Дарение квартиры с обременением пожизненного проживания: Договор дарения с обременением на квартиру: образец, плюсы и минусы — kiteliberty.ru — Кайт клуб Андрея Антонова, Санкт-Петербург

Содержание

Договор дарения с обременением на квартиру: образец, плюсы и минусы

Сделку дарения с обременением можно рассматривать как минимум с двух позиций. Первая – как дарение с правом пожизненного проживания, при котором квартира передается одаряемому при условии, что бывший хозяин остается проживать в ней до конца жизни. Вторая – как передача по договору квартиры, которая уже чем-то обременена (арестом, ипотекой или долгами). Сегодня рассмотрим, как во всех этих случаях оформляется договор дарения с обременением и на что обратить внимание в сделке.

Дарение с правом пожизненного проживания

Дарение с правом пожизненного проживания предполагает, что хотя право собственности на квартиру переходит на нового владельца – одаряемого, бывший хозяин оставляет за собой право проживать в ней до смерти. Оформляется такое условие достаточно просто. В стандартный договор дарения включается пункт примерно следующего содержания:

«За Дарителем сохраняется право пожизненного безвозмездного пользования указанной квартирой. При изменении собственника указанной квартиры право пожизненного безвозмездного пользования указанной квартирой сохраняется за Дарителем (Ф.И.О.)».

Скачать образец договора дарения квартиры с обременением пожизненным проживанием.

При этом обязательного нотариального удостоверения такой договор не требует.

ВАЖНО! Несмотря на простоту оформления договора, правоприменительная практика неоднозначно относится к дарению квартиры с таким обременением.

Ст. 572 ГК РФ устанавливает, что договор дарения – это безвозмездная сделка, которая исключает любое встречное предоставление. Но что именно считать встречным предоставлением, Кодекс однозначно не определяет. Если, например, с денежной суммой все ясно, то с правом пожизненного проживания все не так очевидно.

Некоторые юристы разъясняют, что право пожизненного проживания никак не ограничивает одаряемого, не мешает ему по своему усмотрению пользоваться жильем, и поэтому такое условие вполне допустимо включать в дарственную – ведь она не станет от этого возмездной.
Другие юристы, в том числе и редакция нашего портала, придерживаются позиции, что право пожизненного проживания следует считать серьезным обременением, ограничением прав собственника – ведь новый владелец должен будет предоставить дарителю возможность пользоваться своим жильем. А такое ущемление своих прав и говорит о возмездности договора.

Судебная практика по данному вопросу складывается неясно – решения есть как по первой, так и по второй позиции. Дополнительные вопросы вносит Росреестр. В некоторых регионах регистраторы блокируют подобные договоры, ссылаясь на их противоречие ГК.

Можно ли подарить квартиру, оставив за собой право пожизненного проживания в качестве обременения, читайте далее.

Плюсы и минусы

Перед тем, как заключить дарение с обременением правом проживания дарителя, нужно учесть следующие плюсы и минусы.

Преимущества договора с обременением	Недостатки договора с обременением
Легко оформляется, не требует нотариального удостоверения. Если стороны – близкие родственники, налог 13% никому уплачивать не нужно.	Может быть заблокировано Росреестром со ссылкой на противоречие ГК. Может быть оспорено в суде по причине возмездности.

ВНИМАНИЕ! В каждом регионе свои особенности регистрации подобных договоров с обременением. Рекомендуем ознакомиться с ними до принятия окончательного решения.

Дополнительные риски, который несет даритель при дарении квартиры с обременением:

Суд может признать недействительным не весь договор дарения, а только условие о пожизненном проживании. В результате жилплощадь окажется в полном распоряжении одаряемого, а даритель не сможет доказать свои права на пользование жильем.
Если в будущем жилплощадь будет продана третьему лицу, право проживания сохранится. Однако заинтересованный покупатель вполне может попытаться выселить жильца через суд, сославшись на недействительность условия о постоянном проживании.

Итак, даже если Росреестр и зарегистрирует право одаряемого на жилье, риск оспаривания дарственной через суд или дальнейшего выселения дарителя остается.

Редакция портала ИПОТЕКАВЕД.РУ не рекомендует заключать договоры дарения с обременением пожизненным проживанием, чтобы полностью исключить возможные негативные последствия.

Более безопасные альтернативы

Дарственная с обременением правом пожизненного проживания оформляется для того, чтобы обеспечить бывшему собственнику жилплощадь и при этом переоформить собственность «на бумаге» на другого человека. Однако закон предусматривает иные, более безопасные альтернативы такой дарственной.

Сделки, оспорить которые намного сложнее, и законность которых не вызывает сомнений:

пожизненная рента;
завещание в пользу одаряемого.

Пожизненная рента

Рента предполагает, что после передачи жилья бывший владелец остается в нем проживать до конца жизни. Новый собственник при этом обязуется содержать жильца, ежемесячно выплачивая ему денежные суммы. Сама передача жилья может быть проведена бесплатно, как при дарении, а вот минимальный размер содержания установлен в размере одного прожиточного минимума в месяц.

Договор ренты составляется в обязательной нотариальной форме, право собственности на нового владельца оформляется сразу же одновременно с регистрацией обременения. Что такое рента – подробнее читайте здесь.

Завещание в пользу одаряемого

По завещанию недвижимость передается конкретно указанному наследнику или нескольким наследникам в полном соответствии с волей умершего. Право собственности регистрируется уже после смерти, никаких обременений при этом не возникает. О том, что выгоднее заключить – дарственную или завещание, мы уже писали в этой статье.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В дарственную нельзя включать условие о том, что она вступит в силу после смерти дарителя. Это прямо запрещено законом. Нужно выбрать либо договор дарения, либо завещание.

Дарение недвижимости с иным обременением

Если на квартире имеется иное обременение, например, ипотечный залог, то и договор дарения такого жилья заключается с особенностями.

Залог, ипотека

Чаще всего недвижимое имущество передается в залог по договору ипотеки банку для обеспечения жилищного займа. В период действия залога собственник не имеет права свободно распоряжаться имуществом по своему усмотрению, в том числе и дарить.

Чтобы подарить недвижимость, которая находится в залоге/ипотеке, необходимо:

либо погасить долг и снять обременение, а затем дарить;
либо получить письменное согласие банка/кредитора на договор. В данном случае залог после дарения не прекратится. Это означает, что у банка по-прежнему будет возможность изъять жилье при отказе заемщика рассчитаться.

ВНИМАНИЕ! Если не взять у банка согласие, договор заблокирует Росреестр по причине наличия обрмененения. Если же дарение по какой-то причине состоится, то кредитор будет вправе истребовать жилье на основании нарушения законодательства о залогах.

Арест или запретительная запись в ЕГРН

ФССП может наложить на недвижимость арест или запрет – эти действия ограничивают собственника в распоряжении имуществом. Договоры дарения при такой записи заключать тоже нельзя. Порядок действий следующий:

Обратиться к судебному приставу, выяснить, по какому долгу наложили арест.
Погасить долги и подать приставу заявление о снятии ареста.
После снятия ареста пристав сам подаст информацию в Росреестр, однако она может затеряться – нужно проконтролировать этот момент.
Получить новую выписку из ЕГРН, в которой не будет записи об аресте.

После этого можно заключать договор дарения.

ВАЖНО! Обойти арест, используя в договоре формулировке «дарю все свое имущество» невозможно. Придется сначала снимать запрет и только потом дарить квартиру.

Зарегистрированные лица

Как правило, наличие зарегистрированных граждан, имеющих право проживания, не влияет на возможность дарения. Заключить договор дарения квартиры с такими жильцами можно, однако их права при этом не прекращаются.

Категория жильцов	Важные нюансы
Отказники по приватизации	Обладают правом пожизненного проживания. Спрашивать согласия у них не нужно, но после договора они могут продолжать пользоваться квартирой. Выселить через суд без их согласия нельзя.
Члены семьи дарителя	Подлежат выселению после регистрации права нового собственника. Можно выселить через суд, если отказываются добровольно сниматься с учета.
Жильцы по договору найма/аренды	После дарения продолжают проживать по договору, а арендодателем становится новый собственник жилья. Спрашивать их согласия на дарение не нужно.
Жилец по договору ренты	Продолжает проживать в квартире и после дарения ее другому лицу. Перед договором обязательно нужно спросить его согласие на сделку, иначе он сможет ее оспорить. Новым плательщиком ренты станет одаряемый.

Долги по коммунальным платежам

Сама по себе задолженность по коммуналке не препятствует дарению – дарственную можно заключить, пока квартира свободна от ареста приставов. Распределение долга после договора будет следующим:

задолженность по коммунальным ресурсам и содержанию общего имущества не переходит на одаряемого – ее по-прежнему будет должен погасить бывший собственник;
долг по капитальному ремонту следует за квартирой – его погашение будет возложено на нового владельца.

Подробнее о наличии задолженности по ЖКУ при отчуждении квартиры мы писали по этой ссылке. Статью можно применять как при купле-продаже, так и при дарении.

Итак, дарение с обременением значительно отличается от обычной дарственной. Порядок действий и оформление напрямую зависит от вида обременения. Особенно внимательным нужно быть, если стоит задача сохранить за бывшим собственником право проживания в жилье. Читайте далее по теме: в чем суть права пожизненного проживания и как оно возникает.

Уважаемые читатели! В статье приведена общая теоретическая база по вопросу. Законодательство постоянно меняется, поэтому применять полученные знания к своей ситуации нужно осторожно. Чтобы исключить ошибки, обратитесь за помощью к нашему дежурному юристу онлайн.

Понравилась статья? Будем благодарны за лайк и репост.

Образцы договоров дарения различного имущества можно скачать в этой статье.

право пожизненного проживания. Дарственная на квартиру с условием.

Договор дарения с обременением порой является единственным возможным способом получить желанную недвижимость в собственность. Под ним подразумевается, что квартира имеет определенные ограничения по использованию. Но в получении и в передаче в дар такого сложного имущества возникает немало трудностей. Прежде чем решиться на его принятие следует разобраться в сути обременений и их основных типах. Полезно будет понять все тонкости и тем, кто стремится преподнести в дар «сложную» квартиру.

Содержание статьи

В чем суть обременения?

Обременением называют условия, запреты другие особенности, которые созданы для исключения некоторых возможностей обладателя прав на имущество осуществлять с ней определенные юридически значимые действия.

Обременения, могут быть, представлены в разном виде, а именно:

Ипотечный кредит. Самым популярным видом обременения считается ипотека. То есть право собственности на квартиру человек имеет, а вот распоряжаться ею без ведома и согласия банка не может. Причина – нахождение в залоге.

Арест имущества. Зачастую подобный вид обнаруживается при разного рода долгах.
Пожизненная рента на содержание. Даритель в договоре устанавливает условие, что одаряемый обязан содержать его или оставить проживать в той недвижимости, что была подарена.
Наличие детей, которые не достигли 18 лет в качестве собственников. Это прямое обременение, которое не дает возможности дарить квартиру или дом.

Важно! Если принято решение оформлять дарственную, невзирая на заявленные ограничения, придется решать, что делать с гарантией интересов лица или органа, в чью пользу наложено ограничение.

Суть дарственной

Существуют разные виды дарственных, при определенных условиях любую из них можно применить к недвижимости с обременениями. Дарственная – это двухстороннее соглашение, которое касается передачи в собственность от одного лица к другому определенного имущества на безвозмездной основе и без каких-либо условий. Это единственный вид подобного рода сделки.

Дарственная, может быть, оформлена двумя путями:

Своими силами. Тот, кто составляет договор, берет на себя ответственность за его соответствие нормам закона. При этом не должны ущемляться права вашего оппонента.
При помощи нотариуса. Этот вариант проще, так как не нужно думать о содержании, все согласно нормам законно предусмотрит юрист. Конечно, за его услуги придется заплатить.

Пользование услугами нотариуса в любом случае потребуется, если дарится доля в праве собственности на недвижимое имущество.
Что касается определения вида дарственной на квартиру с обременениями, следует учитывать некоторые нюансы в том числе тип обременения. Доступные варианты:

Типовая форма. В ней содержаться данные касательно сторон, предмета, описывается факт передачи в дар. Собственник уступает свои права по факту оформления сделки.
Обещание дарения. Часто такой вариант применим именно для квартир с обременением. Пример, в подобном соглашении прописывается, что имущество перейдет во владение одаряемого только после выплаты дарителем ипотеки или после снятия ареста и т. д.

Дарственная при жизни дарителя. Подобный договор может оформляться, только когда владелец квартиры жив. Причем в соглашении указывается, что если в право собственности одаряемый не вступил до момента кончины дарителя, договор аннулируется.
Третьему лицу. Сделка может включать данные касательно передарения. То есть в первичном соглашении, может, сразу указывается пункт о возможности передачи в пользу третьего лица.
С описью. Такой вариант практикуется, если в самой квартире содержится ценное наполнение.
В пользу двух лиц — если квартира дарится супружеской паре, детям. При этом оба лица имеют на нее равные права, то есть каждый из них имеет равную часть в недвижимости.
Между родственниками. Подобный аспект влияет на налог. Если родство при оформлении договора доказано (нужны документы), то не придется уплачивать 13% в пользу государства.

Приватизированная недвижимость или материнский капитал. Первый факт в обязательном порядке указывается в дарственной. Что касается материнского капитала, если он был использован для покупки недвижимости, то подобную сделку в обязательном порядке проверяют органы опеки. Основная цель – убедиться, что права ребенка не нарушены.

Особенности дарения квартиры с обременениями или как правильно заключить договор

Выбор того или иного вида дарственной зависит от типа наложенного обременения. Рассмотрим самые распространенные варианты и способы решения ситуации.

Залоговая недвижимость

Хотя квартира находится в залоге у банка, формально владелец может ее подарить. Все что нужно – это получить разрешение от банка или от другой организации, в пользу которой выбран такой залог, в этом и состоит основная проблема. Для снятия обременения можно выполнить следующие действия:

Предложить в качестве залога иной объект, который не уступает по стоимости, качествам и соответствует требованиям учреждений к залоговому имуществу.

Провести переоформление залогового обязательства на одаряемого.

Для любого из представленных действий, конечно же, нужно согласие учреждения. Если компромисса достичь не удалось, даритель может оформить дарственную с последующим обязательством передать дар после выплаты кредита, то есть когда имущество перестанет быть объектом залога.

Судебный арест

Оформить договор дарения, возможно, только после снятия ареста. Снять обременение или предложить взамен иное невозможно особенно, если дело касается права на жилое помещение.
Снять арест может только суд, досрочное же разрешение ситуации, возможно, в случае добровольного исполнения ответчиком исковых требований. А также суд может предложить установить запрет на иное имущество.

Рента

Еще один вариант, как может быть узаконена сделка дарения – это рента. Подразумевается, что подписывается соглашение о пожизненном содержании, согласно которому одаряемый содержит дарителя до его смерти. На это время он не может самостоятельно распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению и станет полноценным владельцем только после смерти дарителя.

Важно! Данный тип один из самых распространенных в нашей стране.

Доверительное управление

Суть сделки в передаче квартиры одного лица другому на определенный период. Подобная собственность является полноценной и подлежит обязательной регистрации. Но при этом долги, в том числе и коммунальные оплачиваются самим хозяином, на временного собственника они не могут перекладываться.

Пожизненное проживание

Еще один очень распространенный вариант, хотя и довольно специфический. В данном случае даритель передает во владение второму лицу имущество, но при этом оставляет за собой право пожизненного проживания. Конечно, за время пока даритель будет жив что-либо делать, с таким даром не выйдет. Имеется в виду продажа, сдача в аренду и прочее, по крайней мере, по рыночной цене.

Важно! Если нужно продавать недвижимость, ранее подаренную с условием пожизненного проживания, то дарителю необходимо предоставить аналогичную жилплощадь.

Плюсы и минусы для обеих сторон

Даритель получает следующие возможности для себя:

Он остаток жизни гарантированно будет иметь жильплощадь.
Подобный договор защищает его права в случае смены (в худшую сторону) материального положения.
В отдельных случаях даритель имеет право в дарственной прописать иных лиц с возможностью проживания на жилплощади.
Проживание без платы.
Сохраняется регистрация.
Даже если произойдет продажа, даритель сохраняет свои права на проживание.
Одаряемый, не имеет права создавать преграды для использования недвижимости.

Кончено, недостатки тоже есть, среди них:

Даритель не получает никакого возмещения, он также не может рассчитывать на содержание, уход или любую денежную помощь. В случае требования подобного договора уже не будет дарственной, и его легко признать ничтожным.

Данные о наличии такого условия договора не отображаются в Росреестре.
Даритель не может запретить одаряемому распоряжаться недвижимостью, так как он того пожелает.

Что касается одаряемого, то все преимущества — безвозмездное получение недвижимости. Он может самостоятельно распоряжаться им, как пожелает при этом, не нужно ухаживать за дарителем, лечить его, обеспечивать. В отношении минусов все так же очевидно. Основная проблема – невозможность препятствовать проживанию в подобной квартире бывшего собственника. При желании продать, на рыночную цену рассчитывать не приходиться.

Уточнение порядка пользования

Если выбран метод дарения с пожизненным проживанием очень важно определить порядок пользования. В нем следует прописать следующие моменты:

Лицо, которое передает в дар недвижимость, пользуется только одной комнатой.

После кончины дарителя, одаряемый становиться единственным владельцем недвижимости.
По обоюдному согласию разрешается использование квартиры третьим лицом. Чаще всего – это ребенок (дети) одаряемого.
В полноценное пользование после смерти дарителя вступает именно тот, на кого была оформлена дарственная.

Рента и пожизненное содержание: в чем разница

Выше мы рассмотрели 2, казалось бы, очень похожих варианта дарения квартиры с обременением – рента и пожизненное проживание. Отличия на самом деле есть и они существенные. Для одаряемого предпочтительней и легче второй вариант, для дарителя первый.

Рента: характерные черты

	Обязательства одаряемого	Право дарителя
Содержание	+	+
Обеспечение, в том числе финансовое	+	+
Проживание в подаренной квартире, пожизненная прописка	+	+
Возможность продажи*	+	—

*условие – предоставление аналогичного места для проживания и качества содержания.

Что касается пожизненного проживания, то из всего сказанного выше даритель имеет право только на проживание и пожизненную прописку на бывших ранее в его собственности квадратных метрах. Ни содержание, ни финансовое обеспечение он не имеет права требовать.

Пакет документов и порядок их оформления

Для подписания дарственной с обременением необходимы такие документы, как:

Паспорта или другие удостоверения личности двух сторон.
Если дар передается несовершеннолетнему, то свидетельство о рождении.
Документы на недвижимость. Чаще всего – это свидетельство о госрегистрации и его копия.
Выписка из домовой книги или справка о прописанных (зарегистрированных) лицах.
Выписка из ЕГРН об основных характеристиках.
Справка об отсутствии долгов перед налоговой.
Если у дарителя и/или одаряемого оформлен брак, то согласие второй половинки на передачу/получение дара.

Что касается структуры документа, то она довольно стандартная, по пунктам образец выглядит так:

Название документа, место подписания договора.
Указание прав и обязательств сторон.
Контакты для связи, в том числе адреса проживания.
Данные о предмете дарственной, то есть описание квартиры.
Данные о сроках выполнения, данный пункт вносится по необходимости.
Ответственность сторон.
Момент перехода права владения.
Условия для расторжения.
Порядок разрешения споров и форс-мажорных ситуаций, иные условия.
Подписи сторон.
Оптимально оформлять подобное соглашение при помощи нотариуса в таком случае удастся избежать неприятностей с признанием соглашения недействительным.

Вывод

По сути дарственная – это передача квартиры или другого имущества в пользование и распоряжение безвозмездно. Такие договора, как рента, пожизненное проживание и т.д. составляются иначе, но суть одна: получить в пользование квартиру на определенных условиях.

Дарение квартиры с обременением — подводные камни и юридические тонкости

Автор Дмитрий Иванов На чтение 5 мин. Просмотров 200 Опубликовано 25.07.2021

При оформлении договора дарения у сторон практически не возникает вопросов друг к другу. Гражданин, передающий квартиру, делает это по своим личным мотивам, а принимающее жилье лицо не теряет денег, поскольку собственность достается бесплатно.

В большинстве случаев стороны подписывают договор о дарении квартиры без обременений. Это позволяет новому владельцу распоряжаться собственностью по своему усмотрению. Много вопросов возникает при наличии ограничений. Давайте разберемся во всех тонкостях дарения квартиры с зарегистрированными обременениями.

Содержание статьи:

Что такое обременение и когда оно используется?

Под обременением понимается наличие тех или иных прав на квартиру со стороны 3-х лиц. Нередко оно является препятствием для проведения сделки дарения. Чтобы права нового собственника были зарегистрированы, необходимо предварительное снятие обременения, либо одобрение соглашения со стороны лица, в пользу которого оно установлено. При оформлении такого договора ограничение может устанавливаться в пользу дарителя.

Обременения прав на квартиру используются в следующих случаях:

при сдаче жилья в аренду;
если на квартиру наложен арест, связанный с исполнением судебного решения или обеспечительными мерами в ходе разбирательства;
когда оформлена рента, предусматривающая пожизненное содержание бывшего собственника жилья;
если дом, в котором расположена квартира, относится к культурному достоянию;
при оформлении ипотеки;
когда квартира перешла в доверительное управление;
если одаряемый будет обязан осуществлять опеку, попечительство или патронаж в отношении тех или иных лиц.

Рассмотрим основные ситуации, при которых заключается договор дарения квартиры с обременением.

Наличие договора доверительного управления

Такой способ передачи имущества связан с ситуациями, когда собственник занимает государственные посты. Иначе это называется «слепым трастом». Соглашение заключается не более, чем на 5 лет и регистрируется в Росреестре.

Чтобы подарить такое имущество, необходимо расторгнуть договор с управляющим. Соответствующее уведомление направляется ему за 3 месяца до прекращения соглашения (ч. 2 ст. 1024 ГК РФ). Далее режим доверительного управления аннулируется и квартиру можно дарить.

Дарение квартиры с обременением ипотекой

Ипотека устанавливается в целях обеспечения выплат собственником по привлеченному банковскому кредиту или, когда он получил займ у других лиц. Передать жилье с этим ограничением невозможно.

Если квартира обременена таким способом, то существует 2 пути решения вопроса:

Гашение кредита или займа дарителем. Вместе с полной оплатой долго происходит снятие ипотеки, и квартира перестает находиться под обременением.
Получение согласия у кредитора. Этот способ гораздо сложнее, поскольку банку придется определить платежеспособность нового собственника. Одаряемому фактически придется пройти процедуру одобрения ипотечного кредита. Если его финансовое состояние не позволит обслуживать долг, то согласие не будет получено.

Бывают случаи, когда одаряемый готов погасить долг за предыдущего собственника.

В этом случае рекомендуется внимательно изучить кредитный договор и историю оплат по нему. Не исключено, что долг окажется больше, нежели рыночная стоимость жилья.

Такое возможно при накопившейся неустойке или, когда заемщик брал валютный кредит. В перечисленных ситуациях договор дарения доли квартиры с обременением ипотекой часто оказывается менее выгоден, чем покупка такой квартиры по рыночной стоимости.

Дарение жилья, сданного в аренду

Если даритель передает квартиру, сданную в найм другим лицам, их согласие на сделку не потребуется. Эти ограничения касаются использования жилья. Новому собственнику придется ждать окончания действия аренды, после чего он сможет переехать в это жилье или сдать его другим нанимателям. Стоит помнить, что максимальный срок проживания нанимателей в квартире определяется в соглашении и не может превышать 5-ти лет.

Существует возможность договориться с нанимателями и досрочно расторгнуть договор. При этом односторонние действия запрещены. Если одаряемый хочет быстрее въехать в квартиру, то рекомендуется предложить арендаторам что-то взамен досрочного переезда.

Это может быть:

оплата комиссии риэлтеров при поиске нового жилья;
компенсация переезда;
возмещение стоимости первого месяца проживания в новой квартире.

Возможны и другие предложения, которые устроят арендаторов. С арендой часто путают рецитацию других граждан в квартире. Она не является обременением, а представляет контрольные меры миграционного учета. Закон не устанавливает никаких ограничений на передачу такого жилья.

Дарение квартиры с обременением пожизненного проживания

Такие соглашения заключается в форме ренты. В основном они касаются жилья, принадлежащего гражданам старшего поколения.

Право собственности переходит под рядом условий:

пожизненное проживание предыдущего владельца в квартире;
содержание дарителя до его смерти;
личная забота о предыдущем собственнике.

Рента также устанавливается через Росреестр.

При заключении такого соглашения следует учитывать следующие риски:

высокие расходы на содержание получателя ренты;
право дарителя под любым предлогом отменить соглашение;
внушаемость граждан, находящихся в возрасте (сосед или знакомый может убедить их отказаться от договора).

Если передаваемая квартира имеет обременение или даритель планирует его установить, то необходимо взвесить все положительные и отрицательные стороны этой схемы. Кажущаяся выгода может обернуться убытками, превышающими рыночную стоимость жилья.

Видео сюжет расскажет о тонкостях покупки квартиры с обременением

Договор дарения с обременением пожизненного проживания и его образец

Правовая система РФ предусматривает существенную вариативность сделок с недвижимостью. Даже в рамках привычной купли-продажи имеются сотни нюансов, соблюдение которых серьезно отражается на жизни владельцев квартир. К их числу можно отнести договор дарения с обременением пожизненного проживания.

Основное понятие

Договор дарения в российском законодательстве регламентируется Гражданским Кодексом. Т.к. ст. 572 характеризует подобную сделку в качестве акта доброй воли, при котором права на имущество от одной стороны совершенно безвозмездно переходят к иному лицу. Отдельной строкой рассматривается вопрос о дарственных на квартиру с обременением.

Правовая система выделяет несколько видов обременения. Это может быть ипотека или рента. Т. е. такое условие, при котором владелец теряет часть или полностью право на распоряжение имуществом. Например, он не может ее продать, пока не выплачены все долги по займам или за услуги ЖКХ. Кроме перечисленных обременением на квартиру может быть и право пожизненного проживания.

Дарственная на недвижимое имущество – это распространенный вид сделки. В большинстве случаев она совершается между близкими родственниками. Но это необязательно.

Права и обязанности дарителя

Составляя документ дарения, в нем можно предусмотреть большое количество всевозможных прав и обязанностей обеих сторон, и оговорить все нюансы проживания. Например, даритель может закрепить за собой право проживания в какой-то конкретной комнате и при этом беспрепятственное пользование всем жилым помещением.

Подписание дарственной сохраняет за дарителем право на постоянную регистрацию. Он может расстаться с ней только в добровольном порядке. Никакие структуры и лица не имеют права его на это принудить.

При дарении с обременением важно учесть все тонкости процесса

Законодательство закрепляет также за дарителем еще целый спектр прав:

Семейный Кодекс предусматривает, что если дарителем является лицо нетрудоспособное, то одаряемый обязан его содержать. При этом неважно в какой степени родства эти лица находятся.
Возможность оформить дарственную только на долю в жилище с условием, что вся остальная площадь отойдет в собственность одаряемого только после смерти собственника.
Кроме него в квартире могут проживать иные лица (например, близкие родственники), но круг их и сроки необходимо обязательно оговорить в тексте договора.
Согласно дарственной даритель может получить право на пожизненную ренту (т. е. содержание).
Право на расторжение сделки при условии, что одаряемый не соблюдает условия договора (например, оказывает препятствия для проживания дарителя в квартире).

Составляя соглашение, необходимо предусмотреть все тонкости. За разъяснениями будет лучше обратиться к профессиональному юристу. К примеру, если в тексте имеется указание на то, что владелец сохраняет за собой право пользования жилым помещением, но постоянно там не живет, означает, что он несет и обязанности по содержанию. Так, в случае затопления соседей по вине одаряемого он будет обязан выплатить им компенсацию (которую потом можно будет затребовать с лица, которое реально виновато в случившемся). Поэтому юристы рекомендуют сохранять за собой только право пользования жильем.

Права и обязанности одаряемого

После заключения договора все стороны обязаны соблюдать его условия. Именно из текста документа вытекают права и обязанности одаряемого лица. Так, если соглашение предусматривает выплату ренты, то ему необходимо ежемесячно вносить оговоренную сумму на содержание дарителя. Кроме того, законодательством предусмотрен еще ряд прав:

Сам подарок в виде жилья может быть принят в любой момент после составления и подписания договора. Ограничений во времени для этого не существует.
Возможность отказаться от дара в виде дома или квартиры без объяснений причин.
Право совершать с недвижимым имуществом все сделки, предусмотренные законом, если таковые не нарушают право проживания дарителя.

Каждый из участников договора наделен своими правами с обязанностями

Положительные и отрицательные моменты для обеих сторон

В первую очередь рассмотрим, какую пользу приобретает даритель от своего пожертвования. Самый главный плюс – это улучшение материального состояния. Как правило, кроме возможности постоянного проживания (и постоянной регистрации) в квартире он получает ежемесячную пожизненную ренту и при этом освобождается от необходимости самостоятельно оплачивать коммунальные платежи. В самом жилище он может вести себя абсолютно свободно в бытовом плане. Плюс в договоре можно оговорить необходимость осуществлять ремонт за счет нового владельца, а также возможность проживания в данной квартире третьих лиц.

К тому же, если одаряемый не выполняет условия соглашения, то согласно ГК РФ сделку о передаче жилья можно оспорить в судебном порядке.

Главным же минусом подобного дарения будет тот факт, что новый владелец имеет право совершать любые сделки с жильем. Т. е. возможна его купля-продажа или сдача в аренду и т. д.

Для лица, которое получает жилье в качестве подарка, можно обозначить свои положительные моменты и отрицательные. Самым главным достижением будет получение в собственность квартиры. Новый владелец имеет законное право распоряжаться ею по своему усмотрению. Т. е. совершать любые виды сделок: продать, подарить при условии, что даритель все равно останется проживать в данной квартире.

Если вопрос содержания дарителя не оговорен в договоре, то одариваемый не обязан этого делать. Плюс полученная недвижимость не подлежит разделу между супругами и на нее не может претендовать кто-либо из родственников бывшего хозяина квартиры. К тому же, если обе стороны сделки состоят в близкородственных отношениях, то им не придется выплачивать налог на прибыль.

Но есть у процедуры получения таким способом жилья и свои минусы:

Даритель до конца жизни имеет право на проживание в данной квартире. Никто не имеет права его выселить.
Возникновение проблем при совершении сделок с недвижимостью. Клиенты редко соглашаются покупать или брать в аренду жилье с обременением.

И самое главное – все положительные и отрицательные моменты для обеих сторон зависят только от пунктов договора. Участники сделки обязаны следовать ему неукоснительно.

У процедуры дарения имеют как плюсы, так и минусы для каждой из сторон

Порядок пользования

Если гражданин дарит свою квартиру с пожизненным правом проживания, это означает, что он действительно имеет право до самой смерти жить на вышеозначенных метрах. Порядок должен быть регламентирован в договоре. Например, можно зафиксировать, что бывший хозяин проживает строго в одной комнате и пользуется общими помещениями или наоборот – он может жить в любом из помещений квартиры кроме одного.

В любом случае возможность пользоваться всей собственностью, которая находится в доме, сохраняется за дарителем пожизненно. Самым главным плюсом становится тот факт, что ему больше не приходится платить за коммунальные услуги.

Кроме того, если в договоре закреплено право проживания родственников вместе с дарителем, то оно сохраняется вплоть до его смерти или определенный промежуток времени, если это обозначено условиями соглашения.

Образец дарственной

Чтобы определиться с формой договора дарения, следует знать, что законодательство предусматривает три варианта подобных сделок:

Оформление стандартной дарственной.
Дарственная с выплатой ренты.
Дарение, которое влечет содержание с иждивением.

Классическая дарственная должна включать в себя следующие пункты:

Название договора и его номер.
Сведения о сторонах, участвующих в составлении с обязательным указанием, кто есть даритель, а кто одаряемый.
Паспортные данные участников и адреса их места жительства.
Права и обязанности сторон по отношению друг к другу и жилому помещению.
Указание точного срока, когда права на недвижимое имущество перейдут к новому хозяину.
Особые обстоятельства при подписании договора.
Возможные причины аннулирования сделки.
Способы, какими могут быть урегулированы спорные ситуации.
Подписи с расшифровкой и дата составления документа.

Дарственная составляется по заданным образцам

Приблизительный шаблон дарственной можно найти в интернете. На момент 2018 года оформление договора дарения квартиры с обременением невозможно. Возможный образец – это договор ренты, который почти идентичен. Также можно использовать бланк договора дарения с обременением.

Какие необходимы документы для оформления

Чтобы подписанный договор был зарегистрирован в Росреестре, необходимо собрать пакет дополнительных документов:

Общегражданский паспорт (для обеих сторон) и пенсионное удостоверение (при наличии).
ИНН (также для двоих).
Выписка, полученная в ЕГРН о праве собственности на жилплощадь.
Справка из паспортного стола о количестве зарегистрированных лиц в данной квартире.
Выписка из БТИ об инвентаризационной стоимости жилища плюс техпаспорт на квартиру.
Справка из Налоговой службы, подтверждающая отсутствие долга по налогу за квартиру.
Согласие совладельца недвижимости (при условии его наличия). Оно должно быть обязательно заверено нотариусом.

При условии, что в качестве дарителя выступает несовершеннолетнее лицо, необходимо получить предварительно разрешение у органов опеки.

Если одна из сторон не может явиться для заключения и подписания договора, то вместо нее должно присутствовать лицо с нотариально заверенной доверенностью.

Составленный договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. По завершении данный государственный орган должен выдать новому владельцу свидетельство о праве на недвижимость. Следует понимать, что само обременение договора не регистрируется. Причиной этого является тот факт, что согласно ГК РФ бессрочно пользоваться можно только земельными участками. В отношении жилого имущества в законе ничего на эту тему не говорится.

Для заключения договора потребуются паспорта каждой из сторон и иные документы

Судебная практика

Современная российская правовая система отличается несовершенством. Не все аспекты, касающиеся получения недвижимости с обременением, освещены в законодательных актах. Судебная практика демонстрирует, что подобные договоры признаются в большинстве случаев законными.

В подобных ситуациях судьи ориентируются на ст. 308 ГК РФ, в которой обременение в виде пожизненного проживания трактуется, как соответствующее букве закона.

Проблема судебных решений заключается в том, что ответственность сторон договора дарения с пожизненным проживанием регламентируется слабо. Приходится ориентироваться лишь на заключенный между сторонами договор. Однако его пункты могут вступать в некоторое противоречие с существующими правовыми нормами.

Основная проблема, с которой граждане обращаются в суд, заключается вправе проживать в подаренной квартире дарителем, если она была передана в результате сделки одаряемым иному лицу. В данной ситуации суд выступает всегда на стороне гражданина, который был первоначальным хозяином квартиры, определяя возможность его дальнейшего проживания до самой смерти в квартире. Т. е. снять такое обременение без согласия всех сторон не получится.

Заключение договора с правом пожизненного проживания – не редкая сделка, как правило, касающаяся людей, состоящих в близком родстве. Прибегают к ней еще и для того, чтобы не выплачивать налог на прибыль. Но прежде, чем заключать договор, всем сторонам следует тщательно взвесить все за и против, особенно если существует вероятность, что новый владелец квартиру продаст.

О правилах составления договора дарения квартиры будет рассказано в видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация с юристом

Заказать обратный звонок

Все ещё остались вопросы?

Позвоните по номеру +7 (499) 938 50 41 и наш юрист БЕСПЛАТНО ответит на все Ваши вопросы

Проживание в отчужденной квартире после дарения

Ситуация, когда престарелые родители дарят при жизни детям квартиру, а те, став собственниками, продают их, сегодня не редкость. Новые владельцы квартиры выселяют на улицу престарелых родителей предыдущего собственника. Как защитить дарителя в подобной ситуации? Очень просто. Включить в договор дарения квартиры особое условие, которое даст прежнему собственнику гарантии проживания в течение всей своей жизни в отчужденной квартире.

Смешанное дарение

В договор дарения квартиры можно добавить положение о том, что даритель после отчуждения права собственности сохраняет за собой право владения и пользования квартирой в течение всей своей жизни, а одаряемый обязуется не чинить ему препятствий в том.

Такой гражданско-правовой договор помимо договора дарения включает также и не поименованный в законе элемент — обязательство по сохранению за дарителем права собственности на подаренную квартиру. Договором дарения он не является, поскольку наличие еще одного договорного элемента в составе договора делает его смешанным в силу п. 3 ст. 421 ГК РФ. В части договора дарения к нему применяются нормы главы 32 ГК РФ, а в части обязательства по сохранению права проживать пожизненно в подаренной квартире — общие положения о сделках, обязательствах и договорах.

Правильность такого вывода объясняется тем, что в п. 3 ст. 421 ГК РФ сказано об элементах различных договоров, то есть для того, чтобы тот или иной договор можно было бы квалифицировать в качестве смешанного, в нем должны присутствовать как все элементы разных договоров, так и их части (составляющие договор обязательства, его структурные компоненты). В судебной практике договоры, осложненные обязательством, которое им не свойственно и выходит за рамки их предмета, относят к числу смешанных.

Передача имущества в собственность одаряемого под условие сохранения за собой указанного права вовсе не свидетельствует о том, что данный договор перестает быть безвозмездным. Сохранение такого права не является встречным предоставлением за полученную вещь по смыслу ст. 423 ГК РФ, хотя такая обязанность и носит встречный характер. Встречным предоставлением за полученное материальное благо являются уплата денег, передача имущества, выполнение работ, оказание услуг и т.д., то есть такие действия обязанной стороны, которые для нее связаны с определенными имущественными затратами. Для их осуществления она претерпевает те или иные имущественные потери.

В рассматриваемом же случае таких затрат одаряемый не несет, он просто принимает имущество в дар от контрагента на определенных условиях. Однако принятие имущества в дар без понесения имущественных затрат в качестве встречного предоставления рассматривается в качестве встречного предоставления со стороны одаряемого. Подтверждение данного вывода можно обнаружить в судебной практике.

При рассмотрении одного дела суд пришел к выводу, что включение в договор пункта о сохранении права проживания ответчика в спорной квартире является допустимым и не свидетельствует о встречном предоставлении, не противоречит сущности договора дарения. Договор не становится возмездным от встречного предоставления, которое носит символический характер. В заключенном сторонами договоре имеется указание на его безвозмездность, право дарителя на проживание в отчуждаемой квартире действительно является элементом договора о безвозмездном пользовании имуществом, не являясь при этом встречным предоставлением. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. Таким образом, имеет место ситуация, когда в одном договоре содержатся элементы двух договоров, а поэтому договор дарения не противоречит требованиям действующего законодательства (Апелляционные определения Липецкого областного суда от 09.07.2012 по делу N 33-1459/2012, Московского городского суда от 16.05.2012 по делу N 11-5957).

Право владения и пользования

Право проживать в подаренной квартире возникает на основании обязательства — заключенного и прошедшего государственную регистрацию договора дарения квартиры. Такое право неразрывно связано с личностью дарителя, поскольку устанавливается исключительно в его пользу, поэтому в состав наследства дарителя оно не входит. Оно имеет ограниченные по времени действия пределы — период жизни дарителя. Такое право само по себе не может выступать объектом гражданского оборота, поскольку даритель не может им распоряжаться по своему усмотрению: отчуждать в пользу третьих лиц, закладывать и прочее. Он может проживать в квартире, которую подарил. С согласия как нового собственника, одаряемого, так и иных лиц, в пользу которых тот может произвести отчуждение квартиры в дальнейшем, даритель может вместо себя или наряду с собой допустить к проживанию иных лиц. Такое условие можно оговорить сразу в договоре дарения, однако при этом необходимо конкретизировать, сколько лиц, на какой срок и на каких условиях могут проживать в квартире.

Во избежание неопределенностей в договоре дарения квартиры с названным условием необходимо указать, что даритель вправе проживать бесплатно. Аналогичным образом нужно разрешить этот вопрос и в отношении третьих лиц, которых он с согласия нового собственника может допустить к проживанию в квартире. Очень важно прямо оговорить в договоре, что это право передается бесплатно.

Даритель не вправе запрещать собственнику квартиры совершать какие-либо сделки с ней, поскольку последний вправе это делать в силу ст. 209 ГК РФ. При любом отчуждении квартиры в собственность третьих лиц право переходит, будучи обремененным правом дарителя пожизненно проживать в квартире.

Нарушение одаряемым обязательства по сохранению за дарителем права проживать в подаренной квартире дает дарителю право в одностороннем судебном порядке расторгнуть договор (ст. 450 ГК РФ), поскольку даритель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при его заключении — на сохранение пожизненного права проживать в подаренной квартире. На основании п. 3 ст. 450 ГК РФ можно предусмотреть и внесудебный порядок реализации данного права.

В договоре дарения данное право необходимо именовать не правом пожизненного пользования квартирой, а правом пожизненного владения и пользования квартирой. Если бывший владелец квартиры может только ею пользоваться, спектр способов защиты его права достаточно ограничен. Он может использовать только обязательственные способы защиты права в соответствии со ст. 12 ГК РФ. Таким образом, даритель, обладающий только правом пользования квартирой, оказывается практически бессильным в отношениях с третьими лицами, которые могут данное право нарушить. Не имея возможности прибегнуть для защиты своего имущественного интереса к арсеналу вещно-правовых способов защиты, он мало что может предпринять в отношении нарушителей, не состоящих с ним в обязательственно-правовой связи по поводу квартиры. Свои притязания в такой ситуации он вправе адресовать только контрагенту по договору дарения — одаряемому.

Совершенно иным образом будет обстоять дело в ситуации, когда по договору дарения прежний собственник получает не только право пользования, но и право владения. В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. ст. 301 — 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Следовательно, даритель вправе для защиты своих прав и законных интересов против любых нарушителей, в том числе и против собственника квартиры, использовать вещно-правовые способы защиты (виндикационный и негаторный иски), если в договоре дарения указать, что после отчуждения квартиры за дарителем сохраняется не только право пользования, но и право владения.

Определить порядок пользования

В договоре дарения с рассматриваемым нами условием можно оговорить порядок пользования квартирой. Так, стороны вправе установить, что даритель владеет и пользуется определенной комнатой и, соответственно, вправе использовать общее имущество квартиры и многоквартирного дома, в котором она расположена. Однако следует учитывать, что все последующие собственники такими условиями не связаны, поскольку сторонами договора дарения не являются. Поэтому они вправе обсуждать с дарителем иные условия пользования квартирой, а при отсутствии договоренности могут обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

В судебной практике по-разному решается вопрос о действии права пожизненного пользования квартирой после ее отчуждения в пользу третьих лиц со стороны одаряемого.

Так, Кировский областной суд в Определении от 09.06.2011 по делу N 33-1990 указал, что, поскольку договор дарения квартиры является соглашением, он создает права и обязанности только у лиц, его заключивших. Следовательно, право пожизненного пользования, предусмотренное в договоре дарения квартиры, сохраняется у дарителя, в пользу которого оно установлено, только пока собственником квартиры является одаряемый. После продажи одаряемым квартиры третьему лицу указанное право прекращается. Даже если при отчуждении квартиры одаряемый не сообщит новому собственнику о сохранении указанного права у дарителя (бывшего собственника), это не нарушает права последнего, поскольку в силу ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Верховный суд Республики Карелия, наоборот, считает, что право пожизненного пользования квартирой сохраняется у прежнего собственника, в пользу которого оно было установлено, и после отчуждения квартиры в собственность третьих лиц (Апелляционное определение от 03.08.2012 по делу N 33-2292/2012).

Аналогичной позиции придерживается и Липецкий областной суд, что можно увидеть из уже упоминавшегося нами Апелляционного определения от 09.07.2012 по делу N 33-1459/2012. Условие проживания ответчика в квартире сохраняется не только при прекращении семейных отношений между дарителем и одаряемым, но и на будущее, поскольку в соответствии со ст. 292 ГК РФ при переходе права собственности на квартиру к другому лицу прекращается право пользования жилым помещением не только бывшего собственника, но и членов семьи прежнего собственника. Однако условие о пожизненном проживании собственника по первичной сделке сохраняет свое действие на все возможные последующие сделки по этому жилому помещению, и поэтому для каждого последующего собственника условие о пожизненном проживании дарителя по первому договору является обязательным для исполнения.

По нашему мнению, правильной является именно вторая позиция, поскольку цель сторон договора дарения при его заключении состояла именно в сохранении права дарителя пожизненно проживать в квартире. Какой тогда смысл предусматривать такое право, если его легко можно обойти отчуждением квартиры в пользу третьего лица, которое стороной договора дарения, из которого возникло данное право, не является и может требовать выселения дарителя? Такое право является ограничением права собственности всех владельцев квартиры, которые обязаны соблюдать право прежнего собственника и не чинить ему препятствий в его реализации.

Однако, учитывая правовую позицию, которую занял Кировский областной суд по этому вопросу, представляется целесообразным в договоре дарения, оговаривая условия сохранения за дарителем права пожизненного проживания в квартире, специально указать, что такое право сохраняется за дарителем и при любом отчуждении квартиры в пользу любых третьих лиц.

Квартира с обременением

Действующее законодательство РФ не предусматривает государственной регистрации такого ограничения (обременения) права собственности, как право пожизненного пользования квартирой, установленное договором о ее отчуждении (купле-продаже, дарении и др.). В связи с этим сведения о праве пожизненного владения и пользования квартирой не отражаются в ЕГРП, однако для защиты прав дарителя в договоре дарения должно быть предусмотрено условие о том, что за дарителем сохраняется указанное право и он продолжает состоять на регистрационном учете в квартире, причем регистрация носит постоянный характер и не может быть прекращена после отчуждения одаряемым квартиры в пользу третьих лиц.

В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Отсутствие в договоре купли-продажи условия о том, что за дарителем сохраняется право пожизненного владения и пользования квартирой, свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи. При таких обстоятельствах новый собственник квартиры не может ссылаться на то обстоятельство, что ему было неизвестно о праве дарителя пожизненно проживать в квартире.

Договор дарения с рассматриваемым нами условием имеет некоторое сходство с договором пожизненного содержания с иждивением, что на практике влечет обращения граждан с исками в суд о признании такого договора притворной сделкой, прикрывающей собой договор пожизненного содержания с иждивением. Однако обязательство по сохранению права пожизненного пользования квартирой является единственной чертой, которая сближает указанные договорные конструкции. По договору дарения в отличие от договора пожизненного содержания с иждивением даритель ничего от одаряемого не получает, квартиру он отчуждает в его собственность бесплатно.

Условие о том, что даритель квартиры будет в ней пожизненно проживать, может быть сформулировано следующим образом: после перехода права собственности на квартиру от дарителя к одаряемому даритель сохраняет за собой право пожизненного владения и пользования квартирой. При этом даритель вправе постоянно состоять на регистрационном учете в квартире. Это право действует и в случае реализации одаряемым квартиры в пользу третьих лиц. Одаряемый обязуется не чинить дарителю препятствий во владении и пользовании данной квартирой, а при реализации квартиры предупреждать новых собственников о существующем обременении.

Невозможность для всех новых собственников выселить дарителя из квартиры не может рассматриваться как нарушение их прав, поскольку изначально квартира была отчуждена под условие о сохранении за дарителем такого условия. Все последующие владельцы при заключении договоров о приобретении квартиры были свободны в их заключении, имели право отказаться от заключения на указанных условиях или приобрести другое жилье. Если их при продаже ввели в заблуждение относительно существующих обременений, они не лишены возможности обратить свои требования к контрагенту, у которого приобреталась квартира.

Читайте ещё по этой теме:

Автор: А. Бычков

Договор дарения с обременением (образец)

Договор дарения является довольно распространенной гражданско-правовой сделкой. На основании данного договора собственник имущества передает его третьему лицу на безвозмездной основе.

На практике очень часто бывают случаи, когда объектом договора дарения является обремененное имущество. В этом случае возникает ряд вопросов (например, что это, является ли заключение подобного договора законным, как он должен быть заключен и т.д.).

Конечно, заключение подобного соглашения является вполне законным, но договор дарения с обременением имеет ряд особенностей, которые представлены ниже.

Данный вид гражданско-правовой сделки можно охарактеризовать как дарение имущества, по отношению к которому третьи лица имеют определенные права. По отношению к имуществу определенными правами могут быть наделены не только физические лица, но и компании, а иногда – даже государственные органы и учреждения.

В соответствии с действующим правовым регулированием обременение не считается встречным имущественным обязательством, но юристы не любят составлять подобные соглашения, так как на практике возникают различные споры. При этом суды очень часто признают договора дарения с обременением ничтожными.

Момент регистрации

Действующее правовое регулирование предусматривает определенный порядок заключения договора с обременением. Если объектом сделки является недвижимое имущество, то в этом случае необходимо заверить договор дарения у нотариуса.

Кроме того, необходимо учесть тот факт, что права, вытекающие из данного договора, подлежат государственной регистрации. Без регистрации данная сделка будет признана недействительной.

В этом случае необходимо выполнить следующие действия:

Собрать все необходимые документы.
Подписать договор дарения у нотариуса, который заверит его.
Предъявить заявление об осуществлении государственной регистрации в регистрирующий орган.
Дождаться решения регистрирующего органа (как правило, принятие соответствующего решения занимает около 20 дней).
Получить свидетельство о государственной регистрации прав одаряемого, если было принято положительное решение.

Образец договора дарения с обременением

Важные детали

При заключении договора дарения с обременением необходимо учесть некоторые важные детали. В частности, обременения можно разделить на две основные группы. К первой группе принадлежат обременения, которые запрещают собственнику имущества осуществлять определенные действия, а к второй группе – обременения, которые накладывают на владельца дополнительные обязательства.

При заключении подобной сделки необходимо учитывать установленные законодательством ограничения. Например, в качестве дарителя не могут выступать малолетние дети. Запрещается заключение подобного соглашения между субъектами предпринимательской деятельности (за исключением пожертвований для определенных общественных нужд и подарков, врученных сотрудникам).

Все указанные ограничения необходимо учитывать при заключении договора дарения.

Законодательство запрещает заключение договора дарения с государственными служащими в связи с исполнением их должностных обязанностей

Условия договора дарения с обременением

Каждая сделка имеет определенные условия. Договор дарения с обременением не является исключением. Условия данного договора могут различаться в зависимости от имущества, которое является объектом данного договора.

Квартира

Договор дарения квартиры с обременением желательно заключить у нотариуса. Конечно, это не является обязательным законодательным требованием, но подобный подход создает дополнительные гарантии.

Квартира может быть предметом залога или объектом договора аренды, в ней могут быть прописаны лица, которых невозможно выписать и т.д. При заключении договора дарения квартиры с обременением необходимо указать суть обременения.
Скачать образец дарственной на квартиру с обременением

Например, многие банки предусматривают в своих договорах пункт, в соответствии с которым залогодатель обязан получить письменное согласие банка, прежде чем подарить или передать предмет залога третьему лицу. Соответственно, несоблюдение данного требования может стать основанием для признания сделки ничтожной.

Ипотека

Ипотека является одной из наиболее распространенных видов обременений. Прежде чем перейти к оформлению и заключению договора дарения, необходимо сперва ознакомиться со всеми условиями договора залога. В основном потребуется получение согласия банка-кредитора: подобный пункт включен практически во все договора ипотечного кредитования.

На практике возможны следующие случаи:

переход права собственности к одаряемому вместе с кредиторской задолженности;
переход права собственности к одаряемому без перехода кредиторской задолженности;
заключение договора дарения после полного погашения кредита.

Конечно, последний вариант является наиболее легким и удобным, но не всегда можно полностью погасить ипотечный кредит. Именно поэтому в основном стороны договора дарения прибегают к двум другим вариантам. Если осуществляется переход кредиторской задолженности к одаряемому, то в этом случае банк проверяет его платежеспособность и только после этого дает свое согласие.

На практике бывают также случаи, когда обязанность по выплате ипотечного кредита возлагается на дарителя, а новый собственник имущества выступает в качестве участника по ренте. В этом случае обязанность по погашению кредита не переходит к одаряемому.

Аренда и рента

Сегодня многие сдают квартиры или дома в аренду. При этом права арендодателя получают государственную регистрацию, если срок договора аренды превышает один год. Подобная аренда в дальнейшем может стать помехой при заключении договора дарения, ведь в соответствии с действующим законодательством права арендатора сохраняются даже при смене собственника.

Это значит, что одаряемый не сможет въехать в квартиру или дом до окончания срока действия договора аренды.

В некоторых случаях договор дарения квартиры или частного дома оформляется в виде ренты: между дарителем или одаряемым заключается отдельный договор пожизненного содержания. Это значит, что одаряемый обязуется содержать бывшего собственника квартиры или частного дома о его смерти.

При оформлении дарения квартиры стоит помнить, что отсутствие в тексте согласия дарителя на получение дара, сделку признают недействительной.

Предварительный договор дарения для опеки вы можете найти вот здесь.

Соответственно, одаряемый может стать полноправным собственником квартиры или дома после отмены ренты или после смерти дарителя.

Третье лицо

На практике очень часто бывают случаи, когда третьи лица подают исковое заявление в суд с целью оспаривания договора дарения. Третье лицо может предъявить исковое заявление в суд в течение 3 лет с момента заключения договора дарения.

Основанием для предъявления искового заявления могут служить наличие прав истца по отношению к данному имуществу, недееспособность дарителя и т.д. В качестве истцов могут также выступать наследники дарителя.

Пожизненное проживание

На практике очень часто бывают случаи, когда заключается договор дарения с пожизненным проживанием. Пожизненное проживание значит, что старый собственник жилого помещения сохраняет за собой право проживания в данном помещении до своей смерти. Договор с правом пожизненного проживания не считается рентой, так как в этом случае одаряемый не обязывается содержать дарителя.

В основном данный вариант особенно удобен для пенсионеров, которые не окажутся на улице, но смогут заранее определиться с “судьбой” своей собственности. При этом родственники дарителя не сохраняет за собой какое-либо право по отношению к предмету дарения.

Конечно, данный вариант заключения договора дарения не является удобным для одаряемого, так как, по сути, он не сможет в полной мере использовать подаренную ему жилую площадь. Одаряемый сможет стать полноправным собственником имущества только после смерти дарителя.

Судебная практика

На практике очень часто бывают случаи оспаривания договора дарения. При этом оснований для предъявления искового заявления с целью признания сделки ничтожной довольно много. Об этом свидетельствует “богатая” судебная практика.

Одним из распространенных причин предъявления искового заявления является то, что подаренное имущество является общей совместной собственностью супругов. При этом после заключения сделки оказывается, что супруг не дал свое письменное согласие, и сделка была заключена без его согласия.

Следующая распространенная причина предъявления искового заявления то, что даритель не осознавал значения и последствия своих действий. Иногда предъявляются исковые заявления для признания сделки притворной. Это основные причины предъявления искового заявления в суд.

Скачать образец искового заявления о признании договора незаключенным

Если даритель или одаряемый оказались в подобной ситуации, то желательно прибегнуть к помощи квалифицированного и опытного специалиста.

Советы по оформлению

Оформление договора дарения – процесс довольно трудный. Необходимо тщательно составить текст соглашения и учесть все законодательные требования.

Конечно, образец договора дарения с обременением можно найти в интернете, но желательно составить данный документ самостоятельно или с помощью квалифицированного специалиста.

Также желательно прибегнуть к услугам нотариуса и заверить договор дарения у него.

Риски и последствия

Заключение договора дарения связано с определенными рисками. В первую очередь это – риск предъявления искового заявления в суд с целью признания сделки ничтожной или недействительной. Последствием предъявления подобного искового заявления является признание сделки недействительной или ничтожной и отмена права собственности одаряемого.

Чтобы избежать подобных проблем, необходимо тщательно составить текст договора дарения. Также желательно воспользоваться услугами квалифицированного и опытного специалиста.

Договор дарения гаража предусматривает безвозмездность процедуры во всех вариантах и подлежит обязательной регистрации в государственных органах, после чего одаряемая сторона приобретает узаконенное право собственности.

Образец договора дарения доли уставного капитала ООО вы найдете в этой публикации.

Что лучше, дарение или купля продажа – читайте в нашей статье.

Основания для утраты права пользования жильем

Эксперты поддержали позицию ВС РФ, отметив, что действующее законодательство предусматривает минимальное количество оснований для дальнейшего пользования квартирой проживающими в ней лицами в случае смены собственника.

Собственник квартиры обратился в суд с иском о лишении проживающих в ней женщины и ее несовершеннолетнего сына права пользования жилым помещением, их выселении и снятии с регистрационного учета. Истец указал, что ответчики были вселены в квартиру в 1997 г. ее прежним собственником – его матерью в качестве членов ее семьи.

Однако в октябре 2015 г. мать подарила квартиру истцу, а в феврале 2016 г. она умерла. Поскольку ответчица и ее ребенок не являются членами семьи нового собственника квартиры, он считает, что их проживание в ней нарушает его право на пользование и распоряжение своим имуществом.

Ответчица подала встречное исковое заявление о признании за ней и ее сыном права пользования спорной квартирой и об обязании не чинить им препятствия в пользовании жилым помещением. В обоснование своих требований она ссылалась на то, что ее мать по решению суда была лишена родительских прав, отец умер, в связи с чем до 2010 г. ответчица относилась к категории лиц, оставшихся без попечения родителей, а ее опекуном была назначена мать истца, являвшаяся ее бабушкой, поселившая ее в квартиру как члена своей семьи. Также она указывала, что другого жилого помещения у нее нет, поэтому она считает, что при переходе права собственности на жилое помещение к истцу за ней и ее сыном должно быть сохранено право пользования квартирой.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования собственника квартиры, отказав в удовлетворении встречного иска. Суд исходил из того, что в связи с прекращением права собственности матери истца на спорное жилое помещение ответчики утратили право пользования им, а их регистрация в квартире нарушает имущественные права истца.

Однако суд апелляционной инстанции отменил это решение и вынес новое, которым удовлетворил именно встречный иск. В обоснование суд указал, что при жизни мать истца, являясь опекуном ответчицы, не ставила вопрос об обеспечении ее иным жилым помещением государственного жилищного фонда как лица из числа детей, оставшихся без попечения родителей, и не возражала против проживания ответчиков в качестве членов своей семьи. В этой связи суд пришел к выводу о том, что между матерью истца и ответчиками было достигнуто соглашение о праве проживания в спорной квартире после ее получения по договору дарения истцом.

Истец подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ, в которой просил отменить апелляционное определение как незаконное. Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ сочла жалобу подлежащей удовлетворению, поскольку выводы суда апелляционной инстанции сделаны с нарушением норм материального права.

Верховный Суд РФ указал, что, подарив жилое помещение истцу, его мать совершила действия, направленные на прекращение своего права собственности в отношении этого имущества. В силу п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. При этом согласно п. 1 ст. 35 ЖК РФ они обязаны освободить жилое помещение.

Также Суд указал на ошибочность выводов суда апелляционной инстанции о том, что между матерью истца и ответчиками было достигнуто соглашение о праве их проживания в квартире после дарения, поскольку они сделаны на основании того, что при жизни не ставился вопрос об обеспечении ответчицы иным жильем. Не соответствует закону и материалам дела и вывод о том, что проживание ответчиков с согласия прежнего собственника в квартире на момент ее дарения истцу и регистрация в ней свидетельствуют об обременении квартиры правами пользования ответчиков.

Кроме того, в договоре дарения имеется гарантия дарителя, что до подписания договора квартира не была обременена правами третьих лиц. «Сведений о достижении между сторонами договора дарения соглашения о сохранении за ответчицей и ее несовершеннолетним сыном права пользования спорной квартирой или об обременении квартиры правами проживающих в ней лиц материалы дела не содержат», – подчеркнул Верховный Суд РФ.

Исходя из этого, Суд постановил отменить апелляционное определение и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Председатель межрегионального третейского суда Москвы и Московской области, адвокат Олег Сухов согласился с позицией Верховного Суда РФ, пояснив: для того чтобы члены семьи бывшего собственника сохранили право пользования жилым помещением и после его отчуждения, необходимо прописывать такое обременение имущества в договоре, иначе их право пользования жилым помещением, несмотря на регистрацию в нем, автоматически прекратится.

Адвокат АП г. Москвы Анна Минушкина также отметила соответствие определения ВС РФ действующему законодательству. По ее словам, подобные дела распространены, и при этом практика их рассмотрения аналогична обозначенной позиции ВС РФ. «Согласно действующему законодательству имеется минимальное количество оснований для дальнейшего пользования квартирой проживающими в ней лицами в случае смены собственника: несовершеннолетние дети, являющиеся членами семьи и нового собственника, либо, например, отказ от приватизации проживающего в квартире лица», – добавила адвокат.

Сохраненное имущество: пожертвуйте свой дом и сохраните ключи

Ваш самый ценный актив? Большинство скажет, что это их дом.

Может ли ваш дом принести пользу вашей любимой благотворительной организации? Да, и с сохраненным пожизненным имуществом вы можете отдать свой дом, сохранить ключи и получить текущий налоговый вычет.

В рамках сохраненного пожизненного имущества даритель безвозвратно передает личное жилище или ферму на благотворительность, но сохраняет за собой право проживать в нем до конца своей жизни, на срок в несколько лет или их комбинацию.Чаще всего этот срок измеряется жизнью донора или донора и супруги донора.

По истечении срока, как правило, когда умирает последний из арендаторов, благотворительная организация может либо оставить собственность для собственного использования, либо продать собственность и использовать вырученные средства в соответствии с указаниями жертвователя.

Имейте в виду, что передача личного жилища в дар не означает, что оно должно быть основным местом проживания донора. Это может быть загородный дом или любое другое строение, которое жертвователь использует в качестве места жительства.Ферма может включать необработанные сельскохозяйственные угодья, а также сельскохозяйственные угодья со строениями на них.

Сообщение в блоге глубоко погружается в детали того, что делает сохраненное жилое имущество жизнеспособным и ценным инструментом благотворительности. Если вы жертвователь, изучающий этот вариант, или руководитель некоммерческой организации, ищущий дополнительную информацию о том, как организовать такой подарок, прочтите эту статью, а затем свяжитесь со мной, чтобы обсудить вашу индивидуальную ситуацию.

Определения

Опять же, даритель безвозвратно передает личное жилище или ферму на благотворительность, но сохраняет за собой право жить в ней в течение определенного срока, например жизни или жизней отдельных лиц, срока в год или их комбинации.По окончании срока обмера все права на недвижимость переходят в благотворительный фонд. В этом сценарии жертвователь называется « пожизненный арендатор », который имеет « пожизненное использование » недвижимости и передает « оставшихся процентов » благотворительной организации. Благотворительность называется « благотворительный остаток ».

Необходимо: Подробное соглашение о подарке

Когда сохраненное пожизненное имущество используется в благотворительных целях, для защиты как дарителя, так и благотворительной организации, необходимо разработать подробное соглашение о дарении.Необходимо решить множество юридических вопросов, касающихся широкого круга обязанностей, включая [но не ограничиваясь ими]:

налоги на недвижимость;
страхование гражданской ответственности и несчастных случаев;
инженерные сети;
техническое обслуживание и мелкий ремонт;
реконструкция и капитальный ремонт;
процесс оценки договоров аренды и арендаторов, если пожизненный арендатор арендует сельхозугодья;
прав благотворительного остатка на въезд и осмотр сельскохозяйственных угодий с надлежащим уведомлением;
процедур изъятия личного имущества пожизненного арендатора по окончании аренды; и
комплексный процесс разрешения споров.

Давайте рассмотрим некоторые из этих вопросов подробнее.

Страхование ответственности и от несчастных случаев

Предположительно, даритель захочет сохранить страховку. Благотворительная организация может рассмотреть возможность добавления объектов недвижимости в свой основной страховой список. Кроме того, благотворительная организация может попросить пожизненного арендатора предоставить благотворительной организации ежегодное свидетельство о наличии соответствующей страховки и уплате страховых взносов.

Техническое обслуживание и ремонт

Пожизненный арендатор обычно несет ответственность за расходы, которые обычно несет даритель недвижимого имущества, такие как текущее обслуживание.Однако расходы на улучшения, которые приносят пользу или даже может принести пользу благотворительному остатку, могут и должны быть отражены в соглашении о дарении. Например, капитальные улучшения, которые продлятся дольше, чем пожизненный арендатор использует собственность, например, новый сарай, принесут пользу как пожизненному арендатору, так и благотворительному лицу. Опять же, это должно быть решено по соглашению между сторонами.

Процесс оценки договоров аренды и арендаторов

Пожизненный арендатор сохраняет за собой все «выгодные пожизненные права» на недвижимость, которые включают, например, возможность сдавать недвижимость в аренду и получать доход от аренды.В хорошо составленном соглашении о дарении должны быть определены обязанности арендаторов по управлению имуществом и его содержанию. Благотворительная организация, как владелец оставшейся доли, очень заинтересована в надлежащем уходе за недвижимостью. Поэтому в договорах дарения благотворительная организация нередко имеет право одобрения сторон, которые будут сдавать недвижимость в аренду, и на каких условиях.

Комплексный процесс разрешения споров

Отношения между жертвователем и благотворительной организацией могут со временем меняться по любому количеству причин.Наличие согласованного и формального процесса разрешения споров с самого начала должно помочь в случае возникновения проблем. Всем сторонам следует рассмотреть возможность включения в соглашение обязательной оговорки о посредничестве или арбитраже.

Варианты гибкости

В случае изменения, например, когда пожизненный арендатор больше не хочет жить в резиденции, пожизненная недвижимость предоставляет несколько вариантов гибкости. Обсудим наиболее распространенные альтернативы.

Совместная продажа

Жертвователь и благотворительная организация могут заключить совместную продажу.В рамках сохраненного пожизненного имущества недвижимость частично принадлежит дарителю, а частично — благотворительной организации. Как и в случае с любым другим видом совместной собственности, стороны могут договориться вместе продать и разделить выручку.

Дар жизни недвижимость

Даритель может решить передать пожизненное имущество в пользу благотворительности. В таком случае благотворительная организация будет владеть как оставшейся стоимостью, так и пожизненным имуществом и может продать сельхозугодья (если применимо). Даритель получит благотворительный вычет в счет оставшейся части процентов.

Благотворительный остаток unitrust

Другая альтернатива: жертвователь может внести свой пожизненный вклад в благотворительный остаток унитруста [CRUT]. Поскольку пожизненный интерес является действительным имущественным интересом, если даритель передает все свое оставшееся право собственности в CRUT, он получит благотворительный вычет в качестве подарка оцененного имущества.

Нет заранее оговоренных обязательств

В соответствии с этими альтернативами не может быть заранее оговоренных обязательств по выбору любого из возможных вариантов.Если существует обязывающее обязательство, в благотворительном вычете будет отказано.

Федеральный подоходный налог на благотворительность

Разрешается вычет из федерального подоходного налога из приведенной стоимости оставшейся части процентов. Как и в случае со всеми благотворительными взносами, налоговый вычет для подарков, связанных с оцененным имуществом, ограничен 30 процентами скорректированного валового дохода жертвователя [AGI]. Однако любая неиспользованная часть может быть перенесена на срок до пяти дополнительных лет.

Для подарков в виде оставшейся доли в недвижимости даритель имеет право на благотворительный вычет в сумме, равной чистой приведенной стоимости оставшейся благотворительной доли.Расчет выполняется в соответствии с инструкциями, описанными в Treas. Рег. § 1.170A-12 и основан на следующих факторах:

справедливая рыночная стоимость недвижимости [включая улучшения] на дату передачи;
справедливая рыночная стоимость амортизируемых улучшений, связанных с недвижимостью, или истощаемых ресурсов, связанных с недвижимостью, на дату передачи;
расчетный срок полезного использования амортизируемых улучшений;
ликвидационная стоимость амортизируемых улучшений по окончании срока их полезного использования;
измерение срока действия договора [если измеряется жизнью одного или нескольких лиц, датой рождения этих лиц]; и
Применимая федеральная среднесрочная ставка [действует в течение месяца перевода или в течение любого из двух предыдущих месяцев].

Давайте посмотрим на два дополнительных фактора:

Условия измерения

Как обсуждалось ранее, сохраненное жилое имущество обычно измеряется продолжительностью жизни одного или нескольких человек; тем не менее, пожизненное имущество также может измеряться сроком в годах или более продолжительной жизнью или продолжительностью жизни отдельных лиц, сроком в годах и т. д.

Если пожизненное имущество измеряется одной или несколькими жизнями, люди должны существовать на момент создания пожизненного имущества. Если пожизненное имущество измеряется фиксированным сроком в лет, для целей федерального налогообложения не существует минимального или максимального срока.

Применимая федеральная среднесрочная ставка

Применимая федеральная среднесрочная ставка [AFR], действующая в течение месяца дарения пожизненного имущества, используется в качестве процентного компонента для целей расчета приведенной стоимости. По выбору дарителя может быть заменен AFR, действующий в течение любого из двух месяцев, предшествующих дарению пожизненного имущества. Это очевидная возможность для хорошего планирования.

Короче говоря, чем ниже AFR, тем больше отчисление на благотворительность. Таким образом, с исторической точки зрения, это очень благоприятное время для жизни в поместьях.

Предупреждение

Эта статья представлена только в информационных целях, а не в качестве налоговой или юридической консультации.

Все люди, семьи, предприятия и фермы уникальны и имеют уникальные юридические и налоговые проблемы. Если вы подумываете о сохранении жизненного имущества, вам, безусловно, следует поговорить с надежным профессиональным юристом. То же самое и с руководителем некоммерческой организации, стремящимся облегчить получение сохраненного пожизненного имущества. Я рада помочь; свяжитесь со мной в любое время по электронной почте (gordon @ gordonfischerlawfirm.com) или по мобильному телефону 515-371-6077.

залога Medicaid | ASPE

Министерство здравоохранения и социальных служб США

Томсон / MEDSTAT

Апрель 2005 г.

Версия PDF

Эта аналитическая записка была подготовлена в соответствии с контрактом № HHS-100-03-0022 между Министерством здравоохранения и социальных служб США (HHS), Управлением по вопросам инвалидности, старения и долгосрочного ухода (DALTCP) и Thomson / MEDSTAT. Для получения дополнительной информации об исследовании вы можете посетить домашнюю страницу DALTCP по адресу http: // aspe.hhs.gov/_/office_specific/daltcp.cfm или свяжитесь с сотрудником проекта ASPE, Хантером Маккеем, в HHS / ASPE / DALTCP, Room 424E, HH Humphrey Building, 200 Independence Avenue, SW, Washington, DC 20201. Его электронная почта адрес: [email protected].

Настоящая аналитическая записка является одной из пяти, подготовленных Департаментом здравоохранения и социальных служб, канцелярией помощника секретаря по планированию и оценке в отношении политик права на участие в программе Medicaid для получения пособий по долгосрочному уходу. В этом кратком изложении представлены основные принципы залогового права Medicaid — что это такое, почему они разрешены и как они применяются в программах Medicaid штата.Залог — это инструмент, который государство может использовать для обеспечения своего права на возмещение прошлых расходов по программе Medicaid от имени владельца собственности, когда он или она или некоторые близкие родственники больше не нуждаются в собственности. Остальные четыре справки касаются: домашнего лечения по программе Medicaid; Супруги получателей долгосрочного ухода по программе Medicaid; Программы Medicaid Estate Recovery; и тематическое исследование программы восстановления имущества Medicaid в Массачусетсе.
ВВЕДЕНИЕ
С момента создания в 1965 году основной целью программы Medicaid было оказание медицинской помощи лицам с очень низким доходом и ограниченными активами.¹ Тем не менее, более половины всех расходов Medicaid сегодня приходится на получателей, которые недостаточно бедны, чтобы иметь право на получение пособия, но у которых нет средств для оплаты медицинских услуг. Расходы по программе Medicaid для пожилых получателей еще более смещены в сторону тех, кто не получает пособие. Эта группа включает только 3,9% всех получателей Medicaid, но на нее приходится 25,6% всех расходов Medicaid. ² Это в значительной степени объясняется распространенностью хронических заболеваний среди стареющего населения в сочетании с потенциально разрушительной стоимостью долгосрочного ухода.В результате Medicaid превратилась в основного плательщика за долгосрочное лечение в учреждениях.
Многие получатели долгосрочного ухода получают право на получение помощи по программе Medicaid, со временем тратя свои ресурсы и используя большую часть своего ежемесячного дохода для оплаты части высоких затрат на уход в доме престарелых и / или на дому. Они могут иметь право на участие в программе Medicaid, несмотря на то, что владеют скромными или даже значительными активами, в первую очередь долей в доме, который защищен до тех пор, пока он служит основным местом проживания получателя или некоторых близких родственников.Однако, когда это уже не так, правила Medicaid четко предусматривают использование этого капитала для оплаты долгосрочного ухода — будь то в перспективе путем учета бывшего дома в качестве доступного актива и отказа в праве на участие в программе Medicaid на этом основании или ретроспективно путем возмещения расходов по программе Medicaid. расходы от имени получателя в будущем.
Залоги Medicaid защищают интересы Medicaid в бывшем доме получателя и его право на возмещение расходов по Medicaid до того, как собственность будет передана другой стороне.Сами по себе залоговые права не заставляют получателей продавать свою собственность. Однако они могут предотвратить передачу или продажу собственности по цене ниже справедливой рыночной и обеспечить наличие собственного капитала в доме, чтобы сократить расходы по программе Medicaid от имени домовладельца.
Значительные различия между штатами в том, как применяются залоговые права и как они вписываются в более широкий контекст мандата Medicaid на возврат имущества, привели к широко распространенному недоразумению и недоверию. Бенефициары и их семьи иногда рассматривают залоговые права и действия государства по возвращению имущества равносильными краже наследства и конфискации домов людей.Другими факторами, способствующими этому негативному мнению, являются: противоречивые мнения о законности залогового удержания Medicaid и их способности компенсировать будущие сокращения бюджета Medicaid; неофициальные данные о бесчувственном применении залогов и возмещений по программе Medicaid в некоторых случаях; обеспокоенность тем, что угроза залогового удержания может отбить у людей охоту обращаться за помощью по программе Medicaid, в которой они действительно нуждаются; и отсутствие исчерпывающих, последовательных данных о том, как на самом деле работают залоговые права по программе Medicaid.
ИСТОРИЧЕСКИЙ И ЮРИДИЧЕСКИЙ КОНТЕКСТ ОБЪЯВЛЕНИЙ
Заложение Medicaid на недвижимое имущество умерших получателей было разрешено с самого начала программы Medicaid.Они также были разрешены в ограниченных обстоятельствах на недвижимое имущество живых получателей с 1982 года. ³ Залоговые права недавно привлекли внимание средств массовой информации и вызвали большую озабоченность, поскольку штаты увеличили их использование в ответ на мандат на возвращение имущества 1993 года, принятый в Закон об омнибусном согласовании бюджета (OBRA ‘93). ⁴ Этот закон требует, чтобы штаты возмещали расходы на долгосрочное лечение и связанные с ним услуги Medicaid из имущества некоторых умерших получателей (показано ниже).
OBRA ‘93 требует взыскания имущества с получателей Medicaid, которые:
Были в возрасте 55 лет и старше на момент получения льгот по программе Medicaid;
Были определены как постоянно помещенные в специализированные учреждения, независимо от возраста; и
Не выжили супруги или некоторые другие иждивенцы, которые, как считается, имеют заслуживающие права требования на имущество. ⁵
Цель состояла в том, чтобы вернуть деньги налогоплательщиков, вложенные в Medicaid, за счет того, что больше людей должны использовать частные ресурсы для покрытия расходов на собственное долгосрочное лечение.До того, как это стало обязательным, взыскание имущества Medicaid могло осуществляться по усмотрению штата. Тем не менее, после принятия OBRA ‘93, государства, которые не могут реализовать программы восстановления имущества Medicaid, рискуют потерять часть или все свое федеральное финансирование Medicaid. Ключевые особенности поручения о возврате имущества показаны ниже:
Основные моменты мандата на возврат недвижимости 1993 года:
Государства должны добиваться возмещения расходов на медицинскую помощь, состоящих из:
Дом престарелых или другие долгосрочные институциональные услуги;
Услуги на дому и по месту жительства;
Предоставление больничных и рецептурных лекарств, когда получатель получал услуги в учреждении сестринского ухода или услуги на дому или по месту жительства; и
По выбору штата, любые другие предметы, покрываемые планом штата Медикейд.
Как минимум, штаты должны взыскать с активов, которые проходят через завещание (что регулируется законодательством штата). Как максимум, государства могут вернуть любые активы умершего получателя.
В зависимости от программы Medicaid и законов штата существуют разные способы, которыми штаты реализуют взыскание наследства. Однако федеральный закон требует, чтобы все штаты включили следующие меры защиты получателей Medicaid в структуру своей программы восстановления имущества:
Защита получателя при возмещении имущества Medicaid ⁶
Штат должен уведомить получателей Medicaid о программе восстановления наследства при их первоначальном подаче заявления на получение права на участие в Medicaid и ежегодном процессе повторного определения.
Штат должен уведомить пострадавших выживших о начале взыскания наследства и предоставить им возможность требовать освобождения от налога на основании трудностей.
Государство должно установить процедуры и критерии отказа от взыскания, если это вызовет неоправданные трудности.
ЗНАЧЕНИЕ ДОМА В ЗАПИСИ И ВОССТАНОВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ
Залог и взыскание могут применяться к любому виду собственности, но наиболее спорны, когда применяются против дома получателя Medicaid.Семейный дом — это самый значительный актив, которым может владеть человек и который по-прежнему имеет право на участие в программе Medicaid, и он ценится получателями и их семьями по внутренним причинам, не связанным с справедливой рыночной стоимостью. Часто это единственный ценный актив, оставшийся в наследстве умершего получателя Medicaid. Существует гораздо больше мнений, чем данных о фактическом количестве получателей долгосрочной медицинской помощи по программе Medicaid, «богатых домом», но «бедных с деньгами», и о том, каков потенциал восстановления по программе Medicaid, когда их дома больше не считаются «домами».”
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЪЕКТОВ
В самом общем смысле залоговое право — это право изъять чужую собственность, если обязательство не исполняется. Он дает правообладателю (кредитору) право на владение недвижимостью, которое сохраняется до тех пор, пока не будет погашен или иным образом погашен долг собственника перед кредитором. Право на взыскание залога и процедуры реализации этого права устанавливаются законами о государственной собственности, которые определяют обстоятельства, при которых кредиторы имеют право подать иск против любого вида собственности.
Существует также другое, более узкое и знакомое значение слова «залоговое удержание», которое применяется конкретно к недвижимому имуществу. Он обеспечен примерно одинаковым образом во всех штатах и аналогичен обеспечительному интересу держателя ипотеки. После утверждения залогового права кредитора в соответствии с законом о государственной собственности, оно регистрируется в отношении конкретной собственности в местном отделе собственности, обычно называемом Реестром сделок. Таким образом, право собственности на недвижимость обременяется и не может быть передано без уведомления держателя залога, которому затем предоставляется возможность подать иск.(Залог Medicaid TEFRA, описанный ниже, является этим типом залога). Кредиторы не реализуют и не применяют свое право на взыскание до тех пор, пока они фактически не подадут иск о выплате причитающихся денег.
ЛИНИИ MEDICAID
По идее, залоговое право по программе Medicaid основано на презумпции, что право собственности на определенное имущество, принадлежащее получателям Medicaid, должно использоваться для покрытия расходов владельца на медицинское обслуживание до того, как имущество может быть передано. ⁷ Залог, определяемый в самом общем смысле, устанавливает право государства предъявлять иск в отношении всего недвижимого и личного имущества и других активов в составе имущества получателей Medicaid после их смерти или смерти их супруга.В законе о возврате имущества в некоторых штатах (например, в Род-Айленде) конкретно говорится, что лицо в возрасте 55 лет и старше, подающее заявку на Medicaid, должно быть уведомлено о том, что: «получение медицинской помощи может являться залогом его или ее имущества». ⁸ In в более узком определении залоговое право — это обременение, поданное государственным агентством Medicaid в регистрационные записи земельных свидетельств, в частности, в отношении недвижимого имущества живых получателей Medicaid.
Существует два типа залогового права Medicaid — удержание до смерти или удержание TEFRA и удержание после смерти или взыскание имущества.⁹
Краткий обзор залогового права Medicaid:
TEFRA залоговое право:
Размещено в домах некоторых постоянно проживающих в лечебных учреждениях реципиентов
Зарегистрировано в земельных свидетельствах
Залог после смерти:
Внесено в наследство умерших получателей Medicaid
Может также включать удержание дома в записях земельных свидетельств, чтобы сохранить право государства подать иск в более поздний срок.
TEFRA (ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ) ЛИНИЯ
С момента принятия Закона о налоговом равенстве и налоговой ответственности (TEFRA 1982) у штатов появилась возможность использовать залоговые права, чтобы не дать получателям долгосрочного ухода по программе Medicaid отдавать активы — в частности, дом, в котором они больше не проживают, — прежде они используются для компенсации расходов по долгосрочному уходу, оплачиваемых Medicaid от их имени.¹⁰ Когда штаты решают использовать эту опцию, финансовые интересы Medicaid имеют приоритет над интересами взрослых детей или других лиц, которые проживают или заявляют права собственности в домах институциональных получателей Medicaid, которые больше не проживают в них и могут никогда не проживать в них. сделай это еще раз.
Залог TEFRA — единственный вид залогового права, которое может быть наложено до смерти получателя Medicaid, пособия которого были выплачены правильно. По этой причине их еще называют «предсмертными» залогами.Они применимы только к лицам, постоянно находящимся в лечебных учреждениях. Хотя взыскание имущества не начинается до смерти получателя Medicaid, право удержания TEFRA может быть наложено на недвижимое имущество получателя любого возраста, который находится в стационаре учреждения сестринского ухода, учреждения промежуточного ухода для умственно отсталых или другого медицинского учреждения. если установлено, что от него или нее нельзя разумно ожидать возвращения домой. Государства должны предоставить этому человеку возможность выслушать этот вывод и отменить удержание TEFRA, если получатель Medicaid вернется домой.
Ограничения на размещение залогового права TEFRA — все они направлены на защиту домов от требований Medicaid, когда они необходимы получателям Medicaid или некоторым близким членам семьи — показаны ниже.
Ограничения на удержание TEFRA:
Государство должно сначала найти получателя «на постоянной основе» и предоставить ему или ей возможность заслушать этот вывод.
Государство должно освободить залоговое право, если получатель освобожден от ответственности и вернется домой.
Залог не может быть наложен, если в доме проживает один из следующих родственников:
Супруг, ребенок до 21 года, слепой или постоянно инвалид любого возраста.
Родной брат с долевым участием в доме, который на законных основаниях проживал в доме не менее 1 года до поступления получателя в медицинское учреждение.
Фактически, наложение залога TEFRA предполагает, что любая попытка передачи собственности сигнализирует о том, что дом больше не является фактическим местом жительства все еще живого получателя.Следовательно, его стоимость капитала считается доступной. Залог TEFRA не мешает получателю пользоваться домом. Однако, если получатели Medicaid, владеющие собственностью, решат передать свой дом кому-то другому (путем продажи, подарка или другими способами), штат может обязать их использовать эту стоимость капитала для погашения прошлых расходов Medicaid на долгосрочное обслуживание в доме престарелых. и другие услуги. ¹¹ Оставшийся капитал, если таковой имеется, может привести к тому, что активы лица превысят уровни права на участие в программе Medicaid, и на практике может обязать продавца использовать эти средства для покрытия будущих расходов на долгосрочное обслуживание из собственного кармана до тех пор, пока средства исчерпаны, что является нежелательным финансовым последствием, если получатель или семья ожидают получить дом или выручку от его продажи бесплатно.
Если недвижимость продается добровольно, сначала необходимо урегулировать претензию по программе Medicaid. Его приоритет по отношению к требованиям других лиц, таких как держатели ипотечного залога, установлен в законе штата. Максимальная сумма, которую может получить Medicaid, — это либо сумма, потраченная от имени физического лица, либо его доля в капитале на основе справедливой рыночной стоимости дома, в зависимости от того, какая сумма меньше. Получатель Medicaid получает любую сумму, если таковая имеется, оставшуюся от выручки от продажи.
Хотя удержание TEFRA не вынуждает получателя долгосрочного ухода продать дом, обстоятельства отдельных случаев могут дать тот же результат.Например, у получателя может не быть достаточных средств для оплаты налогов на недвижимость, страховки или других расходов, связанных с домом, после того, как он потратил большую часть своего дохода на оплату ежемесячных долевых выплат Medicaid по долгосрочному уходу. ¹² Если физическое лицо продает дом, то доля в капитале, основанная на справедливой рыночной стоимости недвижимости и чистой выручке от продажи, становится учитываемым активом и запускает возврат по программе Medicaid.
Если владелец дома умирает, и на него сохраняется право удержания TEFRA, возмещение по программе Medicaid происходит как часть процесса урегулирования имущественного залога.Если имущество передается как часть имущества получателя кому-либо без защищенного интереса в нем (например, взрослому ребенку), получатель должен погасить требование Medicaid, чтобы получить четкое право собственности на имущество. Наследники, у которых нет средств для оплаты требования Medicaid, либо получают ссуду или ипотеку, чтобы сохранить дом в семье, либо продают собственность для удовлетворения требования Medicaid.
ЛИЕНЫ ПОСЛЕ СМЕРТИ (НЕ ТЕФРА ИЛИ ВОССТАНОВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ)
Федеральные правила дают штатам широкую свободу действий при разработке программ восстановления имущества Medicaid.Как минимум, они предписывают штатам добиваться возврата активов, переданных через завещание — юридический процесс, регулируемый законодательством штата и осуществляемый через суд по наследственным делам, который оформляет завещания или передает имущество в отсутствие завещания. ¹³ Максимум, они дают штатам возможность расширить определение «имущественного права», включив в него любые или все активы, не относящиеся к завещанию, определяемые Федеральным законом как «любое другое недвижимое и личное имущество и другие активы, в которых физическое лицо имело любой законный титул или интерес на момент смерти (в пределах такого интереса), включая такие активы, переданные оставшейся в живых, наследнице или правопреемнику умершего лица через совместную аренду, совместную аренду, наследство, пожизненное имущество, живое доверие , или другое расположение.¹⁴ Индивидуальные государственные законы о собственности и завещании определяют, как, когда и будет ли государство отстаивать свое право на возмещение расходов по программе Medicaid из активов, не связанных с наследством, в соответствии с любым определением имущественной массы.
Государства могут подавать аресты после смерти в отношении недвижимого и личного имущества лиц, которые были постоянно помещены в лечебные учреждения, и тех, кто получал услуги Medicaid после 55 лет, независимо от того, были они помещены в учреждения или нет. Залог после смерти часто является частью процесса завещания. Законы некоторых штатов (например,g., Калифорния, Пенсильвания, Род-Айленд, Вашингтон и Висконсин) укажите Medicaid в качестве кредитора и подтвердите свою позицию по отношению к другим требованиям к наследству, в то время как другие штаты рассматривают Medicaid в качестве кредитора в соответствии с положениями о «разумных и необходимых медицинских и больничных расходах. за последнюю болезнь умершего ». ¹⁵ Законы некоторых штатов (например, законы Флориды и Техаса) защищают дом умершего, ставя одни интересы оставшихся в живых выше требований других, включая Medicaid.¹⁶ Данные по текущему состоянию о том, как эти перекрывающиеся обязанности и меры защиты реализуются на практике, не публиковались.
В федеральном законе
в основном ничего не говорится о конкретных процедурных правилах для реализации возмещения по программе Medicaid, за исключением требования об уведомлении и освобождения от трудностей, включенных в федеральный уполномочивающий мандат (OBRA ‘93). Неявное предположение состоит в том, что каждый штат будет включать свои правила и процедуры для администрирования взыскания имущества по программе Medicaid в более широкий контекст законов штата, касающихся завещания, трастов, контрактов и других положений, регулирующих права оставшихся в живых и кредиторов.Широкая вариативность в этих вопросах от штата к штату проистекает из различных путей развития отдельных законов о государственной собственности и распределения ответственности между различными органами государственного управления штата. ¹⁷
ГАРАНТИИ И ЗАПРОСЫ НА ДОМА, ПЕРЕДАННЫЕ ВЫЖИВШИМ УМЕРШИХ ПОЛУЧАТЕЛЕЙ МЕДИЦИНСКОЙ ПОМОЩИ
Некоторые штаты налагают арест на дома, в которых проживают оставшиеся в живых лица умерших получателей Medicaid. Хотя государство не может взыскивать эти залоговые права до более позднего срока, размещение залога помогает гарантировать окончательное погашение.¹⁸ Штатам запрещено возвращать имущество, пока есть определенные лица, оставшиеся в живых. Запреты на возвращение имущества показаны ниже:
Штатам запрещено взыскание имущества:
При жизни пережившего супруга (независимо от того, где он или она живет).
От выжившего ребенка младше 21 года, слепого или инвалида (согласно определению «инвалидности» SSI / Medicaid), независимо от того, где он или она живет.(Выздоровление может произойти, когда ребенок больше не соответствует этим критериям.)
Когда брат или сестра с долевым участием в доме проживали в доме не менее 1 года непосредственно перед тем, как умерший получатель Medicaid был помещен в лечебное учреждение, и на законных основаниях постоянно проживал в доме с даты приема получателя.
Когда взрослый ребенок проживал в доме не менее 2 лет непосредственно перед тем, как умерший получатель Medicaid был помещен в лечебное учреждение, постоянно проживал там с того времени и может установить к удовлетворению государства, что он или она предоставили уход, который мог быть отложен. поступление получателя в дом престарелых или другое медицинское учреждение.
В этих случаях назначенные лица, оставшиеся в живых, могут унаследовать дом и другие активы для использования по своему желанию. Некоторые штаты полностью отказываются от выздоровления, в то время как другие оставляют за собой право выздороветь в более позднее время — например, когда ребенок достигнет возраста 21 года или когда его брат, сестра или взрослый ребенок переедет из дома. Хотя государственное агентство Medicaid не может требовать возмещения расходов получателя Medicaid в течение жизни его или ее супруги, они могут подать иск в отношении имущества супруга позже, в пределах интересов умершего получателя. .Некоторые штаты предъявляют залог в отношении дома потерпевшего, чтобы защитить интересы государства в возмещении расходов получателя Medicaid после смерти супруга.
Существует больше противоречивых мнений, чем достоверных данных о том, как залоговое право, связанное с имуществом, влияет на переживших супругов или несовершеннолетних детей получателей Medicaid. Например, что, если один из супругов хочет продать дом и переехать в другой? Хотя он или она имеет право продать дом, таким образом отменяя любые претензии Medicaid к нему, путаница в отношении конкретных законов штата, плохая связь между государственными органами и общественностью и неадекватные процессуальные гарантии вызывают конфликты и обиды, степень которых не систематически документированы.¹⁹
Недавно Верховный суд Невады постановил, что у штата «есть законный законный интерес в возмещении суммы правильно выплаченных пособий по программе Medicaid из имущества умершего получателя Medicaid». В случае смерти супруга, пережившего смерть супруга, интересы государства сохраняются и сохраняются в отношении собственности «. Суд также постановил, что залоговое право, наложенное на дом пережившего супруга (супруги), должно быть снято, если он или она желают продать дом или участвовать в любой другой законной сделке.Генеральная прокуратура Невады обязалась уведомлять выживших «добрее и дружелюбнее», чтобы они понимали последствия и не волновались излишне. ²¹
СКОЛЬКО ГОСУДАРСТВ ВЫКЛЮЧАЮТ ЛИЦЕНЗИИ МЕДИЦИНСКОЙ ПОМОЩИ?
Три опроса ²² спрашивали представителей государственного агентства, применяли ли они залоговое право собственности на имущество получателей Medicaid. Собранные данные, хотя и ограниченные и несколько противоречивые, позволяют предположить следующее:
Обзор применения государством залогового права Medicaid при взыскании наследства:
Среди 46 штатов, представивших данные по крайней мере в одном из трех опросов, 18 не применяли права удержания Medicaid ни в каком контексте.
Восемнадцать штатов использовали предсмертные залоговые права TEFRA.
Двадцать семь штатов использовали посмертные залоговые права на завещанные активы или другие виды залогового удержания в своих программах восстановления имущества.
Семнадцать штатов использовали залоговое право как TEFRA, так и взыскание наследственного имущества.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
С момента вступления в силу OBRA ‘93, штаты ввели залог и взыскание имущества с разной степенью силы. Многие опасались политической реакции, связанной с захватом дома получателя и вмешательством в традиционное сильное желание сохранить наследство для близких.Тем не менее, программы залога Medicaid и восстановления имущества продолжают развиваться, поскольку штаты пытаются справиться с растущим бюджетным дефицитом и сталкиваются с перспективой либо повышения налогов, либо перевода денег из других групп населения или услуг Medicaid, либо из других приоритетов государственных расходов для покрытия растущих затрат на предоставление услуг по долгосрочному уходу.
ПРИМЕЧАНИЯ
Программа Medicaid разрешена Разделом XIX Закона о социальном обеспечении. Право на участие основано на разделе 1902 (a) (10), кодифицированном как 42 U.S.C. § 1396, доступно по адресу http://www.ssa.gov/OP_Home/ssact/title19/1900.htm. Для полного обзора Medicaid см. Schneider, A. (июль 2002 г.). Справочник по программе Medicaid . Комиссия Кайзера по программе Medicaid и незастрахованным лицам по адресу: http://www.kff.org/medicaid/2236-index.cfm.
Расходы Medicaid в 2000 финансовом году для получателей Medicaid, которые также не получали денежную помощь, составили 95,2 миллиарда долларов из общих расходов Medicaid в размере 168,3 миллиарда долларов, или 56.6% от общей суммы. Программа Medicaid потратила более 43 миллиардов долларов на 2,6 миллиона пожилых людей, недостаточно бедных для получения денежных пособий по дополнительному социальному доходу (SSI). Информация взята из статистических таблиц Статистической информационной системы Medicaid (MSIS) по адресу: http://www.cms.hhs.gov/medicaid/msis/00total.pdf.
Закон о налоговом равенстве и налоговой ответственности 1982 года (P.L. 97-248) добавил залоговые права в раздел 1917 (a) Закона о социальном обеспечении, кодифицированного в U.S.C. §1396стр.
Разделы 13611 и 13612 P.L. 103-66 внесены поправки в раздел 1917 Закона о социальном обеспечении, касающийся залогов, штрафов за безвозмездный перевод активов и возмещения имущества в рамках программы Medicaid по адресу: http://www.ssa.gov/OP_Home/ssact/title19/1917.htm.
Центры услуг Medicare и Medicaid (CMS): Положение о взыскании наследства по адресу: http://www.cms.hhs.gov/medicaid/estaterec.asp.
Они описаны в разделе 3810 главы 3 Руководства по программе State Medicaid по адресу: http: // cms.hhs.gov/manuals/pub45/pub_45.asp.
Сумма, которая может быть возмещена, ограничена наименьшей из двух сумм: 1) сумма, потраченная Medicaid на некоторые или все медицинские услуги получателя, и 2) сумма, доступная для возмещения из имущества умершего получателя. Рекомендации по интерпретации даны в Руководстве штата по программе Medicaid, Глава 3. Раздел 3810: Возмещение по программе Medicaid Estate по адресу: http://cms.hhs.gov/manuals/pub45/pub_45.asp.
Например, см. Раздел 0312 Руководства штата Род-Айленд по медицинской помощи по адресу: http: // www.ridhscode.org/0300.htm#_Toc70126145.
Третий тип залогового права Medicaid — это залог, который государство может наложить на имущество или активы до того, как получатель вступит во владение ими — например, деньги, которые должны быть выплачены в рамках урегулирования травм. Эти залоговые права выходят за рамки данной статьи.
До вступления в силу TEFRA получатель мог отдать свой дом, не влияя на право на участие в программе Medicaid. Последующие законодательные изменения (раздел 303 (b) Закона о страховании от катастроф Medicare 1988 г.) предусматривали санкции за право на такие переводы.
Подарок дома также может повлечь за собой предполагаемое наказание: потеря покрытия Medicaid на уход в доме престарелых или некоторых других льгот по долгосрочному уходу на период времени, зависящий от того, сколько месяцев ухода в доме престарелых получатель мог бы оплатить. если бы он получил полную и справедливую рыночную стоимость собственности.
Правила Medicaid для определения доли получателя в стоимости ухода в доме престарелых предусматривают компенсацию расходов получателя на содержание дома.Они ограничены по времени, и штаты также могут ограничивать суммы. Положение о доле расходов получателя после получения права на участие можно найти в Разделе 42 Свода федеральных нормативных актов, глава 435, разделы H и I, доступные по адресу: http://www.gpoaccess.gov/cfr/retrieve.html . Федеральное руководство по толкованию содержится в Руководстве штата по программе Medicaid, глава 3, разделы 3700-3714, 3628.2 и 3590, по адресу: http://www.cms.hhs.gov/manuals/45_smm/sm_03_3_toc.asp.
По состоянию на 2003 год 18 штатов приняли Единый наследственный кодекс.Типичный пример штата (Монтана) доступен по адресу: http://www.law.cornell.edu/uniform/probate.html. См. Статью III.
Два опроса, в которых запрашивались сведения об определении «имущественного имущества» в рамках программы Medicaid, показали, что только семь штатов последовательно рассматривали как завещательные, так и не завещательные активы доступными для возмещения — CA, IA, MT, NV, OR, WA и WI. Данные из других штатов были противоречивыми или отсутствовали. Сабатино, К. и Вуд, E. (1996). Восстановление имущества Medicaid: обзор государственных программ и практик .Институт государственной политики AARP, Вашингтон. D.C. и Сравнение усилий штата по восстановлению Medicaid . (1998). Управление политики долгосрочного ухода Северной Каролины, доступно по адресу: http://www.dhhs.state.nc.us/aging/estate.htm#6.
Законы штата
о наследстве доступны по адресу: http://www.law.cornell.edu/topics/state_statutes3.html#probate.
Флорида обеспечивает широкую защиту усадьбы от требований кредиторов. См. Раздел 4 статьи X Конституции штата Флорида по адресу: http: // www.flsenate.gov/Statutes/index.cfm?Mode=Constitution&Submenu=3&T …. Закон о наследстве Техаса (раздел 322 Кодекса законов штата Техас) защищает усадьбу от претензий Medicaid. См. Рекомендации по возврату имущества из Техаса, предложенные 26 января 2004 г. по адресу: http://www.hhsc.state.tx.us/medicaid/EstateRecovery/Framework.html.
См. Http://www.law.cornell.edu/topics/state_statutes3.html#probate.
Департамент людских ресурсов Невады против Эстейт Ульмер (120 Nev.Adv. Соч. № 16. 1 апреля 2004 г.) по адресу: http://www.leg.state.nv.us/scd/120NevAdvOpNo16.html.
Висконсин может наложить залог, но освободить его без взыскания, если оставшийся в живых супруг продаст дом (http://www.dhfs.state.wi.us/medicaid1/recpubs/erp/phc13032_2.htm). Суды Невады подтвердили аналогичную политику, но потребовали более подробных разъяснений относительно беспрепятственного права супруга продать или иным образом законно передать дом (http://www.elderlawanswers.com/resources/s4/r37053.asp). Адвокаты в Массачусетсе предсказывают «разрушительные» последствия для использования собственности оставшимся в живых супругом. См. Голосование Палаты представителей за прекращение сбора расширенной программы Medicaid . Boston Globe, 25 марта 2004 г. и Schwartz, R.A. и Сабатино, К. Восстановление имущества Medicaid в соответствии с OBRA ’93 . Подготовлено для Комиссии по правовым проблемам пожилых людей Американской ассоциации юристов, ноябрь 1994 г.
Департамент людских ресурсов Невады против Эстейт Ульмер (120 Nev.Adv. Соч. № 16. 1 апреля 2004 г.) по адресу: http://www.leg.state.nv.us/scd/120NevAdvOpNo16.html.
Государственный метод возмещения затрат на Medicaid беспокоит около . Журнал «Лас-Вегас», 13 апреля 2004 г.
Sabatino, C.P. и Вуд, E. Восстановление состояния Medicaid: обзор государственных программ и практик . Американская ассоциация пенсионеров, Институт государственной политики, Вашингтон, округ Колумбия. Сентябрь 1996; Сравнение усилий штата по восстановлению Medicaid .Управление политики долгосрочного ухода Северной Каролины и Отдел медицинской помощи Департамента здравоохранения и социальных служб, октябрь 1998 г., по адресу: http://www.dhhs.state.nc.us/aging/estate.htm; и Медикейд по планированию и восстановлению имущества в Огайо. , август 1999 г., по адресу: http://jfs.ohio.gov/ohp/bltcf/reports/er/ER_B.pdf.
Эта аналитическая записка была подготовлена в соответствии с контрактом № HHS-100-03-0022 между Министерством здравоохранения и социальных служб США, офисом помощника секретаря по планированию и оценке, Управлением по вопросам инвалидности, старения и политики долгосрочного ухода ( DALTCP) и Thomson / MEDSTAT, Inc.Для получения дополнительной информации по этому вопросу или просмотра других сводок из этой серии вы можете посетить домашнюю страницу ASPE по адресу http://aspe.hhs.gov, домашнюю страницу DALTCP по адресу http://aspe.hhs.gov/ _ / office_specific / daltcp.cfm или свяжитесь с сотрудником проекта ASPE, Хантером Маккеем, по адресу HHS / ASPE / DALTCP, Room 424E, HH Humphrey Building, 200 Independence Avenue, SW, Вашингтон, округ Колумбия 20201, [email protected].
Аналитические записки о правилах участия в программе Medicaid для получения пособий по долгосрочному уходу
В Управлении по вопросам инвалидности, старения и долгосрочного ухода можно получить шесть аналитических записок по этому вопросу:
ДОКУМЕНТ LADY BIRD ИМЕЕТ ПРЕИМУЩЕСТВА И ОГРАНИЧЕНИЯ
В течение последних 20 лет документы леди Берд часто использовались при планировании недвижимости.Документ Lady Bird создает общие пожизненные полномочия по назначению и назначает бенефициара по умолчанию, который получит собственность после смерти владельца. Этот вид дела получил свое прозвище, когда президент Линдон Б. Джонсон использовал его, чтобы передать собственность своей жене, леди Берд Джонсон. Он действителен в соответствии со Стандартом 9.3 Право собственности на землю штата Мичиган (pdf).
Преимущества дела леди Берд
Использование документа леди Берд позволяет владельцу сохранять контроль над собственностью в течение его или ее жизни и передавать право собственности лицам по своему выбору после его смерти, вне зависимости от завещания.Его можно использовать в качестве простого и недорогого плана недвижимости для лиц, проживание которых является основным или единственным активом, который может потребоваться испытание после смерти. После смерти владельца бенефициар по умолчанию должен только зарегистрировать свидетельство о смерти и подать аффидевит о передаче собственности местному эксперту. (Если бенефициар по умолчанию планирует использовать недвижимость в качестве своего собственного места жительства, он или она также должны подать заявление на освобождение от основного места жительства для уплаты налогов на недвижимость.)
Как работает дело леди Берд
Как правило, владельцы собственности называют себя и праводателем, и правопреемником в деле Lady Bird, а также дарителем и одаряемым (лицом, наделенным правом назначения) полномочиями по назначению.Таким образом, супружеские пары сохраняют защиту от кредиторов, пока оба супруга живы. Бенефициар по умолчанию не получает прав собственности до смерти одаряемого, поэтому имущество также защищено в течение жизни владельца от требований кредиторов бенефициара. Выполнение договора Lady Bird не считается подарком, облагаемым федеральным налогом на дарение, или отчуждением имущества, подлежащим наложению штрафа в целях получения права на участие в программе Medicaid. После подписания договора Lady Bird владелец может продавать, дарить, закладывать или сдавать недвижимость в аренду в течение своей жизни.Бенефициар по умолчанию получает собственность только в том случае, если владелец все еще владеет ею на момент смерти. В случае смерти владельца имущество получает льготную ставку в целях уплаты подоходного налога (во избежание прироста капитала). Кроме того, если бенефициар по умолчанию является близким родственником, как определено в MCL 211.27a (7) (d), налоги на имущество не будут сняты после смерти владельца.
Что делать, если требуется уход в доме престарелых?
Во время пребывания лица, предоставившего право, в доме престарелых по программе Medicaid, документ Lady Bird помогает сохранить его или ее место жительства в качестве актива, освобожденного от налога в соответствии с правилами участия в программе Medicaid, и в качестве наследуемого актива, который (согласно действующему законодательству) позволяет избежать залогового права на возврат имущества по программе Medicaid. .Но доход жильца дома престарелых должен использоваться для оплаты его или ее расходов по уходу, поэтому он не будет доступен для покрытия расходов на содержание и содержание дома. Бенефициары по умолчанию должны будут найти другой способ покрыть эти расходы во время пребывания в доме престарелых.
Ограничения действия леди Берд
Использование документа Lady Bird не является предпочтительным методом в некоторых ситуациях, например, когда владелец может умереть, оставив неоплаченный залог на имущество в размере значительного размера. Это может быть нецелесообразно, если владелец желает передать собственность нескольким (более чем 2 или 3) бенефициарам по умолчанию, особенно если они не ладят.Причина в том, что бенефициары по умолчанию должны будут работать вместе, чтобы продать или избавиться от собственности после смерти владельца, и разногласия могут привести к судебному процессу о разделе.
Дело леди Берд устанавливает менее гибкую договоренность, чем траст. Если в документе Lady Bird указано более одного бенефициара по умолчанию, он не позволяет только одному из них продать собственность после смерти владельца, если другие не предоставят доверенность. Кроме того, в деле леди Берд обычно не предусмотрены права потомков бенефициара по умолчанию, который умер раньше одаряемого / получателя.Однако лицо, предоставляющее право, может решить эти проблемы, указав правопреемника живого траста лица, предоставившего право, в качестве бенефициара по умолчанию в деле Lady Bird. Если бенефициар по умолчанию, указанный в документе Lady Bird, не является его близким родственником, как определено в MCL 211.27a (7) (d), то налоги на имущество не будут ограничены после смерти одаряемого. Это может быть невыгодно для собственности, которая со временем значительно выросла в цене.
Как родители передают свой дом взрослому ребенку? | Home Guides
Кэрри Кросс Обновлено 15 декабря 2018 г.
Для стареющих родителей стало обычным делом передавать документ на свою собственность своим взрослым детям.Передать права собственности, будь то земля или дом, можно несколькими способами. Однако наиболее распространенными инструментами передачи собственности между членами семьи являются акт о прекращении права требования, дарственный акт или акт о передаче имущества в случае смерти (TOD).
Документы
Документ — это юридический документ, который передает право собственности на недвижимость или недвижимость другому лицу или лицам. Документы должны быть зарегистрированы или зарегистрированы в местном регистрационном офисе в округе Калифорния, в котором находится собственность.В то же время необходимо подать предварительное изменение владельца. Несколько типов документов используются для разных целей, и все они относятся к различным претензиям, которые физические лица могут предъявлять к собственности, таким как право собственности, ипотека, залоговое право и другие обременения. Это общедоступные документы, и любой может найти их, чтобы установить интересы в отношении объекта недвижимости.
Дарственная грамота
Дарственная грамота — это юридический документ, который передает право собственности на объект недвижимости от родителя взрослому ребенку в качестве подарка.Таким образом, между двумя сторонами не происходит обмена вознаграждением или деньгами. Этот документ оформлен в законодательном порядке и должен содержать подписи двух незаинтересованных свидетелей.
Акт о прекращении права владения
Акт о прекращении иска предлагает меньшую степень воздействия на получателя или получателя собственности. Праводатель (родитель) и грантополучатель (взрослый ребенок) подписывают форму заявления о прекращении права собственности, как правило, в присутствии поверенного. Акт о прекращении права собственности затем подается в округ и становится юридическим инструментом, посредством которого осуществляется передача недвижимого имущества.
Передача по делу о смерти
Калифорния упростила для родителей сохранение права собственности и контроля над имуществом до самой смерти, но при этом избежать завещания. Это достигается с помощью TOD, который называет нового владельца титула, но не завершается до тех пор, пока родитель не умрет.
Сравнение документов
Обратной стороной подарочного документа является то, что он подвергает взрослого ребенка уплате налогов на дарение. IRS берет справедливую рыночную стоимость собственности и взимает с нее налог, который должен платить ребенок.Ребенок также может нести ответственность за прирост капитала. Вот где TOD помогает избежать этого, ожидая, пока смерть не перейдет. При этом освобождение от уплаты подарков составляет 14 000 долларов в год с пожизненным освобождением от уплаты налога на сумму 5,25 доллара США; большинство наследников не попадут в это число.
Акт о прекращении права собственности не дает никаких гарантий или гарантий того, что родитель имеет свободное и четкое право собственности на собственность — что никаких залогов или обременений в отношении собственности не существует. Это можно проверить в титульной компании или самостоятельно в офисе оценщика округа и города Сан-Франциско.Если у собственности есть существующая ипотека, родитель по-прежнему несет ответственность за нее. Любой акт о прекращении права требования между родителем и ребенком освобождается от переоценки с целью уплаты налогов на имущество.
% PDF-1.5 % 1 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 2 >> эндобдж 4 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 3 >> эндобдж 7 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 4 >> эндобдж 10 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 5 >> эндобдж 13 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 6 >> эндобдж 16 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 7 >> эндобдж 19 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 8 >> эндобдж 22 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 9 >> эндобдж 25 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 10 >> эндобдж 28 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 11 >> эндобдж 31 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 12 >> эндобдж 34 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 13 >> эндобдж 37 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 14 >> эндобдж 40 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 15 >> эндобдж 43 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 16 >> эндобдж 46 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 17 >> эндобдж 49 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 18 >> эндобдж 52 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 19 >> эндобдж 55 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 20 >> эндобдж 58 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 21 >> эндобдж 61 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 22 >> эндобдж 64 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 33 >> эндобдж 67 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 34 >> эндобдж 70 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 35 >> эндобдж 73 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 36 >> эндобдж 76 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 37 >> эндобдж 79 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 38 >> эндобдж 82 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 39 >> эндобдж 85 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 40 >> эндобдж 88 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 41 >> эндобдж 91 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 42 >> эндобдж 94 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 43 >> эндобдж 97 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 44 >> эндобдж 100 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 45 >> эндобдж 103 0 obj> эндобдж 104 0 объект> эндобдж 105 0 obj> эндобдж 106 0 obj> эндобдж 107 0 obj> эндобдж 108 0 obj> эндобдж 109 0 obj> эндобдж 110 0 obj> эндобдж 111 0 obj> эндобдж 113 0 объект> эндобдж 114 0 obj> эндобдж 116 0 obj>] >> / AcroForm 117 0 R / StructTreeRoot 2731 0 R / Метаданные 3259 0 R / MarkInfo >>> эндобдж 117 0 obj> / Шрифт >>> / DA (/ Helv 0 Tf 0 g) >> эндобдж 118 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 0 >> эндобдж 119 0 объект> эндобдж 120 0 obj> эндобдж 121 0 объект> эндобдж 122 0 obj> эндобдж 123 0 obj> эндобдж 124 0 obj> эндобдж 125 0 obj> эндобдж 126 0 объект> эндобдж 127 0 obj> эндобдж 128 0 объект> эндобдж 129 0 obj> эндобдж 130 0 obj> эндобдж 131 0 объект> эндобдж 132 0 obj> эндобдж 133 0 объект> эндобдж 134 0 obj> эндобдж 135 0 объект> эндобдж 136 0 obj> эндобдж 137 0 obj> эндобдж 138 0 obj> эндобдж 139 0 obj> эндобдж 140 0 obj> эндобдж 141 0 объект> эндобдж 142 0 объект> эндобдж 143 0 объект> эндобдж 144 0 obj> эндобдж 145 0 obj> эндобдж 146 0 obj> эндобдж 147 0 объект> эндобдж 148 0 объектов> эндобдж 149 0 объектов> эндобдж 150 0 obj> эндобдж 151 0 объект> эндобдж 152 0 obj> эндобдж 153 0 obj> эндобдж 154 0 obj> эндобдж 155 0 obj> эндобдж 156 0 obj> эндобдж 157 0 obj> эндобдж 158 0 объект> эндобдж 159 0 obj [160 0 R] эндобдж 160 0 obj> / StructParent 46 / Ff 4194304 / TU (Дата статьи) >> эндобдж 168 0 obj> эндобдж 169 0 объектов> эндобдж 170 0 obj> эндобдж 171 0 объект> эндобдж 172 0 объект> эндобдж 173 0 объект> эндобдж 175 0 obj> эндобдж 177 0 obj [/ CalRGB>] эндобдж 179 0 obj> / ProcSet [/ PDF / Text] >>>> поток / Tx BMC 0 г BT / Helv 13.3694 Тс 2 3.7899 тд 15.4549 TL (2004 \ 040EO \ 040CPE \ 040Text) Tj ET ЭМС конечный поток эндобдж 180 0 obj> эндобдж 183 0 объект> эндобдж 184 0 объект> эндобдж 185 0 obj> эндобдж 186 0 obj> эндобдж 187 0 obj> эндобдж 188 0 obj> / BaseFont / Symbol / FirstChar 0 / LastChar 255 / Subtype / Type1 / ToUnicode 3258 0 R / Ширина [250 460 0250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250250250250250250250250 333 713 500 549 833 778 439 333 333 500 549 250 549 250 278 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 278 278 549 549 444 549 722 667 722 612 611 763 603 722 333 631 722 686 889 722 722 768 741 556 592 611 690 439 768 645795 611 333 863 333 658 500 500 631 549 549 494 439 521 411 603 329 603549 549 576 521 549 549 521 549 603 439 576 713 686 493 686 494 200280 549 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 750 620 247549 167 713 500 753 753 753 753 1042 987 603 987 603400 549 411 549 549 713 494 460 549 549 549 549 1000 603 1000 658 823 686795 9877 768 768 823 768 768 713 713 713 713 713 713 768 713 790 790 890 823 549 250 713 603 603 1042 987 603 987 603 494 329 79 0 790 786 713 384 384 384 384 384 384 494 494 494 494 250 329 274 686 686 686 384 384 384 384 384 384 494 494 494 250] >> эндобдж 258 0 объект> эндобдж 259 0 obj [2733 0 R 2735 0 R 2737 0 R 2738 0 R 2739 0 R 2740 0 R 2741 0 R 2742 0 R 2743 0 R 2744 0 R 2747 0 R 2748 0 R 2750 0 R 2751 0 R 2752 0 R 2753 0 R] эндобдж 278 0 obj 2180 эндобдж 279 0 obj> поток HW ێ F}
ВАШ ДОМ; Раздача дома в качестве стратегии
Например, он сказал, что если человек владел титулом на собственность более года, а затем это лицо жертвует собственность квалифицированной благотворительной организации, даритель имеет право на налоговый вычет. равной полной рыночной стоимости имущества.Более того, г-н Кадоган сказал, что владельцы, чья недвижимость значительно выросла за эти годы, обычно могут избежать уплаты налога на прирост капитала с этой оценки.
Г-н Кадоган объяснил, что, хотя действующее налоговое законодательство освобождает от налогообложения до 500000 долларов прибыли от основного места жительства для совместной регистрации супружеской пары (индивидуальные налогоплательщики имеют право на освобождение до 250000 долларов), это не является необычным для недвижимости в такие места, как Нью-Йорк, так высоко оценили, что прибыль превышает максимальное освобождение.Более того, по его словам, поскольку освобождение применяется только к дому, который налогоплательщик использовал в качестве основного места жительства в течение двух из пяти лет, предшествовавших продаже, прибыль, полученная от домов для отпуска и сдаваемой в аренду недвижимости, как правило, не подлежит освобождению. Но если имущество передается в дар, налогооблагаемая прибыль обычно отсутствует.
Так, например, если человек владеет загородным домом, который стоит 100 000 долларов, а эта собственность теперь стоит 300 000 долларов, владелец должен будет заплатить налог на прирост капитала с прибыли в 200 000 долларов, если он продал дом.При нынешней 15-процентной ставке налога на прирост капитала это приведет к налогу в размере 30 000 долларов. В результате у человека останется 270 000 долларов, которые можно пожертвовать на благотворительность, и вычет в размере 270 000 долларов.
Однако пожертвование самой собственности дает лучший результат. В этой ситуации, сказал г-н Кадоган, благотворительная организация получает актив на сумму 300 000 долларов, жертвователь получает вычет на ту же сумму, а Налоговая служба ничего не получает.
(Г-н Кадоган отметил, что при прямых пожертвованиях владелец должен получить независимую оценку собственности, чтобы определить текущую справедливую рыночную стоимость.Более того, по его словам, в соответствии с действующим налоговым законодательством налогоплательщик не может вычитать благотворительные взносы, превышающие 30 процентов скорректированного валового дохода за один год, но затем может переносить любые оставшиеся вычеты на срок до пяти лет с учетом того же процентного ограничения.)
Конечно, поскольку всем нужно где-то жить, не каждый может просто пожертвовать дом на благотворительность. Однако можно заниматься благотворительностью, не оставаясь без крова. Гэри Шацки, специалист по финансовому планированию Манхэттена, сказал, что человек или пара могут отдать дом на благотворительность и при этом оставаться в доме до тех пор, пока они живут.
«Пожизненное поместье — это прекрасная возможность в соответствии с законом, которая позволяет вам иметь свой торт и есть его», — сказал г-н Щацкий. Он пояснил, что с такой передачей жертвователи передают право собственности на имущество благотворительной организации по своему выбору, сохраняя при этом право жить в доме в течение определенного периода времени или даже до конца своей жизни.
Извините, это запрещено — права владельцев и правила кондоминиума
Новые владельцы кондоминиумов получают множество бумаг и документов во время процесса покупки, и среди наиболее важных, которые они получают, являются Декларация сообщества о соглашениях, условиях и ограничениях (CC&R), подзаконные акты, административные инструкции и другие юридические документы, разъясняющие правила и нормы жизни в их новом доме.
Как известно любому, кто связан с кем-либо, ассоциация домовладельцев обеспечивает систему самоуправления, посредством которой жители избирают друг друга в совет директоров и в комитеты для улучшения общества. Подобное самоуправление обращается к тем, кто хочет иметь право голоса в управлении своим сообществом и определяет, когда предпринимать определенные действия, такие как ремонт, улучшения и дополнения. Однако система также устанавливает правила; и, если они не сбалансированы должным образом, эти правила могут иногда вступать в противоречие с правами отдельных домовладельцев.
Закон о кондоминиумах
Возможно, наиболее важным — хотя, возможно, наименее читаемым — набором документов, регулирующих ассоциации домовладельцев, является основной акт. Генеральный документ, по сути, является юридическим стержнем всей ассоциации кондоминиумов и должен быть доступен владельцам для изучения.
Генеральный документ является прямым результатом Закона о кондоминиумах Нью-Джерси — закона штата, принятого в 1970 году, который установил формат для создания кондоминиума.E.J. Миранда, представитель Департамента по делам сообщества штата Нью-Джерси (DCA) из Трентона, описывает его как «всеобъемлющий статут с тридцатью восемью разделами, регулирующими все, от создания до роспуска. Он определяет термины, определяет содержание генерального акта и перечисляет полномочия и обязанности ассоциации ».
Закон о кондоминиумах — это, по сути, план того, как кондоминиум создается, организовывается и управляется, а в законе прописывается, как ассоциация передается от застройщика.
«В нем говорится, что вы должны подать главный акт, который должен содержать название кондоминиума, описание квартир и общих элементов, процент интереса к общим элементам и основные требования для создания кондоминиума», — заявляет Венделл. Смит, партнер юридической фирмы Greenbaum Rowe Smith Ravin Davis & Himmel LLP из Вудбриджа. «Он должен быть оформлен и зарегистрирован владельцем собственности, потому что именно здесь вы переходите от обычной формы собственности к форме собственности в кондоминиуме и делите собственность на единицы и общие элементы.«
Мэри Энн Халленборг, советник Heine Associates PA, юридической фирмы, расположенной в Черри-Хилл, говорит: «Хотя авторитет и власть ассоциации проистекают из Закона о кондоминиумах и основного документа, основной документ каждого кондоминиума уникален. Закон также ограничивает право голоса застройщика новой квартиры и ограничивает их контроль ».
При создании кондоминиума все крупные контракты, заключаемые застройщиком от имени ассоциации, ограничиваются двумя годами.«Это ограничение, — объясняет Халленборг, — означает, что сама ассоциация не будет обременена долгосрочным контрактом возлюбленной».
Закон также регулирует переход контроля от застройщика к ассоциации и новым владельцам ячеек. «По сути, это прогрессивный переход», — говорит Смит. Закон также определяет, какие документы ассоциация и владельцы единиц имеют право получить при переходе к управлению, например, банковские счета, страховые полисы, копии оригиналов документов и земельные исследования.Еще одна функция закона — установить правила и положения. Закон дает владельцам ячеек право получать уведомления о заседаниях совета директоров и возможность присутствовать на них.
Добро пожаловать в Устав
По словам Миранды, хотя новым владельцам квартир обычно не выдают полные копии финансовых отчетов их ассоциации, относящихся к моменту создания сообщества, они могут и должны ожидать большего, чем просто красивую корзину с фруктами, когда они переезжают.
«Обычно ассоциации не распространяют ничего, кроме правил и положений», — говорит он. «Покупатель должен был получить копию генерального акта и подзаконных актов при закрытии». Однако некоторые ассоциации, добавляет он, рассылают копии бюджетов и счетов, а другие публикуют информационный бюллетень, содержащий финансовую и административную информацию, и домовладелец должен прочитать и понять эту информацию.
По словам Смита, именно устав и правила ассоциации имеют самое непосредственное влияние на повседневную жизнь членов ассоциации.«Устав — это управление ассоциацией: право голоса, обязанности, порядок определения расходов. Затем у вас есть правила и положения. Это руководящие документы, в которых подробно описано, что ассоциация напрямую контролирует».
И этот контроль, по словам Миранды, «может включать широкий спектр собственности и личного поведения, включая такие вещи, как домашние животные, уличная мебель и парковочные места».
«В каждом наборе руководящих документов есть заветы и ограничения», — добавляет Смит.«Могут быть ограничения в отношении домашних животных или внесения изменений в вашу квартиру без одобрения совета директоров или архитектурного комитета». По его словам, это необходимо, потому что структурные изменения одного домовладельца могут повлиять на других.
«Ассоциация не хочет, чтобы [члены] делали что-либо с внешней стороны их подразделения, что может иметь негативное эстетическое или структурное воздействие. Это один из уровней прав собственности, уступающий ассоциации кондоминиумов.Владельцы должны соблюдать ограничения и правила ».
По словам Халленборга, эти ограничения могут выходить за рамки того, может ли кто-то поставить огромный флагшток во дворе или нет. Члены ассоциации могут голосовать за директоров или против них, но в Нью-Джерси они, как правило, не могут принять или отклонить годовой бюджет своей ассоциации. Это строго задача правления.
Роль Совета
Это не означает, что правление не должно отвечать за свои действия, — говорит Смит.«Они несут ответственность за работу, управление и администрирование ассоциации. Они подлежат проверке любых уникальных или чрезвычайных расходов».
«Чрезвычайные» расходы обычно включают капитальные улучшения; Редко бывает правление, которое имеет право просто установить новый бассейн или новый клуб без особого участия и полного сотрудничества с остальной частью ассоциации. «Они могут отремонтировать старый, — объясняет Смит, — но если они хотят установить новый закрытый бассейн, это капитальное улучшение, и им нужно будет получить одобрение владельцев агрегатов.Это зависит от того, что говорится в их руководящих документах ».
Обязанности совета также зависят от определения общих элементов в основном документе и структуры сообщества, говорит Халленборг, но в любом случае «Совет является надзирателем. Они несут ответственность за обслуживание, управление и страхование общие элементы. Они также несут ответственность за трудовые и управленческие контракты «.
Смит добавляет, что владельцы несут ответственность «практически за все, что находится в их четырех стенах, а также за все, что обслуживает исключительно их квартиру — это также относится к патио или балкону.Они также несут ответственность за коммунальные услуги, обслуживающие установку ».
Миранда проводит важное различие между ассоциациями домовладельцев и кондоминиумов и кооперативами — в случае ассоциаций домовладельцев общими элементами обычно являются отдельные участки недвижимости. «В кондоминиуме, — говорит Миранда, — владелец несет ответственность за все, что определяется как его квартира. Как кондоминиумы, так и ассоциации домовладельцев обычно несут ответственность за такие вещи, как бассейны для сбора ливневой воды и помещения для отдыха.«
Перед тем, как ставить пунктирную линию…
Хотя идея жизни в запланированном сообществе нравится многим, важно, чтобы потенциальные члены ассоциации знали, что влечет за собой это членство. Это означает, по словам Смита, «что им придется подчинить некоторые из своих личных прав общему благу общества». Он говорит, что владельцы дома на одну семью могут делать со своей собственностью все, что захотят, когда захотят, но в кондоминиуме: «У них нет такой свободы, потому что ассоциация несет ответственность за содержание и эксплуатацию дома. собственность — и эти решения принимает ассоциация.«
Например, Смит говорит, что любители домашних животных должны проверить ограничения на домашних животных, прежде чем они позволят себе влюбиться в здание или район. Если человек хочет купить две смежные единицы и объединить их в одну большую единицу, он должен знать, что ему нужно одобрение ассоциации. Правила парковки — еще одна проблема, о которой нужно знать. «В их повседневной жизни есть множество вещей, которые ассоциация может контролировать.- говорит Смит.
Люди, желающие вступить в ассоциацию, действительно имеют право — и обязаны — изучить финансовую картину ассоциации, чтобы принять обоснованное решение о том, стоит ли им жить там.
С этой целью Халленборг рекомендует потенциальным домовладельцам «получить как можно больше информации о незавершенных оценках, ожидающих увеличениях комиссионных, выявленных проектах по улучшению капитального ремонта на горизонте — обо всем, что может повлиять на финансовую картину или обязательства в ближайшем будущем.«
Она также говорит, что новые владельцы должны потерять менталитет арендатора. Несвоевременная уплата членских взносов вредит ассоциации, частью которой вы теперь являетесь. «Все разделяют расходы».
Миранда соглашается и добавляет, что «важно, чтобы члены ассоциации знали установленные правила и дисциплинированно платили свои ежемесячные взносы, чтобы избежать залогового удержания их собственности и потери привилегий».
Жалобный отдел
Наряду с правом на информацию домовладельцы также имеют право разрешать споры, обращаясь либо в ассоциацию, либо — в более ограниченной степени — в Департамент по делам общества штата Нью-Джерси (DCA).Миранда говорит, что департамент может помочь обеспечить соблюдение ассоциациями требований к открытым собраниям, предоставить для изучения определенные типы финансовых отчетов, такие как платежи и расходы или бюджет ассоциации, и предоставить адекватные процедуры для альтернативного разрешения споров.
«У них есть человек, который ответит, и если есть жалоба, которая, по их мнению, имеет какую-либо потенциальную обоснованность, они отправят письмо разработчику и попросят объяснений», — говорит Смит.«Они обрушатся на разработчика, потому что он тот, кого они контролируют».
Департамент имеет меньше полномочий по отношению к владельцам ячеек. «Здесь очень ограниченная юрисдикция и очень ограниченное участие», — говорит Смит. Если домовладелец подает жалобу на правление, департамент попросит ассоциацию предоставить альтернативное разрешение спора или арбитраж с посредничеством, но, добавляет Смит, «обычно это происходит с помощью силы убеждения, потому что у них очень мало юридического влияния, насколько это возможно. они могут поступить с ассоциацией.«Хотя генеральный прокурор штата не играет официальной роли, Смит говорит, что он может поощрять посредничество или арбитраж через другие организации.
Халленборг говорит, что спор сначала должен пройти через DCA, после чего, по ее словам, «если они не хотели разбираться с ним — или думали, что это выходит за рамки их правоприменительных возможностей — они могут передать его Генеральному прокурору или потребовать, чтобы он заглянул в это «.
Миранда говорит, что когда дело доходит до ассоциаций, регистрирующихся в государстве, «если они организованы как некоммерческие корпорации Title 15A, они должны подавать годовые отчеты в Казначейство.Они не регистрируются в Департаменте по делам сообщества «.
Ожидается принятие закона об усилении прав владельцев паев в форме Единообразного закона о совместном владении недвижимостью или UCIOA, но эта мера и ряд других еще не получили консенсуса или одобрения законодателей в Трентоне.
Жизнь в кондоминиуме сильно отличается от жизни в доме на одну семью, и здесь есть преимущества, но также необходимо идти на компромиссы.Чтобы убедиться, что данная ассоциация подходит — и чтобы быть активным, информированным участником своего сообщества — члены правления, управляющие агенты и члены ассоциации должны знать о правах и обязанностях друг друга и придерживаться друг друга в соответствии с правилами и положениями, обеспечивающими бесперебойную и равноправную работу.