ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ ИЛИ ОТКАЗ ПРИ ОТЧУЖДЕНИИ ДОЛИ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ // Администрация Мысковского городского округа
В силу жизненных обстоятельств может возникнуть ситуация, когда собственнику необходимо продать свою долю в праве на недвижимое имущество. В этой связи, всем участникам долевой собственности необходимо знать свои права и обязанности.
Порядок владения и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, регулируется гражданским законодательством.Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей с соблюдением определенных гражданским законодательством правил при ее возмездном отчуждении. Поэтому, чтобы защитить права остальных дольщиков закон предусматривает такой механизм, как преимущественное право покупки.Преимущественное право покупки — это право каждого из участников общей собственности на предпочтительное перед посторонними лицами право приобретения доли, которую продает один из участников по установленной стоимости на равных условиях.
По общему правилу при продаже доли в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу остальные участники долевой собственности (сособственники) имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Они могут воспользоваться этим правом или отказаться от покупки доли (п.1 ст.250 ГК РФ).
Если доля в праве продается одному из сособственников недвижимости, то в данном случае законодательство не требует извещать об этом других собственников, и можно сразу заключать договор о продаже.
Если же собственник доли намерен продать ее постороннему лицу, то следует сообщить о своем намерении другим сособственникам и дождаться их письменного отказа или истечения месяца с момента извещения (п.п.1,2 ст. 250 ГК РФ). Только после этого можно заключать договор продажи доли по требованиям, которые применяются к продаже недвижимости.
Итак, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи.
Если продавец доли ненадлежаще уведомит участников долевой собственности (например, будет указан неверный адрес), то собственники долей, если их преимущественное право было нарушено путем направления сообщений по некорректным адресам, имеют право обратиться в суд и оспорить совершенную сделку.
Если, кто-то из участников долевой собственности воспользуется правом преимущественной покупки доли, то договор заключается с этим сособственником.
В случае, если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца (с момента уведомления), то продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанного срока.
Следует заметить, что отказ от преимущественного права покупки должен быть оформлен правильно, чтобы потом не оспаривать сделку в суде.
Отказ от преимущественного права покупки доли до истечения месячного срока со дня извещения о ее продаже составляется в письменной форме. В письменном отказе следует указать сведения о продавце, об участнике долевой собственности, который отказывается от преимущественного права покупки доли, вид объекта недвижимости (например, квартира), кадастровый номер объекта, местоположение, а также условия продажи доли (цена, порядок расчета), и иные сведения.
Если участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний, ему, как и другим собственникам, при отчуждении доли в праве общей собственности одним из сособственников, принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли.В таком случае для отказа от преимущественного права покупки доли потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п.2 ст.37 ГК РФ, абз.3 п.3 ст. 60 СК РФ). Невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности.
Закон не содержит обязательное требование о нотариальном удостоверении такого отказа. Однако, если данный документ будет нотариально удостоверен, то это будет являться бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки.
Сделки по продаже доли в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению (ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — далее Закон №218-ФЗ), а переход права собственности — государственной регистрации.
Так как договор купли-продажи доли в праве подлежит нотариальному удостоверению, то заявление о государственной регистрации перехода права, права собственности может подать одна из сторон договора либо нотариус, который удостоверил договор (п.п.3,5 ч.3 ст. 15 Закона №218-ФЗ).
Отказ от преимущественного права покупки | Нотариус г. Химки Владимирова Е.И.
Отказ от преимущественного права на приобретение — это отказ лица, которое является участником долевой собственности, например, определенной части квартиры, от своего права на преимущественное приобретение доли, выставленной на продажу другим собственником имущества третьим лицам.
Регулируются условия использования преимущественного права приобретения, а также порядок отказа от него Гражданским кодексом России, статьей 250 и другими действующими российскими законами.
В случае возмездного отчуждения принадлежащей ему доли, владелец собственности должен строго соблюдать правила преимущественного права приобретения иных участников, которые предусмотрены Гражданским кодексом России.
Принцип преимущественной покупки
Если имуществом владеют несколько собственников, например, дом или квартира принадлежат нескольким лицам, владелец одной из долей не имеет права сразу выставить ее в свободную продажу. Существующее в российской законодательной практике преимущественное право покупки подразумевает, что первоочередное право на выкуп части имущества имеют владельцы других долей.
При этом условия покупки и стоимость доли в случае использования другими участниками своего преимущественного права на приобретение должны соответствовать условиям продажи и стоимости, которые были предложены продавцом своей доли посторонним покупателям.
То есть, цена продажи части квартиры в случае ее выкупа на условиях преимущественного права покупки, должна отвечать рыночным ценам на квадратные метры жилой недвижимости.
Продавец получает право реализовать свою долю третьему лицу лишь в том случае, если получен отказ от преимущественного права на приобретение от других собственников долевого имущества или же после истечения срока, в течение которого может быть использовано преимущественное право покупки. Такой срок предусмотрен действующим законодательством.
Продавец обязан своевременно известить всех других собственников о своих планах выставить на продажу посторонним покупателям свою долю. Извещение о продаже части имущества составляется в письменной форме, в нем должны быть указаны цена и остальные условия продажи. В дальнейшем владелец получает право продать свою долю третьему лицу, если:
- другие собственники в установленной форме напишут отказ от первоочередного права на приобретение;
- не приобретут движимое имущество в течение 10 дней после того, как было получено извещение о намерении выставить его на продажу;
- не приобретут недвижимое имущество в течение 30 дней после получения письменного извещения о намерениях совладельца реализовать свою часть.
Особенности отказа от преимущественного права покупки
Следует уточнить, что получение отказа от преимущественного права приобретения от других участников долевой собственности необходимо только в том случае, если заключаемая сделка является возмездной. Например, для регистрации договора купли-продажи отдельной части квартиры или же жилого дома, коттеджа вместе с пакетом других документов в Управление Росреестра по Московской области обязательно представляются заявления об отказе от права покупки, которые были получены от других собственников.
При этом, для регистрации договора дарения отказ от преимущественнного права не требуется, т.к. данная сделка не носит возмездный характер.
Без письменных, оформленных в надлежащей форме и нотариально удостоверенных отказов от первоочередного права на приобретение регистрирующий государственный орган не зарегистрирует данную сделку с недвижимым имуществом.
Отказы от первоочередного права нужно получать также и в случае подписания договора мены с третьим лицом.
Кроме того, новый отказ от преимущественного права приобретения необходим, если владелец доли снизил стоимость своей части имущества.
Важнейший нюанс — подпись лица, оформляющего отказ от преимущественного права покупки, в обязательном порядке заверяется нотариусом.
Жилищный офис Ярмарки Вирджинии | Департамент профессионального и профессионального регулирования штата Вирджиния
Составление правил для арендаторов и сообществ
Хорошее правило, которого следует придерживаться при составлении правил или положений, заключается в том, чтобы они не выделяли детей или членов защищенного класса. Вместо таблички с надписью «Детям запрещено бегать в местах общего пользования» просто скажите: «Бегать в местах общего пользования запрещено». траву». Правила и положения, применимые ко «всем жителям», вызывают меньше подозрений, чем правила, ограничивающие детей.
Если вам необходимо выделить детей, подумайте об этом, исходя из соображений здоровья и безопасности.
Например, если у вас есть тренажерный зал с тренажерами, попросите производителя сообщить вам, с какого возраста можно использовать оборудование без присмотра. Затем разместите табличку, например: «По данным производителя, это оборудование не может использоваться лицами моложе 14 лет без сопровождения взрослых».
Отбор заявителей
Если вы являетесь поставщиком жилья, один из способов снизить вероятность подачи жалобы против вас — относиться ко всем одинаково. Наличие письменных инструкций, которым вы следуете в отношении каждого кандидата, может помочь обеспечить одинаковое отношение ко всем. Независимо от того, управляете ли вы сотнями квартир в крупной компании или являетесь частным лицом, которое владеет и арендует несколько квартир, хорошей идеей будет разработать письменные инструкции для всего: от того, как вы ожидаете платить арендную плату, до ваших процесс выселения, как, по вашему мнению, должны вести себя жильцы, проживающие в вашем жилище.
Часть ваших рекомендаций по проверке должна включать способность заявителя своевременно платить арендную плату.
Таким образом, вы можете попросить заявителя предоставить информацию о занятости, доходах и подтверждении кредитоспособности. Размер дохода и стаж работы, который вам требуется, зависит от вашего рынка жилья. Вы должны установить стандарты, которые позволят вам конкурировать за соискателей. Но установление слишком высоких стандартов может рассматриваться как попытка удержать определенные группы людей от вашей аренды.
Помимо просьбы ко всем заявителям подтвердить свой доход и кредитную историю, вы также можете попросить всех заявителей предоставить характеристики или справку о судимости. Например, если заявитель имеет криминальное прошлое, вы можете отказаться от сдачи в аренду лицу с судимостью, которая может представлять проблему для безопасности других жителей вашего комплекса.
- Типовая политика проверки арендаторов
Проверка криминального прошлого
Если вас беспокоит возможность сдачи жилья в аренду определенным осужденным преступникам, вы можете установить проверку криминального прошлого как часть критериев вашего заявления.
При установлении криминальной проверки имейте в виду следующее: изложите свою политику в письменной форме; получить разрешение заявителя на проведение проверки биографических данных; последовательно применять политику; и если вы отклоняете заявителя, сообщите им, почему.
Последовательное применение политики проверки криминального прошлого означает, что вы применяете политику к каждому . Вы применяете это к молодым и старым, черным и белым, и ко всем, кто находится между ними.
Даже если вы не установите проверку на наличие судимостей, вы не примете каждого кандидата. Отклонение заявителей по причинам законного кредита, дохода или репутации не должно вызывать жалобу, если вы следуете определенным процедурам. Как уже отмечалось, вы должны установить письменных критериев аренды , которые помогают всем кандидатам понять, как будут проверяться их заявки. Затем последовательно применяйте критерии. Если вы отклоняете кандидата, отправьте письмо с объяснением причин и ведите тщательный учет.
- Типовая политика проверки арендаторов
Проблемные жильцы
Итак, вы одобрили заявку, и жилец въезжает. Однако вскоре после того, как жилец въезжает, вы начинаете получать жалобы. Новый арендатор явно беспокоит других арендаторов. И вы также получаете жалобы на то, что они слишком громко включают свою стереосистему. Что вы должны сделать?
Когда жильцы нарушают правила, вы должны применять последствия справедливо, последовательно и в соответствии с установленными процедурами. Какие последствия вы применяете, зависит от ваших процедур и записей, которые вы вели. Некоторые из записей, которые вы должны вести, включают жалобы, которые арендаторы подают против других арендаторов; жалобы, связанные с полицией; письма, которые вы отправляли и получали от арендатора о нарушениях условий аренды; и любые другие соответствующие письма и информацию. Ведение подробных и точных записей будет иметь важное значение, если вам придется защищать, почему вы выселили жильца.
Если вы не ведете надлежащий учет, доказать, что вы выселили жильца по недискриминационной причине, может быть сложнее.
Обработка запросов на техническое обслуживание
Как обрабатываются запросы на техническое обслуживание и ремонт в вашем комплексе? Обрабатывают ли ваши сотрудники запросы на ремонт от одних арендаторов быстрее, чем от других? Если это так, это может привести к жалобе на справедливое жилье. Как правило, ремонт должен выполняться в порядке поступления, при этом аварийный ремонт имеет приоритет перед плановым ремонтом. Арендаторы должны понимать, что текущий и неаварийный ремонт может занять несколько дней или даже больше.
Ваши арендаторы должны понимать, как вы обрабатываете запросы на ремонт, и они должны понимать, сколько времени пройдет, прежде чем вы получите их запрос. Если аварийный ремонт отвлекает вас или ваших сотрудников от планового планового ремонта, позвоните пострадавшему арендатору и объясните, что произошло. Среди вещей, которые вы можете сделать, чтобы уменьшить вероятность того, что жалоба на жилье будет подана против вас, — это быть профессионалом, быть последовательным, общаться со своими арендаторами и вести безупречный учет.
Разумные приспособления и модификации для жильцов-инвалидов
В то время как разумные модификации включают разрешение жильцу с ограниченными возможностями внести физические изменения в свою квартиру или помещение общего пользования, разумные приспособления требуют арендодателя изменить или модифицировать некоторые правило, практика, политика или услуга, когда это может быть необходимо, чтобы предоставить арендатору равные возможности использования и использования квартиры. Для получения дополнительной информации о разумных приспособлениях посетите страницу Жилье и инвалидность: разумные приспособления и модификации.
Стандарты заселения
Стандарты заселения касаются того, сколько человек может проживать в квартире. В декабре 1998 года Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) опубликовало заявление о стандартах, которые оно анализирует при оценке стандартов заселения поставщика жилья.
определить, могут ли действия в соответствии с политикой поставщика представлять собой дискриминационное поведение в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении на основании семейного положения (что означает наличие в семье детей младше 18 лет).
Управление по соблюдению справедливости в жилищных вопросах штата Вирджиния применяет стандарт HUD по размещению, приведенный ниже:
… Департамент считает, что политика размещения двух человек в спальне, как правило, является разумной в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении. Тем не менее, разумность любой политики размещения является опровержимой. Таким образом, при рассмотрении случаев занятости HUD будет учитывать размер и количество спален, а также другие особые обстоятельства. Следующие принципы и гипотетические примеры должны помочь вам определить, делают ли размер спален или особые обстоятельства неразумной политику по размещению.
Размер спален и квартиры
Рассмотрим две теоретические ситуации, в которых поставщик жилья отказал семье из пяти человек в аренде жилья с двумя спальнями на основании политики «два человека на спальню».
В первом заявители — семья из пяти человек, подавшая заявку на аренду квартиры с двумя большими спальнями и просторными жилыми помещениями. Во втором случае заявители — семья из пяти человек, подавшая заявку на аренду передвижного дома, на котором они планировали жить в передвижном доме с двумя спальнями. В зависимости от других фактов предъявление обвинения может быть оправдано в первой ситуации, но не во второй.
Размер спален также может быть фактором, указывающим на то, что решение об отсутствии уважительной причины неуместно. Например, если мобильный дом рекламируется как дом с двумя спальнями, но одна спальня очень мала, в зависимости от всех фактов, управляющему парком может быть разумно ограничить проживание в доме двумя людьми.
Возраст детей
Следующие гипотезы касаются двух поставщиков жилья, которые отказались разрешить трем людям жить в одной спальне. В первом жалобщиками являются двое взрослых родителей, которые подали заявку на аренду однокомнатной квартиры с их грудным ребенком, причем и спальня, и квартира большие.
Во втором заявители — семья из двух взрослых родителей и одного подростка, подавших заявку на аренду двухкомнатной квартиры. В зависимости от других фактов предъявление обвинения может быть оправдано в первом случае, но не во втором.
Конфигурация блока
Следующие воображаемые ситуации иллюстрируют особые обстоятельства, связанные с конфигурациями блока. Каждая из двух ассоциаций кондоминиумов отклоняет покупку семьи из двух взрослых и трех детей на основании правила, ограничивающего продажи покупателям, которые удовлетворяют политике размещения «два человека в спальне». Первая ассоциация управляет зданием, в котором семья из пяти человек хотела приобрести квартиру, состоящую из двух спален и кабинета или кабинета. Второй управляет зданием, в котором семья из пяти человек хотела приобрести квартиру с двумя спальнями без кабинета или кабинета. В зависимости от других фактов обвинение может быть оправдано в первой ситуации, но не во второй.
Другие физические ограничения жилья
Помимо физических соображений, таких как размер каждой спальни и общий размер и конфигурация жилища, Департамент будет учитывать ограничивающие факторы, указанные поставщиками жилья, такие как пропускная способность септика, канализации или другие строительные системы.
Государственное и местное законодательство
Если жилое помещение регулируется требованиями правительства штата или местного самоуправления в отношении вместимости, и политика в отношении вселения поставщика жилья отражает эти требования, HUD будет рассматривать правительственные требования как особое обстоятельство, указывающее на то, что политика в отношении вселения поставщика жилья разумны.
Другие соответствующие факторы
Другие соответствующие факторы, подтверждающие рекомендацию об обоснованной причине, основанную на выводе о том, что политика заселения является предлогом, включают доказательства того, что поставщик жилья имеет: вам нужно 70 квадратных футов площади спальни для одного жителя. Если у вас более одного жильца, вам нужно 50 квадратных футов на человека. Если у вас есть квартира с одной спальней размером 10 x 8 или 80 квадратных футов, она будет слишком мала для двух человек. Но если у вас есть квартира с одной спальней размером 10 х 16, она может быть достаточно большой для трех человек.
Поставщики жилья должны стремиться сбалансировать требование соблюдения стандарта разумной занятости с их правом на защиту своей собственности от перенаселенности. Поставщики жилья также должны стремиться сбалансировать требование по внедрению разумного стандарта занятости с их правом на защиту своих инвестиций. При некоторых обстоятельствах большая квартира с тремя спальнями может разумно вместить семь или восемь человек, не создавая перенаселенности и не ставя под угрозу инвестиции поставщика жилья. При других обстоятельствах в квартире с тремя спальнями может разумно разместиться только пять человек. Каждая ситуация и комплекс должны оцениваться по их собственным достоинствам.
- делал дискриминационные заявления;
- приняты дискриминационные правила, регулирующие использование объектов общего пользования;
- предпринял другие шаги, чтобы воспрепятствовать проживанию семей с детьми в его жилье; или
- применяла свои правила размещения только в отношении семей с детьми.
Часто задаваемые вопросы о субаренде – Совет по аренде
Важно отметить, что эти часто задаваемые вопросы не предназначены для замены определений, толкований и т. д., содержащихся в соответствующих законодательных актах, кодексах и правилах, регулирующих арендную плату, или в любых административным или судебным решениям, толкующим такие законы, кодексы и правила, или любым приказом Совета по арендной плате города Нью-Йорка или округа.- Имею ли я законное право сдавать мою квартиру со стабильной арендной платой в субаренду и сколько я могу взимать?
- Я сдаю в субаренду. Могу ли я взять на себя аренду?
- Могу ли я купить новую квартиру и сдать в субаренду свою текущую квартиру со стабильной арендной платой?
- Может ли мой арендодатель отказать в субаренде без разумных оснований?
- Что делать, если я сдаю в субаренду и только что узнал, что с меня переплачивают?
Вы имеете право запросить у владельца разрешение на субаренду, и владелец не может необоснованно отказать в таком разрешении.
Тем не менее, вы должны сообщить владельцу заказным письмом с уведомлением о вручении не менее чем за 30 дней до предполагаемой субаренды. Ваш запрос должен содержать следующее:
- срок субаренды
- имя предполагаемого субарендатора
- служебный и постоянный домашний адрес предполагаемого субарендатора
- причина запроса субаренды
- ваш адрес на срок субаренды
- письменное согласие любого соарендатора или поручителя по аренде
- копия предлагаемого субаренды (вместе с копией вашего договора аренды, если таковая имеется), подтвержденная основным арендатором и субаренда как подлинная копия субаренды
У арендодателя есть десять дней, чтобы запросить дополнительную информацию, которую вы должны предоставить, если запрос не является чрезмерно обременительным. Если арендодатель не отвечает на запрос субаренды в течение 30 дней, то отсутствие ответа считается согласием. Если арендодатель необоснованно отказывает в согласии, арендатор может продолжить субаренду.
Если владелец инициирует судебный иск, оспаривающий субаренду, а арендатор доказывает, что отказ в утверждении был необоснованным или что арендодатель действовал недобросовестно, арендатор может возместить свои гонорары адвокату.
Последние правила арендной платы (Приказы 51-53) , а не разрешают арендодателю взимать дополнительную надбавку за субаренду. Однако правила арендной платы в прошлом допускали надбавку за субаренду, которая действовала с началом субаренды и отменялась после окончания субаренды и возвращения основного арендатора. Когда существовало разрешение на субаренду, оно могло быть передано субарендатору.
Помимо любой применимой надбавки арендодателя к субаренде, основной арендатор может взимать дополнительную плату в размере до 10% (по усмотрению основного арендатора), если квартира полностью меблирована.
Обязательно соблюдайте все правила субаренды. Подробную информацию см. в информационном бюллетене HCR № 7: субаренда, переуступка и иллюзорная аренда.
Если у вас есть дополнительные вопросы, вы можете обратиться в NYS Homes and Community Renewal (HCR), агентство, которое управляет регулированием арендной платы.
Наверх
Я сдаю в субаренду. Могу ли я взять на себя аренду?В соответствии с законодательством штата владелец должен предоставить письменное согласие, прежде чем основной арендатор сможет «переуступить» (передать) аренду вам. Владелец не должен сообщать вам причину, если он или она не дает согласия на уступку. Для получения подробной информации ознакомьтесь с информационным бюллетенем HCR № 7: субаренда, назначение и иллюзорная аренда.
Вернуться к началу
Могу ли я купить новую квартиру и сдать в субаренду мою текущую квартиру со стабильной арендной платой? Как арендатор со стабильной арендной платой, вы имеете право сдавать свою квартиру в субаренду при определенных обстоятельствах (см. 1-й вопрос выше), но вы всегда должны сохранять эту квартиру в качестве основного места жительства.
Например, если вы хотите сдать квартиру в субаренду на время временной работы, или если вы находитесь на военной службе или в колледже, или планируете провести четыре месяца на зимовке во Флориде, вы по-прежнему можете считаться основным резидентом. Вы не можете сдавать в субаренду, если у вас есть другое основное место жительства. Если вы это сделаете, арендодатель может успешно расторгнуть договор аренды в суде. Это может быть дорого. Если в договоре аренды есть пункт об оплате услуг адвоката, и вы проиграете, вам, возможно, придется оплатить услуги адвоката арендодателя.
Для получения дополнительной информации о субаренде квартиры со стабильной арендной платой см. Информационный бюллетень HCR № 7: Субаренда, переуступка и иллюзорная аренда.
Вернуться к началу
Может ли мой арендодатель отказать в субаренде без разумных оснований? По закону арендодатель не может необоснованно отказать в праве субаренды. Однако арендодатель может отказать в субаренде по уважительной причине.
Например, если у предполагаемого арендатора плохая кредитная история, он безработный и т. д., арендодатель может отказать в субаренде. Если вы приступите к субаренде после того, как арендодатель обоснованно отклонил ее, вам может грозить выселение. Однако такие нарушения договора аренды «устранимы». Если вы проиграете дело, вы можете сохранить квартиру, заставив субарендатора немедленно выехать (обычно в течение десяти дней после вынесения решения). Даже если вы вылечите, вам, возможно, все равно придется оплатить услуги адвоката арендодателя, если в договоре аренды есть пункт об оплате услуг адвоката.
С другой стороны, если арендодатель отказывается от субаренды только из-за расы, этнической принадлежности, религии и т. д. арендатора, это не будет уважительной причиной. Или, если арендодатель не указал причину или представил явно ложную причину, вы можете оформить субаренду.
Если предложенному субарендатору было необоснованно отказано, вы можете оформить субаренду и оспорить любые возражения, предъявленные арендодателем.