Какие нужны документы для покупки участка: Перечень документов для продажи земельного участка

Как купить землю: пошаговое руководство

Если вы готовы воплотить в жизнь свою мечту о владении землей, начните путешествие с этой дорожной карты.

Согласно исследованию рынка земли, опубликованному Национальной ассоциацией риелторов, продажи земли выросли на 6 процентов в прошлом году, и на это есть веские причины. Незастроенная земля по-прежнему является одной из самых доступных форм недвижимости, что делает ее более доступной с финансовой точки зрения для новых покупателей.

К сожалению, покупка земли может быть пугающим и непосильным процессом. Давайте пройдемся по шагам, чтобы, когда вы решите купить землю, вы могли сделать это с ясностью и уверенностью.

На этой странице

Как найти землю для продажи

Некоторые из лучших способов найти землю для продажи включают:

Веб-сайты недвижимости

просматривая онлайн-базы данных по недвижимости. На таких сайтах, как Zillow.com, Trulia. com, RedFin.com и Realtor.com есть списки земельных участков для продажи по всей стране, а некоторые базы данных специализируются на списках свободных земель. Некоторые из крупнейших и наиболее популярных специализированных баз данных включают в себя:

• LandWatch.com;

• Land.com;

• LandSearch.com;

• LandHub.com;

• LandAndFarm.com.

Эти сайты в основном содержат выборочное объявление из Службы множественных объявлений (MLS), к которым имеют доступ лицензированные агенты по недвижимости, но могут также включать объявления о продаже владельцем (FSBO).

Для списков MLS контактным лицом обычно будет агент по недвижимости, представляющий продавца (также известный как агент продавца). Агенты продавца финансово мотивированы и этически обязаны представлять интересы продавца. Следовательно, часто рекомендуется нанять собственного агента (агента покупателя) для представления ваших интересов.

Агенты по недвижимости

Агенты по недвижимости могут оказаться бесценным помощником при поиске земли. У них есть доступ ко всем спискам в MLS («недвижимость на рынке»), а также к недвижимости, не указанной в MLS («нерыночная» недвижимость), через свою сеть профессионалов отрасли, таких как застройщики и подрядчики.

Хотя большинство агентов по недвижимости могут способствовать покупке земли, лучшими агентами являются те, кто специализируется на необработанной земле. Кристофер МакГуайр, брокер по недвижимости, инвестор и основатель Real Estate Exam Ninja, рекомендует работать с «…агентами с длительной историей продажи земли или опытом в области почвоведения, геологии или лесного хозяйства».

McGuire также предлагает использовать агентов со статусом аккредитованного консультанта по земельным ресурсам (ALC) через Земельный институт риэлторов (RLI), если вы можете найти его в своем районе. Эти агенты обучены проводить необходимые проверки и юридические процедуры, связанные с покупкой земли.

Местные ресурсы

Некоторые объекты недвижимости FSBO можно найти в объявлениях в местных газетах или в онлайн-каталогах, таких как Craiglist и Facebook Marketplace. Основатель и генеральный директор EasySellFL.com Грег Бонд также рекомендует напрямую связываться с владельцами земли. «Мы разослали районы по почте с дешевыми участками под застройку и много раз обнаруживали, что владельцы были рады расстаться со своей землей с огромной скидкой», — говорит Бонд.

Бонд предлагает найти контактную информацию землевладельцев на карте географических информационных систем (ГИС) на веб-сайте Окружного оценщика. Бонд также советует проверять окружные налоговые аукционы, где земля продается с существенной скидкой, если владелец не платит налог на недвижимость.

Факторы, которые следует учитывать при поиске земли

Определенные факторы могут определить, будет ли участок земли удовлетворять ваши конкретные потребности, а также повлиять на сложность и стоимость застройки на нем. При поиске земли помните о следующих соображениях.

Доступ к инженерным сетям

• Вода. Если на участке нет городского водопровода, возможно, вам придется установить колодец или другую автономную систему водоснабжения. Грузоперевозки по воде — еще один вариант, который может быть дорогостоящим и неудобным.

• Канализационные. Если подключение к городской канализации недоступно, перед началом строительства необходимо установить септик.

• Электричество. Если его еще нет, местная коммунальная компания должна будет провести линию электропередач к строительной площадке. Другой вариант – установить систему, генерируемую солнечными батареями.

• Интернет-услуги. Узнайте, есть ли на территории покрытие сотовой связи и доступ в Интернет. Возможно, вам придется сменить оператора сотовой связи или проложить оптоволоконный интернет-кабель до строительной площадки.

Подъезд к дороге

Некоторые удаленные дома не имеют доступа к дороге. Если к объекту не ведет общественная или частная дорога, возможно, вам придется создать ее. Это часто дорого обходится. Вероятно, потребуется нанять подрядчика по раскопкам и, возможно, лесовода или лесозаготовительную компанию для удаления деревьев. Макгуайр говорит, что вам, возможно, придется подать заявление на получение права проезда, чтобы получить права на использование соседних участков, если участок не имеет выхода к морю из-за прилегающих участков.

Ограничения при покупке земли

Прежде чем подписывать какие-либо пунктирные линии, вам необходимо проверить зонирование и возможные ограничения на землю, которую вы собираетесь купить. Для начала ознакомьтесь с правилами зонирования земли. Все земли зонированы для конкретного использования: жилого, коммерческого и сельскохозяйственного назначения. Для каждой классификации существуют разные наборы правил, установленных комиссиями по зонированию для отдельных округов или городов. Это определит, что вам разрешено и что вам не разрешено строить на земле. Обратитесь в местную комиссию по планированию или зонированию и начните с просмотра их веб-сайта, чтобы узнать, есть ли в Интернете карты зонирования.

Есть ли ограничения на землю? Чаще всего они устанавливаются ассоциацией домовладельцев, хотя могут быть и другие группы, которые установили соглашения, условия и ограничения на землю, являющуюся частью ассоциации. Ограничения могут включать в себя все, от использования вашего дома в качестве бизнеса до того, где вы можете и не можете ставить забор.

Есть и другие соображения, на которые стоит обратить внимание. Узнайте у местных властей о любых экологических ограничениях на земле или поблизости, которые могут повлиять на ваши планы. Существуют ли правила относительно того, насколько близко вы можете строить к границе участка? А как насчет других опасностей, таких как наводнения или пожары? Это все, о чем вы должны знать, прежде чем утвердить свои планы на покупку и строительство.

Варианты финансирования для земли

Получение финансирования для свободной земли часто бывает сложнее, чем для застроенной недвижимости.

Владелец Premier Property Buyers Эрик Нерхуд говорит, что большинство кредиторов рассматривают незастроенную землю как более рискованную инвестицию и с большей вероятностью предложат финансирование, если у вас есть немедленные планы построить дом. В этом случае вы должны заплатить от 15 до 25 процентов за первоначальный взнос или до 50 процентов без построения планов.

Вот несколько вариантов финансирования покупки земли:

• Ссуда ​​от строительства до капитального строительства (CP) . Также называемый «комбинированным кредитом на строительство», кредит CP позволяет покупателю одновременно финансировать покупку земли и строительство дома. Это наиболее распространенный вариант финансирования, поскольку он часто требует меньшего первоначального взноса, имеет более низкую процентную ставку и предлагается большинством кредиторов. Прежде чем подавать заявку на кредит CP, вам, как правило, придется нанять лицензированного подрядчика и составить план строительства. Кредитор часто оговаривает максимальное количество времени, которое вы можете подождать, чтобы начать строительство.

• Лот кредита. Лот-кредиты позволяют финансировать покупку земли без непосредственных планов строительства на этом участке. По словам Хеджа, большинство кредиторов не предлагают ссуды под залог недвижимости, считая их более рискованными, чем ссуды на строительство. Лот-кредиты также требуют больших первоначальных взносов и имеют более высокие процентные ставки.

• Финансирование собственника. На некоторых объектах FSBO продавец может предложить финансирование покупки напрямую. Требуемый авансовый платеж будет зависеть от продавца, но обычно (хотя и не всегда) он ниже, чем при обычном финансировании. Однако процентные ставки, как правило, выше.

И, конечно же, есть вариант без финансирования — оплата наличными. Это также облегчает получение финансирования на строительство, говорит Хедж, потому что доля, которую вы имеете в земле, может выступать в качестве вашего первоначального взноса.

Подать предложение

После того, как вы нашли желаемую недвижимость, вам необходимо отправить письменное предложение продавцу. Если вы работаете с агентом по недвижимости, он займется составлением и подачей необходимых документов, включая форму предложения цены. Если вы не пользуетесь услугами агента по недвижимости, McGuire рекомендует проконсультироваться с юристом по недвижимости, чтобы он проконсультировал вас по установлению договорных условий и составлению необходимых документов.

Агент или поверенный также может сообщить вам об условиях, которые необходимо выполнить (непредвиденные обстоятельства), прежде чем сделка будет завершена. Непредвиденные обстоятельства, которые определяют временные рамки, разрешенные для завершения должной осмотрительности, часто включаются. Период от 30 до 90 дней является обычным явлением.

Due Diligence

Проведение всесторонней проверки собственности необходимо для того, чтобы убедиться, что земля подходит для ваших конкретных нужд. Хедж и Бонд предлагают следующее:

• Запросить документы у продавца. Вам следует запросить документы, касающиеся любых соглашений, условий и ограничений (CC&R) в отношении собственности. CC&R определяют, что вам разрешено делать на территории, и обычно навязываются ассоциациями домовладельцев (ТСЖ). Конкретные CC&R могут различаться. Они могут ограничивать определенные цвета краски, типы и размеры домов или вашу способность выращивать кур или домашний скот во дворе.

• Запустить поиск по названию. Поиск по заголовку проанализирует историю публичных записей — документов, налоговых записей и других финансовых транзакций. По сути, поиск по названию подтверждает, что продавец может законно передать вам собственность без каких-либо проблем.
  Потенциальные проблемы, которые может выявить поиск по титулу, включают залоговые права и сервитуты (право третьей стороны на использование земли).

• Проверить зонирование. Обозначение зонирования участка определяет, для чего можно использовать землю и какие строения можно построить. Важно проконсультироваться с местным Управлением по зонированию и планированию, чтобы убедиться, что недвижимость зонирована для проживания; возможно, вы не сможете построить основное место жительства, если земля имеет коммерческое назначение. «Я вижу, как многие люди покупают землю и понимают, что не могут построить то, что хотят, из-за ограничений зонирования», — говорит Бонд.

• Провести тест почвы. Если подключение к муниципальной канализации недоступно, перед установкой септической системы необходимо провести испытание на просачивание, чтобы определить скорость дренажа воды через почву. Другие тесты почвы определяют, может ли почва поддерживать фундамент и содержит ли она свинец и мышьяк.

После завершения комплексной проверки, если не обнаружено никаких проблем, вы можете завершить продажу. Поздравляем!

Джеймс Фицджеральд

Джеймс Фитцджеральд — разнорабочий и писатель-фрилансер, занимающийся ремонтом дома, страстно увлеченный своими руками, садоводством и всем, что связано с работой руками. Он имеет более чем десятилетний профессиональный опыт в различных отраслях, включая строительство, работы с деревьями, ландшафтный дизайн и общее техническое обслуживание. Когда он не ищет очередной заманчивый проект «сделай сам», он может готовить, поднимать тяжести, кататься на мотоцикле, гулять по побережью или глубоко погрузиться в книгу.

Что нужно при покупке или продаже недвижимости

By Virginia Hammerle

13:12, 5 июня 2022 г. CDT

Покупать и продавать землю очень просто. Право собственности передается письменным документом, называемым купчей. Нет никакой разницы между актом «продажи» и актом о праве собственности; оба термина описывают один и тот же тип документа. Правоустанавливающим документом на землю является акт.

В уставе Техаса есть форма договора. Вы можете найти его в разделе 5.022 Кодекса собственности Техаса. Как правило, вам будет намного лучше использовать установленную законом форму, чем загружать форму из Интернета. Существует более современная форма, разработанная Коллегией адвокатов штата Техас, которая обычно используется юристами.

Обе формы акта, на первый взгляд, выглядят архаично. Они содержат такие фразы, как «иметь и владеть вышеописанными помещениями вместе со всеми и исключительными правами и принадлежностями к ним, принадлежащими каким-либо образом».

Если вы составляете свой собственный документ — всегда рискованное предложение — у вас может возникнуть соблазн удалить подобные фразы. Не. Эти фразы подкреплены сотнями лет прецедентного права и правовых обычаев. Они что-то значат для судов и титульных компаний.

Насколько важен поступок? Подумайте об этом: каждое действие при продаже земли приводит к обмену купчей. Без письменного акта покупатель ничего не берет. Сердцем и душой акта является фраза «[Продавцы] даровали, продавали и передавали, и этими дарами дарят, продают и передавали…» Это то, что передает право собственности на землю и устанавливает гарантию продавца, что она титул на землю.

Есть некоторые другие документы, которые участвуют в большинстве случаев продажи земли. Договор задатка представляет собой письменное соглашение между покупателем и продавцом, содержащее условия продажи земли. Условия договора должны быть выполнены до того, как дело будет обменено.

Вексель — это документ, содержащий условия предоставления ссуды для финансирования продажи земли. В большинстве сделок с землей покупатель платит наличными и заемными деньгами. Компания или лицо, ссужающее деньги покупателю, требует от покупателя подписать вексель до того, как он заплатит деньги продавцу.

Договор о доверительном управлении дает кредитору обеспечительный интерес в земле для обеспечения оплаты векселя. Акт о доверительном управлении является правоустанавливающим документом, который связывает землю с ипотекой.

Титульный полис гарантирует покупателю, что продавец владеет землей и что это право собственности передается покупателю.

Фактическая сделка покупки называется закрытием. Большинство закрытий координируются титульной компанией, выдавшей политику титула.

Титульная компания владеет документом, подписанным продавцом, до тех пор, пока покупатель не заплатит деньги за покупку.

После того, как деньги за покупку уплачены, правоустанавливающая компания регистрирует или регистрирует документ в графе, где находится земля, а затем передает оригинал документа покупателю. Если покупка была профинансирована за счет кредита, то титульная компания также регистрирует договор о доверительном управлении в записях округа. Оригинал векселя и акта доверительного управления передаются кредитору.

Документ действителен, даже если он не зарегистрирован. Однако большинство деяний записывается.