Дарственная на дом когда вступает в силу: оформление договора дарения между близкими родственниками, срок его действия

Процедура дарения регламентируется главой 32 ГК РФ. Она устанавливает правила и особенности этой сделки. Дарение – это двусторонняя сделка. Нельзя подарить человеку имущество без его согласия.

Можно выделить следующие варианты дарения:

1 Между близкими родственниками. Это самый популярный и выгодный вариант дарения. Одаряемый освобождается от уплаты НДФЛ, поэтому затраты на процедуру минимальные. К близким родственникам относятся дети и родители, внуки, бабушки и дедушки, братья и сестры.

2 Между супругами. У супругов бывает 2 вида имущества: личное и совместно нажитое. К личному имуществу относятся покупки, сделанные до брака, а также вещи, полученные в дар, в наследство и по договору приватизации в период брака. Совместно нажитое имущество – это объекты, купленные в браке. Имущество считается совместным, даже если записано в Росреестре на одного из супругов.

Пример

Игорь и Наталья заключили брачный договор. По договору все имущество, записанное на каждого супруга, является его личной собственностью, а долги – личными долгами супруга. После бракосочетания Игорь оформил крупный кредит. У него возникли проблемы с оплатой. Чтобы приставы не описали квартиру, полученную в наследство, мужчина оформил дарственную на супругу. Из-за брачного договора приставы не могут обратить взыскание на квартиру, оформленную на жену.

3 Между посторонними. К посторонним относятся дальние родственники, бывшие супруги, другие граждане, а также организации. Собственник может подарить квартиру кому угодно. Но одаряемому придется оплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.

Пример

Ирина была волонтером в приюте для животных. Помещение, в котором располагался офис, было признано аварийным. Ирина оформила дарственную на квартиру, полученную в наследство от бабушки, чтобы организация могла там разместить офис.

Особенности сделки

Дарение – это сделка с участием 2 человек. Первый (даритель) – это собственник квартиры. Второй (одаряемый) – любой человек или организация. При дарении имеет значение не только желание владельца подарить квартиру, но и желание одаряемого получить ее в собственность. Если одаряемый не согласен получить квартиру в собственность, то сделка не состоится (ст. 573 ГК РФ).

Пример

Бабушка Ивана решила подарить ему дом, в котором она жила. Женщина была единственным владельцем дома. Она обратилась к юристу для составления договора. Но Иван знал, что его тетя, вторая дочь бабушки, будет недовольна такой ситуацией. Чтобы не портить отношения с родственниками, Иван не пошел в Росреестр для регистрации дома на свое имя, то есть отказался от принятия подарка.

Дарение – это безвозмездная сделка. Даритель не может попросить у одаряемого оплату или встречную услугу. Если такие условия есть в договоре дарения, то он считается недействительным. Росреестр откажет в регистрации такого документа.

Пример

Илья часто помогал соседу-пенсионеру. Сосед предложил подарить Илье квартиру, а за это Илья должен был постоянно его навещать, покупать продукты, возить на дачу и в поликлинику. Илья согласился на такую сделку. Сосед сам составил договор дарения, где подробно описал все услуги, которые ему должен оказывать Илья. Но Росреестр отказал в регистрации документа, так как сделка была не безвозмездной. В такой ситуации необходимо оформлять договор ренты с пожизненным содержанием.

Права на квартиру переходят получателю, пока даритель жив. Договор дарения не может содержать условие о переходе прав после гибели владельца квартиры. В такой ситуации необходимо оформлять завещание (далее подробнее рассмотрим что лучше – дарственная или завещание).

Требования к участникам

Даритель должен соответствовать следующим требованиям:

1 Совершеннолетний. Ст. 575 ГК РФ устанавливает, что родители или опекуны ребенка в возрасте от 0 до 13 лет не имеют право дарить его имущество. Поэтому Росреестр откажет в регистрации такой сделки.

Юридически закон предусматривает ситуацию, когда ребенок в возрасте от 14 до 18 лет может подарить принадлежащую ему квартиру. Но на практике это осуществить практически невозможно. Ст. 54 ФЗ от 2015 года № 218 предусматривает, что попечители или родители ребенка-дарителя должны получить в отделе опеки по месту своей регистрации разрешение на дарение. Специалисты отдела опеки наверняка дадут письменный отказ на такое заявление, так как в результате имущественное положение ребенка ухудшается. С этим отказом родители должны обратиться в суд, чтобы признать его незаконным. Но на 2020 год положительной судебной практики по таким делам нет. То есть родители получат отказ и в суде.

2 Дееспособный. Ситуация с недееспособными собственниками квартиры аналогичная. Юридически гражданин, признанный судом недееспособным, не может подарить свою квартиру (ст. 575 ГК РФ). А ограниченно дееспособный гражданин имеет право подарить квартиру с согласия попечителя и районного отдела опеки. Но на практике реализовать право не получиться. Органы опеки должны защищать интересы таких граждан, поэтому будут всячески препятствовать дарению квартиры. Возможно они даже отстранят от исполнения обязанностей опекуна, который настаивает на дарении квартиры подопечного.

3 Собственник квартиры. Распоряжаться квартирой может только ее собственник. То есть даритель должен быть внесен в ЕГРН в качестве владельца квартиры. Если квартира была приобретена собственником в период, когда он был в официальном браке, то дополнительно понадобится оформить у нотариуса согласие супруга на дарение.

Если в процессе регистрации сделки выяснится, что даритель не имеет права распоряжаться квартирой, то сделка будет приостановлена (ст. 26 ФЗ от 2015 года № 218).

Пример

Мария решила подарить свою квартиру племяннику. Женщина собрала документы, составила договор дарения и обратилась в Росреестр. Но документы были возвращены заявительнице, так как при регистрации выяснилось, что Мария не забрала закладную из банка после оплаты ипотеки. Поэтому квартира оставалась в залоге у банка, хотя долг по кредиту давно был погашен.

Закон устанавливает требования и к получателю квартиры. Основным требованием к одаряемому является согласие принять дар. Чтобы выразить свое мнение одаряемый должен быть дееспособным. Если квартиру в дар предстоит принять ребенку в возрасте от 0 до 13 лет или недееспособному человеку, то в его интересах выступает опекун. Мнение ребенка в возрасте от 0 до 13 лет и недееспособного не учитывается при принятии дарения. Опекун сам принимает решение за них. Но право собственности на квартиру в результате дарения возникает у ребенка или недееспособного.

Ребенок в возрасте от 14 до 17 лет или ограниченно дееспособный сами решают, хотят ли они принимать квартиру в дар, и сами являются стороной сделки. Но дополнительно необходимо согласие попечителя. Попечитель – это законный представитель ребенка в возрасте от 14 до 17 лет или ограниченно дееспособного гражданина. У детей в качестве попечителя обычно выступают родители. Детям, у которых нет родителей, и ограниченно дееспособным лицам попечитель назначается отделом опеки. Договор дарения квартиры ребенку в возрасте от 14 до 17 лет или ограниченно дееспособному лицу обязательно должен содержать отметку о согласии попечителя на сделку. А также он должен поставить свою подпись рядом с каждой подписью одаряемого. Иначе договор можно будет оспорить в суде.

Необходимые документы

Чтобы оформить дарение на квартиру необходимо подготовить следующие документы:

• Гражданский паспорт дарителя.
• Свидетельство о рождении одаряемого в возрасте от 0 до 13 лет или гражданский паспорт одаряемого в возрасте от 14 лет.
• Выписка из ЕГРН. Документ показывает, кто является собственником квартиры, есть ли на нее обременения (залог, арест).
• Документ, подтверждающий право собственности дарителя (договор купли-продажи, свидетельство о правах на наследство или любой другой документ, на основании которого у дарителя возникло право собственности).
• Справка о кадастровой стоимости квартиры. Можно заказать через МФЦ или сайт Росреестра.
• Выписка из домовой книги (действительна 10 дней).
• Согласие супруга на дарение, заверенное у нотариуса (если квартира была куплена в период брака).
• Нотариальная доверенность (если одного из родственников представляет доверенное лицо)

Документы предоставляются в виде оригиналов.

Где оформить дарственную на квартиру

Оформление дарственной состоит из следующих этапов:

Этап #1: Составить проект договора дарения. 

• Самостоятельно.

Составить договор дарения на квартиру даритель и одаряемый могут сами. Но малейшая ошибка или опечатка приведет к тому, что Росреестр вернет документы обратно.

• С помощью юриста.

Для оформления договора дарения родственники вправе обратиться в любую юридическую контору по своему усмотрению. Оплатить услуги юриста за составление договора может не только даритель, но и одаряемый. Это не будет считаться нарушением правила безвозмездности сделки.

• С помощью нотариуса.

Все нотариальные конторы оказывают услуги по составлению договора дарения. Родственники вправе обратиться абсолютно к любому нотариусу. Но заказать такую услугу у нотариуса можно только в том случае, если они планируют нотариальное удостоверение договора.

По закону, нотариальное удостоверение договора дарения требуется только, если дарят не всю квартиру, а только долю в праве собственности. Например, ½ или ¼ долю.

Но практика показывает, что если в качестве дарителя выступает пожилой или больной человек, то лучше заверить договор у нотариуса. Это поможет избежать оспаривания договора родственниками дарителя. Дополнительно можно представить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, что даритель не состоит у них на учете.

Этап #2: Зарегистрировать переход права в Росреестре.

Сам договор не подлежит государственной регистрации, необходимо зарегистрировать только смену владельца. Для этого нужно обратиться в Росреестр по месту расположения квартиры.

Документы можно подать следующим образом:

• Через отделение Росреестра. Но в 2020 году все меньше отделений Росреестра принимают документы самостоятельно. Большинство отделов передавали эту функцию в МФЦ. Поэтому перед обращением нужно уточнить, предоставляет ли отделение такую услугу.
• Через МФЦ. Как показывает практика, попасть к оператору МФЦ для подачи документов в Росреестр непросто. Почти всегда в этом направлении большая очередь. Поэтому необходимо заранее взять талон через сайт Мои документы или можно получить талон в день обращения, но нужно занять очередь пораньше.
• Почтой. Для этого необходимо удостоверить копии документов у нотариуса, составить опись вложения и направить документы заказным письмом с уведомлением. Опись вложения должна включать перечень всех документов, вложенных в конверт, и количество их экземпляров. Почтовый адрес отделения можно взять на сайте Росреестра.
• Через нотариуса. Если стороны удостоверяют договор у нотариуса, то им не придется самостоятельно обращаться в Росреестр. Нотариус передает документы сам в течение 1 рабочего дня. Квитанцию нотариусу предоставлять не нужно. Нотариус не берет дополнительные деньги за оказание этой услуги.

Через 5 -7 дней вносятся изменения, одаряемый получает новую выписку из ЕГРН и становится собственником квартиры. С этого момента обязанности по оплате коммунальных услуг и имущественного налога передаются ему.

Обратите внимание! Если у дарителя был долг по коммунальным услугам, то он сохраняется за ним. А если был долг по взносам на капитальный ремонт, то он передается одаряемому вместе с правами на квартиру.

Читайте также: Кому положена субсидия на коммунальные услуги (ЖКХ) и как ее оформить в 2020 году + примеры расчета

Правила оформления договора

Договор дарения на квартиру составляется в письменной форме. Документ должен включать следующие пункты:

• Название документа. Вверху бланка необходимо написать слово “Договор”.
• Дата и место оформления договора. Указывается число, когда стороны планируют обратиться в Росреестр или к нотариусу. В качестве места оформления указывается город, в котором располагается квартира.
• Данные сторон (Ф.И.О., паспортные данные, место постоянной регистрации).
• Информация о квартире (адрес, кадастровый номер, общая площадь).
• Кадастровую стоимость квартиры.
• Права и обязанности сторон. Здесь стороны могут предусмотреть, кто платит за государственную регистрацию перехода прав, возможность возвращения квартиры дарителю в случае гибели одаряемого, право одаряемого отказаться от дара до государственной регистрации прав.
• Реквизиты и подписи сторон.

Договор дарения готовится в 3 экземплярах: по одному для каждой из сторон и один – для Росреестра. Если стороны планируют нотариально удостоверить договор, то потребуется дополнительный экземпляр для нотариуса.

Договор дарения образец

Сколько стоит

Стоимость оформления дарственной состоит из следующих расходов:

1 Составление проекта. Если проект договора составляет юрист, то стоимость работ зависит от выбранной компании и региона проживания дарителя. Например, в 2020 году в Новосибирске стоимость составления договора дарения составляет от 2 000 до 5 000 р. А в Москве стоимость подготовки договора составит от 8 000 р.

Если проект договора составляет нотариус, то стоимость различается в зависимости от региона, в котором проживает даритель. В 2020 году в Москве составление договора дарения стоит от 5 000 до 11 000 р. А в Астраханской области – 4 000 р.

Уточнить расценки на услуги нотариуса в вашем регионе можно на сайте ФНП. Обратите внимание, что госпошлина и оплата за составление договора дарения оплачиваются отдельно.

2 Госпошлина нотариусу (ст. 22.1 Основ о нотариате). Размер госпошлины различается в зависимости от того, кому будет подарена квартира и сколько она стоит. Для расчета берется кадастровая стоимость.

При дарении квартиры супругу, родителям, детям, внукам придется оплатить:

• 3 000 р. + 0,2% от стоимости квартиры, если ее цена не превышает 10 000 000 р.;

Пример

Стоимость квартиры составляет 2 000 000 р. Чтобы подарить ее внуку, необходимо оплатить госпошлину в размере 3 000 + (2 000 000 *0,2%) = 7 000 р.

• 23 000 р. + 0,1% от суммы, которая превышает 10 000 000 р., но не больше 50 000 р.

Пример

Стоимость квартиры составляет 15 000 000 р. Чтобы подарит ее сыну, необходимо оплатить госпошлину в размере 23 000 + ((15 000 000 – 10 000 000) * 0,1%) = 28 000 р.

При дарении квартиры бабушке, дедушке, брату, сестре или посторонним лицам придется оплатить госпошлину:

• 3 000 р. + 0,4% от стоимости квартиры, если ее цена не более 1 000 000 р.

Пример

Стоимость квартиры составляет 700 000 р. Чтобы подарить ее сестре, необходимо оплатить пошлину в размере 3 000 + (700 000 * 0,4%) = 5 800 р.

• 7 000 р. + 0,2% от стоимости квартиры, превышающей 1 000 000 р., если ее цена от 1 000 000 р. до 10 000 000 р.

Пример

Стоимость квартиры составляет 5 000 000 р. Чтобы подарить ее бабушке, необходимо оплатить госпошлину в размере 7 000 + ((5 000 000 – 1 000 000) * 0,2%) = 15 000 р.

• 25 000 р. + 0,1% от стоимости квартиры, превышающей 10 000 000 р. Пошлина не может превышать 100 000 р.

Пример

Стоимость квартиры составляет 15 000 000 р. Чтобы подарить ее брату, необходимо оплатить госпошлину в размере 25 000 + ((15 000 000 – 10 000 000) * 0,1%) = 30 000 р.

3 Госпошлина в Росреестр. В 2020 году госпошлина в Росреестр при дарении квартиры составляет 2 000 р.

Сроки действия

Не всегда стороны сделки готовы немедленно обратиться в Росреестр для перерегистрации квартиры. Например, один из них заболел или нет денег на оплату госпошлины. Поэтому важно понимать, в какой срок стороны могут обратиться для переоформления квартиры с готовым договором.

Срок действия может быть указан в самом документе. Например, в дарственной указывается, что одаряемый и даритель обязаны обратиться в Росреестр и зарегистрировать сделку в течение 1 года с момента подписания договора.

Если такой срок не указан, то провести государственную регистрацию сделки можно в любое удобное время. Но до момента внесения сведений о нем в ЕГРН собственником квартиры считается даритель.

Если же даритель умрет до того, как они обратились в Росреестр, то договор будет признан недействительным и квартира перейдет наследникам дарителя.

Пример

Бабушка оформила договор дарения на внука. Но молодой человек не спешил обращаться в Росреестр. Через месяц женщина умерла. Договор дарения потерял силу. Квартира была поделена между наследниками бабушки.

Закон прямо не указывает на срок действия договора дарения. То есть родственники могут предусмотреть его самостоятельно. Более того, ст. 572 ГК РФ предусматривает такой вариант договора, как обещание дарения. То есть стороны смогут зарегистрировать права на квартиру только, когда наступит срок, указанный в документе.

Если же договор предусматривает возможность регистрации сразу, когда стороны его подписали, то лучше немедленно обратиться в Росреестр. Но, если регистрация в Росреестре не состоялась, так как даритель передумал и уклоняется от подачи заявления о регистрации дарения, то одаряемый может обратиться в суд и заставить его подать заявление в принудительном порядке.

Обратиться в суд можно в течение 3 лет с момента оформления договора, так как через 3 года истечет срок исковой давности. После чего одаряемый не сможет доказать в суде, что его права были нарушены.

Оспаривание

Дарение – это безвозмездная сделка. Она привлекает любителей легкой наживы и мошенников. Поэтому закон устанавливает ряд причин, когда договор можно оспорить через суд.

Рассмотрим 8 наиболее популярных причин, когда договор можно оспорить:

1 Если одаряемый совершил преступление против жизни и здоровья дарителя или жизни и здоровья его близких после заключения договора.

Если преступление было совершено до оформления договора, но даритель все равно решил подарить квартиру, то оспорить договор не получится. Если в результате преступления даритель был убит, то оспорить договор могут его наследники.

Пример

Мать оформила договор дарения на сына. Стороны обратились в Росреестр, провели регистрацию и мужчина стал владельцем квартиры. Через год сын, будучи пьяным, сильно избил мать. Женщина длительное время провела в больнице. После выздоровления она оспорила договор дарения и вернула себе квартиру.

2 Если даритель переживет одаряемого. Если даритель не хочет, чтобы его квартира перешла наследникам одаряемого, то он может указать в договоре условие о возврате ему права собственности, если он переживет одаряемого.

Пример

Катерина подарила дочери Валентине квартиру. Но у Катерины были плохие отношения с зятем, поэтому в договор включили пункт о возврате права собственности в случае гибели дочери. Если Валентина умирает, то права на квартиру возвращаются матери.

3 Если одаряемый плохо обращается с квартирой, что ведет к ее разрушению. Одаряемый должен бережно обращаться с квартирой. Если состояние помещения резко ухудшилось, то даритель может оспорить договор.

Пример

Дедушка оформил дарственную на внука. Молодой человек переехал в квартиру, стал пускать туда алкоголиков и наркоманов, квартира превратилась в помойку. Дедушка обратился в суд и отменил дарение.

4 Имущественное положение дарителя сильно ухудшилось. Данная ситуация актуальна только для договора с обещанием дарения. Даритель может отказаться от сделки, если он потерял работу, получил инвалидность и его доходы резко упали. Договор можно расторгнуть с согласия одаряемого, а в случае его отказа – через суд.

5 Даритель не осознавал последствий своих действий. В определенных ситуациях дееспособный человек может не осознавать последствия своих действий (опьянение, употребление наркотиков, применение сильнодействующих лекарств). Сделка, совершенная в таком состоянии, может быть оспорена в суде (ст. 177 ГК РФ). Чтобы выявить помутнение сознания, суд назначит почерковедческую экспертизу.

Пример.

Виктория узнала, что бабушка подарила квартиру подруге, которая ухаживала за ней последние 3 года. Девушка обратилась в суд с документами, что бабушка перед смертью длительное время принимала сильнодействующие препараты и не осознавала последствий своих действий. Суд удовлетворил требования истицы и квартира была передана ей, как единственной наследнице. А подруга бабушки была лишена имущества, хотя сделка была совершена по доброй воле покойной. Чтобы избежать проблем, в такой ситуации надо было либо заверить документ у нотариуса, либо заключать договор ренты.

6 Даритель был признан судом недееспособным. Совершеннолетний недееспособный человек внешне может не отличаться от дееспособного. Особенно часто такая ситуация возникает с пожилыми людьми со старческой деменцией. Поэтому специалисты Росреестра могут принять заявление, не зная о наличии решения суда. Но родственники недееспособного гражданина, его законные представители, специалисты отдела опеки или прокурор могут обратиться в суд и оспорить сделку.

7 Одаряемый обманул дарителя или угрожал насилием. Любой договор, в том числе и договор дарения, должен заключаться по доброй воле сторон. Если одаряемый ввел дарителя в заблуждение или угрожал, чтобы получить квартиру в дар, то сделку можно оспорить.

Пример

Сергей убедил бабушку, чтобы она подарила ему квартиру. Он обещал, что она сможет жить в своей квартире до конца жизни. Но через неделю, после оформления договора внук увез бабушку в дом престарелых. Внучка Светлана узнав о ситуации, обратилась в суд и оспорила договор.

8 Дарение оформлено, чтобы скрыть куплю-продажу или залог недвижимости. Дарение иногда используется, чтобы скрыть другие сделки. Популярным вариантом является дарение микро доли в квартире. Если один из владельцев доли в квартире хочет продать свою долю, то он обязан сначала предложить ее выкупить совладельцам. Только в случае их отказа он может продать долю другим покупателям. После дарения микро доли, одаряемый тоже становится совладельцем. Впоследствии собственник доли может продать остальную долю одаряемому, не предупреждая других совладельцев.

Таким методом часто пользуются мошенники. Купив долю в квартире, они подселяют “профессиональных соседей”, чтобы завладеть квартирой по цене ниже рыночной. К сожалению, узнать о том, что доля была подарена можно только получив выписку из Росреестра. Процедура является платной. Стоимость электронной выписки в 2020 году составляет 350 р. Появление нового собственника можно увидеть в графе “Правообладатель”. А договор дарения будет указан в графе “Документы-основания”.

В этой ситуации добросовестному совладельцу можно только оспорить дарение через суд и перевести право выкупа на себя. Ни полиция, ни другие государственные органы в этой ситуации не помогут.

Пример

После развода Ирина и Владимир поделили 2 комнатную квартиру. Каждый стал владельцем ½ доли. Владимир предлагал квартиру продать, а деньги разделить. Но для Ирины квартира была единственным местом проживания, а за полученные деньги она не могла купить другое жилье. Владимир хотел продать свою долю, но Ирине нужно было время на оформление ипотеки. Тогда Владимир подарил 1/100 долю в квартире сводному брату. После чего мужчины оформили куплю-продажу остальной доли Владимира. Ирина обратилась в суд и оспорила договор дарения, доказав, что она была совершена с целью продать долю без ее ведома. К тому времени она уже успела оформить кредит. Женщина заявила требование о переводе права выкупа на нее и стала единственной собственницей квартиры.

Итак, оспорить договор дарения можно только в судебном порядке. Инициировать процесс может сам даритель, его законный представитель или потенциальные наследники. Если даритель умер, то право на оспаривание сохраняется только у наследников. В случае отмены дарения, квартира возвращается дарителю. Но если одаряемый успел ее продать, то он должен выплатить дарителю или наследникам компенсацию в размере стоимости квартиры.

Налоги

При дарении квартиры близким родственникам (детям и родителям, бабушкам, дедушкам и внукам, братьям и сестрам, усыновителям и усыновленным) налоги не уплачиваются. Причем, как дарителем, так и одаряемым.

Плюсы и минусы

Как любая сделка, дарственная имеет свои положительные и отрицательные стороны.

К плюсам можно отнести:

• Простота оформления договора. При составлении договора дарения можно воспользоваться предложенным бланком и не тратить время и деньги для обращения к юристу. Договор вполне можно оформить самостоятельно. Главное – составлять его внимательно. Малейшая опечатка приведет к возврату документов.
• Обращение к нотариусу по желанию сторон. Стороны обязаны посетить нотариальную контору при составлении договора дарения только, если в качестве подарка выступает доля в квартире. Если квартира передается полностью, то обращаться к нотариусу не обязательно. Но нотариальное удостоверение снизит вероятность оспаривания, поэтому лучше им не пренебрегать.
• Освобождение от налогов в случае продажи. При продаже квартиры в течение 5 лет с момента покупки продавец заплатит 13% от стоимости квартиры в качестве НДФЛ. А при продаже подаренной квартиры – только в течение трех лет.

Минусы договора дарения на квартиру:

• Договор легко оспорить в суде. Если стороны не заверили документ у нотариуса, то родственники дарителя могут обратиться в суд в течение 1 года с момента, когда узнали о совершении сделки.
• Даритель теряет право на квартиру с момента регистрации сделки. Договор не может содержать встречные требования, поэтому нельзя предусмотреть возможность для дарителя и дальше жить в квартире. Для граждан, у которых нет в собственности другого жилья, использовать дарение опасно. Одаряемый может выселить бывшего владельца и снять с регистрационного учета без его согласия в любое время.

Ситуации

Что лучше выбрать при оформлении квартиры родственнику: дарение или купля-продажа?

Часто родственники вместо купли-продажи квартиры оформляют договор дарения. Как правило, это делается для того, чтобы квартира стала личной собственностью одаряемого, а его супруга не могла претендовать на долю.

Пример

Лера и Влад поженились. Родители Лены решили подарить им на свадьбу квартиру. Чтобы квартира не делилась в случае развода, они оформили договор дарения. Когда супруги развелись, Лена осталась единственной собственницей квартиры.

Не нужно использовать договор дарения, если сделка оформляется фиктивно и одаряемый передаст деньги за квартиру без договора, по следующим причинам:

• Одаряемый не сможет претендовать на налоговый вычет. При оформлении купли-продажи он сможет получить 13% от стоимости квартиры. Дарение – это безвозмездная сделка, поэтому вычет не предоставляется.
• Супруга одаряемого может обратиться в суд и признать дарение недействительным, если докажет, что за квартиру были переданы деньги. В результате суд признает квартиру совместной собственностью и поделит пополам.

Поэтому рекомендуется оформлять договор дарения только в том случае, если родственник действительно передает квартиру безвозмездно.

Дарственная или завещание что лучше

В целом сделки наследования и завещания похожи. Собственник самостоятельно выбирает получателя квартиры, а получатель может согласиться или отказаться от оформления имущества на себя. В обоих случаях не нужно платить НДФЛ. Однако сделки имеют ряд отличий:

Как оформить дарственную на долю в квартире

Договор дарения на долю в квартиру оформляется также, как и дарственная на квартиру в целом. Только договор необходимо удостоверить у нотариуса.

Даритель не должен спрашивать разрешение на дарение доли у совладельцев. Исключение составляет ситуация, когда доля приобретена в период брака. В этом случае нужно нотариально заверенное согласие супруги дарителя.

Как узнать, есть ли дарственная на квартиру

С 01.03.2013 года договор дарения не подлежит регистрации. Регистрировать нужно только переход права собственности в ЕГРН. Поэтому узнать о наличии договора дарения до того момента, пока стороны не обратились в Росреестр и не зарегистрировали переход права собственности, нельзя.

Если же они уже обратились в Росреестр, то информацию можно получить, заказав выписку из ЕГРН. Сделать это можно через МФЦ, отделение или сайт Росреестра. Стоимость выписки в электронном виде – 350 р., в бумажном – 650 р.

В выписке указывается текущий собственник квартиры и основания возникновения права собственности.

То есть, если дарственная имела место, то в качестве собственника будет указан одаряемый, а в качестве основания приобретения права собственности – договор дарения.

Можно ли оформить дарственную без присутствия одаряемого

Составить договор дарения даритель может самостоятельно, без участия одаряемого. Достаточно иметь копию его паспорта.

Но удостоверить документ у нотариуса или зарегистрировать переход права в Росреестре без одаряемого нельзя. Гражданский кодекс предусматривает необходимость получения согласия одаряемого на дарение. То есть он должен присутствовать сам или направить представителя с нотариальной доверенностью.

Можно ли переписать дарственную

Переписать дарственную можно до того момента, пока её не подпишут стороны. С момента проставления подписей документ считается заключенным. Изменить его можно по соглашению сторон или через суд.

Если даритель после подписания не хочет посетить Росреестр и подать заявление на государственную регистрацию перехода права собственности, то одаряемый может обратиться в суд и заставить его в судебном порядке.

Когда вступает в силу дарственная на квартиру

Дарственная и договор обещания дарения вступают в силу с момента их подписания. Но право на квартиру возникает только с момента государственной регистрации перехода прав. То есть даритель считается владельцем квартиры до тех пор, пока не внесены изменения в ЕГРН.

Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке

В соответствии со ст. 37 ФЗ от 1998 года № 102 оформить дарственную на квартиру в ипотеке можно. Но для этого нужно получить согласие банка-кредитора.

Как показывает практика, при заключении договора ипотечного кредитования, банки включают пункт о запрете дарения. Поэтому, хотя юридическая возможность дарения есть, практически реализовать ее сложно.

Запомнить

• Дарственная и договор дарения – это одно и то же.
• Договор дарения – это не устная договоренность, а юридически оформленный документ.
• Дарственная – это лишь одна из разновидностей передачи прав на собственность другому человеку. К другим вариантам относится договор купли-продажи, завещание или наследование.
• Нельзя однозначно сказать, что лучше – дарственная или, например, завещание. Все зависит от конкретной ситуации.
• Дарение – это безвозмездная сделка. Даритель не может попросить у одаряемого оплату или встречную услугу.
• При дарении имеет значение не только желание владельца подарить квартиру, но и желание одаряемого получить ее в собственность.

❓❓❓ Остались вопросы? Задайте их в комментариях.

Видео на десерт: Самые Быстрые Работники в Мире, Которые Делают Нереальные Вещи

Можно ли вернуть обратно дарственную на квартиру: алгоритм действий

Подписывая договор дарения, гражданин безвозмездно передает свою квартиру другому лицу. Но спустя какое-то время, у бывшего собственника недвижимости может возникнуть желание вернуть свое имущество. Это может быть связано как с ухудшением материального положения, так и с рядом других факторов. Ниже мы рассмотрим, можно ли вернуть обратно дарственную на квартиру.

О договоре дарения

Дарственная является двусторонним договором. Соответственно, для ее заключения необходимо два участника. Первый из них передает второму недвижимость, которой он владеет на законных основаниях. При этом переход собственности происходит на безвозмездной основе, то есть, даритель ничего не получает взамен. С момента подписания договора, одаряемый считается полноправным собственником отчужденного жилья. Это и является основным отличием дарственной от завещания, которое вступает в силу только после смерти наследодателя.

Следует понимать, что если даритель потребует с одаряемого платы за передачу жилья или выполнения каких-либо других действий, то сделка автоматически признается ничтожной. Это отличает дарственную от договора купли-продажи или мены, где оплата является одним из условий процесса.

Договор дарения составляется в трех экземплярах: по одному для каждого участника сделки, и еще один нотариус оставляет у себя. Правоотношения, возникающие при подписании дарственной, регулируются статьей 32 Гражданского кодекса РФ.

Законодательство разрешает гражданам дарить не только целую квартиру, но и долю. Например, если человек является долевым собственником, то он может оформить дарственную на свою часть недвижимости, получив письменное согласие от других дольщиков. Если же договор дарения заключен с нарушением законодательных норм, то он признается ничтожным. Соответственно, имущество остается у предыдущего владельца.

Чтобы признать дарственную недействительной, необходимо обратиться в суд. Основания для этого могут быть следующие:

• даритель передает имущество, требуя что-то взамен;
• одним из условий перехода прав собственности является смерть дарителя;
• отчуждаемое имущество находится под арестом;
• договор был заключен в устной форме;
• дарственная не была зарегистрирована в соответствии государственным нормам;
• дарителем выступает несовершеннолетний или малолетний гражданин без получения согласия родителей и органов опеки;
• проведение мошеннических схем, когда под видом дарственной заключается иная сделка;
• дарителя намерено ввели в заблуждение, чтобы незаконно завладеть его имуществом.

Поскольку дарственная относится к двусторонним договорам, то обязательным условием перехода имущественных прав является согласие одаряемого. Это еще одно важное отличие от завещания, которое составляется наследодателем в одностороннем порядке и не требует присутствия наследников.

Получая подарок в виде квартиры, одаряемый обязан уплатить налог в размере 13% от стоимости отчуждаемой недвижимости. Освобождение от уплаты получают близкие родственники, способные подтвердить родство документально.

Перечень лиц, освобожденных от уплаты налога, закреплен в Семейном кодексе РФ. Речь идет о следующих гражданах:

• муж и жена;
• родители и дети;
• бабушки/дедушки и внуки;
• сестры и братья, если у них есть хотя бы один общий родитель.

Основания и причины

Перечень оснований для возвращения подаренной недвижимости указан в статьях 577, 578 и 573 ГК РФ. Инициатором данной процедуры может выступать как даритель, так и одаряемый. Проще всего будет дать обратный ход договору в том случае, если на это согласны обе стороны. Иначе инициатору придется обращаться в суд. Также оспорить дарственную могут третьи лица, предоставив основания для признания договора недействительным.

Если одаряемый согласен вернуть имущество дарителю, то ему следует написать отказ, заверив его у нотариуса. На основании этого документа начинается обратный переход собственности к прежнему владельцу. Данный процесс проходит быстро и без осложнений.

Кроме того, получатель может вернуть недвижимость дарителю до момента окончательного перехода имущественных прав. Для этого он пишет заявление, подав его нотариусу.

При отказе одаряемого, дарителю следует добиваться расторжения договора через суд. Основаниями для этого могут быть следующими:

• имело место психическое или физическое давление на дарителя;
• одаряемый использовал недвижимость ненадлежащим образом, в результате чего появился риск ее порчи или утраты;
• получатель дара умер ранее дарителя;
• одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя;
• материальное положение бывшего владельца объекта резко ухудшилось (причиной тому может быть болезнь, семейные проблемы и т. д.).

Чтобы выиграть в суде, истцу необходимо собрать серьезную доказательную базу. Если судья удовлетворит иск, то дарственная будет признана недействительной.

Задайте вопрос нашему юристу, бесплатно и круглосуточно

Алгоритм действий по возврату

Если получатель хочет вернуть дар предыдущему собственнику до регистрации договора, ему следует оформить письменный отказ. Делается это следующим образом:

1. Пишется официальный отказ. В документе нужно указать личные данные дарителя и описать параметры объекта.
2. Заверить отказ в нотариальной конторе.
3. Подать документ государственному регистратору.

Закон допускает возвращение квартиры и после официального принятия подарка. Для этого потребуется участие обеих сторон. Алгоритм действий будет следующим:

1. Получатель пишет отказ в пользу дарителя.
2. Факт расторжения договора подтверждается нотариально. При этом должны присутствовать одаряемый и даритель.
3. Участники сделки посещают Государственное регистрационное управление. Здесь дарственная окончательно аннулируется.

В остальных случаях для отмены договора придется обращаться в суд.

Возврат имущества после регистрации дарственной

Основанием для вступления дарственной в силу является государственная регистрация сделки. После этого происходит смена собственников квартиры. Если получатель отказывается возвращать имущество, то дарителю придется обращаться в суд. В процессе расторжения дарственной, судья руководствуется статье 56 ГПК РФ.

Существует два основания для отмены сделки:

1. Признание договора ничтожным. Основания для этого указаны в статье 166 Гражданского кодекса РФ.
2. Расторжение договора по причине ухудшения материального положения и прочих вышеописанных причин.

Чтобы аннулировать дарственную в суде, необходимо следовать такому алгоритму:

1. Готовим доказательную базу. Речь идет о тех документах, на основании которых будет расторгнут договор. Например, если на момент подписания дарственной владелец жилья находился под воздействием алкоголя или наркотиков, потребуется заключение судебно-медицинской экспертизы. Эта процедура назначается судом. Кроме того, суд рассматривает свидетельские показания, справки и т. д.
2. При наличии свидетелей, их контактные данные следует внести в заявление. Впоследствии они будут подшиты к делу.
3. Подача иска. Для этого следует оплатить судебный сбор. Его размер определяется в зависимости от оценочной стоимости недвижимости. Поэтому требуется предварительная независимая экспертиза.
4. Участие в слушаниях.
5. Получение судебного решения. Если оно будет положительным, то в дальнейшем даритель может обратиться в Росреестр и вернуть свою недвижимость.

Особенности процесса

Отмена дарственной – это сложный процесс. Добиться успеха здесь можно при условии грамотного подхода. Поэтому следует рассмотреть основные нюансы договора более подробно.

Отмена дарения вследствие смерти

Даритель вправе вернуть подаренное имущество в случае смерти одаряемого. Однако для этого в договоре должен быть прописан соответствующий пункт. Например, отец дарит своему сыну дачу, но при этом не желает, чтобы недвижимость досталась его жене. Поэтому в договоре отдельным пунктом прописывается условие: если отец переживает сына, подарок автоматически возвращается ему. Такой подход позволит избежать возможных конфликтов, возникающих при разделе наследства.

Если один из участников договора умирает до окончательного перехода имущества, сделка отменяется. Тоже самое касается и дарения с условием. Например, мать дарит сыну квартиру, но он сможет стать ее законным владельцем лишь после окончания ВУЗа. Дарительница не доживает два года до назначенной даты. Соответственно, действие дарственной отменяется. Недвижимость включается в наследственную массу и делится между наследниками умершей женщины по закону или по завещанию.

Сроки

Это один из важнейших аспектов при расторжении договора дарения. Если истец обратился в суд после истечения срока исковой давности, он гарантированно получит отказ. В случае с дарственной, речь идет о трехлетнем периоде. Отсчет срока исковой давности начинается с момента государственно регистрации договора.

Возмещение вреда, причиненного дарением

Перед передачей квартиры, даритель обязан уведомить одаряемого обо всех ее существенных недостатках. Например, если дом находится в аварийном состоянии, и получатель пострадает из-за этого, он вправе требовать от предыдущего владельца материальной компенсации.

Если одаряемый возвращает квартиру дарителю, то она должна быть в том же состоянии, в котором была до момента смены владельца. Если состояние жилья ухудшилось, то получатель дара вынужден возместить ущерб. Для этого пострадавшей стороне следует обращаться в суд.

Правильная оценка стоимости объекта

Помимо данных участников сделки, в договоре дарения прописываются и характеристики передаваемого объекта. И здесь важно указать максимально подробную информацию о недвижимости. При необходимости оценки квартиры, ее лучше заказать у независимой компании, имеющей лицензию на проведение подобных мероприятий.

Закон о дарении недвижимости. ГК РФ, Глава 32. Дарение