Какие нужны документы для приватизации гаража: когда разрешена и как осуществляется

Содержание

как оформить гараж и землю в собственность

Вступил в силу закон о гаражной амнистии. Оформить в собственность можно будет не только сами строения, но и землю, на которой они расположены. Как это сделать в 2022 году, какие нужны документы?

Что такое гаражная амнистия?

Гаражная амнистия — это период, во время которого граждане России смогут в упрощенном порядке оформить в собственность гаражи и земельные участки, на которых они расположены.

Почему возникла потребность в ней?

После проведения так называемой дачной амнистии, позволяющей официально оформить в собственность садовые участки, государство решило узаконить также права граждан на гаражи.

Сколько именно сегодня в России гаражей, пожалуй, не знает никто. По данным Росреестра, принимавшего активное участие в разработке законопроекта, на государственный кадастровый учет поставлено более 5,6 млн гаражей, из них права зарегистрированы только на 3,5 млн.

Многие из них построены в советские годы, права собственности на них зачастую никак не оформлены.

«Люди пользуются ими «на птичьих правах» и не могут распорядиться имуществом по своему усмотрению — продать или передать по наследству. Мы этот правовой пробел устраняем. Закон поможет им в упрощенном порядке стать полноценными собственниками», — говорит Председатель Госдумы Вячеслав Володин.

Каких гаражей коснется амнистия?

Амнистия будет действовать только в отношении гаражей, построенных до 30 декабря 2004 года, поскольку именно в эту дату вступил в силу новый Градостроительный кодекс РФ. Кроме этого, есть еще ряд условий.

✓ Речь идет только о капитальных сооружениях, у которых есть фундамент и стены.

✓ Объекты должны быть одноэтажными, без жилых помещений.

✓ Они могут быть как отдельно стоящими капитальными постройками, так и входить в состав гаражно-строительных кооперативов. А, соответственно, стоя в один ряд, иметь общие стены, крышу, фундамент и коммуникации.

✓ Земля, на которой расположен гараж, должна находиться в ведении государства.

В каком случае можно оформить в собственность землю под гаражом

Если объект построен до 30 декабря 2004 года, то у владельца гаража, а также у его наследников, во время амнистии будет возможность бесплатно приватизировать землю под ним. Сделать это можно будет в том случае, если:

✓ Земельный участок под капитальным гаражом был предоставлен человеку или передан ему какой-либо организацией, в том числе той, где он работал, или государством.

✓ Участок образован из земли, ранее предоставленной на праве бессрочного пользования гаражному кооперативу, в котором состоял этот человек. А и кооператив, в свою очередь, распределил гараж этому человеку.

Кроме того, как отметил Вячеслав Володин, ко второму чтению была одобрена поправка, распространяющая «амнистию» на земельные участки под «сваренными» металлическими (некапитальными) гаражами, если земля под ними была выделена гаражному или гаражно-строительному кооперативу.

Кто может воспользоваться гаражной амнистией?

Воспользоваться «гаражной амнистией» смогут:

✓ наследники граждан, получивших или построивших гараж до введения в действие Градостроительного кодекса РФ;

✓ граждане, которые купил гараж у первоначального владельца.

Как приватизировать гараж и землю под ним?

« Чтобы оформить гараж в собственность, граждане должны будут обратиться в орган местного самоуправления (в том числе через МФЦ) с заявлением о предоставлении участка под существующим гаражом с приложением любого документа, который подтверждает факт владения гаражом. Заявление на регистрацию и участка и гаража должен будет подать орган местного самоуправления», — поясняет руководитель Росреестра Олег Скуфинский.

Но на самом деле все не так просто.

Чтобы воспользоваться амнистией и оформить в собственность гараж с земельным участком, надо написать заявление о предоставлении ему земельного участка. Важно указать, что объект построен до 30 декабря 2004 года.

К заявлению нужно приложить документ, по которому возникло право пользования участком, а также схему расположения участка на кадастровом плане территории (если отсутствует проект межевания территории) и технический план гаража.

После согласования заявления гараж ставится на государственный кадастровый учет, одновременно оформляется право собственности на него и землю под ним.

Как уточняет РБК, всего с момента направления заявителем технического плана гаража до оформления его в собственность, при условии одобрения заявления, должно пройти не более 20 рабочих дней.

А если гараж входит в ГСК?

Для участков, входящих в гаражные кооперативы, нужны будут другие документы.

Помимо заявления потребуется:

✓ выписка из ЕГРЮЛ о гаражном кооперативе;

✓ документ, подтверждающий предоставление земли гаражному кооперативу или приобретение кооперативом права на использование участка;

✓ решение общего собрания членов кооператива о распределении гражданину гаража и участка или документ, подтверждающий выплату таким гражданином паевого взноса в кооператив.

Какие гаражи не попадут под амнистию?

Не попадают под «гаражную амнистию» подземные гаражи при многоэтажках и офисных комплексах.

Нельзя приватизировать гараж и землю под ним, если он признан самовольной постройкой и подлежит сносу.

Как уточняет РБК, амнистия не распространяется на гаражи, которые являются вспомогательными объектами по отношению к частным жилым домам, а также объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения. В том числе если они используются предпринимателями для оказания услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке автомобилей.

Также нельзя будет оформить в собственность гаражи, предназначенные для хранения техники и оборудования, необходимых для обеспечения деятельности органов власти и транспортных организаций.

Нельзя будет приватизировать гаражи, которые не являются капитальными строениями (не имеют фундамента). Однако законопроект предусматривает максимально простой механизм «узаконивания» некапитальных гаражей, в том числе для льготных категорий граждан. Местные власти должны будут заранее утвердить схему размещения таких объектов. Инвалиды смогут получить участки для строительства гаражей или для стоянки машин бесплатно.

Когда закон о гаражной амнистии вступит в силу?

Закон вступил в силу с 1 сентября 2021 года. Гаражная амнистия будет действовать до 1 сентября 2026 года.

Однако, надо понимать, что с приобретением права собственности на гараж и земельный участок, владелец получает и определенные обязанности. Например, он должен будет оплачивать налог на имущество.

« Новый закон имеет важное значение как для владельцев гаражей, которые смогут в упрощенном порядке оформить свои права, так и, в целом, для государства, потому что доходы от налогов на имущество будут поступать в местные бюджеты», — отмечает заместитель начальника отдела регистрации недвижимости №4 Управления Росреестра по Иркутской области Алексей Дианов.

Как оформить гараж в собственность и какие нужны документы

Перед всеми автовладельцами рано или поздно встает вопрос: как оформить гараж в собственность. После регистрации права собственности на гараж владелец сможет в будущем избежать многих проблем и узаконить постройку перед государством.

Оформление прав собственности на гаражи всецело зависит от того, как и где был построен объект. Хозяин может распоряжаться своим имуществом на основаниях, предусмотренных законодательством, только получив свидетельство о праве собственности на гараж и на территорию. С чего начать и какие документы нужны для приватизации гаража – этими вопросами задаются все, кто решил зарегистрировать свое владение постройкой. Все зависит от вида самого объекта и от законности его возведения.

Оформление кооперативного бокса

Как зарегистрировать право собственности на помещение для хранения автомобиля в ГСК? Главной проблемой здесь может стать ситуация, когда у председателя не полный порядок с разрешением на строительство боксов и землеотводом. В этом случае вначале нужно будет восстановить и привести в порядок бумаги кооператива.

Если у ГСК полный порядок с разрешениями, то оформление гаража в собственность не займет много времени. В данном случае понадобятся следующие документы для оформления гаража:

заявление;
техпаспорт из БТИ, паспорт заявителя;
справка о выплате паевого взноса, устав кооператива;
свидетельство о внесении данных в ЕГРЮЛ;
свидетельство о госрегистрации ГСК;
ИНН кооператива, выписка из ЕГРЮЛ;
список всех членов, подтверждение полномочий председателя;
права на землю под строительство;
одобрение на ввод в эксплуатацию гаражных боксов.

С этими документами на гараж владелец приходит в службу регистрации, где на их основе уже получает свидетельство о праве владения объектом, земля же остается в аренде ГСК. Если права собственников подтверждены у всех членов, то можно собрать документацию для приватизации участков под ними и получить их в общую долевую собственность. Для этого нужно принять соответствующее решение на общем собрании и подготовить следующий перечень документов:

заявление в административные органы;
копию договора на аренду участка;
свидетельство о праве собственности на гараж;
выписку из ЕГРП;
паспорт из БТИ.

Отдельно стоящая гаражная постройка

Если помещение для авто представляет собой индивидуальное строение, то порядок оформления гаража в этом случае состоит в подаче в регистрационную службу представленной документации:

заявление;
разрешение на строительство;

решение о землеотводе;
документация из БТИ.

Подводным камнем в данной ситуации может стать владение земельным участком. Если он находится во владении хозяина гаражного помещения, то никаких помех не возникнет, а если во владении местной администрации, то его приватизация будет уже зависеть от решения этой администрации.

В условиях большого города участки земли высоко ценятся и в данной ситуации может понадобиться помощь посреднических организаций, которые производят отводы земель через суд.

Самострой

Оформить самовольно построенный гараж без документов при условии отсутствия правоустанавливающей документации на землю очень тяжело. Если самовольное строение возведено на участке, принадлежащем владельцу объекта, то при приватизации гаража не будет помех. Основанием для признания собственника будут нижеследующие документы:

право на землю;
декларация об объекте недвижимого имущества.

Если самовольный объект был возведен на городской или сельской земле, то в данном случае нужно попытаться взять участок под гаражной постройкой в аренду у администрации. После этого возможно изготовление техпаспорта и дальнейшая приватизация земли, а затем уже и оформление гаражной постройки. В том случае если проблемы с участком решить не удастся, то самовольно построенное строение подлежит сносу.

Многие автовладельцы не спешат становиться собственниками, ошибочно думая, что он и так им принадлежит на том основании, что они сами его построили или же уплатили членские взносы в ГСК.

Регистрация прав собственника на гаражное строение нужна для целей защиты этого строения и приобретения законных прав на него. Без этого владелец не сможет законно распоряжаться строением, а вовремя не узаконенные помещения очень часто подлежат сносу.

Парковочные метры и опасности приватизации

На прошлой неделе я записал отрывок для кинопроекта о приватизации. По какой-то причине люди продолжают искать во мне человека, который займет антиприватизационную точку зрения. Меня это всегда озадачивает, потому что я в целом благосклонно к этому отношусь. Я большой поклонник аренды Chicago Skyway и Indiana Toll Road, которые явно были хоум-ранами Большого шлема. Чикаго получил более 100 миллионов долларов от приватизации Midway, которая даже не состоялась, потому что победитель торгов не смог найти финансирование и был вынужден лишиться своего депозита. 100 миллионов долларов только за проведение аукциона должны быть самой высокой рентабельностью инвестиций в истории приватизации. Недавняя сделка с водной компанией Индианаполиса «приватизировать для себя» была довольно выгодной сделкой, как мне показалось.

Тот факт, что я привожу все эти долгосрочные сделки по аренде инфраструктуры в качестве примеров приватизации, и что это то, что все обычно думают о ней в наши дни, показывает, насколько многое изменилось в этой области всего за последние пару десятилетий. Вспомните 15-20 лет назад и типы сделок пионеров приватизации, таких как Стивен Голдсмит. Сейчас он заместитель мэра Нью-Йорка, а раньше был профессором Гарварда, но тогда он был мэром Индианаполиса. Голдсмит провел более 80 сделок по приватизации. Его подход был основан на консервативном видении хорошего правительства, где он считал, что, подвергнув того, кто раньше был государственным монополистом, поставщику услуг конкуренции со стороны рынка, он может снизить затраты и улучшить качество обслуживания. Хотя как умеренный республиканец он симпатизировал свободному рынку, он не действовал из-за какой-то врожденной враждебности к правительству. Фактически, он позволил государственным служащим, которые уже оказывали услуги, участвовать в торгах за них, позволяя им предлагать, как они будут это делать, если они будут освобождены от предыдущих правил, которые связывали их. И эти сотрудники действительно выиграли некоторые сделки.

Оглядываясь назад, я думаю, вы должны классифицировать это как успех. Некоторые из этих сделок подверглись критике, и каждый раз, когда вы делаете 80 из чего-либо, вы, вероятно, столкнетесь с проблемами. Но поскольку эти сделки периодически пересматривались, поставщики должны были оставаться в напряжении, и если они облажались, их могли уволить или заменить на следующем тендере, что происходило регулярно. Риск был управляемым, преимущества очевидны.

Этот тип приватизации сильно отличается от описанной выше аренды инфраструктуры. Эти сделки вовсе не связаны с конкуренцией в предоставлении услуг. Они о джекпотах. Речь идет о замене одного поставщика монопольных услуг другим и о разделении получаемой монопольной ренты между государством и частным сектором. Эти сделки не основаны на видении того, как улучшить государственные услуги, а на том, как получить деньги от неэффективных активов. Это мышление инвестиционного банкира, а не оператора.

Это не значит, что они плохие, как показывают приведенные выше примеры. Но они очень разные. Одно из самых больших отличий заключается в том, что, в отличие от сделок Goldsmith, это чрезвычайно долгосрочные контракты, часто на 50-75 лет. Это делает их очень рискованными предприятиями. Если вы подпишете невыгодную сделку, последствия будут гораздо более серьезными. Кроме того, эти сделки генерируют большие авансовые платежи. Из-за этого, особенно в эпоху финансового кризиса для наших городов, у мэров, которые действуют в рамках четырехлетнего избирательного цикла, есть огромный структурный стимул, чтобы получить этот горшок денег, даже если это означает подписание невыгодной сделки.

Аренда парковочного счетчика в Чикаго

Что, конечно же, подводит нас к, пожалуй, самой спорной приватизационной сделке последних лет — аренде парковочного счетчика в Чикаго, которая продолжает вызывать негативную реакцию в прессе в городе. В недавней статье Bloomberg с провокационным названием «11 миллиардов долларов Morgan Stanley заставляют чикагских налогоплательщиков плакать» говорилось:

Morgan Stanley, инвестиционное управление Абу-Даби и Allianz Capital Partners могут получить прибыль в размере 9,58 миллиардов долларов до вычета процентов, налогов и амортизации. , согласно документам о продаже частной банкноты на сумму 500 миллионов долларов их предприятием Chicago Parking Meters LLC. Это эквивалентно 80 центам на доллар прогнозируемого дохода. Standard Parking Corp., которая управляет 30 000 мест в городских аэропортах О’Хара и Мидуэй, заработала на этой основе 4,84 цента в прошлом году, как показывают данные, собранные Bloomberg. Сделка иллюстрирует, как банки Уолл-Стрит, получившие помощь налогоплательщиков на сумму более 300 миллиардов долларов в результате худшего кредитного коллапса со времен Великой депрессии, получают прибыль, помогая штатам и городам закрыть рекордный дефицит, вызванный рецессией, путем продажи облигаций и сдачи в аренду государственной собственности.

Как ни странно для финансового издания, эта статья игнорирует временную стоимость денег. Но я думаю, будет справедливо сказать, что, вероятно, Morgan Stanley получил очень хорошую скидку на эти счетчики. Они закрыли эту сделку примерно в то же время, когда развалилась сделка Midway. Тот факт, что финансирование было легко доступно на ограниченном рынке для парковочных счетчиков, в то время как для Midway это было невозможно, говорит вам все, что вам нужно знать об относительных достоинствах этих сделок в финансовом отношении.

Но даже если Чикаго не выжал из парковочных счетчиков последний пенни, что с того? Крайне маловероятно, что вы будете выигрывать огромные суммы в каждой сделке. На самом деле, чем больше из них вы делаете — а в Чикаго их было несколько — тем больше вероятность того, что вы столкнетесь с проигрышем. Чикаго сильно переплатили за Skyway и Midway, и я уверен, что город по-прежнему останется в чистом выигрыше от приватизации на денежной основе, даже если теоретически он мог бы получить больше за метры.

Настоящая проблема: политический риск

Проблема с такими сделками, как аренда парковочных счетчиков, заключается в том, что они не похожи на покупку акций, которая является объектом с чисто финансовой целью, и где, если вы облажаетесь в худшем случае, случается, что вы теряете деньги. Они намного больше женятся. И если вы женитесь не на той девушке — особенно без возможности развода в течение 75 лет — последствия намного хуже, чем неудачный выбор акций.

Я давно уже говорил, что большинство критических замечаний по поводу аренды парковочных счетчиков в Чикаго преувеличены. Они являются хорошим кормом для журналистов, но не более того. Но даже в этом случае эта сделка, как и любая подобная ей, содержит серьезные фатальные недостатки.

Основная проблема с арендой парковочного счетчика заключается в том, что он привязывает город к определенной политике в отношении парковки на следующие 75 лет. Чтобы заставить кого-то заплатить 1 миллиард долларов вперед, вы должны дать ему уверенность в количестве, местоположении, времени работы и тарифах счетчиков. Таким образом, все эти вопросы прописаны в договоре. По сути, Чикаго бесповоротно установил государственную политику в отношении парковки на следующие 75 лет.

Это может не иметь значения, например, для платной дороги. Во-первых, в отличие от парковки, здесь есть опыт успешных сделок. Во-вторых, платные дороги по замыслу строятся отдельно от территории, по которой они проходят. Их целенаправленно изолируют. Это одна из причин, по которой многие урбанисты ненавидят автострады. Если вы делаете что-то не так на автостраде, вы в значительной степени влияете на это, но не обязательно на все остальное.

Но с парковкой на улице все совсем по-другому. Парковочные места — это обочины ваших улиц. Ваши улицы являются основным общественным пространством в вашем городе. Они тесно связаны со всем, что происходит в городе, и это одна из причин, по которой политика парковки вызывает такие политические споры. Парковка на улице – в отличие от гаражей, которые сильно отличаются – является фундаментальным и неотъемлемым элементом градостроительной политики. По сути, эти сделки заключаются не только в парковочных местах, они закрепляют права собственности на самый большой компонент общественного пространства в городе в пользу частной монополии, которая не заботится об интересах общества. Город Чикаго передал часть своих полномочий по городскому планированию частной компании.

Сейчас я покажу некоторые последствия этого. Но сначала я обращусь к ответу, что город не отказался ни от чего, но все еще сохраняет все свои полномочия, которые он всегда имел. Это может быть правдой с юридической точки зрения, но де-факто эти полномочия не могут быть легко реализованы. Ранее я отмечал, что все параметры парковочной политики указаны в договоре. Их нельзя изменить, не заплатив продавцу за то, чтобы они не причиняли вреда. Согласно опубликованным отчетам в Reader и других источниках, это основано даже не на фактических потерях, а на графике штрафов в контракте, который предполагает почти 24-часовую занятость счетчика. Это означает, что если город хочет изменить политику, он должен дорого заплатить за эту привилегию. Разорившись, он не может себе этого позволить. Олдерменам уже сказали, что из-за этого они не могут воспользоваться своей прежней прерогативой изменить часы парковки в своих приходах.

Суть монополии в сборе ренты. Когда дело доходит до аренды, здесь все думают об общественных помещениях. Но часть монополии связана с политикой, а это означает, что продавец теперь может получать еще больше арендной платы от города, чтобы изменить политику. Я считаю, что это одна из причин, по которой эти поставщики желают таких долгосрочных сделок. Они считают, что за счет штрафов и неизбежных повторных переговоров можно извлечь еще большую ценность в будущем.

На самом деле я назвал это преимуществом аренды платных дорог. По сути, в рамках сделки город приобрел страховку от изменений будущих условий. Для относительно автономного актива, такого как платная дорога, это хорошо. Для неотъемлемой части общественного пространства города это катастрофически плохо. Это связано с тем, что управление общественным пространством, наряду с общественной безопасностью, школами и налогообложением, является одним из важнейших факторов, влияющих на привлекательность города как места для жизни и ведения бизнеса. В эпоху инноваций, в эпоху все более быстрых изменений запирать себя на десятилетия фиксированной политике в отношении общественного пространства — ужасная ошибка.

Представьте себе мир 75 лет назад (1935) или 50 лет назад (1960). Эти люди никогда не могли предвидеть, какими будут наши города, какими вызовами и возможностями будут наши городские пространства сегодня, какими будут технологии сегодня и т. д. Насколько вероятно, что мы будем знать, что нам нужно, даже через 10 лет? в настоящее время?

К сожалению, не нужно даже выдвигать гипотезы о негативных последствиях этого. Это уже видно.

Нью-Йоркские уличные кафе Pop-Up

Ни для кого не секрет, что сегодня Нью-Йорк является лидером в области проектирования городского транспорта. Под руководством комиссара по транспорту Садика-Хана они произвели революцию в управлении общественным пространством и привнесли огромные инновации и позитивные изменения на улицы Нью-Йорка.

Вот небольшой, но отличный пример. Некоторые тротуары Нью-Йорка слишком узкие, чтобы на них можно было разместить уличные кафе. Ну так что ты делаешь? Что ж, Газета Архитектора сообщает об экспериментальном решении с использованием всплывающих уличных кафе. Я полагаю, что эта идея, возможно, была фактически заимствована из Сан-Франциско, но она включает в себя перепрофилирование некоторых парковочных мест в зависимости от сезона для установки временного уличного кафе. Вот фото:

Это хорошее решение, и я мог бы добавить привлекательный дизайн. Нью-Йорк прошел путь от концепции до реализации всего за один месяц. Теперь, может быть, они, возможно, теряют какие-то метровые деньги из-за удаления пространства. Но, по крайней мере, это только фактические потери, а не чикагские фантазии о заранее оцененных убытках. А с завтрашними системами динамического ценообразования (см. ниже) может ничего не потерять. Кроме того, хотя вмешательство в парковку всегда является деликатным вопросом, они смогли быстро двигаться, потому что, помимо прочего, им не нужно согласовывать с арендатором на месте. Все знают, что время — враг сделки, и так много инновационных идей никогда не реализуются, потому что они сталкиваются с сопротивлением и оказываются в слишком твердой куче. Нью-Йорк не создал барьера для дальнейших инноваций и улучшений на улицах. Как выразился комиссар по транспорту Садик-Хан: «Подобные изобретения помогают превратить наши улицы в места назначения и улучшить качество жизни тысяч людей, которые живут, работают и развлекаются в Нижнем Манхэттене».

Для Чикаго это не невозможно, но будет сложнее. Может быть, всплывающие кафе выполнимы. Но как насчет крупномасштабного развертывания BRT? Или велосипедный бульвар, который я предложил на Монро-стрит, чтобы безопасно связать западную сторону с берегом озера через высокий транспортный барьер Петли? Нетрудно увидеть, как сделка по счетчику ставит серьезное препятствие на пути всех этих вещей, если не в финансовом плане, то ни в чем другом.

Динамическое ценообразование

Другая трагедия заключается в том, что Чикаго замкнулся в политике парковки как раз в тот момент, когда мы находимся на пороге революции в управлении уличными парковками. Точно так же, как мы понимаем, что заторы являются результатом занижения цен, и что мы можем использовать динамическое ценообразование на платных дорогах для оптимизации использования этого ресурса, динамическое ценообразование заторов приближается к парковке. Основываясь на рекомендациях профессора Дональда Шоупа, Сан-Франциско внедряет высокотехнологичные счетчики, подобные этому, которые позволят ему динамически изменять цены, чтобы всегда поддерживать 80%-ю занятость парковки:

Прелесть этого подхода заключается в том, что он не только обеспечивает максимально эффективное использование ограниченных парковочных мест, но и деполитизирует тарифы на парковку. Вместо того, чтобы устанавливать их произвольно или только один раз и почти навсегда через договор аренды, Сан-Франциско, по сути, говорит публике: «Вы говорите нам, какой должна быть ставка». Как и на eBay, стоимость спота будет зависеть от фактического потребительского спроса, а не от распоряжения правительства. Кто бы мог подумать, что величайшим бастионом свободного рынка парковки станет Сан-Франциско? Это пример того, что современные технологии позволяют нам вынести из башни из слоновой кости в реальный мир.

Несомненно, придется решать проблемы. Но именно поэтому хорошо, что Сан-Франциско не приходится иметь дело с частными арендаторами. И даже в будущем политика может снова измениться. Более того, ничто из этого на самом деле не мешает Сан-Франциско выпускать облигации с доходом от выручки от счетчиков (что он делал в прошлом), а также не мешает передавать на подряд управление системой, правоприменение и т. д.

Опять же, это не т даже о деньгах. Речь идет о возможности лучше управлять одним из ключевых активов города – его общественным пространством на его улицах.

Урок очень ясен: сохраняйте гибкость политик, особенно когда речь идет об этих типах услуг. Сан-Франциско и Нью-Йорк готовы дать газ здесь, в то время как Чикаго придется выяснить, как справиться с последствиями аренды своего счетчика.

Lemmings Off a Cliff

Учитывая малочисленность успешных тематических исследований по приватизации счетчиков и поучительную историю из Чикаго, можно подумать, что города не решатся пойти по тому же пути. Но видимо нет. Многие города думают об этом. Индианаполис только на этой неделе подписал 50-летний контракт на свои счетчики. Я уверен, что они сказали бы, что он полностью отличается от чикагского. И я уверен, что они не могли не извлечь урок из чикагского фиаско. Но в своей основе, по крайней мере, исходя из сообщений СМИ, эта сделка имеет те же основные характеристики, что и чикагская. Индианаполис продает 50-летнюю долю права собственности на свое общественное пространство, включая практически весь центр города, частной компании. И они делают это за сравнительную мизерную сумму всего в 32 миллиона долларов единовременно. (Компонент распределения доходов не требует заключения сделки на 50 лет). По крайней мере, Чикаго получил 1 миллиард долларов за свои проблемы. Что еще за история про Исава и тарелку похлебки?

Я думаю о неудачной приватизации FSSA в Индиане. Губернатор Дэниелс, очевидно, воспринял эту сделку с некоторым жаром. Но вот парень, который пытался продвинуть мяч вперед. Случайная неудача — цена инноваций. Если бы хотя бы несколько идей Дэниелса не сработали, я бы сказал, что он делал недостаточно. Я вовсе не виню его за то, что он попробовал новую идею, и на самом деле я думаю, что им следует восхищаться за политическое мужество, которое он продемонстрировал, отстаивая новую идею в таком консервативном штате, как Индиана.

Но знаете что, когда сделка с FSSA не сработала, он смог переоценить и отменить ее. Хотя некоторые люди, которые получают от них услуги, несомненно, испытали на себе негативные стороны этого, в долгосрочной перспективе Индиана не пострадала. Но представьте, если бы государство подписало соглашение на 50 лет в обмен на крупный авансовый платеж. И когда сделка сорвалась, она уже все потратила, а штат был настолько разорен, что не мог позволить себе отменить сделку, даже если в договоре была оговорка о расторжении? Индиана была бы в мире боли.

Города поступили бы мудро, если бы не допустили, чтобы это случилось с ними. Дэниелс понимал разницу в профиле рисков между FSSA и платной дорогой и заключил договор соответствующим образом. Паркоматы ближе по профилю риска к FSSA.

Что бы сделал Ювелир?

Некоторые местные политические блоггеры утверждают, что клика людей эпохи Голдсмита за кулисами управляет правительством Индианаполиса. Такого рода внутриполитические штучки мне не по карману. Учитывая, что Голдсмит был последним мэром-республиканцем перед нынешним, было бы логично, что Баллард нанял нескольких из этих людей, точно так же, как президент Обама нанял многих людей из администрации Клинтона.

Но, возможно, вместо того, чтобы слушать, что говорят старые руки Голдсмита, лучше просто посмотреть, что делает сам Голдсмит – или, что более важно, чего он не делает, а именно подписывает долгосрочный договор об аренде парковочных счетчиков Готэма. Он руководит их Департаментом транспорта, так что это явно входит в круг его обязанностей.

Да, я знаю, что Голдсмит защищал сделку по парковочному счетчику в Чикаго. И я согласен практически на 100% с написанной им статьей. Подавляющее большинство жалоб на аренду парковочных счетчиков в Чикаго — это много шума из ничего, и он объясняет, почему. Но он не касался вопроса политического риска, который я здесь обсуждаю.

Я уверен, что он будет искать парковку в Нью-Йорке. Нет никаких сомнений в том, что стоимость парковки в Нью-Йорке, как и в Чикаго, сильно занижена. Фиксированные цены на парковку отменяются. Что касается гаражей, то я не совсем понимаю, почему правительство занимается этим бизнесом, поскольку ясно, что частные предприятия будут тратить свои собственные деньги на предоставление этой услуги. У меня нет принципиальных возражений против привлечения частного предприятия к управлению уличными парковками, которые явно давно пора встряхнуть. Я думаю, что есть много возможностей для заключения договоров, выпуска доходных облигаций и т. д.

Но я уверен, что если он подробно рассмотрит вопрос об аренде счетчиков в Нью-Йорке, связанные с этим политические риски станут очевидны. Это вдвойне верно для Нью-Йорка, где инновации в области общественного пространства сыграли ключевую роль в развитии города в последние годы. Мне будет очень интересно посмотреть, как он справится с этим. Если кто-то и может придумать, как правильно организовать парковку, так это Голдсмит. Если он заключает крупную сделку по парковке в Нью-Йорке, то я бы посоветовал всем тщательно изучить эту структуру и подумать над ее внедрением. До тех пор долгосрочная аренда парковочных счетчиков должна быть запретной зоной для городов.

Кто твой город?

Одна из особенностей столь многих политических неудач прошлого заключается в том, что они, как правило, применялись повсеместно, поэтому не создавали конкурентных недостатков. Например, в большинстве городов была своя доля бесполезной работы по обновлению городов. Но что происходит, когда возникает плохая тенденция в политике, но только некоторые города идут на это? Мы могли бы получить пример прямо здесь.

В будущем может быть два типа городов: те, кто продал долгосрочные права собственности на свою парковку на улице, то есть на самый важный компонент общественного пространства своего города, и те, кто этого не сделал. ‘т. И не заблуждайтесь, независимо от того, что кто-либо может утверждать об аренде счетчиков, долгосрочная продажа права собственности — это то, что они представляют.

Я не буду утверждать, что это будет разницей между городским успехом и неудачей. Но это усложнит внедрение инноваций и внедрение передового опыта в общественном пространстве. Это похоже на бег с утяжелителями на лодыжках и 25-фунтовым грузом на спине. Это не означает, что вы не можете закончить гонку, но ставит вас в невыгодное положение. В то время как такое место, как Чикаго, вероятно, справится с этим, многие другие города все еще изо всех сил пытаются привлечь жителей и инвестиции в свои городские центры. Зачем создавать себе напрасные проблемы? Подобные сделки являются одной из причин, почему, несмотря на то, что я считаю, что Индианаполис имеет более высокий потенциал, я сказал, что Колумбус, штат Огайо, вероятно, будет более успешным в ближайшие годы.

Опять же, это эпоха все более быстрых изменений и все более жесткой конкуренции. Мы понятия не имеем, каким будет мир через 5, 10, 25 лет, а тем более через 50 или 75 лет. послужной список успеха представляет высокий риск. Я решительно выступаю за то, чтобы города избегали заключения долгосрочных договоров аренды парковок на улицах до тех пор, пока не будут разработаны успешные модели и они не зарекомендовали себя посредством краткосрочных успешных контрактов.

Постскриптум

Я лично не изучал подробно контракт счетчика в Чикаго, и в любом случае я не юрист. Однако, если вы хотите, копия находится здесь. Мое сканирование показывает, что город может изменить политику парковки, если захочет (это «зарезервированная власть»), например, внедрить динамическое ценообразование или что-то в этом роде, но только если это приведет к чистой финансовой выгоде для поставщика. В противном случае город должен заплатить (это «компенсационное событие»). Именно это я имею в виду, когда говорю о способности продавца извлекать еще больший доход из нисходящего потока за счет владения этим правом собственности, когда городу необходимо изменить политику. Удивительно, что контракт считает неблагоприятным событием. Это даже включает снижение порога загрузки!

Альтернативное предоставление услуг должно соответствовать строгим критериям

Альтернативное предоставление услуг относится к любому процессу, который перекладывает некоторые или все функции, риски или обязанности по предоставлению услуги от первичного правительства к частному сектору или другому государственному субъекту. Когда функция передается частному сектору, это обычно называют приватизацией. Предоставление альтернативных услуг может принимать различные формы, такие как продажа или аренда активов, заключение контрактов на управление активами или услугами, франчайзинг, ваучеры и множество других структур. Управляемая конкуренция, метод альтернативного предоставления услуг, позволяет государственным служащим участвовать в конкурентных торгах с частными подрядчиками за предоставление услуг.

Термин государственно-частное партнерство или P3 часто используется как синоним альтернативного предоставления услуг и приватизации. Некоторые определения P3 отличают его от других форм приватизации тем, что частный сектор предоставляет услуги в течение длительного периода времени, в то время как другие указывают на разделение риска и потенциала вознаграждения при предоставлении услуги. Сделки по аренде города Чикаго, включающие Skyway, систему парковки со счетчиком и гаражи в центре города часто называют новаторскими транзакциями P3. Однако приватизация не обязательно должна включать долгосрочные концессионные соглашения об аренде, как это было сделано в случае этих громких сделок. Это также может означать аутсорсинг второстепенной услуги или функции. С 1990 года городские власти Чикаго приватизировали не менее 34 различных услуг и программ, таких как парковка в аэропорту, услуги по хранению и посадка деревьев.

Гражданская федерация рекомендовала в своем документе «Финансовые проблемы» нового мэра Чикаго сообщают, что городские власти Чикаго стремятся к альтернативному предоставлению услуг для снижения затрат с важными оговорками о том, что любые усилия включают меры безопасности и строгий и постоянный надзор со стороны руководства. Некоторые охарактеризовали эту рекомендацию как предложение городским властям приватизировать практически все функции. В то время как Гражданская федерация рекомендует изучить все городские службы на предмет возможностей повышения эффективности, чтобы помочь Чикаго устранить большие структурные диспропорции, Гражданская федерация не рекомендует приватизировать все службы.

Гражданская федерация традиционно поддерживает альтернативные меры по предоставлению услуг или приватизации, но только в том случае, если они соответствуют строгим критериям и содержат достаточные гарантии. Гражданская федерация разработала следующие критерии для оценки альтернативных предложений по предоставлению услуг:[2]

Для выбора оператора необходимо использовать конкурсный процесс торгов. Передача ответственности за предоставление услуг частной фирме или некоммерческой организации может быть выгодна только при наличии рынка конкурентоспособных, квалифицированных поставщиков или поставщиков услуг.
Правительство должно обеспечить сильный и постоянный надзор за управлением. Правительство должно защищать общественные интересы, включая положения о контроле со стороны руководства в любые концессионные контракты или контракты на оказание услуг.

Необходимо учитывать все потенциальные затраты, включая прямые и косвенные затраты, затраты на переход, краткосрочные и долгосрочные затраты, затраты на надзор, влияние на непогашенную задолженность и право на получение гранта в будущем, а также долгосрочное влияние на ставки или сборы. Правительства должны осознавать, что значительные накладные расходы могут продолжать существовать даже в условиях контракта, и поэтому должны определить, каких расходов действительно можно избежать с помощью аутсорсинга.
При передаче ответственности за предоставление услуг посредством долгосрочной аренды или продажи правительства должны тщательно учитывать политические последствия таких вопросов, как ограничения конкуренции и выдающиеся владения. Например, долгосрочная аренда платной дороги не должна лишать правительство возможности планировать будущие транспортные потребности вблизи этой платной дороги, включая возможность планировать, приобретать землю и строить новые дороги.

Должны быть проведены всестороннее и обдуманное общественное обсуждение и обзор важных предложений, а также должны быть требования к публичной отчетности о финансовых и операционных результатах.
Любая выручка, полученная от продажи или аренды активов, должна использоваться надлежащим образом. Выручка не должна использоваться для повторяющихся расходов или в качестве временного решения структурной бюджетной проблемы. Доходы должны использоваться для инвестирования в капитальные объекты, создания долгосрочных резервов, которые генерируют процентные доходы или сокращения существующих обязательств, таких как долгосрочные долги или необеспеченные пенсионные обязательства.
Сообщества также должны изучить, что является основными общественными функциями, а какие — второстепенными услугами. Это было проблемой в концессионном соглашении о платной парковке. Был подан иск, в котором утверждалось, что городские власти неконституционным образом отказались от контроля над своими полицейскими полномочиями и от возможности устанавливать правила дорожного движения и парковки, которые являются основными общественными функциями. Есть также неюридические соображения, и эти оценочные суждения вызовут различия между городами в том, что они определяют как основную общественную функцию.

Предоставление альтернативных услуг не является панацеей от финансовых проблем правительства и может быть сопряжено с риском, но может быть полезным инструментом для повышения эффективности и снижения затрат. Конкуренция со стороны частных, некоммерческих и даже других государственных организаций может помочь уменьшить операционную неэффективность, которая может развиться в системе монопольного предоставления услуг одним правительством. В то время, когда город Чикаго и другие местные органы власти сталкиваются с огромными финансовыми проблемами, это один из вариантов, который следует изучить, если он может обеспечить экономию средств и соответствовать строгим стандартам.