Формы и виды собственности на объекты недвижимости: Какие есть виды оформления квартиру в собственность по закону РФ?

Виды и формы собственности на недвижимость

Определение 1

Право собственности на недвижимость – это право владеть, пользоваться, распоряжаться собственностью так, чтобы это не противоречило местному законодательству.

Понятие собственности

Определение 2

Под собственностью понимается определенная форма присвоения гражданином либо юридическим лицом конкретных материальных ценностей. Она позволяет пользоваться и распоряжаться имуществом на усмотрение ее владельца.

Распоряжаться собственностью означает возможность продавать блага, обменивать их на другие, сдавать в аренду или дарить, осуществлять иные аналогичные действия. Основная суть собственности состоит в том, что для изменения прав на имущество необходимы два субъекта, между которыми заключается соглашение.

Чтобы иметь наиболее полное представление о понятии собственности, необходимо выделить субъекты и объекты собственности.

Субъекты собственности – это владельцы конкретных ценностей, т.е. собственники. Объекты собственности – это непосредственные материальные или же нематериальные блага, принадлежащие собственнику.

Все субъекты взаимодействуют друг с другом, в результате чего формируются различные отношения между ними.

Основными объектами собственности являются:

• Имущество, куда входит движимое имущество и недвижимое, денежные средства, ценные бумаги. Недвижимость –это земельные участки, здания, водные объекты, леса и т.п. Движимое имущество – это различные объекты, которые не относятся к недвижимости, т.е. транспортные средства, товары, сырье и т.д.;
• Работы и услуги;
• Ценные данные;
• Интеллектуальная собственность, к которой относятся изобретения, произведения науки или искусства и др.;
• Нематериальные блага, которые как правило принадлежат человеку с рождения, а также могут стать собственностью по закону. К нематериальным благам относятся здоровье человека, репутация, частная жизнь и т.д.

Готовые работы на аналогичную тему

Собственность может быть:

• Частной, которая появляется в результате разгосударствления имущества, в отношении которого проводится приватизация;
• Коллективной;
• Кооперативной. Кооператив – это специальная ассоциация граждан, образуемая на добровольной основе. Все участники кооператива совместно владеют различными объектами;
• Гражданской, которая формируется при помощи трудовых доходов граждан, участвующих в общественном воспроизводстве;
• Собственностью акционерного общества. Имущество в данном случае приобретает организация за счет доходов, полученных от реализации ценных бумаг;
• Индивидуальной трудовой. Такой вид собственности предполагает, что человек является и собственником, и работником, причем цель работы состоит в удовлетворении общественных потребностей.

Собственность на недвижимость и ее формы

Любое имущество должно кому-либо принадлежать по праву собственности. Все сведения о собственнике, характеристиках недвижимости и появлении права владения можно найти в единой базе Росреестра. Согласно статье 212 ГК РФ, выделяются следующие формы собственности на недвижимость:

• Частная, при которой владельцами недвижимости являются физические или юридические лица;
• Муниципальная, при которой права собственности на имущество находятся у органов местного самоуправления;
• Государственная, когда владелец объекта недвижимости – государство или же субъект РФ;
• Другие формы, предусмотренные действующим законодательством.

Право на владение имуществом подтверждается соответствующим свидетельством, выданным Росреестром, а также правоустанавливающей документацией, к примеру, договором купли-продажи, дарственной.

Рассмотрим подробнее перечисленные формы собственности на недвижимость.

Муниципальная и государственная собственность возникает только в предусмотренных законодательством случаях. Не каждое имущество может стать собственностью государства или муниципалитета. Права собственности государства на конкретную недвижимость ограничены, поскольку оно в праве распоряжаться имуществом только рамках соблюдения интересов общества.

Государственная собственность может быть федеральной или собственностью субъекта РФ. Первый вид означает принадлежность недвижимости Российской Федерации, а второй – областям, республикам и т.д.

Государство и его субъекты владеют таким имуществом, которое требуется для осуществления конкретных функций, к примеру, здания для нужд ВС РФ, дороги федерального значения, некоторые заводы и фабрики.

Также к такому виду права собственности относятся школы, парки, скверы, детские сады.

Частная собственность – это имущество, находящееся во владении гражданина или коммерческой организации. К такой недвижимости относятся квартиры, частные дома, склады, офисы, гаражи, бани и т.д.

Любое лицо может приобрести право собственности на недвижимость одним из следующих способов:

• Посредством приватизации;
• Посредством покупки;
• Получение в дар;
• Наследство;
• Строительство.

Частная собственность делится на индивидуальную, когда недвижимостью владеет только один человек, и общую, в данном случае право на имущество имеется у нескольких лиц одновременно.

Общая собственность в свою очередь делится на:

• Совместную – доли не выделяются, возникает при приобретении жилья супругами или же при приватизации;
• Долевую, когда выделяется четкая доля каждого совладельца.

Виды сделок с объектами недвижимости

Определение 3

Сделка – это осознанные действия индивидов или юридических лиц, цель которых состоит в установлении, изменении или прекращении определенных прав и обязанностей.

Целью сделки с недвижимостью является покупка права собственности или же прав пользования имуществом.

С недвижимостью могут заключаться следующие виды сделок:

1. Изменение собственника: покупка, продажа, обмен, дарение, приватизация, рента;
2. Изменение прав пользования и владения: совместная деятельность, аренда, ипотека, лизинг, вложение в уставный капитал, безвозмездное пользование.

2.3. Виды и формы собственности на недвижимость

Различают две основные формы собственности: частную и публичную (государственную и муниципальную).

Форма собственности – принадлежность земель к субъектам единой общей природы:

1. Частная

   1. граждан: отдельных лиц, членов семьи, объединения граждан, фермерского хозяйства, иностранных граждан

   2. юридических лиц: хозяйственных обществ и товариществ, кооперативов, АО, некоммерческих общественных объединений, иностранных лиц

2. Государственная

   1. Федеральная: казенных предприятий, государственных учреждений, городов федерального значения, иных федеральных субъектов

   2. Субъектов РФ: республик, краев и областей, округов, унитарных государственных предприятий, иных субъектов

3. Муниципальная: административных районов, городов, сельских населенных пунктов, префектур, других населенных пунктов

4. Иные формы – общая (членов семьи, объединения граждан)

   1. совместная – без определения доли каждого собственника.

Участники владеют и пользуются участком сообща, если нет иного в соглашении между ними

Распоряжение по согласию всех участников, которое предполагается независимо оттого, кем из них осуществлена сделка. Каждый участник может совершить сделку, если иного нет в соглашении между ними

2. долевая – с определением доли каждого собственника.

Владение и пользование участком по согласию всех участников или по суду.

Распоряжение — по соглашению участников.

Доли устанавливаются по соглашению сторон, по закону (при наследовании) или предполагаются равными

Вид собственности – принадлежность земель к различным однотипным группам субъектов в рамках одной формы:

1. смешанные формы

2. переход от одной формы к другой

3. взаимопроникновение видов собственности

4. совместное существование разных форм собственности в одном объекте

2.4. Сделки с объектами недвижимости

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки).

Цель сделки — приобретение права собственности или права пользования имуществом.

С объектами недвижимости могут заключаться следующие виды сделок:

1. Изменение собственника: купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия.

1.1 Купля-продажа.

При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену [8].

1.2 Мена. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора необязательно. Субъектами сделки могут быть граждане и юридические лица.

1.3 Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

• объект недвижимости в собственность;

• имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Дарение объекта недвижимости обязательно оформляется письменным договором, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

1.4 Рента. В этом виде сделки получатель ренты — собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

Рента имеет несколько подвидов:

а) постоянная;

б) пожизненная;

в) пожизненное содержание с иждивением.

1.5 Приватизация. Приватизация — это процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность юридических и физических лиц.

Правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности в случае приватизации, является договор приватизации. Он оформляется в районном агентстве по приватизации (по местоположению квартиры) или в городском агентстве по приватизации и подписывается администрацией города с одной стороны и гражданами, приватизирующими жилплощадь с другой.

1.6 Продажа предприятий как имущественного комплекса. Оформление сделок приватизации государственных и муниципальных предприятий как имущественных комплексов должно осуществляться путем заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом (Фонд имущества), который обязан заключить такой договор.

2. Изменение права пользования и владения: аренда, совместная деятельность, сервитут, вклад в уставный капитал, ипотека, лизинг, безвозмездное пользование.

2.1 Аренда. При аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В зависимости от срока действия договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду.

В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на здание (сооружение) к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую или долгосрочную.

В случае, если имеет место временное получение арендатором в пользование здания (сооружения) за плату, но право собственности остается за арендодателем, то такой вид аренды получил название текущей.

Если договором не предусматривается переход арендованного здания (сооружения) в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, то такой договор называется долгосрочным. Условие выкупа может быть установлено и дополнительным соглашение сторон.

2.2 Лизинг. Лизинг — это вид инвестиционной деятельности, направленной на инвестирование временно свободных или привлеченных заемных средств, когда по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей [9].

Преимущества приобретения объекта недвижимости с использованием лизинга:

• в период действия договора предмет лизинга (в нашем случае – здание или помещение) находится на балансе лизингодателя;

• использование лизинговой схемы позволяет сократить срок амортизации предмета в три раза, что позволяет лизингополучателю уменьшить расходы по уплате налога на имущество;

• возможность приобретения объекта недвижимости без изъятия из оборота сотни миллионов;

• лизинговые платежи относятся на себестоимость. При покупке недвижимости предприниматель не может списать всю потраченную сумму на расходы сразу, процедура растягивается на весь период амортизации объекта. А лизинговые платежи относятся к текущим расходам предприятия, что уменьшает налогооблагаемую базу.

• лизинг подразумевает выкуп имущества после окончания лизинговых выплат, поэтому можно начать работу на собственных площадях, не изымая из оборота слишком больших денег.

Факторы, сдерживающие развитие лизинга недвижимости:

• Длительная амортизация.

• Недостаточный уровень предложения на рынке коммерческой недвижимости (объекты вторичного рынка, как правило, не удовлетворяют требованиям бизнеса, а предложение на первичном рынке недостаточно).

• Плохая информированность бизнессообщества о возможностях финансового инструмента.

• Высокий уровень риска.

• Длительный период оформления документов.

• Этап регистрации документов для лизинговой сделки вызывает затруднения из-за несовершенства законодательства.

• Работу лизинговых компаний со многими объектами затрудняет существенная разница между балансовой и рыночной стоимостью недвижимости.

• Невозможность получения земли в лизинг.

Не смотря на некоторые сложности, специалисты оценивают перспективы роста рынка на 50 — 100%, при темпах роста цен на коммерческую недвижимость в 10 — 15% в год. Бурное развитие лизинга коммерческой недвижимости способно решить проблему нехватки площадей для малого и среднего бизнеса. Чтобы это произошло, надо устранить разночтения в законодательстве на федеральном уровне

Формы и виды собственности

СОДЕРЖАНИЕ:

1 Виды и формы собственности, имеющие место в правовых и экономических отношениях в РФ

2 Частная и личная собственность

3 Общая и совместная собственность

4 Публичная форма собственности

 

В соответствии со ст. 8 Конституции РФ в России признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

В ч.2 ст.8 и ч.2 ст.9 Конституции РФ формы собственности различаются по субъектному составу. Следует пояснить, что с этой точки зрения принципиально возможны только две формы собственности – частная и публичная (государственная и муниципальная).

Имущество, находящееся в частной собственности, принадлежит определенным отдельным лицам и их объединениям. Имущество, находящееся в публичной собственности, формально принадлежит неопределенному кругу лиц – всем гражданам государства, составляющим публично–правовой союз (государственная собственность), или всем постоянным жителям поселения, создающим муниципальное образование (муниципальная собственность). Во всех видах публичной собственности правомочия собственника осуществляют органы государства или местного самоуправления.

 

1 Виды и формы собственности, имеющие место в правовых и экономических отношениях в РФ

На рисунке 1 представлены виды и формы собственности, имеющие место в правовых и экономических отношениях в РФ.

Рисунок 1 – Виды и формы собственности 

 

2 Частная и личная собственность

Частная собственность – это одна из форм собственности, которая позволяет владельцу свободно ею владеть, пользоваться и распоряжаться.

К частной собственности относят: индивидуальную, корпоративную, кооперативную, акционерную, интеллектуальную, авторскую и любую другую негосударственную форму собственности.

К особенности частной собственности относят право владельца поступать с принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению – продавать, дарить и завещать без предварительного согласования с государственными органами.

Вместе с тем частная собственность является частью рыночной экономики. Законодательство подразумевает переход государственной собственности в частную и называет этот процесс – приватизацией. А обратный переход – национализация.

Частная собственность в  России не возникла из ничего, и  очень редко она возникала с  нуля. Процесс приватизации фактически был равен разгосударствлению: большинство заметных бизнесов появлялось по той причине, что нечто государственное становилось частным. Под приватизацией массовое сознание понимает прежде всего появление крупных собственников, всякий раз забывая о  малой приватизации (магазинов, парикмахерских и  т.  п.), о  передаче квартир в частную собственность. Отчасти это связано с тем, что психологически советские люди и так считали квартиру своей собственностью, а процесс приватизации жилплощади оценивали как сугубо формальный акт, констатацию изменения правил владения.

По прошествии более четверти века существования в рыночных условиях граждане России, несмотря на все сложности нового уклада, недоверие к приватизации и крупному бизнесу, в большинстве своем считают частные предприятия более эффективными, чем государственные. Возможности собственников в России, по мнению Д.А. Волкова, зависят от близости к государственной власти и ее ключевым фигурам. А это, в свою очередь, означает неустойчивость права собственности.

Частная собственность в представлении граждан – это, прежде всего, квартира, а также машина, дача, участок земли.

К сожалению, приватизация начала 1990–х в сознании людей ассоциируется в первую очередь с  нечестным переделом крупной собственности и  в гораздо меньшей степени – с приватизацией квартир (от чего выиграло большинство граждан) и возможностями для свободного ведения бизнеса (в том числе «малой» приватизацией магазинов, парикмахерских и т. д.).

Такое понятие как личная собственность, выделенная А.А. Базиковым, является мало распространенным, так например, А.Н. Черепанов, относит к личной собственности: квартиру, машину и т.п., он считает, что частная возникает тогда, когда происходит эксплуатация наемного труда и присвоение результатов этой деятельности.

 

3. Общая и совместная собственность

Законодательством предусмотрено наделение нескольких людей правами владения одним объектом недвижимости. Согласно ст. 244 ГК РФ, общей собственностью является имущество, которое принадлежит двум или более гражданам. Если земля и дом являются общими для нескольких владельцев – это совместная собственность. Если же в этом имуществе выделены доли каждого из них – это долевая собственность. Размер долей каждого из участников устанавливается на основании письменного соглашения или в судебном порядке. По умолчанию, если договора нет, доли считаются равными.

Выделить долю из совместной собственности бывает невозможно, если помещение и земля используются владельцами полностью, и нет возможности выделить долю в натуре. В этих случаях владельцы договариваются о порядке использования имущества и сохраняют мирное соседство.

Собственниками объекта в виде дома и земли могут быть близкие родственники или посторонние друг другу люди. Определение взаимных прав и обязанностей владельцев позволяет избежать конфликтов, недопониманий и распоряжаться своей долей на законных основаниях.

Главное отличие совместной собственности от долевой в том, что в первом случае не определены в процентном выражении доли во владении имуществом тех или иных лиц – как правило, супругов. Второй вид собственности предполагает соответствующее разделение прав пользования имуществом. Отсюда проистекают прочие различия между рассматриваемыми видами владения объектом.

Организационно–правовой формой реализации акционерной собственности является акционерное общество (АО). Это хозяйственное общество, образованное учредителями на основе соглашения путем объединения их имущества с целью осуществления предпринимательской деятельности и получения прибыли. В настоящее время выделяют публичные акционерные общества (ПАО) и непубличные акционерные общества (АО). Понятие паевой собственности схоже с понятием акционерной собственности, только вместо акций собственность делиться на паи. Так, например, в Кемеровской области функционирует СПК «Береговой», этот сельскохозяйственный кооператив был сформирован в 1964 году, земли кооператива были поделены между работниками на определенные паи и каждый работник имел свой пай. В настоящее время, эта форма собственности имеет место быть в СПК «Береговой». Собственники паев могут продать свой пай любому физическому или юридическому лицу, именно так и случилось, когда в Кузбассе возникла необходимость строительства автомагистрали «Кемерово – Ленинск–Кузнецкий».

 

4. Публичная форма собственности

Публичная форма собственности – это принадлежность объекта недвижимости к публично–общественному образованию, которым является все государство в целом, конкретный субъект федерации или муниципалитет. Поэтому, например, многие Московские постройки, находящееся в публичной собственности, иными словами принадлежат государству. И чтобы перевести их в разряд собственности частной, требуется провести процедуру приватизации.

Понимание того, что публичное не означает государственное, всегда было слабой стороной российского восприятия собственности.

Муниципальная собственность является частью государственной, но при этом ее принято выделять отдельно, потому что такими участками распоряжаются органы самоуправления.  Земли могут стать муниципальными в следующих случаях:

– если они переданы из государственной собственности;

– в случае их специального отнесения к муниципальным;

– на основании судебных актов о разграничении участков;

– если они приобретены у различных субъектов.

Каким бы образом земля не перешла к муниципалитету, она должна использоваться для нужд населения. А именно обеспечивать работой, жильем или использоваться для отдыха граждан. Несмотря на то, что земли используются для граждан, они делятся на участки открытые для общего пользования и закрытые.

Муниципалитеты вправе распоряжаться своими участками, главное, чтобы все операции были в рамках законодательства РФ. Все деньги, вырученные за операции с муниципальными земельными участками, должны переходить в местный бюджет. Сами земли могут быть переданы в аренду или в собственность как гражданам, так и организациям. Причем последним при определенных обстоятельствах участок может достаться бесплатно.

Все земли, которые не относятся к частной и муниципальной собственности, считаются государственными. Из–за своей площади эти земли очень значимы как экологически так и экономически. Почти все производственные, промышленные и природоохранные предприятия расположены на государственной земле. Но, несмотря на всю значимость, эти земли можно арендовать, купить и даже бесплатно получить в собственность путем приватизации или после получения участков под ИЖС.

Государственные земельные участки могут быть в федеральной собственности или в собственности субъектов РФ. Различаются эти виды органами управления. Так земельными участками в собственности субъектов управляют уполномоченные на это органы управления самих субъектов. К примеру, участками Кемеровской области, которые не принадлежат муниципалитетам и частным лицам, будут распоряжаться органы управления Администрации Кемеровской области. А всей федеральной землей распоряжаются в столице нашей страны. При этом деньги, вырученные с земель субъектов, пополняют бюджет этого субъекта, а средства, полученные с федеральных земель, идут в федеральный бюджет.

Таким образом, понятие виды и формы собственности тесно связаны между собой. В настоящее время в РФ наиболее распространенными являются: частная, долевая, государственная и муниципальная формы собственности.

 

Читайте также:

Право собственности: понятие и содержание

Понятие объекта гражданских прав

Классификация и виды вещей в гражданском праве

 

 

 

Что представляет собой Декларация об объекте недвижимости? И для чего она нужна?

Декларация об объекте недвижимости (Декларация) представляет собой форму, содержащую сведения о собственнике объекта недвижимости и характеристиках объекта недвижимости. Это юридический документ, который фиксирует факт создания объекта недвижимости на земельном участке без предварительного получения соответствующего разрешения. Декларация содержит следующие сведения об объекте недвижимости: – местонахождение постройки; – название строения; – вид объекта; – количество надземных и подземных этажей; – год создания постройки; – площадь объекта недвижимости; – строительные материалы, с помощью которых были возведены наружные стены объекта; – наличие подключения строения к системе инженерно-технического обеспечения; – кадастровый номер земельной зоны, на которой располагается регистрируемый объект недвижимости; – сведения о правообладателе. Декларация является основанием для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества и внесения записи об этом объекте в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Для регистрации права собственности на объект недвижимости собственник объекта направляет Декларацию в Управление Росреестра по Санкт‑Петербургу. Декларация также может быть использована при государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, проводимой на территории того или иного субъекта Российской Федерации. Так, в случае, если собственник объекта недвижимости не согласен с размером рассчитанной кадастровой стоимости в отношении его объекта, он может в установленном порядке направить Декларацию в специальное бюджетное учреждение, осуществляющее государственную оценку кадастровой стоимости недвижимости, для уточнения данных по своему объекту, существенным образом влияющих на его кадастровую стоимость, например, объем здания, материал стен, вид разрешенного использования земельного участка и т.п. Декларация может быть приложена к замечаниям и документам, подтверждающим наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. По результатам рассмотрения Декларации кадастровая стоимость объекта может быть пересчитана. При этом информации, содержащейся в Декларации, подлежит сверке с информацией, имеющейся в ЕГРН. До подачи Декларации собственник объекта недвижимости может самостоятельно сверить фактические характеристики объекта недвижимости с характеристиками, имеющимися на сайте Управления Росреестра по Санкт‑Петербургу. В случае отличия фактических характеристик объекта недвижимости от данных, содержащихся в Управления Росреестра по Санкт‑Петербургу, собственнику объекта недвижимости необходимо внести соответствующие изменения в ЕГРН. Порядок рассмотрения и форма Декларации утверждены приказом Минэкономразвития от 27.12.2016 № 846 «Об утверждении порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы». Рекомендации по заполнению Декларации, примеры заполнения Декларации, а также форма Декларации для скачивания можно посмотреть на сайте СПб ГБУ «Кадастровая оценка» в разделе «Декларации».

Право собственности на землю

Добрый день! В данной ситуации Вы являетесь добросовестным приобретателем. 

Пленум ВАС РФ в п. 24 постановления от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» выделяет три условия, при наличии которых приобретатель не может быть признан добросовестным:

• к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц;
• покупатель знал об этих притязаниях;
• эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В судебной практике встречаются ситуации, наглядно демонстрирующие применение данных положений. Один из примеров подобных дел приведен в проекте информационного письма ВАС РФ от 23.10.2008 (далее — проект информписьма).

Индивидуальный предприниматель обратился с иском об истребовании холодильной камеры из незаконного владения общества. В обоснование заявленных требований истец пояснил, что холодильная камера, принадлежащая ему на праве собственности, была передана им организации по договору аренды. Через некоторое время арендатор продал спорное оборудование ответчику. Поскольку организация не имела права отчуждать названное имущество, общество является незаконным владельцем. При защите своего права ответчик ссылался на свою добросовестность и возмездность сделки. Приобретенная холодильная камера обществом была оплачена. Суд первой инстанции согласился с ответчиком и отказал в удовлетворении иска.

Однако апелляционный суд, куда обратился предприниматель, указал, что оплата была сделана после того, как общество получило копию искового заявления по настоящему делу. То есть к моменту оплаты приобретатель уже знал о том, что на оборудование претендуют третьи лица. Суд указал: при установлении возмездности сделки необходимо обращать внимание не только на факт заключения возмездного договора, но и на факт его исполнения. Поэтому суд апелляционной инстанции отменил принятое решение и иск удовлетворил. Основанием послужило то, что к моменту оплаты ответчик уже не являлся добросовестным.

Предъявил доказательства — владей имуществом!

При возникновении спорной ситуации бремя доказывания ложится на каждую из сторон спора. Собственник доказывает, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому было передано, против их воли. Покупатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и при этом не знал и не мог знать, что вещь ему продал тот, кто не имел права на ее отчуждение.

На практике встречается немало примеров, наглядно демонстрирующих данные положения (определение ВАС РФ от 03.04.2008 N 4189/08; определение ВАС РФ от 03.07.2008 N 7757/08; определение ВАС РФ от 06.03.2008 N 2322/08; постановление Президиума ВАС РФ от 24.06.2008 N 3605/08 и др.).

Остановимся на некоторых из них.
Предприятие обратилось с иском об истребовании нежилых зданий из незаконного владения общества «Гидрострой» и о признании недействительным договора купли-продажи названных зданий, заключенного между компанией «Сити Инвест Строй» (продавец) и обществом «Гидрострой» (покупатель). Предприятие утверждало, что договор купли-продажи спорного имущества, заключенный между ним и «Сити Инвест Строй», был признан постановлением суда по другому делу недействительным. Ответчик при защите ссылался на то, что он является доб-росовестным приобретателем данного имущества, так как оплатил его и за ним зарегистрировано право собственности.

Статья 302 ГК РФ. Истребование имущества от добросовестного приобретателя
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций приняли сторону добросовестного приобретателя (общества «Гидрострой»). Суды пришли к выводу, что имущество было передано на реализацию по воле лица, владеющего им на праве хозяйственного ведения. Общество «Гидрострой» является добросовестным приобретателем спорного имущества, поскольку оно не знало и не могло знать, что сделка, заключенная «Сити Инвест Строй» с истцом, впоследствии будет признана недействительной (определение ВАС РФ от 17.04.2008 N 4409/08).

ОАО «Машиностроительный завод «Маяк» (далее — завод) обратилось в суд с иском к ООО «ТНП-16» об истребовании здания из чужого незаконного владения. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ЗАО «Маяк ТНП» (далее — общество), передавшее здание ООО «ТНП-16». Завод аргументировал свои требования тем, что договор купли-продажи здания, заключенный между ним и ЗАО «Маяк ТНП», признан недействительным как заключенный от имени продавца лицом, не обладающим полномочиями на это.

Ответчик в доказательство своей добросовестности сообщил, что спорное здание было внесено обществом в его уставный капитал. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке раньше, чем договор купли-продажи между заводом и обществом признан недействительным. В удовлетворении иска заводу было отказано. Суд признал ответчика добросовестным приобретателем, поскольку он не знал и не мог знать о признании договора купли-продажи недействительным. Довод заявителя о том, что имущество выбыло из его владения помимо его воли, не был им доказан (определение ВАС РФ от 16.04.2008 N 5364/08).

Но не всегда суд встает на защиту добросовестного приобретателя. 
Арбитры примут сторону законного собственника, если последнему удастся доказать, что ценности действительно выбыли из его владения против его воли. Подтверждением является следующее дело. ЗАО «НПО «Стромэкология» (далее — объединение) спорило с ООО «Интра-Джус» (далее — общество) также об истребовании из его незаконного владения объектов недвижимости.

Объединение ссылалось на то, что спорное имущество выбыло из владения помимо его воли, поскольку общее собрание акционеров не принимало решения о продаже данных объектов.

Ответчик настаивает на своей добросовестности.
При рассмотрения дела суд установил, что между объединением (продавец) и ООО «Классик-Миг» (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов незавершенного строительства. Решением арбитражного суда этот договор признан недействительным как крупная сделка по отчуждению имущества, совершенная с нарушением Федерального закона «Об акционерных обществах». Было выявлено, что общее собрание акционеров действительно не принимало решения о продаже спорного имущества. Несмотря на это, ООО «Классик-Миг» продало ООО «Интра-Джус» спорные объекты. В результате сделку купли-продажи между ООО «Классик-Миг» и ответчиком суд признал ничтожной, поскольку при ее совершении ООО «Классик-Миг» не являлось собственником спорного имущества и не обладало полномочиями по распоряжению им. Наличие у истца права собственности на недвижимость до совершения договора купли-продажи сторонами не оспаривается и подтверждается документами.

Поскольку имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, оно может быть истребовано им и от добросовестного приобретателя, констатировали судьи. На основании этого право собственности ответчика на спорное имущество прекращено, объект подлежит возврату объединению с восстановлением его права собственности (постановление ФАС СКО от 01.08.2008 N Ф08-4001/2008).

Не во всех случаях признают добросовестным и приобретателя. 
Так, ЗАО «Нева-Трейд» (далее — общество) обратилось в суд с иском к ООО «Вест» и ООО «Галион», Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области о признании права собственности на здание, а также истребовании из незаконного владения ООО «Галион» указанного объекта недвижимости. Истец обосновал свое требование фактом признания договора купли-продажи между ним и ООО «Вест» недействительным.

Суд удовлетворил заявленные требования.
ООО «Галион» настаивало на добросовестности приобретения спорного здания у ООО «Вест». Однако суд в данном разбирательстве пришел к выводу, что спорное имущество выбыло из владения истца помимо его воли. Кроме этого, суд установил, что данные сделки купли-продажи совершены с незначительными промежутками по времени, интересы всех трех участников сделок (ЗАО «Нева-Трейд», ООО «Вест» и ООО «Галион») в регистрирующем органе представляло одно и то же лицо — акционер об-щества.

При таких обстоятельствах суд признал, что ООО «Галион» не может быть признано добросовестным приобретателем объекта, и, руководствуясь ст. 301, 302 ГК РФ, удовлетворил виндикационный иск общества (определение ВАС РФ от 11.02.2008 N 1246/08).

Как убедиться, что перед вами — законный владелец?

Чтобы обезопасить себя от возможных притязаний на купленное имущество со стороны третьих лиц, важно убедиться, что продавец действительно владеет им на законных основаниях. Для этого покупателю нужно предпринять дополнительную проверку юридической судьбы имущества.

Проще всего это сделать, когда речь идет о недвижимости. Ее оборот отражается реестром. Поэтому любой, кто намерен приобрести имущество, подлежащее госрегистрации, может получить необходимую информацию из ЕГРП в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Можно выяснить характер права продавца и основание его приобретения, определить предыдущих собственников, выяснить, нет ли спора о праве на имущество, не обременено ли оно правами других лиц. Например, общество предъявило иск к организации об истребовании из ее незаконного владения нежилого помещения. В качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечен индивидуальный предприниматель.

Истец указал, что ответчик купил помещение у предпринимателя. В момент приобретения недвижимости ответчиком сделка, на основании которой за предпринимателем зарегистрировано право собственности, оспаривалась в судебном порядке. По результатам рассмотрения дела она признана судом недействительной, применены последствия ее недействительности. Следовательно, предприниматель не является собственником имущества и не имел права его отчуждать, в связи с чем ответчик является незаконным владельцем.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал, ссылаясь на свою добросовестность. Дабы обезопасить себя, он обращался в ЕГРП, чтобы узнать, кто является собственником приобретаемого имущества. Ему были представлены сведения, согласно которым собственником помещения считался предприниматель. Суд первой инстанции поддержал общество (истца). Но апелляционная инстанция сочла, что решение подлежит отмене, а в удовлетворении требований общества должно быть отказано по следующим причинам.

Ответчик приобрел помещение у предпринимателя, право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке. Истец не доказал, что ответчик знал о том, что у последнего отсутствует право отчуждения спорного имущества.

Правда, в материалах дела указано, что ранее суд наложил запрет на регистрационные действия со спорным объектом. Но данный факт не свидетельствует, что организация должна была знать об этом. Кроме того, было доказано: в ответ на соответствующий запрос ответчика регистрирующий орган сообщил ему, что информация о наличии судебного спора в отношении помещения отсутствует.

Суд также отметил, что ссылка на незаконность действий регистрирующего органа, который осуществил регистрацию, несмотря на наличие судебного запрета, не имеет значения для разрешения настоящего спора. При этом истец вправе защитить свои права, выставив к регистрационному органу требования о возмещении убытков, причиненных ему такими действиями (проект информписьма).

Не забываем о сроках!

В соответствии с законодательством к виндикационным искам применяется общее правило о сроках исковой давности (поскольку специальных сроков не установлено). Напомним: ст. 196 ГК РФ закреплено, что общий срок исковой давности составляет 3 года. По общему правилу срок исковой давности начинает течь со дня, «когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права» (ст. 200 ГК РФ).

ВАС РФ (проект информписьма) указал, что применительно к виндикационным искам течение этого срока начинается со дня обнаружения вещи в чужом незаконном владении. Иными словами, не тогда, когда законный собственник узнал, что вещь пропала, а тогда, когда обнаружил ее у незаконного владельца.

Высшие судьи рассмотрели следующее дело. 
В 2004 г. общество обратилось в суд с иском об истребовании медицинского оборудования из незаконного владения организации. Исковое требование мотивировано тем, что спорное оборудование, принадлежащее истцу на праве собственности, было украдено у него в 1997 г. Поэтому, по мнению общества, ответчик является незаконным владельцем и должен вернуть оборудование истцу.

Ответчик же утверждал, что о краже оборудования не знал и приобрел его у специализированной торговой компании. Кроме того, было указано на истечение срока исковой давности.

Истец с доводами ответчика по поводу пропущенного срока исковой давности не согласился. По его мнению, исковая давность по заявленному требованию не истекла, поскольку о нахождении оборудования у ответчика он узнал только в 2003 г. До этого момента заявитель не имел информации ни о месте нахождения оборудования, ни о лицах, в чьем владении оно находилось, и поэтому был лишен возможности обратиться в суд за защитой нарушенного права.

Судьи первой и апелляционной инстанций в иске отказали в связи с истечением срока исковой давности. Ведь, как неоднократно пояснял сам истец, о краже спорного имущества он узнал в 1997 г. Следовательно, к моменту его обращения в суд исковая давность истекла.

Однако суд кассационной инстанции направил дело на новое рассмотрение. Он указал, что защита права законного владельца невозможна до тех пор, пока ему не известен нарушитель — потенциальный ответчик.

Несмотря на то что собственник лишился своего имущества в 1997 г., срок исковой давности по требованию о его возврате начал течь с момента, когда истец узнал, что оно находится во владении ответчика. Поскольку довод истца о том, что имущество обнаружено им только в 2003 г., не получил надлежащей оценки, дело направлено на новое рассмотрение (проект информписьма).

Недавно произошел спор между территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Карелия (далее — Управление) и Сбербанком. Управление пыталось истребовать здание из незаконного владения банка. Истец утверждал, что муниципальная администрация не должна была оформлять право собственности на спорное имущество. При рассмотрении дела в суде ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

Суд пришел к выводу, что о нарушении права федеральной собственности истцу могло быть известно в 1999 г. (на момент регистрации права муниципальной собственности) или по крайней мере в 2001 г. — когда между Сбербанком и арендатором был заключен договор аренды части спорных помещений. Таким образом, срок исковой давности к моменту предъявления иска (август 2007 г.) истек (определение ВАС РФ от 17.07.2008 N 8173/08).

Обратите внимание: даже если владелец спорного имущества сменился, исковая давность по виндикационному иску продолжает течь, а не начинается заново (п. 14 и 15 проекта информписьма).

Вы праве предъявить соответствующие требования к администрации

Формы собственности на недвижимость в Таиланде

Паттайя, Таиланд

---

Формы собственности на недвижимость в Таиланде

Планируя покупку жилья в Паттайе, многие мечтают о том, как будут обустраивать быт и уют, распаковывать вещи и прекрасно проводить время в своем новом райском уголке. Однако приобретение недвижимости — это не только приятные хлопоты, но и масса важных нюансов, которые стоит учитывать: местное законодательство, налоги и пошлины, и, конечно же, формы собственности на недвижимость. Согласно тайскому законодательству у иностранца есть несколько вариантов форм владения недвижимостью в зависимости от вида объекта. Более подробно о формах собственности в Таиланде, их преимуществах и недостатках, мы расскажем в нашей статье.

 

Что такое фрихолд и лизхолд?

В Таиланде предусмотрены две формы собственности, по которым иностранец может приобрести недвижимость: фрихолд и лизхолд.

Фрихолд (freehold) – это безусловная форма собственности, которая передает все права владения и распоряжения объектом на неограниченный срок. Это означает, что собственник может распоряжаться своим имуществом как пожелает (продавать, дарить, сдавать в аренду, наследовать и т.п.) без чьего-либо разрешения. Подтверждением права собственности фрихолд является документ (Чанот), который выдается в земельном департаменте Королевства.

Лизхолд (leasehold) – это форма собственности, которая имеет ограничения во времени (срок — 30 лет). Она также наделяет собственникам всеми правами по распоряжению имуществом, но на ограниченный срок. Владелец лизхолда может продлить срок договора 2 раза, т.е. еще на 60 лет. Объект лизхолда также можно перепродавать, дарить, сдавать в аренду, оставлять в наследство и пользоваться им в течение оставшихся лет. Документом, подтверждающим право собственности лизхолд, также является Чанот, в котором указан срок действия договора.

Лизхолд чем-то напоминает договор долгосрочной аренды, но есть и принципиальное отличие. Объект лизхолда на срок действия договора находится полностью в вашей собственности, и вы можете делать с ним все, что пожелаете, включая ремонт, перепланировку, продажу и т.п. Ваше право владения гарантируется законодательством Таиланда. Также объекты лизхолда весьма привлекательны для тех, кто хочет инвестировать свои средства в недвижимость, ведь их рыночная стоимость, как правило, на 5-10% ниже, чем фрихолд.

От формы собственности зависят не только права владельца, но и ставки налогов и сборов, которые нужно оплатить при сделке: их суммы отличаются, но разница незначительная.

Формы собственности для разных объектов

Разобравшись с тем, какие бывают формы собственности, давайте выясним, к каким объектам они применяются.

Квартиры (кондо) в кондоминиумах – пожалуй, самый популярный вид жилья среди иностранцев в Паттайе. Согласно тайскому законодательству 51% жилой площади кондоминиума должен принадлежать резидентам Королевства и может быть продан иностранцам только по лизхолду. Оставшаяся доля квартир (49%) могут быть переданы иностранцам во фрихолд. Такие ограничения также называют квотой и, приобретая кондо, стоит сразу поинтересоваться, по какой квоте продается жилье: по тайской (лизхолд) или иностранной (фрихолд). При этом все удобства в кондоминиуме (бассейн, фитнес зал, детская площадка и прочие) считаются общей собственностью. Жильцы могут пользоваться ими в равных условиях вне зависимости от формы собственности.

Таунхаусы и виллы зачастую оформляются сразу по двум договорам: само строение (дом) – во фрихолд, а земельный участок — в лизхолд. Дело в том, что земля в Таиланде не может быть продана нерезидентам, потому на нее оформляют лизхолд. Но так как совокупный срок аренды 90 лет, этот нюанс не доставит особых проблем.

Чтобы более подробно изучить процесс покупки недвижимости в Паттайе, а также выбрать самый оптимальный вариант, вы можете обратиться в Галерею недвижимости. Опытные специалисты ответят на все ваши и вопросы и помогут сделать правильный выбор. Прямо сейчас вы можете заказать бесплатный трансфер в Галерею недвижимости и стать на один шаг ближе к своей мечте!

Свяжитесь с нами

Служба поддержки работает круглосуточно, 7 дней в неделю.

+66 2 566 0057

Для звонков из Таиланда и других стран

+7 499 677 6077

Для звонков из России и других стран

Пишите в чат Online поддержки

Закон «О собственности в РСФСР». Справка

В законе, в частности, говорилось: «Имущество может находиться в частной, государственной, муниципальной собственности, а также в собственности общественных объединений (организаций). Установление государством в какой бы то ни было форме ограничений или преимуществ в осуществлении права собственности в зависимости от нахождения имущества в частной, государственной, муниципальной собственности и собственности общественных объединений (организаций) не допускается».

Согласно закону, объектами права собственности могли быть предприятия, имущественные комплексы, земельные участки, горные отводы, здания, сооружения, оборудование, сырье и материалы, деньги, ценные бумаги, другое имущество производственного, потребительского, социального, культурного и иного назначения, а также продукты интеллектуального и творческого труда. Объектами интеллектуальной собственности являлись произведения науки, литературы, искусства и других видов творческой деятельности в сфере производства, в том числе открытия, изобретения, рационализаторские предложения, промышленные образцы, программы для ЭВМ, базы данных, экспертные системы, ноу-хау, торговые секреты, товарные знаки, фирменные наименования и знаки обслуживания.

Одной из отличительных особенностей закона было устранение каких-либо количественных ограничений объектов права личной собственности граждан, существовавших ранее. Таким образом, по мнению экспертов, произошло признание частного среднего и крупного капитала, в том числе иностранного, на территории РСФСР, поскольку закон оговаривал право на частную собственность, в том числе, для иностранных граждан и юридических лиц.

Согласно принятому закону, владельцы имущества могли использовать его для предпринимательской деятельности, в том числе без обязательного получения статуса юридического лица: имущество могло быть вложено в качестве доли в кооперативы, товарищества, коллективные предприятия и другие объединения граждан и юридических лиц. Собственник получал право создавать предприятия и передавать им оборудование, средства, интеллектуальную собственность на правах полного хозяйственного владения с получением определенной в договоре части прибыли. Помимо этого, частные лица могли вкладывать принадлежащий им капитал (как в денежной, так и в любой другой форме) в любую законную деятельность.

На основании трудового договора предприниматель мог нанять любое количество работников.

Права собственности, в том числе частной, сохранялись за владельцем вне зависимости от того, проживал ли он на территории РСФСР, признавалось право собственности на имущество, находящееся за пределами России.

Подобные изменения в законодательстве не только дали существенный толчок увеличению количества находящихся в собственности одного гражданина жилых домов, автомобилей, дач, скота и т.п., но и расширили круг объектов собственности граждан. Среди них впервые за многие годы появились земельные участки, акции, другие ценные бумаги, средства массовой информации, предприятия и т.п.

Состав частной собственности граждан ограничивался только соображениями безопасности и международными обязательствами. В то же время предусматривалось ограниченное право частной собственности на землю.

Первоначальная версия закона (п. 3 ст. 30) предусматривала возмещение государством по решению суда ущерба, нанесенного собственнику преступлением. Понесенные при этом государством расходы должны были взыскиваться с виновного в судебном порядке в соответствии с законодательством РСФСР. Действие данной нормы было приостановлено правительством в связи с отсутствием бюджетных средств.

Закон «О собственности в РСФСР» действовал до вступления в силу Гражданского кодекса РФ 1 января 1995 г.

Материал подготовлен на основе информации открытых источников

форм собственности | Разработчик решений Ag

Формы собственности на имущество

Одна из основных целей любого имущественного плана — распределить или избавиться от собственности после смерти. Чтобы принимать решения в этом отношении, важно понимать классификации собственности, а также различные способы владения имуществом. Передача собственности в случае смерти может зависеть от формы собственности. В частности, когда собственность находится в совместном владении двух или более человек, метод совместного владения может определять, кто в конечном итоге будет владеть имуществом.

Две классификации имущества

Недвижимость включает землю, а также все, что на ней построено или прикреплено к ней. Сюда могут входить здания, заборы и внутренняя черепица. Права на добычу полезных ископаемых также могут быть рассмотрены в отношении недвижимости.

Личное имущество может быть материальным или нематериальным. Материальная личная собственность включает все, к чему можно прикоснуться — от предметов домашнего обихода, ювелирных изделий и одежды до домашнего скота, машин, хранимого зерна, транспортных средств и предметов инвентаря.Нематериальная личная собственность включает такие активы, как банковские или брокерские счета, акции, облигации и страховые полисы. Эти нематериальные свойства могут быть представлены на листе бумаги, но фактическое имущество нематериально.

Способы владения собственностью

Хотя собственность обычно принадлежит физическим лицам, при планировании недвижимости важно знать формы совместного владения недвижимостью. Два широко используемых типа совместной собственности — это общая аренда и совместная аренда.

Комиссия Простое владение недвижимостью
Если физическое лицо владеет недвижимостью с полным контролем над ней, это можно назвать абсолютным владением. Однако на самом деле в Соединенных Штатах такой тотальный контроль над собственностью не существует. Согласно законодательству США, некоторые интересы в собственности закреплены за властями штата или местного самоуправления. К ним относятся права выдающегося владения, осуждение, налогообложение и зонирование. Известный домен позволяет правительству забирать собственность, если она необходима для общественного пользования (например, шоссе), с компенсацией владельцу посредством процесса, известного как осуждение.Налогообложение собственности разрешено для сбора средств на госуслуги. Зонирование и другие меры контроля за землепользованием также разрешены местными органами власти. Помимо этих полномочий, сохраняемых за правительствами, наиболее близким к абсолютному владению недвижимостью является понятие платного простого титула на собственность. Когда собственность хранится на простом платеже, владелец имеет право продать собственность, заложить собственность, сдать ее в аренду другому лицу или передать другим лицам в случае смерти владельца.

Общая аренда
Общая аренда (иногда сокращенно TIC) — это форма совместного владения недвижимостью, при которой два или более собственника имеют отдельный, но неразделенный интерес в собственности.Каждый собственник имеет право владеть всей собственностью, но не может исключать других арендаторов. Например, если четверо братьев и сестер (Джон, Мэри, Сью и Билл) унаследуют четверть земли, каждый из них имеет четвертую долю во всех 160 акрах. Они не могут решить между собой, что Джон владеет сорока акрами на северо-западе, Мэри владеет сорока акрами на юго-западе и так далее. Такое разделение 160 акров потребовало бы судебного иска о разделе, чтобы идентифицировать и разделить собственность на отдельные участки.При совместной аренде также возможно, что владельцы имеют неравные права на землю. Например, если есть три брата и сестры (Джон, Мэри и Сью), Джон может владеть половиной доли в собственности, в то время как Мэри и Сью владеют четвертью доли в собственности. Доля в имуществе может передаваться каждым собственником отдельно при жизни или по завещанию. Таким образом, в приведенном выше примере Джон мог бы завещать свою половину доли своим детям Тому и Терезе в равных долях.Тогда Том, Тереза, Мэри и Сью будут владеть четвертью долей в собственности. Тип совместного владения определяется проверкой языка на титульном листе, документе или сертификате акций. Чаще всего слова «и» и «или» создают общую аренду, как в «Джон и Мэри, и Сью и Билл», или в таких словах, как «Том Смит или Тереза ​​Джонс». Совместная аренда не имеет права наследования, как при совместной аренде.

Как группа или пара владельцев собственности, арендаторы вместе могут продавать всю собственность, а также сдавать ее в аренду, закладывать или делить доход от нее.Общий индивидуальный арендатор может занять (или заложить) долю владения арендатора, если кредитор примет эту долю владения в качестве залога. Тем не менее, кредитор будет знать, что если заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде и кредитору потребуется взыскать залог по ипотеке, кредитор получит только пропорциональную долю арендатора в собственности. Чтобы продать долю собственности, кредитору необходимо будет обратиться в суд с иском о разделе.

Совместная аренда
Совместная аренда (JT), иногда также называемая совместной арендой с правом наследования (JTWROS), два или более человека владеют собственностью вместе в равных долях.Как и в случае с арендой в общей собственности, каждый совместный арендатор имеет безраздельный интерес в собственности, и каждый совместный арендатор может запросить постановление суда о разделе и продаже, если этот владелец желает прекратить совместную аренду. Основное различие между совместной арендой и совместной арендой становится очевидным после смерти одного из собственников. Совместная аренда дает право на наследство, которое контролирует, что происходит с собственностью в случае смерти совместного арендатора. Когда совместный арендатор умирает, имущество переходит к другому совместному арендатору (-ам).Даже если совместный арендатор имеет завещание, которое пытается передать собственность этого совместного арендатора другим, закон совместной аренды имеет преимущественную силу.

В Айове, как и в большинстве штатов, создание совместной аренды как формы совместной собственности требует особого языка. Слова, обычно создающие совместную аренду недвижимости, — «Джон Смит и Мэри Смит как совместные арендаторы с правом наследования, а не как общие арендаторы». Более конкретные инструкции можно найти в Кодексе штата Айова §557.15. Для нематериальной личной собственности, такой как банковские счета, язык собственности может быть следующим: «Джон Смит и Мэри Смит или оставшаяся в живых из них». Совместная аренда дает оставшемуся владельцу немедленный доступ к собственности без каких-либо дополнительных действий. Таким образом, если банковский счет или аналогичный финансовый актив находится в совместной аренде, оставшийся в живых совместный арендатор может немедленно продолжить использовать счет после смерти одного владельца. Хотя совместный арендатор может продавать или закладывать долю в собственности, необходимо получить разрешение других совместных арендаторов.

Что касается имущественного планирования, то совместные арендаторы должны знать о возможной стоимости имущества, поскольку это может повлиять на последствия для федерального налога на имущество. Если имущество пары приближается к стоимости, при которой федеральные налоги на наследство могут подлежать уплате после смерти, для супругов может быть предпочтительнее владеть имуществом как частные лица, а не как совместные арендаторы. Кроме того, совместные жильцы должны быть готовы принять любой приказ о смерти. Обычно мы ожидаем, что первыми умрут пожилые люди; однако, если родитель и ребенок владеют собственностью как совместные арендаторы, и ребенок неожиданно умирает первым, родитель становится единственным владельцем.Это может поставить оставшегося в живых супруга и детей ребенка в трудную и непредвиденную ситуацию, и это следует учитывать при планировании наследства.

Двумя другими формами собственности или владения являются аренда целиком и пожизненное владение.

Полная аренда
Штат Айова не признает аренду в целом как форму владения недвижимым имуществом. Однако он упоминается здесь, потому что некоторые соседние штаты (например, Иллинойс) могут признать это формой владения недвижимым имуществом.Полное владение недвижимостью аналогично совместной аренде, при которой каждый из супругов владеет неделимым имуществом с правом наследования, так что после смерти одного из супругов переживший имеет право на все имущество. Однако с арендой в полном объеме кредиторы отдельного супруга не могут прикрепить и продать долю должника. Это защищает супруга, не являющегося должником, в случае, если другой супруг имеет долги или заявляет о банкротстве. Если это признано, эта форма собственности ограничивается супружескими парами.Опять же, аренда в целом не признается законом штата Айова.

Life Estates
Пожизненное имущество — это не настоящая форма собственности, а, скорее, способ владения имуществом. Пожизненное имущество создается, когда владелец недвижимости передает собственность другому лицу, но сначала резервирует пожизненное имущество для третьей стороны. Получатель пожизненного имущества (известный как «пожизненный арендатор») полностью владеет имуществом на протяжении всей жизни арендатора. Однако пожизненный арендатор не может передать имущество после его смерти, поскольку оно уже было передано другому лицу, известному как «оставшийся человек».»Имущество, находящееся в пожизненном имуществе, может избежать завещания, потому что пожизненный арендатор не имеет права передавать имущество после смерти; однако, поскольку пожизненный арендатор в полной мере использовал и пользовался имуществом в течение жизни, оно будет включено в налогооблагаемую недвижимость пожизненного арендатора. . Оставшееся лицо приобретает законный интерес в имуществе после смерти пожизненного арендатора. «Оставшаяся доля» оставшегося лица может быть заложена, передана или прикреплена. Кроме того, оставшееся лицо приобретает повышенную основу после смерти пожизненного арендатора.

Существует множество форм владения недвижимостью, иногда называемых законом будущих интересов. Например, пожизненное имущество создается, когда владелец недвижимости передает собственность другому лицу, но передает пожизненное имущество третьей стороне. Это может произойти после смерти супруга, который передает землю детям, но дает пожизненное имущество оставшемуся в живых супругу. После смерти второго супруга имущество полностью переходит к детям. Другой пример пожизненного имущества может иметь место, когда живое лицо дарит имущество наследникам, но сохраняет пожизненное имущество (пожизненное использование) до своей смерти, после чего имущество полностью переходит к наследникам.Пожизненное владение может быть создано на основании акта, завещания или в рамках трастового документа. Как и во всех сделках с недвижимостью, следует получить юридическую консультацию у юриста относительно правильного использования жилой недвижимости.

Отдел расширения и поддержки государственного университета штата Айова не предоставляет юридических консультаций. Любая предоставленная информация предназначена для ознакомления и не предназначена для замены юридической консультации компетентного специалиста, нанятого для этой цели частным лицом или организацией.
Этот материал основан на работе, поддержанной USDA / NIFA под номером награды 2010-49200-06200.

Мелисса О’Рурк, специалист по расширению фермерских хозяйств и управлению агробизнесом, 563-382-2949, [email protected]

Глава 11 — Формы собственности

Этот урок основан на предыдущих уроках общественных ассоциаций о создании и управлении общественной ассоциацией. Мы продолжим использовать аббревиатуры и термины, представленные на предыдущих уроках.

Например, «GCA» означает Закон штата Джорджия о кондоминиумах, а «POAA» означает Закон об ассоциации владельцев недвижимости.

При необходимости см. Пояснения в примечаниях к предыдущему уроку.

Давайте начнем с финансовой стороны работы организации HOA или POA. Правильное обращение с деньгами — важная часть хорошего управления.

Советы управляют финансовыми вопросами ассоциации, как и любой другой бизнес, отслеживая поступления (доходы) и исходящие расходы (расходы). Корпорация должна подавать федеральные, государственные и местные налоговые декларации, а также выдавать декларации 1099 и заявления владельцев людям, которые будут использовать эти документы для подачи собственных налоговых деклараций и требования возмещения или выполнения своих обязательств.

Даже когда организация нанимает внешнего бухгалтера для подготовки налоговых форм, правление — или назначенный офис — берет на себя ответственность за текущий учет и управление денежными средствами.

Организации обычно используют один из следующих методов учета.

Метод кассового учета, при котором расходы и выручка учитываются на дату возникновения. Например, если правление заказало новое оборудование для озеленения и оплатило оборудование 12 марта 2019 г., в записях будет отражена запись о расходах от 12 марта 2019 г.

Метод учета по методу начисления, при котором операции регистрируются на запланированную дату платежа или дохода. Например, если выплата по страховому полису должна быть произведена 20 ^-го -го мая, но чек не выписан до 20-го ^-го -го июня, расходы по-прежнему отражаются в мае как строка кредиторской задолженности.

Последний метод — это гибридный метод учета, в котором используется комбинация метода начисления и метода учета по кассовому методу. Большинство организаций используют этот метод, хотя IRS официально не признает гибрид в качестве утвержденного метода учета для налоговой отчетности.

Каждая ассоциация сообщества устанавливает свою собственную политику финансовой отчетности. Однако каждое ТСЖ или доверенное лицо периодически выпускает финансовую отчетность для владельцев и инвесторов. Кредиторы — и некоторые потенциальные покупатели — также могут запросить финансовую отчетность до подтверждения кредитоспособности.

Примеры финансовой отчетности: годовой бюджет, отчет о прибылях и убытках, отчет о прибылях и убытках и бухгалтерский баланс.

Отчеты о прибылях и убытках отражают прибыльность корпорации за определенный период, например месяц, отдельный квартал или финансовый операционный год.

Баланс представляет активы, обязательства и акционерный капитал на определенный момент времени.

Балансовый отчет может быть сформирован в любое время и так часто, как это необходимо, для мониторинга текущего финансового состояния организации или для отображения точной стоимости всех активов, полностью принадлежащих корпорации.

Составление бюджета — очень важная работа для финансового директора и членов правления. Рабочий бюджет определяет решения о расходах и помогает совету устанавливать разумные членские взносы и разовые оценки для капитальных улучшений или штрафов за соблюдение нормативных требований.

Бюджетирование — это процесс предварительного расчета расходов и доходов на весь год. Члены совета директоров рассматривают предыдущий год в качестве основы. Затем они прогнозируют увеличение расходов на коммунальные услуги, решают, нужен ли капитальный ремонт — например, новое ограждение, замена крыши в зданиях общего пользования или ремонт тротуаров и парковок — и пытаются оценить, сколько объектов недвижимости будет продано, что может повлиять на расходы. и доход за двенадцать месяцев.

Бюджет является ориентировочным, и нет никаких юридических требований для подготовки годового бюджета, помимо требования GCA, чтобы предоставить бюджет в пакете полного раскрытия информации во время первой продажи каждой единицы кондоминиума.

Многие ассоциации проверяют бюджет каждый месяц, и правление дает рекомендации, если это оправдано. Бюджеты увеличиваются и уменьшаются в зависимости от реальности. Таким образом, если стихийное бедствие разрушает или серьезно повреждает общественный клуб, корректировка бюджета позволяет финансовым руководителям пересмотреть план, чтобы позволить новым оценкам покрыть ремонт или замену в размере, превышающем любой полученный страховой платеж.

Существует множество способов структурировать бюджет, включая составление бюджета с нулевой базой и инкрементное бюджетирование.

Стратегия составления бюджета с нулевой базой означает, что в качестве основы не используются исторические данные, поскольку каждая позиция тщательно исследуется и устанавливается на основе прогнозируемой «необходимости».

План инкрементного бюджетирования использует исторические данные в качестве основы, и каждая отдельная позиция увеличивается постепенно.

Бюджеты включают статьи доходов и расходов. Под активами вы можете найти списки общих оценок, специальных активов и конкретных сборов и оценок, представляющих доход.Статьи расходов будут включать в себя такие вещи, как:

• Счета за коммунальные услуги
• Страхование имущества
• Ландшафтный дизайн и принадлежности для бассейнов
• Ремонт сантехники в местах общего пользования, краска, инструменты, канцелярские товары и другие операционные расходы
• Капитальные резервы — депозиты в сберегательный счет для будущих капитальных улучшений
• Расходы на капитальное улучшение — добавление закрытого входа или бассейна является примером возможностей улучшения капитального ремонта.

Прежде чем мы продолжим, вот еще немного информации для не бухгалтеров среди нас.

Капитальные резервы — это деньги, отложенные на будущие улучшения, когда сразу выделить деньги было бы сложно с финансовой точки зрения. Собирая специальные взносы на замену крыши на основе ожидаемого срока службы и депонируя эти деньги на сберегательный счет, владельцы производят серию небольших платежей в течение нескольких лет, и ассоциация заранее готовится к крупным расходам.

В то время как законодательные акты Джорджии не требуют резервного финансирования для ТСЖ и АП, FNMA и FHA требуют «адекватных» резервных фондов до финансирования ссуд кондоминиумов.Общепринятые принципы бухгалтерского учета рекомендуют всем предприятиям регулярно финансировать резервные счета.

Передовой опыт создания планов резервного финансирования включает определение:

• ожидаемого срока службы каждого основного актива,
• стоимости замены каждого основного капитала на основе максимального ожидаемого срока службы и
• общей суммы, которую корпорация должна отложить. каждый год для удовлетворения будущих потребностей в капиталовложениях

Предположим, что над общественным центром собраний была установлена ​​новая крыша, и совет ассоциации готовит бюджет.С ожиданием в 10 лет, если не произойдет катастрофы, и будущими затратами в 20 000 долларов, корпорации потребуется ежегодно откладывать 2 000 долларов на замену.

Конечно, некоторые крыши стареют преждевременно, и затраты на замену могут неожиданно возрасти, если возникнет колебание в цепочке поставок строительных материалов, поэтому разумно сократить период «экономии» и немного увеличить минимальный резерв для укрепления финансового здоровья. и готовность организации.

Создание бюджета является обязанностью правления.Процесс утверждения бюджета четко определен в уставе и договоренностях ассоциации и почти всегда дает владельцам ответственность одобрять или отклонять бюджет.

Большинство уставов требует, чтобы владельцы утверждали рабочий бюджет, прежде чем правление сможет по нему действовать. Однако, если домовладельцы удовлетворены предложенным бюджетом, они могут не потрудиться явиться на специальное собрание, чтобы проголосовать. Фактически это может дать правлению возможность либо принять меры по неутвержденному бюджету, либо отказаться от определенных проектов, поскольку новый бюджет не был принят.

Правления могут работать с членами над изменением формулировки устава, чтобы оговорить, что предлагаемые бюджеты утверждаются владельцем, если не проголосовали против. Это работает намного лучше, чем предыдущая ситуация, потому что все мы знаем, что каждый выражает недовольство проблемой быстрее, чем результат, который делает их очень несчастными. Люди приходят, чтобы проголосовать НЕТ … это просто человеческая природа.

Правильно принятый бюджет снижает юридическую ответственность, обеспечивает мотивацию совета директоров следовать лучшим практикам и сохраняет равную ответственность всех заинтересованных сторон за свою общую собственность.

Как и в случае с бюджетами, большинство «юридических» действий, предпринимаемых советами ассоциаций, регулируется конкретными формулировками соглашений и уставов, даже если нет закона или статута Джорджии, который требует или запрещает определенные действия.

Например, в Грузии владельцы кондоминиумов обязаны платить взносы. Судебные прецеденты в судебных процессах в Грузии подтверждают право ассоциации оценивать залоговые права и собирать просроченную оценку на основании положений устава и соглашений.

Важно следовать передовой практике при сборе просроченных платежей и начислений.Приемлемый путь к победе в судебном процессе и, в конечном итоге, к получению причитающихся денежных средств:

• Подать залоговое право
• Начать судебный процесс
• Отправить уведомление FiFa владельцу по умолчанию
• Начать процедуру выкупа в Ассоциации
• Найти активы владельца, имеющие право на залог за пределами общественной собственности. Другие активы, подлежащие удержанию, включают недвижимость, транспортные средства, водный транспорт и все, что может быть арестовано и продано для взыскания долга.

Когда ассоциация выполняет эти пять действий не по порядку или способом, не соответствующим уставу ассоциации сообщества, владельцы могут подать встречный иск.Даже если владелец проиграет свои дела, защита его дела в суде может стоить ассоциации тысяч долларов.

Правления несут ответственность за установление всеобъемлющей политики сбора данных как можно скорее после того, как они получат права управления от разработчика. Политика должна быть разработана на основе действующего устава и соглашений, или документы должны быть надлежащим образом изменены до того, как политика вступит в силу.

Эта политика должна включать:

• Плата за просрочку даты; это может быть что-то вроде «пять дней после установленной даты оценки» или «пени за просрочку платежа будут применяться, если не будут уплачены до пятого числа месяца, следующего за датой отправки первого уведомления по почте.»
• Размер пени за просрочку платежа. Это может быть фиксированная сумма или процент.
• Сумма процентов должна быть изменена, если применимо.
• Дата начисления процентов и способ их расчета. Например, простые проценты, начисляемые ежедневно или ежегодно и т. Д.
• Дата ускорения
• Срок сдачи оценки
• Дата отправки уведомления владельцам просроченной собственности
• Порог, при котором будет принят на работу поверенный
• Дата гонорары адвоката будут взиматься

GCA и POAA предусматривают, что гонорары адвокатам подлежат взысканию, при условии, что процессы оценки и взыскания соответствуют соглашениям и подзаконным актам.

Управление ассоциацией кондоминиумов — сложный процесс. Когда советы директоров стараются убедиться, что политики точно отражают ковенанты, подзаконные акты и законы Джорджии, они снижают юридическую ответственность и, как правило, имеют более высокие показатели соблюдения требований собственниками.

Типы владения недвижимостью

Есть несколько способов, которыми человек или группа людей могут владеть собственностью. Они зависят от того, являетесь ли вы единственным владельцем, владеете ли вы им наравне с кем-либо, держите разные проценты капитала и тому подобное.

Единоличное владение (также известное как Многократная собственность)

Право собственности на несколько возникает, когда одно лицо или корпорация владеют 100% собственности. Это означает, что у них нет никаких других обязательств перед другими владельцами. Если вы являетесь владельцем, то только вы имеете право продать собственность, передать ее кому-либо в завещании, сдать ее в аренду или передать право собственности (полностью или частично) или изменить тип собственности.

Типы совместной собственности

Общая аренда — это собственность нескольких лиц, имеющих единоличное участие в собственности.Количество владельцев не ограничено, но каждый владелец может владеть разным процентом. Если есть 3 собственника, возможно, одному принадлежит половина, одному — 30%, а другому — 20%. Но только потому, что вам принадлежит только 20% капитала, у вас все еще есть доступ ко всему дому или собственности. Это не означает, что у вас есть доступ только к 20% квадратных метров. Если в документе не указан процент владения, предполагается, что он принадлежит в равных долях. Один человек может закладывать или продавать свой процент без согласия других владельцев.Собственник также может передать его в своем завещании кому пожелает.

Совместная аренда — это собственность нескольких человек, которым принадлежит равный процент собственности. Совместная аренда также предоставляет безраздельный интерес (вы можете использовать все имущество), но вы не можете продать свою часть, если другие не сделают это одновременно. Все владельцы должны использовать один и тот же документ в одно и то же время, с одинаковой суммой владения и равным доступом к собственности. А в случае смерти одного из владельцев, оставшиеся в живых владельцы поровну делят принадлежащую этому человеку часть.На одного собственника меньше.

Полная аренда используется в некоторых штатах, кроме Техаса. В основном это для семейных пар. Каждому из них принадлежит равная неразделенная часть собственности. В случае смерти они не могут пожелать этого кому-то другому. Право собственности переходит к оставшемуся супругу. В этой форме собственности одно лицо не может продать свою долю без того, чтобы это сделал другой.

Общая собственность — это собственность, приобретенная одним из супругов во время брака.Любая аренда, продажа, передача и т. Д. Потребуют подписи обоих супругов. Каждому из супругов принадлежит половина имущества. В случае смерти умерший супруг может составить завещание, по которому право собственности передается тому, кому он пожелает. При отсутствии завещания право собственности переходит к пережившему супругу. Это только в случае, если оба супруга имеют общих потомков (без пасынков). Однако, если умерший супруг не имеет общих потомков с другим супругом, имущество делится поровну между наследниками.

чтения: Недвижимость | Деловое право

ЦЕЛИ ОБУЧЕНИЯ

1. Разберитесь в концепции недвижимости.
2. Изучить способы приобретения недвижимого имущества.
3. Понимать различные интересы в недвижимом имуществе, включая интересы собственности и сферу интересов.
4. Изучите отношения арендодатель-арендатор.

Недвижимость — это земля и определенные вещи, которые с ней связаны или связаны.Недвижимость включает неосвоенные земли, такие как лес или поле, а также здания, такие как дома, кондоминиумы и офисные здания. Недвижимость также включает в себя вещи, связанные с землей, например права на недропользование. Оснащение — это личное имущество, закрепленное за землей, и передается вместе с землей. К приспособлениям в доме относятся светильники, прикрепленные к потолку, печи и ванне. Растения и деревья, которые растут на земле, являются недвижимостью до тех пор, пока они не будут отделены от земли.Например, фермерские культуры являются частью их недвижимости до тех пор, пока они не будут отделены от земли, после чего они станут личной собственностью.

Способы приобретения

Недвижимость может быть приобретена в собственность (право собственности) одним из нескольких способов. Его можно купить, унаследовать, подарить или даже приобрести в результате неправомерного владения. Права собственности передаются по титулу. Право собственности на недвижимость означает, что владелец имеет право владеть этой собственностью, а также право исключать других лиц в рамках закона.Если кто-то существенно мешает вам пользоваться вашей недвижимостью, вы можете подать иск о причинении неудобств (форма деликтного закона). Например, если сосед решит начать сжигать покрышки на своей территории, запах горящих покрышек может существенно помешать вам пользоваться своим имуществом и получать от него удовольствие, поэтому вы можете подать иск о причинении неудобств. Точно так же, если вы владеете недвижимостью, вы можете по праву требовать возмещения убытков против тех, кто вторгается на вашу землю без вашего согласия или разрешения.Это было бы нарушением права владения землей. Владельцы недвижимости также могут продать недвижимость полностью или частично.

Самый распространенный способ приобретения недвижимости — покупка. Право собственности — это вопрос закона штата, и законы штатов различаются в отношении передачи собственности. Обычно тот, кто заинтересован в приобретении недвижимости, обращается к третьей стороне, например, к агенту по недвижимости или брокеру, с просьбой помочь найти подходящую недвижимость и облегчить условия сделки. Покупатель и продавец заключат договор, который будет содержать все существенные условия продажи, такие как местонахождение недвижимости, цена, приспособления, которые будут исключены из продажи, и тип передаваемой доли владения.Обе стороны выполнят свои обещания по контракту (например, покупатель заплатит продавцу, а продавец передаст право собственности посредством документа), чтобы закрыть сделку («закрытие»), после чего акт будет зарегистрирован. В соответствии со Статутом о мошенничестве, договор о любой заинтересованности в собственности должен быть заключен в письменной форме в отношении ответчика.

Различные типы действий отражают разные типы интересов. Например, акт о прекращении права собственности передает все имущественные права, которые лицо, предоставившее право, имеет в собственности, стороне, которой подан иск о прекращении права собственности.Конечно, это означает, что, если лицо, предоставившее право, не имеет интересов в недвижимом имуществе, передача права требования о прекращении права владения не предоставит никаких прав на это имущество. Например, если вы предоставите своему другу акт о прекращении права собственности на Эмпайр-стейт-билдинг, это означает, что вы передали свои права собственности на это здание своему другу. Если вы изначально не заинтересованы в праве собственности на Эмпайр-стейт-билдинг, то после передачи акта о прекращении права собственности ваш друг также не будет иметь никаких интересов в этом здании.Вы не можете передать интересы, которых у вас нет. С другой стороны, во многих штатах разрешается наличие гарантийного акта, в котором указывается право собственности и гарантия от дефектов права собственности, а также обременений. Покупатели обычно требуют гарантийный акт при покупке недвижимости.

После передачи права собственности по акту акт обычно записывается. Для права собственности запись акта не требуется. Тем не менее, регистрация документа на собственность важна, потому что она дает другим понять, что тот, кто записал документ на собственность, владеет имуществом.Некоторые штаты отдают предпочтение правам тех, кто записывает документ первым (в соответствии с законом о расе), в то время как другие штаты отдают предпочтение правам тех, кто первым приобрел долю без уведомления о других претензиях на собственность (согласно статуту об уведомлении). Система гонок / уведомлений, в которой есть статут гонок / уведомлений, — это система, в которой приоритет отдается первому добросовестному покупателю, который регистрирует конфликт в праве собственности. Добросовестный покупатель — это просто покупатель, который добросовестно принимает титул, не зная о конкурирующих претензиях на титул.

Помимо прямой покупки, еще одним распространенным способом приобретения недвижимости является наследование. Недвижимость может быть завещана по завещанию или может быть передана в соответствии с законами штата, когда умерший умирает без завещания. Вообще говоря, люди имеют право распоряжаться своей собственностью по своему желанию после смерти, при условии, что их завещание или другой инструмент передачи соответствует требованиям их государства в отношении действительности. Когда кто-то умирает без завещания, законы штата определяют, кто из родственников умершего получает имущество.Например, в законодательных актах штата часто указывается, что имущество переходит к супругу, а если супруга нет, то к детям. Если детей нет, то к родителям. Если нет живых родителей, то братьям и сестрам и так далее. Если такого человека не существует, собственность может окончательно перейти в собственность государства.

Недвижимость также может быть приобретена в дар. Если лицо, дающее имущество, действительно намеревается передать титул, передает документ получателю и подарок принят, то подарок считается действительным.Если один из этих элементов не выполняется, например, если документ не передан предполагаемой стороне (или третьей стороне, которая будет храниться для предполагаемой стороны), то подарок не был успешно сделан, и право собственности не будет быть переданным.

Менее распространенный способ приобретения недвижимости — доктрина неправомерного владения. В просторечии это часто называют «правами скваттера». По сути, этот метод приобретения собственности отражает глубоко укоренившееся убеждение, что ценность земли заключается в ее использовании для получения прибыли.Если земля простаивает в руках владельца, но кто-то другой использует ее, тогда закон может — только может — отдать предпочтение праву пользователя на землю по сравнению с фактическим владельцем.

Неблагоприятное владение — это когда кто-либо, не являющийся владельцем недвижимости, потребовал ее в собственность. Чтобы добиться успеха в соответствии с этой доктриной, необходимо соблюдать несколько элементов. К ним относятся следующие:

• Владелец должен фактически владеть.
• Владение должно быть открытым и печально известным, что означает, что оно должно быть очевидным для других (видимым).
• Владение должно быть враждебным, что означает, что оно противоречит интересам фактического владельца.
• Владение должно быть непрерывным, что означает, что владелец не может быть выселен в течение установленного законом периода времени, необходимого для получения права собственности посредством владения.
• Владение должно быть исключительным.
• Должен соблюдаться установленный законом срок, и этот срок варьируется от штата к штату. Например, в некоторых штатах, таких как Мэн, требуется двадцатилетний период, в то время как в других штатах, таких как Невада, требуется только пятилетний период.

Законы некоторых штатов о незаконном владении также требуют, чтобы владелец платил налоги на собственность в течение периода незаконного владения. Если все эти элементы соблюдены, то владелец может предъявить претензию о сохранении права собственности. В случае успеха владелец становится владельцем без какой-либо компенсации прежнему владельцу.

Неблагоприятное владение и притязания на незаметное право собственности часто имеют место вокруг границ владений, когда одна сторона обычно использовала собственность другой, потому что забор был поставлен не на место.В других случаях речь идет о претензиях по поводу земли, принадлежащей людям, которые ее не посещают, например, о земле, находящейся в отдаленном районе. Есть и другие примеры изгнания, когда общий арендатор конструктивно или фактически выселяет других, имеющих действительные права собственности. Помните, что все элементы враждебного владения должны иметь место в течение всего установленного законом периода времени, чтобы действие по тихому титулу было успешным. Это означает, например, что если владелец проверяет собственность и находит там кого-то, владелец должен вмешиваться в эти элементы.Владелец должен выселить нарушителя, и это можно сделать, вызвав полицию. Это нарушит требование непрерывности.

Недавний случай в Боулдере, штат Колорадо, побудил законодательный орган штата Колорадо существенно изменить законы штата о недобросовестном владении. В этом случае супружеская пара, состоящая из судьи и адвоката, выполнила требования о неправомерном владении и успешно подала иск о тихом владении. В этом случае противоборствующие владельцы явно разбирались в законе.Фактические владельцы недвижимости купили землю много лет назад, чтобы построить будущий дом престарелых. Ознакомьтесь с примечанием 8.59 «Гиперссылка: вопрос этики» и посмотрите, считаете ли вы, что законодательный орган Колорадо слишком остро отреагировал.

Гиперссылка: вопрос этики

Является ли незаконное владение формой кражи, санкционированной законом?

http://www.denverpost.com/news/ci_7494276

Интересы и сфера действия

Владение недвижимостью предполагает множество обязанностей, а также возможность получения большой прибыли и большой ответственности.Важно осознавать обязанности, связанные с владением собственностью, и узнавать, как защитить себя от потенциальной ответственности, связанной с этим. Например, если на вашей недвижимости будет обнаружено место для токсичных отходов, вы вполне можете нести ответственность за его очистку, даже если вы не знали, что такое место было там, когда вы покупали землю. Каждый покупатель недвижимости обязан проявлять должную осмотрительность при покупке земли. Идея состоит в том, что вы должны были знать об этом месте, если его можно было обнаружить при осмотре.Знание этого, наряду со знанием федерального Закона о комплексном реагировании на окружающую среду, компенсации и ответственности (CERCLA), помогает нам осознать, что мы никогда не должны соглашаться покупать землю «незаметно» или, по крайней мере, без профессионального инспектора, которому мы доверяем. Но что, если старый полигон токсичных отходов находится на участке, который вы хотите продать? Вы обязаны сообщить о таком дефекте земли потенциальным покупателям до передачи права собственности.

Кроме того, мы должны учитывать обязанности землевладельцев по отношению к другим людям, которые входят в землю.Каковы наши обязанности перед людьми, которые посещают наш дом? Или в нашем магазине? Что, если они не приглашены, а являются нарушителями? Эти обязанности землевладельцев будут варьироваться в зависимости от статуса пострадавшего.

Что, если бы на земле, которой вы когда-то владели, обнаружили золотой рудник? Можете ли вы извлечь выгоду из этого открытия? Вероятно, нет, если вы передали полную собственность кому-то другому.

Как показывают эти примеры, важно знать об обязанностях землевладельцев , как ограничить ответственность , связанную с владением землей, и когда происходит разделение ответственности.Эти типы вопросов можно рассмотреть более полно, когда мы рассмотрим интересы собственности.

Кроме того, важно знать, как владелец недвижимости может использовать собственность или объем своих прав. Обдумайте следующие вопросы: если вы владели земельным участком в центре города, можете ли вы построить многоквартирный дом, который блокирует свет соседнего землевладельца? Или, если у вас есть участок необработанной земли, на котором вы обнаруживаете нефть, можете ли вы бурить на своей земле, если он откачивает нефть из-под земли вашего соседа или если это приводит к обрушению земли вашего соседа из-за отсутствия подземной поддержки? Если вы живете на береговой линии, и ваш сосед строит дамбу, которая вызывает эрозию вашей береговой линии собственности, так что с годами ваша собственность уменьшается в размерах, есть ли у вас предъявленный иск к соседу? И наоборот, если приливы и отливы воды вдоль береговой линии увеличивают вашу собственность из-за естественного прироста, владеете ли вы «новой» собственностью, даже если она не была частью первоначальной покупки? Рассмотрим водные споры, которые являются очень горячей темой в западных штатах.Если вы живете рядом с рекой, сможете ли вы отвести весь поток воды, даже если захотели отвести его по капризной причине? Представьте, что вы мечтаете иметь очень большой частный аквапарк для своей семьи, но вам нужна была вся вода в реке, которая примыкает к вашей собственности, чтобы воплотить эту мечту в реальность. Если вы перенаправите всю эту воду, другие прибрежные владельцы вполне могут иметь обоснованные претензии. Что, если это был засушливый год, и вы полагались на воду из реки для орошения товарных культур, но находящемуся под угрозой исчезновения лососю в реке нужна была вода для их среды обитания? Можете ли вы взять воду для своего урожая, или ее нужно оставить в реке для лосося, находящегося под угрозой исчезновения? Эти типы юридических вопросов могут быть решены, если мы рассмотрим объем прав.

В следующих разделах рассматриваются обязанности землевладельцев, права собственности и объем прав на недвижимое имущество.

Обязанности землевладельцев

Землевладельцы имеют разные обязанности перед разными людьми, которые заходят на их землю. Эти обязанности различаются в зависимости от того, является ли человек нарушителем, лицензиатом или приглашенным.

Злоумышленник — это лицо, которое добровольно, намеренно вторгается на чужую землю без разрешения или привилегии. Землевладелец обязан не причинять злоумышленнику преднамеренного вреда.Например, мины-ловушки, ловушки или что-то в этом роде просто не разрешены. Пострадавшие от такой ловушки нарушители предъявляют законные иски к землевладельцу о возмещении травм.

Лицензиат — это лицо, имеющее разрешение находиться на земле. У землевладельцев есть более высокая обязанность заботиться о таком человеке. Землевладелец не только не должен умышленно причинять вред лицензиату, но и должен предупреждать лицензиата об известных недостатках. Например, если землевладелец знает, что ступеньки к его или ее крыльцу обледенели, он или она обязан предупредить лицензиата — например, друга в гостях, — что ступеньки ледяные.Невыполнение этого требования может повлечь за собой ответственность землевладельца.

Приглашенный — это тот, кто вошел в недвижимость по приглашению. Компании разослали приглашения публике. В общественных местах разосланы приглашения для публики. Каждый, кто приезжает по приглашению владельца, является приглашенным. Землевладельцы должны осматривать свою собственность на предмет дефектов, исправлять эти дефекты при обнаружении и предупреждать приглашенных о таких дефектах. Вот почему вы увидите знак «осторожно» на полу продуктового магазина после того, как его вымыли шваброй или пролили жидкость.

Доли владения недвижимым имуществом

Недвижимость может принадлежать разным видам долей. Например, недвижимость может находиться в собственности без ограничений, при условии соблюдения только местных, государственных и федеральных законов. Или права собственности могут быть более узкими при соблюдении условий, нарушение которых может привести к потере этих долей собственности.

Наиболее полная доля владения представлена ​​простой абсолютной комиссией. Владелец собственности, уплачиваемой простым абсолютом, имеет наибольшую долю владения, признанную законом.Как правило, если кто-то хочет купить недвижимость, он или она хочет купить недвижимость за простую абсолютную плату.

Сравните это с возмещаемой оплатой. Плата, которую можно легко аннулировать, зависит от условий владения или каких-либо будущих событий. Например, если вы пожертвовали землю «городу Нашвилл, при условии, что она используется как общественная зеленая дорога», тогда земля будет принадлежать городу Нэшвиллу за приемлемую плату, если только он не решит сделать что-то еще с земли, кроме того, поддерживать ее как общественную зеленую дорогу.Как только условие будет нарушено, земля вернется либо к первоначальному владельцу, либо к тому, кто владел долей реверсии, что является будущей долей в недвижимости.

Другой вид собственности — это пожизненное имущество. Этот процент измеряется жизнью владельца в пожизненном имении. Если вы хотели предоставить матери право собственности на недвижимость на весь срок ее жизни, но затем ожидали, что это имущество будет возвращено вам после ее смерти, вы можете предоставить ей пожизненное имущество.Аналогичным образом, обычное инвестирование, известное как обратная ипотека, основано на концепции пожизненного имущества. Обратная ипотека — это договоренность, при которой покупатель недвижимости соглашается разрешить продавцу собственности сохранять право владения недвижимостью в течение определенного периода времени (например, до конца его или ее жизни) в обмен на возможность покупки недвижимость по сегодняшней цене. Это может быть привлекательным вложением, если инвестор считает, что стоимость собственности будет расти в будущем, и если инвестору не требуется немедленное владение недвижимостью.Эти договоренности, по сути, делают ставку на ожидаемую продолжительность жизни продавцов недвижимости, предоставляя им в собственность пожизненное имущество. Однако иногда это имеет неприятные последствия. В Примечании 8.70 «Гиперссылка: обратная ипотека» приведен пример продавца, который пережил своего инвестора в такой договоренности.

Гиперссылка: обратная ипотека

«В жизни иногда заключают плохие сделки», — сказала Жанна Кальман, старейшая живая женщина в истории, относительно инвестора, который «отменил закладную» ее квартиру.

http://www.nytimes.com/1995/12/29/world/a-120-year-lease-on-life-outlasts-apartment-heir.html

Иногда доля собственности принадлежит нескольким владельцам. Законодательно признано несколько видов долей совместной собственности. Эти права собственности важны для вопросов владения, права передачи, права на прибыль от земли и ответственности. Например, общая аренда описывает долю владения, в которой все владельцы имеют безраздельный интерес в собственности, равные права владения и подлежащую выплате долю.Сравните это с совместной арендой, которая описывает долю владения, в которой выживший владелец имеет право на наследство. Представьте, что вы вместе со своим партнером Фрэнком владеете золотой жилой. Вы бы предпочли общую или совместную аренду? Вы бы предпочли совместную аренду, потому что, если Фрэнк умрет, его интерес к золотому руднику перейдет к вам, а не к его наследникам. В конце концов, вы можете не захотеть быть партнером внука Фрэнка (или кого-то еще), но это именно то, что может случиться с общей арендой.Аналогичным образом, аренда в целом включает право наследования, но это может иметь место только между мужем и женой. Эта концепция признана в некоторых штатах, но не во всех штатах.

Эти разные интересы создаются конкретными формулировками в правовом акте о передаче права собственности. Если бы Джон и Фрэнк были совладельцами, если бы Джон и Фрэнк были совладельцами, чтобы создать общую аренду. Однако, если предполагалось совместное владение, передача должна быть более конкретной, например: «Джону и Фрэнку с правом наследования.Обратите внимание, что Джон и Фрэнк не могли получить право на аренду в целом, если только они не жили в штате, который признавал однополые браки, и если они фактически не состояли в браке. Более того, такие вопросы еще не возникали в наших судах, потому что правовая концепция однополых браков еще только зарождается и во многих государствах еще не признана законодательно.

Обратите внимание, что совместно арендатор может продавать или передавать свои права, не запрашивая разрешения у своего арендатора. Представьте, что вы вместе с лучшим другом владеете фермой.Сначала вы соглашаетесь заниматься только экологически чистым сельским хозяйством. Позже ваш друг хочет перейти к традиционным методам ведения сельского хозяйства. Поскольку вы не хотите участвовать в опрыскивании земель пестицидами или гербицидами, вы решаете продать свои интересы кому-то другому. Даже если ваш друг возражает против продажи, он не может ее заблокировать. Это связано с тем, что участники совместной аренды имеют одностороннее право передавать свои права собственности. Позже представьте, что кто-то, работающий на этой земле, серьезно заболел от пестицида, распыленного там после того, как вы продали свою долю.Вы не будете нести ответственности за любой ущерб, возникший в результате такого события, потому что ваша ответственность будет прекращена с продажей. Сравните это с совместной арендой, включая аренду в целом. Для передачи своих интересов требуется согласие и одобрение сожителя. В случае, если совместные арендаторы расходятся во мнениях относительно использования собственности или распоряжения ею, суды могут вмешаться, чтобы предоставить раздел земли, что по существу приводит к выделению отдельных земельных участков отдельным арендаторам.Это преобразовывает бывших совместных арендаторов в смежных землевладельцев и позволяет им распоряжаться или использовать свою собственность по своему усмотрению, без каких-либо прав на собственность друг друга.

Сфера интересов в недвижимом имуществе

Объем собственности имеет значение, поскольку от него зависит, что можно (или нельзя) сделать с землей. Поверхность земли и здания, которые прикреплены к ней, неявно включаются, когда большинство людей задумывается о сфере владения недвижимым имуществом.Однако другие интересы могут быть проанализированы и переданы отдельно, включая права на недра или недра, а также право на свет или право на обзор. Более того, права на воду предоставляются по-разному, в зависимости от того, находится ли собственность на западе или востоке США. Кроме того, сервитуты и ковенанты предоставляют определенные права землевладельцам.

Права на недропользование или недропользование — это права на вещества, находящиеся под реальной поверхностью земли. Если вы заинтересованы в бурении нефтяных скважин, но не хотите покупать все участки земли, на которых вы, возможно, захотите спекулировать, то вы, вероятно, находитесь на рынке, чтобы купить или сдать в аренду права на добычу полезных ископаемых.Это даст вам право добывать все, что вы найдете под землей, и продавать это.

Права на воду определяются в Соединенных Штатах двумя разными способами. Вообще говоря, штаты к востоку от реки Миссисипи следуют доктрине прибрежных прав на воду, что означает, что те, кто живет рядом с водой, имеют право пользоваться водой. Вода делится между прибрежными владельцами. По совершенно другой схеме, большинство западных государств используют концепцию предварительного присвоения, которая предоставляет права тем, кто использовал эти права «первым во времени».Более того, согласно этой концепции, использование должно быть выгодным, но правообладатель не обязательно должен быть соседним землевладельцем. Эта политика привела к неестественному использованию земли в западных штатах, где права на воду высоко ценятся из-за нехватки. Например, мы видим процветающие сельскохозяйственные угодья в чрезвычайно засушливом климате, потому что владельцы прав на воду хотят убедиться, что они сохраняют свои права на предыдущие присвоения воды, используя ее с пользой (например, для орошения сельскохозяйственных культур). Если вода не будет использоваться с пользой в соответствии с доктриной предварительного присвоения, то эти права могут быть потеряны.Предварительное присвоение — это, по сути, доктрина «используй или потеряй». Более того, соседние землевладельцы в штатах, где они были ранее присвоены, могут вообще не иметь права использовать воду, протекающую через их землю. Действительно, такой исход очень распространен.

Послабления и ковенанты — это неимущественные права собственности на недвижимое имущество. Сервитут создается прямо или косвенно и обычно дает людям право использовать чужую землю для определенных целей. Например, сервитут для коммунальных предприятий, позволяющий войти на чужую землю, является обычным явлением.Это позволяет коммунальным предприятиям обслуживать опоры, линии электропередач, кабельные линии и т. Д. Другие примеры включают в себя собственность, не имеющую выхода к морю, имеющую сервитут через другую часть собственности в качестве проезжей части или сервитут, предоставленный публике для прогулок по чужой собственности, чтобы получить доступ к береговой линии.

Завет — это добровольное ограничение использования земли. Общие заветы — это правила ассоциаций домовладельцев, которые ограничивают права владельцев использовать свою землю определенным образом, часто в эстетических целях.Например, такие заветы могут требовать, чтобы дома, подпадающие под действие завета, были окрашены только в определенные заранее утвержденные цвета, или они могут содержать запрет на строительство бассейнов.

Некоторые ковенанты и сервитуты действуют в отношении земли, что означает, что ограничения будут применяться к последующим владельцам недвижимости. Действует ли договор или сервитут с землей, зависит от типа предоставленных процентов.

Отношения между арендодателем и арендатором

В недвижимом имуществе может возникать право аренды.Например, если вы снимаете квартиру, дом или комнату в общежитии в университетском городке, вы являетесь арендатором с правом аренды. В таких отношениях вы являетесь арендатором, а владелец недвижимости — домовладельцем. Лизхолд — это просто посессорная доля с определенными правами и обязанностями, которые обычно указываются в договоре аренды. Например, арендатор имеет право на исключительное владение недвижимостью и обязан соблюдать правила проживания, установленные арендодателем, а арендодатель в договоре аренды жилого помещения имеет право на получение арендной платы и обязанность обеспечивать что помещения жилые.Если одна сторона не выполняет обязательства по договору аренды в соответствии с требованиями, другая сторона может обратиться за правовой защитой. Например, если арендатор не платит арендную плату, то арендодатель может законно выселить арендатора из помещения, даже если срок аренды не истек. Как и другие интересы в недвижимом имуществе, договоры аренды обычно должны заключаться в письменной форме, чтобы они могли быть принудительно исполнены против ответчика.

Могут быть созданы разные типы аренды. Наиболее распространенная аренда — это, вероятно, аренда на несколько лет и периодическая аренда.Аренда на годы — это просто аренда, которая длится в течение определенного периода времени. Когда вы снимаете квартиру, вы можете подписать договор аренды на девять месяцев, чтобы отразить учебный год. Это будет аренда на годы, даже если срок аренды составляет менее одного года. С другой стороны, периодическая аренда — это аренда, которая просто действует в течение определенного периода времени и затем автоматически возобновляется, если она не прекращается арендодателем или арендатором. Например, аренда на один год может стать периодической арендой, если ни одна из сторон не расторгается.Представьте, что у вас был договор аренды на один год, но вы не съехали в конце года, а домовладелец продолжал принимать арендные платежи и не предпринимал никаких действий для расторжения договора аренды. Будет создан новый договор аренды сроком на один год. Менее распространенными типами аренды являются аренда по собственному желанию, которая представляет собой аренду на определенный фиксированный период времени и может быть прекращена по желанию либо домовладельцем, либо арендатором, а также аренда по собственному желанию, которая возникает, когда арендатор остается на имущество после истечения права владения и без согласия арендодателя.

Аренда может быть создана для жилых или коммерческих целей. Коммерческая аренда обычно длится более длительный период времени, чем аренда жилья. Например, нередко можно услышать о коммерческой аренде на пять, десять, двадцать пять или даже девяносто девять лет. Многие из тех же функций и обязанностей существуют и при коммерческой аренде, но есть некоторые важные различия. Например, коммерческий арендатор может потребовать, чтобы арендодатель отказался сдавать в аренду конкуренту арендатора в том же здании.Например, если гольф-магазин расположен в торговом центре, он может потребовать в качестве условия договора аренды, чтобы арендодатель воздерживался от сдачи в аренду других торговых площадей конкурирующему гольф-магазину в том же торговом центре.

Права на аренду подлежат переуступке, если эти права прямо не ограничены договором аренды. Это означает, что права, передаваемые по договору аренды, который является договором, могут быть переданы другой стороне путем уступки, если только в договоре аренды не существует прямого ограничения на уступку.Возможно, вы видели ограничения на переуступку в собственном договоре аренды жилого помещения в виде пункта об отказе от субаренды. В коммерческой аренде обычно содержится ограничение на переуступку без разрешения арендодателя.

Так же, как собственник недвижимости может продать часть или все свои доли, любая доля владения недвижимостью также может быть сдана в аренду. Например, кто-то, кто владеет правами на недропользование на землю, может сдать в аренду право бурения на нефть или газ другому.

ОСНОВНЫЕ ВХОДЫ

Недвижимость может быть приобретена путем покупки, наследования, дарения или неправомерного владения.Владельцы собственности должны знать широту и пределы своих имущественных интересов, чтобы понимать свои права на прибыль, полученную от земли, и свою ответственность в результате использования своей земли. Права на землю могут быть абсолютными, условными или на определенный период времени. Кроме того, совладельцы могут иметь разные права в зависимости от формы собственности. Объем прав на землю может включать поверхность и прилегающие к ней здания, в то время как другие интересы могут быть разделены и переданы отдельно, например, права на недропользование и права на воду.Послабления и ковенанты в сфере недвижимости передают неимущественные интересы. Арендованные интересы — это владения, не связанные с владением недвижимостью.

УПРАЖНЕНИЯ

1. Согласны ли вы, что стоимость земли — это только ее прибыль? Если нет, то в чем ценность земли? Имеет ли он «внутреннюю» ценность, не имеющую ничего общего с человеческой выгодой?
2. Рассмотрим этот современный взгляд на досаду. Некоторые землевладельцы на побережье Мексиканского залива подали в суд на энергетические компании за выброс углерода, утверждая, что углерод привел к глобальному потеплению, которое затем привело к повышению уровня моря, что привело к необычайной жестокости и силе урагана Катрина.Окружной суд отклонил дело, но коллегия из трех судей Пятого округа отказалась от рассмотрения, заявив, что землевладельцы имеют право продолжать дело и что иск подлежит рассмотрению в судебном порядке. Считаете ли вы, что это обоснованное заявление о неудобствах? Почему или почему нет?
3. Считаете ли вы, что враждебное владение нужно отменить? Почему или почему нет? Если вы обнаружили на своей земле скваттер, что делать, чтобы защитить свой титул?
4. Какой вид комплексной проверки может быть проведен, чтобы убедиться, что на территории нет захороненной свалки токсичных отходов?
5. Классифицируйте следующих лиц как нарушителя, лицензиата или приглашенного для определения обязанности землевладельца:
   1. Почтальон
   2. Покупатель в Wal-Mart
   3. Человек, который пересекает вашу землю, чтобы добраться до другой стороны без вашего разрешения
6. Подумайте о ситуации, в которой вы бы подарили кому-либо пожизненное имущество в собственности, которой вы владеете.Чем эта ситуация отличается от сдачи недвижимости в аренду арендатору?
7. Найдите в газете статью об ответственности, связанной с владением недвижимым имуществом. Считаете ли вы, что землевладелец должен нести ответственность в случае вашего местонахождения? Почему или почему нет?
8. Какие преимущества вы видите как для арендодателя, так и для арендатора при очень длительной аренде? Какие риски?

Выбор юридической формы для вашего бизнеса с недвижимостью

Большинство агентов по недвижимости являются независимыми подрядчиками, частными предпринимателями, которые связаны с лицензированным брокером по недвижимости в своем штате.Таким образом, они ведут независимый бизнес, хотя должны работать под наблюдением лицензированного брокера.

Этот пост поможет агентам по недвижимости и брокерам выбрать правильные юридические формы недвижимости.

Конечно, брокеры по недвижимости также ведут бизнес ‚они, как правило, владеют брокерской фирмой по недвижимости, сами или совместно с другими брокерами, на которую работают один или несколько агентов. У каждого бизнеса есть юридическая форма. Если вы работаете в качестве брокера или агента прямо сейчас, вы почти наверняка участвуете в одном из следующих типов предприятий:

• Индивидуальное предприятие
• Партнерство
• Corporation или
• Общество с ограниченной ответственностью (LLC)

Единоличное владение и товарищество являются «юридическими лицами по умолчанию», они возникают автоматически, если владельцы бизнеса не предпримут шаги, необходимые для создания одной из других организаций.

Индивидуальное предприятие

Подавляющее большинство агентов по недвижимости, которые работают в качестве независимых подрядчиков в брокерских операциях с недвижимостью, являются индивидуальными предпринимателями. Многие брокерские фирмы с одним владельцем также являются индивидуальными предпринимателями. Часто профессионалы в сфере недвижимости получают этот юридический статус, даже не осознавая этого. Проще говоря, если вы начинаете бизнес самостоятельно и не регистрируете и не создаете ООО, вы автоматически становитесь индивидуальным предпринимателем.

Индивидуальное предприятие — это бизнес с одним владельцем.В отличие от корпорации, ООО или партнерства, это не отдельное юридическое лицо. Владелец бизнеса (собственник) лично владеет всеми активами бизнеса и единолично отвечает за его работу. Большинство индивидуальных предпринимателей ведут небольшие операции, но индивидуальный предприниматель может нанимать как сотрудников, так и лиц, не являющихся сотрудниками. Действительно, у некоторых брокеров-индивидуальных предпринимателей есть крупные фирмы с большим количеством сотрудников.

Формирование частной собственности

Индивидуальное предпринимательство — это, безусловно, самый простой и дешевый способ легально организовать любой бизнес.Вам не нужно делать ничего особенного или подавать какие-либо документы для создания индивидуального предприятия (кроме обычных лицензий, разрешений и других нормативных требований, которые ваш штат или местность предъявляет к любому бизнесу). Конечно, вам также необходимо соблюдать требования вашего штата к лицензированию недвижимости.

Для агента по недвижимости, который работает в качестве независимого подрядчика для брокера по недвижимости, форма индивидуального предпринимательства является хорошим выбором благодаря своей простоте и дешевизне.

Налогообложение индивидуальных предпринимателей

Что касается налогов, это отличный выбор, поскольку он обеспечивает сквозное налогообложение, которое предпочитает большинство агентов.Вам также не придется подавать отдельную налоговую декларацию для вашего бизнеса, что сэкономит время и деньги. Когда вы являетесь индивидуальным предпринимателем, вы и ваш бизнес — одно и то же с точки зрения налогообложения. Индивидуальные предприниматели не платят налоги и не подают налоговые декларации. Вместо этого вы должны указать доход, который вы зарабатываете, или убытки, которые вы понесли, в своей налоговой декларации, IRS Form 1040.

Если вы получаете прибыль, эти деньги добавляются к любому другому вашему доходу (например, процентному доходу или доходу вашего супруга, если вы женаты и подаете совместную налоговую декларацию), и эта сумма облагается налогом.Чтобы показать, есть ли у вас прибыль или убыток от вашего индивидуального предпринимательства, вы должны заполнить налоговую декларацию IRS Schedule C, Прибыль или Убыток от бизнеса . В этой форме вы указываете все свои доходы от бизнеса и вычитаемые расходы.

Вопросы ответственности

Однако индивидуальные предприниматели имеют один большой недостаток: они не предполагают ограниченной ответственности. Индивидуальный предприниматель несет личную ответственность по всем долгам и прочим обязательствам. Это означает, что бизнес-кредитор ‚человек или компания, которым вы должны деньги за предметы, которые вы используете в своем бизнесе,‚ может забрать все ваши активы, как деловые, так и личные.Это может включать, например, ваши личные банковские счета, вашу машину и даже ваш дом.

Точно так же личный кредитор ‚лицо или компания, которым вы должны деньги за личные вещи‚ может заняться вашими бизнес-активами, такими как банковские счета и оборудование. Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, вы также несете личную ответственность по судебным искам, связанным с бизнесом.

Корпорации и ООО несут ограниченную ответственность, что является основной причиной, по которой их используют многие владельцы малого бизнеса. Однако, если вы выполняете операцию с участием одного человека, ограниченная ответственность, которую вы получите, создав корпорацию или LLC, часто более иллюзорна, чем реальна.Таким образом, сохранение неброского, простого и дешевого индивидуального предпринимательства — совершенно рациональный выбор.

Полное товарищество

Если два или более брокера решают совместно владеть брокерской фирмой и разделить свои доходы и расходы, они не могут быть индивидуальными предпринимателями, потому что они не ведут бизнес с одним лицом. Вместо этого они автоматически становятся партнерами в полном товариществе, если они не учреждают или не образуют компанию с ограниченной ответственностью.

Формирование партнерства

Партнерство автоматически возникает, когда два или более человека вместе создают предприятие для получения прибыли и не решают создавать какую-либо другую хозяйственную единицу.Как и в случае индивидуального предпринимательства, нет необходимости подавать какие-либо документы для создания полного товарищества. Тем не менее, настоятельно рекомендуется иметь подробное письменное соглашение о партнерстве, в котором указывается, как партнерство будет финансироваться и регулироваться.

Партнерство — это форма долевой собственности и управления бизнесом. Партнеры вносят деньги, имущество и услуги, а взамен получают часть полученной прибыли.

В отличие от индивидуального предпринимательства, товарищество имеет юридическое существование, отличное от его владельцев ‚партнеров.Он может иметь право собственности на собственность, предъявлять иски и преследовать в суде, иметь банковские счета, занимать деньги, нанимать сотрудников и делать в деловом мире все, что может делать человек. Действительно, в некоторых штатах товарищество может получить лицензию на брокерскую деятельность в сфере недвижимости от своего имени.

Поскольку товарищество является отдельным юридическим лицом, имущество, приобретенное сторонами, принадлежит товариществу, а не партнерам по отдельности. Этот порядок отличается от индивидуального предпринимательства, когда собственник-владелец индивидуально владеет всей частной собственностью.

Как правило, все партнеры партнерства, занимающегося брокерской деятельностью в сфере недвижимости, должны быть лицензированными брокерами по недвижимости. Подробности см. В правилах лицензирования брокера по недвижимости в вашем штате.

Налогообложение партнерства

В соответствии с режимом налогообложения партнерства, хозяйствующее лицо является «сквозным» субъектом для целей налогообложения, то есть, как правило, оно само не платит налоги. Вместо этого прибыль, убытки, вычеты и налоговые льготы передаются через бизнес в индивидуальные налоговые декларации владельцев.

Если бизнес имеет непредвиденные доходы, владельцы платят подоходный налог со своей доли в своих индивидуальных отчетах по ставкам индивидуального подоходного налога. Если бизнес несет убытки, они также распределяются между владельцами, которые могут вычесть их из других доходов при своих индивидуальных доходах с учетом определенных ограничений.

В отличие от индивидуального предпринимательства, товарищество считается отдельным от партнеров для целей расчета дохода и отчислений. Партнерство подает собственную налоговую декларацию на форму IRS 1065.

Форма 1065 не используется для уплаты налогов; скорее, это «информационная декларация», которая информирует IRS о доходах, вычетах, прибылях, убытках и налоговых льготах партнерства за год. Форма также включает отдельную часть, называемую Приложением K-1, в котором партнерство перечисляет долю каждого партнера в элементах, перечисленных в Форме 1065. Каждому партнеру необходимо предоставить отдельное Приложение K-1.

Каждый партнер сообщает в своей индивидуальной налоговой декларации (Форма 1040) свою долю в чистой прибыли или убытке партнерства, как показано в Приложении K-1.

Проблемы с ответственностью

Партнерские отношения не предусматривают ограниченной ответственности отдельных партнеров. Партнеры несут личную ответственность по всем долгам и судебным искам товарищества, как и индивидуальные предприниматели. Это означает, что вы будете нести личную ответственность по деловым долгам, которые возникнут у ваших партнеров, независимо от того, знаете ли вы о них или нет.

Корпорации

Корпорация — это отдельное юридическое лицо, которое вы можете организовывать и вести как бизнес и участвовать в прибылях и убытках.Он может иметь право собственности на собственность, предъявлять иски и преследовать в суде, иметь банковские счета, занимать деньги, нанимать сотрудников и делать в деловом мире все, что может делать человек.

Теоретически каждая корпорация состоит из трех групп: тех, кто руководит общим бизнесом, называемых директорами; те, кто занимается повседневным бизнесом, звонили должностным лицам, а те, кто просто инвестирует в бизнес, звонили акционерам. Однако в случае небольшой корпорации эти три группы могут быть (и часто являются) одним и тем же лицом; то есть одно лицо может руководить и управлять корпорацией и владеть всеми корпоративными акциями.Поэтому, если вы регистрируете свой бизнес в сфере недвижимости, состоящий из одного человека, вам не нужно нанимать и платить совету директоров или должностным лицам.

Если вы регистрируете свой бизнес в сфере недвижимости, он становится «владельцем» бизнеса, то есть он владеет или сдает в аренду все необходимые активы для ведения бизнеса и нанимает сотрудников и независимых подрядчиков для оказания услуг клиентам. Он собирает все деньги, которые платят клиенты, и оплачивает все счета, включая заработную плату сотрудников и льготы. Вы владеете корпорацией в форме владения акциями.И обычно вы будете работать в качестве сотрудника своей корпорации.

Во многих штатах корпорация может получить лицензию брокера по недвижимости от своего имени. Большинство штатов требует, чтобы некоторые или все должностные лица и / или директора корпорации были лицензированными брокерами.

Создание корпорации

Вы создаете корпорацию, заполнив необходимые формы и уплатив необходимые сборы в соответствующее государственное агентство, обычно в офис государственного секретаря или комиссара корпорации.В каждом штате указаны формы для использования и стоимость подачи. Вам также нужно будет выбрать название для своей корпорации, принять корпоративный устав, настроить корпоративные записи и «капитализировать» свою корпорацию ‚выпустить акции в обмен на деньги, собственность и / или услуги, предоставляемые корпорации.

В некоторых штатах брокеры и агенты по недвижимости должны образовывать особый тип корпорации, называемой профессиональной корпорацией. Профессиональная корпорация имеет основные атрибуты обычной корпорации с определенными ограничениями в отношении владения и типа работы, которую она может выполнять.Как правило, профессиональная корпорация должна быть организована с единственной целью оказания профессиональных услуг, и все акционеры должны иметь лицензию на оказание таких услуг. Так, например, в корпорации брокеров по недвижимости все акционеры должны быть лицензированными брокерами. Профессиональная корпорация — это классификация закона штата ‚она не имеет ничего общего с IRS или налогами.

Корпоративное налогообложение

Для целей налогообложения существует два типа корпораций: корпорации S и корпорации C.S-корпорации являются сквозными организациями и облагаются налогом так же, как и партнерства. Корпорации C являются отдельными налогоплательщиками. Корпорации C должны платить налог на прибыль со своей чистой прибыли и подавать собственные налоговые декларации в IRS. У них также есть свои собственные ставки подоходного налога (которые ниже индивидуальных ставок на некоторых уровнях дохода).

Поскольку корпорация C является отдельной налоговой организацией, она может предоставлять своим сотрудникам дополнительные льготы, не облагаемые налогом, а затем вычитать всю стоимость этих льгот из дохода корпорации как коммерческих расходов.Никакая другая форма хозяйствования не может этого сделать. Когда вы создаете корпорацию, она автоматически становится корпорацией C для целей федерального налогообложения. Но у вас есть возможность выбрать корпоративное налогообложение S, заполнив заявление о выборах в IRS.

Ограниченная ответственность, предоставляемая корпорациями

Основная причина, по которой маклеры по недвижимости выбирают корпоративную форму, заключается в ограничении их личной ответственности по коммерческим долгам и судебным искам. Теоретически владельцы корпорации ‚акционеры‚ не несут личной ответственности по корпоративным долгам.Однако на практике от владельцев небольших корпораций часто требуется лично гарантировать долги своей корпорации, поэтому такая ограниченная ответственность зачастую скорее мифическая, чем реальная.

Более того, самая большая ответственность, с которой сталкивается большинство агентов по недвижимости и брокеров, — это злоупотребления служебным положением ‚судебные иски недовольных покупателей или продавцов, заявляющих о таких вещах, как мошенничество, искажение фактов, халатность, нераскрытие информации и другие нарушения юридических и фидуциарных обязанностей агента или брокера. .Создание корпорации не защитит вас от личной ответственности за злоупотребления служебным положением или другие личные проступки.

Если у вашего бизнеса недостаточно активов для выплаты судебного решения, вынесенного против вас, ваши личные активы могут быть изъяты. Таким образом, ваши личные активы всегда будут на кону, если вам предъявят иск за злоупотребление служебным положением. Поэтому профессионалы по продаже недвижимости всегда должны иметь страховку от ошибок и упущений.

Как правило, маклер по недвижимости несет юридическую ответственность за действия агентов по продаже недвижимости (продавцов), которые работают в его или ее офисе.Создание корпорации или компании с ограниченной ответственностью может помочь ограничить степень, в которой брокер может нести личную ответственность за злоупотребления служебным положением, совершенные независимыми агентами подрядчика или сотрудниками, если брокер лично не участвовал в предполагаемом правонарушении.

Многие штаты требуют, чтобы брокеры по операциям с недвижимостью имели страховку от врачебной практики для получения этой ограниченной ответственности. Другие государства ограничивают размер ограниченной ответственности, которую инкорпорация может предоставить брокеру. Правила различаются от штата к штату ‚вы должны изучить свои, чтобы определить, имеет ли смысл объединение для ограничения вашей личной ответственности за злоупотребления служебным положением других

Общество с ограниченной ответственностью

Общество с ограниченной ответственностью, или ООО, представляет собой уникальный гибрид: крест между партнерством и корпорацией.Это обеспечивает гибкость, неформальность и налоговые атрибуты партнерства и ограниченную ответственность корпорации. Для многих это лучшее из обоих миров, и в последние годы ООО стали очень популярными. Многие профессионалы в сфере недвижимости создали ООО. Однако в некоторых штатах, например в Калифорнии, большинству брокеров по недвижимости запрещено использовать их.

Чтобы создать ООО, один или несколько человек должны подать учредительный договор в регистрационный офис своего штата. Хотя это и не обязательно, очень желательно принять письменное операционное соглашение LLC, в котором изложено, как будет регулироваться LLC.Если вы не подготовите операционное соглашение, будут применяться стандартные положения Закона штата об ООО.

В большинстве штатов все владельцы должны иметь лицензию на оказание профессиональных услуг, предоставляемых LLC; и право собственности не может быть передано лицам, не имеющим лицензии. Таким образом, все владельцы LLC, созданной для ведения брокерской деятельности в сфере недвижимости, должны быть лицензированными брокерами, и ни один владелец не может передавать свою собственность в LLC не брокеру.

LLC, принадлежащие двум или более людям, обычно облагаются налогом так же, как и товарищества.ООО с одним владельцем облагаются налогом как индивидуальные предприниматели.

Преимущество LLC перед партнерствами и индивидуальным предпринимательством состоит в том, что оно предоставляет своим владельцам такую ​​же степень ограниченной ответственности по коммерческим долгам и судебным искам, что и корпорации, как описано выше. Однако многие владельцы малого бизнеса отдают предпочтение им по сравнению с корпорациями, потому что их легче создавать и управлять, требуя меньше юридических формальностей.

Формы собственности на землю | UMass Amherst MassWoods

Еще одним важным юридическим фактором при принятии решения о будущем вашей земли является определение типа юридической собственности на вашу землю.Это определяет, кто контролирует землю, как она передается, как облагается налогом и, помимо прочего, как будет распределяться ответственность.

Определение того, какая форма собственности лучше всего подходит для вас, зависит от нескольких факторов, включая количество людей, которые будут делить собственность, проблемы ответственности, то, как доход с земли облагается налогом, пока вы живы, и как земля облагается налогом, когда она переведен. Есть несколько вариантов владения землей. Доведение ваших целей или целей вашей семьи к поверенному по планированию недвижимости, имеющему опыт сохранения земель, — отличный способ разобраться, какой тип личной или деловой собственности подходит лучше всего.Ниже приведены некоторые формы собственности, которые семьи использовали для достижения своих целей:

• Индивидуальная собственность. Земельный участок находится в собственности одного лица. В случае смерти собственника земля передается по его завещанию.
• Совместные арендаторы. Право собственности на землю принадлежит двум или более лицам. После смерти владельца доли в собственности автоматически переходят к выжившим владельцам.
• Общие арендаторы. Имущество принадлежит двум или более лицам определенными акциями. Если один человек умирает, его доля переходит по его воле.

Учитывая, что многие землевладельцы владеют своей землей для личного пользования и уединения, а не для получения дохода, может показаться странным рассмотреть вопрос о передаче права собственности на землю бизнес-структуре. Тем не менее, владение бизнесом может обеспечить эффективный механизм передачи права собственности на землю от вас к вашей семье при одновременном снижении налогов и ограничении ответственности.Ниже приведен список некоторых форм собственности, которые семья Shave использовала для достижения своих целей:

• Полное товарищество. Право собственности на землю совместное: два и более человек. Владельцы разделяют прибыль, убытки и ответственность.
• Семейные товарищества с ограниченной ответственностью. Существует соглашение о юридическом партнерстве между членами семьи по управлению и контролю над землей. Иногда это используется для минимизации налогов на дарение и наследство.
• Общество с ограниченной ответственностью. Право собственности делится на акции, а правила, регулирующие деятельность компании, заключаются в договор и согласовываются со всеми первоначальными акционерами. Иногда это используется для минимизации налогов.

null

Владение собственностью с другим лицом или партнером может создать сложные отношения. Из-за сложности ситуации способ получения права собственности или права собственности должен быть определен заранее. Консультации со своим юристом помогут вам определить форму собственности, которая будет выгодна вам и вашим будущим наследникам.Четыре формы совместного владения, одна из которых, вероятно, лучше подходит для ваших обстоятельств, заключаются в следующем:

Общая аренда. Это форма совместного владения, часто используемая не связанными между собой лицами. Совместные арендаторы могут владеть неравными долями собственности. Например, один человек может владеть одной четвертой долей, а другой может владеть тремя четвертями доли в качестве общих арендаторов. Если доли совладельцев конкретно не обозначены, они считаются равными или соразмерными.

Сообщается, что общие арендаторы имеют «неразделенные» интересы с другими совладельцами. Это означает, что каждый совладелец владеет пропорциональной долей во всей собственности. Таким образом, если два человека являются равными арендаторами на общем участке земли, неточно определять, что один владеет западной половиной, а другой владеет восточной половиной. Скорее, оба совладельца владеют половиной доли во всем участке.

Совместная собственность. Данный вид совместной собственности имеет уникальные правовые характеристики.В отличие от совместной аренды, при которой совладельцы могут иметь неравные интересы, законный интерес каждого совладельца равен интересам любого другого совладельца. Если есть три совладельца, каждый владеет равной, неделимой, одной третью доли во всем имуществе. Однако эта пропорциональность не обязательно применяется к налоговым последствиям совместной собственности.

Наиболее важным юридическим компонентом совместной собственности является право на наследство, , что означает, что в случае смерти совладельца оставшиеся совладельцы автоматически переходят в собственность доли умершего совладельца в собственности.Например, если есть два совладельца и один из них умирает, оставшийся совладелец автоматически становится владельцем всей собственности. Если есть три совладельца и один из них умирает, каждый из двух оставшихся совладельцев автоматически становится половинным владельцем всей собственности. Право на наследство совладельца имеет преимущественную силу над требованиями кредиторов умершего совладельца. Эта форма собственности может быть распространена среди супружеских пар.

Аренда в полном объеме. Эта форма совместной собственности признана многими штатами как разновидность совместной собственности, которая применяется только к супругам. Аренда в целом обычно имеет те же юридические характеристики, что и совместная собственность, с некоторыми дополнительными характеристиками. Обычно защита от требований кредиторов, которая применяется к совместной аренде в случае смерти совместного арендатора, также доступна в отношении пожизненных кредиторов арендатора в целом.

Общинная собственность применяется к супружеским парам, которые владеют собственностью в любом из следующих девяти штатов, которые иногда называются общими состояниями собственности: Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин.Независимо от того, чье имя указано в документах о праве собственности, например в документе, все имущество, накопленное во время брака, «принадлежит» обеим сторонам.