Обременение правами третьих лиц это: Обременения права собственности на квартиру – что это и как о них узнать

Обременение объекта — виды накладываемых ограничений прав собственности недвижимости

Что такое обременение права собственности?

Обременение — это синоним слова «ограничение» в отношении прав кого-либо. Оно касается ограничения прав на недвижимость. Согласно ГК РФ ст. 131 и ФЗ N218 от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости». Оно возникает при заключении различных договоров или исполнения судебных решений. Права собственника на недвижимость могут ограничиваться не только при продаже квадратных метров, но даже при сдаче помещения в аренду.

От сервитута до ареста

Всего существует шесть основных типов обременений недвижимости:

Сервитут — ограничение, накладываемое на арендаторов земельных участков или людей, пользующихся помещениями, им не принадлежащим — например, кухня в коммунальной квартире. В земельных отношениях понятие «сервитут» возникает, когда через земельный участок необходимо, например, проложить дорогу. Такой вид использования чужой недвижимости может быть оплачен как частными лицами, так и государством.

Ипотечное обременение — с ним столкнется любой, кто оформляет ипотеку. Банк имеет право присвоить объект, если его владелец не выполняет кредитные обязательства. Кредитная организация должна быть уверена в том, что недвижимость останется за заемщиком. Именно поэтому банк ограничивает возможность владельца продавать и сдавать недвижимость в аренду. Без согласия банка нельзя даже устроить перепланировку. Прописывать в квартире можно только супругов, родителей и детей. Уведомлять кредитора придется и в случае, если вы решите пару месяцев пожить за границей. При погашении ипотеки необходимо подать заявку и снять квартиру с ипотечного обременения.

Арест имущества и недвижимости накладывает суд из-за долгов или преступных действий самого собственника. Так, недвижимость может быть конфискована судом в качестве уплаты долга или выполнения судебного решения в пользу государства или пострадавших.

Аренда — довольно распространенный вид обременения. По договору аренды арендодатель сдает недвижимость арендатору во временное пользование с рядом ограничений, которые они заключают между собой. Например, арендодатель сам вправе решить, может ли арендатор заселять других жильцов, делать переустановку. Аренда накладывает ограничения и на арендодателя: он не может пользоваться недвижимостью, но может продать ее. Однако, он будет не вправе выселить арендаторов без соблюдения прописанных в договоре причин.

Рента — это особый вид обременения, который относится к передаче прав на недвижимость. Здесь объект обременения — сам собственник жилья, которому необходима помощь или материальное содержание. Он сдает свою недвижимость в ренту с требованием собственного содержания до момента смерти, после которой недвижимость переходит в собственность второй стороне. Заключается договор с персональными условиями, согласно которым владельцу выплачивается договорная сумма и обеспечивается содержание. Сделка аннулируется, если условия обременения второй стороной не выполняются.

Пpи доверительном управлении объектом ответственный будет в праве управлять недвижимостью, но не владеть ею. Такой тип обременения заверяется у нотариуса и отменяется после купли-продажи недвижимости.

Есть и другие виды обременения. К ним относится, например, опека над несовершеннолетним владельцем недвижимости. На родителей и опекунов накладывается ограничение на продажу недвижимости, если в конечном итоге условия жизни ребенка ухудшатся. Также существуют обременения аварийных строений и памятников культуры. В первом случае недвижимость нельзя продавать, во втором — все изменения, а также продажа должны быть изначально согласованы с органами по охране памятников.

Как наложить обременение на квартиру?

Обременение не всегда становится решением третьей стороны. Часто это делают сами собственники или наследники, которые опасаются за свою недвижимость. Для того, чтобы сделать это, нужно обратиться в МФЦ или отправить документы заказным письмом в Росреестр. Нужно доказать, что обременение на недвижимость действительно необходимо владельцу. Для этого придется предоставить:

• Копию паспорта;
• Свидетельство о праве собственности на имущество;
• Кадастровый паспорт недвижимости;
• Справка об открытии наследственного дела;
• Заверенное нотариусом согласие третьих лиц, чьи права будут затронуты: супругов, совладельцев квартиры (этот документ требуется опционально).

Где и как проверить наличие обременения?

Наличие обременения обязательно стоит проверять всем, кто хочет купить «вторичку» Через выписку ЕГРН можно узнать точное количество собственников (чтобы исключить претендентов на купленную квартиру), была ли квартира заложена, заключен ли договор ренты на недвижимость. Запросить справку о владельцах квартиры можно в управляющей компании. В ней будут указаны военнослужащие-владельцы квартиры или заключенные, которые отбывают наказание и являются временно выписанными из квартиры. Также стоит запросить оплаченные квитанции за последний месяц, чтобы удостовериться в отсутствии долгов. Проверить строение на статус памятника можно в органах местной администрации. Выявить другие виды обременения сложнее, так как они не фиксируются в государственных ресурсах. Например, проверить сдается ли квартира в аренду, можно только очно, поговорив с соседями или пару раз придти квартиру в неожиданное для собственника время.

Как снять обременение c квартиры?

Это довольно простая процедура, если собственник не нарушал условий договорных отношений. Конечно, для каждого вида обременения будет свой алгоритм действий. Так в случае ренты обременение будет снято только после смерти владельца. Для этого нужно будет предоставить свидетельство о смерти. При договоре аренды его не нужно снимать специально, так как оно не регистрируется государственными органами. Сложнее с ипотекой: тут потребуется предоставить банку свидетельство того, что все обязательства перед ним выполнены.

Документы нужно будет подать в МФЦ на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и примерно через 10 дней проверить статус недвижимости в Росреестре. Снять обременение можно и онлайн, через сайт Росреестра. Понадобится пункт «Регистрация прекращения прав, ограничений (обременений) прав» и далее «Погашение регистрационной записи об ипотеке».

 Какие документы понадобятся?

При снятии каждого типа обременения понадобится свой пакет документов. Так для отмены ренты потребуется согласие собственника, заверенное у нотариуса; при аресте — решение суда о снятии ограничений; в отношении несовершеннолетних — разрешение органов опеки; при доверительном управлении — сам договор. Чаще всего его требуется снять в связи с окончанием выплаты ипотеки:

• Справка о закрытии кредита от банка
• Закладная — документ о залоге недвижимости, пока идут ипотечные выплаты. Этот документ также оформляет банк в течение двух недель.
• Свидетельство собственности на недвижимость
• Договор об ипотеке
• Паспорт

Риски при покупке недвижимости с обременением

Квартиры на вторичном рынке с обременением в виде невыплаченной до конца ипотеки, увы, сегодня не редкость. Обычно такие квартиры продаются по стоимости ниже рынка. Владельцы, как правило, обещают закрыть ипотеку за счет оплаты. В этом случае покупателю стоит быть еще более внимательным при проверке документов. Нужно проверить жилье на все другие виды обременений: удостовериться, что ее никто не арендует, если это не оговорено заранее, нет ли обязательств по ренте, не является ли недвижимость арестованной или аварийной. Помните, есть риск, что недобросовестный продавец может разорвать сделку продажи после внесения средств за ипотеку. Вам же очень долго придется возвращать сумму через суд. Впрочем, обременение еще не означает, что вас обязательно обманут. Серьезнее отнеситесь к проверке документов.

Узнать все о нюансах обременения объектов недвижимости вы может из нашего курса «Современные проблемы права недвижимости и землепользования».

Источник изображения: pexels.com

Понятия «обременение» и «ограничение» в законодательстве о недвижимом имуществе

Понятия, указанные в названии данной статьи, достаточно широко используются в гражданском законодательстве, однако не имеют достаточно четких легальных определений. Отсутствие таких определений не может не оказывать негативного влияния на практику применения законодательства, определяющего правовой режим недвижимости. Цель статьи – анализ понятий «обременение» и «ограничение» с точки зрения гражданского законодательства и законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и выработка предложений по совершенствованию этого законодательства.

В соответствии со ст.131 ГК РФ государственной регистрации подлежат ограничения вещных прав на недвижимое имущество.
В то же время Закон о регистрации говорит о регистрации ограничений (обременений). Оба этих понятия во всех статьях Закона используются только вместе, как синонимы. О том, что Закон о регистрации рассматривает данные понятия как равнозначные, говорит и определение, содержащееся в первой статье Закона. Согласно этому определению «ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других».

Следует отметить, что в действующем законодательстве отсутствует какое- либо другое определение ограничений и обременений. В то же время, по мнению автора, приведенное определение не выдерживает критики с точки зрения правильности отражения того явления, которое оно призвано определить. Во-первых, рассматриваемая формулировка ограничивает источники возникновения ограничений лишь непосредственным установлением их законом, либо уполномоченными органами, абсолютно не учитывая возможность договорного происхождения обременений и ограничений. В то же время при указании примерного перечня возможных ограничений (обременений) формулировка Закона приводит ряд обременений, которые могут быть основаны на договоре (сервитут, ипотека), либо могут возникать только из договора (доверительное управление, аренда).

Видимо,  с целью исправления этой явной ошибки в п. 1 ст. 4 Закона о регистрации был включен абзац второй:«Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом»1. Но получилось не очень  удачно. Хотя в данной статье и упоминается, что обременения могут иметь договорное происхождение, но более общее определение, содержащееся в ст. 1, такого упоминания не содержит. 
Во-вторых, как представляется, понятия ограничение и обременение не являются синонимами. При этом следует заметить, что если бы они являлись синонимами, то с точки зрения законодательной техники не было бы никаких оснований использовать в тексте закона оба этих понятия.

Разумеется, при отсутствии законодательного определения этих понятий можно в теории устанавливать различное их соотношение. Однако с учетом анализа употребления этих терминов в Гражданском кодексе и установившейся практики наиболее оптимальным представляется следующий подход.

Начнем с рассмотрения понятия ограничения.
Прежде всего, анализируя текст обеих частей Гражданского кодекса, можно однозначно определить, что термин«ограничение» в том смысле, который придает ему ст. 131 ГК РФ и Закон о регистрации, в гражданском законодательстве всегда используется применительно к гражданским правам.  Термин же «обременение» всегда относится к имуществу (см.ст.ст.274, 275, 460, 586, 704, 1019ГК РФ). При этом данный подход выдерживается весьма жестко — нигде в Гражданском кодексе не говорится об «обременении прав» или «ограничении имущества».

Рассматривая вопрос о понятии ограничения применительно к вещным правам, нужно проанализировать содержание п. 2 ст.209 ГК РФ. Согласно этой норме  «собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

В рассматриваемой статье сформулированы общие исходные условия осуществления права собственности. Согласно этой формулировке действия собственника в отношении принадлежащего имущества всегда ограничиваются законом, иными правовыми актами, а также правами и охраняемыми законом интересами других лиц. При этом, очевидно, закон имеет в виду нормы общего характера, не определяющие режим конкретного объекта недвижимости, а также рассматривает в общем плане права и интересы граждан, которые должен соблюдать каждый собственник, а не собственник конкретного имущества по отношению к конкретным лицам. Эти рамки осуществления права собственности нельзя считать ограничениями в том смысле, в котором данное понятие используется в законодательстве, поскольку они составляют элемент режима собственности любого имущества. Ограничениями же являются любые отклонения от общих рамок осуществления права собственности. Так, например, элементом общего режима любого здания является запрещение его реконструкции без соответствующего разрешения. К общему режиму любого здания относится также обязанность собственника не осуществлять в этом здании каких-либо действий, которые наносили бы ущерб правам и законным интересам владельцев соседних объектов.

Но если индивидуальным актом установлено запрещение проведения определенного рода реконструкции (например, запрещение надстройки здания), либо собственник здания по соглашению с собственником соседнего здания обязан представить последнему возможность пользования находящейся в здании электрической подстанцией или гаражом, то в этом случае речь идет об ограничении прав собственника конкретного объекта.

Проводить различия между элементами общего режима объекта и ограничениями права собственности на него очень важно именно с точки зрения вопросов государственной регистрации прав на недвижимость.

Вполне очевидно, что ст.131 ГК РФ говорит о необходимости регистрации ограничений в собственном смысле этого слова. В то же время при анализе правоустанавливающих документов регистраторам не всегда бывает просто установить, какие ограничения, подлежащие регистрации, содержатся в документе.

Так, например, сторонами договоров отчуждения часто включаются в договор многочисленные обязанности приобретателя объекта, которые, однако, большей частью характеризуют обязанности любого собственника недвижимого имущества. Так, например, в договор иногда включаются положения, характеризующие бремя содержания имущества (ст.210 ГК РФ), такие как обязанность проведения текущего и капитального ремонта, заключения договоров на тепло- и электроснабжение и пр. Представляется, что такие обязанности не могут быть зарегистрированы в качестве обременения, независимо от желания участников договора.

С учетом приведенных соображений следует высказать еще одно замечание в адрес определения ограничения(обременения) в Законе о регистрации. В этом определении говорится, что ограничения и обременения могут быть установлены непосредственно законом. Между тем, по мнению автора, ограничение как объект регистрации (а именно в качестве такового оно и определяется в Законе о регистрации) отличается именно тем, что изменяет содержание правомочий собственника именно по сравнению с общим режимом, установленным непосредственно законом. Разумеется, нельзя не признать, что ряд ограничений прав собственника могут возникать на основании норм закона.

Так возникает залог при продаже товара в кредит (п.5 ст.488 ГК РФ) и передаче недвижимости под выплату ренты (п.1 ст.587 ГК РФ). Однако в этих случаях речь идет не об установлении ограничений прав собственника непосредственно законом, а об автоматическом возникновении этих ограничений при совершении собственником соответствующих действий. Поэтому, определяя понятие ограничения прав, необходимо говорить не об установлении их законом, а об их возникновении (установлении) на основании закона. В противном случае будет потеряна грань между ограничением, являющимся объектом регистрации, и общими рамками правомочий собственника.
Итак, ограничение права на недвижимость можно определить как установленное на основании закона, либо уполномоченными органами, либо договором уменьшение правомочий собственника по сравнению с объемом правомочий, установленным законом непосредственно.

Теперь перейдем к понятию обременения.
Как уже указывалось, в Законе оно используется применительно к имуществу, а не к правам на него.
По мнению автора, такой подход законодателя не случаен. Специфика обременения как правовой категории состоит в том, что оно неразрывно связано с конкретным имуществом, существует и сохраняет свое содержание независимо от смены собственника этого имущества. Так, например, ст.274 ГК РФ говорит об обременении земельного участка сервитутом, а п.1 ст.275 ГК РФ специально указывает, что «сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу». Относя ренту к обременениям, Гражданский кодекс в ст. 586 формулирует аналогичное правило: «рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества».

Такое же правило сформулировано и в ст.617 ГК РФ применительно к аренде, хотя аренда и не названа обременением.
Рассматривая соотношение понятий «ограничение прав» и «обременение имущества», следует отметить, что обременение имущества, как правило, состоит в ограничении прав его собственника, а именно прав владения, пользования и распоряжения, причем эти ограничения связаны с наличием прав на это имущество у третьих лиц. Так в случае обременения имущества сервитутом права его собственника ограничены правами пользования собственника соседнего участка, при аренде — правами пользования арендатора и т.д. Однако следует обратить внимание и на то, что обременение может выражаться не только в ограничении прав владения, пользования и распоряжения имуществом, но и в возложении на собственника имущества  дополнительных обязанностей, неразрывно связанных  с владением этим имуществом. Именно так обстоит дело при обременении имущества рентой. Основное содержание данного обременения состоит в обязанности «выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной сумме, либо предоставления средств на его содержание в иной форме» (п. 1 ст.583 ГК РФ). Таким образом, мы видим, что обременение не всегда связано с ограничением прав лица в отношении обременяемого имущества.
В то же время, рассматривая понятие ограничения прав, мы можем заметить, что ограничение прав конкретного лица в отношении недвижимого имущества далеко не всегда неразрывно связано с этим имуществом и правами на него третьих лиц. В качестве примера можно привести такое ограничение, как арест имущества или запрещение совершения в отношении этого имущества  определенных действий (ст.134 ГПК РСФСР, ст.76 АПК РФ). Арест производится в отношении конкретного имущества и действует до его отмены в установленном порядке. Поэтому он может рассматриваться как обременение, сохраняющее свою силу независимо от смены собственника. Но такая мера обеспечения иска, как запрещение ответчику совершать определенные действия (например, запрещение распоряжаться определенным недвижимым имуществом), неразрывно связана исключительно с личностью ответчика и не может сохраняться, если собственником имущества является другое лицо.
Таким образом, с одной стороны, могут существовать обременения, которые не связаны с ограничением прав на имущество, а, с другой стороны, есть такие ограничения прав собственника имущества, которые связаны исключительно с его личностью и не сохраняются при смене собственника.

С учетом проведенного анализа можно было бы сформулировать следующее определение обременения:«Обременение имущества — ограничения вещных прав на имущество, а также специальные обязанности обладателей этих прав, установленные на основании законов и иных нормативных актов или актами уполномоченных органов, либо договором и  сохраняющиеся при смене правообладателя».  
Представляется, что введение такого определения в общую часть гражданского законодательства было бы целесообразным, поскольку данный термин в законе используется, а определения не имеет.
При отсутствии же общего определения обременения для любого имущества это определение следовало бы сформулировать применительно к недвижимости. Такое определение могло бы существовать в Законе о регистрации вместе с определением ограничения прав на недвижимость.

1  Федеральный закон от 29.12.2004 N 196-ФЗ) 

Алексеев В. А., руководитель адвокатского агенства «Алексеев, Загараев и партнеры»,

доктор юридических наук.

29.05.2011

Отсутствие обременений третьих лиц Образец статей

• Ни одно из Разрешенных обременений, по отдельности или в совокупности, существенно не влияет на преимущества обеспечения, которое должно быть предоставлено Кредитными документами, существенно и неблагоприятно влияет на стоимость Имущества, ухудшает использование или эксплуатацию Имущества или ухудшает способность Заемщика своевременно оплачивать свои обязательства.

• По своему усмотрению Административный агент может погасить просроченные налоги, оценки, сборы, сборы, Залоги, обеспечительные интересы или другие обременения в любое время, взимаемые или возлагаемые на Залог (кроме Разрешенных обременений), и может принимать любые другие действия, которые Административный агент может разумно счесть необходимыми или желательными для ремонта, обслуживания или сохранения любого Залогового имущества в той мере, в какой какой-либо Доверитель не делает этого в соответствии с требованиями Кредитного соглашения или настоящего Соглашения, и каждый Доверитель солидарно соглашается возместить Административному агенту за любой произведенный платеж или любые разумные наличные расходы, понесенные Административным агентом в соответствии с вышеуказанным разрешением в течение пятнадцати (15) Рабочих дней после получения счета, в котором такие платежи или расходы излагаются с достаточной степенью детализации; при условии, однако, что ничто в настоящем Разделе 4. 4 не должно толковаться как освобождающее любого Концедента от выполнения или налагающее какие-либо обязательства на Административного агента или любую Обеспеченную сторону по устранению или исполнению любых обязательств или других обещаний любого Концедента в отношении налоги, оценки, сборы, сборы, Залоги, обеспечительные интересы или другие обременения и содержание, как указано в настоящем документе или в других Документах по займу; и при условии, кроме того, что осуществление любых таких платежей или принятие любых таких действий Административным агентом не считается отказом от любого Неисполнения или Случая неисполнения, возникающего в результате неспособности любого Концедента произвести такие платежи или принять такое действие.

• Создавать, брать на себя, принимать на себя или допускать существование любого Залогового удержания в отношении любого своего имущества, или уступать или иным образом передавать любое право на получение дохода, включая продажу любых Счетов, или разрешать любой из своих Дочерних компаний делать это , за исключением разрешенных залогов.

• Не ограничивая общего характера пункта 10.6, во время оформления и доставки каждого Финансового документа:

• XxxxXXXxxx и Приобретение, —————— ————— прямо или косвенно, иметь полное и неотъемлемое право собственности и другие законные права на использование всего имущества и активов, недвижимых, личных и смешанных, материальных и нематериальных, отраженных как принадлежащие на их последние балансовые отчеты, включенные в XxxxXxxx или финансовые отчеты о приобретении, или приобретенные после даты такого балансового отчета, за исключением имущества и активов, проданных в соответствии с обычной практикой в ​​бизнесе или проданных по полной и справедливой стоимости с даты такого баланса. бухгалтерский баланс в ходе обычной деятельности в соответствии с прошлой практикой и за исключением вопросов, которые не будут иметь Существенных последствий.

• Заемщик имеет надлежащее и неотъемлемое право собственности на Залог, свободное и свободное от залогов, за исключением Разрешенных залогов.

• Компания не должна прямо или косвенно совершать, создавать, брать на себя, принимать на себя или разрешать существование какой-либо уступки, передачи, залога, ипотеки, обеспечительного права или другого залога или обременения любого характера в отношении или против какой-либо части Заложенное имущество или основной капитал Компании, либо предложение или согласие на это, либо владение, либо приобретение, либо согласие на приобретение любого актива или имущества любого характера с учетом любого из вышеперечисленных обременений (включая любой условный договор купли-продажи или другое соглашение об удержании правового титула). ), или переуступать, закладывать или каким-либо образом передавать или обременять свое право на получение любого дохода или другого распределения или выручки от любой части Заложенного имущества или основного капитала Компании; или вступать в любое финансирование продажи с обратной арендой в отношении любой части Заложенного имущества в качестве арендатора, или вызывать или способствовать началу или продолжению любого из вышеперечисленного.

• Компания имеет прочное, действительное и неоспоримое рыночное право собственности на все имущество и активы, используемые в ведении ее бизнеса (за исключением имущества, находящегося в действующей и существующей аренде, которая имеет полную юридическую силу и действует и не находится в состоянии неисполнения) свободными от всех залогов и других обременений, за исключением разрешенных залогов и таких обычных и обычных несовершенств права собственности, ограничений и обременений, которые по отдельности или в совокупности не уменьшают существенно стоимость имущества или активов или существенно не ухудшают их использование Компанией в своей деятельности. Не ограничивая общего характера вышеизложенного, Компания имеет право собственности на все свое имущество и активы, отраженные в балансовом отчете, за исключением имущества, отчужденного в ходе обычной и обычной деятельности с даты составления балансового отчета, и имущества, находящегося в собственности. в соответствии с действующими и существующими договорами аренды, которые имеют полную силу и действие и которые не находятся в состоянии неисполнения.

• В настоящее время Компания не владеет и никогда не владела (а) каким-либо недвижимым имуществом, (б) какими-либо правами аренды или (в) зданиями, заводами, строениями и/или оборудованием. Часть 3.6 Графика раскрытия информации о сторонах продавца содержит полный и точный список всех (A) Активов, которыми Компания претендует владеть, включая все имущество и активы, отраженные в Бухгалтерском балансе (за исключением раскрытых активов, находящихся в капитализированной аренде или не требуется раскрытия в Части 3.6 Графика раскрытия информации о сторонах продавца, и личное имущество, проданное с даты составления баланса, в зависимости от обстоятельств, в ходе обычной деятельности), и (B) все имущество и активы приобретенное или иным образом приобретенное Компанией с даты составления баланса (за исключением личного имущества, приобретенного и проданного с даты составления баланса в ходе обычной деятельности и в соответствии с прошлой практикой), которое впоследствии приобрело или приобрело имущество и активы (кроме товарно-материальных запасов и краткосрочных инвестиций) перечислены в Части 3. 6 Графика раскрытия информации о сторонах-продавцах. Компания является единственным владельцем и имеет действительный и товарный титул (или право аренды, в зависимости от обстоятельств) на Активы, свободные от всех Обременений, а Активы, отраженные в Балансе, свободны от всех Обременений и в случае недвижимого имущества, не подпадающего под действие каких-либо прав проезда, ограничений использования зданий, исключений, отклонений, оговорок или ограничений любого характера, за исключением, в отношении всех таких свойств и активов, (i) ипотеки или обеспечительных прав, показанных в балансовом отчете в качестве обеспечения определенных обязательств или обязательств, в отношении которых не существует дефолта (или события, которое с уведомлением или по прошествии времени, или и то, и другое будет представлять собой дефолт), (ii) ипотечные кредиты или обеспечительные интересы, возникшие в связи с покупка имущества или активов после даты составления балансового отчета (такие ипотечные кредиты и обеспечительные интересы ограничиваются имуществом или активами, приобретенными таким образом), в отношении которых не было невыполнения обязательств (или в случае, если с уведомлением или по истечении время или и то, и другое, означало бы дефолт), (iii) залоговое удержание текущих налогов, еще не подлежащих уплате, и (iv) Обременения в соответствии с Соглашением о залоге (как определено ниже) или Соглашением о кредите и (v) Обременения, возникшие в связи с Обыкновенным Ход деятельности, соответствующий прошлой практике или созданный явными положениями Контрактов, каждый из типов, указанных в Части 3. 6 Списка раскрытия информации о сторонах продавца (вместе именуемые «Разрешенные обременения»). Все такие активы пригодны для использования, для которого они используются или были использованы в ходе обычной деятельности, и находятся в хорошем рабочем состоянии, за исключением обычного износа.

• Заемщик признает, что в той мере, в какой это предусмотрено в Разделе 21, предоставление, создание или существование любой ипотеки, договора доверительного управления, договора обеспечения долга, обеспечительного права или другого залога или обременения («Залог») на Заложенное имущество (кроме залога по настоящему Инструменту) или определенные доли собственности в Заемщике, будь то добровольно, принудительно или в силу закона, и независимо от того, имеет ли такой залог приоритет над залогом по настоящему Инструменту, является «Передачей», которая представляет собой Случай невыполнения обязательств и подвергает Заемщика личной ответственности в соответствии с Примечанием.

Основы права – Договоры купли-продажи недвижимости

Видеокурс: Введение в сделки с недвижимостью – Модуль 1 из 5

Видеокурс: Часть 1, Модуль 1: Введение в недвижимость Сделки с недвижимостью

Короткое видео: Договоры купли-продажи недвижимости

Видео по теме:

• Договоры купли-продажи недвижимого имущества

Условия: Статут о мошенничестве : Закон, первоначально принятый в Англии в 1677 г. имущество, должно быть в письменной форме, чтобы иметь законную силу. Брокер : Лицо, выступающее в качестве агента для поиска покупателя продукта в обмен на плату или комиссию. Комиссия : Процент от цены продажи, который служит брокерской комиссией. Торговое право собственности : Право собственности, действительность которого не вызывает никаких разумных сомнений и которое вряд ли будет оспорено в будущем в связи с претензией третьей стороны на право собственности или в силу обременений собственности. Обременение : Обременение, связанное с землей, такое как ипотека или сервитут, ограничивающее права владельца на землю или владение землей. Справедливость : Система правосудия, которая дополняет систему «права» путем изменения некоторых законов в определенных ситуациях, чтобы гарантировать отправление правосудия в максимально возможной степени во всех случаях. Конверсия по праву справедливости : Правило, устанавливающее, что при доле собственности имущество передается покупателю сразу после подписания договора, предусматривающего передачу имущества покупателю. Подразумеваемая гарантия : Обещание, данное продавцом собственности покупателю собственности, имеющее силу, даже если оно не указано в условиях контракта. Конкретное исполнение : Исполнение, предписанное судом, чтобы контракт выполнялся точно в соответствии с его условиями, вместо компенсации потерпевшей стороне путем присуждения ему или ей денежного ущерба.

Передача недвижимости осуществляется в два этапа. Первым шагом является договор купли-продажи, который является предметом настоящего подраздела. Второй шаг – закрытие. При закрытии документ, представляющий собственность, «акт », передается стороне, получающей имущество. Закрытие и дела являются предметом следующего подраздела.

Контрактный документ – требование письменной формы

Статут о мошенничестве предписывает, что договор о передаче права собственности на недвижимость должен быть заключен в письменной форме и должен быть подписан стороной, в отношении которой применяется договор. В противном случае договор недействителен. Кроме того, поскольку передача недвижимости подпадает под действие Статута о мошенничестве общего права (в отличие от Статута о мошенничестве UCC), договор должен содержать все существенные условия соглашения, чтобы договор мог быть исполнен. Существенные условия любого договора о передаче недвижимого имущества включают в себя идентификацию передающей стороны, идентификацию правопреемника, описание имущества и условия передачи, включая цену, если она была согласована.

Как и в случае многих других договоров, подпадающих под действие Закона о мошенничестве, частичное исполнение может сделать договор о передаче недвижимости подлежащим исполнению даже при отсутствии письменного договора. В контексте договора о передаче недвижимого имущества частичное исполнение обычно означает владение имуществом получателем плюс либо частичная оплата получателем, либо улучшения земли, сделанные получателем. Например:

1. Фред и Барни заключают устное соглашение, по которому Фред соглашается продать Barney Slateacre за 100 000 долларов. Барни платит Фреду 50 000 долларов и переезжает на землю. В этом случае, даже несмотря на то, что договор о продаже Slateacre был заключен в устной форме, суд поддержит этот договор, поскольку частичное исполнение достаточно для предоставления доказательств того, что у Фреда и Барни был договор. Таким образом, Статут о мошенничестве удовлетворен, и суд поддержит договор.
2. Фред и Барни заключают устное соглашение, по которому Фред соглашается продать Барни Слейтэкр за 100 000 долларов. Барни быстро переходит на землю. Позже Барни начинает строить на земле фермерский дом. Владение Барни землей плюс улучшения, сделанные Барни, достаточны для удовлетворения Статута о мошенничестве.

Брокеры и комиссионные

Очень часто недвижимость продается через брокера. Общая процедура выглядит примерно так. Продавец подпишет контракт с брокером, дающий брокеру право выставить на продажу и показать недвижимость возможным покупателям. Если недвижимость продается, то брокер взимает с продавца комиссию, которая обычно составляет процент от покупной цены. Как правило, комиссия брокера составляет примерно 6% от покупной цены, хотя в последнее время наблюдается тенденция к снижению комиссии, поскольку компьютерные технологии и Интернет значительно упростили продажу домов большому количеству потенциальных покупателей.

Многие брокерские соглашения предусматривают, что брокер имеет право на комиссионное вознаграждение, даже если покупатель продает недвижимость не через брокера, а после того, как брокер был нанят. Это, конечно, защищает брокера от покупателя, который нанимает брокера для продажи своего дома, а затем использует в своих интересах маркетинг дома брокера, продавая его покупателю, не используя брокера в качестве посредника, чтобы сэкономить комиссию брокера. . Например:

Майк хочет продать свой дом. Итак, он звонит в Home Sellers, Inc. и просит их выступить посредником при продаже его дома. Продавцы жилья размещают в нескольких газетах объявление о продаже дома Майка и публикуют дом Майка в своем интернет-листинге.

Лиза звонит Майку и говорит ему, что увидела рекламу его дома и хотела бы его купить. Майк говорит Лизе прийти к нему домой, чтобы договориться, но ничего не говорить продавцу жилья. Лиза приходит в дом Майка, и они договариваются о продаже, по которой Лиза купит дом Майка за 250 000 долларов. Если соглашение продавцов жилья с Майком не включало пункт, который позволял им получать свои комиссионные независимо от того, как был продан дом Майка, Майк мог бы успешно лишить продавцов жилья своих комиссионных, несмотря на тот факт, что их услуги помогли Майку продать его дом. дом.

Еще одна проблема возникает, когда по какой-либо причине сделка, заключенная при посредничестве брокера, срывается, несмотря на то, что брокер выполнил свою работу по сведению потенциального покупателя с потенциальным продавцом.

Традиционное правило заключалось в том, что брокер имел право на комиссию, как только он или она представили продавцу покупателя, который был готов, хотел и мог купить недвижимость по цене, установленной продавцом. Это означало, что если маклер привел продавцу добровольного покупателя, а покупатель и продавец заключили договор, продавец все равно должен был выплатить маклеру свою комиссию, даже если покупатель позже нарушил договор и не купил дом. Это остается законом во многих штатах. Greenwald v. Veurink, 37 Mich. App. 700 (1972).

Во многих других штатах это традиционное правило было заменено более современным правилом, которое гласит, что брокер имеет право на комиссию только в том случае, если покупатель фактически завершает сделку, уплачивая покупную цену. Таким образом, продавец защищен от необходимости платить брокеру в случае отказа покупателя от сделки. Однако во всех юрисдикциях, если соглашение не выполняется из-за того, что продавец отказывается от сделки, продавец несет ответственность перед брокером за комиссию брокера.

Как правило, после того, как покупатель сделал предложение, а продавец принял предложение, нанимается адвокат для составления договора купли-продажи, изучения титула, составления акта и закрытия сделки. Однако при составлении и исполнении договора купли-продажи участие адвоката не является строго обязательным.

Обязанность передать рыночное право собственности

Если специально не оговорено иное, каждый договор купли-продажи земли содержит подразумеваемое обещание, что продавец передаст покупателю «рыночное» право собственности. Товарное право собственности — это право собственности, свободное от разногласий и/или сомнений в той мере, в какой ее мог бы принять разумный покупатель. Продавец, который не передает товарный титул по договору, который прямо или косвенно требует товарного титула, нарушил договор. В таком случае покупатель может отказаться платить покупную цену за эту землю и предъявить иск продавцу за любые другие убытки, понесенные покупателем в результате нарушения.

Продавец может передать товарный титул двумя способами. Первый и лучший способ — показать, что продавец имеет право собственности на имущество, представив « цепочку титулов ». Цепочка правовых титулов на земельный участок представляет собой серию актов и записей о передаче в истории имущества от первоначального «корневого» титула (как первый владелец имущества стал владеть им) до настоящего времени. Это на удивление легко сделать, поскольку записи о передаче недвижимого имущества хранятся в офисе клерка округа каждого округа. Поиск правового титула ”часто можно сделать, просто посетив офис окружного клерка и просмотрев цепочку правовых титулов, относящихся к конкретному участку собственности. Некоторые округа даже работают над тем, чтобы полностью разместить эти базы данных в Интернете, чтобы поиск по названию мог быть выполнен из дома или офиса покупателя или его адвоката.

Второй способ, с помощью которого продавец может продемонстрировать рыночное право собственности, заключается в том, чтобы доказать, что он или она перешли во владение имуществом путем противоправного владения. Конечно, эти два способа демонстрации товарного титула никогда не подходят одновременно для одного и того же имущества. Стороны, вступившие во владение имуществом в результате противоправного владения, не могут предъявить цепочку правовых титулов, поскольку не подается документация, указывающая на то, что право собственности на имущество было изменено в результате противоправного владения. Доказательством приобретения путем противоправного владения может быть решение суда о том, что владелец владеет имуществом. Неясно, может ли титул, приобретенный в результате неправомерного владения, который никогда не рассматривался (решение) в суде, представлять собой товарный титул. См. Конклин против Дэви , 76 NJ 468 (1978).

Заголовок считается дефектным и, следовательно, непригодным для продажи, если в заголовке имеется существенный дефект. По сути, дефект является существенным, если он может причинить вред покупателю в будущем. Этот вред может быть в форме возврата собственности третьей стороной или даже в форме принуждения покупателя к защите от судебного иска такой третьей стороны. Есть два возможных дефекта, которые могут сделать титул непригодным для продажи:

1) Дефект в цепочке правовых титулов:
Если в цепочке правовых титулов отсутствует «звено» в ее истории до приобретения имущества продавцом, право собственности по своей сути неликвидно. Например:

Продавец и Покупатель соглашаются, что Продавец продаст Whiteacre покупателю за 100 000 долларов США. Цепочка прав собственности на Whiteacre гласит: «… 1972: Эл продал Whiteacre Бобу; 1980: Боб продал Уайтакр Кристине; 1990: Дэн продал Whiteacre Селлеру». Титул продавца в Whiteacre не подлежит реализации, потому что отсутствует связь между собственностью Кристины и собственностью Дэна. Иными словами, у Покупателя, скорее всего, возникнут проблемы в будущем, потому что Кристина или ее наследники могут попытаться вернуть права собственности. Даже если Покупателю удастся одержать победу в таком иске, вполне вероятно, что ему придется пройти через значительное количество проблем, чтобы защитить собственность от такого иска. Следовательно, если Продавец не сможет каким-либо образом устранить дефект своего права собственности на Whiteacre до того, как придет время закрытия, у него не будет иного выбора, кроме как нарушить свой контракт с Покупателем (если, конечно, Покупатель не захочет принять право собственности Продавца, несмотря на дефекты).

может быть).

2) Обременения:
Определенные частные обременения на землю также могут сделать право собственности продавца непродаваемым. Например, если третьи лица владеют ипотекой, залогом или сервитутом на недвижимость или если недвижимость подпадает под действие определенных условий, это может сделать или не сделать право собственности продавца непродаваемым. Эти обременения и правила, которые их регулируют, являются предметом последующих глав данного курса. Поэтому мы приостановим обсуждение их влияния на рыночное право собственности до тех пор, пока не рассмотрим сами обременения. Обратите внимание, что ограничительные законы о зонировании не считаются обременениями, и такие законы о зонировании сами по себе никогда не сделают право собственности продавца непродаваемым. Однако, если собственность используется таким образом, который нарушает закон о зонировании, это потенциально может сделать право собственности продавца непродаваемым. См. Lohmeyer v. Bower, 170 Kan. 442 (1951).

Обязанность раскрытия информации и подразумеваемые гарантии

Как мы обсуждали на наших занятиях по контрактам и гражданским правонарушениям, традиционный подход общего права заключался в том, чтобы привлечь продавца к ответственности за нарушение договора только за его или ее ложные представления покупателю. Другими словами, продавец может не упомянуть о существенном дефекте продаваемой недвижимости, и это не повлечет за собой какой-либо ответственности со стороны продавца. Например:

Продавец продает свой дом. Покупатель видит объявление «Продается» во дворе дома, заходит в дом Продавца и просит провести экскурсию. Продавец показывает Покупателю дом, но «забывает» упомянуть, что потолок на кухне протекает каждый раз, когда идет дождь. Покупатель заключает договор о покупке дома у Продавца. По традиционному общему праву Покупатель не сможет расторгнуть договор, когда узнает о протекающей крыше, поскольку продавец не делал никаких утвердительных искажений при продаже дома.

Сегодня во многих штатах действуют законы о защите прав потребителей, которые требуют от продавцов недвижимости заполнения форм раскрытия информации. В этих формах часто задаются очень конкретные вопросы о состоянии дома. Если в форме продавец лжет, у покупателя почти наверняка будут достаточные основания для расторжения договора.

Даже если в штате нет требований к форме, современная тенденция требует от продавца сообщать о любых дефектах в доме, которые не были бы очевидны покупателю в ходе его или ее беглого осмотра дома. ( «скрытый» дефект ). Если продавец не сообщает о скрытом дефекте, а дефект является существенным, такое нераскрытие будет основанием для расторжения договора.

Справедливая конверсия и риск потери

Между моментом подписания договора купли-продажи недвижимости и моментом фактической передачи документа покупателю недвижимость находится в состоянии неопределенности. С одной стороны, покупатель имеет договорное право на получение имущества. С другой стороны, продавец по-прежнему владеет и в настоящее время пользуется имуществом. Фактически, право собственности на имущество в течение этого периода считается разделенным между справедливым владением и законным владением.

Как только контракт подписан, считается, что покупатель владеет домом в «собственном капитале», поскольку он или она имеет право на владение домом, и это только вопрос времени, когда он или она действительно получит это владение. Другими словами, «справедливое право собственности» переходит из рук в руки сразу после подписания контракта. Это правило называется доктриной «справедливой конверсии» . С другой стороны, «юридическое» право собственности на имущество не переходит к покупателю до тех пор, пока владение имуществом не будет фактически передано покупателю. Например:

Ян продает Брадиакр Марше. Они подписывают договор о продаже 1 июля, а закрытие — 1 августа. В течение июля Марша является равноправным владельцем Брадиакра, а Ян — законным владельцем Брадиакра.

Важность справедливого владения покупателем проявляется во многих областях. Например, если покупатель тем временем умрет, его или ее имущество будет считаться владельцем недвижимого имущества, даже если покупатель владел только договорным правом на имущество. Например:

Ян продает Брадиакр Марше. Они подписывают договор купли-продажи 1 июля, закрытие назначено на 1 августа. 15 июля Марша умирает. В своем завещании Марша оставила все свое недвижимое имущество Синди, а все свое личное имущество — Питеру. Поскольку 15 июля Марша была равноправным владельцем собственности, Синди достанется Брэдиакру.

Возможно, наиболее важным ответвлением доктрины справедливой конверсии является ее воздействие на тех, кто несет риск утраты или повреждения имущества, произошедшего по вине ни одной из сторон. В соответствии с традиционной доктриной справедливой конверсии, поскольку право собственности на имущество переходит в момент подписания договора купли-продажи, риск убытков также переходит от продавца к покупателю в момент подписания договора купли-продажи. Это остается законом в большинстве штатов. Например:

Ян продает Брадиакр Марше. Они подписывают контракт на продажу 1 июля, а закрытие — 1 августа. Цена контракта и приблизительная рыночная стоимость Bradyacre составляет около 500 000 долларов. 15 июля случайный пожар, возникший из-за лесного пожара, сжег дом на Брадиакре дотла. Рыночная стоимость Bradyacre снизилась до 200 000 долларов из-за пожара. По правилу большинства Марша несла риск убытков в период между подписанием контракта и его закрытием. Таким образом, Марше все равно придется заплатить цену контракта в размере 500 000 долларов США на момент закрытия сделки, даже несмотря на то, что стоимость дома снизилась до 200 000 долларов США.

Многие суды считают, что это несправедливое правило, поскольку продавец, как сторона, владеющая имуществом до закрытия сделки, находится в лучшем положении для предотвращения ущерба имуществу. Поэтому некоторые суды и даже некоторые штаты приняли законы, предусматривающие, что риск убытков не переходит от продавца к покупателю до закрытия сделки. Вместо этого риск потери всегда остается на стороне, владеющей имуществом. В соответствии с этим правилом, если в период между подписанием контракта и закрытием происходит стихийное бедствие, которое существенно снижает рыночную стоимость имущества, покупатель может вычесть сумму этого снижения стоимости из покупной цены.

Конечно, если одна из сторон несет ответственность за снижение стоимости либо по своей небрежности, либо по умышленным действиям, эта сторона несет риск утраты или повреждения. Например:

Ян продает Брадиакр Марше. Они подписывают контракт на продажу 1 июля, а закрытие — 1 августа. Цена контракта и приблизительная рыночная стоимость Bradyacre составляет около 500 000 долларов. 15 июля отключается электричество на Брэдиакре. Ян зажигает свечу, чтобы она могла читать. Позже она ложится спать, не задув свечу. В конце концов, одеяло загорается, и огонь распространяется на стены. К счастью, Ян убегает невредимым, но весь дом сгорает. Даже по правилу большинства, поскольку в том, что дом сгорел, виноват Ян, Маша может вычесть из покупной цены сумму, на которую уменьшилась стоимость дома.

Средства правовой защиты в случае нарушения

Как более подробно рассматривается в курсе контрактов, у покупателя, ставшего жертвой нарушения договора продавцом о продаже недвижимости, есть три варианта:

Во-первых, покупатель может расторгнуть договор и не платить покупную цену. Кроме того, покупатель может иметь право на возмещение убытков, вызванных нарушением, и расходов, понесенных покупателем в ходе переговоров по контракту. Например:

Продавец соглашается продать дом стоимостью 300 000 долларов США покупателю за 250 000 долларов США. Продавец и Покупатель в конечном итоге подписывают контракт, но позже Продавец отказывается от него. Один из доступных вариантов, который есть у Покупателя, — расторгнуть договор и взыскать с Продавца 50 000 долларов, что представляет собой прибыль, которую Покупатель получил бы, если бы продажа состоялась.

Второй вариант, который есть у покупателя, — это потребовать конкретного исполнения договора. Хотя суды, как правило, не принуждают стороны к фактическому выполнению своей части контракта (денежная компенсация является предпочтительным средством правовой защиты от нарушения контракта), земля является исключением. Поскольку каждый конкретный участок земли считается уникальным по сравнению с любым другим участком земли, общее право считает денежный ущерб недостаточным для компенсации потерпевшего покупателя. Таким образом, если продавец нарушает договор купли-продажи земли, суд может заставить продавца передать землю покупателю по покупной цене. Например:

Продавец соглашается продать дом стоимостью 300 000 долларов США Покупателю за 250 000 долларов США. Продавец и Покупатель в конечном итоге подписывают контракт, но позже Продавец отказывается от него. Один из доступных вариантов, который есть у Покупателя, — заставить Продавца совершить продажу через суд.

Третий вариант может возникнуть у покупателя в случае, когда продавец все еще хочет продать имущество, но нарушил договор каким-либо иным образом (например, введя в договор ложные сведения или не доставив дом согласованная дата и т.