Совместная собственность на квартиру: Оформление недвижимости в общую собственность

Признание квартиры совместной собственностью — Юридическая консультация

Диана Лазарева (Орел) 12.07.2016 Рубрика: Жилье

Есть однокомнатная квартира мужа, приобретенная им до брака. Квартира была взята в ипотеку, часть ипотеки была погашена совместными финансами уже в браке. В данный момент собственником этой квартиры является только муж. Жена и ребенок были постоянно прописаны в квартире. Каким образом можно оформить собственность на эту квартиру жене и ребенку, не прибегая к выделению долей? Если все-таки будут выделены доли в квартире жене и ребенку, означает ли это обязательное переоформление свидетельства о собственности на квартиру? И будет ли это свидетельство с новой датой, что, соответственно, уменьшит срок нахождения квартиры в собственности?

Ипотека, Брачный договор, Наследник

Юлия Долгушина

Консультаций: 36

В силу закона (ст. 256 ГК РФ) право совместной собственности супругов возникает на имущество, которое нажито супругами во время брака (если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества).

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.

Факт прописки лица в квартире и/или проживания в ней не является основанием для возникновения права собственности на квартиру или ее часть.

Таким образом, на данный момент право собственности на квартиру, о которой вы спрашиваете, принадлежит супругу единолично и общей собственностью супругов не является, несмотря на то что в оплату квартиры после заключения брака вносились совместные денежные средства супругов.

Если супруги хотят изменить существующий режим собственности на квартиру, то сделать это возможно посредством заключения брачного договора, который в соответствии со ст. 42 СК РФ позволяет супругам установить режим совместной или долевой собственности как на квартиру отдельно, так и на все имущество супругов.

При этом вне зависимости от того, какой режим собственности на квартиру будет установлен брачным договором, именно данная сделка является правоустанавливающей, то есть права супруги на квартиру возникнут именно на основании брачного договора, а не в силу закона.

Право собственности на недвижимое имущество у приобретателя по договору в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ возникает с момента его регистрации. Соответственно, право собственности на квартиру у автора вопроса возникнет при внесении на основании брачного договора соответствующей регистрационной записи в Единый государственный реестр прав, о чем Росреестром выдается свидетельство установленной формы. Именно эта дата и будет являться моментом возникновения права собственности. На практике дата внесения регистрационной записи о правах совпадает с датой выдачи свидетельства.

Помимо брачного договора, основанием возникновения права собственности на совместное имущество супругов в рассматриваемом случае может также быть решение суда, принятое в порядке, предусмотренном ст. 37 СК РФ и п. 2 ст. 256 ГК РФ. Согласно указанным нормам имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и др. ). В процессе рассмотрения дела суд будет устанавливать, за счет каких денежных средств была оплачена квартира, в какой период времени происходила оплата, какая именно часть была оплачена за счет общих денежных средств супругов, а также иные обстоятельства, свидетельствующие о том, что на данное имущество имеет право супруга. В случае если суд признает квартиру или часть квартиры общей собственностью супругов, решение суда будет являться правоустанавливающим документом, на основании которого у супруги возникнет право собственности на квартиру.

Сказали спасибо:

Совместная и долевая собственность — в чем разница, особенности

На чтение 7 мин. Просмотров 5.3k. Опубликовано 17.06.2021 Обновлено 15.06.2021

Совместная и долевая собственность ― в чем разница между ними? JCat.Недвижимость поможет разобраться в этих понятиях. Вы узнаете о плюсах и минусах этих видов собственности, на какие справки и факторы обратить внимание при покупке недвижимости.

Содержание

1. Чем отличается совместная собственность от долевой
2. Долевая собственность
3. Регистрация по месту жительства или пребывания (прописка)
4. Как определяется доля и как купить ее 
5. Оформление отдельной комнаты в собственность
6. Долевая собственность: особенности
7. Совместная собственность
8. Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности
9. Совместная собственность: особенности 
10. Общие рекомендации при покупке квартиры

Чем отличается совместная собственность от долевой

Есть 3 основных вида права собственности:

1. Собственность ― имуществом владеет один человек. Он может распоряжаться им по своему усмотрению. 
2. Общая долевая собственность ― имуществом владеет несколько человек. У каждого из них есть определенная доля.
3. Совместная собственность ― несколько владельцев, но без определения долей.

Вид права собственности прописывают в правоустанавливающих документах: выписке из ЕГРН, договоре купли-продажи, договоре дарения, свидетельстве о праве на наследство и т. д. 

Долевая собственность

Важно понимать, наличие долей не означает, что территория в квартире или доме делится между собственниками пропорционально доле каждого. В такой собственности владельцы должны договариваться о том, как распоряжаться имуществом. Любые действия, связанные с ним, проводят по взаимному согласованию: порядок пользования общей площадью, продажа доли, прописка постороннего человека.

Регистрация по месту жительства или пребывания (прописка)

Если один из собственников хочет прописать своего ребенка до 14 лет, ему не нужно получать согласие совладельцев. По закону дети должны быть прописаны с одним из родителей. 

Во всех остальных случаях для постоянной или временной прописки постороннего человека нужно получить согласие всех собственников жилплощади. Близость родства не играет никакой роли, будь это мама, муж или друг семьи.  

Советуем заранее определиться с днем посещения паспортного стола или МФЦ. Так как все собственники квартиры должны расписаться в согласии. Если один из них не может лично присутствовать, ему нужно оформить доверенность. 

Как определяется доля и как купить ее 

Доли не всегда распределяют в равных частях, их размер устанавливают так, как прописано в правоустанавливающих документах. Но если в соглашении или договоре не определены точные доли, то они делятся в равных частях.

Договоры по отчуждению долей заверяют в нотариальной форме. Нотариус проверяет законность документов, дееспособность сторон, есть ли согласие собственников, разъясняет, какие будут последствия сделки. Так проще избежать конфликтных ситуаций между совладельцами в связи с продажей доли.

В случае безвозмездной передачи доли в собственность другого человека согласие совладельцев не требуется. Достаточно заверить договор дарения у нотариуса.

При продаже части одного из собственников, согласие совладельцев ― обязательный документ. По закону у них есть право преимущественной покупки, и продавец в первую очередь должен предложить выкупить свою долю им. 

Процесс уведомления:

1. Нотариус составляет письменное уведомление с предложением выкупа доли для совладельцев имущества. 
2. Нотариус или продавец отправляет другим собственникам уведомление по почте, либо передает письмо лично. К письму прилагают уведомление о получении, в котором должен расписаться получатель. 
3. Если в течение месяца никто из собственников не захочет выкупить долю, нотариус дает разрешение на продажу.

Можно поступить проще. Оформить письменный отказ в нотариальной форме от каждого собственника и приложить к пакету документов сделки по купле-продаже.

Если же собственники приняли решение о продаже квартиры целиком, договор купли-продажи будет оформлен в нотариальной форме без письменного отказа собственников.

Оформление отдельной комнаты в собственность

Чтобы свободно пользоваться определенной комнатой квартиры, нужно оформить перевод комнаты из общей долевой в собственность. Кадастровый инженер сделает замеры и скажет, возможно ли выделение территории. Если технические характеристики квартиры позволяют, он подготовит технический план. 

Далее нужно составить соглашение о прекращении долевой собственности между собственниками. 

Подать в МФЦ два заявления: 

• внесение изменений в кадастровую палату; 
• регистрация права собственности на образованный объект. 

Эти заявки подаются одномоментно, через две недели поступят документы с подтверждением права собственности на отдельную комнату.

Долевая собственность: особенности

Рассмотрим плюсы и минусы этого вида права собственности.

Плюсы:

• у каждого собственника есть пакет документов на свою часть;
• если долю одного из собственников арестуют, ваша часть квартиры останется при вас;
• малоимущий собственник может оформить социальные выплаты на свою долю, например, субсидию на ЖКУ.

Минусы:

• за человеком не закрепляется определенная территория имущества;
• нельзя свободно распорядиться своей долей без согласия других;
• если собственники не могут договориться между собой о порядке пользования имуществом, решать вопросы придется через суд.

Совместная собственность

Как правило, этот вид права оформляют на имущество супруги. Любое имущество, которое приобрели в официальном браке, считают совместно нажитым. Даже если его зарегистрировали только на одного из супругов. Они имеют одинаковые права на него, в независимости от их заработка, вложений и т. д. 

Исключения:

• один из супругов получил недвижимость безвозмездно: в наследство, в дар или по решению суда;
• супруги составили брачный договор, который определяет право собственности каждого на конкретный объект недвижимости;
• недвижимость купили до вступления в брак.

Если другой супруг вложил свои средства для увеличения стоимости жилья ― оплатил ремонт, вложился в строительство ― через суд имущество можно перевести в совместную собственность. 

Для изменения вида права с совместной на общую долевую собственность супруги составляют соглашение о разделе имущества в нотариальной форме. Его нужно зарегистрировать в Росреестре. Также возможно распределение долей в судебном порядке. Чаще всего к такому решению прибегают во время развода. 

Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности

Супруги не могут продать или подарить совместно нажитое имущество без согласия друг друга. Согласие оформляют в нотариальной форме.

Для продажи квартиры в общей совместной собственности дополнительного согласия не требуется. Оба супруга будут участвовать в сделке и распишутся в договоре купли-продажи и заявлении.

Совместная собственность: особенности 

Рассмотрим плюсы и минусы данного вида права собственности.

Плюсы:

• у собственников равные права на имущество;
• у собственников равные обязанности по уплате налогов и коммунальных платежей;
• если у одного из супругов большие долги по кредитам, второй сможет сохранить свое жилье и не продавать по требованию кредиторов.

Минусы:

• для продажи своей доли квартиры супругам нужно провести регистрацию выделения долей из общего имущества;
• собственник не может единолично распоряжаться своей частью квартиры;
• на всех собственников выдается один пакет документов.

Общие рекомендации при покупке квартиры

В сфере недвижимости большая вероятность встретить мошенников. Даже если с куплей-продажей квартиры вам помогает риелтор, нужно перепроверять все детали. 

Самое первое, на что нужно обратить внимание: кто собственники жилья и сколько их. У собственника должны быть все правоустанавливающие документы: документ, на основании которого он приобрел недвижимость, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Желательно перед покупкой еще раз заказать последнее. 

Выписку из ЕГРН может заказать любой человек как онлайн, так и в МФЦ. Из нее вы узнаете, кто собственник, на каком основании и когда он им стал, есть ли обременения: арест, ипотека, залог. Выписка готовится в течение трех дней. 

Если у помещения несколько собственников:

1. Убедитесь, что продавец уведомил совладельцев в правильной форме о продаже своей доли.
2. Поинтересуйтесь, есть ли несовершеннолетние собственники. Сделки с такими собственниками проводятся только с согласия органов опеки. Они должны проверить, не ущемляются ли права ребенка, где он будет прописан после продажи. Это может занять много времени.
3. Узнайте, в браке ли собственник. Если квартира была куплена в браке, нужно получить согласие на продажу от супруги. Даже если на данный момент они в разводе. В течение года второй супруг может оспорить сделку, суд признает ее недействительной.

Закажите справку о составе семьи, чтобы проверить, сколько человек зарегистрировано в квартире, когда их выпишут из прописки. Опять же, если после покупки квартиры выяснится, что здесь прописан ребенок или недееспособный человек, выписать вы их сможете только через суд.

На сайте JCat.Недвижимость вы найдете много советов по купле-продаже имущества. Оставайтесь с нами, мы позаботимся, чтобы ваши сделки проходили быстро и без неожиданностей.

Решайте сложные вопросы с блогом JCat.Недвижимость

Как стать совладельцем недвижимости в Нью-Йорке?

Есть много причин для покупки недвижимости в Нью-Йорке с совладельцем. Когда дело доходит до жилой недвижимости, наиболее распространенным мотивом для совместной собственности является брак, но это далеко не единственный случай, когда желательно совместное или совместное владение.

Друзья, члены семьи и партнеры по инвестициям решили владеть недвижимостью на Лонг-Айленде в форме совместной собственности. Тем не менее, мало кто на самом деле понимает совместное владение недвижимостью в Нью-Йорке и уникальные вопросы продажи, передачи или иного распоряжения совместной собственностью.

Полная аренда

В штате Нью-Йорк существует три разных способа совместного владения недвижимостью. Безусловно, наиболее часто используемый из этих трех называется арендой в целом. Аренда в целом настолько распространена в Нью-Йорке, потому что это стандартный способ, которым супружеские пары владеют недвижимостью. Фактически, только супружеские пары могут владеть недвижимостью в этом качестве.

Когда вы сотрудничаете с юристом по недвижимости в Нью-Йорке для покупки недвижимости, в вашем акте при закрытии будет указано, что вы состоите в браке, что означает, что недвижимость полностью принадлежит арендаторам. Но если об этом прямо не сказано, имущество автоматически становится собственностью в этом качестве, если в акте не указана иная форма собственности.

Совместные арендаторы

Еще один способ совместного владения имуществом — это совместное пользование имуществом. Совместная аренда основывается на процентном владении одним и тем же имуществом. Например, Джанет владеет 20 % имущества, Майклу принадлежит 50 % имущества, а Софи владеет остальными 30 %. Если два или более имен указаны в документе, но лица не состоят в браке, то закон Нью-Йорка предполагает, что имущество находится в совместной собственности арендаторов.

Совместные арендаторы с правом наследования

Наконец, люди могут совместно владеть имуществом в качестве совладельцев с правом наследования. Чтобы совместно владеть имуществом таким образом, это должно быть четко и правильно указано в документе. Это конкретное требование делает совместных арендаторов с правом наследования наименее распространенным способом совместного владения имуществом в Нью-Йорке. Самая большая разница между совместной арендой и совместной собственностью в качестве общих арендаторов заключается в том, что происходит, когда умирает один владелец. В некоторых ситуациях совместная аренда предпочтительнее, поскольку право собственности может передаваться без завещания, но это не всегда так.

Продажа совместной собственности и другие передачи

Самые большие вопросы у совладельцев недвижимости в Нью-Йорке возникают при попытке продать собственность или в случае смерти одного из владельцев. Процесс и необходимые процедуры для успешной передачи имущества, находящегося в совместном владении, уникальны для формы совместной собственности.

Во-первых, что нужно для передачи имущества, находящегося в собственности арендаторов в полном объеме? При этой форме собственности оба человека имеют 100% собственности на имущество. Поэтому имущество может быть подарено или продано только с согласия обоих супругов. Одной подписи недостаточно. Тем не менее, если один из супругов скончался, это наилучшая форма собственности, поскольку имущество автоматически переходит к другому супругу, свободному от каких-либо залогов, приписываемых умершему супругу.

Во-вторых, как арендаторы в общей собственности передачи собственности? Как общие арендаторы, жители Лонг-Айленда владеют только своей определенной долей. Владелец недвижимости может передать свою долю без согласия других арендаторов. Также при смерти одного общего нанимателя его доля в имуществе переходит по завещанию или к наследникам лица.

Для некоторых совладельцев очень желательна возможность легкого разделения прав собственности в качестве общих арендаторов, но это также может создать проблемы, если один из совладельцев неожиданно умирает или продает долю в собственности без ведома других общих арендаторов.

Наконец, совместная аренда с правом наследования аналогична передаче прав и обязанностей при полной аренде. Если один совместный арендатор умирает, его или ее доля автоматически переходит к другому владельцу (владельцам) собственности, но также эта форма собственности требует совместного одобрения для любой другой продажи или передачи.

Структурирование вашей совместной собственности

Вы покупаете недвижимость в качестве совладельца, но не знаете, как структурировать права собственности и порядок? Вы можете поговорить с адвокатом по недвижимости Лонг-Айленда Сами Пересом о совместном владении и любой доле собственности в Нью-Йорке. Чтобы поговорить напрямую с адвокатом по недвижимости, позвоните по телефону (516)-216-5060.

 

 

 

Информация в этом сообщении в блоге («Сообщение») предоставляется только в общих информационных целях и может не отражать действующее законодательство вашей юрисдикции. Никакая информация, содержащаяся в этом посте, не должна рассматриваться как юридическая консультация Адвокатского бюро Самильде Перес или отдельного автора, а также не предназначена для замены юридической консультации по какому-либо вопросу.

Как разрешить спор о совместной собственности

Совместное владение — один из способов сделать процесс покупки недвижимости более доступным. Случаи совместной покупки собственности включают неженатую пару, покупающую собственность, друзей, собирающихся вместе, братьев и сестер, покупающих собственность вместе, родителей, ссужающих деньги своему ребенку, и братьев и сестер, унаследовавших имущество по завещанию. Чтобы избежать потенциальных споров, которые на удивление распространены, мы предоставили руководство по совместному владению.

В этом руководстве мы объясняем, как возникают споры, как их разрешать и как может помочь профессиональный совет.

Совместное владение может сделать процесс покупки недвижимости более доступным. Прочтите наше руководство по совместному владению, чтобы узнать, как разрешать и предотвращать споры.

Нажмите на ссылку к каждому разделу:

• Как работает совместная собственность?

• Как обычно возникают споры о совместной собственности?

• Разрешение спора о совместной собственности

• Предотвращение споров о совместной собственности

• Споры о совместной аренде – часто задаваемые вопросы

Как работает совместная собственность?

Незамужняя пара, желающая совместно купить недвижимость, должна знать, что их юридические права будут ограничены, если они разделятся. Однако есть способы защитить себя, чтобы избежать споров. Братья, сестры и друзья, которые совместно покупают недвижимость, должны соблюдать такие же меры предосторожности.

То, как вы владеете имуществом, очень важно, так как существуют значительные различия. Если вы решите стать совместными арендаторами, в случае смерти одного из совладельцев выживший совладелец автоматически унаследует все имущество, независимо от того, составил ли умерший совладелец завещание об обратном. Таким образом, совместная аренда означает, что вы не можете оставить свою часть имущества третьему лицу по своему завещанию, так как имущество автоматически переходит к оставшемуся в живых совместному арендатору.

Альтернативный способ владения вашей собственностью – это «общие арендаторы». В случае смерти совладельца оставшийся в живых владелец не наследует автоматически все имущество, а сохраняет только свою долю. Доля умершего делится по завещанию, если оно есть, а при отсутствии завещания — по закону о завещании.

Если доли в имуществе неравномерны (не пятьдесят/пятьдесят), имущество должно принадлежать общим арендаторам. Поэтому вы должны согласовать пропорции каждой доли и составить декларацию о доверительном управлении во время покупки, чтобы компенсировать возможные споры в дальнейшем.

Все совладельцы должны рассмотреть соглашение о совместном проживании, в котором излагаются обязательства каждого владельца и финансовая ответственность каждой из сторон. Это включает в себя ипотечные платежи, налоги на имущество и техническое обслуживание.

Как обычно возникают споры о совместной собственности?

Споры о совместной собственности возникают по целому ряду причин. Отношения между владельцами могут разрушиться, вызывая неизбежные трения. Часто вопросы вызывают пропорции финансовых обязательств.

Если один человек хочет продать свою долю имущества, а другой нет, это явный повод для спора. Однако, если один владелец считает, что он «вложил» больше в имущество (финансово или в обслуживание), это часто приводит к разногласиям относительно стоимости или размера его доли. Лицо с меньшей долей имущества может не чувствовать, что оно должно делать или платить столько же в отношении содержания имущества или любых других обязательств, как другая сторона.

Унаследованное имущество часто является причиной раздора, если благодетелей несколько, собственники могут не согласиться, следует ли продавать имущество при получении наследства или в любое другое время. Поскольку каждый благотворитель является совладельцем и имеет равные права на имущество, это может быть еще одной причиной споров.

Разрешение спора о совместном имуществе

Первоначально вы должны стараться поддерживать открытыми каналы связи между вами и другим собственником. Хотя это может быть сложно, сохраняйте вежливость и спокойно обсуждайте ситуацию, чтобы спасти ваши отношения, а также избежать множества проблем, которых можно избежать.

Разрешить споры о совместном имуществе намного проще, если можно найти какие-либо официальные письменные соглашения, поддерживающие урегулирование спора.

Однако рекомендуется обратиться за юридической консультацией к опытному юристу по недвижимости. Опытные юристы в команде Giambrone по недвижимости могут помочь в решении спорных вопросов посредством альтернативного разрешения споров (ADR). Этот метод часто позволяет избежать длительных и дорогостоящих судебных разбирательств по гражданским делам. Кроме того, это может помочь в поддержании теплых отношений между вами и другим владельцем.

Вы можете узнать больше о наших услугах по разрешению споров здесь или связаться с нами, чтобы запросить обратный звонок.

Если вы не можете решить проблему путем обсуждения или ADR, у вас может не быть иного выбора, кроме как обратиться в суд для вмешательства в соответствии с Законом о земельных фондах и назначении попечителей 1996 г. (TOLATA). Это следует рассматривать как крайнюю меру. Суд рассмотрит:

• Каковы были намерения сособственников при покупке имущества
• Почему существует совместная собственность на имущество
• Какова текущая рыночная стоимость
• Любые выгоды, связанные с имуществом
• Если в доме проживают дети и каковы их права

Следует помнить, что решение суда является окончательным и подлежит исполнению, лучше всего приложить все усилия для разрешения спора способом, приемлемым для всех сторон.

Как избежать споров о совместном имуществе

Лучше всего с самого начала обратиться за советом к опытному юристу по недвижимости, который подготовит соглашение или контракт с положениями для рассмотрения и разрешения всех возможных ситуаций в будущем. Правовая позиция, а также обязанности и права каждой стороны будут ясны с самого начала. Юристы команды Giambrone & Partners по недвижимости обладают большим опытом и знакомы с рядом вопросов, которые обычно вызывают разногласия, и могут гарантировать защиту ваших интересов.

Письменное соглашение или контракт, подписанный всеми соответствующими сторонами, значительно ограничивает возможность возникновения споров. Это значительно упрощает понимание ваших прав и обязанностей и управление вашими ожиданиями, предоставляя всем наилучшие шансы на успешное совместное владение.

Споры о праве собственности на совместную аренду – часто задаваемые вопросы

Избегает ли совместная аренда налога на наследство?

Да, если один владелец умирает, другой владелец автоматически вступает во владение имуществом без налога на наследство.

В чем разница между совместной собственностью и совместной собственностью?

Совместная собственность равна по замыслу. При совместном владении считается равным 50/50; однако, если один владелец может доказать, что он должен владеть большей частью имущества, это будет принято во внимание.

Что произойдет, если есть совместная собственность с дефолтом по ипотеке или повторным владением?

Все стороны, владеющие недвижимостью, несут ответственность за своевременное погашение ипотечных кредитов, и, следовательно, все заинтересованные лица несут ответственность в случае изъятия собственности.

Если я оставлю собственность, которой владею совместно, потеряю ли я какие-либо права?

Вы не лишаетесь автоматически своих прав на собственность; однако существуют некоторые юридические последствия, связанные с вашим выездом из собственности.

Если недвижимость будет продана, какую долю выручки от продажи я получу?

Если имущество будет продано, вы получите сумму от выручки от продажи, пропорциональную проценту вашей собственности на имущество.