Как разделить квартиру при разводе? Оформление недвижимости. Статьи о недвижимости, строительстве и ремонте. СИБДОМ
Все нажитое в период брака имущество является общей совместной собственностью супругов, и в случае раздела в судебном порядке их доли будут признаваться равными.
При этом не имеет значения ни то, на чье имя оно было приобретено, ни насколько отличались доходы супругов на момент покупки квартиры, не влияет на решение о разделе и то обстоятельство, кем именно из супругов вносились платежи по ипотеке (если использовался кредит). Каким образом супруги при расторжении брака смогут установить другой режим раздела собственности, рассказала юрист группы компаний «Арбикон» Инна Головизнина.
По общему правилу имущество, нажитое в период брака (с даты регистрации и до момента его расторжения), является общей совместной собственностью супругов. Однако в договоре о покупке квартиры супруги вправе оговорить режим общей долевой собственности.
Другой режим собственности может быть установлен брачным договором (ст. 40-44 Семейного кодекса РФ (СК РФ). Например, в этом документе можно определить режим раздельной (личной) собственности каждого супруга на определенное имущество (виды имущества).
Брачным договором не может быть предусмотрено отнесение всего имущества к личной собственности одного из супругов (такой договор может быть оспорен другим супругом в суде как кабальная сделка). Брачный договор заключается как в отношении уже имеющегося у сторон к моменту заключения договора имущества, так и того, что будет приобретено в будущем (сюда относятся доходы, любое движимое, недвижимое имущество). Причем заключить брачный договор можно как до регистрации брака, так и после.
Возможные риски
Отсутствие брачного договора в случае расторжения брака влечет за собой риск раздела всего совместно нажитого имущества (то есть всего приобретенного в период брака имущества, за исключением добрачного и полученного одним из супругов по безвозмездным сделкам) в судебном порядке.
Другой риск, который возможен в том случае, если брачный договор подписан не был, — то, что после расторжения брака придется разделить все долговые обязательства бывшего супруга. Кроме того, существует риск расходования вторым супругом совместно нажитого имущества в личных целях (один из супругов может воспользоваться тем, что не требуется согласие второго супруга при государственной регистрации перехода прав на недвижимость, и совершить сделку с квартирой).
Риски брачного договора
Существует риск того, что вторая сторона постарается опротестовать брачный договор в суде как недействительную сделку. Сроки исковой давности в таком случае отсчитываются от даты заключения брачного договора и составляют один год для оспоримой сделки (заключенной под влиянием существенного заблуждения — ст. 178 Гражданского кодекса РФ), обмана, насилия, угрозы или иных неблагоприятных обстоятельств (ст.
Основной риск несет в себе признание брачного договора кабальной сделкой — такой, при которой одна сторона практически лишается всего совместно нажитого имущества. В таком случае договор признается судом недействительным. В исках по всем иным основаниям, как правило, суды отказывают.
Порядок заключения брачного договора
Брачный договор подписывается обеими сторонами одновременно в присутствии нотариуса. Договор нотариально удостоверяется в трех экземплярах (один экземпляр для нотариуса и два для сторон).
Обязательства по кредитам после развода
По закону (ст. 45, 46 СК РФ) все обязательства одного из супругов, возникшие в период брака, являются общими долгами супругов. Если супруги не заключали брачного договора, их долги (в том числе обязательства по кредитам) после расторжения брака делятся так же, как и общее нажитое имущество. Исключение составляют те случаи, когда второму супругу удается доказать, что полученные по обязательству денежные средства были израсходованы другим супругом не в интересах семьи (в судебной практике под этим понимаются азартные игры и иные вредные привычки и действия, наносящие ущерб интересам семьи).
На практике это означает, что в тех случаях, когда по кредитному договору заемщиком является один из супругов (а второй не является ни созаемщиком, ни поручителем), с иском о взыскании долга банк может обратиться к супругу-заемщику. А если имущества, зарегистрированного на имя супруга-должника, в исполнительном производстве окажется недостаточно для того, чтобы расплатиться с банком, может быть выделена его доля в общем имуществе супругов.
Как правило, второй супруг является созаемщиком или поручителем (независимо от того, приобреталось имущество на имя одного из супругов или на обоих в определенных долях). Созаемщики и поручители несут такую же ответственность за исполнение обязательств, как и основной заемщик, независимо от того, кем они приходятся заемщику. При расторжении брака существуют риски прекращения одним из супругов платежей по кредиту, просрочки платежей по кредиту и обращения банком взыскания на предмет ипотеки. Если один из супругов после развода отказывается обслуживать кредит, второму следует платить, чтобы не допустить просрочки, и уже затем взыскивать со второго супруга половину от уплаченной суммы в судебном порядке.
Раздел имущества
В случае отсутствия брачного договора при расторжении брака бывшие супруги могут пойти по одному из двух путей.
1. Заключить соглашение о разделе имущества, которым будут урегулированы вопросы раздела всего или части общего имущества (включая движимое и недвижимое) и исполнения обязательств по общим долгам.
Несмотря на то, что иск банка-кредитора может быть предъявлен к супругу-должнику независимо от условий соглашения, заключенным соглашением могут быть урегулированы последствия исполнения обязательств перед банком одним из супругов.
2. Разделить имущество в судебном порядке. Необходимость в судебном разделе имущества возникает, если: 1) супруги не договорились о разделе имущества путем заключения соглашения; 2) на раздел имущества, находящегося в залоге (в том числе в ипотеке), не дает согласия банк.
Как правило, банки не дают согласия на раздел заложенного имущества. При рассмотрении дела судом имущество будет поделено независимо от позиции банка. Так как при разделе имущества супругов не должны быть нарушены права банка, ипотека будет сохранена до момента полного погашения кредита.
В случае, если супругам не удается договориться о разделе имущества, существует риск, что все имущество будет поделено между ними судом по 1/2 доле в праве (то есть каждому из супругов будет принадлежать ½ в собственности на квартиру, ½ на машину и так далее).
При разделе имущества в судебном порядке действующие обязательства по кредиту при отсутствии согласия банка суд делить не будет (а такого согласия банки, как правило, не дают). Таким образом, независимо от расторжения брака и раздела имущества кредитор вправе обращаться с иском к супругам (или одному из них) в соответствии с заключенным кредитным договором (договором поручительства).
Супруг, личные (добрачные) средства которого были использованы при покупке квартиры при разделе имущества, может представить в суде соответствующие доказательства, свидетельствующие о получении им денежных средств непосредственно перед сделкой по приобретению имущества в период брака (в качестве таких доказательств могут выступать договоры о продаже имущества, не находящегося в общей совместной собственности, документы о снятии денежных средств со счетов, получении их от третьих лиц, если эти средства не могут быть отнесены к общим доходам, и прочее). Судом эти доказательства будут расцениваться с учетом дат покупки и продажи (временного промежутка между этими сделками) и в совокупности с другими доказательствами (например, что иного источника денежных средств или общих накоплений супругов на дату покупки не было).
Ипотека и материнский капитал
Если для приобретения квартиры использовались средства материнского капитала, то при расторжении брака целесообразно в судебном порядке определять доли в праве собственности на жилое помещение — включая бывших супругов и всех детей.
По закону получателем средств материнского капитала является женщина, однако приобретаемое с использованием средств маткапитала жилое помещение «должно
оформляться в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго и последующего детей) с определением размера долей по соглашению».
Фактически это означает, что при обращении за маткапиталом супруги оформляют нотариально удостоверенное обязательство оформить квартиру в общую долевую собственность после погашения ипотеки (сразу оформить квартиру в общую долевую собственность с детьми не позволяет банк). После выплаты кредита между супругами заключается соглашение об определении долей каждого из членов семьи в праве собственности на квартиру (размер долей определяется соглашением).
При разделе имущества в судебном порядке можно определить доли в квартире с учетом детей. При отсутствии таких требований доли супругов будут признаны равными независимо от того, использовались средства материнского капитала или нет.
Это имеет значение для того из родителей, с кем после расторжения брака остаются дети. Так, например, суд, определяя, кому именно из супругов оставить жилье, а с кого взыскать компенсацию в пользу другого супруга, будет учитывать, что ребенок имеет долю в собственности на квартиру и место проживания ребенка определено с матерью.
© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал ru
Супружеская доля: главные нюансы владения недвижимостью в браке
https://realty.ria.ru/20170320/408450060.html
Супружеская доля: главные нюансы владения недвижимостью в браке
Супружеская доля: главные нюансы владения недвижимостью в браке — Недвижимость РИА Новости, 02.03.2020
Супружеская доля: главные нюансы владения недвижимостью в браке
Тема оформления и раздела недвижимого имущества супружескими парами никогда не теряет актуальности. Поэтому нотариус города Москвы Илья Радченко напомнил читателям сайта «РИА Недвижимость» об основных правилах и нюансах владения недвижимостью в браке.
2017-03-20T14:06
2017-03-20T14:06
2020-03-02T09:21
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
https://cdnn21.img.ria.ru/images/sharing/article/408450060.jpg?4084499571583130063
россия
Недвижимость РИА Новости
1
5
4.7
96
internet-group@rian. ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
2017
Недвижимость РИА Новости
1
5
4.7
96
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Новости
ru-RU
https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/
Недвижимость РИА Новости
1
5
4.7
96
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
1
5
4.7
96
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
1
5
4.7
96
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og. xn--p1ai/awards/
практические советы – риа недвижимость, полезное, недвижимость, законодательство, россия
Практические советы – РИА Недвижимость, Полезное, Недвижимость, Законодательство, Федеральная нотариальная палата: нотариусы советуют, Россия
Тема оформления и раздела недвижимого имущества супружескими парами никогда не теряет актуальности. Поэтому нотариус города Москвы Илья Радченко напомнил читателям сайта «РИА Недвижимость» об основных правилах и нюансах владения недвижимостью в браке.
Имущество до брака
По общему правилу, добрачное имущество разделу между супругами не подлежит и остается собственностью того из супругов, на кого оно оформлено. Однако стороны могут изменить это брачным договором. В случае если в период брака в это имущество сделаны существенные вложения, улучшения за счет общего имущества супругов, то суд может по иску второго супруга признать данное имущество совместным.
Личное имущество супругов
Совместно нажитым не будет имущество, полученное по безвозмездным сделкам: чаще всего это договоры дарения или договоры передачи жилых помещений в ходе бесплатной приватизации жилья. Также не будет совместно нажитым имущество, которое унаследовано одним из супругов.
И, наконец, совместно нажитым не будет имущество, которое приобретено на раздельные средства одного из супругов или в обмен на раздельное имущество одного из супругов, если обмен был без доплаты совместными средствами. Однако в последнем случае необходимо иметь возможность подтвердить, что обмененное имущество или средства были именно раздельными.
9 марта 2017, 11:23
Как оформить брачный договор с учетом вопросов недвижимости?Сохранить свои квадратные метры в браке, как ни странно, гораздо проще, чем сохранить сам брак. Для этого нужно правильно зарегистрировать имущественные отношения. Нотариус города Москвы Наталия Сергеева напомнила читателям сайта «РИА Недвижимость» обо всех тонкостях оформления брачного договора.
Все перечисленное следует из норм закона и не требует соглашения между супругами. А по соглашению супругов брачным договором можно установить, что и иное имущество, приобретаемое в период брака, будет раздельным. При этом можно установить как общее правило о раздельности всего имущества (или его отдельных видов), так и условия о правах на конкретные объекты недвижимости (например, конкретную квартиру — жене, конкретный земельный участок и строения — мужу).
Когда личное становится совместным
Часто супругов волнует вопрос, будет ли приобретенное ими до брака имущество, которое продали уже после вступления в брак с последующей покупкой нового жилья, продолжать считаться личной собственностью?
Если при продаже раздельного имущества супруг полученные средства направил на покупку нового имущества, и вложений другого супруга (общих средств) при этом не было, новое имущество будет раздельным. Но потребуется доказать, что средства на его покупку были именно раздельными, что не всегда просто.
Если имущество было серьезно реконструировано, и на это израсходованы средства другого супруга или общие средства, то второй супруг может потребовать в судебном порядке признать данное имущество общей собственностью. Удовлетворит ли суд такой иск, зависит от стоимости имущества и произведенных работ, характера реконструкции и т. д.
Эти положения могут быть изменены брачным договором.
Ипотечный вопрос
В случае покупки квартиры одним из супругов еще до заключения брака с помощью ипотечного кредита нужно помнить, что она покупается в собственность и отдается кредитору в обеспечение исполнения обязательства по возврату кредита (если речь о банковском кредите на покупку жилья).
13 июля 2016, 09:44
Как разделить ипотечную квартиру при разводе?Раздел имущества супругами при разводе – сама по себе процедура непростая, да и неприятная, а уж когда к делу подключается ипотека, ситуация может накалиться добела. Сайт «РИА Недвижимость» совместно с компанией «Гранель» составил памятку, как правильно и с наименьшими «потерями» поделить при разводе ипотечную квартиру.
Таким образом, право собственности на квартиру приобретено сразу же, до заключения брака, и покупная цена оплачена полностью до заключения брака (за счет кредита). Участия второго супруга в собственно приобретении и оплате квартиры нет никакого, поэтому нельзя говорить и о совместной собственности на квартиру.
Однако есть участие второго супруга в погашении кредита, который является личным обязательством первого супруга. И это обстоятельством может учитываться судом при разделе имущества супругов, например, если брак расторгается.
Подчеркну, что речь здесь не идет о признании квартиры совместной, а только о том, что кредит был личным обязательством одного супруга, и другой вправе требовать соразмерную компенсацию за свое участие в погашении кредита.
Супруги-созаемщики
Если супруги выступают ипотечными созаемщиками, то банк в счет уплаты долга в принципе может забрать квартиру одного из них, которая была куплена еще до брака. Хотя на практике, конечно, в первую очередь банк попытается обратить взыскание на заложенную квартиру, а не на прочее имущество. Но если, например, по какой-то причине заложенная квартира не может быть продана с торгов или вырученных средств недостаточно, то банк может потребовать обратить взыскание на другое имущество должников. Таким имуществом может быть и другая квартира. При этом в отличие от заложенной квартиры банк не сможет изъять у гражданина единственное жилье, имеются и другие ограничения по обращению взыскания.
Определить доли каждого сразу
С точки зрения законодательства, нет никаких препятствий к тому, чтобы при покупке жилья в общую собственность супругов сразу же определить доли в приобретаемом имуществе (то есть, по существу, включить в договор положение о разделе общего имущества). Такой договор должен быть удостоверен нотариально. Желательно не просто указать размер долей супругов в имуществе, а прямо указать в договоре, что супруги определяют доли в приобретаемом имуществе в таком-то размере, чтобы не было сомнений, что имелось в виду. Судебная практика по договорам без такого указания не является вполне однозначной, но если в договоре сразу указать положение об определении долей, то маловероятно, что оно не будет учтено судом.
8 июля 2015, 13:57
Совет да любовь: как правильно покупать и продавать недвижимость в бракеСовместный труд, как известно, объединяет, а вот общая совместная собственность может стать яблоком раздора и разрушить даже самые крепкие брачные узы. Специально ко Дню покровителей семьи и любви Петра и Феврони сайт «РИА Недвижимость», решил напомнить супругам главные правила распоряжения общим недвижимым имуществом.
Ситуация становится хуже, если договор составлен в простой письменной форме, поскольку в 2016 году было введено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора (соглашения) о разделе общего имущества супругов. Если такое соглашение было достигнуто без удостоверения нотариусом, то оно является недействительным (ничтожным). Поэтому лучше в данной ситуации не рисковать: если вам нужна именно долевая собственность, надо удостоверять договор нотариально и указывать в нем про определение долей в общей собственности супругов.
Нужно ли разрешение на продажу/покупку
Если недвижимость является общим совместным имуществом супругов, то на ее продажу (или иное распоряжение) требуется согласие другого супруга, удостоверенное нотариально. На отчуждение же раздельного имущества согласие не требуется.
Если один из супругов покупает недвижимое имущество за счет общих средств супругов, то вопрос о необходимости оформления нотариально удостоверенного согласия зависит от того, подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению данный договор купли-продажи. Если подлежит, то требуется и нотариально удостоверенное согласие.
Согласие супруга не требуется обязательно оформлять в том случае, если договор нотариально удостоверяется в добровольном порядке или если при покупке используются только раздельные средства супругов (например, если заключен соответствующий брачный договор).
Брачный договор или соглашение о разделе?
Брачный договор определяет любые имущественные отношения супругов в период брака, а также может устанавливать имущественные последствия его расторжения. Такой договор может быть заключен только до брака или во время брака, но не после его расторжения. Зато в нем могут быть предусмотрены любые условия имущественного характера в отношениях между супругами: определение общих правил установления права на имущество (режима имущества), определение прав на конкретные объекты имущества, установление определенных разовых или периодических выплат между супругами, передача имущества от супруга к супругу или из общей собственности в раздельную, из раздельной в общую и т. д.
16 ноября 2016, 12:08
Как грамотно делить недвижимость супругам в браке или при разводе?Милые бранятся – только тешатся: хорошо, если так, но иногда лодка семейного счастья все же дает брешь. Так уж вышло, что одним из самых острых противостояний супругов является битва за квадратный метр. Что нужно знать при оформлении недвижимости в браке или при разводе, читателям сайта «РИА Недвижимость» рассказала юрист практики частных клиентов юридической фирмы «ЮСТ» Светлана Бурканова.
В отличие от брачного договора, соглашение о разделе общего имущества супругов заключается в отношении конкретного ранее нажитого имущества и не может действовать в отношении будущего, еще не приобретенного имущества, а также всего имущества или видов имущества без его конкретизации. Поэтому заключить его до брака (и в браке до приобретения совместного имущества) нельзя. Оно менее гибко, чем брачный договор, но его можно заключить и после расторжения брака.
Если выбирать ту или иную форму распределения имущества между супругами (бывшими супругами), которые не желают иметь общего имущества, то представляется, что в период брака брачный договор удобнее и эффективнее, а после расторжения брака имущество может быть разделено по соглашению о разделе общего имущества супругов.
Когда можно выписать супруга
Если квартира является общей собственностью супругов, то выселить одного из супругов можно только в том случае, если он каким-либо образом нарушает права других законно проживающих в квартире лиц (например, хулиганство, дебоширство и т. д.) или, например, повреждает, разрушает квартиру (речь не идет о естественном износе жилья при проживании).
2 марта 2017, 12:11
Что важно помнить о регистрации по месту жительства или пребывания?Регистрация по месту жительства – так сегодня называется бывшая прописка. Отсутствие прописки может создать массу проблем, в том числе при устройстве на работу, выплате пенсии, постановке машины на учет. Сайт «РИА Недвижимость» решил напомнить читателям о том, как зарегистрироваться по месту жительства или выписать других жильцов.
Возможны варианты выселения в том случае, если в единственной комнате остаются проживать бывшие члены семьи, совместное проживание которых в силу личных отношений невозможно или крайне затруднительно. Суд оценивает наличие условий для выселения по своему усмотрению и может учитывать и другие факторы (например, наличие у супруга другого жилища).
Прежде чем совместно с кем-то купить дом, продумайте стратегию выхода: покупка недвижимости
Покупка дома с другом или партнером, не состоящим в браке? Как защититься от будущих изменений в ваших планах или отношениях.
Вы переезжаете к другому человеку (будь то романтические отношения или нет) и решаете не арендовать, а купить дом. В конце концов, домовладение считается хорошей инвестицией, верно?
Однако, прежде чем вы начнете, убедитесь, что вы и ваш будущий сосед по комнате согласны по нескольким вопросам; не только повседневные вещи, например, кто выносит мусор и кто ходит за продуктами, но и что произойдет, если и когда вы решите, что отношения не работают, или у одного из вас произойдет серьезное изменение в жизни, например, новая работа в другом штате. Кому достанется содержать дом? Вам обоим нужно уйти? Может ли один из вас выкупить другого, и если да, то по какой цене?
Задолго до того, как такая проблема перерастет в кризис, разумно предусмотреть вероятность того, что вы и ваш сосед по комнате, в конце концов, захотите расстаться, и что один или оба из вас захотят сохранить дом.
Лучший способ планирования — составить контракт, в котором, среди прочего, указаны различные варианты. Ниже приводится краткое изложение того, что должно быть включено в это письменное соглашение.
Включая отчет о процентной доле каждого владельцаНачните с определения каждой из ваших долей собственности в процентах. Как правило, каждый владелец хотел бы 50% акций, но это не единственный выбор. Возможно, по причинам, уникальным для вашей ситуации, один сосед по комнате хочет владеть более или менее 50%. Это может быть связано, например, с тем, что один из вас планирует внести большую часть первоначального взноса, или один из вас хочет ограничить стоимость своей собственности, чтобы иметь право на определенные льготы.
Вы также хотите уточнить, как вы владеете имуществом на законных основаниях (приобретаете титул). Вы хотите, чтобы имущество перешло к вашему соседу по комнате в случае, если с вами что-то случится? Или вы хотите, чтобы кто-то другой унаследовал вашу долю? Дополнительные советы см. в разделе Как неженатые пары могут стать совладельцами или получить право собственности на дом.
Чтобы справедливо разделить ваши доли владения, учитывайте не только то, что каждый из вас платит за недвижимость изначально, но и то, что каждый из вас должен внести в нее позже в виде ежемесячных платежей по ипотеке или даже услуг. Если кто-то из вас хочет, например, убирать, готовить и ходить в магазин за продуктами, такие услуги имеют ценность, которая может считаться вкладом в приобретение жилья. Отслеживайте каждый вклад, который вы вносите в дом, а не только первоначальный, чтобы, когда вы отказываетесь от инвестиций, вы получали обратно всю свою долю.
Включая пункт, разрешающий пересмотр условий владенияГибкость важна при заключении любого типа соглашения, и совместное владение домом не является исключением. Вот почему стоит добавить в договор пункт о том, что у вас есть возможность пересмотреть условия владения.
Это дает вам много вариантов не только когда дела идут плохо, но и когда обстоятельства меняются по любой причине. Кто-то из вас может получить повышение на работе и захотеть внести денежный вклад, чтобы погасить ипотечный кредит. Или, может быть, вам нужны деньги, и вы хотите получить меньшую долю в обмен на наличные от вашего соседа по комнате.
Знание того, что вы не застряли в ситуации, иногда делает кажущуюся непримиримой проблему — проблему, которая в противном случае могла бы привести к тому, что одному или обоим из вас придется покинуть или продать дом — разрешимой. А включив возможность пересмотра условий контракта, вы на всякий случай закладываете основу для стратегии выхода.
Включая формулировку, позволяющую одному соседу по комнате купить долю другого в домеПростейшая стратегия выхода называется выкупом. В этом сценарии каждому соседу по комнате предоставляется возможность купить долю другого. Условия выкупа должны быть указаны в вашем договоре. Вы хотите выкуп наличными? Или вы готовы позволить своему соседу по комнате, который скоро уедет, платить вам постепенно? Как вы определите текущую стоимость дома? И потом, будете ли вы взимать проценты, и по какой ставке?
Оценка может быть особенно спорным вопросом, поэтому четко определите приемлемые методы установления цены. Самый простой способ определить цену продажи — посмотреть на недавние продажи сопоставимых домов на рынке. В этом может помочь агент по недвижимости или профессиональный оценщик.
Иногда один сосед хочет съехать, но у него нет денег, чтобы купить свою долю. Или, может быть, у одного соседа по комнате есть временное задание на удаленную работу. Что тогда?
В этом случае полезно иметь в договоре пункт об аренде. Сосед по комнате, который уезжает, может сдать в аренду свою часть дома и продолжать пользоваться преимуществами домовладения в виде пассивного дохода. Обратите внимание: разумно иметь пункт, в котором говорится, что оставшийся сосед по комнате имеет право проводить собеседования с потенциальными жильцами на предмет совместимости и накладывать вето на любого, с кем он или она не желает жить.
Обе стороны могут, конечно, в конечном итоге решить продать дом и получить свои соответствующие проценты плюс любую прибыль. Все затраты на продажу должны быть разделены в соответствии с процентами владения. Обязательно продумайте логистику подготовки дома к продаже.
Чтобы подготовиться к этому, в вашем договоре должны быть даны ответы на вопросы о том, согласны ли вы провести подготовку дома перед продажей, когда из дома будет вывезена мебель, а также о каких других повседневных вещах необходимо позаботиться и за чей счет, прежде чем дом может быть выставлен на продажу.
Почему вы должны оформить брачный контракт перед покупкой дома
Многие пары покупают дома вместе до брака, не принимая во внимание потенциальные последствия, которые могут возникнуть, если пара позже поженится и разведется.
Скорее всего, эти пары узнают о влиянии, казалось бы, безобидных документов на недвижимость и форм условного депонирования от адвоката по разводам спустя годы.
Если вы подумываете о покупке дома со своей второй половинкой, очень важно сначала проконсультироваться с опытным адвокатом по семейным делам, чтобы понять ваши варианты.
Сообщество или отдельное имущество и почему это важно
Для большинства разводящихся пар в Калифорнии семейное жилье является самым значительным имуществом, которым они владеют. На начальном этапе бракоразводного процесса обе стороны будут собирать информацию и документы, чтобы установить характер проживания (общая собственность, отдельная собственность или их смесь), характер любого долга, обременяющего место жительства, и есть ли у одного из супругов отдельное требование о возмещении имущества.
Окончательное решение о том, как будет разделен дом, будет основываться на ряде факторов, таких как дата приобретения, титул, изменение титула и многое другое.
Чтобы защититься от непредвиденных последствий, важно тесно сотрудничать со своими специалистами по недвижимости и адвокатом по семейным делам до покупки дома с романтическим партнером и даже после свадьбы.
До брака многие пары живут вместе и покупают недвижимость. Самым важным шагом в этом процессе является решение о том, как будет оформлено право собственности на недвижимость. Существует несколько распространенных сценариев, которые могут привести к непредвиденным последствиям, и их следует учитывать. Во всех этих случаях стороны могут нанять опытного консультанта для составления подлежащих исполнению соглашений, подтверждающих их намерения.
Единоличное и совместное владение имуществом
До брака, если пара решит оформить право собственности на оба имени, они станут равноправными владельцами жилья. Это не касается суммы, которую каждая сторона внесла в авансовый платеж, если таковой имеется, использования кредита/льгот по программе VA, источника средств, используемых для выплаты кредита и налога на имущество, а также источника средств, используемых для любых улучшений или ремонта.
Также возникнет вопрос о том, имеет ли каждая сторона право на оставление в живых в случае смерти другой стороны. Это будет зависеть от характера принятого совместного титула.
В некоторых случаях одна сторона может предоставить все источники средств для первоначального взноса, ежемесячных платежей, налогов на недвижимость, ремонта и улучшений. В этом сценарии, когда используется совместное право собственности, они по-прежнему являются владельцами собственности только на 50%.
Предоставление права собственности другой стороне может показаться приятным романтическим жестом, но платящий партнер должен быть готов разделить собственность поровну. Если супруга, не вносящая взносов, преследуется коллекторами, IRS или против них вынесено гражданское решение, недвижимое имущество также может быть использовано в качестве источника средств, подлежащих взысканию.
Если совместное право собственности на недвижимое имущество получено во время брака , недвижимое имущество будет характеризоваться как совместная собственность. В случае, если один из супругов вложил отдельные фонды имущества в первоначальный взнос, улучшения или сокращение основного долга, этот супруг имеет право на возмещение за использование фондов отдельного имущества.
Такое возмещение недоступно в том же сценарии до брака, если в официальном договоре не указано иное. Кроме того, если стороны не намерены возмещать расходы на раздельное имущество этому супругу, требуется официальный письменный отказ от этих прав. Гораздо проще вести переговоры и обсуждать мысли и ожидания каждой стороны относительно этих транзакций во время отношений, а не после развода.
В другом распространенном сценарии одна из сторон владеет домом до брака, но рефинансирует его во время брака и передает право собственности своему новому супругу. В этом случае супруг может непреднамеренно преобразовать свой отдельный имущественный актив в совместную собственность.
Хотя права на возмещение остаются, многие супруги, владевшие домами до брака, очень удивлены, узнав, какую долю их супруги приобрели в этом доме в результате рефинансирования.
Лучше жениться до или после покупки дома? Добрачный договор, обычно называемый «брачным договором», может обеспечить не состоящим в браке парам уверенность в покупке недвижимости. Кроме того, потратив время на встречу с адвокатом по разводам, вы можете получить всю необходимую информацию, необходимую для принятия взвешенного решения.
Распространенные заблуждения относительно прав собственности в калифорнийском сообществе отражены в следующих комментариях, которые часто делают стороны, участвующие в процессе по семейному праву:
Сценарий 1: « Несмотря на то, что мы купили наш дом до брака, мы женаты сейчас, поэтому он должен быть разделен поровну. »
Сценарий 2: « Только мое имя указано в праве собственности на дом, поэтому он является полностью моей отдельной собственностью. »
Сценарий 3: « Мы указали имя моего супруга в титуле только потому, что у него/нее был лучший кредит, это не должно иметь значения. ”
Общение имеет ключевое значение при покупке дома. Вы и ваша вторая половинка должны обсудить ожидания относительно интереса каждой из сторон к дому после брака и в случае развода.
Заключив добрачный договор, вы можете гарантировать, что любые достигнутые договоренности или договоренности между сторонами имеют юридическую силу.
Сценарий 1: В первом сценарии пара покупает дом до брака, но в титуле собственности указана только одна сторона. Скорее всего, зарабатывающий супруг имел право на покупку дома и купил его в одиночку, даже если обе стороны используют дом в качестве основного места жительства и вносят свой вклад в регулярные расходы.
При заключении брака дом является отдельным имуществом супруга, указанным в титуле. Это верно независимо от каких-либо отдельных имущественных взносов, сделанных другим супругом в качестве первоначального взноса, ежемесячных платежей по ипотеке, налогов на имущество, улучшений или ремонта.
Сценарий 2: Как и в первом сценарии, только один из супругов вступает в брак по праву собственности. При отсутствии каких-либо других изменений в праве собственности при разводе этот актив будет характеризоваться как отдельная собственность этого супруга.
Однако, если средства общинной собственности используются для погашения основной суммы долга по ссуде, обременяющей дом, община начинает приобретать долю в собственности.
Как правило, все заработки любого из супругов во время брака являются совместной собственностью. Следовательно, даже если супруг, имеющий право собственности, использует свой доход только для ежемесячных платежей по ипотеке, община все равно получает проценты.
Сценарий 3: Во время брака нередко рефинансируется отдельный дом в собственность. В этом случае многие пары предпочитают добавить нового супруга в титул по разным причинам. Часто супруги даже не осознают, что титул изменился или что были предприняты серьезные юридические действия.
В процессе рефинансирования основное внимание уделяется получению наилучшей процентной ставки или получению капитала. Стороны не часто думают о разводе и о том, как документы, которые они оформляют при подписании рефинансирования, повлияют на характеристики дома. Заключение акта межсупружеской передачи гранта в процессе рефинансирования и получение совместного права собственности может преобразовать отдельный дом в совместную собственность.
Это часто является предметом горячих споров, поскольку обе стороны имеют разные воспоминания о процессе рефинансирования и обсуждениях, которые имели место в то время.
До вступления в брак будущие супруги могут заключить и заключить добрачный договор, в котором излагаются все условия, касающиеся любого недвижимого имущества, принадлежащего сторонам на тот момент или приобретенного позже во время брака. Многие недавно помолвленные пары не решаются обсуждать идею «брачного контракта», потому что это вызывает неприятные разговоры о разводе и может рассматриваться как показатель отсутствия доверия.
У всех супружеских пар есть своего рода добрачный договор. Без обычая, заключенного до брака, Семейный кодекс Калифорнии и прецедентное право Калифорнии будут иметь преимущественную силу. Основная проблема, которая возникает, когда действуют законы по умолчанию, заключается в том, что многие люди, вступающие в брак, совершенно не знают о законах Калифорнии о совместной собственности, которые регулируют действия, которые они предпринимают до и после брака.
Откровенное обсуждение финансовых ожиданий перед вступлением в партнерство, такое как брак, может привести к более здоровым и открытым отношениям и уменьшить количество конфликтов в случае развода.
Простая встреча с адвокатом по семейным делам перед вступлением в брак и обсуждение калифорнийского закона о коллективной собственности, презумпций правового титула, прав на возмещение и преобразование могут избежать некоторых из описанных выше ловушек.
Зная правовые последствия действий, совершенных во время брака, супруги могут принимать более взвешенные решения в отношении недвижимого имущества. Кроме того, если будущих супругов не устраивают принятые по умолчанию законы о совместной собственности, и они хотели бы изменить некоторые положения, применимые к ним, такие изменения можно внести в добрачный договор.
Альтернатива добрачному соглашению: договор о совместном проживании Если пара рассматривает возможность приобретения недвижимости, но не планирует вступление в брак, рекомендуется заключить договор о совместном проживании или другой договор, касающийся соглашений о недвижимом имуществе между сторонами.
Если одна из сторон вносит первоначальный взнос или ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, но не получает права собственности, в случае разрыва отношений будет сложно вернуть эти средства. С письменным соглашением о совместном проживании стороны могут обсудить и установить свои ожидания перед неприятным разрывом.
Калифорния не является штатом «общего права». В штатах, признающих браки по гражданскому праву, стороны, которые совместно проживают в течение минимального количества лет с романтическим партнером, могут начать приобретать права супружеского типа.
В Калифорнии, за исключением очень ограниченного числа случаев, пары, которые не состоят в браке и расстались, не имеют права на поддержку друг друга или на раздел имущества. В некоторых случаях романтический партнер может подать иск Marvin в гражданский суд, чтобы восстановить «палимонию», но эти дела очень насыщены фактами, и их трудно выиграть.
Эти права «палимонии» не оспариваются в суде по семейным делам и не регулируются семейным кодексом.