Что относится к общему имуществу в многоквартирном доме
Маргарита Пинашкина
Менеджер проектов
В последнее время очень актуальна тема оформления общего имущества многоквартирного жилого дома. Давайте разберемся, что относится к общему имуществу, какие у собственников права и обязанности.
В соответствии с Жилищным Кодексом РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
Помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, технические подвалы, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.
Иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование.
Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Другими словами, общим имуществом является все имущество, которое находится в жилом доме, и на что не оформлено отдельное право собственности какого-либо лица, а также ограждающие конструкции жилого дома и его архитектурный вид. Кроме того, земельный участок, на котором расположен дом.
Состав общего имущества дополнен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491:
- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения;.
- внутридомовая инженерная система водоотведения;
- внутридомовая система отопления;
- внутридомовая система электроснабжения.
Обратите внимание, что к общему имуществу дома может относиться стена в квартире или нежилом помещении между балконом и комнатой, если она несущая. То есть во многих домах типовой серии присоединение балкона к комнате нарушает требования не только постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 №508-ПП, но и нарушает права всех жильцов дома.
Состав общего имущества каждого многоквартирного дома также утверждается общим собранием собственников для того, чтобы определить, чем конкретно владеют все собственники и за что каждый из них в отдельности несет бремя содержания в надлежащем виде.
Следует отметить, что доля в праве на общее имущество многоквартирного дома собственникам выделяется пропорционально занимаемому помещению, не является конкретной величиной и следует судьбе права собственности на помещение. Это означает, что выделить долю в натуре, то есть отдать каждому собственнику ту или иную часть придомовой территории, например, не получится.
При продаже помещения доля в праве на общее имущество дома также перейдет к новому владельцу.
Право на долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома или иного объекта возникает и прекращается автоматически после возникновения или прекращения права собственности на квартиру или иное помещение, и не может быть самостоятельным предметом сделки, отдельно от квартиры или иного помещения.
Резюмируя информацию из нормативных актов можно сказать, что собственники могут распоряжаться общим имуществом, но в рамках решения общего собрания.
Решение собственников чаще всего должно быть принято большинством голосов (и тут меньшинству приходится подчиняться решению большинства), или решение должно быть принято единогласно.
Уменьшить размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников путем его реконструкции, а, следовательно, при получении соответствующей документации.
То есть для того, чтобы законно присоединить к своей квартире или нежилому помещению часть общего коридора или чердак, нужно провести общее собрание собственников, на котором все единогласно проголосуют за реконструкцию и передачу вам части общего имущества.
После этого кто-то, избранный общим собранием, должен будет оформить разрешительную документацию: градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), проектную документацию, разрешение на строительство, позже — разрешение на ввод в эксплуатацию.
Все увеличения площадей помещений за счет общего имущества без вышеперечисленных документов нарушают закон.
Собственники могут решить и передать в аренду часть нежилых помещений, часть земельного участка, фасад или крышу дома для рекламы или установки оборудования. Средства, поступающие от сдачи в аренду или пользование, могут быть направлены на содержание, ремонт общего имущества или благоустройство земельного участка.
Оформление права собственности на общее имущество, и земельный участок в частности может помочь решить свои социальные вопросы: парковка, детская площадка, другие элементы благоустройства, а также обезопасить земельный участок от чужого незаконного владения. Внесение сведений о земельном участке в ЕГРН, его координатах, виде разрешенного использования, а также о титульном собственнике поможет избежать конфликтов с другими собственниками земельных участков и разграничит ответственность между пользователями.
Как поставить земельный участок под многоквартирным жилым домом на кадастровый учет, мы писали здесь. Владейте и распоряжайтесь правильно!
Если вам нужны кадастровые работы в отношении общего имущества дома или земельного участка,
позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и поможем.
+7 499 136-53-55
[email protected]
Москва, ул. Казакова, д.6, стр.1, офис 605
Ст. 290 ГК РФ. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
См. все связанные документы >>>
< Статья 289. Квартира как объект права собственности
Статья 291. Товарищество собственников жилья >
1. В п. 1 комментируемой статьи дается определение общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме. Более подробное определение дано в ст. 36 ЖК РФ.
Федеральным законом от 29 декабря 2017 г. N 462-ФЗ перечень общего имущества в многоквартирном доме был расширен за счет оборудования, предназначенного для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме. А Постановлением Правительства РФ от 9 июля 2016 г. N 649 «О мерах по приспособлению жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов» были утверждены Правила обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме.
В отношении перечисленного в нем общего имущества в многоквартирном доме установлен режим общей долевой собственности собственников квартир (о праве общей долевой собственности см.
комментарий к ст. ст. 244 — 252). В указанном пункте особо подчеркивается, что это имущество может находиться как внутри квартиры, так и за ее пределами, однако обслуживать оно должно более чем одну квартиру. Особенностью данного имущества является то, что оно не может использоваться как жилое помещение.
Следует учитывать, что собственность на общее имущество многоквартирного дома является особой разновидностью общей долевой собственности, распоряжение которой по существу нереализуемо. Доля в общем имуществе многоквартирного дома не приобретает самостоятельного юридического значения. Собственник доли не имеет также права требовать ее выдела в натуре (см. комментарий к ст. 252) В литературе появилось утверждение, что речь идет об общей неделимой собственности, с чем вполне можно согласиться .
———————————
Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме // Закон. 2005. N 6. С. 16.
Так, согласно п. 4 ст. 37 ЖК собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Кроме того, доля в праве общей собственности на такое имущество не влечет возникновения преимущественного права покупки (см. комментарий к ст. 250).
Субъектами права общей долевой собственности на это имущество являются все собственники помещений в многоквартирном доме. Следует отметить, что ЖК РФ в ст. 36 говорит о собственниках помещений, а не только о собственниках жилых помещений. Из этого следует, что собственники нежилых помещений также являются участниками общей долевой собственности на общее имущество.
Спорным является вопрос о том, кто же является собственником всего многоквартирного здания, в котором проживают собственники отдельных помещений, в целом. Очевидно, следует прийти к выводу о том, что после того, как в здании или сооружении зарегистрировано право собственности двух и более лиц на помещения в этом здании или сооружении, единого собственника на все здание или сооружение больше нет.
Речь может идти только о праве собственности на отдельные объекты (помещения) и об общей долевой собственности на имущество общего пользования.
Владение и пользование общим имуществом МКД его собственниками осуществляется в определенных пределах, установленных законодательством. Как отмечено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 16 февраля 2017 г. (ред. от 26 апреля 2017 г.), «предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников».
Расходы на содержание общего имущества распределяются между всеми сособственниками в долях, определяемых соотношением принадлежащих им площадей. При этом не имеет значения, было ли фактически использовано это имущество.
Так, жители первого или второго этажа могут не пользоваться лифтом вообще, однако должны нести расходы по его содержанию.
2. Если объектом сделки выступает квартира, то, как следует из п. 2 комментируемой статьи, наряду с переходом права на нее происходит переход прав на объекты общего пользования.
Таким образом, в п. 2 ст. 290 установлено правило, согласно которому соответствующая доля в праве собственности на общее имущество жилого дома следует судьбе права собственности на квартиру, будучи неразрывно с ним связанной. Следовательно, доля в праве на общее имущество не имеет самостоятельного юридического значения. Из этого следует, что доля в праве собственности не может самостоятельно обращаться, т.е. быть предметом договоров купли-продажи, мены, дарения и т.д.
Таким образом, при совершении сделок с жилыми помещениями, в результате которых возникает право собственности на них, одновременно возникает право общей долевой собственности на объекты общего пользования. Так, если объектом сделки выступает квартира, то наряду с переходом права на нее происходит переход прав на объекты общего пользования и квартиры (кухня, коридор, ванная комната и др.
), и многоквартирного дома.
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 содержатся следующие важные разъяснения, касающиеся правового режима общего имущества многоквартирного дома.
«Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 3).
«При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании» (п. 4)
«Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается (п.
По решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.
В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду» (п. 6).
«По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.
К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом» (п. 7).
Как осуществляется распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме? — Адвокат в Самаре и Москве
ГлавнаяПрофессиональные новости Как осуществляется распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме?
Адвокат Антонов А.П.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ).
Перечень общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, определен ст. 36 ЖК РФ и п. п. 2 — 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017).Вопросы распоряжения общим имуществом многоквартирного дома относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
В Определении Верховного Суда РФ от 29.10.2018 N 307-ЭС18-16531 по делу N А56-59412/2017 отражена позиция, согласно которой решение о порядке пользования, распоряжения, взимания платы за размещение объектов на общем имуществе многоквартирного дома и ее размере оформляется протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и находится в его исключительной компетенции.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме либо большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, в зависимости от содержания поставленного на голосование вопроса (ч.
1 ст. 46 ЖК РФ).Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в ст. 45 ЖК РФ иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).
В случае принятия решения о предоставлении общего имущества многоквартирного дома третьему лицу органом управления многоквартирного дома заключается договор аренды с третьим лицом в порядке, установленном ГК РФ.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации.Остались вопросы к адвокату?
Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!
Дата актуальности материала: 26.01.2021
Чтобы записаться на консультацию позвоните по круглосуточному номеру +7 (846) 212-99-71 или оставьте заявку ниже
Оставьте здесь свой отзыв о нашей работе!
Поиск по сайту
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» — качественная юридическая помощь по всей России. Ваш регион не имеет значения!
Подготовим для Вас любой процессуальный документ по Вашим материалам (проект иска, жалобы, ходатайства и т.д.)! Недорого! Для заказа просто напишите нам сообщение в диалоговом окне в правом нижнем углу страницы либо позвоните нам по номеру в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71
Каждому Доверителю гарантируем индивидуальный подход и гибкую ценовую политику, конфиденциальность и поддержку в течении 24 часов в сутки!
Подписывайтесь на наши новости в Телеграмме
Оплачивайте юридическую помощь прямо с сайта
Добавляйтесь к нам в друзья
Подписывайтесь на наш канал
Полезные ссылки
Что-то пошло не так!
Заявка не была отправлена.
Пожалуйста, попробуйте еще раз.
Передача помещений в состав общего имущества МКД
Нежилые помещения
Межведомственной комиссией по выявлению объектов государственной собственности Санкт‑Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях, на заседании от 05.12.2019 принято решение по помещениям:
о возможности отнесения к общему имуществу многоквартирного дома объектов нежилого фонда:
1-Н площадью 95,7 кв.м по адресу: ул. Пограничника Гарькавого, д. 27, корп. 2
4-Н площадью 104,7 кв.м по адресу: Авангардная ул. д. 31, литера А
о невозможности отнесения к общему имуществу многоквартирного дома во внесудебном порядке объектов нежилого фонда:
2-Н площадью 46,9 кв.м по адресу: Авангардная ул. д. 16, литера Д.
Нежилые помещения
Межведомственной комиссией по выявлению объектов государственной собственности Санкт‑Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях, на заседании от 05.
12.2019 принято решение по помещениям, расположенным по адресу: Брестский бульвар, д. 17, литера А:
о возможности отнесения к общему имуществу многоквартирного дома объектов нежилого фонда – 1-С площадью 1,4 кв.м, 2-С площадью 5,4 кв.м, 3-С площадью 29,2 кв.м, 4-С площадью 24,8 кв.м, 5-С площадью 15,6 кв.м, 6-С площадью 11,7 кв.м, 7-С площадью 11,1 кв.м, 10-С площадью 10,1 кв.м;
о невозможности отнесения к общему имуществу многоквартирного дома во внесудебном порядке объектов нежилого фонда – 8-С площадью 78,0 кв.м, 9-С площадью 99,0 кв.м, 12-С площадью 94,7 кв.м.
По информации Комитета имущественных отношений Санкт‑Петербурга Межведомственной комиссией по выявлению объектов государственной собственности Санкт‑Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях, приняла решения о невозможности отнесения к общему имуществу многоквартирного дома или нежилого здания объектов нежилого фонда:
2-Н площадью 74,3 кв.
м по адресу: ул. Чекистов, д. 28, литера. А;
4-Н площадью 15,9 кв.м по адресу: ул. Чекистов, д. 28, литера. А;
54-Н площадью 77,9 кв.м по адресу: пр. Кузнецова, д. 25, корп. 1, литера А;
По информации Комитета имущественных отношений Санкт‑Петербурга Межведомственной комиссией по выявлению объектов государственной собственности Санкт‑Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях, приняла решения о возможности отнесения к общему имуществу многоквартирного дома или нежилого здания объектов нежилого фонда:
1-Н площадью 246,8 кв.м по адресу: ул. Пограничника Гарькавого, д. 5, к. 1, лит. А;
4-Н площадью 107,9 кв.м по адресу: ул. Маршала Захарова, д. 21, лит. Б;
7-Н площадью 262,1 кв.м по адресу: Петергофское шоссе, д. 3, корп. 2, литера А;
По информации Комитета имущественных отношений Санкт‑Петербурга Межведомственной комиссией по выявлению объектов государственной собственности Санкт‑Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях, приняла решения о возможности отнесения к общему имуществу многоквартирного дома объектов нежилого фонда:
2-Н площадью 6,8 кв.
м по адресу: ул. Летчика Пилютова, д. 10, лит. А;
3-Н площадью 61,9 кв.м по адресу: ул. Летчика Пилютова, д. 10, лит. А;
2-Н площадью 18,2 кв.м по адресу: пр. Кузнецова, д. 17, литера Д;
29-Н площадью 6,4 кв.м по адресу: ул. Партизана Германа, д. 33, литера А;
6-Н площадью 15,9 кв.м по адресу: ул. Партизана Германа д. 43, литера А;
3-Н площадью 17,9 кв.м по адресу: Авангардная ул., д. 3, литера А.
По информации Комитета имущественных отношений Санкт‑Петербурга Межведомственной комиссией по выявлению объектов государственной собственности Санкт‑Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях, приняла решения о возможности отнесения к общему имуществу многоквартирного дома объектов нежилого фонда:
35-Н площадью 1305,8 кв.м по адресу: ул. Партизана Германа, д. 18,корп. 1, лит. А;
31-Н площадью 17,8 кв.м по адресу: ул. Пионерстроя, д. 19, корп. 2, литера А;
33-Н площадью 15,8 кв.
м по адресу: ул. Пионерстроя, д. 19, корп. 2, литера А;
1-Н площадью 452,9 кв.м (части 1-8) по адресу: ул. Партизана Германа, д. 32,к. 2.
По информации Комитета имущественных отношений Санкт‑Петербурга Межведомственной комиссией по выявлению объектов государственной собственности Санкт‑Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях, приняла решения о возможности отнесения к общему имуществу многоквартирного дома объектов нежилого фонда:
6-Н площадью 71,0 кв.м по адресу: г. Красное Село, Гвардейская ул., д. 5, лит. А;
4-Н площадью 32,7 кв.м по адресу: Ленинский пр., д. 96, корп. 2, литера А;
3-Н площадью 31,0 кв.м по адресу: ул. Маршала Захарова, д. 50, корп. 1, литера А;
13-Н площадью 30,8 кв.м по адресу: ул. Маршала Казакова, д. 28, корп. 1, литера А;
5-Н площадью 15,9 кв.м по адресу: ул. Маршала Казакова, д. 28, корп. 1, литера А;
15-Н площадью 30,5 кв.м по адресу: ул.
Маршала Казакова, д. 28, корп. 1, литера А;
13-Н площадью 30,8 кв.м по адресу: ул. Маршала Казакова, д. 28, корп. 1, литера А;
В соответствии с распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт‑Петербурга от 06.06.2019 нежилое помещение 1-Н по адресу: Санкт‑Петербург, г. Красное село, пр. Ленина, д. 49/8, лит. А исключено из Реестра собственности
Санкт‑Петербурга в связи с выявлением принадлежности к общему имуществу собственников помещений данного многоквартирного дома.
Исключение из реестра собственности
В соответствии с распоряжениями Комитета имущественных отношений Санкт‑Петербурга на нежилые помещения по адресам:
Санкт‑Петербург, Петергофское ш., д. 1, корп. 1, лит. А, пом. 30-Н;
Санкт‑Петербург, ул. Партизана Германа, д. 11, литера А, пом. 6-Н
обеспечена государственная регистрация прекращения права государственной собственности Санкт‑Петербурга, в связи с выявлением принадлежности к общему имуществу собственников помещений данного многоквартирного дома.
По информации Комитета имущественных отношений Санкт‑Петербурга Межведомственной комиссией по выявлению объектов государственной собственности Санкт‑Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях, приняла решения о возможности отнесения к общему имуществу многоквартирного дома объектов нежилого фонда:
1-Н площадью 42,9 кв.м по адресу: ул. Пограничника Гарькавого, д. 42, корп. 1;
32-Н площадью 33,1 кв.м по адресу: пр. Кузнецова, д. 23, корп. 1;
23-Н площадью 33,8 кв.м по адресу: пр. Кузнецова, д. 26, корп. 1;
31-Н и 33-Н площадью 18,4 кв.м и 34,1 кв.м по адресу: ул. Маршала Захарова, д. 9;
10-Н площадью 11,1 кв.м по адресу: ул. Маршала Захарова, д. 13;
2-Н площадью 16,3 кв.м по адресу: Красногородская ул., д. 19, корп. 3;
5-Н и 7-Н площадью 15,9 кв.м каждое по адресу: ул. Маршала Казакова, д. 28, к. 3;
Исключение из реестра собственности
В соответствии с распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт‑Петербурга от 27.
08.2018 нежилое помещение 16-Н по адресу: Санкт‑Петербург, Ленинский пр., д. 92, корп. 3, лит. А исключено из Реестра собственности Санкт‑Петербурга в связи с выявлением принадлежности к общему имуществу собственников помещений данного многоквартирного дома.
Безвозмездная передача государственного и муниципального имущества
Администрация Красносельского района Санкт‑Петербурга информирует СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ о порядке принятия решений о пользовании общим имуществом собственников
помещений в многоквартирном доме иными лицами
Комитетом имущественных отношений Санкт‑Петербурга обеспечивается передача (возврат) в состав общедомового имущества из государственной собственности Санкт‑Петербурга нежилых помещений, которые являются общим имуществом многоквартирного дома.
Порядком, утвержденным распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт‑Петербурга от 10.
01.2017 №1-р, установлено, что прекращение права государственной собственности Санкт‑Петербурга и исключение из Реестра собственности Санкт‑Петербурга нежилых помещений, являющихся общедомовым имуществом, обеспечивается на основании правовых актов Комитета имущественных отношений Санкт‑Петербурга.
Издание указанных правовых актов осуществляется в соответствии с решениями Межведомственной комиссии по выявлению объектов государственной собственности Санкт‑Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях.
О принятом решении и об исключении нежилого помещения из Реестра собственности Санкт‑Петербурга уведомляется администрация соответствующего района Санкт‑Петербурга, управляющая организация и заявители.
Информацию о помещениях, переданных (возвращенных) в состав общедомового имущества многоквартирного дома из государственной собственности Санкт‑Петербурга, вы можете получить на официальных сайтах Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга, администраций районов Санкт‑Петербурга, Жилищного комитета, портале «Наш Санкт‑Петербург» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
После исключения нежилого помещения из Реестра собственности Санкт- Петербурга собственники помещений в многоквартирном доме вправе определить дальнейшую судьбу помещения.
Решения о передаче в пользование физическим и юридическим лицам общего имущества многоквартирного дома, об условиях такой передачи и об определении уполномоченных лиц на заключение договоров об использовании данного имущества, принимаются на Общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (далее — Общее собрание) большинством голосов не менее 2/3 от общего числа голосов всех собственников помещений в данном доме.
Методические рекомендации по порядку организации и проведению Общих собраний утверждены приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр. Требования к оформлению протоколов Общих собраний определены в приказе Минстроя России от 25.12,2015 № 937/пр.
В целях недопущения незаконного использования третьими лицами исключаемых из Реестра собственности Санкт‑Петербурга общедомовых помещений, собственникам помещений, а также товариществам собственников жилья и другим организациям, созданным для управления многоквартирным домом, рекомендуется провести Общие собрания, в повестку дня которых включить вопрос об определении дальнейшего порядка использования указанных помещений.
Отчёт о деятельности межведомственной комиссии по выявлению объектов государственной собственности Санкт‑Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях размещен на официальном сайте Комитета имущественных отношений Санкт‑Петербурга (http://www.commim.spb.ru)
———————
Нежилое помещение по адресу: Санкт‑Петербург, пр. Народного Ополчения, д. 221, лит. А, пом. 1-Н исключено 17.11.2017 из Реестра собственности Санкт‑Петербурга на основании распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт‑Петербурга об объекте, обладающем признаками общего имущества собственников помещений многоквартирного дома по указанному адресу.
______________
Объекты общего имущества МКД
Администрация Красносельского района Санкт‑Петербурга доводит до собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Санкт‑Петербург, Ленинский пр., д. 92, корп. 3, литера А следующую информацию.
Объект нежилого фонда, помещение 23-Н, кадастровый номер: 78:8304:0:45:3, площадью 28,7 кв. м., исключен из Реестра собственности Санкт‑Петербурга и является общим имуществом многоквартирного дома.
____________
Администрация Красносельского района Санкт‑Петербурга доводит до собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Санкт‑Петербург, Ленинский пр., д. 100, корп. 2, литера А следующую информацию.
Объект нежилого фонда, помещение 2-Н, кадастровый номер: 78:8304:0:37:2, площадью 30,8 кв. м., исключен из Реестра собственности Санкт‑Петербурга и является общим имуществом многоквартирного дома.
Исключение из реестра собственности
На основании распоряжений Комитета имущественных отношений Санкт‑Петербурга обеспечена государственная регистрация прекращения права государственной собственности Санкт‑Петербурга и исключение из Реестра собственности Санкт‑Петербурга сведений об объектах недвижимости, обладающих признаками общего имущества собственников помещений многоквартирного дома:
пр.
Ветеранов, д. 120, литера А, нежилое помещение 13-Н,
г. Красное Село, Нагорная ул., д. 45, литера А, нежилое помещение 3-Н.
Признаки общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме Текст научной статьи по специальности «Право»
ВЕСТНИК ПЕРМСКОГО УНИВЕРСИТЕТА. ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
2016 PERM UNIVERSITY HERALD. JURIDICAL SCIENCES Выпуск 32
Информация для цитирования:
Коротков Д. Б. Признаки общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме // Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2016. Вып. 32. C. 193-198. DOI: 10.17072/1995-41902016-32-193-198.
Korotkov D. B. Priznaki obshchego imushchestva sobstvennikov pomeshcheniy v mnogokvartirnom dome [The Signs of Common Property of Owners in an Apartment House]. VestnikPermskogo Universiteta. Juridicheskie Nauki — Perm University Herald. Juridical Sciences. 2016. Issue 32. Pp. 193-198. (In Russ.). DOI: 10.17072/19954190-2016-32-193-198.
УДК 347.21
DOI: 10.
17072/1995-4190-2016-32-193-198
ПРИЗНАКИ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
Д. Б. Коротков
Кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права
Пермский государственный национальный исследовательский университет
614990, Россия, г. Пермь, ул. Букирева, 15
ORCID: 0000-0002-8664-4928
ResearcherID: Е-1699-2016
е-таП: [email protected]
Введение: значимость общего имущества для собственников помещений в многоквартирном доме сложно переоценить. От его надлежащей эксплуатации во многом зависят комфорт и безопасность пребывания в жилых и нежилых помещениях дома. Кроме того, содержание и эксплуатация общедомового имущества напрямую влияют на соответствующие материальные затраты собственников. Перечень общедомового имущества в многоквартирном доме нормативно регламентирован. В то же время на практике возникают споры в части отнесения того или иного имущества к числу общего. Цель: проанализировать признаки общедомового имущества; дать свой ответ на вопрос, является ли факт финансирования общедомового имущества сторонним инвестором самостоятельным основанием признания за этим инвестором права единоличной собственности на это имущество.
Методы: использованы общенаучные методы познания и специально-юридические методы исследования. Результаты: по мнению автора, невозможно исключать имущество из числа общедомового в ситуации, когда оно хоть и предназначено для обслуживания более чем одного помещения в доме, но при этом являлось самостоятельным объектом инвестирования при строительстве дома. Видится спорной судебная практика, признающая имущество не относящимся к общедомовому по тому основанию, что его создание финансировалось за счет средств стороннего инвестора. Выводы: имущество, предназначенное для обслуживания нескольких или всех помещений в многоквартирном доме и не имеющее самостоятельного назначения, относится к общему имуществу собственников вне зависимости от того, кто (собственники или сторонние инвесторы) финансировал его строительство или приобретение.
Ключевые слова: собственник; Жилищный кодекс; Гражданский кодекс; многоквартирный дом; общее имущество; инвестиционный договор; долевое участие в строительстве; проектная декларация
© Коротков Д.
Б., 2016
THE SIGNS OF COMMON PROPERTY OF OWNERS IN AN APARTMENT HOUSE
D. B. Korotkov
Perm State University 15, Bukireva st., Perm, 614990, Russia ORCID: 0000-0002-8664-4928 ResearcherlD: E-1699-2016 e-mail: [email protected]
Introduction: it is hard to overestimate the importance of common property for owners of premises in an apartment house. Comfort and safety of stay in residential and non-residential premises of a house depend on its proper use. Questions of common property maintenance and use directly affect the relevant expenditures of owners. The list of common property in an apartment house is regulated by the law. At the same time, in practice, there are disputes regarding referring particular property objects to the category of common property. Purpose: to analyze signs of common property in an apartment building and to attempt to answer the question whether the fact that common property has been financed by the third party investor appears to be a standalone ground for recognition of this investor’ right of sole proprietorship.
Methods: general scientific methods of cognition and methods specific to legal science have been used. Results: according to the author, it is impossible to exclude any property from common property in case it was an independent investment during the house construction. Conclusions: the author concludes that the property intended to serve for some or all premises in an apartment house and having no independent purpose refers to common property owners regardless of who (owners or third-party investors) have financed its construction or acquisition.
Keywords: owner; Housing Code; Civil Code; apartment house; residential property; community property; investment agreement; equity participation in the construction; project declaration
Введение
Значимость общего имущества для собственников помещений в многоквартирном доме сложно переоценить. От его надлежащей эксплуатации во многом зависят комфорт и безопасность пребывания в жилых и нежилых помещениях дома. Кроме того, вопросы содержания и эксплуатации данного имущества напрямую влияют на материальные затраты собственников, которые обязаны в силу прямого указания закона (ст.
39 Жилищного кодекса РФ1, далее — ЖК РФ) содержать данное имущество пропорционально размеру принадлежащей им на праве собственности площади.
Перечень имущества в многоквартирном доме, относящегося к числу общего, нормативно регламентирован. В то же время на практике возникают споры в части отнесения того или иного имущества к числу общего, при которых собственники помещений вынуждены доказывать наличие у них права собственности на это имущество.
1 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 31 янв. 2016 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2005. № 1,
ч. 1, ст. 14.
Зачастую проблема признания имущества в многоквартирном доме общим зарождается еще на стадии проектирования многоквартирного дома и решения вопроса об источниках финансирования его строительства. Так, при возведении новых многоквартирных домов застройщики стремятся привлечь денежные средства за счет предложения невысоких цен за квадратный метр площади. Одним из практикуемых вариантов снижения стоимости квадратного метра жилья является «выведение» застройщиком некоторого имущества из числа общедомового за счет привлечение для его финансирования средств сторонних инвесторов, которые после сдачи дома в эксплуатацию получают возможность зарегистрировать за собой право единоличной собственности на указанное имущество.
Юридически введение стороннего инвестора в процесс финансирования строительства общего имущества оформляется посредством указания в проектной декларации на дом и в договорах с будущими собственниками жилья на то, что некоторые конструктивные элементы дома не входят в число общедомового имущества, а являются «отдельными объектами инвестирования», право собственности на которые возникает непосредственно у финансировавшего
их строительство инвестора. В итоге после сдачи дома в эксплуатацию нередко возникает судебный спор, в котором собственники помещений в многоквартирном доме доказывают наличие у них в силу закона права общей собственности на общедомовое имущество, в то время как инвесторы доказывают наличие у них права единоличной собственности, ссылаясь на факт самостоятельного финансирования данного имущества.
В настоящей статье мы проанализируем признаки общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и предпримем попытку ответа на вопрос: является ли факт финансирования общедомового имущества сторонним инвестором самостоятельным основанием признания на это имущество права единоличной собственности инвестора.
Для наглядности в качестве примера нами будет приведена распространенная в России практика привлечения застройщиками сторонних инвесторов для строительства в многоквартирных домах крыш-ных блочно-модульных котельных1, которые по указанным в проектной декларации условиям передаются в единоличную собственность инвесторов и исключаются из числа общедомового имущества.
Основное содержание
Согласно ст. 290 Гражданского кодекса РФ2 (далее — ГК РФ), собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации,
1 Крышная блочно-модульная котельная представляет собой комплекс оборудования (газовые горелки, водяные котлы, насосы и т.
п.), смонтированного в техническом помещении дома и предназначенного для его автономного теплоснабжения без присоединения к централизованной газовой магистрали.
2 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть
первая от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 31 янв. 2016 г. // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. № 32, ст. 3301.
иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Как верно в связи с этим отмечают в науке [3, с. 8], общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности.
Также обоснованно указывают на то, что общее имущество в многоквартирном доме не подлежит отчуждению, оно не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Не подлежат отчуждению и отдельные части общедомового имущества [2, с. 219].
Судебная практика в основе своей также идет по пути признания общедомовым имуществом такого, которое по своим признакам отвечает критериям, заложенным в ст. 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ.
Согласно позиции Пленума Высшего Арбитражного суда РФ3, к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его
3 О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания [Электронный ресурс]: постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64. П. 2, 3. Доступ из справ.-правовой системы «Кон-сультантПлюс».
регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанная позиция поддерживается и в англоамериканском правопорядке [3, с. 21].
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ1, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т. е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Таким образом, законодательство РФ и складывающаяся на его основе судебная практика определяют общедомовое имущество через его главный признак — особое целевое назначение, т. е. использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
В связи с этим нельзя не согласиться с высказываемым в юридической литературе мнением о том, что «при решении вопроса об отнесении того или иного элемента к общему имуществу следует руководствоваться признаками назначения этих элементов: первым признаком является предназначенность элемента для обслуживания более чем одного помещения, вторым признаком выступает предназначенность элемента для обслуживания всего многоквартирного дома» [1].
В итоге нам представляется невозможным исключение имущества из числа общедомового в ситуации, когда оно хоть и предназначено для обслуживания более чем одного помещения в доме, но при этом являлось самостоятельным объектом инвестирования при строительстве дома. В связи с этим видится спорной судебная практика2, признающая, например, крышные блочно-модульные котельные в многоквартир-
1 Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект 71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс]: определение Кон-ституц.
Суда Рос. Федерации от 19 мая 2009 г. № 489-О-О. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
2 Определение ВАС РФ от 23 мая 2013 г. № ВАС-5796/13 по делу № А43-25007/2011 [Электронный ресурс]. Доступ из информ. системы «Картотека ар-
битражных дел». URL: http://kad.arbitr.ru/ (дата обращения: 14.03.2016).
ных домах не относящимися к общему имуществу собственников помещений лишь по тому основанию, что их создание финансировалось за счет средств стороннего инвестора, а не за счет собственников помещений.
Результаты
В обоснование заявленного довода укажем следующее.
Во-первых, считаем несостоятельными ссылки инвесторов на различные инвестиционные договоры о возведении имущества как на основания его исключения из числа общедомового. Полагаем, что данные инвестиционные договоры должны квалифицироваться как договоры купли-продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем. Так, согласно правовой позиции Пленума ВАС РФ3, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и др.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. При этом продавец должен обладать правом на отчуждение имущества, а покупатель — правом на его приобретение.
При таких условиях заключенный между застройщиком и инвестором договор в отношении общего имущества многоквартирного дома является в силу ст. 168 ГК РФ недействительной сделкой, как нарушающий требования ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. С учетом того, что данная сделка посягает на охраняемые законом интересы третьих лиц (собственников помещений в многоквартирном доме), она может быть квалифицирована как ничтожная на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ.
Следовательно, даже если инвестор осуществлял самостоятельное финансирование строительства общедомового имущества, он должен был понимать (презумпция предпринимательского риска), что регистрация единоличной собственности на это имущество будет невозможна
3 О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем [Электронный ресурс]: постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г.
№ 54. П. 54. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
в силу прямого указания закона. Ссылаться при этом на принцип свободы договора инвестору недопустимо, поскольку данный принцип имеет свои границы, обусловленные не только защитой интересов третьих лиц, но и концепцией поддержания справедливости правового регулирования, на что неоднократно указывалось не только в отечественной, но и в зарубежной литературе [4, с. 31].
Кроме того, согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ1, факт финансирования создания общедомового имущества третьими лицами не наделяет последних правом единоличной собственности на данное имущество. Президиум указал, что необходимо учитывать особенности правового режима, установленного действующим законодательством в отношении общего имущества в многоквартирном доме. Критерием для отнесения того или иного оборудования дома к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
Недопустимо признание за сторонним инвестором единоличной собственности на общедомовое имущество со ссылкой на п. 1 ст. 218 ГК РФ, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. После своего создания общедомовое имущество становится конструктивным элементом инженерного оборудования дома, утрачивает свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения по окончании строительства дома подлежит передаче застройщиком (инвестором) собственникам помещений в доме вместе с иным инженерным оборудованием вне зависимости от каких-либо условий. Следовательно, фактическое выполнение сторонним инвестором за счет собственных средств работ по монтажу общедомового имущества само по себе не имеет правового значения для третьих лиц (собственников помещений в доме) и не может изменять правовой режим общедомового имущества, прямо определенный законом.
Во-вторых, считаем недопустимым указывать в проектной декларации многоквартирного дома на исключение из числа общедомового
1 Постановление Президиума ВАС РФ от 22 янв. 2013 г. № 10545/12 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». В постановлении содержится указание о возможности пересмотра по новым обстоятельствам.
такого имущества, которое по своим техническим признакам предназначено для обслуживания более чем одного помещения в доме.
Согласно ст. 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»2, проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.
Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в контролирующий орган.
Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
Таким образом, проектная декларация заполняется на основе документации о застройщике и об объекте строительства. В частности, информация об объекте строительства вносится в проектную декларацию на основании документов, указанных в ст. 21 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а именно:
— разрешение на строительство;
— технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
— заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
— проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения;
— документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Следовательно, проектная декларация должна соответствовать документации о за-
2 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федер. закон от 30 дек. 2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 13 июля 2015 г.) // Рос. газета. 2004. 31 дек.
стройщике и об объекте строительства и не может искажать сведения, содержащиеся в разрешении на строительство и в проектной документации.
С учетом того, что в разрешении на строительство и в проектной документации на многоквартирный дом те же самые крышные блоч-но-модульные котельные описываются как общедомовое имущество, то последующее искажение их статуса в проектной декларации должно признаваться нарушением застройщиком норм ФЗ «Об участии в долевом строительстве …»
Заключение
В итоге приходим к выводу о том, что имущество, предназначенное для обслуживания нескольких или всех помещений в многоквартирном доме и не имеющее самостоятельного назначения, относится к общедомовому имуществу вне зависимости от того, кто финансировал строительство или приобретение данного имущества.
Требования к порядку отнесения имущества в многоквартирном доме к числу общего указаны в ст. 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ, которые не содержат такого квалифицирующего признака, как «источник финансирования». В противном случае стало бы возможным отнесение к единоличной собственности третьих лиц, пожелавших понести соответствующие капиталовложения, лестничных маршей, лифтового оборудования, канализационных стояков многоквартирного дома и др.
Библиографический список
1. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010. 720 с.
2. Тихомиров М. Ю. Общее имущество в многоквартирном доме: практ. пособие. М.: Изд-во Тихомирова М. Ю., 2014. 110 с.
3. Craswell R. Contract Law // Handbook of Law and Economics. Vol. I; ed. by A. M. Polinsky and S. Shavell. 2007. 886 p.
4. Laura S. Underkuffler. Property: A Special Right, 71 // Notre Dame Law Review. 1995. Vol. 71. № 5. Pp. 1033-1047.
References
1. Postatejnyj kommentariy k Zhilishchnomu ko-deksu Rossijskoy Federatsii / pod red.
P. V. Krasheninnikova [Itemized Commentaries to the Housing Code of the Russian Federation; ed. by P. V. Krasheninnikov]. Moscow, 2010. 720 p. (In Russ.).
2. Tihomirov M. Yu. Obshchee imushchestvo v mnogokvartirnom dome: prakticheskoe posobie [Common Property in an Apartment Building: Practical Handbook]. Moscow, 2014. 110 p. (In Russ.).
3. Craswell R. Contract Law. Handbook of Law and Economics. Vol. I; ed. by A. M. Polinsky and S. Shavell. 2007. 886 p. (In Eng.).
4. Laura S. Underkuffler. Property: A Special Right, 71. Notre Dame Law Review. 1995. Vol. 71, № 5. Pp. 1033-1047. (In Eng.).
Использование общего имущества многоквартирного дома
Ссылки на документы откроются в вашем комплекте СПС КонсультантПлюс. Если нужного документа в комплекте нет — закажите его. Это бесплатно!(сервис доступен для клиентов АПИ и компаний Нижегородской области)
Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.
Собственники квартир многоквартирного жилого дома обратились к Обществу с требованием демонтировать приточно-вытяжную вентиляционную систему, а именно — вентиляционный канал (вытяжка), который расположен вертикально по стене дома со стороны двора на крышу вдоль окон квартир, а также вентиляционное и кондиционерное оборудование, установленное на капитальной стене жилого дома. Истцы мотивировали требование тем, что оборудование было монтировано без их согласия.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, судом апелляционной инстанции решение отменено, исковые требования удовлетворены. Судом округа определение суда апелляционной инстанции отменено, оставлено в силе решение суда первой инстанции.
Оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд округа указал, что действующий в спорный период норматив г. Москвы по эксплуатации жилищного фонда ЖНМ-2005/1 «Регламент оформления и проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы», утвержденный постановлением Правительства Москвы от 25 сентября 2017 г.
N 831-ПП (далее — Регламент), не предусматривал наличие согласия собственников помещений многоквартирного дома при согласовании переустройства помещения многоквартирного жилого дома.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с выводами суда первой инстанции и суда округа и оставила в силе определение суда апелляционной инстанции, руководствуясь следующим.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник жилого помещения в многоквартирном доме вправе предъявить негаторный иск, если общее имущество неправомерно используется одним из собственников помещения (квартиры).
Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Как указано в ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п.
1 ст. 290 ГК РФ). Аналогичные положения содержатся в ст. 36 ЖК РФ.
Согласно п. 2 разд. I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества, в состав общего имущества включаются в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
При рассмотрении дела суд первой инстанции установил факт использования ответчиком общего имущества без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме. Указанное обстоятельство не оспаривалось ответчиком, который полагал, что отсутствовала необходимость получать на то согласие других сособственников.
В п. 4 ст. 36 ЖК РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В п. 39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., было разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.
Таким образом, предусмотренное в п. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.
Действия общества, выразившиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования, обоснованно признаны судом апелляционной инстанции как нарушающие права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме.
В силу вышеизложенного довод общества со ссылкой на положения ст. 36 и 44 ЖК РФ в обоснование наличия у него доли в праве собственности на общее имущество, предоставляющей ему право пользования им, является несостоятельным.
Выводы суда кассационной инстанции со ссылкой на Регламент об отсутствии необходимости согласия собственников помещений не учитывают, что указанный документ не устанавливает порядок использования общего имущества многоквартирного жилого дома, противоречат положениям ст. 289, 290, 304 ГК РФ, ст. 36, 44 ЖК РФ, а также разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации о толковании и применении указанных норм материального права.
Определение N 305-ЭС20-17471
Более подробно с данным материалом Вы можете ознакомиться в СПС КонсультантПлюс
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021) {КонсультантПлюс}
имя общего свойства Определение | Law Insider
Адрес: Номер займа: Если запрашиваются только определенные документы в Ипотечном досье, укажите, какие: Причина запроса Ипотечного досье (или его части):
означает любое недвижимое и личное имущество и сервитуты и другие права на них вместе с расположенными на них сооружениями и улучшениями, которые в настоящее время или в будущем принадлежат Ассоциации для общего пользования и удовольствия Владельцев.
означает и относится к тем участкам земли, которые указаны на любом зарегистрированном подразделении Объектов и предназначены для общего пользования и удовольствия владельцев Объектов.
означает для каждого финансового года любое имущество в пределах границ ИС № 2, которое принадлежало ассоциации собственников, включая любую главную или дочернюю ассоциацию, по состоянию на 1 января предыдущего финансового года.
означает правомочную недвижимость, которая включает в себя три или более жилых единиц и может также содержать компонент коммерческой недвижимости в том же здании.
означает земли, арендованные участки и личное имущество, находящееся в собственности кондоминиума, независимо от того, являются ли они смежными, а также все улучшения на них, а также все связанные с ними сервитуты и права, предназначенные для использования в связи с кондоминиумом.
означает любое обозначение или идентификацию, такую как кодовое название, кодовый номер, торговое название, торговая марка или родовое название, используемое для идентификации химического вещества, кроме его химического названия.
означает землю, используемую или пригодную для использования в жилых целях (но не включает землю, на которой нет жилых помещений).
означает Торговый центр, указанный на первой странице настоящего документа.
означает здание, содержащее одно или несколько жилых помещений.
означает Имущество, улучшенное за счет здания или зданий, основным использованием которых являются офисные помещения, которые могут включать Имущество, являющееся частью Проекта смешанного использования.
Недвижимость, включая отдельную собственность за вознаграждение или в удовлетворительной арендованной собственности на конкретную жилую единицу с неделимой долей в недвижимом имуществе, предназначенном для общей собственности исключительно собственников единиц.
относится к названию проекта, указанному в юридическом соглашении (соглашении о финансировании) между Всемирным банком и правительством. Его не следует путать с названием проекта или программы Агентства ООН, финансируемой из других источников.
]
означает недвижимость, включенную в оценочную ведомость в соответствии с Разделом 48(2)(b) Закона о ставках на недвижимость 2004 года как жилую.
означает Имущество, на котором расположена действующая гостиница.
означает жилое здание или жилую часть здания смешанного назначения, кроме таунхауса или таунхауса, состоящего из четырех или более жилых единиц, каждая из которых должна иметь доступ к общим холлам, лестницам, лифтам выше уровня земли. и дворы;
, а «общественные работы» означают общественные здания и общественные работы государственного образования (Соединенных Штатов, округа Колумбия, содружеств, территорий и малых отдаленных островов Соединенных Штатов, государственных и местных правительства, а также многогосударственные, региональные или межгосударственные образования, выполняющие правительственные функции). Эти здания и сооружения могут включать, помимо прочего, мосты, дамбы, заводы, автомагистрали, бульвары, улицы, метро, туннели, коллекторы, магистрали, линии электропередач, насосные станции, тяжелые генераторы, железные дороги, аэропорты, терминалы, доки, пирсы, причалы.
, пути, маяки, буи, причалы, волнорезы, дамбы и каналы, а также строительство, перестройку, техническое обслуживание или ремонт таких зданий и сооружений.
означает любое доисторическое или историческое место, район, здание, объект или другую недвижимую или личную собственность, имеющую историческую, архитектурную или археологическую ценность, а также ресурсы фольклора. Эти объекты или ресурсы могут включать, помимо прочего, памятники, мемориалы, поселения индейцев, культовые места, заброшенные поселения, затонувшие или заброшенные корабли, инженерные сооружения, сокровища, артефакты или другие объекты, имеющие внутреннюю историческую или археологическую ценность, или любая его часть, относящаяся к истории, правительству и культуре Флориды.
означает здание или сооружение, предназначенное для жилых и нежилых помещений, кроме домашнего использования;
означает имущество, недвижимое и движимое, которое находится в собственности или аренде ассоциации или предназначено зарегистрированной платформой для использования и в интересах ее членов.
означает любое имущество, находящееся в собственности, сданное в аренду или управляемое соответствующей Стороной или любой из ее Дочерних компаний, или в отношении которой такая Сторона или Дочерняя компания имеет обеспечительный интерес или иной интерес (включая доверительный интерес), и, если этого требует контекст, включает владельца или оператора такого имущества, но только в отношении такого имущества.
означает любое имущество, в котором соответствующая сторона (или его дочерняя компания) имеет обеспечительный интерес и, если это требуется по контексту, включает владельца или оператора такого имущества, но только в отношении такого имущества.
означает в любом здании, сооружении, спортивной площадке, игровой площадке, автостоянке или земле, находящихся в пределах границы недвижимого имущества государственной начальной или средней школы, или в школьном автобусе или на нем, как определено в Транспортном средстве и Закон о дорожном движении §142.
означает те стратегии, которые сводят к минимуму воздействие застройки на окружающую среду и улучшают здоровье, безопасность и благополучие жителей за счет строительства долговечного, не требующего особого ухода, ресурсоэффективного жилья при оптимальном использовании существующей инфраструктуры и сообщества. Сервисы.
означает Недвижимое имущество, которое используется главным образом в качестве розничного торгового центра, который может включать вспомогательные виды использования, такие как использование офиса, медицинского учреждения и ресторана.
означает кондоминиум, в котором все или часть недвижимого имущества подлежит аренде, истечение срока действия или расторжение которого приведет к прекращению действия кондоминиума или уменьшению его размера.
Что такое общее имущество и почему оно важно?
Покупка квартиры отличается от покупки дома.
Основное отличие заключается в структуре собственности.
С домом твоя доля есть твоя доля, вот и все.
В случае единицы сам лот является лишь частью общей стоимости единицы.
Не менее важным является общее имущество юридического лица, в котором находится лот.
Итак… что такое общее имущество?
Представьте жилой дом.
Это здание будет состоять из нескольких квартир.
Как люди добираются до своих квартир и обратно? Должна быть какая-то точка доступа; фойе, лестница или лифт, какой-то способ для жителей добраться до дома и обратно.
Лестницы, лифт и другие точки доступа имеют жизненно важное значение для всех участков внутри здания, но кто «владеет» этими зонами?
Эти участки являются общей собственностью.
И юридическое лицо, или корпорация владельцев, как ее иногда называют, создается специально для владения и обслуживания общего имущества в интересах всех владельцев участков.
Примеры общей собственности
Корпорации бывают разных форм и размеров, чем просто многоквартирные дома.
Определяющим фактором является долевая собственность, которая может осуществляться практически над любым видом собственности.
Как корпорации бывают разных форм и размеров, так и общая собственность.
Наиболее распространенными местами общего пользования являются:
- лестницы, лифты и фойе
- подземный паркинг
- сады
- бассейны
- тренажерных зала
- подъездные пути
- инфраструктура, такая как электричество, канализация и водоснабжение
- стыковые стены (где половина стены — участок, а половина — общее имущество)
- крыши
Общая собственность каждого юридического лица очень индивидуальна. В Квинсленде определение общего имущества помогает узнать, по какому плану зарегистрировано юридическое лицо; План формата здания или план стандартного формата. В зависимости от вашего плана будут применяться разные правила определения общего имущества.
Кто отвечает за общее имущество?
Одной из самых больших проблем, возникающих в юридических лицах, является определение того, что является общей собственностью, а что Участком.
Это большое дело, потому что юридическое лицо (или все владельцы участка вместе взятые) несут ответственность за общее имущество, а владелец участка несет единоличную ответственность за участок.
Гораздо проще профинансировать 1/10, 1/20 или 1/200 крупной проблемы, чем финансировать ее самостоятельно. И наоборот, неприятно платить 1/10 или 1/20 стоимости проблемы, когда эта проблема проявляется в другой партии.
Следовательно, споры могут возникать и часто возникают.
Чтобы количественно определить, что является общим имуществом для вашей схемы, обратитесь к своему плану. Если у вас есть дополнительные вопросы, обсудите их с вашим корпоративным менеджером, комитетом или корпоративным уполномоченным офиса.
Общая собственность и исключительное использование
Общая собственность часто определяется как «все, что не входит в состав лота». Иногда участки общего имущества выделяются в исключительное пользование конкретному собственнику участка.
Информация об исключительном использовании должна быть указана либо в самом названии, либо в Заявлении об управлении сообществом. После записи эта область становится продолжением выделенного ей участка. Другие владельцы участков не могут использовать зону исключительного использования.
В большинстве случаев владелец участка будет обязан содержать территорию исключительного пользования, хотя важно отметить, что территория по-прежнему остается общей собственностью. Например, владельцу участка пентхауса может быть предоставлено исключительное право пользования площадью крыши, однако, если протечка произойдет внутри самой крыши, ответственность за ремонт, скорее всего, останется за корпорацией (я говорю «вероятно», потому что каждое юридическое лицо и обстоятельства индивидуальны).
Почему важна общая собственность
Покупка квартиры отличается от покупки дома. Большинство единиц являются частью юридических лиц, что сопряжено с дополнительными обязанностями и рисками, не последним из которых является коммунальный характер инвестиций и условий жизни.
Общая собственность используется в качестве средства компенсации риска и ответственности юридического лица путем предоставления дополнительной стоимости.
И это значение может быть значительным.
Некоторые примеры добавленной стоимости включают:
- расположение, например, на пляже или в центре города
- охрана здания
- бассейны курортного типа
- теннисных корта
- управление на месте
Проще говоря, здание или комплекс и его сооружения, это общая собственность, составляют значительную часть привлекательности и, следовательно, стоимости любой данной единицы
Конечно, все эти «дополнительные услуги» должны финансироваться владельцами участков совместно, поэтому это обоюдоострый меч.
Это особенно важно, если у общего имущества или юридического лица возникли существенные и дорогостоящие проблемы, которые необходимо устранить за счет владельца участка.
Именно поэтому опытные инвесторы получают отчет о слоях перед покупкой; чтобы убедиться, что они знают, на что покупаются.
Рубрики: Покупка в стратной схеме, Понимание стратовых схем С тегами: общая собственность, оценка
Общая собственность и ограниченная общая собственность в стратах
Важно понимать различные типы собственности в стратовой корпорации и правильно определить партию слоев, общее имущество и ограниченное общее имущество (LCP). Различные типы собственности могут иметь значение в отношении того, кто несет ответственность за оплату ремонта и кто может пользоваться собственностью.
Узнайте больше на этой странице:
План страт и участки страт
Общая собственность
Ограниченная общая собственность (LCP)
Способы обозначения и удаления LCP
Устав, правила и общее имущество
Плата за пользование
Образец плана страт
План страт и многоуровневый лот
Послойный план является важным документом для владельцев. Он обозначает места и границы различных категорий собственности.
Слоистый участок находится в индивидуальной собственности владельца (владельцев) и часто называется пластовой единицей. В кондоминиумах и таунхаусах многослойный участок обычно заканчивается в центре стен, полов и потолков, но может иметь другие границы, если они показаны на плане слоев.
План пластов голой земли («подразделение пластов») отличается. План участков голой земли обычно не показывает очертания домов, хотя он показывает очертания зданий, которые являются общей собственностью, например клубный дом.
План страт будет содержать легенду, объясняющую, как на плане страт отмечены партии пластов; легенда на образце плана страт ниже показывает, что лоты страт обозначены как «SL» с номером лота после него.
Общее имущество
Любая часть земли и зданий, показанных на плане страт, которые не являются частью участка страт, являются общей собственностью. Например, в кондоминиуме общее имущество обычно включает в себя коридоры, лифты, удобства для отдыха и экстерьеры зданий, такие как крыша.
В корпорации слоев голой земли («подразделении слоев») общие дороги и наземные службы, такие как водоснабжение и канализация, часто являются общей собственностью. Кроме того, общей собственностью могут быть также трубы, провода, кабели, лотки, воздуховоды и другие средства для прохождения или снабжения водой, сточными водами, газом, нефтью или другими подобными коммуникациями.
Общая собственность находится в коллективной собственности владельцев участков, как общих арендаторов. Индивидуальная собственность пропорциональна праву на единицу стратового лота, как указано в « Форма V: Перечень прав на единицу. ». Стратовая корпорация контролирует исключительно общую собственность. Владельцы могут использовать общее имущество, за исключением случаев, когда Закон о собственности слоев населения , положения, подзаконные акты или правила ограничивают использование общего имущества.
Чтобы понять области, обозначенные как общая собственность, просмотрите план страт и общий индекс для корпорации страт в Управлении прав собственности на землю для любых эскизных планов и резолюций, изменяющих общую собственность.
План слоев будет содержать легенду, обозначающую общую собственность. На приведенном ниже примере плана страт легенда показывает, что общее свойство обозначено буквой «C».
Общая собственность может быть преобразована в ограниченную общую собственность (LCP) или предназначена для краткосрочного исключительного использования одного или нескольких конкретных участков. Узнайте больше об исключительном использовании общего имущества.
Шкафчики для парковки и хранения: Изучение плана застройки и общего указателя в Управлении правами на землю для получения эскизных планов и решений позволит получить информацию о том, обозначены ли парковочные места и складские помещения как отдельный участок или часть слоев. участок, ограниченное общее имущество или общее имущество. Узнайте больше о различных способах размещения парковочных мест и складских помещений.
Ограниченная общая собственность (LCP)
Ограниченная общая собственность (LCP) — это общая собственность, которая была обозначена на плане страт или на эскизном плане, поданном в Управление прав на землю, для исключительного использования одного или нескольких участков страт. Например, балконы и парковочные места могут быть обозначены как ограниченная общая собственность.
В многослойной корпорации, состоящей из секций, LCP может быть назначен для исключительного использования всех многослойных лотов в этой секции. В этом случае обслуживание и ремонт ЛКП является общим расходом участка. Узнайте больше о секции внутри многослойной корпорации.
Ограниченная общая собственность часто обозначается на плане слоев как «LCP» с номером участка слоя после него. Легенда на плане слоев объясняет, как отмечается ограниченное общее имущество. Например, легенда на приведенном ниже образце плана страт показывает, что ограниченная общая собственность обозначена как:
- «P» с номером стратного участка после него для патио .
- «PR» с номером лота после него для подъездов
- «W» с номером лота после него для эркеров
Способы обозначения и исключения LCP
Общая собственность может быть обозначена как ограниченная общая собственность (LCP) несколькими способами.
Когда послойный план первоначально передается на хранение в Управление прав собственности на землю, владелец-застройщик может обозначить участки как LCP. Собственник-застройщик может обозначить парковочные места в плане страт как LCP в любое время до первого ежегодного общего собрания или, если развитие слоев осуществляется поэтапно, в поэтапном плане страт в любое время до первого годового общего собрания на этом этапе. Разработчику-владельцу не нужно получать для этого разрешение корпорации strata. Чтобы удалить обозначение LCP, созданное таким образом, многослойной корпорации необходимо получить единогласное решение.
Корпорация страт может изменить план страт, чтобы назначить LCP, приняв единогласное решение на ежегодном или специальном общем собрании. Поправка к плану страт должна быть заполнена в Управлении правами на землю со справочным или пояснительным планом, который показывает поправку. Кроме того, необходимо подать «Форму E: Сертификат Strata Corporation », в которой будет указано, что решение было принято и что справочный или пояснительный план соответствует решению. Обозначение LCP на плане слоев, созданном посредством поправки к плану, может быть удалено только единогласным решением и путем подачи новой поправки к плану, которая показывает удаление LCP.
Подав эскизный план в Управление прав собственности на землю, корпорация strata может обозначить территорию как LCP. Этот метод требует, чтобы многослойная корпорация приняла резолюцию, одобренную 3/4 голосов на ежегодном или внеочередном общем собрании.
Резолюция должна быть подана в Управление прав на землю вместе с эскизным планом, который удовлетворит регистратора и покажет все области, которые обозначаются как LCP; и какой лот слоев будет иметь право на использование вновь назначенного LCP. LCP, назначенный таким образом, может быть удален путем подачи резолюции, принятой 3/4 голосов, которая одобряет удаление LCP в Управлении прав на землю. Последующий эскизный план подавать не нужно.
Устав, правила и общее имущество
Все многослойные корпорации должны иметь устав и могут иметь правила. Устав может регулировать управление, обслуживание, использование, контроль и пользование общей собственностью (включая ограниченную общую собственность) и общими активами в рамках многоуровневой корпорации. Например, в Стандартном уставе (в который могут быть внесены поправки) указано, что владелец должен получить одобрение многослойной корпорации, прежде чем вносить изменения в общее имущество, включая ограниченное общее имущество или общие активы. Правила могут регулировать только использование, безопасность и состояние общих активов, общего имущества и LCP. Подробнее о внесении изменений в устав и правила.
Изменения
В соответствии со Стандартным уставом (в который могут быть внесены поправки) внесение собственником изменений в общее имущество, LCP или общее имущество с краткосрочным соглашением об исключительном использовании:
- требуется письменное разрешение корпорации strata
- в качестве условия одобрения изменения может потребоваться письменное согласие владельца взять на себя ответственность за любые расходы, связанные с изменением
В соответствии с Законом о собственности Strata , решение, принятое 3/4 голосов на ежегодном или внеочередном общем собрании, должно быть получено, если изменение приведет к существенному изменению в использовании или внешнем виде общего имущества или общего имущества.
Доступ
В соответствии с Законом о собственности Strata владелец или арендатор должен предоставить корпорации strata разумный доступ к LCP или к общему имуществу или общему имуществу, на которое распространяется краткосрочное соглашение об исключительном использовании.
Плата за пользование
Многоуровневая корпорация может взимать плату за пользование общим имуществом. Многоуровневая корпорация, желающая сделать это, должна убедиться, что размер вознаграждения является разумным и установлен либо в уставе, либо в правиле, которое было ратифицировано на первом ежегодном общем собрании после создания правила. Примеры включают в себя сборы с пользователей за дополнительную парковку, привилегии в клубе и дополнительные шкафчики для хранения.
Образец плана страт
В этой части плана страт показано, как обозначаются различные типы собственности.
Условные обозначения плана пластов:
| SL: лот | А: область |
| PR: крыльцо (ограниченная общая собственность) | P: патио (ограниченная общая собственность) |
| Ш: эркер (ограниченная общая собственность) | C: общая собственность |
Информация о многоуровневом жилье предоставляется для удобства пользователя в качестве отправной точки; это не замена юридической консультации. Узнайте больше о целях и ограничениях сайта. Контент на этом веб-сайте периодически пересматривается и обновляется провинцией Британская Колумбия в соответствии с датой, указанной на каждой странице: 9 декабря 2020 г. 257
Правила: Разделы 6.9
Стандартные положения (если они применимы, поскольку положения могут быть изменены): 2,3(2), 6, 8
Аренда в общей собственности в Сан-Франциско и районах залива
Сан-Франциско и районы залива пережили беспрецедентный рост стоимости недвижимости за последнее десятилетие, и конечным результатом стало создание рынка недвижимости, который может быть считается самым дорогим в США. В то время как это было благом для владельцев недвижимости, это сделало вход на рынок недвижимости для новых покупателей особенно трудным. Это также делает покупку многоквартирных домов, доходной недвижимости и кондоминиумов дорогостоящей задачей для тех, кто хочет выйти на рынок впервые.
В то время как остальная часть области залива пережила несколько более низкий рост стоимости, можно с уверенностью сказать, что вся область залива является одним из самых дорогих мест для выхода на рынок недвижимости в мире. Исследования подтверждают это: процент домовладельцев в Сан-Франциско является одним из самых низких среди всех городов мира.
Но обратная сторона этой «проблемы» заключается в том, что как только вы выйдете на рынок недвижимости, вы, скорее всего, получите актив с растущей стоимостью, который остается отличной инвестицией. В сочетании со значительными налоговыми льготами, которые дает домовладелец, владение жилой недвижимостью в районе залива является одной из лучших доступных инвестиций.
Вопрос в том, как выйти на этот рынок. Как можно управлять экономикой покупки первого дома, первого кондоминиума на таком дорогом рынке?
Кондоминиумы долгое время считались лучшим и наименее дорогим способом выхода на рынок для тех, у кого ограниченные средства, и получения выгоды от повышения стоимости и налоговых льгот, связанных с владением жильем. Проблема заключалась в том, что так много людей хотели владеть кондоминиумами, что различные правительственные учреждения опасались, что предложение квартир скоро прекратится, поскольку все больше и больше владельцев многоквартирных домов превращают многоквартирные дома в кондоминиумы. Местные органы власти, такие как Сан-Франциско, приняли различные законы, направленные на ограничение преобразования кондоминиумов, создавая длинные списки ожидания и резко увеличивая расходы на такое преобразование. Это, в свою очередь, привело к тому, что кондоминиумы становились все более дорогими, хотя и все еще дешевле, чем дома на одну семью.
Решение, которое возникло у тех, кто все еще хотел владеть собственным жильем на этом дорогом рынке, заключалось в создании Совместной аренды , другой формы совместной собственности на квартиры вместо кондоминиумов. Совместная аренда (« TIC ») позволяет многим людям владеть одним и тем же зданием и, при заключении правильного соглашения о совместной собственности, пользоваться многими, если не всеми, преимуществами кондоминиума без длинного списка ожидания на преобразование квартиры или огромные расходы на подачу всех необходимых государственных документов, необходимых для преобразования кондоминиума. Были и недостатки… множество законов, которые были приняты для защиты владельцев кондоминиумов, не были доступны для владельцев TIC… но хорошо составленное соглашение TIC устранило бы большинство, если не все, эти опасности.
Так началась шквал продаж и проектов ТИК, и местные власти вдруг осознали, что их усилия по «спасти» квартир барахтаются в море продаж ТИК. Они стремились принять различные местные правила, чтобы классифицировать TIC так же, как кондоминиумы, и ограничить количество, которое можно было бы создать.
Но сделать это местным органам власти было не так-то просто. TIC существовали в рамках общего права в течение сотен лет и были частью государственного права и очень широко распространенным и полезным методом собственности. Местные органы власти столкнулись с противодействием различным законам штатов и до сих пор не преуспели в эффективном ограничении конверсии или продаж TIC. Хотя борьба еще не окончена, недавние судебные решения серьезно подорвали способность местных органов власти ограничивать продажи TIC, и рынок таких видов собственности ожил. В то время как преобразование квартир остается дорогим и ограниченным, часто обходится в сотни тысяч долларов в виде сборов и требует десяти лет в списке ожидания, преобразование и продажа TIC остаются гораздо менее дорогими и являются отличным способом для потенциальных владельцев домов выйти на рынок. Здесь нет листа ожидания, и общая стоимость преобразования может быть намного меньше, чем длительный процесс преобразования кондоминиума.
Но есть серьезные проблемы, с которыми необходимо столкнуться, если кто-то хочет владеть или продать TIC, и цель этой статьи состоит в том, чтобы обрисовать в общих чертах основы владения TIC и документацию, необходимую для минимизации рисков. Хороший адвокат, хороший риелтор и хороший сертифицированный бухгалтер являются ключевыми специалистами, необходимыми для создания и поддержания работоспособной структуры TIC, и с ними следует проконсультироваться по номеру до того, как TIC будет куплен или продан, и, конечно же, до того, как многоквартирный дом будет продан в таком количестве. ТИЦ. Хотя стоимость по-прежнему будет намного меньше, чем переоборудование квартиры, следует ожидать, что будет потрачено много часов и тысячи долларов на создание структуры собственности и структуры управления, которые, как мы надеемся, обеспечат бесперебойную работу собственности и не нарушат местные законы и законы штата. Но обратите внимание, что даже если стоимость не является незначительной, один иск, возникающий из-за плохого оформления документов, легко обойдется в десять раз больше. Профилактика является ключом, и это требует профессионального создания документации, необходимой для работоспособного TIC.
ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ, КОТОРЫЕ ВЫ ДОЛЖНЫ ЗНАТЬ:
1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЩЕЙ АРЕНДЫ (TIC).
Общая аренда — это форма совместной собственности на недвижимость, которая может быть достигнута в отношении любого объекта недвижимости. Все общие арендаторы указаны в Свидетельстве о праве собственности, и каждый из них владеет процентной долей в собственности в целом. Таким образом, если вы и я владеем имуществом в качестве общих арендаторов, каждый из нас указан в заголовке как «Общие арендаторы», владеющие имуществом, и каждый из нас имеет право собственности на весь объект собственности. Подчеркнем: каждый из нас имеет право на все имущество . Это надо сравнивать с кондоминиумом. Для сравнения, в кондоминиуме части имущества внутри стен квартиры принадлежат отдельным лицам, а все остальное принадлежит группе. В TIC группа владеет всем имуществом. Так откуда у человека исключительное право на собственную квартиру? Это достигается тщательно составленным письменным соглашением , подписанным всеми владельцами , которое предоставляет каждому владельцу право жить в конкретной квартире или сдавать ее в аренду вместе с другими правами и обязанностями. По сути, соглашение стремится заменить юридическую структуру, которую многоквартирные дома вписали в закон.
2. ЗАЧЕМ СОЗДАВАТЬ ТИК, А НЕ ПРОСТО ИСПОЛЬЗОВАТЬ СТРУКТУРУ КОНДОМИНИУМА?
Сан-Франциско строго ограничивает как строительство новых кондоминиумов, так и преобразование старых зданий в многоквартирные дома, удерживая удельную стоимость кондоминиумов намного выше, чем удельная стоимость многоквартирных домов. Кроме того, TIC часто могут быть преобразованы в кондоминиумы после периода проживания владельца. Преобразование является добровольным с владельцами TIC на более позднем этапе. В то время как другие общины района залива не так сильно ограничивают преобразование кондоминиума, обычно гораздо дороже создание обширной документации, необходимой для преобразования кондоминиума, чем для TIC.
3 . КАК ОБЫЧНО СТРУКТУРИРОВАНЫ ТИКИ?
В большинстве TIC «процент относительной стоимости» назначается площадям (жилые помещения, парковка, складские помещения, палуба и т. д.), которые будет занимать каждый владелец. Стоимость иногда изменяется под действием уникальных факторов, которые относятся к конкретной квартире в здании. Факторы, влияющие на относительный процент значения , включают размер, уровень внутри здания, освещение, виды и общее состояние. Проценты обычно определяются в процессе оценки, проводимой либо потенциальными совладельцами, либо агентом по недвижимости, либо лицензированным оценщиком. Обычный подход заключается в том, чтобы оценивать каждую единицу, как если бы это был кондоминиум. В качестве основы для этой оценки можно использовать недавние цены продажи сопоставимых квартир в кондоминиумах. Как только стоимость кондоминиума установлена, она суммируется и делится на общую сумму, чтобы получить проценты.
После покупки, как того требует Соглашение TIC, созданное и подписанное каждым владельцем, каждый владелец занимает и поддерживает закрепленные за ним/ей участки. Расходы на содержание мест общего пользования и большинство других расходов на строительство делятся в соответствии с относительным процентом стоимости . Каждый владелец может продать свою долю в любое время. Если здание впоследствии будет преобразовано в кондоминиумы, каждый владелец получает закрепленные за ним площади в качестве кондоминиума.
Эта структура не «требуется» по закону, но обычно рекомендуется опытными юристами и риелторами в этой области. Он хорошо зарекомендовал себя для тысяч TIC и позволяет избежать многих ловушек, присущих владению TIC.
Иногда потенциальный владелец ТИЦ может внести только небольшой первоначальный взнос, но имеет хороший доход, или, наоборот, имеет большой первоначальный взнос, но ограниченный доход. Эту проблему уравнивания того, как владеть этой структурой в качестве TIC, в свете этих различий можно преодолеть, если процентная доля каждого владельца в кредите отличается от его / ее процентной доли собственности. При условии, что общая сумма первоначального взноса и доли кредита конкретного владельца равна его/ее доле в стоимости строительства, этот тип договоренности все еще работает и является справедливым.
В тех случаях, когда подход относительного процента может не сработать, необходимо проконсультироваться с юристом по недвижимости, чтобы разработать стратегию и помочь совладельцам разработать соответствующую структуру. Такие структуры будут известны обычному опытному адвокату, и их существует множество. Прежде всего, окончательное Соглашение должно быть максимально простым, сохраняя при этом недорогие и быстрые способы разрешения споров. Помните: когда вы планируете продать свой ТИЦ, Покупатель захочет знать, что Соглашение является хорошим и хорошо сработало: по сути, вы «продаете» Соглашение, а также квартиру.
4. ЮРИДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ, СВЯЗАННЫЕ С ТИК.
В 2001 году Наблюдательный совет Сан-Франциско преодолел вето мэра на принятие закона, внесенного управляющим МакГолдриком, чтобы замедлить заселение арендатором жилья владельцами. Поскольку надзорные органы не могли запретить групповую покупку или владение собственностью, они попытались воспрепятствовать такому поведению, сделав его более рискованным. Традиционно соглашения TIC дают каждому владельцу исключительное право занимать закрепленную за ним квартиру, чтобы один владелец не мог «вторгнуться» в дом другого владельца. Новый закон делает эти договоренности об исключительном размещении незаконными и неисполнимыми на том основании, что риск вторжения совладельцев будет сдерживать групповое размещение собственников.
В 2002 году суд штата отменил право Наблюдательного совета издавать такие постановления, тем самым, казалось, что TIC снова стали полностью жизнеспособными. Наблюдательный совет попытался обжаловать это решение, но большинство юридических органов считают, что их шансы на успех невелики.
Запрет на исключительные права владения, принятый Советом, распространялся на все группы совладельцев (независимо от того, были ли они сформированы в виде ТИК, товариществ, корпораций, ООО или чего-либо еще). Это касается любого владельца, который совершает покупку после 8 августа 2001 г., даже если он/она приобретает долю в существующем TIC. Владельцы, которые приобрели до этой даты, сохранили свои исключительные права на владение. Группы, состоящие исключительно из членов семьи (включая домашних партнеров), и группы, владеющие двухквартирными домами, освобождаются от налога.
Ограничения на эксклюзивное размещение были приостановлены для всех групп в ожидании результатов судебного разбирательства, описанного выше. Даже если по какой-то причине первоначальный закон будет поддержан, TIC в Сан-Франциско могут оставаться жизнеспособными, если Соглашение содержит положения, препятствующие вторжению совладельцев и компенсацию пострадавшему совладельцу в маловероятном случае вторжения. Неясно, отпугнет ли отсутствие исключительных прав на владение потенциальных покупателей TIC. После решения суда 2002 года в Сан-Франциско наблюдается заметный рост интереса к этому типу владения недвижимостью.
Следует отметить, что этот риск существует только для Сан-Франциско; хотя возможно, что другие юрисдикции будут стремиться принять такие постановления, если Совет сможет отменить текущее решение суда. И хотя этот риск, безусловно, существует, все указывает на то, что TIC будет разрешено продолжать свою деятельность без каких-либо ограничений со стороны судов, и что местные правила, чтобы избежать этого, будут отменены.
ДОГОВОР ТИЦ: ЧТО ЭТО ТАКОЕ И ЧТО ДОЛЖНО БЫТЬ ВКЛЮЧЕНО.
Каждое Соглашение будет варьироваться в зависимости от уникальных потребностей и желаний Собственников или лица, впервые преобразующего многоквартирный дом в здание TIC, но почти всегда существуют определенные общие положения. Среди них:
· Положения, предусматривающие внесудебное разрешение любых споров, часто с использованием посредничества и частного арбитража и избегая высоких затрат на судебные баталии:
· Надлежащее разделение имущества на «индивидуальную» и «групповую» составляющие в отношении прав использования и ответственности за техническое обслуживание;
· Описание финансовых обязательств владельцев, включая первоначальные взносы, резервные счета, ипотечные кредиты, налоги, содержание мест общего пользования и другие расходы; назначение и способ отбора профессионалов, представляющих собственников (юристов, бухгалтеров и т. д.)
· Формулы для определения ежемесячного платежа каждого собственника заранее и периодической корректировки суммы;
· Управление имуществом, включая дебиторскую и кредиторскую задолженность, регулярное ведение отчетности и уборка;
· Правила, регулирующие использование имущества владельцами (например, домашние животные, шум, напольное покрытие), включая положения о правоприменении;
· Процедуры совещаний и принятия решений;
· Положения, определяющие случаи неисполнения обязательств и описывающие средства правовой защиты;
· Полис на случай смерти или банкротства владельца;
· Продажа долей, групповое одобрение потенциальных покупателей и преимущественное право покупки; и
· Положения по предупреждению и устранению последствий изменений в законе.
У любого хорошего адвоката есть буквально десятки дополнительных положений, адаптированных к уникальным требованиям TIC . Учитывая критический характер договора ТИЦ в эксплуатации и стоимости имущества, очень важно, чтобы договор был правильно составлен, а попытки использовать формы или «стандартные» договоры часто приводят к спорам и снижению стоимости квартиры каждого собственника. внутри ТИЦ.
Большинство соглашений TIC хранятся владельцами «в резерве» и используются только в случае разрыва нормальных отношений между членами группы. Хотя полезно иметь четкое определение прав и обязанностей владельцев, полагаться на соглашение, чтобы диктовать реакцию на фактические события, часто бывает контрпродуктивно. Типичные договоренности о собственности требуют гибкости и доброй воли.
Даже самое лучшее соглашение не может решить все непредвиденные возникающие вопросы, и Соглашение, хотя и жизненно важное для будущего TIC, не заменяет здравый смысл и зрелый компромисс по вопросам. Целью должно быть достижение консенсуса, который могут принять все владельцы, даже если некоторые могут считать, что соглашение диктует более личное выгодное решение. Если консенсус не может быть достигнут, соглашение TIC может обеспечить окончательное решение.
КТО ИМЕЕТ ПОЛНОМОЧИЯ ПРИНИМАТЬ РЕШЕНИЯ В СОГЛАШЕНИИ TIC?
В большинстве соглашений каждый владелец имеет один голос, хотя некоторые соглашения предусматривают процентное владение в зависимости от денежной стоимости принадлежащих ему долей (например, вы владеете 50% стоимости TIC, поэтому вы можете голосовать 50% голосующих акций). .) Обычно рутинные решения принимаются большинством. Основные вопросы, такие как продажа или рефинансирование здания, а также дорогостоящий несрочный ремонт или улучшение, как правило, требуют единогласия или квалифицированного большинства (например, одобрение 75%).
ЕЖЕДНЕВНЫЕ РАСХОДЫ. КАК ОНИ ОБРАЩАЮТСЯ?
Содержание и ремонт здания, а также уплата налогов и различных коммунальных расходов, связанных как с отдельными помещениями, так и с помещениями общего пользования, требуют денег. Расходы на строительство делятся на «индивидуальные расходы» и «групповые расходы». Индивидуальные расходы включают содержание и улучшение интерьера квартир, страхование личного имущества и коммунальные услуги по отдельному счетчику: они оплачиваются непосредственно отдельными владельцами. Групповые расходы включают выплаты по ипотеке, страхование зданий, налоги на недвижимость, содержание и ремонт мест общего пользования, а также общие коммунальные услуги, такие как вода и вывоз мусора; они выплачиваются через банковский счет TIC с использованием ежемесячной системы оценки. По этой системе каждый владелец вносит разовый ежемесячный платеж на счет ТИЦ.
Ежемесячный платеж основан на общей доле владельца в каждом из ожидаемых групповых расходов. Чтобы обеспечить хорошее бюджетирование и защитить от дефолта, даже полугодовые и годовые расходы, такие как налоги на имущество и страхование, должны быть включены в ежемесячные платежи владельцев. Кроме того, такие среднесрочные и долгосрочные затраты, которые можно предсказать, например, замена крыши или покраска фасада, могут быть предусмотрены в бюджете заранее и включаться в ежемесячные платежи небольшими частями.
КТО УПРАВЛЯЕТ ПОВСЕДНЕВНЫМИ ДЕЛАМИ?
TIC обычно выбирают уполномоченного менеджера (обычно члена группы), который отвечает за обычные операции по вопросам TIC, включая сбор ежемесячных платежей, оплату счетов, ведение книг и организацию ремонта. Группа периодически встречается с менеджером, чтобы определить предполагаемые расходы на следующий квартал, включая платежи по ипотеке, налоги, страхование, коммунальные услуги и пополнение резервов, а затем установить ежемесячный платеж каждого владельца. Это серьезная и часто трудоемкая задача, и она либо ежегодно распределяется между членами, либо выплачивается какая-либо форма компенсации. TIC может нанять профессионального менеджера и добавить эту стоимость к ежемесячным взносам.
КАК ВЛАДЕЛЕЦ TIC ПРОДАЕТ СВОЮ ДОЛЮ?
По закону доли TIC могут быть проданы в любое время по любой цене, которую установит рынок. Однако хорошее соглашение TIC предусматривает, что группа одобряет квалификацию покупателя . Это важно, поскольку в противном случае может прийти новый покупатель, который может полностью нарушить бесперебойную работу ТИЦ. Разумные критерии должны быть изложены в Соглашении о ТИЦ.
В Сан-Франциско ТИК являются хорошо известным товаром, и для них существует оживленный рынок. Относительно низкая цена обусловила постоянный спрос на них , и возможность их продажи улучшается, если соглашение TIC является хорошим и TIC имеет опыт решения своих проблем и оплаты счетов. Первое, на что должен обратить внимание Покупатель, — насколько хорошо работает TIC и сможет ли он справиться с проблемами в будущем. Помните, что когда вы продаете свою единицу TIC, одна из вещей, которую вы продаете (или покупаете), — это Соглашение, которое позволяет ей хорошо работать.
КАК ФИНАНСИРОВАНИЕ ПЕРЕПРОДАЖ TIC?
Обычно TIC не будет рефинансировать собственность, когда ее продает один владелец. Вместо этого покупатель присоединится к другим владельцам в качестве заемщика по существующему кредиту и возьмет на себя процент продавца от непогашенного остатка кредита в соответствии с соглашением TIC. Таким образом, жизненно важно, чтобы ссуды на покупку денег для ТИК были предполагаемыми . Также имеет смысл свести к минимуму комиссионные сборы и неудобства, связанные с получением кредита, чтобы TIC получил кредит, который позволяет частичное погашение «(Это означает, что покупающий частичный владелец может быть заменен продающим частичным владельцем. ) Такие частичные допущения дешевле, чем полные допущения, и не требуют повторной квалификации всей группой владельцев.
Если доля TIC продается значительно вырос в цене, будет большая разница между продажной ценой и процентом продавца от непогашенного остатка кредита.Если у покупателя нет крупного первоначального взноса, продавец может выбрать один из следующих вариантов:
а. Принять часть первоначального взноса в качестве векселя, подлежащего оплате в будущем и обеспеченного имуществом, или
b. Увеличить размер существующего кредита (если это разрешено кредитором и договором ИПК) или
c. Организовать рефинансирование имущества.
В хорошем соглашении TIC будут указаны варианты, доступные владельцам.
КАК ИНН ПРЕДОСТАВЛЯЕТ ТЕ ЖЕ НАЛОГОВЫЕ ЛЬГОТЫ, КАК ДРУГАЯ ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ?
Большинство, если не все, стандартные налоговые льготы, доступные домовладельцам или владельцам недвижимости, остаются доступными в рамках соглашения TIC. Владельцы, проживающие в собственности, могут вычесть свои проценты по ипотеке и налоги на недвижимость, а также часто могут избежать налога на прирост капитала при перепродаже. Собственник, сдающий свое помещение в аренду, может задекларировать свои доходы и расходы, включая амортизацию, и может осуществить обмен с отсрочкой уплаты налогов.
КАК ЗАКОНЫ О КОНТРОЛЕ АРЕНДЫ ВЛИЯЮТ НА ТИКИ?
Несмотря на усилия активистов арендаторов запретить владение TIC, TIC популярны как никогда. Но недавние изменения в законах о контроле за арендной платой в Сан-Франциско еще больше ограничили возможность владельцев TIC занимать свои новые дома, если в них есть жильцы.
Разрешено только одно выселение «СОБСТВЕННИК ВСЕГДА» на здание, и этот тип выселения ограничивается ситуациями, когда арендатор не является защищенным пожилым человеком, инвалидом или неизлечимо больным человеком. Выселяющий владелец должен владеть 25-процентной долей собственности и соответствовать ряду других требований. Если необходимо более одного выселения, арендатор находится под защитой или владелец не соответствует правилам «Въезд владельца», все арендаторы в здании могут быть выселены в соответствии с «Законом Эллиса», , но с последующей сдачей в аренду имущества. строго ограничен. Все эти законы сложны, и любой, кто планирует покупку TIC здания, занимаемого арендатором, должен обратиться за юридической консультацией перед покупкой.
КАКИЕ ДРУГИЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ ОГРАНИЧЕНИЯ ПРИМЕНЯЮТСЯ К TICS?
Калифорнийский департамент недвижимости (DRE) недавно занял позицию, согласно которой создание TIC в зданиях, состоящих из пяти или более квартир, является незаконным, если только здание не получило форму утверждения DRE, называемую «публичным отчетом». Эта позиция противоречит мнению многих адвокатов, которые считали, что публичный отчет не требуется для групп из 5-10 человек при условии, что были подписаны и поданы две простые формы DRE. Пока суды не решат, действительно ли необходим публичный отчет, будет рискованно формировать ТИЦ в зданиях из пяти и более квартир без публичного отчета, и продавцам следует подумать о его получении. К счастью, DRE заявил, что публичный отчет не требуется для перепродажи доли в существующем TIC, даже если у TIC никогда не было публичного отчета. DRE также заявил, что теперь он готов впервые опубликовать публичные отчеты для новых TICS. Пожалуйста, проконсультируйтесь с адвокатом о последних событиях в этой области.
ЯВЛЯЮТСЯ ЛИ ТИКИ НАСТОЛЬКО СЛОЖНЫМИ ИЛИ РИСКОВЫМИ, ЧТО ИХ СЛЕДУЕТ ИЗБЕГАТЬ?
Одна из причин, по которой TIC стоит меньше, чем владение собственным жильем для одной семьи или покупка традиционного кондоминиума, заключается в том, что покупка и продажа немного сложнее, и существует более высокая степень риска в случае изменения закона или взаимодействия с другими владельцами. подвергается некоторому трению. Но учтите, что все формы совместной собственности (ТИС, кондоминиумы, кооперативы, товарищества и т. д.) сопряжены с риском совместного пользования имуществом с другими и полагаться на них в выполнении своих обязательств перед вами.
Уровень риска зависит от доли имущества, находящегося в совместном владении, и размера общих обязательств. Например, владельцы квартир являются совладельцами относительно небольшой части здания (например, структурных элементов, систем, мест общего пользования) и разделяют мало обязательств (например, техническое обслуживание и страхование помещений, находящихся в совместном владении, заработная плата персонала), что делает риск относительно низким. Таким образом, в то время как владельцы кондоминиумов должны беспокоиться о таких вопросах, как способность их соседей принимать групповые решения, быть осмотрительными в использовании ими мест общего пользования и платить взносы ассоциации домовладельцев, им не нужно беспокоиться о том, будут ли их соседи производить платежи по ипотеке.
Дополнительный риск владения TIC возникает из-за того, что местные органы власти, такие как Сан-Франциско, пытаются ограничить их (без особого успеха), а также потому, что группа владельцев несет коллективную ответственность за все обязательства владения. Если владелец TIC не вносит ежемесячный платеж и возникает дефолт по ипотеке, кредитор может лишить права выкупа все здание, в результате чего все другие владельцы потеряют свои дома и, возможно, свою долю в капитале.
Следующие шаги минимизируют риск владения TIC:
- Полное исследование предыстории и квалификации потенциальных совладельцев;
- Полная оценка имущества и финансирования;
- Создание индивидуального соглашения TIC, которое полностью понимает любой член группы;
- Использование месячной системы оценки для оплаты групповых расходов;
- Создание резервного фонда по умолчанию; и
- Строгие процедуры для обеспечения соблюдения соглашения TIC и выкупа неплатежеспособного владельца или владельца, который создает ненужные проблемы в TIC.
ИТАК, КАК СОЗДАЕТСЯ СТРУКТУРА СОБСТВЕННОСТИ? ЧТО ДАЛЬШЕ?
1. Члены группы, которые рассматривают возможность объединения в этой форме собственности, должны сначала оценить финансовую отчетность друг друга и пройти профессиональную инспекцию здания и процедуры подачи заявки на кредит, которые являются общими для всех покупок недвижимости. Принятие финансовой отчетности, одобрение состояния здания и получение удовлетворительного кредита должны быть предварительными условиями для обязательства группы купить здание. Если вы являетесь лицом, намеревающимся продавать группе потенциальных Покупателей, вы сами создаете Соглашение TIC и проводите необходимое расследование людей, покупающих, чтобы убедиться, что вы не создаете структуру TIC, которая не будет работать и приведет к в разгневанных покупателях, которые позже судятся с вами за то, что вы «втянули их в» плохо работающий TIC.
2. Группа также проводит серию встреч по формированию. Юрист, имеющий опыт формирования TIC, должен поднимать и объяснять многие важные вопросы, связанные с групповой собственностью, и помогать оценивать преимущества и недостатки различных подходов. Если вы являетесь Продавцом структуры ТИЦ новым Покупателям, вы организуете встречи и посещаете их с каждым новым Покупателем, который вступает в процесс, «рождая» новый ТИЦ. Благодаря этому процессу члены группы тщательно развивают и проверяют свою способность ладить, решать проблемы и принимать решения. Они также создают основу и дух, необходимые для успешного реагирования на непредвиденные события в будущем. Человек, который впервые создает TIC, обычно продолжает работу в структуре, сохраняя за собой одну или две квартиры, но в этом нет необходимости, если созданная структура хорошо продумана с отличным соглашением, подписанным всеми новыми владельцами.
Таким образом, адвокат должен подготовить всеобъемлющее письменное соглашение, специально разработанное с учетом уникальных потребностей конкретного здания и владельцев, включая их личности и потребности. Затем каждый участник может получить проект соглашения для рассмотрения своим адвокатом и бухгалтером, а также представить комментарии этих внешних экспертов группе для обсуждения и дальнейшего пересмотра соглашения. Хорошие аудиторы и специалисты по недвижимости часто участвуют в обсуждениях, чтобы обеспечить получение хороших советов по налогам и недвижимости.
Это трудоемко и сложно для тех, кто к этому не привык, но не более сложно, чем первоначальное формирование кондоминиума, и гораздо, намного менее сложно, чем суматоха, которая возникает, если ждать, пока возникнет спор, и в конечном итоге ссора корт. Здесь унция профилактики стоит фунта лечения.
ЧТО ЕСЛИ ВЛАДЕЛЕЦ НАРУШИТ ДОГОВОР И НЕ ПРОИЗНЕСЕТ ПЛАТЕЖ?
Если группа решит, что ситуация с неплательщиками является временной, они могут взять ссуду из резервного счета группы. В противном случае, в зависимости от их согласия, группа может иметь множество более жестких вариантов, включая выселение, принудительную продажу и обращение взыскания. Чрезвычайно важно, чтобы эти полномочия были четко прописаны в Соглашении как для защиты группы, так и для того, чтобы убедиться, что владелец, нарушивший обязательства, осознает риск, которому он или она подвергается, и не нарушает Соглашение.
КАК Я МОГУ УЧАСТВОВАТЬ В ГРУППЕ TIC?
Вы можете либо присоединиться к существующей группе, либо создать новую. Проще говоря, ваше первое решение будет заключаться в том, присоединиться ли к существующей группе TIC, купив одну долю TIC, которая доступна для продажи, или создать «новую» TIC в качестве одного из членов-учредителей или, если вы продаете свое собственное здание. вы уже полностью владеете, будучи единственным учредителем и продавая доли новым членам по мере их приобретения.
Присоединение к существующей группе TIC предполагает меньший риск, поскольку группа уже имеет «послужной список» успешного принятия решений и регулярных ежемесячных платежей. Существующая группа также может продвинуться дальше в процессе квалификации здания для преобразования в кондоминиумы.
Если вы выберете «новый» TIC, есть четыре возможных пути действий:
- Соберите собственную группу семьи или друзей, а затем поработайте с квалифицированным риелтором, чтобы найти здание. После того, как вы найдете здание, которое понравится всей группе, вам нужно будет согласовать присвоение процентов и единиц
- Присоединение к отдельному лицу или группе, которые находятся в процессе покупки здания, но имеют свободную квартиру. Риелтор может помочь вам найти такого человека или группу, а затем оценить квалификацию и пригодность потенциального совладельца (ов).
- Работа с риэлтором по поиску многоквартирного дома и создание структуры собственности, а затем поиск совладельцев для других квартир
- Если вы владеете зданием и желаете продать его части как ТИК, то вам необходимо найти риелтора или адвоката, который знаком с методологией и составит пакет для входа новых владельцев ТИК и выставит объекты на рынок.
ПОЧЕМУ ТИЦ, А НЕ ДРУГАЯ ФОРМА СОБСТВЕННОСТИ?
Все упирается в деньги. Покупка TIC намного дешевле, чем дом на одну семью или кондоминиум, и если вы планируете продать здание, это намного дешевле с гораздо более коротким временем реализации, чем преобразование кондоминиума. На рынке, известном своей высокой стоимостью и постоянным повышением стоимости, TIC могут быть лучшим… и, возможно, единственным… способом для многих выйти на рынок домовладения. Есть недостатки и, возможно, некоторая более высокая степень риска, но альтернативой этому риску и участию в сложном владении имуществом… может быть полное отсутствие владения имуществом. Сама популярность этой формы собственности свидетельствует о том, что тысячи людей пришли к выводу, что это разумный и правильный способ приобрести «первый дом» на этом рынке.
Покупка квартиры: какой собственностью вы действительно будете владеть?
Знание того, что принадлежит вам как владельцу квартиры, и, следовательно, ответственность за ремонт или замену, может быть менее очевидным, чем вы можете себе представить.
Если вы покупаете (или уже владеете) кондоминиумом, вы, вероятно, знаете, что вы не получите участок земли, который полностью принадлежит вам, как если бы вы купили традиционный дом на одну семью. Но какой будет , которым вы действительно владеете?
По сути, покупатели квартир будут владеть самой единицей кондоминиума и так называемой «долей» (наряду со всеми другими владельцами) в «общих элементах» (иногда называемых «общими зонами») проекта кондоминиума.
То, что означают приведенные выше термины, зависит от деталей, содержащихся в документах, регулирующих проект кондоминиума, а именно, карты кондоминиума (иногда называемой планом кондоминиума) и Соглашений, условий, ограничений и сервитутов (CC&Rs).
Вы можете (если вы все еще находитесь в процессе покупки) получить копию соответствующих руководящих документов (карта кондоминиума и CC&Rs) либо у вашего агента по недвижимости, у адвоката по недвижимости, у титульной компании, занимающейся сделкой по покупке, или записи о недвижимости в округе, в котором расположен кондоминиум. В этой статье будет рассмотрено, что искать в них.
Что вы узнаете из карты или плана кондоминиума
На карте кондоминиума для проекта будет указано точное физическое местоположение квартиры: где в здании кондоминиума расположена квартира и где проведены границы квартиры . Это делает его хорошей отправной точкой для изучения основных границ между вашей собственностью и общей собственностью.
Однако одного взгляда на карту недостаточно. Вы, вероятно, не сможете точно сказать по карте, какие вещи, например, какие предметы интерьера или какие части дверей и окон входят в состав объекта.
Что вы узнаете от CC&Rs
CC&Rs для проекта, скорее всего, скажут вам, являются ли следующие вещи частью вашей квартиры или частью общих элементов (определения различаются в зависимости от ассоциации квартир):
- Интерьер стены : Хотя внутренние стены обычно являются частью блока, блок может включать в себя всю стену, только до середины, только гипсокартон или только окрашенную поверхность.
- Крыша и наружные стены : Чаще всего они определяются как общие элементы, но блок может включать внутреннюю поверхность или гипсокартон.
- Полы или потолки: Подобно стенам, блок может включать только поверхность, наполовину или весь пол или потолок.
- Окна и двери: Например, рамы, стекло и фурнитура могут быть частью устройства, а могут и не быть.
- Стационарные приспособления: Шкафы, напольные покрытия, раковины и т.п. обычно считаются частью помещения, но некоторые приспособления (например, наружное освещение на крыльце) могут не включаться.
- Сантехнические, электрические системы, системы кондиционирования воздуха: Части, обслуживающие только единицу, могут быть частью установки, но части, также обслуживающие другие единицы, могут считаться общими элементами.
- Террасы, балконы и террасы: Они могут быть частью квартиры, общими элементами или ограниченными общими элементами.
Разница между общими, ограниченными и исключительными общими элементами
Все, что не является частью кондоминиума, обычно считается общим элементом. Однако не все распространенные элементы одинаковы, поэтому, если вы хотите узнать, в какой степени вы имеете право на их использование, вам нужно заглянуть немного дальше. Вы можете увидеть (обозначенные на карте и определенные в CC&R) то, что называется «общими общими элементами», «ограниченными общими элементами» и «эксклюзивными общими элементами».
Общие общие элементы — это те, которые могут использовать все собственники в проекте кондоминиума. Лестницы, вестибюли, коридоры и удобства часто встречаются в этом списке, как и земля, на которой расположен кондоминиум.
Ограниченные общие элементы – это элементы, которые имеют право использовать не все владельцы. Например, использование общего внутреннего дворика может быть ограничено всеми владельцами определенного этажа здания кондоминиума.
Эксклюзивные общие элементы — это ограниченные общие элементы, которые имеют право использовать только владельцы одной единицы. (В некоторых проектах кондоминиумов они не определяются отдельно как эксклюзивные, но как ограниченные общие элементы с «исключительными правами на использование».) общий элемент.
Зачем вам знать, чем вы будете владеть?
Как покупатель квартиры в кондоминиуме, вас может волновать только наличие хорошего жилья. Зачем беспокоиться о деталях того, что на самом деле включает в себя ваше устройство? Что ж, помимо знания того, на что вы тратите свои деньги, есть ряд причин, чтобы точно понимать, какие вещи входят в состав устройства, как описано ниже.
Ваша доля владения определяет ваши обязанности по техническому обслуживанию
Ваши обязанности по обслуживанию имущества и, следовательно, ваши расходы на ремонт и т. д. будут варьироваться в зависимости от того, чем вы фактически владеете. Владелец квартиры обычно несет ответственность за техническое обслуживание всего, что является частью его или ее квартиры.
Так, например, если «единица» в вашем многоквартирном доме определена как включающая наружные жалюзи на ваших окнах, вы будете нести ответственность за их обслуживание. Если они развалятся через пару лет после вашего въезда, вы, скорее всего, не сможете обратиться за помощью в ассоциацию кондоминиумов (за исключением доказательств того, что они изначально были неисправны).0004
Тем не менее, ассоциация владельцев проекта кондоминиума (часто называемая «ТСЖ») обычно несет ответственность за обслуживание всего, что является общим элементом. Итак, если жалюзи не являются частью агрегата, а вместо этого включены в определение общих общих элементов, вы можете оставить их обслуживание ассоциации.
Когда дело доходит до ограниченных и эксклюзивных общих элементов, все может запутаться. Условия CC&R определяют, кто несет ответственность за техническое обслуживание, ремонт или замену этих .
В большинстве случаев товарищество кондоминиумов должно ремонтировать и заменять ограниченные общие элементы, но владелец или владельцы, имеющие права на использование ограниченных общих элементов, могут нести ответственность за их поддержание в хорошем состоянии и ремонт. Например, если ставни в вашем сообществе считаются ограниченным или эксклюзивным общим элементом, используемым только вашим подразделением, вы можете нести ответственность за их общее содержание; но если их унесет ураганом, ассоциация может взять на себя ответственность за их замену.
Единственный способ точно узнать, какие вещи вы должны обслуживать, ремонтировать или заменять как владелец, — это ознакомиться с условиями CC&R вашего проекта.
Ваше право на использование общих элементов зависит от вашего права собственности
Все, чем вы не владеете напрямую, скорее всего, не будет вашим для использования или изменения без конкретных прав, предоставленных вам в соответствии с документами ассоциации. Таким образом, важно знать, что входит и не входит в состав устройства.
Например, если вы приобрели квартиру и в какой-то момент решили, что хотите провести реконструкцию, требующую перемещения внутренней стены, и если стена оказалась общим элементом, возможно, вы просто распрощались со своими планами реконструкции. Если вы не являетесь владельцем стены, вы не имеете права переделывать ее без согласования с ассоциацией.
Покрытие ущерба вашей страховкой зависит от вашего права собственности
Знание того, чем вы владеете и за что несете ответственность, также может помочь вам узнать, куда обратиться, если что-то пойдет не так. Если, например, сильный ураган снес половину перил вашей террасы или наводнение разрушило ваши стены, вам необходимо знать, кому принадлежат перила или стены, чтобы определить, является ли это проблемой, которую должна покрыть страховка вашего собственного домовладельца, или страхование ассоциации несет ответственность за покрытие.
В некоторых случаях, к сожалению, страховка владельца квартиры не покрывает этого, но ассоциация квартир не купила достаточную страховку, оставляя домовладельцев в беде.
Как получить помощь в отношении покупки квартиры или права собственности
Если вы пытаетесь выяснить, что именно вы покупаете, когда покупаете квартиру в кондоминиуме, или что у вас уже есть, юрист по недвижимости в вашем районе может помочь. Адвокат может получить копию карты кондоминиума и CC&R для проекта кондоминиума, помочь вам просмотреть их и точно указать, что включено в единицу.
Как купить жилой комплекс: руководство для тех, кто покупает его впервые
Изучение того, как купить жилой комплекс, может обеспечить надежный ежемесячный доход и прибыль. Тем не менее, это лучше всего работает для опытных инвесторов из-за сложности процесса. Если покупка жилого комплекса является для вас подходящей инвестицией, начните с выбора типа здания для покупки, просмотра квартир на продажу и оценки потенциальных объектов недвижимости. Когда вы нашли прибыльный многоквартирный дом и получили финансирование, вы можете приобрести и закрыть свои новые инвестиции.
Если вам нужно финансирование для вашей будущей покупки жилого комплекса, проверьте CoreVest. Он предлагает различные варианты финансирования и конкурентоспособные ставки на эффективной и простой в использовании онлайн-платформе. Подайте заявку онлайн и пройдите предварительную квалификацию всего за несколько минут.
Посетите CoreVest
Покупку многоквартирного дома можно упростить, выполнив следующие 10 шагов:
1. Решите, подходит ли вам покупка жилого комплекса
Когда вы начнете учиться покупать многоквартирные дома, оцените эту инвестиционную стратегию и убедитесь, что он подходит для ваших целей инвестирования в недвижимость. Вы должны начать с четкого понимания ваших причин владения многоквартирным домом, а также рисков, выгод, финансов, управления и требований к обслуживанию.
Пройдите этот тест, чтобы узнать, готовы ли вы к таким инвестициям:
Ответьте на несколько вопросов о вашем бизнесе, и мы предложим вам индивидуальное соответствие продукта.
Вопрос 1
Сколько объектов недвижимости у вас есть в настоящее время?
Вопрос 1 из 3
1 минута примерно
0-5 свойств
6-10 объектов недвижимости
Более 11 объектов
Вопрос 2
Считаете ли Вы себя амбициозным человеком?
Вопрос 2 из 3
Приблизительно 1 минута
Да — я хочу продолжать увеличивать свой инвестиционный портфель, чтобы в конечном итоге создать компанию, занимающуюся инвестициями в недвижимость
Что-то вроде — я очень заинтересован в своих инвестициях и хочу создать небольшой портфель хорошо управляемой недвижимости.
Не совсем — меня интересует только несколько инвестиционных объектов
Вопрос 3
Сколько времени вы посвящаете своей инвестиционной недвижимости?
Вопрос 3 из 3
Приблизительно 1 минута
Все свое время — я уже владею несколькими инвестиционными объектами и управляю ими, что является моей основной работой
Неполный рабочий день — прямо сейчас я работаю неполный рабочий день в другой отрасли, что позволяет мне делить свое время между этой ролью и моими инвестициями.
Всего несколько часов в неделю — я лишь немного занимаюсь своими инвестициями в течение недели
По сравнению с покупкой недвижимости для одной или нескольких семей покупка многоквартирного дома требует больше исследований, больше времени и часто больше капитальных и дополнительных затрат. Перед покупкой жилого комплекса важно взвесить все «за» и «против».
Плюсы и минусы покупки жилого комплекса
Многоквартирные дома снижают риски, поскольку свободные места менее значимы, а расходы на содержание собственности можно распределить между несколькими отдельными квартирами. Однако научиться покупать жилой комплекс по своей сути сложнее (без каламбура) и значительно дороже, чем покупка недвижимости для одной семьи. Кроме того, затраты и требования к обслуживанию намного выше. Прежде чем сделать первый шаг, взвесьте плюсы и минусы покупки и владения многоквартирным домом:
| ПРОФИ | МИНУСЫ |
|---|---|
| Регулярный доход: Если сделка верна и финансовое благополучие, покупка жилого комплекса может обеспечить надежный поток регулярного ежемесячного дохода. | Повышенные требования к управлению: Здания с более чем четырьмя блоками требуют гораздо более интенсивных процессов и систем управления. Наем профессиональной управляющей компании или менеджера на месте имеет жизненно важное значение, что увеличивает общие расходы. Многие управляющие недвижимостью взимают от 8% до 12% от валовой месячной арендной платы. |
| Диверсификация доходов: Знание того, как владеть многоквартирным домом, — отличный способ смягчить последствия высокой доли вакантных квартир. Даже если одна единица свободна, у вас все еще есть много других, чтобы покрыть расходы и создать положительный денежный поток. | Высокая текучесть арендаторов: В то время как арендаторы домов на одну семью обычно остаются в своих домах на более длительные периоды времени, арендаторы квартир, как правило, гораздо более непостоянны. Наличие процесса последовательного прекращения аренды и привлечения новых арендаторов жизненно важно для минимизации вакансий. |
| Меньше поквартирного обслуживания: Экономия за счет масштаба работает в пользу владельцев многоквартирных домов. Например, если вам нужно заменить крышу, она обслуживает все блоки в здании. Если вам нужно перекрасить, вы можете использовать одну и ту же краску для нескольких единиц и в целом минимизировать затраты. | Меньше заботы о жильцах: Жильцы квартир часто не так заботливо относятся к своим квартирам, как арендаторы или владельцы домов на одну семью. Необходимо иметь четкую и заблаговременную систему ремонта и технического обслуживания сверх нормального износа, который гораздо чаще встречается в многоквартирных домах. |
| Возможности для дополнительных источников дохода: Большие многоквартирные дома обслуживают большое количество людей, поэтому добавление услуг и удобств обеспечивает дополнительные источники дохода. Например, арендаторы могут воспользоваться торговыми автоматами, банкоматами, прачечными самообслуживания или возможностью арендовать парковочные места. | Более высокие затраты на содержание: Хотя затраты на содержание квартир в расчете на единицу ниже, чем у домов на одну семью, общие расходы на содержание выше. Когда возникают серьезные проблемы, такие как отказ системы отопления, они будут более срочными, поскольку затрагивают нескольких жильцов. Кроме того, ремонт многоквартирных домов обходится значительно дороже. |
| Финансирование на основе доходов: Финансирование многоквартирных домов основывается главным образом на финансовых показателях здания, а не на вашем личном финансовом положении. Изучение того, как покупать жилые комплексы, может быть более доступным, чем ожидалось, для новых инвесторов. | Проблемы со стратегией выхода: После того, как вы узнаете, как купить многоквартирный дом, вам также необходимо разработать стратегию выхода. Жилые комплексы являются менее ликвидными активами, чем дома на одну семью, потому что их продажа может занять гораздо больше времени. |
| Оценка на основе арендной платы: Поскольку финансирование квартир связано с финансовыми показателями здания, владельцы многоквартирных домов могут увеличить стоимость собственности за счет повышения арендной платы. | |
2. Узнайте о типах и классах квартир
Если вы решили, что покупка жилого комплекса является хорошим вариантом для вас, следующим шагом будет изучение типов многоквартирных домов и определение того, какие из них вам подходят. хотите приобрести. Квартиры бывают разных форм: переоборудованные дома с несколькими квартирами, двухэтажные квартиры с садом и недвижимость с десятком или более квартир в одном здании. Есть также многоэтажные, средние и высотные квартиры с десятками сдаваемых в аренду квартир.
В США квартиры классифицируются по рейтинговой шкале с буквами от A до D. Эти четыре типа многоквартирных домов:
Пример многоквартирного дома класса «А» (Источник: Lucia Frisco)
- Аренда элитной недвижимости меньше старше 10 лет, отремонтированные здания, которые могут быть садовыми, среднеэтажными или высотными. Удобства могут включать бассейны, теннисные корты и клубы.
Жилой дом класса «В» (Источник: Loopnet)
- В возрасте до 20 лет и в целом в хорошем состоянии. В нем могут быть удобства и удобства, более устаревшие, чем в многоквартирных домах класса «А».
Жилой дом класса «С» (Источник: Loopnet)
- До 30 лет с ограниченными удобствами или без них. Может иметь очевидную потребность в реконструкции и ремонте.
Многоквартирный дом класса «D» (Источник: Nottingham Apartments)
- Обычно субсидируемое жилье старше 30 лет, а иногда и для малоимущих. Здесь мало удобств, а здания обычно нуждаются в ремонте и ремонте.
Как и все объекты недвижимости, классификация недвижимости зависит от ее текущего состояния и местного рынка. Поиск комплекса и изучение того, как владеть многоквартирным домом, включают использование информации об активах класса для определения преимуществ и рисков каждого здания.
В целом, большинство начинающих инвесторов в жилые комплексы выбирают квартиры класса «В» или «С», потому что они торгуются по более высокой ставке капитализации. Их стоимость обычно ниже, чем у объектов класса «А», а риски и требования к управлению ниже, чем у объектов класса «D».
3. Изучите свои личные и финансовые критерии перед выбором типа
Большинство новых инвесторов могут относительно быстро научиться исследовать недвижимость и принимать объективное инвестиционное решение. Однако не менее важно объективно оценить свои личные и финансовые цели и возможности при покупке многоквартирного дома.
Есть много различных критериев, которые вы должны оценить для себя, прежде чем делать такие крупные инвестиции, начиная со следующих:
- Количество квартир: Чем больше квартир в многоквартирном доме, тем больше времени, энергии и финансов вам потребуется. Если ваши причины для инвестирования консервативны и вы хотите получить второй источник дохода или пополнить существующие средства, вам следует искать здания с шестью квартирами или меньше.
- Уровень амбиций: Легко недооценить или переоценить свои амбиции, когда вы просто прогуливаетесь по объектам, но позже это может привести к сожалению. Прежде чем принимать инвестиционное решение, четко решите, насколько амбициозными вы хотите сделать эти инвестиции. Определите, сколько работы и времени вы готовы вложить в собственность сразу после закрытия и в течение следующих нескольких лет владения ею.
- Порог риска: Каждая инвестиция сопряжена с определенным уровнем риска, но даже относительно безопасная инвестиция может быть более рискованной для инвестора с нестабильным финансовым положением. Получите четкое представление о том, чем вы готовы рискнуть, и ответ повлияет на тип жилых комплексов, которые вы можете рассмотреть.
- Возврат инвестиций (ROI): Для инвесторов рентабельность многоквартирного дома часто даже важнее, чем цена продажи или ежемесячные расходы. Недвижимость с высокими расходами также может приносить высокую прибыль, а небольшое количество расходов не гарантирует поступления денежных средств. Вы должны знать, сколько брать за аренду, и уметь рассчитать рентабельность инвестиций, чтобы принять мудрое решение. Рентабельность любой собственности зависит от многих факторов, таких как размер, доход, расходы и сумма, которую вы инвестируете авансом.
4. Найдите жилой комплекс для покупки
Когда нужно серьезно заняться поиском многоквартирного дома для покупки, вам потребуется несколько надежных стратегий для поиска и оценки данных о недвижимости. Помимо поиска в Интернете, рассмотрите возможность работы с агентом, ориентируясь на FSBO, вступая в ассоциации или сотрудничая с инвестиционной компанией.
Работа с агентом по недвижимости
Индустрия продаж и брокерских услуг, несомненно, обеспечивает доступ к большому количеству жилой и коммерческой недвижимости для продажи, включая многоквартирные дома. Продавцы недвижимости имеют доступ к одной или нескольким местным службам множественного листинга (MLS), в которых перечислены все объекты недвижимости, выставленные на продажу каждым агентством в этом районе, включая многоквартирные дома и жилые комплексы. Кроме того, самые преданные своему делу агенты по недвижимости обладают богатым опытом работы на местном рынке, а также навыками и ресурсами для поиска и оценки данных о многоквартирных домах в вашем районе.
Хотя многие агенты по недвижимости в вашем районе, скорее всего, работают только с жилой недвижимостью, многие другие имеют лицензию на коммерческую недвижимость. Эти агенты могут даже работать с коммерческими брокерскими компаниями, специализирующимися на работе с инвесторами и владельцами бизнеса. Агенты по коммерческой недвижимости могут быть ценными источниками для поиска новой инвестиционной недвижимости и установления связей в отрасли.
Пример профиля агента Zillow (Источник: Zillow)
Если вы еще не знаете ни одного агента по недвижимости в вашем районе, попробуйте использовать Zillow’s Agent Finder. У многих местных брокеров и агентов есть профиль агента Zillow, который может помочь вам оценить их навыки и опыт и определить, подходят ли они лучше всего для ваших нужд. Ищите отдельных агентов и команды в вашем регионе, просматривайте их отзывы от прошлых клиентов и узнайте, с какими свойствами они работали в прошлом.
Посетите Zillow
Исследование FSBO Properties
Большим преимуществом недвижимости, выставленной на продажу владельцем (FSBO), является то, что продавец не платит комиссию за недвижимость. Это означает, что у вас может быть возможность договориться о 6% или 7% от запрашиваемой цены. На самом деле, некоторые FSBO указывают более высокие цены, зная, что покупатели будут вычитать комиссионные из их предложения. Кроме того, недвижимость FSBO часто предоставляет больше возможностей для выгодных условий, таких как финансирование владельца или меньший первоначальный взнос.
Пример поиска многоквартирного дома (Источник: Forsalebyowner.com)
Есть много способов найти недвижимость для продажи, но использование сайтов FSBO должно быть основным в стратегии приобретения любого инвестора. Лучшие сайты FSBO предлагают поиск недвижимости, различные параметры фильтрации и подробную информацию о недвижимости. Начните с ForSaleByOwner.com, который позволяет выполнять поиск по почтовому индексу, типу недвижимости, цене и характеристикам недвижимости.
Присоединяйтесь к местной ассоциации инвестиций в недвижимость (REIA)
У большинства начинающих инвесторов в жилые комплексы нет команды, которая могла бы изучить и связаться с потенциальными объектами для инвестиций. Если вы ищете многоквартирные дома самостоятельно, рассмотрите возможность вступления в местный клуб инвесторов в недвижимость. Например, Ассоциация инвесторов в недвижимость (REIA) предлагает множество местных отделений, а также полный ресурсный центр с новостями, видео и журналом ROI. Участие в таких группах или ресурсах предоставляет ценную информацию, обновления и общение с другими инвесторами.
Поиск по главам REIA (Источник: REIA)
5. Оценка каркаса жилого комплекса
После того, как вы начали поиск недвижимости, узнайте, как собрать данные о каждой потенциальной собственности и оценить ее преимущества и недостатки. В зависимости от вашего личного и финансового положения и состояния вашего местного рынка недвижимости, должно быть много конкретных критериев, которые вы должны учитывать. В целом, некоторые из наиболее важных соображений включают местоположение здания, размер и детали конструкции.
Местоположение или район
Как и при любой инвестиции или покупке недвижимости, важно покупать недвижимость в желаемом месте. В частности, при покупке квартир хорошее расположение означает, что оно находится недалеко от местных удобств и достопримечательностей, обеспечивает доступ к общественному транспорту, имеет высокие рейтинги в местных школьных округах и окружено растущими или процветающими предприятиями. В целом, лучше расположенная недвижимость обеспечивает более сильную базу арендаторов, лучших арендаторов, которые будут лучше заботиться о вашей собственности, более высокую арендную плату и больше шансов оценить здание.
Количество и размер квартир
Как упоминалось ранее, каждый, кто впервые задумывается о покупке жилого комплекса, должен обратить особое внимание на количество квартир при покупке. Установите четкое представление о количестве единиц, которыми вы реально можете управлять в рамках своих личных и финансовых целей. Также чрезвычайно важно помнить о проблемах и преимуществах различных типов недвижимости.
Примеры планов этажей студии и квартиры с одной спальней (Источник: The One Jersey City)
Например, трудно арендовать студию или производственное помещение за пределами университетских городков и густонаселенных районов. Квартиры с одной спальней легче арендовать, чем студии, но лучше всего арендовать квартиры с двумя спальнями. Пара, особенно с семьей, или люди, которые работают дома, захотят иметь вторую спальню. Это открывает больший рынок потенциальных арендаторов, чем однокомнатная квартира.
Благоустройство комплекса
Примеры благоустройства жилого комплекса (Источник: Brick Underground)
Существующие удобства (или их отсутствие) могут вызвать интерес к вашей собственности или значительно увеличить ежемесячные расходы. Удобства могут включать в себя все: от стиральных и сушильных машин в квартирах, отдельной прачечной, крытой парковки или гаражей, мини-маркетов, торговых автоматов, бассейнов, спа-салонов и тренажерных залов.
Чем больше удобств в собственности, тем более привлекательной она может быть для потенциальных арендаторов. Это может помочь вам взимать более высокие арендные ставки, но также может стоить тысячи дополнительных регулярных расходов. Обязательно изучите стоимость каждого удобства и его финансовую отдачу.
Детали конструкции
В отличие от удобств, которые легко увидеть и понять инвесторам и арендаторам, детали конструкции жилого комплекса могут многое рассказать вам о потенциальных проблемах собственности. Есть несколько особенностей здания, которые чаще выходят из строя и, как правило, обходятся владельцам многоквартирных домов в большие деньги на ремонт и реконструкцию.
Некоторые из наиболее проблемных мест в многоквартирных домах:
- Деревянные рамы: Дома, построенные полностью с деревянным каркасом, как правило, более подвержены гниению, чем кирпичные дома, и могут увеличить страховые ставки. Кроме того, такие дома обычно покрыты сайдингом, который нуждается в регулярной покраске и уходе.
- Плоская крыша: Плоские крыши подвержены гораздо большему количеству проблем, чем наклонные или наклонные крыши, и обычно приводят к протечкам, передержке и износу. Их может быть трудно избежать, но имейте в виду, что плоские крыши особенно важно поддерживать, чтобы предотвратить более крупные и дорогостоящие проблемы.
- Сантехника: Если водопроводу в многоквартирном доме от 20 до 30 лет, вы можете гарантировать проблемы с сантехникой в будущем. Старые трубы со временем протекают и приходят в негодность, а расходы на аварийный ремонт сантехники могут быть дорогими.
- Общие коммунальные услуги: В старых квартирах часто используются общие системы отопления и электричества. Это может быть проблемой, потому что владелец или арендодатель затем должен оплатить стоимость коммунальных услуг и принять решение о системе для арендаторов, чтобы покрыть расходы, будь то разделение коммунальных услуг или увеличение арендной платы.
- Асбест и свинцовая краска: В старых зданиях, особенно построенных до 1978 года, часто используется асбест в изоляции, системах отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или внешней облицовке, а также краска на основе свинца. Устранение этих проблем является дорогостоящим и вызывает серьезные неудобства, если в помещении проживают арендаторы. Прежде чем делать предложение, важно изучить подходящие средства для решения этих проблем.
Если в вашей потенциальной собственности есть один или два из этих элементов, это не значит, что вы должны немедленно отказаться от нее. Тем не менее, знание потенциальных проблемных областей должно быть важным фактором при оценке общего потенциала собственности.
6. Понимание полной финансовой картины и потенциальной прибыли здания
Даже если потенциальная недвижимость кажется отличной сделкой, единственный способ точно проверить ее инвестиционный потенциал — это получить подробные финансовые отчеты по недвижимости за прошлые периоды. от одного до пяти лет. При оценке многоквартирного дома вы можете посмотреть на несколько основных цифр, включая арендную плату, уровень заполняемости и стоимость единицы. Это обеспечит предварительный взгляд на потенциальную прибыль, прежде чем тщательно изучить финансовые показатели собственности.
Базовые номера
- Счет арендной платы: Это текущая сумма арендной платы, взимаемой за каждую квартиру в здании. Соберите общую сумму и умножьте сумму на 12, чтобы получить валовую годовую арендную плату. Используйте наш Калькулятор множителя общей арендной платы, если вы обсуждаете покупку нескольких жилых комплексов.
- Уровень занятости и вакантности: Уровень занятости показывает, сколько квартир в здании занято, и, наоборот, уровень вакантности показывает, сколько квартир в здании свободны. Спросите о заполняемости и уровне вакантных площадей, чтобы сравнить цифры со средними показателями по местному времени. Воспользуйтесь нашим калькулятором вакантных площадей, чтобы оценить свою недвижимость.
- Цена за единицу: Чтобы рассчитать стоимость за единицу, разделите цену покупки на общее количество квартир в здании. Стоимость за единицу важна при оценке покупаемой недвижимости по сравнению с недвижимостью в этом районе и может быть козырем при переговорах о цене покупки.
Сложные финансовые расчеты
После того, как вы соберете основные цифры, у вас будет общее представление о рентабельности многоквартирного дома. Однако, чтобы получить более точную картину финансовых показателей недвижимости, вам необходимо рассчитать более подробные финансовые показатели, такие как валовой операционный доход (GOI), расходы и ставка капитализации, чтобы действительно чувствовать себя комфортно, принимая обоснованное решение о покупке недвижимости.
Если вы работаете с агентом по недвижимости, он должен предоставить вам эти расчеты, которые помогут вам принять решение. Если нет, мы описали, как определить расчеты на вкладках ниже, исходя из шестиквартирного здания стоимостью 300 000 долларов США, где каждая единица арендуется за 600 долларов США в месяц:
GOI = Общая арендная плата + Прочие доходы – Убытки от вакантных площадей
Валовая операционная доход представляет собой общую сумму арендной платы и других доходов, полученных от собственности, за вычетом вакантных площадей, но до дополнительных расходов. Если вы покупаете пустующий многоквартирный дом, вам может потребоваться провести анализ потенциального дохода от аренды (PRI) на основе анализа рынка аренды.
GOI Example:
Total Rent | $3,600 | $43,200 | |
+ | Other Income | $200 | $2,400 |
— | вакансия (20%) | $ 720 | $ 8 640 | $ 8 640 |
$ 8 640 | 1131 = | GOI | $ 3 080 | $ 36,960 |
. В целом, что они знают, что они и для закономерности. В некоторые месяцы расходы будут выше, чем в другие, например, на отопление и уборку снега в зимние месяцы, а также на охлаждение и благоустройство территории в теплые месяцы.
Возможные расходы при покупке многоквартирных домов включают:
- Ипотека
- Проценты
- Страхование
- Реклама
- Техническое обслуживание
- Ремонт
- Коммунальные услуги
- Муниципальные расходы
- Налоги и сборы на имущество
- Управленческие расходы
- Коммерческие расходы
- Профессиональные услуги
Чтобы рассчитать доходы и расходы многоквартирного дома, воспользуйтесь нашим бесплатным калькулятором аренды жилья.
NOI = Доход от аренды + Прочие доходы – Убытки от вакантных площадей – Общие операционные расходы
ИЛИ
NOI = GOI – Общие операционные расходы
Чистый операционный доход – это сумма денег, оставшаяся после оплаты всех расходов. Обязательно рассчитывайте NOI ежемесячно и ежегодно и включите в свои расчеты уровень вакантности недвижимости. Чистый операционный доход также известен как денежный поток; Положительный денежный поток означает, что вы заработали деньги в течение определенного периода времени, а отрицательный денежный поток означает, что недвижимость стоит денег в течение этого периода времени.
NOI Example:
| Total Rent | $3,600 | $43,200 | ||||||
+ | Other Income | $200 | $ 2 400 | ||||||
— | вакансия (20%) | $ 720 | $ 8 640 | $ 8640 | $ 8 640 | $ 8 640 | $ 8 640 | $ 8 640 | долл. |
= | GOI | $3,080 | $36,960 | ||||||
— | Expenses | $2,300 | $27,600 | ||||||
= | NOI | $780 | $9,360 |
Ставка капитализации = Чистый операционный доход / Цена покупки
Ставка капитализации или ставка капитализации любого имущества показывает норму прибыли на инвестиции (ROI). Это чрезвычайно важный показатель, который позволяет сравнивать инвестиционные сценарии или инвестиционные свойства. Ставка капитализации не включает ипотечную задолженность.
Пример ставки капитализации:
NOI | $9,360 | |
÷ | Total Purchase Price | $300,000 |
✕ | Percentage | 100 |
= | Cap Rate | 3,12% |
Определение того, является ли 3,12% хорошей ставкой капитализации, зависит от нескольких факторов, таких как конкурирующая недвижимость и инвестиционные затраты. Если два других аналогичных объекта в этом районе имеют ставки капитализации 8% и 10%, то ставка капитализации 3,12% не является хорошим выбором. Чтобы узнать больше о ставках капитализации, прочитайте статью Ставка капитализации: калькулятор, формула и что это такое.
7. Проведите комплексную проверку
Если после финансовых оценок вы решили совершить покупку, вам все равно необходимо выяснить еще несколько вопросов. Некоторые из этих факторов должны быть указаны в вашем предложении и подлежать вашему утверждению (например, удовлетворительная проверка договоров аренды, отчет о прибылях и убытках и осмотр имущества).
Комплексная проверка должна включать:
- Определение причин продажи: Обстоятельства продавца являются важным фактором при заключении сделки. Например, продавец, который хочет выйти на пенсию и переехать, имеет совершенно иные мотивы, чем продавец, столкнувшийся с собственностью, требующей капитального ремонта или выкупа.
- Просмотр текущих договоров аренды: Договоры аренды содержат суммы арендной платы, условия аренды, правила содержания домашних животных, гарантийный депозит и информацию о том, кто платит за коммунальные услуги. Если вы сохраните существующих арендаторов после вступления во владение, вы унаследуете существующие договоры аренды. Крайне важно, чтобы вы знали, чего ожидают арендаторы и на что они согласились.
- Налоговые декларации: Запросить учетные записи собственности и налоговые декларации и провести дальнейшее расследование любых несоответствий. Например, если продавец показывает в своих бухгалтерских записях чистую операционную прибыль в размере 12 000 долларов, но считает, что 9 долларов500 в налоговой декларации, вам потребуются дополнительные пояснения.
- Проведение инспекций: Убедитесь, что у вас есть лицензированный строительный инспектор для проведения тщательной инспекции имущества. Многоквартирные дома часто имеют общие системы, различные уровни состояния в каждой квартире и потенциальные проблемы с местами общего пользования и удобствами. Вам понадобится подробный отчет о проверке того, что необходимо отремонтировать, чтобы сделать серьезное предложение и обсудить серьезные проблемы.
8. Получение финансирования
Финансирование квартир и инвестиционной недвижимости в корне отличается от покупки жилья. Скорее всего, вы будете использовать коммерческое кредитование, а не жилищное кредитование, из-за размера и цены покупки здания. Варианты финансирования включают:
- Жилищные ссуды, обеспеченные государством
- Баланс банка Жилищные ссуды
- Краткосрочные жилищные ссуды
Эта стратегия особенно проста с таким провайдером, как Rocket Dollar, который позволяет вам пролонгировать существующий план или делать прямые взносы. С Rocket Dollar вы можете воспользоваться преимуществами пенсионных фондов с отсрочкой налогообложения и инвестировать в недвижимость, оставаясь при этом в соответствии с требованиями IRS. Запланируйте бесплатный звонок сегодня, чтобы узнать больше о том, как Rocket Dollar может помочь вам стать владельцем жилого комплекса.
Посетите Rocket Dollar
При финансировании покупки многоквартирного дома следует учитывать еще несколько моментов:
- Резервы, обязательные для кредитора: Кредиторы обычно требуют от вас наличия одного или двух распространенных типов резервов в порядке утвердить финансирование: процентные резервы и денежные резервы. Это гарантирует, что вы можете покрыть эксплуатационные расходы, страхование, налоги и ремонт. Обязательные резервы могут составлять до шести месяцев платежей.
- Ключевые вопросы, рассматриваемые кредиторами: Поскольку чистый операционный доход очень важен для инвестиций в недвижимость, кредиторы будут благосклонно относиться к объектам недвижимости с хорошим рыночным потенциалом, высокой заполняемостью и долгосрочными арендаторами. Это еще один аргумент в пользу того, чтобы заранее провести комплексную проверку, оценив доходы, расходы, уровень вакантности и состояние собственности.
- Регресс против кредитов без права регресса: Кредит с регрессом означает, что если вы в конечном итоге не выполните платежи, кредитор может использовать финансовые средства правовой защиты помимо потери права выкупа. Напротив, в случае ссуды без права регресса кредитор может претендовать только на собственность. Кредиты без права регресса, очевидно, являются более предпочтительным выбором, но их труднее получить, поскольку они требуют более крутых первоначальных взносов и, как правило, имеют более высокие процентные ставки.
Совет: Если кредитор разрешает, лучше не покупать многоквартирный дом на ваше имя. Из-за сложностей и рисков, связанных с владением квартирой, покупать многоквартирный дом следует только на имя хозяйствующего субъекта. Ваш бухгалтер и юрист могут посоветовать вам, что лучше выбрать: компанию с ограниченной ответственностью (ООО) или корпорацию.
9. Сделайте предложение о жилом комплексе
Чтобы сделать хорошее предложение о недвижимости, необходимо знать текущую рыночную стоимость аналогичной недвижимости в этом районе и потенциальную прибыль. Вам может быть полезно провести анализ рынка аренды, где вы сравниваете недавно проданную недвижимость, недвижимость, которая сейчас продается, и объявления с истекшим сроком действия. Кроме того, вы можете получить оценку жилого комплекса.
Оценка многоквартирных домов отличается от оценки сдаваемой в аренду жилой недвижимости. Существует три метода, используемых вместе для определения текущей рыночной стоимости:
- Подход по рыночной стоимости: Рыночная стоимость будет смотреть на аналогичные свойства и их продажные цены. Например, если вы рассматриваете возможность покупки шестиквартирного дома с шестью квартирами с двумя спальнями, оценщик рассмотрит аналогичные здания и то, по какой цене они были проданы в течение предыдущего года. В этом подходе учитывается рыночная стоимость единицы продукции.
- Метод восстановительной стоимости: Восстановительная стоимость исследует стоимость строительства аналогичного здания на квадратный фут. Если вы ищете четырехквартирное здание площадью 4000 квадратных футов, а затраты на строительство в вашем районе составляют 100 долларов за квадратный фут, восстановительная стоимость будет оцениваться в 400 000 долларов.
- Доходный подход: Доходный подход использует чистый операционный доход и местные ставки капитализации для определения стоимости инвестиции. Для этого возьмите чистую операционную прибыль и разделите ее на ставку капитализации. Например, если чистый операционный доход здания составляет 46 000 долларов США, а предельная ставка в вашем регионе составляет 10%, то значение будет равно 460 000 долларов США.
После завершения анализа недвижимости отправьте свое предложение продавцу или попросите вашего агента представить его агенту продавца. Продавец либо примет, либо отклонит, либо отклонит ваше предложение. Оттуда вы сможете обсудить любые условия и подписать контракт, чтобы оформить покупку в письменной форме и перейти к закрытию.
10. Завершение сделки по покупке жилого комплекса
Для многих покупателей жилья завершение сделки по их собственности означает только подписание нескольких документов и получение ключей. Для покупателей квартир больше требований и сложностей. На самом деле, важно настроиться на успех задолго до даты закрытия, выбрав агента по условному депонированию или титульную компанию с опытом работы в сделках с многоквартирными домами. Это не позволит любым ошибкам замедлить или усложнить процесс.
Также важно стратегически спланировать день закрытия. Как правило, самый выгодный с финансовой точки зрения день месяца для закрытия квартиры — это либо последние несколько дней, либо первые несколько дней месяца — после сбора арендной платы.