Разделение на доли квартиры: Как выделить доли в квартире по материнскому капиталу?

Раздел между супругами квартиры находящейся в общей долевой собственности

Подборка наиболее важных документов по запросу Раздел между супругами квартиры находящейся в общей долевой собственности (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Раздел между супругами квартиры находящейся в общей долевой собственности Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 34 «Совместная собственность супругов» СК РФ
(Р.Б. Касенов)Суд частично удовлетворил требования истца, действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетних, к ответчику о разделе имущества бывших супругов; частично удовлетворил встречные требования ответчика к истцу об определении долей в праве общей совместной собственности, разделе совместно нажитого имущества. При этом суд признал неверным вывод нижестоящего суда об определении долей в праве общей совместной собственности на квартиру, исходя из интересов несовершеннолетних детей, по 1/2 за истцом и ответчиком и по 1/4 за несовершеннолетними детьми. Как указал суд, разделу между супругами подлежит только общее имущество, нажитое ими во время брака. К нажитому во время брака имуществу (общему имуществу супругов) относятся, в том числе, полученные каждым из них денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ). Между тем, имея специальное целевое назначение, средства материнского (семейного) капитала не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними. Дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный с использованием средств материнского капитала. Учитывая изложенное, определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на средства, за счет которых она была приобретена.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 39 «Определение долей при разделе общего имущества супругов» СК РФ
(Р.Б. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истца к ответчику о взыскании денежных средств по договору займа, процентов. При этом суд отклонил доводы ответчика о том, что часть данных кредитных денежных средств по кредитному договору были потрачены на приобретение 1/2 доли в праве общей собственности квартиры, которая была разделена между супругами, и с ответчика в пользу истца взыскана компенсация взамен причитающейся ему 1/4 доли указанной квартиры, что подтверждается распиской, представленной истцом, таким образом, согласно ч. 3 ст. 39 Семейного кодекса РФ общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. Анализируя содержание представленной расписки, суд пришел к выводу, что расписка по правовому смыслу фактически является соглашением об обязательстве сторон по оплате кредита, полученного в период брака на семейные нужды, а именно на приобретение 1/2 доли квартиры. Таким образом, сам текст представленной расписки не подтверждает заключения между сторонами договора займа, поскольку расписка не содержит предусмотренные ст. 807 ГК РФ существенные условия договора займа, а именно обязанности вернуть денежные средства по заемному обязательству.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Раздел между супругами квартиры находящейся в общей долевой собственности Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Личная собственность супруга, не подлежащая включению в общую массу при расторжении брака
(Мартасов Д.)
(«Жилищное право», 2019, N 11; «Административное право», 2019, N 4)Таким образом, законом, специально регулирующим соответствующие отношения, определен круг субъектов, в собственность которых поступает жилье, приобретенное с использованием материнского капитала. И установлен вид собственности, возникающий у них на приобретенное жилье (общая долевая). В соответствии со ст. 38 — 39 Семейного кодекса Российской Федерации разделу между супругами подлежит только общее имущество, нажитое ими во время брака. К общему имуществу супругов относятся в т.ч. полученные каждым из них выплаты, не имеющие специального целевого назначения.

Нормативные акты: Раздел между супругами квартиры находящейся в общей долевой собственности «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)У. обратился в суд с иском к П. о разделе совместно нажитого имущества, ссылаясь на то, что состоял в браке с П. В период брака по договору купли-продажи супругами в совместную собственность приобретена квартира. Поскольку брачный договор между сторонами не заключался, соглашение о разделе совместно нажитого имущества не достигнуто, У. просил произвести раздел квартиры между ним и П. и признать за ним право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

Разделение лицевых счетов по оплате жилищно-коммунальных услуг — Список статей — Главная — Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Официальный сайт

 Плата за жилищно-коммунальные услуги изначально подлежит начислению каждому «собственнику», а не «квартире». Положение об этом содержится в Жилищном кодексе Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Согласно ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Основание и порядок внесения платы за жилое помещение определены ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, из содержания которой можно сделать вывод о том, что платежные документы на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги предоставляются собственнику жилого помещения в многоквартирном доме. Следовательно, если жилое помещение находится в общей долевой собственности нескольких лиц, то в соответствии со ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый из них вправе в зависимости от размера своей доли в праве собственности требовать от управляющей организации заключения с ним отдельного договора на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

В то же время закон не содержит запрета на внесение платы за жилое помещение, находящееся в собственности нескольких лиц, несколькими собственниками на основании одного платежного документа. Данный вывод следует из ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Следовательно, собственники жилых помещений вправе заключить соглашение между собой и производить оплату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании одного платежного документа.

Если же соглашение между ними не будет достигнуто и возникают споры о порядке оплаты жилого помещения, собственники прибегают к разделу счетов на оплату жилищно-коммунальных услуг. При разделении лицевых счетов плательщик не будет отвечать за долги своего совладельца по оплате.

В действующем жилищном законодательстве не прописан чёткий порядок действий по разделению лицевого счёта. Однако, по требованию собственников, лицевой счёт может быть разделён.

Раздел лицевых счетов в муниципальных или приватизированных квартирах в рамках жилищного законодательства Российской Федерации определен каквыделение доли в оплате за жилое помещение и коммунальные услуги и производится в судебном порядке.

Собственник вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников жилого помещения.

Таким образом, каждый из собственников жилого помещения вправе требовать от управляющей организации заключения с ним отдельного договора на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и выдачу ему соответствующего платежного документа.

Дополнительно отметим, что существуют определенные условия, при которых возможен и невозможен раздел лицевого счета на оплату услуг.

Раздел лицевого счета запрещен, если:

— раздел касается служебного жилого помещения;

— квартира находится в частной собственности гражданина;

— на квартиру наложен арест или другое принудительное запрещение.

Отдельный лицевой счет возможно сделать на отдельно изолированную комнату, а не на смежные помещения, часть комнаты или подсобное помещение. Также данная изолированная комната должна соответствовать определенным санитарным и техническим требованиям.

 

выход из тупика — PRAVO.UA

Вопрос о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом стоит особо остро, если имущество принадлежит нескольким лицам, не желающим использовать его совместно. И если большинство таких споров можно разрешить путем выделения долей в натуре, то ситуация с «делением неделимого» зачастую ставит в тупик.

Прежде чем делить общую совместную собственность, необходимо выделить идеальные доли. И этот тезис не вызывает сомнений.

Далее переходим к вопросу выделения доли в имуществе общей долевой собственности. Сособственник имеет право на выдел в натуре доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности (статья 364 Гражданского кодекса Украины (ГК)). Если выдел в натуре доли из общего имущества не допускается по закону или невозможен, сособственник, желающий выделения, имеет право на получение от иных сособственников денежной или иной материальной компенсации стоимости его доли. Компенсация может быть предоставлена сособственнику только по его согласию.

Иной вариант разрешения конфликта предлагается статьей 365 ГК: право лица на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда на основании иска иных сособственников, если:

1) доля является незначительной и не может быть выделена в натуре;

2) вещь неделима;

3) совместное владение и пользование имуществом невозможно;

4) такое прекращение не причинит существенного вреда интересам сособственника и членам его семьи.

Итак, варианта два: либо требовать от остальных сособственников компенсации своей доли, либо самому становиться единственным собственником, выплатив остальным сособственникам компенсацию. Разница в двух предложенных законодателем вариантах очевидна: если во втором случае инициатор остается собственником имущества, то в первом случае его право собственности прекращается.

При этом второй вариант могут позволить себе лишь те сособственники, которые в состоянии оплатить сособственнику, права которого на имущество будут прекращены, стоимость его доли. При первом же варианте финансового обязательства у выделяющегося сособственника не возникает, наоборот, он получает право требования стоимости его доли.

Ввиду того, что при реализации первого варианта суд по сути обязывает ответчика выкупить имущество против его воли, рассмотрение подобных исковых требований вызывает целый ряд сложностей.

Итак, дабы определить возможность получения компенсации доли, определим обязательные условия для удовлетворения такого требования.

1. Имущество принадлежит двум или более сособственникам на праве общей долевой собственности.

Пока правовой режим определяется как общая совместная собственность, требовать компенсации нельзя.

2. Выдел доли в натуре недопустим или невозможен.

Здесь речь идет, прежде всего, о неделимом имуществе, то есть имуществе, которое нельзя поделить без утраты его целевого назначения.

Полагаю, что вопрос о возможности произвести выдел доли в натуре, как правило, должен рассматривать эксперт.

Итак, рассмотрим ситуацию, когда имуществом, находящимся в общей долевой собственности, является квартира. Возможность совместного использования этой квартиры сособственниками (например, если каждый сособственник может занять по отдельной комнате) еще не означает, что можно выделить долю в натуре. Следует различать возможность определения порядка использования и возможность выделения доли в натуре. Так, например, Верховный Суд Украины (ВСУ) в определении от 28 мая 2008 года указал, что наличие судебного решения об определении порядка использования имущества не влияет на правоотношения относительно раздела имущества в натуре.

Отдельного внимания заслуживает позиция ВСУ, изложенная в постановлении «О практике применения судами законодательства, регулирующего право частной собственности граждан на жилой дом» № 7 от 4 октября 1991 года. В нем ВСУ отметил, что выделение доли из общего имущества может иметь место при наличии технической возможности переоборудовать помещения в изолированные квартиры.

Исходя из вышеизложенного, наличие лишь одного санузла в квартире еще не означает, что выделение доли в натуре невозможно. Ведь теоретически (!) квартиру можно переоборудовать так, что у каждого сособственника будет своя комната, кухня, санузел. Поскольку суд не обладает знаниями, которые позволили бы ему сделать вывод о возможности или невозможности такого переоборудования, по данному вопросу необходимо назначить строительно-техническую экспертизу. На рассмотрение эксперта следует поставить вопрос «Возможны ли варианты раздела объекта в соответствии с идеальной долей каждого из сособственников?».

Справедливости ради стоит отметить, что не всегда суд считает необходимым проведение экспертизы. Так, например, коллегия Судебной палаты по гражданским делам ВСУ в определении от 19 марта 2008 года пришла к выводу, что истцы имеют право на получение компенсации, хотя экспертиза по вопросу возможности раздела квартиры не проводилась.

Полагаю, что вопрос о необходимости назначения экспертизы следует решать отдельно в каждом конкретном случае. Например, если предметом спора является право на однокомнатную квартиру общей площадью 17 кв. м, в назначении экспертизы нет необходимости, ведь суд и без специальных знаний может определить, что площади квартиры недостаточно для переоборудования ее в две (при этом суд должен привести в решении нормативы минимально допустимой площади жилых и нежилых помещений).

3. Сособственник, желающий выделения, согласен на получение компенсации.

При этом согласие должно быть и с самим фактом получения компенсации, и с суммой такой компенсации.

Итак, для получения компенсации необходимо соблюдение лишь трех указанных условий. Вместе с тем суды зачастую исходят из необходимости получения согласия на выплату (получение) компенсации от всех сособственников. Нередки случаи, когда суды отказывают в удовлетворении требований о выплате компенсации на том основании, что ответчик возражает против иска и его материальное положение не позволяет выплатить компенсацию.

Полное и, на мой взгляд, обоснованное опровержение такой ложной позиции содержит определение ВСУ от 19 марта 2008 года. Рассматривая дело о взыскании денежной компенсации стоимости доли имущества, Суд указал следующее:

«Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, исходил из отсутствия оснований для его удовлетворения, поскольку ответчики не желают и не имеют материальной возможности приобрести право собственности на доли ответчиков, встречных требований о прекращении права истцов на долю в спорной квартире не заявляли, в то время как, по мнению суда, из анализа норм статей 364, 365 ГК следует вывод, что присуждение денежной компенсации лицу, желающему выдела за его долю в общем имуществе, возможно лишь по взаимному согласию всех сособственников. Однако с таким выводом согласиться нельзя, поскольку суды пришли к нему из-за неправильного применения норм материального права и с нарушением норм процессуального права. В силу положений статей 21, 24, 41 Конституции Украины, статей 319, 358 ГК все граждане равны в своих правах, всем собственникам обеспечиваются равные условия осуществления их прав, в том числе относительно защиты права общей долевой собственности. Исходя из этих положений, правовой режим общей долевой собственности определяется главой 26 ГК с учетом интересов всех ее участников. Владение, пользование и распоряжение долевой собственностью осуществляется по согласию всех сособственников, а при отсутствии их согласия спор решается судом. Независимо от размера долей, сособственники при осуществлении указанных правомочностей имеют равные права. В соответствии с частью 1 статьи 364 ГК каждый из сособственников общей долевой собственности имеет право на выдел в натуре доли [имущества], находящейся в общей долевой собственности. При невозможности такого выделения в связи с неделимостью вещи (часть 2 статьи 183 ГК) сособственник, желающий выделения, имеет право на получение от иных сособственников денежной или иной материальной компенсации стоимости его доли.

Исходя из приведенной нормы во взаимосвязи с положениями статей 21, 24, 41 Конституции Украины, статей 316, 317, 319, 358, 361 ГК, следует прийти к выводу, что предусмотренное частью 2 этой нормы право сособственника на выдел доли из общего имущества путем получения денежной компенсации стоимости доли в имуществе не может быть ограничено иными сособственниками и такому его праву сособственника, который выделяется, корреспондируется обязанность иных сособственников выплатить денежную компенсацию доли, размер которой определяется из действительной стоимости имущества на время рассмотрения судом дела. При этом приведенной нормой предусмотрено, что обязательным условием денежной компенсации является лишь согласие сособственника, который заявляет требования о выделении доли, и не предусмотрена обязательность согласия на выдел доли в зависимости от согласия иных сособственников и мотивов, по которым сособственник желает реализовать свое право на выдел. […] Кроме того, анализируя в единстве положения статей 364 и 365 ГК, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о необходимости обязательного взаимного согласия сторон на присуждение денежной компенсации сособственнику, который выделяется, поскольку указанные нормы регулируют разные правоотношения: первой из них регулируются вопросы прекращения общей долевой собственности по требованию собственника, желающего реализовать право на выдел своей доли; второй же нормой регулируются правоотношения относительно прекращения по требованию иных сособственников имущества права лица на долю в общей собственности при отсутствии на то согласия и желания. Судами отличие указанных норм, их направленность и содержание не учтены; безосновательно применена к правоотношениям норма статьи 365 ГК, а при применении части 2 статьи 364 ГК неправильно истолкованы положения этой нормы, что привело к неправильному ее применению и принятию незаконного судебного решения».

Итак, для получения сособственником компенсации его доли обязательным является соблюдение следующих условий:

1) имущество принадлежит двум или более сособственникам на праве общей долевой собственности;

2) выдел доли в натуре недопустим или невозможен;

3) сособственник, желающий выделения, согласен на получение компенсации.

Как изложено выше, согласия иных сособственников на выплату компенсации не требуется.

Кроме выполнения приведенных выше условий, истцу необходимо обосновать сумму, о выплате которой он просит, то есть доказать стоимость имущества. Считаем, что назначение экспертизы по данному вопросу обязательно.

Из постановления ВСУ «О практике применения судами законодательства, регулирующего право частной собственности граждан на жилой дом» № 7 от 4 октяб­ря 1991 года следует, что под действительной стоимостью имущества понимается денежная сумма, за которую оно может быть продано в данном населенном пунк­те или местности. Таким образом, необходимо назначить экспертизу и поставить на рассмотрение эксперта вопрос о рыночной стоимости объекта исследования.

Итак, ввиду приведенных норм и разъяснений спор о получении компенсации стоимости доли не должен вызывать существенных сложностей при судебном рассмотрении: предмет доказывания относительно ограничен и в установлении иных обстоятельств (как-то: мотив выделения, имущественное состояние ответчика и т.д.) нет необходимости.

Вместе с тем есть вопрос, который даже в свете приведенных разъяснений ставит в тупик: как быть, если ответчик заявит встречное требование о выплате истцом по первичному иску компенсации ему, а не наоборот? В таком случае стороны будут в равных положениях, и предпочтение доводам лишь одного из них будет безосновательным.

Логичным в таком случае было бы мирное урегулирование спора — продажа имущества. Однако не исключен вариант, что встречное требование будет заявлено именно с целью не допустить удовлетворения первичного иска, и тогда о мирном урегулировании спора речи быть не может. Судебная практика пока не содержит подобных ситуаций, однако такой вариант защиты интересов ответчика, по-моему, имеет право на существование.

ТАРАСЕНКО Дарья — частный юрист, г. Харьков

Как происходит раздел квартиры на доли?

Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года

Если вы вдруг решили развестись, поссорились с родственниками или просто захотели продать свою долю в квартире, вам придется учесть много нюансов раздела общей собственности.

Чтобы знать, как правильно разделить жилье по закону – воспользуйтесь нашей правовой инструкцией.

Общая долевая собственность на недвижимость бывает двух видов:

1. Долевая. Квартира юридически уже поделена на доли и у каждого собственника на руках имеется соответствующее свидетельство (с 2017 г. его заменяет выписка из ЕГРП).
2. Совместная. Обычно возникает на имущество, которое муж и жена нажили во время брака. В этом случае доли не определены, поскольку супруги не заключали брачный договор или не выделяли доли в момент приобретения жилья.

Получается, что если жилье находится в долевом владении, то смысла выделять доли нет, так как они уже официально оформлены.

Но вот при совместном владении, разделить квартиру можно:

• заключив мировое соглашение между совладельцами;
• оформив брачный договор;
• через суд.

Соглашение о разделе долей в квартире

Самый простой способ поделить совместное жилье – оформить соглашение между собственниками.

Чаще всего так поступают супруги при разводе. При составлении соглашения бывшие муж и жена сами определяют условия раздела.

Документ является более вариативным, чем брачный договор, условия которого жестко регулируются законом. В нем необходимо четко прописать, какое именно имущество и в каких долях закрепляется за каждым из владельцев.

В соглашении о разделе квартиры прописывается размер долей, которые отойдут к каждому из владельцев.

В документе указываются следующие сведения:

• Ф.И.О. и паспортные данные сторон;
• предмет соглашения;
• права и обязанности;
• ответственность;
• алгоритм разрешения споров;
• информация о введении документа в действие и порядке его расторжения.

Оформленное и подписанное сторонами соглашение утверждается нотариусом. Только после этого право собственности каждого из владельцев регистрируется в отделении Росреестра.

Чтобы официально закрепить за собой свою долю, нужно собрать и передать регистратору:

• соглашение о разделе квартиры;
• технический план и другие документы, подтверждающие факт раздела;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Помимо развода, разделить квартиру на доли придется и в случае ее покупки с использованием материнского капитала. Доли выделяются после погашения кредита или ипотеки.

Совместную собственность по соглашению сторон можно разделить как угодно, не обязательно в равных частях.

Брачный договор

Супруги вправе разделить общую квартиру тогда, когда они пожелают – в период семейных отношений или после их прекращения. Если между ними был заключен брачный договор, то нет необходимости начинать раздел. Договор определяет, кому и что достанется.

Брачный договор заверяется нотариально и имеет юридическую силу как в период брака, так и после развода (пока не будут разрешены все имущественные споры).

В брачном договоре прописывается доля имущества мужа и жены, которые они получат после развода.

Через суд

Если совладельцы не могут мирно договориться между собой о разделе квартиры, выход один – обратиться в суд.

Иск подается в районный суд по месту нахождения спорной квартиры. В роли истца выступает гражданин, который имеет право на долю в квартире, а в роли ответчиков – остальные владельцы жилья.

Обратите внимание!

Срок подачи искового заявления составляет 3 года.

В исковом заявлении следует указать:

• наименование и адрес суда, в который подается ходатайство;
• Ф.И.О., адреса проживания и контактные данные истца и ответчиков;
• основания, по которым истец требует выдела доли из общего имущества;
• дату и подпись заявителя;
• перечень прилагаемых документов.

Вместе с иском нужно подать документы, подтверждающие все описанные в нем факты:

• правоустанавливающие бумаги на квартиру;
• технический паспорт жилого помещения;
• заключение экспертизы о возможности раздела объекта недвижимости;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Если заявление подается представителем истца, то потребуется копия нотариальной доверенности.

После того, как суд определит доли каждого из собственников, их нужно оформить в Росреестре. Только в этом случае вы сможете распоряжаться своим имуществом законно.

Каждый владелец обязан зарегистрировать выделенную ему долю через Росреестр.

Обычно при разводе суд делит квартиру поровну. Но закон разрешает одному из супругов выплатить второму денежную компенсацию и владеть жильем единолично. Компенсация должна быть равна стоимости выкупаемой доли.

Если вы подаете иск с целью выделения своей доли в совместной собственности, то вправе указать способ раздела имущества и какую долю желаете получить.

Выдел доли одного из собственников не прекращает прав на это имущество у остальных владельцев.

Но для выделения доли в натуре требуется соблюсти два условия:

• комната должна быть изолирована от остальных помещений и иметь отдельный вход;
• она должна соответствовать установленным санитарным нормам.

Поэтому еще до подачи иска в суд нужно провести техническую экспертизу жилого помещения. Она даст ответы на следующие важные вопросы:

• Возможен ли выдел доли в данной квартире?
• Какова общая стоимость имущества?
• Можно ли сделать перепланировку и сколько это будет стоить?

Как правило, раздел жилья в натуре применяется судами только к квартирам малоэтажной застройки и большим по площади помещениям. В большинстве случаев выделить долю в квартире невозможно, поэтому обычно суд определяет порядок пользования таким жилым помещением.

Обратите внимание!

Однокомнатную или малогабаритную квартиру не получится разделить. Для них суд может установить лишь общий порядок пользования.

Если в квартире живут несколько семей, то владельцы могут разделить лицевые счета на оплату коммунальных услуг. Обязательное условие – чтобы собственность была долевая.

Если же квартира является совместном владении, сначала нужно провести и оформить в Росреестре ее раздел по долям. После этого можно обратиться в управляющую компанию с заявлением о разделении счетов.

Обратите внимание!

Если один из собственников не оплачивает счета в течение 3 месяцев, в квартире могут отключить горячую воду.

Как разделить квартиру, если у нее один собственник?

Иногда может потребоваться раздел квартиры, которая принадлежит одному владельцу. Например, с целью дальнейшей продажи выделенной доли.

Закон не запрещает собственнику подобных действий, необходимо лишь придерживаться общих условий раздела.

В первую очередь, вам потребуется заключение технического специалиста. Он должен провести осмотр жилого помещения и сказать, возможен ли раздел. Для этого эксперт анализирует площадь квартиры, наличие отдельных входов в комнаты и др.

По сути, вам нужно лишь наличие практической возможности, подтвержденной соответствующим техническим заключением. Дальше все происходит по стандартной схеме.

Раздел квартиры с единственным собственников происходит также, как и в случае с несколькими владельцами.

Разделение долей в приватизированной квартире

Способ раздела приватизированного жилья зависит от трех ключевых факторов:

1. удастся ли собственникам договориться между собой или нет;
2. кто именно принимал участие в приватизации;
3. были ли в процессе перевода жилья в частную собственность определены доли каждого из владельцев.

В общем виде алгоритм разделения долей в приватизированной квартире следующий:

• Регистрация собственности. Каждый собственник оформляет свое право на общее имущество. Если приватизация квартиры осуществлялась еще в конце прошлого века, то право собственности может быть совместным (без выделения долей). Если позже, то доли будут указаны.
• Соглашение о разделе. Между совладельцами составляется соглашение о разделе квартиры. Документ необходимо заверить у нотариуса. Для этого нужно предоставить ему договор приватизации на квартиру и выписку из ЕГРП.
• Определение порядка пользования жильем. Каждый из владельцев закрепляет за собой и членами своей семьи определенную комнату или несколько комнат (исходя из размера его доли). Оформленный на бумаге порядок нужно заверить нотариально.
• Разделение лицевых счетов. Для этого следует написать заявление и предоставить в управляющую компанию правоустанавливающие документы на квартиру и соглашение о порядке пользования. Нужно обязательно указать, на сколько частей следует поделить лицевой счет.
• Обращение в суд. Если вам не удалось договориться со всеми собственниками жилья, то делить квартиру придется через суд. Для этого необходимо подать исковое заявление в районный суд по месту нахождения жилого помещения.

Обратите внимание!

После вступления в силу судебного решения решения, обратитесь в управляющую компанию за разделением лицевых счетов.

Как бы вы не поделили квартиру – в добровольном или судебном порядке, все собственники должны оформить произошедшие изменения. Для этого нужно подать в регистрационную палату:

• заявление от своего лица;

• паспорт;
• мировое соглашение или судебное решение;
• выписку из ЕГРП и документы из БТИ;
• квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины.

В случае выделения только одной доли, собственник оформляет свое новое имущество, а оставшиеся совладельцы – изменения в их собственности. В этом случае размер госпошлины у отделившегося собственника больше, чем у остальных.

Между родственниками

Обычно при приватизации квартира оформляется на всех владельцев в равных долях. Проблем не возникает до тех пор, пока родственники не решат разделить жилье между собой.

Вряд ли найдется жилое помещение, в котором все комнаты будут иметь одинаковую площадь. Поэтому если в процессе раздела каждый собственник получит отдельное помещению, они окажутся в неравных условиях.

Хорошо, если это не помешает совладельцам договориться и составить соглашение о пользовании квартирой. В противном случае придется обращаться в суд.

Практически во всех случаях раздел квартиры между родственниками заканчивается судом.

Между супругами после развода

В данной ситуации первым делом необходимо установить, является ли спорное жилье совместно нажитым имуществом супругов, или нет. Только после этого можно говорить о возможности выделения доли каждого из них.

Если квартира принадлежала мужу или жене до официальной регистрации брака, то она будет неделимой. И неважно, каким образом жилье было получено в собственность: приватизировано, куплено, получено в наследство и др. А вот если квартира была приобретена самими супругами в период их брачных отношений, то поделить ее можно.

Закон разрешает делить совместную собственность на любом этапе семейных отношений:

• брак официально оформлен;
• в процессе развода;
• после того, как семейные узы уже разрушены.

Все имущество, нажитое в браке, может быть разделено между бывшими мужем и женой добровольно или через суд.

Супруги могут поделить жилье, купленное в период брака.

Приватизированное в период брака жилье принадлежит супругам в равных долях. Однако один из них может получить большую долю, если так прописано в брачном договоре или в решении суда.

Если в приватизации участвовал только один супруг, то второй не сможет претендовать на долю в квартире. Ввиду того, что приватизация предполагает безвозмездную передачу государственной жилплощади в частное владение, оно не будет считаться общей собственностью супругов.

Супруг не получит долю в квартире, если не участвовал в приватизации жилья во время брака.

Что можно сделать с долей после раздела квартиры?

После раздела вы вправе продать, сдать в аренду или подарить свою долю в квартире.

Продажа

Если вы хотите оформить продажу, закон требует сначала предложить свою долю остальным владельцам. Условия и цена будут такими же, как и для обычных покупателей.

Вы можете попросить других владельцев жилья написать отказ от покупки, если находитесь с ними в нормальных отношениях.

Если ваши отношения оставляют желать лучшего, необязательно встречаться с остальными владельцами квартиры лично – можно написать каждому заказное письмо с предложением купить вашу долю.

Обратите внимание!

Ответить на предложение покупки доли в квартире можно в течение 30 дней.

Если через месяц никто не дал ответа, вы вправе продавать свою долю любому желающему. Сама сделка оформляется как обычная купля-продажа недвижимости:

• составляется договор;
• выбирается способ расчета;
• оплачивается государственная пошлина;
• производится регистрация права в Росреестре.

Сдача в аренду

Если вы планируете сдать свою долю квартиры в аренду, нужно помнить, что подобное решение должны принимать все собственники. Перед оформлением арендного договора вам придется получить согласие от остальных совладельцев. Если они будут против – сдать свою долю не получится.

Самый простой способ передать свою часть квартиры другому человеку – подарить.

При оформлении договора дарения вам не придется предлагать свою долю остальным собственникам и ждать месяц. Однако за отчуждение своего имущества в пользу другого человека вы не получите никакого вознаграждения.

Обратите внимание!

Если вы оформляете дарственную на родственника, вам не нужно заверять ее у нотариуса.

Резюме

Выделим основные моменты, на которые стоит обратить внимание при разделе:

1. Закон подразделяет общую собственность на совместную и долевую.
2. Делить долевое имущество не нужно, так как это уже было сделано за вас.
3. Разделить совместную квартиру на доли можно по соглашению всех собственников, с помощью брачного договора или в судебном порядке.

Помните, что при разделе квартиры лучше всегда договориться, чем обращаться в суд. Тяжбы отнимут у вас много времени, средств и сил. Но если этого не избежать, рекомендуем обратиться за помощью к нашим опытным юристам. Они подготовят грамотное исковое заявление и необходимые документы для суда, которые дадут возможность отстоять ваши интересы.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Раздел квартиры по суду | Юрист по недвижимости — сопровождение и защита

К ПЕРЕДЕЛУ КВАРТИРЫ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ стороны прибегают в случаях расторжения брака, при смене законного правообладателя, наследовании недвижимости, при разъезде собственников, простом отсутствии взаимопонимания владельцев и иных ситуациях, включая необходимость обращения в суд даже при наличии взаимного согласия (раздел в натуре, определение долей, уточнение характеристик и др.).

Необходимость обращения в суд возникает в двух случаях:

В ПЕРВОМ СЛУЧАЕ спор возникает при отсутствии взаимопонимания собственников квартиры, которые не могут договориться «полюбовно» и намеренно затевают спор, с целью передать решение вопроса на усмотрение суда.

Стоит отметить, что без тщательной профессиональной подготовки иска мероприятие это является весьма рискованным, т.к. суд самостоятельно не будет собирать отсутствующие документы и доказательства.

Также не будет проведена и судебно-техническая экспертиза для определения реальных долей, если никто из сторон не заявит ходатайства о её проведении.

ВО ВТОРОМ СЛУЧАЕ собственники готовы разделить объект недвижимости, но по объективным причинам не могут этого сделать, например, когда регистрационный орган отказывает во внесении сведений в кадастр (ЕГРП, ЕГРН) и не регистрирует договор, либо когда в жилом помещении существуют неузаконенные переустройства (перепланировки, реконструкции) или имеются несоответствия площадей — т.н. «красные линии».

Судебный раздел также необходим, когда в имуществе не определены доли, возникают разногласия относительно выдела в материальном выражении (в натуре) половины (или иной части) квартиры.

Случается, стороны спорят относительно средств, вложенных в содержание или улучшение жилого помещения. Так, вложения в ремонт возможно поделить в судебном порядке, к чему часто прибегают супруги при разделе совместно нажитого имущества. Мебель и предметы интерьера также являются вещами, имеющими стоимостную оценку.

Стоимость услуг юристов нашего центра по разделу квартиры в суде:

Подробнее…

Порядок раздела квартиры через суд

Разберём поэтапно причины для обращения в суд, перечень документов и действия сторон при разрешении конфликта в судебном порядке.

Мы приводим полный перечень мероприятий, необходимых для решения спора согласно действующему законодательству.

По усмотрению суда перечень документов и экспертиз может быть сокращен до минимума, необходимого при разрешении конкретного спора.

Теперь разберём указанные этапы более подробно:

Досудебный порядок

• В соответствии с действующим законодательством для некоторых споров предусмотрено обязательное соблюдение досудебного порядка, который представляет собой обращение одной из сторон к оппоненту с предложением решить возникший спор мирным путем.
• Например, правильным соблюдением досудебного порядка будет предложение подписать соглашение о добровольном разделе жилого помещения или заключении соответствующего договора, который определит права и обязанности, установит правила распределения, приобретения или отчуждения долей в совместном праве.
• Суды трепетно относятся к соблюдению истцами порядка досудебного урегулирования, включая дела по искам о разделе квартиры, хотя напрямую такая обязанность в данном конкретном случае законом на заявителя не возложена.

Неоспоримо, что для подтверждения добросовестности и правоты заявителя соблюдать такую процедуру придётся, это поможет сократить сроки судопроизводства за отсутствием необходимости у суда запрашивать дополнительные доказательства или рассылать соответствующие уведомления.

Подготовка искового заявления

Иск о разделе квартиры через суд должен соответствовать требованиям, предъявляемым Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации и включает в себя:

• Ссылку на суд, которому подведомственно дело.
• Данные Истца, включая сведения о прописке и контактную информацию для обратной связи.
• Данные Ответчика, включая паспортные данные, ИНН, сведения о прописке и контактную информацию для обратной связи.
• Обоснование исковых требований, сведения о том, какие именно права заявителя нарушены, на каких нормативных актах основаны требования о разделе и что послужило причиной для него.
• Сведения о спорном объекте недвижимости (квартире, подлежащей разделу в судебном порядке).
• Документы и доказательства, имеющие прямое или косвенное отношение к делу.
• Подтверждение попытки досудебного решения спора, о чем говорилось выше.
• Опись всех документов, прилагаемых к иску.
• Подтверждение отправки искового заявления с приложениями всем сторонам, участвующим в деле.

Иск должен отражать сложившуюся ситуацию, иметь документальное обоснование позиции с точки зрения закона и чётко сформулированные требования, например, о разделе прав на имущество в равных долях или о выделе части жилого помещения в натуре.

Проблемы подсудности

Стоит сказать, что указанная проблема, при наличии соответствующих знаний, становятся лишь особенностью, которую необходимо учитывать при подаче искового заявления в суд о разделе квартиры.

Другое дело, что споры о разделе недвижимости являются наиболее трудоёмкими, и судьи используют любую возможность, чтобы отказать в приёме искового заявления, оставить его без движения или возвратить заявителю.

Это вполне объяснимо — любой такой спор сопровождается исследованием технической документации, проведением независимых экспертиз, назначением судебных комиссий, выездом судей для осмотра делимых помещений, что всегда «воспринимается в штыки» служителями фемиды.

ПРИ ВЫБОРЕ ПОДСУДНОСТИ СЛЕДУЕТ УЧИТЫВАТЬ: 

1) Иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются по месту его нахождения, независимо от того, где проживают собственники.

2) Иски о правах на наследство рассматриваются по месту его открытия. В данном случае спор о разделе квартиры должен быть рассмотрен судом, к зоне ответственности которого относится местонахождение спорного имущества.

Перечень документов для иска:

Процессуальное законодательство (Гражданский процессуальный кодекс, Арбитражный процессуальный кодекс, а также ряд иных нормативных актов) предполагает обязательный перечень документов и доказательств, необходимых для принятия к производству и рассмотрению судом искового заявления, среди которых следующие документы:

• Экземпляры искового заявления по количеству лиц, участвующих в деле.
• Заверенные копии документов, относящихся к спору по количеству оппонентов и третьих лиц.
• Копия паспорта истца.
• Копия паспорта заявителя (при наличии у истца).
• Документы о заключении и/или расторжении брака.
• Документы о наличии несовершеннолетних детей.
• Правоустанавливающие документы на квартиру (договор, акт, распоряжение государственного органа и т.д.).
• Правоподтверждающие документы (свидетельство о государственной регистрации права, лист записи и т.д.).
• Техническая и кадастровая документация на имущество (технический, кадастровый паспорт, планы БТИ, заключения о перепланировках и др.).
• Отчёт независимого эксперта о рыночной стоимости квартиры.
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

Перечень документов лишь на первый взгляд кажется большим и сложным. Владение титулом (правом), как правило, предполагает наличие таких документов у собственника.

Если часть документов утеряна или отсутствует, юристы по недвижимости помогут собрать недостающие и восстановить утраченные материалы.

В случае обращения в суд за разделом квартиры при разводе потребуются дополнительные документы, подтверждающие статус недвижимости как совместно нажитого имущества. Подробно о разделе совместно нажитых активов можно прочитать в ДРУГОЙ статье.

Независимая экспертная оценка

В отношении оценки стоимости квартиры для раздела по суду есть небольшая хитрость – иск можно заявить без её проведения, указав рыночную стоимость объекта недвижимости. Узнать примерную цену можно на общедоступных ресурсах, например, на Публичной кадастровой карте, «ЦИАНе» или «АВИТО».

Если Ответчик не согласится с заявленной стоимостью, то суд укажет на необходимость проведения соответствующей экспертизы. А если присутствует необходимость разделить доли в праве без выдела помещений в натуре, то делать оценку и вовсе не придется.

Техническая экспертиза

Если истец требует от суда разделить квартиру, дом, гараж или участок, что называется «в натуре», когда заявлены требования о фактическом делении объекта с возведением стен, созданием проёмов, входов, выходов и других конструктивных изменений, в данном случае должна проводиться техническая экспертиза.

В своём заключении экспертная организация укажет, возможно ли в действительности разделить квартиру на несколько самостоятельных помещений без причинения ущерба конструктивным элементам, а также не повлечет ли это за собой угрозу имуществу, жизни, здоровью собственников или третьих лиц и ряд других, принципиальных моментов.

Судебная комиссия

Для решения вопроса о выделе доли в натуре или установления порядка пользования совместным помещением суд обязан назначить соответствующую комиссию для выезда на объект и его исследования.

Истец обязан предоставить доступ в помещение в согласованные с судом дату и время.

Комиссия в ходе изучения квартиры формирует заключение о том, возможно ли выделить для каждого собственника комнату с самостоятельным входом, разделить санузел, кухню и подсобные помещения.

В подавляющем большинстве случаев квартира признается неделимой и стороны довольствуются лишь определением долей в общем праве на собственность.

Вынесение решения

1. По итогам оценки всех приведённых доказательств, заслушивания сторон и изучения документов суд выносит одно из следующих решений (следует учитывать, что не существует двух одинаковых судебных решений по двум идентичным делам, суд рассматривает каждое дело основываясь на своём внутреннем убеждении, стараясь быть при этом всесторонним и объективным):
2. 1) Отказать в удовлетворении исковых требований в полном объёме.
3. 2) Удовлетворить исковые требования частично или в полном объёме, и:
4. — осуществить раздел квартиры в натуре, определить порядок раздела квартиры;
5. — признать право совместной собственности, определить доли сторон в праве;
6. — признать право совместной собственности, определить порядок пользования и содержания жилого помещения.

Получается, что альтернативным вариантом суд может определить порядок пользования совместным помещением. Такие решения совсем недавно было широко распространены в судебной практике, но постепенно изживают себя ввиду неактуальности при стремлении каждого субъекта права к владению независимым жилым помещением.

Суды такие стремления учитывают, присуждая компенсации за приобретённую долю в праве, либо обязывают участников судебного процесса обеспечить оппонента жилым помещением или выплатить разницу в стоимости из иного совместного имущества, что наиболее актуально при разводе супругов.

В КАКИХ СЛУЧАЯХ НЕ ИЗБЕЖАТЬ РАЗДЕЛА КВАРТИРЫ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

Если спор зашёл в тупик и стороны не намерены добровольно урегулировать вопросы, связанные с пользованием и распоряжением имуществом, точку в таком вопросе поставит суд. Также законом и сложившейся практикой установлены случаи, в которых раздел имущества возможен только в судебном порядке.

• При разводе. Если недвижимость, включая землю, частные дома, квартиры, постройки и др., относится к совместно нажитому, она автоматически попадает в состав имущества, подлежащего разделу. Когда у бывших супругов не вышло уладить ситуацию, подписав соответствующее соглашение, к решению вопроса подключается суд.
  Раздел квартиры по суду в обязательном порядке требуется так же при наличии в семье несовершеннолетних детей, права которых приоритетно должны учитываться при разводе и быть согласованы с органами опеки и попечительства. Дети во всех случаях наделяются долей в указанном имуществе, выплата стоимости доли делимой в суде квартиры не допускается.
• При наследовании. Столкновения наследников возникают даже при оформленном нотариальном завещании, в котором чётко отражаются желания покойного о наделении членов семьи (или иных лиц) своим имуществом.
  Судебные споры могут возникнуть, когда один из претендентов на наследство сочтёт нарушенными свои права, усомнившись в подлинности завещания или доброй воле покойного.
  Помимо указанного имеются категории граждан, обладающих преференциями на обязательную долю в наследовании. К таковым относятся малолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его супруг и родители, лишённые возможности трудиться, а также нетрудоспособные иждивенцы умершего. Потому даже завещание, в котором не упоминаются перечисленные лица, не даст гарантии наследникам неприкасаемости прав на недвижимость.
  Лица, установленные законом, могут претендовать на свою долю, оформив соответствующее обращение к нотариусу или в суд. Одной из причин возникновения споров о разделе квартиры в судебном порядке является ситуация, когда после открытия или принятия наследства выясняется факт наличия обременений, например, когда квартира была передана в залог или за квартиру наследодателем были получены денежные средства.
• При отказе регистратора. Банальная ситуация, когда у сторон есть принципиальное согласие о разделе квартиры, подписаны соответствующие договоры и соглашения, но при этом регистрирующий орган отказывает в совершении сделки о разделе имущества по объективным или необъективным причинам. В данном случае придётся оспаривать решение регистратора и делить квартиру через суд.
• Конфликт интересов. Когда несколько владельцев (совместных собственников) не могут найти точки соприкосновения и заводят проблему в тупик, выход из которого один. С заявлением в суд может обратиться любая из конфликтующих сторон, с просьбой в принудительном порядке разобраться с конфликтом и определить для каждого владельца его законную долю, либо же часть в спорном имуществе.
• Правопритязания третьих лиц. Как и в рассмотренном случае с наследством, в отношении любой недвижимости могут возникнуть попытки неправомерного захвата либо законной реализации своих прав со стороны третьих лиц. Часто такие ситуации возникают при «двойной» продаже недвижимости так называемыми «чёрными риэлторами», когда в определённый момент появляется второй собственник или предыдущий, незаконно лишенный имущества (актуально и для незаконной приватизации), с иском об обращении взыскания на квартиру или разделе квартиры по суду.

Любые спорные вопросы относительно возникновения или прекращения прав на недвижимое имущество не терпят «сослагательного наклонения» и должны детально прорабатываться.

Консультации наших юристов по вопросам раздела квартиры доступны ежедневно в нашем офисе на Проспекте мира, по телефону или электронной почте, указанным в разделе Контакты.

Как разделить квартиру на доли

Собственная квартира – это безопасность и уверенность в будущем. Право собственности на квартиру может быть разделено между родственниками, супругами и даже незнакомыми между собой людьми.

• Порядок пользования и владения квартирой, которая находится в совместной или долевой собственности, регулируется гражданским, жилищным и семейным законодательством.
• Споры насчет порядка пользования чаще всего возникают у собственников, чье имущество разделено на доли, так как зачастую право собственности на квартиру у незнакомых друг другу людей.
• При возникновении жилищных споров, касающихся общего долевого имущества, встает вопрос, как правильно его разделить с выгодой для всех собственников.

Долевая собственность на квартиру

1. Общее долевое право собственности – это право, при котором квартира разделена на доли между всеми собственниками.
2. Важно знать: собственники в общем долевом имуществе делят между собой право на владение, а не объект недвижимости, поэтому доля в квартире не всегда соразмерна площади комнаты в квартире.
3. В таком случае собственники договариваются о праве пользования квартиры в устном порядке или путем заключения соглашения о порядке пользования таким имуществом.
4. Право на долю в квартире возникает в следующих случаях:  

• в момент приватизации квартиры в ней были зарегистрированы несколько человек;
• лица получили квартиру в порядке наследования;
• право собственности у двух и более лиц возникло в результате дарения или иной безвозмездной сделки;
• раздел квартиры, находившейся в общей совместной собственности супругов;
• квартира приобретена посредством договора купли-продажи одновременно несколькими людьми.

Также могут быть и иные случаи возникновения права на долю в квартире, так как законом не определен конкретный перечень таких случаев. По общему правилу доли собственников в квартире принято считать равными, если иное не установлено соглашением между собственниками.

Владельцы квартиры могут самостоятельно установить случаи изменения долей. Например, размер доли может меняться в зависимости от вклада каждого собственника в улучшение общего имущества.

Обязанности по содержанию долевой собственности зависят от размера доли. В случае владения долей большей по метражу, чем у других собственников, затраты на содержание такой собственности будут выше.

Права собственников, имеющих долю в общем имуществе

Каждый собственник в квартире имеет право по своему усмотрению распоряжаться своей долей. Это значит, что он может ее продать, сдавать, менять или подарить.

При совершении действий в отношении доли должны соблюдаться два условия:

1. собственник не нарушает права и интересы других владельцев квартиры;
2. он должен заручиться согласием остальных собственников на совершение таких действий.

Перечень действий, при которых собственник должен получить согласие других участников долевой собственности на квартиру:

• регистрация членов семьи в квартире. При этом при регистрации несовершеннолетних детей такое согласие не требуется;
• ремонт в общей собственности;
• продажа, мена, дарение и завещание такой доли. При этом другие собственники имеют преимущественное право на покупку такой доли.

Идеальная и реальная доли в праве собственности на квартиру

Идеальная доля – это доля в праве на квартиру, которая физически никак не обозначена.

Когда у лица есть доля в праве собственности, он имеет право пользоваться сразу всем имуществом, если иное не установлено соглашением между сторонами.

При определении порядка пользования общей квартирой, владельцы не лишают себя идеальной доли, а просто устанавливают график пользования конкретными помещениями в квартире.

Под реальной понимают долю, которая определена в натуре и обозначена в виде части вещи, принадлежащей тому или иному сособственнику.

Деление квартиры на доли

Поделить квартиру на доли можно только в случае, если она находится в общей совместной собственности. Такая форма собственности возникает на имущество, приобретенное в браке.

• Супруги приобретают квартиру и имеют право пользоваться и владеть совместным имуществом, не разделяя такое имущество на доли.
• По общему правилу в случае развода супруги делят нажитое имущество поровну, если соглашением о разделе имущества или брачным договором не установлено иное.
• Если не получается договориться мирным путем о порядке раздела имущества после развода, каждый из супругов имеет право обратиться в судебные органы за разрешением спора.

В соглашении или брачном договоре может быть установлен порядок пользования совместном имуществом после развода. Таким образом, у одного из супругов может быть предусмотрена доля в совместно нажитой квартире больше, чем у другого.

Если в период брака у семьи появились дети, то может быть пересмотрено распределение долей в пользу супруга, оставшегося с детьми.

Также разделить квартиру, находящейся в совместной собственности, необходимо в случае использования материнского капитала при покупке квартиры. В этом случае доли на эту квартиру разделяются между всеми членами семьи, в том числе и между несовершеннолетними детьми.

Соглашение о разделе долей в совместной собственности

При желании супруги вправе заключить соглашение о разделе долей в нажитом имуществе, в случае их развода или в иных случаях.

Необходимо знать: такое соглашение можно заключить только в отношении имущества, которое есть в собственности на момент его заключения. Супруги не могут делить на доли имущество, которое появится у них в будущем.

Совместно нажитое имущество, подлежащее разделу между супругами:

• земельные участки, дома, квартиры, гаражи;
• недвижимость, приобретенную в ипотеку;
• денежные средства на счетах в банках и ценные бумаги;
• транспортные средства и предметы роскоши.

Также необходимо знать, что разделить на доли супруги не могут следующее имущество:

• принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;
• приобретенное во время брака в порядке дарения и иных безвозмездных сделок, а также наследования;
• личные вещи и предметы пользования;
• денежные средства, полученные по государственным программам по целевому назначению.
• исключительные права на результат интеллектуальной деятельности, созданные одним из супругов.

1. После того, как супруги определились с включаемым в соглашение имуществом, они могут приступать к его составлению.
2. В соглашении необходимо подробно указать каждый вид имущества, его характеристики и примерную цену на имущество в момент составления такого соглашения.
3. Кроме этого, необходимо расписать порядок раздела имущества между супругами и в какой момент оно будет подлежать такому разделу.
4. Соглашение об определении долей в совместно нажитом имуществе – это сделка, в обязательном порядке удостоверяемая нотариусом.

Раздел квартиры, находящейся в долевой собственности

Зачастую собственники не желают делить свою жилую площадь с другими людьми. В этом случае встает вопрос о разделе квартиры, находящейся в долевой собственности, между всеми собственниками. Есть несколько вариантов, как это можно сделать.

Продажа такого имущества. Деньги с продажи квартиры делятся между всеми собственниками в зависимости от принадлежавшей каждому из них доли. 

Необходимо понимать, то такой вариант возможен в случае, когда все собственники квартиры согласны на продажу квартиры. Если хотя бы один из собственников будет против, сделка купли-продажи не состоится.

Выкуп доли у одного собственника другим сособственником. В результате продажи доли владелец лишается права собственности на квартиру. Такой раздел квартиры удобен тем, что при продаже действуют только два лица и согласие остальных владельцев не требуется.

В случае, когда собственники не могут договориться о продаже всей квартиры, один из сособственников вправе продать свою долю третьему лицу. При этом согласие остальных собственников не требуется. Однако, здесь нужно помнить о преимущественном праве других собственников на приобретение такой доли.

Предложение на покупку доли в квартире собственник направляет всем остальным собственникам заказным письмом с уведомлением или вручает лично. В письменном предложении собственник указывает стоимость продаваемой доли и условия продажи.

Законодатель на раздумье собственников дает месяц. Если по истечении месяца ответа не последовало или пришел отрицательный ответ, собственник вправе продать квартиру иным лицам.

Определение права использования собственниками жилого помещения соразмерно их долям – еще один вариант раздела имущества. В случае, если есть возможность сделать из жилого помещения отдельный вход, отдельную кухню и ванную комнату, то можно выделить такую долю в натуре. Такая процедура возможна, если в долевой собственности находится частный дом.

Если собственники не могут договориться о разделе квартиры в добровольном порядке или один из собственников против продажи квартиры, за решением этого вопроса следует обратиться в судебные органы.

Суд не может принудить собственника продать долю. Единственное решение, которое собственникам могут предложить в суде, это определить порядок пользования квартирой.

Профессиональная помощь юристов

Человек не всегда знает, что делать с правом долевой собственности на квартиру, особенно, если он делит квартиру с чужими ему людьми. Лучше получить денежную сумму за свою долю или выкупить квартиру у остальных собственников? Может вообще выгоднее продать долю в собственности третьему лицу?

Юридически грамотно ответить на эти вопросы поможет компания «Юридическое агентство». Юристы компании на консультации ответят на все вопросы, касающиеся долевой собственности, и помогут выбрать подходящий вариант раздела имущества.

Кроме этого, юристы по жилищному праву составят необходимые документы, начиная от предложения о выкупе доли собственникам и заканчивая исковым заявлением в суд.

«Юридическое агентство» помогает гражданам разделить общее долевое имущество мирным путем, без обращения в суд за разрешением спора.

Выделение доли в квартире через суд Соглашение и процедура

Выделение доли квартиры.

Выделение доли в приватизированной квартире через суд, процедура, соглашение и иное. В законодательстве существует такое понятие, как общая долевая собственность. Это когда собственниками недвижимости являются два и более человек. Другими словами, выделение доли в праве соглашением или через суд. Бывают случаи, когда возникает необходимость выделения доли в натуре, представляющее собой юридическую процедуру. Кроме того, целью которой является закрепление за конкретным лицом права на распоряжение частью недвижимости. При этом заинтересованное лицо может обеспечить полную автономность своей доли или комнаты от другой части недвижимого имущества.

Добровольный порядок выделения части доли в квартире

Однако, долю можно выделить в добровольном порядке через нотариальное оформление. Например, когда собственник квартиры или другие собственники соглашаются документально оформить какую-то часть в квартире. Точно так же, выделив ее из общего имущества. Кроме того, возможно выделение доли в судебном порядке, когда определенная доля закрепляется по решению суда. это процедура выделения доли в квартире. После этого, решение суда является основанием для дальнейших действий по оформлению части недвижимости.

Совместное пользование квартирой

Однако, если не получается выделить долю в натуре, определяется порядок совместного использования имущества. Кроме того, для каждого собственника выделяют определенные комнаты, соглашение о выделении долей в праве собственности на квартиру. При этом признаются совместными общие помещения, включая ванную комнату, кухню и прихожую.

Порядок выделение доли в приватизированной квартире через суд

Выделение доли в квартире через суд осуществляется путем подачи искового требования с подтверждающими документами. Кроме того, учитывается количество совладельцев и форма собственности. Позвоните профессионалам из ООО Правовед – и получите подробную юридическую консультацию о выделение доли в приватизированной квартире через суд. Свои особенности действуют в муниципальном, приватизированном жилье или квартире, купленной за счет собственных средств.

Выделение части для детей процедура.

Кроме того, государственные инстанции заботятся о соблюдении прав и интересов детей. Точно так же, несовершеннолетним полагается такая же часть недвижимости, как и взрослым. Кроме того, они не могут защититься самостоятельно ввиду отсутствия знаний и достаточного опыта ввиду своего возраста. Поэтому в случае раздела судья учитывает интересы детей и родители должны обращаться в суд. Точно так же, можно подписать соглашение о выделении долей в праве собственности на квартиру. И для детей с учетом органов опеки.

Что такое доля в квартире и как ей пользоваться

Немалое количество квартир находится в долевой собственности. Это не только «коммуналки», но и те квартиры, в которых, например, развелись супруги, или доли недвижимости достались собственникам по наследству.

Что такое доля в квартире?

Гражданский кодекс РФ утверждает, что доля – это имущество, которое принадлежит двум и более лицам на правах общей собственности. При этом важно отличать долевую собственность от совместной. В совместной собственности доли не определены: например, квартира супругов считается их совместной собственностью без разделения не доли, если между супругами не был заключен брачный контракт, определяющий иной порядок собственности.

Также квартира может быть унаследована несколькими родственниками, еще супруги могут разделить ее на доли – так или иначе, вариантов появления долевой собственности много. В свидетельстве о собственности доли обозначаются как ½, ⅓, ¼ квартиры (и так далее).

Кому в какой комнате жить?

Выбор доли происходит путем переговоров между собственниками, а если договориться не удалось, то вопрос регулируется в суде. Если, например, на трехкомнатную квартиру претендуют 4 человека, скорее всего, суд откажет в иске и квартиру придется продавать.

Также интересно, что претендовать на комнату в квартире с долевой собственностью можно только в том случае, если метраж вашей доли равен или больше желаемой комнаты. То есть, если в квартире три комнаты по 9, 12 и 18 кв. м, а ваша доля 17 кв. м — претендовать вы можете только на комнату 9 или 12 кв. м.

Что можно сделать с долей?

Долю можно продать, подарить, завещать или заложить. Но в продаже долей есть особенности. Преимущественное право на покупку доли принадлежит так называемым содольщикам, то есть вашим соседям по квартире. Согласно Гражданскому кодексу, необходимо письменно уведомить содольщиков о продаже доли с указанием цены.

Если содольщики в течение месяца откажутся от покупки вашей доли, тогда вы можете продавать ее на рынке недвижимости. Отказ от покупки доли вы должны также получить в письменной форме. И, что очень важно, продать долю вы можете не дешевле, чем предложили содольщикам. Иначе они могут обратиться с суд о признании сделки с долей недействительной.

Подарить, завещать или заложить долю можно без согласия содольщиков.

Продать долю сложно, но возможно

Главной трудностью при продаже доли в квартире чаще всего становится физическое отсутствие содольщиков. Например, они могут жить в другом городе. Потому необходимо иметь на руках доказательства того, что вы пытались уведомить их о продаже своей доли. Отсутствующим собственникам нужно отправлять заказные письма с уведомлением.

Продать долю в квартире непросто, но возможно. Так или иначе, на рынке недвижимости есть определенные категории людей, готовых приобретать доли в квартирах. Это, например, иногородние, которым нужно жилье и регистрация, и приезжие из других стран. Или малообеспеченные граждане, которых не смущает жизнь в одной квартире с соседями. В общем, варианты продажи доли существуют: если вам необходима подробная консультация  по этому вопросу и профессиональная помощь — обращайтесь в «Центральное агентство недвижимости».

Поделиться записью:

Как разделить квартиру, купленную в ипотеку: пошаговая инструкция

Что в человеческой жизни может быть серьёзнее решения о создании семьи, заключении брака? Пожалуй, только решение о покупке совместной квартиры в ипотеку. К сожалению, с какой бы серьёзностью эти решения ни принимались, никто впоследствии не застрахован от неудачи.

Мы не сайт психологической поддержки, поэтому не будем углубляться в причины семейных разводов и советовать супругам сперва всё хорошенько обдумать. Вместо этого лучше обсудим возможности и способы разделения квартиры, купленной в ипотеку.

Хотя нужно отметить, что если бы супруги знали, через какие сложности им предстоит пройти, психологическая поддержка им бы точно не помешала.

Для начала кратко и простыми словами напомним, что такое ипотека. Заёмщик (то есть человек, мечтающий купить квартиру, полная стоимость которой ему не по карману) идёт к кредитору (то есть, в банк) и просит одолжить ему крупную сумму на покупку жилья. Заёмщик обязуется отдавать эту сумму кредитору маленькими частями, но зато долго и с процентами. Кредитор соглашается – обратно он получит не только одолженную сумму, а даже большую. А в случае, если заёмщик окажется недобросовестным и выплаты по какой-то причине прекратит, кредитор ещё и заберёт купленное на его деньги жильё. В общем, вот такая “выгодная” схема, пользующаяся в нашей стране большой популярностью.

Что делать, если квартиру в ипотеку вы купили ещё до брака

Важно!

Отдельно стоит отметить следующую ситуацию. Квартиру супруги покупают вместе, но первоначальный взнос полностью ложится на плечи лишь одного из них – например, он ради создания семейного гнёздышка продаёт своё холостяцкое жилище. Второму супругу в таком случае нужно быть готовым, что даже если он будет чаще осуществлять выплаты по кредиту, при последующем делении квартиры преимущество получит тот, кто сделал первоначальный взнос.

Не так важно, покупаете ли вы квартиру в ипотеку до начала отношений или делаете это уже на пороге свадьбы. Пока вы не женаты, ипотечный кредит оформляется на вас. Суд не будет интересовать, как семья делила бюджет и кто из супругов вносил большую часть ежемесячных платежей. Спросят, в конце концов, только с одного – того, чьё имя указано в договоре. Второй супруг после развода не только не будет обязан продолжать выплаты, но и может через суд попросить вернуть ему потраченные деньги, ведь единственным собственником жилья останется заёмщик.
Впрочем, некоторые юристы утверждают, что если супругу заёмщика удастся доказать, что им на квартиру была потрачена крупная сумма (например, на его деньги делался ремонт или он платил по ипотеке не из семейного бюджета, а из личных сбережений), он тоже сможет претендовать на некоторую долю – а может быть, даже и на всю квартиру. Так что совет заёмщикам – если не хотите платить по ипотеке в одиночестве, лучше не оформляйте её до брака. Какая-то безвыходная ситуация: одному покупать квартиру в ипотеку не стоит, вдвоём – тоже… В общем, сперва убедитесь, что у ваших отношений есть будущее. Ну, или хотя бы у вашего одиночества.

Как супругам обезопасить себя перед покупкой квартиры в ипотеку

В голливудских фильмах часто встречается такая сцена: дряхлый миллионер женится на молодой, пышущей здоровьем блондинке и со смехом отказывается от настойчивых предложений адвоката подписать брачный договор. Какой бы жанр ни был у фильма, примерно понятно, чем эта история закончится – старичок скоро скончается, коварная блондинка присвоит себе всё его имущество, а безутешные и по-настоящему любившие миллионера дети обратятся за помощью к дальновидному адвокату. История, конечно, несколько карикатурная, но не стоит забывать, откуда киношники черпают вдохновение – из жизни.

Поэтому, как бы вы ни были уверены в супруге, перед совместным приобретением квартиры заключите письменный договор на случай развода.

Любовь, пожалуй, как ничто другое тяжело увязать с финансовыми отношениями. Но всё-таки вспомните об ещё одном значении слова “партнёр” и отнеситесь к покупке квартиры по-деловому. Тем более, что банковские кредиторы в этом случае обязательно пойдут вам навстречу – в ипотечном договоре может быть отдельно прописано, что произойдёт с квартирой, если заёмщики разведутся и захотят жить отдельно друг от друга. Супругам всё это, конечно же, следует обсудить заранее, а не прямо в банке. Останется ли квартира после развода кому-то одному, а второй просто получит компенсацию – или её следует поделить на доли? А если она будет поделена на доли, то какими они окажутся? А как супруги разделят между собой ипотечные выплаты?

Отвечая на эти вопросы, обязательно учитывайте интересы друг друга, чтобы не развестись ещё до покупки квартиры.

Что делать с квартирой, когда решение о разводе уже принято

Понятно, что причины развода могут быть разные, и в некоторых условиях требовать от разводящихся супругов взаимоуважения практически невозможно. Что бы ни стало этой самой злополучной причиной, хотя бы одному из распавшейся уже семейной пары стоит успокоиться, прислушаться к другому и повести себя наиболее разумно. И под “разумным поведением” подразумевается вовсе не лишение бывшего супруга всего, что ему дорого и им любимо. Даже если он этого и вполне заслуживает!

Хотя в ипотечном договоре заёмщиком выступал только один член семьи, а второй числился либо созаёмщиком, либо поручителем, данное определение отнюдь не освобождает его от ответственности. Это тот случай, когда сложные слова из документов оказываются не так уж принципиальны – отвечать перед кредитором обоим придётся одинаково.

• Для начала обратитесь к кредитору и расскажите ему о своей проблеме. В банке ей, будьте уверены, не обрадуются – за переоформление договора даже могут взять комиссию. Но вариант решения проблемы вам всё-таки предложат –возможно, даже не один. Например, первый супруг отказывается от своей доли в квартире, а второй за это обязуется выплачивать остаток по кредиту в одиночестве. Главное тут правильно распределить, кто есть кто – первому придётся искать новое жильё, потому что второй вряд ли захочет оставить его у себя.

• Также в банке вам могут предложить просто разделить на двоих сумму выплат. Звучит неплохо, но непонятно, что делать с квартирой – совместное проживание после развода практически невозможно. Если у вас мелькнула мысль согласиться на этот вариант, а потом сменить замки и не пускать бывшего супруга домой, спешим вас разочаровать: провернуть такой фокус не получится. Когда один прекратит выплаты (неважно, по какой причине – из-за нехватки средств или из-за банального нежелания их тратить), на другом его поступок тоже неминуемо отразится – рано или поздно кредитор отберёт квартиру за невыполнение обязательств.

• Наиболее удобный для бывших супругов способ разделить купленную в ипотеку квартиру – это её продажа и последующее погашение кредита с помощью вырученных средств. К сожалению, весьма вероятно, что в банке такой подход примут в штыки, а вам напомнят о ваших правах на квартиру – и напомнят так, как будто их у вас нет вообще.

Кредитору это просто не выгодно, ведь он теряет драгоценные проценты, которые могли бы принести ему выручку. Уговорить его можно, если после отмены одной покупки совершить ещё две – то есть если бывшие супруги возьмут в ипотеку по отдельной квартире каждый. Ну и имейте в виду, что вам самим будет не так уж просто отыскать покупателя на квартиру, которая находится в ипотеке.

Что будет, если договориться с бывшим супругом не получилось

Если диалог между бывшими супругами не складывается, а ещё и кредитор подливает масла в огонь, есть только один выход – обращение в суд. Там вас попросят обосновать свои желания, рассмотрят ваши возможности и обязательно обратятся за советом в банк – его представители выступят на суде в качестве полноценной третьей стороны.

Суд, чаще всего, принимает решение отдать квартиру вместе с долгом по ипотеке одному супругу, а второму выплатить компенсацию – к сожалению, не из своего кармана, а из кармана супруга, оставшегося с квартирой.

Либо, как в одном из вариантов выше, квартиру и долг по ипотеке поделят между бывшей семьёй на равные доли – ну или не на равные, зависит от обстоятельств. Шансы на большую часть повысят не только размеры вложенных ранее сумм, но и, например, наличие детей – логично, что супруг, с которым они останутся жить, будет в выигрыше.

Как на разделение квартиры после развода повлияют материнский капитал и военная ипотека

Для погашения кредита по ипотеке может использоваться материнский капитал – средства государственной поддержки семей с двумя и более детьми. При разделе квартиры после развода своя доля будет у каждого члена семьи, в том числе и у каждого ребёнка. А вот никаких ипотечных обязательств у них не появится, они окажутся поровну разделены между супругами – эти дети удобно устроились! Правда, родитель, который после развода остаётся с детьми, получает в пользование и их доли. Чаще это, конечно, мать – так что капитал материнский во всех смыслах.

Но зато отцы чаще получают преимущество, когда квартира покупается по военной ипотеке. Долг кредитору в этом случае выплачивает не семья и не один из супругов, а Министерство обороны, но единственным владельцем и единственным заёмщиком по бумагам оказывается военнослужащий. Переоформить ипотечный договор в случае развода будет проблематично, как и разделить жильё пополам.

Заключение

Кажется, мы нашли кое-что, что будет посерьёзнее, чем решения о заключении брака и покупки квартиры в ипотеку –деление этой самой квартиры. Впрочем, нет ничего невозможного, и если обстоятельства вынуждают, помните – самое тяжёлое (то есть принятие решения) уже позади, а сейчас вы находитесь на пути к новой лучшей жизни. И недвижимость ни в коем случае не должна помешать вашему уверенному шагу.

Георгий Парадный

Компания по инвестициям и управлению квартирами разрешает специальные дивиденды и обратное дробление акций

 Компания по инвестициям и управлению квартирами утверждает специальные дивиденды и
  Обратное разделение запасов

Деловой провод

ДЕНВЕР - 23 октября 2020 г.

Объявлено о выпуске компании по инвестициям и управлению квартирами («Aimco») (NYSE: AIV).
сегодня продажи недвижимости в 2020 году, включая ранее объявленную Калифорнию
Совместное предприятие, получило налогооблагаемую прибыль, превышающую регулярную
квартальный дивиденд.21 октября 2020 г. Совет директоров (далее - «Правление»)
Aimco объявила о выплате специальных дивидендов держателям обыкновенных акций Aimco.
акции на конец рабочего дня 4 ноября 2020 г. («Дата записи») с
совокупная стоимость 8,20 доллара США, умноженная на количество акций в обращении
Обыкновенные акции Aimco на Дату записи («Дивидендная стоимость»), состоящие из
наличными и обыкновенными акциями Aimco.

Совокупная денежная сумма специального дивиденда составит 0,82 доллара на акцию (
«Сумма наличных денег»). Эта сумма включает регулярные ежеквартальные денежные дивиденды Aimco.
за четвертый квартал и ускоряет до 2020 года выплату первого
регулярные квартальные дивиденды за 2021 год.Совокупная стоимость обыкновенных акций Aimco
распределяемые в соответствии со специальным дивидендом, будут определяться путем вычитания
Сумма денежных средств от стоимости дивидендов (со стоимостью доли Aimco
обыкновенные акции для этой цели будут определяться на основе взвешенных по объему
средняя торговая цена одной обыкновенной акции Aimco за 10 торгов
дневной период, заканчивающийся при закрытии рабочего дня 24 ноября 2020 г. (
«Срок оценки»)). Специальные дивиденды будут выплачены после закрытия
бизнес 30 ноября 2020 г., акционерам, зарегистрированным на конец
бизнес на Дату записи.Акционеры будут иметь возможность выбрать получение специальных
дивиденды в виде всех денежных средств или всех акций, подлежат пропорциональному распределению, если
вариант превышен.

Чтобы нейтрализовать разводняющее влияние обыкновенных акций Aimco, выпущенных в
специальных дивидендов, Совет также разрешил обратное дробление акций, которое
вступает в силу 30 ноября 2020 г., сразу после оплаты
специальный дивиденд. Коэффициент дробления для обратного дробления акций будет
определяется позднее, вскоре после Периода оценки.Всего акций
Обыкновенные акции Aimco в обращении после завершения как специальных
дивиденды и обратное дробление акций не изменятся от общего количества акций
невыплаченные непосредственно перед выплатой специальных дивидендов, однако некоторые
отдельные акционеры могут иметь больше акций Aimco, а некоторые
акционеры могут иметь меньшее количество акций Aimco после завершения обоих
специальные дивиденды и обратное дробление акций, по сравнению с предыдущими, на основе
их индивидуальные выборы. Обратное разделение обеспечит сопоставимость
Результаты Aimco на акцию до и после этих транзакций.Об Aimco

Aimco - это инвестиционный фонд недвижимости, ориентированный на владение и
управление качественными жилыми комплексами по всей территории США
Состояния. Aimco - один из крупнейших в стране владельцев и операторов
квартиры со 125 общинами в 17 штатах и ​​округе Колумбия.
Обыкновенные акции Aimco торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже под тикером
символ «AIV» и включены в S&P 500. Для получения дополнительной информации о
Aimco, посетите наш веб-сайт www.aimco.com.

См. Исходную версию на businesswire.com:
https://www.businesswire.com/news/home/20201023005075/en/

Контакт:

Мэтт Фостер, директор по связям с инвесторами
Связи с инвесторами
(303) 793-4661
[email protected]
 

Прежде чем оказаться здесь, он находится на терминале Bloomberg.

ВЫУЧИТЬ БОЛЬШЕ

Как разделить дом

Самая популярная последняя директива во многих завещаниях и завещаниях гласит: Мое имущество будет разделено поровну между моими детьми.

Но что происходит, когда большая часть, если не все, активы недвижимости являются недвижимостью, чаще всего семейным домом? Как вы разделите это на три части?

В лучшем случае братья и сестры единогласно договорились бы о справедливом и равноправном урегулировании: продать дом и разделить выручку, распределить другие активы, чтобы один наследник сохранил собственность, или договорится о выкупе для тех, кто хочет наличные.

По словам Кэтрин Теннисон, главного судьи по наследству округа Малтнома в Портленде, штат Орегон, лучшие сценарии могут быть столь же неуловимыми, как и семейная гармония, когда умирает второй родитель.

«Если братьев и сестер больше одного, у вас обычно очень разные представления о том, что должно происходить с семейным домом», — говорит она. «Что меня ошеломляет, так это то, что недовольство, которое нарастало с течением времени в группе братьев и сестер, действительно проявляется после того, как мамы и папы больше нет рядом. Тогда люди ищут расплаты ».

Жилые дома

Даже если члены семьи не злятся, исполнитель может допустить множество ошибок, как юридических, так и иных. Вот что вам нужно знать.

1. Работа исполнителя не из легких.
2. Дождитесь постановления суда, прежде чем действовать.
3. Основная работа: Поддерживать и организовывать.
4. Остерегайтесь освобождения усадьбы.
5. Ищите беспристрастное, справедливое решение.
6. Ярлыки, хорошие и плохие.

Работа исполнителя непростая

Определение судьбы семейного дома после смерти обоих родителей может быть самой сложной и взрывоопасной проблемой, с которой исполнитель — также называемый личным представителем — может столкнуться при исполнении условий завещания.

Помимо рассмотрения разногласий между братьями и сестрами и другими наследниками, вам почти наверняка придется пройти обычное завещание для передачи документа, если только смена владельца не предусмотрена вне завещания посредством живого траста или аналогичного инструмента. Более быстрое и дешевое упрощенное или сводное завещание разрешено только для «небольших владений» в большинстве штатов.

«Предел в долларах (для упрощенного завещания) сильно варьируется в зависимости от штата, от нескольких тысяч долларов до примерно 200 000 долларов», — говорит адвокат Мэри Рэндольф, автор «Руководства для исполнителя».«Если вы собираетесь ликвидировать дом, вы, вероятно, закончили, потому что это основано на стоимости всего поместья».

Удерживающий советник рекомендуется и часто требуется при заключении завещания, особенно если речь идет о недвижимом имуществе или вы не знакомы с процессом завещания.

«Когда вас назначают главой поместья, на вас возлагаются серьезные обязанности и обязательства», — говорит Джонатан Альпер, поверенный по имуществу в Хитроу, Флорида. В случае дома вы должны содержать дом, сохранять его. застрахован, сделаем ремонт.Если вы допустили прекращение действия страховки и что-то случится, исполнитель может понести личную ответственность за халатность ».

Поскольку мы можем быть исполнителями только один раз в жизни, немногие из нас добиваются в этом успеха.

Вот что вам следует знать об особых проблемах, с которыми семейный дом сталкивается с управляющим имуществом.

Дождитесь постановления суда, прежде чем действовать.

Сделать что-либо с недвижимым имуществом, не говоря уже о продаже дома, до того, как суд предоставит вам на это право, — одна из самых серьезных ошибок, которые может совершить исполнитель.

«Самая большая проблема — это люди, которые принимают решения, которые им не следует принимать, и берут деньги, которые им не принадлежат», — говорит Теннисон. «Это включает в себя смешивание денег от наследства с личными деньгами, получение займов из имущества или распределение денег до того, как это будет предписано судом. Это все, что вам просто не следует делать, но возникает соблазн, когда вы сидите с этим большим банковским счетом «.

Это особенно сложно, если вы жили со своими родителями и их деньгами и заботились о них.После их ухода их имущество, включая их банковские счета, становится отдельным юридическим лицом с собственными правами. Обязательно уважайте эту строку как исполнителя, иначе вы можете нести ответственность за незаконное присвоение и несоответствующее распространение.

Пока даже не думайте о том, чтобы вывесить вывеску «Продается» во дворе дома.

«Есть определенные вещи, которые вы не можете делать в качестве личного представителя без одобрения суда, и продажа объекта недвижимости — одно из них», — говорит Теннисон.

Основная работа: обслуживание и организация

После признания завещания действительным и выбора исполнителя следует несколько шагов. Вам будет предложено определить и провести инвентаризацию активов и непогашенных долгов, уведомить названные стороны и кредиторов и организовать техническое обслуживание дома до тех пор, пока не будет определена его судьба.

Как исполнитель, вы обязаны поддерживать стоимость активов в наследстве. Расходы, которые вы производите с поместья на уборку дома и оплату текущих счетов по ипотеке, страхованию, коммунальным услугам и обслуживанию, являются уместными и пройдут судебную проверку в отношении вашей промежуточной или окончательной отчетности.Тем не менее, новый бассейн, реконструкция кухни за 50 000 долларов или другие улучшения почти наверняка этого не сделают.

«Как правило, ваша главная директива как исполнителя — не допускать потери ценности вещей», — говорит Рэндольф. «Это не значит, что вы попечитель и инвестируете, чтобы увеличить стоимость активов. Ты просто не хочешь напортачить «.

Остерегайтесь освобождения усадьбы

В нескольких штатах, включая Флориду, Айову, Канзас, Южную Дакоту и Техас, вам может быть запрещено использовать имущество для содержания семейного дома.Почему? В каждом штате есть освобождение от налога на усадьбу, которое направлено на защиту основного места жительства от кредиторов, не путать с освобождением от налога на усадьбу, которое снижает ваш счет налога на недвижимость.

В большинстве штатов есть ограничение в долларах на освобождение приусадебных участков; те, кто назван выше, этого не делают. Основное место жительства в штатах с неограниченным освобождением от приусадебного участка обычно передается вне завещания и не считается частью наследственного имущества. Однако дома для отдыха и другая недвижимость обычно остаются частью недвижимости.

Это означает, что если освобождение от налога на приусадебное хозяйство вашего штата составляет 50 000 долларов, а ваш второй родитель умер в долгу на 75 000 долларов без каких-либо других активов, кредиторы могут наложить залог на дом, чтобы получить 25 000 долларов сверх освобождения.

Законы штатов сильно различаются и содержат множество исключений из льгот для приусадебных участков, поэтому для получения подробной информации лучше проконсультироваться с юристом. Достаточно сказать, что вам следует действовать осторожно, тратя деньги на недвижимость на старый семейный дом.

«По сути, это будет ваш дом, потому что вы наследник», — говорит Альпер.«Кредиторы не могут этого получить, но вы не можете просить кредиторов уменьшить имущественные активы, которые они могут получить, чтобы починить ваш дом».

Ищите справедливое, справедливое решение

Если речь идет о семейном доме, вам, вероятно, потребуется постановление суда по наследству, чтобы продать дом или передать дело. В большинстве штатов от вас также потребуется уведомить всех наследников и другие заинтересованные стороны, если и когда вы планируете продать.

И вы должны будете получить оценку, прежде чем приступить к продаже.Помните: ваш фидуциарный долг — получить справедливую рыночную цену.

«Нельзя просто продать его зятю», — говорит Рэндольф. «(Транзакция) должна происходить на свободе, и у вас должна быть документация, объясняющая, почему вы продали ее за определенную сумму».

Решить судьбу семейного дома — сложная задача, — говорит Ральф Нойзил из города Нойзил, Сандерсон, Сигафуз и Флинн из Айова-Сити, штат Айова, который уже 50 лет работает поверенным по недвижимости.

«Что делать, если всем нужна усадьба? Или если усадьба никому не нужна? Каждый может соглашаться на что угодно, пока хочет.Проблемы возникают, когда кто-то думает, что ему не по зубам, — говорит он.

Некоторые распространенные сценарии: один из братьев и сестер жил в доме, заботясь о родителе, и хочет остаться, но не может претендовать на ипотеку для выкупа других. Или лицо, осуществляющее уход, может получить непредвиденный финансовый доход от умершего вне завещания — возможно, в виде совместной собственности, банковских сертификатов или в качестве получателя страхования жизни — что вызывает разногласия между братьями и сестрами, которые затем возмущаются необходимостью передать ему равную часть имущества. .А иногда более богатый брат или сестра будет иметь несправедливое преимущество при приобретении дома на аукционе или продаже по решению суда.

До тех пор, пока не будет назначен единственный наследник, унаследовавший дом, братья и сестры могут свободно выработать любое взаимоприемлемое решение. Если, например, препятствием являются наличные деньги, они могут даже подумать о выплатах с течением времени.

Но как только они согласятся с планом, им все равно потребуется одобрение суда перед распределением активов. «За мой 50-летний опыт, когда семья соглашалась в чем-то, я ни разу не получил от суда это отрицать.Никогда, — говорит Нойзил.

С другой стороны, если семья не может прийти к соглашению, нервозность и гонорары за юристов, как правило, возрастают в геометрической прогрессии.

«Мой старый профессор права говорил наследникам, что, если вы не поладите, ваш адвокат станет наследником поместья, что, вероятно, не входило в намерения», — говорит Нойзил.

То, что часто следует, когда наследники заходят в тупик, — это действие о разделе, когда наследники, которые хотят продать дом, предъявляют иск, чтобы заставить его продать вопреки желанию тех, кто хочет сохранить его.Как говорит Нойзил: «Это одно из самых подлых, мучительных и слезливых действий».

Быстрые пути, хорошие и плохие

Оселение поместья, когда речь идет о семейной усадьбе, может занять как минимум от шести до девяти месяцев, даже если все стороны согласны, и дольше, если нет. Нойзил только что закрыл поместье, построенное более трех лет назад.

Чтобы упростить наследование семейного дома, в нескольких штатах недавно была принята так называемая передача по свидетельству о смерти, которая, по сути, позволяет домовладельцу обеспечить передачу права собственности, чтобы наследники могли избежать процесса завещания.А еще лучше, если вы живете.

Кроме того, бенефициар передачи по свидетельству о смерти — также называемому актом бенефициара — получает прирост стоимости до справедливой рыночной стоимости имущества на дату смерти, как обычно происходит передача унаследованного имущества. Например, предположим, что Эд унаследовал дом отца. Когда Эд в конце концов продаст дом, для целей расчета налогов на прирост капитала его стоимость будет эквивалентна стоимости дома на момент смерти его отца.

Заманчивой альтернативой битве за наследство является то, что родитель просто передал родительский дом наследнику, пока он или она еще в состоянии.

«Плохая идея, — говорит Рэндольф. «Во-первых, что, если вы передумаете? Это было известно. В семьях возникают разлады.

“No. 2, налоги на дарение. Это определенно будет больше, чем ежегодное исключение налога на дарение в размере 13 000 долларов США, а это значит, что вам придется подавать налоговую декларацию на дарение. А что, если ребенок, которому вы его отдадите, разведется или обанкротится? Дело в том, что вы можете потерять дом.”

Вы также должны учитывать налоговые последствия. Ребенок, которому передается собственность до смерти родителя, обычно не получает преимущества от полного повышения стоимости. Это может означать более крупный налоговый счет, если ребенок в конце концов продаст дом.

Итак, что должны делать вы и ваш оставшийся родитель, если вы хотите сохранить дом в семье и избежать завещания? Разумный курс — использовать живое доверие или перевод по делу о смерти, если он доступен в вашем штате.

У меня и моего жениха есть кооператив, но теперь мы расстаемся. Как мы его справедливо разделим?

Ответ:

«Разрыв отношений — очень эмоциональное и тяжелое время для большинства пар. Тем не менее, в законе четко прописано, как стороны должны разделять интересы совместной собственности », — говорит Бонни Рид Берков, партнер юридической фирмы Wagner Berkow & Brandt с более чем 30-летним опытом судебных разбирательств.

Пары, «которые совместно владеют недвижимостью, обязаны в равных долях участвовать в чистой выручке от любой продажи собственности с учетом любых дополнительных выплат в счет расходов на жилье», — говорит Берков.Так, например, если один или другой заплатили больше за первоначальный взнос или ипотеку среди других расходов, они будут возвращены обратно как часть договоренности.

Если стороны не могут прийти к соглашению о том, как вести себя с кооперативом, любая из сторон может подать так называемый «раздел», чтобы добиться продажи кооператива и распределения чистой выручки.

Право на разделение

Если у вас есть квартира или дом, вы владеете недвижимостью. Если вы состоите в браке, вы будете владеть в качестве «арендатора целиком» или «совместного арендатора с правом наследования».«Лица, не состоящие в браке, могут также владеть в качестве совместных арендаторов или, чаще, как« общих арендаторов ». Если вы владеете кооперативом, вы владеете акциями корпорации, а не недвижимым имуществом. Тем не менее, вы все равно имеете право подать иск для раздела, если вы хотите разделить ваши интересы в квартире.

В иске о разделе суд определит, можно ли разделить имущество — например, это может быть дом на две семьи, который может быть разделен поровну между сторонами «В противном случае будет заказана продажа собственности», — говорит Берков.Кооперативная квартира или кондоминиум не могут быть разделены и поэтому будут проданы.

Каждая из сторон имеет право на получение половины чистой выручки от любой продажи. «В качестве альтернативы одна из сторон может выкупить долю другой», — говорит Берков. Для этого вам необходимо получить оценку справедливой рыночной стоимости собственности.

Если одной из сторон необходимо рефинансировать ипотеку, чтобы получить дополнительные средства для выкупа доли другой стороны, оценка банка может установить справедливую рыночную стоимость.«Если стороны не могут договориться о выкупе за счет интересов одной из сторон, одна из сторон может иметь возможность совершить покупку при продаже раздела», — говорит Берков.

Собственный капитал между сторонами

Берков указывает, что, хотя собственник имеет право на раздел, он зависит от долей между сторонами.

Каждый совладелец должен оплатить половину расходов на приобретение и содержание собственности. Если одно лицо оплатило все платежи по содержанию или все платежи по ссуде, или заплатило за все ремонтные работы и улучшения, это лицо имеет право на то, чтобы половина этих расходов была зачислена в счет суммы, которую они должны были бы другому лицу.

«Иногда это легко установить, а иногда сложнее», — говорит Берков. Стороны могут объединить свои активы или могут возникнуть трудности с определением того, кто и какие расходы оплатил. Суд может потребовать отчет между сторонами, чтобы установить размер причитающейся суммы.

«Если кооперативная квартира будет продана путем разделения, для продажи потребуется одобрение совета», — говорит Берков.

Многое зависит от того, как долго вы владеете квартирой и сколько денег на это потрачено, но Берков отмечает, что независимо от этих факторов концепция одна и та же: «Необходимо определить кредиты, которые могут быть предоставлены. та или иная сторона относительно суммы, которую они внесли в собственность, когда владели ею », — говорит она.

Проблемы, связанные с изгнанием

Одна из проблем, которая может возникнуть, — это «изгнание», когда одно лицо препятствует доступу другого к совместно удерживаемой собственности.

Ouster имеет явное намерение физически воспрепятствовать вторжению другого человека на территорию. Если это может быть доказано, это повлияет на то, как может быть рассчитана соответствующая чистая выручка. Смены замков может быть недостаточно для доказательства увольнения, которое обычно подразумевает физическое отстранение кого-либо от владения.

Лицо, которому запрещен доступ или «вытеснено» из собственности, не должно участвовать в какой-либо части расходов за этот период времени.Кроме того, лицо, препятствующее доступу, может быть обязано платить арендную плату другому лицу. Таким образом, предотвращение входа вашего партнера в собственность повлияет на распределение чистой выручки.

Попытаться разрешить разногласия

Берков говорит, что она настоятельно рекомендует сторонам попытаться прийти к соглашению о том, продавать ли и как распределять чистую выручку, или может ли одно лицо выкупить долю другого. «Судебный процесс может быть дорогостоящим и съедать любые доходы, которые любая из сторон может получить в результате разделения своих интересов в собственности», — говорит она.

Людям в эмоционально напряженное время может быть особенно трудно сделать это самим, не имея представления. Очень важно иметь кого-то с объективной точкой зрения. «Ваш адвокат может быть беспристрастным арбитром и помочь вам прийти к решению финансовых вопросов», — говорит Берков.

Поверенный по недвижимости Нью-Йорка Бонни Рид Берков является партнером-основателем Wagner, Berkow & Brandt с более чем 30-летним опытом ведения судебных разбирательств в судах штата и федеральных судах штата Нью-Йорк, включая дела, связанные с нарушением контракта, мошенничеством и нарушением. фидуциарных обязательств, в дополнение к спорам, связанным с недвижимостью и коммерческим искам.Чтобы задать вопрос для этого столбца, щелкните здесь. Чтобы задать вопрос о юридической консультации, отправьте электронное письмо или позвоните по телефону (646) 780-7272.

Почему инвестиционный и управленческий капитал квартир упал на 86% в декабре

Что случилось

Акции Apartment Investment and Management Co. (NYSE: AIV) упали на 86% в декабре, согласно данным YCharts. Акции резко упали после того, как компания официально разделила свой бизнес и акции на две отдельные единицы в декабре.15.

Данные AIV от YCharts

В сентябре

Apartment Investment and Management Co (Aimco) объявила о разделении на две отдельно управляемые, публично торгуемые компании. Разделение привело к исключению Aimco из индекса S&P 500 ; Вскоре после этого в качестве замены был добавлен Tesla .

Источник изображения: Getty Images.

Ну и что

Текущая Aimco по-прежнему сосредоточена на развитии и ремонте квартирной собственности, в то время как недавно созданная Apartment Income REIT (NYSE: AIRC) генерирует доход от долгосрочной аренды квартирной собственности.

зарегистрированных акционеров по состоянию на 5 декабря получили одну акцию REIT дохода от квартир на каждую принадлежащую им акцию Aimco. Примерно 90% собственности Aimco было передано инвестиционному фонду в сфере недвижимости (REIT), что значительно снизило стоимость акций компании.

Доход от квартир Цена единицы REIT выросла на 10,4% за декабрьские торги. В промежутке между выделением акций и увеличением цены единицы REIT на доход от квартир акционеры Aimco фактически добились значительных успехов в прошлом месяце.

Что теперь?

Aimco по-прежнему будет сосредоточена на развитии и перепланировке квартирных сообществ, в то время как Apartment Income REIT является чистой игрой на существующем рынке аренды квартир.Статус REIT компании American Income означает, что по закону требуется возвращать акционерам не менее 90% своей прибыли до налогообложения в виде денежных дивидендов, и траст выглядит более надежным из двух компаний.

После разделения некоторые инвесторы и аналитики считают, что Aimco может быть приобретена или передана в частную собственность. Компания получила необязательное предложение о приобретении от Westdale Partners до ее отделения от American Income REIT в прошлом месяце, хотя потенциальная цена выкупа не упоминалась.Руководство Aimco отклонило предложение и продолжило запланированное разделение, заявив, что предложение о выкупе значительно занижало стоимость компании.

Обвал акций

Aimco в декабре тоже не такой, как выглядит на первый взгляд. Но инвесторам, ищущим надежного источника дохода в многоквартирном доме, лучше всего подойдет American Income REIT.

Эта статья представляет собой мнение автора, который может не согласиться с «официальной» рекомендательной позицией премиальной консультационной службы Motley Fool.Мы разношерстные! Ставка под сомнение по поводу инвестиционного тезиса — даже нашего собственного — помогает всем нам критически относиться к инвестированию и принимать решения, которые помогают нам стать умнее, счастливее и богаче.

Аренда в обычном понимании: как работает TIC

Что такое общая аренда — TIC?

Совместная аренда — это договор, при котором два или более человека разделяют права собственности на собственность или земельный участок. Недвижимость может быть коммерческой или жилой.Когда общий арендатор умирает, имущество переходит в собственность этого арендатора. Каждый независимый владелец может контролировать равный или разный процент от общей собственности. Кроме того, общий партнер по аренде имеет право передать свою долю собственности любому бенефициару в качестве части своего имущества. Условия договора для общих арендаторов подробно описаны в акте, праве собственности или других юридически обязывающих документах о праве собственности.

Ключевые выводы

• Общая аренда — это договор, при котором два или более человека владеют недвижимостью.
• Общие арендаторы могут владеть разными долями собственности.
• Совместные арендаторы могут завещать свою долю собственности кому угодно после своей смерти.
• Общая аренда существенно отличается от совместной аренды, особенно с точки зрения прав наследования и степени собственности каждого арендатора.

Как работает TIC

Когда два или более человека владеют собственностью в качестве общих арендаторов, все участки собственности в равной степени принадлежат группе.Сарендаторы могут иметь разную долю владения. Например, Сара и Дебби могут владеть 25% собственности, а Летисия — 50%. Хотя процент владения варьируется, никто не может претендовать на владение какой-либо определенной частью собственности.

Аренда по общим договорам может быть создана в любое время. Таким образом, физическое лицо может проявить интерес к собственности спустя годы после того, как другие участники заключили договор об общей аренде. Возвращаясь к приведенному выше примеру, можно сказать, что Сара и Летисия изначально владели по 50% собственности.В какой-то момент Сара решила разделить свою 50% долю, а Дебби покинула группу с разделением 25/25/50.

Кроме того, участники соглашения могут самостоятельно продавать или брать взаймы под свою долю собственности.

Утилизация ТИЦ

Один или несколько соарендаторов могут выкупить других членов, чтобы совместно расторгнуть договор аренды. Если соарендаторы должны разработать противоположные интересы или направления использования собственности, улучшения или хотят продать собственность, они должны прийти к совместному соглашению, чтобы двигаться дальше.В случаях, когда понимание не может быть достигнуто, может быть выполнено действие раздела. Действия по разделу могут быть добровольными или по решению суда, в зависимости от того, насколько хорошо сарендаторы работают вместе.

В процессе юридического раздела, суд разделит имущество между арендаторами общих членов, позволяя каждому члену двигаться вперед отдельно от других членов. Этот метод, известный как натуральное разделение, является наиболее прямым способом разделения собственности и обычно используется, когда соарендаторы не состязаются между собой.

Если соарендаторы отказываются работать вместе, они могут рассмотреть возможность раздела имущества путем продажи. Здесь холдинг продается, а выручка распределяется между соарендаторами в соответствии с их соответствующими долями в собственности.

Налог на недвижимость с TIC Properties

Договор аренды по совместному соглашению, регулируемый применимым законодательством, обычно описывает последствия долевой собственности для налогов на недвижимость. В контракте будет указано, как налоговые обязательства распределяются между каждым владельцем.

Поскольку договор аренды по общему соглашению не предусматривает юридического разделения земельного участка или имущества, большинство налоговых юрисдикций не назначают каждому собственнику по отдельности пропорциональный счет по налогу на имущество, основанный на их процентной доле владения. Чаще всего совместно арендаторам выплачивается единый счет по налогу на имущество.

Во многих юрисдикциях договор аренды по общему соглашению налагает солидарную ответственность на соарендаторов. Это положение означает, что каждый из независимых собственников может нести ответственность по налогу на недвижимость в размере до полной суммы оценки.Ответственность распространяется на каждого владельца независимо от уровня или процента собственности.

Как только налог на недвижимость будет удовлетворен, соарендаторы вычтут этот платеж из своей налоговой декларации. Если налоговая юрисдикция придерживается солидарной ответственности, каждый соарендатор может вычесть сумму, которую они внесли, из деклараций по подоходному налогу с физических лиц. В округах, которые не соблюдают эту процедуру, они могут вычесть процент от общей суммы налога в соответствии с их уровнем собственности.

Совместная аренда по сравнению с совместной арендой

Хотя они кажутся похожими, общая аренда во многом отличается от совместной аренды.При совместной аренде арендаторы одновременно получают равные доли собственности на одном и том же акте.

Одно из основных различий связано с добавлением или удалением любого участника из соглашения. В соглашениях TIC смена членов не нарушает соглашение. При совместной аренде договор нарушается, если кто-либо из участников желает продать свою долю.

Например, если один или несколько соарендаторов хотят выкупить других, технически собственность должна быть продана, а выручка распределена между собственниками поровну.Участники совместной аренды могут также использовать действие юридического раздела для разделения собственности, если владение достаточно велико, чтобы вместить это разделение.

Смерть совместного арендатора

Еще одно существенное отличие возникает в случае смерти одного из арендаторов. Как упоминалось ранее, соглашения TIC разрешают передачу собственности как части имущества владельца. Однако в соглашении о совместной аренде право собственности переходит к оставшемуся владельцу.

Другими словами, общие арендаторы не имеют автоматического права на выживание.Если в последнем завещании умершего члена не указано, что их доля в собственности должна быть разделена между оставшимися в живых владельцами, умерший арендатор в общих интересах принадлежит их имуществу. И наоборот, в случае совместных арендаторов права умершего собственника автоматически переходят к оставшимся владельцам. Например, когда четыре совместных арендатора владеют домом и один арендатор умирает, каждый из трех оставшихся в живых получает дополнительную треть собственности.

Брак и владение недвижимостью

Некоторые штаты устанавливают совместную аренду как собственность по умолчанию для супружеских пар, в то время как другие используют модель общей собственности.Третья модель, используемая примерно в 25 штатах и ​​округе Колумбия, — это полная аренда (TbyE), в которой каждый супруг имеет равную и безраздельную заинтересованность в собственности.

Плюсы и минусы аренды в общем

Покупка дома с членом семьи, другом или деловым партнером в качестве общих арендаторов может помочь людям легче выйти на рынок недвижимости. Поскольку депозиты и платежи разделены, покупка и обслуживание недвижимости могут быть менее дорогостоящими, чем для физического лица.Кроме того, возможность заимствования может быть оптимизирована, если один владелец имеет больший доход или лучшее финансовое положение, чем другие члены.

Плюсы

• Облегчает покупку недвижимости

• Количество арендаторов может меняться

• Возможны разные формы собственности

Минусы

• Нет автоматического права выживания

• Все арендаторы несут равную ответственность по долгам, налогам

• Один арендатор может принудительно продать недвижимость

Однако при ипотеке имущества в качестве общих арендаторов документы обычно подписывают все заемщики.Поскольку все участники подписывают ипотечные документы, в случае дефолта кредитор может конфисковать активы у всех членов группы. Кроме того, даже если один или несколько заемщиков прекращают вносить взносы в выплату ипотечного кредита, другие заемщики все равно должны покрывать платежи, чтобы избежать потери права выкупа.

Возможность использовать завещание для определения бенефициаров собственности позволяет соарендатору контролировать свою долю. Если соарендатор умирает без завещания, его интерес к собственности будет передан по завещанию — это дорогостоящее событие как с точки зрения времени, так и денег.

Кроме того, оставшиеся соарендаторы могут обнаружить, что теперь они владеют недвижимостью с кем-то, кого они не знают или с кем не согласны. Этот новый соарендатор может подать иск о разделе, вынуждая не желающих соарендаторов продать или разделить собственность.

Пример общей аренды (TIC)

Калифорния допускает четыре типа совместного владения, включая общественную собственность, партнерство, совместную аренду и общую аренду. Тем не менее, TIC является формой по умолчанию для не состоящих в браке лиц или отдельных лиц, которые вместе приобретают недвижимость.В Калифорнии эти владельцы имеют статус общих арендаторов, если в их соглашении или контракте прямо не указано иное, создание партнерства или совместной аренды.

Согласно SirkinLaw, юридической фирмы в сфере недвижимости из Сан-Франциско, специализирующейся на совместном владении.

Все больше и больше людей обращаются к общей аренде … как способ максимизировать свою покупательную и торговую способность. Эти договоренности снижают цены и расширяют выбор покупателей, позволяя им объединять ресурсы и покупать больше недвижимости, чем они могли бы или хотели бы в противном случае.

В сообщении в блоге за август 2018 года они пишут, что преобразование TIC — изменение структуры собственности кондоминиумов на общую аренду — стало особенно популярным в мегаполисах Большого Лос-Анджелеса и Сан-Франциско / Окленда.

Часто задаваемые вопросы

Что означает общая аренда (TIC)?

Термин «Общая аренда» (TIC) относится к юридическому соглашению, в котором две или более сторон совместно владеют частью недвижимого имущества, например зданием или земельным участком.Детали договоренности этих сторон будут отличаться от одного дела к другому, в зависимости от их индивидуальных договоров купли-продажи и юридических соглашений. Но ключевой особенностью TIC является то, что любая из сторон может продать свою долю собственности, сохраняя при этом право передать свою долю собственности своим наследникам.

В чем разница между совместной арендой и TIC?

TIC и совместная аренда — это схожие концепции, поскольку они оба относятся к ситуациям, в которых две или более стороны желают совместно владеть собственностью.Однако главное различие между ними заключается в том, как стороны справляются с ситуацией, когда одна из сторон должна продать свою долю собственности. В TIC любая из сторон может продать свою долю в любое время, тогда как в ситуации совместной аренды эта продажа обязательно приведет к расторжению соглашения.

Что происходит, когда один из общих арендаторов умирает?

Одним из преимуществ TIC является то, что он способен противостоять сценарию, в котором один из арендаторов умирает. В этой ситуации доля собственности ныне умершего арендатора будет передана в собственность этого арендатора.Затем он будет обработан в соответствии с волей умершего арендатора. Между тем, любые оставшиеся в живых арендаторы будут вправе продолжать владеть недвижимостью и занимать ее. Напротив, если бы это произошло в соглашении о совместной аренде, оставшийся в живых арендатор автоматически унаследовал бы долю владения умершего арендатора.

5 причин, почему инвестирование в квартиру может быть лучше, чем в акции и другую недвижимость

Плюсы вложения в недвижимость

• Инвесторы в сфере недвижимости имеют возможность увеличить свой капитал и получить некоторые налоговые льготы.Хотя недвижимость не так ликвидна, как фондовый рынок, долгосрочный денежный поток обеспечивает как пассивный доход, так и повышение стоимости.
  • С 2000 года рынок недвижимости превзошел фондовый рынок примерно в два раза к одному, принося 10,71% годовых по сравнению с 5,43% для акций. Из-за такого контраста в доходах многие соискатели денег обналичивают и используют недвижимость, приобретая арендуемую недвижимость.
  • Ежемесячный доход от аренды недвижимости (денежный поток) может увеличиваться с инфляцией даже в районе с контролируемой арендной платой, что дает дополнительное преимущество.
  • Еще ​​одно соображение — это налоги после продажи инвестиции. Продажа акций обычно приводит к налогам на прирост капитала. Прирост капитала в сфере недвижимости можно отложить, если после продажи будет приобретена другая недвижимость с использованием обмена 1031.
  Минусы инвестирования в недвижимость —
  • Инвесторы должны иметь возможность обеспечить первоначальный взнос и финансирование, если они не заключают сделки исключительно за наличные.
  • Поскольку недвижимость не является ликвидной, инвесторы не могут рассчитывать на немедленную продажу своей собственности в случае необходимости.
  • Существуют затраты, связанные с управлением имуществом, и затраты времени на содержание здания.
  • Для домовладельцев или тех, кто арендует недвижимость, существуют риски, связанные с выполнением ремонта или самостоятельным управлением арендой.

Работа с арендаторами может стоить очень дорого и отнимать много времени. Это не то, чем вы можете заниматься в свободное время, особенно если это аренда. Арендаторам всегда что-то понадобится, и вы не сможете их отложить в случае возникновения чрезвычайной ситуации.
o Как инвестор, возможно, вы захотите и должны рассмотреть вопрос о найме подрядчика для ремонта и ремонта вашего дома или менеджера по управлению недвижимостью, который будет контролировать содержание вашей арендуемой квартиры. Это может сократить вашу прибыль, но зато сократит ваше драгоценное время на контроль ваших инвестиций.

5 причин, почему МНОГООБРАЗИЕ — это как СУПЕР инвестирование в недвижимость

Мы решаем эти проблемы за вас

1. Наша спонсорская команда и квартиры, в которые мы инвестируем, соответствуют требованиям для получения необходимых многомиллионных ссуд, поэтому вам не нужно беспокоиться о поиске финансирования.
2. Инвесторы получают денежный доход и ликвидные ежеквартальные дивиденды, пока мы владеем имуществом.Инвесторы могут обменяться акциями с другим квалифицированным инвестором, если у вас есть жизненное событие.
3. Чем больше недвижимость, тем больше эффект масштаба.
   Например, менеджер Air BnB может взимать 25% комиссии за управление. В контракте наши менеджеры получают 3,5-5% от дохода квартиры.
4. Содержание — это работа обслуживающего персонала! Больше не нужно тратить выходные в поте лица в аренде!
5. Property Manager ежедневно контролирует строительство и занимается «человеческим аспектом» арендаторов.

Давайте сравним, что мы делаем с фондовым рынком

Риск фондового рынка

Фондовый рынок подвержен нескольким различным видам риска: рыночному риску, экономическим рискам и инфляционному риску.
• Стоимость акций может быть чрезвычайно нестабильной, то есть цены подвержены колебаниям на рынке. Неустойчивость может быть вызвана как геополитическими, так и специфическими для компании событиями.
Например, компания ведет деятельность в другой стране. Это иностранное подразделение подчиняется законам и правилам этой страны. Но если в экономике этой страны возникнут проблемы или возникнут какие-либо политические проблемы, акции этой компании могут пострадать.
• Акции также зависят от экономического цикла, а также от денежно-кредитной политики, нормативных актов, налоговых поправок или даже изменений процентных ставок, устанавливаемых центральным банком страны.

Чтобы стать уверенным инвестором, нужны навыки, а не секреты
Нет никакого волшебного секрета. Чтобы стать финансовым инвестором, нужно время и преданность образованию. Моя любимая книга, начинающая инвестировать в квартиру, — это Пол Мур «Идеальные инвестиции». Он сравнивает акции, паевые инвестиционные фонды, облигации, нефть, инвестиции в аренду для одной семьи и вложения в квартиры. В нем обсуждаются плюсы и минусы, а не просто нарисована красивая картина инвестиций в многоквартирные дома. Также можно быстро прочитать аудиокниги.

Если вы готовы начать инвестировать в недвижимость и добиться большей независимости от крысиных бегов, закажите звонок здесь: https://calendly.com/kaylee-6/15min

Или напишите нам по адресу [email protected], чтобы узнать о будущих предложениях.
Большая часть сравнительной информации в этом посте принадлежит Райану Бойкину, первоначально размещенному здесь: https://www.investopedia.com/investing/reasons-invest-real-estate-vs-stock-market/

12 жилищных фондов, которые покорят раскаленный рынок

Экономист Роберт Шиллер считает, что рынок жилья вошел в зону пузыря.И все же жилищный фонд не обязательно находится под угрозой.

В недавнем интервью телеканалу CNBC Шиллер подчеркнул, что цены на жилье, по всей видимости, способствуют увеличению числа новых домов.

«В реальном выражении цены на жилье никогда не были такими высокими», — говорит Шиллер, соучредитель индекса цен на жилье S&P CoreLogic Case-Shiller. «Мои данные насчитывают более 100 лет, так что это что-то. Я не думаю, что все это объясняется политикой центрального банка. Что-то происходит в социологии рынков.

Шиллер также предсказывает, что цены на жилье могут быть намного ниже через 3-5 лет, повторяя то, что произошло в 2003 году, что в конечном итоге привело к финансовому кризису 2008 года и привело к краху акций строительных компаний.

Однако, пока экономист считает сигнализируя о слишком высоких ценах на жилье, руководители некоторых из крупнейших застройщиков Америки и инвесторы, ищущие растущие жилищные фонды, похоже, не так обеспокоены ситуацией — несмотря на то, что более высокие цены на пиломатериалы добавляют 36000 долларов к цене средней жилой площади. семейный дом.

Причина, по которой строители домов не так обеспокоены, заключается в том, что в Америке по-прежнему наблюдается значительная нехватка жилья. Дефицит домов для потенциальных покупателей жилья увеличился примерно на 50%, с 2,65 миллиона в 2018 году до 4,0 миллиона в 2021 году.

Вот 12 жилищных фондов, которые смогут оседлать этот раскаленный рынок. Наш выбор основан на нехватке домов, а также на продолжающейся любви Америки к домашнему благоустройству. Таким образом, в то время как половина из них принадлежит строительным компаниям, другая половина поставляет продукцию для строительной отрасли.

Данные по состоянию на 4 июня. Дивидендная доходность рассчитывается путем пересчета в год самой последней выплаты и деления на цену акции.

1 из 12

Home Depot

• Рыночная стоимость: 330,7 млрд долларов
• Дивидендная доходность: 2,1%
• Доходность с начала года до текущей даты: 17,1%

Если есть Розничный продавец, который процветал во время COVID-19, это Home Depot (HD, 311,01 доллара США). Не повредит, что U.С. переживает колоссальный бум жилищного и жилищного строительства. Компания считает, что хорошие времена, вероятно, продлятся до 2021 года и далее.

Home Depot сообщила о блестящих результатах за первый квартал в мае, в том числе рост продаж аналогичных магазинов в своих магазинах в США на 29,9%, что на 490 базисных пунктов выше сильных результатов годом ранее. Чистая прибыль компании составила 4,1 миллиарда долларов, что на 86% выше, чем в первом квартале 2020 года.

Проверки стимулов со стороны федерального правительства в сочетании с тем, что люди чаще бывают дома, также помогли увеличить состояние HD в первом квартале.Главный финансовый директор (CFO) Home Depot Ричард Макфэйл считает, что 10% -ное увеличение стоимости жилья в прошлом году определенно не повредило делу этого жилищного фонда.

«Мы знаем, что по мере роста стоимости домов людей они с большей готовностью тратят и вкладывают средства в эти дома», — сказал Макфэйл Fortune . «В течение многолетнего периода мы ожидаем увидеть, что жилищная среда будет поддерживать спрос на улучшение жилищных условий».

В то время как ограничения предложения замедляют темпы строительства новых домов, ожидается, что эти проблемы будут решены в конце года, когда продажи домов должны ускориться.

Ограниченность предложения также улучшила прибыльность и прибыль Home Depot.

Во время телефонной конференции в первом квартале 2021 года генеральный директор компании Крейг Менар заявил, что листы OSB (ориентированно-стружечная плита) семнадцатой толщины продаются по цене 39,76 доллара, что более чем в четыре раза превышает их цену год назад. В результате инфляции средний чек ритейлера увеличился на 375 базисных пунктов в первом квартале.

Бизнес по благоустройству жилья не показывает признаков замедления. Это отличная новость для владельцев HD и других жилищных фондов.

2 из 12

Sherwin-Williams

• Рыночная стоимость: 75,3 миллиарда долларов
• Дивидендная доходность: 0,8%
• Доходность с начала года: 15,6%

Признак хорошо работающей компании с талантливой командой менеджеров — это когда одного из руководителей нанимают вне фирмы. Это случилось с Sherwin-Williams (SHW, $ 283,20) в марте, когда главный операционный директор (COO) Дэвид Сьюэлл ушел в отставку, чтобы возглавить компанию, не относящуюся к индустрии покрытий.

Сьюэлл проработал в Sherwin-Williams 14 лет — меньше, чем генеральный директор Джон Морикис, который пришел в компанию в качестве стажера более 36 лет назад.

Жилой фонд нравится аналитикам. 17 мая аналитик Morgan Stanley Винсент Эндрюс повысил свою 12-месячную целевую цену на 15% до 315 долларов. Эндрюс считает, что компания по производству красок и покрытий продолжит работать на исключительно высоком уровне в 2021 и 2022 годах.

«Повышение уверенности в наших выше консенсусных прогнозах Sherwin SSS / EPS на 2021/2022 годы по результатам нашего опроса подрядчиков на осень 2021 года. как и другие недавние данные.Недавние комментарии руководства по поводу отставания клиентов и увеличения доли рынка [являются] также благоприятными », — написал Эндрюс в записке для клиентов.

Из 27 аналитиков, охватывающих SHW, 15 имеют рейтинг« Покупать »или« Активно покупать ». Только двое аналитиков оценивают его акции. продавать или активно продавать, 10 рассматривают его как удержание. Средняя целевая цена составляет 300 долларов, что представляет собой ожидаемый потенциал роста в 5,9% в следующие 12 месяцев или около того. Компания заявила, что рассчитывает заработать 8 долларов.80 на акцию в 2021 финансовом году. Это чуть более чем в 32 раза превышает прогноз. Несмотря на то, что Sherwin-Williams относительно дорогая, она является ведущим поставщиком красок в США, и инвесторы, похоже, рады платить за качество.

3 из 12

Lennar

• Рыночная стоимость: 29,5 млрд долларов
• Дивидендная доходность: 1,0%
• Доходность с начала года: 26,7%

Lennar (LEN, крупнейший в Америке 96,60 долларов США) Homebuilder по выручке прошла долгий путь с тех пор, как она торговалась на 52-недельном минимуме в 25 долларов.42 во время рыночной коррекции в марте 2020 года. Горячий рынок жилья — главная причина его 280% -ного прироста за почти 15 месяцев с тех пор.

С какими бы проблемами Леннар ни сталкивался в связи с дефицитом предложения, его модель динамического ценообразования, позволяющая устанавливать цены в зависимости от рыночных условий, должна позволить ему продолжить работу в условиях высокого спроса на новое жилье.

В конце первого квартала у строительной компании было 22 077 домов, что на 25% больше, чем в первом квартале 2020 года. Ожидается, что невыполненные работы принесут целых 9 долларов.5 миллиардов будущих доходов.

Помимо того, что Леннар был занят строительством новых домов, в марте Леннар создал совместное предприятие с Centerbridge Partners, чтобы увидеть, как компании разработают платформу для аренды на одну семью стоимостью 4 миллиарда долларов. Платформа дает американцам со средним доходом возможность владеть или сдавать в аренду свои качественно построенные дома на одну семью.

«У этого захватывающего нового предприятия есть возможность масштабироваться такими темпами, которые мы не считаем возможными для конкурентов в сфере аренды помещений для одной семьи, учитывая его прямой доступ к трубопроводу Леннара, насчитывающему более 300 000 принадлежащих и контролируемых жилых домов», — говорит со-генеральный директор Леннара. Рик Беквитт.

Леннар является инновационным по своей сути, он поддерживает Doma Holdings, компанию, которая разработала технологическую платформу с использованием искусственного интеллекта (ИИ), чтобы сделать закрытие недвижимости более доступным. В начале марта Doma объявила о слиянии со специальной компанией по приобретению (SPAC) Capitol Investment Corp. V (CAP), чтобы стать публичной компанией.

Леннар не только инвестировал в Doma, которая занимает менее 1% рынка титулов в США, но, как ожидается, вырастет до 5% к 2023 году, но и обязалась вложить 300 миллионов долларов в частные инвестиции в публичный капитал (PIPE). это произойдет одновременно с закрытием слияния.Несколько известных институциональных инвесторов также присоединились к PIPE, в том числе SB Management, дочерняя компания SoftBank Group.

Леннар — лучший представитель жилищного фонда.

4 из 12

NVR

• Рыночная стоимость: 17,5 млрд долларов
• Дивидендная доходность: Н / д
• Доходность с начала года: 17,9%

NVR (NVR, 4 810,00 долларов США) 33 городских агломерации в 14 штатах и ​​округе Колумбия.

Базирующаяся в Рестоне, штат Вирджиния, продажи и прибыль компании в первом квартале увеличились по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 29% и 42%, соответственно, до 2,0 млрд долларов США и 248,8 млн долларов США. Чистая прибыль как от жилищного строительства (+ 69% по сравнению с предыдущим годом), так и от ипотечного бизнеса (+ 411%) способствовала достижению хороших результатов в первом квартале.

Запас домов NVR за трехмесячный период увеличился на 42% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 12 791. Невыполненная работа представляет собой доход в размере 5,2 миллиарда долларов. Новые заказы в первом квартале составили 6 314, что на 26% выше, чем годом ранее, а средняя цена за дом составляла 410 500 долларов, то есть 10.Улучшение на 3%.

Если вы цените сильную инсайдерскую собственность при покупке акций, NVR имеет значительные инвестиции со стороны своих директоров и исполнительных должностных лиц. 17 человек, перечисленных в доверенности на 2020 год, владеют 9,0% компании. Генеральный директор Пол Сэвилл, занимающий первое место с 2005 года, владеет большей частью — 5,1%.

NVR не только имеет хорошие инсайдерские инвестиции, но также имеет систему вознаграждения руководителей, которая делает упор на рентабельность капитала при расчете долгосрочных вознаграждений за акции.Примерно 50% грантов по опционам на акции основаны на доходности капитала по сравнению с аналогами.

Неудивительно, что рентабельность капитала NVR выросла с 21% в 2015 году до 35% в 2020 году, в то время как его экономическая прибыль, определяемая как чистая операционная прибыль после налогообложения (NOPAT) за вычетом средневзвешенной стоимости капитала (WACC), умноженная на инвестированный капитал, выросла. на 183% до 799 млн долларов за тот же период.

Интересно, что компания использует опционы на акции, а не ограниченные паи акций, чтобы вознаградить своих руководителей за долгосрочную работу.В отличие от паев с ограниченным доступом, исполнительный орган не получит компенсации, если цена жилищного фонда снизится в период между датой предоставления и датой передачи прав.

Это то, что я называю согласованными интересами.

5 из 12

Masco

• Рыночная стоимость: 15,2 млрд долларов
• Дивидендная доходность: 1,6%
• Доходность с начала года: 8,8%

Производитель таких известных брендов, как смесители Delta и Краски Behr имели сильный старт в 2021 году.

Masco (MAS, $ 59,78) в конце апреля сообщила о результатах за первый квартал, которые превзошли ожидания аналитиков как по чистой прибыли, так и по чистой прибыли. Выручка компании за трехмесячный период составила 1,97 миллиарда долларов, что на 140 миллионов долларов выше консенсус-прогноза. Что касается чистой прибыли, то в первом квартале он заработал 89 центов на акцию, что на 23 цента выше, чем ожидали аналитики.

Телефонная конференция компании высветила некоторые из опасений, с которыми сталкивается вся индустрия благоустройства жилья в связи с продолжающейся пандемией.

Первый вопрос — цены на сырье. Компания широко использует медь и цинк в различных сферах деятельности. Цены в настоящее время зашкаливают. Помимо товарных затрат, выше также и транспортные расходы. Компания ожидает, что эти затраты вырастут в среднем однозначном диапазоне до конца 2021 года как в сегменте сантехники (Delta), так и в декоративном (Behr) сегменте.

Другой серьезной проблемой является цепочка поставок. В первом квартале у MAS были трудности с своевременным приобретением некоторых продуктов.Тем не менее, ей удалось использовать свой размер и масштаб, чтобы опираться на поставщиков, чтобы обеспечить удовлетворение потребностей своих клиентов.

Masco эти проблемы не слишком беспокоят. В рамках отчета о прибыли за первый квартал 2021 года Masco увеличила прогноз по прибыли на акцию на весь год с 3,35 доллара в среднем до 3,60 доллара, что означает рост на 7,5%. Основываясь на своем прогнозе на 2021 год, Masco ожидает, что продажи вырастут как минимум на 10%, а прибыль на акцию вырастет в среднем на 15%.

Кроме того, MAS генерирует значительный свободный денежный поток — хорошая новость для владельцев жилищного фонда.

И часть из них используется для выкупа акций. В первом квартале компания выкупила своих акций на 303 миллиона долларов. Он планирует выделить дополнительно 500 миллионов долларов на выкуп или приобретение акций в течение оставшейся части года. В 2020 году он выкупил свои акции на 727 миллионов долларов.

6 из 12

PulteGroup

• Рыночная стоимость: 15,0 млрд долларов
• Дивидендная доходность: 1,0%
• Доходность с начала года: 32,1%

PulteGroup (PHM, 56 долларов США.95) является третьей по величине строительной компанией в США, работающей в 23 штатах и ​​42 основных рынках. С момента своего основания 70 лет назад он сдал около 750 000 домов. Сегодня это делается под несколькими разными брендами, включая Centex, Pulte и Del Webb.

Этот жилищный фонд должен привлекать инвесторов, поскольку он приносит разнообразные доходы. Приблизительно 29% продаж домов приходится на долю тех, кто впервые покупает жилье, еще 45% увеличиваются с момента их первой покупки, а оставшиеся 26% не готовы сбавлять обороты, но хотят что-то поменьше и менее громоздко в обслуживании.

Возможности для жилищного строительства в настоящее время огромны. По оценкам Freddie Mac, в стране существует потребность в 4 миллиона домов. Это составляет примерно 1,5 миллиона человек в год. Количество домов на одну семью, построенных в США за последние 25 лет, достигло этого уровня дважды в 2004 и 2005 годах.

Ориентация компании на прибыльность и денежный поток позволяет ей направлять свои свободные денежные средства на дивиденды, обратный выкуп акций и возврат долга. С 2018 года PulteGroup снизила соотношение долга к капиталу почти с 40% до 23.3% в первом квартале. Кроме того, компания увеличила разрешение на обратный выкуп акций на 1 миллиард долларов.

В первом квартале 2021 года выручка PulteGroup увеличилась на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила 2,6 млрд долларов США, при этом количество закрытий домов увеличилось на 12%, а средняя цена продажи выросла на 4% до 430 000 долларов США в течение квартала. Что касается заказов и невыполненных заказов, то за квартал они увеличились на 31% и 50% соответственно.

Скорректированная прибыль PHM на акцию увеличилась на 60% по сравнению с годом, предшествующим 1 доллару США.28. Частично это связано с увеличением ее валовой прибыли на 180 базисных пунктов и сокращением на 100 базисных пунктов скорректированных коммерческих, общих и административных расходов (SG&A) в течение квартала.

Инвесторы могут ожидать, что PulteGroup продолжит извлекать выгоду из жилищного бума, охватившего страну. Однако, учитывая, что акции жилищного строительства торгуются на уровне 1,3x продаж, это дороже, чем их пятилетний исторический средний показатель.

7 из 12

Mohawk Industries

• Рыночная стоимость: 14 долларов США.0 млрд
• Дивидендная доходность: Н / Д
• Доходность с начала года: 42,9%

Вы можете сказать, что Mohawk Industries (MHK, 201,41 долл. США) значительно улучшила свой бизнес за последний год, просто глядя на показатели жилищного фонда. С начала года он вырос почти на 43%, в то время как за последний год он увеличился примерно вдвое.

Для справки: за последние трех- и пятилетние периоды его годовая доходность в годовом исчислении мала — -1.1% и 0,1% соответственно.

Сэм Даркаш, аналитик Raymond James, имеет рейтинг «Активная покупка» акций и целевая цена $ 240. Средняя целевая цена 14 аналитиков, рассматривающих акцию, составляет $ 226,83, а что касается рейтингов, семь человек считают ее сильной покупкой, пять — удержанием, один — продажей и один — сильной продажей. Консенсусная оценка прибыли на 2021 год составляет 13,50 долларов, что означает, что акции жилищно-строительных компаний в настоящее время торгуются с прибылью в 14,9 раза выше.

В настоящее время производство напольных покрытий Mohawk находится на подъеме.В первом квартале он сообщил о рекордных объемах продаж в 2,7 миллиарда долларов, что на 9% выше, чем в прошлом году, без учета валюты. Скорректированная прибыль на акцию в размере $ 3,49 стала лучшим результатом за первый квартал в истории компании.

Также за первые три месяца года продажи MHK по производству напольных покрытий в Северной Америке выросли на 14,3% по сравнению с предыдущим годом, а выручка от продаж полов за пределами Северной Америки выросла на 31%. На производство напольных покрытий Mohawk приходится 65% продаж и 73% операционной прибыли.

Несмотря на проблемы с поставками, вызванные COVID-19, инвестиции компании в свой автопарк в США и местные системы доставки позволили ей поддерживать стабильные поставки своим клиентам.

Ирокез продолжает сокращать свою структуру затрат. Компания нашла 75 миллионов долларов из 110 миллионов долларов ежегодной экономии, которую она хочет убрать из своего бизнеса. Ожидается, что оставшиеся сбережения будут получены к концу 2021 года. Его чистый долг составляет 1,3 миллиарда долларов, что меньше, чем 1x скорректированный показатель EBITDA (прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации).

В результате МХК ожидает дальнейших приобретений и инвестиций в свой бизнес для продолжения роста продаж.

8 из 12

Trex

• Рыночная стоимость: 11,2 млрд долларов
• Дивидендная доходность: Н / д
• Доходность с начала года: 15,5%

Вам будет сложно найти жилой фонд, который за последние 15 лет обеспечил лучшую годовую совокупную доходность (цена плюс дивиденды), чем Trex (TREX, 96 долл. США).71).

Trex — производитель композитных настилов и ограждений, которые служат дольше, чем традиционная древесина. А его общая годовая доходность составляет 24%, что более чем вдвое превышает индекс S&P 500.

С тех пор, как в апреле 1999 года компания Trex стала публичной по цене 10 долларов за акцию, у нее было три дробления акций. Первый — в мае 2014 года, второй — в июне 2018 года, а третий — в сентябре 2020 года, причем каждый из них был разделен на два к одному.

Инвестиция в 10 000 долларов в первичное публичное размещение акций компании (IPO) сегодня будет стоить 773 680 долларов (8 000 акций * 96 долларов.71), среднегодовой темп роста (CAGR) — 23%. С момента выхода на биржу выручка Trex выросла с 49,2 миллиона долларов в 1998 году до 880,8 миллиона долларов в 2020 году, то есть среднегодовой темп роста 14%.

В последнее время Trex демонстрирует высокие продажи, поскольку потребители выбирают материалы для террасных покрытий, которые дорожают не так быстро, как пиломатериалы. Trex опубликовал результаты за первый квартал 2021 года в мае. Чистые продажи компании выросли на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 246 миллионов долларов, а прибыль на акцию увеличилась на 17% до 42 центов.

«Устойчивый спрос на продукцию Trex Residential и ускоренное увеличение доли рынка за счет древесины привели к росту продаж в первом квартале, заложив основу для еще одного года сильного двузначного роста выручки в 2021 году», — говорит генеральный директор Брайан Фэрбенкс.

Trex прилагает все усилия, чтобы увеличить свои производственные мощности в Вирджинии. Расширение завода даст компании на 70% больше производственных мощностей, чем в 2019 году, что сделает ее композитный настил отличной альтернативой дереву.

9 из 12

Toll Brothers

• Рыночная стоимость: 7,8 миллиарда долларов
• Дивидендная доходность: 1,1%
• Доходность с начала года: 45,6%

Четвертая из шести традиционных акций жилищного строительства в этом списке , Toll Brothers (TOL, 63 долл.28), получил новое освещение от аналитика Janney Тайлера Батория в конце апреля.

Баторий инициировал покрытие Toll Brothers с рейтингом «Покупать» и целевой ценой в 80 долларов. Аналитик полагает, что увеличение маржи TOL в сочетании с изменениями, внесенными в способ покупки земли — он вкладывает меньше денег в аванс, что позволяет ему контролировать больше земли с меньшими затратами долларов — должно обеспечить более высокий коэффициент оценки жилищного фонда в будущем.

«Мы особенно оптимистичны в отношении его доступного предмета роскоши (41% сообществ), который, по нашему мнению, заполняет недооцененную нишу и имеет большую взлетно-посадочную полосу для будущего роста», — говорит Баторий.

Бизнес Toll Brothers работает на очень высоком уровне по всем обычным показателям.

В первом квартале 2021 года выручка компании составила 1,6 млрд долларов, что на 17,4% выше, чем годом ранее. Выручка от продажи жилья выросла на 9% до 1,4 миллиарда долларов в течение квартала, в то время как продажа земли подскочила на 350% до 152,7 миллиона долларов. Прибыль TOL до налогообложения за трехмесячный период составила 127,4 млн долларов, что на 93% выше, чем в первом квартале 2020 года.

Что касается самих продаж домов, то в первом квартале у Toll Brothers было заключено нетто контрактов на 2 874 единицы жилья, что на 59% больше, чем в первом квартале. годом ранее.Он завершил первый квартал с отставанием в 8 888 единиц (+ 38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) на сумму 7,5 миллиардов долларов. Средняя цена продажи незавершенных домов составляла 840 900 долларов, что на 0,3% меньше, чем в первом квартале 2020 года.

Генеральный директор Toll Brothers Дуглас Годли-младший очень четко дал понять, какие возможности открываются перед строительной компанией.

«Наши результаты (первый квартал 2021 года) отражают устойчивый рынок жилья, который продолжает извлекать выгоду из благоприятных демографических тенденций, очень ограниченного предложения домов на продажу, что является следствием десятилетнего недопроизводства, низких ставок по ипотечным кредитам и нового признания важности дома «, — говорится в сообщении Yearly.

Интересно, что покупатели, похоже, готовы тратить больше на свои дома. В первом квартале 2021 года покупатели жилья TOL добавили 170 000 долларов, или примерно 26%, к базовой цене на обновления, надбавки за лот и другие опции.

Это хорошо, если этот жилой фонд принадлежит вам.

10 из 12

Alarm.com

• Рыночная стоимость: 4,0 миллиарда долларов
• Дивидендная доходность: Н / Д
• Доходность с начала года: -22,8%

Alarm.com (ALRM, 79,87 долл. США) — единственный жилищный фонд из 12, указанных в этой статье, который с начала года находится в отрицательной зоне. Его оставили, потому что, несмотря на исправление в 2021 году, облачная платформа безопасности и домашней автоматизации компании смогла обеспечить своих акционеров долгосрочными.

За последние 52 недели его общая доходность составила 42,6%. За последние пять лет его общая годовая доходность составила 30,0%, что значительно выше, чем у компаний-аналогов и США в целом.фондовый рынок.

В первом квартале, закончившемся 31 марта, выручка Alarm.com выросла на 13,5% до 172,5 млн долларов, а скорректированная чистая прибыль без учета GAAP (общепринятые принципы бухгалтерского учета) выросла на 23,4% до 25,8 млн долларов.

В то время как ALRM испытывала благоприятные условия на рынках жилой недвижимости США и Канады, начиная с четвертого квартала 2020 года, его коммерческий бизнес остается ниже уровня продаж до пандемии.

Компания выпустила несколько инновационных продуктов в результате COVID-19.В первом квартале компания представила бесконтактный видеодомофон для бытовых потребителей и получила положительные отзывы потребителей.

В коммерческой сфере Alarm.com запустил систему мониторинга температуры Smarter Business для таких компаний, как рестораны и продуктовые магазины, в соответствии со строгими требованиями к здоровью и безопасности. Система включает в себя комплексный мониторинг и настраиваемые оповещения, позволяющие абонентам узнать, оставалась ли дверца холодильника открытой.

Сервисный план ALRM «Коммерческий плюс» получил значительную поддержку среди предприятий, увеличившись на 35% с 2018 года.Ожидается, что мониторинг температуры Smarter Business поможет расширить этот план подписки, который оплачивается ежегодно и стоит 23,95 доллара в месяц.

С точки зрения баланса, Alarm.com работает с чистой денежной позицией. В конце первого квартала на балансе компании было 180 миллионов долларов чистой наличности, что вдвое больше, чем было в конце 2020 года.

11 из 12

Taylor Morrison Home

• Рыночная стоимость: 3,8 миллиарда долларов
• Дивидендная доходность: Н / Д
• Доходность с начала года: 15.8%

Прежде чем перейти к недавней финансовой статистике жилищного строительства, важно отметить, что Taylor Morrison Home (TMHC, $ 29,71) является лидером в строительной отрасли в отношении гендерного разнообразия. Соотношение работающих мужчин и женщин в компании составляет 53% к 47%, что помогло компании быть включенным в Индекс гендерного равенства Bloomberg в течение трех лет подряд.

«Несмотря на то, что многие заблуждения по-прежнему существуют в отношении женщин, мы отмечаем прогресс в отрасли и постоянный рост числа женщин, представленных Тейлор Моррисон.Мужчины и женщины вносят существенные различия в строительство, делая нас более сильной организацией и строителем », — говорит Чарисса Вагнер, старший вице-президент по развитию персонала и операциям в TMHC.

Значительное присутствие женщин как на стройплощадке, так и в ее офисах , по-прежнему будет важной частью корпоративной культуры. Это отличная новость, если вы являетесь акционером этого жилого фонда.

В конце апреля генеральный директор Шерил Палмер обсудила результаты компании за первый квартал 2021 года на конференц-связи с аналитиками.Палмер подчеркнул тот факт, что TMHC завершила квартал с отставанием в более чем 10 000 домов, что является рекордом для компании, и в общей сложности более 73 000 участков жилищного строительства, предоставив Тейлору Моррисону долгий путь к росту.

Чтобы улучшить качество обслуживания клиентов, компания создала виртуальную систему конфигурации и бронирования дома, которая позволяет потенциальным клиентам выбрать дом и спроектировать план этажа полностью онлайн. Этот первый в своем роде инструмент является частью стремления TMHC увеличить рентабельность собственного капитала с подросткового возраста в 2021 году до гораздо большего, чем в ближайшие годы.

Компания продолжает развивать Esplanade, активный бренд домов для взрослых, который начался во Флориде, но сейчас распространяется по всей стране. Недавно были открыты два сообщества в Калифорнии, а в Северной Каролине запланировано еще одно в конце этого года.

Активный взрослый сегмент желателен, потому что многие из этих покупателей платят наличными, меньше подвержены влиянию процентных ставок и приносят компании более высокую прибыль.

12 из 12

Tri Pointe Homes

• Рыночная стоимость: $ 2.8 миллиардов
• Дивидендная доходность: Н / Д
• Доходность с начала года: 35,8%

Tri Pointe Homes (TPH, 23,42 доллара США) базируется в Калифорнии, где приносит 43% выручки от продаж жилья. Он также работает в девяти других штатах и ​​округе Колумбия. Аризона является вторым по величине источником дохода с 15%, за ней следует штат Вашингтон с 11%.

В первом квартале чистые заказы TPH на новые дома увеличились на 20% до 1987, поставки подскочили на 18% до 1126, при средней цене продажи 636000 долларов, что на 2% выше, чем в первом квартале 2020 года.У Tri Pointe Homes портфель заказов увеличился на 56% до 3 825 домов, а будущая выручка составит 2,5 миллиарда долларов.

Что еще более важно, скорректированная валовая прибыль компании в жилищном строительстве в течение квартала увеличилась на 340 базисных пунктов до 26,8%. В сочетании со снижением на 250 базисных пунктов своих административных и административных расходов до 11,4% за трехмесячный период, TPH продемонстрировала рост прибыли до налогообложения на 126%. В расчете на акцию прибыль выросла на 146% с 24 центов на акцию в первом квартале 2020 года до 59 центов в первом квартале 2021 года.

Tri Pointe завершили первый квартал с 36 843 лотов, находящимися в собственности или под контролем, с инвентарной стоимостью 3 доллара.0 млрд. Исходя из 5 291 поставки за последние 12 месяцев до 31 марта, предполагаемые поставки компании составляют семь лет.