Какие документы должны быть у собственника на дом с земельным участком: Какие нужны документы для покупки дома с земельным участком? — Оренбург

Posted on 28.12.202225.11.2022 by alexxlab

Содержание

на что обратить внимание при покупке дачи

Собрали риски, с которыми может столкнуться покупатель дачного дома

Фото: Galina Savina/shutterstock.com

Покупка дачи, как и любой другой недвижимости, дело ответственное. Мало выбрать подходящий поселок, хороший дом с благоустроенным участком и коммуникациями, нужно еще проверить правоустанавливающие документы и самого продавца, чтобы в будущем избежать неприятных ситуаций.

С какими скрытыми трудностями может столкнуться покупатель дачи, рассказываем вместе с экспертами.

1. Проблемы с документами и регистрацией

www.adv.rbc.ru

Один из главных пунктов при покупке дачи или любой другой недвижимости — это проверка документов и возможные трудности с ними (в частности, неполный пакет документов). Например, у продавца может отсутствовать право собственности на земельный участок. По словам руководителя коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанны Колесниковой, в подавляющем большинстве случаев покупатели обходятся минимальной проверкой — заказывают выписку из ЕГРН, подтверждающую, что право продавца зарегистрировано в реестре. Однако проверять надо не только текущую запись в реестре, но также законность приобретения права собственности, отмечает юрист.

У продавца как минимум должны быть паспорт и правоустанавливающие документы на дачу (например, договор купли-продажи, документы на наследство). «Документов всегда должно быть два: на землю (подтверждающий право собственности) и на дом (если оформлены дом и земля). Договор купли-продажи всегда один, мы включаем туда и дом, и землю», — сказала эксперт офиса загородной недвижимости «Миэль» «На Николоямской» Анна Почикаева.

Крайне важна справка об отсутствии долгов по взносам, если участок в СНТ, ДСК и подобных объединениях граждан, продолжила Жанна Колесникова. «Если менялась категория участка или вид разрешенного использования, то нужны соответствующие документы. Дальше список зависит от конкретной ситуации», — пояснила эксперт.

2. Долги на даче

Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.

«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.

Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.

Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».

Читайте также:

  • Изъятие или списание: что грозит дачнику за долги по взносам
  • Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами

3. Продавец-банкрот

Проверять важно не только документы на дачу, но и самого продавца (есть ли у него долги, ведутся ли в отношении него судебные разбирательства). К примеру, наличие у собственника на момент сделки крупных долгов может привести к потере дачного домика в случае, если прежнего собственника признают банкротом.

Чем более крупные долги у продавца, тем выше риск его банкротства и возможного оспаривания сделки, предупреждает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнры». «Теоретически можно оспорить сделку, совершенную за три года до банкротства продавца. Однако чем меньше промежуток времени между признанием должника банкротом и сделкой, тем риск выше», — добавила она.

Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, необходимо проверить, не возбуждено ли в отношении продавца дело о банкротстве, нет ли вынесенных решений суда и возбужденных исполнительных производств на крупные суммы, рекомендует юрист.

Где проверить

Возбужденное дело о банкротстве можно проверить на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Судебные акты можно проверить на сайтах суда общей юрисдикции и участка мирового судьи по месту регистрации продавца и месту нахождения земельного участка. Возбужденные исполнительные производства — на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если покупаемые объекты находятся в общей совместной собственности, то надо проверять также и супруга собственника, даже если право зарегистрировано только на имя одного.

Подробнее о проверке собственника читайте в нашем материале: Как проверить продавца квартиры и не попасть на мошенника. Чек-лист

4. Покупка дачи с прописанными людьми

Неприятностью могут стать прописанные в доме люди, о которых покупатель не знал и не проверил этот момент. Прописывают через домовую книгу, которая находится на руках владельца. Но бывает так, что при продаже дома владелец не передает ее покупателю и последний приобретает дом с прописанными в нем людьми, отметила начальник отдела управления загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Татьяна Максимова.

Нередко дачные или садовые дома юридически не являются жилыми. На дачный отдых этот факт никак не влияет. Но прописаться в таком доме просто так не получится. Для этого потребуется перевести его из садового в жилой. Подробнее, как это можно сделать, читайте в нашем материале: Прописаться на даче: как перевести садовый дом в жилой и сэкономить.

Неприятностью могут стать прописанные в доме люди, о которых покупатель не знал и не проверил этот момент (Фото: Studio MDF//shutterstock.com)

Пример из практики Татьяны Максимовой:

— Покупатели приобрели ветхий дом в стародачном месте в Подмосковье. Продавцы сказали, что домовой книги нет. Сам дом был реконструирован, построен практически новый дом. В итоге оказалось, что в нем прописано три человека, один из которых находится в психоневрологическом интернате. Новым владельцам пришлось выписывать их.

5. Отсутствие межевания

Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.

По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.

Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.

Фото: Andrey_Popov/shutterstock.com

Читайте также

  • Межевание земельного участка: как провести и сколько это стоит
  • Покупка дачи: что нужно знать перед выбором дома

6. Наложение границ

Еще одна возможная проблема при покупке дачи — наложение границ земельного участка на границы участков соседей или общего пользования. «Очень часто в поселках можно наблюдать такую картину: один сосед немного сдвинул забор на участок другого, следующий сделал то же самое, и в итоге собственник крайнего участка может недосчитаться нескольких соток земли. Худший вариант — обнаружить, что купленный вами дом фактически стоит на земле соседа», — привела пример Жанна Колесникова. По ее словам, частным случаем такой проблемы может стать наложение границ земельного участка на границы лесного фонда. Это может помешать строительству на нем.

Чтобы такого не произошло, лучше обратиться к кадастровому инженеру, который должен сверить координаты из выписки ЕГРН на конкретную местность с помощью геодезического оборудования. Проверить наложение границ на границы лесного фонда можно на соответствующих региональных порталах, например на геопортале Подмосковья. «Если наложение границ есть, то попросите продавца его исключить перед сделкой. Как правило, в большинстве случаев это можно сделать в упрощенном порядке за несколько дней», — добавила юрист.

7. Не для круглогодичного проживания

Дача — это дом для сезонного проживания, обычно с мая по сентябрь включительно. Далее дом закрывается и консервируется до следующего летнего сезона. Бывают случаи, когда покупатели планируют жить на даче дольше, хотя на практике это невозможно. Поэтому перед покупкой нужно учитывать, как строился дом — для круглогодичного проживания или как летний.

«Некоторые покупатели думают, что они в летнем доме смогут проживать и в зимний период. Это ошибка. Для зимнего дома нужно хорошее утепление дома и все коммуникации и отопление», — предупредила Анна Почикаева.

Некоторые покупатели думают, что они в летнем доме смогут проживать и в зимний период. Это ошибка  (Фото: Irina Dainakova/shutterstock.com)

8. Неузаконенные постройки

Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».

«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем.

Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.

На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.

Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками  (Фото: Studio MDF/shutterstock.com)

9. Старые коммуникации

Скрытой проблемой могут стать и старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным.

«У этих объектов одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. Заставить сетевую организацию чинить такой трансформатор или муниципалитет чистить такой мост — задача сложная», — говорит юрист.

Полностью обезопасить себя от подобной проблемы сложно, но можно снизить риски. Например, расспросить потенциальных соседей, которые знают обо всех проблемах в поселке и зачастую охотно ими делятся.

Покупка дома без документов — статья компании Вита-Хауз

Покупка дома без документов — статья компании Вита-Хауз

Выполняем работы на территории города
Москвы и всей Московской области

Работаем Пн-Пт с 9:00 до 18:00

также выезжаем на объект в выходные и праздничные дни

+7​ (​499) 110-68-70

Крым

+7​ (869) ​277-70-34

Блог компании Вита-Хауз

Получить бесплатную консультацию

Продажа участка с неоформленным домом не такая уж редкая ситуация. Причем встречается не только в сделках между физическими лицами, но и при покупке дома у застройщика.

В этой публикации мы расскажем, какие документы должны быть у продавца и стоит ли покупать дом без документов. 


Оформленный дом

При покупке/продаже оформленного дома в пакете документов должны быть: 

  1. Выписка из ЕГРН с ФИО собственника, 

  2. Документы, служащие основанием права собственности (декларация, акт ввода дома в эксплуатацию, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, решение суда и пр.).

Это из обязательного. Хорошо, если есть технический план, экспликация, декларация.

Часть информации можно проверить онлайн. Право собственности — через Росреестр, привязку дома к участку — на публичной кадастровой карте. Кстати, так же можно проверить не только жилой дом, но и любую постройку на участке.  

Дом без документов 

Если дом не оформлен в собственность, все риски ложатся на плечи покупателя. И степень риска зависит от причины, по которой не оформили дом.

  1. Дом построили, но не зарегистрировали. Некогда или незачем. Это часто встречающаяся ситуация. 

  2. Начали оформлять, но не закончили. Тоже частый случай: вызвали техника БТИ, сделали обмеры, но никто людям не сказал, что для регистрации собственности этого недостаточно. 

  3. Дом получен по наследству, но не оформлен в собственность из-за нехватки каких-то документов. 

  4. Продавец не хочет регистрировать объект недвижимости, чтобы при продаже не платить 13% налога. Частая ситуация при покупке дома у мелких застройщиков или частных лиц, которые строят на продажу.

  5. Дом невозможно оформить из-за грубых нарушений строительных норм и обременений, накладываемых охранными зонами.  

Как видите, если в первых двух случаях риски минимальны — можно после покупки обратиться в кадастровую компанию и заняться оформлением, то с последним вариантом ситуация патовая. Вы купите дом, с которым ничего не сделать: ни адрес получить, ни разделить, ни заложить в банке, ни застраховать. 

Покупая или продавая дом, учитывайте: площадь по факту должна соответствовать площади по документам, в сделке должны участвовать все правообладатели, а от совладельцев необходимо разрешение. 

Вообще, продавцам недвижимости рекомендуем — подготовьте весь пакет документов и дайте покупателю гарантии. Чем меньше у него рисков, тем выше ваши шансы продать дом. 

Покупателям рекомендуем тщательно проверять документы на недвижимость. Если дом не оформлен в собственность, со всеми этими данным лучше пойти к специалисту, чтобы он оценил потенциальные риски и сложности, с которыми придется столкнуться после сделки.

Ссылка на видео на нашем YouTube канале — https://www.youtube.com/watch?v=HBljI6-fqrM&t=3s.

читать еще

  • Надо ли оформлять в собственность скважину или колодец?
  • Как увеличить земельный участок в СНТ
  • Как оформить прирезку к земельному участку для ИЖС

Лучшее за неделю

Перепланировка квартиры в новостройке! С чего начать? 11 апреля

Временные земельные участки снимут с государственного кадастрового учёта с 01. 03.2022 г.

Физическим лицам не нужно будет сдавать декларацию 3-НДФЛ при продаже недорогой недвижимости

Будет разрешено строительство жилого дома на сельскохозяйственных землях

КАК КУПИТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК И ПОТЕРЯТЬ ЕГО?

+7 (499) 110-68-70

Остались вопросы?

Позвоните нам по тел. +7 (499) 110-68-70
или закажите консультацию

Заказать консультацию

© Вита-Хауз, 2022

  • ИНН 5032230944
  • ОГРН 1105032008817

Оставьте заявку

Я согласен с обработкой персональных данных

ЗАКАЗАТЬ ЗВОНОК

×

Перечень документов для покупки участка

Документация на недвижимость является жизненно важным компонентом любых инвестиций в недвижимость, будь то участок или квартира. Покупатель должен обеспечить безопасность и защиту инвестиций посредством надлежащей юридической консультации, проверки записей и проверки соответствующих сведений об имуществе. Список основных строительных документов, необходимых для покупки участка, приведен ниже.

Документ о праве собственности:
Это соглашение гарантирует, что продавец юридически независим от дома. Не берите копию документа и просмотрите оригинал документа, подтверждающего право собственности. Имущество должно быть на имя продавца. Затем проверьте, имеет ли продавец полные права продажи и является ли он единственным владельцем. Вы можете следить за этим, выполнив поиск по названию на веб-сайте регистрации правительства штата. Вы всегда должны быть уверены, что проконсультируетесь со своим адвокатом.

Свидетельство об обременении:
Свидетельство об обременении является обязательным документом для передачи имущества, чтобы предоставить подтверждение свободного титула/права собственности, а также для подачи заявки на ипотечный кредит. Важно знать, что эта справка выдается на определенный срок офисом субрегистратора. Кроме того, запись субрегистратора основана на зарегистрированных записях о собственности. Это означает, что документ, не зарегистрированный в офисе субрегистратора, не будет записан в удостоверении. Свидетельство об обременении выдается на определенный срок и не применяется в отношении предыдущего или последующего отчетного периода.

NA заказ:
Вся земля в Индии по умолчанию считается «СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЙ собственностью», если только правительство не указало по какой-либо другой причине. Для сельскохозяйственных целей можно использовать сельскохозяйственные земли, а если вы хотите заниматься чем-то другим, помимо сельского хозяйства, то вы должны сначала превратить сельскохозяйственные земли в несельскохозяйственные (NA) земли (обычно называемые NA). Но не все земли со статусом NA можно использовать для жилой застройки. Существуют различные типы NA, такие как:

Вам также может понравиться

NA – Склады
NA – IT
NA – Жилые
NA – Коммерческие
NA – Курортные

Следовательно, вы должны проверить «NA — Residential».

Что нужно проверить перед покупкой участка в Лакхнау

Оригинал документа на землю: 
Этот документ также известен как документ 7/12. Первоначальные документы на землю настоящего владельца и всех предыдущих владельцев должны быть запрошены.

Инвестиции в земельный участок: факторы для приумножения ваших денег

Доверенность:
Если землевладельцем является NRI, то продавец также должен получить доверенность (POA) . Доверенность (POA) или доверенность — это юридический документ, который позволяет вам назначить одно лицо или организацию для управления вашим имуществом, медицинскими делами, финансами от вашего имени в ваше отсутствие. Лицо, которое уполномочивает другое лицо действовать от его имени, называется принципалом, дарителем или дарителем. Тот, кто уполномочен действовать, является агентом. В зависимости от условий доверенности уполномоченный агент может иметь ограниченные или широкие полномочия для принятия юридических решений в отношении имущества, медицинских и финансовых вопросов.

Счета по налогу на имущество и одобрение Документ от местных властей:
Наконец, убедитесь, что на участок имеются все необходимые разрешения от местных властей. Кроме того, проверьте все налоговые счета, которые ранее были оплачены владельцем недвижимости.

Достоверный отчет о правоустанавливающих документах на покупку участка