Оценка квартиры какие документы нужны: сколько стоит, зачем она нужна и какие документы нужны для оценки?

Что такое оценка недвижимости и зачем она нужна

Что такое оценка недвижимости?

Оценка недвижимости — это тщательный анализ и исследование объекта с целью определения его рыночной стоимости.

Зачем делают экспертную оценку квартиры при ипотеке?

Ипотеку можно заключить на длительный срок — до 30 лет. За это время платёжеспособность заёмщика может сильно измениться. Поэтому гарантом возврата долга является залог недвижимости или же прав требования по договору участия в долевом строительстве (когда строительство жилья не закончено). В случае неисполнения обязательств банк может реализовать недвижимое имущество с публичных торгов, чтобы избежать финансовых потерь.

Чтобы банк выдал ипотечный кредит, необходимо предоставить пакет документов, при этом одним из важнейших является отчёт об оценке объекта недвижимости, в котором указана его рыночная и ликвидационная цена.

Банку этот документ необходим для установления ликвидной стоимости объекта недвижимости, который будет выступать гарантом возврата долга, если заёмщик перейдёт в состояние неплатёжеспособности. Это уменьшает его риски, так как банк имеет возможность вернуть денежные средства даже при неблагоприятном исходе.

Обязательно ли проводить оценку при ипотеке?

Да, так как в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при покупке квартиры с использованием кредитных средств рыночная стоимость недвижимости должна указываться в закладной, а если оформляется договор об ипотеке, то оценка недвижимости указывается в договоре об ипотеке (статьи 9, 14).

Её необходимо проводить и для страховой компании, так как при ипотечном кредитовании обязательно заключение договора имущественного страхования (статья 31).

Когда ещё нужна оценка недвижимости?

Во многих случаях оценка не является обязательной, однако получение заключения независимой экспертизы позволит вам быстрее решить следующие проблемы:

оспаривание кадастровой стоимости объекта

возникновение спорных ситуаций с налоговыми органами

необходимость оценки ущерба, нанесённого недвижимости, например, в случае грабежа, пожара или затопления

возникшие имущественные споры, например, в случае развода или выкупа доли бизнеса у партнёра

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценку может провести как независимый оценщик, так и сам банк.

Независимых экспертов обязательно привлекать, если при ипотечной сделке была оформлена закладная. Деятельность оценщиков регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поэтому её порядок строго регламентирован. Например, закон предъявляет особые требования к правилам составления отчётности, а также обязывает оценщика страховать свою гражданскую ответственность. Кроме того, ему необходимо иметь диплом соответствующей специальности и быть членом саморегулируемой организации оценщиков (СРО).

Банк может сам оценить стоимость объекта недвижимости, если в ипотечной сделке не оформлялась закладная. Однако в случае возникновения споров о величине стоимости недвижимого имущества понадобится прибегнуть к независимой экспертизе.

Какие существуют виды стоимости?

Чаще всего используют эти 4 вида:

Рыночная.

Средняя цена по рынку, которую определяют исходя из сравнения с аналогичными по площади, расположению и планировке объектами. Она позволяет понять справедливую цену недвижимости.

Ликвидационная. Цена, которая обычно ниже рыночной. Она устанавливается, когда продавцу необходимо быстро реализовать недвижимость. Как правило, эта стоимость является ориентиром для банков, так как если заёмщик перестанет исполнять обязательства по кредиту, то они смогут быстро осуществить продажу жилья.

Инвестиционная. Стоимость недвижимости при использовании объекта в инвестиционных целях.

Кадастровая. Стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости.

Какие факторы влияют на рыночные цены?

Перечислим несколько основных:

местоположение дома

возраст здания

этажность

наличие и качество ремонта

наличие балконов

высота потолков

общий метраж объекта

уровень инфраструктуры района

благоустройство придомовой территории

качество использованных при строительстве материалов

Какие выделяют методы оценки недвижимости?

Есть три основных подхода, используемых при проведении оценки в рамках Федерального стандарта оценки, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.

05.2015 № 297:

Доходный подход. Оценщик прогнозирует будущие доходы, которые способен приносить объект, а также связанные с ним расходы. Чаще всего его применяют для оценки коммерческой или жилой недвижимости, которую планируется сдавать в аренду.

Затратный подход. Он основывается на подсчёте затрат, необходимых для приобретения или воспроизводства объекта оценки с учётом износа и устаревания недвижимости. В основном его используют для оценки строящихся объектов.

Сравнительный подход. Это самый распространённый метод, который чаще всего применяется для жилой недвижимости. Например, квартиру сравнивают с аналогичными объектами по количеству комнат, метражу, району и т. д., исходя из этого и формируют оценку. Такой подход наименее трудоёмкий, хотя не менее сложный, так как стоит учесть огромное количество факторов, ведь даже абсолютно одинаковые квартиры в одном доме, но на разных этажах будут отличаться в цене.

Как выбрать оценщика?

Обычно банк предлагает целый перечень оценочных компаний, из которых можно выбрать любую, в зависимости от сроков и цен. Но её можно найти и самостоятельно, главное — обязательно проверить, есть ли у компании аккредитация в банке. Обратите внимание на то, как долго компания существует на рынке, изучите отзывы о ней.

Какие документы необходимы для оценки жилья?

Список необходимых документов немного отличается для новостроек и вторичного жилья.

Для оценки строящегося жилья:

паспорт

акт приёма-передачи

договор участия в долевом строительстве (договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве)

Для оценки вторичной недвижимости:

паспорт

документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации недвижимости)

документы-основания возникновения права собственности (например, договор купли-продажи)

технические документы (например, технический паспорт, поэтажный план с экспликацией)

Что ещё может понадобиться для составления отчёта, следует уточнять непосредственно в оценочной компании.

Нужна ли повторная оценка при рефинансировании ипотеки?

Да, необходима повторная оценка. От неё будет зависеть ставка рефинансирования, ведь с жильём за время выплат по первоначальному кредиту могло произойти всё, что угодно. При этом данная процедура обязательна, даже если договор рефинансирования заключается в том же банке, где оформлен ипотечный кредит.

Могут ли стороны сделки влиять на результат оценки, проведённой независимым оценщиком?

Нет, на результат оценки не может повлиять ни банк, ни заёмщик, так как она проводится компанией, которая не имеет никакой выгоды от повышенной или пониженной стоимости объекта в отчёте. Оценщики дорожат своей репутацией, поэтому не будут нарушать закон и умышленно менять итоговую цену недвижимости.

Возможно ли провести оценку самостоятельно?

Да, вы можете провести её самостоятельно. Это позволит вам понять средние цены по рынку и примерно оценить свой объект. Но такая оценка не будет учитываться в суде или банком при возникновении спорных ситуаций. Поэтому, чтобы оградить себя от этого риска, лучше обратиться к услугам профессионального оценщика.

Как проводится оценка недвижимости?

Оценка недвижимости проводится в несколько этапов:

Вы договариваетесь с банком о выборе аккредитованного оценщика.

Вы заключаете договор с оценочной компанией, в которой работает оценщик.

Оценщик выезжает на объект, чтобы осмотреть его. Некоторые оценщики могут запросить фото, но лучше настоять на личном выезде, так как это обязанность оценщика.

Оценщик готовит отчёт об оценке и предоставляет его заказчику. Если это жилье типовое, например, квартира в новостройке, то подготовка отчёта об оценке займёт несколько дней. Если же недвижимость представляет собой уникальный объект, например, пентхаус в центре города, то сроки могут значительно увеличиться.

Сколько действителен отчёт об оценке?

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчёт об оценке недвижимости считается действительным в течение 6 месяцев с даты его создания (статья 12). Поначалу может показаться, что это довольно долго, но тянуть с оформлением сделки всё же не стоит, иначе на услуги оценщика придётся тратиться ещё раз.

Какие документы нужны для оценки квартиры для ипотеки и других сделок

Оценивание недвижимости представляет собой процедуру, которая проводится в обязательном порядке перед заключением договора купли-продажи квартиры, взятием ипотечного займа или проведением страховых мероприятий.

Прежде чем проводить оценку, нужно определить документацию, которую требуют оценочные компании.

Нынешний рынок недвижимости стремительно развивается, стоимость квартир отличается нестабильностью, поэтому важно внимательно исследовать вопрос оценивания жилья.

Законодательное регулирование

Главным правовым источником для осуществления оценки недвижимости служит Федеральный закон от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в РФ».

В данном нормативно-правовом акте урегулированы все тонкости оценочных отношений, права и обязанности оценщиков. Помимо этого, в акте подробно описана процедура лицензирования оценочных организаций.

Немаловажное значение отводится автономным профессиональным объединениям оценщиков. В законе прописаны критерии, которые должны удовлетворять компании.

Необходимость проведения процедуры

К главным задачам осуществления оценивания недвижимости относят:

• установление дохода, который получил хозяин после продажи квартиры. На основании размера полученных денежных средств подсчитывается налог, который должен заплатить продавец жилья;
• подсчет размера государственной пошлины и взноса в ПФР, которые отчисляются с договора купли-продажи недвижимости;
• установление размера компенсации при оформлении страховки квартиры. Для того, чтобы застраховать жилье, нужно предварительно провести оценку. Учитывая размер оценивания, страховщики определят сумму, на которую может претендовать владелец в ситуации наступления страхового случая;
• установление размера денежных средств для внесения в уставной капитал. В соответствии с актуальным законодательством, учредители компаний имеют право преподносить взносы в общий капитал как в форме денег, так и в форме недвижимого имущества. В такой ситуации проведение оценивания важно для точного установления доли одного из учредителей;
• разрешение имущественных конфликтов, включая деление права собственности. Рассмотрим конкретный случай. Муж и жена оформляют развод, муж уступает долю в недвижимости, которая относится к совместной собственности, намереваясь приобрести за это денежную компенсацию. В данной ситуации, учитывая сумму оценки, будет определяться размер денежного возмещения;
• установление цены квартиры как залога. Недвижимое имущество может выступать как залог при приобретении кредитного займа, включая ипотеку.

Пакет документов для разных ситуаций

В зависимости от цели оценки, пакеты документов которые необходимо предъявить, несколько отличаются.

Ипотечный кредит

Для осуществления оценивания собственной жилплощади, хозяину недвижимости потребуется предоставить следующую документацию:

• документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
• при законченной перепланировке, разрешение на ее осуществление;
• акт из жилищной организации о всех прописанных жильцах;
• справка, которая устанавливает факт отсутствия различного рода обременений на квартиру.

Если планируется оценка недвижимости, которая будет приобретаться за счет ипотечного займа, то помимо выше перечисленной документации потребуют предъявить:

• контракт купли-продажи, поскольку недвижимость еще не является собственностью;
• техпаспорт с планировкой этажей и экспликацией;
• удостоверение личности как получателя ссуды, так и заказчика проведения оценивания.

Необходимо со всей документации снять копии, поскольку именно они будут прикрепляться к итоговому отчету оценивания, который служит основанием для оформления кредитного займа.

Новостройки

Несмотря на то, что квартиры в новых домах являются новыми, без детального оценочного осмотра не обойтись.

У владельцев квартир запрашивают перечисленную документацию:

• контракт о долевом участии в стройке, либо любую другую официальную бумагу о способе приобретения хозяином квартиры;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности;
• ксерокопии документации застройщика;
• лицензии и разрешения, данные застройщику, на осуществление строительства;
• документация на земельный участок, на котором построена новостройка;
• технические документы на строение;
• акт о вводе дома в пользование;
• документ о том, на какой стадии осуществляется возведение дома;
• справка, подтверждающая факт отсутствия имущественных обременений.

В особых случаях оценщик имеет право требовать предоставить дополнительные бумаги, касаемо многоквартирного дома или конкретной квартиры.

Другие ситуации

Для проведения оценки, в целях передачи недвижимости в уставной капитал, оценочная компания требует предоставить следующий пакет бумаг:

• документация, устанавливающая право владения на оцениваемое имущество (контракт купли-продажи, дарственная и т.д.)
• техпаспорт;
• справки, содержащие сведения об обременениях;
• сведения об имуществе, которое подлежит оценке наряду с квартирой;
• удостоверение личности лица, которое заказало проведение оценки.

Вид и содержание отчета

Отчет об оценивании квартиры непременно должен включать следующие сведения:

• основание для осуществления оценки;
• информацию об оценочной организации и о конкретном оценщике, который лично проводил осмотр жилплощади и осуществлял подсчеты;
• цель оценивания;
• детальные характеристики квартиры с указанием сведений, которые ее идентифицируют;
• список документации, которая применялась в оценке;
• список применяемых методик;
• итоговый результат оценки в денежной форме.

Отчет может включать иные данные, которые по предположению оценщика являются значимыми.

Отчетный документ обязательно нумеруют, прошивают и скрепляют печатями ответственного лица.

О процедуре оценивания квартиры для оформления ипотечного кредита смотрите в следующем видеосюжете:

Оценка статьи

Контрольный список оценки дома

Являетесь ли вы покупателем жилья или продавцом, у вас есть личная заинтересованность в процессе оценки. Как покупатель, вы будете платить за оценку, 337 долл. США – это средняя стоимость от имени вашего кредитора. Ваша главная забота состоит в том, чтобы оценка точно отражала, без искусственного завышения, истинную стоимость дома, который вы надеетесь купить. Если вы продавец, вам также нужна точная, но не заниженная оценка. 

Вы оба должны знать, что оценщик по закону является независимым, и его работа заключается в том, чтобы кредитор получил наиболее точную оценку оцениваемого дома.

Однако в основном покупатели и продавцы хотят знать, что проверяется, а что нет. Эта статья поможет ответить на этот и многие другие вопросы, касающиеся процесса оценки.

Основные выводы

• Процесс оценки в значительной степени зависит от типа искомого кредита.
• Оценщики являются независимыми третьими сторонами в процессе покупки жилья, независимо от того, кто оплачивает счет
• Оценка определяет стоимость, а осмотр определяет состояние.
• Знание того, чего ожидать — независимо от того, покупаете вы или продаете, — может сделать ваш подход к процессу более эффективным.
• Ваше знание требований различных типов кредита может повлиять на тип кредита, который вы ищете.

Сроки проведения оценки

Обычно при продаже дома оценка, заказанная кредитором покупателя, проводится после того, как продавец принимает предложение покупателя. Если вы рефинансируете свой собственный дом, оценка является частью обработки кредита и происходит до окончательного утверждения.

Ожидайте, что часть оценки на месте займет от 20 минут до пары часов, в зависимости от размера вашей собственности. За это время оценщик сделает фотографии жилых помещений, чтобы задокументировать состояние дома. После этого оценщик создаст письменный отчет для представления кредитору. Обычно этот процесс занимает от трех до пяти дней.

Если у вас есть кредит FHA и вы проводите упрощенное рефинансирование, оценка обычно не требуется.

Основной процесс оценки

Во-первых, оценщик проведет исследование, чтобы узнать цену продажи как минимум трех объектов недвижимости в этом районе, которые по размеру и характеристикам аналогичны оцениваемому дому. Этот процесс называется получением «сопоставимых» или, на отраслевом языке, «сравнений».

Затем оценщик посещает оцениваемый дом на месте, где он будет использовать одобренные кредитором и андеррайтером формы в зависимости от конкретного типа искомого кредита: обычный, Федеральное жилищное управление (FHA), Министерство сельского хозяйства США. (USDA) или Департамент по делам ветеранов США (VA).

Что может удивить домовладельцев, так это тот факт, что ваши навыки ведения домашнего хозяйства не являются серьезной проблемой для оценщиков. Сертифицированный оценщик жилья Джинелл Вестал говорит об этом так: «Реальность такова, что оценщиков учат видеть дальше неубранной кровати, посуды в раковине, несложенного белья или детских игрушек на полу».

Стандартный контрольный список для оценки кредита

Для обычных кредитов кредиторы ожидают, что оценщик проверит следующее: 

• Состояние дома с особым вниманием к повреждениям
• Состояние бытовых приборов, печей, кондиционеров, водонагревателей и других механизмов
• Размер дома и имущества
• Качество ландшафтного дизайна
• Качество кровли и фундамента
• Количество комнат, спален, туалетов, ванных комнат и окон
• Качество освещения и сантехники
• Количество каминов
• Состояние любого бассейна или спринклерной системы
• Качество цокольного этажа, в том числе законченный или незавершенный
• Детали, такие как гранитные столешницы, паркетные полы и бытовая техника
• Модернизация, реконструкция, модернизация

Оценка – это не то же самое, что осмотр дома. Оценка определяет стоимость. Проверка определяет состояние. Одна загвоздка, которая иногда возникает во время обычной (и другой) оценки кредита, — это флажок «подлежит рассмотрению». Он указывает на неблагоприятные условия или проблемы, которые необходимо проверить и / или исправить, прежде чем ипотечный кредит может быть одобрен.

Во многих случаях эти элементы помечаются, потому что оценщик не является экспертом в этой области и хочет получить более определенное мнение. К этой категории относятся товары:

• Признаки наличия термитов, сырости или аномальной осадки фундамента
• Достройки или установки, не требующие разрешения
• Плесень
• Утечка или повреждение крыши
• Ненадлежащее электроснабжение или сантехника 9 Опасность окружающей среды
• 2

  12

Контрольный список оценки HUD

И кредиты FHA, и USDA требуют от оценщиков проведения дополнительных проверок в соответствии с рекомендациями Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD). Для этих кредитов оценщик также должен проверить следующее:

• Дренаж, отходящий от дома, а не к нему
• Поручни у ступеней и лестниц
• Прочный фундамент
• Соответствующая вентиляция и функционирующие механические системы
• Крыша без протечек, которая не потребует замены в течение как минимум двух лет
• Краска на основе свинца (обычно используется в домах, построенных до 1978 г.)
• Дефектная краска (отслоение, отслоение или отслоение)
• Следы присутствия термитов
• Повреждение проезжей части или тротуара

Справочник HUD 4000.1 и Глава 12 Министерства сельского хозяйства США: Требования к имуществу и оценке перечисляют дополнительные требования к оценке для кредитов FHA и USDA. 

FHA требует, чтобы оценщики проверяли наличие признаков заражения термитами, но не требует полной проверки, если только оценщик не обнаружит признаки термитов.

Контрольный список оценки VA

Оценка VA отличается от других оценок несколькими способами:

• Оценщик имеет лицензию VA.
• VA выбирает оценщика (не кредитора).
• Рецензент выдает уведомление о стоимости (NOV) после процесса рассмотрения. близко.

Как и в случае кредитов FHA и USDA, кредиты VA требуют от оценщиков проведения «инспекционных» проверок в дополнение к типичным суждениям, основанным на стоимости. Ожидается, что оценщики VA проверят:

• Система отопления, способная нагреть салон до 50 градусов по Фаренгейту
• Надежная крыша, способная прослужить «разумное количество времени»
• Функционирующая канализационная система
• Функционирующий водонагреватель
• Чистая питьевая вода
• Надежный фундамент
• Надежный фундамент0012
• Рабочие коммуникации
• Обязательная проверка на вредителей
• Отслоившаяся или сколовшаяся краска
• Отсутствующие перила лестницы
• Разбитые окна
• Гниющая древесина
• Пятна от воды
Другие проблемы с электропроводкой Открытая электропроводка

Как использовать эту информацию

Независимо от того, продаете ли вы, рефинансируете или покупаете дом, приведенная выше информация может помочь вам узнать, чего ожидать во время оценки, и использовать эти знания в своих интересах. Для продавцов и рефинансирующих организаций: используйте эту информацию, чтобы находить и устранять проблемы, обновлять или иным образом максимизировать стоимость своего дома и избегать катастроф. Если вы покупатель, используйте свои знания об оценке, чтобы знать, на что обращать внимание при оценке вашего потенциального нового дома, и используйте это как рычаг для заключения справедливой сделки.

Контрольный список оценки дома: руководство для продавцов

Вы , поэтому близки к закрытию. Вы договорились о цене, дате въезда и миллионе других мелочей, необходимых для того, чтобы покупатели могли вступить во владение этой недвижимостью. Единственное, что стоит между вами и продажей, — это оценка.

Побывав под микроскопом на днях открытых дверей и осмотре, вы можете задаться вопросом: Какой смысл в этом итоговом осмотре? И что нужно, чтобы ваш дом прошел?

Вот наше руководство, которое поможет вам в процессе оценки.

Получите оценку стоимости дома перед оценкой вашего дома

Это не заменит оценку дома, но HomeLight может предоставить бесплатную предварительную оценку стоимости дома менее чем за две минуты. Считайте это отправной точкой.

Получить оценку

Контрольный список оценки дома: на что обращают внимание оценщики

Оценка дома — это объективная оценка стоимости вашего дома, проводимая лицензированным профессиональным оценщиком. Оценщики рассматривают все аспекты вашего дома. Обычно это:

Структура, состояние и размер

• Площадь дома
• Количество спален и ванных комнат
• Тип фундамента
• Строительные материалы
• Наличие подвала, подвального помещения или чердака
• Косметические обновления и желательность отделки
• Свидетельство отложенного технического обслуживания или неблагоприятных условий

Внешние характеристики

• Настройка района
• Классификация зон
• Размер партии
• Состояние дороги

Дополнения и обновления

• Энергосберегающие функции
• Камины или дровяные печи
• Ограждение
• Патио, веранды или террасы

До прихода оценщика: Контрольный список 1 (Выполните домашнее задание)

1.

Понимание роли оценщика

Согласно данным Исследовательской группы Национальной ассоциации риэлторов® за 2022 год, 69% покупателей имеют обычные кредиты, 15% имеют кредиты FHA и 9% полученных кредитов VA.

После того, как вы примете предложение, ипотечный кредитор покупателя обычно связывается со сторонней оценочной компанией (AMC). Работа оценщика жилого дома состоит в том, чтобы предоставить профессиональное мнение о стоимости вашего дома, чтобы кредитор знал, что дом стоит по крайней мере столько, сколько покупатель просит занять для покупки.

Это защищает кредитора в случае, если покупатель позже не выполнит свои обязательства по ипотечному кредиту, и кредитору придется лишить имущества права выкупа.

«Оценщик — это просто сторонний профессионал, который приходит к объекту недвижимости, чтобы убедиться, что банк кредитует недвижимость, которая действительно существует, имеет описанные размеры и характеристики (спальни, ванны и т. д.) и сравнивает ее со стоимостью. в этом районе», — объясняет главный агент Лос-Анджелеса Кери Уайт, которая также является специалистом по ипотечным кредитам, правовым титулам и условному депонированию.

Все штаты требуют, чтобы оценщики были лицензированы и сертифицированы для проведения оценок кредиторов, сертифицированных на федеральном уровне.

Кроме того, Институт оценки предлагает расширенную аттестацию членов, таких как MAI, SRPA, SRA, AI-GRS и AI-RRS, в сфере жилой недвижимости.

Поскольку многие кредиторы обрабатывают большие объемы кредитов по всей стране, местные оценщики обеспечивают непосредственную проверку состояния имущества. «Я — глаза и уши кредитора», — объясняет Уоррен Бойзо III, SRA, лицензированный государством оценщик с 24-летним опытом работы в Денвере, Лос-Анджелесе и Лас-Вегасе.

Чтобы провести точную оценку, оценщик оценит сопоставимые местные продажи и проведет выезд на место вашего имущества, чтобы оценить множество внешних и внутренних факторов.

Во время вашего визита на дом оценщик оценивает состояние вашего дома, оценивая модернизированные функции и материалы, его местоположение, стоимость других сопоставимых домов в этом районе, а также другие факторы.

Кроме того, кредиторы часто полагаются на оценщиков, чтобы убедиться, что недвижимость соответствует определенным минимальным требованиям. Например, чтобы иметь право на получение кредитов Федерального жилищного управления США (FHA), Управления по делам ветеранов и других субсидируемых государством кредитов, объекты недвижимости должны соответствовать очень конкретным единым критериям.

Оценка обычно является последней частью кредитного пакета, который необходимо выполнить перед закрытием.

Итак, все, что может сделать продавец, чтобы убедиться, что оценка прошла хорошо, способствует своевременному заключению сделки и гладкой продаже.

2. Будьте гибкими в планировании

На этом бурно развивающемся рынке жилья время обработки между запросом на оценку и крайним сроком отчета иногда составляет менее 30 дней. Для экономии времени многие оценщики группируют встречи по географическому местоположению.

Оценщики понимают, что домовладельцы заняты, но, если продавец доступен только по выходным, «это, безусловно, сокращает количество времени, которое у меня есть, чтобы закончить этот отчет», — говорит Бойзо.

Гибкость окупается. Даже если задержка с закрытием сделки не представляет риска для продажи, она может стать огромным неудобством, говорит Ричард Хелали, эксперт по ипотечному кредитованию в HomeLight Home Loans: «Возможно, продавцу нужны были деньги, чтобы закрыть другой дом, или покупатель уже установил на движущемся грузовике, и теперь им нужно все перепланировать».

Таким образом, изменение расписания может сэкономить драгоценное время.

3. Изучите стоимость вашего дома

Если вы хотите быть уверены, что у оценщика есть самая актуальная информация для поддержки вашей цены листинга, обязательно извлеките документацию, которая позволила вам определить эту цифру. Вот несколько ресурсов, к которым вы, возможно, захотите обратиться:

• Онлайн-инструменты для проверки запрашиваемой цены : Оценщик стоимости дома HomeLight является примером удобного онлайн-инструмента, который может помочь в определении стоимости вашего дома. Оценщики стоимости дома используют информацию из нескольких источников, чтобы дать приблизительную оценку стоимости вашего дома на основе текущих рыночных тенденций. Однако алгоритмы, которые используют эти оценщики, не могут измерить каждую деталь, как это может сделать оценщик, например, недавние обновления, которые инструмент не включил в свои расчеты. Когда вы ответите на наш тест из семи вопросов, мы сможем с большей точностью предсказать текущую стоимость вашего дома.
• Сравнительный анализ рынка или CMA : это ресурс, который ваш агент использовал для определения запрашиваемой цены. CMA включает в себя изучение около 10 «комплексов» или свойств, которые сопоставимы с вашим домом по размеру, местоположению и удобствам, таким как бассейн.
• Предварительная оценка : В районе залива Сан-Франциско распространены предпродажные оценки и проверки. «Поскольку они знают, что ищут оценщики, жилищные инспекторы или даже опытные агенты могут отмечать проблемы, влияющие на оценку, и убедиться, что недвижимость доступна для финансирования», — говорит Хелали. «Вы можете использовать этот отчет об инспекции, чтобы позаботиться о вещах, которые должны быть выполнены до того, как недвижимость будет продана».

Источник: (Маркус Списке / Unsplash)

4. Создайте домашний информационный бюллетень

Даже несмотря на то, что оценщики не могут использовать большую часть информации, которой более трех месяцев, предыдущая оценка, чертежи или наброски всегда актуальны. И хотя оценщики определенно проводят свои собственные измерения, документы могут предоставить ориентир, а также ценную информацию о зонировании и другие детали.

Кроме того, поскольку оценщик хочет задокументировать функции, повышающие ценность, список детализированных обновлений, включая даты и материалы, способствует точной оценке.

Например, «может быть трудно определить разницу между столешницами из кварца и кварцита (искусственный, менее дорогой камень), просто взглянув», — говорит Меган Суарес, специалист по ипотечному кредитованию Регионального банка в Батон-Руж, штат Луизиана. «Без списка оценщик может не заметить».

Хотите верьте, хотите нет, но стоимость материалов обычно несущественна. Это потому, что «не всегда можно рассчитывать на то, что вы получите доллар за доллар», — говорит Суарес. Например, ландшафтный бассейн может стоить от 50 000 до 80 000 долларов, но добавляет к стоимости дома только 10 000–20 000 долларов в зависимости от района.

Однако Бойзо говорит: «Не забудьте включить не гламурные, но столь же ценные улучшения, такие как крыши, водонагреватель, печи, фотогальванические солнечные системы».

Другие соответствующие документы или цифровые документы включают:

• Самая последняя налоговая квитанция
• Любые соглашения и сборы ассоциации домовладельцев или кондоминиума
• Информация о близлежащих школах и пешеходной доступности
• Список основных улучшений и обновлений дома, включая дату их установки, стоимость (включая квитанции) и подтверждение разрешения (при наличии)

5. Произвести мелкий ремонт

«На самом деле оценка касается стоимости вашего дома, а не ремонта», — говорит Уайт. «Однако мы советуем продавцам произвести ремонт до того, как придет оценка, чтобы избежать повторного возвращения оценщика».

Поскольку Уайт знает о проблемах, которые обычно отмечают оценщики, она проводит пошаговый инструктаж с каждым клиентом и активно рекомендует ремонтировать облупившуюся краску, сколы или поврежденную черепицу, структурные проблемы или проблемы с фундаментом, приводящие к трещинам вдоль штукатурки, стен или в других местах, проблемы с сантехникой. указывает на утечки или сломанную трубу, оголенную проводку, отсутствующие или поврежденные розетки, гниющую древесину, отсутствующие основные приборы, неисправные двери и замки, а также источник проблем с влажностью и любые связанные с ними пятна.

И, хотя большинство этих проблем сами по себе не являются серьезной проблемой, оценщики действительно ищут модель пренебрежения. «Если я захожу в дом, а там разбито окно или отсутствуют крышки на розетках [и] агент не подумал, что это важно починить для показа, — говорит Бойзо, — мне интересно: что еще они упустили?»

Если вам не нужно завершать или даже начинать ремонт до прибытия оценщика, продавцу будет полезно предоставить оценку стоимости ремонта. Таким образом, оценщик может действовать так, как если бы крыша была отремонтирована, и вычесть стоимость. В противном случае оценщик может отметить, что дому нужен инженер-строитель, или оценить другую стоимость. Если продавец предлагает ставку в размере 2000 долларов, он может упредить оценку оценщика в 20 000 долларов, чтобы решить ту же проблему.

6. Убедитесь, что все легко доступно

Во время своего короткого визита оценщикам предстоит многое охватить. Это включает в себя подполье под домом, подвал и чердак. Иногда входы в эти помещения устроены в чуланах или прикрыты разросшимся кустарником.

«Многие кредиторы хотят сфотографировать доступ к подвалу или чердаку, который может быть под красивой выставкой обуви в главном шкафу», — говорит Бойзо. «Если вы очистили эту область, это очень полезно, потому что тогда мне не нужно перемещать ваши личные вещи».

У тебя нет свечей и печенья. Но вы хотите, чтобы это выглядело так, как будто оно оценено по высокой цене.

Когда прибудет оценщик: Контрольный список 2 (Этикет дня оценки 101)

1. Наведите порядок в доме

Чтобы подготовить своих клиентов к предстоящей оценке, Уайт советует продавцам подготовить дом к открытию. «У тебя нет свечей и печенья», — говорит она. «Но вы хотите, чтобы это выглядело так, как будто оно оценено по высокой цене».

Бойзо соглашается, что создавать атмосферу не обязательно, но наличие лестницы для оценщика приветствуется.

Причина, по которой внешний вид имеет значение, заключается в том, что «большинство традиционных кредиторов используют рекомендации Fannie Mae и Freddie Mac, которые требуют фотографий кухни, каждой ванной комнаты, спален, главной жилой зоны, вида спереди, с улицы и с заднего вида дома», — объясняет Суарес.

Эти фотографии часто просматриваются «андеррайтерами в кабинете, который иногда находится за тысячи миль», объясняет Бойзо. Андеррайтеры используют фотографии для проверки описания оценщика. «Итак, если утренний завтрак разбросан по столешницам, — говорит он, — иногда трудно сказать, что за материал под ним».

Если вы полны амбиций, просмотрите наш исчерпывающий контрольный список для глубокой очистки, чтобы ничего не упустить.

Основываясь на своем девятилетнем опыте просмотра тысяч фотографий заявок на получение кредита, Суарес говорит: «Если бы я собиралась посоветовать кому-то сделать один ремонт для повышения стоимости, это была бы свежая краска внутри и снаружи», — говорит Суарес. «Особенно в старом доме свежая краска имеет огромное значение».

2. Быть доступным, но не навязчивым… или вообще не присутствовать

Этикет оценки владельца и агента — это тонкий баланс между доступностью документов и ответов на вопросы и тем, чтобы не мешать. И, если вы работаете с агентом, подумайте о том, чтобы уйти самостоятельно.

Хотя у всех оценщиков есть свои собственные методы, Бойзо обычно обходит дом четыре раза, чтобы завершить различные компоненты оценки — измерения, фотографии, заметки и проверку на точность. На одном проходе он предлагает владельцу или агенту сопровождать его, чтобы выделить уникальные функции и улучшения. Это также дает возможность владельцу или агенту представить любые специальные предложения или информацию, чтобы убедиться, что она уместна для рассмотрения. (Но если оценщик отказывается использовать информацию, пожалуйста, не спорьте.)

3. Охраняйте домашних животных

В зависимости от состояния и размера вашей собственности, процесс оценки может быть быстрым 15-минутным визитом или двух-трехчасовым осмотром. Чтобы гарантировать, что никакие домашние животные не мешают — и случайно не вырвутся — закрепите своих питомцев в конуре в комнате или выведите их на свидание или на кукольный спектакль.

4. Избегайте обсуждения необходимости проведения оценки на определенную сумму

Пока вы предоставляете оценщику информацию, особенно во время рефинансирования, может возникнуть соблазн небрежно поговорить с оценщиком о сумме, на которую, по словам друга, следует оценить ваш дом, или о том, сколько вам нужно, чтобы заплатить за отпуск. , медицинское обслуживание или новый дом.

В качестве независимого подрядчика работа оценщика заключается в предоставлении беспристрастной оценки. «На меня не влияет ни одна из сторон, участвующих в этой сделке — владельцы, агенты или кредитор».

Итак, разговоры о стоимости вашего дома только создают неудобную ситуацию.

После того, как отчет будет готов: контрольный список 3 (просмотрите свои результаты)

1. Осознайте, что разочаровывающие отчеты не могут стать препятствием для сделки

Отчеты о доверии Национальной ассоциации риэлторов® показывают, что в августе 2022 года проблемы с оценкой задержали 8% закрытия контрактов.

Люди ошибаются. Измерения оценщика могут отражать дом как 1800 квадратных футов, но в отчетах о собственности округа и планах застройщика указан дом как 2000 квадратных футов. Ваш агент может предоставить эту информацию и попросить оценщика изменить свою оценку.

Другая проблема может заключаться в том, что сопоставимое имущество, которое использовал оценщик, оказалось проблемным имуществом, лишением права выкупа или продажей без покрытия. Опять же, ваш агент может исследовать, почему эта цена была намного ниже, и предоставить подтверждающие данные, включая некоторые скидки или несколько предложений, которые отражают нормальную или высокую рыночную стоимость.

2. Проконсультируйтесь со своим агентом относительно вашего следующего шага

К счастью, по словам Уайта, «в 99,9% случаев оценщики не просят о ремонте имущества по обе стороны сделки».

На самом деле, она говорит: «В большинстве случаев камнем преткновения при оценке является не ремонт. Это ценность».

Иногда отчет об оценке не содержит ошибок и все равно оказывается недооцененным, например, в ситуации с многочисленными предложениями и большим спросом. Ваш агент может поговорить с кредитором и попросить повторно отправить компенсацию для поддержки расчетов агента.

Лучше всего проконсультироваться со своим агентом и попросить его или ее договориться с покупателем о том, как справиться с разницей.

«Когда мы находимся в такой ситуации, это очень напрягает обе стороны», — говорит Уайт. «Даже если у продавцов есть резервные предложения, вы никогда не захотите, чтобы ваш покупатель, находящийся на условном депонировании, столкнулся с низкой оценкой, потому что ему пришлось отказаться от сделки».

Из-за силы текущего рынка продавцов и низкого запаса «если они снижают 20%, то покупатели обычно всегда хотят оценочной оценки», — говорит Уайт.

Если покупатели вносят более 20%, «они, как правило, не слишком обеспокоены низкой оценкой, потому что это не влияет на их кредит или ставку», — говорит Уайт. «Они знают ценности в этой области и чувствуют себя уверенно, двигаясь вперед».

В большинстве случаев «покупатели находят способ заставить это работать, вкладывая больше денег или пытаясь найти другой вариант кредита, потому что они не хотят потерять дом», — говорит Уайт.

3. Подтяни и отпразднуй закрытие

Следуя шагам из этих контрольных списков, вы можете значительно повысить свои шансы на успешную оценку и закрытие сделки.

Одним из ключей к успеху является опытный агент по недвижимости в вашей команде.