Ст. 1164 ГК РФ. Общая собственность наследников
При наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников.
К общей собственности наследников на наследственное имущество применяются положения главы 16 настоящего Кодекса об общей долевой собственности с учетом правил статей 1165 — 1170 настоящего Кодекса. Однако при разделе наследственного имущества правила статей 1168 — 1170 настоящего Кодекса применяются в течение трех лет со дня открытия наследства.
См. все связанные документы >>>
< Статья 1163. Сроки выдачи свидетельства о праве на наследство
Статья 1165. Раздел наследства по соглашению между наследниками >
Наследование как по закону, так и по завещанию является одним из оснований возникновения общей долевой собственности.
В соответствии со ст. 244 ГК РФ доля на имущество, находящееся в совместной собственности, определяется либо по соглашению участников совместной собственности, либо при недостижении соглашения — по решению суда. Таким образом, наследники, не будучи ее участниками, формально не могут заключать такие соглашения. Однако на практике нотариусы удостоверяют соглашения об определении долей между наследниками (как собственниками с момента вступления в наследство) и сособственниками, остававшимися в живых.
В ч. 2 комментируемой статьи сделана отсылка к гл. 16 ГК, регулирующей общую долевую собственность, и ряду статей части 3 ГК, регулирующих конкретные вопросы, возникающие в связи с разделом общей долевой собственности наследников. Причем правила, касающиеся преимущественного права на неделимую вещь при разделе наследства, преимущественного права на предметы обычной домашней обстановки и обихода при разделе наследства, компенсации несоразмерности получаемого наследственного имущества с наследственной долей, могут применяться только в течение трех лет со дня открытия наследства. По существу можно говорить об особой разновидности срока исковой давности.
Задайте вопрос юристу:
+7 (499) 703-46-71 — для жителей Москвы и Московской области
+7 (812) 309-95-68 — для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Общая собственность наследников: актуальные проблемы теории и практики — Адвокат в Самаре и Москве — представительство в суде и юридические услуги
О.
Е. БЛИНКОВ, Е.А. БУТОВА
Блинков Олег Евгеньевич, главный редактор журнала «Наследственное право», доктор юридических наук, профессор.
Бутова Екатерина Анатольевна, преподаватель кафедры гражданского права Юго-Западного государственного университета.
В статье актуализируются проблемы теории и практики в области возникновения и прекращения общей собственности наследников. Особое внимание авторы уделяют проблемам выделения доли в общем имуществе супругов пережившему супругу и порядку определения долей наследников в праве общей долевой собственности на наследство.
При наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников (абз. 1 ст. 1164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ)).
Если в завещании не указаны доли наследников и не указано, какие вещи или права кому предназначаются, то имущество считается завещанным наследникам в равных долях. Наследники становятся сособственниками, сокредиторами и содолжниками соответственно тем правам и обязанностям, которые перешли к ним в порядке наследственного правопреемства <1>.
———————————
<1> Подробно см.: Брючко Т.А. Общая долевая собственность наследников // Нотариус. 2007. N 3. С. 14 — 17.
Однако, получив имущество в общую долевую собственность, зачастую наследники не могут в полной мере реализовать свои частные личные интересы (еще Ульпиан называл общую собственность матерью раздоров), поэтому законодатель предусмотрел возможность заключения ими соглашения о разделе наследственного имущества. При этом при разделе наследственного имущества необходимо учитывать, что к общей собственности наследников применяются положения главы 16 ГК РФ об общей долевой собственности с учетом правил ст.
1165 — 1170 ГК РФ о преимущественных правах отдельных категорий наследников.
Особенности осуществления права общей долевой собственности наследников заключаются в следующем.
Во-первых, соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство (п. 2 ст. 1165 ГК РФ). Таким образом, запрещается заключение соглашения о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, до получения соответствующими наследниками свидетельства о праве на наследство. Следовательно наследники вправе заключить соглашение о разделе общей собственности на недвижимое имущество как до государственной регистрации их прав на него, так и после. В первом случае для государственной регистрации необходимо предоставить свидетельство о праве наследования и соглашение о разделе наследства, во втором — только соглашение о разделе наследства.
Во-вторых, при наличии зачатого, но еще не родившегося наследника раздел наследства может быть осуществлен только после рождения такого наследника (ст. 1166 ГК РФ). В данном случае законодательство обеспечивает охрану интересов неродившегося наследника. Соглашение о разделе наследства, заключенное до рождения наследника, является оспоримым в соответствии со ст. 168 ГК РФ.
В-третьих, при наличии среди наследников несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан раздел наследства осуществляется с соблюдением правил ст. 37 ГК РФ (в целях охраны законных интересов указанных наследников о составлении соглашения о разделе наследства и о рассмотрении в суде дела о разделе наследства должен быть уведомлен орган опеки и попечительства).
В-четвертых, раздел наследства должен производиться с учетом преимущественного права на неделимую вещь (ст. 1168 ГК РФ) и преимущественного права на предметы обычной домашней обстановки и обихода (ст.
Преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли входящих в состав наследства неделимой вещи, в том числе жилого помещения, раздел которого в натуре невозможен, имеют:
1) наследники, обладавшие совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, в том числе на жилое помещение, не подлежащее разделу в натуре, которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед всеми другими наследниками, не являвшимися при жизни наследодателя участниками общей собственности на неделимую вещь, включая наследников, постоянно пользовавшихся ею, и наследников, проживавших в жилом помещении, не подлежащем разделу в натуре;
2) наследники, не являвшиеся при жизни наследодателя участниками общей собственности на неделимую вещь, однако постоянно пользовавшиеся ею ко дню открытия наследства (помимо случаев неправомерного пользования чужой вещью, осуществлявшегося без ведома собственника или вопреки его воле), которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед другими наследниками лишь при отсутствии наследников, обладавших совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, а при наследовании жилого помещения, не подлежащего разделу в натуре, также при отсутствии наследников, проживавших в нем ко дню открытия наследства и не имеющих иного жилого помещения;
3) наследники, проживавшие ко дню открытия наследства в переходящем по наследству жилом помещении, не подлежащем разделу в натуре, и не имеющие иного жилого помещения, принадлежащего на праве собственности или предоставленного по договору социального найма, которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед другими наследниками лишь при отсутствии наследников, обладавших совместно с наследодателем правом общей собственности на наследуемое жилое помещение.
Указанные лица обладают преимущественным правом, но не обязанностью, следовательно могут отказаться от осуществления преимущественного права при разделе наследства на получение в счет своей наследственной доли входящих в состав наследства неделимой вещи, жилого помещения, раздел которого в натуре невозможен. В этом случае раздел наследства производится по общим правилам. По общим правилам раздел также производится, если заявление о разделе было изъявлено по прошествии трех лет со дня открытия наследства.
В случае если имущество, о преимущественном праве на которое заявит наследник, несоразмерно с его долей в наследстве, остальные наследники получают другое имущество из состава наследства или им предоставляется иная компенсация, в том числе выплата соответствующей денежной суммы. При этом следует иметь в виду, если соглашением между всеми наследниками не установлено иное, осуществление кем-либо из них преимущественного права возможно только после предоставления соответствующей компенсации другим наследникам.
Таким образом, со дня открытия наследства возникает общая долевая собственность на наследственное имущество, прекращаемая заключением наследниками соглашения о разделе наследства (ст. 1164 ГК РФ). Кроме того, в соответствии со ст. 1165 ГК РФ также возможен выдел своей доли одним из участников права общей долевой собственности. Правовые последствия раздела наследства и выдела наследственной доли различны: результатом раздела наследства является прекращение общей долевой собственности, а при выделе доли правоотношения общей долевой собственности прекращаются только для выделившегося наследника.
Особое внимание следует обратить на возникновение права общей долевой собственности наследников на имущество, принадлежавшее супругам. Как известно, в случае смерти одного из супругов — участника совместной собственности — наследство открывается в общем порядке. При наличии завещания к наследованию призываются указанные в нем лица, а если умерший супруг не оставил завещание, то его имущество наследуется по закону. При этом важно учитывать, что принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе входит в состав наследства и переходит к наследникам (ст. 1150 ГК РФ).
Таким образом, можно сделать вывод о том, что смерть одного из супругов, обладавшего правом общей совместной собственности на нажитое во время брака имущество, является основанием для возникновения права общей долевой собственности на принадлежавшую ему долю пережившего супруга и наследников.
Включать долю в праве общей собственности пережившего супруга в наследственную массу неправомерно. Исключением из данного правила может быть отказ пережившего супруга от выделения супружеской доли, тогда имущество, являвшееся общей совместной собственностью супругов, будет полностью включено в наследственную массу умершего. Однако законодатель явно не предусматривает такой способ, что порождает на практике определенные затруднения <2>.
———————————
<2> См.: Гарин И., Таволжанская А. Выделение супружеской доли из наследственной массы: право или обязанность? // Российская юстиция. 2003. N 9. С. 25 — 27.
По мнению некоторых исследователей, такой отказ не может быть осуществлен в наследственном правопреемстве. Предметом наследования становится не доля в праве общей собственности на имущество, как это и должно быть, а все имущество, что нарушает права и интересы пережившего супруга, так как свидетельство о праве на наследство выдается на долю в праве собственности на имущество находящегося в живых субъекта <3>.
Кроме того, некоторые ученые считают, что «это может расцениваться как дарение и должно оформляться в порядке, предусмотренном главой 32 ГК РФ» <4>. Для удостоверения же договора дарения доли в праве общей собственности эта доля должна быть определена, а в установленных законом случаях соответствующее право должно быть к тому же зарегистрировано.
———————————
<3> См.: Зайцева Т.И., Крашенинников П.В. Наследственное право в нотариальной практике. Комментарии (ГК РФ, ч. 3, разд. V), метод. рекомендации, образцы док., норматив. акты, судеб. практика: Практ. пособие. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 196.
<4> Казанцева А.Е. Право собственности пережившего супруга и его учет нормами наследственного права // Семейное и жилищное право. 2007. N 4. С. 21 — 26.
Другие же, напротив, полагают, что «отказ пережившего супруга от выделения супружеской доли в совместно нажитом имуществе все-таки имеет право на существование» <5>.
———————————
<5> См.: Ништ Т.А. Некоторые проблемы нотариального оформления права собственности пережившего супруга на долю в общем имуществе супругов // Нотариус. 2008. N 6. С. 20 — 22.
Полагаем, что точка зрения первой группы исследователей более соответствует сложившейся нотариальной практике. Для того чтобы имущество умершего супруга перешло к наследникам, необходимо выделить супружескую долю и определить наследственную массу умершего супруга. Несовершенство действующего законодательства проявляется в том, что оно четко не регламентирует порядок определения доли, в связи с чем нет однозначного мнения по этому поводу.
На практике можно столкнуться с позицией, согласно которой после смерти одного из супругов общее жилье автоматически переходит в единоличную собственность пережившего супруга <6>. Следует заметить, что ранее оформление права собственности пережившего супруга производилось именно так, по аналогии со ст. 560 ГК РСФСР, которая имела отношение к наследованию имущества в колхозном дворе.
Но по действующему на сегодняшний день законодательству правовых оснований для этого не существует. Это противоречит ст. 1110, 1112, 1150 ГК РФ. Кроме того, ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате предусматривает обязанность нотариуса выдавать свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов после смерти одного из них пережившему супругу. В данной статье прямо подчеркнуто, что такое свидетельство может быть выдано пережившему супругу на половину общего имущества, нажитого во время брака.
———————————
<6> См.: Грось А. Наследование жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности // Российская юстиция. 2002. N 11. С. 27 — 29.
Ряд ученых считают, что необходимо заключить соглашение об определении доли между пережившим супругом и другими наследниками умершего участника общей совместной собственности. На основании достигнутого соглашения наследнику выдается свидетельство о праве на наследство. Если вопрос о долях спорный, доля умершего определяется судом по иску любого заинтересованного лица <7>.
Нотариусы, получив заявление пережившего супруга, уведомляют об этом наследников, которым предлагают заключить соглашение об определении долей пережившего и умершего супруга. На основании достигнутого соглашения наследнику выдается свидетельство о праве собственности на долю. В случае несогласия кого-либо из наследников этот вопрос решается в судебном порядке.
———————————
<7> См.: Залюбовская Н. Общая собственность на жилые помещения: особенности наследования // Отечественные записки. 2005. N 1. С. 234 — 238.
По нашему мнению, такие действия не соответствуют законодательству по следующим причинам. В 2002 г. в Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» была внесена ст. 3.1, в которой указано, что в случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 г., определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе на доли умершего.
При этом указанные доли в праве общей собственности признаются равными. Но это касается только жилых помещений, приватизированных до 31 мая 2001 г.
Вступившая в действие часть третья ГК РФ вроде бы внесла ясность в данный вопрос. В ст. 1150 ГК РФ указано, что доля умершего супруга определяется в соответствии со ст. 256 ГК РФ, которая, в свою очередь, отсылает к семейному законодательству. По смыслу ст. 38 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ) долю супругов в общем имуществе можно определить путем его раздела, который опять же осуществляется по соглашению между ними или в судебном порядке. Но к наследственным правоотношениям применять данную норму невозможно. Один из супругов умер, а наследники, кроме пережившего супруга, не являются участниками общей совместной собственности, поэтому заключить соглашение в данном случае невозможно. Обратиться в суд, который мог бы определить долю, они также не могут, поскольку ответчиком по такому иску будут являться умерший супруг и другие наследники.
Субъект права отсутствует, поэтому и иск предъявлять не к кому. Хотя в практике судов общей юрисдикции можно обнаружить примеры, когда суд определяет долю за умершим супругом <8>, что, по нашему мнению, противоречит законодательству.
———————————
<8> См.: Гарин И., Таволжанская А. Выделение супружеской доли из наследственной массы: право или обязанность? С. 25 — 27.
Следующая точка зрения заключается в том, что соглашения наследников об определении размера долей не требуется, если пережившему супругу выдано свидетельство о праве на долю в совместно нажитом имуществе. В соответствии со ст. 75 Основ законодательства о нотариате пережившему супругу по его заявлению может быть выдано свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, но при обязательном извещении наследников, принявших наследство.
Заявление пережившего супруга с просьбой о выдаче ему свидетельства о праве собственности оформляется подобно заявлению обоих супругов, желающих определить свою долю в общем имуществе.
В нем также указывается вид имущества, на долю в праве собственности на которое претендует переживший супруг, и основания приобретения этого имущества. Обязательно констатируется отсутствие заключенного супругами при жизни брачного договора, изменившего правовой режим имущества. Свидетельство о праве собственности пережившему супругу может быть выдано только на 1/2 доли в общем имуществе супругов. Ни увеличить, ни уменьшить размер этой доли нотариус не вправе <9>. Но следует при этом отметить, что наследники могут обжаловать действия нотариуса, размер долей супругов и признать выданное свидетельство недействительным. Кроме того, ст. 39 СК РФ допускает возможность отступления от равенства долей исходя из интересов несовершеннолетних детей либо по иным заслуживающим внимание причинам, в частности если один из супругов не получал доходы по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи. И если права и интересы несовершеннолетних детей наследодателя защищены законом (в соответствии с п.
1 ст. 1149 ГК РФ они имеют обязательную долю в наследстве и наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась им при наследовании по закону), то во втором случае никто, кроме супругов, не может с точностью утверждать, что один из супругов не работал по их обоюдному желанию и что таким образом они определили вклад каждого из них в семью. В результате возникшей коллизии спор между пережившим супругом и другими наследниками может затянуться надолго.
———————————
<9> Подробно см.: Зайцева Т.И. Защита семейных прав в нотариальной практике // Бюллетень нотариальной практики. 2003. N 4. С. 10 — 19.
Основы законодательства о нотариате предусматривают, что по письменному заявлению наследников, принявших наследство, и с согласия пережившего супруга в свидетельстве о праве собственности может быть определена и доля умершего супруга в общем имуществе (ст. 75). Стоит согласиться и с предложением Пленума Верховного Суда Российской Федерации в его Постановлении от 29 мая 2012 г.
N 9 «О судебной практике по делам о наследовании», что имущество наследодателя полностью входит в состав наследства, если переживший супруг подаст заявление об отсутствии его доли в имуществе, приобретенном покойным супругом на свое имя во время брака (п. 33).
Литература
1. Брючко Т.А. Общая долевая собственность наследников // Нотариус. 2007. N 3. С. 14 — 17.
2. Гарин И., Таволжанская А. Выделение супружеской доли из наследственной массы: право или обязанность? // Российская юстиция. 2003. N 9. С. 25 — 27.
3. Грось А. Наследование жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности // Российская юстиция. 2002. N 11. С. 27 — 29.
4. Зайцева Т.И. Защита семейных прав в нотариальной практике // Бюллетень нотариальной практики. 2003. N 4. С. 10 — 19.
5. Зайцева Т.И., Крашенинников П.В. Наследственное право в нотариальной практике. Комментарии (ГК РФ, ч. 3, разд. V), метод. рекомендации, образцы док.
, норматив. акты, судеб. практика: Практ. пособие. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2007. 800 с.
6. Залюбовская Н. Общая собственность на жилые помещения: особенности наследования // Отечественные записки. 2005. N 1. С. 234 — 238.
7. Казанцева А.Е. Право собственности пережившего супруга и его учет нормами наследственного права // Семейное и жилищное право. 2007. N 4. С. 21 — 26.
8. Ништ Т.А. Некоторые проблемы нотариального оформления права собственности пережившего супруга на долю в общем имуществе супругов // Нотариус. 2008. N 6. С. 20 — 22.
Источник: журнал «НАСЛЕДСТВЕННОЕ ПРАВО»
Дата актуальности материала: 13.11.2016
Знание вопросов «собственности наследников» помогает семьям сохранять и поддерживать землю Есть много препятствий для управления лесами, находящимися в собственности наследников. Имущество наследников, по-видимому, непропорционально сильно влияет на афроамериканцев, но также встречается в Аппалачах, латиноамериканских общинах вдоль границы США и Мексики и общинах коренных американцев.
(Фотография Лесной службы Министерства сельского хозяйства США, сделанная Сарой Фармер)Дети часто наследуют дома и землю своих родителей. Но что, если нет завещания или наследственного плана? В таких случаях законы штата определяют порядок раздела недвижимости и других активов. В большинстве случаев имущество передается наследникам в долях.
«Без завещания собственность обычно переходит к наследникам с затуманенным титулом», — сказала ученый Лесной службы Кассандра Джонсон Гейтер. «Поскольку каждому наследнику принадлежит пропорциональная доля в собственности, все наследники должны соглашаться с основными решениями, касающимися земли. И с каждым поколением число наследников может расти».
Лесник из Центра охраны имущества наследников Сэм Кук рассказывает о молодых длиннолистных соснах в семейном лесу в Южной Каролине. Исследователи Лесной службы работают с центром, чтобы помочь семьям сохранить свою землю и рационально управлять ею. (Фото любезно предоставлено Сарой Хитчнер, Университет Джорджии, Афины) Эти владельцы сталкиваются со многими проблемами, в том числе с тем, что земля часто остается на имя умершего.
Из-за юридических сложностей лесозаготовительные компании обычно отказываются от заготовки с имущества наследников. Земля, находящаяся в общей собственности нескольких наследников, не может использоваться в качестве залога для грантов или ссуд, если только все наследники не берут на себя ссуду. После стихийного бедствия собственники имущества наследников могут быть не в состоянии получить финансовую помощь. Владельцы собственности наследников также не имеют права на участие во многих государственных и федеральных программах улучшения земель.
Одной из самых обсуждаемых проблем владения имуществом наследника является продажа раздела. Это может произойти, когда единственный наследник хочет урегулировать наследство на законных основаниях, подав иск о разделе имущества. Действия по разделу могут быть инициированы не только кровными родственниками, но и лицом, не являющимся членом семьи, которое купило одну из долей члена семьи и теперь считается сонаследником со всеми правами и обязанностями кровных родственников.
В некоторых случаях наследники, не желающие делить землю, могут даже не знать, что другой наследник продал свою долю.
Восемнадцать штатов приняли Единый закон о разделе имущества наследников, который направлен на сокращение продаж с эксплуататорскими правами, хотя неизвестно, насколько эффективным был этот закон. В штатах, которые не приняли этот закон, более вероятно, что собственность наследников будет продана по цене ниже рыночной.
Собственность наследников часто является местом исторических построек, таких как этот заброшенный семейный магазин в сельской местности Северной Каролины, которые продолжают представлять собой важное наследие и ценные напоминания о сложном прошлом для семей и сообществ. (Фотография Лесной службы Министерства сельского хозяйства США, сделанная Джоном Шелхасом) г. Джонсон Гейтер привлек Ребекку Доббс, стипендиата Лесной службы ORISE, для выявления участков собственности наследников в США, защищая при этом частную жизнь отдельных землевладельцев.
Они используют геопространственные методы для определения показателей собственности наследников (таких как умерший, интерес, семья и наследники), чтобы определить собственность потенциальных наследников в агрегированных записях о земельных участках.
В 2014 году Джонсон Гейтер и Джон Шелхас, исследователи из Южной исследовательской станции агентства, начали работать с Сетью устойчивого лесного хозяйства и афроамериканцев по сохранению земель. Из серии интервью они узнали, что некоторые афроамериканские лесовладельцы не были хорошо информированы о вопросах владения собственностью наследников или возможностях управления лесами. Они часто получали несправедливо низкую финансовую отдачу от лесозаготовок. Афроамериканцы могут владеть непропорционально большим количеством имущества наследников.
Считается, что собственность наследников преобладает в центральных Аппалачах и в колониях на границе США и Мексики. В Оклахоме трастовые земли коренных американцев были фрагментированы на протяжении поколений, что приводит к таким же проблемам, как и собственность наследников.
Благодаря своей работе Джонсон Гейтер и Шелхас определили несколько методов, которые могут помочь землевладельцам: связать их со специалистами лесного хозяйства; разработка планов управления лесами; встречи между землевладельцами для обмена информацией и укрепления доверия; предоставление рекомендаций по налогам, сертификации и сервитутам.
«Нам нужно сохранить его для нашей семьи. А также для афроамериканских семей и культуры», — сказала женщина-землевладелица из Южной Каролины. «[Наша семья] купила землю в 189 г.0… У меня нет никакой финансовой выгоды, но у меня есть интерес к наследию… Всем солнца, пота и слез. Вот почему я держусь там».
Если вы унаследовали землю без четкого титула или документально подтвержденного юридического права собственности, Программа перекредитования имущества наследников может помочь решить вопросы владения землей наследников и наследования сельскохозяйственных земель.
Прочтите информационный бюллетень Агентства сельскохозяйственных услуг, чтобы кратко ознакомиться с рекомендациями наследников по работе с Министерством сельского хозяйства США.
сустейн, наука, частные земли, исследование
Имущество наследников и потеря земли
Пожалуйста, нажмите на видео выше, чтобы воспроизвести его.
Обзор
В нашем последнем выпуске «Черные фермеры, потеря земли и расовый экономический разрыв» мы рассмотрели исторические и экономические последствия дискриминации для чернокожих фермеров и конкретные проблемы, с которыми они столкнулись в связи с потерей своего имущества. Это видео продолжает эту тему, чтобы понять, что такое собственность наследников, как она повлияла на цветных людей и что было сделано для решения этой проблемы.
Стипендиат ACTEC Терренс М. Франклин модерирует Стипендиат ACTEC Дэвида Дж. Дитриха и приглашенного профессора Томаса В. Митчелла, стипендиата MacArthur 2020 года. Дитрих и Митчелл являются экспертами в области собственности наследников, которые участвовали в разработке Закона о единообразном разделе имущества наследников (UPHPA). Профессор Митчелл является соруководителем программы по праву в сфере недвижимости и общественного развития в Школе права Техасского университета A&M.
Связанные видео из этой серии
- Черные фермеры, потеря земель и расовый экономический разрыв
- Экономическое неравенство в Америке
- Как увеличить разнообразие в юридической профессии
Исследование по теме
- Руководство ACTEC по планированию семейного имущества — библиотека ответов на часто задаваемые вопросы по планированию имущества для семей и отдельных лиц.
- Распространенные способы присвоения права собственности на дом Стипендиаты ACTEC объясняют варианты оформления права собственности на дом: Полная аренда (TBE), Совместные арендаторы с правом наследования (JTWROS), Общая аренда (TIC) и другие.
- Владение собственностью и право собственности на активы Стипендиаты ACTEC объясняют тонкости оформления права собственности на имущество — совместная аренда, совместная аренда, арендаторы в полном объеме, единоличное владение и совместная собственность.
- Что такое совместная аренда и когда я должен ее использовать? Стипендиаты ACTEC предлагают профессиональную информацию и идеи по теме совместной аренды.
- Могу ли я изменить свой безотзывный траст? Стипендиаты ACTEC объясняют, что нужно знать людям, и возможные подводные камни при рассмотрении вопроса об изменении безотзывного траста.
- Распространенные способы присвоения права собственности на дом Стипендиаты ACTEC объясняют варианты оформления права собственности на дом: Полная аренда (TBE), Совместные арендаторы с правом наследования (JTWROS), Общая аренда (TIC) и другие.
- Центр права общин
- Единый закон о разделе имущества наследников (UPHPA)
- Единый закон об обществах с ограниченной ответственностью
Закон о собственности наследников и единообразном разделе имущества наследников: проблемы, решения и историческая реформа , под редакцией Томаса В. Митчелла и Эрики Левин Пауэрс
Стенограмма
Сотрудник ACTEC Терренс М.
Франклин: Повторяющаяся тема этой серии видеороликов — расовое имущественное неравенство в этой стране. В нашем последнем эпизоде мы говорили о черных фермерах и о том, как американская политика, восходящая к колониальным временам, отдавала предпочтение белым и обездоленным черным фермерам. В этом эпизоде мы поднимаем вопрос о собственности наследников с двумя национальными лидерами, которые годами работали вместе, чтобы решить, как собственность наследников негативно влияет на афроамериканцев и других цветных людей в этой стране.
С нами наш сотрудник ACTEC, Дэвид Дитрих, юрист из Монтаны, который занимал пост председателя секции права на недвижимость, завещания и доверительное управление Американской ассоциации юристов, а также возглавлял ее целевую группу по сохранению собственности.
Также с нами работает профессор Томас Митчелл, который преподает в Техасском университете A&M, где он руководит программой по праву на недвижимость и развитие сообществ. Недавно он был назван стипендиатом Макартура, гениальным человеком, за его работу по теме собственности наследников.
Спасибо вам обоим за то, что присоединились к нам сегодня, и я хотел бы узнать, профессор Митчелл, не могли бы вы немного объяснить нам, что такое собственность наследников?
Профессор Митчелл: Конечно, Терри, с удовольствием. Имущество наследников — это семейное имущество, которое обычно является результатом членов семьи, которые не составляют завещание или план наследования, чтобы их интересы передавались следующему поколению в соответствии с законами об отсутствии завещания. По сути, правила, которые государство даст вам, если вы сами не сделаете правила в отношении того, как ваша собственность будет передана. Хотя я должен отметить, что иногда невольно завещания, траст и поверенные по наследству создают собственность наследников простыми завещаниями, которые по существу имитируют законы об отсутствии завещания, что довольно неудачно. Итак, это только с точки зрения того, что такое имущество наследников. В Соединенных Штатах существует значительное количество имущества наследников среди семей любой расы и этнической принадлежности, хотя непропорционально афроамериканцы, как правило, владеют большим количеством имущества наследников, чем другие, из-за низкого уровня завещания.
Собственность наследников, которую я часто рассматриваю как второсортную собственность, потому что с ней связан ряд проблем. И позвольте мне быстро отметить четыре. Среди адвокатов по завещаниям, трастам и недвижимости, бизнес-юристов и бизнес-профессионалов собственность наследников известна как самая нестабильная форма владения общей недвижимостью в Соединенных Штатах. Часто это происходит из-за загадочного закона о собственности, называемого «законом о разделе», который облегчает или способствовал принудительной продаже огромного количества семейной собственности наследников по всей стране.
Во-вторых, собственность наследников имеет свойство запирать эти семьи в этой неблагоприятной структуре. Я имею в виду, что это закрытая собственность. Потому что, когда у семьи есть собственность наследников, почти невозможно от нее избавиться, потому что закон в каждой юрисдикции в Соединенных Штатах требует, чтобы 100% общих владельцев — технически общих арендаторов — согласились изменить свою форму собственности.
По сути, один член семьи имеет право вето.
В-третьих, собственники-наследники обычно не имеют того, что мы называем чистым титулом. По сути, нет окончательного юридического заявления о том, кто является общими владельцами в группе. И, к сожалению, отсутствие четкого титула лишает семьи права на получение кредита от коммерческих кредиторов, от государственных учреждений, где имущество должно использоваться в качестве залога. Это также лишает наследников-собственников права на участие в целом ряде других государственных программ на местном уровне, уровне округа, штата и федеральном уровне.
В-четвертых, наследники домовладельцев часто не имеют права на участие в ряде программ, которые предоставляют большую помощь домовладельцам. Например, те, кто являются владельцами и арендаторами жилой недвижимости, имеют право на освобождение от налога на усадьбу, что может сэкономить семьям огромную сумму денег, особенно в районах, где недвижимость быстро дорожает.
Почти во всех юрисдикциях Соединенных Штатов фактические наследники-собственники не имеют права на освобождение от уплаты налога на имущество, которое просто добавляет тысячи и тысячи долларов к их ежегодным счетам по налогу на имущество.
Итак, это всего лишь четыре примера некоторых проблем, связанных с владением собственностью наследников, которые делают ее некачественной и нестабильной.
Стипендиат ACTEC Терренс М. Франклин: Спасибо за описание того, как работает собственность наследников и как это может иметь экономические недостатки для людей, владеющих собственностью наследников. Может быть, вы могли бы немного рассказать нам о некоторых стратегиях, над которыми вы работали, чтобы помочь решить эту проблему?
Профессор Митчелл: Поскольку потеря имущества наследников в результате продажи раздела, в частности, была одним из крупнейших источников потери собственности для афроамериканцев, я работал с другими, чтобы разработать типовой закон штата, технически называемый единообразным актом. Название закона — Единый закон о разделе имущества наследников (UPHPA). ABA (Американская ассоциация юристов) сыграла невероятную роль, особенно их отдел по недвижимости, трастам и наследственному праву.
В начале 2000-х Дэвид был сопредседателем невероятно важной целевой группы под названием «Целевая группа по сохранению собственности», к которой он затем пригласил меня присоединиться. И мы предложили, чтобы Комиссия по Единому закону, базирующаяся в Чикаго, сформировала редакционный комитет для внесения фундаментальных изменений в этот закон о разделе, который был ответственен за потерю десятков миллиардов долларов имущества наследников, принадлежащего афроамериканцам, латиноамериканцам и другим.
Сотрудник ACTEC Терренс М. Франклин: Как работает Единый закон?
Профессор Митчелл: Таким образом, Единообразный закон сильно отличается от общего закона о разделе. По общему закону о разделе любой из общих собственников, независимо от размера их доли, может подать иск, называемый «иском о разделе», обратиться в суд и потребовать принудительной продажи всего имущества, даже если подавляющий процент других общих владельцев хочет сохранить право собственности на имущество.
И эти продажи, которые суды начали регулярно назначать в 1940-е и 1950-е годы часто были источником существенного истощения активов, потому что продажи обычно возвращались по цене намного ниже рыночной стоимости, а часто и по цене распродажи, представляющей собой пенни на доллар.
Итак, UPHPA, хотя и имеет много наворотов, имеет три столпа. Во-первых, есть положение о выкупе. Таким образом, если один из общих владельцев обращается в суд с ходатайством о принудительной продаже имущества, другие общие владельцы, соарендаторы, желающие сохранить право собственности, имеют одностороннее право выкупить эту долю, скажем, спекулянта недвижимостью, купившего его, 2% от какого-то дальнего родственника. Ни один спекулянт недвижимостью не захочет выкупить члена семьи только для того, чтобы выкупить самого себя. Таким образом, либо они будут выкуплены, либо спекулянт будет менее склонен пытаться использовать эту легальную стратегию для приобретения собственности таким принудительным способом.
Во-вторых, Единый закон о разделе восстанавливает предпочтение в иске о разделе того, что должно было быть основным средством правовой защиты, и это средство правовой защиты упоминается как «раздел в натуре», иногда «раздел за разделом». Это средство правовой защиты, когда суд физически разделит имущество и выделит разные участки разным соответствующим соарендаторам. Начиная с 40-х или 50-х годов, суды начали регулярно назначать второе средство правовой защиты, называемое «раздел путем продажи», иногда продажу раздела, которая представляет собой принудительную продажу всего имущества, где суд затем распределяет выручку от продажи между общими владельцами на основе на их индивидуальную процентную долю собственности.
UPHPA отклоняет критерий, который начали использовать суды по всей стране, который я называю «исключительно экономическим критерием», когда суд мог бы сказать, имеет ли собственность экономию за счет масштаба? Является ли он каким-то образом, возможно, теоретически, в целом более ценным, чем стоимость участков, возникших в результате физического раздела? Таким образом, UPHPA отвергает этот экономический тест и заменяет его чем-то, что я называю «тестом на совокупность обстоятельств», который представляет собой комбинацию экономических и неэкономических факторов.
А к неэкономическим факторам относятся такие вещи, как соображение о давнем владении в семье, имеет ли имущество какую-либо историческую или культурную ценность, а также влияние принудительной продажи на одного из общих владельцев, который использует имущество в законных целях. с коммерческой или жилой целью, в том числе если принудительная продажа приведет к существенному ухудшению качества их жилья, возможно, даже к тому, что один из совладельцев останется без крова.
В-третьих, UPHPA признает, что существует подмножество действий по разделу, где надлежащим средством правовой защиты является принудительная продажа. Как я указал, многие наследники принадлежат семьям, проживающим в городах, Нью-Йорке, Новом Орлеане, Чикаго, Лос-Анджелесе. И нельзя физически разделить дом на одну семью и выделить участок. Таким образом, в этой ситуации UPHPA разработала очень инновационную процедуру продаж, которая называется процедурой продаж на «открытом рынке». Таким образом, вместо типичных процедур продажи, используемых в иске о разделе, который представляет собой принудительную продажу, хорошо известную среди юристов по сделкам за продажу собственности значительно ниже ее рыночной стоимости.
Процедура продажи на открытом рынке UPHPA. Суд назначает лицензированного брокера по недвижимости, который затем выставляет собственность на оценку справедливой рыночной стоимости. Затем этот брокер использует все коммерчески разумные методы для продажи собственности, очень похоже на то, как рыночные свойства в их обычном инвентаре. Нет никаких искусственных сроков, когда недвижимость может быть продана. И в отличие от этих продаж, этих аукционных продаж в здании суда, в соответствии с процедурой продаж на открытом рынке потенциальные покупатели могут сделать ставку, которая зависит от их последующего обеспечения финансирования, чего нельзя сказать об аукционных продажах в соответствии с общим законом о разделе. И предсказуемо, что продажи на открытом рынке вернутся или дадут продажную цену, приблизительно равную рыночной стоимости, безусловно, значительно выше, чем принудительная продажа, эти аукционные продажи в здании суда.
Сотрудник ACTEC Терренс М. Франклин: Вау, похоже, что единый закон действительно произвел революцию в вопросе того, как мы поступаем с имуществом наследников в тех штатах, которые приняли этот закон или могут его принять.
Интересно, есть ли также стратегии, которые отдельные юристы могли бы использовать, возможно, даже порекомендовать агентству юридических услуг или так далее, о том, как они могут решать вопросы собственности наследников. Дэвид, у тебя есть какие-нибудь мысли по этому поводу?
Стипендиат ACTEC Дэвид Дитрих: Да. Одним из ключевых вопросов среди юристов, занимающихся недвижимостью и трастами, является создание бизнес-организаций для преодоления этих очень серьезных проблем, описанных Томасом в отношении имущества наследников. Нестабильность, замкнутость в правах собственности и отсутствие четкого титула. И большинство из нас в штатах, богатых землей, таких как Монтана, но на самом деле во всех штатах, разработали использование различных форм трастов и компаний с ограниченной ответственностью, а также аренду в общих соглашениях. Итак, в общем, организации, бизнес-организации, которые мы стремимся использовать, — это товарищества с ограниченной ответственностью, компании с ограниченной ответственностью, безотзывные трасты и аренда в общих соглашениях.
В них обычно содержится отказ от раздела, положения о том, что стороны, которые собираются вместе, присоединяются и финансируют свою недвижимость в траст или компанию с ограниченной ответственностью, отказываются от раздела. Если вам удастся установить наследников и их цели. Если у наследников есть доступ к юридическим ресурсам в этой связи, они могут решить проблему нестабильности и проблему владения или управления в тупике с помощью хорошо составленной компании с ограниченной ответственностью. Я одобряю пересмотренный Единый закон об обществах с ограниченной ответственностью, это единый акт юридической комиссии. Я рекомендую менеджера под управлением ООО, что сродни совету директоров с корпоративной формой управления.
Я также рекомендую, из-за изменений в Едином трастовом кодексе, безотзывный траст, который имеет возможность модификации в будущем, в соответствии с так называемым разделом 411 (a) Положение о модификации траста, которое произвело революцию в гибкости безотзывного траста.
. Тогда, конечно, если стороны хотят сохранить чистый – как бы это сказать, недвижимый характер того, что вносится, они могут использовать арендаторов по общему согласию. Итак, это общий обзор. Прелесть такого рода документов в том, что они могут иметь дело с концепцией наследника, желающего уйти, и получают ли они так называемое распределение в натуре определенного участка недвижимого имущества. А если не хотят, то при выделении по закону об ООО, как их можно выкупить и на каких условиях и процентной ставке. Это полная замена положениям, с которыми так элегантно справляется UPHPA. Потому что фактически то, что вы сделали, это то, что вы заменили владение недвижимостью на владение личным имуществом во всех, кроме арендаторов, в общих соглашениях. Однако они требуют определения целей и задач отдельных землевладельцев, и, что более важно, они требуют доступа к юридическим услугам, потому что вы не можете купить ни одну из них в Legal Zoom, ни какую-либо другую — вы можете купить ее, но дело в том, что такого рода организации, если они проводятся дома без соответствующего совета, на самом деле могут быть хуже, чем ваши средства правовой защиты в соответствии с UPHPA.
Товарищ ACTEC Терренс М. Франклин: Профессор Митчелл, насколько я понимаю, вы работаете над книгой, посвященной некоторым из этих вопросов. Не могли бы вы немного рассказать нам об этом?
Профессор Митчелл: Да. Я являюсь со-ведущим редактором книги, которую Американская ассоциация юристов планирует опубликовать весной 2022 года. И это книга, в которой рассматриваются вопросы собственности наследников в целом, а часть книги посвящена Униформе. Закон о разделе имущества наследников. Невероятное количество заинтересованных сторон, в том числе Дэвид Дитрих, я, некоторые общественные организаторы и общественные организации, которые участвовали в разработке самого акта. Я думаю, это будет невероятно важный ресурс.
Сотрудник ACTEC Терренс М. Франклин: Звучит как отличный ресурс. Я не могу дождаться, чтобы увидеть это. Кажется, хорошо, что у нас есть акт UPHPA, и похоже, что есть некоторые мысли и теории о том, как юристы могут помочь людям справиться с этой проблемой.
Но на самом деле это также сводится к проблеме доступа. Профессор Митчелл, есть ли у вас какие-либо мысли о проблемах, связанных с тем, кто на самом деле предоставляет юридические услуги наиболее нуждающимся сообществам?
Профессор Митчелл: Да. Таким образом, наследники-собственники, которые подвергаются наибольшему риску, — это те, у кого низкий доход, низкий уровень благосостояния, низкий уровень планирования наследства и те, кто находится в районах, где наблюдается быстрое повышение стоимости недвижимости. Одна из проблем, связанных с отсутствием доступа к адвокатам, часто заключается в том, что цветные клиенты предпочитают, чтобы их интересы представляли юристы, принадлежащие к их определенной расовой и этнической группе.
Все мы знаем, что афроамериканцы недостаточно представлены в юридической профессии. Четырнадцать процентов населения в целом составляют афроамериканцы, и только 5% адвокатов в Соединенных Штатах. Но меньше людей знают, что среди адвокатов в Соединенных Штатах, афроамериканских адвокатов, существует серьезная недопредставленность адвокатов по сделкам — адвокатов, имеющих опыт работы с недвижимостью, бизнес-организациями, налогами и завещаниями, трастами и имуществом.
Буквально на прошлой неделе я узнал, что во всем штате Орегон всего пять афроамериканских адвокатов имеют существенную практику в планировании и управлении имуществом. Итак, у нас есть проблема с трубопроводом. И я думаю, что нам просто нужно подумать о способах поощрения, стимулирования, уговоров цветных студентов-юристов, может быть, даже раньше, с точки зрения уровня средней школы или колледжа, подумать о юридической карьере, которая в каком-то значительном смысле находится на подъеме. область завещаний, трастов и поместий.
Сотрудник ACTEC Терренс М. Франклин: T действительно своего рода призыв к действию для людей, чтобы они действительно попытались сделать все возможное, чтобы открыть трубопровод. На самом деле, Фонд ACTEC помогает финансировать Программу Commons Law Program в Орегоне, которая обеспечивает обучение афроамериканских адвокатов, которые пытаются предоставлять услуги, необходимые для этих недостаточно представленных сообществ. Итак, у всех нас есть работа, и я очень ценю время, которое вы оба потратили, чтобы поговорить с нами о проблеме имущества наследников и о том, что мы можем сделать как на основании закона, так и на основе адвоката за юристом и что мы можем попытаться побудить других цветных людей присоединиться к нашей практике и присоединиться к нашей области практики.