Согласие супруга на покупку недвижимости зачем нужно: Согласие супруга на покупку квартиры: зачем нужно и как оформить

Posted on 03.04.202314.03.2023 by alexxlab

Чек лист — как самостоятельно проверить недвижимость перед покупкой

Почему это важно

Покупка квартиры — одна из самых важных сделок в жизни человека, которая требует тщательной подготовки. Если вы работаете с риелтором, вы можете поручить все заботы ему. Если вы покупаете квартиру в ипотеку — банк также поможет подготовиться к сделке и проверит недвижимость. Однако мы советуем в любом случае не терять бдительность и проверять документы, особенно тщательно — если вы хотите провести сделку самостоятельно.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ

Проверка основных документов перед покупкой недвижимости

Паспорта собственников

Уточните у продавца, сколько всего собственников у недвижимости. Проверьте паспорта каждого из них.

На что обратить внимание:

Внешний вид. Наличие исправлений, наличие всех страниц — если паспорт просрочен или отсутствуют страницы, вы не сможете быстро выйти на сделку;

Данные. Они должны быть такими же, как и в документах на квартиру. Если отличаются — предыдущие данные вы можете увидеть на странице «Ранее выданные паспорта»;

Срок действия паспорта;

Фото. Убедитесь, что на фото человек, который представился вам собственником.

Документ-основание права собственности на квартиру

Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, долевого участия или уступки права требования, договор приватизации.

На что обратить внимание:

Данные участников сделки;

Адрес квартиры;

Площадь недвижимости;

Существенные условия договора.

Выписка из ЕГРН

Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.

На что обратить внимание:

Количество собственников;

Данные собственников. Они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время;

Наличие обременений. Например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку;

Есть ли в числе собственников несовершеннолетние. В этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку.

Согласие супруга на продажу

Если квартира куплена в браке, согласие потребуется — даже если на момент продажи супруги уже развелись. Конечно, Росреестр зарегистрирует сделку даже в случае, если продавец не предоставит согласие. Однако в этом случае в вашей выписке из ЕГРН появится отметка о том, что при продаже согласие супруга не предоставлено.

На что обратить внимание:

Дата оформления;

Нотариальное заверение;

Данные супругов.

Справка о зарегистрированных лицах

Получить ее можно в паспортном столе, в управляющей компании, МФЦ, а в некоторых регионах — на сайте Госуслуг. Договоритесь с продавцом о том, в какой момент будут выписаны все зарегистрированные. Перед сделкой попросите справку ещё раз — в ней должно быть пусто.

На что обратить внимание:

Число прописанных;

Есть ли несовершеннолетние в их числе.

Справка об отсутствии задолженностей по «коммуналке»

Такую справку продавец может получить в МФЦ или управляющей компании. Кроме того, вы можете просто попросить последние квитанции за квартиру. И хоть долги предыдущего владельца за коммунальные услуги не переходят на нового, уверены — разбирательства вам ни к чему.

На что обратить внимание:

Дата последнего платежа;

Отсутствие долгов;

Показания счетчиков.

Справка об остатке на пенсионном счете

Если у продавца есть несовершеннолетние дети, справка об остатке на пенсионном счете мамы позволит вам убедиться, что при покупке недвижимости не был использован маткапитал. Если продавец использовал материнский капитал на покупку недвижимости и не выделил доли детям, в будущем могут возникнуть проблемы.

Общие правила:

Требуйте оригиналы документов. Никаких копий, в том числе и заверенных. Перечень обязательных документов можно сверить с чек-листом;

Задавайте любые волнующие вас вопросы. Если продавец раздражается, уходит от ответа или торопит — это повод насторожиться;

Обращайтесь к специалистам, если возникли хоть небольшие сомнения;

Если сомнения возникли или вам не хочется тратить время на проверки, воспользуйтесь услугой Домклик «Юридическая проверка». Мы проверим угрозы праву собственности и юридическую историю жилья, оценим риски и дадим рекомендации, как обезопасить сделку.

Зачем нужно согласие супруга на заключение сделок/ договоров |

Автор Анатолій Янчук Просмотров 122

Муж и жена распоряжаются совместным имуществом по взаимному согласию

Адвокат Анатолий Янчук 0632021068

Муж и жена распоряжаются совместным имуществом по взаимному согласию.

В случае заключения договора одним из супругов, можно считать, что он действует в интересах второго. Если договор выходит за пределы мелкого бытового, то второй из супруг если не дал согласие на этот договор, он может обратится в суд для признания его недействительным.

В зависимости от договора, согласие супруга должно быть:

  • оформлено нотариальным заявлением;
  • оформлено не нотариально.

Требуется нотариальное согласие супруга на продажу или покупку недвижимости (квартира, дом, жилищный комплекс, земельный участок) либо движимое такое как машина. Кредитные правоотношения также находятся рядом с эти и требуют согласие супруга взять кредит или на ипотеку.

Данное соглашение будет важным когда:

  • оно есть;
  • оно есть, но в нем не все есть;
  • оно есть, но написанное в нем говорит о совсем непонятном;
  • его нет.

Тебе нужен семейный адвокат? Звони мне. Цены за мои услуги как юриста будут стоять в соответствии со сложностью дела.

Важность зависит от каждого пункта, но эта важность лишь для одной стороны (ответчик, истец ).

Пример: В 2017 году Верховный суд Украины рассматривал дело где второй супруг подал иск о признании договора недействительным. Супруг утверждал, что речь шла о продаже их дома за одну суму долларов, а фактически дом был продан за десять раз меньше.

Все суды отказали в удовлетворении иска. Основаниям отказа послужил тот факт, что в нотариальном соглашении супруг согласился на продажу дома, но не указал за какую сумму он согласен на продажу их совместного дома.

Когда четвертого нет, то первые три будут разными, и это может быть по разным причинам, к этим причинам можно отнести когда сторона договора:

  • обманула своего супруга относительно сделки;
  • супруг сам не совсем понял своих действий;
  • соглашение было составлено по шаблону.

Действует ли второй супруг в интересах другого супруга и заключает договор без разрешения последнего, можно увидеть когда есть совокупность :

  • заключение договора не затронет баланс;
  • второй супруг знал о сделке, но у него не было времени чтобы дать свое согласие;
  • второй супруг дал свое согласие в соответствии из законом;
  • спустя время второй супруг не заявил иск в суд;
  • после заключение договора, оба супруга распоряжаются тем, что получили от заключения договора.

Иногда есть такие случаи, когда два супруга хотят без согласия одного из супругов продать дом, а потом тот кто не давал согласия подает иск в суд, и уже тот кто продал будет ответчиком, но на стороне истца. В данной категории споров жертвой стает покупатель, но и тут ему фактически приходится доказывать, что супруги специально это сделали и он стал жертвой.

Оцените автора

Исполнение супружеского согласия

В договорах купли-продажи в Онтарио предусматривается необходимость исполнения супружеского согласия.

Большинство супружеских пар владеют своим супружеским домом в совместной аренде. В таких случаях обе стороны регистрируются по праву собственности, и обе стороны должны подписать соглашение. То же самое было бы верно, если бы имущество принадлежало общим арендаторам или партнерам. Обе стороны будут «на правах собственности» и, следовательно, будут обязаны подписать соглашение.

Закон о семейном праве внес изменения в общее право. Это создало дополнительные права для супруга, который не имеет законного права собственности на имущество.

Однако существует ограничение, и это изменение прав будет применяться только к «супружескому дому », который согласно Закону означает дом, который используется в качестве места жительства*. Их может быть больше одного. Так, это может касаться дома в городе, дачи, лыжного шале и фермы. Количество не ограничено. Единственным требованием является то, чтобы имущество использовалось как жилое.

Расширенные права, предоставляемые супругу без титула:

  • Равное право владения**
  • Право на уведомление о судебном разбирательстве
  • Право на проживание в течение 60 дней после смерти титулованного супруга супруга

Очевидно, что если вы собираетесь купить недвижимость (или быть залогодержателем), вы должны быть уверены, что супруг, не имеющий титула, подписал контракт и собирается переехать. Это документ (передача/акт), который подписывается в связи с передачей имущества. Однако к тому времени уже слишком поздно. Это дата закрытия, а безымянная супруга уже отказалась подписывать.

Итак, давайте посмотрим на документ. Договор купли-продажи содержит два положения, касающихся согласия супругов.

Раздел 21 Соглашения предусматривает следующее:

Закон о семейном праве : Продавец гарантирует, что согласие супруга не требуется для этой сделки в соответствии с положениями Закона о семейном праве, R.S.O. 1990 г., если супруга Продавца не подписала согласие, предоставленное ниже.

Итак, что это значит? Если Джон и Мэри женаты и право собственности на супружеский дом оформлено на имя Джона, то Мэри должна подписать договор. Джон гарантирует своему покупателю, что

  1. Согласие Мэри не требуется, если она не подписывает,
  2. Согласие Мэри необходимо, если она подписывает.

Действительно, это означает, что Мэри является законной супругой. Это не соглашение о совместном проживании по общему праву в соответствии с Законом . Это законный брак, и к нему применяются положения о праве владения**.

Но по любым разумным меркам это довольно слабая гарантия со стороны Джона. Если Мария подписала, и ее согласие действительно не нужно, то «без вреда». Когда дело доходит до подписания передачи/договора в офисе адвоката, ей просто сообщат, что ее подпись не требуется.

Теперь давайте посмотрим на другую ситуацию. Она не подписывает. Джон гарантирует, что ее согласие не требовалось. Однако это было неправильно. Она отказывается подписывать свои права собственности при закрытии. Покупатель может предъявить Джону иск о возмещении ущерба, но покупатель не может завершить сделку. Мэри не подписала Передаточный акт/акт, и никто не может заставить ее это сделать. Мэри имеет равное право владения, и единственный способ вызволить ее — это постановление суда***.

Мы также должны предположить, что Джон и Мэри не разговаривают друг с другом, иначе проблема была бы решена и сделка состоялась бы.

Отсюда следует следующее положение договора купли-продажи: согласие супруга.

Этот абзац изложен ниже принятия Предложения продавцом и предусматривает следующее:

Супружеское согласие : Нижеподписавшаяся супруга Продавца настоящим соглашается на распоряжение, представленное в настоящем документе, в соответствии с положениями Закон о семейном праве R.S.O. 1990 г., и настоящим соглашается с Покупателем, что он/она оформит все необходимые или сопутствующие документы, чтобы придать полную силу и силу продаже, подтвержденной в настоящем документе.

В документе указано, что он оформляется за печатью и является подлежащим исполнению соглашением, даже несмотря на то, что Мэри не получает никакого вознаграждения.

На самом деле это означает, что Мэри подпишет положение о согласии в Передаче/Документе.

Итак, давайте повторим эти ситуации

Мэри не хочет уезжать:

  • Она не подписывала листинг
  • Она не подписывала соглашение
  • Джон дал гарантию, что ее согласие не нужно, но это не поможет
  • Мэри все еще не подпишет
  • Покупатель не сможет получить постановление суда

Мэри все еще не хочет уезжать:

  • Возможно, она дала согласие на внесение в список (а может и нет)
  • Она подписала супружеское согласие в соглашении
  • Джон гарантировал, что ее согласие было необходимо (но кого это волнует)
  • Неподписание положений о согласии в Передаче/Документе возлагает на нее личную ответственность перед покупателем за ущерб, поскольку она подписали супружеское согласие с печатью
  • Покупатель сможет получить судебный приказ о выселении.

Теперь вернемся к обычной практике специалистов по недвижимости. В настоящее время мы рассматриваем исполнение Супружеского согласия, которое следует за принятием Предложения Продавцом.

Нужно ли супругу видеть предложение?

Нужно ли супругу видеть окончательное соглашение?

Должен ли супруг подписывать и повторно подписывать супружеское согласие одновременно с подписанием договора продавцом?

Давайте еще раз посмотрим на это положение:

Супружеское согласие : Нижеподписавшаяся Супруг(а) Продавца настоящим соглашается с указанным здесь распоряжением в соответствии с положениями Закона о семейном праве R.S.O. 1990 г., и настоящим соглашается с Покупателем, что он/она оформит все необходимые или сопутствующие документы, чтобы придать полную силу и силу продаже, подтвержденной в настоящем документе.

По сути, соглашение заключается между продавцом и покупателем. Согласие является всего лишь отказом от владельческого притязания в соответствии со статьей 9. 0007 Закон о семейном праве . Вы увидите, что составители соглашения (комитет по формам OREA) на самом деле не ожидают, что может потребоваться более одного раза для подписи или что дата супружеского согласия должна быть после подписания соглашения. Существует специальное положение в отношении подтверждения принятия, касающееся вопроса «времени». Цель состоит в том, чтобы гарантировать, что предложение было принято в течение времени, ограниченного для принятия. Итак, в этом отношении есть свидетельства, касающиеся «времени». Но, не так, когда речь идет о супружеском согласии! Предположительно, это может быть в любое время.

Кроме того, если вы внимательно изучите слова, в них говорится с точки зрения его оперативных положений:

«СОГЛАСИЕ на РАСПОРЯЖЕНИЕ, изложенное в настоящем документе»

В частности, не говорится, соглашается на сделку, одобряет предложение, принимает соглашение. Нет слов, которые предполагают или подразумевают, что супруг имеет какое-либо участие в сделке, кроме как просто «уйти».

Очевидно, именно так интерпретировали составители данной формы договора купли-продажи.

Остается открытым вопрос, является ли это толкование правильным в соответствии с положениями Закона о семейном праве . Возможно нет!

Рассмотрим сценарий. Мэри и Джон не ладят. Каждый из них согласился расстаться и искать своих адвокатов для переговоров о соглашении о раздельном проживании. Сейчас Джон спит на диване в общей комнате, но его вещи все еще наверху. Они договорились продать дом. Семейная комната убрана для показов, чтобы никто не узнал, что там живет Джон.

Дом стоит 699 000 долларов. На недвижимость зарегистрирована ипотека на сумму 450 000 долларов. Джон и Мэри соглашаются, что она получит все акции дома. Джон получит машину, лодку и сохранит свою пенсию.

Все это кажется прекрасным, пока Говард, агент по недвижимости, не приходит с Предложением на 650 000 долларов, закрывающимся 30 июня -го . Он представляет его, и Джон подписывает его обратно на 690 000 долларов. Ховард заставляет Мэри подписать согласие супруга. Покупатели снова возвращаются за 660 000 долларов, но на этот раз к закрытию 15 января 9.0149-й . Джон чувствует, что хочет избавиться от дома, а также хочет избавиться от Мэри, поэтому принимает предложение. Он считает, что сможет убрать свои вещи из дома примерно за час. Остальное — проблема Мэри.

Ховард говорит, что все в порядке. Мэри уже подписала документ. Она не является собственником имущества, ей нужно только отказаться от права собственности. Поскольку она уже сделала это по предложению в размере 690 000 долларов, ей не нужно подписывать его снова.

Вы видите здесь потенциальные проблемы?

На этот раз предположим, что вы должны помочь Мэри с ее потенциальным требованием. Что это может быть за претензия?

Рассмотрение следующих заявлений Мэри в адрес Совета по недвижимости Онтарио (RECO):

  • Агент по недвижимости не объяснил, что документ был запечатан
  • Согласие имело силу только в том случае, если оно было запечатано
  • Согласие зависит от «распоряжения, указанного здесь»
  • Я видел первую сделку, 69 долларов0,000 закрытие 30 июня -й
  • Я никогда не видел, чтобы сделка на 660 000 долларов закрывалась 15 января
  • Я бы никогда не согласился на это
  • Я получал 240 000 долларов по первой сделке, а теперь я получаю 210 000 долларов по второй сделке
  • Я уезжаю на запад 30 июня -го , а 15 января -го закрытие означает, что мне придется переезжать дважды здесь»
  • Информация о сделке была представлена ​​мне в ложном свете
  • В лучшем случае я подписал документ по ошибке
  • Мое согласие было получено обманным путем
  • Меня никогда не уведомляли о моих правах

В целом, эти утверждения кажутся несколько правдоподобными.

Есть ли у Гарольда, агента по недвижимости, какие-либо особые обязанности по отношению к Мэри? Должен ли он защищать ее интересы? Или он просто играет для Джона? А что насчет покупателя, Гарольд ему что-нибудь должен? Что, если покупатель — клиент Гарольда?

Должно ли согласие Мэри на транзакцию быть информированным согласием ? Должна ли она знать и понимать сделку? Нужно ли ей знать цену покупки? Ей нужно знать дату закрытия? Или достаточно того, что она просто знает, что ей нужно «выйти», а подробности она сможет узнать позже?

Что ж, если вы верите во все это, тогда просто пусть Мэри подпишется где угодно и когда угодно, и на этом остановитесь. Однако, если вы считаете, что Мэри, возможно, имеет право дать свое «информированное согласие» в соответствии с Закон о семейном праве , то вам нужно, чтобы Гарольд объяснил ей все условия соглашения и, в частности, убедился, что она понимает цену, дату закрытия и любые другие важные условия. На самом деле, вы, вероятно, хотели бы, чтобы она подписала подтверждение получения своей копии соглашения. Вы также хотели бы документально подтвердить, что ее согласие было дано после того, как сделка была заключена между сторонами.

Возможно, это положение типового договора купли-продажи, которое можно изменить.

ПРИМЕЧАНИЯ к законодательству

*конкретное определение супружеского дома приводится в Законе следующим образом:

Супружеский дом

   или, если супруги расстались, был на момент развода обычно занят этим лицом и его или ее супругом, поскольку их семейное место жительства является их супружеским домом. Р.С.О. 1990, с. Ф.3, с. 18 (1).

** вы можете обратиться к конкретным правам, связанным с владением:

Владение супружеским домом

   19.  (1)   Оба супруга имеют равное право на владение супружеским домом. Р.С.О. 1990, с. Ф.3, с. 19 (1).

То же

   (2)  Если только один из супругов имеет долю в супружеском доме, право владения другого супруга,

 (a) , является личным по отношению к первому супругу; и

(b) прекращается, когда они перестают быть супругами, если иное не предусмотрено соглашением о раздельном проживании или постановлением суда. Р.С.О. 1990, с. Ф.3, с. 19 (2).

*** также, как продать супружеский дом в соответствии с Законом:

Отчуждение супружеского дома

   21.  (1)  Ни один из супругов не может распоряжаться супружеским домом или обременять его долей, кроме случаев, когда,

 (a) другой супруг присоединяется к документу или дает согласие на сделку;

(b) другой супруг отказался от всех прав в соответствии с настоящей Частью в соответствии с соглашением о раздельном проживании;

  (c)  постановление суда санкционировало сделку или освободило имущество от применения настоящей Части; или

(d) недвижимость не определена обоими супругами в качестве супружеского дома, и определение другого имущества в качестве супружеского дома, сделанное обоими супругами, зарегистрировано и не аннулировано. Р.С.О. 1990, с. Ф.3, с. 21 (1).

Отмена сделки

   (2)  Если супруг отчуждает или обременяет долю в супружеском доме в нарушение подраздела (1), сделка может быть отменена по заявлению в соответствии со статьей 23, если только лицо, владеющее долей или обременение на момент подачи заявления о приобретении его по стоимости, добросовестно и без предварительного уведомления, на момент его приобретения или заключения соглашения о его приобретении, что это имущество было супружеским домом. Р.С.О. 1990, с. Ф.3, с. 21 (2).

Брайан Мэдиган, бакалавр права, брокер
www.OntarioRealEstateSource.com

Когда оба супруга должны подписывать документы о продаже и покупке?

27.06.2022

0 комментариев

 

​ Каждое лицо, указанное в акте, должно подписать Брокерское соглашение с продавцом
Если два или более лиц владеют недвижимостью, каждое имя должно быть указано в качестве продавца в Брокерском соглашении с продавцом, и каждый владелец должен подписать его. Аналогичным образом, каждый отдельный покупатель, чье имя будет указано в титуле, должен быть указан в качестве покупателя в договоре купли-продажи, и каждый должен его подписать.

 
В Грузии, которая не является штатом с общей собственностью, даже если женатый человек владеет имуществом индивидуально , супругу все же может потребоваться подписать соглашение о посредничестве продавца. Это связано с тем, что супруг, не владеющий имуществом, может иметь равные права на имущество, принадлежащее исключительно на имя другого супруга. Например, если жена является единственным зарегистрированным правообладателем, муж, тем не менее, может иметь равный интерес в собственности. В качестве меры предосторожности большинство адвокатов, занимающихся закрытием дела, потребуют, чтобы муж подписал акт об отказе от права собственности, передающий любые справедливые интересы, которые муж может иметь в собственности, прежде чем собственность может быть передана.

Может ли один из супругов подписывать документы за другого супруга?

Нет, если нет доверенности. Один из супругов не имеет в силу брака доверенности на заключение договора купли-продажи недвижимости за другого супруга. Кроме того, поправки, приложения и уведомления должны быть подписаны всеми продавцами.
 

Доверенность

Если один из супругов не сможет подписать договор купли-продажи недвижимости, этот супруг должен оформить доверенность в пользу другого супруга.
 

Владение как Уведомление о том, что в собственности могут быть дополнительные интересы.

Лицо, владеющее имуществом, может иметь права на имущество. В Грузии, если есть лицо, владеющее имуществом, которое не является зарегистрированным владельцем правового титула, владение само по себе представляет собой уведомление любого потенциального покупателя о том, что лицо, владеющее имуществом, имеет какой-либо правовой титул, требование или право на владение имуществом. свойство. Хотя владение может быть только арендованным, оно может быть чем-то другим, например, унаследованным интересом. Покупатели должны провести расследование, чтобы определить характер заинтересованности лица в имуществе или основание для того, чтобы это лицо владело имуществом. Наиболее безопасным способом действий в таких случаях является получение письменных доказательств от лица, владеющего имуществом, о том, что он не претендует на какой-либо интерес в праве собственности на имущество.

Например, письменная копия годового договора аренды между продавцом и арендатором будет свидетельствовать о том, что арендатор не претендует на право собственности на недвижимость.

Договоры купли-продажи со строителями
Некоторые строители включают в свои контракты положение о том, что после первоначального подписания контракта обоими супругами после этого подпись одного из супругов на любой поправке или дополнении к контракту автоматически связывает другого супруга. Этот тип положения особенно полезен, когда обе стороны могут быть недоступны, когда покупателям необходимо сделать несколько вариантов дизайна для нового дома после подписания контракта.
 
Ниже приведен пример положения такого типа:
 
Один Покупатель имеет право подписи за другого Покупателя
Каждый нижеподписавшийся Покупатель, подписавшись ниже, настоящим назначает другого Покупателя или Покупателей в качестве его или ее уполномоченного агента и доверенности на указанного Покупателя (-ей) с целью подписания любых поправок к настоящему Соглашению и всех других документов, предусмотренных в настоящем документе, включая, помимо прочего, любые уведомления, направленные по настоящему Соглашению, и разрешает предпринимать все такие действия от имени Покупателя в отношении настоящего Соглашения.

Все стороны соглашаются с тем, что если какой-либо Покупатель подписывает какой-либо документ, предусмотренный выше, указанный Покупатель подписывает за себя и за всех других покупателей, независимо от того, указывает ли Покупатель, что он или она действует в качестве представителя. Это назначение и предоставление этой доверенности могут быть прекращены только после письменного уведомления Sell и вступают в силу только после фактического получения указанного уведомления.
 
Ссылка: Weissman, Seth. Красная книга договоров с недвижимостью в Грузии. КнигаМалыш. Киндл издание.

0 комментариев