Как поделить квартиру при разводе
Во время бракоразводного процесса жилищный вопрос, как правило, становится главным предметом споров бывших супругов. Недвижимость, купленная в браке, делится мужем и женой в равных долях, однако на практике есть ряд исключений. Эксперты компании «Метриум» рассказали, как разделить квартиру с минимальными потерями при расторжении брака.
Согласно статистике, в Российской Федерации расторгается примерно половина всех заключенных браков. При разводе одним из самых сложных этапов становится раздел недвижимого имущества, так как дальнейшее совместное проживание бывших супругов на одной площади вряд ли можно назвать комфортным. Аналитики компании «Метриум» отмечают, что квартира подлежит разделу только в случае, если она была приобретена в период брака. Но из этого правила есть исключения.
Квартира, купленная в период брака, не подлежит разделу в следующих ситуациях:
Недвижимость была получена одним из супругов на безвозмездном основании
Чаще всего речь идет о квартире, подаренной мужу/жене или же полученной в наследство.
Это же касается и приватизированного жилья или доли в нем.
«Супруги, не исключающие вероятность развода в будущем, порой специально делают так, чтобы недвижимость была получена ими на безвозмездном основании, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Самый распространенный случай – приобретение жилья на имя родителей, которые в свою очередь дарят недвижимость, например, сыну, который фактически оплатил сделку. Формально квартира переходит в собственность на безвозмездной основе, а значит, не подлежит разделу. Известны прецеденты, когда суд все же вставал на сторону супруги, если та смогла доказать, что родители мужа купили квартиру на средства, полученные от сына».
Недвижимость приобретена на личные средства одного из супругов
Под личными подразумеваются только те средства, которые были в наличии у супруга до заключения брака, либо же полученные в период брака, но за счет продажи имущества, приобретенного до женитьбы/замужества.
Если новая квартира куплена на деньги от реализации старого жилья, то при разводе такой объект не будет разделен между мужем и женой.
«Проблема в том, что не всегда супруг может доказать, что квартира приобретена именно на личные средства, – отмечает Мария Литинецкая. – В ситуации с продажей старого имущества все предельно просто. А вот если, допустим, муж, на протяжении многих лет еще до брака копил средства, складывая деньги «под матрас», а потом, женившись, приобрел на них квартиру, то суд, вероятно, признает такую квартиру совместно нажитой. Поэтому необходимо иметь свидетельство того, что деньги были получены до брака. Ими могут стать любые платежные документы об оплате, денежные расписки, договор на открытие вклада и все прочие «улики», доказывающие, что деньги на покупку новой квартиры были получены без участия супруга. Но даже в таком случае последний может потребовать денежную компенсацию, к примеру, за вложенные в ремонт новой квартиры средства».
Между супругами заключен брачный договор
Брачный договор позволяет определить, какое имущество, приобретенное в период брака, будет считаться собственностью каждого из супругов и не будет подвергаться разделу в случае развода.
Договор можно заключить и до вступления в брак, и после. Однако в период брака условия контракта могут быть изменены в судебном порядке. Причиной вмешательства в пункты свадебного договора не редко становится кардинальное изменение финансовой ситуации в семье. К примеру, жена, изначально находившаяся в бедствующем положении, получала по брачному контракту все совместно нажитое имущество, кроме квартиры, которая при разводе оставалась мужу. Однако за годы супруга сделала головокружительную карьеру и прибрела еще две квартиры и загородный дом, тогда как финансовое состояние супруга, наоборот, ухудшилось. В таком случае муж может попытаться изменить условия брачного контракта. Но вовсе не факт, что вопрос будет решен в его пользу. Анализируя уникальность каждой отдельной ситуации, суд выносит разное решение.
Таким образом, несмотря на то, что законом определены ситуации, при которых квартира не подлежит разделу, у супругов все равно остаются шансы претендовать на недвижимость.
Раздел совместно нажитого недвижимого имущества
Если приобретенная в браке квартира не относится к личному имуществу одного из супругов, то такое жилье считается совместно нажитым, а значит, подлежит разделу при расторжении брака. Причем не важно, на кого объект зарегистрирован. Даже если второй супруг не имеет выделенной доли, это не лишает его возможности получить часть недвижимого имущества после развода. Есть два способа раздела квартиры: через составление соглашения и с помощью суда, который и определит порядок распределения имущества.
Заключение соглашения о разделе совместно нажитого имущества
При составлении соглашения о разделе имущества супруги вправе самостоятельно определить, что будет принадлежать после развода каждому из них.
Соглашение о разделе имущества заключается в случае, если объекты отдаются в личную собственность одному из супругов. Например, жена получает целиком квартиру, а муж – загородный дом и машину.
Законом не устанавливаются единые требования к договору, поэтому он составляется в свободной письменной форме. В нем необходимо указать паспортные данные обоих супругов, статус сторон (супруги/бывшие супруги), предмет договора (адрес, площадь квартиры), порядок ее пользования супругами (например, написать, что общим имуществом является квартира, 1/3 которой переходит к супругу, 2/3 – к супруге), дату вступления соглашения в собственности (со дня подписания/ расторжения брака, любой другой выбранной даты).
- Копия паспортов супругов
- Оригинал свидетельства о браке/расторжении брака
- Заверенное нотариусом соглашения о разделе общего имущества в двух экземплярах
- Правоустанавливающие документы на квартиру
- Заявление супругов о регистрации права и регистрации перехода права собственности
По итогам регистрации супруги получают по одному соглашению, которое и будет правоустанавливающим документом, определяющим новые доли каждого заявителя. Составление соглашения о разделе совместно нажитого имущества возможно как в период действия брака, так и после его расторжения.
Если, помимо мужа и жены, доля в квартире также была выделена ребенку (не важно, совершеннолетнему или нет), то его часть принадлежащей ему недвижимости, не подлежит разделу между родителями.
Если же ребенок не имел долю, то родители не обязаны выделять ее при разводе. То есть дети не имеют права на совместно нажитое имущество родителей.
Судебный раздел недвижимого имущества
Однако не всегда супругам удается договориться о порядке раздела совместно нажитого имущества. В таком случае долю каждого из них и право пользования объектом определяет суд. Причем при наличии определенных обстоятельств имущество не всегда делится в равных долях. Чаще всего суд отступает от равенства долей супругов, исходя из интересов их несовершеннолетних детей, которые остаются проживать с одним из родителей. Эксперты компании «Метриум» приводят в пример следующий случай. Супруги и два их ребенка проживают в трехкомнатной квартире, причем собственность оформлена на главу семейства. Во время бракоразводного процесса принято решения, что оба ребенка останутся с матерью. В таком случае суд постановил, что 3/4 доли квартиры отходит бывшей супруге, и только 1/4 – мужу.
Не только наличие несовершеннолетних детей становится причиной неравного раздела недвижимого имущества. Суд может выделить меньшую долю одному из супругов по причине недополучения им доходов по ряду факторов. Например, во время покупки квартиры муж пребывал в местах лишения свободы или принципиально не устраивался на работу, живя на средства супруги. При этом отсутствие дохода из-за учебы или болезни не считается «тунеядством». Кроме того, раздел имущества на неравные доли возможен, когда один их супругов практически не тратит заработанные средства на содержание общего хозяйства, тогда как второй, наоборот, расходует зарплату полностью преимущественно на нужды семьи. При этом сам уровень доходов при распределении имущества значения не имеет.
Иск о разделе имущества подается в суд по месту нахождения квартиры, одновременно с требованием о разводе или отдельно. Аналитики «Метриум» советуют придерживаться следующего алгоритма действий:
1.
Определяем требования и собираем доказательную базу
На первом этапе нужно четко определить, на какую долю в квартире вы претендуете, и если она больше половины, но на каком основании построены такие требования. Допустим, супруга считает, что ей должна достаться большая доля по причине сделанного за ее счет ремонта. Для такого требования нужно предоставить отчет об оценке рыночной стоимости объекта, чеки и выписки с банковских счетов об оплате стоимости строительных материалов, договора на ремонт с бригадой и прочие доказательства финансовых вложений.
2. Оплачиваем госпошлину, составляем исковое заявление и подаем пакет документов в суд.
В иске необходимо указать сведения об истце и ответчике, обстоятельства, на которых вы основываете свои требования, требование о разделе имущества и цену иска.
К исковому заявлению прилагаются следующие документы :
- Копии паспортов супругов
- Квитанция об уплате государственной пошлины
- Документы, подтверждающие обоснованность требований к ответчику
- Копия свидетельства о заключении/расторжении брака
- Правоустанавливающие документы на квартиру
Получаем решение суда
Если иск удовлетворен, то имущество супругов считается разделенным.
Далее необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации изменений в праве собственности. Для этого, помимо документов, удостоверяющих личность и правоустанавливающих документов, подается решение суда с отметкой о вступлении в силу.
Разъезжаемся с супругами
Полученное решение суда редко становится завершающей точкой в разделе имущества. Скорее наоборот, уже бывшие супруги приступают к самому сложному этапу, когда приходится решать, кто и на каких условиях будет проживать в квартире. Эксперты «Метриум» выделяют три главные стратегии.
Продаем квартиру и делим деньги (65%)
Реализация совместно нажитого имущества – это самый простой и безболезненный способ решения жилищного вопроса супругами. Но даже в таком случае возникают проблемы. Одни не могут договориться о цене, другие – о том, кто оплачивает услуги риелтора. Третьи просто специально затягивают поиск покупателя, не желая оказаться «на улице» с суммой, которой не хватит на новое жилье.
Иногда супруги, уже не будучи в браке, вынуждены жить на одной площади несколько лет, поскольку не могут прийти к единому решению.
Выкупаем долю второго супруга (25%)
Такой способ нередко выбирают супруги, которым по решению суда достались разные доли, например, жене с ребенком – 2/3, а бывшему мужу –1/3. Супруг должен предложить бывшей жене выкупить его долю по определенной цене. В случае отказа квартира может быть реализована третьим лицам по стоимости, не выше предложенной супруге. Однако среди покупателей находится мало желающих приобрести долю, поэтому приходится снижать цену как минимум на 20-30%.
Остаемся жить в одной квартире, но выделяем личное пространство (5%)
Высокая стоимость столичной недвижимости часто не позволяет приобрести взамен старой квартиры две новой, особенно если речь идет о продаже «однушки» или «двущки». В итоге уже бывшие супруги остаются жить на одной площади по разным комнатам.
«Бракоразводный процесс и деление имущества требует от супругов огромного количества времени, сил и нервов, – комментирует Мария Литинецкая. – Именно поэтому все больше супругов заключают брачный договор, который позволит расстаться, если и не друзьями, то хотя бы не врагами в попытке разделить совместно нажитое. На мой взгляд, это самый цивилизованный вариант. Хотя порой решение жилищного вопроса приводит к неожиданным поворотам судьбы. Нашего специалиста пригласили для оценки рыночной стоимости двухкомнатной квартиры бывшие супруги, которые планировали продать объект и разъехаться. Однако выяснилось, что вырученных денег все равно не хватило бы на покупку нового жилья, поэтому уже разведенные муж и жена решили временно продолжать жить вместе, пока каждый не соберет необходимую сумму для приобретения собственной квартиры. Некоторые время мы подыскивали варианты, пока бывшие супруги не пригласили нас … на собственную свадьбу. Как оказалось, продолжив жить некоторое время на одной площади, они осознали ошибку и снова решили быть вместе.
А на собранные средства счастливые молодожены отправились в путешествие».
Источник: Метриум
Продажа дома до развода: удивительно хорошая идея
- Главная ›
- О разводе ›
- Продажа дома до развода: удивительно хорошая идея
- Главная ›
- О разводе ›
- Продажа дома до развода: удивительно хорошая идея
4 минуты чтения
Сотрудники Divorce.com
Обновлено 28 октября 2022 г.
Если вы чем-то похожи на большинство американцев, дом, в котором вы живете, — это самая дорогая вещь, которую вы купите за всю жизнь. Это также может быть общественная собственность, которая может стать источником настоящего стресса при разводе.
В отличие от ваших банковских счетов, долгов и общих миль для часто летающих пассажиров, дом не может быть разделен поровну между разводящимися супругами, а это означает, что вы или ваш супруг можете выкупить другого, или вы можете продать дом и разделить продажу.
доход.
В этой статье мы рассмотрим, почему продажа дома до подачи заявления на развод может быть лучшим решением.
Является ли продажа имущества до развода хорошей идеей?
Как правило, вы должны планировать выставить дом на продажу как можно быстрее после того, как согласитесь, что развод неизбежен. Заблаговременно выводя недвижимость на рынок, вы максимально увеличиваете количество времени, в течение которого она доступна, и потенциально привлекаете больше заинтересованных покупателей. Это увеличивает вероятность того, что вы получите предложение, которое вас устроит, и оставит больше справедливости, которую можно разделить между вами двумя.
Выставление дома на продажу до развода также помогает облегчить дальнейший путь, позволяя вам обоим переехать и привыкнуть к чему-то вроде одинокой жизни в разных домах.
Одним из преимуществ продажи дома до развода, о котором часто забывают, является налоговая декларация. Нередко обе стороны при разводе переезжают из семейного дома, что технически делает дом, который вы делили, вторым домом для вас обоих.
Если по прошествии значительного времени стоимость имущества значительно возрастет, это увеличение может быть учтено во время налогообложения как прирост капитала и обложено налогом по стандартной 15-процентной ставке. Таким образом, если вы оба съезжаете в апреле одного года, а дом не переезжает до декабря следующего года, но стоит на 10 000 долларов больше, чем вы заплатили за него, вам, возможно, придется разделить между собой солидный счет по налогу на прирост капитала в размере 1500 долларов.
Что делать, если дом не продается вовремя
Выставление дома на продажу до подачи заявления на развод помогает избежать всех этих проблем, и есть несколько способов ускорить процесс продажи . Во-первых, сядьте и обсудите этот вопрос вместе. Убедитесь, что вы оба согласны с тем, что дом должен быть продан, и лучше всего избавиться от него.
Ничто так не сорвет многообещающее предложение, как отказ одного из супругов от сделки или каким-то образом сделать недвижимость непривлекательной.
Иногда люди делают это по финансовым причинам, а иногда по эмоциональным причинам. При разводе никогда не знаешь наверняка, поэтому постарайся прийти к консенсусу заранее и действовать как команда, чтобы упорядоченно избавиться от имущества.
Еще одна вещь, которую вы можете сделать, чтобы убедиться, что имущество будет продано до того, как оно станет белым слоном в суде по разводам, — это отложить раздел до окончательной продажи. Если кажется странным отложить развод до продажи дома, помните, что стимулы, которыми вы оба руководствуетесь, меняются, когда суд выносит окончательное решение о разводе.
Вы можете вполне счастливо работать со своим супругом над продажей имущества, а затем, когда приближается последняя дата суда, ваш супруг может начать тянуть время в надежде либо остаться в доме, либо получить большую долю имущества. цена продажи. Поместив большую кнопку «пауза» в ваш развод, вы можете помочь перенаправить свою энергию на продажу, пока вы все еще находитесь на той же странице.
Как сделать так, чтобы все шло гладко
Продажа дома может быть относительно легкой или кошмарной, в зависимости от того, насколько хорошо вы вдвоем работаете над решением нерешенных проблем. В идеале продажа вашего дома до развода может работать точно так же, как если бы развод не был на столе, хотя и без последнего шага, связанного с переездом в новый дом в другом месте.
Лаура Вассер считает, что развестись легко. От финансов до общих активов, можно договориться о том, как разделить вещи полюбовно. В своей книге она описывает несколько «Это не должно быть так» (примечание: законы в каждом штате разные, поэтому обязательно ознакомьтесь с требованиями вашего штата на веб-сайте местного суда).
Комплектация:
ТДж Дома | Гранд-Рапидс, MI
Развод – это тяжелое время для всех. Вы уже эмоционально заряжены, а затем от вас ожидают принятия ряда других важных решений. Один из самых важных вопросов, который вам нужно решить, — кто получит дом при разводе в Мичигане?
Ваша собственность, вероятно, является самым ценным активом, который у вас есть.
Вот почему ответ может быть сложным, особенно если вы живете в Мичигане.
Вот что вам нужно знать:
- Законы штата Мичиган о разводе
- Является ли Мичиган штатом общественной собственности?
- Что делать, если у вас есть дети?
- Кто получит дом при разводе в Мичигане
- Когда лучше всего продавать?
Каковы законы штата Мичиган о разводе
В штате Мичиган не допускается развод без вины. Это означает, что вы можете на законных основаниях расстаться со своим супругом, если ваши отношения не подлежат восстановлению.
Однако судья всегда может решить, несет ли ответственность одна сторона. В этом случае вам может быть отдано предпочтение перед различными предметами в зависимости от вашей личной ситуации.
Как подать заявление на развод в штате Мичиган
Чтобы подать заявление на развод в штате Мичиган, вам необходимо подать бланки повестки и жалобы в офис секретаря округа вместе с уплатой пошлины за подачу заявления.
Чтобы иметь право на развод в Мичигане, вы должны прожить здесь не менее шести месяцев. Вы также должны прожить в округе, в котором подаете заявление, не менее 10 дней.
Является ли штат Мичиган государственной собственностью?
Нет. В штате с общественной собственностью ваши активы делятся как можно ближе к 50/50. Мичиган делит собственность на основе «справедливого распределения». Именно тогда судья «справедливо» разделит ваши активы, рассмотрев ваши индивидуальные обстоятельства.
Например: вам может быть присужден процент от вашей собственности в зависимости от того, сколько денег вы зарабатываете или сколько ипотечного кредита вы заплатили лично. Есть еще несколько факторов.
Совместное или отдельное имущество
Если вы купили дом, когда были женаты, то это совместное имущество.
В этом случае не имеет значения, чье имя указано в документе или титуле. Если только это не подарок или наследство от родителей.
Но если вы или ваш супруг купили дом до свадьбы, то это отдельная собственность.
Он принадлежит тому, кто изначально им владел.
Есть несколько исключений. Например, если вы или ваш супруг вложили деньги в содержание или ремонт — вы имеете право на часть прибыли.
Что делать, если у вас есть дети?
Ваши дети являются наиболее важным фактором, который следует учитывать при принятии решения о том, кому достанется дом.
Было бы лучше, если бы один из родителей продолжал жить в доме с детьми. Это дало бы им ощущение стабильности и нормально в это тяжелое время.
Но если дело дойдет до суда, они будут выбирать на основании Закона об опеке над детьми. Этот документ направлен на поддержку наилучших интересов ваших детей. При этом учитывается их эмоциональное, физическое и психическое благополучие.
Затем судья может принять решение отложить любую продажу дома до тех пор, пока вашим детям не исполнится 18 лет. Это называется приказом Мешера.
Если это произойдет, обе стороны могут сохранить часть имущества до его продажи.
Затем они получат свои соответствующие доли от любой продажи.
Кто получит дом при разводе в Мичигане?
Ваш дом не переходит автоматически к тому, чье имя указано в документе. Помните, что Мичиган справедливо обращается с активами. Но еще до того, как дело дойдет до суда, есть несколько вариантов. Вам нужно решить, хотите ли вы оставить дом себе или продать его и разделить выручку.
Самый простой (и самый доступный) вариант — это если вы и ваш супруг решите сами. Прежде чем обращаться в суд. Любой другой способ стоит денег.
Если вам неудобно решать этот вопрос вместе, следующий шаг — попросить кого-нибудь стать посредником в разговоре. Они перечислят различные активы и помогут вам выбрать справедливый вариант.
Что, если решит суд?
Или вы можете оставить решение суда. Судья будет основывать свое решение на ряде факторов:
- Ваш возраст
- Есть ли проблемы со здоровьем
- Как долго вы состоите в браке со своим супругом
- Если у вас есть дети
- Является ли дом совместной собственностью или раздельной собственностью
- Сколько каждый из вас вложил в дом
- Был ли один виноват в разводе
Когда лучше всего продавать?
Обычно лучшее время для продажи — весна.
Но вы хотите листировать, когда есть высокий спрос, но низкое предложение.
В конце прошлого года Гранд-Рапидс испытал именно это. Рынок в подавляющем большинстве предпочитал продавцов. Это означало, что люди могли продавать свои дома намного дороже, чем обычно. Похоже, что эта тенденция сохранится и в 2021 году, поскольку мы по-прежнему наблюдаем исторически низкие ставки по ипотечным кредитам на уровне 2,73%.
Но если вы переживаете развод, вам необходимо принять во внимание и другие факторы.
Налоги
Всякий раз, когда вы продаете свой дом, вы должны платить налог на прирост капитала. Это большая сумма денег, которую вы должны платить правительству всякий раз, когда вы получаете прибыль от крупного актива.
Но если вы прожили в своем доме как минимум два из последних пяти лет, вы имеете право на освобождение от уплаты налогов. Это верно. Вы можете потребовать до 250 000 долларов США налога на прирост капитала или 500 000 долларов США, если вы состоите в браке.