Квартира наследуется по завещанию. Есть наследники по закону. Как и кем наследуется имущество, находящееся в квартире (в том числе ценные вещи, антиквариат), при возникновении спора? Существует ли судебная практика по данному вопросу?
Согласно ст. 1113 ГК РФ со смертью гражданина открывается наследство, в состав которого входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ). Наследственное имущество переходит к наследникам по закону или по завещанию (ст. 1111 ГК РФ).
В рассматриваемой ситуации одному из наследников была завещана только квартира, как недвижимое имущество. В данной квартире находятся предметы антиквариата, в отношении которых завещание не составлялось. Поэтому, по нашему мнению, наследование предметов антиквариата должно осуществляться по закону. В соответствии со ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя, а также наследующие по праву предоставления внуки наследодателя и их потомки.
Действующее законодательство прямо указывает, что наследники одной очереди наследуют в равных долях (п. 2 ст. 1141 ГК РФ). Единственное исключение из данного правила предусмотрено для лиц, наследующих по праву представления: доля наследника по закону, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем, переходит по праву представления к его соответствующим потомкам и делится между ними поровну (п. 1 ст. 1146 ГК РФ).
Для приобретения наследства наследники должны его принять (п. 1 ст. 1152 ГК РФ) в течение шести месяцев со дня открытия наследства (п. 1 ст. 1154 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 1155 ГК РФ по заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства, суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
Как указано в абз. 2 п. 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» (далее — Постановление N 9), наследник, одновременно призываемый к наследованию частей одного и того же наследства, например по завещанию и по закону или в результате открытия наследства и в порядке наследственной трансмиссии, имеет право выбора: принять наследство, причитающееся ему только по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям, а наследник, имеющий право на обязательную долю в наследстве, кроме того, вправе потребовать удовлетворения этого права либо наследовать наравне с иными наследниками по закону.
Таким образом, к наследованию по закону предметов антиквариата может быть призван и наследник, получивший квартиру по завещанию.
Наследственное имущество со дня открытия наследства поступает в долевую собственность наследников, принявших наследство, за исключением случаев перехода наследства к единственному наследнику по закону или к наследникам по завещанию, когда наследодателем указано конкретное имущество, предназначаемое каждому из них.
Раздел наследственного имущества, поступившего в долевую собственность наследников, производится: в течение трех лет со дня открытия наследства по правилам ст.ст. 1165-1170 ГК РФ (ч. 2 ст. 1164 ГК РФ), а по прошествии этого срока — по правилам ст.ст. 252, 1165, 1167 ГК РФ.
Предметы обычной домашней обстановки и обихода входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях. Преимущественное право на предметы обычной домашней обстановки и обихода принадлежит наследнику, проживавшему совместно с наследодателем на день открытия наследства, вне зависимости от продолжительности совместного проживания.
Спор между наследниками по вопросу о включении имущества в состав таких предметов разрешается судом с учетом конкретных обстоятельств дела (в частности, их использования для обычных повседневных бытовых нужд исходя из уровня жизни наследодателя), а также местных обычаев. При этом антикварные предметы, предметы, представляющие художественную, историческую или иную культурную ценность, независимо от их целевого назначения к указанным предметам относиться не могут (п.
59 Постановление N 9).
Таким образом, предметы антиквариата, как предметы, представляющие художественную, историческую или иную культурную ценность, не относятся к предметам обычной домашней обстановки и обихода и наследуются на общих основаниях.
На основании изложенного полагаем, что предметы антиквариата должны быть разделены между наследниками по закону в равных долях, с учетом положений п. 1 ст. 1146 ГК РФ.
Как продать квартиру в плохом состоянии
Итак, двоюродная бабушка Марта умерла и оставила вам свой двухкомнатный кооператив на Парк-авеню?
Предполагая, что вы не хотите жить там сами, пришло время освежить в памяти тонкости продажи квартиры в «состоянии недвижимости». Вам нужно будет принять определенные решения о юридических требованиях, ценообразовании, презентации и маркетинге, которые другим продавцам, возможно, не придется принимать во внимание.
Что такое квартира в элитном состоянии?
Официально говоря, квартира в состоянии недвижимости — это квартира, которая принадлежала кому-то, кто умер и оставил ее наследникам, которые продают ее за наличные деньги.
Но с точки зрения недвижимости определение гораздо шире.
Шэрон Макинтош, президент компании McIntosh, определяет квартиру в обычном состоянии как «имущество, которое не ремонтировалось более 20 лет. Обычно он в довольно плохом состоянии, но не всегда.
Агент по недвижимости Элейн Майерс из Citi Habitats говорит, что работает на спонсора здания 1960-х годов в Вест-Виллидж, которое было передано в кооператив около 20 лет назад.
«Поскольку квартиры, принадлежащие спонсорам, становятся доступными, большинство из них числятся в состоянии «недвижимость», поскольку они не были обновлены и имеют старые кухни, ванные комнаты и полы», — говорит Майерс.
Точно так же сценарист Сьюзан Гольдштейн из дизайнерской фирмы Studio D использует термин «недвижимость в состоянии» для описания квартиры в Дакоте, которую она недавно поставила для одной знаменитой пары, которая вполне жива. Они купили его 25 лет назад и с тех пор почти не пользовались, проводя большую часть времени в Калифорнии.
«Когда я впервые увидела ее, квартира выглядела ужасно — деревянная гниль вокруг окон, ужасное ковровое покрытие, отсутствующие лампочки в люстрах, кухня, кричащая о 1980-х», — говорит она.
Юридические вопросы требуют внимания
Если вы имеете дело с квартирой, которую продают наследники, вам нужно найти кого-то, кто может взять на себя любую работу по завещанию/наследованию, которая может потребоваться, сообщает New York City поверенный по недвижимости Адам Стоун из Regosin, Edwards, Stone and Feder.
«Самое главное — как можно раньше предоставить всю информацию и документы адвокату, чтобы он или она могли быть полностью готовы. Это сводит к минимуму любой риск того, что в последнюю минуту нужно будет искать недостающую документацию, которая может понадобиться для удовлетворения требований титульной компании или кооперативного трансферного агента», — говорит Стоун.
Адвокат по кооперативам и квартирам Дин Робертс из Norris, McLaughlin & Marcus предлагает следующий пример юридических сложностей, которые могут возникнуть при продаже многоквартирного дома.
«Муж и жена являются арендаторами полностью, то есть оба владеют недвижимостью как единое целое. Супруги разводятся, муж сохраняет квартиру, снова женится, умирает и оставляет ее новой жене. Юридически получается, что половина квартиры принадлежит первой жене — непростая ситуация», — говорит Робертс.
Проактивный подход может спасти вас не только от головной боли размером с мигрень. «У меня есть два типа клиентов: те, кто нанимает меня до того, как они что-то сделают, и те, кто нанимает меня после», — говорит Робертс.
Правильный выбор посредника
Вам понадобится маклер с опытом продажи квартир в жилом состоянии через исполнителя.
«Поскольку может не быть одного продавца на месте, а исполнители могут отвечать за многие движущиеся части, брокер должен быть более активным с точки зрения предоставления и фактической помощи в выполнении рекомендаций. В то время как «состояние недвижимости» подразумевает устаревшее состояние собственности — и тот факт, что она продается «как есть», — ответственность агента по-прежнему заключается в том, чтобы помочь исполнителям получить самую высокую цену, которую может выдержать рынок», — говорит Виктория Винокур из Halstead.
Ремонтировать или не делать ремонт?
Это зависит.
Есть «покупатели и инвесторы, которые ищут объявления о состоянии недвижимости, потому что предпочитают делать ремонт по своему вкусу», — говорит Макинтош.
При этом, говорит она, «продавцу, который может позволить себе сделать небольшой ремонт, я бы порекомендовала новую кухню и, при необходимости, новую ванную комнату. Недавно я продал большую однокомнатную квартиру после ремонта кухни и освежения ванной комнаты с новым туалетным столиком и новой раковиной, но с сохранением старой плитки».
Возможно, вы захотите потратить время и деньги на небольшую квартиру, которая нуждается в ремонте, поскольку у человека, ищущего студию или одну спальню, вероятно, не будет средств для капитального ремонта.
Ари Харков из Холстеда описал принадлежащий ему дом в Вест-Виллидж, который семья продает от имени владельца из-за проблем со здоровьем владельца. Это комбинация двух квартир (всего 8,5 номеров) по цене чуть менее 3 миллионов долларов.
Предполагается, что покупатели в этой ценовой категории, вероятно, захотят сделать ремонт сами.
«У нас будут альтернативные планы этажей, чтобы покупатель мог увидеть, что возможно. Мы также занимаемся «виртуальной постановкой» — фотографируем комнату и инсценируем ее с помощью видео», — говорит Харьков.
Косметический ремонт и постановка могут иметь огромное значение
Если о ремонте не может быть и речи, наймите сценографа, наведите порядок и наведите порядок, а также подумайте о том, чтобы сделать небольшие косметические работы на месте.
«По крайней мере, он должен быть чистым. Обращайте внимание на любые неприятные запахи. Стены должны быть окрашены в кремовый цвет, а окна должны быть безупречными. Весь беспорядок должен быть убран», — говорит Майерс из Citi Habitats.
Она предлагает иметь под рукой фотографии аналогичной квартиры после ремонта, чтобы показать потенциальным покупателям, у которых могут возникнуть проблемы с визуализацией изменений.
«Покупатели хотят, чтобы он был светлым, ярким и просторным, — говорит сценограф Сид Пинкертон из From Drab to Fab. «Покраска квартиры дает наибольшую отдачу от инвестиций. Всегда красьте внутренности шкафов, потому что покупатели будут их осматривать».
Замена осветительных приборов может обновить уставшую старую комнату, говорит Пинкертон, так же как и удаление коврового покрытия и придание блеска деревянным полам под ним.
«На кухне покрасьте, замените трековое освещение 1970-х годов и купите новый светильник для скрытого монтажа, новые ручки на ящиках, даже купите новые приборы, если сможете. Проделайте то же самое с ванной. Вынесите старую мебель, используйте аренду, чтобы она выглядела новой и свежей. Уберите «особые детали», — говорит Пинкертон, который по причинам, которые он не может объяснить, в прошлом году поставил больше квартир в состоянии «недвижимость», чем за всю свою 10-летнюю постановочную карьеру — 25 из 60 рабочих мест.
Компания Click and Improve.
com, расположенная в Нью-Йорке, также внесла свою лепту в переделку многоквартирных домов, говорит Алекс Ушяров, соучредитель веб-сайта по благоустройству дома, который предлагает услуги по фиксированной ставке, включая ремонт, реконструкцию, покраска, уборка и расхламление.
«Простые вещи для улучшения состояния квартиры включают покраску стен и лепнины, перекрашивание полов, чистку паром или смену ковров, а также генеральную, тщательную уборку», — говорит Ушяров, который оценивает такие работы в среднем по размеру. , квартира с двумя спальнями в состоянии недвижимости займет максимум 3 или 4 дня.
Он также рекомендует подумать о дополнительных штрихах, таких как покраска входной двери, замена фурнитуры на всех дверях, установка новых светильников, выключателей и крышек розеток, а также добавление новых ручек шкафов на кухне.
Даже если вы не собираетесь ремонтировать полы, профессиональная уборка может иметь огромное значение, говорит Ушяров. «Профессионалы используют продукты, которые действительно оставляют на ваших полах стойкий блеск и аромат».
Сколько будет стоить украсить это место? Постановщик Пинкертон говорит, что обычно рассчитывает «от 0,5 до 1,5 процента от продажной цены».
Вы также можете рассчитать стоимость работы в обширном меню фиксированных услуг Click and Improve. Добавьте и вычтите услуги в соответствии с вашим бюджетом или попросите компанию составить для вас смету. Не переусердствуйте с объявлением
«Объявление о продаже квартиры в недвижимом состоянии должно быть тщательно составлено, чтобы соответствовать ожиданиям покупателей. Думайте «красиво, но требует доработки» или «Возьмите с собой своего подрядчика и архитектора», — говорит Харьков Холстеда.
«Вы хотите показать, что есть работа, которую нужно сделать, но вы не хотите перебарщивать», — говорит он. Он также рекомендует предлагать альтернативные планы этажей (как это делает Холстед), потому что это позволяет покупателям представить, каким может стать пространство.
Узнайте правильную цену
«Цена основана на текущем состоянии или отсутствии обновлений», — объясняет оценщик недвижимости Джонатан Миллер из Miller Samuel.
«Потенциальный покупатель будет учитывать затраты на ремонт в своем восприятии ценности», — объясняет он. «Подумайте о том, что покупатель будет рассчитывать на такие вещи, как новая кухня или ванная комната».
«Квартира, которая не обновлялась 40 лет, может ничем не отличаться по стоимости от квартиры, которая не обновлялась 20 лет, при условии, что остальные удобства аналогичны, — говорит Миллер, — особенно если кухни были обновлены в какой-то момент.”
7 вопросов, которые наследники должны задать себе
Большое наследство может изменить вашу жизнь, но не обязательно. Что нужно изменить, так это ваше финансовое планирование. Именно поэтому, как только вы получите наследство, вы должны подумать о своем текущем положении и целях. В идеале вам следует обратиться за помощью к независимому спарринг-партнеру, знакомому как с финансами, так и с вопросами наследования и налогообложения, который сможет дать вам всесторонний совет.
По мере того, как люди становятся старше, они, как правило, наследуют в более позднем возрасте.
В 1980, две трети всех унаследованных активов в Швейцарии достались людям моложе 55 лет. В 2000 году эта доля составляла половину, а в 2020 году — одну треть. Благодаря резкому росту цен на акции и недвижимость сумма наследства с начала нового тысячелетия увеличилась с 28,5 млрд до 95 млрд швейцарских франков, что превышает общие расходы федерального правительства. Из всего населения Швейцарии две трети унаследовали или ожидают наследства. Согласно исследованию, проведенному в кантоне Берн, три четверти наследников наследуют менее 100 000 франков, а одна пятая — от 100 000 до 500 000 франков. Только 1,5 процента наследуют более миллиона швейцарских франков. Что делать, если вы унаследовали так много денег, и как наследство изменит ваше финансовое планирование?
Многочисленные преимущества целостного финансового планирования
Это зависит от вашего возраста и достатка. Почти половина всех швейцарских наследников находится в возрасте от 55 до 74 лет. В таком возрасте большинство людей уже накопили собственные активы и финансово независимы.
Тем не менее, большое наследство все же может изменить ваше финансовое положение в долгосрочной перспективе. Особенно, если в дополнение к денежным средствам вы также наследуете недвижимость, инвестиции в акции или ценные бумаги. Вот почему, прежде чем думать о своей семье, своих финансовых и личных обстоятельствах и строить планы, будь то в краткосрочной, среднесрочной или долгосрочной перспективе, вы должны сначала получить представление о том, каким будет ваше наследство. Если вы наследуете, пока вы еще молоды, вы можете инвестировать больше денег и времени в свое образование или обучение, в стартап друга или даже начать свой собственный бизнес с наследством.
Вот вопросы, которые вы должны задать себе при планировании
Разумно проанализировать вашу текущую ситуацию и спланировать целевую ситуацию с помощью независимого консультанта, который знает о вашем текущем финансовом планировании и может дать вам совет. на основе целостного подхода. Кроме того, необходимо прояснить некоторые важные аспекты, такие как:
- Как наследство изменит структуру вашего состояния?
- Соответствуют ли ваше богатство и наследство вашей склонности к риску и терпимости к риску?
- Какие унаследованные активы вписываются в вашу структуру богатства, а какие менее подходят?
- Вы бы предпочли изменить свою инвестиционную стратегию или продать отдельные активы?
- Как ваше наследство изменит налогообложение вашего дохода и имущества?
- Должны ли вы инвестировать больше или меньше капитала в свой дом или компанию после наследования?
- Как ваше наследство влияет на ваше пенсионное планирование и пенсионное обеспечение?
Разнообразие возникающих вопросов показывает, насколько ценным может быть всесторонний анализ.
Многие факторы взаимозависимы, поэтому решения могут иметь далеко идущие последствия. В конечном счете, это вопрос баланса риска, доходности и ликвидности, а также оптимизации вашей налоговой нагрузки.
Наследники и налоговые последствия
После получения наследства ваше богатство и налоговое бремя увеличиваются. Если вы унаследуете недвижимость, инвестиции в акционерный капитал или ценные бумаги, ваш доход и налоговая нагрузка на прибыль увеличатся из-за дохода от аренды и дивидендов. Нужно ли платить и сколько, зависит от степени родства и кантона. Чем ближе вы к наследодателю, тем меньше бремя. Супруги освобождены от налогов во всех кантонах, потомки платят налог на наследство только в Аппенцелль-Иннерроден (1%), Люцерне (до 2%), Невшателе (3%) и Во (до 3,5%). Это основано на рыночной стоимости активов на дату смерти и собирается кантоном, в котором умерший имел свое последнее место жительства. Исключение: имущество облагается налогом по месту жительства.
Что произойдет, если вы разделите наследство с другими?
имущество на основании правил наследования.
Обычно это не проблема, если это просто деньги или ценные бумаги. Однако, как только дом родителей или квартира для отдыха включены в наследство, все становится сложнее. Наследники имеют возможность сформировать «Сообщество наследников» и сдавать в аренду или продавать собственность, разделяя доход от аренды или выручку от продажи. Однако, если кто-то хочет приобрести недвижимость, а дом или квартира стоит больше, чем его право на наследство, он должен выкупить остальные. Таким образом, самое разумное для родителей и детей – обсудить наследство на ранней стадии и урегулировать все нерешенные вопросы. Это сэкономит семье много работы и избавит от ненужных дискуссий или споров. Особенно, когда некоторые особые активы, такие как лошадь или коллекция произведений искусства, являются частью поместья.
Новый закон о наследовании и его последствия
С пересмотренным законом о наследовании, вступающим в силу 1 января 2023 года, наследодатели по своему желанию могут свободно распоряжаться не менее чем половиной наследства в результате обязательного квоты сокращаются.