Какие документы необходимы для погашения ипотеки материнским капиталом: Погашение ипотеки с помощью материнского капитала

Содержание

Какие нужны документы для ипотеки — Документы для оформления ипотеки

Документы для ипотеки

Сбор документов – кошмар любого заемщика. Какие точно нужны? В каком порядке собирать? Что для первичного пакета, а что для вторичного? Какие на новостройку? А по маткапиталу?.. Чтобы помочь вам, мы собрали и разложили по полочкам ответы на самые популярные вопросы о документах для ипотеки.

Требования банка к заемщику

Чтобы получить кредит, еще до сбора бумаг, надо проверить, подходите ли вы под требования банков.

Существуют общие требования, которые к вам как к потенциальному заемщику предъявят в любом банке. А есть дополнительные – они зависят в основном от выбранной программы и вашего статуса.

Общие требования – это гражданство Российской Федерации, постоянная или временная регистрация в том населенном пункте, где вы планируете обратиться в банк, и стабильная занятость. Общий стаж работы должен быть не меньше 1 года, а непрерывный стаж на последнем месте – от трех до шести месяцев.

Обычно минимальный возраст для оформления ипотеки – это 21 год, но в некоторых банках можно оформить ипотеку и с 20 лет. Максимальный возраст (на момент полного погашения) обычно 75 лет, но может быть и больше – это надо уточнять в банках, которым вы собираетесь отправлять заявки.

Совет от банка:

На всех этапах оформления ипотеки – от выбора кредитора до подписания договоров – уточняйте информацию по всем требованиям и наборам документов в выбранном банке. Не полагайтесь только на общую информацию – это сэкономит вам время, если требования вашего кредитора немного отличаются от стандартных.

При изучении вашей анкеты банк обратит особое внимание на доходы и расходы: насколько стабилен доход и какая сумма остается после всех обязательных расходов. От этого анализа будет зависеть размер одобренной суммы. Поэтому для подачи заявки вам понадобится справка 2-НДФЛ или по форме банка, заверенная работодателем.

Если вы собственник компании или индивидуальный предприниматель, то к вам будет предъявлено дополнительное требование – возраст бизнеса. Обычно – не меньше 1 года.

Если вы проходите по всем требованиям – приступайте к сбору бумаг.

Какие документы нужны для заявки на ипотеку

Чтобы получить предварительное решение, надо будет подать заявление-анкету и подготовить первичный пакет:

  • заявление-анкета на получение кредита (чтобы сэкономить время – заполняйте онлайн),
  • паспорта заемщика, созаемщиков и поручителей (если они есть),
  • ИНН и СНИЛС всех участников,
  • информация о трудовом стаже – это копии трудовой книжки или договора, заверенные работодателем. Если у вас электронная трудовая, то получите выписку через Госуслуги или Пенсионный фонд,
  • военный билет – для мужчин младше 27 лет.

Подтверждение дохода будущего заемщика зависит от типа занятости.

Если вы работаете по найму, достаточно будет справки 2-НДФЛ или по форме банка, заверенной работодателем.

Для индивидуальных предпринимателей дополнительно надо собрать:

  • свидетельство о государственной регистрации,
  • ИНН,
  • копию балансового отчета,
  • налоговую декларацию за прошлый год,
  • информацию обо всех налоговых платежах в бюджет.

Адвокаты и нотариусы должны предоставить:

  • лицензию,
  • основной государственный регистрационный номер,
  • справку 2-НДФЛ (если отчисляют налоги через агента),
  • налоговую декларацию за предыдущий год,
  • баланс за год с данными об адвокатской или нотариальной практике,
  • информацию обо всех налоговых платежах в бюджет.

Дополнительно у ИП, адвокатов и нотариусов банк может запросить выписку по расчетному счету, информацию о деятельности конторы, патент или сертификат на имя заемщика, устав и штатное расписание компании.

Скорее всего банк попросит документально подтвердить, что у вас есть деньги для первоначального взноса. Для этого подойдет выписка по банковскому счету или справка об остатке средств на карте – зависит от того, где вы храните деньги.

Совет от банка:

Чтобы вам одобрили лояльные условия – соберите как можно больше подтверждений вашей платежеспособности. Это могут быть справки о регулярных (зарплата) и нерегулярных (подработка на условиях самозанятости) доходах, выписки со всех счетов (депозитных, накопительных, инвестиционных, текущих), документы, подтверждающие владение движимым и недвижимым имуществом, ценными бумагами и пр.

Если вы подаете заявку на льготную программу, то банк может запросить у вас дополнительные бумаги, в зависимости от требований самой программы. Например, такие:

  • заявление об участии в социальной ипотечной программе,
  • свидетельства образования, повышении и подтверждении квалификации и пр.,
  • сведения о научных работах, исследованиях, публикациях в научных изданиях,
  • характеристика с работы,
  • свидетельство о заключении брака или разводе,
  • свидетельства о рождении или паспорта детей,
  • согласие на обработку персональных данных.

Первичный пакет можно собрать из копий – читаемых, четко пропечатанных, с печатями и подписями специалиста, который их заверил. Этого будет достаточно для предварительной оценки. Если оценка положительная и вас устраивает предложенная сумма – выбирайте жилье и собирайте остальные бумаги. При подаче полного пакета вам надо будет предоставить оригиналы.

Какие дополнительные документы нужны при разных видах ипотеки

Дополнительные документы кредитор запросит у вас в зависимости от программы и от вида ипотечного кредита, который вы планируете оформить. Разберем основные группы.

Ипотека по двум документам

Это не специальная программа, а пункт в анкете, который применяется, если будущий заемщик не может подтвердить свой доход (например, работает неофициально). Тогда при подаче заявления-анкеты нужно будет только подтвердить личность двумя документами. Первый – традиционно паспорт гражданина РФ, а второй клиент выбирает из списка, установленного кредитором. Дополнительным удостоверением может быть:

  • загранпаспорт,
  • паспорт моряка или военнослужащего,
  • военный билет,
  • водительские права,
  • СНИЛС.

Конечно, кроме подтверждающих личность понадобятся и другие бумаги. Например, чтобы взять ипотеку под залог собственного имущества, надо предоставить документы, которые подтверждают владение этим имуществом.

Для молодой семьи

Чтобы участвовать в программе для молодой семьи, помимо основных документов надо приложить:

  • свидетельство о заключении брака,
  • свидетельства о рождении (усыновлении) или паспорта детей,
  • документы на залоговое имущество,
  • подтверждение, что у заемщика есть собственные деньги на первоначальный взнос (например, сертификат на материнский капитал, выписка с банковского счета и др.).
Ипотека для молодой семьи

Ипотека с материнским капиталом

Если вы решили оформить ипотеку и использовать маткапитал в качестве первоначального взноса, то приложите к основному пакету:

  • сертификат, подтверждающий право получения материнского капитала,
  • справку из пенсионного фонда об остатке суммы маткапитала,
  • свидетельства о рождении или паспорта всех детей,
  • свидетельство о заключении брака,
  • брачный контракт – если есть.

Для пенсионеров

Выдача кредита клиенту в возрасте – операция рискованная. Риски выше, чем когда клиент в трудоспособном возрасте. Поэтому если вы пенсионер, то при оформлении, например, ипотеки просто примите повышенные требования как данность. Как правило, по пенсионной ипотеке первоначальный взнос составляет 20-30%. Ставка обычно выше, чем для заемщика допенсионного возраста, а привлечение супруга(-и) или трудоспособных родственников в качестве созаемщиков или поручителей – обязательное условие.

Если собираетесь подавать заявку на пенсионную программу, приложите к стандартным бумагам:

  • выписку из Пенсионного фонда и другие подтверждения дополнительного дохода (если он есть),
  • паспорта и документы о доходах созаемщиков и поручителей,
  • информацию о льготах, если они вам положены (например, о субсидии от государства),
  • подтверждение личного страхования.
Ипотека для пенсионеров

Совет от банка:

К сожалению, по пенсионной ипотеке высок риск отказа, поэтому лучше подать заявки в несколько банков. Одобрения – если их будет несколько – не обязывают вас к оформлению.

Военная ипотека

Военнослужащие-контрактники могут оформить в ипотеку дом с землей, квартиру в новостройке или на вторичном рынке.

К общему пакету надо приложить:

  • заверенную копию контракта;
  • свидетельство об участии в накопительно-инвестиционной системе с отметкой о вступлении в право на оформление целевого кредита на жилье;
  • свидетельство о заключении брака или разводе;
  • согласие супруги(-а) – если есть – на участие в программе, заверенное нотариусом.

Банк может запросить информацию о дополнительном доходе, образовании, движимом и недвижимом имуществе.

Какие документы необходимы после одобрения заявки

Набор документов для покупки в ипотеку первичного и вторичного жилья будет отличаться. И для новостройки он существенно меньше, потому что у нового здания еще нет износа, квартира пока никому не принадлежала и там никто не мог быть прописан, не могло быть незаконной – впрочем, и законной тоже – перепланировки.

При покупке новостройки

Для покупки жилья в новом доме вам понадобится договор с застройщиком на участие в строительстве или инвестировании, план и кадастровый паспорт, экспертная оценка квартиры и разрешение на строительство (этот пакет берем у застройщика)

Документы для новостройки

Совет от банка:

Если хотите сэкономить время на сборе бумаг на квартиру – выбирайте вариант у застройщика, с которым сотрудничает банк.

При покупке на вторичном рынке

Набор документов для покупки вторичного жилья будет один – независимо от программы кредитования.

  • Подтверждение права собственности продавца на жилье.
  • Основание на возникновение права собственности продавца (например, дарение, купля-продажа, наследование).
  • Выписка из домовой книги или справка о прописанных жильцах с основанием выписки. Все должны быть сняты с регистрации до сделки.
  • Справка из Бюро технической инвентаризации с планом жилья + его оценка.
  • Технический и кадастровый паспорта (или выписка с кадастровым номером для частного дома).
  • Экспертная рыночная оценка стоимости недвижимости (список доверенных организаций надо узнать в вашем банке).
  • Справка из ЕГРН об отсутствии обременения.
  • Нотариально заверенное согласие супруга(-и) на продажу жилплощади, если это совместно нажитое имущество. Если продавец не состоит в браке, то должен подтвердить это справкой или свидетельством о разводе.
  • Справка о состоянии лицевого счета, из которой видно – есть ли долги по коммунальным платежам.

Вопросы и ответы по ипотеке

В мобильном банке на iOS (версия 2.81 и выше) и на Android (версия 2.38 и выше)

Перейдите на экран «Мои деньги» и в разделе «Кредиты» нажмите на нужный вам ипотечный кредит. В разделе «Инфо» нажмите «График платежей». График всех платежей по кредиту за весь период отобразится на экране.

Даты платежей, которые уже были внесены, выделены зеленым цветом.

Для быстрого просмотра платежи можно отфильтровать по типу. Нажмите «Все платежи», чтобы выбрать тип платежей. Выберите «Внесенные». Все внесенные платежи и их даты отобразятся ниже.

Чтобы посмотреть подробную информацию о платеже, нажмите на него. Сумма основного долга, процентов и остаток кредита отобразятся ниже.

В мобильном банке на iOS (до версии 2.81)

Перейдите на экран «Мои деньги» и в разделе «Кредиты» нажмите на нужный вам кредит. Нажмите на шестеренку в верхнем правом углу экрана. Нажмите «График платежей». График всех платежей по кредиту за весь период отобразится на экране.

Даты платежей, которые уже были внесены, выделены зеленым цветом.

Для быстрого просмотра платежи можно отфильтровать по типу. Нажмите «Все платежи», чтобы выбрать тип платежей. Выберите «Внесенные». Все внесенные платежи и их даты отобразятся ниже..

Чтобы посмотреть подробную информацию о платеже, нажмите на него. Сумма основного долга, процентов и остаток кредита отобразятся ниже..

В интернет-банке

Перейдите на вкладку «Мои продукты». В разделе «Кредиты» выберите нужный вам ипотечный кредит. Нажмите «График платежей».

На экране отображается график всех платежей за текущий год. Платежи, которые уже были внесены, выделены зеленым цветом. Дата платежей указана в столбце «Дата».

Вы также можете посмотреть другую информацию об ипотеке, актуальную в этот период: сумму основного долга, процентов, остаток кредита, а также сумму штрафов и пени.

В офисе

Вам потребуется паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, в соответствии с законодательством РФ.

В Контактном центре

По телефону 8 800 444-44-00.

Как использовать материнский капитал для погашения ипотеки

Не так давно у молодых семей появилось еще одно подспорье в погашении ипотеки – материнский капитал. Сумма, нужно признать, не особо крупная, но вполне способна погасить часть долга. Предоставляется сей капитал всем семьям с рождением второго и последующих детей и хранится в пенсионном фонде. Но, если деньги не в руках, то как материнским капиталом погасить ипотеку ? Оказывается, все достаточно просто. Нужно лично или через посредника, например, супруга, обратиться в территориальный пенсионный фонд с заявлением о распоряжении материнским капиталом. Вместе с этим заявлением подается ряд документов. Если вы хотите купить квартиру в Пензе, то обращайтесь на сайт torgobmen.ru.

Можно также отправить заявление по почте, но в таком случае оригиналы документов не отсылаются, вместо них необходимо вложить ксерокопии. Какие документы необходимы для того, чтобы распорядиться государственной поддержкой, выделенной матери? Прежде всего, это сертификат на материнский капитал, свидетельство об обязательном пенсионном страховании, а также документы, которые подтверждают личность матери и всех членов семьи. Кроме того, необходимо представить документы, подтверждающие место жительства семьи и то, что жилье приобретено в ипотеку. Для этого направляют пакет банковских документов.

В первую очередь, это копия кредитного договора и справка из банка об остатке задолженности и сроках погашения. Также потребуется копия договора по ипотеке, прошедшая государственную регистрацию, свидетельство о государственной регистрации права на жилье, приобретенное с помощью кредита. Не лишней будет и выписка из домовой книги и копия лицевого счета. Деньги пенсионный фонд, в случае принятия положительного решения, направляет в банк самостоятельно. Если же будет установлено какое-либо нарушение в подаче заявления или в правах на использование материнского капитала, то в переводе денег в счет погашения ипотеки откажут.

Какие банки принимают материнский капитал в счет основного долга? Все без исключения. Другое дело, что при социальной ипотеке выделенной государством суммы хватит на погашение 30-40% от общего долга, в то время как с ипотекой на рыночных основаниях ситуация совершенно другая. При оформлении ипотеки в коммерческих банках, материнского капитала едва хватает на погашение процентов, не то что основного долга. Но, хоть что-то. Узнайте дадут ли вам ипотеку и на каких условиях.

Рефинансирование ипотечных кредитов — Ак Барс Банк

Объект недвижимости в виде отдельно стоящего жилого дома (коттеджа для постоянного проживания)/таунхауса (дома блокированной застройки) должен соответствовать следующим требованиям:

— Расположен в городах нахождения территориальных подразделений ПАО «АК БАРС» БАНК (либо ближайших населенных пунктах, расположенных на расстоянии не более 100 км от них, для Южного Регионального центра — не более 300 км)
— Находиться в населенном пункте, на территории которого располагаются иные дома (индивидуальные, многоквартирные), пригодные для проживания
— Иметь подъездную дорогу, обеспечивающую круглогодичный подъезд к земельному участку, на котором располагается отдельно стоящий жилой дом (коттедж для постоянного проживания)
— Передаваться в залог только одновременно с земельным участком, на котором он расположен
— Каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.
— Иметь цементный, железобетонный, каменный или кирпичный фундамент
— Быть капитальным (пригодным для круглогодичного проживания) и иметь в удовлетворительном состоянии основные конструктивные элементы (фундамент, стены, перекрытия/крыша), окна, двери и инженерное оборудование, необходимое для нормального функционирования здания
— Процент износа не более 50 % (и не более 40 % в случае, если, стены Объекта недвижимости выполнены с использованием деревянных материалов
— Иметь постоянное электроснабжение от внешнего источника
— Иметь систему канализации (в том числе автономную), а также санузел внутри здания1
— Быть обеспеченным системой газового или электрического отопления (Объекты недвижимости только с печным отоплением в обеспечение по ипотечному кредиту не принимаются, если таковое является основным источником отопления)1
— Иметь систему холодного водоснабжения (в том числе автономную)1

Что происходит, когда вы выплачиваете ипотеку?

Нажав «Посмотреть тарифы», вы будете перенаправлены в нашу головную компанию LendingTree. В зависимости от вашей кредитоспособности вы можете найти до пяти разных кредиторов.

Выплата ипотеки — знаменательное событие, и его следует праздновать. Однако, прежде чем открывать пузырек, важно знать, что происходит, когда вы выплачиваете ипотеку, чтобы избежать неприятных сюрпризов. Это включает в себя получение надлежащих документов о выплате, закрытие вашей учетной записи условного депонирования и обеспечение перенаправления налоговых счетов и счетов за страхование домовладельцев, чтобы вы не пропустили платеж.

Какие документы вы получаете после выплаты ипотеки?

После выплаты ипотечной ссуды вы должны получить несколько документов от своего ипотечного кредитора, подтверждающих, что ссуда выплачена полностью. Первый документ — это выдача ипотечного кредита, или выпуск документа, в котором говорится, что на ваш дом больше не действует залоговое право, — говорит Уэйн Браун, старший партнер Dugan Brown, фирмы финансового планирования в Дублине, штат Огайо.

Вы также должны получить аннулированные кредитные документы, такие как простой вексель, — говорит он.«Это позволяет вам доказать, что вы действительно полностью выплатили ссуду, даже если у вас еще нет выпуска ипотеки», — говорит Браун. Кроме того, вы должны получить сертификат удовлетворения вместе с заявлением о том, что ваш баланс полностью оплачен, говорит он.

ТО, ЧТО ВЫ ДОЛЖНЫ ЗНАТЬ

Хотя ипотечный кредитор часто подает необходимые документы для освобождения вашего дома от залога, это не всегда так. Чтобы убедиться, что право удержания было снято, позвоните своему местному служащему округа или регистратору для подтверждения.Возможно, вы также найдете информацию в Интернете, но вам, возможно, придется лично пойти в местный суд и самостоятельно просмотреть записи о недвижимости. Не забудьте получить копию отмененного залогового права для ваших записей.

Если залоговое право не было снято, покажите секретарю справку об удовлетворении, в которой указано, что ваш баланс полностью оплачен. Клерк подаст эти документы, которые снимут залог с вашей собственности.

{«backgroundColor»: «ice», «content»: «\ u003C \ / p \ u003E \ n \ n \ u003Ch4 \ u003ЧТО НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ \ u003C \ / h4 \ u003E \ n \ n \ u003Cp \ u003While \ u003Cspan \ u003E \ u003Ca class = \ «ShortcodeLink — root ShortcodeLink — black \» title = \ «Лучшие ипотечные кредиторы (выбор редакции) \» href = \ «https: \ / \ / www.valuepenguin.com \ / mortgages \ / best-mortgage-lenders \ «\ u003Emortgage lender \ u003C \ / a \ u003E \ u003C \ / span \ u003E часто подает необходимые документы для освобождения вашего дома от залога, что не всегда Дело. Чтобы убедиться, что залоговое удержание было снято, позвоните своему местному служащему округа или регистратору для подтверждения. Возможно, вы также можете найти информацию в Интернете, но вам, возможно, придется лично пойти в местный суд и обыскать недвижимость имущество регистрирует себя. Убедитесь, что получили копию отмененного залогового права для ваших записей.\ u003C \ / p \ u003E \ n \ n \ u003Cp \ u003E Если залоговое право не было снято, покажите клерку свой сертификат удовлетворения, в котором говорится, что ваш баланс полностью оплачен. Клерк подаст эти документы, которые снимут залог с вашей собственности. \ U003C \ / p \ u003E \ n \ n \ u003Cp \ u003E «,» padding «:» double «}

Вам также следует убедиться, что ваша ипотека указана как оплаченная в вашем кредитном отчете. Если в вашем кредитном отчете указано, что ссуда все еще не выплачена по прошествии разумного периода времени, вам следует подать спор в агентства кредитной информации и, при необходимости, в Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB).

Что делать после выплаты ипотеки

После выплаты ипотеки необходимо предпринять некоторые дополнительные шаги, чтобы закрыть ипотеку.

1. Прекратите автоматические выплаты вашему ипотечному кредитору.

«Слишком часто люди забывают, что у них были настроены автоматические платежи для погашения ипотеки, поэтому важно убедиться, что они остановлены, чтобы не производились ненужные платежи», — говорит Браун.

2. Закройте счет условного депонирования и перенаправьте все связанные счета.

Если у вас есть остаток на вашем счете условного депонирования, убедитесь, что он возвращен вам. Кроме того, вам необходимо убедиться, что все будущие счета по налогу на недвижимость и страхованию домовладельцев приходят к вам, а не к вашему ипотечному кредитору.

«Обратитесь к своему налоговому инспектору и убедитесь, что вы получаете отчеты о продвижении налога на имущество вместо учреждения, которое держало вашу ипотеку», — говорит Браун. «Свяжитесь со своей страховой компанией и сообщите им, что с этого момента вы будете оплачивать счета напрямую, чтобы они могли исключить третьих лиц из ваших полисов.«

3. Бюджет по налогам на имущество и страхованию домовладельцев.

Хотя ваш дом сейчас оплачен, вам все равно придется платить налоги на недвижимость и страхование домовладельцев каждый год. Соответственно скорректируйте свой бюджет, чтобы у вас были средства, необходимые для оплаты этих ежегодных расходов. Не упускайте из виду дополнительную страховку, которая может вам понадобиться, например страховку от урагана или наводнения.

4. Погасить оставшуюся задолженность.

Если у вас есть другие долги, такие как автокредиты, остатки по кредитным картам, студенческие ссуды или другие личные ссуды, используйте освободившиеся средства для погашения этих долгов как можно скорее.Вы не только сэкономите деньги в виде уменьшенных выплачиваемых процентов, но и увеличите количество имеющихся у вас наличных денег, которые можно будет направить на достижение ваших сберегательных целей.

5. Увеличьте свои сбережения.

Теперь, когда у вас есть лишние деньги, вы можете направить эти деньги на свои пенсионные счета или создать сберегательный счет для тех финансовых целей, которые вы откладывали до сих пор. Это может включать в себя оплату незабываемого отпуска, покупку дома для отпуска или покупку автомобиля своей мечты.

Плюсы и минусы выплаты ипотеки

Хотя выплата ипотечного кредита может показаться огромным облегчением, у отправки этого последнего платежа могут быть некоторые недостатки.

Плюсы

  • У вас будет увеличенный денежный поток . Деньги, которые вы отправляли своему ипотечному кредитору, теперь можно использовать для других расходов. Вы также можете использовать эти деньги для накопления пенсионных сбережений или инвестирования в новые возможности.
  • Вы можете получить кредитную линию собственного капитала (HELOC).Когда ваш дом оплачен, вы можете использовать капитал на случай, если вам понадобятся средства на случай чрезвычайной ситуации или придется платить за капитальный ремонт дома.
  • Вы больше не будете платить проценты по ипотечной ссуде . За каждый месяц выплаты по ипотеке вы также платите проценты. Выплата ипотеки, особенно если вы выплачиваете ее досрочно, может означать экономию тысяч долларов в виде процентов.

Минусы

  • У вас может быть меньше ликвидных средств .«Использование большой суммы денег для досрочного погашения ипотеки может не только сделать вас менее ликвидным, но также может привести к альтернативным издержкам в другом месте, например, к инвестициям, которые могут расти быстрее, чем ставка по вашей ипотеке», — говорит Браун. .
  • Вы теряете налоговый вычет при выплате процентов по ипотеке . Как только ваша ипотека будет выплачена в полном объеме, вам больше не нужно будет вычитать проценты из вашей налоговой декларации. Это может привести либо к уменьшению возврата налога, либо к увеличению налогового платежа.
  • Возможно, вам придется заплатить штраф за досрочное погашение ипотеки . Перед отправкой этого чека просмотрите платежи по ипотечному кредиту, чтобы узнать, будет ли с вас начислен штраф за досрочное погашение ссуды. Если да, то эту комиссию следует учитывать при принятии решения о том, является ли выплата ипотеки хорошим финансовым шагом.

Как быстрее погасить ипотеку

Если вы решили расплатиться с домом раньше срока, есть несколько способов помочь вам в достижении этой цели.

  • Увеличьте ежемесячный платеж . Если у вас есть лишние деньги для выплаты ипотечного кредита, добавьте их к ежемесячному платежу. Тем не менее, убедитесь, что дополнительные денежные средства относятся только к основной сумме. Это поможет уменьшить размер вашей задолженности, уменьшив сумму процентов, которые вы выплачиваете в течение срока действия ссуды.
  • Примените любые непредвиденные денежные поступления к ипотеке . Если вы получаете бонус на работе или получаете возврат налога, уплатите эту сумму по основной сумме ипотечного кредита. Подобно дополнительным денежным выплатам, которые вы платите каждый месяц, это поможет уменьшить вашу задолженность, тем самым уменьшив сумму процентов, которые вы платите.
  • Рефинансируйте ипотеку . Если процентные ставки ниже, чем у вас в настоящее время по жилищному кредиту, вы можете рефинансировать ипотечный кредит по более низкой процентной ставке, которая может снизить ваш ежемесячный платеж. Вы можете продолжать выплачивать ту же сумму, что и по предыдущему ипотечному кредиту, но теперь у вас больше денег, поступающих основному лицу. Также возможно, что вы сможете рефинансировать на более короткий срок погашения, что может сэкономить вам тысячи процентов.
  • Попросите модифицированный ипотечный кредит .При изменении ссуды вы просто корректируете условия текущего ипотечного кредита вместо того, чтобы подавать заявку на новую ипотеку, как при рефинансировании. Вы можете получить более низкую процентную ставку, и любые дополнительные наличные деньги, которые у вас есть, могут быть применены к основной сумме. Однако изменения ссуды обычно предназначены для домовладельцев, испытывающих финансовые трудности, поэтому не все будут иметь право на их получение.
  • Подайте заявку на изменение ипотечного кредита . Когда вы вносите крупную единовременную выплату по ипотеке — возможно, за счет денег от наследства или бонуса на работе — ваш ипотечный кредитор может изменить ежемесячный платеж и процентную ставку по вашей ссуде на основе новой, более низкой основной суммы.Это может высвободить дополнительные деньги для выплаты принципалу.

Как получить ипотеку в качестве первого покупателя дома

Это вторая часть из пяти частей нашего руководства для начинающего покупателя жилья. Просто присоединяешься? Начните здесь.

Деньги для первоначального взноса находятся на вашем сберегательном счете. Поздравляю, вы преодолели первое серьезное препятствие при покупке жилья. А теперь вы начали фантазировать о приборах из нержавеющей стали и залитой солнцем гостиной. Но подождите: прежде чем вы начнете путешествовать по домам, определитесь со следующим «делом» в этом списке требований для покупки дома.Пришло время подать заявку на получение жилищного кредита и узнать, как это повлияет на ваши сбережения.

Понимание процесса подачи заявки на ипотеку и ее подготовка может помочь вам получить самую низкую процентную ставку, что поможет вам сэкономить деньги с течением времени.

Квалифицирован на покупку дома

Ипотека — это ссуда, которую банк или ипотечный кредитор предоставляет вам для помощи в покупке недвижимости. Если у вас нет достаточно денег, чтобы заплатить только наличными и авансом (что не многие люди делают), получение ипотеки является ключевым шагом к покупке дома.

Вот что вам нужно сделать:

Подготовить необходимую документацию

Первый? Получите большую папку. Собрав все ваши документы до того, как вы обратитесь в банки или ипотечные кредиторы, вы избавитесь от хлопот в дальнейшем. Если вы покупаете дом с супругом, партнером или второй половинкой, убедитесь, что у вас есть эти формы для обоих:

  • Укажите идентификационный номер . Не забывайте основы. Обязательно возьмите с собой водительские права, паспорт или удостоверение личности государственного образца.

  • Получите копию вашего кредитного отчета . Ваш кредитный отчет работает так же, как и табель успеваемости — чем выше, тем лучше. Если у вас более высокий балл, вы получите лучшую ставку по ипотеке. Вам не нужно приносить кредитный отчет на прием (кредитор часто получает к нему доступ с вашего разрешения).

  • Просмотрите свой кредитный отчет перед встречей . Если вы заметили какие-либо ошибки, которые могут снизить ваш кредитный рейтинг, вы можете исправить их до встречи.Фактически, исследование FTC предполагает, что 20% потребителей могут иметь ошибки в своих отчетах в любой момент времени. Ваш кредитный рейтинг определит, имеете ли вы право на получение ссуды и по какой ставке с вас будет взиматься плата, поэтому вы должны убедиться, что отчет точен.

  • Соберите квитанции об оплате, налоговые декларации, W-2 или 1099s . Квитанции о заработной плате за месяц дадут кредиторам представление о ваших текущих доходах, а налоговые декларации за последние 2 года дадут им четкое представление о вашем финансовом здоровье.

  • Проведите инвентаризацию своих активов . Кредиторы также должны будут видеть банковские выписки, страховые полисы и любые ваши вложения. Они делают это для того, чтобы у вас было достаточно денег для покрытия ипотечных выплат в случае потери работы или чрезвычайной ситуации.

  • Завершите историю аренды . Если вы впервые покупаете жилье, кредитор позаботится о том, чтобы вы своевременно вносили арендную плату и не возвращали чеки. Вы можете предоставить копию чеков обналиченной арендной платы за год или письмо от арендодателя, в котором объясняется, что вы заплатили вовремя.

  • Получите подарочное письмо, при необходимости . Если вы планируете использовать деньги, которые дает вам друг или член семьи, вам нужно будет предоставить письмо от человека, объясняющее, что деньги являются подарком, а не ссудой, которую нужно будет вернуть.

Магазин ипотечных кредиторов

Когда у вас есть вся документация, пора начинать обращаться к кредиторам. Скорее всего, вы захотите связаться с несколькими кредиторами, чтобы узнать, кто предложит вам лучшую ставку.Чем ниже процентная ставка, которую они могут установить для вас, тем меньше процентов вы будете платить каждый месяц и тем больше денег вы сэкономите со временем.

Однако не стоит связываться со слишком многими людьми. Каждый кредитор получит копию вашего кредитного отчета. Каждый раз, когда новый кредитор делает это, будет отправляться запрос, который может снизить ваш кредитный рейтинг на несколько пунктов. 1 Сравнение затрат от 3 кредиторов поможет вам сравнить ставки с минимальным ущербом для вашего кредитного рейтинга. 2

Рассмотреть совладельца ипотечного кредита

Если кредиторы не желают давать вам взаймы деньги, они обычно объясняют, почему.Это может быть связано с тем, что у вас низкий кредитный рейтинг, вы снова встаете на ноги после подачи заявления о банкротстве или ваша история занятости немного шаткая.

В таких случаях вы можете попросить родителя или брата или сестру подписать с вами ссуду. Когда человек с более высокой кредитной или более стабильной историей работы подписывает ипотеку, вы можете иметь право на ссуду, которую не получили бы самостоятельно.

Получить предварительное одобрение

Кредитор тщательно изучает ваши финансы и объясняет, какую сумму они готовы предоставить вам в долг и по каким ставкам.Они предоставят вам эту информацию в письменном виде, и, как только вы начнете искать дом, предварительное письмо с одобрением укажет продавцам, что вы настроены серьезно. Это может дать вам преимущество перед кем-то еще, кто заинтересован в том же доме, что и вы.

Предварительное одобрение также означает, что, получив право на получение ипотеки, вы будете знать диапазон цен, который можете себе позволить. Эта информация сэкономит вам время и избавит вас от лишних хлопот, связанных с поиском слишком дорогих домов, и избавит вас от душевной боли от влюбленности в дом, выходящий за рамки вашего бюджета.

Воспользуйтесь вычетом процентов по ипотеке во время налогообложения

В будущем, когда вы полноправный домовладелец и платите по ипотеке, вы можете иметь право на налоговый вычет по процентам, выплачиваемым по ипотеке каждый год. Знание этой информации и ее использование при уплате налогов может помочь вам сэкономить тысячи долларов на налогах в год. 3

Налоговый вычет уменьшает ваш налогооблагаемый доход. Вы платите налоги с уменьшенной суммы, а это означает, что меньше денег идет в правительство и больше в ваш кошелек.Сумма, которую вы можете сэкономить от вычета процентов по ипотеке, зависит от многих факторов, таких как ваш налоговый диапазон, порядок подачи налоговых деклараций (совместный или индивидуальный), стоимость вашего дома, сумма уплаченных вами процентов и срок вашей ипотеки.

Удобный калькулятор налоговых вычетов по ипотеке может помочь вам понять, какую сумму вы ищете в вашей уникальной ситуации. В зависимости от этих факторов человек с домом на 200000 долларов и 30-летней ипотекой может сэкономить более 3400 долларов в первый год владения домом.Даже если вы все еще находитесь в начале процесса подачи заявки на ипотеку, понимание этой информации может дать вам некоторое спокойствие на будущее.

Ваша мечта о собственном доме становится реальностью. Затем начинается самое интересное: вы готовы найти риэлтора и начать поиски домов. Да начнется охота за домом!

В третьей части серии вы узнаете, на что обращать внимание при покупке дома и когда лучше всего покупать.

Каковы правила для подарков с предоплатой?

Когда дело доходит до покупки дома, 20% — это стандартная сумма, которую кредиторы предпочитают в качестве первоначального взноса.Но раздобыть наличные не всегда легко. Когда кто-то дает вам деньги, это снижает ваше бремя, хотя потенциально может все усложнить. Прежде чем принять подарок с предоплатой, важно понять правила, которым вы должны следовать.

Ознакомьтесь с нашим калькулятором предоплаты.

Кто может вносить авансовый платеж?

Кредиторы обычно не разрешают использовать денежный подарок от кого-либо для покупки дома.Деньги должны поступать от члена семьи, такого как родитель, дедушка или бабушка или брат или сестра. Также обычно приемлемо получать подарки от вашего супруга, партнера по семейной жизни или второй половинки, если вы обручены.

Ограничения на получение авансового платежа

Размер суммы, которую вы можете получить в качестве первоначального взноса, зависит от типа ипотеки, которую вы берете в долг. Если вы берете обычную ссуду, а это означает, что она обеспечена Fannie Mae или Freddie Mac, весь ваш первоначальный взнос может быть подарен, если вы откладываете 20% или более.Если вы откладываете меньше, часть денег может быть подарком, но часть должна быть выплачена из вашего собственного кармана. Окончательное разделение зависит от типа ссуды.

Если вы берете ссуду FHA или VA, весь первоначальный взнос может быть подарен, если ваш кредитный рейтинг не ниже минимального порога 620. В этом сценарии вы должны будете заплатить не менее 3,5% от суммы предоплаты. оплата самостоятельно. Независимо от того, получаете ли вы обычную ссуду, ссуду FHA или VA, предоплата в подарок возможна только в том случае, если дом, который вы покупаете, будет вашим основным или вторым домом.

Документирование подарка

Кредиторы требуют, чтобы вы предоставляли подробную документацию каждый раз, когда первоначальный взнос переходит из рук в руки. В частности, вам нужно будет предоставить письмо, в котором будет указано имя дарителя, его отношение к вам, дата и сумма подарка, а также заявление, в котором говорится, что деньги выдаются без ожидания возврата.

Вы оба должны будете подписать письмо, и кредитор может также потребовать дополнительные документы для его подтверждения.Например, от вас могут потребовать показать копии выписок из банка донора, чтобы доказать, что они действительно могут сделать подарок, или копию квитанции о депозите, показываемой, когда вы кладете деньги на свой счет.

Хотя нет установленных сроков, когда вы можете принять предоплату в подарок, всегда лучше сделать это раньше, чем позже. Когда вы подаете заявку на ипотеку, большинство кредиторов просматривают ваши банковские выписки за предыдущие два-три месяца. Если в вашем аккаунте в течение всего этого периода находился подарок с авансовым платежом, вам, возможно, не придется прыгать через дополнительные пяльцы, чтобы задокументировать его.

Налоговые последствия для дарителя

IRS облагает определенные денежные подарки налогом на дарение, и этот налог уплачивает лицо, жертвующее деньги, а не тот, кто их получает. По состоянию на 2015 год вы могли отдать до 14 000 долларов любому человеку без уплаты налога на дарение. Если вы состоите в браке и подаете совместную декларацию, вы и ваш супруг можете совместно подарить до 28 000 долларов ребенку или другому члену семьи. Нет ограничений на количество людей, которым вы можете делать подарки каждый год.

В некоторых случаях обе стороны могут согласиться на уплату налога лицом, получающим подарок. Если вы думаете о том, чтобы пойти по этому пути, было бы неплохо сначала проанализировать цифры, чтобы выяснить, как это может повлиять на ваши налоговые обязательства, когда вы подаете заявку.

Если все это звучит сбивающе с толку или вам нужна помощь в определении и достижении ваших финансовых целей в целом, вы можете обратиться к финансовому консультанту. Инструмент сопоставления, такой как SmartAsset’s SmartAdvisor, может помочь вам найти человека, с которым можно поработать, чтобы удовлетворить ваши потребности.Сначала вы отвечаете на ряд вопросов о своей ситуации и своих целях. Затем программа сокращает количество консультантов до трех доверенных лиц, которые отвечают вашим потребностям. Затем вы можете прочитать их профили, чтобы узнать о них больше, взять интервью у них по телефону или лично и выбрать, с кем работать в будущем. Это позволяет вам найти подходящую одежду, выполняя большую часть тяжелой работы за вас.

Фотография предоставлена: © iStock.com / PeopleImages, © iStock.com / DragonImages, © iStock.com / Ridofranz

Ребекка Лейк Ребекка Лейк — специалист по пенсионному обеспечению, инвестициям и планированию недвижимости, которая уже десять лет пишет о личных финансах.Ее опыт в финансовой нише также распространяется на покупку жилья, кредитные карты, банковское дело и малый бизнес. Она работала напрямую с несколькими крупными финансовыми и страховыми брендами, включая Citibank, Discover и AIG, а ее статьи были опубликованы в Интернете на сайтах U.S. News and World Report, CreditCards.com и Investopedia. Ребекка — выпускница Университета Южной Каролины, а также училась в Чарльстонском Южном университете в качестве аспиранта. Родом из центральной Вирджинии, сейчас она живет на побережье Северной Каролины вместе со своими двумя детьми.

Публикация 550 (2020), Инвестиционные доходы и расходы

В этом разделе обсуждается налоговый режим различных видов процентного дохода.

Как правило, любые проценты, которые вы получаете или которые зачисляются на ваш счет и могут быть сняты, являются налогооблагаемым доходом. Исключения из этого правила обсуждаются позже.

Налогооблагаемый процент — общие

Налогооблагаемые проценты включают проценты, которые вы получаете с банковских счетов, ссуды, которые вы предоставляете другим лицам, и из других источников. Ниже приведены некоторые источники налогооблагаемых процентов.

Дивиденды, фактически представляющие собой проценты.

Определенные выплаты, обычно называемые дивидендами, на самом деле представляют собой проценты. В качестве процентов вы должны указать так называемые «дивиденды» по депозитам или счетам акций в:

  • Кооперативные банки,

  • Кредитные союзы,

  • Бытовые строительные и ссудные товарищества,

  • Внутренние ссудо-сберегательные ассоциации,

  • Федеральные ссудо-сберегательные ассоциации и

  • Паевые сберегательные кассы.


«Дивиденды» будут показаны как процентный доход в форме 1099-INT.

Фонды денежного рынка.

Фонды денежного рынка предлагаются небанковскими финансовыми учреждениями, такими как паевые инвестиционные фонды и биржевые брокерские конторы, и выплачивают дивиденды. Как правило, суммы, которые вы получаете от фондов денежного рынка, следует указывать как дивиденды, а не как проценты.

Депозитные сертификаты и прочие счета с отсроченным процентом.

Если вы покупаете депозитный сертификат или открываете счет с отсроченным процентом, проценты могут выплачиваться с фиксированными интервалами в 1 год или меньше в течение срока действия счета.Обычно вы должны включать эти проценты в свой доход, когда вы их фактически получаете, или когда вы имеете право на их получение без уплаты существенного штрафа. То же самое верно для счетов, срок погашения которых составляет 1 год или менее, и по которым выплачиваются проценты единовременным платежом при наступлении срока погашения. Если проценты откладываются более чем на 1 год, см. Скидка за первоначальный выпуск (OID) , далее.

Проценты подлежат штрафу за досрочное снятие.

Если вы снимаете средства со счета с отсроченным процентом до наступления срока погашения, вам, возможно, придется заплатить штраф.Вы должны указать общую сумму процентов, выплаченных или зачисленных на ваш счет в течение года, без вычета штрафа. См. Штраф за досрочное снятие сбережений , ниже, для получения дополнительной информации о том, как сообщить о процентах и ​​вычесть штраф.

Деньги, взятые в долг для инвестирования в депозитный сертификат.

Проценты, которые вы платите по деньгам, взятым в долг в банке или сберегательном учреждении, для покрытия минимального депозита, необходимого для получения депозитного сертификата от учреждения, и проценты, которые вы зарабатываете по сертификату, — это две отдельные позиции.Вы должны указать общую сумму процентов, которую вы зарабатываете, в справке о своем доходе. Если вы перечисляете вычеты, вы можете вычесть выплачиваемые вами проценты как инвестиционные проценты в пределах суммы вашего чистого инвестиционного дохода. См. Процентные расходы в главе 3.

Пример.

Вы внесли 5000 долларов в банк и заняли 5000 долларов в банке, чтобы составить минимальный депозит в 10000 долларов, необходимый для покупки 6-месячного депозитного сертификата. Сертификат заработал 575 долларов к сроку погашения в 2020 году, но вы получили только 265 долларов, что представляет собой 575 долларов, которые вы заработали за вычетом 310 долларов процентов, начисленных по вашей ссуде в 5000 долларов.Банк выдает вам форму 1099-INT за 2020 год, в которой указаны заработанные вами проценты в размере 575 долларов США. Банк также предоставит вам выписку, подтверждающую, что вы заплатили 310 долларов по процентам за 2020 год. Вы должны включить 575 долларов в свой доход. Если вы перечисляете свои удержания в Приложении A (форма 1040 или 1040-SR) «Детализированные удержания», вы можете вычесть 310 долларов США с учетом лимита чистого инвестиционного дохода.

Подарок на открытие счета.

Если вы получаете безналичные подарки или услуги для внесения вкладов или открытия счета в сберегательном учреждении, их стоимость может быть указана вам как процентный доход в форме 1099-INT, и вам, возможно, придется указать ее в своей налоговой декларации.

Для вкладов на сумму менее 5000 долларов подарки или услуги на сумму более 10 долларов должны учитываться как проценты. По вкладам на сумму 5000 долларов и более подарки или услуги на сумму более 20 долларов должны учитываться как проценты. Стоимость определяется стоимостью для финансового учреждения.

Пример.

Вы открываете сберегательный счет в местном банке и вносите на него 800 долларов. На счету начисляются проценты в размере 20 долларов США. Вы также получаете калькулятор на 15 долларов. Если в течение года на ваш счет не зачисляются другие проценты, в полученной вами форме 1099-INT будут указаны проценты в размере 35 долларов за год.Вы должны указать в своей налоговой декларации процентный доход в размере 35 долларов США.

Проценты по страховым дивидендам.

Проценты на страховые дивиденды, оставленные на депозите в страховой компании, которые можно снимать ежегодно, облагаются налогом в том году, в котором они зачисляются на ваш счет. Однако, если вы можете отозвать его только в годовщину действия полиса (или в другую указанную дату), проценты облагаются налогом в год, когда наступает эта дата.

Предоплата страховых взносов.

Любое увеличение стоимости предоплаченных страховых взносов, авансовых взносов или депозитных премий является процентом, если оно применяется к уплате взносов, причитающихся по страховым полисам или предоставлено вам для снятия.

Обязательства США.

Проценты по обязательствам США, таким как казначейские векселя, векселя и облигации США, выпущенные любым агентством или учреждением США, подлежат налогообложению для целей федерального подоходного налога.

Проценты по возврату налогов.

Проценты, полученные по возврату налогов, являются налогооблагаемым доходом.

Проценты на присуждение осуждения.

Если осуждающий орган выплачивает вам проценты в качестве компенсации за задержку выплаты присуждения, проценты подлежат налогообложению.

Рассрочка продаж.

Если договор купли-продажи или обмена собственности предусматривает отсрочку платежа, он также обычно предусматривает проценты, подлежащие уплате вместе с отсроченными платежами.Как правило, эти проценты облагаются налогом, когда вы их получаете. Если в договоре об отсрочке платежа предусмотрены небольшие проценты или они отсутствуют вовсе, часть каждого платежа может рассматриваться как проценты. См. неустановленный процент и скидку за первоначальный выпуск (OID) в Pub. 537.

Проценты по договору аннуитета.

Накопленные проценты по аннуитетному договору, который вы продаете до даты его погашения, подлежат налогообложению.

Ростовщический процент.

Ростовщические проценты — это проценты, взимаемые по незаконной ставке.Это облагается налогом в виде процентов, если только закон штата автоматически не изменяет его на выплату по основному долгу.

Процентные доходы по замороженным депозитам.

Исключите из своего валового дохода проценты по замороженным депозитам. Депозит замораживается, если в конце года вы не можете снять какую-либо часть депозита, потому что:

  • Финансовое учреждение является банкротом или неплатежеспособным, или

  • Штат, в котором находится учреждение, установил ограничения на снятие средств, поскольку другие финансовые учреждения в штате являются банкротами или неплатежеспособными.

Сумма процентов, которую вы должны исключить, — это проценты, начисленные на замороженные депозиты за вычетом суммы:

  • — чистая сумма, которую вы сняли с этих депозитов в течение года, и

  • Сумма, которую вы могли снять на конец года (не уменьшенная штрафом за досрочное снятие срочного депозита).

Если вы получили форму 1099-INT для процентного дохода по депозитам, которые были заморожены в конце 2020 года, см. Замороженные депозиты , ниже, для получения информации об отчете об исключении процентного дохода в вашей налоговой декларации.

Исключенные вами проценты считаются зачисленными на ваш счет в следующем году. Вы должны включить его в доход в том году, в котором вы можете его снять.

Пример.

В течение года на ваш замороженный депозит было начислено 100 долларов процентов. Вы сняли 80 долларов, но по состоянию на конец года больше не могли снимать. Вы должны включить 80 долларов в свой доход и исключить 20 долларов из годового дохода. Вы должны включить 20 долларов в свой доход за год, когда вы можете их снять.

Облигации торгуются во флэте.

Если вы покупаете облигацию со скидкой при невыплате процентов или когда проценты начислены, но не выплачены, транзакция описывается как торговля облигацией без изменений. Неуплаченные или невыплаченные проценты не являются доходом и не подлежат налогообложению как проценты, если выплачиваются позже. Когда вы получаете выплату этих процентов, это возврат капитала, который уменьшает оставшуюся основу стоимости вашей облигации. Однако проценты, начисляемые после даты покупки, представляют собой налогооблагаемый процентный доход за год получения или начисления.См. Облигации , проданные с датой выплаты процентов далее в этой главе.

Ссуды ниже рыночной

Если вы предоставили ссуду в подарок или до востребования по цене ниже рыночной, вы должны указать в качестве процентного дохода любые упущенные проценты (определенные ниже) по этой ссуде. В этом разделе описаны правила и исключения по ссуде ниже рыночной. Для получения дополнительной информации см. Раздел 7872 Налогового кодекса и его положения.

Если вы получаете ссуду ниже рыночной, вы можете иметь возможность вычесть упущенные проценты, а также любые проценты, которые вы фактически уплатили, но не в том случае, если это является личным интересом.

Кредиты согласно правилам.

Правила для ссуд ниже рыночной применяются к:

  • Подарочные ссуды,

  • Компенсационные займы,

  • Кредиты корпораций-акционеров,

  • ссуды для уклонения от уплаты налогов и

  • Определенные ссуды, предоставленные квалифицированным учреждениям по непрерывному уходу в соответствии с контрактом о непрерывном уходе.

Ссуда, связанная с компенсацией, — это любая ссуда ниже рыночной между работодателем и работником или между независимым подрядчиком и лицом, которому подрядчик предоставляет услуги.

Ссуда ​​для избежания налогов — это любая ссуда ниже рыночной, в которой уклонение от уплаты федерального налога является одной из основных целей процентного соглашения.

Упущенные проценты.

За любой период уплаченные проценты составляют:

  • Сумма процентов, которая подлежала бы выплате за этот период, если бы проценты по кредиту были начислены по применимой федеральной ставке и подлежали выплате ежегодно 31 декабря, минус

    .
  • Любые проценты, фактически подлежащие выплате по ссуде за период.

Действующая федеральная ставка.

Применимые федеральные ставки публикуются IRS каждый месяц в Бюллетене внутренних доходов. Бюллетень внутренних доходов доступен на IRS.gov/IRB. Вы также можете найти применимые федеральные ставки в Индексе применимых федеральных ставок (AFR) Rulings на IRS.gov/FederalRates.

См. Главу 5, Как получить налоговую помощь , чтобы узнать о других способах получения этой информации.

Правила для ссуд ниже рыночной.

Правила, применяемые к ссуде ниже рыночной, зависят от того, является ли ссуда подарочной ссудой, ссудой до востребования или срочной ссудой.

Подарочные ссуды и до востребования.

Подарочная ссуда — это любая ссуда ниже рыночной, по которой упущенные проценты носят характер подарка.

Заем до востребования — это заем, который подлежит полной выплате в любое время по требованию кредитора. Ссуда ​​до востребования — это ссуда ниже рыночной, если проценты не взимаются или если проценты взимаются по ставке ниже применимой федеральной ставки.

Ссуда ​​до востребования или подарочная ссуда, которая является ссудой ниже рыночной, обычно рассматривается как сделка между независимыми сторонами, в которой кредитор считается совершившим:

  • Кредит заемщику в обмен на вексель, требующий уплаты процентов по действующей федеральной ставке, и

  • Доплата заемщику в размере уплаченных процентов.

Обычно считается, что заемщик переводит дополнительный платеж обратно кредитору в качестве процентов.Кредитор должен указать эту сумму как процентный доход.

Дополнительный платеж кредитора заемщику рассматривается как подарок, дивиденд, вклад в капитал, оплата услуг или другой платеж, в зависимости от содержания операции. Заемщику, возможно, придется отразить этот платеж как налогооблагаемую прибыль в зависимости от его классификации.

Считается, что эти переводы происходят ежегодно, как правило, 31 декабря.

Срочные займы.

Срочная ссуда — это любая ссуда, которая не является ссудой до востребования.Срочная ссуда — это ссуда ниже рыночной, если сумма ссуды превышает приведенную стоимость всех платежей, причитающихся по ссуде.

Кредитор, который предоставляет ссуду на условиях ниже рыночной, кроме подарочной ссуды, рассматривается как перевод дополнительной единовременной денежной выплаты заемщику (в виде дивидендов, вклада в капитал и т. Д.) На дату предоставления ссуды. Сумма этого платежа равна сумме ссуды за вычетом приведенной стоимости по применимой федеральной ставке всех платежей, причитающихся по ссуде.Равная сумма рассматривается как скидка при первоначальном выпуске (OID). Кредитор должен указывать годовую часть OID как процентный доход. Заемщик может иметь возможность вычесть OID как процентные расходы. См. Скидка на исходный выпуск (OID) , позже.

Исключения из правил ссуды ниже рыночной.

Здесь обсуждаются исключения из правил выдачи кредитов ниже рыночной.

Исключение для ссуд на сумму 10 000 долларов США или меньше.

Правила для ссуд ниже рыночной не применяются к дням, когда общая непогашенная сумма ссуд между заемщиком и кредитором составляет 10 000 долларов США или меньше.Это исключение относится только к:

  1. Подарочные ссуды между физическими лицами, если подарочная ссуда не используется напрямую для покупки или переноса активов, приносящих доход, и

  2. Ссуды, связанные с компенсациями, или ссуды акционерам корпораций, если уклонение от уплаты федерального налога не является основной целью процентного соглашения.

Это исключение не распространяется на срочные ссуды. Общие правила ссуды ниже рыночной будут по-прежнему применяться, даже если непогашенный остаток уменьшится до 10 000 долларов США или меньше.

Исключение для ссуд учреждениям непрерывного ухода.

Ссуды квалифицированным учреждениям по непрерывному уходу по контрактам по непрерывному уходу не подпадают под действие правил для ссуд ниже рыночной на календарный год, если кредитору или супругу кредитора на конец года исполнилось 65 лет. Определения квалифицированного учреждения по непрерывному уходу и контракта о непрерывном уходе см. В разделах 7872 (g) (4) и (h) Налогового кодекса.

Исключение для кредитов без значительного налогового эффекта.

Ссуды исключаются из правил ссуды ниже рыночной, если порядок их выплаты процентов не оказывает существенного влияния на федеральные налоговые обязательства заемщика или кредитора. Эти ссуды включают:

  1. Ссуды, предоставляемые кредитором широкой публике на тех же условиях, которые соответствуют обычной деловой практике кредитора;

  2. Ссуды, субсидируемые федеральным правительством, правительством штата или муниципалитета, которые предоставляются населению в рамках общей программы;

  3. Определенные ссуды на переезд сотрудников;

  4. Определенные ссуды, предоставленные иностранному лицу или от него, за исключением случаев, когда процентный доход был бы эффективно связан с деятельностью U.S. торговля или бизнес и не будут освобождены от налога в США в соответствии с соглашением о подоходном налоге;

  5. Подарочные ссуды благотворительной организации, взносы в которые подлежат вычету, если общая сумма непогашенных ссуд между организацией и кредитором составляет 250 000 долларов или меньше в любое время в течение налогового года; и

  6. Прочие ссуды, по которым может быть доказано, что процентная ставка не оказывает существенного влияния на федеральные налоговые обязательства кредитора или заемщика.

Для ссуды, описанной в пункте (6) выше, используются все факты и обстоятельства, чтобы определить, оказывает ли соглашение о процентной ставке существенное влияние на федеральные налоговые обязательства кредитора или заемщика. Следует учитывать следующие факторы:

  • компенсируют ли друг друга статьи доходов и вычетов по ссуде;

  • количество этих предметов;

  • Стоимость для вас соблюдения правил предоставления займов ниже рыночной, если они будут применяться; и

  • Любые причины, кроме налогов, для структурирования сделки как ссуды ниже рыночной.

Если вы структурируете транзакцию так, чтобы соответствовать этому исключению, и одной из основных целей этой структуры является уклонение от уплаты федерального налога, ссуда будет считаться ссудой для избежания налогов, и это исключение не будет применяться.

Предел упущенных процентов по подарочным кредитам на сумму 100 000 долларов или меньше.

Для подарочных ссуд между физическими лицами, если общая сумма непогашенных ссуд между кредитором и заемщиком составляет 100000 долларов США или меньше, упущенные проценты, которые должны быть включены в доход кредитором и вычтены заемщиком, ограничиваются суммой чистого инвестиционного дохода заемщика для год.Если чистый инвестиционный доход заемщика составляет 1000 долларов или меньше, он считается нулевым. Этот лимит не применяется к ссуде, если уклонение от уплаты федерального налога является одной из основных целей процентного соглашения.

Сберегательные облигации США

В этом разделе представлена ​​налоговая информация по сберегательным облигациям США. В нем объясняется, как сообщать о процентном доходе по этим облигациям и как относиться к переводам этих облигаций.

сберегательных облигаций США, которые в настоящее время предлагаются физическим лицам, включают облигации серии EE и облигации серии I.

. Для получения информации о сберегательных облигациях США посетите веб-сайт www.treasurydirect.gov/indiv/indiv.htm . Также перейдите по адресу www.treasurydirect.gov/email.htm и щелкните тему, чтобы найти ответы на свои вопросы по электронной почте. .

. Если хотите, напишите на: .

Для электронных сберегательных облигаций серий EE и I:
Treasury Retail Securities Services
P.O. Box 7015
Minneapolis, MN 55480-7015
Для сберегательных бумажных облигаций серий EE и I:
Treasury Retail Securities Services
P.О. Box 214
Minneapolis, MN 55480-0214
Для сберегательных бумажных облигаций серий HH и H:
Сайт казначейства по розничным ценным бумагам
P.O. Box 2186
Minneapolis, MN 55480-2186

Метод начисления налогоплательщиков.

Если вы используете метод начисления, вы должны ежегодно сообщать проценты по сберегательным облигациям США по мере их начисления. Вы не можете откладывать отчетность по процентам до тех пор, пока вы их не получите или пока не наступит срок погашения облигаций.

Наличный метод налогоплательщиков.

Если вы используете кассовый метод учета, как и большинство индивидуальных налогоплательщиков, вы обычно указываете проценты по сберегательным облигациям США при их получении. Но см. Параметры отчетности для налогоплательщиков кассовым методом , далее.

Связи серии HH.

Данные облигации были выпущены по номинальной стоимости. Проценты выплачиваются дважды в год путем прямого депозита на ваш банковский счет. Если вы платите налог по кассовому методу, вы должны указывать проценты по этим облигациям как доход в том году, в котором вы их получили.

Облигации серии HH

впервые были размещены в 1980 году, а последний раз — в августе 2004 года. До 1980 года выпускались облигации серии H. Облигации серии H обрабатываются так же, как облигации серии HH. Если вы платите налог, рассчитываемый по кассовому методу, вы должны указать проценты при их получении.

Облигации

серии H имеют срок обращения 30 лет. Облигации серии ДН со сроком погашения 20 лет. Срок погашения последних облигаций серии H наступил в 2009 году. Срок погашения последних облигаций серии HH наступает в 2024 году.

Облигации серии EE и серии I.

Проценты по этим облигациям выплачиваются при их погашении. Разница между ценой покупки и стоимостью выкупа составляет налогооблагаемый процент.

Облигации серии EE.

Облигации серии

EE были впервые размещены в январе 1980 года и имеют срок погашения 30 лет. До июля 1980 года выпускались облигации серии E. Первоначальный 10-летний срок погашения облигаций серии E был увеличен до 40 лет для облигаций, выпущенных до декабря 1965 года, и 30 лет для облигаций, выпущенных после ноября 1965 года.Облигации Paper Series EE выпускаются с дисконтом. Номинальная стоимость выплачивается вам при наступлении срока погашения. Облигации Electronic Series EE выпускаются по номинальной стоимости. Номинальная стоимость плюс начисленные проценты подлежат выплате при наступлении срока погашения. С 1 января 2012 г. бумажные сберегательные облигации больше не продаются в финансовых учреждениях.

Владельцы бумажных облигаций серии EE могут конвертировать их в электронные облигации. Эти конвертированные облигации не сохраняют номинал, указанный в бумажном сертификате, но учитываются по их покупной цене (с начисленными процентами).

Облигации серии I.

Облигации

серии I были впервые размещены в 1998 году. Это индексированные на инфляцию облигации, выпущенные по номинальной стоимости со сроком погашения 30 лет. Номинальная стоимость плюс все начисленные проценты подлежат выплате при наступлении срока погашения.

Варианты отчетности для налогоплательщиков кассовым методом.

Если вы используете кассовый метод отчетности о доходах, вы можете указать проценты по облигациям серии EE, серии E и серии I одним из следующих способов.

  1. Метод 1. Отложите отчет о процентах до начала года, в котором вы обналичиваете или продаете облигации, или до года, в котором они погашаются. (Тем не менее, см. Сберегательные облигации, проданные на позже.)
    Примечание. Облигации EE серии , выпущенные в 1990 году, имеют срок погашения в 2020 году. Если вы использовали метод 1, вы, как правило, должны указать проценты по этим облигациям в своей доходности за 2020 год. Последние облигации серии E были выпущены в 1980 году и погашены в 2010 году.Если вы использовали метод 1, вы, как правило, должны были отразить проценты по этим облигациям в своей доходности за 2010 год.

  2. Метод 2. Выберите отчет об увеличении выкупной стоимости в виде процентов каждый год.


Вы должны использовать один и тот же метод для всех облигаций серии EE, серии E и серии I. Если вы не выбрали метод 2, ежегодно сообщая об увеличении выкупной стоимости в виде процентов, вы должны использовать метод 1.

. Если вы планируете обналичить свои облигации в том же году, в котором вы будете оплачивать расходы на высшее образование, вы можете использовать метод 1, потому что вы можете исключить проценты из своего дохода. Чтобы узнать, как это сделать, см. Программа образовательных сбережений , далее. .

Изменение по сравнению с методом 1.

Если вы хотите изменить метод отчетности о процентах с метода 1 на метод 2, вы можете сделать это без разрешения IRS. В год изменения вы должны указать все проценты, начисленные на дату и ранее не отраженные по всем вашим облигациям.

После того, как вы решите ежегодно сообщать о процентах, вы должны продолжать делать это для всех облигаций серий EE, E и Series I, которыми вы владеете, а также для любых облигаций, которые вы получите позже, если вы не запросите разрешение на изменение, как описано ниже.

Изменение метода 2.

Чтобы перейти от метода 2 к методу 1, вы должны запросить разрешение у IRS. Разрешение на изменение предоставляется автоматически, если вы отправите в IRS заявление, которое соответствует всем следующим требованиям.

  1. Вы набрали или напечатали следующее число вверху: «131.»

  2. Под «131» указано ваше имя и номер социального страхования.

  3. Включает год изменения (как начальную, так и конечную даты).

  4. Он определяет сберегательные облигации, для которых вы запрашиваете это изменение.

  5. Это включает ваше согласие на:

    1. Укажите все проценты по любым облигациям, приобретенным в течение или после года изменения, когда проценты реализованы при отчуждении, погашении или окончательном погашении, в зависимости от того, что наступит раньше; и

    2. Укажите все проценты по облигациям, приобретенным до года изменения, когда проценты будут реализованы при выбытии, погашении или окончательном погашении, в зависимости от того, что наступит раньше, за исключением процентов, отраженных в предыдущие налоговые годы.

Вы должны приложить это заявление к своей налоговой декларации за год изменения, которую вы должны подать в установленный срок (включая продления).

У вас может быть автоматическое продление на 6 месяцев с даты истечения срока вашей налоговой декларации за год изменения (без учета продлений) для подачи отчета с измененной декларацией. В выписке напечатайте или выведите «Подано в соответствии с разделом 301.9100-2». Чтобы получить это расширение, вы должны подать исходный отчет за год изменения до установленного срока (включая продления).См. Также Порядок получения доходов 2015-13, раздел 6.03 (4).

Вместо того, чтобы заполнять это заявление, вы можете запросить разрешение на переход с метода 2 на метод 1, заполнив форму 3115. В этом случае следуйте инструкциям формы для автоматического изменения. Плата за пользование не требуется.

Совладельцы.

Если сберегательная облигация США выпущена на имя совладельцев, таких как вы и ваш ребенок или вы и ваша супруга, проценты по облигации обычно облагаются налогом совладельцу, который купил облигацию.

Использованы средства одного совладельца.

Если вы использовали свои средства для покупки облигации, вы должны уплатить налог на проценты. Это верно, даже если вы позволите другому совладельцу выкупить облигацию и оставить себе все доходы. В этих обстоятельствах совладелец, выкупивший облигацию, получит форму 1099-INT во время погашения и должен предоставить вам другую форму 1099-INT, в которой будет указана сумма процентов по облигации, подлежащих налогообложению. Совладелец, выкупивший облигацию, является «номинальным держателем».»См. Распределение номинальных держателей , далее, для получения дополнительной информации о том, как лицо, которое является номинальным лицом, сообщает о процентном доходе, принадлежащем другому лицу.

Использованы средства обоих совладельцев.

Если вы и другой совладелец вносите часть покупной цены облигации, процент, как правило, облагается налогом для каждого из вас пропорционально сумме, которую каждый из вас заплатил.

Коммунальная собственность.

Если вы и ваш (а) супруг (а) проживаете в государственной собственности, принадлежащей общине, и держите облигации как общественную собственность, половина процентов считается полученной каждым из вас.Если вы подаете отдельные отчеты, каждый из вас, как правило, должен указать половину процентов по облигациям. Для получения дополнительной информации о собственности сообщества см. Pub. 555.

Таблица 1-2.

Эти правила также показаны в Таблице 1-2.

Ребенок как единственный владелец.

Проценты по сберегательным облигациям США, купленным и зарегистрированным только на имя вашего ребенка, являются доходом для вашего ребенка, даже если вы заплатили за облигации и указаны в качестве бенефициара.Если облигации являются облигациями серии EE, серии E или серии I, проценты по облигациям являются доходом для вашего ребенка в начале года, когда облигации были обналичены или реализованы, или в год погашения облигаций, если ваш ребенок не решит ежегодно сообщать о процентном доходе.

Возможность ежегодно сообщать о процентах.

Выбор отчета о начисленных процентах каждый год может быть сделан либо вашим ребенком, либо вами для своего ребенка. Этот выбор делается путем подачи декларации о доходах, в которой показаны все проценты, заработанные на данный момент, и указания в декларации, что ваш ребенок выбирает ежегодно сообщать о процентах.Копию этого отчета следует сохранить у вас или вашего ребенка.

Если от вашего ребенка не требуется подавать налоговую декларацию за какой-либо год после этого выбора, вашему ребенку не нужно подавать декларацию только для того, чтобы сообщить о годовом начислении процентов по сберегательным облигациям США в соответствии с этим выбором. Однако см. Налог на нетрудовой доход некоторых детей , ранее, в разделе Общая информация . Ни вы, ни ваш ребенок не можете изменить способ сообщения о заинтересованности, если вы не запросите разрешение у IRS, как обсуждалось ранее в разделе Изменение метода 2 .

Право собственности передано.

Если вы приобрели облигации серии E, серии EE или серии I полностью на свои собственные средства и перевыпустили их только на имя вашего совладельца или бенефициара, вы должны включить в свой валовой доход за год перевыпуска все проценты, которые вы заработали по этим облигациям и ранее не отчитывались. Но если облигации были перевыпущены только на ваше имя, вам не нужно сообщать о начисленных в то время процентах.

Это же правило применяется, когда облигации (кроме облигаций, удерживаемых как общественная собственность) передаются между супругами или связаны с разводом.

Пример.

Вы приобрели облигации серии EE полностью на собственные средства. Вы не выбрали отчет о начисленных процентах каждый год. Позже вы передаете облигации своему бывшему супругу по соглашению о разводе. Вы должны включить отложенные начисленные проценты с даты первоначального выпуска облигаций до даты передачи в свой доход в год передачи. Ваш бывший супруг включает в доход проценты по облигациям с даты передачи до даты погашения.

Таблица 1-2. Кто платит налог на проценты по сберегательным облигациям США

ЕСЛИ … ТО о проценте необходимо сообщить по …
вы покупаете облигацию на свое имя и имя другого лица в качестве совладельца, используя только свои собственные средства вы.
вы покупаете облигацию на имя другого лица, которое является единственным владельцем облигации человек, для которого вы купили облигацию.
вы и другое лицо покупаете облигацию как совладельцы, каждый из которых вносит свой вклад в покупную цену и вы, и другой совладелец пропорционально сумме, уплаченной каждым за облигацию.
вы и ваш (а) супруг (а), которые проживают в муниципальной собственности, покупаете залог, который является общественной собственностью вы и ваша супруга. Если вы подаете отдельные отчеты, вы и ваш супруг обычно сообщаете половину процентов.

Приобретается совместно.

Если вы и совладелец внесли средства для покупки облигаций серии E, серии EE или серии I совместно, а затем перевыпустили облигации только на имя совладельца, вы должны включить в свой валовой доход за год перевыпуска. ваша доля всех процентов, полученных по облигациям, о которых вы ранее не сообщали. Бывший совладелец не должен включать в валовой доход при перевыпуске его или ее долю заработанных процентов, о которой не сообщалось до передачи.Однако эти проценты, как и все проценты, полученные после перевыпуска, являются доходом бывшего совладельца.

Это правило отчетности о доходах также применяется, когда облигации перевыпускаются на имя вашего бывшего совладельца и нового совладельца. Но новый совладелец отчитается только о своей доле процентов, полученных после передачи.

Если облигации, которые вы и совладелец купили совместно, перевыпускаются каждому из вас по отдельности в той же пропорции, что и ваш вклад в покупную цену, ни вы, ни ваш совладелец не должны в это время сообщать о процентных доходах, полученных до выпуска облигаций. были переизданы.

Пример 1.

Вы и ваш супруг потратили равную сумму на покупку сберегательного залога серии EE на сумму 1000 долларов. Залог был выдан вам и вашему супругу как совладельцам. Вы оба откладываете отчет о процентах по облигации. Позже вы перевыпустите облигацию в виде двух облигаций по 500 долларов, одну на ваше имя и одну на имя вашего супруга. В это время ни вы, ни ваш супруг не должны сообщать о начисленных процентах до даты переоформления.

Пример 2.

Вы купили сберегательную облигацию серии EE на сумму 1000 долларов США полностью на свои собственные средства.Залог был выдан вам и вашему супругу как совладельцам. Вы оба отложили представление процентов по облигации. Позже вы перевыпустите облигацию в виде двух облигаций по 500 долларов, одну на ваше имя и одну на имя вашего супруга. Вы должны сообщить половину заработанных процентов до даты перевыпуска.

Передача в траст.

Если вы владеете облигациями серии E, серии EE или серии I и передаете их в траст, отказываясь от всех прав собственности, вы должны включить в свой доход за этот год проценты, полученные до даты передачи, если вы еще не сделали этого. сообщил об этом.Однако, если вы считаете себя владельцем траста и если увеличение стоимости как до, так и после передачи по-прежнему облагается налогом, вы можете продолжать откладывать отчетность по процентам, полученным каждый год. Вы должны включить общую сумму процентов в свой доход в год, когда вы обналичиваете или продаете облигации, или в год окончательного погашения облигаций, в зависимости от того, что наступит раньше.

Те же правила применяются к ранее не задекларированным процентам по облигациям серии EE или серии E, если передача в траст состояла из облигаций серии HH или серии H, которые вы приобрели при торговле облигациями серии EE или серии E.См. сберегательных облигаций, проданных позже.

Потомки.

Порядок представления процентного дохода по облигациям серии E, серии EE или серии I после смерти владельца (умершего) зависит от методов бухгалтерского учета и отчетности о доходах, которые ранее использовались умершим.

Умерший, ежегодно сообщавший о процентах.

Если облигации, переданные в связи со смертью, принадлежали человеку, который использовал метод начисления или который использовал кассовый метод и решил ежегодно сообщать о процентах, проценты, полученные в год смерти до даты смерти, должны сообщать об окончательном возвращении этого человека.Лицо, приобретающее облигации, включает в доход только проценты, полученные после даты смерти.

Умерший, отложивший представление процентов.

Если переданные облигации принадлежали умершему наследнику, который использовал кассовый метод и не решил отчитываться о процентах каждый год, и который купил облигации полностью на свои собственные средства, все проценты, заработанные до смерти, должны быть отражены в отчете. одним из следующих способов.

  1. Оставшийся в живых супруг или личный представитель (исполнитель, администратор и т. Д.), который подает окончательную налоговую декларацию умершего, может включить в эту декларацию все проценты, полученные по облигациям до смерти умершего. Затем лицо, приобретающее облигации, включает в доход только проценты, полученные после даты смерти.

  2. Если выбор в пункте (1) не сделан, проценты, полученные до даты смерти, являются доходом в отношении умершего и не должны включаться в окончательный отчет умершего. Все проценты, полученные до и после смерти умершего (за исключением любой части, указанной имуществом в своей налоговой декларации), являются доходом для лица, которое приобретает облигации.Если это лицо использует кассовый метод и не решает отчитываться о процентах каждый год, он или она может отложить отчет до года обналичивания или продажи облигаций или года их погашения, в зависимости от того, что наступит раньше. В год, когда это лицо сообщает о процентах, он или она может потребовать вычет любого федерального налога на имущество, уплаченного с части процентов, включенных в наследство умершего.

Для получения дополнительной информации о доходах умершего см. Pub. 559, выжившие, исполнители и администраторы.

Пример 1.

Ваш дядя, налогоплательщик наличным методом, умер и оставил вам облигацию серии EE в размере 1000 долларов. Он купил облигацию за 500 долларов и не стал ежегодно отчитываться о процентах. На дату смерти по облигации были начислены проценты в размере 200 долларов, а ее стоимость в 700 долларов была включена в имущество вашего дяди. Психолог вашего дяди решил не включать начисленные проценты в размере 200 долларов в окончательную налоговую декларацию вашего дяди. 200 долларов — это доход в отношении умершего.

Вы являетесь налогоплательщиком по кассовому методу и не хотите отчитываться о процентах каждый год по мере их начисления.Если вы обналичиваете облигацию, когда срок ее погашения составляет 1000 долларов, вы сообщаете о процентном доходе в 500 долларов — разнице между стоимостью погашения в 1000 долларов и первоначальной стоимостью 500 долларов.

Пример 2.

Если бы в примере 1 исполнитель решил включить начисленные проценты в размере 200 долларов в окончательный доход вашего дяди, вы бы указали только 300 долларов в качестве процентов, когда обналичиваете облигацию при наступлении срока погашения. 300 долларов — это проценты, полученные после смерти вашего дяди.

Пример 3.

Если в примере 1 вы делаете или решили сообщать об увеличении выкупной стоимости в виде процентов каждый год, вы включаете в валовой доход за год приобретения облигации все незарегистрированное увеличение стоимости всех серий. Облигации E, Series EE и Series I, которые вы держите, включая 200 долларов по облигации, унаследованной вами от своего дяди.

Пример 4.

Когда ваша тетя умерла, она владела облигациями серии HH, которые она приобрела при обмене на облигации серии EE.Вы были бенефициаром этих облигаций. Ваша тетя использовала кассовый метод и не решила ежегодно сообщать проценты по облигациям серии EE по мере их начисления. Душеприказчик вашей тети решил не включать проценты, полученные до смерти вашей тети, в ее окончательное возвращение.

Доход в отношении умершего представляет собой сумму незарегистрированных процентов по облигациям серии EE и процентов, если таковые имеются, подлежащих выплате по облигациям серии HH, но не полученных на дату смерти вашей тети. Вы должны указывать любые проценты, полученные в течение года, как доход по вашей налоговой декларации.Часть процентов, подлежащая выплате, но не полученная до смерти вашей тети, является доходом в отношении умершего и может иметь право на вычет налога на наследство. Для получения информации о том, когда сообщать о процентных ставках по проданным облигациям серии EE, см. сберегательных облигаций, проданных позже.

Сберегательные облигации, распределенные в рамках пенсионного плана или плана участия в прибыли.

Если вы приобретаете сберегательную облигацию США при налогооблагаемом распределении в рамках пенсионного плана или плана распределения прибыли, ваш доход за год распределения включает выкупную стоимость облигации (ее стоимость плюс проценты, начисленные до распределения).Когда вы выкупаете облигацию (будь то в год распределения или позже), ваш процентный доход включает только проценты, начисленные после распределения облигации. Чтобы рассчитать процент, указанный как налогооблагаемое распределение, и ваш процентный доход при погашении облигации, см. Рабочий лист для сберегательных облигаций, распределенных по пенсионному плану или плану распределения прибыли , позже.

Торги сберегательными облигациями.

Если вы отложили отчет о процентах по своим облигациям серии EE или серии E, вы не признали налогооблагаемую прибыль при торговле облигациями для облигаций серии HH или серии H, если только вы не получили от сделки наличные.(Вы не можете обменивать облигации серии I на облигации серии HH. После 31 августа 2004 г. вы не можете торговать облигациями любой другой серии на облигации серии HH.) Любые полученные вами денежные средства являются доходом, не превышающим суммы процентов, полученных по торгуемым облигациям. . Когда наступает срок погашения ваших облигаций серии HH или серии H или если вы избавляетесь от них до погашения, вы указываете в качестве процентов разницу между их стоимостью погашения и вашей стоимостью. Ваши затраты — это сумма суммы, которую вы заплатили за торгуемые облигации серии EE или серии E, плюс любую сумму, которую вы должны были заплатить во время сделки.

Пример.

Вы обменяли облигации серии EE (по которым вы отложили представление процентов) на 2 500 долларов США облигациями серии HH и 223 доллара наличными. Вы указали 223 доллара в качестве налогооблагаемого дохода в своей налоговой декларации. На момент заключения сделки по облигациям серии EE начислены проценты в размере 523 доллара США и сумма погашения 2 723 доллара США. Вы держите облигации серии HH до погашения, когда вы получите 2500 долларов. Вы должны указать 300 долларов как процентный доход в год погашения. Это разница между их стоимостью выкупа, 2500 долларов, и вашей стоимостью, 2200 долларов (сумма, которую вы заплатили за облигации серии EE).(Это также разница между начисленными процентами в размере 523 долларов США по облигациям серии EE и денежными средствами в размере 223 долларов США, полученными по сделке.)

Возможность указать процентную ставку в году торговли.

Вы могли бы принять решение рассматривать все ранее неучтенные начисленные проценты по облигациям серии EE или E, проданным для облигаций серии HH, как доход в год сделки. Если вы сделали этот выбор, это будет рассматриваться как изменение метода 1. См. Изменение метода 1 ранее.

Форма 1099-INT для процентов по сберегательным облигациям США.

Когда вы обналичиваете облигацию, банк или другой плательщик, выкупающий ее, должен предоставить вам форму 1099-INT, если процентная часть платежа, которую вы получаете, составляет 10 долларов или более. В графе 3 вашей формы 1099-INT должны быть указаны проценты как разница между полученной вами суммой и суммой, уплаченной за залог. Однако ваша форма 1099-INT может показывать больше процентов, чем вы должны указать в своей налоговой декларации. Например, это может произойти, если выполняется одно из следующих условий.

  • Вы решили сообщать об увеличении выкупной стоимости облигации каждый год. Проценты, указанные в вашей форме 1099-INT, не будут уменьшены на суммы, ранее включенные в доход.

  • Вы получили залог от умершего. Проценты, указанные в вашей Форме 1099-INT, не будут уменьшены ни на какие проценты, указанные умершим до смерти, или в окончательной декларации умершего, или на сумму в налоговой декларации по наследству.

  • Право собственности на облигацию передано.Проценты, указанные в вашей форме 1099-INT, не будут уменьшены на проценты, начисленные до перевода.

  • Вы были названы совладельцем, а другой совладелец внес средства на покупку облигации. Проценты, указанные в вашей Форме 1099-INT, не будут уменьшены на сумму, полученную вами в качестве номинального держателя для другого совладельца. (Для получения дополнительной информации о требованиях к отчетности см. Совладельцы ранее.)

  • Вы получили облигацию в виде налогооблагаемого распределения по пенсионному плану или плану участия в прибыли.Проценты, указанные в вашей форме 1099-INT, не будут уменьшены на процентную часть суммы, подлежащей налогообложению в качестве распределения из плана и не облагаемой налогом в качестве процентов. (Эта сумма обычно указывается в форме 1099-R, Распределение пенсий, аннуитетов, пенсионных планов или планов распределения прибыли, IRA, договоров страхования и т. Д. За год распределения.)

Для получения дополнительной информации о включении правильной суммы процентов в ваш доход см. Процентные ставки по сберегательным облигациям США, о которых ранее сообщалось или Распределение номинальных держателей , позже.

. Проценты по сберегательным облигациям США освобождены от государственных и местных налогов. В форме 1099-INT, которую вы получите, будет указана сумма процентов по сберегательным облигациям США в поле 3. Не включайте этот доход в налоговую декларацию штата или местного самоуправления. .

Программа образовательных сбережений

Вы можете исключить из дохода все или часть процентов, которые вы получаете при погашении квалифицированных сберегательных облигаций США в течение года, если вы оплачиваете соответствующие расходы на высшее образование в течение того же года.Это исключение известно как Программа образовательных сбережений.

Вы не имеете права на это исключение, если ваш регистрационный статус — женат, подача отдельно.

Форма 8815.

Используйте форму 8815, чтобы рассчитать свое исключение. Прикрепите форму к вашей форме 1040 или 1040-SR.

Квалифицированные сберегательные облигации США.

Квалифицированная сберегательная облигация США — это облигация серии EE, выпущенная после 1989 года, или облигация серии I. Залог должен быть выпущен либо на ваше имя (единственный владелец), либо на ваше имя и имя вашего супруга (совладельцы).Вам должно быть не менее 24 лет до даты выпуска облигации. Например, облигация, купленная одним из родителей и выпущенная на имя его или ее ребенка в возрасте до 24 лет, не подлежит исключению со стороны родителя или ребенка.

. Дата выпуска облигации может быть раньше даты покупки облигации, поскольку датой выпуска, присвоенной облигации, является первый день месяца, в котором она была приобретена. .

Получатель.

Вы можете назначить любого человека (включая ребенка) бенефициаром по облигации.

Проверка IRS.

Если вы подаете заявление об исключении, IRS проверит его, используя информацию о погашении облигаций, предоставленную Министерством финансов.

Квалифицированные расходы.

Квалифицированные расходы на высшее образование — это плата за обучение и сборы, необходимые вам, вашему супругу или вашему иждивенцу для посещения подходящего учебного заведения.

Квалифицированные расходы включают любой взнос, который вы вносите в программу квалифицированного обучения или на сберегательный счет на образование Coverdell.Для получения информации об этих программах см. Pub. 970, «Налоговые льготы для образования».

Квалифицированные расходы не включают расходы на проживание и питание или на курсы, связанные со спортом, играми или хобби, которые не являются частью программы предоставления степени или сертификата.

Учебные заведения, отвечающие критериям.

Эти учреждения включают большинство государственных, частных и некоммерческих университетов, колледжей и профессиональных школ, которые аккредитованы и имеют право участвовать в программах помощи студентам, проводимых Министерством образования.

Скидка на определенные льготы.

Вы должны сократить свои квалифицированные расходы на высшее образование за счет всех следующих не облагаемых налогом льгот.

  1. Не облагается налогом часть стипендий и стипендий.

  2. Расходы, используемые для расчета необлагаемой налогом части распределения от Coverdell ESA.

  3. Расходы, используемые для расчета не облагаемой налогом части распределения от квалифицированной программы обучения.

  4. Любые не облагаемые налогом платежи (кроме подарков или наследства), полученные в качестве помощи в образовании, например:

    1. Пособия по образовательной помощи ветеранам,

    2. Снижение платы за обучение, или

    3. Образовательная помощь, предоставляемая работодателем.

  5. Любые расходы, использованные при подсчете кредитов American Opportunity и пожизненного обучения.

Для получения информации об этих преимуществах см. Pub.970.

Исключенная сумма.

Если общая выручка (проценты и основная сумма) от квалифицируемых сберегательных облигаций США, которые вы погашаете в течение года, не превышает скорректированных расходов на квалифицированное высшее образование за год, вы можете исключить все проценты. Если выручка превышает расходы, вы можете исключить только часть процентов.

Чтобы определить исключаемую сумму, умножьте процентную часть выручки на дробь.Числитель (верхняя часть) дроби — это расходы на квалифицированное высшее образование, которые вы оплатили в течение года. Знаменатель (нижняя часть) дроби — это общая сумма поступлений, полученных вами в течение года.

Пример.

В феврале 2020 года супружеская пара Марк и Джоан обналичили соответствующие сберегательные облигации США серии EE на общую сумму 10000 долларов, которые они купили в апреле 2004 года за 5000 долларов. Они получили выручку в размере 7 128 долларов США, что представляет собой основную сумму в размере 5 000 долларов США и проценты в размере 2 128 долларов США.В 2020 году они заплатили 4000 долларов за обучение своей дочери в колледже. Они не претендуют на получение образовательного кредита на эту сумму, а их дочь не получает никакой помощи в образовании, не облагаемой налогом. Они могут исключить 1,194 долларов (2,128 долларов × (4,000 ÷ 7,128 долларов)) процентов в 2020 году. Они должны уплатить налог с оставшихся 934 долларов (2,128 долларов США — 1,194 долларов США) процентов.

Расчет процентной части выручки (форма 8815, строка 6).

Чтобы оценить интерес к отчету по форме 8815, строка 6, используйте рабочий лист строки 6 в инструкциях к форме 8815.

. Если вы ранее сообщали о каких-либо процентах от сберегательных облигаций, обналиченных в течение 2020 года, используйте вместо этого альтернативный лист 6 ниже. .

Альтернативный лист 6 строки
1. Введите сумму из формы 8815, строка 5 _____
2. Введите номинальную стоимость всех бумажных облигаций серии EE после 1989 г., обналиченных в 2020 г. _____
3. Умножить строку 2 на 50% (0,50) _____
4. Введите номинальную стоимость всех электронных облигаций серии EE (включая облигации EE, выпущенные после 1989 года, преобразованные из бумажного в электронный формат) и всех облигаций серии I, обналиченных в 2020 году _____
5. Складываем строки 3 и 4 _____
6. Вычтите строку 5 из строки 1 _____
7. Введите сумму процентов, указанную в качестве дохода за предыдущие годы _____
8. Вычтите строку 7 из строки 6. Введите результат здесь и в форме 8815, строка 6 _____

Модифицированный скорректированный предел валового дохода.

Исключение процентов ограничено, если ваш модифицированный скорректированный валовой доход (модифицированный AGI) составляет:

  • от 123550 долларов до 153550 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих совместно, и

  • от 82350 до 97 350 долларов для всех остальных налогоплательщиков.

Вы не имеете права на исключение процентов, если ваш измененный AGI равен или превышает верхний предел для вашего статуса регистрации.

Модифицированный AGI.

Модифицированный AGI для целей этого исключения — это скорректированная валовая прибыль (форма 1040 или 1040-SR, строка 11), рассчитанная до исключения процентов и модифицированная путем добавления любых:

  1. Исключение иностранного заработанного дохода,

  2. Исключение и вычет иностранного жилья,

  3. Исключение доходов добросовестных жителей Американского Самоа,

  4. Исключение дохода из Пуэрто-Рико,

  5. Исключение из пособий по усыновлению, полученного в рамках программы помощи работодателю в усыновлении,

  6. Удержание за обучение и сборы, и

  7. Удержание процентов по студенческому кредиту.

Используйте рабочий лист Line 9 в инструкциях по форме 8815, чтобы определить свой измененный AGI. Если вы претендуете на какой-либо из пунктов исключения или вычета, перечисленных выше (кроме пунктов 6, 7 и 8), добавьте сумму исключения или вычета (кроме пунктов 6, 7 и 8) к сумме, указанной в строке 5 рабочего листа. , и введите итоговую сумму в форму 8815, строка 9, как ваш измененный AGI.

Роялти включены в модифицированный AGI.

Поскольку вычет процентных расходов в связи с роялти и другими инвестициями ограничен вашим чистым инвестиционным доходом (см. Инвестиционный процент в главе 3), вы не можете рассчитать вычет процентных расходов, пока не вычислите это исключение процентов по сберегательным облигациям.Следовательно, если у вас были процентные расходы из-за лицензионных отчислений, вычитаемых по Приложению E (форма 1040 или 1040-SR), дополнительным доходам и убыткам, вы должны произвести специальный расчет ваших вычитаемых процентов, чтобы рассчитать чистый доход от роялти, включенный в ваш модифицированный AGI. Вы должны рассчитывать вычитаемые проценты без учета этого исключения процентов по облигациям.

Вы можете использовать «фиктивную» форму 4952 «Удержание инвестиционных процентов на расходы» для выполнения специальных расчетов. В этой форме включите в свой чистый инвестиционный доход общий процентный доход за год по сериям EE и I U.С. сберегательные облигации. Используйте сумму вычитаемых процентов из этой формы только для расчета чистого дохода от роялти, включенного в ваш модифицированный AGI. Не прикрепляйте эту форму к своей налоговой декларации.

После того, как вы рассчитали это исключение по процентам, используйте отдельную форму 4952 для расчета фактического вычета расходов по инвестиционным процентам и приложите эту форму к своей декларации.

. Учет. Если вы подаете заявление об исключении процентов, вы должны вести письменный учет квалифицированного U.S. сберегательные облигации, которые вы погашаете. Ваша запись должна включать серийный номер, дату выпуска, номинальную стоимость и общую выручку от погашения (основную сумму и проценты) по каждой облигации. Вы можете использовать форму 8818 для записи этой информации. Вы также должны хранить счета, квитанции, аннулированные чеки или другую документацию, подтверждающую, что вы оплатили соответствующие расходы на высшее образование в течение года. .

Казначейские векселя, ноты и облигации США

Казначейские векселя, векселя и облигации являются прямыми долгами (обязательствами) США.Правительство С.

Налогообложение процентов.

Процентный доход по казначейским векселям, нотам и облигациям подлежит федеральному подоходному налогу, но освобожден от всех государственных и местных налогов на прибыль. Вы должны получить форму 1099-INT с указанием процентов (в поле 3), выплаченных вам за год.

Выплаты основной суммы и процентов, как правило, будут зачисляться на ваш указанный текущий или сберегательный счет путем прямого депозита через систему TreasuryDirect®.

Казначейские векселя.

Эти векселя обычно имеют срок погашения 4, 13, 26 или 52 недели. Как правило, они выпускаются со скидкой в ​​размере 100 долларов США и кратной 100 долларам США. Разница между дисконтированной ценой, которую вы платите за векселя, и номинальной стоимостью, которую вы получаете при наступлении срока погашения, представляет собой процентный доход. Как правило, вы сообщаете об этом процентном доходе, когда вексель оплачивается при наступлении срока погашения. Если вы заплатили премию за вексель (превышающую номинальную стоимость), вы обычно указываете премию как вычет по разделу 171, когда вексель оплачивается при наступлении срока погашения.См. Скидка по краткосрочным обязательствам ниже.

Если вы реинвестируете свой казначейский вексель по истечении срока его погашения в новый казначейский вексель, вексель или облигацию, вы получите оплату за разницу между доходами от погашения векселя (номинальная сумма за вычетом удержанного налога) и покупной ценой нового Безопасность казначейства. Однако вы должны указать полную сумму процентного дохода по каждому из ваших казначейских векселей к моменту их погашения.

Казначейские векселя и облигации.

Казначейские облигации

имеют срок погашения от 1 года до 10 лет. Срок погашения казначейских облигаций превышает 10 лет. Оба обычно выпускаются номиналом от 100 до 1 миллиона долларов, и оба обычно выплачивают проценты каждые 6 месяцев. Обычно вы указываете эти проценты за год, за который выплачен. При наступлении срока погашения векселей или облигаций вы можете выкупить эти ценные бумаги по номинальной стоимости или использовать выручку от погашаемых векселей или облигаций для реинвестирования в другую вексель или облигацию того же типа и со сроком погашения.Если вы ничего не сделаете, выручка от погашения векселя или залога будет переведена на ваш банковский счет.

Казначейские облигации и облигации продаются на аукционе. Принимаются заявки двух типов: конкурсные и неконкурентные. Если вы сделаете конкурентное предложение и будет установлено, что покупная цена меньше номинальной стоимости, вы получите возмещение в размере разницы между покупной ценой и номинальной стоимостью. Эта сумма считается скидкой при первоначальном выпуске. Однако исходные правила скидки при выпуске (обсуждаемые позже) не применяются, если скидка составляет менее одной четвертой от 1% (0.0025) номинальной суммы, умноженной на количество полных лет с даты первоначального выпуска до погашения. См. De minimis OID , позже. Если покупная цена определена больше номинальной суммы, разница является премией. (См. Амортизация премии по облигациям в главе 3.)

. Чтобы получить дополнительную информацию об этих векселях или облигациях, напишите по номеру:

.

Сайт казначейства по розничным ценным бумагам
P.O. Box 7015
Minneapolis, MN 55480-7015
.

. Или в Интернете посетите www.treasurydirect.gov/indiv/indiv.htm . .

Казначейские ценные бумаги с защитой от инфляции (TIPS).

По этим ценным бумагам проценты выплачиваются дважды в год по фиксированной ставке, основанной на основной сумме, скорректированной с учетом инфляции и дефляции. Относительно налогового режима этих ценных бумаг см. долговые инструменты, индексируемые на инфляцию, , далее.

Изъятие, продажа или выкуп.

Для получения информации о погашении, продаже или погашении государственных обязательств США см. Капитал или обычная прибыль или убыток в главе 4. Кроме того, см. Необлагаемые сделки в главе 4 для получения информации о торговле облигациями Казначейства США для некоторых других обозначенных вопросы.

Как продать дом члену семьи — советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Продать дом члену семьи может быть сложнее, чем вы думаете. Даже если вы можете попытаться сделать это без какой-либо профессиональной помощи, чтобы сэкономить деньги, есть проблемы, с которыми вы можете столкнуться — например, потенциальные налоговые последствия или семейные трудности, — которых в противном случае вы бы избежали с помощью традиционного процесса покупки дома с профессионалом.

Вот некоторые вещи, о которых следует помнить, продавая дом члену семьи.

Чем отличается продажа семейного дома?

Когда вы продаете дом незнакомому человеку, это называется сделкой на коммерческой основе, что означает, что две стороны заключили договор купли-продажи бесплатно и независимо друг от друга.Ожидается, что каждая сторона будет вести переговоры о наиболее выгодной цене, и в большинстве случаев оценщик, работающий от имени кредитора, подтвердит это.

Однако, когда вы связаны с лицом, участвующим в транзакции, IRS не считает эту транзакцию коммерческой, а вместо этого называет ее контролируемой транзакцией. Налоговое управление США проверит продажную цену, чтобы увидеть, отражает ли она справедливую рыночную стоимость, или продавец преподносит покупателю подарок по гораздо более низкой цене продажи.

Как определяется цена подарка?

Справедливая рыночная стоимость дома, по определению IRS, — это «цена, по которой недвижимость переходит из рук в руки между желающим покупателем и желающим продавцом, без какого-либо принуждения к покупке или продаже, и оба имеют разумные знания. соответствующих фактов ».

Если вы решите продать товар по цене ниже справедливой рыночной стоимости, вам, возможно, придется сообщить в IRS о том, что вы сделали подарок покупателю. Для налоговых 2020 и 2021 годов годовые исключения для подарков составляют 15 000 долларов США для физических лиц и 30 000 долларов США для супружеских пар, что является максимальной суммой, которую вы можете дисконтировать с продажи, не сообщая о ней как о подарке в IRS.

Вы можете узнать справедливую рыночную стоимость, проконсультировавшись с риэлтором и / или оценщиком, а также проведя тщательный осмотр дома.

Даже если вы сделаете подарок на распродаже дома, вам, скорее всего, не придется платить налоги — нет необходимости в уплате налога на дарение, если вы не подарили этому человеку за всю его жизнь более 11,58 миллиона долларов по состоянию на 2020 год. Вам все равно нужно будет подать декларацию, если вы превысите годовой лимит подарков для IRS, чтобы отслеживать, сколько вы пожертвовали подарками за всю жизнь.

Кто платит налог на дарение?

Покупатель не должен платить налог с подарка; даритель обычно несет ответственность за уплату налога на дарение. Основной налоговый риск заключается в том, что вы передаете весь дом члену семьи — тогда ваша налоговая база для дома передается получателю по наследству. Это означает, что если ваша налоговая база составляла 50 000 долларов для дома, когда вы его купили, налогооблагаемая прибыль для члена семьи может составить 250 000 долларов, если он / она продаст его за 300 000 долларов спустя годы.

5 шагов для продажи дома члену семьи

1.Согласовать процесс

Прежде чем вы определитесь с ценой на дом, вам необходимо согласовать процесс. Это может уменьшить путаницу и конфликты в будущем, потому что вы определите, хотите ли вы привлечь профессионалов (например, риэлтора или оценщика), обсудите, как покупатель будет финансировать покупку, и составите график. Вам также необходимо установить, кто принимает решения как для покупателя, так и для продавца, чтобы не было путаницы, если другие стороны вмешаются и попытаются изменить соглашение.

2. Нанять специалистов

Даже если у вас хорошие отношения с членом вашей семьи, такая крупная сделка, как покупка дома, может вызвать икоту, если возникнут разногласия по поводу контрактов и комиссионных. Вы можете подумать, что вам не нужен агент по недвижимости, но вам все равно понадобится кто-то, чтобы гарантировать, что документы, такие как договор купли-продажи, составлены правильно, все необходимые государством раскрытия информации о собственности сделаны, а дом продается за Справедливая рыночная стоимость.

Возможно, агент будет работать за фиксированную плату или за значительно сниженную комиссию для обеих сторон.Поверенный по недвижимости может также составить и проверить ключевые документы; один адвокат может быть в порядке, или каждой стороне может потребоваться представительство. Кроме того, если в сделке не участвует кредитор, вам следует, по крайней мере, получить оценку (которая обычно требуется кредитором), чтобы убедиться, что цена справедлива.

3. Оцените дом

Этот шаг зависит от того, как вы обрабатываете транзакцию. Если вы планируете нанять профессионалов, агент проведет сравнительный анализ рынка, который подтвердит оценка.Вам также понадобится профессиональный осмотр дома, который обычно оплачивает покупатель.

4. Согласовать цену

Вы можете прийти к соглашению о цене, основываясь на оценке агента и / или оценке, или подождать до окончания проверки. В любом случае вам понадобится договор купли-продажи, включающий соответствующие непредвиденные обстоятельства, например, расторжение договора, если покупатель не может получить ипотеку к определенной дате.

5. Перейти к закрытию

Если покупка касается кредитора, у вас будет традиционное закрытие, которое включает титульную компанию и может потребовать присутствия юриста по недвижимости.Некоторые могут выбрать схему, финансируемую продавцом, при которой вы составляете вексель, включающий условия займа, и регистрируете его в местном правительстве. Скорее всего, вы захотите поработать с юристом, чтобы убедиться, что записка составлена ​​правильно и условия приемлемы.

Советы по покупке дома для семьи

Если вы действительно покупаете дом у члена семьи, жизненно важно защитить свои интересы, особенно если продавец оказывает сильное давление, чтобы продвигать процесс без какого-либо профессионального участия.

Как покупателю вам следует:

  • Получите профессиональную оценку цен. Большинство продавцов считают, что их дом стоит больше, чем он есть на самом деле, и это особенно актуально, если вы пытаетесь купить давний семейный дом, хранящий бесценные воспоминания. Привлечение беспристрастной третьей стороны для изучения сопоставимых домов, которые были проданы в этом районе, а также текущего состояния дома, гарантирует вам, что вы получаете лучшую цену.
  • Надежное юридическое представительство. Покупка дома — это сложный процесс, который включает в себя множество нормативных актов и потенциальных ловушек, поэтому вам нужно убедиться, что на вашей стороне есть адвокат, даже если это и вы, и продавец соглашаетесь нанять для наблюдения за сделкой. Адвокат может убедиться, что у вас есть все необходимые обстоятельства в договоре купли-продажи, проверить заголовок на предмет залогового удержания и подтолкнуть вас к раскрытию надлежащей информации о собственности.
  • Нанять инспектора. За несколько сотен долларов или больше вы можете купить душевное спокойствие, наняв собственного домашнего инспектора.Отчет инспектора позволит вам без прикрас взглянуть на состояние дома и пролить свет на основные проблемы, которые могут повлиять на продажную цену.
  • Убедитесь, что это подходящий вам дом. Покупка дома для члена семьи может показаться щедрым поступком, если члену семьи необходимо переехать по финансовым причинам или по состоянию здоровья, и вы можете им помочь. Но если это не идеальный дом или сообщество для вас, в конечном итоге оно того не стоит.

Домашние транзакции с участием членов семьи могут быть доступным и простым процессом, но лучше подготовиться к осложнениям.Вот почему вам нужно нанять подходящих профессионалов, которые помогут вам выполнить все местные, государственные и федеральные нормы и гарантировать, что обе стороны заключают справедливые сделки.

стратегий, которые помогут вашему ребенку купить дом

Во многих крупных мегаполисах, где цены на жилье в два-три раза выше средних по стране, покупка дома остается далекой мечтой для большинства молодых людей. Для этих детей в возрасте от 20 до 30 лет мысль о внесении авансового платежа в первый дом стоимостью 700 000 долларов и более может обескураживать, если не смеяться.Даже если можно внести первоначальный взнос, ипотека в полмиллиона долларов или больше может показаться устрашающей, особенно с учетом того, что процентные ставки по ипотеке все еще нестабильны. Поэтому неудивительно, что все больше и больше молодых людей обращаются за помощью к маме и папе.

Уровень финансовой поддержки в этих дорогостоящих областях может варьироваться от десятков тысяч до сотен тысяч долларов. Такое серьезное обязательство не только поднимает многочисленные вопросы о том, как лучше всего помочь родителям, но также может вызвать ряд вопросов финансового планирования и динамики семьи.Если вы потратите время на то, чтобы понять различные стратегии, которые помогут вашему ребенку купить дом, это поможет убедиться, что вы не ставите под угрозу свои финансовые цели и не разжигаете соперничество между братьями и сестрами.

Финансовый план или анализ выхода на пенсию, подготовленный компетентным специалистом по финансовому планированию, может помочь определить, достаточно ли у вас активов, чтобы помочь своему ребенку, уровень поддержки, который вы можете предоставить, и, возможно, какие активы вам следует использовать в первую очередь. Если ваш ребенок ожидает большего, чем вы можете себе позволить, поделитесь с ним этим анализом, чтобы снять напряжение.Возможно, вы даже захотите, чтобы ваш ребенок участвовал в обсуждениях с вашим планировщиком.

Возьмем, к примеру, Фреда и Джудит, к которым в 2015 году их сын обратился с просьбой помочь ему купить его первый дом в центре Манхэттена, где цены на небольшую квартиру заоблачные. «Мы знали, что хотим помочь ему, но быстро поняли, что есть о чем подумать», — сказал Фред. Мало того, что Фред планировал уйти на пенсию позже в этом году, для Фреда и Джудит было важно справедливо относиться ко всем своим детям.«Для нас важно найти способ помочь нашему сыну, иметь достаточный доход после выхода на пенсию и при этом иметь возможность когда-нибудь помочь другим нашим детям».

Важно, чтобы такие родители, как Фред и Джудит, тщательно обдумывали доступные стратегии. Хотя есть множество способов помочь, каждая стратегия может иметь серьезные последствия для имущественной, налоговой и семейной динамики. Вот несколько различных стратегий, которые вы могли бы рассмотреть:

Совместное подписание ссуды

Если ваш ребенок не может претендовать на получение достаточно большой ссуды, можно совместно подписать его или ее заявку на ссуду.Хотя это все еще приемлемая практика для кредиторов, это не всегда хорошая идея. Все стороны по кредиту несут ответственность за полную задолженность. Таким образом, если ваш ребенок не может заплатить, вы будете нести ответственность за долг. Кроме того, долг вашего ребенка может повлиять на вашу способность участвовать в будущей ипотечной сделке или рефинансировании. Если, например, вы подадите заявку на получение ссуды, выплаты долга вашего ребенка будут включены в соотношение вашего долга к доходу. Таким образом, ваш коэффициент может быть высоким, и в результате некоторые кредиторы могут отклонить вашу заявку.В некоторых случаях это можно решить, предъявив доказательства того, что ваш ребенок выплачивает ипотечные платежи.

Пэтти, консультант по ипотеке в Лос-Альтосе, Калифорния, где средняя стоимость дома сейчас превышает 3000000 долларов (за Zillow — июнь 2020 года), иногда видит, как родители подписывают ссуду вместе со своим ребенком, чтобы помочь купить первый дом. «Совместное подписание ссуды может сработать, если будут задействованы очень ответственные родители и дети», — посоветовала она. «Однако многие семьи не понимают, что некоторые кредиторы смешивают отношения долга родителей и детей к доходам.В результате ваши дети могут не получить лучшие доступные ставки по ипотеке », — добавила она. Поиск кредиторов, которые используют только соотношение долга к доходу ребенка, скорее всего, приведет к более выгодной ставке.

Внесение первоначального взноса

Вы можете ежегодно отдавать до 15 000 долларов США (в 2020 году) каждому ребенку, не заполняя налоговую декларацию на дарение. Таким образом, супружеская пара могла дать в общей сложности 30 000 долларов каждому ребенку или 60 000 долларов своему ребенку и супругу. Это может быть отличным способом помочь покупателю жилья впервые, который может иметь право на получение ссуды, но не может наскрести достаточно для первоначального взноса.Если вашему ребенку нужно более 60 000 долларов, вы можете подарить годовую максимальную сумму на два календарных года. Например, вы можете подарить супружеской паре 120 000 долларов, подарив 60 000 долларов в декабре и еще 60 000 долларов в январе. Превышение лимита подарков не обязательно означает, что будут взиматься налоги. Скорее, это может означать использование части вашего пожизненного исключения из подарков на сумму 11 580 000 долларов (в 2020 году на человека). Для родителей с большим имуществом это может означать более высокие налоги на наследство после вашей смерти, что приведет к уменьшению наследства для ваших детей.

Дарение авансового платежа имеет много преимуществ. С точки зрения вашего ребенка, она полностью владеет домом, что, вероятно, предпочитает. С вашей точки зрения, это довольно простой и понятный способ помочь. Кроме того, если у вас большое поместье, подарок может уменьшить ваши налоговые обязательства по налогу на наследство. Однако имейте в виду, что это действительно подарок; родители обычно не могут вычитать проценты по ипотеке или участвовать в оценке дома.

«Родители, планирующие использовать этот подход, должны планировать заранее, если это вообще возможно», — сказала Патти.Это связано с тем, что большинство кредиторов предъявляют особые требования к родителям детей, которые вносят первоначальный взнос, в том числе минимальный 20% -ный взнос (если родители вносят менее 20% -ый взнос, ребенок обычно должен заплатить не менее 5%), подписанный подарочное письмо и документация, показывающая имущество родителей. Для родителей, которые не хотят, чтобы их дети видели свои активы, это может стать проблемой. Однако можно вообще избежать этих требований, если родители переведут средства на счет своего ребенка за несколько месяцев до подачи заявки на ссуду.

Частный заем

Частный заем, предоставленный вами вашему ребенку, при правильной структуре может быть очень привлекательным. Вы можете установить процентную ставку по ссуде, которая может быть намного ниже рыночной, что приведет к более низким платежам (и более низкой общей выплачиваемой процентной ставке) для вашего ребенка, а также более высокой процентной ставке, чем вы могли бы получить по счету в банке или на денежном рынке. Очень важно установить ставку, которая по крайней мере равна минимальной ставке, установленной IRS, называемой применимой федеральной ставкой (AFR).В противном случае вы можете облагаться налогом на вмененный процент. AFR по-прежнему обычно намного ниже лучших ставок по ипотечным кредитам большинства банков. Кроме того, банкнота может быть защищена собственностью, предлагая вам дополнительную защиту.

Чтобы принести пользу своему ребенку, вы также можете выбрать по своему усмотрению прощение процентов и / или выплат основного долга, что является дополнительным способом для состоятельных родителей уменьшить свое общее состояние. Те же годовые лимиты подарков применяются при прощении платежей; однако прощение платежей в размере 15 000 или 30 000 долларов во многих случаях полностью исключает ежегодные выплаты вашему ребенку (если это не очень большая ссуда).

Частные займы также могут быть гораздо более гибкими, чем традиционные займы. Хотя банки могут быть довольно строгими в отношении условий оплаты, вы можете установить более длительные льготные периоды и более благоприятный график платежей. Если документ надлежащим образом зарегистрирован в округе, ваш ребенок имеет право вычитать проценты по ипотеке. Однако имейте в виду, что проценты, которые вы получаете от своего ребенка, обычно облагаются налогом как доход.

С инвестиционной точки зрения, процентные платежи, которые вы получаете по частному займу, могут быть выше, чем процентные платежи, которые вы можете получить на денежном рынке или на банковском счете.Однако, если вам не нужны средства в течение многих лет, у вас больше шансов получить более высокую доходность в диверсифицированном портфеле акций и облигаций. Таким образом, этот заем не следует рассматривать как исключительную инвестиционную возможность.

Хотя многие люди предпочитают составлять собственное кредитное соглашение, было бы разумно нанять поверенного по недвижимости или обратиться в National Family Mortgage для составления официального документа. Это может гарантировать, что вы не попадете в ловушки налогового или имущественного планирования. Наличие официального документа также показывает вашим детям, что вы серьезно относитесь к делу — это может помочь снизить вероятность невозврата кредита.

Соглашения о совместной собственности

Соглашения о совместной собственности, часто называемые соглашениями о долевом участии, являются для вас формальным способом поделиться владением домом с вашим ребенком. Эти типы договоров часто работают следующим образом:

Вы вносите первоначальный взнос, в то время как ваш ребенок берет на себя ипотеку на оставшуюся часть. Во всех смыслах и целях ваш ребенок владеет домом. Он или она вычитает проценты по ипотеке и получает освобождение от прироста капитала в размере 250 000 долларов для физических лиц или 500 000 долларов для супружеских пар при продаже дома (при условии, что ребенок проживал в собственности не менее двух из последних пяти лет).Однако, когда дом продается, вы получаете обратно свой первоначальный депозит плюс некоторую заранее определенную долю прибыли (которая указана в соглашении). Кроме того, вы можете вычесть текущие расходы на недвижимость и амортизацию.

Согласно этим типам соглашений, недвижимость обычно должна быть продана в течение определенного периода времени, например 5 лет, или при определенном инициирующем событии (например, рефинансировании или разводе). Создание хорошо составленного соглашения чрезвычайно важно. Часто могут возникать разногласия по поводу подходящей цены продажи дома, кого выбрать в качестве риэлтора и когда продать дом.

Подобно частной ссуде, родители могут делать ежегодные или периодические дары своей части капитала своим детям. Например, родители могут подарить супружеской паре акционерный капитал на сумму до 60 000 долларов и не превышать годовой лимит на дары. Этот тип подарка может потребовать ежегодной оценки, чтобы родители знали, сколько стоит их подарок, с добавлением дополнительных затрат.

Соглашение о долевом участии может быть хорошим вариантом для некоторых родителей, чтобы помочь своему ребенку купить дом, вернуть свой первоначальный взнос и, возможно, участвовать в оценке дома.Однако соглашение о долевом участии не подходит для всех. Если дом обесценивается, вы можете потерять все или часть своих первоначальных инвестиций. Заключение соглашения о долевом участии может быть довольно сложным и дорогостоящим. Вы захотите нанять опытного юриста по недвижимости, чтобы составить соглашение, чтобы свести к минимуму будущие ссоры с вашими детьми и гарантировать, что вы оба по-прежнему имеете право на доступные налоговые льготы.

Планирование на будущее

Если вашему ребенку еще несколько лет до покупки дома, у вас обоих есть время, чтобы все спланировать заранее.Поощрение вашего ребенка откладывать как можно больше сейчас может свести к минимуму то, сколько вам может понадобиться, чтобы помочь ему или ей в будущем. Если он автоматически переводит часть своей зарплаты на отдельный счет, предназначенный для сбережений, — отличный способ начать. Возможно, вы даже могли бы подумать о том, чтобы совместить его взносы, чтобы увеличить его сбережения. (Обязательно учитывайте ограничения на дары, обсужденные ранее.) Если до покупки дома еще осталось несколько лет, он может подумать об инвестировании в недорогой сбалансированный паевой инвестиционный фонд, который инвестирует в диверсифицированное сочетание акций и облигаций.Если вашему ребенку осталось всего год или два до покупки дома, более безопасным вариантом будут фонды денежного рынка и фонды краткосрочных облигаций. Большинство детей не понимают, насколько плохой кредит может стать препятствием для процесса подачи заявления на ипотеку. Убедитесь, что ваш ребенок понимает, что у него должна быть многолетняя история просроченных платежей с небольшими или нулевыми платежами, несколько источников кредита, а также как возобновляемая (например, кредитная карта), так и задолженность в рассрочку (например, ссуда на покупку автомобиля), обработанные надлежащим образом, прежде чем обсуждать право собственности на жилье. даже начать.

Помогая своему ребенку купить дом на сегодняшнем очень дорогом рынке жилья, чрезвычайно важно понимать влияние каждой стратегии на ваши общие финансы, а также на динамику вашей семьи. Для Фреда и Джудит частный заем был наиболее привлекательной стратегией. «Мы можем дать нашему сыну более выгодную процентную ставку, чем он получил бы в банке, и выплаты могут дополнить наш пенсионный доход», — сказал Фред. Фред и Джудит ожидали, что их сын выплатит ссуду сверхурочно или когда он продаст квартиру.Таким образом, они были более уверены в том, что ссуда не будет рассматриваться как подарок другими их детьми.

Из-за многочисленных последствий налогового, имущественного и другого финансового планирования, которые необходимо учитывать, для родителей очень важно обращаться за компетентным советом к таким профессионалам, как сертифицированный специалист по финансовому планированию ™, бухгалтер, юрист или консультант по кредитам.

Мы в Bingham, Osborn & Scarborough, LLC (B | O | S) готовы работать с клиентами, их адвокатами и налоговыми специалистами над достоинствами и особенностями этих и других вариантов инвестиционного и финансового планирования.Для получения дополнительной информации по этой или смежным темам, а также для получения дополнительных сведений об услугах по управлению инвестициями и финансовому планированию, предлагаемых B | O | S, посетите наш веб-сайт по адресу www.bosinvest.com.

Обновлено июль 2020 г.

Раскрытие информации:

Этот технический документ предназначен только для информационных целей и не предназначен для использования в качестве общего руководства по инвестированию или финансовому планированию или в качестве источника каких-либо конкретных рекомендаций , и не дает никаких подразумеваемых или явных рекомендаций относительно того, как следует или будет обрабатывать счет какого-либо лица, поскольку соответствующие инвестиционные стратегии зависят от конкретных целей человека.Любое лицо или лица, владеющие данным материалом, обязаны получить соответствующую информацию и получить соответствующую консультацию относительно любых решений по инвестициям или финансовому планированию, требований законодательства и налоговых правил, которые могут иметь отношение к теме этого официального документа. или подписка, покупка, хранение, обмен, погашение или отчуждение любых инвестиций.

Процесс управления рисками портфеля включает в себя усилия по мониторингу и управлению рисками, но не подразумевает низкий риск.Прошлые показатели не указывают на будущие результаты, которые могут отличаться. Стоимость инвестиций и доход, полученный от инвестиций, могут как уменьшаться, так и увеличиваться. Будущая прибыль не гарантирована, и любая инвестиция может привести к потере.

Этот официальный документ не является приглашением ни в какой юрисдикции, где такое предложение является незаконным, или любому лицу, для которого оно является незаконным. Более того, этот технический документ не является ни предложением заключить инвестиционное соглашение с получателем, ни приглашением ответить, сделав предложение заключить инвестиционное соглашение.

Выраженные мнения являются текущими мнениями только на дату публикации в этом материале и могут быть изменены. Никакая часть этого материала не может быть без предварительного письменного согласия Bingham, Osborn & Scarborough, LLC (i) скопирована, фотокопирована или дублирована в любой форме и любыми средствами, или (ii) распространена среди лиц, не являющихся сотрудник, должностное лицо, директор или уполномоченный агент получателя.

Умные способы одолжить деньги семье

Согласно недавнему исследованию Merrill, родители тратят более 500 миллиардов долларов в год на помощь молодым людям в получении студенческих ссуд, жилья, продуктов питания, оплаты автомобиля, счетов за сотовую связь и других расходов.Для многих семей эта щедрость выражается в виде подарка, но некоторые родители могут назвать это ссудой и рассматривать сделку как урок управления деньгами.

Если дарить подарки или давать взаймы правильно, это может помочь молодым людям получить первый дом, машину или высшее образование, которое они в противном случае были бы не в состоянии себе позволить. Или деньги могут быть именно тем, что нужно родственнику, чтобы снова встать на ноги. Но если сделать это неправильно, раздаточные материалы могут подорвать независимость молодого взрослого и вызвать обиду среди других членов семьи, не получающих подарков или ссуд.Если это ссуда, которая никогда не погашается, независимо от того, выписали ли вы чек или подписали ссуду от кредитора, это может создать длительный разрыв с заемщиком и потенциально оставить черные следы в вашей кредитной истории.

Предоставление или предоставление денег в долг также может повлиять на ваш образ жизни и пенсионные планы. Дженнифер Майерс, сертифицированный специалист по финансовому планированию из Маклина, штат Вирджиния, говорит, что обычно она составляет прогнозы для клиентов о том, как потенциальный подарок — или ссуда, которая может никогда не быть возвращена — может повлиять на их способность выйти на пенсию, когда они захотят.«Вы должны убедиться, что можете позволить себе помочь этому члену семьи или другу и при этом оставаться в финансовой безопасности», — говорит она. Но Майерс признает, что трудно отказать тем, кого любишь. «Часто люди следят за своим сердцем и ставят на первое место свои финансы», — говорит она.

Одолжение или раздача денег членам семьи может быть полезным, но вы должны осознавать риски. Вот несколько умных способов дать или одолжить деньги, не жертвуя семейной гармонией.

Кожа в игре

Многие родители опасаются, что предоставление денег потомству испортит амбиции или драйв ребенка, говорит Райан Томас, CFP из Индианаполиса.«Человеческая природа такова, что вы не цените это так сильно, если не работаете для этого», — говорит он.

Чтобы этого избежать, родители могут потребовать от ребенка обязательств. Например, родители, накопившие достаточно для учебы в колледже, могут побудить студентов подавать заявки на стипендии — для чего часто требуется высокий средний балл — пообещав, что они будут соответствовать сумме стипендии, присужденной после окончания учебы, — говорит Томас. Или родители могут помочь молодым людям построить «гнездышко», возместив деньги, которые они вложили в Roth IRA или 401 (k), после того как они предоставят доказательства своего вклада.

Оформление ссуды

Никогда не давайте ссуду больше, чем вы можете позволить себе потерять. «Вы надеетесь, что получите деньги обратно, но вам всегда нужно брать семейный заем с мыслью, что вы, возможно, больше не увидите деньги», — говорит Майерс.

Сделайте ссуду бизнес-операцией. Воспоминания исчезают, и, чтобы избежать споров о том, были ли деньги подарком или ссудой, запишите условия — включая сумму, график погашения и любые проценты, подлежащие начислению — в векселе и попросите обе стороны подписать его.

Ссуды, не подтвержденные документами, часто не возвращаются. Именно это обнаружил Алекс Тран, стратег по цифровому маркетингу из Сиэтла. 11 лет назад она одолжила 500 долларов родственнику, но так и не получила выплат, несмотря на ее попытки собрать деньги. После этого, когда она ссужала деньги, она заключала договор с условиями ссуды. Она выдала около 10 кредитов, и ни один из них не испортился с момента заключения контрактов. «Это выглядит профессионально, а также заставляет их нести ответственность за возврат моих денег», — говорит Тран.

Еще одна причина оформить ссуду в письменной форме: если вам не выплатят деньги, вы можете вычесть убыток из своей налоговой декларации как безнадежный долг, — говорит Блейк Кристиан, бухгалтер бухгалтерской фирмы HCVT из Парк-Сити, штат Юта.«IRS будет абсолютно тщательно изучать любые безнадежные долги», — говорит он. Агентство также требует, чтобы вы задокументировали свои усилия по сбору денег.

IRS будет считать семейный заем подарком, если вы не докажете обратное, — говорит Марк Ласкомб, главный аналитик Wolters Kluwer Tax & Accounting. По его словам, чтобы избежать проблем с IRS, документально оформляйте ссуду и взимайте проценты по крупным ссудам. (От вас не требуется взимать проценты, если сумма ссуды составляет менее 10 000 долларов США и она не будет использована для покупки инвестиций, или до 100 000 долларов США, если инвестиционный доход заемщика за год составляет менее 1 000 долларов США.) IRS предлагает рекомендации по процентным ставкам. Каждый месяц он публикует минимальную сумму процентов, называемую Применимыми федеральными ставками, которая должна начисляться по новым частным займам в зависимости от срока займа. В июне годовая процентная ставка составляла 2,33% по ссудам на срок до трех лет, 2,38% по ссудам на срок до девяти лет и 2,76% по ссудам на более длительный срок. Вы должны указать процентный доход в своей налоговой декларации. Чтобы получить самые свежие AFR, перейдите на сайт www.irs.gov и выполните поиск по запросу «Применимые федеральные ставки».”

Если вы предпочитаете сделать подарок, вы также можете использовать налоговый код в своих интересах. Хотя наличные — это хорошо, вы можете сэкономить на налогах, отдавая вместо этого ценные бумаги, если ваш доход выше, чем у получателя. (Ваша базовая стоимость и период владения оцененными ценными бумагами будут переданы получателю.) Федеральная ставка налога на прирост капитала для инвестиций, удерживаемых более года, может достигать 23,8%, в зависимости от вашего дохода. Но если доход получателя достаточно низок, прибыль от продажи ценных бумаг может облагаться налогом по ставке 15% или даже 0%.

Помощь при покупке дома

Если бы они были бизнесом, друзья и семья были бы седьмым по величине ипотечным кредитором в США, согласно недавнему исследованию, спонсируемому компанией Legal & General, предоставляющей финансовые услуги.

Сильвия Ву, 30 лет, из Кайлуа, Оаху, купила квартиру за 210 000 долларов в качестве инвестиционной собственности во время учебы в колледже в 2009 году с помощью своих родителей, которые увидели ослабленный рынок жилья в то время как отличную возможность. Ву говорит, что у нее было 35 000 долларов в качестве первоначального взноса, но она не могла претендовать на ипотеку, потому что работала только неполный рабочий день.Ее родители взяли взаймы под свой дом и ссудили Ву 175000 долларов, чтобы она могла сразу купить квартиру. Ее мать составила вексель с условиями. Ву, ныне специалист по образованию в Гавайском университете в Маноа, использовала доход от аренды квартиры и свою зарплату для выплаты долга с процентами.

Ее родители предоставили аналогичную ссуду сестре Ву. «Мы с сестрой полностью согласны с тем, чтобы оформить эту договоренность и выплачивать проценты моей маме», — говорит Ву.

Самый простой способ помочь члену семьи с покупкой дома — это сделать первоначальный взнос в качестве подарка.Вам нужно будет предоставить последние банковские выписки и «подарочное письмо», подписанное вами и покупателем дома, которое подтверждает, что деньги не являются ссудой, которую необходимо вернуть, — говорит Рик Бектел, глава отдела жилищного кредитования в TD Bank.

Если вы хотите одолжить деньги, чтобы помочь частично профинансировать покупку дома, процесс будет более сложным. «Кредитор будет учитывать ежемесячный платеж по долгу, причитающийся вам, когда решает, может ли покупатель дома претендовать на ипотеку», — говорит Бектел.

Независимо от того, покроет ли ваш кредит только часть покупки или всю сумму, документация будет иметь ключевое значение.Помимо создания векселя, многие родители также решают подать ипотечный или доверительный акт в свое местное правительство, например, в регистратор документов или в офис окружного клерка, создавая залоговое право на имущество, говорит Тимоти Берк, основатель и генеральный директор National Семейная ипотека, которая помогает управлять ссудами между ближайшими членами семьи. Этот шаг необходим, если домовладелец хочет вычесть выплачиваемые вам проценты по ипотеке, — говорит Берк. Залог также защищает вас в случае неисполнения обязательств. Вы можете лишиться права выкупа, хотя ваш заем будет вторым в очереди на погашение, если домовладелец имеет первую ипотеку у кредитора, и было бы трудно принять такое решение в отношении ребенка или другого родственника.

Юрист — а в некоторых штатах поверенный титульной компании — может помочь вам составить вексель и подать документы. Национальная семейная ипотека также может помочь вам оформить и обслужить ссуду. Компания может оформить вексель, помочь с оформлением необходимых документов в местные органы власти, управлять платежами, при необходимости рассылать уведомления о просрочке платежа и создавать налоговые формы IRS на конец года (заявление о процентах по ипотеке 1098 для заемщика и отчет о доходах 1099 для вас). Стоимость, в зависимости от размера ссуды, представляет собой единовременную комиссию в размере от 725 до 2100 долларов плюс минимум 15 долларов в месяц за обслуживание ссуды.

Риски совместного подписания

Многие студенты колледжей, которые исчерпали федеральные студенческие ссуды, обращаются к частным ссудам, чтобы заполнить пробелы, но им обычно требуется совместное подписание, чтобы соответствовать требованиям. Это может иметь последствия для подписавшейся стороны. Если основной заемщик не производит погашение, ответственность за задолженность несет сторона, подписавшая договор. Кроме того, кредитная история совладельца может быть повреждена, если заемщик пропускает платежи или производит их с опозданием, говорит Джереми Хекман, CFP из Эдины, Миннесота. Вы можете не знать о проблеме, пока не подадите заявку на кредит, говорит Хекман, который отговаривает клиентов от совместного подписания.

Но некоторые люди делают ставку на линию с широко открытыми глазами. 56-летний Фил Ла Дюк из Аллен-Парка, штат Мичиган, согласился подписать частные студенческие ссуды для своей дочери Дженнифер. «Я дал ей обязательство на раннем этапе:« Вы беспокоитесь о том, чтобы поступить в лучшую школу, которую вы можете, а мы выясним, как это профинансировать », — говорит он, добавляя, что рассчитывал помочь ей выплатить ссуды.

Она была принята в Чикагский университет Лойола, который окончила в 2009 году со степенью в области журналистики и английского языка и 145 000 долларов в виде частных кредитов.Дженнифер нашла работу редактором в отраслевом издании и платила по кредиту, пока ее не уволили в конце 2010 года. Ее отец продолжал выплаты, и теперь около половины долга погашено.

Ла Дюк, консультант по технике безопасности и автор книг по технике безопасности на рабочем месте, говорит, что для него было бы более комфортно выходить на пенсию, если бы деньги вместо этого пошли на его сбережения, но он не сожалеет об инвестициях в будущее своей дочери. «Я не могу придумать лучшего способа потратить свои деньги», — говорит он.

Дженнифер, 32 года, работает в сфере дошкольного образования в течение последних девяти лет и планирует вернуться в школу этой осенью, чтобы получить степень магистра в этой области. На этот раз, по ее словам, она ожидает, что стипендия и программа помощи работодателям покроют почти всю плату за обучение. «Мне кажется, что я выучила урок, получая степень бакалавра», — говорит она.

Знайте налоговые пределы

Вы можете отдать до 15 000 долларов в год физическому лицу без необходимости подачи налоговой декларации на дарение (супружеские пары могут дать в общей сложности 30 000 долларов на человека).Любая сумма, превышающая лимит, вычитается из суммы, которую вы сможете освободить от федерального налога на имущество и дарение. (Это, вероятно, не проблема для многих, учитывая, что человек теперь может освободить до 11,4 миллиона долларов пожизненных подарков и завещанного имущества от федерального налога на дарение и наследство.) возвращение. По словам Кристиана, вы можете оплачивать обучение ученика непосредственно в школе или помогать родственникам с медицинскими счетами и взносами на медицинское страхование, производя платежи непосредственно в больницу, врачу или страховщику.

Помимо имущественных и других налоговых вопросов, родители часто борются с чувством вины и беспокоятся о семейной гармонии. Когда родители дают или ссужают деньги одному ребенку, братья и сестры могут чувствовать обиду. По словам Хекмана, откровенное общение с членами семьи о том, почему вы оказываете помощь, может помочь предотвратить недовольство. Например, родители могут объяснить, что они дают одному ребенку первоначальный взнос за дом и сделают то же самое для других, когда они будут готовы его купить, — говорит он.

Некоторые родители, бабушки и дедушки пытаются уравновесить ситуацию, делая одинаковые подарки другим членам семьи одновременно.Другие делают вещи справедливыми с помощью документов о наследстве. Если одному ребенку дается 50 000 долларов, например, на покупку дома или оплату учебы в аспирантуре, наследство этого ребенка будет уменьшено на эту сумму и скорректировано с учетом инфляции (см. Планирование недвижимости: семейное дело).

Правильное финансирование колледжа

Многие бабушки и дедушки хотят помочь своим внукам оплачивать обучение в колледже, финансируя часть их обучения. Но эта щедрость может иметь неприятные последствия, если студент будет иметь право на финансовую помощь.

Если учащийся не имеет права на получение помощи по мере необходимости, вы можете оплатить его обучение непосредственно в школе.Или вы можете внести свой вклад в финансируемый государством план сбережений колледжа 529, когда ребенок маленький и у денег есть время, чтобы вырасти. Взносы выплачиваются после уплаты налогов, но основная сумма и прибыль могут быть сняты без уплаты налогов на квалифицированные расходы на образование. Более 30 штатов предлагают налоговые вычеты резидентам, вносящим вклад в план штата происхождения.

Если учащийся может иметь право на получение помощи, основанной на потребностях, бабушкам и дедушкам следует рассмотреть различные стратегии. Снятие средств со счета 529 бабушек и дедушек считается необлагаемым налогом доходом для учащегося, что может значительно сократить помощь в последующие годы.И если дедушка или бабушка платят за обучение непосредственно в школе, деньги будут рассматриваться либо как необлагаемый налогом доход учащихся, либо как источник финансирования, который снизит право на получение помощи, говорит Марк Кантровиц, издатель веб-сайта SavingforCollege.com. По словам Кантровица, простой способ избежать этой проблемы — это сделать вклад бабушек и дедушек на счет родителей 529, потому что такое снятие средств меньше повлияет на размер помощи.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *