Оценщик должен быть: Права и обязанности оценщиков имущества. Почему оценщик должен быть независимым?

Содержание

Госдума изменила правила работы оценщиков

Госдума утвердила законопроект «О внесении изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который вводит новые требования к оценщикам и саморегулируемым организациям (СРО) оценщиков.

Документ уточняет процедуру получения профессионального образования и сдачи квалификационного экзамена для приобретения статуса оценщика. Профессиональное образование оценщики должны будут получать в вузах, а срок, по прошествии которого претендент допускается к повторной сдаче квалификационного экзамена, будет составлять 30 дней вместо 90.

Кроме того, планируется отменить требование к опыту работы для получения такого аттестата, в соответствии с которым кандидат должен не менее года из последних трех лет отработать помощником оценщика или оценщиком. При этом положение об опыте работы для получения экзамена не распространяется на тех, кто был членом саморегулируемых организаций оценщиков по состоянию на 1 января 2018 года.

В этом сюжете
  • 15 ноября, 16:33

  • 17 апреля, 8:38

Законопроект дополняет требование к арбитражному управляющему по публикации сведений об отчете об оценке наряду с электронной копией отчета об оценке имущества должника в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ). «Предлагаемое законопроектом регулирование призвано упростить поиск по публикуемой в ЕФРСБ информации (данным об оценщике, отчете об оценке и объекте оценки), что представляется затруднительным при публикации арбитражным управляющим только отчета об оценке имущества должника», – отмечается в пояснительной записке.

Отменяется запрет на реорганизацию саморегулируемой организации оценщиков. СРО может быть реорганизована, но только в форме присоединения к другой такой же СРО, при этом к СРО-правопреемнице переходят все права и обязанности перед третьими лицами. Все члены присоединившейся организации становятся членами СРО-правопреемницы, а внесенные взносы в компенсационный фонд СРО оценщиков считаются внесенными в компенсационный фонд СРО-правопреемницы.

«Кроме того, исключается передача имущества национальному объединению саморегулируемых организаций оценщиков в случае прекращения деятельности СРО оценщиков в связи с ее реорганизацией, поскольку в таком случае ее имущество передается саморегулируемой организации-правопреемнику», – указывают авторы законопроекта. Члены присоединенной СРО оценщиков в течение шести месяцев обязаны подтвердить соответствие требованиям реорганизованной СРО оценщиков.

Законопроект также вносит ряд изменений в ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Отменяется пятилетний ограничительный срок для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, исчислявшийся с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Также инициатива исключает требование по обязательной оценке в составе имущества должника того, что является залогом.

Законопроект № 381390-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования регулирования оценочной деятельности)».

Ответы на вопросы по переходу из ИП в ЧП.

 Страница создана: 15.07.2020 14:06, обновлена 16.07.2020 11:53

Уважаемые коллеги!

В Исполнительную дирекцию  МСНО-НП «ОПЭО»  поступило очень много вопросов, касающихся порядка перехода из ИП в ЧП. Мы обобщили полученные вопросы и постараемся ответить на каждый, в формате рассылки всем членам партнерства.

Представляем вам вопросы и ответы:

Вопрос:

«Уже нельзя заниматься изготовлением отчетов об оценке как ИП, или данный вопрос будет прорабатываться законодательно? 

Вопрос работы частнопрактикующим лицом традиционно в нашей стране более сложен, чем работа в форме ИП и ООО. Зачастую при банках, СРО арбитражных управляющих просто не предусмотрена процедура аккредитации частнопрактикующего оценщика — нужно вести свою деятельность как ЮЛ или ИП.

И всем понятно, что оценщики-ИП никому не мешали много лет, и что фраза в законе «занимаясь частной практикой или по трудовому договору с ЮЛ….» просто не совсем корректна в том аспекте, что законодатель не учел такую форму деятельности, как ИП. Даже может учел в фразе «частной практикой», но не указал на это прямо.

Работать надо только в соответствии с законом, я согласен, но ведь должен быть какой-то переходный период, а не сию минутное прекращение деятельности в определенном формате. Так как нужно организовать работу в новом. 

Уже не говорю о «сгоревших» платных аккредитациях при СРО АУ. 

Проясните пожалуйста, со стороны оценочного сообщества и конкретно нашего СРО будут попытки легализовать работу ИП или, по крайней мере, дать возможность переходного периода оценщикам?»

 Ответ:

Согласно статье 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавших свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее – оценщики). Оценщики могут осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности.

При этом, осуществление оценочной деятельности в качестве индивидуального предпринимателя законодательством Российской Федерации не предусмотрено.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Таким образом, из вышеуказанного следует, что оценочная деятельность является профессиональной деятельность субъектов оценочной деятельности (оценщиков), которую они осуществляют самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности.

 

В то же время, согласно пункту 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве

индивидуального предпринимателя.

При этом, в соответствии с частью 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ «предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом».

Из приведенных норм законодательства РФ следует, что оценочная деятельность по своей сути является профессиональной деятельностью и не может являться предпринимательской деятельностью.

В соответствии с Законом об оценочной деятельности профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности (оценщиков) должна осуществляться самостоятельно, в виде частной практики, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности. Согласно же Гражданскому кодексу РФ предпринимательская деятельность гражданина без образования юридического лица осуществляется в качестве индивидуального предпринимателя.

Исходя из особенностей оценочной и предпринимательской видов деятельности законодателем предусмотрен налоговый учет результатов отдельно для каждого из указанных видов деятельности.

Обозначив в Законе об оценочной деятельности положение о том, что профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности (оценщиков) должна осуществляться самостоятельно, в виде частной практики не было установлено внятного механизма реализации на практике данной правовой нормы. 

Поэтому, зачастую при банках, СРО арбитражных управляющих (далее – СРО АУ) элементарно не предусмотрена процедура аккредитации частнопрактикующего оценщика, а вместо этого осуществляется аккредитация индивидуальных предпринимателей, оказывающих услуги в области оценки или юридических лиц (оценочных компаний). Порой такая «аккредитация» при СРО АУ является платной.

Процесс регистрации оценщиков в качестве субъектов оценочной деятельности, осуществляющих свою деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой не должен ущемлять имущественных прав оценщиков, участвовавших ранее в качестве ИП в  аккредитациях при банках, СРО АУ и т.п. Тем более, к причинению ущерба в виде «сгоревших» платных аккредитациях при СРО АУ. 

В связи с этим, МСНО-НП «ОПЭО» готовятся и будут в ближайшее время представлены в Национальное объединение саморегулируемых организаций оценщиков – Союз саморегулируемых организаций оценщиков (Союз СОО) конкретные предложения по обращению Союза СОО в банки и СРО АУ с требованиями сохранения аккредитации оценщиков, ранее осуществлявших оценочную деятельность в форме ИП и зарегистрировавшихся в качестве субъектов оценочной деятельности, осуществляющих свою деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой.  


Вопрос:

«По – моему мнению, порядок работы оценщика соответствует порядку осуществления деятельности самозанятыми гражданами. Хотела бы получить ваше разъяснение».

Ответ:

Согласно статье 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавших свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее – оценщики).

Оценщики могут осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности.

При этом, осуществление оценочной деятельности в качестве индивидуального предпринимателя законодательством Российской Федерации не предусмотрено.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Для субъектов оценочной деятельности (оценщиков), занимающихся частной практикой, Законом предусмотрен свой налоговый режим.

Согласно пункту 6 статьи 83 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) постановка на учет оценщика, занимающегося частной практикой, осуществляется налоговым органом по месту его жительства на основании сведений, сообщаемых в соответствии со статьей 85 Кодекса.

При этом, на основании пункта 4.1 статьи 85 Кодекса Росреестр обязан не позднее 10-го числа каждого месяца сообщать в налоговый орган по месту своего нахождения сведения за предшествующий месяц об оценщиках, занимающихся частной практикой - членах соответствующих СРО, внесенных в сводные реестры членов указанных СРО, исключенных из таких реестров, о прекращении оценщиком занятия частной практикой.

 

Необходимо отметить, что контексте упоминаний о самозанятых гражданах как правило ведется речь о налоге на профессиональный доход – новый специальный налоговый режим для самозанятых граждан.

Физические лица и индивидуальный предприниматели, переходят на новый специальный налоговый режим (самозанятые) могут платить с доходов от самостоятельной деятельности только налог по льготной ставке – 4 или 6%.

Это позволяет легально вести бизнес и получать доход от подработок без рисков получить штраф за незаконную предпринимательскую деятельность.

Таким образом, оценочная деятельность является профессиональной деятельностью, для которой Законом предусмотрен свой налоговый режим.

Самозанятые граждане - физические лица и индивидуальные предприниматели могут заниматься самостоятельной предпринимательской деятельностью, для которой Законом предусмотрен специальный налоговый режим, позволяющий легально вести бизнес и получать доход от подработок.

Оценочная деятельность, являясь профессиональной деятельностью, ничего общего не имеет с самостоятельной деятельностью граждан (самозанятых), заключающейся в ведении бизнеса в виде различного рода подработок.


Вопрос: 

  1. При заполнении заявления на  включение в реестр членов МСНО-НП «ОПЭО»  сведений об осуществлении мной оценочной деятельности самостоятельно, занимаясь частной практикой, какую дату необходимо указать как  начало осуществления частной практики (дата регистрации ИП в 2010 году, или его закрытие в 2020 г. , или дата не привязана к регистрационным действиям с ИП)?
  2. В настоящее время есть заключенный договор на оказание оценочных услуг исполнение которого запланировано на 31.07.2020 г. Оплата по этому договору должна пройти  в августе 2020 г.  Как быть с этим договором, если необходимо закрыть ИП до 31.07.2020 г.? Ведь необходимо будет закрыть и расчетный счет ИП.
  3. Возможно ли закрыть ИП и приостановить членство в СРО с возможностью в последствии возобновить  деятельность, но не терять взнос в компенсационный фонд СРО? Какие требования, в таком случае, должны выполняться, что бы быть включенным в реестр частно практикующих оценщиков? 

 Ответ:

Дата на заявлении о занятии частной практикой не привязана к регистрационным действиям с ИП. Она указывается на дату до 31.07.2020г.Времени после уведомления Вами МСНО-НП "ОПЭО" о начале занятия частной практикой до уведомления налоговым органом о постановке Вас на налоговый учет в качестве частнопрактикующего оценщика (ЧПО) вполне хватит для исполнения Вами существующего договора. А ИП Вы можете закрыть не до 31.07.2020г., а после уведомления Вас налоговым органом о постановке на налоговый учет как ЧПО.

Законом не предусмотрено приостановление оценщиком членства в СРОО. Законом предусмотрено приостановление оценщиком права осуществление оценочной деятельности. Для этого оценщику необходимо подать заявление в СРОО. Однако приостановление оценщиком права осуществления оценочной деятельности не означает приостановление его членства в СРОО. Необходимо понимать, что вопрос регистрации Вас как ЧПО совершенно не зависит от процесса закрытия ИП. Тем более для этого нет необходимости приостанавливать права осуществления Вами оценочной деятельности.

Для включения Вас в реестр частнопрактикующих оценщиков Вам необходимо уведомить МСНО-НП "ОПЭО" о начале частной практики в срок до 31.07.2020г. и ждать уведомления от налогового органа о постановке Вас на налоговый учет в качестве ЧПО.

СРОО после получения от Вас заявления в течение 5-ти рабочих дней направляет его в Росреестр. Росреестр в срок не позднее 10-ти дней каждого месяца направляет по межведомственному обмену полученную от СРОО информацию за предшествующий месяц в ФНС, а та в течение 5 рабочих дней направляет оценщикам уведомление о постановке их на налоговый учет в качестве ЧПО. После этого можно открывать расчетный счет как ЧПО, закрывать ИП и т.д. 


Вопрос:

 Я являюсь ИП и сейчас нужно перейти в статус ЧПО, как быть с ИП, его закрывать? Так же могу ли я стать ЧПО если я еще работаю оценщиком в ООО...? 

Просто не совсем понятно как работать если закрыть ИП и открыть ЧПО, ведь это новые реквизиты, а значит какое то время на то что бы всех клиентов уведомить и перезаключить договор, а это потеря выручки. Не понятно как в этой ситуации быть?

 Ответ:

 Если оценочная деятельность являлась единственным видом деятельности ИП, то при изменении статуса ИП на ЧПО теряет смысл само существование ИП. Тем более, что величина уплачиваемых налогов для обоих видов деятельности одинакова.

Работа по трудовому договору в ООО не является препятствием регистрации Вас в качестве ЧПО.

Алгоритм действий следующий:

  • Вы подаете заявление в ОПЭО о занятии Вами частной практикой (до 31.07.2020г.).
  • В срок до 1 месяца Вы получаете уведомление налогового органа о постановке Вас на налоговый учет как ЧПО.
  • После этого можно открывать расчетный счет, закрывать ИП и т.п. 

Вопрос:

 Подскажите, если   оценщик имеет постоянный договор с юридическим лицом (ООО), и  осуществлял оценочную деятельность через ИП, может ли он встать на учет в качестве частнопрактикующего оценщика.

Ответ:

 В данном случае оценщик должен подать в СРОО заявление о начале занятия частной практикой. При этом, в случае если оценочная деятельность является единственным видом деятельности ИП, оценщику предлагается закрыть ИП во избежание возможного двойного налогообложения.


Вопрос:

 Могу ли я быть частнопрактикующим оценщиком и при этом быть в штате оценочной организации (ООО) одновременно?

 Ответ:                 

Да, можете. Согласно статье 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавших свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее – оценщики). Оценщики могут осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности.

Однако, вопрос возможности и условий занятия оценщиком частной практикой должен быть согласован им с работодателем при приеме на работу в ООО по трудовому договору.


 Вопрос:

 Скажите пожалуйста, в случае реализации 2-го варианта действий при изменении статуса оценщика - индивидуального предпринимателя (ИП) на статус оценщика, занимающихся частной практикой, когда индивидуальный предприниматель помимо оценочной деятельности осуществляет иные виды деятельности, я исключаю из видов деятельности оценочную и подаю в СРО заявление с просьбой включить в реестр членов Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» сведения об осуществлении мной оценочной деятельности самостоятельно, занимаясь частной практикой с 31.07.2020г. При этом остаюсь зарегистрированным в ИФНС только как ИП, все таки добавится регистрация ЧПО?

Не возникнет ли для меня обязанность уплаты налогов и страховых взносов как за ИП, так и за ЧПО?

 Ответ:

Согласно статье 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавших свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее – оценщики). Оценщики могут осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности.

При этом, осуществление оценочной деятельности в качестве индивидуального предпринимателя законодательством Российской Федерации не предусмотрено.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

 В то же время, согласно пункту 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

При этом, в соответствии с частью 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ «предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом».

Из приведенных норм законодательства РФ следует, что оценочная деятельность по своей сути является профессиональной деятельностью и не может являться предпринимательской деятельностью.

 Исходя из специфики оценочной и предпринимательской деятельности законодателем предусмотрен налоговый учет результатов отдельно для каждого из указанных видов деятельности.


Вопрос:

 Поясните, можно ли заключить договор с ИП как оценщик и работать .

 Ответ:                

Нет, не можете.

Согласно статье 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавших свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее – оценщики). Оценщики могут осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В связи с вышеуказанным отсутствуют законные основания для возникновения трудовых отношений между оценщиком и индивидуальным предпринимателем.


Вопрос:

 Добрый день! неужели нельзя найти способ притормозить этот процесс? Оценщики в этой ситуации окажутся пострадавшими, при чем очень сильно! 1. Налоги: вместо УСН 6% - НДФЛ-13% плюс ПФР-ОМС, при чем на УСН при своевременной оплате ПФР скидка 50%; НК РФ не предусматривает для ЧПО УСН. 2. Сохранение ИП и одновременная работа ЧПО влечет за собой двойные взносы в ПФР-ОМС. Эти первые два пункта значительно ухудшают положение нас оценщиков, как налогоплательщиков, что в корне противоречит заявлениям Президента РФ! 3. Ограничивается возможность работы оценщика (ЧПО) с заказчиками ЮЛ, поскольку ОНИ должны будут оплачивать НДФЛ + соц.пакет, а следовательно, ЮЛ как клиенты связываться с ЧПО не будут, либо только в рамках коррупционной схемы... 4. Аккредитации оценщиков как ИП в различных организациях и обществах - ее снова необходимо будет проходить как ЧПО, а это потери 1 - 1,5 месяца! 5. Работа либо у ЮЛ, либо ЧПО, оценщик мог работать в ЮЛ в другом регионе или в своем и мог работать отдельно как ИП, что тоже связано с запросами заказчиков (кого-то не устраивает работа с ИП или объем работ большой, а оценщики ИП обычно не работодатели, опять же с точки зрения упрощения налогообложения). И это только то, что лежит на поверхности!

Неужели Ассоциация СРО Оценщиков не может поднять эти вопросы, для начала хотя бы перед законодателями? В Налоговый кодекс внести изменения гораздо сложнее, чем в 135-ФЗ, в котором всего лишь надо дополнить ИП как форму осуществления оценочной деятельности наряду с ЮЛ и ЧПО, с жестким ограничением видов деятельности конкретными кодами ОКВЭД! И ВСЁ! То есть привести Закон в соответствие с реалиями, в соответствие с разрешенными формами осуществления деятельности.

Защищайте наши интересы! У нас таких возможностей нет!

Спасибо за внимание к письму. Всего доброго, надеюсь все вышеизложенное поможет найти обоснование если не прекратить процесс, то хотя бы отсрочить его до внесения изменений в законы и подзаконные акты, которые позволят не ухудшить положение людей, особенно с учетом и так ОЧЕНЬ ТЯЖЕЛОГО ГОДА!

 Ответ:

 Согласно статье 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавших свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее – оценщики). Оценщики могут осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности.

При этом, осуществление оценочной деятельности в качестве индивидуального предпринимателя законодательством Российской Федерации не предусмотрено.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Таким образом, из вышеуказанного следует, что оценочная деятельность является профессиональной деятельность субъектов оценочной деятельности (оценщиков), которую они осуществляют самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности.

 В то же время, согласно пункту 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

При этом, в соответствии с частью 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ «предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом».

Из приведенных норм законодательства РФ следует, что оценочная деятельность по своей сути является профессиональной деятельностью и не может являться предпринимательской деятельностью.

В соответствии с Законом об оценочной деятельности профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности (оценщиков) должна осуществляться самостоятельно, в виде частной практики, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности.

Согласно же Гражданскому кодексу РФ предпринимательская деятельность гражданина без образования юридического лица осуществляется в качестве индивидуального предпринимателя.

Поэтому является невозможным дополнить статью 4 Закона об оценочной деятельности положением о том, что профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности (оценщиков) наряду с лицами, указанными в Законе, должна осуществляться индивидуальными предпринимателями.

Исходя из особенностей оценочной и предпринимательской деятельности законодателем предусмотрен налоговый учет результатов отдельно для каждого из указанных видов деятельности.

Обозначив в Законе об оценочной деятельности положение о том, что профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности (оценщиков) должна осуществляться самостоятельно, в виде частной практики не было установлено внятного механизма реализации на практике данной правовой нормы. 

Поэтому, зачастую при банках, СРО арбитражных управляющих (далее – СРО АУ) элементарно не предусмотрена процедура аккредитации частнопрактикующего оценщика, а вместо этого осуществляется аккредитация индивидуальных предпринимателей, оказывающих услуги в области оценки или юридических лиц (оценочных компаний). Порой такая «аккредитация» при СРО АУ является платной.

Процесс регистрации оценщиков в качестве субъектов оценочной деятельности, осуществляющих свою деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой не должен ущемлять имущественных прав оценщиков, участвовавших ранее в качестве ИП в  аккредитациях при банках, СРО АУ и т.п. Тем более, к причинению ущерба в виде «сгоревших» платных аккредитациях при СРО АУ. 

В связи с этим, МСНО-НП «ОПЭО» готовятся и будут в ближайшее время представлены в Национальное объединение саморегулируемых организаций оценщиков – Союз саморегулируемых организаций оценщиков (Союз СОО) конкретные предложения по обращению Союза СОО в банки и СРО АУ с требованиями сохранения аккредитации оценщиков, ранее осуществлявших оценочную деятельность в форме ИП и зарегистрировавшихся в качестве субъектов оценочной деятельности, осуществляющих свою деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой.  


Вопрос:

Добрый день,

повторно информирую, что оценочная деятельность осуществлялась мной, в период с 01.01.2017 по 19.03.2020, на основании трудового договора между мной и юридическим лицом (оценочной компанией). С 19.03.2020, даты увольнения в связи с ликвидацией юридического лица, оценочную деятельность я не осуществляю, в связи с чем, повторно, прошу приостановить моё членство в СРОО до подачи мной личного заявления о возобновлении осуществления оценочной деятельности.

Также, убедительно прошу сообщить мне основания, по которым слово «самостоятельно», специально отделенное Законодателем запятой от слов «занимаясь частной практикой», трактуется Исполнителями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» в лице Министерства экономического развития РФ и СРОО, как ЗАПРЕЩАЮЩИЙ субъекту оценочной деятельности (оценщику) осуществлять оценочную деятельность в качестве САМОЗАНЯТОГО гражданина или Индивидуального предпринимателя. 

Учитывая, что в ГК РФ термина «частная практика» не существует, ФЗ «Об оценочной деятельности» НЕ запрещает физическим и юридическим лицам осуществлять оценочную деятельность с целью получения ПРИБЫЛИ, единственными возможными организационно-правовыми формами осуществления оценщиками своей профессиональной деятельности САМОСТОЯТЕЛЬНО являются формы ИП (с возможностью найма сотрудников) и Самозанятого гражданина (без возможности найма сотрудников). Никакой иной формы «самостоятельно, занимаясь частной практикой» для оценщиков законом не предусмотрено. Другими словами, оценщик может осуществлять оценочную деятельность и получать прибыль  самостоятельно, как физическое лицо.

 Ответ:

В соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (далее – Закон об оценочной деятельности) оценщик имеет право добровольно приостанавливать право осуществления оценочной деятельности по личному заявлению, направленному в саморегулируемую организацию оценщиков, в порядке, который установлен внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков.

Права приостановления оценщиком членства в саморегулируемой организации оценщиков Законом об оценочной деятельности не предусмотрено.

 Согласно статье 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавших свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее – оценщики).

Оценщики могут осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

 В вопросе содержится мысль о возможности осуществления оценочной деятельности (оценщиком) в качестве САМОЗАНЯТОГО гражданина или Индивидуального предпринимателя.

 Здесь необходимо отметить, что при упоминании о самозанятых гражданах речь, прежде всего, идет не о форме осуществления гражданином или индивидуальным предпринимателем какой-либо деятельности, а о налоге на профессиональный доход – новом специальном налоговом режиме для самозанятых граждан.

Физические лица и индивидуальные предприниматели, переходя на новый специальный налоговый режим (самозанятые) могут платить с доходов от самостоятельной деятельности только налог по льготной ставке – 4 или 6%.

Это позволяет легально вести бизнес и получать доход от подработок без рисков получить штраф за незаконную предпринимательскую деятельность.

Таким образом, самозанятые граждане - физические лица и индивидуальные предприниматели могут заниматься самостоятельной предпринимательской деятельностью, для которой Законом предусмотрен специальный налоговый режим, позволяющий легально вести бизнес и получать доход от подработок.

                                                 

Одновременно, согласно пункту 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

При этом, в соответствии с частью 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ «предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом».

 Таким образом, из приведенных норм законодательства РФ следует, что оценочная деятельность является профессиональной деятельностью, а не предпринимательской деятельностью.

Согласно Закону об оценочной деятельности профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности (оценщиков) должна осуществляться самостоятельно, в виде частной практики, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности. Согласно Гражданскому кодексу РФ предпринимательская деятельность гражданина без образования юридического лица осуществляется в качестве индивидуального предпринимателя.

Оценочная деятельность, являясь профессиональной деятельностью, ничего общего не имеет с самостоятельной деятельностью граждан (самозанятых), заключающейся в ведении бизнеса в виде различного рода подработок.

Исходя из особенностей оценочной и предпринимательской видов деятельности законодателем предусмотрен налоговый учет результатов отдельно для каждого из указанных видов деятельности.  


 

ПАМЯТКА ОЦЕНЩИКУ | Региональная Ассоциация оценщиков РАО

Член СРО обязан ежегодно:

1  Оплачивать годовой членский взнос  в порядке и размере, установленном советом CРО. (Закон об оценочной деятельности, статья 15)

2  Предоставлять в Исполнительную дирекцию СРО копию полиса страхования ответственности оценщика, а также не допускать перерывов между полисами страхования. (Закон об оценочной деятельности, статьи 24.6, 24.7). Полис обязательного страхования ответственности оценщика должен быть оформлен на физическое лицо, а не на работодателя и не на ИП.

 
Член СРО обязан: 

ПРЕДСТАВЛЯТЬ ЕЖЕКВАРТАЛЬНО в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, информацию о подписанных им в указанный период отчетах с указанием даты составления отчета и его порядкового номера, объекта оценки, вида определенной стоимости.

Ежеквартальную отчетность необходимо загрузить (только в строго установленной форме) в личном кабинете


Член СРО обязан предоставлять дополнительные документы в следующих случаях

- Изменение фамилии, имени или отчества — ксерокопия паспорта, копия документа, подтверждающего смену Ф.И.О.,

-Смена паспорта — ксерокопия нового паспорта.

- Изменение адреса регистрации (прописки) — ксерокопия паспорта.

-Изменение места работы — копия трудовой книжки, информация о юридическом лице, с которым у оценщика заключен трудовой договор 

-Свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. (Закон об оценочной деятельности, статья 15)

НЕИСПОЛНЕНИЕ НАСТОЯЩЕГО ТРЕБОВАНИЯ ЗАКОНА ЯВЛЯЕТСЯ НАРУШЕНИЕМ ОЦЕНЩИКОМ — ЧЛЕНОМ СРО СВОИХ ОБЯЗАННОСТЕЙ И МОЖЕТ ПОВЛЕЧЬ ПРИМЕНЕНИЕ СО СТОРОНЫ СРО МЕР ДИСЦИПЛИНАРНОГО ВОЗДЕЙСТВИЯ!

Создана: 20.12.2018 12:02, обновление 10.01.2019 11:08

Как выбрать оценочную компанию | Центр НЭО

У многих участников сделок с имуществом встает вопрос: как выбрать оценочную компанию, чтобы снизить риски, связанные как с правильным определением рыночной стоимости имущества, так и с оформлением сделки? 

Правильный выбор оценочной компании

Есть несколько критериев, на которые необходимо обратить внимание в первую очередь. Среди них:

  • Опыт работы, а именно срок существования компании.
  • Направления деятельности. Компания может предоставлять либо одну, либо комплекс услуг по оценочной деятельности.
  • Наличие аккредитаций в банках.
  • Сколько специалистов компании имеют квалификационные аттестаты и по каким направлениям оценочной деятельности.
  • Размер суммы страхования.
  • Сведения о членстве в НП СРО.

Информацию из этого списка найти довольно просто, потому что это своеобразное портфолио компании. Если организация уже много лет качественно оказывает оценочные услуги, то она сделает так, чтобы об этом узнали все.

Опыт и рекомендации

Выбирая, у кого заказать услугу оценки, в первую очередь стоит обратить внимание на давно работающие и хорошо известные на рынке компании. Как правило, они имеют хорошую репутацию, которая подтверждается рекомендациями довольных клиентов. Известные компании обычно оказывают широкий спектр услуг и могут привлечь в штат большое количество профессиональных экспертов. Посмотреть информацию об опыте работы оценочных компаний можно на официальных сайтах или напрямую задав вопрос при обращении за консультацией.

Важный критерий – отсутствие сомнений в качестве и объективности работы оценщика. Поэтому многие банки избирательно подходят к созданию партнерских отношений с оценочными организациями, выбирая среди них только те, что работают действительно качественно. Подводя итоги вышесказанного: чем большее количество банков рекомендуют оценщика, тем лучше. Обращаясь к таким организациям, заемщик может быть уверен в том, что процедура оценки пройдет точно и безошибочно.

Известность

Из предыдущего пункта вытекает другой совет: при выборе подрядчика необходимо руководствоваться его известностью. Причина очевидна: если организация не отличается большими размерами, то ей практически нереально привлечь к работе необходимое количество высококвалифицированных работников, чтобы обеспечить необходимый спектр оценочных услуг.

Сценарий из реальной жизни: оценка была выполнена некачественно, имущество оценено с завышением или занижением его реальной стоимости, потому что случайно или намеренно были упущены важные факты, существенно влияющие на результаты оценки. В таком случае заемщик сталкивается с крупными проблемами, инициатором которых будет банк. А также может выявиться факт нарушения оценщиком закона, тогда вся сделка будет отменена. А потраченные на ее проведение средства никто не вернет.

Заемщик потеряет права на собственность, после чего представители банка потребуют возвращение кредита. Это приведет к огромным тратам, которые невозможно сопоставить с той экономией, которую он получил при сотрудничестве с малоизвестной оценочной компанией.

Членство в реестре СРО

Для осуществления оценочной деятельности сотрудники компании должны состоять в саморегулируемой организации. Это требование призвано защитить интересы заказчика. Так, если оценка стоимости земли, квартиры или любого другого объекта будет произведена неверно, и это будет доказано в судебном порядке, то СРО возместит возможные убытки. Проверить членство в СРО несложно, так как эта информация есть в открытом доступе. Достаточно заказать выписку на официальном сайте саморегулируемой организации. У оценщика обязательно должен быть статус «действительный». Также можно обратить внимание на сведения об актуальности страхования профессиональной ответственности, данные о юридическом лице, с которым у специалиста заключен трудовой договор. Обычно информация о СРО приводится на сайте компании-оценщика.

Наличие аккредитаций в банках

Банки заинтересованы в максимально объективной оценке стоимости имущества, которое выступает в качестве залога. Поэтому такие организации тщательно подходят к выбору компаний-партнеров. Проверить наличие аккредитации у оценщика можно, позвонив в выбранный банк и уточнив эту информацию. Некоторые кредитно-финансовые организации также размещают списки аккредитованных партнеров на своих сайтах. Наконец, уточнить информацию можно у специалистов самой оценочной компании. 

Сроки выполнения работ

Срок выполнения работ напрямую зависит от количества оценщиков в штате. Чем больше специалистов в штате, тем больше заказов может выполнить организация, то есть ее клиентам не придется длительное время ждать своей очереди.

Чтобы узнать, как работает оценочная компания, необходимо только подключение к интернету. Вся нужная информация есть на корпоративном сайте, который сегодня является обязательной частью бизнеса. Оценив его содержание и качество, можно сделать все необходимые выводы.

В процессе выбора нужно понимать, что оценка имущества должна быть главным или одним из главных направлений деятельности организации. Как показывает практика, в таких организациях работают более опытные специалисты, чем в компаниях, для которых оценка – это дополнительный доход. 

Центр независимой экспертизы и оценки

Оценочная компания «Центр независимой экспертизы и оценки» активно работает на рынке оценочных услуг уже более 10 лет. Компания оказывает услуги по оценке квартир, домов, земельных участков, коммерческой недвижимости, оборудования и техники, ценных бумаг, бизнеса, товарных знаков и иных вещных прав. Кроме того наша организация назначается в качестве независимого эксперта в судебных делах. Центр НЭО аккредитован ведущими банками России. 

Нам доверяют

 

Ряд клиентов сталкиваются
со следующими проблемами

Наши преимущества

- Долгий срок изготовления + Мы оперативно готовим отчет – 1 день
- Трата времени на поездки в офис + Получаете оценку не выходя из дома или офиса
- Отсутствие необходимых аттестатов + У нас только сертифицированные оценщики
- Завышенная стоимость оценки + У нас конкурентные цены
- Риск отказа банка в приеме документов + Мы аккредитованы ведущими банками России

Заказать услуги оценочной компании очень просто

Звоните по телефону 8 (8332) 74-71-71 или оставляйте онлайн заявку, наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время. Консультация бесплатная! 

 

ЗАКАЗАТЬ ОЦЕНКУ

 

Наши специалисты Вам помогут

Виктория Шишкина,

руководитель отдела оценки

Телефон: 8 (8332) 74-71-71

Email: [email protected]

 

Наши свидетельства и аттестаты

Правила профессиональной этики | СРО ФСО

УТВЕРЖДЕНЫ

Решением Советом

 Союза специалистов оценщиков

«Федерация специалистов оценщиков»

Протокол № 2

«03» октября 2016 г.

 

ПРАВИЛА ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ЭТИКИ
СОЮЗА СПЕЦИАЛИСТОВ ОЦЕНЩИКОВ  «ФЕДЕРАЦИЯ СПЕЦИАЛИСТОВ ОЦЕНКИ»

 

  Скачать  Правила этики Союза.docx

 

  1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
  • Настоящие правила профессиональной этики оценщиков Союза специалистов оценщиков «Федерация специалистов оценки» (далее - Правила) определяют этические нормы поведения оценщиков- членов Союза  при осуществлении оценочной деятельности, взаимодействии с заказчиками, другими оценщиками, саморегулируемыми организациями оценщиков, со средствами массовой информации, а также с иными юридическими лицами.
  • Настоящие Правила разработаны в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон об оценочной деятельности), Типовыми правилами профессиональной этики оценщиков, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 30.09.2015 N 708 ( далее - Типовые правила),  иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и документами  Союза.
  • Цель Правил — обеспечение общественного доверия к профессиональной и предпринимательской деятельности членов Союза, консолидации усилий добросовестных оценщиков по обеспечению высокого качества предоставления оценочных услуг в Российской Федерации, а также выстраивание конструктивного взаимодействия между субъектами рынка оценочных услуг на основе общечеловеческих ценностей.
  • Члены Союза при осуществлении оценочной деятельности обязаны соблюдать настоящие Правила.

1.5.Признание действий члена Союза  неэтичными является основанием для применения к нему дисциплинарного воздействия. В отношении нарушителя Дисциплинарным комитетом Союза  возможно применение следующих мер:

 – предупреждение о недопустимости повторных нарушений;

 – штраф;

 – рекомендация Совету Союза исключить нарушителя норм настоящих Правил.

 

  1. ПРИНЦИПЫ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ЭТИКИ ОЦЕНЩИКОВ

2.1. В основе Правил  лежат принципы поведения, которых должны придерживаться оценщики - члены Союза, включая членов выборных органов Союза, при выполнении работ по оценке и взаимодействии с заказчиками, между членами Союза, другими членами оценочного сообщества, работодателями и третьими лицами. Основополагающими принципами в соответствии с Типовыми правилами являются:

-честность;

-объективность;

-компетентность;

-профессиональное поведение;

-конфиденциальность.

 

  1. ОТНОШЕНИЯ С ЗАКАЗЧИКАМИ

И ИНЫМИ ПОТРЕБИТЕЛЯМИ ОЦЕНОЧНЫХ УСЛУГ

 3.1. Оценщик не должен вводить заказчиков и иных потребителей оценочных услуг  в заблуждение о результатах оценки, а также о возможностях  и ограничениях их использования.

3.2. Оценщик не должен сознательно  использовать заведомо ложные или вводящие в заблуждение сведения при осуществлении оценки, а также  представлять заказчикам отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет), содержащий недостоверную информацию и (или) содержащий ложные, недостоверные или предвзятые заключения и анализ.

3.3. Оценщик не должен предвзято относиться к подготовке результатов проведения оценки для конкретного заказчика, совершать в отношениях с заказчиком и иными потребителями  услуг действий, которые могут поставить под сомнение его независимость.

3.4. Оценщик не должен принимать задание на оценку, содержание которого может подразумевать представление заранее определенных результатов оценки и заранее оговоренных мнений и заключений.

3.5. Вознаграждение оценщика не должно зависеть от заранее определенных результатов оценки,  выводов, рекомендаций и заключений, содержащихся в отчете.

3.6. Оценщик не должен приступать к выполнению проведению оценки при невозможности получения достаточной информации, если это специально не оговорено заданием на оценку, а также должен отказаться от проведения оценки в случае, когда обстоятельства не позволяют обеспечить качественное и своевременное выполнение работ.

3.7.  Оценщик не должен использовать сомнительную информацию, представленную клиентом или каким-либо иным заинтересованным лицом, без надлежащей проверки или подтверждения из независимого источника

3.8.В ходе проведения оценки и составлении отчета Оценщик не должен скрывать или игнорировать достоверные факты об объекте оценки, опровергающие или не соответствующие концепции отчета.

3.9. Оценщик должен обладать знаниями, навыками и опытом для эффективного выполнения задания на оценку и  не должен вводить в заблуждение заказчиков относительно своих профессиональных возможностей, уровне компетентности, квалификации и деловой репутации.

3.10. Оценщик должен информировать заказчиков  и иных  потребителей услуг относительно наличия потенциальных конфликтов интересов при проведении оценки.

3.11. Оценщик не вправе использовать конфиденциальную информацию, ставшую ему известной в ходе проведения оценки, для извлечения им или третьими лицами каких-либо преимуществ. 

3.12. Оценщик не должен  проводить оценку одновременно как на стороне покупателя, так и продавца объекта оценки и  проводить оценку для двух или большего числа лиц, конкурирующих между собой за оцениваемый объект.

 

  1. ОТНОШЕНИЯ МЕЖДУ ОЦЕНЩИКАМИ,

В ТОМ ЧИСЛЕ ОЦЕНЩИКАМИ-ЧЛЕНАМИ СОЮЗА

4.1.Оценщик должен соблюдать принципы  честности, объективности и уважения к другим оценщикам, принципы добросовестной конкуренции, основанной на качестве и высоком уровне профессионализма.

4.2.. Оценщик должен выражать мнение об отчетах других оценщиков беспристрастно и объективно,  необоснованная (неконструктивная и неаргументированная) критика профессиональной практики, пренебрежительные отзывы о работе других оценщиков не допустимы.

  • Не допустимо  использование недобросовестных методов конкуренции, в том числе ценовой демпинг.

4.4. Оценщик не должен  допускать в своей практике ситуаций, могущих привести к конфликту интересов, в том числе, внутри Союза. Все вовлеченные лица должны быть проинформированы о ситуациях, которые могут повлечь конфликт интересов.  

 

  1. ОТНОШЕНИЯ СОЮЗА И ОЦЕНЩИКОВ - ЧЛЕНОВ ВЫБОРНЫХ ОРГАНОВ СОЮЗА С ОЦЕНЩИКАМИ – ЧЛЕНАМИ СОЮЗА 

5.1. Оценщики - члены выборных органов Союза  не должны осуществлять действия, влекущие возникновение или создающие угрозу возникновения конфликта интересов между Союзом и его членами.

5.2. Союз должен защищать права и законные интересы членов Союза перед органами власти всех уровней.

5.3. Оценщики-члены Союза не должны совершать действия, наносящие ущерб имиджу, профессиональной и деловой репутации Союза, распространять недостоверную информацию о деятельности Союза, оценщиках - членах выборных органов Союза.

5.4. Оценщик - член Союза  не должен требовать от оценщиков - членов выборных органов Союза  решения проблем и вопросов, не отнесенных к их компетенции нормативными правовыми актами Российской Федерации внутренними документами Союза.

 5.5. Союз, органы управления Союза должны применять адекватные меры воздействия к членам Союза по итогам осуществления контроля за соблюдением членами Союза требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, осуществления экспертизы отчетов.

5.6. Союз, органы управления Союза и оценщики - члены выборных органов Союза    не должны бездействовать при выявлении случаев недобросовестной конкуренции со стороны оценщиков-членов Союза.

5.7. Союз, органы управления Союза и оценщики - члены выборных органов Союза    не должны разглашать конфиденциальные сведения, предоставленные оценщиками-членами Союза исключением случаев, когда это установлено законодательством,  требовать от оценщика данные и информацию по вопросам, не отнесенным к их компетенции нормативными правовыми актами Российской Федерации внутренними документами Союза.

5.8. Союз, органы управления Союза и оценщики - члены выборных органов Союза не должны  совершать действия, наносящие ущерб имиджу, профессиональной и деловой репутации Союза, а допускать в своей деятельности ситуаций, могущих привести к конфликту интересов, в том числе, внутри Союза.

 

  1. ВЗАИМООТНОШЕНИЯ ОЦЕНЩИКОВ-ЧЛЕНОВ СОЮЗА

СО СРЕДСТВАМИ МАССОВОЙ ИНФОРМАЦИИ И РЕЙТИНГОВЫМИ АГЕНТСТВАМИ 

6.1. Оценщики не должны использовать ложные, вводящие в заблуждение утверждения, в том числе преувеличенные утверждения  для рекламы своей деятельности, а также давать в рекламе невыполнимые обещания.

6.2. Оценщики  должны предоставлять в средства массовой информации и рейтинговые агентства  только достоверные сведения о себе и своей профессиональной деятельности, а также о своих клиентах.

6.3. Оценщик не должен принимать участие в кампаниях, порочащих иных оценщиков, иные саморегулируемые организации оценщиков и  Союз, в том числе в средствах массовой информации.

6.4. Не допускается публикация оценщиком сведений порочащих  иных оценщиков, а в случаях выявления  публикации недостоверной информации об оценщиках  должна осуществляться публикация опровержения.

  1. ОТНОШЕНИЯ ОЦЕНЩИКОВ С РАБОТОДАТЕЛЯМИ

7.1. На профессиональное суждение оценщика не должно оказывать влияние мнение работодателя, если оно может повлиять на объективное проведение оценки.

7.2. Оценщик должен отказаться от проведения оценки в случае поступления  от работодателя поручения на проведение оценки с достижением заранее определенных результатов оценки и(или) заранее оговоренных мнений и заключений.

7.3.Оценщик должен проявлять лояльность по  отношению к  работодателю и стремится к  разрешению конфликтов, в частности, этических,  прежде всего, внутри компании-работодателя.

7.4. Оценщик не должен в случае прекращения трудовых отношений с работодателем, или при работе по совместительству в другой  компании, а также в качестве индивидуального предпринимателя, использовать  документы или иную информацию работодателя, включая информацию, касающуюся отчетов, в подготовке которых принимал участие этот оценщик.

7.5. Работодатель должен содействовать  соблюдению сотрудниками - оценщиками, участвующими в подготовке отчетов, требований законодательства об оценочной деятельности, в том числе  касающихся требований конфиденциальности.

 

  1. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Настоящие Правила вступают в силу с момента их утверждения Советом  Союза и действуют в части не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации. Внесение изменений и дополнений в Правила является исключительной компетенцией Совета Союза.

8.2. При возникновении ситуаций, требующих внесения изменений в настоящие Правила, в том числе и в связи с предложениями оценщиков-членов Союза по их совершенствованию,  соответствующие изменения подлежат внесению Советом Союза.

 


 

Создана: 19.05.2016 13:50, обновление 17.12.2016 22:33

Текст соглашения

Настоящим я даю свое согласие ПАО Банк «АЛЕКСАНДРОВСКИЙ», место нахождения: Россия, 191119, Санкт-Петербург, Загородный пр., д. 46, лит.Б, корп.2:

• на обработку своих персональных данных в соответствии с требованиями Федерального закона «О персональных данных» №152-ФЗ от 27.07.2006 (под обработкой персональных данных в соответствии со ст. 3 ФЗ «О персональных данных» понимаются действия (операции) совершаемые с использованием средств автоматизации или без использования таких средств с персональными данными физических лиц, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных) с целью рассмотрения заявки на услуги ПАО Банк «АЛЕКСАНДРОВСКИЙ» (кредитование, открытие счета, выпуск платежной карты или других услуг), а также получения информации о продуктах и услугах банка. Персональные данные, предоставленные мною Банку, включают в себя мои фамилию, имя, отчество, год, месяц, дата и место рождения, телефон, адрес электронной почты, паспортные данные, адрес регистрации по месту проживания;
• на получение ПАО Банк «АЛЕКСАНДРОВСКИЙ» необходимой информации, в том числе содержащейся в основной части кредитной истории, в одном или нескольких Бюро кредитных историй в соответствии с Федеральным законом «О кредитных историях» № 218-Ф3 от 30.12.2004 для проверки благонадежности клиента. Срок действия настоящего согласия – 60 календарных дней

Я проинформирован (а) Банком о том, что для отзыва настоящего Согласия я должен (должна) явиться в Банк с документом, удостоверяющим личность, и подать уполномоченному сотруднику Банка заявление об отзыве настоящего Согласия. В случае отзыва мною настоящего Согласия Банк вправе обрабатывать мои персональные данные в целях исполнения возложенных на Банк законодательством Российской Федерации функций и обязанностей в соответствии с федеральными законами и иными нормативно-правовыми актами.
Я подтверждаю, что указанная в заявке информация является достоверной, а размещенные персональные данные принадлежат мне. Я понимаю, что в случае предоставления заведомо ложных и (или) недостоверных сведений с целью получения кредита я буду нести ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Банковский надзор за деятельностью ПАО Банк «АЛЕКСАНДРОВСКИЙ», рег.№53, осуществляет Служба текущего банковского надзора Банка России. Телефоны Контактного центра Центрального банка Российской Федерации: 8 800 300 30 00 и 8 (499) 300 30 00.

Надзор за соблюдением требований законодательства Российской Федерации в сфере защиты прав потребителей финансовых услуг осуществляет Служба по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Банка России. Обращение о нарушении действиями (бездействием) кредитной организации законодательства Российской Федерации, а также охраняемых законом прав и интересов физических или юридических лиц может быть направлено для рассмотрения в Банк России через интернет-приемную www.cbr.ru/Reception

Документы, подтверждающие право оказывать услуги в сфере оценки имущества

ВНИМАНИЕ !!! По данному адресу работате как и ИП Киселев Р.А., так и ООО "ЭСТИМО". В перечне Сбербанка и ряда других банков мы уже представлены как ООО "ЭСТИМО".

Отдельный сайт ООО ЭСТИМО будет запущен в ближайшее время.

Действия калификационных аттестатов продлено на срок 4 месяца согласно Постановления Правительства.

В данном разделе представлены копии документов, подтверждающие право оказывать услуги в сфере оценки имущества. А также документы, подтверждающие квалификацию оценщика.

 

1. Документы, необходимые для работы в сфере оценки имущества, согласно действующего законодательства.

Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков Выписка из реестра саморегулируемой организации оценщиков 

Свидетельство о членстве в СРО РОО - Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков

Выписка из реестра СРО РОО - Выписка из реестра СРО

Квалификационные аттестат "Оценка недвижимости" (проден на 4 месяца до 16 июля 2021г.) Квалификационный аттестат "Оценка движимого имущества" (продлен на 4 месяца до 16 июля 2021г.)

Квалификационный аттестат "Оценка недвижимости" - Квалификационный аттестат Оценка недвижимости

Квалификационный аттестат "Оценка движимого имущества" - Квалификационный аттестат "Оценка движимого имущества"

Полис страхования гражданской ответственности оценщика Повышение квалификации 2016 год  

Полис страхования - 2020 2021 000669

Повышение квалификации 2016 год - Повышение квалификации 2016 год

 

2. Документы, подтверждающие квалификацию оценщика.

 

Диплом Института Профессиональной оценки по направлению "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" от 2001г.  Свидетельство о повышении квалификации по направлению "Оценочная деятельность" (2015г.)

Диплом Института Профессиональной оценки по направлению "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)"

Свидетельство о повышении квалификации - Свидетельство о повышении квалификации

 Свидетельство о повышении квалификации по программе "Судебная экспертиза" (2012г.)  Сертификат о подтверждении квалификации "Сертифицированный РОО оценщик недвижимости" (2013г.)
 

Свидетельство о повышении квалификации по программе "Судебная экспертиза"

 

Сертификат о подтверждении квалификации "Сертифицированный РОО оценщик недвижимости" (2013г.)

 

3. Рекомендательные письма.

 

Рекомендательное письмо ОО "Сахалинский" Филиала №2754 ВТБ24 (ЗАО) Рекомендательное письмо ЗАО "ТРАССТРОЙ-САХАЛИН"

Рекомендательное письмо ОО "Сахалинский" Филиала №2754 ВТБ24 (ЗАО)

Рекомендательное письмо ЗАО "ТРАССТРОЙ-САХАЛИН"

 Рекомендательное письмо Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области  Рекомендательное письмо Департамента по управлению муниципальным имуществом г. Южно-Сахалинска
 

Рекомендательное письмо Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области

 

Рекомендательное письмо Департамента по управлению муниципальным имуществом г. Южно-Сахалинска

 

4. Копии прочих документов.

  

Информационное письмо РОО (2013г.)  Сертификат о подтверждении квалификации "Сертифицированный РОО оценщик недвижимости" (2008г.) 

Информационное письмо РОО

Сертификат о подтверждении квалификации "Сертифицированный РОО оценщик недвижимости" (2008г.)

  Сертификат о подтверждении квалификации "Сертифицированный РОО оценщик недвижимости" (2005г.)  Приложение к лицензии на осуществление оценочной деятельности 2001г. (лицензирование отменено).
 

Сертификат о подтверждении квалификации "Сертифицированный РОО оценщик недвижимости" (2005г.)

 

Приложение к лицензии на осуществление оценочной деятельности 2001г. (лицензирование отменено)

Первый сертификат о членстве в Российском Обществе Оценщиков (2002г.) Результаты тестирование ОАО "Сбербанк России" для конкурсного отбора оценщиков

Первый сертификат о членстве в Российском Обществе Оценщиков (2002г.)

Результаты тестирование ОАО "Сбербанк России" для конкурсного отбора оценщиков

Письмо ОАО "Сбербанк России" о включении в реестр оценщиков в сегменте работы с физическими лицами (2011г.) Письмо ОАО "Сбербанк России" о включении в реестр оценщиков в сегменте работы с не крупнейшими заказчиками (2012г.)

Письмо ОАО "Сбербанк России" о включении ИП Киселева Р.А. в реестр оценщиков в сегменте работы с физическими лицами

Письмо ОАО "Сбербанк России" о включении ИП Киселева Р.А.в реестр оценщиков в сегменте работы с не крупнейшими заказчиками

 

 

Что нужно знать о домашней оценке

Независимо от того, покупаете ли вы дом с использованием ипотеки, рефинансируете ли вы существующую ипотеку или продаете его кому-либо, кроме покупателя, оплачивающего все наличные, оценка дома является ключевым компонентом сделки. Если вы покупатель, владелец или продавец, вам нужно понять, как работает процесс оценки и как оценщик определяет стоимость дома.

Ключевые выводы

  • Оценка - это объективное профессиональное мнение о стоимости дома, которое используется всякий раз, когда ипотечный кредит связан с покупкой, рефинансированием или продажей этой собственности.
  • Квалифицированный оценщик создает отчет на основе визуального осмотра, используя недавние продажи аналогичной недвижимости, текущие рыночные тенденции и характеристики дома (например, удобства, план этажа, квадратные метры) для определения оценочной стоимости недвижимости.
  • Заемщик обычно платит оценочную комиссию, которая может составлять несколько сотен долларов.
  • Если оценочная стоимость ниже ожидаемой, транзакция может быть отложена или даже отменена.

Что такое оценка дома?

Оценка - это объективное профессиональное мнение о стоимости дома.Оценки почти всегда используются в сделках купли-продажи и обычно используются в сделках рефинансирования. В сделке купли-продажи оценка используется, чтобы определить, соответствует ли договорная цена дома его состоянию, местоположению и характеристикам. В сделке рефинансирования оценка убеждает кредитора в том, что он не передает заемщику больше денег, чем стоит дом.

Кредиторы хотят удостовериться, что домовладельцы не берут чрезмерные займы на недвижимость, потому что дом служит залогом для ипотеки.Если заемщик не выполнит свои обязательства по ипотеке и будет лишен права выкупа, кредитор продаст дом, чтобы возместить ссуду. Оценка помогает банку защитить себя от кредитования в большей степени, чем он сможет восстановить в этом наихудшем сценарии.

Что вы должны знать о домашней оценке

Процесс оценки и определение стоимости

Поскольку оценка в первую очередь защищает интересы кредитора, кредитор обычно заказывает оценку.Оценка стоит несколько сотен долларов, и, как правило, эту комиссию оплачивает заемщик.

По данным Appraisal Institute, ассоциации профессиональных оценщиков недвижимости, квалифицированный оценщик должен иметь лицензию или сертификат - в соответствии с требованиями всех 50 штатов - и быть знакомым с местностью. Согласно федеральным правилам оценщик должен быть беспристрастным и не иметь прямого или косвенного интереса в сделке.

На оценочную стоимость недвижимости влияют недавние продажи аналогичной недвижимости и текущие рыночные тенденции.Удобства в доме, количество спален и ванных комнат, функциональность плана этажа и площадь в квадратных футах также являются ключевыми факторами при оценке стоимости дома. Оценщик должен провести полный визуальный осмотр интерьера и экстерьера и отметить все условия, которые отрицательно влияют на стоимость имущества, например, необходимый ремонт.

Обычно оценщики используют Единый отчет об оценке жилья от Fannie Mae для домов на одну семью. В отчете оценщику предлагается описать интерьер и внешний вид собственности, окрестности и сопоставимые продажи поблизости.Затем оценщик предоставляет анализ и выводы о стоимости собственности на основе своих наблюдений.

Отчет должен включать:

  • Карта улиц, показывающая оцениваемую недвижимость и сопоставимые продажи использованных
  • Эскиз наружного здания
  • Объяснение того, как была рассчитана площадь в квадратных футах
  • Фотографии фасада, спины и улицы дома
  • Фотографии фасада каждой использованной сопоставимой собственности
  • Другая относящаяся к делу информация, такая как данные о рыночных продажах, государственные земельные записи и государственные налоговые отчеты, которые требуются оценщику для определения справедливой рыночной стоимости собственности.

При рефинансировании ипотечного кредита, если оценочная стоимость вашего собственного капитала составляет менее 20%, вы застрянете при оплате частного ипотечного страхования (PMI).

Что нужно знать покупателям жилья

Когда вы покупаете дом и заключаете договор, его оценка будет одним из первых шагов в процессе закрытия. Если оценка соответствует цене контракта или превышает ее, сделка проходит в соответствии с планом. Однако, если оценка оказывается ниже цены контракта, это может задержать или сорвать сделку.

Скорее всего, ни вы, ни продавец не хотите, чтобы транзакция сорвалась. Как покупатель, вы имеете преимущество в том, что низкая оценка может служить инструментом переговоров, чтобы убедить продавца снизить цену. Банк не ссудит вам или любому другому потенциальному покупателю больше, чем стоит дом.

Хотя оценка помогает покупателям избежать переплаты за дома, продавец может посчитать заниженную оценку неточной и не захотеть снижать цену. Если между вами и покупкой или продажей вашего дома стоит плохая оценка, постарайтесь получить второе мнение с помощью другой оценки, проведенной другим человеком.Оценщики могут ошибаться или иметь несовершенную информацию. Еще лучше представить первоначальному оценщику фактические доводы в пользу более высокой стоимости. Они могут согласиться с вами и пересмотреть оценку.

Федеральные директивы, направленные на устранение завышенных оценок стоимости, которые способствовали жилищному кризису 2008 года, иногда приводят к тому, что оценки оказываются ниже справедливой рыночной стоимости, и могут затруднить оспаривание заниженных оценок.

Что нужно знать продавцам дома

Если вы продавец, то низкая оценка, если она точна, означает, что вам, возможно, придется снизить цену на свой дом, чтобы продать его.Удержание покупателя, который полностью оплачивает покупку, который не требует оценки в качестве условия завершения сделки, вряд ли принесет вам более высокую продажную цену. Никто не хочет переплачивать за дом.

К сожалению, если в вашем районе недавно были плохие продажи, это может снизить оценочную стоимость вашего дома. Если вы чувствуете, что стоимость вашего дома снизилась из-за продажной цены близлежащих выкупа и коротких продаж, вы можете убедить оценщика, что ваш дом стоит больше, если он находится в значительно лучшем состоянии, чем эта недвижимость.

Оценка также является обязательным шагом при передаче дома члену семьи в качестве правового подарка.

Что необходимо знать домовладельцам рефинансирования

Если вы рефинансируете обычную ипотеку, низкая оценка может помешать вам сделать это. Дом должен быть оценен на уровне или выше суммы, которую вы хотите рефинансировать, чтобы ваш кредит был одобрен. Однако, если ваша существующая ипотека является ипотекой FHA, вы можете рефинансировать ее без оценки через программу FHA Streamline - отличный вариант для подводных домовладельцев.

Итог

Когда все идет гладко, оценка дома - это просто еще одно поле, которое нужно проверить на заключительном контрольном списке. Если оценочная стоимость ниже ожидаемой, транзакция может быть отложена или даже отменена. Независимо от того, с какой ситуацией вы столкнетесь при покупке, продаже или рефинансировании дома, базовое понимание того, как работает процесс оценки, может работать только в вашу пользу, особенно если вы покупаете свой первый дом.

менеджеров поездов, Maximize Appraisals

Джерри Грэттон, вице-президент по персоналу в 1-800-GOT-JUNK?, Службе вывоза мусора со штаб-квартирой в Ванкувере, Британская Колумбия, Канада, готовится к развертыванию новой программы обучения менеджеров для сотрудников аттестация.«Мы собираемся научить людей этому новому. Мы собираемся заинтересовать людей обзорами производительности, если вы можете в это поверить», - говорит Грэттон.

Если у компании со 180 сотрудниками все сложится хорошо с разработкой программы для менеджеров, план состоит в том, чтобы организовать обучение «под ключ», которое корпоративный офис может предложить своим 200 франчайзи.

Gratton решает типичную бизнес-проблему: как специалисты по персоналу могут заинтересовать менеджеров процессом проверки эффективности сотрудников в свете всех их других обязанностей? По мнению таких экспертов, как Грэттон, главное - сосредоточиться на бизнес-обосновании обратной связи с производительностью и решить основные проблемы менеджеров - например, как вести сложные беседы - вместо того, чтобы сосредоточиться на том, чтобы отмечать флажки в административных формах.

«Каждая часть проведения служебной аттестации сложна», - признает Дик Грот, основатель Grote Consulting Corp. во Фриско, штат Техас. «Аттестация результатов имеет огромное влияние на человеческое счастье. Аттестация - это главный фактор, определяющий, сколько денег я собираюсь заработать или насколько далеко я собираюсь продвинуться в организации. Организации должны отнестись к этому серьезно. Часть состоит в том, чтобы иметь смелость сказать честно, насколько хорошо человек работает.

«Мы используем данные служебной аттестации для принятия множества важных бизнес-решений», - продолжает Гроте, автор книги Как быть хорошим при служебной аттестации (Harvard Business Review Press, 2011).«Если компания не обучает менеджеров тому, как хорошо выполнять работу по оценке производительности, тогда данные, поступающие из системы служебной аттестации, будут неточными, и это приведет к неправильным решениям в отношении компенсации, планирования преемственности и сокращения персонала».

Хотя в большинстве компаний существует процесс аттестации сотрудников, многие не обучают менеджеров тому, как проводить проверки. «После финансового кризиса многие компании не инвестируют в развитие лидерства в человеческом капитале и не проводят обучение, как раньше, что прискорбно, поскольку 70 процентов их расходов составляют расходы на человеческий капитал», - говорит Бен Даттнер, доктор философии.D., президент Dattner Consulting в Нью-Йорке.

The Dilemma

Стивен Бальзак, президент 7 Steps Ahead LLC, организационной консалтинговой компании в Стоу, штат Массачусетс, отмечает, что большинство обзоров «представляют собой ритуальные упражнения». Если менеджеры и проводят какое-либо обучение, «это то, как быть бухгалтером:« Если служащий так многого добивается, ставьте эту оценку ». Заполните маленькие пузырьковые диаграммы ".

Бальзак говорит, что одним из явных признаков нарушения процесса аттестации является большое количество обзоров, заполненных расплывчатыми и необоснованными комментариями.«Недавно мне позвонила компания, чтобы помочь с командой, которая не работала. В обзорах производительности были расплывчатые утверждения [вроде]:« Билл слишком пассивен ». Что это значит? Вы должны привести примеры ».

Что покрыть

Нэнси Либардони, директор по корпоративному обучению и развитию в Gilbane Inc., девелоперской и строительной компании с 2000 сотрудников, базирующейся в Провиденсе, Род-Айленд, рекомендует специалистам по персоналу провести мозговой штурм, когда процесс и шаги нарушаются и сосредоточьтесь на них.Не пытайтесь все исправить. Сосредоточьтесь на нескольких вещах и заставьте менеджеров увидеть улучшения ».

Итак, что специалисты по персоналу должны охватывать - или не охватывать - в обучении по оценке эффективности?

Избегайте административных подробностей.

«Преуменьшайте важность административного аспекта или аспекта соответствия при оценке эффективности сотрудников и преувеличивайте экономическое обоснование этого. Мы использовали отзывы, чтобы продемонстрировать наших сильных менеджеров, чтобы помочь другим увидеть преимущества этого.Это мощное воздействие », - говорит Либардони.

Грэттон добавляет: «Превратите это в разговор о производительности», а не в административную рутину.

Сосредоточьтесь на том, как вести сложные разговоры.

Используйте ролевые игры и другие методы обучения сверстников. «Используйте собрания небольших групп, чтобы обсудить сложные разговоры. Ни у кого никогда не бывает проблем со звездой», - говорит Грэттон. Как только его компания запустит новую программу, «мы будем работать над примерами.Они получат помощь от своих сверстников и индивидуальные тренировки, если они этого захотят ».

В Gensler, глобальной фирме, занимающейся архитектурой, дизайном, планированием и стратегическим консультированием, в которой работает 3500 сотрудников, обучение по оценке включает в себя ролевые игры на основе сценариев, предназначенные для ответа на такие вопросы, как «Как вы разговариваете с сотрудниками, чьи цели отдаленно не совпадают с фирмы и помочь им сосредоточиться на целях, которые соответствуют видению фирмы? " говорит Джанин Пеши, старший юрист и директор по развитию талантов в Вашингтоне, округ Колумбия.С.

Объясните типичные ошибки аттестации.

Даттнер, автор Игра виноватых (Free Press, 2011), рекомендует объяснить, как избежать типичных ошибок, например, когда менеджер положительно оценивает сотрудника, потому что он похож на менеджера, а не из-за того, что сотрудник сделал.

Гроте говорит, что другие распространенные ошибки - это «центральная тенденция» (оценка всех в середине) и «эффект новизны» (основание оценок в первую очередь на событиях, которые произошли в прошлом месяце или около того).

Напомнить руководителям вести записи и быть конкретными .

Это помогает менеджерам «основывать свое мнение на наблюдаемых данных. Волшебная фраза, которая делает любую служебную аттестацию объективной, - это« например »», - говорит Гроте.

Даттнер добавляет: «Обратная связь должна быть конкретной, конструктивной и основываться на более чем одной ситуации или событии. Другими словами, она должна быть сосредоточена на закономерностях. Она должна быть дальновидной и ориентированной на решение.«

В детской больнице Майами сотрудники ежеквартально встречаются со своими руководителями и проводят« мини-обзоры »для документирования достижений и подготовки годового обзора, - говорит Джанет Лара-Витал, директор больницы по общим вознаграждениям и благополучию.

Обсудите способы предоставления обратной связи.

Гроте предупреждает специалистов по персоналу, чтобы они не продвигали «бутербродный подход», когда рецензент обсуждает некоторые положительные моменты, поднимает некоторые проблемы и заканчивает на положительной ноте, говоря о сильных сторонах сотрудника.«Лучшие люди ненавидят такой подход. Ваши худшие сотрудники любят такой подход», - говорит Гроте.

«Хорошие сотрудники должны выходить из офиса своего босса в хорошем настроении», - добавляет он. «Пусть хорошие сотрудники затронут те области, в которых они могут улучшить». Напротив, «небольшое меньшинство плохих исполнителей должно выходить из офиса с плохим самочувствием. Менеджер должен сказать:« Мне нужно вас предупредить ». Даже если человек сделал одно или два хороших поступка, не сосредотачивайтесь на хороших вещах, сосредоточьтесь на необходимости немедленного улучшения.Если он уходит в хорошем настроении, значит, вы не сделали свою работу ».

Используйте ролевые игры, чтобы научить менеджеров вести сложные разговоры.

Энджи Странк, вице-президент Sheakley HR Solutions, HR-консалтинговой компании в Цинциннати, согласна с тем, что при обучении менеджеров ведущие должны делать упор на последовательность и честность, а не на приукрашивание обзора.

Логистика

Детская больница Майами использует трехлетний подход к обучению аттестации.В первый год инструкторы сосредоточились исключительно на философии управления эффективностью, - говорит Мэджи Баррозу, PHR, директор по управлению талантами и вовлечению. «В прошлом году мы сосредоточились на том, как лучше всего проводить индивидуальный коучинг и карьерный рост. Это было в небольшой группе. В этом году мы развернули обучение, которое больше ориентировано на согласование постановки целей со стратегией организации». Организация включает постановку целей как часть процесса оценки.

Стратегический план, подобный тому, который используется в больнице, может помочь специалистам по персоналу сосредоточить свои усилия.Специалистам по персоналу также необходимо рассмотреть следующие варианты структурирования обучения:

Интернет, в классе или смешанный.

Многие компании предлагают сочетание онлайн-обучения и личного обучения. В CustomerContactChannels, аутсорсинговой компании по управлению клиентами с 4000 сотрудников в Плантации, штат Флорида, обучение менеджеров в этом году включало новый онлайн-компонент в дополнение к очному обучению. Боб Тенсер, старший вице-президент отдела кадров, PHR, сказал, что онлайн-курс охватывает основы процесса проверки, «например, как составить индивидуальный план развития и понять типичные ошибки оценки.«Очное обучение» подробно описывает каждую из онлайн-тем и включает ролевые игры, чтобы помочь участникам преодолеть проблемы, с которыми они могут столкнуться в полевых условиях », - говорит Тензер.

В январе Gilbane запустит новый тренинг для менеджеров, чтобы осветить постановку целей и развитие сотрудников. «Мы используем несколько разных площадок», - объясняет Либардони, которая работала с менеджером по персоналу Мишель Паттерсон, чтобы встроить небольшие сессии в регулярные собрания персонала. «Мы проводим занятия по обучению инструкторов для партнеров по персоналу», - говорит Либардони, добавляя, что они «проводят несколько вебинаров и видео для менеджеров, которым требуется [доступ] круглосуточно и без выходных.«

Кроме того, Gilbane модернизировал свою систему управления обучением, так что планы развития служебной аттестации запускают список курсов, предлагаемых в Университете Гилбэйна». Список основных и факультативных курсов появляется в зависимости от того, над чем сотрудники хотят работать », - Либардони объясняет.

Длина курса.

Два часа - хороший ориентир, считают эксперты. «Обновление должно длиться максимум полдня», - говорит Бальзак, в зависимости от того, насколько хорошо менеджеры справляются со своими отзывами.

Частота.

«Обучение должно проводиться с менеджерами не реже одного раза в год, а также при приеме на работу или продвижении нового менеджера», - говорит Странк.

В Rollins Inc., головной компании Orkin, дочерней компании по борьбе с вредителями, для стажеров в области управления требуется обучение по оценке, объясняет Крейг Гудвин, старший директор Университета Роллинза, корпоративного университета компании в Атланте. Перед аудиторным обучением необходимо пройти два самостоятельных модуля по управлению эффективностью.

Сроки.

Обучение служебной аттестации работает лучше всего, если оно проводится непосредственно перед процессом оценки. Это легче сделать, если у всех сотрудников будет одна и та же дата аттестации, а не проводить аттестацию в годовщину приема на работу.

«Имея общую дату проверки для всех сотрудников, мы можем сосредоточиться на создании возможностей для обучения в определенное время года», - говорит Майкл Кушнер, вице-президент и главный специалист по персоналу Детской больницы Майами.Двухчасовое очное обучение в больнице начинается в январе, а аттестация проводится в апреле, объясняет Лубна Нуреддин, директор по персоналу и общественному образованию.

Когда аттестация проводится в конце календарного года, Гроте рекомендует планировать тренировку в виде «двух сессий по полдня. В январе я бы провел полдневную сессию, посвященную постановке целей и мотивации хорошей работы. Затем в октябре У меня была бы вторая половина, которая была бы сосредоточена на том, как сделать хорошую работу по оценке производительности и как провести хорошее обсуждение оценки производительности.«

Внутренний или консультант.

Из-за требуемой периодичности специалистам по персоналу выгодно проводить тренинги по оценке на месте. Однако может быть целесообразно привлечь внешнего консультанта, чтобы начать новый подход или вдохнуть жизнь в устаревшую программу. Однако имейте в виду, что консультанты могут стоить от 3500 до 16 500 долларов в день.

Не является HR-процессом

Чтобы разработать и внедрить эффективное обучающее мероприятие для анализа производительности, HR-специалисты должны иметь глубокое понимание бизнеса, знать требования к производительности, предъявляемые к менеджерам в отношении обзоров производительности, и отслеживать взаимосвязь между стратегиями обучения для бизнес-результатов, говорит Гудвин.«Обучение проверке эффективности должно быть постоянным, чтобы программа была актуальной, а необходимые навыки и знания были предоставлены на каждом этапе карьеры менеджера», - объясняет он.

Либардони подчеркивает, что оценка эффективности - это инструмент управления, а не HR-процесс: «Если менеджеры используют его правильно, то это инструмент мотивации и лидерства».

Автор, бывший специалист по персоналу и инструктор по персоналу, является писателем-фрилансером из Уиксома, штат Мичиган.

Подходы к оценке стоимости недвижимости

Три подхода к оценке

Оценщики используют три подхода к оценке стоимости в практике оценки при определении рыночной стоимости имущества:

  • Подход сравнения продаж
  • Затратный подход
  • Доходный подход

1. Подход сравнения продаж

Наиболее часто используемый и принятый подход к определению стоимости в практике оценки недвижимости - это метод сравнения продаж .Такой подход к оценке стоимости основывается на том, за что недавно были проданы похожие объекты недвижимости (также известные как «сопоставимые» или «компромиссы») в окрестностях. Эти свойства корректируются по времени, площади, размеру, удобствам и т. Д. По сравнению с оцениваемой собственностью. Понимание того, какие (и в какой степени) корректировки целесообразны для данной области рынка (для данного объекта недвижимости), основывается на опыте оценщика. Характеристика собственности, которая высоко ценится в одном районе, может не оцениваться в одинаковой степени в другом районе.

2. Затратный подход

Второй подход к определению стоимости собственности - это стоимостной подход . Этот подход направлен на определение того, сколько будет стоить замена (т.е. восстановление) собственности после вычета начисленной амортизации. Начисленная амортизация - это уменьшение фактической стоимости имущества за определенный период времени в результате износа или устаревания. Термин стоимость воспроизведения используется, если создается точная копия оригинальной собственности.Термин восстановительная стоимость используется, если недвижимость восстанавливается с сопоставимой полезностью, но с использованием текущих методов проектирования и строительства и материалов.

Затратный подход считается более надежным при использовании в новом строительстве. Методы и результаты затратного подхода считаются менее надежными при более старом строительстве.

Оценка затратного подхода часто является единственным подходом, который считается надежным при оценке объектов особого использования, таких как коммерческие / промышленные объекты или общественные объекты, такие как библиотеки, школы или церкви, которые не торгуются на открытом рынке.

3. Доходный подход

Третий подход к оценке называется доходным подходом . Когда недвижимость приносит владельцу доход, этот доход или потенциальный доход помогает обосновать, рассчитать или определить рыночную стоимость собственности. Многоквартирные дома и дуплексы являются примерами доходной недвижимости. Оценщики используют доход, полученный от собственности, как часть оценки рыночной стоимости собственности.

Процесс оценки при покупке или рефинансировании дома

Независимо от того, покупаете ли вы или продаете дом, критически важным этапом процесса является его оценка.Как покупатель, ключевой частью получения ипотеки является проведение оценки для подтверждения продажной цены для кредитора. Для продавцов важна хорошая оценка, чтобы обеспечить лучшую цену для вашего дома.

Почему кредиторам нужна оценка

Оценка - это объективная, профессиональная оценка стоимости недвижимости для продажи. Кредиторы всегда требуют оценки жилья перед выдачей ипотеки, потому что они хотят защитить свои инвестиции; если фактическая рыночная стоимость собственности ниже, чем цена продажи, и если покупатель не выполняет ипотеку, кредитор не сможет продать недвижимость за достаточно денег, чтобы покрыть ссуду.

Если вы рефинансируете, вы можете получить отказ от проверки собственности (PIW), если сумма ссуды значительно меньше расчетной стоимости дома, но не рассчитывайте на нее. Даже если отношение суммы ссуды к стоимости очень низкий, PIW выдаются редко.

Как работает процесс оценки

Оценка обычно проводится после того, как было сделано предложение и дом был осмотрен. Как покупатель, вы заплатите за оценку и, скорее всего, также должны будете организовать ее проведение.Это так, даже если целью оценки является защита кредитора, а не вас.

После завершения отчет обычно отправляется непосредственно кредитору. Вы также можете запросить отправку копии вам. Обычно это не происходит автоматически - вам придется спросить.

Средняя стоимость профессиональной оценки по состоянию на 2019 год составляет от 300 до 400 долларов США. Цена может зависеть от типа и местоположения вашего объекта недвижимости. Более дорогие дома или дома, в которых есть более одной квартиры, обычно будут стоить дороже.Ожидайте, что процесс оценки займет от трех до 10 рабочих дней. Оценщик должен быть квалифицированным профессионалом, имеющим лицензию или сертификат на выполнение работы и не имеющим прямого или косвенного интереса в сделке.

Использование Comps для определения рыночной стоимости

Оценщик должен знать район, в котором находится дом, и проанализирует окрестности, а также детали и состояние дома, чтобы дать оценку справедливой рыночной стоимости.

Самый важный компонент, участвующий в определении стоимости собственности, называется сопоставимыми продажами или «компромиссами»."Это похожие объекты недвижимости, обычно расположенные в пределах мили или около того от рассматриваемого дома, которые были проданы за последние 90 дней.

Оценщик сравнивает несколько характеристик собственности с оценками, чтобы прийти к оценке. Факторы включают квадратные метры, внешний вид, удобства и состояние.

Например, большой дом с четырьмя спальнями в районе, где в основном недавно были проданы дома с тремя спальнями, вероятно, будет иметь более высокую стоимость, чем эти компромиссы. Точно так же дом с отслаивающейся краской и неоднородный газон в хорошо ухоженном участке обычно оценивается по более низкой цене, чем аналогичные свойства.

Когда недвижимость оценивается ниже продажной цены

Иногда оценочная стоимость дома оказывается ниже ожидаемой. Это может повлиять на несколько аспектов продажи.

Если кредитор определяет сумму вашей ссуды в процентах от стоимости недвижимости, он выберет либо продажную цену, либо оценочную стоимость, в зависимости от того, что меньше. Большинство кредиторов не ссудят более 80–97% справедливой рыночной стоимости дома, поэтому оценочная стоимость дома важна, когда речь идет о том, сколько вы сможете взять в долг.

Если стоимость недвижимости будет равна или выше продажной цены, вы, вероятно, получите сумму кредита, на которую подавали заявку. Но если он оценивает меньше, кредитор, скорее всего, уменьшит сумму ссуды, чтобы она соответствовала стоимости дома в соответствии с оценкой.

Работа с заниженной оценкой

Низкая оценка может задержать или даже отменить продажу; покупатели и кредиторы не хотят переплачивать за дом, а продавцы могут не захотеть резко снизить цену, которую они надеялись получить.

У вас есть несколько вариантов, если оценка окажется низкой. Если вы написали свой договор предложения, чтобы включить непредвиденные обстоятельства, требующие, чтобы недвижимость оценивалась по продажной цене или выше, вы можете отказаться от сделки.

Если вы покупаете, другой вариант - попытаться договориться с продавцом о снижении продажной цены. Третья альтернатива может заключаться в том, чтобы вложить больше денег, чтобы покрыть разницу между оценочной стоимостью и продажной ценой.

А оценку всегда можно оспорить.Узнайте, какие сопоставимые продажи были использованы, и спросите своего агента, подходят ли они. Ваш агент может быть лучше знаком с этой областью, чем оценщик, и может найти дополнительные компромиссы для поддержки более высокой оценки.

Подход сравнения продаж, подход к затратам, подход к доходам

Оценки недвижимости используются продавцами, покупателями и их кредиторами. Продавцы хотят убедиться, что их продажная цена не будет меньше стоимости собственности. Покупатели, и особенно их кредиторы, хотят убедиться, что недвижимость стоит не ниже покупной цены.Действительно, в большинстве договоров купли-продажи недвижимости предусмотрено положение, позволяющее покупателю отказаться от договора купли-продажи без штрафных санкций, если оценка недвижимости ниже покупной цены. Более того, кредиторы будут ограничивать любую ссуду для покупки недвижимости процентным соотношением от ее оценочной рыночной стоимости, а не ее покупной ценой.

Оценка недвижимости - это независимая оценка стоимости участка недвижимости оценщиком с использованием утвержденных стандартизированных методов.Во многих штатах оценщики должны иметь лицензию. Однако оценки - это мнения, которые зависят от оценщика.

Отчет об оценке представляет собой подробный перечень оценок, которые обычно проводятся кредитором собственности или владельцем, как правило, для установления продажной цены. Большинство отчетов об оценке основано на заранее распечатанных формах, таких как Единый отчет об оценке жилого фонда (Единый отчет об оценке жилого помещения (Единый 1004), Фактический отчет), который соответствует Унифицированным стандартам профессиональной оценки ( USPAP ). ) руководящие принципы и требуются федеральными агентствами, которые могут быть вовлечены в продажу собственности, например, федеральным банком, ссужающим деньги за собственность.

Отчет об оценке

  • идентифицирует оцениваемую недвижимость;
  • дата составления отчета;
  • его назначение и использование по назначению;
  • фактические методы, использованные для оценки собственности, включая методы, которые не использовались;
  • допущений и условий, которые могут повлиять на стоимость имущества;
  • лучшее использование недвижимости;
  • оценка стоимости недвижимого имущества;
  • , и он должен соответствовать руководящим принципам USPAP.

USPAP также требует, чтобы оценщик подписал отчет в качестве метода его удостоверения.

Однако, поскольку профессиональная оценка стоит денег, агенты по недвижимости обычно проводят анализ конкурентного рынка, чтобы установить продажную цену дома. Анализ конкурентного рынка ( CMA ) оценивает стоимость недвижимости, сравнивая ее с аналогичной, недавно проданной недвижимостью в том же районе. Агент по недвижимости будет лично знать, что было продано и за сколько.Полезным инструментом для проведения анализа конкурентного рынка является Служба множественного листинга ( MLS ), база данных, совместно используемая агентствами по недвижимости, с указанием недвижимости, выставленной на продажу, а также продажной ценой и датой продажи, а также как аспекты каждой собственности, определяющие продажную цену, такие как квадратные метры, количество ванных комнат и спален. CMA не является таким всеобъемлющим или подробным, как формальная оценка, а также имеет предвзятость, поскольку CMA обычно проводится агентом по недвижимости для владельца собственности, чтобы определить лучшую продажную цену.CMA никогда не следует заменять оценкой.

Поскольку оценка определяет стоимость на основе местоположения, размера, типа жилой недвижимости, дохода и валовых характеристик собственности, таких как количество ванных комнат и спален, она не заменяет осмотр собственности или обследование. Оценщики не ищут скрытые дефекты и не проверяют, например, границы собственности, которые могут иметь большое влияние на стоимость свойства. Оценка также не определяет хорошее название, поэтому она не заменяет поиск по названию.

В некоторых особых случаях, таких как оценка недвижимого имущества или имущества, участвующего в короткой продаже или отчуждении права выкупа, банк или поверенный может запросить у брокера заключение о цене ( BPO ) в качестве замены или в качестве предварительной оценки value, в котором брокер за определенную плату заполняет форму BPO, сравнивая недвижимость с аналогичными объектами на основе информации в Службе множественного листинга ( MLS ), чтобы оценить стоимость. Брокер или агент по недвижимости также могут подъехать к собственности, чтобы сфотографироваться.BPO быстрее и дешевле, чем формальная оценка. BPO также может быть запрошен, если собственность была недавно оценена, но кредитор или другая заинтересованная сторона может захотеть определить, изменилась ли ее стоимость значительно с момента оценки.

Сгенерированные компьютером автоматизированные модели оценки могут также использоваться для оценки стоимости, где точность не имеет первостепенного значения, например, для ссуд под залог жилья с низким уровнем риска, определяя, имеет ли заемщик 20% капитала в доме, необходимом для устранения частных выплаты по ипотечному страхованию, а также для анализа портфеля, когда необходимо оценить стоимость многих свойств, например, когда ипотечные кредиты, основанные на собственности, секьюритизируются в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой.

Процесс оценки

Процесс оценки оценивает все данные, которые могут повлиять на стоимость собственности. Данные можно в целом классифицировать как общие данные , такие как район, город и регион недвижимости, и как конкретные данные , которые представляют собой информацию, касающуюся самой собственности.

Один общий фактор, который учитывается, - это коэффициент поглощения для района, то есть количество месяцев, которое потребуется, чтобы продать весь инвентарь домов в этом районе.Значение более 6 месяцев указывает на избыток предложения и снижает оценочную стоимость.

Рыночная стоимость, рыночная цена и рыночная стоимость

Есть 3 различных типа стоимости собственности, которые связаны, но не обязательно одинаковы:

  1. рыночная стоимость
  2. рыночная цена
  3. рыночная стоимость

Оценщик пытается для точного определения рыночной стоимости недвижимости, цены, по которой недвижимость, вероятно, будет продаваться, если будут соблюдены следующие характеристики:

  • покупатель и продавец действуют на расстоянии вытянутой руки и без давления;
  • покупатель и продавец хорошо осведомлены об объекте недвижимости, в том числе о ее возможностях и недостатках;
  • Недвижимость находится на рынке достаточно долго, чтобы привлечь покупателей.

Рыночная стоимость считается наиболее вероятной ценой, по которой будет продаваться недвижимость, не обязательно средней или максимальной ценой. Рыночная стоимость считается денежной ценой, поэтому она не принимает во внимание какие-либо финансовые стимулы или механизмы финансирования.

Рыночная цена - это цена, по которой фактически продается недвижимость - она ​​может быть больше или меньше рыночной стоимости, особенно если покупателю или продавцу необходимо быстро завершить сделку или если сделка не является коммерческой. , например, распродажа между родственниками или друзьями.

Рыночная стоимость - это фактическая стоимость покупки земли и строительства зданий. Рыночная стоимость и рыночная стоимость могут не совпадать; редко то же самое относится к улучшениям в собственности. Например, заплатив 40 000 долларов за добавление нового продукта, вероятно, не повысится рыночная стоимость на 40 000 долларов.

Определение рыночной стоимости

Существует 3 общих метода для фактического определения рыночной стоимости:

  1. сравнение продаж
  2. затратный подход
  3. доходный подход

Не всякая рыночная стоимость недвижимости может быть определена с помощью всех трех подходов; обычно существует лучший метод, но другие методы могут сузить диапазон оценочной рыночной стоимости.Для определенных типов собственности обычно используется один и тот же лучший метод.

Как подход сравнения продаж, так и метод затрат основаны на экономическом принципе замещения - когда одна вещь может быть заменена другой, тогда их значения будут сопоставимы. Следовательно, стоимость собственности будет сопоставима либо с сопоставимой недвижимостью с аналогичными качествами, либо со стоимостью строительства эквивалентной собственности с нуля.

Подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж (он же метод рыночных данных ) представляет собой более сложный анализ конкурентного рынка и является основным методом определения стоимости домов на одну семью. объект недвижимости сравнивается с недавно проданными сопоставимыми объектами недвижимости . Важные характеристики для сравнения:

  • расположение, особенно если недавно проданные объекты находились в том же районе
    • рассматриваемые характеристики, связанные с расположением, включают панорамные виды из объекта, количество уличного движения и шум, находится ли объект в культуре de sac, и находится ли он рядом с парками или зонами отдыха
  • Размер строений и участков
  • продажных цен в течение последних 6 месяцев, более поздние цены имеют больший вес
  • физических характеристик, таких как гараж, бассейн, патио, веранды или террасы
  • состояние собственности
  • качество строительства
  • количество комнат, спален и ванных комнат
  • план этажа
  • финансирование, поскольку покупатели за наличные могут покупать по более низким ценам, в то время как покупатели используют финансирование продавца (часто называемое владелец будет нести , или OWC , финансирование ), как правило, платит более высокие цены

Однако, поскольку нет двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, цены продажи сопоставимых объектов должны быть скорректированы в большую или меньшую сторону для каждого различия между рассматриваемым объектом и сопоставимыми объектами.Хотя объекты, в которых отсутствуют характеристики соседних домов, будут скорректированы в сторону уменьшения, объекты с более дорогими характеристиками, не типичными для соседних домов, также будут снижены. Оценка кондоминиумов и квартир часто бывает проще и точнее, потому что квартиры, как правило, имеют те же характеристики и планы этажей, размер и возраст, что и другие, недавно проданные в том же комплексе.

При сравнении различных объектов собственности необходимо сравнивать и учитывать не только различия в свойствах, такие как фактические конструкции, их возраст и состояние, но также то, какие права собственности передаются или были переданы в сопоставимых объектах, и также необходимо учитывать любые различия в обременениях.Например, передается ли простой титул, взимаемый за плату, или существуют ли какие-либо сервитуты или ограничения в отношении данного объекта или сопоставимых объектов собственности?

Стоимостной подход

Как правило, стоимостной подход учитывает, сколько будет стоить земля, лишенная каких-либо построек, затем добавляет стоимость фактического строительства сооружений, после чего вычитается амортизация. Затратный подход чаще всего используется для общественных зданий, таких как школы и церкви, потому что на местном рынке трудно найти недавно проданную сопоставимую недвижимость, а общественные здания не приносят дохода, поэтому доходный подход также не может быть использован.

Уже улучшенная собственность обычно приносит некоторую пользу сайту, но улучшения могут также снизить стоимость собственности, если потенциальные покупатели сайта захотят использовать собственность для другого использования, что повлечет за собой удаление некоторых улучшений на текущем сайте.

Затратный подход лучше всего использовать, когда улучшения являются новыми и имеется адекватная ценовая информация для оценки компонентов собственности. Затратный подход может быть менее желательным, если в последнее время не было продаж вакантных земель, которые можно было бы сравнить, поскольку основной метод оценки вакантных земель заключается в использовании подхода сравнения продаж или когда затраты на строительство недоступны.

Затратный метод:

  • Оцените, сколько будет стоить свободная недвижимость.
  • Оцените текущую стоимость строительства сооружений, затем прибавьте эту стоимость к стоимости свободной земли.
  • Оцените сумму начисленной амортизации рассматриваемого имущества, затем вычтите ее из общей суммы, чтобы определить стоимость имущества.

Существует 2 метода оценки стоимости замены конструкции:

  1. Стоимость воспроизведения - это стоимость полного дублирования структуры объекта собственности.
  2. Восстановительная стоимость - это стоимость строительства аналогичного сооружения, но с использованием современных строительных методов и материалов.

Затраты на замену - это наиболее часто используемый подход, поскольку в нем используются самые современные материалы и функции, исключающие функциональное устаревание, например, помещения нежелательного размера или строительные материалы, требующие ухода. Стоимость замены также обычно ниже, чем стоимость воспроизводства.

Оценка стоимости воспроизведения или замены

Существует 3 основных метода оценки стоимости воспроизведения или замены:

  1. Метод квадратных футов (также известный как метод сравнения ) принимает стоимость квадратного фута недавно разработанного сопоставимого свойство и умножает его на квадратные метры, используя внешние размеры структур объекта собственности.
  2. Метод на месте оценивает стоимость объекта недвижимости путем суммирования затрат на отдельные компоненты конструкции, такие как материалы, рабочая сила, накладные расходы и прибыль.
  3. Метод количественного обследования оценивает отдельные затраты на строительные материалы (дерево, гипс и т. Д.), Рабочую силу и другие факторы и складывает их. Этот метод является наиболее точным и самым дорогостоящим и используется в основном для исторических зданий.

Существует также метод индекса , который использует фактическую стоимость строительства объекта недвижимости, а затем умножает ее на то, насколько увеличились затраты на материалы и рабочую силу с момента постройки конструкции. Этот метод считается наименее точным и обычно используется для проверки трех основных методов воспроизведения или стоимости замещения.

Оценка незанятой земли

Пустая земля обычно оценивается так, как если бы она использовалась для наилучшего использования, независимо от ее нынешнего использования, что обычно делается путем сравнения ее с другими аналогичными объектами недвижимости, использованными наилучшим образом.Свободная земля может быть оценена только с использованием метода сравнения продаж, поскольку свободная земля не строится и не приносит дохода. Определение стоимости земли необходимо как при стоимостном подходе, так и при коммерческом подходе для оценки амортизации, поскольку земля не подлежит амортизации.

Однако на пустующей земле могут быть небольшие улучшения, но она все равно считается неулучшенной собственностью. Неулучшенная городская недвижимость может иметь асфальтированную улицу, тротуар, а также доступ к воде, канализации и другим услугам, но все равно будет считаться неулучшенной, если на ней нет зданий или других построек. Неулучшенные сельскохозяйственные угодья не имеют усадеб или других построек, но могут иметь ограждение по периметру, дренажные плитки, сборы, пруд для хранения запасов или другие подобные улучшения.

Эти улучшения земли включены в оценку земли, а не как часть каких-либо построек на участке. Оценка сельских земель может быть более точной, принимая во внимание тип растительности на земле, то есть луг или лесной массив, пригодна ли земля для обработки или нет, а также тип почвы.

Амортизация

При оценке стоимости собственности с использованием затратного подхода амортизация вычитается из общей стоимости. Амортизация при оценке недвижимости имеет несколько иное значение, чем при налогообложении. Амортизация - это просто потеря стоимости по всем причинам. Земля не обесценивается, если она не деградировала в результате эрозии, неправильного использования или, возможно, изменений зонирования.

Амортизация может быть излечима или неизлечима. Излечимая амортизация - это потеря стоимости, которая может быть скорректирована по стоимости, меньшей, чем увеличение стоимости собственности, которое произошло бы, если бы она была исправлена, тогда как неизлечимая амортизация либо не может быть исправлена, либо будет стоить больше, чем любое повышение стоимости имущества значение.

Износ можно классифицировать по его причине:

  • Физический износ (он же физический износ ) - это износ конструкций из-за износа.
  • Функциональное устаревание (также известное как функциональная амортизация ) - это потеря стоимости, связанная с особенностями, обесцениваемыми рынком, такими как немодные конструктивные особенности, устаревшие водопроводные, электрические или отопительные системы или недостаточная изоляция.
  • Внешнее устаревание (также известное как внешняя амортизация ) - это потеря стоимости, вызванная изменениями внешних факторов, таких как изменения в окружающем имуществе, окружающей среде, зонировании или других факторах, которые могут снизить стоимость собственности, например, увеличение преступление или изменение зонирования.

Несмотря на то, что различные типы амортизации могут предлагать улучшения, вычислить фактическую сумму сложно, поэтому используется упрощенный линейный метод (также известный как экономический метод возраст-срок службы ), который просто предполагает, что амортизация является линейно в течение срока службы конструкции, уменьшаясь в цене с постоянной скоростью.Сумма годовой амортизации рассчитывается путем деления стоимости конструкций на ожидаемый срок их службы.

Пример: прямолинейный метод амортизации

Если ожидалось, что дом стоимостью 250 000 долларов с землей в 50 000 долларов прослужит 40 лет, то годовая амортизация будет рассчитана следующим образом:

  1. Стоимость дома = Цена собственности - Цена на землю = 250 000 долларов США - 50 000 долларов США = 200 000 долларов США
  2. Годовая амортизация = Стоимость дома / Ожидаемый срок службы дома = 200 000 долларов США / 40 = долларов США 5 000 долларов США .
Доходный подход

Доходный подход оценивает собственность по сумме дохода, которую она потенциально может принести. Следовательно, этот метод используется для квартир, офисных зданий, торговых центров и другой собственности, которая приносит регулярный доход. Оценщик рассчитывает доход в соответствии со следующими этапами:

  1. Оцените потенциальный годовой валовой доход путем проведения рыночных исследований, чтобы определить, сколько может заработать объект недвижимости, который может отличаться от того, что он получает в настоящее время.
  2. Эффективный валовой доход рассчитывается путем вычитания доли вакантных площадей и потери арендной платы, оцененных оценщиком с использованием рыночных исследований.
  3. Затем рассчитывается чистая операционная прибыль (NOI) путем вычитания годовых операционных расходов из эффективной валовой прибыли. Ежегодные операционные расходы включают налоги на недвижимость, страхование, коммунальные услуги, техническое обслуживание, ремонт, рекламу и управленческие расходы. Управленческие расходы включены, даже если владелец будет управлять им, поскольку владелец несет альтернативные издержки, управляя им сам.Стоимость основных средств не включается, поскольку это не операционные расходы. Следовательно, он не включает ипотеку и проценты, поскольку это выплата долга по объекту капитала.
  4. Оцените коэффициент капитализации (также известный как коэффициент капитализации ), который представляет собой норму прибыли или доходности, которую другие инвесторы в недвижимость получают на местном рынке.

Эффективный валовой доход = Валовой доход - Доля вакансий - Потеря аренды

Чистый операционный доход = Эффективный валовой доход - Операционные расходы

Ставка капитализации = Чистая операционная прибыль / Цена покупки или стоимость собственности

Следовательно:

Стоимость собственности = Чистая операционная прибыль / ставка капитализации

Ставка капитализации эквивалентна процентной ставке для облигаций или коэффициенту E / P для акций: более желательные объекты недвижимости будут иметь более низкие ставки капитализации, чем менее желательные объекты недвижимости, по той же причине, что и казначейские облигации. ставки, чем мусорные облигации или быстрорастущие компании, имеют более низкое отношение прибыли к цене, чем компании, которые не растут.Ставка капитализации учитывает потенциал роста либо собственности, либо ее дохода. Другими словами, инвесторы будут готовы платить более высокую цену за недвижимость в желаемом районе, чем за недвижимость, приносящую такой же доход в гетто.

Пример: определение наилучшей стоимости ваших инвестиций путем расчета нормы капитализации

Вы рассматриваете возможность покупки 4 квартир для получения дохода от аренды на общую сумму 200 000 долларов. Вы можете арендовать кондоминиумы по 500 долларов в месяц за каждую для долгосрочных арендаторов, а ваши общие эксплуатационные расходы на каждую квартиру составляют 200 долларов в месяц.Чтобы рассчитать чистый годовой операционный доход, рассчитайте чистую прибыль в месяц, затем умножьте на 12:

  • Чистая годовая операционная прибыль = [(500 долларов США × 4) - (200 долларов США × 4)] × 12 = 14 400 долларов США
  • Ставка капитализации = 14 400 долл. США / 200 000 долл. США = 0,07 = 7%

Как видите, ставка капитализации - это ваша норма прибыли на ваши инвестиции, и ее можно использовать для сравнения арендуемой собственности с другими инвестициями. Однако также имейте в виду, что стоимость квартир при перепродаже вырастет, по крайней мере, при уровне инфляции, в то время как большинство других инвестиций, таких как инвестиции в облигации, не увеличатся.Кроме того, по мере роста цен на недвижимость вы можете повышать арендную плату, позволяя получать доход от растущей основной суммы, что дает вам те же преимущества, что и казначейские ценные бумаги с защитой от инфляции (TIPS). Следовательно, с инвестиционной недвижимостью вы не только застраховываетесь от инфляции, но и зарабатываете все больше денег в ближайшие годы. Единственный недостаток собственности по сравнению с ценными бумагами и другими инвестициями заключается в том, что ею нужно управлять, и вы должны иметь дело с арендаторами.

Множители валовой ренты и валового дохода

Другой метод оценки собственности - это применение множителя валовой ренты или дохода, который проще, чем доходный подход, описанный выше.

Множитель валовой арендной платы ( GRM ) используется для оценки жилой недвижимости от 1 до 4 единиц и равен продажной цене, деленной на ежемесячную арендную плату:

GRM = Цена продажи / Ежемесячная арендная плата

Однако оценщик не использует текущую взимаемую арендную плату, поскольку это может быть не рыночная арендная плата, а использует недавнюю информацию об аренде как минимум 4 сопоставимых объектов недвижимости для получения более точной оценки.

$ 500
Примеры GRM для жилой недвижимости
Недвижимость Цена продажи ÷ Ежемесячная арендная плата = GRM
Кондомиум $ 123 907 ÷ $ 40,000 80
Дом на одну семью на 908 Hilltop Street 135 000 долларов ÷ 1200 долларов = 112,5

Годовой валовой доход включает жилой недвижимости с коммерческой недвижимостью 5 или более единиц равны его годовому доходу от аренды, концессий, парковок, торговых автоматов и других источников.Годовой валовой доход используется для оценки коммерческой собственности, поэтому естественно использовать мультипликатор валового дохода ( GIM ), рассчитываемый как GRM, но с использованием годового валового дохода вместо ежемесячной арендной платы.

GIM = Цена продажи / Годовой валовой доход

Примеры GIM для коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость Цена продажи ÷ Годовой валовой доход = GIM
Unity 300 000 долл. США ÷ 40 000 долл. США = 7.5
DEF Woodridge Complex 400000 долларов ÷ 55000 долларов = 7,3

После определения множителя стоимость объекта недвижимости может быть оценена:

Рыночная стоимость Недвижимость = GRM × Ежемесячный доход

Рыночная стоимость коммерческой собственности = GIM × Валовой доход

Пример: Определение увеличения рыночной стоимости с помощью множителя валовой арендной платы

Если вы заплатили 120000 долларов за дом с 4 квартирами, которые сдаются в аренду по 500 долларов в месяц каждый, то:

  • Общий ежемесячный доход = 500 долларов США × 4 = 2000 долларов США
  • Множитель валовой арендной платы = 120 000 долларов США / 2000 долларов США = 60

Если через несколько лет вы повысите арендную плату до 600 долларов США и при этом сохраните своих арендаторов, то стоимость вашей собственности:

  • Стоимость собственности = GRM × Ежемесячный доход = 60 × 2400 долларов = 144000 долларов .

Выверка

Выверка - это анализ трех подходов для определения окончательной стоимости, присваиваемой собственности. Поскольку различные подходы лучше всего подходят для конкретных типов собственности, лучший подход для данного типа собственности получает наибольший вес с некоторыми корректировками стоимости из других подходов, если оценщик считает, что это оправдано.

Оценщик должен объяснить причину сверки, особенно ее отношение к текущему рынку.

Чем не является оценка недвижимости

Оценка недвижимости - это, в лучшем случае, оценка стоимости, основанная на ограниченной информации. Например, подход сравнения продаж зависит от легко идентифицируемых характеристик собственности. Оценщик не проводит осмотр имущества, поэтому скрытые дефекты не рассматриваются. Однако скрытые дефекты снизят стоимость имущества в размере стоимости их ремонта. Границы собственности не проверяются, это должен делать геодезист.Предполагается, что передаваемый титул будет простым, без каких-либо посягательств. Очевидно, что передача меньших юридических прав или собственности с посягательствами снизит стоимость.

Еще одна вещь, о которой следует помнить, - это то, что оценщики основывают большую часть своих продаж на вторичной информации, такой как списки MLS и правительственная информация. Оценщики не проводят осмотр сопоставимых объектов недвижимости. Их сравнения основаны на зарегистрированных продажных ценах и описаниях недвижимости.Поэтому незарегистрированные детали, которые могут повлиять на стоимость недвижимости, не рассматриваются. Кроме того, люди сильно различаются по своим навыкам ведения переговоров при покупке или продаже собственности, и оценки собственности разными оценщиками также будут отличаться, поэтому даже зарегистрированные цены на сопоставимую недвижимость в сопоставимых районах будут отличаться.

Поскольку объекты недвижимости редко бывают похожи друг на друга, оценщики должны добавлять или вычитать суммы, отражающие преимущества или недостатки оцениваемой собственности по сравнению с сопоставимыми объектами.Учитывается только рыночная стоимость разниц, а не их фактическая стоимость. Например, если в оцениваемой недвижимости есть бассейн, а в сопоставимых объектах нет, то рыночная стоимость бассейна, а не его стоимость, либо добавляется, либо вычитается, в зависимости от желательности бассейнов в данном районе. Бассейны обычно более желательны в более жарком климате и менее желательны в более холодном климате. Таким образом, точная оценка недвижимости будет также зависеть от точной оценки рыночной стоимости различий между оцениваемой недвижимостью и сопоставимой недвижимостью, что представляет собой еще один источник возможных ошибок.

Лучшее, что действительно может сделать оценщик, - это предложить диапазон возможных значений для собственности.

Правила предотвращения завышенных оценок недвижимости

Для предотвращения завышенных оценок недвижимости, которые способствовали возникновению Великой рецессии 2007–2009 годов, Fannie Mae и Freddie Mac и их регулирующий орган, Федеральное управление жилищного финансирования, выпустили новые инструкции. по ипотеке примут. Новое независимое учреждение, Independent Valuation Protection Institute , наблюдает за отраслью оценки недвижимости, чтобы гарантировать соответствие отрасли передовым практикам.

Эти правила включают:

  • Для снижения затрат и поддержания контроля качества руководство позволяет кредиторам продолжать использовать своих собственных оценщиков недвижимости, но между оценщиками и кредиторами должен существовать брандмауэр, особенно чтобы запретить кредиторам устанавливать цену. цели для оценок и не разглашать, сколько заемщики ищут.
  • Оценка должна производиться в соответствии с правилами Кодекса поведения по оценке жилья , что, среди прочего, означает, что ипотечные брокеры и агенты по недвижимости не могут заказывать оценку напрямую, но должны разрешать кредиторам использовать стороннюю оценку Управляющие компании .
  • Оценщики должны включить дополнительный рыночный отчет о последних ценах на дома, продаваемые в этом районе, и прогноз ценовых тенденций. Оценщики берут от 45 до 50 долларов за этот отчет. Кроме того, многие оценщики требуют предоплаты за все оценки без возмещения, если заявка на ипотеку отклонена.
  • Источники:

Независимые оценщики недвижимости

Частично причиной пузыря на рынке недвижимости и краха субстандартного кредитования, произошедшего во время Великой рецессии, были завышенные оценки жилья.Многие кредиторы использовали свои собственные оценочные подразделения, дочерние или аффилированные компании для оценки собственности по ценам выше рыночных для получения одобрения ссуд. В прошлом кредиторы были бы обеспокоены рисками, но в настоящее время, когда большая часть ипотечных кредитов перепродается как ценные бумаги с ипотечным покрытием, риски перекладываются на инвесторов, что уменьшило обеспокоенность кредиторов по поводу рисков и повысило их внимание к прибыли. .

Начиная с января 2009 года, Fannie Mae и Freddie Mac , крупнейшие покупатели ипотечных кредитов, секьюритизированных в ценные бумаги с ипотечным покрытием, потребуют, чтобы кредиторы использовали независимых оценщиков недвижимости.Также агентам по недвижимости и ипотечным брокерам не разрешат выбирать оценщика.

Fannie Mae и Freddie Mac создают Independent Valuation Protection Institute , который будет обнародовать правила для обеспечения выполнения независимых и надежных оценок и будет принимать жалобы как от потребителей, так и от оценщиков, чтобы контролировать соблюдение правил со стороны Управления . Federal Housing Enterprise Oversight , государственный регулирующий орган, контролирующий Fannie Mae и Freddie Mac.

Источник: ужесточены стандарты оценки жилищных условий

Внешние ссылки

Аттестация сотрудников | Inc.com

Аттестация сотрудников - это процесс, часто сочетающий письменные и устные элементы, в ходе которого руководство оценивает эффективность работы сотрудников и предоставляет обратную связь, включая шаги по улучшению или перенаправлению деятельности по мере необходимости. Документирование результатов работы обеспечивает основу для повышения заработной платы и продвижения по службе. Аттестация также важна для помощи сотрудникам в улучшении их работы и как средство, с помощью которого они могут быть вознаграждены или признаны за хорошо выполненную работу.Кроме того, они могут выполнять множество других функций, обеспечивая отправную точку, с которой компании могут уточнить и сформировать обязанности в соответствии с бизнес-тенденциями, четкими линиями взаимодействия руководства и сотрудниками и стимулировать пересмотр потенциально устаревших методов ведения бизнеса. Тем не менее, Джоэл Майерс отмечает в Memphis Business Journal , что «во многих организациях служебная аттестация проводится только тогда, когда руководство строит дело о увольнении кого-либо. Неудивительно, что результатом является обоюдный страх перед сессией оценки эффективности - чего следует избегать. , если вообще возможно.Это не способ управлять людьми и мотивировать их. Предполагается, что служебная аттестация - это опыт развития для сотрудника и «обучающий момент» для менеджера ».

ОЦЕНКА И РАЗВИТИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ

Хотя термин служебная аттестация имеет значение для большинства владельцев малого бизнеса, он может быть полезным при рассмотрении целей системы аттестации. Они заключаются в следующем:

  1. Повышение производительности компании
  2. Принимать информированные кадровые решения относительно продвижения по службе, смены должности и увольнения
  3. Для определения того, что требуется для выполнения работы (цели и обязанности работы)
  4. Для оценки эффективности сотрудника по достижению этих целей
  1. Работать над улучшением производительности сотрудника путем определения конкретных областей, нуждающихся в улучшении, разработки плана, направленного на улучшение этих областей, поддержки усилий сотрудника по улучшению посредством обратной связи и помощи, а также обеспечения вовлеченности и приверженности сотрудника повышению его или ее производительности .

Все эти цели могут быть легче достигнуты, если работодатель приложит усилия, чтобы наладить процесс служебной аттестации как диалог, конечной целью которого является улучшение всех сторон. Чтобы создать и поддерживать эту основу, работодатели должны информировать работников об их ценности, хвалить их за их достижения, устанавливать репутацию справедливой и честной обратной связи, быть последовательными в своем обращении со всеми сотрудниками и привлекать работников к их собственному пониманию того, что нужно делать. процессы и операции компании.

Малый бизнес с небольшим количеством сотрудников или предприятие, которое только начинает оценивать свой персонал, может выбрать использование предварительно упакованной системы оценки, состоящей либо из печатных форм, либо из программного обеспечения. Программные пакеты могут быть настроены либо с помощью существующих методов оценки фирмы, либо путем выбора элементов из списка атрибутов, которые описывают рабочие привычки успешного сотрудника, такие как эффективное общение, своевременность и способность выполнять запрошенную работу. В конце концов, однако, многие компании предпочитают разработать свою собственную форму и систему оценки, чтобы точно отражать результаты работы сотрудника в свете собственных уникальных целей и культуры.При разработке системы оценки малого бизнеса предпринимателю необходимо учитывать следующее:

  1. Численность персонала
  2. Работники по альтернативному графику работы
  3. Цели компании и желаемое поведение сотрудников для достижения целей
  4. Измерение производительности / работы
  5. Повышение заработной платы и продвижение по службе
  6. Связь системы аттестации и индивидуальной деятельности
  7. Планирование эффективности

Размер персонала

Малый бизнес с небольшим количеством сотрудников может выбрать неформальный подход к сотрудникам.Это влечет за собой встречи с каждым сотрудником каждые шесть месяцев или один раз в год и обсуждение результатов работы и прогресса отдельного сотрудника с момента последнего обсуждения. Обратная связь может быть предоставлена ​​устно, без разработки или использования стандартной формы оценки, но во многих случаях юристы советуют работодателям вести письменные записи, чтобы обеспечить себе большую юридическую защиту. По мере увеличения штата сотрудников компании всегда следует использовать более формальную систему с использованием письменной формы оценки, разработанной внутри компании или за ее пределами, с привязкой результатов оценки к увеличению заработной платы или надбавкам.Независимо от того, проводится ли оценка устно или письменно, владелец малого бизнеса должен регулярно предоставлять последовательную обратную связь, чтобы сотрудники могли улучшить свою работу.

Альтернативные графики работы

Сотрудникам, работающим по альтернативным графикам работы - работа на дому, неполный рабочий день, разделение работы и т.д. быть справедливо оцененным. Альтернативный график работы может потребовать выполнения других обязанностей, и эти новые обязанности должны быть включены в аттестацию.Владелец малого бизнеса также должен следить за справедливым отношением к этим сотрудникам как при оценке, так и при продвижении по службе.

Цели компании и желаемая производительность

Эффективность сотрудников, особенно в небольшой фирме, является важным фактором в способности любой компании достигать своих целей. В бизнесе с участием одного человека постановка и достижение целей - это вопрос преобразования слов в действия, но движение бизнеса к его целям в более крупной фирме означает, что работодатель должен выяснить роль каждого человека в этом успехе, сообщить об этой роли. ему или ей, и вознаградить или исправить их работу.Это также означает, что оценка должна включать такие факторы, как способность к сотрудничеству и чувство командной работы, а не только индивидуальные результаты.

Измерение / оценка производительности

После того, как список задач и атрибутов составлен, владелец или менеджер малого бизнеса должен определить, как измерить производительность сотрудника по этим задачам. Измерение обеспечивает еще один объективный элемент оценки. В идеале оценка должна производиться на основе предыдущих результатов деятельности отдельного сотрудника, группы или компании в целом.Если компания только разрабатывает свою систему аттестации или у нее нет базовых показателей для измерения, ей следует разработать реалистичные цели, основанные на потребностях бизнеса или на аналогичных показателях конкурентов.

Повышение заработной платы и повышение по службе

При разработке системы оценки владелец малого бизнеса должен учитывать связь между оценкой и повышением заработной платы или повышением в должности. В то время как обратная связь по производительности в целях развития / улучшения может быть предоставлена ​​устно, письменное резюме результатов работы сотрудника должно сопровождать повышение заработной платы или повышение по службе (или понижение в должности или увольнение).Поэтому крайне важно, чтобы менеджер или владелец малого бизнеса регулярно документировал эффективность работы сотрудника.

Метод увеличения заработной платы также влияет на оценку. Если малый бизнес использует надбавки на основе заслуг, форма оценки будет включать рейтинг сотрудника по определенным задачам. Если используется оплата на основе навыков, в оценке будут перечислены приобретенные навыки и уровень компетентности. Аттестация и связанное с ней повышение заработной платы с учетом результатов деятельности группы или компании должны включать вклад человека в достижение этих целей.

Взаимодействие с системой

Система служебной аттестации эффективна только в том случае, если о ней должным образом сообщают и ее понимают сотрудники. При разработке системы оценки для своей компании предприниматель может рассмотреть возможность привлечения персонала к ее развитию. Сторонники утверждают, что это способствует заинтересованности и пониманию плана, а также гарантирует, что оценка учитывает все задачи компании. Если владелец малого бизнеса не может привлечь свой персонал, он должен пройтись по системе с каждым сотрудником или менеджером и попросить менеджера сделать то же самое, запросив обратную связь и внося необходимые корректировки.

Обмен информацией о производительности и планировании

Частью системы аттестации является фактическая информация об оценке эффективности. Хотя эта оценка может быть написана в письменной форме, ее следует всегда давать и в устной форме. Это дает возможность ответить на любые вопросы, которые могут возникнуть у сотрудника по поводу оценки, а также предоставить контекст или дополнительные детали для краткой оценки. Наконец, сотрудник и предприниматель или менеджер должны составить планы встречи снова, чтобы разработать план, направленный на повышение производительности и достижение согласованных целей на следующий период обзора.Этот сеанс планирования должен соотносить цели компании и / или группы с индивидуальными задачами и целями на период обзора и обеспечивать основу для следующего запланированного обзора.

ТИПЫ ОЦЕНКИ И УСЛОВИЯ ОЦЕНКИ

Традиционная

При традиционной оценке менеджер садится с сотрудником и обсуждает результативность за предыдущий отчетный период, обычно за один год. Обсуждение основано на наблюдениях менеджера за способностями сотрудника и выполнением задач, как указано в должностной инструкции.Производительность оценивается, причем рейтинги привязаны к процентному увеличению заработной платы. Однако, как отмечает Дэвид Антониони в статье Compensation & Benefits : «Традиционный процесс повышения заслуг дает даже плохим работникам автоматический рост стоимости жизни, тем самым создавая воспринимаемое неравенство». Кроме того, в большинстве традиционных форм служебной аттестации используется слишком много рейтинговых категорий. и распространять рейтинги в формате принудительного распространения ". Антониони предлагает использовать в форме оценки только три рейтинговые категории: выдающиеся, полностью компетентные и неудовлетворительные, поскольку большинство менеджеров могут оценивать своих лучших и худших сотрудников, а остальные находятся между ними.

Самооценка

Самооценка, несколько не требующая пояснений, используется в процессе служебной аттестации, чтобы побудить сотрудников взять на себя ответственность за свою работу, оценивая свои собственные достижения или неудачи и поощряя самоуправление развитием цели. Он также подготавливает сотрудников к обсуждению этих вопросов со своим руководителем. Он может использоваться в сочетании с другими процессами оценки или как их часть, но не заменяет оценку работы сотрудника менеджером.

Проверки, инициированные сотрудниками

В системе проверки, инициированной сотрудником, сотрудники информируются о том, что они могут запросить проверку у своего руководителя. Этот тип оценки по требованию не предназначен для замены обычного процесса проверки. Скорее, его можно использовать для поощрения самоуправления среди рабочих. Сторонники этого типа процесса проверки утверждают, что он способствует регулярному общению между персоналом и руководителями. Противники, однако, отмечают, что это зависит от инициативы сотрудников, что делает его менее чем идеальной альтернативой для некоторых работников с тихим, уединенным характером или с проблемами уверенности.

360-градусная обратная связь

360-градусная обратная связь в процессе служебной аттестации - это отзывы о производительности сотрудника, предоставляемые менеджером, разными людьми или отделами, с которыми сотрудник взаимодействует (коллегиальная оценка), внешними клиентами и сам сотрудник. Этот тип обратной связи включает в себя отзывы сотрудников об эффективности управления (также известные как повышающие аттестации). По мере роста компании владельцу малого бизнеса следует подумать об использовании обратной связи на 360 градусов для оценки сотрудников.Коммуникация в компании из десяти человек сильно отличается от общения в компании из 100 человек, и 360-градусная обратная связь гарантирует, что за работой сотрудника наблюдают те, кто работает с ним наиболее тесно. Владельцы или менеджеры малого бизнеса могут либо включить обратную связь в обзор эффективности, либо предоставить его неофициально в целях развития.

ЮРИДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ

Учитывая, что результаты служебной аттестации часто используются для поддержки продвижения по службе, увольнения, повышения заработной платы или смены работы, они очень внимательно рассматриваются в исках о дискриминации сотрудников.Помимо предоставления сотруднику письменного резюме аттестации, владельцу малого бизнеса рекомендуется обеспечить следующее в отношении системы в целом:

  • Ожидаемые должности, а также система аттестации и ее влияние на работу сотрудника. статус должным образом доведен до всех сотрудников
  • Показатели эффективности связаны с выполняемой работой
  • Руководители или сотрудники, вносящие вклад в оценку, должны быть достаточно обучены, чтобы иметь возможность предоставить объективные данные
  • Сотрудникам предоставляется своевременная обратная связь о производительности и разумное количество времени и поддержка в улучшении их производительности

Помощь в разработке системы предоставляется из различных источников, включая консультантов, периодические издания и книги, а также программное обеспечение.Кроме того, с учетом юридических последствий аттестации, владельцы малого бизнеса должны иметь возможность проверять процессы оценки деятельности своих компаний, включая обучение менеджеров и сотрудников, квалифицированным юристом.

БИБЛИОГРАФИЯ

Антониони, Дэвид. «Улучшите процесс управления производительностью, прежде чем прекращать аттестацию». Компенсация и льготы, Vol. 26 .

Гроте, Дик. «Оценка производительности: решение сложных задач." HR Magazine . Июль 2000 г.

«Как провести анализ эффективности». Персонал сегодня . 14 февраля 2006г.

Козил, Марк Дж. «Предоставление и получение оценок эффективности». Журнал CPA . Декабрь 2000 г.

Майерс, Джоэл. «Как оценить вашу систему оценки». Деловой журнал Мемфиса . 9 февраля 2001г.

Ольштынский, Джим. «Как критиковать, критиковать важное для руководителей». Ножницы . Декабрь 2005 г.

Томсон, Салли. «Пища для размышлений: обратная связь с персоналом - отличная проверка навыков менеджера». Стандарт сестринского дела . 23 ноября 2005г.

Чем занимается оценщик?

Когда вы подумываете о покупке дома, у этой истории есть две стороны: запрашиваемая цена продавцом и фактическая стоимость недвижимости. Здесь и вступает в дело оценщик.

Не слишком ли дорого стоит новый дом, на который вы смотрите? Оценка недвижимости может дать вам понять, является ли запрашиваемая сумма справедливой покупной ценой.

Вот дополнительная информация о процессе оценки дома, чтобы вы могли узнать истинную ценность своего будущего дома.

Чем занимается оценщик?

Работа оценщика заключается в определении текущей стоимости недвижимости для потенциального покупателя. Большая часть работы по определению стоимости оценки недвижимости выполняется во время инспекции на месте, где оценщик:

  • Проводит обход комнаты за комнатой для оценки состояния интерьера
  • Прогулка длина объекта недвижимости для оценки состояния экстерьера
  • Оцените стоимость любых удобств, таких как бассейн, готовый подвал или встроенный бар
  • Отметьте любые нарушения кодекса здоровья или безопасности для отчет об оценке
  • Запишите планировку недвижимости, осмотрите квадратные метры и определите, является ли это домом на одну семью
  • Если вы покупаете коммерческую недвижимость, оценщик недвижимости может провести оценку бизнеса для определения рыночной стоимости во многом таким же образом.

Вне офиса оценщик может также оценить текущий рынок недвижимости с учетом сопоставимых свойств в районе, чтобы помочь оценить стоимость дома или справедливую рыночную стоимость собственности.

Оценщик жилья сообщит о стоимости аналогичной недвижимости в вашем районе, чтобы вы могли определить, является ли ваша предстоящая сделка с недвижимостью разумной.

Как узнать, квалифицирован ли оценщик?

Обычно ваш кредитор выбирает оценщика.Оценщик должен иметь лицензию штата или другое свидетельство - например, Appraisal Foundation был уполномочен Конгрессом устанавливать квалификацию для того, чтобы стать оценщиком. Однако не во всех штатах требуется сертификационная аттестация, поэтому перед тем, как начать, проведите небольшое исследование оценочной стоимости.

Кто нанимает оценщика?

Обычно оценщика нанимает кредитор или финансовая организация. Поскольку в интересах кредитора получить хорошую оценку, у кредитора будет список авторитетных оценщиков, которых он нанял в прошлом, чтобы определить стоимость дома.

Кто оплачивает экспертизу?

Кредитный договор обычно содержит установленную стоимость оценки имущества. Кто берет ссуду, платит за оценку, если в договоре не указано иное. Затем покупатель оплачивает оценочную плату в составе закрывающих расходов. Если продавцы заинтересованы, они могут оплатить оценку, чтобы подтвердить запрашиваемую цену, что приносит пользу покупателю за счет сокращения затрат на закрытие сделки и транзакционных издержек.

Кредитор не может регулировать размер комиссии после найма оценщика.Ожидайте, что средний диапазон составит от 300 до 600 долларов, в зависимости от размера вашей недвижимости, стоимости собственности и местоположения. Различные типы отчетов об оценке требуют разного количества усилий, которые могут повлиять на цену.

Сколько времени длится оценка?

Один или два часа - это среднее время, затрачиваемое на большинство оценок собственности. Вы должны получить отчет в среднем в течение трех-семи рабочих дней.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *