Собственник квартиры это: Собственник квартиры и «прописанный»

Права собственника квартиры. Рассмотрим ряд ситуаций

Оглавление:

1. Правомочия собственника
2. Владелец квартиры и прописанные лица: общие права
3. Правомочия собственника в многоквартирном доме
4. Если дом подлежит сносу

В соответствии с российским законодательством собственником квартиры признается физическое или юридическое лицо, которое получило объект недвижимости в результате приватизации, покупки, дарения или мены.

Правомочия собственника

Права собственника квартиры сводятся к трем основным:

1. Владение. Подразумевает обладанием объектом недвижимости и удержанием его. Владелец жилья имеет полное право ограничить доступ посторонних лиц в квартиру и на лестничную площадку (при согласии других жильцов).
2. Пользование. Владелец может использовать объект недвижимости в качестве инструмента, приносящего прибыль. Он имеет право сдать его в аренду как физическому, так и юридическому лицо. В квартире можно организовать ИП, что позволит экономить средства на найме офисного помещения. Законодательство не запрещает использовать объект недвижимости в качестве залога по кредитам.
3. Распоряжение. Судьба квартиры зависит от волеизлияния собственника. Он может ее продать, подарить, обменять.

Категорически нельзя:

1. Нарушать права соседей. Не допускается громкая музыка с 22:00 до 08:00, неприятные запахи и т.д.
2. Бесхозно обращаться с инженерными конструкциями и коммуникациями, делать незаконные перепланировки. Данные мероприятия могут нанести ущерб всему имуществу жилого дома.
3. Использовать квартиру не для проживания. Закон не запрещает создания офиса или другого объекта малого бизнеса в ней, но лишь в том случае, если будут не нарушены права на спокойное проживание других жильцов многоквартирного дома. Например: статья 288 Жилищного Кодекса запрещает размещение производства.

Владелец квартиры и прописанные лица: общие права

Не всегда лица, проживающие в квартире, являются ее собственниками.

Как правило, владелец объекта недвижимости один. Остальные являются или его членами семьи, или лица, проживающие в силу договора пожизненного содержания. В некоторых случаях на жилплощади зарегистрировано лицо, которое получило помещение в свою пользу в силу завещательного отказа.

В соответствии с Жилищным Кодексом права собственника и прописанного равны, если второй является членом его семьи. Законодательно закреплено, что членами семьи признаются лишь супруги, дети и их родители. Однако при желании заняться в квартире индивидуальным предпринимательством, сдать комнату в аренду, сделать перепланировку они должны заручиться согласием владельца жилья.

Если семейные отношения прекратились, то бывшие члены семьи не имеют право претендовать на жилплощадь, за исключением:

• если в квартире был прописан несовершеннолетний ребенок, то ее владелец не имеет право его выселить;
• право пользования объектом недвижимости может быть оставлено судом, если бывшие члены семьи не могут самостоятельно обеспечить себя жильем. Нередко судебные разбирательства сводятся к принуждению собственника обеспечить иным жильем его бывшую семью.

В то же время есть бывший супруг (а) может законно проживать, если он не снялся с регистрации и нет соответствующего решения суда. В этом случаи выселить бывшего члена семьи можно только при продаже квартиры, но потребуется обращение в суд. Таким образом, права собственника квартиры при разводе ограничены имущественным положением второй стороны и наличием детей. В соответствии с Семейным Кодексом последние могут продолжать пользоваться жильем дальше.

Довольно не редким явлением является проживание на жилплощади родственников. В соответствии со статьей 40 Конституции РФ нельзя лишить любого человека жилья. Таким образом, если их имущественное положение желает лучшего, то они имеют полное право пользоваться квартирой, в которой зарегистрированы.

Нередко между владельцами и прописанными лицами возникают конфликты, связанные с совместным пользованием жильем. Обезопасить себя от головной боли можно при заключении брачного контракта со второй половинкой, договора ренты или пожизненного содержания. В этом случае каждая сторона будет руководствоваться правами на жилье, зафиксированными в официальном документе.

Если жилье является неприватизированным, то при его приватизации все прописанные автоматически становятся собственниками. В соответствии с ФЗ № 189 снять с регистрации физическое лицо, которое на момент приватизации было прописано в квартире, невозможно. При этом выселить его не может ни нынешний собственник, который стал владельцем жилья в процессе приватизации, ни собственник, получивший квартиру в качестве дарственной, по завещанию или при покупке.

Правомочия собственника в многоквартирном доме

Права собственника квартиры в многоквартирном доме определяются Жилищным кодексом и Правилами пользования жилым помещением.

1. Пользование квартирой предполагает проживание в ней с учетом соблюдения интересов соседей, требований противопожарной безопасности, экологических и санитарно-гигиенических норм.
2. Основное право собственника — распоряжение объектом недвижимости по своему усмотрению. Закон не запрещает сдачу его в аренду при условии оплаты им налогов в бюджет.
3. Права членов семьи озвучены в статье 292 Жилищного Кодекса РФ. В соответствии с ней они могут пользоваться и владеть жильем, а распоряжаться им может только собственник.

Если дом подлежит сносу

Снести многоквартирный дом можно как по решению муниципалитета, так и при освоении территории застройщиками. Рассмотрим каждый вариант.

Дом подлежит сносу для удовлетворения государственных нужд

Это мероприятия может быть вызвано необходимостью нового строительства, благоустройства территории, расширении соседних комплексом и т.д. Следует помнить, что такое изъятие территории законно только в том случае, если нельзя использовать земельный участок в дальнейшем для новых целей, например: нельзя проложить трассу без сноса дома.

Изъятие жилья в соответствии с законодательством должно быть компенсировано. Соответствующий орган, принявший решение о сносе, обязан зарегистрировать его в ЕГРП и письменно уведомить собственников об освобождении своих помещений. Причем сделать это необходимо в срок не менее одного года. Важным моментом является факт получения собственником уведомления.

Право собственника квартиры при сносе дома на равноценное жилье зафиксировано нормами Жилищного Кодекса. Он должен получить объект недвижимости такого же метража, куда он сможет въехать без проведения дополнительных ремонтных работ. Если его не заинтересует данное предложение, то исполнительный орган обязан выкупить его жилье по стоимости, включающей рыночную цену квартиры и упущенную выгоду.

При переезде в новое жилье физическое лицо становится автоматически его собственником.

Снос жилья происходит по инициативе застройщика

Если снос жилья происходит по инициативе застройщика, который занимается обновлением жилищного фонда, то бывший владелец квартиры получает или денежную компенсацию, или новое жилье.

Жильцы должны быть предупреждены за полгода до проведения работ по сносу. Им отправляется извещение.

Что касается частных застройщиков, то они не могут снести дом при несогласии даже одного собственника квартиры в нем. В этом ситуации они ищут обоюдный компромисс.

Знание своих прав как собственника жилья или прописанного в нем позволит избежать неприятных конфликтных ситуаций.

Собственник квартиры и прописанные лица|Адвокат Комаров Сергей Владимирович

С момента введения в действие на территории России нового Жилищного кодекса прошло уже более 9 лет. Закрепленные в нем революционные, на тот период, положения — касающиеся расширения прав собственников жилых помещений по избавлению своей собственности от “прописанных” лиц стали широко применяться на практике.

Однако как Жилищный кодекс, так  и иные нормативные акты, регулирующие данную сферу гражданско-правовых отношений, предусматривают — что снятие с регистрационного учета зарегистрированных на постоянной основе в квартире лиц, в случае их отказа от добровольного снятия с учета, возможно только по решению суда. В связи с этим гражданские суды на сегодняшний день буквально “завалены” схожими по своему предмету исками – о снятии с регистрационного учета бывших собственников, их детей, бывших жен, мужей, знакомых, а также иных лиц.

При всей схожести ситуаций, а именно: “собственник” квартиры снимает с регистрационного учета “не собственников” – иски удовлетворяются не так часто, как возможно многие считают. Не стоит забывать, что наше государство, согласно положениям Конституции России, является “социально ориентированным” и строго стоит на страже защиты социальных прав некоторых категорий граждан – например несовершеннолетних, ветеранов, инвалидов и иных.

В связи с этим данная статья призвана освятить как складывающуюся правоприменительную практику, так и изначально законодательно закрепленные исключения – ведь “выписать” можно не всех и не каждого.

После приватизации.

Абсолютное большинство жилого фонда находящегося в собственности граждан – это собственность, полученная в результате приватизации квартир. История получения данных квартир, как правило, одинакова – получение по ордеру, по обмену, расслужебнивание ведомственного жилья и как итог – приватизация.

В квартире на момент приватизации опять же, как правило, была “прописана” вся семья – мать, отец, дети, иногда бабушки и дедушки, иногда и иные близкие родственники. На семейном совете перед подачей документов на приватизацию родственники принимали решение – а кто же собственно станет собственником и в случае отказа от наделения всех кто “прописан” частью собственности на квартиру – кто должен написать отказ от участия в приватизации.

После всех вышеописанных  внутрисемейных процедур – решение принято, приватизация прошла, кто-то из семьи стал собственником, а кто-то остался только зарегистрированным по месту жительства…

Как известно, ни что не стоит на месте и даже в идеальной семье случаются скандалы, как возможный итог – собственник или сособственники приватизированной квартиры решают что “не собственнику” тут больше не жить и т. к. неугодный родственник только зарегистрирован (по старому “прописан”), то у них есть все законные основания для его снятия с регистрационного учета через суд.       

Такое мнение граждан – что собственник приватизированной квартиры “может все”, а зарегистрированное в ней лицо – “ничего”, заблуждение.

При беглом ознакомлении с Жилищным кодексом со ст. 31 — “Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении” и ст. 35 — ”Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением” можно сделать вывод, о том, что данное утверждение соответствует действительности — однако это ни так.

Как ранее было указанно в настоящей статье, наше государство социально ориентированное и законодатель при принятии Жилищного кодекса предусмотрел ситуацию, когда отказавшийся от приватизации в пользу другого лица может быть “выписан” из квартиры собственником.

Так, согласно ст. 19 Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено что: “Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.”

Если расшифровать данное положение закона и посмотреть правоприменительную практику, то выясняется буквально следующее – снять с регистрационного учета лицо, которое на момент приватизации было зарегистрировано в квартире и отказалось от приватизации (получения бесплатно от государства части квартиры в собственность) в пользу другого зарегистрированного на  тот момент в квартире лица – практически НЕВОЗМОЖНО (с 01.09.2014 г. — такая возможность появилась, подробнее здесь).

При обращении к разъяснениям Верховного суда РФ от 02. 07.2009 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» — в тексте указанного разъяснения можно обнаружить следующее обоснование данной позиции:

— “при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года — статья 53 Жилищного кодекса РСФСР, далее — ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. ”

— и еще: “так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они (давшие согласие, но сами в приватизации не участвовавшие) исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Иными словами – с регистрационного учета не участвовавших в приватизации граждан не может снять ни лицо, которое стало собственником в результате приватизации, ни новый собственник, которому данная квартира перешла на основании договора дарения, мены, купли-продажи, ренты, но теперь с 01.09.2014 нельзя выписать только при наличии дополнительных условий, а именно если лицо отказавшееся от приватизации:

— продолжает проживать/пользоваться квартирой,

— участвует в оплате коммунальных платежей,

— ему чинятся препятствия в пользовании квартирой.    

Во всех остальных случаях — возможность выписать появилась!

Однако продолжим…

Если отказавшееся лицо живет в квартире и/или платит коммунальные платежи по квартире, то законодатель на этот случай предусмотрел, что в такой ситуации собственники навсегда останются с данным человеком в т.н.“правовом тупике” — сделать с ним им ничего не получится, выписывать по суду бесполезно.

Такое исключение законодателем было сделано специально чтобы охладить пыл не только “недобросовестных родственников” ставших собственниками, но и пресечь разрастание в нашей стране “армии лиц без определенного места жительства”, ведь не секрет что очень часто данная квартира часто является единственным местом жительства зарегистрированного в ней лица и иной собственности у него нет.

При возникновении споров между собственником такой квартиры и зарегистрированными и проживающими в ней “не собственниками” – например “не собственника” не пускают в квартиру, выкидывают из квартиры его вещи, не предоставляют место в квартире, отказываются выделить комнату для проживания — рекомендованный рецепт для “не собственника” – обращаться в суд за защитой своих прав, а рекомендованный рецепт для собственника — договориться с зарегистрированным лицом о добровольном снятии с учета.     

Уже добавлена статья – “ Снятие с регистрационного учета/выписка и выселение несовершеннолетних из жилых помещений» (освещает вопрос сохранения прописки несовершеннолетних в т.ч. после расторжения брака). Скоро будет добавлена статья — “История квартиры или как не оказаться в правовой ловушке”.

Как найти собственника многоквартирного дома | Путеводители по дому

Патрик Глисон, доктор философии, обновлено 1 августа 2017 г.

Существует несколько стандартных способов идентификации владельца жилого комплекса. Однако в некоторых случаях эти методы не работают, и определить владельца становится сложно.

Поиск владельца через налоговые отчеты округа

Одним из распространенных способов идентификации владельца многоквартирного дома является сверка с налоговыми отчетами округа. До Интернета и сопутствующей оцифровки публичных записей это, вероятно, включало поездку в административный центр округа, а по прибытии — утомительный личный поиск налоговых записей округа.

Однако в настоящее время большинство округов оцифровали свои налоговые записи, что позволяет легко найти эти записи в Интернете. Детали интернет-поиска владельца собственности варьируются от округа к округу, но общий подход заключается в следующем простом двухэтапном процессе:

1. Найдите в Интернете офис окружного налогового инспектора с помощью простой поисковой строки, например «(Ваш округ ) записи об имуществе офиса налогового инспектора».
   
2. Когда в Интернете откроется форма идентификации собственности налогового оценщика, введите адрес собственности. В большинстве случаев это сразу вызовет собственность и ее идентификационный номер налогоплательщика и соответствующую информацию, такую ​​как текущая годовая налоговая оценка.
   

В некоторых округах, таких как Сан-Франциско, имя владельца не указывается в Интернете. Чтобы узнать имя владельца, вам нужно лично посетить окружной архив. В Сан-Франциско это офис налогового инспектора округа в мэрии.

Сверка адреса и идентификационного номера налогоплательщика на имущество

В некоторых округах идентификация адреса имущества может не привести к немедленному получению идентификационного номера налогоплательщика, необходимого для получения информации об имуществе. Почти во всех случаях вы можете решить эту проблему, вызвав карту собственности налогового инспектора, показывающую каждый участок и идентифицирующую его налоговый идентификатор, который появляется внутри или непосредственно под участком.

Почти всегда можно определить, какой именно участок вы ищете, сначала подъехав к жилому комплексу и подсчитав количество участков или зданий от квартиры до идентифицируемого места, например, до ближайшего угла улицы, а затем найдя имущество тем же методом подсчета в собственности оценщика и налоговых записей.

Выявление владельцев закрытых организаций

Описанный выше метод работает почти всегда. В худшем случае записи о собственности будут идентифицировать владельца не по индивидуальному имени, а по названию товарищества, закрытой корпорации или компании с ограниченной ответственностью. Но в этом случае налоговые отчеты округа в большинстве случаев все же дадут вам адрес закрытого юридического лица. Когда владельцы намеренно не скрывают свое право собственности, тогда необходимо отправить запрос на почтовый адрес, чтобы определить владельца или владельцев.

Когда это не так просто

Иногда налоговые отчеты округа не содержат никакой полезной информации. Вместо этого, как указывалось в следственных статьях в «Нью-Йорк Таймс» и других источниках, при поиске в налоговых отчетах вы найдете название подставной — компании с ограниченной ответственностью, владельцы которой не зарегистрированы, — и, часто, адрес в штата, такого как Делавэр или Невада, который разрешает анонимную регистрацию ООО. Что еще хуже, адрес ООО может находиться в такой стране, как Бермудские острова, которые известны как рай для уклонения от уплаты налогов. Письмо по такому адресу редко дает какую-либо значимую информацию, потому что основная цель подставной компании, помимо ухода от налогов, состоит в том, чтобы сделать настоящих владельцев недоступными для любых юридических действий. Право собственности является тайной.

Это растущая проблема. В 2015 году почти 60 процентов покупок недвижимости в США на сумму более 3 миллионов долларов были совершены ООО, большинство из которых были зарегистрированы анонимно в США или с тайной регистрацией за границей в налоговой гавани. Если владелец многоквартирного дома, который вы пытаетесь идентифицировать, скрывается за таким анонимным ООО, вы можете проконсультироваться с адвокатом по недвижимости, имеющим опыт работы в этой конкретной области.

Тем не менее, почти во всех случаях вы можете в конечном итоге узнать имя реального владельца, просматривая различные доступные записи, включая обязательную регистрацию «ведение бизнеса как». Любой, кто занимается бизнесом в Калифорнии и использует имя, отличное от его собственного, должен подать уведомление dba секретарю штата Калифорния. Для этого уведомления необходимо указать настоящее имя и адрес подающей стороны. Использование функции поиска dba для выяснения того, кому на самом деле принадлежит недвижимость, более подробно обсуждается на веб-сайте Закона о арендаторах штата Калифорния. Тот же веб-сайт также предлагает другие способы копаться в различных записях, чтобы идентифицировать скрывающихся владельцев.

Ссылки

• The New York Times: Башни секретности: проникновение в подставные компании
• The Washington Post: Как скрытные подставные компании формируют рынок недвижимости США
• The Los Angeles Times: Дебаты в Калифорнии о том, как владельцы могут Использование ООО для сокрытия их личности

Ресурсы

• Бюро переписи населения США: кому принадлежит арендная недвижимость страны?

Writer Bio

Я зарегистрированный консультант по инвестициям на пенсии с 12-летним опытом работы в качестве главы фирмы по управлению инвестициями. У меня также есть докторская степень. на английском языке и написал более 4000 статей для региональных и национальных изданий.

Как найти владельца многоквартирного дома

Поиск владельца собственности имеет решающее значение на первых этапах продажи. Узнайте, как найти владельца многоквартирного дома, чтобы быстро начать процесс покупки.
Агенты по недвижимости, брокеры и инвесторы знают, что многоквартирные дома — это прибыльный объект коммерческой недвижимости. Много арендаторов означает много потоков доходов. Это может принести достойную прибыль, даже если ваша собственность не заполнена. Если вы хотите добавить жилой комплекс в свое портфолио, сейчас самое подходящее время для покупки. Растущая удаленная рабочая сила в сочетании с ограниченной доступностью жилья означает, что в будущем многие домохозяйства будут жить в квартирах.
Но прежде чем покупать жилой комплекс, нужно сделать предложение нынешнему владельцу. Как найти владельца многоквартирного дома и познакомиться с ним впервые? Есть несколько способов, которыми вы можете воспользоваться, чтобы получить эту информацию. Но это не так сложно (каламбур не предназначен), как вы можете подумать. Продолжайте читать, чтобы узнать самый простой способ найти владельца жилого комплекса.

Оценщик имущества округа или налоговый инспектор

Ваш первый шаг может состоять в том, чтобы просмотреть записи округа. Местные органы власти знают контактную информацию владельца недвижимости, потому что им нужно знать, кто несет ответственность за уплату налога на недвижимость. В большинстве районов Соединенных Штатов информация о том, кто владеет собственностью, является достоянием общественности. Вы можете часто получать доступ к этой информации, заходя на веб-сайт оценщика имущества этого округа. В некоторых штатах это также налоговый инспектор.
Окружной офис оценщика недвижимости или налогового инспектора в большинстве случаев предоставит вам имя владельца недвижимости и контактную информацию. Часто это может быть номер телефона или даже альтернативный почтовый адрес, но записи будут различаться в зависимости от местоположения и доступности. Поиск недвижимости, доступный на этих веб-сайтах, обычно является гибким, позволяя выполнять поиск по частичным адресам, номерам улиц, фамилии или другим фрагментам информации. Это позволяет быстро и легко заполнить пробелы в имеющейся у вас информации. И это лучший первый шаг для поиска собственника жилого комплекса.
В некоторых районах имя владельца недвижимости может быть недоступно. Это может быть по одной из двух причин: либо в округе действует политика защиты личной информации владельца, либо владельцем собственности является не физическое лицо, а компания с ограниченной ответственностью (ООО). В первом случае вам нужно будет лично посетить офис оценщика недвижимости или налогового инспектора и, возможно, заплатить небольшую плату за информацию. В случае владения ООО вам предстоит еще немного покопаться.

Если владельцем является ООО

Найти человека, стоящего за ООО, можно несколькими способами. Самый простой и распространенный способ — посетить веб-сайт регистратора округа, государственного секретаря штата или Отделение корпораций штата. Конкретный офис, который вам нужно посетить, будет зависеть от местонахождения имущества и структуры местного самоуправления. В любом случае имя владельца ООО обычно можно найти на веб-сайте офиса. Подобно оценщику имущества или налоговому инспектору, этим организациям обычно требуется имя лица, ответственного за уплату налогов, связанных с ООО. И в большинстве случаев организация сделает эту информацию общедоступной, но вам, возможно, придется пройти через несколько препятствий, чтобы получить ее.

Анонимные компании с ограниченной ответственностью

В большинстве мест в США требуется, чтобы регистрация ООО была опубликована с указанием имени владельца. Эти типы ООО часто называют «анонимными ООО». Они представляют собой проблему, когда дело доходит до поиска владельца жилого комплекса. Люди могут зарегистрировать новое ООО в одном из этих штатов (Делавэр, Вайоминг и Нью-Мексико) и использовать это ООО в качестве владельца собственности в любой точке страны. Владельцы обычно делают это из соображений конфиденциальности, и хотя их нельзя полностью отследить, это работает хорошо. В некоторых случаях вы можете найти ООО, зарегистрированное в оффшоре! Если вам нужно найти владельца жилого комплекса и столкнуться с этим препятствием, вам может потребоваться консультация с адвокатом, специализирующимся на недвижимости.

Использование ProspectNow

Нет необходимости копаться в окружных записях и преодолевать бюрократические препятствия, которые встречаются на вашем пути. ProspectNow делает поиск недвижимости и ее владельцев простым и беспроблемным.
Обширная база данных недвижимости ProspectNow покажет вам все доступные жилые комплексы в вашем районе. Вы даже можете получить список комплексов, которые, по прогнозам, будут продаваться, но еще не поступили на рынок. Функция «вероятного продавца» использует местные данные о продажах и демографические данные, уникальную аналитику и машинное обучение, чтобы предсказать, какие объекты появятся на рынке в следующие двенадцать месяцев. Это дает вам прекрасную возможность скупить недвижимость раньше конкурентов.