Общая совместная собственность супругов и судебная практика.
Главная
Блог ВладейЛегко
Общая совместная собственность супругов и судебная практика.
01/03
2019
назад вверх
На проект Владей Легко поступил «простой» вопрос от нашего подписчика:
Здравствуйте. Мы взяли ипотеку. Все документы оформили на моего мужа(кредитный договор, договор участия в долевом строительстве, договор уступки прав требования) недавно получили ключи от квартиры и нужно оформлять документы в БТИ и МФЦ на право собственности. Можно ли и мне оформиться как собственник вместе с мужем и как это сделать?
Наш ответ — конечно можно. В рассматриваемой ситуации можно зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости право общей совместной собственности супругов.
Но на практике не все так однозначно.
Как правило, в договорах купли-продажи, долевого участия в строительстве, иных сделках по приобретению недвижимого имущества в собственность указано имя гражданина, приобретающего это имущество.
При этом, если гражданин, на чье имя приобретается недвижимое имущество в собственность, состоит в зарегистрированном браке, имущество в соответствии с положениями действующего законодательства поступает в общую совместную собственность.
Существует два варианта развития событий:
1. Гражданин, приобретающий имущество, регистрирует в Росреестре недвижимое имущество на свое имя и становится титульным собственником, при этом в силу закона (статья 33 Семейного кодекса РФ) возникает право общей совместной собственности супругов;
2. По заявлению гражданина, или гражданина и его супруги регистрируется право общей совместной собственности.
Итак, титульный собственник, это лицо, указанное как в договоре (ином правоустанавливающем, правоудостоверяющем документе), так и в ЕГРН.
В правоприменительной практике всегда подразумевалось, что регистрация имущества на так называемого титульного собственника не наделяет его единоличными правами в отношении совместно нажитого имущества, поскольку владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга (статья 35 Семейного кодекса РФ).
Учитывая особенности режима совместной собственности супругов, положения действующего законодательства о предоставлении супругам права самим решать вопросы совместной собственности, а также права совершения сделок с ней, в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2002 года на вопрос о том, необходимо ли органам регистрации прав в обязательном порядке регистрировать право общей совместной собственности супругов в случае, если стороной сделки при приобретении является один из них, было разъяснено, что в этом случае право собственности должно быть (или может быть?!) зарегистрировано за лицом, указанным в договоре.
С этой позицией Верховного суда РФ согласуется и позиция Росреестра, изложенная в письме от 28 октября 2015 № 14-исх/15463-ГЕ/15, в котором было разъяснено следующее: «…факт внесения в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности одного из супругов и указание в свидетельстве о государственной регистрации права в качестве правообладателя одного из супругов не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке. Соответственно, в этом случае оба супруга являются собственниками объекта недвижимости, правообладателем которого в ЕГРП указан один из них».
Отметим, что нашим подписчиком был задан очень грамотный и правомерный вопрос (за что мы очень благодарны), поскольку при регистрации права на имя титульного собственника, без отражения в Едином государственном реестре недвижимости прав его супруга, на практике зачастую происходит ущемление прав нетитульного собственника.
Об этом нам также говорит Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ, рассмотрев 5 декабря 2017 года дело № 306-КГ17-10913 (благодаря определению которого форулировка «должно быть» изменена на «может быть»).
Из обстоятельств данного судебного дела следует, что организация (арендатор) заключила с индивидуальным предпринимателем – (арендодатель, он же супруг титульного собственника) договор аренды нежилого помещения сроком на 5 лет.
Однако орган Росреестра отказал в регистрации договора и возникшего из него обременения в связи с отсутствием сведений об арендодателе как о собственнике передаваемого в аренду имущества.
Судом действия регистраторов были признаны незаконными. При этом суд отметил следующее: «…указание в договоре в качестве приобретателя недвижимого имущества одного из супругов само по себе не свидетельствует о приобретении имущества в его личную собственность, и несмотря на то, что государственная регистрация перехода прав на основании договора производится на того супруга, который выступил покупателем, другой супруг также является полноправным собственником имущества, на которое распространяется режим общей совместной собственности супругов».
Ирина Куркова Подробно об авторе
Список рекомендуемых статей
Комментарии
Для того чтобы оставить комментарий, войдите или зарегистрируйтесь
0 Гость 01/03|2019 |
🙂 |
Титульное страхование недвижимости – что это и зачем страховать титул?
Что такое титульное страхование?
Страхование титула – это способ защиты от утраты права собственности на недвижимое имущество. В отличие от других видов страхования (например, страхования объекта недвижимости, жизни и здоровья), защита предоставляется не от ситуации, которая может произойти в будущем, а от события, которое уже произошло, но еще не проявилось.
Чаще всего титульное страхование оберегает от наследников или скрытых собственников, о которых не было известно на момент покупки недвижимости.
В этом случае страховая компания компенсирует сумму, которую предусматривает договор страхования.
Кто такие скрытые собственники?
Обычно при осуществлении сделки купли-продажи недвижимости есть две стороны – покупатель и продавец, который является владельцем. Его права подтверждаются могут подтверждаться полным набором документов, включая выписку из ЕГРН. Но вполне возможна ситуация, при которой выяснится, что при оформлении собственности были нарушены права третьих лиц.
Классический пример скрытых собственников – наследники, которые по объективным причинам не знали о том, что им полагается имущество.
Если их права были нарушены, они могут подать иск в суд в течение 10 лет со дня смерти собственника.
Другая распространенная ситуация связана с продажей недвижимости, приобретенной в браке. Даже если супруг по документам не значится в качестве собственника, он все равно имеет право на жилье. Подав иск в суд, он может вернуть себе право на причитающуюся долю в квартире или доме. В этом случае любые сделки, которые были проведены с недвижимостью до судебного решения, будут признаны недействительными.
Наконец, скрытыми собственниками также могут оказаться несовершеннолетние дети, имеющие право на долю в собственности на квартиру. Оно может возникнуть, если родители использовали при покупке жилья средства материнского капитала, но не оформили долю в собственности ребенку.
На какую недвижимость можно оформить титульное страхование?
Титульное страхование можно оформить на любую
разновидность недвижимости,
в том числе на квартиру,
дом, земельный участок или нежилые помещения.
Что нужно для оформления страховки?
Все зависит от того, каким образом приобретается недвижимость. Если покупка происходит с помощью ипотеки приобрести полис можно при обращении в банк. В случае, если жилье приобретается без привлечения банковских средств, придется отдельно обратиться в страховую компанию.
Точный список документов, необходимый для оформления такой разновидности страхования могут отличаться в зависимости от конкретной ситуации, но, как правило, они включают выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, поэтажный план и экспликацию, медицинские справки из психоневрологического диспансера о здоровье всех участников сделки, а также заключение органов опеки (если долю на квартиру имели несовершеннолетние).
Обязательно ли страхование титула при ипотеке?
При оформлении ипотеки обязательным является только страхование приобретаемого объекта недвижимости.
Остальные виды страхования добровольны. Если вы откажетесь от страхования титула банк не откажет в выдаче кредита, но он может посчитать вас более рискованным клиентом увеличить ставку по кредиту. Как правило, такого рода условия применяются банками только при покупке дома или квартиры на вторичном рынке, когда существует реальная опасность утраты титула.
При оформлении ипотеки на новостройки страхование титула применяется достаточно редко. Здесь страховым случаем могут стать действия недобросовестного застройщика, например, попытка продать одну квартиру нескольким покупателям. На практике с распространением электронных сделок с недвижимостью и при достаточно высокой степени контроля, такие ситуации фактически исключены.
От чего защищает титульное страхование?
Страхование титула защищает от потери денежных средств при признании сделки купли-продажи недействительной и утрате права собственности на недвижимость. В этом случае человек получает денежную компенсацию от страховой компании, которая причитается ему по договору (может быть равна или больше стоимости квартиры).
Полис не предотвратит потерю квартиры, но по крайней мере он убережет от потери денежных средств и позволит приобрести новую недвижимость.
Сколько стоит титульное страхование?
Стоимость страхования титула зависит от рыночной цены недвижимости. Она может варьироваться в зависимости от различных обстоятельств, которые страховая компания посчитает весомыми, например, наличие сделок с квартирой в прошлом, состав собственников, основания вступления в право собственности предыдущих владельцев.
В среднем стоимость полиса может стоить от 0,3 до 1% от цены объекта недвижимости.
Что не является страховым случаем?
При титульном страховании компенсация не выплачивается, если потеря права собственности произошла в результате конфискации или ареста жилья. Также такой вид страховки не защищает от случаев, при которых недвижимость пришла в негодность или аварийное состояние по причине пожара, затопления или чрезвычайной ситуации.
Наконец, титульное страхование неприменимо, когда собственник теряет квартиру из-за отсутствия платежей по ипотеке.
Какие выплаты можно получить?
Сумма выплаты при наступлении страхового случая фиксируется в договоре страхования. Как правило она равна рыночной стоимости жилья на день заключения контракта со страховой компанией. Но в различных организациях условия могут отличаться.
Выплата чаще всего поступает в течение двух недель с момента судебного решения.
На какой срок оформляется страхование титула?
Обычно договор страхования титула заключается на срок не более трех лет. После этого периода в случае необходимости он может быть продлен.
Что делать, если наступил страховой случай?
Обратиться в страховую
компанию необходимо до начала судебного разбирательства сразу же после
получения претензии от третьих
лиц.
Участвует ли страховая компания в судебном процессе?
Да, страховая компания обязательно участвует в судебном процессе в качестве стороны. Она представляет свои интересы, но по сути выступает на стороне ответчика, потому что заинтересована в сохранении объекта недвижимости в собственности своего клиента.
Что будет с недвижимостью?
Все зависит от решения, которое принимает суд. Он может оставить недвижимость в собственности ответчика полностью или частично. В этом случае страховая компания не назначит выплату.
Альтернативным вариантом является признание предшествовавшей разбирательству сделки недействительной. Тогда клиент получит от страховой компании выплату, а недвижимость перейдет к новому владельцу.
Не исключено, что
страховая компания продолжит участие в судебных тяжбах, но это уже не отразится
на компенсации.
В каких случаях имеет смысл оформить титульное страхование?
Оформлять страхование титула имеет смысл, если вы приобретаете жилье на вторичном рынке (в особенности, если вы делаете это с помощью ипотеки). Перед покупкой квартиры следует внимательно изучить документы, на основании которых продавец получил ее в собственность. Если она получена в наследство или приобретена во время брака, стоит насторожиться. Если вы все же готовы рискнуть, лучше рассмотреть возможность оформления страховки для того, чтобы в будущем обезопасить от риска утраты принадлежащих вам объектов недвижимого имущества.
Что означает титул в сфере недвижимости?
Автор: ROS Team
При покупке недвижимости вы столкнетесь со многими терминами, связанными с недвижимостью, и «право собственности» — одно из них. В сфере недвижимости право собственности на дом относится к собственности. Наличие дефектного титула может вызвать проблемы при установлении права собственности, поэтому важно понимать, что такое титул дома.
Титул является законным способом перечисления права собственности на недвижимость. Он используется для демонстрации прав собственности как на движимое имущество (все имущество, кроме недвижимого имущества, которое может быть предметом собственности), так и на недвижимое имущество (земля или все, что примыкает к земле).
Примечание: Право собственности может принадлежать нескольким владельцам. Примером этого может быть супружеская пара.
Фото: Elements EnvatoРазница между титулом и документом
Для новичка условия недвижимости могут быть уникальными и сложными. И для многих потенциальных покупателей общей областью путаницы является понимание разницы между титулом и документом. Оба термина тесно связаны, но имеют разное значение в сфере недвижимости.
Как обсуждалось ранее, право собственности — это термин, обозначающий право собственности на недвижимость. Акт, с другой стороны, является юридическим документом, который передает право собственности (право собственности) другому лицу.
Лицо, передающее право собственности, называется праводателем, а лицо, которому передается право собственности, именуется правообладателем.
В целом заголовок вроде как документ, но это не так. Вы можете думать о титуле как о связке прав на собственность. Напротив, документ представляет собой лист бумаги, который передает право собственности от праводателя к правополучателю.
Фото предоставлено: Elements EnvatoТипы титулов
Существует пять типов прав собственности на недвижимость:
1) Совместная аренда
2) Общая аренда
3) Совместная собственность
4) Единоличное владение
5) Арендаторы целиком
Совместная аренда
Право собственности может принадлежать нескольким владельцам; когда такой сценарий существует, это называется совместной арендой. При таком титуле право собственности поровну делится между заинтересованными лицами. Если одна из сторон умирает, право собственности передается оставшемуся в живых правообладателю через юридический документ, называемый правом наследования.
Следует отметить, что имущественная ответственность при совместной аренде распределяется между всеми сторонами, и любые финансовые потери, связанные с имуществом, принадлежат всем.
Совместная аренда
При аренде на общую собственность два или более физических лица совместно владеют недвижимостью. Они могут решить передать право собственности кому-либо. В случае смерти право собственности переходит к наследнику (наследникам) оставшегося в живых владельца.
Совместная собственность
В случае совместной собственности, недвижимость делится поровну между мужем и женой, независимо от того, как собственность оформлена. В случае развода или смерти оставшийся в живых партнер получит все совместно нажитое имущество.
Имейте в виду, что только девять следующих штатов США являются штатами Сообщества:
1- Аризона
2- Калифорния
3- Айдахо
4- Луизиана
5- Невада
6- Нью-Мексико
7- Техас
8-Вашингтон
9-Висконсин
Единоличное владение
Как следует из названия, единоличное владение – это когда собственность принадлежит только одному лицу.
Основное преимущество единоличного владения заключается в том, что вам не нужны другие стороны для авторизации транзакции. Но в случае смерти передача активов становится проблематичной и может потребоваться юридическая документация, такая как завещание.
Полная аренда
Полная аренда только для супружеских пар. Эта форма собственности предполагает пару как одно лицо и передает им право собственности как таковое. В нем также говорится, что в случае смерти одного из партнеров все право собственности переходит к пережившему супругу. Однако, в случае разделения, аренда полностью преобразуется в общую аренду.
Часто задаваемые вопросы о праве собственности
Как получить титул?
Независимо от того, купили ли вы недвижимость или унаследовали ее, важно иметь четкое право собственности на нее. Затем вы можете получить титул, подав заявку в местный орган по развитию.
Что происходит с титулом при продаже собственности?
При продаже собственности право собственности переходит к покупателю; в записях будет указано, что вы больше не имеете права на собственность, а право собственности, которым вы теперь владеете, недействительно.
Могу ли я просто купить недвижимость без титула?
Ответ большой НЕТ. Передача собственности связана с большим количеством рисков, поэтому необходимо установить четкое право собственности.
Могут ли титулы иметь дефекты?
Да, определенно. Ваше право собственности может иметь дефекты, и это может быть связано с одной или несколькими из следующих причин: есть ипотека на недвижимость; проблемы с прошлой собственностью, неуплаченные налоги, посягательства на границы и / или заявления о банкротстве. Лучшее, что вы можете сделать, чтобы избежать дефектов титула, — это выполнить поиск по названию, который предоставит список всех лиц, которые имеют личную заинтересованность в собственности. Вы можете выполнить поиск по названию на местном веб-сайте регистрации собственности.
Другие меры предосторожности, которые вы можете предпринять, включают:
- Добавьте пункт в ваш договор купли-продажи, в котором говорится, что если собственность не имеет четкого права собственности, вы можете расторгнуть договор без штрафных санкций.
- Получите страховку титула, если возникнут какие-либо проблемы после покупки.
Что делать, если вы потеряете право собственности?
Если вы потеряли свой титул, не беспокойтесь — вы можете получить еще один экземпляр титула в окружном суде, где находится ваша собственность.
Читайте также: Что такое поиск прав собственности
Заключение:
Если вы покупаете недвижимость впервые, вам необходимо знать о правах собственности. Если есть какой-либо дефект заголовка, не паникуйте, так как проблемы с заголовком могут быть решены относительно быстро. Также помните, что наличие титула собственности означает, что у вас есть права на владение, контроль, исключение и распоряжение этой собственностью.
Читайте также:
Полное руководство по отчетам о праве собственности
Что такое поиск прав собственности и как это сделать
Название дома: что это такое и как его удерживать
Раскрытие информации: этот пост содержит партнерские ссылки, что означает, что мы получаем комиссию, если вы нажмете на ссылку и купите что-то, что мы рекомендовали.
Пожалуйста, ознакомьтесь с нашей политикой раскрытия информации для получения более подробной информации.
Когда вы покупаете дом, вы становитесь его владельцем. Обладание титулом на дом — это то, что дает вам право собственности на вашу собственность. Есть несколько способов, которыми отдельное лицо или группа лиц могут владеть титулом. Несмотря на то, что это важное понятие в сфере недвижимости, право собственности часто неправильно понимается домовладельцами и потенциальными покупателями.
В этой статье мы обсудим, что такое титул дома, наиболее распространенные способы его получения и как вы можете защитить свои права в качестве владельца титула.
Что такое название дома?
Право собственности, также называемое титулом собственности, представляет собой понятие, обозначающее права собственности на недвижимое имущество. Владелец дома имеет право использовать и вносить изменения в свое имущество. В зависимости от того, как они владеют титулом, они могут передать свою долю титула другому владельцу самостоятельно или по соглашению с совладельцем своего имущества.
Когда вы становитесь новым правообладателем собственности и вы не первый человек, владеющий этим имуществом, может быть целесообразно ознакомиться с так называемой цепочкой правовых титулов. Это полная история владения недвижимостью. Если в отношении собственности все еще существуют какие-либо залоговые права или посягательства, которые могут нарушить ваши права собственности, это будет указано в записях, окружающих цепочку прав собственности.
Как выполнить поиск правового титула на недвижимость
Правоустанавливающая компания может провести поиск правового титула от вашего имени в процессе покупки дома, чтобы убедиться, что договорные ошибки допущены не продавцом, а покупателем или владельцем недвижимости также могли сами изучить цепочку прав собственности через свой окружной регистратор.
Подать заявку онлайн с Rocket Mortgage
Получите одобрение в Rocket Mortgage® — и сделайте все это онлайн. Вы можете получить реальное индивидуальное ипотечное решение, основанное на вашей уникальной финансовой ситуации.
Подать заявку онлайн
Название дома против. Документ
Право собственности на дом и документы на собственность — это две разные концепции недвижимости, связанные с правами собственности. Хотя иногда их можно спутать друг с другом или ошибочно использовать как взаимозаменяемые, между ними необходимо проводить важные различия.
- Право собственности — это не один конкретный юридический документ, а скорее абстрактное понятие, дающее право собственности владельцу собственности.
- Акт на дом (собственность) — это фактический физический документ, который вы получаете в день закрытия сделки с недвижимостью, и в нем в юридически обязывающих терминах указывается, что вы владеете недвижимостью. Документы передают право собственности от продавца покупателю и содержат подробное описание имущества.
Общие способы удержания титула дома
Конкретные сведения о ваших правах собственности и способе владения домом можно найти в документе о собственности.
Есть несколько способов, которыми домовладельцы могут владеть титулом. Какой бы вариант они ни выбрали, это может существенно повлиять на их способность передавать права собственности в будущем.
Давайте рассмотрим несколько примеров распространенных способов владения титулом дома и того, как он обычно формулируется в документе.
Единоличное владение
Владение титулом через единоличное владение говорит само за себя. В этом случае вы единственный человек, имеющий право собственности на ваш дом. Этот метод владения титулом может применяться к:
- Одинокие лица
- Лица, официально разведенные («не состоящие в браке»)
- Состоящие в браке лица, желающие приобрести право собственности на имущество отдельно от своего супруга (это может быть ограничено законами о совместном имуществе и другими правами, предоставленными супругам в различных юрисдикциях.)
Важно отметить, что состоящим в браке лицам, желающим подать заявление на единоличное владение, может потребоваться подать заявление о выходе из права собственности.
В этом случае акт об отказе от права используется для передачи прав одного супруга на имущество другому супругу.
Совместная аренда
Владение правовым титулом в результате совместной аренды означает, что два или более лиц — обычно родственники, супружеские пары или близкие друзья — имеют равные доли собственности в данном имуществе. Поскольку совладельцы имеют равные права собственности, все решения о судьбе имущества (например, ремонт или выставление имущества на продажу) должны приниматься единогласно.
Договоры о совместной аренде могут также включать права наследования, а это означает, что в случае смерти одного совладельца оставшийся в живых совладелец (совладельцы) получает долю имущества умершего.
Совместная собственность
Право собственности через совместную собственность (также иногда называемую «супружеской собственностью») означает, что два супруга приобретают недвижимое имущество во время брака и владеют равными долями в доме.
При совместном имуществе любой из супругов имеет право распоряжаться или передавать свою долю собственности другой стороне по своему усмотрению.
Как и в случае с традиционной совместной арендой, если вы владеете правами собственности в соответствии с соглашением о совместной собственности, вы также можете сделать это с правом наследования.
Совместная аренда
При совместной аренде совладельцы дома имеют равные права пользоваться имуществом в течение своей жизни. Это отличается от совместной аренды, потому что общие арендаторы владеют правом собственности индивидуально на свою долю собственности и могут распоряжаться или отказываться от своих индивидуальных прав собственности по своему выбору.
В отличие от совместной аренды, здесь не существует права наследования, и ни один другой арендатор не имеет права на получение доли умершего. Вместо этого доля собственности переходит к наследникам наследодателя.
Полная аренда
Полная аренда предназначена исключительно для супружеских пар и рассматривает эту пару как единое юридическое лицо с общими и неделимыми правами собственности.
В эту форму собственности включено право на оставление в живых. В случае смерти одного из супругов титул переходит к другому. Перед продажей, передачей или обременением имущества каждый из супругов должен дать другому разрешение на это.
Полная аренда может быть доступна не во всех штатах.
Траст
В случае живого траста владелец титула (также называемый доверительным управляющим) может сохранять свои права собственности на свою недвижимость до тех пор, пока он не станет недееспособным или не умрет, после чего назначенный доверительный управляющий возьмет на себя управление контроль и управление имуществом.
В отзывном живом доверительном управлении правообладатель может вносить изменения в условия соглашения, пока он еще жив и находится в здравом уме. В безотзывном доверительном управлении условия соглашения не могут быть изменены, и правообладатель технически передает свои права собственности в доверительное управление.
Хотя отказ от права собственности на вашу собственность в этом случае может показаться тревожным, на самом деле это может помочь защитить собственность от налога на наследство.
Проконсультируйтесь с сертифицированным налоговым специалистом или бухгалтером, если вы не знаете, как распорядиться своим имуществом для целей налогообложения.
Что такое титульное страхование дома?
Самое важное, что вы можете сделать для защиты своих прав как правообладателя, — это застраховать титул владельца. Полисы от поставщика услуг по страхованию титула владельца защищают домовладельцев от любых финансовых расходов в случае возникновения проблем с правом собственности на дом после того, как они приобрели недвижимость.
Домовладельцы также могут зарегистрироваться в профессиональных службах защиты прав собственности, если они вообще обеспокоены тем, что могут стать жертвами кражи или мошенничества, подтверждающих право собственности. Владельцы титула могут проверить в своем местном реестре сделок, чтобы убедиться, что титул по-прежнему принадлежит им. Но некоторые домовладельцы ценят дополнительное спокойствие, которое дает профессиональный контроль за статусом их титула.