Раздел ипотечной квартиры судебная практика: правила и законы при разделе квартиры

Раздел квартиры, приобретенной в ипотеку после развода

Юрист по разделу имущества

По данным официальной статистики более половины браков заканчиваются разводами. Редко процесс распада семьи проходит мирно. Судебные тяжбы по разделу квартиры и другого имущества, которое приобрели супруги за годы совместной жизни, проходят наиболее эмоционально и остро.

После развода перед бывшими супругами стоит задача раздела совместного имущества, в том числе квартиры.

Согласно п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (п. 1 ст. 39 Семейного кодекса РФ).

Приобретенное супругами в период брака за счет общих доходов имущество, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено, относится к общему имуществу супругов (ч. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ).
Порядок раздела общего имущества супругов определён ст. 38 СК РФ. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества Суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. Аналогичная позиция указана в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 05.11.1998 года N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака».

Приобретение квартиры за счет кредитных средств, полученных супругом (или супругами) с согласия всех супругов, порождает не только права на квартиру, но и обязанности по возврату банку кредита.
Согласно ч. 3 ст. 39 СК РФ общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Исходя из взаимосвязанных положений ч. 2 ст. 34 СК РФ и ч. 3 ст. 39 СК РФ, стороны в период брака приобрели общие обязательства, связанные с возвратом кредита, которые входят в состав общего имущества супругов.

Квартира, приобретённая супругами за счет кредитных средств, независимо от того на имя кого она оформлена, является общим имуществом супругов. При этом наличие обременения квартиры в виде ипотеки (или залоговых прав) не является основанием к отказу в иске о разделе квартиры супругов.

Вопрос раздела совместной квартиры разрешается просто, без привлечения юристов, если для ее покупки не привлекались заемные средства, или государственные выплаты. Куда сложнее совершить раздел квартиры, обремененные ипотекой или приобретенные с использованием материнского капитала. Как в этом случае делится квартира? Как распределяются доли на детей? Рассмотрим эти вопросы подробно.

Что говорит закон

Ответственность за ипотечный кредит несут оба супруга. Ситуация осложнена тем, что раздел квартиры, находящегося в ипотеке, затрагивает интересы третьей стороны – банка. Прийти к решению, выгодному всем участникам разбирательства, довольно сложно. При рассмотрении дел о расторжении брака, в которых поднимается вопрос раздела квартиры, взятой в ипотеку, суд руководствуется Семейным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, законом «Об ипотеке». Главные правила разделения ипотечного жилья, содержащиеся в указанных правовых актах, выражаются в следующем:

• квартира, приобретенная с привлечением ипотечных средств в период брака, признается совместным имуществом мужа и жены;
• при отсутствии брачного договора, совместная квартира мужа и жены делится пополам;
• при разделе квартиры, взятой в ипотеку, не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит.

При разводе ипотечная квартира, приобретенная в период брака, делится между супругами в равных долях. Однако, нужно помнить, что квартира находится в залоге у банка, следовательно, все действия с квартирой должны осуществляться с официального разрешения банка.

В случае развода при наличии несовершеннолетних детей, один из родителей вправе обратиться в суд как от себя лично, так и от имени несовершеннолетнего. При этом доли истцов в недвижимости могут существенно превышать долю ответчика (второго супруга), что делает его долю незначительной. Часть 4 ст. 252 ГК РФ определяет, что в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. В этой ситуации составление иска и защиту интересов в суде разумно доверить профессиональному юристу.

Существует ошибочное мнение, что можно осуществить фактический раздел квартиры, т. е. закрепить за собственниками определённые комнаты, сделав тем самым жилье коммунальным. Такой фактический раздел квартиры при разводе осуществить невозможно. Данный запрет прямо установлен в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. За N 8 «О некоторых вопросах применения судами закона РФ «О приватизации жилищного фонда в российской федерации». Пункт 12 данного Постановления определил, что выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Определение порядка пользования квартирой определяет права и обязанности пользователей в отношении квартиры. При этом речь о праве собственности на комнаты не идёт. В данном случае суд может определить, кто из участников будет пользоваться определённой частью жилого помещения, установив тем самым определённые запреты и ограничения.

Раздел квартиры, приобретенной до брака с использованием ипотеки

Ситуация приобретает ряд юридических нюансов, когда недвижимость взял в ипотеку один из супругов еще до брака, но после заключения брачного союза оба супруга выплачивают кредит. В соответствии с семейным законодательством, имущество, приобретенное супругом до вступления в брак, признается его личной собственностью. Тем не менее, второй супруг может потребовать в суде выделения доли в недвижимости, если участвовал в выплате ипотеки в период брака. Для этого необходимо представить суду документальные доказательства:

• об участии в выплатах на погашение кредита;
• об организации ремонта за собственные средства;
• о любых иных вложениях, повлекших улучшение квартиры.

При положительном решении суда, выделенная доля будет соразмерна денежным затратам истца.

Если партнеры не могут прийти к решению, как осуществить раздел недвижимости мирным путем, или если в семье есть несовершеннолетние дети, ипотечная квартира делится через суд. Судья учитывает все детали оформления ипотечного кредита, выясняет, с кем будут проживать дети, и выносит решение, обязательное для исполнения сторонами процесса. По общему правилу, при наличии детей доли делятся в пользу родителя, с которым дети остаются жить.

При этом интересы второго супруга не должны быть ущемлены, и он вправе потребовать денежную компенсацию за свою часть квартиры.

Раздел недвижимости может быть осуществлен без обращения в суд. Супруги вправе определять судьбу совместной собственности с помощью письменного соглашения, которое можно заключить как в браке, так и после него. Соглашением можно установить обязанность одного супруга платить за ипотеку, и обязанность второго супруга возмещать сумму за свою часть платежа. Мирный путь раздела ипотеки требует безоговорочного согласия на условия соглашения со стороны обоих партнеров.

При составлении документа необходимо обратиться к нотариусу, который проверит законность положений соглашения, и подписью придаст документу юридическую силу. Важно помнить, что любые изменения договора об ипотеке должны быть согласованы с банком.

Ипотека и материнский капитал

Такая мера государственной поддержки, как материнский капитал может быть реализована матерью, отцом, или иным лицом, имеющим право на выплату, двумя способами:

1. Как платеж по существующему ипотечному кредиту.
2. Как первоначальный взнос при покупке квартиры.

В любом случае после прекращения долговых обязательств, родители должны обеспечить детей квартирой. Материнский капитал имеет целевое назначение и не является совместным имуществом супругов. Лицу, имеющему право на материнский капитал, выдается именной сертификат, подтверждающий правомочия. Владелец сертификата обязуется использовать средства на цели, ради которых оказывается государственная поддержка. Развод не предполагает, что материнский капитал подлежит разделу.

Квартира, для приобретения которой использовался материнский капитал, оформляется в долевую собственность родителей и их детей, не достигших совершеннолетия. При этом размер долей определяется соглашением. Если супруги прекращают семейные отношения, то каждый из них имеет право на квадратные метры, но только в пределах своей доли, на законные доли детей никто из родителей претендовать не может.

Для продажи квартиры, находящейся в собственности детей и родителей, необходимо обратиться в органы опеки и получить их разрешение на сделку. Такой шаг обусловлен необходимостью соблюдения жилищных прав детей, которые не должны ущемляться при разводе родителей. Вопрос обычно решается составлением письменного обязательства, в котором супруги обязуются выделить детям их доли при продаже недвижимости, при этом обозначаются конкретные сроки.

Как разделить недвижимость

Наиболее благоприятный вариант в случае развода – досрочное погашение ипотечного кредита. К сожалению, далеко не всегда у супругов есть возможность избавиться досрочно погасить долговые обязательства. Совместное проживание на одной территории и дальнейшая выплата ипотеки после развода тоже приносит массу неприятных эмоций. Однако существует несколько вариантов раздела ипотечного жилья, которые помогут супругам справедливо поделить квадратные метры:

1. Продажа жилья. С разрешения банка квартира продается, из полученных денег бывшие супруги рассчитываются с банком. Такой способ решения проблемы зачастую становится очень удобным для бывших мужа и жены, ведь им больше не нужно жить под одной крышей. Однако продажа ипотечной квартиры связана с рядом сложностей. На такую  квартиру непросто найти покупателя, возможно, придется существенно снизить стоимость квартиры. Кроме того, банки неохотно соглашаются на продажу залогового имущества, ведь в этом случае теряется значительная часть процентов по кредиту.
2. Раздел выплат банком. Банк разделяет платежи, каждый из бывших супругов начинают нести индивидуальную ответственность за свою долю кредита. Распоряжаться квартирой стороны смогут в равном объеме, на равных условиях.
3. Переоформление займа на одного из супругов. В этом случае один супруг отказывается от своих прав на квартиру, соответственно, у него исчезает обязанность по выплате ипотеки. Банк соглашается на переоформление только в случае, если заемщик, который берет на себя обязательства по единоличной выплате кредита, полностью платежеспособен и не имеет проблем с пропуском сроков выплат.

Ипотечное соглашение как гарантия выплаты кредита

Ипотечное соглашение – это документ, обеспечивающий исполнение условий ипотеки и являющийся правовой гарантией для всех сторон договора. В России сложилась солидная судебная практика по делам о разделе ипотечного квартиры бывшими супругами. Порой процессы заканчиваются неблагоприятно не только для заемщиков, но и для банков. Сегодня банки оформляют ипотечные соглашения, которые максимально защищают финансовую организацию, снижают риски банка при расторжении брака заемщиков.

Как правило, банк предлагает заключить супругам соглашение, по которому они становятся созаёмщиками. Также финансовые организации все чаще включают в текст кредитного договора условие о том, что при разводе супругов–созаёмщиков условия ипотечного договора не меняются. Такое условие, принятое и подписанное семейной парой, становится для банка дополнительной гарантией своевременной выплаты кредита, ведь в случае отказа одного из супругов выплачивать ипотеку после развода, обязательства перейдут ко второму супругу.

Брачный договор и ипотека

Ипотечный кредит выдается на длительный срок, в течение которого отношения супругов могут измениться в худшую сторону.

Заключение брачного договора поможет супругам избежать многих неприятностей, связанных с разделом ипотечного жилья. Договором семейная пара сможет определить условия приобретения ипотечной квартиры, а также установить имущественные правомочия каждого из партнеров после развода. В договор обычно включаются пункты, определяющие:

• порядок внесения платежей по кредиту;
• режим имущественных отношений супругов при рождении детей; доли мужа и жены, которые достанутся им после разрыва брачных отношений;
• обязательства супругов по вкладу денежных средств в улучшение жилищных условий;
• порядок уплаты первоначального взноса и т.д.

Нужно помнить, что брачным договором регламентируются только финансовые, имущественные взаимоотношения в паре, условия, относящиеся к личным неимущественным отношениям, не имеют юридической силы.

Преимущества брачного договора очевидны: он регламентирует все материальные вопросы, права и обязанности супругов, что значительно облегчает раздел совместного жилья после развода. Брачный контракт при ипотеке выгоден и банку, поскольку он определяет обязанности по выплате кредита и доли мужа и жены. Для банка договор является гарантией того, что заемщик не поменяется.

Заключить брачное соглашение можно до вступления в брак, и в период его существования, после развода оформить договор нельзя. Документ в обязательном порядке удостоверяется нотариусом.

Закон содержит обязательное требование к составлению брачного договора: его условия не могут ставить одного из членов семьи в крайне неблагоприятное, ущемленное положение. Расторгнуть договор можно по соглашению сторон, или в случае, когда одним из супругов не выполняются его условия. Если расторжение брачного договора ухудшает финансовое положение заемщика, банк вправе изменить договор об ипотеке либо потребовать полную выплату долга.

В каждом случае раздел имущества после развода проходит по своим правилам. Иногда выбирается простой и быстрый путь решения проблемы, в других случаях процессы по разделению квартиры длятся долго и мучительно. Для скорейшего раздела жилья, выгодного всем сторонам конфликта, разумно обратиться за помощью к профессиональному юристу.

Благодарим Вас за посещение сайта нашей адвокатской конторы!

РАЗДЕЛ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ СУПРУГОВ ПРИ РАСТОРЖЕНИИ БРАКА Текст научной статьи по специальности «Право»

РАЗДЕЛ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ СУПРУГОВ ПРИ РАСТОРЖЕНИИ БРАКА

Опилат Мария Владимировна

Старший преподаватель кафедры гражданского права Кемеровский Государственный Университет

г. Кемерово

DOI: 10.31618/nas.2413-5291.2020.2.53.166 SECTION OF THE SPOUSE’S MORTGAGE APARTMENT WHEN THE MARRIAGE IS

DISSOLVED

Opilat Maria Vladimirovna

Senior lecturer of the Department of civil law Kemerovo state University Kemerovo

Аннотация

В статье автор рассматривает возможные варианты раздела квартиры, приобретенной за счет ипотечного кредита при расторжении брака между супругами. Приведен краткий обзор проблем, возникающих при разделе такого имущества и обобщение способов раздела.

Annotation

In the article, the author considers possible options for the division of an apartment purchased at the expense of a mortgage loan upon the dissolution of a marriage between spouses. A brief overview of the problems encountered in the division of such property and a generalization of the methods of division is given.

Ключевые слова: раздел имущества, ипотека, расторжение брака, супруги, соглашение о разделе имущества, брачный договор, суд.

Keywords: division of property, mortgage, dissolution of marriage, the spouses, the agreement on the division of property, prenuptial agreement, the court

Ипотека и кредиты давно стали неотъемлемой частью повседневной жизни, в связи с чем многие семьи сегодня обременены долговыми обязательствами. В настоящее время при расторжении брака все более актуальным становится вопрос о разделе имущества супругов, в том числе и долгов. Как показывает правоприменительная практика, крайне затруднительным является вопрос о разделе ипотечного кредита на квартиру, в котором либо оба супруга выступают созаемщиками, либо один заемщиком, а второй поручителем по кредитному обязательству.

Сложность ситуации состоит еще и в том, что в данных правоотношениях затрагиваются интересы сразу трех сторон: кредитной организации и каждого из супругов. При этом, следует обратить внимание, что каждая ситуация имеет множество нюансов, в связи с чем единого алгоритма принятия решения раздела ипотеки и залоговой недвижимости пока не существует. Более того, на сегодняшний день судебная практика не выработала единого подхода, который являлся бы ориентиром при вынесении судами решений в аналогичных ситуациях. Более того, зачастую при вынесении решения по схожим делам судами выносятся противоположные решения.

При рассмотрении дел о разделе ипотечного жилья суды руководствуются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) [1], Семейного кодекса Российской Федерации (далее СК РФ) [2], и Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке» [3].

В соответствии со ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором не установлен иной режим данного имущества. Часть

1 ст. 33 СК РФ содержит положение о том, что законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим действует, если брачным договором не установлено иное. Согласно п. 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. В соответствии с п. 1 ст. 39 Семейного кодекса РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что общие долги супругов при разделе общего имущества распределяются между ними пропорционально присужденным им долям.

Таким образом, закон допускает раздел имущества, в т.ч. и долгов супругов/бывших супругов как в судебном, так и во внесудебном порядке.

В соответствии с п. 3 ст. 38 СК РФ в случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.

При рассмотрении иска о разделе жилья, которое приобретено за счет кредитных средств и находящегося в залоге, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлекается кредитная организация, являющаяся залогодержателем квартиры.

Супруги могут подать иск о разделе имущества как одновременно с требованием о расторжении брака, так и отдельно. Следует обратить внимание, что течение исковой давности -трехлетнего срока, исчисляется не со дня прекращения брака, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

По общему правилу, установленному в ст. 39 СК РФ, при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (п. 2 ст. 39 СК РФ).

Раздел жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, производится с учетом интересов детей, которые наравне с родителями признаются участниками долевой собственности. По общему правилу в соответствии ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» [4] определение долей родителей и детей в праве собственности на такое жилое помещение осуществляется исходя из равенства их долей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на жилье. Пунктом 11 «Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал», также дано разъяснении, что если при разделе квартиры не стоит вопрос об изменении долговых обязательств перед кредитной организацией, то согласие банка на раздел квартиры не требуется, поскольку права банка как залогодержателя не нарушаются — объект не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право [5]. Изменения о разделе жилого помещения регистрируются в территориальном органе Росреестра на основании вступившего в законную силу решения суда.

Раздел имущества по соглашению супругов в соответствии с п.1 ст. 38 СК РФ допускается как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из них, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

Действующим законодательством,

подтвержденным судебной практикой [6] предусмотрены следующие варианты раздела имущества во внесудебном порядке:

1. Путем заключения брачного договора. Супруги вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности имущества, нажитого в браке (или его части), как на основании брачного договора (ст. 42 Семейного кодекса РФ), так и на основании любого иного соглашения (договора), не противоречащего нормам действующего законодательства (ст. 38 Семейного кодекса РФ).

Согласно п. 1, 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ брачный договор заключается в письменной форме,

подлежит нотариальному удостоверению и может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Таким образом, если между супругами заключен брачный договор, то все имущество делится согласно его положениям.

В случае необходимости регистрации перехода права собственности на имущество такой договор является основанием для проведения государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством [7].

Если, несмотря на наличие брачного договора, возникает спор о разделе имущества, такой спор между бывшими супругами будет разрешаться в судебном порядке.

В случае если брачным договором изменен установленный законом режим совместной собственности, то суду при разрешении спора о разделе имущества бывших супругов необходимо руководствоваться условиями такого договора [8].

2. Путем заключения соглашения о разделе имущества. Соглашение о разделе имущества супругов является основанием для возникновения, изменения и прекращения прав и обязанностей супругов в отношении их совместной собственности. Соглашение супругов о разделе имущества должно быть нотариально удостоверено.

Согласно п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Из содержания п. 3 ст. 38 СК РФ следует, что супруги могут разделить имущество в натуре или определить доли супругов в этом имуществе. При этом следует обратить внимание, что если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Основанием для отказа выдела доли в натуре в жилом помещении, как правило, является невозможность устройства дополнительного входа в квартире и передачи вспомогательных помещений (кухни, санузла, коридора и пр. ). В этом случае выделяющийся собственник вправе требовать от других сособственников выплаты стоимости своей доли [9].

В соглашении о разделе имущества супруги должны указать, какое конкретно имущество переходит в собственность каждого из них, а также определить порядок расходов, связанных с его заключением и регистрацией. В отношении квартиры в соглашении указывается размер доли каждого из супругов в праве собственности на нее, а также порядок регистрации изменений размера долей супругов.

Если квартира приобретена с использованием заемных средств (ипотечного кредита) и на момент раздела имущества кредит полностью не погашен, то потребуется раздел долговых обязательств перед банком по погашению кредита. При этом супруги не вправе своим соглашением изменить порядок погашения кредита. Для этого требуется согласие кредитной организации (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Для получения согласия банка на изменение порядка погашения кредита, необходимо представить в банк документы, подтверждающие наличие у солидарного должника, т. е. второго супруга, возможности погашать кредит. К таким документам, в частотности, можно отнести: заверенную копию трудовой книжки, справку с места работы, справку о доходах и суммах налога физического лица, выписку с лицевого счета и другие документы, подтверждающие наличие постоянного дохода, который позволяет погашать кредит.

После получения согласия кредитной организацией на изменение порядка погашения кредита и заключения соглашения о разделе имущества его нужно зарегистрировать в территориальном органе Росреестра. Кроме того, если квартира находится в залоге, то потребуется внесение изменений в закладную.

Таким образом, у супругов существуют следующие варианты раздела квартиры, обремененной ипотечным кредитом:

1. С согласия банка супруги продают квартиру, вырученные деньги направляют на погашение совместного долга, а остаток денежных средств будет подлежать разделу поровну. Поскольку квартира до продажи будет находиться еще в совместной собственности, то согласно ст. 35 СК РФ, ст. 253 ГК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Сложность такого варианта состоит в том, что кредитная организация может не дать согласия на продажу жилья либо попросит досрочно погасить кредит. Кроме того, найти покупателя на квартиру с таким обременением будет крайне сложно и её стоимость значительно упадет.

2. Один из супругов безвозмездно либо с предоставлением ему денежной компенсации за причитающуюся долю отказывается от квартиры в пользу второго. В этом случае он освобождается от кредитных обязательств перед банком (при этом не имеет права требовать долю в квартире), а кредитный договор полностью переоформляется на одного из супругов. Следует иметь ввиду, что в соответствии с ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Таким образом, после расторжения брака второй супруг должен будет покинуть квартиру, поскольку он больше не является членом семьи собственника.

3. Погасить кредитные обязательства перед банком полностью, затем продать квартиру и поделить денежные средства поровну. В данном случае, сложность ситуации состоит в том, что у супругов, может не оказаться достаточных денежных средств для погашения своих долговых обязательств и процесс выплаты может затянуться на долгие годы.

Подводя итог вышесказанному, стоит отметить, что раздел квартиры, обремененной ипотекой — это сложный и трудоемкий процесс, требующий тщательной предварительной подготовки, а также выяснения всех деталей и нюансов, поскольку каждая семья индивидуальна. Во избежание конфликтов при бракоразводном процессе супругам целесообразно заранее заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества, иначе в дальнейшем не удастся избежать споров в судебном порядке.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30. 11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019) // Российская газета — 1994, 8 декабря.

2. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 06.02.2020) // Российская газета — 1996, 27 января.

3. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 02.08.2019) // Российская газета — 1998, 22 июля.

4. Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ (ред. от 01.03.2020) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» // Российская газета — 2006, 31 декабря.

5. Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016) // Бюллетень Верховного Суда РФ — 2016, ноябрь, декабрь.

6. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.02.2020 г. № 20-КГ19-13 // СПС «КонсультантПлюс».

7. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» // Российская газета -2015, 17 июля.

8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» (ред. от 06.02.2007) // Российская газета — 1998, 18 ноября.

9. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ред. от 25.12.2018) // Российская газета — 1996, 13 августа.

Кредиты на кондоминиумы с незавершенным судебным процессом

Покупка кондоминиума может стать отличным способом выйти на рынок недвижимости как в качестве владельца жилого дома, так и в качестве инвестора в недвижимость.

Для тех, кто хочет купить квартиру, чтобы жить в ней, льготы включают возможность владеть собственным жильем, не беря на себя ответственность за содержание и техническое обслуживание. Кондоминиумы также позволяют приобретать недвижимость в более густонаселенных районах, где покупка дома для одной семьи была бы непомерно высокой или невозможной. Для инвесторов кондоминиумы предоставляют возможность приобрести помещения, которые можно легко сдать в аренду и которые, как мы надеемся, должны вырасти в цене со временем владения.

Хотя покупка квартиры может быть отличной инвестицией, при продаже квартиры существуют факторы, которые могут сорвать сделку, что не является проблемой при других видах покупки недвижимости.

В частности, информация, представленная в анкете кондоминиума, может привести к тому, что многие обычные ипотечные кредиторы не захотят предоставлять ипотечное финансирование, поскольку информация раскрывает такие проблемы, как судебные разбирательства ассоциации домовладельцев.

В то время как судебное разбирательство по поводу ТСЖ, обнаруженное в анкете, может затруднить получение ипотечного кредита от обычного кредитора, тот факт, что судебное разбирательство продолжается, не обязательно означает, что покупка квартиры не рекомендуется или что покупка квартиры не является отличное вложение.

Однако это означает, что покупатели, желающие купить квартиру, должны будут усерднее искать подходящий источник финансирования.

NonQMHomeLoans.com может быть таким источником финансирования. Наши доверенные специалисты по ипотеке могут помочь вам претендовать на получение ссуды на квартиру без гарантии даже в обстоятельствах, когда судебный процесс по ТСЖ продолжается или когда анкета по кондо выявила другие серьезные проблемы, из-за которых обычные кредиторы отклонили вашу заявку на ипотеку.

Чтобы узнать, как наша ипотечная команда может помочь вам получить кредит, который вам нужен, чтобы ваша сделка с недвижимостью могла быть завершена, позвоните нам сегодня.

Как судебное разбирательство в отношении ТСЖ или другие результаты опроса по кондоминиумам могут повлиять на вашу покупку недвижимости

В большинстве кондоминиумов есть ассоциации домовладельцев или ассоциации кондоминиумов, которые устанавливают и обеспечивают соблюдение строительных норм, собирают взносы и улучшают места общего пользования. Ассоциации кондоминиумов контролируют места общего пользования, а арендаторы подчиняются правилам и ограничениям, изложенным в уставе кондоминиума.

Когда покупатель хочет приобрести квартиру, ипотечный кредитор покупателя обычно требует заполнения сертификата квартиры, также известного как сертификат квартиры или анкета квартиры.

Цель этой сертификации кондоминиума или анкеты кондоминиума — определить, является ли ассоциация домовладельцев или кондоминиума здоровой и финансово устойчивой.

Кредиторы хотят, чтобы сертификация кондо была завершена как часть андеррайтинга, потому что проблемы с ассоциацией могут означать проблемы для стоимости кондоминиума. Если у ассоциации имеется значительный дефицит денежных средств, возможно, что общие помещения и удобства в кондоминиуме не поддерживаются должным образом, что может привести к падению стоимости квартир в кондоминиуме. Взносы могут быть значительно увеличены, если ассоциация не является финансово здоровой, что также может значительно снизить стоимость квартиры и затруднить ее продажу в будущем, потому что люди не захотят переезжать в здание с астрономическими членскими взносами.

Кредиторы также хотят удостовериться в том, что в настоящее время не ведутся судебные разбирательства по поводу ТСЖ, поскольку такие судебные разбирательства проблематичны на нескольких уровнях.

Одна из проблем заключается в том, что когда возникает судебный процесс, это часто означает наличие серьезных проблем со зданием кондоминиума, например, невыполнение товариществом своих обязанностей или злоупотребление своими полномочиями. Эти типы серьезных проблем могут повлиять на эксплуатацию кондоминиума и, следовательно, на стоимость каждой из квартир в многоквартирном доме.

Еще одна проблема заключается в том, что судебный процесс может быть очень дорогим, и если исход будет неблагоприятным, может потребоваться значительная сумма возмещения ущерба. Это может привести к тому, что ассоциация квартир или ассоциация домовладельцев будет вынуждена выплатить крупные суммы денег. Ассоциации, возможно, придется заплатить целое состояние за судебные издержки, даже если исход судебного разбирательства будет благоприятным, и ей придется заплатить еще больше в обстоятельствах, когда исход не будет положительным.

Расходы, связанные с судебным разбирательством, могут привести к тому, что домовладельцы или ассоциация квартир столкнутся с типами финансовых проблем, которые в конечном итоге приведут к тому, что ассоциация окажется в нехватке денежных средств, что приведет к увеличению взносов или пренебрежению имуществом — и приведет к падению стоимости имущества из-за этого. .

В некоторых случаях продавцы, которые выставили свою квартиру на продажу, не знают о том, что судебный процесс по ТСЖ продолжается, или не знают о других проблемах, которые обнаруживаются в сертификатах квартиры, а это означает, что эти проблемы могут стать большим сюрпризом для со всеми вовлеченными сторонами и может произойти на поздних этапах сделки, когда покупатель уже принял твердое решение о покупке квартиры.

К сожалению, большинство обычных ипотечных кредиторов просто не захотят выдавать ссуду покупателю на покупку квартиры, когда идет судебный процесс по ТСЖ. Вся сделка может развалиться, оставив инвестора в недвижимость или покупателя жилья без возможности приобрести недвижимость, которую он намеревался.

И покупатели могут столкнуться с категорическим отказом в ипотечной ссуде даже в обстоятельствах, когда они очень хорошо квалифицированы, потому что у них есть отличная кредитная история, хороший первоначальный взнос и соответствие всем другим критериям, которые обычные ипотечные кредиторы ищут при предоставлении кредиты.

Это может быть источником большого разочарования для потенциальных покупателей, которые решают, что они хотят продвигать сделку, несмотря на судебный процесс ТСЖ, но которые не могут найти кредитора, готового посмотреть на общую картину и предоставить необходимое финансирование.

Существуют варианты получения ссуды на квартиру, несмотря на судебные разбирательства с ТСЖ

Хотя многие кредиторы не желают предлагать ипотечное финансирование для кондоминиумов, когда идет судебный процесс по ТСЖ или когда анкета по кондоминиумам выявила другие проблемы с ассоциацией домовладельцев или ассоциации кондоминиумов, не все кредиторы не желают смотреть на картину в целом.

На самом деле, NonQMHomeLoans.com стремится помочь всем покупателям недвижимости, включая инвесторов и покупателей жилья, получить кредит, подходящий для их ситуации. Наши специалисты по ипотечному кредитованию выходят далеко за рамки обычных стандартных сделок, которыми ограничиваются обычные кредиторы, и работают, чтобы помочь покупателям приобрести недвижимость, которую они хотят, даже когда обычный кредитор ничего не сделает, кроме как установит контрольно-пропускные пункты, которые мешают заключению сделки.

Когда вы берете кредит на квартиру через NonQMHomeLoans.com, вы с первого дня будете работать с профессионалом, который поможет вам изучить ваши варианты кредитного финансирования и найти ипотечный кредит, который подходит именно вам, независимо от того, какая сделка у вас есть. пытаясь завершить. Квалифицированные специалисты по ипотеке в NonQMHomeLoans.com не только предлагают первоклассное обслуживание клиентов, но и узнают цели наших покупателей, чтобы мы могли помочь вам найти ипотечный кредит, который сделает ваши инвестиции выгодными.

На NonQMHomeLoans.com судебные разбирательства в отношении ТСЖ не мешают вам получить одобрение кредита, равно как и многие другие проблемы, которые вызвали бы немедленный отказ от обычного кредитора.

Мы знаем, что не каждая недвижимость или сделка кажутся идеальными на бумаге, и мы также знаем, что не каждый покупатель кажется идеальным на первый взгляд. Вот почему мы не отстраняем вас автоматически от получения кредита, если в анкете есть проблемы, если у вас есть неблагоприятные события на вашем кредите или если вы не можете предоставить множество финансовых документов, которые большинство обычных кредиторов требуют как само собой разумеющееся. .

Наш квалификационный процесс отличается, наши стандарты утверждения учитывают всю вашу ситуацию, и наша цель — сделать вашу транзакцию возможной, когда другие, возможно, сказали «нет».

Мы также стремимся к тому, чтобы ваш кредит был одобрен быстро, чтобы не было задержек, которые могли бы помешать вам закрыть сделку, и мы стараемся снять стресс с подачи заявки и процесса утверждения, сократив количество документов. которые вы должны произвести.

У вас будет другой опыт благодаря первоклассному обслуживанию клиентов, которое предоставляет NonQMHomeLoans.com, а также благодаря нашему новому подходу к оценке ипотечных кредитов и выдаче разрешений. И, самое главное, вы можете получить ипотечный кредит по конкурентоспособной ставке с условиями кредита, которые действительно делают покупку вашей квартиры отличной инвестицией для вас.

Не отказывайтесь от покупки квартиры, которую вы любите, только потому, что обычный кредитор не хочет давать вам кредит из-за того, что судебный процесс ТСЖ был обнаружен в сертификате квартиры.

И не тратьте время впустую, пытаясь получить одобрение от обычных кредиторов на транзакцию, которая не соответствует их узким правилам приемлемости. Вместо этого свяжитесь с NonQMHomeLoans.com сегодня, чтобы мы могли быстро провести вас через процесс утверждения кредита и предоставить вам финансирование, необходимое для того, чтобы сделать эту квартиру своей. Позвоните сегодня, чтобы узнать больше.

Можете ли вы получить ссуду на квартиру, участвующую в судебном разбирательстве по разделу 558 по дефектам строительства?

Получение кредита для рефинансирования или покупки кондоминиума во Флориде может быть сложной задачей. Особенно, если кондоминиум или застройка вовлечены в спор о строительных дефектах, в отношении которых ожидаются иски по Разделу 558, слишком много арендаторов по сравнению с жильцами-собственниками, принимаются краткосрочные арендаторы или есть другие проблемы, которые отпугивают обычных кредиторов.

Но получить ипотечный кредит на эту недвижимость не невозможно — если вы знаете, где искать.

Если вам уже отказали в ипотеке на квартиру во Флориде, или если вы хотите приобрести или рефинансировать кондоминиум с ожидающими рассмотрения строительными дефектами или другими проблемами, которые делают застройку негарантийной, продолжайте читать. Эта статья поможет вам понять, почему получить ипотечный кредит на эту недвижимость сложнее, и как найти кредитора в особых ситуациях, готового работать с вами.

Что такое Раздел 558?

Раздел 558, также называемый Законом штата Флорида о строительных дефектах, регулирует, как владельцы недвижимости должны рассматривать претензии строительных фирм и субподрядчиков в связи с дефектами строительства.

Впервые принятая в 2003 году, Раздел 558 требует, чтобы владельцы недвижимости во Флориде, предъявившие требования о дефектах строительства, предоставили подрядчикам официальное письменное уведомление, чтобы дать им возможность исправить дефект или урегулировать его до того, как они приступят к судебному разбирательству.

Истцы должны предоставить это письменное уведомление подрядчикам по крайней мере за 60 или 120 дней до подачи арбитражного иска или иска о строительных дефектах, в зависимости от размера застройки.

Цель похвальна: уменьшить нагрузку на суды, заставив стороны спора урегулировать конфликт между собой до того, как дело дойдет до суда. Но это затрудняет получение кредита на покупку или рефинансирование пострадавшего кондоминиума.

Причина: Кондоминиумы со значительными строительными проблемами или с незавершенным судебным разбирательством по строительным дефектам не подлежат гарантии. То есть кредиты на эти объекты не подходят для поддержки Fannie Mae или Freddie Mac. В свою очередь, это означает, что они не имеют права на обычное финансирование. Они также не имеют права на финансирование FHA или VA.

В результате большинство банковских кредиторов не будут касаться этих событий, поскольку действия по Разделу 558 ожидаются в рамках их стандартных ипотечных программ.

Чтобы получить кредит на негарантированный кондоминиум, вам нужно обратиться к специализированному кредитору , который занимается рынками негарантийного жилищного кредита.

Насколько распространены иски о строительных дефектах во Флориде?

Судебные иски о строительных дефектах распространены по всей стране, особенно во Флориде. Обрушение Champlain Towers привлекло внимание к проблемам строительных дефектов, и ассоциации кондоминиумов и товарищества собственников жилья предпринимают шаги, чтобы защитить себя и выявить любые потенциальные претензии до истечения 10-летнего периода для подачи иска в соответствии со Статутом Флориды о строительных дефектах (раздел 9). 5.11(3)(c)), истекает.

Тем не менее, количество судебных споров по дефектам строительства во Флориде резко возросло за последние десять лет. В 2008 году в залах судов Флориды рассматривался только 31 иск о строительных дефектах. К 2017 году в штате было подано более 1000 исков о строительных дефектах.

Флорида особенно подвержена спорам о строительных дефектах, потому что ее жаркий влажный климат делает рост токсичной плесени проблемой, если ее не контролировать. Частые ураганы, тропические штормы и карстовые провалы в штате также иногда выявляют дефекты строительства, которые в противном случае могли бы остаться незамеченными.

В целом, однако, большинство кондоминиумов во Флориде на самом деле не являются собственностью, на которую распространяются гарантии по целому ряду причин.

Почему кондоминиумы со строительными дефектами «негарантированы»?

Хотя незавершенное судебное разбирательство по строительным дефектам является одной из наиболее распространенных причин, по которым кондоминиум может быть признан негарантированным, существует несколько других возможных причин, которые могут применяться:

• Незавершенное строительство
• Застройщик еще не передал формально управление ТСЖ собственникам
• Одно физическое или юридическое лицо владеет более чем 10% всех единиц
• Жилой комплекс или ассоциация разрешают краткосрочную аренду
• Большинство квартир сдается в аренду, а не занято владельцем
• Слишком много людей не выплачивают взносы в ассоциации
• Сотрудники Ассоциации были замешаны в мошеннической деятельности
• 25% или более застройки составляют коммерческие помещения, а не жилые помещения

Кроме того, существуют другие факторы, которые могут затруднить поиск кредитора для вашего кондоминиума. Например:

• Недостаточно резервов
• Недостаточная ответственность, ураган или другое страхование
• Проект «Кондотель»

Тем не менее, если вы обнаружите, что кондоминиум или другое имущество, которое вы хотите купить, не подлежит гарантии, не сдавайтесь. Хотя найти кредитора для негарантированной ссуды на кондоминиум сложнее, в долгосрочной перспективе это не невозможно.

Рынок негарантийных кредитов на кондоминиумы является специализированным. И многие обычные кредиторы, такие как банки, даже не скажут вам, что он существует.

Но мы работаем на этом рынке каждый день.

Могу ли я по-прежнему получить ссуду на покупку или рефинансирование квартиры в здании, в отношении которого возбужден судебный иск по статье 558 или строительным дефектам?

Да, можно.

Вы просто не можете сделать это с обычным «кондиционным» финансированием.

Получение ипотечного кредита для покупки или рефинансирования негарантированного кондоминиума будет немного сложнее, чем получение обычного кредита, кредита FHA или VA. Но в зависимости от конкретных проблем со зданием, финансового состояния совета кондо/ТСЖ и заемщика, очень возможно найти кредитора для большинства квартир.

Ключ: вам нужно будет выйти за рамки «простых ванильных» кредиторов и брокеров, которые сосредоточены исключительно на гарантированном, традиционном рынке кредитов, и найти брокера, который может мыслить «нестандартно». Для достижения наилучших результатов вам понадобится брокер с длинным списком отношений с небанковскими, нетрадиционными и «портфельными кредиторами», готовыми взять на себя дополнительный риск негарантированных ссуд на кондоминиумы.

Портфельные кредиторы по сравнению с обычными кредиторами

0013 портфель кредиторов. Это означает, что когда они выдают кредит, они не планируют продавать его вверх по течению Fannie и Freddie Mac, чтобы реинвестировать наличные деньги в другой кредит. Вместо этого они планируют нести ипотеку в собственных книгах как часть своего собственного инвестиционного портфеля.

Портфельному кредитору все равно, не купят ли Fannie Mae или Freddie Mac кредит. Им это безразлично. Эти кредиторы просто заинтересованы в получении стабильного потока доходов от кредитов для людей, способных производить надежные платежи.

Эти небанковские кредиторы часто остаются незамеченными. Это могут быть хедж-фонды, девелоперские компании, инвестиционные фонды недвижимости, пенсионные фонды, богатые люди и семьи, желающие диверсифицировать свои портфели.

У каждого из этих кредиторов есть своя допустимая степень риска, сроки инвестирования и критерии андеррайтинга.

Требуются время, усилия и опыт, чтобы разработать Rolodex этих небанковских, нетрадиционных кредиторов и узнать, какие кредиторы предлагают наиболее конкурентоспособные цены для каждой отдельной ситуации.

Вот где мы приходим.

Мы специализируемся на ипотечных кредитах для квартир без гарантии

В DAK Mortgage мы специализируемся на подборе заемщиков в сложных ситуациях с желающими кредиторами.

Важно понимать, что эти негарантированные ссуды на кондоминиум более рискованны для кредитора, чем обычные жилищные ссуды. Всякий раз, когда возникает уведомление по Разделу 558, судебный процесс по ТСЖ, судебный процесс по ассоциации кондоминиумов или ожидающий рассмотрения иск о дефектах строительства, кредитор берет на себя гораздо большую неопределенность, пока кредит остается в его портфеле.

Это означает, что процентные ставки и минимальные авансовые платежи обычно отражают более высокий риск. Цены могут быть выше, чем цены, которые вы видите в рекламе в СМИ.

Заключение

Если вы столкнулись со сложной ситуацией, например, с неоплаченным кредитом на кондоминиум, не отчаивайтесь. Если вам отказали другие кредиторы, не сдавайтесь. Это не конец. Существует целый мир ипотечного кредитования помимо обычного финансирования. Один размер не подходит всем. Возможно, вы просто разговаривали не с тем кредитным инспектором.

В DAK Mortgage мы не просто указываем низкую ставку, чтобы заставить вас заполнить приложение.