Квартира ранее оплачена маткапиталом: нюансы покупки
Покупка квартиры у семьи, использовавшей материнский капитал, – это всегда дополнительный риск для нового покупателя. Если продавец не соблюдал закон, то сделку можно легко оспорить, а покупатель останется без жилья и без денег. Рассказываем, на что прежде всего необходимо обратить внимание при покупке жилья, ранее оплаченного маткапиталом.
Жилье с маткапиталом. Особенности сделки
• Необходимость выделить доли детям
Материнский капитал можно использовать при покупке жилья как за собственные деньги, так и в ипотеку. Сертификат с маткапиталом – именной. Обычно он оформляется на маму, но деньги принадлежат всем членам семьи. «Материнский капитал – это семейный капитал. Поэтому если семья решила купить квартиру и оплатить ее маткапиталом, то доли в таком жилье должны быть выделены всем: обоим родителям и их детям. Только после этого семья имеет право начать новую сделку по продаже этого жилья», – поясняет Константин Барсуков, генеральный директор «Релайт-Недвижимость», член Российской Гильдии риелторов.
• Получение согласия органов опеки
Перед сделкой продавцам необходимо сделать еще один важный шаг – получить разрешение органов опеки. В России нет четкого регламента этой процедуры. В каждом регионе своя практика и разные сроки согласования. Обычно – две-три недели. При этом продавец должен предоставить в опеку массу документов: и по продаваемому и по приобретаемому взамен жилью. По словам Барсукова, опека вообще может не разрешить продать жилье, если посчитает, что родители ухудшают жилищные условия детей. Так что доли в новом жилье должны быть как минимум равноценны старым и по площади, и по стоимости.
• Закрытие ипотеки
Непогашенный кредит продавца сильно отягощает сделку, а иногда делает ее и вовсе невозможной.
Дело в том, что банки не берут в залог имущество, доли в котором есть у детей. Это понятно: если родители не смогут выплачивать ипотеку, забрать такую квартиру не получится. Это тоже понимают в Пенсионном фонде РФ (ПФР), который хранит и распределяет средства маткапитала.
Поэтому ПФР разрешает выделить детям доли позже – после погашения кредита и снятия обременения с квартиры. Сделать это надо в течении 6 месяцев после закрытия ипотеки и снятия обременения. Для этого родители пишут в ПФР соответствующее заявление, которое заверяется нотариально. Получается замкнутый круг: чтобы продать квартиру в ипотеке с маткапиталом, надо сначала выделить доли детям, для этого необходимо согласие банка, банк – против.
Константин Барсуков описывает два наиболее распространенных способа решения проблемы. Продавцы либо предлагают хорошую скидку на квартиру, либо возвращают обратно в Пенсионный Фонд средства маткапитала, уже использованные на погашение ипотечного кредита.
«Механизм такого возврата законом не описан, хотя и не запрещен. Это значит, что он находится вне правового поля и является спорным, так как может нарушать имущественные права несовершеннолетних», – комментирует Барсуков.
Депутаты Госдумы работают над законопроектом, который облегчит продажу ипотечного жилья с использованием маткапитала.
«Сейчас есть законодательная инициатива, в которой речь идет о возможности наделить детей долями не в той квартире, на которую потрачен маткапитал, а в другой или разрешить возврат средств материнского капитала, использованных на погашение ипотеки, в ПФР. Если этот законопроект будет принят, то это существенно облегчит жизнь тем, кто использовал маткапитал на улучшение жилищных условий», – рассказывает Константин Барсуков.
Риски покупателя и способы решения сложностей
• Что делать ,если продавец скрыл использование маткапитала
Продавец использовал маткапитал, доли детям не выделил, нарушил свои обязательства перед ПФР, а впоследствии при продаже квартиры скрыл все это от покупателя.
Такие ситуации, как говорят риелторы, случаются нередко. Причем продавцы не всегда умышленно скрывают факт использования маткапитала. Бывают случаи, когда сразу при оплате квартиры выделить доли детям в собственность невозможно. Например, когда родители покупают квартиру в строящемся доме.
Прежде чем стать собственниками жилья и распределить доли, надо дождаться, когда дом будет сдан. После ввода объекта в эксплуатацию родитель в течение 6 месяцев обязан выделить в новом жилье доли детям.
«Отлаженного механизма контроля за выделением долей в стране пока нет», – говорит Константин Барсуков. Поэтому некоторые родители могут «забыть» это сделать, нарушив таким образом правило распоряжения государственной субсидией.
Это самая рискованная ситуация для покупателя. Ведь для того чтобы продать квартиру, собственник обязан сначала выделить детям доли, зарегистрировать этот факт в Росреестре, а потом уже распоряжаться недвижимостью. Иначе впоследствии такую сделку можно легко признать недействительной в суде. Объект вернется к продавцу. А добросовестный покупатель лишится жилья и, возможно, денег. По словам Барсукова, суд хоть и обяжет продавца вернуть деньги, но по факту сделать это будет очень сложно: скорее всего, к моменту решения суда продавец уже успеет их потратить и будет возвращать небольшими частями в течение многих лет.
«Поэтому покупать квартиру, в которой были подобного рода нарушения, категорически нельзя!» – говорит эксперт. Он отмечает, что оспорить сделку впоследствии может любое заинтересованное лицо: прокурор, органы опеки, сам ребенок, бабушка и т. д. «Сроки исковой давности в случае с несовершеннолетними растягиваются на долгие годы. Срок складывается из периода до наступления совершеннолетия плюс три года. Например, если сделка состоялась, когда ребенку было 3 года, то срок давности – 18 лет, то есть 15 лет до наступления совершеннолетия плюс 3 года по закону», – рассказывает Барсуков.
«На рассмотрении в Госдуме уже находится предложение (которое уже прошло первое чтение) ввести обязательную фиксацию в Росреестре факта использования маткапитала при покупке недвижимости или при направлении субсидии на погашение ипотечного кредита (или на другое улучшение жилищных условий). Предоставлять информацию Росреестру должен будет ПФР. Это позволит создать механизм контроля использования маткапитала при покупке жилья», – поясняет Константин Барсуков.
• Как самостоятельно проверить квартиру на использование маткапитала
Если у продавца есть маленькие дети, то покупателю сразу нужно выяснить, был ли использован материнский капитал при покупке жилья. Если маткапитал был использован непосредственно на покупку жилья, то это легко проверяется. В договоре купли-продажи жилья всегда делается запись о передаче маткапитала для частичной или полной его оплаты. Покупателю надо попросить этот документ у продавца и изучить его.
Сложнее проверить, не использовался ли материнский капитал на погашение ипотеки. Напрямую через ЕГРН это сделать нельзя – там сейчас не ставится такая отметка. Остаётся косвенный способ проверки.
«Покупателю нужно запросить у продавца выписку из ПФР об остатке средств материнского капитала на счету. Если у человека не возникало право на маткапитал, то в документе будет написано, что средства не начислялись. Если средства начислены, то мы смотрим сумму остатка. Если сумма полная, то средства не использовались.
Если маткапитал был начислен и средства использовались, то мы смотрим, куда они были потрачены», – говорит Барсуков.
Также, если покупается квартира, которую продавец приобретал с ипотечным кредитом, можно попросить выписку по кредитному счету и распечатку графика платежей. «Если ипотека гасилась за счёт маткапитала, то в этих документах это будет видно – придёт сумма равная средствам маткапитала единым пулом. Таким образом, сейчас есть только косвенные способы проверки использования продавцом маткапитала при покупке квартиры. Но их обязательно надо использовать», – говорит Барсуков.
• Продавец уверяет, что доли детей в другой квартире. Это законно?
Продавец сказал, что использовал маткапитал, но заверил, что выделил детям доли в другой квартире. Будут ли проблемы с такой сделкой?
Сейчас в законе четко прописано, что доля ребенку должна быть выделена именно в той квартире, которая покупалась с помощью государства, а не в любой другой.
Поэтому так делать нельзя.
Но небольшое поле для маневра все же есть: можно сначала наделить детей долями в квартире, которая покупалась за маткапитал, а затем с разрешения опеки наделить их долями в другом жилье. Главное, учесть при этом очень важный нюанс. «Гражданский Кодекс РФ запрещает возмездные сделки между несовершеннолетними и их родителями (усыновителями или опекунами) или близкими родственниками родителей. Например, запрещена продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, от имени которого действует его мать, ее родителям или иным близким родственникам», – уточняет Константин Барсуков.
Такие сделки также легко могут быть оспорены.
Заключение
Процесс купли-продажи квартиры, в которую вложен маткапитал, не быстрый. Будущий собственник не может самостоятельно, не привлекая продавца, проверить необходимую информацию об использовании маткапитала в сделке с жильем и однозначно оценить свои риски. Поэтому сделки с таким жильем требуют продуманного поведения как продавца, так и покупателя.
Названы пять ошибок при покупке жилья на маткапитал
Пять ошибок при использовании материнского капитала покупателями жилья назвали эксперты «Метриум».
1. Неправильно выбирают недвижимость и проводят сделку
Маткапитал можно вложить не в любое жилье. Разрешается покупать с его использованием только то, которое соответствует санитарным нормам. Дом не должен планироваться к сносу, ожидать реконструкции и, естественно, должен находиться на территории России. Приобрести квартиру в аварийном доме не получится. Под запретом — апартаменты, парковочные места и другие виды недвижимости.
Часто покупатели ошибаются в порядке действий при проведении сделки. Сначала они приобретают квартиру (это позволяет сократить время), а уже после этого подают заявление на использование материнского капитала. Но в таком случае они получат отказ.
Обратите внимание, что в договоре не должно быть фраз типа «объект приобретается из собственных средств» или «на момент подписания деньги получены продавцом в полном объеме».
Если оплата уже произведена полностью, то Пенсионный фонд никому деньги не перечислит.
2. Не выделяют доли
Жилье, купленное на маткапитал, нужно обязательно сделать долевой собственностью всех членов семьи — мужа, жены и детей. Зарегистрировать доли нужно в Росреестре в течение полугода после сделки или после выплаты ипотеки (если квартиру покупали в кредит). Если этого не сделать, то владельца маткапитала могут обязать вернуть деньги в Пенсионный фонд.
Долю на ребенка нужно выделить, даже если он сам уже взрослый, живет в другом месте и растит своих детей. «Засчитать» в качестве его доли другое жилье, например, купленное позже, не получится. Кроме того, доли придется выделять на детей, которые родились уже после сделки.
3. Делают собственниками посторонних
Владельцами жилья, приобретенного на маткапитал, могут стать только собственно получатель сертификата, дети и супруг (при проживании родителей в «гражданском браке» мужчина не сможет стать владельцем недвижимости).
Нельзя включать в число владельцев других лиц, даже родственников — например, бабушек, дедушек, братьев или сестер.
В будущем, решив продать квартиру, куда вложен маткапитал, придется получать разрешение органов опеки, а также супруга, даже если к этому времени пара уже развелась.
4. Запрашивают налоговый вычет с маткапитала
На маткапитал нельзя получить налоговый вычет. За остальную сумму, потраченную на покупку, налоги вернут. Не ошибитесь, заполняя налоговую декларацию.
Если налоговая служба все-таки вернет НДФЛ в том числе на сумму маткапитала, то не исключено, что в будущем налоговики потребуют вернуть деньги.
5. Покупают жилье у супруга
Средства маткапитала нельзя использовать на покупку квартиры у мужа или жены. Это расценивается как попытка обналичить сертификат. Покупать недвижимость у других родственников разрешается — например, у родителей, брата, сестры и т.д.
Нарушителей могут признать мошенниками, а это грозит тюремным заключением на срок до 10 лет.
Как получить капитал из выплаченного дома
Вы наконец-то приобрели свой дом бесплатно и чисто и хотите использовать этот капитал без необходимости его продажи. Это вообще возможно?
К счастью, да. Если вы соответствуете требованиям, вы можете получить кредит под залог дома на оплаченный дом, или кредитную линию под залог дома (HELOC), или обратную ипотеку, или вы можете выбрать рефинансирование наличными или инвестиции в акционерный капитал. У каждого есть свои плюсы и минусы.
Можете ли вы получить долю в оплаченном доме?
Вы можете выкупить долю в своем доме даже после выплаты ипотеки. Один из самых простых способов сделать это — продать свой дом, но есть также финансовые продукты, которые позволяют вам быстро извлечь капитал из вашего оплаченного дома без необходимости поднимать и переезжать.
«Определенно возможно выкупить долю в вашем доме после того, как вы выплатите предыдущую ипотеку», — говорит Джеффри Браун, управляющий филиалом Axia Home Loans в Белвью, штат Вашингтон.
«Если вы соответствуете требованиям, вы можете получить доступ к этому капиталу в любое время».
Причины вложения капитала в оплаченный дом
Зачем кому-то искать новое финансирование после окончательного погашения ипотеки? Есть много веских причин, от финансирования проекта по благоустройству дома или инвестирования в бизнес до покупки дополнительной недвижимости. Два хороших правила: используйте свой капитал для долгосрочных проектов, которые создают большую ценность, чем стоимость кредита, и не берите больше, чем вы можете позволить себе потерять.
«Многие стремятся оплатить расходы на образование своих детей, финансировать их выход на пенсию или оплатить непредвиденную неотложную медицинскую помощь, например, лечение рака для близкого человека», — говорит Келли Макканн, адвокат, специализирующийся на строительстве и недвижимости из юридической группы Бернсайд в Портленде. , Орегон.
Существуют и не очень веские причины для использования собственного капитала, такие как покупка автомобиля (амортизирующийся актив), оплата свадьбы или отпуск.
Важно четко определить свои цели, чтобы принять правильное финансовое решение.
Как получить капитал из оплаченного дома
Рефинансирование наличными за оплаченный дом
Предположим, вы все еще выплачиваете ипотеку, имеете достаточный капитал и нуждаетесь в наличных деньгах. Вы, вероятно, сделаете рефинансирование наличными, которое обычно имеет относительно более низкую процентную ставку по сравнению с другими типами кредитов.
Вы можете сделать то же самое сейчас, даже если выплатили ипотеку. Вы просто возьмете новую ипотеку и присвоите капитал в виде наличных при закрытии сделки. Однако, как и при любом рефинансировании, вы будете нести расходы на закрытие, которые могут составлять от 2 до 5 процентов от суммы займа и любых платежей условного депонирования.
«Рефинансирование наличными обычно приводит к самой низкой процентной ставке и предлагает самые высокие суммы кредита, которые вы можете занять», — говорит Мэтт Хакетт, операционный менеджер Equity Now, ипотечного кредитора со штаб-квартирой в Мамаронеке, Нью-Йорк.
«Это может быть кредит с фиксированной или регулируемой ставкой, и его довольно просто подать и получить».
Ссуда под залог собственного дома на оплаченный дом
В качестве альтернативы вы можете подать заявку на получение ссуды под залог собственного дома.
Как и рефинансирование с выплатой наличных, ссуда под залог дома обеспечена вашей собственностью (залогом по ссуде) и позволяет вам извлечь большую сумму капитала, поскольку у вас нет других долгов, связанных с домом. Вам также, вероятно, придется оплатить расходы на закрытие, и, как и в случае с любой ипотекой, вы рискуете потерять свой дом, если не сможете его вернуть.
Положительные стороны: кредиты под залог недвижимости обычно выдаются с фиксированной процентной ставкой, которая обычно намного ниже, чем ставки по кредитам для физических лиц. Кроме того, если вы соответствуете требованиям, вы можете вычесть проценты по ипотеке из ваших налогов.
HELOC на оплаченном доме
Многим домовладельцам нравится гибкость HELOC, которая больше похожа на кредитную карту, которую вы можете использовать, когда вам это нужно.
«В HELOC предусмотрены регулируемые процентные ставки, часто основанные на основной ставке», — говорит Хакетт. «Они предлагают возможность привлечь средства и вернуть средства в течение начального периода использования, что является более гибким, чем стандартная первая ипотека».
Более того, вы несете ответственность только за погашение суммы, которую вы используете, по сравнению с фиксированным обязательством по рефинансированию наличными или кредиту под залог дома, говорит Викрам Гупта, исполнительный вице-президент и глава отдела собственного капитала PNC Bank.
«Кроме того, у HELOC обычно нет затрат на закрытие, хотя у них может быть комиссия за досрочное закрытие», — говорит Гупта.
HELOC не так легко достать, однако в целом они имеют меньшие кредитные лимиты и на них распространяются растущие рыночные ставки.
Обратная ипотека на выплаченный дом
Если вам 62 года или больше, возможно, вы рассматриваете возможность обратной ипотеки.
Этот механизм финансирования позволяет вам получать регулярные платежи от ипотечного кредитора в обмен на долю в вашем доме.
«Обратная ипотека может быть отличным способом для пожилых людей получить доступ к собственному капиталу в своих домах, чтобы оплачивать ежемесячные расходы на проживание и обеспечивать их самостоятельную жизнь, особенно если у них нет ежемесячного дохода на пенсии», — говорит Браун.
У обратной ипотеки есть как плюсы, так и минусы. Вам по-прежнему нужно будет не отставать от страховки домовладельцев, уплаты налога на имущество и взносов в ТСЖ, чтобы избежать потери права выкупа, и существует ограничение на сумму денег, которую вы можете получить. Вы также не можете допустить, чтобы дом пришел в упадок — вы все равно будете нести ответственность за его обслуживание.
«Для оставшихся в живых заемщика важно понимать, что весь остаток плюс проценты и сборы подлежат уплате в случае смерти заемщика», — говорит Гупта. «Возможно, дом заемщика придется продать, если его имущество не сможет погасить обратный ипотечный кредит».
Долевое вложение в окупаемый дом
С помощью долевого вложения — более нового метода ликвидации капитала — вы продаете часть своего будущего дома в обмен на единовременную выплату наличными.
«Подробности о том, как это работает и сколько это стоит, будут варьироваться от инвестора к инвестору», — говорит Эндрю Лэтэм, CFP, CPFC, директор по контенту и управляющий редактор SuperMoney.com. «Допустим, у вас есть недвижимость стоимостью 600 000 долларов с уставным капиталом в 200 000 долларов. Инвестор в собственный капитал может предложить вам 100 000 долларов за 25-процентную долю в стоимости вашего дома».
Если стоимость вашего дома вырастет до 1 миллиона долларов через 10 лет — типичный срок для инвестиций в собственный капитал — вам придется вернуть инвестиции в размере 100 000 долларов плюс 25 процентов прироста стоимости, что в данном случае составит 100 000 долларов. Вам также нужно будет вернуть инвестиции плюс долю признательности, если вы продадите дом.
«Преимущество здесь в том, что вы можете получить доступ к собственному капиталу, не влезая в долги, — говорит Лэтэм, — и нет ежемесячных платежей, что является большим плюсом для домовладельцев, которые борются с денежными потоками».
По сути, у вас дома будет молчаливый партнер, так что вам нужно смириться с этим и с правами, которыми этот партнер обладает для защиты своих инвестиций.
Плюсы и минусы вложения капитала в оплаченный дом
Доступ к капиталу сопряжен с выгодами и рисками, когда вы владеете своим домом бесплатно.
С положительной стороны, может быть относительно легко получить право на финансирование собственного капитала, поскольку у вас уже есть солидный послужной список погашения вашей первой ипотеки, что, вероятно, означает, что вы старше, у вас хорошая кредитная история и, возможно, более высокий доход. Это повышает вашу кредитоспособность как заемщика, делает вас предпочтительным кандидатом для кредиторов и снижает процентную ставку, которую вы будете платить.
Кроме того, вы можете использовать свой капитал по любой причине. Например, большинству кредиторов все равно, будут ли деньги направлены на пенсионное обеспечение, открытие нового бизнеса или внесение первоначального взноса за инвестиционную недвижимость.
«Кроме того, может быть разумнее использовать свой капитал, чем продавать свой дом и сокращать его», — говорит Макканн. «Если у вас есть прирост капитала в размере более 250 000 долларов США (или более 500 000 долларов США, если вы состоите в браке), вы должны заплатить налоги с этого прироста после продажи вашего дома. Однако, если вы берете взаймы под свой дом, например, взяв кредит под залог дома, вам не нужно платить налоги с доходов от кредита — вы получаете деньги без налогов».
Конечно, если вы выберете форму финансирования, при которой ваш дом используется в качестве залога, например, рефинансирование наличными или кредит под залог дома, всегда существует риск того, что вы можете потерять свой дом, если не сможете его погасить.
Существуют также авансовые платежи, связанные со многими финансовыми продуктами, поэтому вам придется найти средства для оплаты таких расходов, как комиссия кредитора и оценка, если это необходимо.
Стоит ли закладывать дом, которым вы полностью владеете?
Нажимать или нет на новую ипотеку с выплатой наличных, кредит под залог дома, HELOC, обратную ипотеку или инвестиции в акции зависит от ваших обстоятельств, краткосрочных и долгосрочных финансовых целей и способности погасить долг. Скажем, если бы вы потеряли какой-то пенсионный доход, смогли бы вы по-прежнему производить выплаты?
«Домовладельцы должны спросить себя: «Для чего нужны средства?» Они также должны оценить свое личное финансовое положение, чтобы убедиться, что у них есть денежный поток для погашения кредита в будущем, особенно по мере приближения к пенсионному возрасту. — говорит Гупта.
«Проявляйте должную осмотрительность при покупке ипотечного кредита, как и любого другого финансового продукта, и убедитесь, что они обращаются к нескольким кредиторам, чтобы найти лучший вариант и определить наилучший план действий», — говорит Хакетт.
Просроченные платежи по ипотеке: 6 способов наверстать упущенное
В связи с повышением процентных ставок в попытке обуздать инфляцию и усилением страха перед рецессией, вы можете начать беспокоиться о том, что произойдет, если вы просрочите выплату по ипотеке.
Процент ипотечных кредитов, просроченных на 30 и более дней, но не находящихся под арестом, вырос до 1,89% в июле 2022 года, по данным компании Black Knight. Хотя этот показатель относительно низок, если мы действительно окажемся в полномасштабной рецессии, он, безусловно, взлетит до небес.
Если вы не успеваете платить по ипотеке из-за инфляции, подорвавшей ваш бюджет, или по другим причинам, важно обратиться за помощью прямо сейчас. Первый шаг — обратиться в кредитную службу, чтобы объяснить вашу ситуацию. Многие не хотят идти на этот шаг, потому что они напуганы и запуганы — и на то есть веские причины.
Чтобы избежать потери права выкупа, важно предпринимать конструктивные действия.
Вот шесть способов наверстать упущенное, если вы просрочили выплату по ипотеке.
1. Терпение
Лучше всего подходит для людей, столкнувшихся с временными трудностями или потерей дохода. Платежи приостанавливаются или сокращаются на определенный период, и вы соглашаетесь платить единовременно или в рассрочку после окончания периода паузы. В течение периода воздержания запись отражает, что вы в настоящее время используете свою ипотеку.
Этот вариант, как правило, лучше всего подходит для «людей, столкнувшихся с краткосрочными финансовыми трудностями или потерей дохода», — говорит Мэтт Райб, старший директор по законодательным вопросам Национального фонда кредитного консультирования (NFCC). «Это просто способ задержать платежи, не считаясь просроченным».
Этот вариант не требует андеррайтинга или большой работы со стороны сервисера. Недостатком является то, что вы будете платить больше процентов, эффективно продлевая срок ипотеки.
2.
Погашение в рассрочку или единовременноЛучше всего подходит для людей, которые снова встали на ноги и хотят наверстать упущенное
Это способ, с помощью которого домовладельцы могут оплатить просроченные платежи после того, как их финансовое положение улучшится – если разрешит обслуживающий персонал Это. С планом погашения вы вносите свою обычную сумму платежа плюс дополнительную сумму столько времени, сколько потребуется для компенсации просроченных платежей. Конечно, обслуживающий персонал должен быть убежден, что ваше финансовое положение улучшилось до такой степени, что вы можете справиться с более крупными ежемесячными обязательствами.
«Иногда иметь дело с поставщиком услуг может быть сложно», — признает Айра Рейнгольд, исполнительный директор Национальной ассоциации защитников прав потребителей. Тем не менее, по словам Рейнгольда, консультант по жилищным вопросам, в том числе связанный с NFCC, может помочь вам связаться с вашим обслуживающим персоналом и понять ваши альтернативы.
Это может быть вариантом для домовладельцев, которые решили свои финансовые проблемы и могут справиться с еще большими ежемесячными обязательствами. «Это может сработать, но [вы должны] знать свое финансовое положение», — предостерегает Рейнгольд.
Если вы можете погасить ипотечные платежи единовременно, сервисер сделает ваш счет текущим и восстановит ваш кредит. Но сборы могут увеличить общую сумму. «Вам может понадобиться много денег, чтобы это произошло», — говорит Рейнгольд.
Задача состоит в том, чтобы собрать большую сумму денег. И заимствование, вероятно, не лучшая стратегия, если вы только что оправились от финансовых проблем.
Лучше всего подходит для людей, у которых есть деньги, чтобы возобновить платежи, но которым нужна помощь, чтобы наверстать упущенное
Изменение кредита почти как рефинансирование. Вы получаете новый кредит с более длительным сроком или более низкой процентной ставкой. С модификацией кредита вы можете избежать еще одного раунда затрат на закрытие и потенциально более высокой процентной ставки, которую вы получите при рефинансировании.
Вы можете проверить текущие ставки рефинансирования здесь и оценить, сколько вам будет стоить рефинансирование, с помощью калькулятора рефинансирования Bankrate.
«Это приносит вам деньги и финансирует новый уровень оплаты, доступный для вас», — говорит Рибе.
Кредитные специалисты должны быть уверены, что ваши финансовые проблемы позади. «Они хотят убедиться, что заемщик может позволить себе этот платеж», — говорит Вольф.
Как правило, вы должны соответствовать некоторым критериям, например, подтвердить финансовые или личные трудности.
Некоторые ипотечные службы дадут зеленый свет на рефинансирование домовладельцев, испытывающих финансовые затруднения. Refi требует андеррайтинга и некоторой работы со стороны сервисера. Но сервисер уже имеет всю вашу документацию и «может сделать это довольно быстро и дешево», — говорит Рейнгольд.
4. Тот же ипотечный кредит, более низкие сопутствующие платежи
Лучше всего подходит для людей, которым просто требуется немного сниженный платеж, чтобы наверстать упущенное
Другой путь — попытаться снизить расходы, связанные с владением домом.
- Страхование имущества: Покупайте страхование имущества по более выгодной цене, чтобы сократить общие ежемесячные расходы, связанные с домом.
- Скидка по налогу на имущество: Узнайте, имеете ли вы право на льготы по налогу на имущество в вашем регионе, говорит Рейнгольд. Особенно для пожилых людей это может снизить ежемесячную выплату по ипотеке.
- Частное ипотечное страхование (PMI): Свяжитесь со своим кредитором и узнайте, достаточно ли у вас капитала, чтобы избавиться от частного ипотечного страхования (PMI). Если вы имеете право на его удаление, вы увидите немедленное снижение ежемесячных платежей.
Имейте в виду, что PMI иногда может использоваться для спасения вашего дома, если обслуживающий персонал угрожает лишить права выкупа. В этом случае вы можете подать частичную претензию PMI. Вместо того, чтобы выплачивать полную сумму вашему сервисеру, чтобы предотвратить потерю права выкупа, страховая компания платит сервисеру ровно столько, чтобы покрыть ваши пропущенные платежи.
5. Уменьшение основной суммы
Лучший вариант, если это сделает ваш кредитор
Это когда сервисер может уменьшить основную сумму по вашему кредиту на основании андеррайтинга и фактической стоимости вашего дома. Это может уменьшить сумму, которую вы должны по кредиту, поэтому это может уменьшить ваши ежемесячные платежи. Принципиальную скидку использовали многие домовладельцы, чьи финансы подорвал финансовый кризис 2008-2009 годов.
Fannie Mae и Freddie Mac уменьшают основную сумму долга, но не все обслуживающие компании делают это, говорит Вольф, поэтому обратитесь к своему кредитору или обслуживающему персоналу.
6. Национальные и местные фонды помощи
Лучший для людей, которые соответствуют требованиям
На национальном уровне помощь доступна в рамках программы «Сделать дом доступным» Министерства жилищного строительства и городского развития США и Фонда помощи домовладельцам, фонда в размере 9,9 млрд долларов, созданного Президент Джо Байден, который управляется во всех 50 штатах и округе Колумбия
.
Помимо национальных программ, некоторые районы богаты ресурсами для нуждающихся домовладельцев. Одним из примеров является Северная Каролина, где доступный ресурс включает в себя Фонд предотвращения потери права выкупа.
Домовладельцы, испытывающие финансовые трудности, могут получить помощь в составлении плана погашения или поручить Фонду предотвращения потери права выкупа заложенного имущества покрыть трехлетние выплаты по ипотеке, пока домовладелец проходит переподготовку и получает работу в новой области, говорит Филлис Колдуэлл-Джордж, директор жилищного отдела Financial Pathways of the Piedmont, филиал NFCC.
Проверьте свой штат, округ, город и любые профессиональные организации, такие как профсоюз, к которому вы можете принадлежать, и узнайте, какие программы помощи доступны.
Примите меры
Лишение права выкупа происходит чаще, чем вы думаете, и чувство стыда за задержку платежей не поможет вам. Как бы заманчиво ни было игнорировать проблему и надеяться, что она исчезнет, это не сработает.