Покупка дома под мат капитал: Ошибка — Циан

5 историй о минусах маткапитала

Вероника Нецова

следила за дискуссией

Профиль автора

Большинство семей тратят материнский капитал на улучшение жилищных условий — например, покупку квартиры или дома.

Многие используют его в качестве первого взноса или закрывают остаток по ипотеке. Но не каждый знает, что при этом придется выделять доли детям и супругу в новой квартире или доме. А чтобы продать такую недвижимость в будущем, понадобится разрешение органов опеки и мужа, даже если к тому моменту он станет бывшим.

Читательницы Т—Ж рассказали, как они купили недвижимость с использованием маткапитала и с какими трудностями столкнулись в дальнейшем.

Это комментарии из Сообщества Т—Ж. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.

История № 1

Когда купили квартиру «навсегда» и легкомысленно распределили детские доли

Елена Глубко

мечтает о машине времени

Профиль автора

Мы совершили главную ошибку, точнее две. Во-первых, купили квартиру «навсегда», не допуская мысли, что в дальнейшем захотим поменять ее на другую. Но спустя три года так и произошло: мы хотим сменить место дислокации — переехать в район получше. Во-вторых, использовали при покупке маткапитал и слишком легкомысленно распределили детские доли. Вместо того чтобы выделить их пропорционально вложенному маткапиталу, мы сделали это пропорционально стоимости квартиры. В итоге у детей в собственности не по 2 м², а по 19 м².

Страшно представить все эти согласования с опекой на этапе продажи жилья. Например, если мы решим переезжать в район с более дорогими квадратными метрами, нам придется либо очень усиленно копить на покупку такой квартиры, либо компенсировать детям их доли за счет собственных долей. То есть дети станут главными владельцами квартиры, а мы с мужем — собственниками ванной и туалета. Так себе расклад.

Калькулятор: какие доли выделить детям, чтобы у опеки не возникло вопросов

Если можно было бы дать себе совет в прошлое, я бы сказала:

«Лена, никогда, слышишь, никогда не используй маткапитал для покупки квартиры!»

История № 2

Когда прошла пять кругов ада, чтобы продать старую квартиру

yy 

устала от бюрократии

Профиль автора

Первую ипотеку взяла в браке и в качестве первого взноса использовала маткапитал. Потом развелась с мужем. Ипотеку погасила полностью, и настала пора выделять доли детям и бывшему супругу. Выделила. Потом решила продать эту квартиру и купить в ипотеку жилье побольше. И тут началось: нотариус, справки, уговоры бывшего мужа, чтобы подарил свою долю детям и дал разрешение на продажу одной квартиры и покупку другой. Столько денег потратила, страшно вспомнить. А потом органы опеки. В общем, прошла пять кругов ада, прежде чем собрать всю кипу документов.

В итоге купила квартиру, но столкнулась с другой проблемой. В нее я официально не могу прописать своего нынешнего законного мужа. Только временно лет на пять, и то по разрешению органов опеки. Первую ипотеку брала на себя, но в браке, платила сама. Вторую тоже взяла на себя — теперь у нас брачный контракт, — но проблемы из-за маткапитала и бывшего мужа остались.

Что делать? 13.05.20

Надо ли выделять долю бывшему мужу, если я покупаю жилье на маткапитал?

История № 3

Когда так и не смогла купить новое жилье

Елена Потехина

все-таки нашла выход из положения

Профиль автора

Я в разводе, и у меня двое детей. Единственным вариантом приобрести свое жилье я считала использование маткапитала и вложила его в покупку двухкомнатной квартиры в ипотеку с комфортным платежом на 25 лет. Через четыре года я получила нормальную работу и решила сменить район и жилищные условия: взять в ипотеку трешку, чтобы к школе у каждого ребенка была своя комната. И вот тогда маткапитал заиграл новыми красками.

Для продажи двушки надо погасить ипотеку в размере 1 000 000 Р, выделить доли детям, получить согласие бывшего мужа и органов опеки на продажу этих долей, а также выделить детские доли в новой трехкомнатной квартире.

Непросто найти покупателя, который внесет две трети аванса, дождется, когда я выделю доли и получу согласие бывшего мужа и опеки. А получить их согласие — в каком-то смысле рулетка. Все это сильно снижает стоимость продажи квартиры.

Что делать? 10.06.19

Как выделить доли детям в квартире, если использовал маткапитал?

Опека даст согласие на продажу старой двушки, только если я найду трехкомнатную квартиру и подпишу предварительный договор на ее покупку, где обозначу размер детских долей.

При этом банки ипотеку разведенным с детьми, а тем более с их долями в новом жилье, не дают. А если дают, то с очень большой неохотой. Еще при ипотеке надо дать согласие на перевод обязательства по выделению долей в новом жилье, и пусть опека проверяет, улучшение это жилищных условий или нет.

Такой квест мне не пройти, поэтому считаю программу недоработанной.

Нашла для себя иной выход: купила в ипотеку трехкомнатную квартиру с большей нагрузкой на семейный бюджет, чем хотелось бы. Чего мне стоило получить такую ипотеку — даже вспоминать не хочется. А двушку сдаю и за счет аренды гашу почти все платежи по ипотеке. Успокаиваю себя тем, что это вклад в будущее моих детей.

История № 4

Когда думали, что улучшили жилищные условия детей, а теперь должны им денег

Анастасия Быкова

в долгу перед детьми

Профиль автора

Купили дом с использованием маткапитала. Через три года решили перебраться в квартиру, а дом продать — благо покупатели уже были. Сначала приобрели квартиру и сразу поделили ее на четверых. Она большая, и мы думали, что таким образом улучшим жилищные условия детей и без проблем продадим дом, но это была огромная ошибка.

Теперь мы должны положить детям на счет по 180 000 Р, так как в доме доли выделили поровну. В общем, лучше оставить маткапитал на обучение.

История № 5

Когда придется прописать ребенка в другом городе

Юлия Влади

не знала всех тонкостей и попала

Профиль автора

Вложила маткапитал в свою ипотеку и пожалела миллион раз. Если честно, была не в курсе всех этих тонкостей, никогда ими не интересовалась. Родила дочь как раз после того, как Путин объявил, что теперь маткапитал будет выдаваться и на первого ребенка.

Я обрадовалась, так как осталась одна: разошлись с бывшим во время беременности. Предполагалось, что мне будет финансово сложно еще и ипотеку платить, поэтому, как только появилась возможность, я перевела маткапитал в счет ипотеки. И теперь могла сутками заниматься новорожденной дочкой.

Через полтора года я решила продать квартиру и ничего нового не покупать, а уехать к родне, пожить полтора года в декрете. А потом вернуться на работу и расширяться.

Я стала изучать тему и поняла, что крупно попала.

Съездила в опеку, там мне сказали, что просто положить деньги на счет ребенка нельзя — только выделять новые доли в квартире. То есть надо брать что-то взамен. Но разрешили выделить долю у бабушки в другом городе. Правда, оказалось, что сначала я обязана закрыть ипотеку и выделить ребенку долю в квартире, на которую брала маткапитал. Это абсурд. Самое смешное, что работа опеки не регламентирована, что хотят, то и творят. Например, мне сказали сначала выделить долю на миллион. Я так и ответила, мол, это еще почему, выделю на 250 тысяч и не больше. Работница опеки опешила, но промолчала.

Я проконсультировалась в опеке города, где я родилась и где живет моя родня. Там разрешают просто класть деньги на счет ребенка. Положить надо немного больше, конечно, но без этого опека не была бы опекой. В итоге мне надо потратить всю свою финансовую подушку, закрыть ипотеку, выделить долю дочке и поехать в Воронежскую область, чтобы прописать там ребенка. Далее — обратиться в местную опеку и получить добро на открытие счета в банке в пользу дочки. Деньги я кину на счет и просто забуду о них.

Пусть их сожрет инфляция и через 16 лет дочь купит на них «Сникерс». Зато я снова стану свободной в плане улучшения жилищных условий для себя и ребенка.

Можно ли избежать прироста капитала, купив еще один дом?

Когда вы продаете свой дом, IRS допускает одну из основных форм льготы на прирост капитала. Это называется исключением продажи дома, и оно позволяет вам вычесть значительную сумму прибыли от продажи дома, чтобы минимизировать или избежать уплаты налогов на прирост капитала. Если вы продаете инвестиционную недвижимость, вы можете использовать процесс, известный как «равноценный» обмен, чтобы снизить налоговое бремя, но этот процесс применим только к инвестиционной и сдаваемой в аренду недвижимости. Вот что вам нужно знать.

Финансовый консультант может помочь вам оптимизировать стратегии инвестирования и планирования имущества, чтобы снизить налоговые обязательства.

Исключения при продаже дома

Если вы продаете дом, IRS допускает две основные формы налоговых льгот.

Первая налоговая льгота называется Разделом 121 (обычно называемым исключением продажи дома), который позволяет налогоплательщикам исключать прирост капитала из продажи своего дома. Это означает, что он может применяться только к основному месту жительства, где вы живете.

Вторая налоговая льгота называется Разделом 1031 (также называемым равноценным обменом), который позволяет налогоплательщикам отсрочить уплату налога на прирост капитала при продаже инвестиционной недвижимости, используя вырученные средства для покупки другой аналогичной недвижимости.

В 2022 году исключение продажи дома позволяет отдельным налогоплательщикам исключить до 250 000 долларов США из продажи их основного дома (500 000 долларов США для совместных налогоплательщиков).

Обратите внимание, что налогооблагаемый прирост капитала относится только к сумме, полученной от продажи. Это означает, что вы сначала вычитаете цену, которую вы заплатили за дом, а затем исключаете любые улучшения или расходы, не облагаемые налогом. Затем вы вычитаете исключение продажи дома. Все, что осталось, это сумма, с которой вы должны платить налоги.

В качестве примера предположим, что человек купил дом за 200 000 долларов. Спустя годы человек продает его за 500 000 долларов. Потенциальный налог на прирост капитала при продаже составит 300 000 долларов США, то есть прибыль, полученная от продажи. Используя исключение продажи дома, продавец может исключить 250 000 долларов из прибыли. и, следовательно, должны оставшиеся 50 000 долларов в виде прироста капитала.

Чтобы применить исключение при продаже дома, ваша недвижимость должна пройти два теста:

Право собственности. Налогоплательщики должны были владеть этим домом не менее 24 из последних 60 месяцев (иными словами, не менее двух лет из последних пяти). Эти месяцы не обязательно должны идти подряд.

Использование и размещение. В период владения этот дом должен был использоваться как основное место жительства. Есть несколько способов официально установить основное место жительства. Самое главное, это должен быть адрес для подачи налогов, голосования, государственных и федеральных удостоверений личности и счетов за коммунальные услуги.

Обратите внимание, что у вас может быть только одно законное основное место жительства одновременно, а это означает, что вы можете применить исключение продажи дома только к одной продаже за раз.

Исключение продажи жилья не распространяется на инвестиционную или сдаваемую в аренду недвижимость. Это должен быть дом, в котором вы живете, и он не может быть вторым домом.

Обмен на аналогичные объекты

Налоговое управление США определяет обмены на аналогичные объекты как обмены между недвижимым имуществом, которое используется для бизнеса или удерживается в качестве инвестиций для другого бизнеса того же или подобного типа.

Как правило, когда продавцы совершают этот тип обмена, они не обязаны признавать прибыль или убыток в соответствии с разделом 1031 Налогового кодекса. Это означает, что если вы владеете коммерческой недвижимостью, IRS разрешает вам продать одну собственность и использовать выручку купить другую без необходимости платить налоги на сделку.

Когда-то это применялось ко всем формам бизнес-активов, однако Конгресс отменил однородный обмен для всех активов в 2017 году. Это налоговое законодательство ограничивало недвижимость, предназначенную для активных транзакционных целей, такую ​​как сдаваемая в аренду недвижимость, офисы, магазины, отели и другие используемые активы; и создали специальное преимущество для закрытых или индивидуальных фирм по недвижимости.

Аналогичные обмены должны соответствовать трем общим требованиям:

Это имущество должно храниться как инвестиционный актив.  Этот дом не может быть домом для личного пользования, будь то основное место жительства, дополнительное место жительства или даже случайный дом для отдыха. Как правило, если вы когда-нибудь остановитесь в этом объекте, это, вероятно, не будет учитываться при обмене в аналогичном порядке 1031.

Это имущество должно приносить доход за счет сдачи в аренду или другого использования. Вы не можете держать собственность только как инвестицию для последующей продажи.

Приобретаемая недвижимость должна быть того же «характера и класса», что и продаваемая недвижимость. Как правило, это низкое требование, поскольку IRS считает, что большая часть недвижимости подходит для этой цели. В целом, если вы продаете одну инвестиционную недвижимость и используете вырученные средства для покупки другой, вы, скорее всего, выполните это требование. Самым большим ограничением здесь является то, что IRS редко рассматривает собственность за пределами США как налогооблагаемую эквивалентность собственности внутри страны.

Вам не нужно делать прямой обмен в аналогичном обмене. Вместо этого, как только вы продадите свою первую инвестиционную недвижимость, вы можете положить выручку от этой продажи (ваш доход от прироста капитала) на условное депонирование. Затем у вас есть 180 дней, чтобы найти и купить еще один участок земли с таким же расположением. Эта новая покупка также должна приносить доход за счет сдачи в аренду или иного использования, а также должна осуществляться исключительно в коммерческих целях.

Затем вы можете использовать депонированные средства для покупки этой недвижимости. Если вы это сделаете, IRS позволит вам считать это обменом, и вам не придется платить налоги с выручки от первоначальной продажи.

Если вы владеете сдаваемым в аренду имуществом и хотите его улучшить, этот инструмент может оказаться чрезвычайно полезным. Однако это не имеет ценности для домовладельцев, так как подобные обмены конкретно не распространяются на вашу частную резиденцию.

Bottom Line

Вы можете избежать значительной части налога на прирост капитала за счет исключения продажи дома, большой налоговой льготы, которую IRS предлагает людям, которые продают свои дома. Люди, владеющие инвестиционной недвижимостью, могут отсрочить получение прироста капитала путем переноса продажи одной собственности на другую. Однако этот равноценный обмен не распространяется на личное жилье.

Советы по покупке недвижимости для начинающих

• Финансовый консультант может помочь вам составить финансовый план для ваших нужд и целей при покупке жилья. Найти финансового консультанта не составит труда. Бесплатный инструмент SmartAsset подбирает вам до трех финансовых консультантов, которые обслуживают ваш регион, и вы можете бесплатно взять интервью у своих консультантов, чтобы решить, какой из них подходит именно вам. Если вы готовы найти консультанта, который поможет вам достичь ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.
• Выбор между домом мечты и инвестиционной недвижимостью может быть трудным. В зависимости от ваших финансовых потребностей и целей, вот почему долгосрочная аренда может окупиться.

Фото: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/PeopleImages, ©iStock.com/Jirapong Manustrong

Эрик Рид Эрик Рид — независимый журналист, специализирующийся на экономике, политике и глобальных проблемах, а также широко освещающий финансы и личные финансы. Он сотрудничал с такими изданиями, как The Street, CNBC, Glassdoor и Consumer Reports. Работа Эрика фокусируется на влиянии абстрактных вопросов на человека, уделяя особое внимание аналитической журналистике, которая помогает читателям более полно понять свой мир и свои деньги. Он делал репортажи из более чем дюжины стран, включая Сан-Паулу, Бразилия; Пномпень, Камбоджа; и Афины, Греция. Бывший адвокат, прежде чем стать журналистом, Эрик занимался судебными разбирательствами по ценным бумагам и защитой по уголовным делам белых воротничков со специализацией pro bono по вопросам торговли людьми. Он окончил юридический факультет Мичиганского университета, и в любую субботу осени его можно встретить болеющим за своих Росомах.

Можно ли избежать уплаты налога на прирост капитала, купив еще один дом?

Продажа дома с целью получения прибыли может стать налогооблагаемым событием. Если вы получили прибыль от продажи своего дома, вы можете заплатить налог на прирост капитала; однако могут применяться некоторые исключения.

Если вы планируете купить еще один дом, у вас есть варианты, которые могут уменьшить или устранить ваши обязательства по уплате налога на прирост капитала в зависимости от того, предназначена ли недвижимость для личного использования или если вы планируете реинвестировать эти средства в инвестиционную недвижимость, используя аналогичный вид 1031 обмен. Вот некоторые рекомендации о том, когда вы можете быть обязаны платить налог на прирост капитала и когда вы можете претендовать на освобождение.

Что такое налог на прирост капитала?

Прирост капитала – это прибыль, полученная от продажи актива, стоимость которого увеличилась за период владения. Активы могут быть материальным имуществом, таким как недвижимость или личная собственность, или нематериальным имуществом, таким как акции или интеллектуальная собственность. Если инвестиции удерживаются более года, они считаются долгосрочным приростом капитала, который облагается налогом по более низкой ставке. Краткосрочный прирост капитала — активы, удерживаемые менее года — облагаются налогом как обычный доход.

Когда эти активы продаются или «реализуются», это создает налогооблагаемое событие, о котором необходимо сообщить в IRS, который будет облагать налогом вашу прибыль от продажи этого актива. Тем не менее, есть некоторые исключения, когда вы продаете свой дом.

Освобождение от налога на прирост капитала для основного места жительства

Ваш дом считается капитальным активом и облагается налогом на прирост капитала. Если ваш дом растет в цене, вы можете быть обязаны платить налог на прирост капитала. Однако благодаря Закону об освобождении от налогов от 1997, вы можете быть освобождены.

Вот как вы можете претендовать на освобождение от налога на прирост капитала при продаже вашего основного места жительства: 

1. "}» aria-setsize=»-1″ data-aria-posinset=»1″ data-aria-level=»1″> Вы владели домом не менее двух лет 
2. Вы прожили в доме не менее двух лет
3. Вы не обращались за освобождением от прироста капитала при продаже основного места жительства в течение последних двух лет 

Если вы соответствуете этим требованиям, вы имеете право на освобождение в размере 250 000 долларов США для налогоплательщиков, подающих одну декларацию, и 500 000 долларов США для налогоплательщиков, подающих совместную декларацию.

Вот пример: предположим, супружеская пара купила дом за 100 000 долларов и использовала его в качестве основного места жительства в течение 10 лет, прежде чем принять решение о продаже. Дом был продан за 175 000 долларов, поэтому их прибыль от продажи составила 75 000 долларов. Они не будут нести ответственность за какой-либо налог на прирост капитала, поскольку они выполнили все квалификационные требования, а прибыль составила менее 500 000 долларов США. Пара может распоряжаться полученным доходом по своему усмотрению.

Завершение обмена 1031 для отсрочки уплаты налога на прирост капитала по инвестиционной недвижимости

Что делать, если дом не является основным местом жительства, а вместо этого вы сдали его в аренду для получения пассивного дохода? Скорее всего, вы столкнетесь с налогооблагаемым событием, если продадите недвижимость по цене, превышающей вашу первоначальную инвестиционную базу, но может существовать способ отсрочить любой прирост капитала от продажи инвестиционной собственности.

Обмен 1031 может помочь инвесторам отсрочить эту прибыль, при условии, что они переведут всю выручку от продажи в эквивалентную замену собственности. Чтобы претендовать на обмен 1031, вам необходимо следовать правилам. Вот общий квалификационный контрольный список: 

1. Вы владеете инвестиционной недвижимостью.
2. Вы хотите продать или обменять свою инвестиционную недвижимость на «подобную» недвижимость.
3. Вы должны следовать определенным правилам и требованиям.

Вот как биржа 1031 может помочь вам сохранить капитал при продаже инвестиционной собственности, особенно высоко оцененных активов, которыми вы владеете более одного года:

Первоначальная база: 500 000 долларов 

Цена продажи: 1,5 миллиона долларов  

Задолженность по приросту капитала: 

200 000 долларов США (20% от 1 миллиона долларов США)

Средства, доступные для реинвестирования: 1,3 миллиона долларов США 

 

1031 Обмен на аналогичный актив  

Первоначальная база: 500 000 долларов

Цена продажи: 1,5 миллиона долларов

Прирост капитала Задолженность: $0

Средства, доступные для реинвестирования: 1,5 миллиона долларов США

Примечание: На приведенной выше диаграмме используется самая высокая долгосрочная ставка прироста капитала, которая составляет 20 процентов.  

Хотите узнать, имеете ли вы право на обмен 1031 для отсрочки налога на прирост капитала? Планируйте заранее и убедитесь, что ваша биржа соответствует рекомендациям IRS. Если ваша биржа не соответствует требованиям, вы можете в конечном итоге заплатить огромный налог на прирост капитала.

^{Этот материал предназначен только для общей информации и образовательных целей. Информация основана на данных, собранных из источников, которые мы считаем надежными. Его точность не гарантируется, он не претендует на полноту и не предназначен для использования в качестве основного основания для принятия инвестиционных решений. Его также не следует рассматривать как совет, отвечающий конкретным инвестиционным потребностям любого инвестора. Realized не предоставляет налоговых или юридических консультаций. Этот материал не заменяет обращения за консультацией к квалифицированному специалисту в вашей конкретной ситуации. Приведенные примеры приведены только в иллюстративных целях и не отражают каких-либо сборов или расходов, которые могут быть понесены в ходе сделки с недвижимостью.}