Обременения и ограничения права собственности: Обременения права собственности на квартиру – что это и как о них узнать

Обременения и ограничения прав на жилое помещение

В рамках статьи Покупка квартиры на вторичном рынке продолжаем рассматривать вопросы возникающие в процессе проверки квартиры перед покупкой, параллельно акцентируя ваше внимание на моменты, на которые необходимо обратить внимание в процессе аудита.

Итак, мы проверили продавца, документы на квартиру, право собственности продавца, технические характеристики квартиры и лиц имеющих право пользования жилым помещением. Теперь необходимо проверить не ограниченно ли право собственника на квартиру правами третьих лиц.

СОДЕРЖАНИЕ

1. Что проверяем?
2. Как выявить обременение или ограничение?
3. Заключение

Полезно ознакомиться с

РЕЕСТРОМ РИСКОВ.

С квартирой в наперстки не играют!

▲к содержαнию▲

Что проверяем?

• Обременения и ограничения прав на жилое помещение.

Обременение права на квартиру – это возникновение, при наличии у собственника права собственности, определенных прав третьих лиц на квартиру на основании закона или договора.

Ограничение права на квартиру – это ограничение права на распоряжение (невозможность продать) квартирой.

Обременить или ограничить право собственности, включающее в себя право пользования и распоряжения квартирой возможно по следующим основаниям:

• На основании решения суда или судебного пристава;
• На основании договора;
• На основании закона.

В нашем случае обременения можно условно разделить на два вида:

Обременения, сведения о которых подлежат внесению в реестр недвижимости (ЕГРН).

К данному виду обременений и ограничений относятся:

• найм;
• доверительное управление имуществом;
• сервитут;
• залог (ипотека) в силу закона или договора;
• арест.

Обременения, сведения о которых НЕ подлежат внесению в реестр недвижимости (ЕГРН)

К таким обременениям может относится:

• наличие лиц, помимо собственника, имеющих право на проживание в квартире;
• наличие супруга, при совместно нажитом имуществе;
• заключение договора ренты (если по нему не происходит переход права собственности на квартиру).

▲к содержαнию▲

Как выявить обременение или ограничение?

Обременения, сведения о которых подлежат внесению в реестр недвижимости (ЕГРН)

Если обременение права собственности в соответствии с законом должно быть отражено в реестре недвижимости и на момент проверки зарегистрировано в реестре недвижимости, то обнаружить его достаточно просто – необходимо заказать выписку из ЕГРН. В графе обременения/ограничения будет стоять соответствующая отметка.

В реестре недвижимости может стоять отметка о том, что помещение:

• находится в аресте;
• находится в доверительном управлении;
• в отношении квартиры заключен долгосрочный (более года) договор найма;
• находится в залоге (основания возникновения залога могут быть разные).

Внимание!

При этом стоит обратить внимание, что несмотря на то, что обременение требующие в соответствии с законом отражения в реестре недвижимости к моменту проведения проверки может быть не отражено в реестре. Например стороны не подали заявление на регистрацию обременения в Росреестр, определение суда на основании которого наложен арест на помещение не поступило в орган осуществляющий регистрацию прав, документы на регистрацию поданы, но находятся на стадии рассмотрения.

Если отметки в реестре недвижимости не имеется, то в целях минимизации своих рисков следует:

• проверить в картотеках судебных дел информацию о наличии судебных процессов с участием продавца в качестве ответчика;
• проверить на сайте Службы судебных приставов РФ информацию о наличии в отношении продавца исполнительных производств, которые могут иметь отношение к продаваемой квартире;
• получить от продавца письменные заверения о том, что помещение не обременено правами третьих лиц, на помещение не наложен арест.

При наличии:

• информации об аресте квартиры,
• информации об наличии судебного спора в отношении продавца (или его супруга),
• информации об наличии исполнительного производства в отношении продавца (или его супруга),

следует обратить особое внимание на основание ареста, характер судебного спора и основание возбуждения исполнительного производства.

Наличие указанных факторов в последующем может привести к повторному аресту квартиры, оспариванию права собственности нового собственника квартиры и изъятию у него квартиры.

Обременения, сведения о которых НЕ подлежат внесению в реестр недвижимости (ЕГРН)

Информацию о наличии лиц, имеющих право на проживание в квартире, о наличии супруга, при совместно нажитом имуществе, о заключении договора ренты (если по нему не происходит переход права собственности на квартиру) можно посмотреть:

• в выписке из ЕГРН;
• выписке из домовой книги;
• едином жилищном документе;
• документах, выданных органами ЗАГСа;
• сведениях полученных от нотариуса (по месту расположения имущества).

Как установить лиц, имеющих право на пользование квартирой, наличие супруга (для выявления статуса квартиры, как совместно нажитого) мы подробно освещали в отдельных статьях.

Хочется отметить, что договор пожизненного содержания с иждивением (Ренты) требует нотариального заверения и информацию о нем можно получить у нотариуса, по месту нахождения квартиры.

▲к содержαнию▲

Заключение

При выявлении информации об имеющихся ограничениях или обременениях для покупателя благоприятнее, чтобы к моменту совершения сделки по купли-продажи данные обременения или ограничения были сняты, если продавец и покупатель не договорятся об ином (например оставления нанимателей квартиры после ее купли-продажи). Но в то же время необходимо изучить основание возникновения данных обременений или ограничений, чтобы они не смогли в будущем причинить новому собственнику негативные последствия.

О купле-продаже квартиры, при наличии ограничения или обременения мы расскажем в отдельной статье.

Полезно ознакомиться с

РЕЕСТРОМ РИСКОВ.

С квартирой в наперстки не играют!

К вопросу определения ограничений и обременений или что «не заметил» законодатель

Автор статьи: Усович Лариса Владимировна — генеральный директор ООО «Центр развития континентального права». 

---

Как известно из теории гражданского права, право собственности по объему власти, предоставляемой субъекту прав, является самым обширным и полным из всех гражданских прав. «Власть собственника находит препятствия к своему безграничному распространению только там, где закон, в интересах общего блага, не поставил ей предел в виде специальных и точно указанных ограничений» . Следуя логике Концепции развития гражданского законодательства в части укрепления гражданских прав путем их государственной регистрации пункт 1 статьи 8.1. Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ) установил, что права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом. В отношении таких объектов права как недвижимое имущество ГК РФ выделены как подлежащие государственной регистрации 1- права на недвижимость, 2- ограничения прав на недвижимость, 3- обременения недвижимости. Какого либо терминологического отличия ограничений права и обременений имущества либо дефиниции указанных понятий сегодня Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит. Видимо, раскрытие понятий «обременение имущества» и «ограничение права» предполагается в соответствующих разделах ГК РФ, в частности в разделе, регулирующем вещные права на имущество, но в настоящее время эти определения в ГК РФ не содержатся, хотя и в некоторой части раскрываются в иных федеральных законах .

Следуя логике пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, который определяет, что государственной регистрации прав на недвижимое имущество подлежат вещные права и их ограничения, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав» (далее также Закон о регистрации) в статье 1 закрепляет понятия ограничения (обременения) как «наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других)», тем самым объединяя случаи, когда субъекты публичного права (государственные и муниципальные органы) вмешиваются в частные правоотношения юридических и физических лиц путем ограничения принадлежащих субъектам частного права вещных прав на недвижимость, и поведение (волеизъявление) граждан или иных субъектов гражданских прав, на основании соответствующих норм закона добровольно возлагающих на себя ограничения по владению, пользованию и распоряжению недвижимым имуществом. Правила ведения Единого государственного реестра прав (далее ЕГРП) также не содержат разграничения указанных понятий. Таким образом, на сегодняшний день в практике сложилось понимание ограничений и обременений как синонимов применительно к недвижимости и обусловлено это соответствующими положениями Закона о регистрации.

Очевидно, что допущенная некорректность определения в ГК РФ и Законе о регистрации рассматриваемых терминов приводит к смешению указанных понятий и, следовательно, возможным злоупотреблениям, снижению гарантий правообладателям, меры их защищенности, прежде всего в результате действий органов публичной власти, в первую очередь органов местного самоуправления.

Основываясь на нормах действующих законов, положениях Концепции можно утверждать, что правоприменительная практика в части разграничения понятий «обременение» и «ограничение» уже сложилась. Тем не менее, содержание этих понятий различно, эти различия носят не только существенный, но и принципиальный характер. Отличие ограничений от обременений состоит в том, что в последнем случае субъекты правоотношений добровольно, определяя меру должного поведения в соответствии с законодательством, приобретают по своей воле и в своем интересе определенные виды ограниченных вещных прав (например, ипотека, сервитут ), ограничения же устанавливаются в отношении уже имеющихся вещных прав на недвижимость (зоны с особыми условиями использования территорий, защитные зоны и т.д.). Наиболее известным и часто применяемым на практике ограничением права является арест недвижимого имущества, который ограничивает собственника или титульного владельца в осуществлении им своих правомочий в отношении принадлежащего им недвижимого имущества.

Обременение же по сути своей всегда право. Субъективное право лица возникает по основаниям, устанавливаемым ГК РФ, по воле лица, приобретающего соответствующие права. Ограничение — это всегда только стеснение права, устанавливаемое в публичном интересе. В отличие от обременений, возникающих на основании, как правило, гражданско-правовой сделки, ограничение возникает исключительно из акта органа государственной власти или местного самоуправления. Органы публичной власти, устанавливая ограничение, действуют не в интересах собственника или иного лица, а исключительно в интересах неограниченного круга лиц, поэтому из ограничения не может и никогда не возникает чье-то право, даже в случае, когда с инициативой в установлении конкретного ограничения, например, ареста, выступает конкретное лицо.

Устанавливая в Федеральном законе от 30 декабря 2012 года № 302 – ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее также 302-ФЗ) правило об обязательной государственной регистрации ограничений и обременений следует исходить из того, что государственной регистрации подлежат только те вещные права, их ограничения и обременения недвижимого имущества, в отношении которых закон это предусматривает. При этом можно сделать вывод о неточности, допущенной законодателем при принятии 302-ФЗ, поскольку последствия государственной регистрации ограничений и обременений не раскрываются, следовательно, установление (формализацию) процедур и, видимо, последствий такой регистрации необходимо осуществить в специальном законе .

Следует исходить из того, что обременение вещи возникает в случаях, установленных законом, на основании гражданско-правовой сделки, поэтому установление обязательности государственной регистрации такого обременения обусловлено стремлением государства обеспечить гарантии наступления правовых последствий, связанных с приобретением такого права и внесения записи о возникающих в связи с этим обременениях участниками гражданских правоотношений. Как право, так и обременение возникают с момента государственной регистрации, по воле лиц, действия которых направлены на приобретение соответствующих прав и установление корреспондирующих (связанных) с этими права обременений. Иными словами процедуры и правила по государственной регистрации субъективных прав и возникающих при этом обременений имущества должны быть одинаковы.

Ограничение права возникает на основании акта органа государственной власти или местного самоуправления, которые вступают в силу с момента их официального опубликования в установленном законом порядке и порождают возникающие из этих актов правовых последствия из предусмотренных указанными актами ограничений, следовательно, установление обязанности по государственной регистрации такого ограничения возможно трактовать как обязательность отражения в публичном реестре (в данном случае реестре прав) сведений об установлении таких ограничений в соответствии с процедурой, предусмотренной специальным законом . Иными словами внесение записи об ограничении (государственная регистрация ограничений) должно осуществляться в связи со вступлением акта, порождающего такие ограничения, вопреки воле правообладателя, и, по общему правилу, без его участия.

Ввиду того, что ограничения возникают из актов органов государственной власти и местного самоуправления, регулируемые отношения в связи с установлением таких ограничений, по сути, не являются гражданско-правовыми, можно предположить, что сфера регулирования вопросов установления ограничений не лежит исключительно в рамках гражданского законодательства. Отражение этих норм в ГК РФ свидетельствует об их важности для оборота недвижимости, но не дает возможности в полном объеме регулировать содержание и процедуры установления таких ограничений, поэтому гражданское законодательство, даже раскрывая терминологически понятие «ограничение права», теоретически не может установить полный перечень ограничений, что предполагает также их регулирование нормами административного права, т. е. могут существовать ограничения права, которые будут устанавливаться иными закона, регулирующими административные отношения, например, Земельным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, законодательством о недрах и иными законами.

Нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, устанавливающие правовой статус организаций или имеющие межведомственный характер, подлежат официальному опубликованию в установленном порядке, кроме актов или отдельных их положений, содержащих сведения, составляющие государственную тайну, или сведения конфиденциального характера. Следовательно, ограничение вещного права на недвижимость для лица, в пользу которого оно устанавливается, действует в отношении этого лица с момента издания органом власти соответствующего акта и его опубликования в порядке, установленном законом. В силу того, что ограничения устанавливаются в публичном интересе, такие ограничения могут создавать стеснения не только для собственника недвижимости, но и для иных лиц, круг которых зачастую не может быть ограничен .

Очевидно, что сказанное выше не означает, что сведения об уже установленном ограничении появляются в публичном реестре одномоментно, т.е. в день издания и опубликования соответствующего акта органа власти , такие сведения могут и не появиться в реестре прав вовсе, если орган власти, издавший соответствующий акт, не выполнит возложенные на него обязанности по предоставлению сведений в орган по государственной регистрации прав. Однако установление законом обязательности государственной регистрации ограничений свидетельствует о возложении обязанности по представлению на государственную регистрацию прав документов, порождающих такие ограничения. При этом необходимо стремиться к установлению минимальных сроков по предоставлению таких документов и по внесению соответствующих записей об ограничении в публичный реестр прав.

Необходимо также рассмотреть вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации ограничений. Как было отмечено выше, в отличие от государственной регистрации прав и обременений, которые возникают с момента их государственной регистрации, ограничения возникают с момента официального опубликования акта органа государственной власти или местного самоуправления, их порождающего. При этом утверждение о том, что такие акты порождают обязанности только для определенных лиц, и не порождают обязанностей для всех остальных, следует признать не соответствующим их правовой природе. Официальное опубликование как раз и направлено на придание документу общедоступности, а требование об обязательности официального опубликования не может трактоваться иначе, чем как требование об установлении обязательности соблюдения установленных этим актом ограничений любым лицом. Можно предположить, что норма об обязательности проведения государственной регистрации ограничений позволит неограниченному кругу лиц, и в том числе собственнику недвижимости, права которого ограничиваются, полагающемуся на достоверность данных публичного реестра, противопоставить свои требования о возмещении убытков лицу или органу, не выполнившему установленные законом обязанности по внесению сведений (формировании записи) в государственный реестр прав. По-видимому, такие требования можно будет предъявить только в случаях, установленных законом.

Исходя из вышеизложенной модели правового регулирования, на наш взгляд, положения об обязательности государственной регистрации ограничений в случаях, установленных законом, следует трактовать следующим образом. Под государственной регистрацией понимается в этом случае отражение сведений об ограничениях в реестре прав. Внесение таких сведений осуществляется органами по государственной регистрации на основании направленных им заявителем документов, т.е. предоставляемых органами, принявшими акт об установлении соответствующих ограничений. Граждане и юридические лица обязаны соблюдать стеснения, возникающие из установленных ограничений, в силу того, что такие ограничения возникают с момента вступления в силу соответствующего акта. При этом в случае совершения сделок с недвижимостью, лицо, которое опиралось на сведения реестра прав, признается действующим добросовестно, если оно не знало о наличии установленного ограничения при отсутствии соответствующей записи об этом в реестре. В этом случае такое лицо вправе потребовать возмещения убытков, которые у него возникли в связи с не отражением в реестре прав соответствующих сведений о возникших ограничениях. Следует исходить из того, что такие требования могут быть предъявлены указанным лицом к органу по государственной регистрации прав, по вине которого не были внесены записи об ограничениях, либо к органу государственной власти или местного самоуправления, принявшему соответствующий акт, сведения которого не были своевременно направлены в органы по государственной регистрации прав и соответственно не нашли отражения в реестре. Наряду с гражданско-правовой ответственностью, в этом случае целесообразно также законодательно закрепить административную ответственность органов по государственной регистрации прав и органов власти, устанавливающих ограничения. При этом на практике допустимы случаи, когда государственную регистрацию права на недвижимое имущество необходимо будет проводить одновременно с государственной регистрацией ограничения такого вещного права.

Из изложенного выше можно сделать следующие выводы:

1. Понятия «ограничение права» и «обременение вещи» требуют раскрытия в законодательстве. Указанные термины по своей правовой природе гражданско-правовые, относятся к наиболее важным понятиям в системе гражданского права, их раскрытие возможно только в Гражданском кодексе Российской Федерации.

2. В отличие от обременений вещи, которые по сути своей права, перечень которых определяется ГК РФ, ограничения есть стеснения правообладателя, возникающие из актов органов государственной власти и местного самоуправления. Закрытый перечень ограничений и их содержание в полной мере не могут быть установлены гражданским законодательством. Указанный перечень ограничений может оставаться открытым, следовательно, и установление обязательности по их государственной регистрации может вводиться иными законами.

3. Установление требований о государственной регистрации обременений и ограничений в ГК РФ требует внесения изменений в законодательство о государственной регистрации прав и в иные законы, регулирующие административные отношения по установлению соответствующих ограничений. В части законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество законом необходимо закрепить процедуры по государственной регистрации обременений по аналогии с процедурами по государственной регистрации прав, а также процедуры по государственной регистрации ограничений. Указанные процедуры принципиально различны по своему содержанию, поскольку в последнем случае участником этих отношений выступают органы публичной власти, издающие акты, сведения которых отражаются в реестре прав.

4. Установление обязательности государственной регистрации ограничений возникающих из актов органов государственной власти и местного самоуправления и установление обязанности для этих органов по представлению документов на государственную регистрацию предполагает установление ответственности для этих органов за неисполнение возложенной на них обязанности. В силу принципа публичной достоверности реестра прав и обязательности отражения сведений об ограничениях, законодательство должно гарантировать возмещение убытков, возникающих у лиц, опиравшихся на недостоверные сведения реестра, в связи с ненадлежащими действиями органов власти и органов по государственной регистрации прав. Такая ответственность может быть установлена федеральными законами, регулирующими деятельность органов государственной власти и местного самоуправления в части принятия ими актов об установлении ограничений. Также необходимо решить вопрос об установлении административной ответственности должностных лиц этих органов на неисполнение обязанности по представлению документов на государственную регистрацию прав, что требует внесения изменений в Кодекс об административных правонарушениях.

Архив журнала «Управление развитием территории», № 2/2013 г. 

Что нужно знать об обременениях недвижимости

Практически при любой сделке с недвижимостью вы будете иметь дело с одним или несколькими обременениями. Что такое обременения в отношении недвижимости? Обременением может быть юридическая, финансовая или личная ответственность, препятствующая использованию или передаче собственности. Важно понимать различные типы обременений и то, как они могут повлиять на продажу или передачу дома, земли или другого вида собственности.

Виды обременений недвижимого имущества

Далее следует перечень основных видов обременений недвижимого имущества. Что такое обременение недвижимости? Вы также узнаете, как удовлетворить эти требования или обойти их, чтобы упростить продажу или передачу недвижимости.

Договор о доверительном управлении или обременение по ипотеке

Основным видом обременения для большинства объектов недвижимости является либо ипотека — соглашение между заемщиком и кредитором, либо договор о доверительном управлении — соглашение между заемщиком, кредитором и попечитель. Независимо от того, какой финансовый инструмент находится в игре, удовлетворение этого обременения требуется для продажи или передачи имущества от одного владельца к другому.

В большинстве случаев погашение обременительной ипотеки или договора о доверительном управлении приводит к повторной передаче имущества. Это дает право собственности новому владельцу и подтверждает погашение предыдущего долга. Однако в случае банкротства, например, кредит не может быть формально освобожден от имущества. Это может привести к тому, что право собственности будет омрачено, если последующие владельцы не захотят платить за освобождение от обременения.

Добровольные залоговые права как обременение

Добровольные залоговые права представляют собой долг, который обеспечен имуществом и на который собственник имущества добровольно согласился. Например, кредитная линия под залог жилья — это популярный инструмент, предоставляющий денежные средства в экстренных случаях, средства на ремонт и улучшение дома или средства для консолидации долга. Он обеспечен справедливости в доме. Даже если заемщик не использует кредитную линию или уже выплатил ее, это добровольное залоговое удержание должно быть зарегистрировано как удовлетворенное, чтобы имущество могло перейти из рук в руки.

Вынужденное удержание в качестве обременения

Вынужденное удержание — это залог, налагаемый на недвижимость с согласия или без согласия владельца собственности. Существует множество типов принудительных залогов, в том числе:

1. Налоговый залог: Налоговый залог накладывается на имущество для погашения государственного долга, включая налог на имущество или подоходный налог. Федеральное налоговое удержание имеет приоритет над всеми другими типами финансовых обременений и требований об имуществе.
2. Залоговое право механика: Залоговое право механика накладывается на имущество с целью погашения долга перед подрядчиком или субподрядчиком за выполненные работы или материалы, предоставленные для ремонта или модернизации имущества.
3. Lis Pendens: этот термин означает «ожидающий судебного иска» и используется, когда имущество связано с юридическим вопросом о праве собственности или договорным спором. Существует множество обстоятельств, при которых можно подать lis pendens, чтобы предотвратить продажу или передачу собственности.
4. Если продавец ненадлежащим образом игнорирует существующий договор купли-продажи, чтобы продать кому-то другому, первый покупатель может подать lis pendens, чтобы предотвратить продажу, пока суд не определит, какой покупатель имеет право на покупку.
5. Если наследник пытается продать недвижимость, полученную в результате наследства, другой наследник может подать lis pendens, чтобы предотвратить продажу собственности, пока судья не определит их право на долю в наследстве.
6. Уведомление о lis pendens может быть подано в случае развода, чтобы предотвратить произвольную продажу имущества супругом до согласия другого супруга и урегулирования вопроса о разделе имущества супругов.

Сервитуты как обременение

Является ли сервитут обременением? Сервитуты позволяют людям или организациям, кроме владельца собственности, использовать часть частной собственности. Например, сервитут позволяет коммунальной компании получить доступ к своим линиям или позволяет соседу выйти на улицу из собственности, не имеющей выхода к морю. Этот тип сервитута ограничивает определенные виды использования и влияет на права собственности владельца.

Посягательства как обременение

Иногда забор может выходить на соседний участок или протоптанная тропа пересекает участок частной земли. Такие виды посягательств считаются обременениями. Важно, чтобы такие посягательства были отмечены во время осмотров и инспекций и, при необходимости, чтобы были введены сервитуты или льготы, чтобы гарантировать, что посягательства не влияют на право собственности, товарность или возможность страхования соответствующего имущества.

Ограничения по документам как обременение

В некоторых случаях частные владельцы ограничивают использование земли для определенных целей или против определенного использования. Эти типы ограничений продолжают действовать даже после того, как земля перешла к наследникам или в новое владение. Важно понимать, какие ограничения, если таковые имеются, были наложены на рассматриваемое имущество. Это особенно важно в случае больших участков земли, которые были разделены и проданы как отдельные участки.

Ограничительный договор как обременение

Ограничительные договоры вступают в силу в областях, имеющих особое историческое или архитектурное значение, или в сообществах со строгими правилами в отношении стилей домов и внешнего вида собственности. Во многих случаях наблюдательные советы, ассоциации домовладельцев и другие организации могут определять, соблюдает ли домовладелец конкретные требования ограничительного соглашения.

Покупателю жизненно важно определить, будет ли рассматриваемое ограничение мешать его предполагаемому использованию имущества. Точно так же продавцу важно определить, ограничивает ли ограничение его способность продвигать и продавать недвижимость, и обеспечить надлежащее раскрытие информации о таких ограничениях.

Кроме того, надзорный орган должен подтвердить, соответствует ли имущество требованиям в ходе процесса комплексной проверки, чтобы гарантировать, что покупатель не несет ответственности за ремонт, исправления или штрафы в результате использования или действий продавца.

‍

Залоговые права и обременения, влияющие на владение недвижимостью

   Что такое залоговое право?

 Залоговое право — это законное право или требование в отношении недвижимого имущества, именуемое обеспечительный интерес. Залоговое право предоставляется или передается кредитору (кредитору) для удержания и владения до погашения кредита. Должник (заемщик) соглашается передать обеспечительный интерес в качестве вознаграждения за кредит.

Кредиторы/заимодавцы – это лица или компании, которые добровольно предоставляют ссуды под залог имущества. Кредитор/кредитор имеет зарегистрированные начисленные проценты и требования в отношении залогового имущества .

Владелец/заемщик соглашается добровольно предоставить или передать обеспечительный интерес в своем недвижимом имуществе, подписав документ , называемый договором доверительного управления или ипотекой . В качестве согласованного вознаграждения за ссуду этот документ должен быть зарегистрирован в государственном архиве , чтобы установить зарегистрированное право удержания как залог, прикрепленный к конкретному недвижимому имуществу.

Право удержания относится к денежному (денежному) требованию  , которое будет прикреплено к собственности с помощью регистрирующего документа и станет обременением одного или нескольких объектов недвижимости.

Что такое обременение?

Обременение относится к судебному иску или соглашению о принудительном исполнении прав и обязанностей, связанных с имуществом.

Претензии к собственности предъявляются независимой стороной, такой как ассоциация взаимного имущества, судебный запрет на удержание, муниципальное уведомление о неудовлетворительных условиях или государственное учреждение.  Претензии ограничивают неограниченное использование собственности до тех пор, пока недостатки не будут устранены или не будут согласованы на основе справедливого соглашения о будущих действиях. Обременение может быть снято, возвращено или изменено.

Существуют десятки событий, инструментов, действий или соглашений, которые могут быть зарегистрированы в публичных записях, создающих залоговое удержание или обременение собственности. Вот некоторые из них: 

1) Первоначально записанная карта участков штата для всего района.

2) Коммунальные и другие сервитуты, установленные государством условия, такие как реестры исторической собственности, долгосрочная аренда, согласованные посягательства, права на воздух и недра, ограничения по высоте и обзору.

3) Устав, договоренности, условия и ограничения о взаимном объединении, соглашения о праве собственности и товариществе, договоры аренды; и различные публичные уведомления, такие как борьба с сорняками, уведомления о нестандартных условиях.

4) Lis pendens, имущественные расчеты противоположными сторонами, решения о разводе, соглашения о субординации, невмешательстве и доверенности (обычно сокращенно «SNDA»), парковочные сервитуты, взаимные парковочные соглашения, вывески и меморандумы о соглашениях или понимание.

5)  Налоги на недвижимость, федеральные или государственные налоговые обязательства, законы о зонировании, экологические нормы и т. д. Тем не менее, залоговое удержание, как правило, представляет собой зарегистрированное денежное взыскание

в отношении собственности.   Все залоговые права являются обременениями, но не все обременения являются залоговыми правами.  Они оба предъявляют требования к собственности, которые влияют на права собственности, процессуальные интересы и возможность передачи. Все три ограничивают бесплатное использование до тех пор, пока претензия не будет снята, повторно передана или изменена.

Другой вариант для нового покупателя или кредитора — принять определенные идентифицируемые залоговые права и обременения в отношении собственности в рамках оценки рисков, прилагаемой к согласованной сделке. Сторона-покупатель может принять решение о приобретении права собственности на предметы или проблемы. Некоторые залоговые права и обременения могут оставаться на титуле и оставаться в собственности. Право собственности может быть передано другой стороне по заключенному договору купли-продажи «

с учетом » определенных предметов, остающихся в праве собственности. Новый владелец может или не может принять меры для снятия некоторых обременений.

Как правило, кредиторы не приемлют иррациональных ограничений. Некоторые ограничения затуманивают название и могут быть недействительными по закону . Однажды я был свидетелем сделки, в которой было условие, что собственность не может быть продана лицу азиатского происхождения. Я также был свидетелем акта, который запрещал будущим владельцам собственности продавать или подавать алкоголь. К счастью, я не брал кредит и не покупал эту недвижимость.

Некоторые обременения негативно влияют на бесплатное использование, желательность и конкурентоспособность. В некоторых случаях неблагоприятные последствия могут быть настолько значительными, что право собственности не может быть передано на законных основаниях или передано другой стороне.

Десятки вопросов могут вызвать конфликты, такие как разногласия в правах собственности товарищества с ограниченной ответственностью, претензии на процессные права и многие другие проблемы.   Покупающая сторона может оказаться не в состоянии убедить страховщика правового титула предоставить полис правового титула в отношении передаваемого имущества. В некоторых случаях может потребоваться подача в суд процесса, называемого декларативным иском , чтобы суд мог выступить посредником и принять решение о законности оспариваемого требования. В судебном процессе никогда не ждите рационального исхода.

Каким образом право удержания или обременение накладывается на недвижимость?

В Соединенных Штатах у нас есть стандартизированная система государственных документов, именуемая муниципальным регистратором . Независимо от того, является ли городской или окружной муниципалитет, регистрационная служба обязана вести публичные записи и документы, касающиеся владения недвижимостью, и другие публичные уведомления. Их работа включает в себя запись и сохранение исторических записей и предоставление их общественности.

Процесс записи и управление общедоступными записями стали более удобными благодаря современным технологиям.

Какова цель регистрации документов?

Целью является уведомление общественности о регистрации документов и документов, влияющих на цепочку правового титула. Цель состоит в том, чтобы получить доступ к общедоступным записям и предоставить отслеживаемую цепочку правоустанавливающих документов, прикрепленных к недвижимому имуществу. Заинтересованные стороны могут отслеживать зарегистрированные документы в течение многих лет, чтобы определить права собственности, залоговые права, обременения и были ли они добровольный или принудительный . Как правило, законы о регистрации разрешают (не требуют) регистрацию инструментов, которые исторически влияют на цепочку правового титула или владения недвижимым имуществом.

Предположим, что человек не записал инструмент , который должен был быть записан. Несмотря на то, что зарегистрированный акт не является обязательным для действительной передачи, незарегистрированный акт оставляет собственность уязвимой для других несвязанных событий и документов, которые могут быть зарегистрированы. Незнание может привести к тому, что другой несвязанный зарегистрированный документ займет приоритетное право залога или обременения. Наказание заключается в том, что у лица могут возникнуть трудности с любым последующим действием по передаче права собственности, которое необходимо для доказательства права собственности или статуса посессорного интереса.

 https://www.boe.ca.gov/proptaxes/pdf/Ownership_DeedRecording.pdf            

https://www.investopedia. com/ask/answers/100214/what-real-estate-documents-need-be -recorded.asp 

https://en.wikipedia.org/wiki/Recording_(real_estate)

Я помню время в прошлом, когда существовали только бумажные записи. Затем появилось то, что считалось существенным улучшением, называемое базой данных записей микрофиш. Микрофиша представляла собой плоский кусок пленки, содержащий микрофотографии. Эти изображения были сфотографированы и уменьшены с оригинала. Материалы были изготовлены из пластика (ацетат) между 1930-х и 1980-х, затем полиэстер после 1960-х. Пленка покрыта серебряно-желатиновой эмульсией. На одном листе пленки размером 4 x 6 дюймов может быть много отдельных кадров. Копии документов будут получены с использованием сканера и печатающего устройства. По сегодняшним меркам это устаревший метод в нашем мире мгновенной информации.

Публичные записи могут содержать уведомления об обременении как добровольных, так и недобровольных прав и требований . Залоговые права и обременения создают облака для правового титула, которые должны быть признаны и рассмотрены брокером, покупателем или кредитором, осуществляющим сделку. Покупатель или кредитор может принять недвижимость на сомнительных условиях, изъять ее из права собственности, изменить ее или отказаться от нее, поскольку риск слишком значителен.

Каждый документ, зарегистрированный в отношении имущества, может содержать соглашения, соображения, запреты и риски, которые должен учитывать заемщик/кредитор. Зарегистрированный трастовый акт может содержать 20-40 страниц юридических документов, которые должен просмотреть заемщик, а также советник заемщика, доверенное лицо и предусмотрительный кредитор. Документ может содержать такие пункты, как « в связи с продажей », « в связи с дальнейшим обременением », « положения по умолчанию » или « заявления и гарантии «заемщика.

https://www.law.cornell.edu/wex/deed_of_trust 

Из-за огромной сложности предмет, относящийся к различным положениям в кредитных документах, который обычно создает ограничения и запреты, должны быть рассмотрены отдельно Я призываю заинтересованные стороны обратиться за консультацией к компетентному консультанту

Брокер/агент по недвижимости или кредиту несет фидуциарную ответственность за помощь покупателю/заемщику в понимании всех документов, относящихся к покупке или кредитной сделке. Ниже приводится хороший обзор фидуциарных обязанностей.

https://dre.ca.gov/files/pdf/The_Real_Estate_Brokerage_as_Fiduciary.pdf

Иногда владелец недвижимости может записывать уведомления о смене владельца в общедоступных записях, которые изменяют статус собственности. Примером может быть изменение или передача титула собственности с « муж и жена в качестве совместных арендаторов » на « отзывный семейный траст «. Другим примером может быть регистрация решения о разводе или заявления об отказе от права собственности на недвижимость в пользу другой стороны в рамках мирового соглашения.

В соответствии с законом только доверительные собственники отзывного семейного траста могут владеть законными правами на недвижимое имущество, а не сам семейный траст.   Отзывной семейный траст является юридическим лицом, но не может действовать от имени траста без доверительного управляющего.    Трастовый документ — это соглашение между ключевыми сторонами траста.

Что такое первая, вторая и третья приоритетная позиция удержания?

Приоритет удержания связан с точной датой и временем, когда документ регистрируется в офисе регистратора и когда и где он становится предметом публичных записей. Когда документ записывается, он проставляется с отметкой даты и времени и прикрепляется к порядковому регистрационному регистрационному номеру.

Пример:  Если заемщик или его титульная компания зарегистрировали одновременно три залога в отношении одной собственности, это создаст первый, второй и третий залог, независимо от суммы каждого залога в долларах. Первое залоговое право или самое раннее зарегистрированное право удержания считается старшим залоговым правом, второе и третье залоговое право — младшим залоговым правом, а второе залоговое право старше третьего. После того, как документы будут записаны и отсканированы в общедоступные записи, лицо, записавшее документ, получит оригиналы обратно в свое владение. Правоустанавливающая компания, кредитор или заемщик, зарегистрировавшие документы, получают оригиналы документов с отметками даты и времени и номерами ссылок для подтверждения действительности и хранения.

Что обеспечивает порядок записи, который считается первым, вторым или третьим? Как узнать, что регистратор не ошибся и не записал документы не по порядку? Вы можете запросить и оплатить страховой полис, именуемый титульным страхованием, у страховой компании. Полис титульного страхования предназначен для того, чтобы гарантировать вам приоритетное право удержания, без которого от перевозчика может потребоваться оплата неправильного застрахованного требования.

Если вы идете в регистратуру, стоите в очереди и записываете свои документы, вы должны сами проверить последовательность записи. Но, как правило, регистрация документов осуществляется перевозчиком титульной компании в рамках сделки купли-продажи или кредита.

Предположим, что имущество обременено первым залогом в размере 500 000 долларов, вторым залогом в размере 100 000 долларов и третьим залогом в размере 50 000 долларов! Предположим, что все они были правильно записаны в объекте свойства. Если первое право удержания выплачено полностью и доверительный управляющий регистрирует повторную передачу, эта процедура удалит первое право удержания из публичных записей. Второй залог станет первым залогом, а третий станет вторым залогом.

Переоформление — это письменная форма, подписанная доверительным управляющим, которая регистрируется, когда залог полностью уплачен и полностью удовлетворен. Повторная передача публично показывает, что залоговое удержание было снято и удалено из публичных записей. В момент регистрации обеспечительный интерес аннулируется. Запись повторной передачи обычно осуществляется титульной компанией, которая занимается продажей или рефинансированием правового титула.

Некоторые штаты ссылаются на удовлетворение ипотечных документов, а не на повторную передачу, но они по существу одинаковы.

Если бы вы рефинансировали одно и то же имущество и заменили все три залога одним новым кредитом, все три залога были бы повторно переданы попечителями и удалены из публичных записей. Новая запись одного займа со свежей отметкой даты и номером записи будет отражать новую первую позицию удержания. Система работает хорошо, если за плату титульный страховщик предоставляет страховой полис, гарантирующий залоговые позиции.

Добровольное и принудительное удержание:

Добровольное удержание — это требование, которое лицо или кредитор предъявляет к имуществу другого лица в качестве обеспечения уплаты добровольного долга, согласованного с заемщиком. Залог прилагается к имуществу, а не к человеку. Трастовый договор или ипотечный залог является добровольным. Залоговое удержание включает в себя юридические претензии в отношении таких активов, как недвижимое имущество. Владелец не может продать имущество или передать право собственности третьему лицу, не признав, не рассмотрев или не аннулировав право удержания.

Зарегистрированное уведомление о наличии залога находится в окружном или муниципальном отделе записи. Регистрация любого залога или обременения в отношении частной собственности затуманит право собственности.

Сторона может затуманить право собственности для принудительных требований, записав залог против частной собственности. Собственник не согласился на арест. Но обременение имущества — это способ принудительного взыскания долгов. Этот иск включает в себя такие обязательства, как местные, государственные и федеральные налоговые права удержания, уведомление о нестандартных условиях, претензии подрядчиков в отношении залогов механиков, взносы ассоциации домовладельцев, выплаты алиментов и решения по гражданским искам.

Залоговое право может быть консенсуальным , таким как кредит на недвижимость, установленным законом, таким как налоги на имущество , или на основании постановления суда . Залоговое удержание по решению суда является наиболее опасным, потому что судья может распорядиться о регистрации залогового права на чье-либо имущество, будь то по уважительным причинам или в связи с возражением.

Предусмотренное законом право пропуска перед другими залогами:

Закон штата Калифорния относит приоритет залога к « первый по времени , первый по праву «. Первый по времени относится к записи с точной датой и номером с отметкой времени. Законы Калифорнии также допускают исключения для некоторых типов залогов, в соответствии с которыми некоторые залоговые права помещаются в начало строки независимо от времени записи. «Впереди линии» означает предоставление приоритетного положения залогового права по сравнению с другими зарегистрированными залоговыми правами и обременениями.

Правительственные постановления разрешают выдвигать определенные залоговые права, поэтому они становятся более приоритетными по сравнению с другими залоговыми правами. Залоговое право механика, предназначенное для обеспечения своевременной оплаты продавцов и подрядчиков, является примером приоритетного залогового права с « пропуск мощности «. Это право защищено Конституцией штата Калифорния и далее перечислено в Гражданском кодексе Калифорнии (раздел 3110 и последующие). Они относятся к техническим требованиям, таким как время начала строительства и процесс взыскания этого залога истцом. Даже когда залог механика кажется » стертым или погашенным » старшим держателем залога при продаже права выкупа залог не снимается автоматически. Для получения более конкретных требований к залогам механика кредитор должен проконсультироваться с юристом, знающим закон о залоге строительства и механики. 

Другие исключения, относящиеся к » Полномочия пропуска » могут включать вопросы, касающиеся налогов на имущество, районов специального налогообложения, а в некоторых штатах — домовладельцев или ассоциаций взаимной собственности.

A   письменный договор аренды имеет  а « первый по времени , первый по праву » приоритет . Арендаторы (арендаторы), у которых есть письменные договоры аренды, зарегистрированные в окружном регистрационном офисе, с отметкой даты и времени до регистрации нового договора о доверительном управлении, будут иметь право применять условия договора аренды и право на дальнейшее проживание. Права арендатора будут действовать вместе с имуществом до истечения срока аренды (прав) или пока не будут изменены в письменной форме по взаимному согласию. Ниже приведен поучительный пример.

https://law.justia.com/cases/california/court-of-appeal/4th/65/1469.html  

Приоритет залога может быть изменен посредством письменных соглашений:

Причин может быть много. для создания письменных соглашений, которые предназначены для изменения приоритета удержания по взаимному согласию. Один из методов называется соглашением о субординации. Это соглашение делает подлежащее залоговому удержанию младшим по отношению к другому залоговому удержанию, даже если оно было зарегистрировано ранее с более ранней отметкой даты.

Кредитор недвижимости может обусловить утверждение кредита письменным изменением установленного законом приоритета. В качестве условия утверждения и закрытия кредита может потребоваться письменное соглашение между заемщиком, арендатором и кредитором. Может быть рекомендовано соглашение о прямой субординации или соглашение о субординации, невмешательстве и возмещении ущерба (SNDA) . Оба договора при регистрации являются обременениями имущества.

В некоторых случаях в интересах кредитора расторгнуть договор аренды в случае дефолта заемщика и завершения процедуры обращения взыскания. В этом случае прямое подчинение с подписью арендатора будет уместно. Любое действие, вызывающее изменение цепочки правовых титулов, может привести к потере приоритета арендатора. Если приоритет арендатора утрачен, ему могут дать уведомление об освобождении и выгнать из собственности.

В некоторых коммерческих сделках кредитор может пожелать сохранить права аренды за кредитными арендаторами, чтобы сохранить денежный поток собственности, стабильную заполняемость и капитализированную стоимость. Соглашение о субординации, невмешательстве и доверенности «SNDA» может быть подходящим документом для записи. SNDA — это соглашения между арендатором (арендодателем), арендодателем (арендодателем) и кредитором, определяющие определенные права и обязанности. SNDA защитит арендатора или арендатора от выселения, если владелец (арендодатель) перестанет выплачивать платежи по кредиту кредитору (кредиторам), что приведет к завершению обращения взыскания. Могут быть затронуты и другие стороны, такие как новый покупатель недвижимости.

https://www.jdsupra.com/legalnews/snda-what-is-it-and-why-is-it-important-97709/

Изменение прав и обязанностей основных и второстепенных сторон залога: 

Может быть рекомендовано межкредиторское соглашение . Использование этого соглашения не изменяет позиции удержания между младшими и старшими кредиторами кредитора.

Интеркредитор представляет собой письменное соглашение между двумя кредиторами, предназначенное для закрепления того, как следует обращаться с их конкурирующими обеспечительными интересами, когда каждый из них владеет залоговым правом (требованием или деньгами, взимающими проценты) в отношении общего заемщика и обеспеченного имущества. Это соглашение используется между двумя (или более) старшими/младшими кредиторами для установления прав и обязанностей между каждым кредитором. Соглашение обычно предусматривает, что залоговое удержание одного кредитора является приоритетным по отношению к другому, независимо от того, когда и в каком порядке были зарегистрированы залоговые права.

В некоторых случаях фактическим соглашением является « субординация и межкредиторское соглашение ».  Этот документ позволяет двум разным кредиторам «разделить» обеспечение таким образом, чтобы оба они были обеспечены равным первым или младшим залоговым правом в отношении своего обеспечения в соответствии с положениями и условиями соглашения.

Межкредиторские соглашения при регистрации являются обременением имущества.

Если эта статья окажется полезной для вас и ваших сотрудников, перешлите ее тем, кто может оценить это образование. Я уверен, что читатель осознает важность компетентного совета.