы.
4. Результаты предпринимательской или интеллектуальной деятельности.
5. Пенсии, пособия, материальная помощь.
6. Ценные бумаги и акции.
7. Земельные паи и участки.
8. Доли в бизнесе, внесенные в банковскую организацию.
9. Антиквариат и предметы роскоши.

Важно: Помните, что право на совместно нажитое имущество имеет при разводе тот супруг (не обязательно жена) который какое-то время был вынужденно нетрудоспособен – вел домашнее хозяйство, ухаживал за ребенком до трех лет или ребенком-инвалидом, имел другие уважительные причины не работать.

Споры при разделе имущества возникают, если в документах на ценное имущество единственным собственником выступает супруга. Задача суда – разобраться, как женщина получила машину или квартиру: по договору купли-продажи в добрачный период, в дар, в наследство. Ключевое значение имеет период, когда жене досталось имущество – в законном браке, до свадьбы, уже после развода. Брачный договор в этой ситуации решает множество проблем.

Квартира, полученная по наследству или в дар

При получении женой квартиры по наследству ее супруг не сможет обладать правами на нее. Но если недвижимость была завещана обоим супругам или по закону они оба имеют право на наследство наследодателя, он может предъявить свои права на долю в квартире.

Аналогичная ситуация наступит, если жена получит квартиру по договору дарения. Она станет единоличным ее владельцем, и муж не сможет предъявлять свои права в отношении этого жилья. За исключением случаев, если иное не предопределено брачным контрактом, либо если муж во время брачного союза не вложил в улучшение квартиры собственных средств, приведших к ее удорожанию, либо жена не подарила мужу часть квартиры.

Варианты приватизации и их влияние на право собственности

Процесс передачи муниципального жилья в частную собственность может происходить по-разному. Возникновение прав на него напрямую зависит от времени и условий оформления сделки.

Возможно вам будет интересно: льготы по ипотеке при рождении детей.

До брака

Имеет ли право муж на приватизированную квартиру жены, если приватизирована квартира до брака.

Жилплощадь, оформленная в собственность любым из супругов до вступления в брак, является его личным имуществом.

Никаких прав второго после вступления в брак на неё не возникает.

Регистрация брака после приватизации и прописка мужа или жены на данную жилплощадь не даёт ему никаких имущественных прав. Кроме того, не возникает права на долю и у детей, рождённых в браке.

При этом существуют исключения, когда определённую часть стоимости подобного жилья получить можно. Если во время брака квартира существенно изменила стоимость, то у второго супруга есть шанс получить часть её стоимости или определённое количество квадратных метров при разводе.

Такие права возникают, если в квартире в период брачных отношений произведена реконструкция или капитальный ремонт, которые увеличили стоимость недвижимости.

Доля второго супруга рассчитывается, исходя из размера вложенных средств. Предположим, что цена жилья после ремонта увеличилась вдвое, значит, данное имущество подлежит равноценному разделу.

Конечно, доказывать свои права претендующему на раздел гражданину придётся путём подачи иска в суд. Подтверждением для иска должны служить чеки на стройматериалы, акты приёмки строительных работ, договора со строительными бригадами и т.д.

Хорошим подтверждением послужит факт снятия с личного счёта крупной суммы денег непосредственно перед проведением ремонта или продажа собственной недвижимости.

При расторжении брака гражданин, не имеющий права на жилплощадь, обязан выписаться и выселиться из квартиры по требованию собственника.

Однако, если имеется совместный ребёнок, который зарегистрирован на данной жилплощади, выселить его до совершеннолетия нельзя. Исключения составляют случаи наличия у бывшего супруга, с которым остаётся ребёнок, другого жилого помещения.

Возможно вам будет интересно: если муж не платит алименты, может ли государство платить за него?

Во время брака

Приватизированная квартира — совместно нажитое имущество? Какова супружеская доля в приватизированной квартире?

Варианты передачи в собственность недвижимости в этом случае зависят от прав граждан на участие в приватизации, а также их личного желания. Ситуации в случае, если квартира приватизированная в браке, могут складываться следующим образом.

Оформление на обоих супругов

Имеет ли право супруг на приватизированную квартиру на двоих? Каковы последствия совместной приватизации квартиры?

Если муж и жена проживают и прописаны в муниципальной квартире и не участвовали ранее в приватизации, они имеют право на долю в ней.

Оформление производится в долевую собственность (реже в совместную).

Каждый получает свою часть недвижимости и является её полноправным владельцем.

Если во время проживания в муниципальной квартире рождены дети, они также должны быть прописаны в ней. В этом случае при проведении процедуры им должна в обязательном порядке выделяться доля.

Возможно вам будет интересно: какие пособия можно получить при рождении первого ребенка?

Оформление на одного из супругов

Что будет после развода, если муж приватизировал квартиру только на себя или, наоборот, жена приватизировала квартиру на себя? Например, если квартира приватизирована на мужа: права жены на нее утрачиваются?

Такой вид проведения процедуры проводится в случае отказа одного из них от участия в процессе или в том случае, если он участвовал в нём ранее.

Если квартира была приватизирована в браке на одного из супругов, то собственником жилья становится один супруг, и второй теряет свои права на недвижимость.

Отказавшийся от доли не теряет права пожизненного проживания в квартире. Выселить или выписать его с данной жилплощади будет нельзя.

Отказ от приватизации даёт право жить в квартире, но при этом повлиять на процесс отчуждения жилья отказник не сможет. Если владелец решит продать приватизированную квартиру, прописанный в ней гражданин будет вынужден жить в квартире постороннего человека.

Некоторые задаются вопросом: «Как муж приватизировал квартиру без меня?» Попробуем разобраться.

Отвечает адвокат Ксения Гордеева:

В связи с тем, что ваш брак не зарегистрирован, ваши отношения не регулируются семейным законодательством, а следовательно, квартира, которую вы приобретете, не будет считаться совместной собственностью. Дополнительным аргументом будет служить и то, что она приобретена за счет ваших личных денежных средств и за счет них же осуществлялось погашение ипотечного кредита.
Дает ли «гражданский брак» права на недвижимость?

Как официально зафиксировать выплаты по ипотеке?

Что касается первой супруги вашего сожителя, их семейные отношения прекратились с момента расторжения брака. Никаких прав на имущество, приобретенное после расторжения брака, у бывшей супруги нет. Наличие же собственности вашего «мужа» в других квартирах так же, как и наличие собственности у детей от первого брака, на данную ситуацию никак не влияет.

Если зафиксировано вложение личных средств

Согласно п. 2 ст. 39 СК РФ, суд имеет право отступить от общего принципа равных долей имущества, приобретенного в браке. В том числе суд будет учитывать, на какие средства приобретено данное имущество. При этом, согласно п. 2 ст. 34 СК РФ, движимые и недвижимые вещи должны быть приобретены за счет общих доходов.

К общим доходам не будут относиться денежные средства, которые были получены одним из супругов в случае реализации его личного имущества.

Например, имущества, полученного до брака, либо имущества, полученного в период брака в дар или по наследству. Рассмотрим типичную ситуацию: муж получает в наследство от умерших родителей двухкомнатную квартиру. Находясь в браке, он решает продать данную квартиру, чтобы купить примерно за те же деньги квартиру в другом регионе. Таким образом, будет считаться, что новая купленная квартира – это личная собственность мужа, так как, несмотря на то что новая квартира куплена в браке, использованы были личные средства мужа.

Только данный факт еще нужно зафиксировать. Если муж продаст квартиру, возьмет наличные денежные средства, а потом также – путем наличного расчета приобретет со временем новую квартиру, доказать, что были использованы его личные средства, будет крайне сложно.

Если же, денежные средства за продажу наследственной квартиры будут переведены на его счет, и, покупая новую квартиру, он проведет расчет с данного банковского счета, а если еще и обе сделки пройдут день в день, то никаких проблем с доказательствами не возникнет. Новая квартира останется в личной собственности мужа.

Каждому по кредиту

Кредит заключается не на небесах, а обязательство платить банку 25 лет не гарантирует счастливый брак. Что же делать, если семья распалась, а ипотека осталась?
Первое, что нужно знать: даже если кредит оформлен только на одного из супругов, второму остаться ни при чем не получится. Жилье было приобретено в браке? Супруги автоматически являются созаемщиками, даже если в договоре это не обозначено. И если муж — основной заемщик собрал вещи, ушел и перестал оплачивать кредит, то делать это придется жене.

Причем суды признают долг по ипотеке общим долгом супругов вне зависимости от того, как делится ипотечная квартира, поясняет Дарьяна Епихина, юрист Petrol Chilikov. То есть ипотека может быть поделена поровну, даже если квартира разделена на неравные доли.

Квартира, приобретенная в ипотеку, делится при разводе, впрочем, как и сама ипотека. Для этого супруги должны выделить доли во владении квартирой и после этого разделить кредит. Есть возможность заключить с каждым из супругов отдельный договор и скорректировать графики выплат с учетом уровня заработной платы. Бывшие муж и жена будут выплачивать ипотеку каждый за собственную долю, а необязательность в этом вопросе одного супруга не будет касаться другого.

Если ипотека оформлена на мужа, жена признается созаемщиком

Не всегда квартира и ипотечный кредит могут быть разделены при разводе. К примеру, при оформлении военной ипотеки банки выдвигают требование к военным заключить брачный контракт. По его условиям при разводе заемщик становится единоличным собственником жилья и продолжает выплачивать кредит в одиночку. А вот жены таких ипотечников рискуют остаться без жилья.

Если бывший супруг прописан в квартире

В случае если муж прописан в квартире, приобретенной женой до брака, он все равно никоим образом не может претендовать на получение ее части в собственность.

Данное обстоятельство четко прописано в жилищном законодательстве РФ. Читайте о том, как выписать супруга.

Если во время брачных отношений мужу была выделена в пользу некоторая доля жилплощади, то претендовать на ее получение после развода он не может.

Однако жена должна предоставить суду бумаги, удостоверяющие факт приобретения жилья до заключения брака:

• договор о покупке квартиры;
• акт дарения;
• завещание.

Данные документы, при отсутствии других обстоятельств, полностью лишают бывшего мужа права на владение долей в квартире.

Права супруга которые дает прописка

По факту, никакие права на жилье прописка не дает. Приобретенная до брака квартира все равно остается в собственности жены, даже если муж был в ней прописан.

На долю, выделенную ему в пользование в то время, когда брак еще существовал, он также претендовать не может. Конечно при условии, что вторая половина представит неопровержимые доказательства того, что приобретена квартира была до вступления в брак.

Выписка мужа

Выписка супруга может быть произведена:

• Добровольно. Мужу необходимо обратиться в соответствующие органы по месту жительства, где сотрудники произведут выписку.
• В принудительном порядке, при участии судебного органа. Осуществляется выселение после того, как было принято решение о неделимости квартиры. Истец должен подать соответствующее заявление в суд.

Как по закону делится наследственная квартира между родственниками?

Квартира имеет двух собственников в равных долях: муж и жена. У них есть взрослые дети и внуки. В случае ухода (смерти) одного из собственников, как будет по закону осуществляться раздел квартиры между родственниками (пережившим супругом, детьми, внуками)?

Отвечает ведущий юрист юридической компании «ПРИОРИТЕТ» Аделина Мельк.

При делении наследственной квартиры есть несколько нюансов.

Вариант № 1

Если право собственности на квартиру оформлено пропорционально на обоих супругов, то есть ½ доли на квартиру оформлена на мужа и ½ доли на жену, то после смерти одного из собственников в наследственную массу включается лишь его доля, то есть ½ квартиры.

Вариант № 2

В случае если квартира является общей совместной собственностью супругов (то есть собственником квартиры является один или оба супруга, но квартира приобретена ими во время нахождения в браке), то переживший супруг сохраняет право на часть общего имущества (то есть на ½ квартиры). Доля умершего супруга в таком имуществе (½ квартиры) входит в состав наследства и переходит к наследникам (статья 1150 Гражданского кодекса РФ). Исключение составляет случай, если между супругами заключен брачный договор о разделе между ними имущества, предусматривающий иной порядок собственности супругов.

Таким образом, наследственная масса, независимо от варианта № 1 или № 2, составляет ½ квартиры.

Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной Гражданским кодексом РФ (статьи 1142-1145, 1148).

Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей.

К наследникам первой очереди относятся (статья 1142 Гражданского кодекса РФ):

• Супруг умершего.
• Дети умершего.
• Родители умершего.

Важно: Внуки не относятся к наследникам первой очереди.

В соответствии с законодательством РФ, наследники одной очереди наследуют в равных долях (статья 1146 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, ½ наследственной квартиры должна быть разделена в равных долях между наследниками первой очереди, то есть между супругом и детьми умершего.

Например, если у супругов двое детей, то имущество будет наследоваться ими в следующем размере:

• Супруг наследует — 1/6 квартиры.
• Ребенок № 1 наследует — 1/6 квартиры.
• Ребенок № 2 наследует — 1/6 квартиры.

В каком случае на наследство могут претендовать внуки? Внуки, в соответствии с законодательством РФ, наследуют только по праву представления. То есть в случае, если до открытия наследства или одновременно с наследодателем наследник первой очереди (то есть ребенок наследника) умер, то за него будут наследовать его дети, то есть внуки первоначального наследодателя (умершего супруга).

Как разделить квартиру при разводе, если собственник муж или жена, если есть дети: собственник квартиры муж, какие права имеет жена

В случае расторжения брака у бывших супругов встает вопрос о разделе имущества при разводе: как делится квартира, если собственник муж или жена? Ситуация будет решаться в суде, в том числе если у пары есть несовершеннолетние дети. Как делится квартира при разводе, если есть дети, зависит от того, с кем они останутся жить. Делиться может только та недвижимость, которая была приобретена за годы совместной жизни.

Как разделить квартиру при разводе, если собственник муж или жена, если есть дети

При разводе супруги делят совместно нажитое имущество двумя способами: заключая добровольное соглашение о разделе или путем определения через суд.

Совместно нажитым имуществом считается:

• поступления дохода супругов из любых источников, кроме получения наследства;
• недвижимость, а также движимая собственность, купленная за годы нахождения в браке;
• вклады в коммерческие структуры;
• приобретенная до брака квартира одного из супругов, если второй супруг финансовыми или трудовыми вложениями значительно увеличил стоимость данного имущества.

Невозможно подать иск о разделе имущества, которое:

• было получено в наследство мужем или женой;
• имущество, приобретенное во время брака на средства, полученные  одним из супругов еще до вступления в брачные отношения;
• компенсации, льготные выплаты и любое другое получение денежных средств, имеющих конкретное назначение для конкретного человека;
• личные вещи супругов и вещи детей. 

При разделе собственности на законных основаниях также могут быть и следующие варианты разделения недвижимости:

• квартира может не делиться после развода, если бывшие муж и жена согласны на такой вариант;
• квартира остается у одного из супругов, и он же выплачивает второму супругу средства за его долю в квартире — выкупает часть;
• супруги, путем добровольного соглашения, делят квартиру на доли и каждый будет использовать свою часть так, как посчитает нужным.

Обратите внимание!

В случае развода супругов, не имеющих общих совершеннолетних детей, имущество делится на две равные части. Однако при наличии детей суд разделяет имущество таким образом, чтобы родитель, который живет с детьми, получил большую часть в интересах ребенка.

Несовершеннолетние дети не имеют права на собственность, которую делят их родители. Они могут унаследовать данную собственность после смерти родителей. В случае если с одним из родителей остаются дети, а собственником квартиры является другой супруг, суд имеет право делить данное имущество таким образом, что бы не нарушались права и интересы ребенка.

При разводе и разделе имущества путем судебного разбирательства, необходимо обратиться в органы суда не позднее, чем пройдет три года с момента развода.

Когда квартира не подлежит разделу

Согласно Семейному Кодексу РФ, все совместно нажитое имущество делится между супругами пополам, в том числе и купленная за время годы в браке квартира, в независимости от того, кто является официальным собственником, согласно документам на недвижимость.

Квартиру, купленную во время супружеской жизни нельзя поделить, если:

• она была куплена одним из супругов после заключения официального брака, однако на средства, имеющиеся у мужа или жены до вступления в брак;
• была приватизирована одним из супругов, до заключения брачного союза или во время него, при отказе мужа или жены в участии приватизации;
• получена в наследство или методом дарения.

Суд имеет право оставить квартиру одному из супругов, однако второй супруг или супруга может проживать в этой квартире, не являясь ее собственником, определенный промежуток времени.

Обратите внимание!

В некоторых случаях можно разделить квартиру, которая по закону не подлежит разделу, к таким условиям относятся:

• заключение брачного контракта;
• заключение добровольного соглашения о разделе имущества;
• при продаже квартиры и приобретение двух новых квартир;
• при продаже квартиры и разделение вырученных средств между супругами;
• долевое разделение квартиры или дома, перепланировка дома на двух хозяев.

Если квартира, не подлежащая разделу, была получена одним из супругов, то второй супруг имеет право подать в суд иск о разделе данного имущества, когда с его  финансовой, трудовой помощью или средствами из общего бюджета имущество значительно возросло в цене. 

Брачный договор

Брачный договор — это документ, который заключают на добровольной основе лица, при вступлении в брак. Однако иногда супружеские пары заключают договор в процессе супружеской жизни или перед разводом. В договоре указывается имущество, которое имеют супруги на момент вступления в брак, а также условия деления имущества  в случае расторжения брака.

Брачный договор предполагает правила разделения имущества, которое имеется у пары на момент заключения контракта, а также условия разделения имущества, которое будет приобретено в дальнейшем.

Изменить условия брачного контракта после его заключения возможно двумя способами:

• по добровольному согласию супругов, если один из них или оба решили изменить условия заключения договора, новые условия могут быть прописаны в соглашении, которое заверяется у нотариуса;
• по решению суда. Супруг, который стал не согласен с условиями контракта, может подать исковое заявление в суд для того, чт бы раздел имущества в случае развода происходил согласно Семейному Кодексу РФ.

Добровольное соглашение о разделе

Соглашение  заключается между мужем и женой и заверяется у нотариуса. В добровольном соглашении определяются условия раздела и указывается перечень уже имеющегося у супругов имущества.

Супруги имеют право установить порядок раздела имущества таким образом, который будет устраивать обоих супругов. Существует единственное правило: деление имущества вследствие развода не должно нарушать интересы детей, не достигших совершеннолетнего возраста.

Раздел через суд

Если супруги не могут прийти к взаимному соглашению по поводу раздела имущества, необходимо обратиться в суд.

Обратите внимание!

Суд устанавливает законные доли каждого супруга, однако не определяет каким образом бывшие супруги будут делить нажитое. Суд может определить способ раздела имущества путем продажи квартиры и деления вырученной суммы поровну. Однако этот способ возможен только в случае, когда у обоих супругов существует другая жилая недвижимость.

Если раздел происходит через суд, то существует еще несколько вариантов дальнейшего распределения имущества, при которых одна сторона получит большую часть:

1. Муж или жена не работает продолжительное время. В эту категорию не относится отсутствие заработка по уважительным причинам: воспитание и уход за детьми, заболевание, инвалидность, ведение домашнего хозяйства.
2. Дети после развода остаются с одним из родителей.
3. Один из супругов не использовал полученный им доход на благо семьи, а расходовал в ущерб ей.

При наличии детей

При разводе имущество, нажитое в браке, делится пополам между супругами. Если у пары есть общие несовершеннолетние дети — к ним не относится раздел имущества между родителями, однако тот родитель, с которым остаются жить дети, имеет право получить большую долю в имуществе.

Если ребенок является собственником жилья вместе с родителями, он так же имеет право на свою долю в квартире.

Что еще нельзя разменять

Существуют виды собственности, которые не принадлежат супругам, однако находятся в общем пользовании.

Квартира по договору социального найма

Квартиру социального найма по желанию можно приватизировать для того, чтобы она являлась собственностью проживающей в ней семьи. До этого момента квартира принадлежит государству и не подлежит разделу после развода. Кто приватизировал, тот и имеет право на жилье. Если муж и жена оба оформили сбственность, то квартира будет делиться напополам.

Служебная квартира

Служебная квартира предоставляется компанией на время работы сотрудника. Она не является собственностью супругов и ее нельзя приватизировать. В случае развода, она остается собственностью фирмы и в праве ей пользоваться тот из супругов, который работает в данной компании.

Однако по решению суда второй супруг имеет право на проживание в этой квартире, в случае отсутствия у него другого жилья, на срок который определяется судом.

Ипотечная квартира

Квартира, купленная в ипотеку, может быть разделена между бывшими супругами следующим образом:

1. Супруги могут договориться мирным путем о выплате ипотеки.
2. Обращение в банк для разделения остатка долга по ипотеке на две равные части и последующие выплаты осуществлять раздельно.
3. Составление графика платежей для оплаты остатка долга совместно. 

Имеет ли жена право претендовать на квартиру родителей мужа?

Вопрос: Здравствуйте!
Я проживаю с женой и нашим несовершеннолетним ребенком в приватизированной квартире моих родителей. Ребенок и я прописаны в этой квартире, жена – нет. Имеет ли жена право на жилплощадь или право проживать в этой квартире в случае развода при условии, что она прописана в квартире своих родителей.

Михаил, Санкт-Петербург.

Ответ: Михаил, здравствуйте!

В соответствии с положениями Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью и при расторжении брака должно быть разделено в равных долях между супругами, если иное не предусмотрено их соглашением.
Из обращения следует, что квартира является собственностью ваших родителей. В таком случае, так как данное жилое помещение не является вашей с супругой собственность, оно не будет делиться между вами после расторжения брака. То есть супруга не сможет претендовать на долю в указанной квартире.

Согласно статье 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником. При этом к членам семьи собственника помещения относятся его супруг, дети и родители. Другие лица могут быть признаны членами семьи собственника, если вселены собственником в качестве членов семьи.
Из вашего обращения следует, что супруга не прописана в данной квартире, а сама квартира находится в собственности ваших родителей. То есть вселенными в качестве членов семьи по смыслу статьи 31 ЖК РФ, будете вы и ваш ребенок.
Соответственно, так как собственником квартиры являетесь не вы, а ваши родители, а супруга не вселена в нее в качестве члена семьи, положения пункта 4 статьи 31, согласно которым суд может обязать собственника квартиры сохранить за бывшим членом семьи право проживать в квартире на определенный срок, не применяются. Проще говоря, ваша супруга не сможет претендовать на временное проживание в квартире родителей после расторжения брака.

С уважением,
Юрист по семейным вопросам, Санкт-Петербург.
Юридическая компания «Аймрайт».

Наши юристы предоставляют профессиональные юридические консультации по семейным вопросам.

Совместная собственность и личные деньги супругов

Известная старая проблема режима совместной собственности: если личные деньги одного из супругов были потрачены им на приобретение вещи, станет ли она совместной собственностью?

Ответ на этот вопрос был дан ВС в пост.пленума № 15 от 1998 г. (п. 15): нет, не станет.

Следовательно, по задумке ВС, источник финансирования покупки определяет правовой режим собственности на вещь (дальше я буду именовать этот подход теорией трансформации).

Я не уверен, что это соответствует ст. 34 и 36 Семейного кодекса, ведь из п. 1 ст. 36 следует, что режим совместной собственности не распространяется только на «вещи, полученные по наследству или в дар во время брака». Таким образом, закон исходит из того, что уже «на втором шаге» индивидуальная собственность супруга уже существовать не может. Это разумно, ведь ст. 34 говорит о том, что «все, что нажито во время брака, является совместной собственностью».

Теория трансформации, предложенная в ПП 15, создает большую проблему: самим супругам, да и всем третьим лицами надо учитывать источник приобретения супругами имущества. Например, муж и жена приобретают автомобиль, используя для этого подаренные каждому из них деньги. Реализация концепции трансформации будет означать, что автомобиль будет находиться в общей долевой собственности супругов. Бедный потенциальный будущий покупатель этой машины, который должен сломать голову, как же понять режим собственности на автомобиль и правильно заключить договор купли-продажи!

Более сложная ситуация: супруг получил в наследство вещь, продал ее, а на вырученные деньги приобрел другую вещь. 

С точки зрения СК — это будет совместная собственность супругов, так как вещь нажита во время брака, а под исключение, предусмотренное ст. 36 она не подпадает. Следовательно, режим принадлежности такой вещи как совместной собственности достаточно прост и очевиден.

Но с точки зрения теории трансформации эта вещь будет индивидуальной собственностью супруга, а не совместной собственностью. 

В недавнем деле гражданская коллегия ВС подтверждает этот вывод. Причем дополнительная пикантность дела в том, что в нем речь идет о недвижимости. Муж получил в наследство квартиру, продал ее, на вырученные деньги купил другую квартиру, причем куплена квартира была на имя жены, она же зарегистрирована в реестре недвижимости как собственник. Потом случился развод и муж идет в суд с иском к бывшей жене о признании квартиры его, мужа, индивидуальной собственностью. Суды отказывают, признавая ее совместной собственностью, но гражд.коллегия ВС отменяет и признает ее индивидуальной собственностью мужа.

Таким образом, теория трансформации означает, что даже на «третьем шаге» индивидуальная собственность супруга сохраняется. 

На мой взгляд, это дело решено неправильно, ведь нормы СК теорию транформации не признают вообще, а продление транформации так далеко — это очень опасное (в первую очередь — для третьих лиц) решение.

Представим себе теперь покупку такой квартиры: с учетом практики той же гражд.коллегии, полагающей, что добросовестный приобретатель — «это тот, кто смотрит всё-всё-всё», перед сделкой надо выяснять, на какие деньги была приобретена квартира продавцом. Ведь если источником покупки были деньги, вырученные от продажи личного имущества мужа, то тогда режим отчуждения не подлежит применению, договор надо заключать только с мужем (который при этом не значится в реестре в качестве собственника!), согласие жены на такую сделку не нужно. Любой юрист, который будет сопровождать такую сделку, просто схватится за голову! И виновата в этом будет созданная ВС на пустом месте теория трансформации!

Кроме того, в этом деле обращает на себя внимание, что квартира была зарегистрирована именно на жену. Не означает ли это, что даже если теория трансформации и верна, то муж сам же и отказался от того, чтобы рассматривать эту квартиру как личную собственность, согласившись с тем, чтобы покупателем и собственником в реестре числилась его супруга. Почему это произошло — это отдельный интересный вопрос. Возможно, муж так хотел проявить щедрость к жене. Возможно, муж скрывал эту квартиру от кредиторов. Возможно, он — чиновник и так хотел избежать декларирования квартиры, мы этого не знаем. Но правильно было бы выяснить это и дать оценку мотивам такого поступка. 

И, наконец, еще одно тонкое замечание, которое при обсуждении этого дела сделал Олег Зайцев — ведь недавно та же гражд. коллегия ВС рассмотрела дело, в котором отказалась считать общей собственностью квартиру, нажитую совместно лицами, не состоявшими в зарегистрированном браке. Смысл подхода таков: на ком из сожителей недвижимость зарегистрирована, тот и собственник, источник финансирования приобретения квартиры значения не имеет. Это тоже неправильно, но теперь — в свете нового дела о трансформации — и еще теперь и непоследовательно: раз имеет значение, кто зарегистрирован в реестре, то и в этом деле надо было обсуждать значение факта регистрации купленной квартиры на жену.

В оправдание гражд. коллегии, наверное, можно было бы сказать следующее: вполне возможно, что судьи, участвовавшие в рассмотрении этого дела, искренне не любят совместную собственность супругов, считают ее злом, полагают необходимым бороться с ней. 

Я с этим совершенно согласен — я тоже полагаю, что совместная собственность супругов не соответствует социальным реалиям современной России и от нее надо как можно скорее отказаться. Но это надо делать иначе: путём изменения норм законов, а не подтачиванием совместной собственности двусмысленными и неочевидными определениями троек судей ВС.

Потому что это цена вопроса для всего оборота недвижимости может быть слишком велика.

 

Имеет ли брат мужа право на долю в квартире в случае смерти мужа, если в ней прописан?

Вопрос от пользователя Мария Ивановна:

Здравствуйте, Людмила.В 2-х комнатной квартире, которая является собственностью моего мужа, прописан еще его брат, который живет со свой семьей в другом месте. Я, его жена, в квартире не прописана. Скажите пожалуста, имеет ли его брат право на долю в квартире, в случае смерти мужа. Может быть мужу есть смысл оформить дарственную или завещать квартиру внуку? Брат за квартиру не платит уже много лет.

Ответ:

Здравствуйте, Мария Ивановна. Предлагаю Ваш вопрос разделить на части:
1. В случае смерти мужа в наследственное имущество попадает полностью 2-х комнатная квартира (так как муж является единственным собственником).
Если квартира была им приобретена во время Вашего совместного брака, то ½ доля квартиры является Вашей собственностью в силу Семейного Кодекса. Оставшаяся ½ доля квартиры составит наследство. В силу Гражданского кодекса наследниками первой очереди являются жена, дети, родители. Это значит, что оставшаяся ½ доля квартиры будет разделена между указанными наследниками поровну. Брат может является наследником только второй очереди, то есть он сможет стать наследником, если на момент смерти мужа не будет жены, детей, родителей (т.е. наследников первой очереди).
Если квартира является только его собственностью (приобретена им в порядке приватизации, получена в дар или по наследству), то вся квартира будет раздела в равных долях между наследниками первой очереди.
2. Что касается регистрации брата, то данный факт к наследству не имеет никакого отношения и никак на право наследования не влияет. Отсутствие у Вас регистрации в квартире также не имеет никакого значения для получения наследства.
3. Если брат за квартиру не платит много лет, то возникает вопрос: нужна ли ему эта регистрация вообще? Предложите брату сняться с регистрационного учета. Если он откажется, то его можно снять с регистрационного учета в судебном порядке в соответствии с Жилищным Кодексом.
4.По внуку: если у вашего мужа есть желание оформить право собственности на квартиру на внука (договор дарения, завещание), то Вам ничего не мешает это сделать. Наличие регистрации брата в квартире этому не препятствует.

12.11.2009

Как делится имущество после развода, раздел имущества после развода, муж не отдает квартиру и машину после развода | НГС24

Купили три квартиры, а жить приходится у мамы

Многолетнее знакомство Натальи и Сергея из Омска привело к свадьбе и рождению двоих детей. До вступления в официальные отношения пара прожила вместе пять лет, а вот брак продержался недолго и рухнул спустя четыре года. В феврале 2020 года Сергей со словами: «Вы мне надоели, собирайтесь и валите отсюда» выставил жену с двумя малышами на улицу. Официально супруги развелись летом того же года. Наталью с полуторогодовалым сыном и трехлетней дочерью приютила ее мать.

Кроме двоих детей в браке были нажиты три квартиры. Правда, все они куплены в ипотеку и выплачивать кредит придется еще несколько лет. По словам Натальи, в одной, где они раньше жили всей семьей, остался ее бывший муж. В другой квартире прописана и живет его бабушка. Эту квартиру Сергей купил, когда жена лежала в роддоме с младшим ребенком. Покупал по доверенности и, соответственно, является единственным титульным собственником. Есть еще и третья — куплена с использованием материнского капитала, ее мужчина сдает в аренду.

— Когда меня выписывали из роддома со вторым ребенком, муж встречал меня. Он тут же, не отходя от дверей роддома, сказал, что записал меня в очередь на получение сертификата на маткапитал, мол, нужно купить еще одну квартиру. Я ему тогда же предложила не покупать третью квартиру, а закрыть действующие ипотечные кредиты. По всем трем ипотекам он основной заемщик, я иду как поручитель. Хоть мы оба собственники во всех трех квартирах, он сам распоряжается имуществом, у меня нет доступа, — рассказывает омичка.

Из-за финансовых трудностей женщина подала на раздел имущества только через год, так как нечем было заплатить даже госпошлину, не говоря об услугах адвоката. К этому моменту глава семейства продал всё нажитое за годы брака: от мебели и бытовой техники до детских вещей и игрушек. Бывшей жене он пояснил, что ему необходимо ежемесячно оплачивать все три ипотеки. Так как у него болят нога и спина, он не может работать, а иного дохода у него нет.

«Это моя колбаса!»

— Он надеялся, что из-за сложных отношений с матерью я буду проситься вернуться в нашу квартиру, но просчитался. Моя мать неоднократно слышала его претензии ко мне, например, что я много пью воды и бутилированная вода ему дорого обходится. Или, например, знала о скандале из-за колбасы: муж купил себе колбасу, а я отрезала себе кусочек. Он кричал, что колбаса дорогая, и это только для него куплено. Позже он объяснил свое поведение так: «Вы мне надоели, я устал вас содержать, я не был готов к семье, я не хочу так». Человеку 33 года. Несмотря на все наши сложности и прежние ссоры, мать приняла меня и моих детей у себя дома. Тесно, но зато никто не попрекает куском хлеба, — рассказывает Наталья.

Все эти семейные конфликты женщина сейчас вспоминает в суде. Ее возмутило, что бывший муж сказал, что познакомился с ней за два дня до вступления в брак, хотя на тот момент Наталья была на пятом месяце беременности их первым ребенком. В процессе Сергей предложил свой вариант раздела имущества.

— Он попросил в суде исключить долю маткапитала из квартиры, чтобы дети не могли на нее претендовать. Также открыто сказал, что хочет продать две квартиры: «двушку», в которой он остался, и ту, которая под маткапитал приобретена — за нее платить еще 15 лет он не готов. Кировский районный суд Омска разделил объекты недвижимости долями 50/50. То есть от каждой квартиры половина принадлежит мне. Но я с этими половинами ничего сделать не могу. Плюс ко всему с меня взыскали половину ипотечных платежей за тот срок, который мы не живем вместе, — 260 тысяч. Квартиру, купленную под маткапитал, он всё это время сдавал за 20 тысяч. Эти деньги перекрывают ежемесячные платежи по двум ипотекам. Алименты он не платит, долг по ним уже больше полумиллиона, — делится Наталья.

Со слов Натальи, у бывшего мужа много долгов по кредитам из-за его пристрастия к онлайн-казино. Поэтому ему необходимо продать имущество и закрыть свои задолженности.

— Он как видит раздел: мы продаем две квартиры — ту, что куплена под маткапитал, и «двушку», в которой он сейчас живет один. После чего на квартиру, где живет бабушка, закрываем долг по ипотеке и оформляем на нее дарственную. Возвращаем в ПФР маткапитал. И я вместе с детьми идем свободной походкой. Он, не стесняясь, заявляет в суде это, — возмущается Наталья.

Женщина также добавляет, что раньше у них с мужем был совместный бизнес по грузоперевозкам и магазин игровых ценностей — всё это осталось у Сергея.

Часто задаваемые вопросы о правах наследования — Совет по вопросам арендной платы

Важно отметить, что эти часто задаваемые вопросы не предназначены для замены определений, толкований и т. Д., Содержащихся в соответствующих законодательных актах, кодексах и постановлениях, регулирующих арендную плату, или любых административных или судебных решениях, толкующих такие законы, кодексы. , и нормативные акты, или любое постановление советов по вопросам арендной платы города Нью-Йорка или округа.

Каковы правила наследования прав?

Для арендаторов со стабилизированной арендной платой лицо, проживающее в квартире, сданной в аренду члену семьи, может стать арендатором (преуспеть) после ухода основного арендатора, если член семьи проживал в квартире в течение двух или более лет до этого. до выезда арендатора, или с начала аренды, или с начала отношений.Если лицо, заявляющее о праве наследования, является инвалидом или ему исполнилось 62 года, то период совместного проживания составляет только один год.

Минимальные периоды пребывания не считаются прерванными из-за военной службы, зачисления на дневное отделение, решения суда о переселении (без аренды или оснований для выселения), временном переселении из-за работы, госпитализации или других разумных оснований, определенных в NYS Homes and Community Renewal (HCR) по заявлению.

Член «нетрадиционной» семьи также может получить контроль над квартирой, если он / она может проявить «эмоциональную и финансовую приверженность». Суды могут рассмотреть следующее:

• долговечность отношений,
• разделение домашних расходов,
• объединение финансов, таких как кредитные карты или банковские счета,
• совместное участие в семейной деятельности,
• оформление юридических обязательств посредством таких вещей, как завещания, доверенности , декларации о внутреннем партнерстве и т. д.,
• , выступающие в качестве членов семьи в общественной деятельности,
• , регулярно выполняющие семейные функции друг для друга.

Для получения дополнительной информации о наследовании см. Веб-страницу HCR о наследовании и Информационный бюллетень HCR № 30: Права наследования.

Вернуться к началу

Может ли моя тетя «сдать» свою контролируемую квартиру члену семьи?

Арендатор с контролируемой арендной платой не может предоставить право проживания в квартире по завещанию.Никто не может получить квартиру с контролируемой арендной платой, выплачивая арендную плату личными чеками. Существуют особые правила о том, кто может получить квартиру с контролируемой арендной платой.

Как правило, в случае квартир с контролируемой арендной платой на всей территории штата Нью-Йорк любой «член семьи» арендатора может иметь право на защиту от выселения в случае его смерти или постоянного выезда из квартиры.

Право члена семьи на защиту от выселения зависит от того, проживал ли такой член семьи с арендатором в качестве основного жителя квартиры в течение двух лет непосредственно перед смертью или постоянным выездом арендатора из квартиры (один год для членов семьи пенсионеров или инвалидов).

Член семьи также может иметь право на защиту от выселения, если он / она проживал с арендатором с момента начала аренды или с начала отношений.

Если все требования к наследованию выполнены, арендная плата нового арендатора будет такой же, как и в случае, когда ваша тетя была основным арендатором, до следующего повышения, которое может происходить один раз в год в квартирах с контролируемой арендной платой.

Определения членов семьи, инвалидов и дополнительную информацию см. На веб-странице HCR о наследовании и в Информационном бюллетене HCR № 30: Права наследования.

Дополнительную информацию можно получить в NYS Homes and Community Renewal (HCR), государственном агентстве, которое регулирует законы об аренде.

Вернуться к началу

Имею ли я права на квартиру моей мамы, когда она переезжает?

Как правило, если вы не являетесь инвалидом или вам исполнилось 62 года, вы были бы защищены по наследству, если бы вы проживали со своей матерью непрерывно за два года до того, как она покинула квартиру. Если вы инвалид или по крайней мере 62 года, вам придется прожить с матерью не менее одного года до ее переезда.Для получения дополнительной информации о наследовании см. Веб-страницу HCR о наследовании и Информационный бюллетень HCR № 30: Права наследования.

Если вы не жили в квартире в течение двух лет до отъезда матери, у вас нет права на квартиру, и домовладелец может не принимать вас в качестве основного арендатора. Они могут переехать, чтобы вас выселить. Однако, если один из ваших братьев и сестер проживал по месту жительства, он / она может соответствовать критериям правопреемства, и вы сможете жить там как ближайший член семьи. Кроме того, если вы раньше жили в квартире и уехали только потому, что были зачислены на дневное отделение, служили в армии, или из-за временной работы, или были госпитализированы, период, в который вы отсутствовали, может не учитываться. как отсутствие.

Вернуться к началу

Как вы на самом деле заявляете о праве наследования?

Права наследования могут быть востребованы только в случае смерти основного арендатора или освобождения квартиры. В это время арендатор, претендующий на правопреемство, должен отправить письмо заказным письмом арендодателю, объясняя, что основной арендатор освободил квартиру и что он / она хотели бы подписать следующий договор о продлении аренды. Если основной арендатор умер, свидетельство о смерти также должно быть приложено к письму.Арендодатель может попросить вас переслать копии документов, подтверждающих, что вы соответствуете определению члена семьи и что квартира была вашим основным местом проживания более двух лет (один год для инвалидов или не менее 62 лет). Когда текущий договор аренды истекает для продления, именно тогда вы подписываете новый договор аренды.

Если два члена семьи захотят подписать договор о продлении аренды, они могут это сделать, и оба будут освобождены от выплаты надбавки за вакансию при условии, что они соответствуют требованиям для наследования.

До фактического правопреемства текущий зарегистрированный арендатор может официально уведомить владельца члена (ов) семьи о будущей возможности наследования, заполнив форму HCR RA 23.5 «Уведомление для владельцев членов семьи, проживающих с указанным арендатором в Квартира, имеющая право наследования / Защита от выселения ».

Для получения дополнительной информации вам следует обратиться в NYS Homes and Community Renewal (HCR), агентство штата, которое регулирует законы об аренде.

Вернуться к началу

Имеет ли арендатор квартиры со стабилизированной арендной платой право указывать имя своей супруги в договоре аренды?

Да.Арендатор имеет право, по запросу владельца, добавить имя его или ее супруги в договор аренды в качестве дополнительного арендатора, если супруг (а) проживает в квартире в качестве основного места жительства. Это изменение не связано с дополнительным повышением арендной платы. Для получения дополнительной информации см. «Аренда и увеличение арендной платы» HCR и Информационный бюллетень HCR № 30: Права наследования. Также обратите внимание, что даже если супруг (а) не был добавлен в качестве указанного арендатора в договор аренды, он в конечном итоге имеет право на «наследование», когда квартира освобождается указанным арендатором (арендаторами).См. Следующий вопрос для получения дополнительной информации.

Вернуться к началу

Может ли арендатор квартиры со стабилизированной арендной платой добавить имя своего ребенка в договор аренды?

Кроме супруга (см. Вопрос выше), владелец не обязан указывать имя любого другого члена семьи (или не члена семьи). Тем не менее, обратите внимание, что даже если ребенок не добавлен в качестве указанного арендатора в договор аренды, он, в конечном итоге, может получить право на «наследование», когда квартира будет освобождена указанным арендатором (арендаторами).Хотя ребенок не может быть добавлен в качестве указанного арендатора в договор аренды, текущий зарегистрированный арендатор может официально уведомить владельца члена (-ей) семьи о будущей возможности наследования, заполнив форму HCR RA 23.5, «Уведомление для владельца семьи». Члены, проживающие с указанным арендатором в квартире, которые могут иметь право наследования / защиту от выселения ». Для получения дополнительной информации см. Веб-страницу HCR о наследовании и Информационный бюллетень HCR № 30: Права наследования.

Вернуться к началу

Право арендатора на конфиденциальность | Justia

Хотя домовладелец имеет право на въезд, это уравновешивается вашим правом на неприкосновенность частной жизни как арендатора.Арендодатели не имеют права осматривать вашу квартиру и вещи по своему желанию. Как правило, у них должна быть веская причина войти в помещение и уведомить вас должным образом, если вы не дали им разрешения заранее. Иногда другим лицам может потребоваться войти в ваше отделение, например, медицинским инспекторам, и вы также имеете права в таких ситуациях. Важно понимать не только объем ваших прав, но и их ограничения. Отказ сотрудничать с действующей записью может привести к вашему выселению или прекращению аренды.

Запись от домовладельца

В случае возникновения чрезвычайной ситуации, которая может привести к травмам или повреждению имущества, домовладелец может войти в квартиру без предварительного уведомления или разрешения. Например, они могут действовать незамедлительно при появлении признаков пожара, наводнения или преступления, такого как насилие в семье. Как правило, они оставляют записку с объяснением записи, если арендатор не присутствовал. Арендодатель также может войти без предварительного уведомления, если арендатор, кажется, покинул собственность.

Арендодатель должен предоставить уведомление, чтобы войти в квартиру в ситуациях, когда им необходимо произвести ремонт или улучшения. Если арендодателю необходимо произвести ремонт, он обычно должен уведомить вас за 24 часа и предоставить разумное время для входа, если это невозможно или арендатор согласился на меньшее уведомление. Если вы отсутствуете как минимум на неделю, домовладелец может войти в квартиру без вашего разрешения, чтобы защитить собственность от повреждений, хотя он не может войти в нее по несрочным причинам.В договоре об аренде или аренде также могут быть предусмотрены ситуации, в которых домовладелец может входить в квартиру для регулярных проверок после разумного уведомления. Законы штата обычно предоставляют это право, если аренда не покрывает его.

Другая ситуация, в которой домовладелец имеет право на въезд, — это когда они показывают квартиру потенциальным арендаторам или покупателям. Опять же, вам необходимо получить разумное уведомление, например, за 24 часа. Если домовладелец хочет показать квартиру в более короткий срок, вы можете договориться о снижении арендной платы.

В то время как в некоторых штатах требуется уведомление за 24 или 48 часов, в других штатах просто требуется, чтобы уведомление было разумным. Вы можете ознакомиться с недавними случаями в вашем штате, чтобы узнать, как это было истолковано. Письменное уведомление требуется иногда, но не всегда. Если у вас есть особые потребности или предпочтения относительно того, когда домовладелец может получить доступ к квартире, вы можете достичь конкретного соглашения с арендодателем или включить его в качестве пункта в свой договор аренды.

Въезд инспекторов и других лиц

У вас есть право отказать во въезде инспекторам по охране труда, если они придут к вам в квартиру по просьбе соседа.Однако это может просто привести к тому, что инспектор свяжется с вашим домовладельцем, который предоставит необходимое уведомление, или получит ордер на обыск, если они могут показать, что общественное здоровье или безопасность находятся под угрозой. Выборочные проверки следуют аналогичной схеме. Обычно инспектора сопровождает либо домовладелец, либо его представитель, либо сотрудник правоохранительных органов для обеспечения соблюдения. Проверки иногда приводят к оплате, особенно если инспектор обнаруживает нарушение. Арендодатель может увеличить арендную плату, чтобы покрыть эту стоимость, если только плата не основана на нарушении, совершенном арендодателем.

Правила, регулирующие право полиции проникать в жилое помещение, подпадают под действие положений Конституции, в частности Четвертой поправки, о защите от обыска и выемки. Подводя итог, ордер обычно требуется, если только не возникает чрезвычайной ситуации, согласия одного из пассажиров или необходимости действовать быстро, чтобы задержать преступника или сохранить доказательства преступления. Эта область права очень сложна, и вам следует проконсультироваться с адвокатом по уголовным делам, если возникнет такая проблема.

Арендодатель не может позволить никому, кроме инспекторов или полиции, войти в вашу квартиру без вашего согласия.Как правило, домовладелец связывается с арендатором по такому запросу, чтобы узнать, следует ли разрешить въезд.

Другие формы притеснения арендодателя

Помимо того, что ваш арендодатель может войти в вашу квартиру в незапланированное и неудобное время, он может помешать вам и в других отношениях. Они могут предоставлять негативную информацию о вас другим сторонам, таким как банки или кредиторы, или они могут беспокоить вашего работодателя по поводу невыплаченной арендной платы или других споров. Ваш арендодатель имеет право предоставлять третьим лицам, например банкам, правдивую информацию, которую они знают, но они не имеют права распространять слухи о вас.Это может привести к иску о клевете. Точно так же домовладелец может иногда звонить вам на работу по срочному делу, но он не имеет права вмешиваться в вашу работу, обсуждая вашу ситуацию с руководителями или коллегами.

К сожалению, некоторые проступки арендодателя могут перерасти в преступление. Если домовладелец шпионит за вами, сексуально преследует вас, угрожает или пытается напасть на вас или наносит ущерб вашей собственности, вам следует сообщить об этом в полицию и проконсультироваться с адвокатом.

Принятие мер для защиты ваших прав

Обеспечить свое право на неприкосновенность частной жизни в качестве арендатора не всегда просто. Возможно, вы захотите начать с попытки урегулировать ситуацию полюбовно, чтобы сохранить свои права на аренду. Если арендодатель не откликнется на дружеский подход, вы можете отправить письмо с требованием, в котором изложены ваши претензии и объясняется, как арендодатель нарушает ваши права. В письме также должно быть описано, что вы собираетесь делать, если домовладелец не примет меры, возможно, включая подачу иска о мелких претензиях.

Существует несколько возможных теорий, согласно которым вы можете подать в суд на арендодателя, если они нарушают ваше право на неприкосновенность частной жизни. В дополнение к основному требованию о вторжении в частную жизнь вы можете подать иск о нарушении права владения на основании несанкционированного проникновения, нарушения подразумеваемого соглашения о спокойном наслаждении вашим домом или причинения эмоционального стресса в ситуациях, когда домовладелец беспокоил вас. . Вы должны знать, что компенсация может быть незначительной, если поведение арендодателя не было повторным или вопиющим.Сложность этого типа иска обычно требует найма адвоката.

Если все эти меры не помогут, вы можете иметь право выехать и досрочно расторгнуть договор аренды. Вы можете возразить, что вам не нужно платить дополнительную арендную плату из-за вторжения в частную жизнь, поскольку вы как арендатор имеете право спокойно наслаждаться своим домом. Кроме того, вы можете доказать, что поведение арендодателя было, по сути, выселением (так называемое «конструктивное выселение»).

Последние отзывы: октябрь 2021 г.

Добавление или удаление имени из договора аренды

Сдам Стабилизированные Квартиры

Могу ли я добавить своего супруга в договор аренды со стабилизированной арендной платой?

Да.Если квартира имеет стабилизированную ставку арендной платы, вы можете попросить домовладельца добавить к договору аренды вашего законного супруга или законного сожителя. Вам не нужно ждать продления срока аренды. Просто напишите письмо домовладельцу с просьбой о включении вашего супруга в договор аренды и отправьте письмо заказным письмом с уведомлением о вручении. Ваш домовладелец не имеет права взимать с вас повышение арендной платы за это. Вы можете приложить копию свидетельства о браке или свидетельства о семейном партнерстве, если домовладелец потребует доказательства.

Если ваш арендодатель отказывает, вы можете подать жалобу в New York State Homes and Community Renewal, используя форму RA-90, жалобу арендатора на отказ владельца продлить договор аренды и / или непредставление копии подписанного договора аренды, или просто сохранить копию письма, в котором вы изложили свой запрос, с подтверждением отправки для использования в будущем. Кодекс стабилизации арендной платы гласит, что арендатор «имеет право на то, чтобы его или ее супруга, будь то муж или жена, была добавлена ​​к договору аренды или продлению срока его действия в качестве дополнительного арендатора, если указанный супруг проживает в жилом помещении в качестве его или ее основного арендатора. резиденция.”

Могу ли я добавить других членов семьи в договор аренды со стабилизированной арендной платой?

В квартире со стабилизированной арендной платой от арендодателя не требуется добавлять кого-либо в договор аренды, кроме супруга. Вы можете обратиться к арендодателю и попросить добавить члена семьи в договор аренды, но арендодатель может отказать. Арендатор ничего не может сделать, чтобы заставить домовладельца добавить имя кого-либо, кроме супруга. Однако имейте в виду следующее:

Все жильцы имеют право на то, чтобы в квартире проживали ближайшие родственники, при условии, что квартира не будет переполнена.Разрешение не требуется, и нет необходимости указывать имена этих людей в договоре аренды.

В квартирах с фиксированной и контролируемой арендной платой определенные члены семьи могут иметь право наследования — право оставаться в квартире и брать на себя аренду и аренду — если основной арендатор переезжает или умирает. Для получения дополнительной информации прочтите наш информационный бюллетень о правах наследования.

Если домовладелец соглашается добавить чье-то имя в договор аренды, это может считаться «арендой вакансии», даже если никто не въезжает и не выезжает, и может привести к возможному риску потери любого соглашения о «льготной арендной плате» с арендодателем.Арендаторы могут пожелать проконсультироваться с опытным юристом-арендатором перед подписанием нового договора аренды.

Могу ли я добавить своего соседа по комнате к моей аренде?

Если вы хотите добавить имя своего соседа по комнате в договор аренды, вы оба можете обратиться с этим запросом к арендодателю, но арендодатель может отказать. Арендатор ничего не может сделать, чтобы заставить арендодателя указать чье-либо имя в договоре аренды, за исключением добавления имени супруги в договор аренды со стабилизированной арендной платой .

Если вы живете в квартире со стабилизированной арендной платой, и арендодатель соглашается добавить имя вашего соседа по комнате в следующий договор аренды, это считается «вакансией», даже если никто не въезжает и не выезжает.Это означает, что если у вас есть «льготная квартплата», добавление нового имени может означать риск потери льготной квартплаты.

Как я могу удалить чье-либо имя из договора аренды с фиксированной арендной платой?

В случаях, когда в договоре аренды со стабилизированной арендной платой указано более одного лица, имена некоторых арендаторов могут быть исключены из договора аренды-продления, в то время как другие арендаторы могут выбрать продление.

Удаление одного или нескольких имен из договора аренды со стабилизированной арендной платой не влечет за собой «освобождение от аренды» при продлении, и арендодателю не разрешается отозвать договор «льготной аренды», если он у вас есть, и повысить арендную плату до уровня, регулируемого законодательством. арендовать.

Чтобы запросить исключение имени из вашего договора аренды, оставшийся (-ые) арендатор (-ы) и уходящий со-арендатор должны отправить заказное письмо арендодателю. Арендодатель всегда должен проверять, хочет ли человек, чье имя удаляется, быть снятым.

Если один из соарендаторов умирает, оставшиеся в списке арендаторы должны написать письмо домовладельцу и попросить исключить имя умершего из будущих продлений аренды. Могут потребоваться доказательства, например свидетельство о смерти.

Если один из соарендаторов переехал и с ним невозможно связаться — или он переехал и отказывается сотрудничать, — основной арендатор может объяснить это в письме домовладельцу. Основной арендатор может потребовать отстранения другого лица от продления договора аренды. Объясните ситуацию и предоставьте подтверждающую документацию, если потребуется. Обязательно укажите, что вы остаетесь в квартире и до хотите продлить существующий договор аренды.

Как я могу удалить свое имя из договора аренды с фиксированной арендной платой?

Если вы покидаете квартиру со стабилизированной арендной платой, и один или несколько соарендаторов остаются, или вы хотите, чтобы ваше имя было удалено из договора аренды с несколькими именами или лицами, подписывающими договор, вам нужно будет написать письмо домовладельцу с просьбой о снятии от договора аренды и что вы отказываетесь от прав на квартиру.

Если вы являетесь единственным арендатором и хотели бы выехать из своей квартиры со стабилизированной арендной платой до истечения срока действия текущего арендного договора (или если все соарендаторы согласны, что они хотят переехать до истечения срока аренды), см. Нашу страницу о нарушение или уступка аренды

В нерегулируемых («рыночных») квартирах

В нерегулируемой (рыночной) квартире все условия, включая жильцов, могут быть пересмотрены при подписании нового договора аренды. Это означает, что вы можете запросить добавление новых имен в аренду, если и когда будет предложено продление.Ваш арендодатель не обязан добавлять новые имена в ваш договор аренды при продлении. Новый договор аренды недействителен до тех пор, пока он не будет подписан всеми сторонами. Пожалуйста, посетите нашу страницу о соседях по комнате для получения дополнительной информации о вашем праве иметь соседа по комнате или жить с членами семьи

Заявление об отказе от ответственности

Информация, содержащаяся на этой веб-странице, не является юридической консультацией и не должна использоваться вместо совета юриста, имеющего квалификацию, чтобы дать совет по юридическим вопросам, касающимся жилья.Для получения дополнительной информации посетите нашу страницу «Поиск юриста».

Эта информация относится только к арендаторам, проживающим в Нью-Йорке.

Многие из ваших прав зависят от типа жилья, в котором вы живете, или от типа арендуемой вами квартиры. Вы можете подчиняться другим законам и иметь другие права, чем даже соседи в вашем собственном доме. Узнайте, какие права и обязанности применимы к вам.

Арендатор со стабильной арендной платой, запрашивающий добавление супруги в аренду

Привет, Мишель здесь.Я АрендодательNY «Юридический эксперт» (вы можете увидеть мой профиль на странице эксперта). Моя цель — публиковать в блоге все вопросы, которые я получаю от участников LandlordsNY (сохраняя анонимность участника), и мои ответы на них, когда я думаю, что такие вопросы и ответы будут интересны другим людям. Сообщите мне, если это поможет. Это отличные вопросы, продолжайте их писать.

Вопрос : « Одна из наших арендаторов (аренда квартиры с одной спальней на Манхэттене) спросила, можем ли мы добавить ее мужа в договор аренды, когда он будет продлен.Они только что поженились, и, насколько мне известно, в квартире живет только она. Мы проверили женщину перед тем, как она въехала, и мне интересно, разрешено ли нам также просить мужа заполнить заявку на аренду, предоставить его кредитный рейтинг и т. Д., Или нет ли для нас никакого риска или мы не можем отклонить ее запрос добавить его в аренду? Спасибо за поддержку.»

Ответ :

Вы должны указать имя мужа в договоре аренды, если он проживает в квартире в качестве своего основного места жительства.

Кодекс стабилизации арендной платы § 2522.5 (g) (1) гласит:

“(g) Те же условия. (1) Аренда, предоставленная арендатору владельцем в соответствии с подразделом (b) данного раздела, должна осуществляться на тех же условиях, что и договор аренды с истекшим сроком, за исключением случаев, когда владелец может продемонстрировать, что изменение необходимо для соблюдения с особым требованием закона или нормативного акта, применимого к зданию или к аренде жилых помещений, подпадающих под действие RSL, или с одобрения DHCR.Ничто в данном документе не может ограничивать включение разрешенных положений, разрешенных настоящим Кодексом или распоряжением DHCR, не содержащихся в истекающем договоре аренды. Невзирая на вышесказанное, арендатор имеет право на то, чтобы его или ее супруга была добавлена ​​к договору аренды или при любом его продлении в качестве дополнительного арендатора, если указанный супруг проживает в жилом помещении в качестве своего основного места жительства ».

[выделено.]

Это взято со страницы часто задаваемых вопросов («FAQ») Департамента жилищного и коммунального хозяйства штата Нью-Йорк («DHCR») (http: // www.nyshcr.org/rent/faqs.htm#ol21):

«Имеет ли арендатор в квартире со стабилизированной арендной платой право указывать имя своей супруги в договоре аренды?

Да. Арендатор имеет право, по запросу владельца, добавить имя его или ее супруги в договор аренды в качестве дополнительного арендатора, если супруг (а) проживает в квартире в качестве основного места жительства. С этим изменением не связано повышение арендной платы, кроме утвержденных ставок увеличения арендного договора при продлении, действующих на момент продления.

Таким образом, от арендатора вам потребуется две части информации: (1) состоят ли они в законном браке; и (2) является супругом, проживающим в квартире в качестве его основного места жительства. Я не понимаю, почему для вас было бы неправильно задавать оба эти вопроса и требовать доказательства брака. Если бы люди на этой планете были более надежными, я бы остался без работы. В качестве аргумента допустим, что этот парень не ее муж и еще не живет там, но это способ арендатора передать квартиру другу.Тогда она, по сути, выберет для вас арендатора и обманет вас, чтобы увеличить количество вакансий на двадцать процентов (20%).

Поэтому я рекомендую вам отправить ей электронное письмо или письмо, в котором указано:

«В соответствии с Кодексом стабилизации арендной платы вам разрешено добавить вашего супруга в договор аренды, если ваш супруг проживает в квартире в качестве его основного места жительства. . Поэтому, пожалуйста, отправьте нам копию доказательства брака и ответное электронное письмо или письмо, в котором вы указываете, что квартира в настоящее время является основным местом проживания вашего супруга.После его получения мы обновим договор аренды ».

Наконец, я обязан сказать, что это электронное письмо предназначено только для общих информационных целей, не является юридической консультацией и не создает отношений с адвокатом и клиентом между нами или между вами и LandlordsNY.

Дайте мне знать, если вам еще что-нибудь понадобится.

Спасибо,

Michelle Maratto Itkowitz

Itkowitz PLLC

26 Broadway, 21st Floor

New York, New York 10004

P: (646) 822-1805

F: (212) 822-1401

mmaratto @ itkowitz.com

http://www.itkowitz.com

Ваши права как арендатора

Да, у вас могут быть законные юридические основания для подачи иска против арендодателя. У вас есть определенные жилищные права, такие как право не подвергаться дискриминации в соответствии с законодательством штата и федеральным законодательством. Вы также имеете право подать иск о нарушении договора в соответствии с законодательством штата, если арендодатель не соблюдает условия вашего договора аренды.

В этой статье основное внимание уделяется общим правам арендаторов в соответствии с законодательством штата и федеральным законодательством.Дополнительные сведения см. В разделах «Советы по защите прав арендатора» и «Часто задаваемые вопросы о спорах с арендодателем».

Права на съемное жилье защищают вас от начала до конца

В какой-то момент нашей жизни большинство из нас являются арендаторами. Некоторые законы защищают нас как арендаторов от различных форм незаконного поведения арендодателей. Даже соискатели аренды имеют право на определенную защиту.

Вы имеете право знать, почему домовладелец или аналогичная сторона отклоняет заявку на получение жилья. Арендодатель не может отказать в вашей заявке на аренду по дискриминационным причинам.

Федеральный закон о борьбе с дискриминацией: основы

Федеральный закон запрещает дискриминацию по следующим признакам:

• Гонка
• Цвет
• Религия
• Национальное происхождение
• Пол (включая сексуальную ориентацию и гендерную идентичность)
• Возраст
• Семейное положение (включая запрет на размещение детей или дискриминацию беременных)
• Физическая инвалидность
• Психическая инвалидность (включая алкоголизм и наркоманию в прошлом)

Государственные и местные законы

Штаты и многие города имеют аналогичные жилищные законы, и ваш закон может запрещать другие виды дискриминации, включая семейное положение.

Дополнительные федеральные законы о борьбе с дискриминацией

Федеральный жилищный закон запрещает различное дискриминационное поведение:

1. Реклама не может содержать никаких заявлений, указывающих на предпочтение или ограничение, основанное на защищенных классах, перечисленных выше.
2. Арендодатель не может делать никаких подобных намеков или заявлений.
3. Арендодатель не может сказать, что квартира недоступна, хотя на самом деле она свободна.
4. Арендодатель не может использовать другой набор правил для оценки заявителей, принадлежащих к защищенному классу.
5. Арендодатель не может отказать в аренде лицам защищенного класса.
6. Арендодатель не может предоставлять различные услуги или удобства арендаторам защищенного класса, требовать более крупный депозит или иначе относиться к просроченным платежам по аренде.
7. Арендодатель не может прекратить аренду по дискриминационной причине.
8. Арендодатель не может вас беспокоить.

Примечание. Федеральный жилищный закон распространяется не на всю арендуемую недвижимость.

Дискриминация служебных собак или животных-поводырей

Если у вас есть дрессированное животное-помощник, домовладелец не может отказать вам в аренде из-за политики запрета домашних животных.Домашние животные-поводыри могут быть собакой-поводырем или собакой, которая помогает вам справляться с физическими или умственными недостатками.

Если домовладелец отказывает, значит, он нарушил федеральный закон, в том числе Закон об американцах с ограниченными возможностями. Животные с эмоциональной поддержкой (ESA) не всегда допускаются, и законы постоянно меняются.

Требования к раскрытию информации для отклонения заявок

В соответствии с Федеральным законом о справедливой кредитной отчетности арендодатель должен сообщить вам, если он основывает ваш отказ на отрицательной кредитной информации из источника, отличного от вашего кредитного отчета.

Вы можете подать письменный запрос о раскрытии отрицательной информации в течение 60 дней после того, как узнали о наличии отрицательной кредитной информации.

После получения вашего запроса о раскрытии отрицательной информации арендодатель должен сообщить вам «характер информации» в течение «разумного срока». В законе не указано, сколько подробностей должен предоставить вам домовладелец.

Право на жилище

Вы имеете право на «жилое» помещение. Это причудливый способ сказать, что квартира или дом, который вы снимаете, пригодны для проживания.Не идите на компромисс в этом праве. У вас есть право не жить в опасных, необоснованных условиях.

Помещение «нежилым» могло сделать следующие условия:

• Небезопасные условия, например, дыры в полу, штукатурка, падающая с потолка, плохая проводка и т.п.
• Грубое или нездоровое заражение паразитами, такими как тараканы или мыши.

Свинцовая краска в доме

Согласно федеральному закону в арендуемом жилье не должно быть краски на основе свинца.Это более характерно для старых зданий. По-прежнему страдает до 75% жилищного фонда.

Неважно, старое или новое помещение, следите за сколами краски, отслаиванием краски, отслаиванием краски и красящей пылью.

Конфиденциальность арендатора 101

У вас есть право на конфиденциальность. Ваш арендодатель не может входить в вашу квартиру или дом без предварительного разрешения. Исключение составляют случаи, когда действительно возникла чрезвычайная ситуация, например, пожар или наводнение в ванной.

Арендодатель должен заблаговременно уведомить вас перед тем, как войти в вашу квартиру по другим причинам, например, для ремонта или демонстрации квартиры потенциальному арендатору.В некоторых штатах есть законы, которые регулируют эти записи и устанавливают правила о том, насколько заблаговременно должен уведомить домовладелец. В некоторых штатах требуется, чтобы домовладелец указывал конкретное время посещения, а также заранее уведомлял об этом.

Залоговые депозиты

Ваш арендодатель не может требовать внесения залога, превышающего лимит, установленный законодательством вашего штата. Однако не во всех штатах есть верхний предел. Кроме того, закон может допускать различные ограничения в зависимости от вашего возраста (например, нижний предел для пожилых людей), наличия у вас домашнего животного или водяной кровати, срока аренды или других факторов.

Арендодатель должен одинаково относиться к арендаторам в отношении требований по залогу. Если домовладелец требует от вас более крупный залог, чем один из ваших соседей, вы имеете право знать, почему.

Во многих штатах домовладелец должен вернуть вам залог в конце срока аренды с процентами, установленными законом.

Во многих штатах также есть закон, определяющий, сколько времени может потребоваться домовладельцу, чтобы вернуть ваш депозит после выезда (обычно 30 дней).

Если арендодатель не вернет полную сумму залога, он должен прислать подробный список того, как он потратил деньги.Общие условия, которые приводят к уменьшенному возврату депозита, включают:

• Устранение повреждений помещений, выходящих за рамки простого износа
• Уборка для восстановления помещений до состояния, в котором они были на момент начала аренды (сверх нормального износа)
• Неоплаченная аренда

Общие причины подачи иска против арендодателя

Ниже приведены некоторые причины, по которым у арендаторов могут быть веские основания для судебного иска против арендодателя:

• Заявителю отказали в жилье или попросили платить более высокую арендную плату, по всей видимости, на основании незаконной дискриминации.
• Арендатор заболел или получил травму из-за ненадлежащего состояния арендуемой собственности.
• Арендодатель не произвел необходимый ремонт объекта недвижимости.
• Арендодатель сохранил часть или весь залог по, казалось бы, необоснованным причинам.
• Арендодатель не соблюдает частную жизнь арендатора в соответствии с законом.
• Арендодатель иным образом нарушил условия аренды.

Это всего лишь несколько примеров того, почему кто-то может захотеть подать в суд на своего арендодателя за дискриминацию или нарушение контракта.Не думайте, что проблема, с которой вы или ваш любимый человек можете столкнуться, не является основанием для судебного процесса. Вы имеете значение.

Узнайте больше о своих правах как арендатора от поверенного

Вы можете иметь право подать иск против арендодателя за нарушение федерального закона, закона штата или за нарушение договора, если он нарушает договор аренды. Прежде чем продолжить, рекомендуется связаться с местным адвокатом арендодателя-арендатора, чтобы обсудить вашу конкретную ситуацию и узнать о возможных вариантах.

прав владельцев передвижных домов, которым угрожает выселение из передвижных домов Парк

Следующая информация о парках промышленных и передвижных домов является общей юридической информацией.Вы можете ознакомиться с соответствующими уставами в главе 90 пересмотренных законов штата Орегон, особенно в разделах 90.505–90.840. Основной закон о выселении для арендаторов парков — ORS 90.630. Обратите внимание, что правила для владельцев плавучих домов, арендующих причал в марине, очень похожи, за исключением закрытия пристани.

Если вы владеете промышленным или передвижным домом и просто арендуете место в парке передвижных домов, у вас есть определенные права, когда домовладелец хочет вас выселить. Эти права отличаются от прав владельцев мобильных домов, которые не живут в парке мобильных домов.Они также отличаются от тех, кто арендует как площадь , так и площадь передвижного дома. Если вы снимаете обе квартиры, с вами обращаются так, как если бы вы снимали квартиру. Основное различие между арендаторами квартир и арендаторами парков передвижных домов состоит в том, что квартиросъемщики могут быть выселены без уважительной причины. (См. Информацию о Уведомления о выселении , Выселения и Защита от выселения жилых домов .)

Парк передвижных домов можно также назвать парком искусственного жилья.Парк передвижных домов обычно содержит четыре или более мест, зарезервированных для сдачи в аренду владельцам передвижных домов. (Обратите внимание, что это не относится к владельцам моторизованных кемперов или транспортных средств для отдыха.) Пространства расположены на участке земли и обычно расположены в пределах 500 футов друг от друга. Пространства на этом земельном участке принадлежат одному и тому же владельцу или владельцам, которые должны намереваться использовать землю для аренды площади за плату или другую компенсацию.

Если вы владелец дома на колесах, снимаете место для дома на колесах в парке домов на колесах, арендодатель может выселить вас из парка только по уважительной причине.Это верно независимо от того, заключен ли договор аренды на помесячный или фиксированный срок (обычно называемый арендой). Даже если у вашего арендодателя есть веская причина, он или она не вправе применять силу, чтобы выселить вас или любого другого арендатора. Арендодатель также не может отключать ваши коммунальные услуги, чтобы вынудить вас переехать. Только шериф по решению суда может физически выселить арендатора. Арендодатель обычно получает постановление суда об этом, предварительно подав иск о выселении. Когда дело будет подано, секретарь суда отправит вам копию документов по почте.Сервер обработки также либо передаст их вам, либо прикрепит к вашей двери. В газетах будет указано, когда и где вы должны явиться в суд, если хотите оспорить выселение. Если вы не явитесь, вы автоматически потеряете иск о выселении, и шериф округа может заставить вас покинуть помещение. Если вы все-таки появитесь, вы можете попросить о суде и рассказать свою версию истории. Вы имеете право, но не обязаны, нанять адвоката, который будет представлять вас.

У арендодателя будет веская причина выселить вас из парка передвижного дома по следующим причинам:

1. Вы не внесли арендную плату вовремя.В большинстве случаев домовладелец должен подождать, по крайней мере, до восьмого дня после наступления срока уплаты арендной платы. Затем домовладелец может направить вам 72-часовое письменное уведомление о том, что вам необходимо заплатить арендную плату или вас выселят. У арендодателя есть возможность подождать только до пятого дня, но затем он должен уведомить об этом за 144 часа, а не только за 72 часа. Если вы не заплатите в течение периода уведомления, применимого к вашему делу, ваш домовладелец может подать заявление о выселении в суд. У вас есть право на судебное слушание. Вы можете защитить себя от выселения, если арендодатель должен вам деньги, потому что он или она не предоставили согласованные услуги или удобства, или если арендодатель иным образом нарушил ваш договор аренды или ваши права перед арендодателем. -арендное право.

   Ваш домовладелец может возбудить дело о выселении, направив вам письменное уведомление за 30 дней, если вы трижды или более задерживали арендную плату в течение последних 12 месяцев. Это правило применяется только в том случае, если вы не платите арендную плату в течение семидневного или четырехдневного льготного периода, и арендодатель направил вам как минимум три действительных уведомления о неуплате арендной платы в течение этих периодов просрочки платежа, все в течение последнего 12 месяцев. По крайней мере, два из этих уведомлений должны содержать предупреждение о том, что третья просрочка платежа может привести к выселению.У вас есть право на судебное слушание, на котором вы могли бы заявить о любых юридических возражениях против иска арендодателя, но у вас нет права исправлять или «устранять» эту причину.



2. Ваш арендодатель может расторгнуть ваш договор аренды, если вы не заплатите штраф за просрочку арендной платы, но арендодатель может взимать плату за просрочку только в том случае, если это согласовано в договоре аренды. Они также могут расторгнуть договор аренды за определенные сборы за такие нарушения, как опущенные чеки, подделка дымовой сигнализации или сигнализации угарного газа или нарушение письменного соглашения с домашними животными или правил помещения в отношении домашних животных.Ваш арендодатель должен уведомить вас за 30 дней до прекращения аренды. В течение этих 30 дней вы имеете право устранить нарушение, уплатив соответствующий сбор. Однако, если вы несколько раз пропустили оплату одного и того же сбора в течение последних шести месяцев, арендодатель должен уведомить вас за 20 дней до расторжения договора аренды.

   Другие нарушения, которые могут привести к штрафу, включают несвоевременную оплату коммунальных услуг или сборов за обслуживание, которые вы платите через арендодателя, неспособность убрать отходы домашних животных или служебные отходы животных из мест общего пользования, неспособность убрать другой мусор или отходы из общих помещений. курение в местах для некурящих, нарушение правил парковки или незаконное содержание домашних животных, способных причинить вред людям или имуществу.Ваш арендодатель должен дать вам письменное предупреждение о первом возникновении любого из этих нарушений и может взимать плату за дальнейшие нарушения того же рода, только если они повторяются в течение того же 12-месячного периода. Неуплата платы, которая была должным образом начислена за одно из этих нарушений, дает вашему арендодателю право расторгнуть договор аренды после уведомления за 30 дней. В течение этих 30 дней вы имеете право устранить нарушение, уплатив соответствующий сбор. Однако, если вы несколько раз пропустили оплату одного и того же сбора в течение последних шести месяцев, арендодатель должен уведомить вас за 20 дней до расторжения договора аренды.У вас есть право явиться в суд, чтобы защитить себя от выселения. Вы можете попытаться доказать, что вы уплатили сбор в течение 30 дней, что ваш домовладелец не выполнил надлежащую процедуру или что вам не было вынесено предупреждение, если вы имели право на него, для защиты от выселения.



3. Ваш домовладелец может возбудить дело о выселении, если вы не выполнили условия вашего договора аренды, например, не обслуживали ваше помещение. Вы также можете быть выселены за нарушение разумных и справедливо соблюдаемых правил парковки передвижных домов или любого другого закона или постановления.В обоих случаях причина должна быть связана с вашим поведением как арендатора. Арендодатель должен сначала направить вам письменное уведомление, в котором конкретно будет указано, что вы сделали неправильно, и что у вас есть не менее 30 дней на устранение проблемы. Если проблема не будет устранена в течение этого 30-дневного периода, ваш домовладелец имеет право подать против вас иск о выселении в суд. Чтобы выселить вас, домовладелец должен будет доказать, что вы нарушили договор аренды, разумные письменные правила парков или закон.Он или она также должны будут доказать, что вы получили необходимое письменное уведомление за 30 дней о нарушении. Если нарушение действительно существует, и вы устранили проблему в течение срока уведомления, вы можете предотвратить выселение. Убедитесь, что у вас есть доказательства того, что вы это сделали. Сделайте снимки или попросите друзей засвидетельствовать то, что вы сделали, чтобы вы могли доказать, что вы устранили проблему. Если вы исправляете нарушение, но оно повторяется снова в течение шести месяцев, домовладелец может прекратить действие вашей аренды, направив вам письменное уведомление за 20 дней с указанием нарушения и даты окончания аренды.На этот раз у вас не будет права избежать выселения, исправив проблему. В любом случае, прежде чем вас могут выселить, вы имеете право на судебное слушание, на котором вы можете предоставить суду доказательства того, что нарушений никогда не было или они были исправлены.


4. Ваш домовладелец может возбудить дело о выселении, если вы были осуждены за совершение преступления на сексуальной почве или если Совет штата по условно-досрочному освобождению и надзору после тюремного заключения или Комиссия по надзору за психиатрической безопасностью классифицировали вас как сексуального преступника третьего уровня в соответствии с определением штата. закон.Вы имеете право на 30-дневное письменное уведомление о прекращении действия и причине, но вы не имеете права исправлять или исправлять причину. У вас есть право на судебное слушание.


5. Ваш домовладелец может возбудить дело о выселении, если он или она считает, что вы или кто-то из членов вашей семьи (включая вашего домашнего животного) серьезно травмировал кого-то, угрожал кому-то серьезным вредом, причинил существенный ущерб чужому имуществу или совершил «чрезвычайно возмутительное действовать »в парке передвижного дома или рядом с ним.В этом случае арендодатель может начать судебное выселение, направив вам письменное уведомление всего за 24 часа. Закон определяет чрезвычайно возмутительное действие как включающее, помимо прочего, торговлю и производство наркотиков, азартные игры, проституцию, кражи со взломом, насилие и серьезные угрозы насилия. Опять же, у вас есть право на судебное слушание.


6. Искусственное жилище не может быть вытеснено из объекта только из-за его возраста, стиля или размера, но арендатору, чей дом находится в плохом состоянии или находится в аварийном состоянии, может быть направлено уведомление о прекращении аренды с предоставлением арендатору как минимум 60 дней отремонтировать дом в соответствии с разумными парковыми стандартами.Однако срок составляет всего 30 дней, если состояние дома опасно для соседних домов или людей. До тех пор, пока аварийное состояние не создает опасности для соседних домов или людей, арендатор может получить продление времени, если необходимый ремонт не может быть произведен в разумные сроки. Опять же, у вас есть право на судебное слушание.


7. Ваш арендодатель может возбудить дело о выселении, если он или она решили закрыть парк вашего передвижного дома и изменить землю для другого использования.Арендодатель должен направить вам письменное уведомление по крайней мере за 365 дней до закрытия парка и должен заплатить вам от 6000 до 10000 долларов, в зависимости от размера вашего дома, независимо от того, можете ли вы переместить дом за пределы парка. . Арендодатель не может взимать с вас плату за утилизацию дома, который вы покинули в парке из-за закрытия, а также не может повышать вашу арендную плату в период закрытия. Уведомление арендодателя должно также информировать вас о возвращаемом налоговом зачете в размере 5000 долларов от штата Орегон, который может быть предоставлен при подаче следующей налоговой декларации штата.

   Эти положения, касающиеся закрытия парка, также применяются, когда домовладелец решает преобразовать ваш парк в отдельную часть, и в этом случае вам должна быть предоставлена ​​возможность купить свое пространство и оставить свой дом в новом подразделении. Если вы этого не сделаете, вы имеете право на компенсацию, причитающуюся арендаторам при закрытии. Кроме того, если домовладелец должен подать заявку в местное самоуправление для утверждения преобразования подразделения, вам должно быть предоставлено уведомление о процедуре такого утверждения, а также ваше право выразить свое мнение.

   В соответствии с законом, начиная с 1 января 2015 г., если арендодатель парка желает продать свой парк, за некоторыми исключениями, арендодатель должен сначала уведомить арендаторов и предоставить им возможность участвовать в конкурсе на покупку парка, в том числе путем предоставления им некоторой финансовой информации после того, как они выполнили определенные процедурные требования.



8. Наконец, ваш домовладелец может возбудить дело о выселении, если у вас есть срочная аренда или договор аренды, срок действия которого истек или истек, и вы необоснованно отказались заключить новый договор аренды, предложенный вашим арендодателем.Если ваш домовладелец не предложил новый договор аренды, ваша аренда автоматически становится помесячной по истечении срока действия.

Юридический редактор: Стивен М. Кроуфорд, май 2018 г.

документов для чтения: Права и обязанности арендодателей и арендаторов

Права и обязанности арендодателей

Закон возлагает на арендодателя ряд обязанностей и дает арендатору ряд соответствующих прав. К ним относятся (1) владение, (2) жилые условия и (3) невмешательство в использование.

Владение

Арендодатель должен предоставить арендатору право владения недвижимостью. Эта обязанность нарушается, если в то время, когда арендатор имеет право вступить во владение, третья сторона имеет преимущественное право на собственность, и утверждение этого права лишит арендатора возможности использования, предусмотренного сторонами. в помещении, которое не подлежит прекращению по желанию арендодателя или в то время, когда арендатор имеет право вступить во владение.

Если арендатор уже вступил во владение и затем обнаруживает первостепенный титул, или если первостепенный титул возникает только тогда, арендодатель автоматически не нарушает права собственности. Однако, если после этого арендатор выселяется из помещения и таким образом лишается собственности, то арендодатель нарушает правила. Предположим, домовладелец сдает дом врачу на десять лет, зная, что врач намеревается открыть медицинский кабинет в части дома, а также зная, что этот участок предназначен только для использования в жилых помещениях.Въезжает врач. Хозяин еще не объявил дефолт. Арендодатель будет объявлен неисполненным, если сосед получит судебный запрет на содержание офиса. Но если домовладелец не знал (и не мог разумно знать), что врач намеревался использовать его дом под офис, то арендодатель не будет нарушать обязательства по договору аренды, поскольку имущество можно было бы вернуть в нормальное состояние, т.е. является жилым — использование без ущерба для права владения арендатором.

Гарантия пригодности для жилья

Применительно к аренде старая общеправовая доктрина caveat emptor гласила, что после того, как арендатор подписал договор аренды, она должна забрать помещения в том виде, в каком она их найдет.Поскольку она могла осмотреть их до подписания договора об аренде, она не должна жаловаться позже. Более того, если обнаружатся скрытые дефекты, их должно быть достаточно легко исправить самой арендатором. Сегодня это правило больше не действует, по крайней мере, при аренде жилья. Если стороны специально не договорились об ином, арендодатель нарушает договор аренды, если условия непригодны для использования в жилых помещениях, когда арендатор должен въехать. На арендодателя распространяется подразумеваемая гарантия пригодности для жилья.

Изменение правила частично связано с условиями современной городской среды: у арендаторов мало или совсем нет возможности уйти от имеющейся квартиры в районах, где мало жилья.Это также связано с конструкцией и технологией модема: немногие арендаторы способны устранить большинство дефектов. Апелляционный суд США заявил следующее:

Сегодняшние городские арендаторы, подавляющее большинство которых проживают в многоквартирных домах, заинтересованы не в земле, а исключительно в «доме, пригодном для проживания». Более того, у современного городского жителя обычно есть один специализированный навык, не связанный с ремонтными работами; он не может делать ремонт, как фермер на все руки, который был образцом арендатора по обычному праву.Кроме того, в отличие от своего предшественника-аграрника, который часто оставался на одном участке земли на протяжении всей своей жизни, городские арендаторы сегодня более мобильны, чем когда-либо прежде. Проживания квартиросъемщика в конкретной квартире зачастую недостаточно для оправдания усилий по ремонту. Кроме того, возрастающая сложность современных жилищ делает их гораздо более трудными в ремонте, чем постройки прежних времен. В многоквартирном доме для ремонта может потребоваться доступ к оборудованию и участкам, находящимся под контролем арендодателя.Арендаторы с низким и средним доходом, даже если бы они были заинтересованы в ремонте, не смогли бы получить финансирование на капитальный ремонт, поскольку у них нет долгосрочной заинтересованности в собственности.

Согласно общему праву, домовладелец не несет ответственности, если помещение становится непригодным после въезда арендатора. Это правило часто применялось жестко, даже в неподходящих условиях, вызванных внезапным стихийным бедствием, например, торнадо. Даже если помещение рухнет, арендатор будет обязан платить арендную плату за весь срок аренды.Однако сегодня во многих штатах законодательно отменена обязанность арендатора платить арендную плату, если не искусственная сила делает помещение непригодным. Более того, большинство штатов сегодня возлагают на арендодателя после въезда арендатора ответственность за поддержание помещений в безопасном, пригодном для жизни состоянии в соответствии с кодексами безопасности, здоровья и жилищного строительства в данной юрисдикции.

Эти правила применяются только при отсутствии явного соглашения между сторонами. Арендодатель и арендатор могут распределить в договоре аренды ответственность за ремонт и техническое обслуживание.Но маловероятно, что какой-либо суд будет применять положение об аренде, отказываясь от подразумеваемых гарантий пригодности для проживания жилых квартир домовладельцем, особенно в районах, где жилья относительно мало.

Невмешательство при использовании

В дополнение к содержанию помещения в физически подходящем состоянии, домовладелец обязан перед арендатором не препятствовать допустимому использованию помещения. Предположим, Симона переезжает в дом с несколькими квартирами. Один из других жильцов постоянно играет музыку поздно вечером, из-за чего Симона теряет сон.Она жалуется арендодателю, у которого есть положение в договоре аренды, позволяющее ему расторгнуть договор аренды с любым арендатором, который продолжает беспокоить других арендаторов. Если домовладелец ничего не сделает после того, как Симона известила его о нарушении, он нарушит правила. Иногда говорят, что это право не вмешиваться в допустимые виды использования возникает из подразумеваемого договора домовладельца о спокойном пользовании.

Средства правовой защиты арендатора

Когда домовладелец нарушает одну из вышеперечисленных обязанностей, у арендатора есть выбор из трех основных средств правовой защиты: расторжение договора, возмещение ущерба или корректировка арендной платы.

Практически во всех случаях, когда арендодатель нарушает договор аренды, арендатор может расторгнуть договор аренды, тем самым прекратив свое обязательство по продолжению выплаты арендной платы. Для расторжения договора арендатор должен (1) фактически освободить помещение в течение времени, на которое она имеет право расторгнуть договор, и (2) либо соблюдать положения об аренде, регулирующие метод расторжения договора, либо предпринять разумные меры, чтобы домовладелец знал, что она прекратила договор. и почему.

Когда домовладелец физически лишает арендатора права собственности, он выселяет арендатора; неправомерное выселение позволяет арендатору расторгнуть договор аренды.Даже если поведение домовладельца не соответствует фактическому выселению, оно может достаточно существенно повлиять на допустимое использование арендатором, так что оно равносильно выселению. Это известно как конструктивное выселение и охватывает широкий спектр действий как арендодателя, так и тех, чье поведение связано с ним, как показано в деле Fidelity Mutual Life Insurance Co. против Kaminsky (см. Раздел 13.5.1 «Конструктивное решение» Выселение »).

повреждений

Еще одно традиционное средство правовой защиты — денежная компенсация, доступная всякий раз, когда расторжение договора является подходящим средством правовой защиты.Возмещение ущерба может быть востребовано после расторжения или в качестве альтернативы расторжению. Предположим, что после того, как домовладелец отказал Симоне в просьбе отремонтировать электрическую систему, Симона наняла подрядчика для выполнения этой работы. Стоимость ремонтных работ будет возмещена арендодателем. Другие возмещаемые затраты могут включать в себя расходы на переезд в случае прекращения аренды, затраты на переезд, расходы, связанные с поиском новых помещений, и любое увеличение арендной платы за период прекращения аренды сопоставимых новых площадей.Компания может возместить потерю ожидаемой прибыли, но только в том случае, если размер убытка установлен с разумной уверенностью. В случае большинства новых предприятий практически невозможно доказать упущенную выгоду.

Во всех случаях возмещение арендатора будет ограничиваться убытками, которые были бы понесены арендатором, который принял все разумные меры для уменьшения убытков. То есть арендатор должен принять разумные меры для предотвращения убытков, связанных с нарушением права арендодателя, найти новое пространство в случае прекращения договора, эффективно переехать и т. Д.

Средства правовой защиты от аренды

Согласно старой норме общего права, обязанность арендодателя предоставить арендатору жилую площадь и обязанность арендатора платить арендную плату были независимыми условиями. Если домовладелец нарушил закон, арендатор по-прежнему был обязан платить арендную плату; ее единственными средствами правовой защиты были расторжение договора и иск о возмещении ущерба. Но зачастую это трудные средства для арендатора. Прекращение действия означает ухудшение условий переезда при условии, что можно будет найти новое жилье, а судебный иск о возмещении ущерба отнимает много времени, является неопределенным и дорогостоящим.Очевидное решение — разрешить арендатору удерживать арендную плату или то, что мы здесь называем корректировкой арендной платы. Современное правило, принятое в нескольких штатах (но еще не в большинстве), гласит, что взаимные обязательства арендодателя и арендатора зависят друг от друга. Государства, следующие этому подходу, разработали три типа средств правовой защиты: удержание арендной платы, применение арендной платы и снижение арендной платы.

Самый простой способ — арендатор удерживает арендную плату до тех пор, пока арендодатель не исправит дефект. В некоторых штатах арендатор может оставить деньги себе.В других штатах арендная плата должна выплачиваться ежемесячно на счет условного депонирования или в суд, а деньги на счете условного депонирования подлежат выплате арендодателю после устранения дефолта.

Законодательство нескольких штатов разрешает арендатору использовать арендную плату напрямую, чтобы исправить дефект или иным образом удовлетворить требования арендодателя. Таким образом, Симона могла вычесть из своей арендной платы разумную стоимость найма электрика для ремонта электрической системы.

В некоторых штатах арендная плата может быть уменьшена или даже отменена, если домовладелец не устранит определенные типы дефектов, например, нарушения жилищного кодекса.Уменьшение выбросов будет продолжаться до тех пор, пока не будет устранен дефолт или пока договор аренды не будет расторгнут.

Права и обязанности арендаторов

В дополнение к обязанностям арендатора, изложенным в самом договоре аренды, общее право налагает еще три обязательства: (1) платить арендную плату, зарезервированную (заявленную) в договоре аренды, (2) воздерживаться от растраты (ущерба) и (3) не использовать помещения в незаконных целях.

Обязанность по оплате ренты

То, что составляет арендную плату, не обязательно ограничивается установленной периодической оплатой, обычно называемой «арендной платой».«Арендатор также может нести ответственность за такие начисления, как налоги и коммунальные услуги, подлежащие уплате арендодателю в качестве арендной платы. По договору аренды Симона должна платить налоги в размере 500 долларов в год, которые должны выплачиваться ежеквартально. Она платит арендную плату первого числа каждого месяца, а первый налоговый счет — 1 января. 1 апреля она платит арендную плату, но не оплачивает следующий налоговый счет. Она не заплатила арендную плату, зарезервированную в договоре аренды.

В большинстве штатов домовладелец не обязан уменьшать свои убытки, если арендатор откажется от собственности и впоследствии не уплатит арендную плату.На практике это означает, что арендодателю не нужно пытаться сдавать недвижимость в аренду, а вместо этого он может оставить ее пустой и предъявить иск арендатору, нарушившему обязательства, о выплате остатка арендной платы по мере наступления срока платежа. Однако арендатор может уведомить арендодателя о том, что она отказалась от собственности или собирается отказаться от нее, и предложить ее сдать. Если домовладелец принимает передачу, договор аренды прекращается. Если в договоре аренды это специально не предусмотрено, арендодатель, согласившийся на передачу, не сможет взыскать с арендатора разницу между суммой его арендного обязательства и арендного обязательства нового арендатора.

Многие договоры аренды требуют от арендатора внесения гарантийного депозита — выплаты определенной суммы денег для обеспечения выполнения арендатором своих обязательств по договору аренды. Если арендатор не платит арендную плату или иным образом не выполняет свои обязательства, арендодатель может использовать деньги для улучшения показателей арендатора. Какая бы часть денег не использовалась для выполнения обязательств арендатора, она должна быть возвращена арендатору в конце срока аренды. При отсутствии соглашения об ином арендодатель должен уплатить проценты на гарантийный депозит, когда он вернет сумму арендатору в конце срока аренды.

Переоборудование и восстановление помещения

При отсутствии конкретного соглашения в договоре аренды арендатор имеет право физически изменить помещение, чтобы максимально использовать его, но он не имеет права вносить структурные изменения или повреждать (растрачивать) имущество. Жилой жилец может добавить телефонные линии, повесить фотографии и прикрепить книжные полки к стенам, но он не может убрать стену, чтобы увеличить комнату.

Арендатор должен восстановить имущество до его первоначального состояния по окончании аренды, но это требование не включает нормальный износ.Симона снимает квартиру с недавно отполированными деревянными полами. Поскольку ей нравится внешний вид дуба, она решает не покрывать пол ковриками. Через несколько месяцев полы теряют блеск и покрываются потертостями. Симона не обязана красить полы, потому что потертости возникли в результате обычной ходьбы, что является обычным износом.

Использование имущества в незаконных целях

Это нарушение обязанности арендатора использовать собственность в незаконных целях.Арендодатель, который обнаружил, что арендатор, например, занимается рэкетом номеров или занимается производством и продажей самогонного виски, может по праву выселить ее.

Средства правовой защиты арендодателя

Как правило, когда арендатор нарушает любую из трех обязанностей, предусмотренных общим правом, домовладелец может расторгнуть договор аренды и потребовать возмещения убытков. Особого упоминания заслуживает одна распространенная ситуация: оставшийся арендатор. Когда арендатор ненадлежащим образом продлевает срок аренды, он считается арендатором на условиях страховки, что означает, что она подлежит выселению.В некоторых культурах, например в японской, наблюдается значительная предвзятость по отношению к арендатору, что чрезвычайно затрудняет выселение старых арендаторов, которые решают остаться. Но в Соединенных Штатах домовладельцы могут снимать арендаторов путем упрощенного (ускоренного) разбирательства, доступного в каждом штате, или, в некоторых случаях, путем самопомощи. Самопомощь — это предусмотренное законом средство правовой защиты для домовладельцев или новых арендаторов в некоторых штатах, которое включает в себя мирный вывоз имущества бывшего арендатора. Если в штате есть закон, предусматривающий упрощенную процедуру удаления удерживаемого арендатора, ни арендодатель, ни новый арендатор не могут прибегать к самопомощи, если только это не разрешено законом.Положение об аренде, разрешающее самопомощь при отсутствии установленных законом полномочий, не имеет исковой силы. Самопомощь должна быть мирной, не должна причинять физический вред или даже ожидание причинения вреда арендатору или кому-либо в помещении с его разрешения, а также не должна приводить к неоправданному ущербу собственности арендатора. Любой пункт в договоре аренды, в котором делается попытка отказаться от этих условий, недействителен.

Самопомощь может быть рискованной, потому что некоторые упрощенные процессуальные акты объявляют это преступным деянием и потому, что это может повлечь за собой деликтную ответственность арендодателя.Предположим, что Симона ненадлежащим образом держится в своей квартире. Поскольку новый арендатор должен прибыть через два дня, домовладелец стучит в ее дверь вечером после истечения срока аренды. Когда Симона открывает дверь, она видит хозяина, стоящего между двумя борцами сумо весом 450 фунтов с угрожающим выражением лица. Он требует, чтобы она немедленно ушла. Опасаясь за свою безопасность, она мгновенно уезжает. Поскольку у нее было разумное ожидание причинения вреда, если бы она не выполнила требование домовладельца, Симона имела бы право на взыскание убытков по гражданскому иску против своего домовладельца, хотя она не имела бы права восстановить владение квартирой.

Помимо упрощенного судебного разбирательства и самопомощи, у арендодателя есть еще одно возможное средство правовой защиты от удерживаемого арендатора: наложение другого срока аренды. Чтобы продлить аренду таким образом, домовладелец должен просто уведомить арендатора, удерживающего арендатор, о том, что он удерживается на другой срок, обычно измеряемый периодическим характером арендной платы. Например, если арендная плата выплачивалась каждый месяц, то введение нового срока приводит к помесячной сдаче в аренду. Один год — это максимальный срок аренды, который домовладелец может создать, выбрав удержание арендатора на другой срок.

КЛЮЧ

И арендодатели, и арендаторы имеют права и обязанности. Основная обязанность арендодателя заключается в соблюдении подразумеваемой гарантии пригодности для проживания: помещения находятся в безопасном, пригодном для жизни состоянии. У арендатора есть различные средства правовой защиты, если арендодатель не выполняет эту обязанность или если арендодатель не выполняет подразумеваемый договор о спокойном наслаждении. К ним относятся расторжение договора, возмещение ущерба и удержание арендной платы. У арендатора также есть обязанности: платить арендную плату, воздерживаться от расточительства и не использовать имущество в незаконных целях.

УПРАЖНЕНИЯ

1. В соответствии с подразумеваемой гарантией пригодности для жилья арендодателем, могут ли арендодатель и арендатор договориться в договоре аренды о том, что арендатор несет все расходы по ремонту холодильника, плиты и микроволновой печи?
2. При каких условиях арендатор должен удерживать арендную плату у арендодателя?

Вопросы для размышления

• Какой результат обучения относится к этому содержанию?
• Какие ключевые темы освещаются в этом содержании?
• Как содержание этого раздела может помочь вам продемонстрировать мастерство получения результатов обучения?
• Какие вопросы у вас есть по поводу этого содержания?

.