Порядок наследования приватизированной квартиры — Юридическая консультация
Валерий Александрович Новиков (Москва) 13.10.2016 Рубрика: Наследство
В 1993 году отец, мать и совершеннолетний сын (все трое приписаны в квартире) приватизировали в совместную общую собственность квартиру. Второй совершеннолетний сын (в квартире не прописан) в приватизации не участвовал, самостоятельно приватизировал другую квартиру. В договоре о приватизации написано, что наследование происходит по завещанию. Все трое участников приватизации приватизировали квартиру на условиях, что квартира будет в собственности у последнего оставшегося в живых собственника без раздела в случае смерти участников приватизации. В 1995 году скончался участник приватизации — отец. К нотариусу никто не обращался. В 2002 году скончалась мать. К нотариусу обратились оба брата (участник приватизации проживал на момент смерти матери в приватизированной квартире). Между братьями соглашения о разделе квартиры достигнуто не было, свидетельства о праве на наследство никто не получил.
В 2004 году скончался брат, который не был участником приватизации. В 2016 году жена и дочь умершего брата обратились к нотариусу для принятия наследства. Имеется ли у брата (участника приватизации, проживающего в квартире в настоящее время) возможность на законных основаниях оставить всю квартиру в своей собственности? Дело в том, что мать умерла 8 октября 2002 г., до момента внесения изменения в Закон о приватизации (ст. 3.1). В связи с этим непонятно, на основании какой нормы закона осуществляется раздел квартиры.
Приватизация, Наследник
Руслан Осипов
Консультаций: 43
Согласно ст. 3.1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон о приватизации) в случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 г., определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего.
При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными.
Поскольку Закон о приватизации не содержит положений о наследовании, то не ясно на каком основании в договор приватизации были включены соответствующие условия. Для узаконивания такой договоренности всем собственникам квартиры необходимо было удостоверить завещания. Судя по тексту вопроса этого сделано не было, поэтому наследование должно происходить по закону.
На момент смерти отца наследование происходило по нормам Гражданского кодекса РСФСР 1964 года. Несмотря на то, что мать и брат (участник приватизации) к нотариусу не обращались, можно считать, что они приняли долю отца, поскольку фактически проживали в квартире и несли бремя по ее содержанию (ст. 546 ГК РСФСР).
На момент смерти матери уже была введена в действие часть третья Гражданского кодекса РФ, содержащая положения о наследовании и действующая в настоящее время.
При определении ее доли следовало руководствоваться ст.
245 ГК РФ — если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Доля матери в квартире, если бы она была определена, составляла ½.
Поскольку оба брата являются наследниками первой очереди, то им полагаются равные доли, следовательно, если бы раздел был произведен, то брату, не участвовавшему в приватизации, полагалась бы ¼ доля.
Если брат, который не являлся участником приватизации, в 2002 году обратился с заявлением о принятии наследства в установленный законом шестимесячный срок или фактически принял какое-либо иное имущество наследодателя, то право собственности на долю в квартире возникло у него со дня смерти матери, вне зависимости от того было выдано свидетельство о праве на наследство или нет.
После смерти брата, который не являлся участником приватизации, его доля в спорной квартире вошла в наследственную массу вместе с иным его имуществом, поэтому его дочь и супруга вполне обоснованно претендуют на нее.
Им должно полагаться по 1/8 доле.
Оставить квартиру себе на законных основаниях брат (участник приватизации) может только, если брат, который не участвовал в приватизации, пропустил срок принятия наследства после смерти матери и фактически не принял иного имущества, принадлежавшего ей.
Поскольку до настоящего времени определение долей в спорной квартире не произведено, то для принятия наследства супруге и дочери умершего брата придется обращаться в суд. В рамках данного дела будет решаться вопрос о признании права собственности и определении долей в квартире.
Участнику приватизации для защиты своих прав можно рекомендовать обратить внимание на п. 3 ст. 245 ГК РФ, согласно которому участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Сказали спасибо:
Имею ли я право на наследование квартиры после смерти мужа? – решение правовых вопросов по наследству Правовед.
ruЯ проживаю в квартире мужа без прописки. Квартира приватизирована на мужа. Квартира приобретена им до брака. Я проживаю в этой квартире без прописки 15 лет. Завещаний о наследстве он не оформлял. У него имеется совершеннолетняя дочь, а также 4 родные сестры возрастом старше 50 лет. Его родители умерли. Оплату за квартиру производит муж.
Я прописана в принадлежащей мне приватизированной квартире, которая была приватизирована до брака.
Имею ли я право на наследование данной квартиры после его смерти?
, Александр, г. Нижний Новгород
наследование квартирынаследство после смерти мужаприватизация жильязавещаниепосле смерти мужаквартира после смерти мужагражданская жена право на наследствобрак после смерти мужагражданский брак завещание
Шокуров Дмитрий
Юрист
Здравствуйте! Супруга, дети и родители являются наследниками первой очереди, прописка и место жительства не как не влияет на наследование.
Елена Туниева
Юрист, г. Ростов-на-Дону
В случае смерти мужа Вы наряду с его дочерью будете являться наследниками первой очереди. Сестры не смогут претендовать на наследство в Вашем случае.
Похожие вопросы
Наследство
Имеет ли супруга долю в квартире после смерти супруга?
Муж и жена оформили брачный контракт,что супруга не имеет видов на квартиру,а супруг ей отписал дом.Имеет ли супруга долю в квартире после смерти супруга?
, вопрос №3471944, Екатерина, г. Пермь
Земельное право
Имеют ли право эти самые соседи сособственники земли право на дою в этом самом доме, где не установлен собственник?
Здравствуйте. После смерти отца мне и сестре перешло 2/3 земельного участка по завещанию.
На этом участке стоит дом, на который при жизни папа на себя не оформил право собственности. Участок наразмежеваный, соседи по наследству тоже вступили в долях на этом участке в наследство после смерти своей мамы. Забор стоит физически, но границ внутри участка нет. Имеют ли право эти самые соседи сособственники земли право на дою в этом самом доме, где не установлен собственник? Разрешение на строительство, техпаспорт, план на Дом-всё это выдано на имя моего отца. Заранее благодарю.
, вопрос №3471876, Ирина, г. Ростов-на-Дону
Семейное право
Подскажите, пожалуйста, муж имеет ли право на отсрочку от мобилизации, если в нашей семье есть
Подскажите, пожалуйста, муж имеет ли право на отсрочку от мобилизации, если в нашей семье есть несовершеннолетний ребёнок (не родной супругу), второй ребенок родной и я — жена в положении, скоро рожать
, вопрос №3469512, Любовь, г.
Москва
Недвижимость
Имеет ли право пожизненного проживания человек, который отказался от приватизации в квартире А (на момент
имеет ли право пожизненного проживания человек, который отказался от приватизации в квартире А (на момент приватизации был прописан в квартире Б, а приватизация квартиры А сделана на дочь этого человека) за год до приватизации квартиры А приватизировал на себя квартиру Б и стал единоличным собственником. То есть на момент приватизации квартиры А имел собственное жилье и использовал свое право приватизации? а потом он прописался в квартире А , продал жилье Б, и стал жить в квартире А . Сохраняет ли он право пожизненного пользования на квартиру А сейчас, после продажи квартиру новому собственнику с регистрации в квартире А не снят?
, вопрос №3468539, елена, г. Иркутск
Исполнительное производство
Имеют ли права приставы отписать то что появились в квартире во время действия договора
Здравствуйте,скажите пожалуйста если заключен договор найма между физ.
Лицами ,и в договоре прописано имущества нет квартира пустая. Имеют ли права приставы отписать то что появились в квартире во время действия договора
, вопрос №3468366, Наталья, г. Москва
Наследование собственной доли в семейном кооперативе – права наследования
Yankees, Giants или Knicks будут передаваться от отца к сыну или от деда. внуку. Итак, на сегодняшнем рынке легко понять, почему владелец квартиры хотели бы, чтобы их эксклюзивная недвижимость на Манхэттене передавалась из поколения в поколение к поколению.
Именно здесь вступают в игру права наследования или права наследования. По словам адвоката Адама Финкельштейна из манхэттенской юридической фирмы Wagner, Davis and Gold, P.C.
Кооператив против квартиры
По словам Финкельштейна, существуют явные различия в том, как преемственность работает в кооперативных квартирах по сравнению с квартирой.
«В кондо, по большей части, владелец квартиры по своему завещанию или без завещания может передать квартиру с очень небольшими ограничениями — если таковые имеются — со стороны совета директоров или менеджеров», — говорит Финкельштейн. «В кооперативе вы находитесь в совершенно другом мире. Очевидно, что в кооперативе человек, живущий в квартире, является просто арендатором здания, и он является акционером корпорации, которая владеет домом. здания, поэтому вам придется обратиться к договору аренды и уставу — руководящим документам корпорации — чтобы определить, кто может занять квартиру».0003
В большинстве случаев, говорит Финкельштейн, договор аренды позволяет супругу — мужу или жене — получить квартиру умершего супруга, даже если это лицо не указано в сертификатах акций. Как правило, по его словам, жена может занять квартиру умершего мужа, потому что стандартный договор аренды собственности обычно содержит положение о том, что «не требуется согласия» от имени супруга или их детей.
«Аренда собственности будет определять, кто может получить право на наследство бесплатно. Супруги почти всегда являются бесплатными, иногда дети. Иногда это дети, если они проявляют финансовую ответственность, и обычно руководство рассматривает это». говорит Финкельштейн.
По словам Финкельштейна, другие родственники, друзья или соседи становятся немного сложнее. «Допустим, у вас есть дальний родственник, которому вы хотите подарить квартиру, или друг — для этого почти всегда требуется одобрение правления. И тогда это то же самое, что и любое другое заявление».
В этом случае советы проведут собеседование, рассмотрят финансовые отчеты и решат, должны ли быть наложены определенные условия на владение квартирой. «Таким образом, вы должны внимательно изучить договор аренды, и он покажет вам, кто и как; кто и как может взять на себя управление», — добавляет Финкельштейн.
По словам адвоката Эрика Гончара из Kane Kessler PC, советы директоров кооперативов по самой своей природе чрезвычайно разборчивы в отношении потенциальных акционеров.
По словам прокурора Марка Люксембурга из Snow Becker Krauss, P.C. на Манхэттене типичная аренда собственности разрешает передачу супругу или финансово ответственному члену семьи умершего акционера, но некоторые договоры аренды часто содержат положения, запрещающие сдачу квартиры в субаренду другому лицу.
По словам Финкельштейна, в квартире будет меньше ограничений, но совет директоров может воспользоваться правом преимущественной покупки, если он не одобрит передачу или продажу. «Но, как правило, когда вы владеете квартирой, вы можете отдать ее тому, кому хотите.
Благотворительность и другие необычные наследства
Что делать, если кто-то хочет пожертвовать свою квартиру на благотворительность? Это допустимо, говорит Финкельштейн, но существуют определенные условия. «Допустим, кто-то хочет отдать свою квартиру Обществу Одюбона. Общество Одюбона не может прийти и сказать: «Ну, мы собираемся использовать это как наш офис или как нашу корпоративную квартиру». Но, скажем, квартира стоит 250 000 долларов, общество Одюбона имеет право на продажу, или квартира будет продана, и общество Одюбона получит права на выручку от продажи», — говорит Финкельштейн.0003
Утверждение Совета директоров потребуется для всех, кроме специально указанных лиц, указанных в договоре аренды собственности.
Благотворительная организация не может полностью владеть квартирой, но организация имеет право на выручку от любой сделки, добавляет он.Иногда люди желают оставить свои квартиры любимым собакам, кошкам, попугаям или другим представителям семейства животных. Рассмотрим недавний случай с участием покойного модельера Билла Бласса. Он не только оставил большую часть состояния в 70 миллионов долларов друзьям, семье и организациям, таким как Метрополитен-музей, Технологический институт моды и нью-йоркское отделение Американского общества по предотвращению жестокого обращения с животными, но и завещал 100 000 долларов на уход за Барнаби, его желтым лабрадором.
Такая просьба не является чем-то необычным, говорит Финкельштейн, но животное не может быть настоящим владельцем. Чаще всего для животного создается траст, и они будут получать доход от любой продажи квартиры. По его словам, обычно в качестве доверенного лица назначается человек, который управляет деньгами, созданными от имени животного.
«Животное не может напрямую владеть квартирой. Это невозможно».
В сегодняшнем политкорректном обществе стало обычным явлением множество различных типов устройства жизни. По словам Финкельштейна, в Нью-Йорке действуют законы, легализующие союз домашних партнеров, поэтому многие договоры аренды собственности сейчас находятся в процессе внесения поправок, чтобы зарегистрировать домашнего партнера как эквивалента супруга. Люксембург, разработавшая типовое соглашение об аренде собственности и акционерном соглашении для Совета кооперативов и кондоминиумов Нью-Йорка (CNYC), говорит, что сегодняшние договоры аренды должны быть сформулированы так, чтобы расширить определение семьи, чтобы оно «вышло за рамки понятия крови или брака». «Это может включать двух соседей по комнате, а также легализованных однополых домашних партнеров, — говорит он. Но, как говорит Роберт Грант из Midboro Management, правление может очень избирательно одобрять переход к соседу по комнате. По его словам, ключевой вопрос заключается в отношении человека к основному арендатору и обеспечении финансовой стабильности нового владельца.
В то время как легализация нетрадиционных условий проживания является городским стандартом, кооперативы обычно регулируются законодательством штата в соответствии с положениями Закона о коммерческих корпорациях (BCL). Кроме того, все планы размещения находятся в ведении генерального прокурора штата, отмечает Финкельштейн. «Многие акционеры и здания всегда подают жалобу генеральному прокурору. Генеральный прокурор, на самом деле, их роль в кооперативах и кондоминиумах заключается только в том, чтобы гарантировать, что планы размещения — заявления, сделанные для общественности, точны и планы отражают риск. Когда кооператив создан и работает, они не участвуют в вопросах типа управления». И BCL, по его словам, вообще не регулирует права наследования.
По словам Гончара, кооперативы обладают широкими дискреционными полномочиями в соответствии с «правилом делового суждения», вынесенным в деле Левандуски против One Fifth Avenue Corp., при принятии решения о том, должны ли они одобрить или отклонить продажу или передачу квартиры.
По словам Финкельштейна, другие переменные, такие как свидетельство предыдущего проживания, могут влиять на правопреемство в отношении квартиры с регулируемой арендной платой или квартиры Митчелл-ламы. В ситуации Митчелла-ламы акционер рассматривается строго как арендатор, а продажа квартиры регулируется корпорацией и законодательством штата. «В Митчелл-ламах, которые регулируются либо городом, либо штатом, действует целый набор правил. И я считаю, что в любом случае вы должны показать занятость. Вы должны были находиться в квартире какое-то время. количество лет — я думаю, это два — чтобы соответствовать определенным финансовым критериям в качестве домохозяйства, чтобы унаследовать права акционеров». В ситуации, когда арендная плата не регулируется, требование о размещении было бы необычным обстоятельством, считает Финкельштейн.
Неудивительно, говорит Гончар, что в большинстве случаев последнее слово остается за советом кооператива. «Кооперативы используют тщательное рассмотрение заявок потенциальных покупателей как способ защиты акционеров от тех, кто не соответствует финансовому и социальному профилю здания.
на квартиру без согласия правления не может быть», — говорит Гончар.
Банкрот в Бруклине, разведенный в Дугластоне
По словам Люксембург, некоторые виды передачи, такие как банкротство и бракоразводный процесс, также требуют одобрения совета директоров, но в рамках закона. В случае банкротства, обращения взыскания или передачи имущества, когда назначается конкурсное управление, любая экономическая выгода от продажи квартиры будет доставаться законно уполномоченному лицу. «Кооператив не может помешать лицу, имеющему законные права, владеть экономическим интересом в собственности, но кооператив может контролировать то, кто будет там жить. Он может контролировать занятость», — говорит Люксембург.
В деле о разводе, говорит Грант, «совет должен быть удовлетворен, и решение о разводе должно быть очень четким в отношении того, кто получает квартиру». говорит.
«Все дороги проходят через правление кооператива, — добавляет Финкельштейн, — и в ситуации банкротства, несмотря на то, что суд по делам о банкротстве обладает широкими полномочиями, суд по делам о банкротстве беспокоится только о деньгах».
В любом случае, Финкельштейн говорит, что суд может потребовать квартиру быть проданы, но они не могут выйти за рамки полномочий совета при рассмотрении продажи или отменяющие руководящие документы корпорации.
Дебра А. Эсток — главный редактор The Cooperator.
Q&A: Какие у меня есть права на наследование кооперативной квартиры? — Q&A: Какие у меня есть права на наследование кооперативной квартиры?
Q. Это очень распространенный извечный вопрос в кооперативе. Каковы мои права на наследование кооперативной квартиры, если собственник квартиры, к сожалению, умирает? Если собственник квартиры умер и имущество передано в наследство, каковы права родственника, например, скажем, братьев и сестер собственника квартиры, разрешить им въехать и вступить во владение? Что будет, если нет завещания о передаче права собственности?
—Cooperative Hand-Me Down
A. «Существует несколько вопросов, которые необходимо изучить, чтобы определить, кто унаследует права кооперативной квартиры на свободном рынке», — говорит Стивен М.
Лассер, управляющий партнер Манхэттенская юридическая фирма Lasser Law Group.
«Первым шагом является изучение сертификата акций умершего владельца, чтобы определить, есть ли у кого-либо еще доля владения акциями (и сопутствующая аренда собственности). Если в свидетельстве на акции указаны дополнительные собственники, то порядок распоряжения акциями после смерти одного из владельцев будет зависеть от того, принадлежат ли акции в качестве арендаторов полностью (применимо только к мужьям и женам), совместно- арендаторы с правом наследования или общие арендаторы. Если акции принадлежали в качестве арендаторов целиком или совладельцам с правом наследования, оставшийся в живых владелец получит право собственности на акции, и акции не станут частью имущества умершего. Если бы акции находились в общей собственности, доля умершего в акциях становилась бы частью имущества умершего.
«Предполагая, что наследодатель владел акциями самостоятельно или в качестве общего арендатора, акции должны были быть реализованы в соответствии с волей наследодателя.
Если у наследодателя нет завещания, то родственник, который унаследует акции в соответствии с законом Нью-Йорка об отсутствии завещания, может подать ходатайство в суррогатный суд о назначении управляющим имуществом. После назначения суррогатным судом управляющий имуществом может распоряжаться акциями в соответствии с законом штата Нью-Йорк о завещании. Вообще говоря, закон Нью-Йорка о завещании предусматривает, что первые 50 000 долларов США имущества распределяются между оставшимся в живых супругом, а оставшееся имущество делится между оставшимся в живых супругом и всеми детьми. Если в живых не осталось супруга, все имущество переходит к детям. Если нет оставшихся в живых супруга или детей, следующими в очереди наследования являются родители наследодателя, за которыми следуют братья и сестры наследодателя.
«Однако, даже если кто-то унаследует долю в кооперативном сертификате акций и аренде, этому лицу, возможно, все равно придется получить разрешение правления кооператива, чтобы фактически стать пайщиком и занять квартиру.