Как вступить в наследство на земельный участок: Наследство на земельный участок — МФЦ Челябинской области

Как вступить в наследство на земельный участок?

Содержание

• Вступление в наследство на землю
• Какие документы нужны?
• Что делать дальше?

Земельный участок может входить в состав имущества, которое передается по наследству.

Он должен быть оформлен в собственность новому собственнику – наследнику должным образом документально или принят им по факту.

Вступление в наследство на землю

Вступление в наследство на участок земли осуществляется так же, как и на другое имущество.

Для этого необходимо оформить право на наследство по документам или принять его фактически. Отличие принципиальное:

• оформление документов на наследство подразумевает получение свидетельства от нотариуса;
• принятие наследства фактически подразумевает осуществление действий, направленных на улучшение, пользование и распоряжение имуществом, перешедшим по наследству.

Земельный участок может перейти по закону или по завещанию в порядке наследования:

• по закону наследуют только те лица, которые приходятся родственниками умершему наследодателю;
• по завещанию могут принять наследство те лица, которые указаны в завещании. Причем абсолютно неважно, кем они приходятся умершему.

Если есть наследники по закону, но после смерти наследодателя выяснилось, что он составил завещание, в процессе наследования оно будет в приоритете.

Для того чтобы вступить в наследство на земельный участок наследникам придется оформить некоторые документы. Перед этим следует явиться к нотариусу и написать заявление на принятие наследства. Сделать это нужно в течение 6 месяцев, считая с того дня, когда наследодатель умер или признан умершим. Если по каким-либо причинам этого сделать не удастся, наследнику, пропустившему срок, придется доказывать права на земельный участок, переходящий от наследодателя, в суде.

Какие документы нужны?

Если в качестве наследуемого имущества представлен земельный участок, то необходимо представить следующие документы для вступления в наследство:

• свидетельство о смерти. Документ, подтверждающий наступление момента смерти наследодателя;
• документы о родстве с умершим. Например, свидетельство о рождении;
• паспорт обращающегося наследника для подтверждения его личности;
• завещание, если оно составлено умершим при жизни, и не признано судом недействительным;
• бумага, согласно которой можно достоверно установить место последнего проживания умершего;
• кадастровый план на участок;
• оценка, которая действительна на день смерти наследодателя. Она позволяет правильно рассчитать величину государственной пошлины и разделить участок на доли, если наследников несколько;
• договор или решение суда, которое подтверждает переход участка в собственность умершего наследодателя;
• регистрация его права на этот участок.

Кроме представленных документов, необходимо оплатить госпошлину и приложить к перечню бумаг квитанцию.

Таким образом, наследнику необходимо собрать бумаги, подтверждающие его право на участок.

На основании этих документов нотариус сможет выдать соответствующее свидетельство.

Что делать дальше?

После представления документов, нотариус некоторое время будет проводить работу по их проверке и приобщению к наследственному делу. После этого наследник сможет получить свидетельство о праве на наследство, которое будет гарантом правомерности получения участка в собственность. Однако это произойдет не раньше, чем через 6 месяцев, которые отведены на оформление наследства. Этот порядок предусмотрен законом, чтобы каждый наследник мог успеть заявить свои права на наследственное имущество.

Окончательным этапом перехода участка по наследству будет оформление государственной регистрации права. Это этап происходит тогда, когда уже получено свидетельство о праве на наследство.

Для этого необходимо обратиться в регистрирующий орган с отдельным пакетом бумаг, который позволит оформить государственную регистрацию права на участок. Этот документ является самым достоверным подтверждением того, что собственник владеет участком на законных основаниях.

Следовательно, оформление наследства на земельный участок аналогичен другим видам имущества. Однако для вступления в наследственные права на землю, оставшуюся после смерти наследодателя, предстоит собрать и представить нотариусу специфические бумаги. Помимо этого, признанным вариантом наследования выступает фактическое принятие участка. Если наследник облагораживает землю и оплачивает счета по ее содержанию, земля считается перешедшей к нему окончательно и полностью законно.

Вступление в наследство на земельный участок

Юридически значимые действия с землей, как объектом частной собственности, вызывают немало вопросов у граждан. Особенно это касается наследования земельных участков. Но поскольку регулирование землепользования в РФ еще только устанавливается, к тому же многие участки получены в собственность по отмененным ныне нормам, спорные моменты возникают постоянно.

Рассмотрим, как провести вступление в наследство на земельный участок без противоречий в будущем.

ОТКРЫТИЕ И ПРИНЯТИЕ НАСЛЕДСТВА

Земля относится к категории недвижимого имущества и причисляется к наследуемой массе. Оформление законного права происходит по общему порядку ведения наследственных дел:

• — Открывается наследство в день фактической смерти наследодателя, а также признания его умершим по судебному решению.
• — В определенных ситуациях унаследовать участок могут родственники умершего в результате добровольного отказа наследников первой очереди от своих прав или отстранения их от наследства по суду.

 

Варианты вступления в наследство

Реализуется наследственное право на землю через принятие объекта на нормам ГК РФ.

Процедура предусматривает подачу заявления нотариусу по месту регистрации наследодателя, который откроет наследственное дело. В особых случаях допускаются другие варианты вступления в наследство:

• — оформление через представителя, когда законный наследник не имеет возможности присутствовать по уважительной причине;
• — фактическое принятие наследства, когда претендент управляет имуществом наследодателя, несет расходы по содержанию, способствует сохранности объекта. К такому способу прибегают, если упущены законные сроки.

 

Независимо от применяемой формы, наследник должен вступить во владение участком в течение 6 месяцев после открытия наследства (день смерти собственника).

СПОСОБЫ НАСЛЕДОВАНИЯ

В соответствии с положениями ГК РФ, унаследовать земельный надел, равно как и другое имущество, можно в результате завещательного распоряжения умершего собственника или по законному основанию.

НАСЛЕДОВАНИЕ ПО ЗАВЕЩАНИЮ

При жизни наследодатель может распределить имущество по собственному усмотрению, определив круг претендентов из числа родственников, формально посторонних людей или даже юридических лиц.

Завещание не отменяет необходимости подачи заявления в нотариат. Оформление вступления в наследство на участок потребует предоставления оригиналов и копий следующих документов:

• — правовое основание владения землей на имя наследодателя;
• — свидетельство о смерти.

 

Эти бумаги вместе с документами на остальную массу наследства нужно предоставить в нотариат в течение 6 месяцев после открытия наследства. Если иных претендентов на наследство не предусмотрено, то после сбора полного пакета документов вручается свидетельство о праве на наследство по завещанию. Следует отметить, что временных рамок для получения нотариального удостоверения наследственного права не установлено. Но затягивать с оформлением земли все же не рекомендуется.

НАСЛЕДОВАНИЕ УЧАСТКА ПО ЗАКОНУ

Если завещания не существует, оформление наследства на земельный участок происходит в соответствие с главой 63 ГК РФ. Претендентов может быть несколько. Собственность распределяется между всеми заявителями при наличии законных оснований.

Соискатели наследства подают к заявлению приложения вышеперечисленных документов, дополняя пакет подтверждением родственных связей с наследодателем.

При любой форме наследования от правообладателя земельного участка потребуется ряд специфичных документов:

• — кадастровый план участка — предоставляется по заявлению;
• — налоговое подтверждение об отсутствии платежных долгов;
• — справка ЕГРП об отсутствии арестов и ограничений по использованию объекта;
• — если участок обретен собственником до вступления в действие ФЗ 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», нотариус может затребовать выписку о юридической «чистоте» земельного участка;
• — Договор купли-продажи, дарения, мены земли, явившийся основанием для регистрации права собственности на участок. Если земля находится в бессрочном владении с правом наследования (такое практиковалось до 2001 года), нужно подкрепить основания постановлениями, распоряжениями администрации муниципального образования, сельского поселения – заказывается копия в городском архиве.

 

Получив нотариальное свидетельство о праве собственности участка, нужно переходить к регистрации владения в УФРС.

КАК ОФОРМИТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЕ НАДЕЛЫ

Закон предоставляет два варианта регистрации земельного права.

1. 1. В первом случае можно засвидетельствовать обладание участком без лишних хлопот. В регистрационную палату передается документальный пакет, идентичный нотариальному. Через тридцать суток служба выдает свидетельство о государственной регистрации права собственности на имя заявителя.
2. 2. Второй вариант предусматривает уточнение границ земельного участка, определение точной площади надела, устранение возможных противоречий с соседями. Процесс начинается с работы специалистов из геодезической компании. По заявлению правообладателя проводится межевание надела, разрабатываются и согласовываются с собственником кадастровые документы (межевой план).

 

В настоящее время ЗК РФ не обязывает собственников проводить межевание. Однако процедура имеет огромное правовое и практическое значение: в процессе работы выявляется много несоответствий, которые можно своевременно устранить и закрепить границы своей земли на бумаге.

Что можно исправить при межевании?

1. 1) Фактическая площадь участка оказалась больше документальной. По основаниям «закона о дачной амнистии» (ФЗ 93) владелец безвозмездно присоединяет «лишние» квадраты земли, но не более 595 кв. м. Дополнительно потребуется согласие собственников соседних наделов и одобрение муниципалитета.
2. 2) Участок оказался меньше заявленной площади. Ситуация чревата бумажной волокитой:
   • — придется заказывать ситуационный план застройки местности;
   • — акты по предоставлению права владения на участок;
   • — обращаться в администрацию по месту нахождения земель, в ТСЖ или правления ДПК за первичными документами.

 

Но оно того стоит, поскольку в старой документации указана площадь выделенной земли, географические координаты и форма расположения на местности.

В большинстве случаев уменьшение землевладения может быть следствием соседских «злоупотреблений». К примеру, соседи, возводя ограждение или надворную постройку, «прихватили» часть обследуемого участка. Для уточнения ситуации геодезисты сравнивают свежие координаты спорных наделов с данными кадастрового учета, с документальным основанием предоставления землепользования. По итогам обследования земли геодезической службой соседям придется освобождать незаконно занятую площадь.

ПОЛЬЗА РЕГИСТРАЦИИ ЗЕМЛИ ЧЕРЕЗ МЕЖЕВАНИЕ

Прямая регистрация права собственности после вступления в наследство без межевания земельного участка сэкономит время и деньги. Подал документы – забрал свидетельство через месяц. И земля в собственности. Однако нет возможности уточнить и зафиксировать реальные границы землевладения. Предъявить претензии, не всегда обоснованные, могут и соседи.

Геодезические работы гарантированно избавят от земельных проблем в будущем:

• — Собственник знает точную площадь участка и еще на стадии оформления выясняет круг возможных проблем, пути их устранения.
• — Даже если дело оборачивается судебными тяжбами, на руках — весомые доказательства правоты.

 

Начало работы в сельском хозяйстве: наследование фермы

Вся ферма > Переход и планирование недвижимости > Начало работы

Наследование фермы может быть как захватывающим, так и пугающим. Некоторые люди точно знают, что они хотели бы делать с фермой, но многие не знают. Перед принятием окончательных решений необходимо решить ряд вопросов и проблем.

Вопрос о том, что делать с унаследованными сельскохозяйственными угодьями, становится все более важным. Средний возраст владельцев сельскохозяйственных угодий продолжает увеличиваться. По данным Сельскохозяйственной переписи 2017 года, средний возраст основного оператора фермы составлял 57,5 ​​лет. Наиболее быстрорастущей группой операторов являются фермеры старше 65 лет. Средний возраст землевладельцев также значительно увеличился. Согласно исследованию собственности и владения сельскохозяйственными угодьями в Айове 2017 года, 60% сельскохозяйственных угодий в Айове принадлежало людям старше 65 лет. Владельцам старше 75 лет принадлежало 34% сельскохозяйственных земель в Айове.

В последние годы стоимость сельскохозяйственных угодий росла, но в последнее время стабилизировалась. Средняя стоимость фермерской недвижимости в США в 2020 году составила 3160 долларов за акр, как и в 2019 году, но на 5,3% выше, чем пять лет назад. Сегодня на рынок сельскохозяйственных земель влияет множество факторов. Важным фактором являются цены на товары или доход, который можно получить от земли. Другими ключевыми компонентами, влияющими на стоимость земли, являются сумма долга, связанного с приобретением земли, и государственная политика, особенно политика, связанная с торговлей, энергетикой, налогами и входными затратами. Показатели экономики США и экономики во всем мире влияют на цены на сырьевые товары, которые, в свою очередь, влияют на стоимость земли. Государственная денежно-кредитная политика является важным фактором для наблюдения, поскольку она связана с инфляцией и процентными ставками. Проблемы, связанные с погодой, как здесь, так и за рубежом, продолжают оказывать влияние на стоимость земли. Разрастание городов, развитие недвижимости и другие вопросы планирования землепользования влияют на стоимость и доступность земли.

Индивидуальные обстоятельства диктуют наиболее желательный образ действий. В некоторых случаях земля уже может обрабатываться унаследовавшим ее лицом, и решение может быть относительно простым. В других случаях землю может унаследовать тот, кто мало знает о современном сельском хозяйстве и понятия не имеет, что делать с фермой. Наконец, ферма может быть унаследована совместно, и пожелания всех сторон могут повлиять на решение о том, что делать с фермой. Независимо от обстоятельств, каждая ситуация уникальна, и важно тщательно оценить ситуацию.

Есть два основных фактора, которые необходимо учитывать перед принятием каких-либо решений. Во-первых, важно оценить землю, которую вы унаследовали, и понять ферму. В большинстве случаев это определяет наилучший план действий. Вторым важным фактором, который следует учитывать, является то, была ли ферма унаследована одним человеком или группой и каким образом (общая или совместная аренда). Чем больше людей занимается наследством, тем сложнее процесс принятия решения.

Эта публикация предназначена для того, чтобы поднять вопросы, которые необходимо задать, и направить наследников к конкретной информации для их обстоятельств. Эта публикация является обновленной версией более ранней публикации, подготовленной как одна из региональных дополнительных публикаций Северо-Центрального региона по началу работы в сельском хозяйстве. Эта публикация неоднократно обновлялась Джоном Бейкером, Майком Даффи и другими специалистами Университета штата Айова с момента ее написания. Многие из представленных идей схожи, потому что основа для принятия правильных решений в отношении сельскохозяйственных угодий не изменилась. Подтверждение сделано в общем смысле и не будет даваться повсюду, чтобы не нарушать ход публикации.

Оценка земли

Местонахождение
Старая поговорка об оценке недвижимости гласит, что три наиболее важных фактора при определении стоимости земельного участка — это местоположение, местоположение и еще раз местоположение. Местоположение является ключом к ценности унаследованной фермы. Местоположение — это то, что определяет текущее, лучшее и будущее использование земли. Например, земля, расположенная вблизи расширяющегося мегаполиса, имеет потенциально большую ценность для развития, чем аналогичная земля, расположенная в сельской местности. Высокопродуктивная земля стоит больше, чем низкокачественная земля для выращивания сельскохозяйственных культур. Есть много других факторов, связанных с местоположением, которые определяют стоимость земли.

Доход
Потенциальный доход от недвижимости является самым важным показателем стоимости после местоположения. Расчет потенциального дохода фермы поможет оценить стоимость, а также предоставит информацию, которая поможет принять окончательное решение о том, что делать с фермой.

Текущее использование земли является хорошей отправной точкой для оценки потенциального дохода от земли. Нынешнее использование земли определяется многими факторами; поэтому важно не предполагать, что нынешнее использование земли является наилучшим, особенно при новом владении.

Оценка потенциального дохода — непростая задача. Присущая почве продуктивность поможет в оценке ожидаемой урожайности различных культур и систем земледелия. Программа Extension and Outreach Университета штата Айова может предоставить расчетные производственные затраты и среднюю урожайность по округу за прошлые периоды. Служба охраны природных ресурсов Министерства сельского хозяйства США может предоставить рекомендации по наиболее подходящему использованию земли с учетом ее природных ограничений. NRCS также может помочь разработать план сохранения почвы, если это необходимо.

Доход от домашнего скота может играть важную роль в определении потенциального дохода от собственности. Например, земля, которая находится на постоянном пастбище или сенокосе, будет использоваться в основном для выращивания говядины, овец или молочного скота. В этом случае доход от скота будет определять стоимость земли.

Несколько государственных и частных организаций предлагают программы, которые могут повлиять на доход от фермы в зависимости от типа фермы и ее местоположения. Агентство сельскохозяйственных услуг Министерства сельского хозяйства США может предоставить информацию о текущих государственных программах и правах фермы на участие в этих программах. Кроме того, несколько групп по сохранению ресурсов, таких как American Farmland Trust, Nature Conservancy и Ducks Unlimited, предлагают программы, которые могут повлиять на использование фермы. Аренда для отдыха и охоты популярна во многих частях страны, и такое использование может увеличить доход или стоимость земли.

Важно знать о любых контрактах, аренде, правилах зонирования или других сервитутах, связанных с фермой. Такие договоренности ограничивают потенциальное использование имущества в краткосрочной перспективе. Если земля в настоящее время находится в аренде, она может быть недоступна до истечения срока аренды.

Стоимость
Полная оценка сертифицированным оценщиком — лучший способ определить стоимость фермы. Существуют и другие методы оценки стоимости недвижимости, но они не столь точны. Использовать ли полную оценку или какие-либо другие средства, зависит от желаемой степени точности. В большинстве ситуаций, в которых участвуют несколько человек, наилучшим подходом является нейтральная оценка третьей стороной.

При оценке стоимости фермы наследник должен учитывать все здания, сооружения и другие улучшения земли. В некоторых случаях здания могут значительно увеличить стоимость имущества и существенно повлиять на то, как оно будет использоваться. Жилье в собственности также может влиять на использование собственности. Всегда следует определять состояние зданий, жилищ и улучшений, поскольку они помогают определить относительную стоимость имущества. В некоторых случаях старые ветхие сооружения могут фактически снизить стоимость земли, поскольку их придется снести или отремонтировать.

Размер фермы также влияет на решение о том, что с ней делать. Размер определяет стоимость наследства и возможность зарабатывать на жизнь только за счет фермы.

Во многих случаях ферма будет иметь сентиментальную ценность, которая будет играть роль при принятии решения. Сентиментальную ценность гораздо сложнее измерить количественно. Сентиментальная привязанность одного наследника к земле не будет такой же, как у других.

Налоги
Налоги на имущество и наследство как на уровне штата, так и на федеральном уровне являются важными факторами. Минимизация этих налогов может увеличить стоимость наследства, но просто минимизация налогов может не дать наилучшего использования, учитывая индивидуальные обстоятельства.

Размер имущества, то, как активы находились в собственности или в аренде, отношения наследников и то, что делается с имуществом, определяют размер налогов. Если большая часть наследства приходится на землю, может потребоваться продать часть активов или занять деньги только для того, чтобы оформить имущество.

В некоторых случаях наследство может подпадать под оценку «специального использования». В этой ситуации могут быть ограничения на то, как долго собственность может быть обработана, чтобы поддерживать эту оценку специального использования квалифицированным наследником.

В некоторых особых случаях имущество может быть продано, а вырученные средства реинвестированы без возникновения налоговых последствий.
Если ферма используется в качестве инвестиции, то, кто ее обрабатывает и имеет ли место материальное участие, может иметь важное значение при определении суммы налога на наследство.

В данной публикации невозможно рассмотреть все детали и обстоятельства налогов. Наследникам сельскохозяйственных угодий следует обратиться за квалифицированной юридической консультацией в отношении наследства, чтобы определить, на какие специальные положения оно распространяется и какие существуют ограничения на использование собственности. В некоторых случаях будет лучше заплатить налоги. В других случаях будет лучше изменить использование или распоряжение фермой, чтобы уменьшить налоговое бремя.

Если есть задолженность по налогам, новый владелец может занять средства для их уплаты, используя недвижимость в качестве залога.

Варианты для фермы

Независимо от того, наследуется ли сельскохозяйственная земля отдельным лицом или группой, у каждого наследника есть три основных варианта: обрабатывать землю, оставить землю в качестве инвестиции или продать ферму.

Обработка земли
Обработка земли — это сложное решение, которое требует учета ряда соображений. Один из первых вопросов – есть ли у наследника необходимые навыки и ресурсы.

Если наследник уже занимается сельским хозяйством, то следующим шагом будет определение того, как ферма вписывается в его текущую деятельность. Наследник мог решить добавить землю к своей текущей деятельности, чтобы сформировать одну большую единицу, или он мог продать одну из ферм и объединиться вокруг другой фермы. Перед принятием решения о том, следует ли обрабатывать унаследованное имущество или объединить его с существующей операцией, необходимо решить несколько вопросов. Насколько близко унаследованное свойство к текущему? Принесет ли размер нового предприятия адекватный доход? Сможет ли наследник справиться с этим? Потребуется ли это новое или другое оборудование?

Если наследник в настоящее время не занимается сельским хозяйством, но хотел бы начать, существует множество семейных решений относительно изменения образа жизни, которое повлечет за собой сельское хозяйство. Может быть легко увлечься очарованием сельского хозяйства или пребывания на земле. Но это решение, которое требует тщательного рассмотрения.

Пятьдесят восемь процентов ферм имеют годовой объем продаж менее 10 000 долларов США (перепись сельского хозяйства 2017 года). Такая маленькая ферма не может содержать семью. В этих случаях фермеру нужна работа вне фермы, чтобы обеспечить необходимый доход. С другой стороны, внефермерский доход может дополнить начинающего фермера, у которого есть возможность работать полный рабочий день. Необходимо решить вопрос о том, является ли фермерское хозяйство достаточно крупным и имеет ли он потенциал для поддержки наследника и его или ее семьи в том образе жизни, к которому они привыкли или к которому стремятся. Согласно сельскохозяйственной переписи 2017 года, 61% основных операторов работали вне фермы для получения дополнительного дохода, а 40% основных операторов работали вне фермы 200 и более дней.

Здоровье оператора фермы является важным фактором, который нельзя игнорировать. Есть ли у наследника возможность заниматься физическим трудом и полностью подвергаться воздействию непогоды? Многие сельскохозяйственные работы приходится выполнять в ненастную погоду.

После того, как наследник решил обрабатывать землю, он или она должны решить, выращивать ли урожай, скот или и то, и другое. ISU Extension and Outreach предлагает множество публикаций, объясняющих, какие культуры можно выращивать в штате, а также оценки затрат на производство сельскохозяйственных культур. Эту информацию можно использовать для оценки потенциального дохода от унаследованной фермы. Выбор растениеводческих и животноводческих предприятий иногда дополняет друг друга. Например, одним из вариантов является выращивание сельскохозяйственных культур, которые будут скармливаться скоту.

Производственное сельское хозяйство включает в себя гораздо больше, чем просто владение землей. Он включает в себя труд, капитал и управление. Размер капитала, необходимого для производственного сельского хозяйства, зависит от выбранной системы. Сегодня многие операции в значительной степени зависят от покупных ресурсов, что требует значительных капиталовложений. Многие операторы должны занимать средства хотя бы на часть расходов. Другие операции в большей степени зависят от рабочей силы, навыков управления или маркетинга. Обсудите свою ситуацию с потенциальными кредиторами, прежде чем брать на себя окончательное обязательство.

Потребность в оборудовании будет независимо от операций. Современное сельскохозяйственное оборудование может быть дорогим и требует навыков для его безопасной и эффективной эксплуатации. Однако владение техникой — это только один из вариантов. Сегодня многие фермеры используют лизинг или индивидуальный прокат как способ управления техникой. Лизинг или индивидуальная аренда особенно выгодны для дорогого, редко используемого оборудования.

Для ведения прибыльного фермерского хозяйства необходимы хорошие управленческие навыки. Управленческие навыки в области производства и операций, финансов, общего бизнеса, личных отношений и принятия решений аналогичны другим видам бизнеса. Компьютерные или технические навыки имеют жизненно важное значение для ведения учета и бизнес-анализа и эксплуатации оборудования, особенно на крупных предприятиях. Фермер должен эффективно выявлять изменения, происходящие в отрасли, и разрабатывать стратегии их использования в личных целях, развивать позитивные отношения с покупателями и продавцами, сообщать о проблемах, определять конкурентные преимущества своей деятельности с точки зрения производительности и технической эффективности, а также разрабатывать стратегии преодоления барьеры. Некоторые методы управления рисками, используемые для устранения уязвимостей в работе, такие как страхование урожая или скота, уникальны для сельского хозяйства.

Решение об обработке унаследованной земли не должно приниматься легкомысленно. Основным соображением является предполагаемый доход, который может быть получен от фермы, и достаточно ли этого для наследника. Каждая ситуация отличается.

Годовой доход фермера может сильно варьироваться из года в год. Изменения цен на сырьевые товары, производственных затрат, стоимости земли, погоды и урожайности — это лишь некоторые из факторов, влияющих на доход фермера.

Владение землей в качестве инвестиции

Владение землей в качестве инвестиции — еще один вариант для наследников. Те, кто решит владеть землей, могут выбрать один из нескольких различных методов управления, каждый из которых требует разного количества времени и усилий. Некоторым людям нравится быть активными в управлении фермой, а другие предпочитают не участвовать в этом.

Аренда
Сдача земли в аренду другим лицам сегодня является жизнеспособным и распространенным вариантом. По данным сельскохозяйственной переписи, в 2017 году 51% земель в фермерских хозяйствах был сдан в аренду. Доступны различные договоры аренды. Подробное обсуждение договоров аренды см. на веб-сайте ответственного за принятие решений в области сельского хозяйства Университета штата Айова. Типичный лизинговый договор включает денежную ренту, гибкую денежную арендную плату или долю урожая. В ситуации с наличными арендатор несет большую часть риска. В соглашении о разделе урожая производственный и ценовой риск распределяется между арендатором и землевладельцем.

Аренда за наличный расчет – один из наименее требовательных вариантов для владельца. Этот вид договоренностей включает в себя поиск арендатора, уплату налогов на недвижимость и несколько других мелких имущественных обязанностей. Ферма может использовать ставку арендной платы за всю ферму, которая будет включать всю землю на ферме. Или ферма может быть арендована за фиксированную сумму за акр пахотных земель с другой арендной ставкой для пастбищ или зданий. Как правило, арендные ставки на всю ферму ниже, чем арендная ставка на пахотные земли.

Определить справедливую арендную ставку непросто. Один из способов определения денежной арендной платы — установить ставку, аналогичную той, которую взимают другие люди в вашем регионе. Если вы используете этот метод, убедитесь, что вы сравниваете свои ставки с землевладельцами с аналогичным качеством земли. Всегда сравнивайте несколько ставок с одной или двумя. Сравнение арендных ставок имеет свои недостатки, поскольку предполагает, что другие взимают плату со своих арендаторов разумно и справедливо. Чтобы обеспечить справедливую цену, примите во внимание среднюю урожайность, рейтинг пригодности кукурузы (CSR2) и долю валовой стоимости урожая. В интересах всех участников поддерживать отношения между землевладельцем и арендатором в атмосфере партнерства, а не вражды.

При долевой аренде арендатор и землевладелец делят часть расходов и урожая. Точное разделение является предметом переговоров. У землевладельцев также есть возможность гибкой аренды, которая может быть комбинацией как денежных средств, так и функций доли урожая.

Опять же, наилучшая договоренность об аренде зависит от каждой ситуации. В некоторых случаях может потребоваться рассмотрение других факторов, не связанных с арендованным имуществом, таких как уборка снега, уход за имуществом и техническое обслуживание.

Индивидуальное фермерство
Индивидуальное фермерство может служить альтернативой аренде фермы. Владелец земли принимает решения об урожае, ресурсах и маркетинге, но нанимает других для выполнения фактической работы. Таможенный оператор выполняет все операции с машиной на земле владельца в обмен на установленную плату или ставку. Индивидуальное земледелие — это вариант, сопряженный с большим риском для землевладельца. В плохой год прибыль от индивидуального земледелия будет меньше, чем при обычной аренде, но это компромисс, связанный с риском более высокой прибыли в некоторые годы.

Наем профессионального менеджера
Наем профессионального менеджера – это вариант для тех, кто хочет сохранить ферму в качестве инвестиции, но не хочет принимать деловые решения относительно фермы. Это расположение варьируется. В большинстве случаев владелец не принимает бизнес-решений и позволяет управлять фермой нанятому профессиональному управляющему фермой. Владелец получает чек, а управляющая ферма получает процент от валового дохода. Типичная плата за денежную ренту составляет 3-6%, а доля урожая составляет около 10% валового дохода. Эти проценты будут варьироваться в зависимости от количества времени и усилий, затрачиваемых руководителем фермы.

Возврат к земле как инвестиция обычно рассматривается в двух компонентах. Во-первых, это ежегодный денежный доход, который варьируется в зависимости от использования земли и типа договора аренды. Он подвержен погодным, производственным и ценовым рискам. В прошлом ежегодная денежная отдача от земли значительно варьировалась, в последние годы она составляла в среднем 2-3% после уплаты налога на имущество и до уплаты подоходного налога.

Вторым компонентом отдачи от земли является увеличение стоимости или прирост капитала. Средняя стоимость земли в США в 2020 году составляла 3160 долларов за акр. Это значение такое же, как и в 2019 году., но на 5,3% выше, чем пять лет назад. Среднее значение измеряется стоимостью земли и построек на ферме. Стоимость земли сильно различается по стране и по типу сельскохозяйственных угодий. Стоимость пахотных земель в Соединенных Штатах в 2020 году оценивалась в 4100 долларов, а пастбища в среднем составляли 1400 долларов. Производительность и стоимость земли варьируются в зависимости от штата. С диапазоном стоимости государственных пахотных земель в 2020 году от 1030 до 13 800 долларов.

Независимо от используемого метода аренды настоятельно рекомендуется заключить письменный договор между землевладельцем и арендатором, чтобы каждая сторона имела четкое представление о соглашении.

Продажа земли

Последний вариант — продать землю. Этот вариант особенно привлекателен для тех, кто хочет использовать доходы от наследства для других целей. Это важно не только для сторон, но и их наследников.

При принятии решения о продаже недвижимости необходимо учитывать множество соображений. Налоговые последствия продажи зависят от нескольких факторов: суммы продажи, базы налога на прибыль имущества, а иногда и способа продажи. Продажа имущества по контракту может растянуть налогооблагаемую прибыль на несколько лет, что снижает налоговую нагрузку, но откладывает использование средств для других целей. В некоторых штатах действуют специальные программы по налоговым льготам для людей, продающих землю начинающему фермеру.

Те, кто решит продать землю, должны рассмотреть способ продажи. Большинство используют лицензированного брокера по недвижимости. Другие наследники продают землю тому, кто знаком с землей, или через рекламу.

Другой способ продажи фермы — проведение земельного аукциона. Неясно, какой метод дает самую высокую цену; это зависит от участников торгов. Установление минимальной цены — один из вариантов для тех, кто проводит земельные аукционы. Если аукцион дает более высокую цену, чем заранее установленная минимальная цена, земля продается. Однако, если минимальная цена не достигнута, владелец может пересмотреть метод продажи или свои ожидания. Можно разделить большую собственность на более мелкие участки для аукциона. Например, наследники могут решить продать участок под застройку и оставить за собой пахотные земли, или наоборот.

Многие наследники, решившие продать землю, не знают хорошей цены продажи. Рынок земли не имеет четкого определения по сравнению с другими более часто продаваемыми товарами. Наследники сельскохозяйственных угодий должны получить профессиональную оценку, чтобы определить стоимость земли и установить правильную цену продажи. Также важно помнить, что сентиментальная привязанность наследника к ферме не превращается в ценность для кого-то другого. Также важно не забывать обращаться за квалифицированной юридической консультацией.

Продажа за наличный расчет
Продажа за наличный расчет — один из самых популярных способов продажи земли. Продажа за наличные немедленно производит выручку от продажи для других целей. Это также сводит к минимуму риск для продавца. Однако продажа за наличные может сократить количество потенциальных покупателей, поскольку большинству покупателей потребуется какое-либо финансирование. Меньшее количество покупателей может означать более низкую цену продажи.

Продажа по договору
Продажа по договору – это вариант, при котором покупатель вносит первоначальный взнос, а затем производит платежи за землю. Преимущество для покупателя заключается в том, что ему нужно меньше денег вперед. К преимуществам продавца относится возможность отчитываться о прибыли в рассрочку и снижать общие налоговые последствия. Договор купли-продажи подвергает продавца риску невыполнения обязательств покупателем. Однако повышенный риск означает, что продавец обычно может получить более высокие проценты. Более высокий процент является дополнительным доходом для продавца. Продавец может получить более высокую процентную ставку, чем банк заплатил бы за компакт-диск. С практической точки зрения большинство продавцов предпочли бы более высокую цену продажи (прирост капитала) и более низкую процентную ставку (обычный доход), а покупатель, конечно, хочет обратного. Опять же, в некоторых штатах есть специальные программы для начинающих фермеров, которые допускают различные налоговые режимы для этого дохода. Кроме того, предложение выгодного контракта увеличит число потенциальных покупателей и даст возможность получить более выгодную цену.

Обмен
Обмен недвижимостью — еще один вариант, который может быть привлекательным в некоторых обстоятельствах. Это особенно актуально для наследника, который уже занимается сельским хозяйством в другом районе. Продав имущество тому, кто владеет или может купить имущество ближе к существующей ферме, наследник может избежать налогов, которые могут быть получены от продажи. Обмен сельхозугодий на другую арендуемую недвижимость — еще одна возможность.

Подарок
Дарение имущества некоммерческой организации является еще одной альтернативой его продаже. Обычно это происходит, когда собственность имеет уникальную дикую природу или живописную ценность и желательна для таких организаций, как Nature Conservancy, Ducks Unlimited или Pheasants Forever. Этот вариант также позволяет наследникам избежать налоговых последствий.

Как ферма была унаследована

В одиночку
Наследование фермы в одиночку — самый простой из двух сценариев. В этом случае любые решения будут основываться на обстоятельствах конкретного наследника без учета ожиданий и желаний других.

Наследование фермы в качестве физического лица по-прежнему оставляет те же основные варианты и альтернативы: продать ферму, сохранить ее в качестве инвестиции или обрабатывать землю.

Если наследник в настоящее время занимается сельским хозяйством, решение о том, что делать с унаследованной фермой, зависит от того, насколько ферма вписывается в текущую деятельность и цели. В зависимости от того, как ферма была унаследована, ее можно консолидировать путем продажи унаследованной фермы и покупки фермы ближе к дому, не вызывая налоговых обязательств. Обсудить варианты с доверенным налоговым консультантом необходимо, прежде чем определять какие-либо преимущества использования Раздела 1031 Налогового кодекса.

Если наследник в настоящее время не занимается сельским хозяйством, применяются ранее обсужденные подводные камни и соображения. Наследники должны помнить, что не следует позволять романтическим представлениям о сельском хозяйстве или сентиментальной ценности земли затуманивать их мысли и оценивать ожидаемый доход из всех источников.
Если наследник оставляет землю в качестве инвестиции, он или она должны решить, сколько времени и энергии посвятить этому. В зависимости от того, как с этим обращаться, владение землей может потребовать значительно больше времени, чем обычные активы. Наследники сельскохозяйственных угодий также должны определить, сколько и какой риск они готовы нести.

Индивидуальные налоговые последствия, вероятно, будут определять решения о продаже земли. Существует множество альтернатив, и их следует тщательно рассмотреть. Кроме того, существуют варианты отсрочки или устранения налогового бремени в зависимости от того, как продается недвижимость.

С другими
Наследование фермы с другими людьми усложняет принятие решений. У каждого наследника разные цели и потребности. Однако слепое преследование того, что отвечает интересам одного наследника, может снизить прибыль для всех. Наследники должны думать как группа и стремиться к компромиссам. Открытое общение имеет важное значение.

В идеале человек, оставивший ферму наследникам, сделал все возможное для справедливости. Однако в некоторых случаях справедливое распределение являлось направляющей силой. В этих случаях справедливость становится индивидуальным соображением.

Осложнение возникает, если фермой в настоящее время управляет один из наследников. Важно помнить, что решения, принятые наследниками, не занимающимися сельским хозяйством, могут существенно повлиять на способность наследника, занимающегося сельским хозяйством, продолжать свою деятельность. Если наследники захотят продать, наследник-фермер может не иметь капитала или быть в состоянии взять на себя управление или купить всю ферму в одиночку. Это также может быть правдой, если один из наследников хочет заняться сельским хозяйством, а другие нет.

Если принято решение оставить ферму в качестве инвестиционной собственности, наследники должны договориться о том, как это сделать. Во многих случаях профессиональному управляющему фермой легче справиться с инвестициями, чтобы избежать осложнений. Независимо от выбранного метода должны быть установлены некоторые средства принятия решений. Один наследник не должен иметь возможности влиять на возврат инвестиций без согласия других.

Заключение

Наследование фермы может быть захватывающим и полезным, но в то же время это может быть значительный объем работы.

Точная профессиональная оценка определит размер наследства. ISU Extension and Outreach и другие организации могут помочь с решениями о вариантах и ​​альтернативах для унаследованной фермы.

Наследники должны помнить, что могут быть значительные различия в налоговых последствиях различных вариантов. Перед принятием решения о том, что делать с унаследованной фермой, необходимо получить профессиональную налоговую и юридическую консультацию.

В конце концов, вы и другие, унаследовавшие землю, должны принять окончательное решение. Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при принятии решения о том, что делать с фермой, являются ваши ценности и цели.

Ресурсы

ISU Extension and Outreach — Ag, принимающий решения

• Whole Farm — Leasing
• Вся ферма — переход и планирование недвижимости
• Начало работы в сельском хозяйстве: на домашней ферме
• Начало работы в сельском хозяйстве: неполный рабочий день или небольшие фермы

Землеустройство штата Айова

Центр сельскохозяйственного законодательства и налогообложения

Почва и землепользование

Начальный фермерский центр

Обследование собственности и владения сельскохозяйственными угодьями в штате Айова, 1982-2017 гг.: перспектива за 35 лет [email protected]
Кельвин Лейболд, специалист по управлению сельскохозяйственными фермами 641-648-4850, [email protected]

Как продать унаследованную землю | Главная Путеводители

Стив Ландер

Продажа участка земли, который вы унаследовали, ничем не отличается от продажи любой другой земли. Как только право собственности на землю перешло к другому владельцу, что должно было произойти как часть процесса ее наследования, вы можете делать с ней все, что пожелаете. Единственный способ, которым тот факт, что он унаследован, вступает в игру, — это определение того, какие налоги, если таковые имеются, вы должны платить с продажи, если вы получаете прибыль.

1. Наймите оценщика, который оценит для вас землю. Если вы собираетесь продавать его самостоятельно, у вас не будет преимущества, когда агент по недвижимости оценивает его для вас, поэтому получение экспертного заключения может помочь вам правильно позиционировать его на рынке.

2. Свяжитесь с владельцами соседних земельных участков, чтобы узнать, не хотят ли они купить вашу собственность. Если кто-то из них выразит заинтересованность в этом и предложит справедливую цену, вы сможете продать свою землю, не проделывая большой работы. Если соседние владельцы не заинтересованы, спросите их, знают ли они кого-нибудь, кто мог бы быть заинтересован.

3. Разместите большую вывеску на участке так, чтобы ее было легко увидеть как можно большему количеству проезжающих мимо людей. Как правило, достаточно написать «Продается» и предложить номер телефона.

4. Зарегистрируйте свою землю на соответствующих веб-сайтах, занимающихся продажей земли. Это также может привести к звонкам от агентов, которые активны в этом районе.

5. Отвечайте на вопросы покупателей по мере их поступления. Ваша оценка и опрос, если он у вас есть, могут оказаться полезными.

6. Заключите договор с покупателем, как только найдете его. Как правило, вы несколько раз ходите туда-сюда, чтобы найти приемлемую цену, а затем используете договор купли-продажи для транзакции. Поскольку сделки с землей могут быть очень сложными, рассмотрите возможность использования адвоката, если у вас нет агента, представляющего вас. Как только у вас есть транзакция по контракту, подождите, пока покупатель завершит процедуру комплексной проверки. Если покупатель тестирует землю или оценивает ее возможность перезонирования, процесс нередко занимает месяцы.

7. Присутствовать на закрытии, которое обычно проводится в титульной компании или в офисе адвоката.