Садоводам упростят оформление в собственность участков в ликвидированных СНТ
Свежий номер
РГ-Неделя
Родина
Тематические приложения
Союз
Свежий номер
Текст:
Ольга Игнатова
20.04.2022 18:40
Дачники могут получить право на бесплатную приватизацию земельных участков в случае ликвидации садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ). Законопроект об этом готовится ко второму чтению в Госдуме.
Андрей Соломонов/ РИА Новости
Сегодня все чаще встречаются ситуации, когда в реальности садоводческое товарищество существует, а официально — уже нет. Как правило, в этом виноваты председатели, которые вовремя не сдавали отчетность, поэтому Федеральная налоговая служба просто исключила СНТ из реестра юрлиц. Это приводит к тому, что садоводы не могут оформить в собственность землю в ликвидированных СНТ и строения, расположенные на ней.
«В марте были приняты новые изменения в закон о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд.
Среди них — предусмотрена поправка и в Земельный кодекс. Она даст право применять упрощенный порядок оформления земельных участков в собственность для граждан, которые получали земельные участки в составе СНТ до его ликвидации», — пояснил «Российской газете» депутат Госдумы, председатель Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин.
В частности, граждане могут получить право до 1 марта 2031 года бесплатно получить свой земельный участок в собственность.
Напомним, что именно до этой даты действует «дачная амнистия» — упрощенный порядок оформления в собственность земли, в том числе в старых населенных пунктах, где наделы раздавали еще в середине прошлого века, и в садоводческих кооперативах. До 1 марта 2031 года будет действовать и упрощенный порядок оформления гражданами своих прав на уже построенные (без подачи уведомления) жилые или садовые дома. Достаточно будет предоставлять только технический план и правоустанавливающие документы на участок.
Законодатели намерены решить и еще одну давнюю проблему. Речь идет о сложностях при оформлении права общей долевой собственности на участки общего назначения. В 1990-е годы садовые товарищества массово бесплатно выделяли земли общего пользования в бессрочное пользование. Сейчас эти участки необходимо либо приватизировать, либо передать их муниципалитету или государству. Но при оформлении собственности на участки общего пользования Росреестр требовал согласия всех собственников садовых участков в СНТ, включая и тех, кто не является членом товарищества. Собрать такие согласия почти нереально. Хотя бы потому, что 10-20% участков обычно заброшены и найти их собственников невозможно.
Если закон будет принят, то решение об оформлении права общедолевой собственности на участки общего пользования можно будет принимать двумя третями голосов на общем собрании.
Власть23.03.2023
Темпы ввода жилья на Дальнем Востоке превысили среднероссийский уровень
Экономика22.03.2023
Программу расселения аварийного жилья Подмосковье завершает с опережением
Экономика22. 03.2023
На продажу выставлена самая дешевая дача в Подмосковье
Можно ли оформить в собственность заброшенный участок?
Юридические статьи
В садоводческих товариществах повсеместно встречаются брошенные участки. Прежний хозяин умер, наследников нет, либо они не вступили в права собственности. Неизбежно возникает вопрос, могут ли иные члены СНТ взять эту территорию в аренду или выкупить. Куда обращаться? Какие документы нужны для оформления сделки?
Да. Заброшенный участок можно приобрести или арендовать, но многое зависит от конкретных условий. Они определяют, сколько дней или месяцев потребуется на оформление. Например, важно знать, открывал ли кто-либо наследственное дело по факту смерти прежнего владельца. Еще один существенный вопрос — наличие зданий на участке. Лицо, выкупающее в собственность участок, обязано приобрести и все имеющиеся строения. Закон не позволяет разделить их.
Помимо этого необходимо помнить еще о нескольких моментах:
- В Едином госреестре (ЕГРН) не должно быть данных, подтверждающих, что заброшенный участок находится в чьей-либо собственности.
- Члены садоводческого товарищества имеют право приобрести или арендовать участок, если на нем в течение многих лет никто не появлялся, не ведется никакая деятельность. Организация торгов для этого не требуется. Но есть и ограничения. Участок должен принадлежать государству или муниципалитету. Обязательное условие — нахождение в составе земель, выделенных конкретному СНТ. Но при этом надел не должен входить в состав участков общего назначения. Основание — пп. 3 п. 2 ст. 39.3 и пп. 7 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
- Проверить, не относится ли конкретный участок к землям общего пользования можно через сервис https://kadastr.ru/services/publichnaya-kadastrovaya-karta/. Это — публичный ресурс. Если данные подтвердятся, любой из членов СНТ может обращаться в органы местного самоуправления с заявлением о выкупе данной территории или передаче в долгосрочную аренду.
- Только заявления для подписания любого типа договора недостаточно. К нему необходимо приложить решение, вынесенное правлением СНТ (иным органом, наделенным правом решать подобные вопросы), о том, что конкретный участок отводится заявителю. Помимо этого важно подтвердить, что претендент уже является членом данного товарищества. Это может быть членская книжка или выписка из протокола собрания, на котором гражданина приняли в члены СНТ. Выдать ее обязан председатель (секретарь) товарищества по запросу заявителя.
- Есть еще один существенный пункт, без выполнения которого все сказанное выше не имеет значения. Пустующий надел должен находиться в собственности муниципалитета. Подтвердить информацию можно по выписке из ЕГРН.
В соответствии с п. 1 ст. 225 ГК РФ вещь может быть бесхозяйной. Для этого у нее не должно быть собственника. Как вариант, если он есть, то информация о нем отсутствует. Допускается и ситуация, когда владелец отказался от своих прав собственности на некоторые вещи.
Если бесхозяйным является недвижимое имущество, то в Росреестр вносится соответствующая запись. Инициатива исходит от органов местного самоуправления муниципалитета при условии, что пустующий надел находится на его территории.
Если в течение года никто не предъявляет свои права на данное имущество, то судебным решением его можно признать собственностью муниципалитета. Основание — п. 3 ст. 225 ГК РФ.
- Суд удовлетворяет требование органов местного самоуправления (лица или комитета, наделенного соответствующими полномочиями) и признает, что некоторый земельный участок далее принадлежит муниципалитету. Только после этого желающие могут претендовать на его выкуп его или использование на условиях аренды. Часто не требуется обращение в суд для признания того, что некоторые земельные наделы принадлежат муниципалитету. Это возможно, если владелец умер, и никто не заявил о своих правах на наследственную массу.
С недавних пор все наследственные дела отображаются в единой базе данных. Для получения информации и том, не претендует ли кто-либо на земельный участок, достаточно воспользоваться сервисом https://notariat.ru/ru-ru/help/probate-cases/, принадлежащим Федеральной нотариальной палате. Если к любому нотариусу обращались наследники умершего владельца участка, на сайте будет необходимая информация.
Не стоит забывать и о выморочном имуществе. Если никто не обращался к нотариусу для открытия наследственного дела, либо все наследники отказались от имущества (например, из-за наличия долгов у наследодателя), участок с постройками становится собственностью РФ. Основание — п. 1 ст. 1151 ГК РФ. Конкретным владельцем будет муниципалитет, сельское поселение, муниципальный район, городской округ, на территории которого находится брошенный надел. Основание — п. 2 ст. 1151 ГК РФ.
Данная позиция подтверждена и в п. 50 Постановления ПС ВС №9 от 29.12.2012 года. В данном документе рассматриваются спорные моменты, касающиеся наследования, в том числе в ситуациях, когда отказ от вступления в наследство невозможен. Если государство становится владельцем выморочного имущества, не требуется составление специального акта, подтверждающего этот факт. Не имеет значения и то, зафиксированы ли права собственности официально, получено ли свидетельство о госрегистрации. В последнем случае для получения нужного документа не приходится обращаться в суд. Нет необходимости и доказывать, что недвижимость является выморочной.
На практике это означает, что уполномоченное лицо органов местного самоуправления обращается к любому нотариусу для получения свидетельства о праве на наследство в отношении пустующих земель и зданий, связанных с ним. Далее в Росреестр подается заявление установленной формы, и недвижимость переходит в состав муниципалитета. Судебное решение в подобной ситуации не требуется.
Только после прохождения всех перечисленных процедур заинтересованные лица могут рассчитывать на приобретение участка или заключение договора долгосрочной аренды.
Отдельно стоит сказать о Федеральном законе № 518-ФЗ от 30. 12.2020 года. Этот нормативный акт будет действовать, начиная с 29.06.2021 года. В соответствии с данным законом органы местного самоуправления смогут выявлять, кто являлся собственником некоторого объекта недвижимости. Это относится к ситуациям, когда документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, датирован датой ранее 31.01.1998 года. Обязательное условие — право собственности никак не отражено в Едином Госреестре.
Органы местного самоуправления во исполнение требований Закона № 518-ФЗ смогут истребовать данные в ЗАГСах, МВД, ФНС, нотариате. Цель всех запросов — получение данных о лицах, которые могут быть собственниками объектов недвижимости, ранее стоявших на учете. Условие — право собственности является наследственным. При этом у запрашивающей структуры должна быть достоверная информация о том, что прежний владелец ранее учтенной недвижимости умер. Основание — п. 3 ст. 5 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Конечная цель всех нововведений — упрощение процедуры поиска наследников пустующей недвижимости. Очень многие, обратившись раз к нотариусу, подав заявление о вступлении в наследство, не предпринимают никакие действия в дальнейшем. Как следствие, в Росреестре отсутствует достоверная информация о реальных собственниках недвижимого имущества.
Тем же, кто заинтересован в приобретении пустующих земельных участков, целесообразно обратиться в специализированный орган при муниципалитете, который и занимается контролем за использование муниципальной собственности. Именно его сотрудники и принимают решение о продаже пустующих земель или передаче их в аренду.
все статьи
Регистрация права собственности на земельные участки снт. Особенности использования земель садового некоммерческого товарищества (СНТ) Порядок оформления общей собственности СНТ
ПРАВА НА ЗЕМЛИ ОБЩЕСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ.
При наличии у товарищества свидетельства о праве собственности на землю, даже если оно выдано в начале 90-х годов прошлого века, оно остается действительным и подтверждает наличие права на земельный участок. Законом не предусмотрена обязанность садоводов переоформлять ранее полученные документы, поэтому в первую очередь вам, садоводам, необходимо определиться, в каком объеме такое переоформление необходимо для вашего товарищества. Необходимо помнить, что при принятии решения о переоформлении общего земельного участка из коллективной совместной собственности в собственность юридического лица каждый садовод отказывается от своей доли в общем имуществе товарищества и передает ее в собственность организации. В соответствии с нормами действующей редакции Федерального закона от 15.04.19№ 98 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», а именно ст. 28, земельные участки, относящиеся к государственной собственности, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения бесплатно. В соответствии со статьей 14 указанного Закона земельные участки, находящиеся в общей собственности, предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность.
. В настоящее время земли общего пользования вашего товарищества находятся в общей совместной собственности его участников, следовательно, они находятся в собственности, пользовании и распоряжении, в том числе в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации участники совместной собственности, если иное не предусмотрено договором между ними, совместно владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется с согласия всех участников, которое предполагается независимо от того, кто из участников совершает сделку по распоряжению имуществом. Статья 3 Федерального закона от 15.04.19№ 98 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» указано, что правовое регулирование ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства гражданами осуществляется в соответствии с Конституцией Российской Федерации, гражданскими, земельными , градостроительное, административное, уголовное и иное законодательство Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также принятые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации и нормативные правовые акты органов местного самоуправления.Дела с недвижимостью требуют серьезного подхода и определенных знаний. Есть некоторые проблемы, связанные с оформлением прав на имущество общего пользования в садоводческих товариществах, которые необходимо решить.
Статья 1 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» раскрывает понятие общего имущества садоводческого, огороднического или дачного объединения граждан — это имущество (в том числе земельные участки), предназначенное для обеспечения в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения нужд членов такого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжения, безопасности, отдыха и других нужд (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для вывоза мусора, противопожарные сооружения и т. территория садоводческого некоммерческого партнерства, за исключением земельных участков, находящихся в прямой собственности граждан.
Любое садоводческое товарищество должно иметь правоустанавливающий документ на земельный участок общего пользования в составе своих документов. Таким документом может быть акт органов местного самоуправления о передаче земли в собственность или акт, закрепляющий право постоянного (бессрочного) пользования землей. Если в нем есть фраза о переходе земли на праве собственности, то переоформления документов на земельный участок общего пользования не требуется. Если в документе есть иная фраза — садоводческое товарищество должно пройти перерегистрацию и зарегистрировать право на общие земельные участки.
Зачем?
Допустим, вы знакомы с генеральным планом вашего города или правилами землепользования и застройки. Пока эти документы приняты не во всех регионах, но это вопрос времени. Тем не менее, если в проектных решениях предусмотрено целевое использование земли рядом с вашим садоводческим некоммерческим товариществом, отличным от садоводческого хозяйства, или интерес к земле проявят крупные застройщики, то есть все шансы столкнуться с масштабным изъятием земель садоводческим товариществом, их приватизация» и покупка за «бесценок».
Кроме того, практика земельных отношений показывает, что в значительной части садоводческих, садоводческих и дачных некоммерческих товариществ границы общих земельных участков не установлены, в связи с этим индивидуальные активные собственники увеличивают свои нормативные 6 соток . Как правило, это приводит к уменьшению площади соседнего земельного участка, ширины проездов и дорог, площадей разворотов, пунктов сбора отходов и т. д. Законодательно решить этот вопрос можно путем постановки земель общего пользования на кадастровый учет с уточненными границами. Для этого необходимо провести геодезические работы и сформировать участок согласно генеральному плану или плану организации и застройки территории. Важным моментом является отсутствие споров о границах общих земельных участков. Акт согласования границ подписывается всеми смежными землепользователями.
Как оформить документы?
Если земельный участок был предоставлен садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан до 30 октября 2001 года для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, то образованный из него земельный участок, относящийся к общему имущество, предоставляется в собственность указанного объединения граждан безвозмездно (п. 2.7, 2.9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ).
Общее собрание членов объединения решает вопрос о приобретении такого земельного участка в собственность этого объединения. Председатель некоммерческого объединения подает заявление в орган местного самоуправления. К данному заявлению прилагаются следующие документы:
— План земельного участка на кадастровом плане территории. Представление данной схемы не требуется при наличии утвержденного проекта межевания территории, в пределах которого расположен земельный участок, проекта устройства и застройки территории данного объединения или при наличии описания расположения границ такого земельного участка в государственном кадастре недвижимости;
— выписка из решения общего собрания членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан об отчуждении земельного участка, относящегося к общему имуществу, находящегося в собственности этого объединения;
— учредительные документы садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан.
Орган местного самоуправления в течение четырнадцати дней со дня получения указанных документов обязан принять решение о предоставлении в собственность земельного участка или об отказе в его предоставлении.
С указанным решением о предоставлении в собственность земельного участка председатель некоммерческого объединения (или уполномоченное лицо) обращается с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок общего пользования в орган, осуществляющий государственную регистрацию права. Государственная пошлина для юридических лиц составляет 22 000 рублей.
В законе четко указано, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан не ограничено во времени.
Общее имущество членов садоводческого товарищества – еще один камень преткновения и тема для многочисленных исков в судах.
В качестве примера взят очень интересный и показательный судебный процесс, когда садовники наняли бригаду, заасфальтировали дорогу и просили суд закрепить за каждым из них право долевой собственности на эту дорогу. А суд им отказал и объяснил почему.
Для таких случаев Верховный суд подчеркнул: закон о том, что можно оформить право собственности на новую, только что созданную вещь. А дорога, по которой садовники хотели пройти, раньше была дорогая, ее просто заасфальтировали. Суд привел документ от самих дачников – задание на работу строительной бригаде, в котором рабочим предписывалось сделать не дорогу, а именно заасфальтировать ее.
Еще один важный момент, связанный с общим имуществом садовых товариществ: право на получение доли в общем имуществе предоставляется садовнику в строго ограниченных случаях. А именно, только при реорганизации или ликвидации объединения (п. 1 ст. 19 и ст. 42 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») .
Примером для такого вывода послужил иск одной дачника, которую исключили из товарищества, а она в отместку обратилась в суд с заявлением об отчуждении ей 1/242 доли в общем имуществе товарищества ( колодец, линия электропередач и другие объекты общего пользования).
Еще одним серьезным поводом для судебных разбирательств является спор об устранении препятствий к пользованию общими землями товарищества.
В качестве примера Верховный суд привел судебное дело другой дачника, которая сама расширила свой участок, взяв соседние сотки. Она успела построить на них баню и забор, загораживая вход в соседский дом.
Относительно таких требований Верховный Суд подчеркнул: необходимо не только установить на заседании, что действия гражданина нарушили закон, но и доказать, что данное нарушение привело к существенному нарушению прав соседей.
Таким образом, несмотря на то, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками садоводческими объединениями граждан не ограничено сроком, необходимость такой переоформления очевидна. Поэтому не стоит откладывать то, что так или иначе придется сделать.
Юлия Маликова,
главный специалист-эксперт
отдел регистрации прав
Управление Росреестра
по Омской области,
Государственный регистратор.
Как можно оформить общий земельный участок в СНТ в собственность, стоит знать тем, кто имеет право на имущество, относящееся к общей категории в дачном товариществе. Когда дело доходит до недвижимости, нужно подходить к ней с некоторыми знаниями. Процесс оформления общих земель, находящихся в дачных товариществах, в личную собственность имеет некоторые нюансы, на которые необходимо обратить внимание.
Законодательная база
Земля и иное имущество в садоводческом товариществе, находящемся в долевой собственности, так называемое ЗОП в СНТ, регулируется законом, принятым на федеральном уровне в 1998 под номером 66. Его можно охарактеризовать как имущество, в состав которого также входят земельные участки с целью удовлетворения потребностей жителей в садоводстве, огородничестве или садовом товариществе, которое выступает в качестве некоммерческого. Потребность может выражаться в подаче воды и ее отведении, проходе, проходе, подаче электроэнергии, подаче газа, тепла. Кроме того, сюда входят функции охраны и организации отдыха и других нужд жителей. К ним также могут относиться:
дороги, заборы и ворота, находящиеся в общей собственности;
площадки для спорта и детских игр;
сооружения, наделенные противопожарной функцией;
сайтов, где собирается мусор и так далее.
Получается, что в собственность СНТ входит все имущество, которое находится на его территории. Исключение составляет земельный участок, прошедший процедуру приватизации, и все строения, которые на нем расположены. То есть право собственности в отношении указанного имущества принадлежит отдельным гражданам, муниципалитет не сможет на него наложить арест.
Важно! Каждое товарищество, на территории которого осуществляется садоводческая деятельность, должно иметь правоустанавливающие документы на общественную собственность. В качестве такого документа может рассматриваться акт, изданный органами муниципальной власти, в котором фиксируется факт перехода общих земель в собственность.
В случае если в документе есть фразы о передаче земельных наделов в праве собственности, то соблюдать порядок переоформления документации на земельные участки, находящиеся в общем пользовании жителей товарищества, не требуется. При этом нужно обратить внимание на то, что если проставить в документе любую другую фразу, то товариществу садоводов необходимо будет разобраться с порядком переоформления и регистрации прав на земельные участки, находящиеся в долевой собственности. использовать.
Если вы знакомы с генеральным планом населенного пункта или правилами, установленными в сфере землепользования или застройки, то это может прояснить картину. В частности, данный вид документации в настоящее время принимается не во всех регионах, то есть вы можете не найти ее в своем регионе. Однако следует учитывать, что целью использования земельного участка, расположенного вблизи некоммерческого садоводческого товарищества, установленным проектными решениями, является его целевое назначение, отличающееся от цели осуществления садоводческого хозяйства. Или когда строительные компании, выступающие в роли крупных девелоперов, интересуются земельными участками, велика вероятность того, что садово-огородные земли будут изъяты в массовом порядке, а участки также будут выкуплены за очень небольшие суммы.
Также следует отметить, что лица, намеревающиеся приватизировать земельный участок, находящийся в садоводческих, огороднических, дачных товариществах, которые носят некоммерческий характер, могут воспользоваться тем, что наделы не имеют четко установленных границ, и увеличить причитающийся ему земельный участок, размер которого должен быть равен 6 соткам. В частности, его размер может быть увеличен за счет того, что уменьшается площадь надела, расположенного рядом с вашим, кроме того, данная процедура может повлиять на ширину проезжей части, участки, отведенные под поворот, места, имеющие цель для сбора мусора и др. Следует отметить, что решение рассматриваемого вопроса может осуществляться в соответствии с законодательством. Для этого необходимо будет оформить землю общего пользования с кадастровым назначением, при этом земля отображается с четко определенными границами. Некоторые задумываются над тем, можно ли провести данную процедуру самостоятельно, на что следует сказать, что сделать это можно только с участием специалистов, что связано с необходимостью проведения геодезических работ и формирования надел в соответствии с тем, как он прописан в генеральном плане или в плане, по которому осуществляется организация и застройка земельного участка. Важно, чтобы не возникало спорных ситуаций, касающихся границ земельных участков, находящихся в общем пользовании. Это закреплено в акте, в котором согласовываются установленные границы, подписывается всеми, кто имеет право на прилегающие земли.
Оформление документов
В соответствии с законодательством в законе, принятом на федеральном уровне в 2001 году за № 137, — в случае, когда земельный надел передан в собственность садоводству, огородному или некоммерческому дачному объединению жителей путем В конце октября 2001 года земельный участок предоставляется на правах собственности членам указанного объединения на безвозмездной основе. При этом важным моментом является то, что целью использования участка, который предоставляется для общего пользования, является ведение садоводческих, садоводческих или дачных работ.
Вопрос о приобретении такого земельного участка в собственность указанного товарищества решается путем проведения собрания, на котором должны присутствовать все члены товарищества. Далее подается заявление в органы муниципалитета, что и делает лицо, наделенное президентскими функциями. Обратите внимание, что к этому заявлению необходимо будет приложить некоторые документы. В частности, схема, указывающая расположение земельного участка на плане, имеющая кадастровое назначение. Однако в случае наличия утвержденного плана, в соответствии с которым осуществляется межевание территории, на которой расположен интересующий земельный участок, то представлять схему не потребуется. Это же правило распространяется и на ситуации, когда имеется проект, по которому осуществляется организация и застройка территории товарищества, или когда подробно описано местонахождение данного земельного участка. Это описание должно отображаться в государственном кадастре недвижимости.
Дополнительно требуется выписка, которая составляется из решения, принятого на общем собрании участников товарищества садоводов, дачников или членов некоммерческого дачного товарищества. Решение должно касаться приобретения прав на земельный участок, находящийся в общем пользовании. Необходимы документы учредительного характера. То есть через такие документы должно формироваться товарищество.
Эти документы передаются в местное самоуправление, которое после их получения проверяет их. Срок для этого установлен равным двум неделям. По истечении этого срока муниципалитет принимает решение, которое может касаться предоставления земельных участков в собственность граждан или содержать мотивированный отказ. После получения указанного решения лицо, на которое возложены функции председательствующего, или иное уполномоченное лицо должны обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав собственности на имущество. Обращение происходит путем подачи соответствующего заявления. Для его подачи потребуется уплатить государственную пошлину, размер которой составляет 22 тысячи рублей.
Законодателем четко определено, что срок переоформления права бессрочного пользования земельным участком членами дачного или огороднического товарищества не ограничен. Также обратите внимание, что в суде часто возникают спорные ситуации, связанные с тем, сколько членов должно быть включено в объединение. В качестве примера можно рассмотреть ситуацию, когда члены товарищества наняли бригаду для работ по асфальтированию проезжей части, по окончании работ эти лица подали иск в суд с просьбой закрепить за каждым из них право долевой собственности на указанный объект. Однако в данном случае судья вынес мотивированный отказ. При этом необходимо обратить внимание на то, что закон указывает на создание новой вещи, а не на использование существующей. В рассматриваемой ситуации дорога уже была доступна, а члены товарищества только уложили асфальт. Суд указал, что в договоре, заключенном между дачниками и строительной компанией, в обязанности последней входит укладка асфальта, а не создание дороги.
Почему в рамках СНТ никак не реализован учет основных средств. Как должны учитываться общие активы?
На сегодняшний день «бухгалтерия» в СНТ в целом хорошая, используется компьютер, большинство документов оформлено правильно, отчеты сданы. Но по какой-то причине учет основных средств вообще не реализован. Например, на совещании приняли решение о строительстве водопровода, собрали деньги с садоводов, построили, отчитались о выполнении сметы («собрал — потратил»), а объекта как такового нет. кажется, есть. В законодательстве о бухгалтерском учете в СНТ — на удивление, нет конкретных рекомендаций на этот счет. Так как же все-таки нужно учитывать общее имущество?
Юрист Волохов Юрий отвечает:
Кто собственник?
Обратимся к Федеральному закону от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». В пункте 2 статьи 4 написано, что в СНТ общее имущество, приобретенное или созданное за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов.
А государственное имущество, приобретенное или созданное за счет средств специального фонда, образованного по решению общего собрания СНТ, является собственностью такого товарищества как юридического лица. Специальный фонд состоит из вступительных и членских взносов членов такого товарищества, доходов от его хозяйственной деятельности, а также средств, предоставляемых садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому товариществу в соответствии со статьями 35, 36 и 38 настоящего Федерального закона, и иные доходы. Средства специального фонда расходуются на цели, соответствующие задачам, предусмотренным уставом товарищества.
В соответствии со статьей 1 того же Закона к общей собственности относится имущество (в том числе земельные участки), предназначенное для обеспечения на территории садоводческого некоммерческого объединения нужд его членов в проходе, проходе, водоснабжении и водоотведении , электроснабжение, газоснабжение, теплоснабжение, охрана, отдых и другие нужды (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора отходов, противопожарные сооружения и др. ).
Именно из этих правовых норм и следует исходить.
Общая собственность: нужно ли платить налог?
Теперь перейдем к другому закону — Налоговому кодексу РФ. Согласно пункту 1 статьи 374 (это глава 30, регулирующая налог на имущество организаций), объектами налогообложения признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве основных средств, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 НК РФ.
В соответствии с законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете и нормативными правовыми актами по бухгалтерскому учету СНТ как юридическое лицо не обязано учитывать основные средства, находящиеся в собственности физических лиц на праве собственности, а также общее имущество принадлежит членам СНТ. Таким образом, основные средства, относящиеся к общему имуществу и находящиеся в совместной собственности физических лиц, в балансе СНТ не отражаются, а должны учитываться отдельно.
В силу уже упомянутой главы 30 НК РФ в совокупности с законодательством о бухгалтерском учете и пунктом 2 статьи 4 Федерального закона № 66-ФЗ имущественный налог на имущество организаций облагается налогообложение на балансе СНТ как юридического лица на праве собственности, в том числе в пользование имуществом, приобретенным или созданным за счет средств специального фонда, образуемого по решению общего собрания товарищества.
Что касается имущества общего пользования, приобретенного или созданного за счет целевых взносов членов СНТ, то оно, повторюсь, является совместной собственностью его членов, а не СНТ как юридического лица. Следовательно, положения главы 30 «Налог на имущество организаций» не распространяются на государственное имущество, приобретенное или созданное членами СНТ за счет целевых взносов.
Члены СНТ признаются налогоплательщиками в отношении имущества, приобретенного или созданного ими за счет целевых взносов общего пользования, если такое имущество признано объектом налогообложения в соответствии с Законом Российской Федерации от 9 декабря, 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц».
Реестр недвижимости — 10 наиболее распространенных видов регистрации
Реестр недвижимости – одна из самых любопытных тем для любого покупателя. В основном это зависит от того, покупаете ли вы перепродажу или строящуюся квартиру / недвижимость. Регистрация собственности является наиболее важным и последним этапом покупки недвижимости. Обычно покупатель сбивается с толку из-за уникальных предложений от строителей/юристов в реестре недвижимости. Во многих случаях банки также налагают условия на регистрацию собственности. У каждой заинтересованной стороны есть свой мотив/логика в отношении того, как вести реестр собственности.
Гербовый сбор и плата за регистрацию играют решающую роль в этом отношении. Основная цель покупателя – сэкономить на гербовом сборе. Застройщик или продавец играет с этой психологией покупателя и старается максимально снизить регистрационную стоимость недвижимости. Некоторое время назад я написал пост о том, как сэкономить на регистрации собственности. Это может быть или не быть полезным во всех случаях. Обычно покупатели не могут оценить влияние низкой регистрационной стоимости недвижимости на прирост капитала на момент покупки. Я всегда предлагаю своим клиентам взвешенный подход. Экономия на гербовом сборе во время покупки может не компенсировать дополнительный прирост капитала во время продажи. Подход должен быть финансово выгодным в зависимости от инвестиционного горизонта, оценки, налоговой льготы и различных других факторов. Я подробно рассмотрю эту тему в своем следующем посте.
Поскольку регистрация собственности имеет финансовые последствия и последствия для прироста капитала для покупателя. Поэтому важно понимать виды реестра собственности. Это также может повлиять на право покупателя на жилищный кредит. Для простоты я разделил реестр собственности на Перепродажа и В стадии строительства . Каждый из следующих типов уникален, но может показаться обычным. Могу поделиться обзором и общими плюсами и минусами. Для каких-либо конкретных разъяснений вы можете опубликовать свои вопросы в разделе комментариев в конце сообщения.
A. Перепродажа недвижимости: 1. Полная стоимость недвижимости: С точки зрения покупателя, это самый простой и понятный способ регистрации собственности. Единственным предварительным условием является то, что значение свойства должно быть больше или равно круговой скорости/значению наведения/скорости готовности счетчика. Единственным минусом является то, что покупателю, возможно, придется раскошелиться на гербовый сбор и регистрационные сборы.
Довольно интересно, если покупатель регистрируется по полной стоимости недвижимости, которая выше круговой ставки. В этом случае должностные лица субрегистратора отказываются от регистрации имущества в полном объеме. Многие клиенты спрашивали меня о причине того же. Ответ очень прост, мафия недвижимости. Круговая ставка/ориентировочная стоимость/готовность расчетной ставки определяется каждый год средней стоимостью транзакций в определенной области. Известно, что фактическая стоимость недвижимости по-прежнему выше, чем круговая ставка, хотя правительство пытается преодолеть разрыв. Теперь предположим, что все начинают регистрировать собственность по полной стоимости собственности, которая ближе к реальной рыночной стоимости. В этом случае круговая ставка следующего года будет равна рыночной стоимости. Ситуация для строителей не из приятных. Это может негативно сказаться на рынке недвижимости. Чиновники загса в сговоре со застройщиками настаивают на том, чтобы покупатели регистрировали недвижимость по близкой к окружной ставке.
2. Значение свойства выше, чем Circle Rate: Это наиболее распространенный сценарий. В этом случае у покупателя есть возможность оформить регистрацию имущества по круговой ставке. Уточняю, что в данном случае совершенно законно оформлять недвижимость по круговой ставке, которая ниже стоимости недвижимости. Покупатель может оформить Акт о передаче прав, чтобы преодолеть разрыв между договором купли-продажи и стоимостью договора купли-продажи. Следуя этому соглашению, покупатель может сэкономить на гербовом сборе и регистрационных сборах.
3. Стоимость недвижимости меньше круговой ставки: Я подробно обсуждал этот момент в своем посте Что делать, если круговая ставка больше рыночной стоимости. Вы можете просмотреть пост для более подробной информации. Единственное предостережение заключается в том, что разница в сумме круговой ставки и стоимости имущества облагается налогом как «доход из других источников» для покупателя. Например, если я купил недвижимость за 40 литров, а круговая ставка — 60 литров. В этом случае я могу зарегистрировать собственность на 40L. Я буду платить гербовый сбор и регистрационные сборы по круговой ставке, т.е. 60 л. Пока все хорошо, но самый большой улов заключается в том, что сумма разницы, то есть 20 литров, будет облагаться налогом как доход из других источников. Он будет облагаться налогом в соответствии с моей налоговой плитой.
4. Банковская оценка: В некоторых случаях банки настаивают на том, чтобы заемщики регистрировали недвижимость по полной или более высокой стоимости. В первом сценарии, т. е. при полной стоимости имущества, право на ипотечный кредит определяется на основе стоимости сделки купли-продажи, а не стоимости договора купли-продажи. Причина в том, что многие заемщики обманным путем заключают договор купли-продажи по более высокой цене, чтобы повысить право на получение ипотечного кредита. Договор купли-продажи не регистрируется и в основном оформляется только для целей ипотечного кредита. Например, стоимость моей недвижимости составляет 50 фунтов стерлингов, и, исходя из этого, мое право на ипотечный кредит составляет 80%, скажем, 40 фунтов стерлингов. Теперь я хотел бы воспользоваться ипотечного кредита 50L. Поэтому я подпишу договор купли-продажи на 62,5 л и могу воспользоваться ипотечным кредитом на 50 л. У покупателя могут возникнуть проблемы, если продавец поднимет новый спрос на разницу между фактической продажной стоимостью, т. е. 50 л, и завышенной стоимостью, т. е. 62,5 л. Эта разница в 12,5 л добавлена только для того, чтобы увеличить право на ипотечный кредит. Чтобы избежать таких махинаций, банки, такие как SBI, настаивают на регистрации имущества по полной стоимости имущества.
Во втором сценарии банки могут настаивать на более высокой стоимости имущества в реестре в зависимости от их внутренней оценки имущества. В одном из случаев мой клиент покупал недвижимость за 63 литра, тогда как круговая ставка составляла 72 литра. При этом банк настаивал на регистрации имущества на 80л. Причина в том, что оценщик банка оценил стоимость имущества в 80 фунтов стерлингов. Банки уделяют особое внимание стоимости имущества, поэтому в случае дефолта они должны получить справедливую рыночную стоимость через аукцион.
5. Сертификат продажи: Этот сценарий применим только в случае банковских аукционов. В основном у участников торгов возникает путаница в реестре собственности в случае проведения банковских аукционов. Поясню, что в случае банковского аукциона Передаточный акт или Договор купли-продажи НЕ регистрируется в субрегистраторе. В этом случае свидетельство о продаже, выданное банком, регистрируется в субрегистрационном органе. Он подписывается назначенным и уполномоченным должностным лицом банка во время регистрации.
Реестр недвижимости в стадии строительства немного сбивает с толку по сравнению с недвижимостью на вторичном рынке. Сроки регистрации собственности также имеют решающее значение. Выбор времени будет иметь большое финансовое значение для прироста капитала от собственности. Как я уже поделился, я расскажу о влиянии реестра собственности на прирост капитала в своем следующем посте. Давайте рассмотрим 5 наиболее распространенных типов реестра строящегося имущества.
1. UDS/договор купли-продажи Стоимость: Наиболее распространенной практикой является регистрация собственности на неделимую акцию (UDS). Для строящейся недвижимости застройщик подписывает с покупателем 2 договора: договор купли-продажи и договор строительства. С точки зрения непрофессионала, договор купли-продажи относится к стоимости земли. Его также называют общей территорией или неделимой долей в земле или неделимыми правами и интересами в собственности. С другой стороны, договор на строительство касается стоимости строительства квартиры/собственности.
Застройщики регистрируют недвижимость по цене договора купли-продажи или UDS. Это помогает сэкономить гербовый сбор и регистрационные сборы. Во многих случаях гербовый сбор и плата за регистрацию, взимаемые с покупателя, намного выше по сравнению с фактической стоимостью. Причина в том, что застройщик взимает регистрационные сборы с общей суммы вознаграждения, но реестр собственности выполняется по стоимости UDS, которая обычно составляет от 25% до 35% от общей стоимости. Таким образом, баланс — это экономия для застройщика или вишенка на торте. В данном случае я имею в виду регистрацию во время владения покупателем.
2. Строящаяся недвижимость: Я подробно обсуждал эту тему в своем посте «Регистрация строящейся недвижимости для ипотечного кредита». Этот тип реестра собственности выполняется только для получения ипотечного кредита и очень рискован. Покупатель хеджирует риски застройщика и банка.
3. Договор купли-продажи и заказ-наряд: Этот тип регистрации очень распространен и популярен в Хайдарабаде. Застройщик разделяет с покупателем два соглашения: договор купли-продажи и заказ на словах. Заказ на работу выполняется, чтобы включить стоимость плитки, кухонной плиты, оконного стекла, дверей, напольного покрытия, POP и т. д. Обычно в таких случаях покупатель не осведомлен о последствиях НДС и ST для заказа на работу. Застройщик сообщает об этих сборах только во время исполнения. Общий расчет показывает, что такая схема финансово выгодна только застройщику. С точки зрения покупателя отток на гербовый сбор и регистрацию договора купли-продажи и НДС + ST заказа на выполнение работ одинаковы, если имущество зарегистрировано по полной или брутто стоимости. Покупатель должен настаивать на регистрации имущества по полной стоимости. Ведь мы знаем, что отношение застройщика такое, как будто он продает последнюю квартиру на этой планете, поэтому его очень трудно переубедить.
4. Стоимость договора купли-продажи + стоимость договора на строительство: Известные застройщики предпочитают регистрировать строящуюся недвижимость по полной стоимости. Договор купли-продажи составляется на общую сумму договора купли-продажи и договора на строительство. Подобно пункту 1 в случае перепродажи недвижимости, т. е. реестра недвижимости по полной стоимости, это простой тип реестра недвижимости для покупателя.
5. Передаточные коробки / Передаточный акт: Наибольшая путаница для покупателя возникает в случае передаточных коробок или передаточного акта. Покупатель покупает строящуюся недвижимость на вторичном рынке. Между застройщиком, покупателем и продавцом заключается трехсторонний акт уступки. Загадка в оформлении реестра недвижимости. По логике вещей, в этом случае застройщик не может зарегистрировать недвижимость в UDS, так как договор купли-продажи с новым покупателем не подписан. Я заметил, что застройщик по-прежнему предпочитает регистрацию собственности в UDS или стоимость договора купли-продажи первоначального покупателя. Причина в том, что субрегистратор никогда не узнает, что строящаяся недвижимость перешла из рук в руки.
Наоборот, если недвижимость зарегистрирована по передаточной стоимости, то это проблематично для застройщика. Причина в том, что премия при продаже имущества остается за продавцом. Технически застройщик получит только первоначальную встречную стоимость в соответствии с договором купли-продажи и строительства, подписанным с первым владельцем. Как правило, я заметил, что недвижимость регистрируется по цене где-то между общей стоимостью вознаграждения первого владельца и стоимостью договора купли-продажи. Лично я не мог понять логику того же самого.
Резюме: Мы проверили некоторые из наиболее распространенных типов реестров собственности. Я могу объяснить больше ни одного из сценариев, но не хотел бы запутывать читателей. Некоторые из сценариев похожи по своей природе, но способ их выполнения отличается. Как покупатель, вы не должны принимать процесс оформления реестра собственности до тех пор, пока вы полностью не поймете логику, стоящую за ним. Как я уже упоминал, стоимость регистрации собственности оказывает большое влияние на прирост капитала покупателя в будущем. Поэтому важно понимать будущее влияние на прирост капитала.