Как перевести земельные участки из СНТ в ИЖС: сложности и советы
Перспективность и порядок перевода земель из СНТ в ИЖС
Каждый земельный участок, независимо от местоположения и площади, относится к определенной категории и имеет тот или иной вид разрешенного использования. Причем, если категорий существует всего семь, то вариантов деятельности, которые можно осуществлять, более трех тысяч. В их числе ЛПХ, КФХ, СНТ (садовое некоммерческое товарищество), ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и т.д. Узнать о статусе и целевом назначении территории можно из кадастрового паспорта, где указаны ключевые сведения об участке.
Часто правообладатели не уделяют достаточно внимания юридическим аспектам, полагая, что категория и вид разрешенного использования являются идентичными понятиями. В действительности, это разные вещи и их нужно принимать в расчет, чтобы не нарушать закон и знать свои права и обязанности как собственника участка. Особенно большое значение данный вопрос имеет в случае необходимости перевода земель из садоводства в ЛПХ, ИЖС и т.
д. Конечно, чаще всего граждан интересует, как перевести земли под ИЖС с перспективой дальнейшего строительства дома.
Статус земли определяет перечень разрешенных видов использования, при этом существуют определенные ограничения, например, участки в ИЖС обязательно относятся к категории земель поселений. В свою очередь, садовые товарищества образуются исключительно на сельскохозяйственных территориях за пределами населенных пунктов. Поэтому, если возникает потребность осуществить перевод земель из СНТ в ИЖС, владельцу предстоит сменить категорию недвижимости. Другое дело, что предварительно необходимо понять, насколько это целесообразно, так как процесс достаточно трудоемкий и длительный, особенно, если пытаться заниматься всеми формальностями лично.
Оценить привлекательность идеи перевода земли из садоводства и огородничества в ИЖС помогут профессиональные юристы, которые не только рассчитают общую сумму затрат, но также проинформируют о новых возможностях, которые дает смена статуса участка.
Если вы все-таки примите решение об изменении земель сельхозназначения на земли поселений с дальнейшим оформлением ИЖС, то есть смысл поручить специалистам подготовку документов. Тогда не придется опасаться претензий со стороны компетентных органов.
Плюсы и минусы СНТ
В России достаточно много лет практикуется создание садовых товариществ, где у каждого участника есть определенная доля собственности. В целом, такой вариант использования земель почти идентичен дачному некоммерческому партнерству, но такие участки расположены в более привлекательной местности с точки зрения плодородности почв. Как правило, они находятся в экологически чистых районах, удаленных от населенных пунктов. Из достоинств СНТ можно назвать меньшую в сравнении с ИЖС стоимость, а также возможность использования территории исключительно для сельскохозяйственного производства.
Однако есть у таких земельных наделов и существенные недостатки, которые стимулируют выполнить перевод земель СНТ в ИЖС. К ним можно отнести:
* наличие массы сложностей с регистрацией проживания – в большинстве случаев прописаться удается только после рассмотрения дела в суде;
* проблемы с получением права собственности при выходе из числа участников СНТ – выделить участок в натуре позволяет проведение процедуры межевания;
* низкая оценочная стоимость жилья, обусловленная тем, что любая постройка (независимо от размеров) на территории земельного участка обозначается как дачный дом.
Особенности владения участками под ИЖС
Что касается земель под индивидуальное жилищное строительство, то у них также есть ряд особенностей, о которых стоит знать правообладателю. Помимо затрат на перевод земель из садоводства в ИЖС, владельцу следует быть готовым к ограничению количества построек и размера участка, а также необходимости заказа проекта дома у государственной компании.
С другой стороны, такие территории гораздо легче продать (особенно в Москве и Подмосковье), а с получением прописки не возникает никаких сложностей. Поскольку жилью присваивается определенный адрес, собственник получает дополнительные преимущества, например, возможность получения почтовых извещений и посылок. Вообще, участки с данным видом разрешенного использования считаются престижными, поэтому вполне понятна заинтересованность россиян в переводе земель.
Как действовать при необходимости перевести земли из СНТ в ИЖС?
По закону перевод земель СНТ в ИЖС должен производиться несколькими этапами, первым из которых будет составление и подача ходатайства об изменении статуса недвижимости.
В этом документе должны быть указаны четкие обоснования необходимости перевода земель из одной категории в другую, права на имущество, номер участка согласно государственному кадастру и т.д. Вместе с ходатайством в компетентные
органы (Правительство РФ, органы местного самоуправления или исполнительной власти) нужно предоставить:
* правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРП) и письменное согласие собственника на перевод земель в другой статус;
* копия российского паспорта (для обычных граждан) либо выписка из Единого государственного реестра юридических лиц или индивидуальных предпринимателей;
* кадастровый план земельного участка.
Период рассмотрения ходатайства варьируется в пределах 2-3 месяцев, при этом поводов для отказа существует всего несколько: подача документов ненадлежащим лицом или наличие проблем с документами. Таким образом, задачей первоочередной важности можно назвать сбор и оформление бумаг в соответствии с установленными законом требованиями.
О том, какое решение было принято, заинтересованное лицо уведомляют в течение четырнадцати дней с момента составления акта о переводе или отказе. Если есть необходимость, собственник вправе обратиться в суд для обжалования решения.
Выкуп земли в СНТ — Юридическая консультация
Владеть, пользоваться и распоряжаться конкретным земельным участком может только его собственник (п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ), и в данной ситуации председатель СНТ действует незаконно, распоряжаясь тем, что ему не принадлежит, и пытаясь противоправно реализовать участок.
Если земельный участок (как указано в вопросе) не имеет собственника, то он относится к неразграниченным землям, которыми распоряжается муниципальное образование районного уровня (далее — органы местного самоуправления).
Земля считается неразграниченной (государственной) до возникновения и регистрации прав на нее. Распоряжение земельными участками неразграниченной собственности определено земельным законодательством.
Земельным кодеком РФ регламентирован четкий порядок действий заинтересованного лица по подготовке к проведению аукциона (по продаже или предоставлению земельного муниципального участка в аренду) или предоставлению участка без проведения аукциона по инициативе заинтересованного лица, а также порядок получения согласия органов местного самоуправления или их официального отказа.
Порядок предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется нормами гл. V.1 ЗК РФ.
Если данные публичной кадастровой карты (https://kadastr.ru/services/publichnaya-kadastrovaya-karta/) подтвердят, что этот участок, находящийся в границах территории СНТ, не относится к землям общего пользования членов СНТ, то есть возможность заинтересованному члену этого товарищества получить на определенных условиях интересующий участок бесплатно или заключить договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с органом местного самоуправления.
Порядок, длительность и способ оформления прав (безвозмездно или за плату) автора вопроса на интересующий земельный участок в СНТ зависит от дополнительной информации, которая отсутствует в конкретном вопросе.
1. Бесплатное оформление земельного участка в собственность члена СНТ.
До 1 марта 2022 г. члены некоммерческих организаций, созданных до 1 января 2019 г. для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, и члены СНТ, созданных путем реорганизации таких некоммерческих организаций (далее — СНТ), имеют право независимо от даты вступления в члены СНТ приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно.
Согласно п. 2.7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (далее — Закон о введение в действие ЗК РФ) член СНТ может получить такой земельный участок бесплатно при наличии совокупности следующих условий:
— земельный участок образован из земельного участка, предоставленного СНТ до 25 октября 2001 г.
для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства;
— по решению общего собрания членов СНТ земельный участок распределен данному члену СНТ;
— земельный участок не является изъятым из оборота, ограниченным в обороте, и в отношении земельного участка не принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд.
Предоставление земельного участка в собственность лица осуществляется решением органа местного самоуправления, изданным на основании заявления этого гражданина.
Для этого заинтересованному члену СНТ надо обратиться в местные органы самоуправления с заявлением о предварительном согласовании предоставления участка ему в собственность.
По общему правилу, к заявлению прикладываются: решение общего собрания СНТ о распределении интересующего земельного участка заявителю, а также схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленная гражданином.
При этом заинтересованное лицо оплачивает изготовление схемы и межевого плана земельного участка, который потребуется в дальнейшем и который подготавливается кадастровым инженером (полный перечень документов перечислен в п.
2.8 ст.3 Закона о введение в действие ЗК РФ)
2. Покупка или аренда членом СНТ земельного участка, расположенного в границах территории этого СНТ.
Согласно нормам ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа и предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, образованных из земельного участка, предоставленного СНТ, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества (пп. 3 п. 2 ст. 39.3 и пп. 7 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
Если земельный участок, расположенный в границах территории земель СНТ, не относится к землям общего назначения СНТ, то есть возможность заинтересованному члену этого товарищества также обратиться в местные органы самоуправления с заявлением о предварительном согласовании предоставления участка в собственность или в аренду (ст. 39.15 ЗК РФ). Данное заявление и необходимые документы, в том числе решение общего собрания СНТ о распределении интересующего земельного участка заявителю, можно подать в электронном виде через портал Госуслуг.
При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка определяется органом местного самоуправления. При этом цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пп. 3 п. 2 и п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ).
Также следует знать, что местные органы самоуправления могут отказывать вам только по основаниям, строго перечисленным в законе.
Например, основания для решения об отказе заявителю в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов перечислены в п. 8 ст. 39.15 и ст. 39.16 ЗК РФ.
3. Земельный участок может быть передан в долевую собственность всех собственников участков, расположенных в границах территории СНТ.
Кроме земельных участков, принадлежащих членам товарищества, территория СНТ включает в себя также земельные участки общего назначения, которые являются имуществом общего пользования и предназначены для общего использования правообладателями всех земельных участков в границах СНТ (дороги, детские площадки, стоянки для машин, земельные участки под водонапорной башней и т.
д.).
Такие земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, до 1 марта 2022 г. предоставляются бесплатно в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории СНТ (абз. 5 п. 2.7 ст. 3 Закона о введение в действие ЗК РФ).
В соответствии с решением общего собрания членов СНТ вышеуказанные земельные участки подлежат бесплатной передаче в общую долевую собственность лицам, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории СНТ, пропорционально площади этих участков, при условии, что все собственники выразили согласие на приобретение соответствующей доли (ч. 3 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Таким образом, без решения общего собрание членов СНТ, который является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном его уставом, никак не обойтись.
При этом ни в одном из вышеперечисленных случаев у председателя СНТ нет прав и полномочий единоличным способом распоряжаться земельными участками, расположенными в границах СНТ, и определять их юридическую судьбу.
Передача недвижимости в траст
Чтобы передать вашу недвижимость в траст, вы должны изменить имя владельца в правоустанавливающем документе — с вашего имени на название траста.
Чтобы передать недвижимое имущество (также называемое недвижимым имуществом) в доверительное управление, вы должны подготовить и подписать новый акт о передаче права собственности. Обычно вы можете заполнить новый акт самостоятельно.
Подготовка акта
Сначала получите бланк акта. Попробуйте найти тот, который характерен для вашего состояния. Вы должны быть в состоянии найти один онлайн. Или вы можете получить его в местной юридической библиотеке; поищите книги о «недвижимой собственности», в которых есть бланки документов, которые вы можете ксерокопировать.
Вы можете использовать форму акта «отказ от претензий» или «грант». Ноло продает договоры об отказе от права собственности в нескольких штатах.
Формы документов несколько различаются, но все они требуют одинаковой базовой информации. Введите:
- Имена текущих владельцев. Если вы являетесь единственным владельцем или если вы и кто-то другой являетесь совладельцем имущества и передаете только свою долю, здесь указывается только ваше имя. Если вы и ваш супруг/супруга совместно владеете имуществом и передаете его в доверительное управление, введите оба своих имени. Используйте точно такую же форму вашего имени, которая используется в документе о передаче имущества вам, и вы использовали его в своем документе о доверительном управлении.
- Имя нового владельца. Укажите свое имя (имена) в качестве доверенного лица (доверенных лиц) точно так, как они указаны в первом абзаце вашего документа о доверительном управлении, и дату, когда вы подписали документ о доверительном управлении перед нотариусом.
Специальные инструкции для Колорадо: Закон Колорадо делает выгодным владение недвижимостью от имени самого траста, а не доверительного управляющего. (Cola. Rev. Stat. § 38-30-108.5.) Таким образом, если вы держите недвижимость в Колорадо в доверительном управлении, имя нового владельца должно быть, например, «The Jonathan L. Geery Living Trust, от 15 ноября 20xx. »
- «Юридическое описание» собственности. Скопируйте описание в точности так, как оно указано в предыдущем документе.
Если вы являетесь совладельцем имущества с кем-либо и передаете только свою долю, вы также должны указать с юридическим описанием, что вы передаете только эту долю (например, половину доли) или что вы передаете «все ваши интересы» в собственности.
ПРИМЕР: Аманда, владеющая домом вместе со своей сестрой, хочет передать свою половину имущества в доверительное управление. Когда она заполняет новый акт, она может вставить либо «половина доли», либо «все мои доли» перед юридическим описанием недвижимости.
После того, как все заполнено, подпишите и датируйте акт перед нотариусом штата, в котором находится недвижимость. Каждый, кого вы указали в качестве текущего владельца, который передает свою долю в собственности доверенному лицу, должен подписать акт.
Запись акта
После того, как акт подписан, вам необходимо «записать» его, то есть поместить копию нотариально заверенного акта в файл в окружном офисе, который ведет местный учет собственности. В большинстве мест отдел земельных книг называется офисом регистратора округа, отделом земельного кадастра или офисом клерка округа.
Просто отнесите оригинал подписанного акта в земельный отдел. За небольшую плату клерк сделает копию и поместит ее в публичные записи. Вы получите свой оригинал обратно, с печатью с регистрационным номером, чтобы показать, где копия может быть найдена в общедоступных записях.
Налоги на передачу
В большинстве мест вам не придется платить государственный или местный налог на передачу собственности, когда вы передаете недвижимость себе в качестве доверительного управляющего.
Большинство налогов на передачу недвижимости основаны на цене продажи собственности и не применяются, когда деньги не переходят из рук в руки. Другие места специально освобождают от передачи, когда настоящие владельцы не меняются — как в случае, когда вы передаете собственность себе в качестве попечителя отзывного живого траста.
Перед регистрацией акта вы можете получить информацию о любом налоге на передачу собственности у окружного налогового инспектора, окружного регистратора или у налоговых органов штата. Многие округа теперь предоставляют эту информацию в Интернете; проверьте веб-сайт вашего округа.
Страхование
После того, как вы передали право собственности на недвижимость, позвоните своему страховому агенту, чтобы сообщить об изменении. Компания изменит свои записи в полисе, но это изменение не должно повлиять на ваше покрытие или стоимость полиса.
Оговорки об ипотеке с оплатой при продаже
Многие ипотечные кредиты содержат оговорку, которая позволяет банку отзывать («ускорять») ссуду, т.
имущество. К счастью, в большинстве случаев федеральный закон запрещает кредиторам ссылаться на положение о сроках продажи при передаче имущества в живой траст. Кредитор не может отозвать ссуду, если заемщик является доверительным бенефициаром и передача «не связана с занятостью» помещения. (Закон Гарна-Сен-Жермена о депозитарных учреждениях от 1982 (96 Stat. 1505).)
Налоги на недвижимость в Калифорнии
В Калифорнии повышение налогов на недвижимость ограничено конституционной поправкой (предложение 13). Оценочная стоимость имущества не может увеличиваться более чем на 2% в год до тех пор, пока часть имущества не будет продана. Однако, когда имущество продается, дом облагается налогом на его рыночную стоимость. Передача недвижимого имущества себе в качестве доверительного управляющего вашего отзывного живого траста — или обратно себе — не вызывает переоценки для целей налога на имущество. (Cal. Rev. & Налоговый кодекс § 62(d).)
Однако вам, возможно, придется подать налоговому инспектору округа форму под названием «Предварительный отчет об изменении титула».
Позвоните оценщику, чтобы узнать.
Передача активов в живой траст. Можете ли вы сделать это самостоятельно?
Передача активов в живой траст — можете ли вы сделать это самостоятельно? Бретт Сембер, J.D.
Возможно, вы учредили живой траст, но он не будет функционировать, пока вы не передадите ему право собственности на свои активы.
Бретт Сембер, JD
обновлено 28 июля 2022 г. · 5 минут чтения
Создание живого траста — это первый шаг к тому, чтобы ваши активы принадлежали вашему отзывному живому трасту. Финансирование живого траста означает, что ваши активы передаются в траст и официально принадлежат ему, чтобы траст мог функционировать так, как вы предполагали.
Смена владельца траста
Когда вы передаете активы в живой траст, вы меняете юридическое право собственности на свои активы с вашего имени на имя траста. Большинство людей создают живой траст с собой в качестве доверенного лица, поэтому вы по-прежнему сможете использовать и контролировать свои активы, но технически они будут принадлежать трасту.
Обратите внимание, что элементы, находящиеся в доверительном управлении, по-прежнему будут привязаны к вашему номеру социального страхования. Для начала вам нужно составить полный список активов, которые вы хотите передать, чтобы быть уверенным, что ничего не упустите.
Передача недвижимого имущества в доверительное управление
Одним из крупнейших активов, которыми владеет большинство людей, является их дом, и, вероятно, это актив, который вы хотите передать в свое доверительное управление. Вы можете передать свой дом (или любое недвижимое имущество) в доверительное управление с помощью документа, который передает право собственности в доверительное управление. Акт об отказе от иска — самый распространенный и простой способ (который вы можете сделать сами). В качестве альтернативы, гарантийный договор гарантирует, что у вас будет хорошее право собственности при его передаче, и может упростить бенефициарам вашего траста продажу дома в будущем.
Вам следует проконсультироваться с адвокатом о том, какой тип сделки лучше всего подходит в вашей ситуации.
В некоторых штатах требуется, чтобы все документы были подготовлены адвокатами, поэтому у вас может не быть варианта самопомощи. После того, как форма акта будет подготовлена, акт о недвижимости должен быть зарегистрирован в вашем округе, и вам нужно будет заплатить регистрационный сбор.Передача документа не должна влиять на вашу ипотеку, даже если у вас есть резерв на продажу. Тем не менее, вы должны проверить свою титульную страховку (если она у вас есть). Вы можете просто передать его в траст, или ваша страховая компания может потребовать, чтобы траст купил новый полис.
После передачи документа вам может потребоваться изменить страховку вашего домовладельца, чтобы указать, что траст является владельцем собственности. Если вы получаете освобождение от налога на недвижимость, вы должны убедиться, что оно применяется должным образом, предоставив документацию о доверительном управлении в налоговый орган, например свидетельство о доверительном управлении (документ, который может создать ваш адвокат, подтверждающий существование траста).
).
Передача транспортных средств в доверительное управление
Если вы хотите передать право собственности на свой автомобиль или грузовик в свое доверительное управление, вам необходимо сначала определить, разрешает ли ваш штат доверительному управлению владеть транспортным средством (проверьте веб-сайт DMV или обратитесь к юристу). Вам также следует позвонить в свою страховую компанию, чтобы убедиться, что они продолжат страховое покрытие после осуществления перевода. Чтобы передать право собственности, вам необходимо получить форму изменения титула в DMV и заполнить ее, указав доверительного управляющего (доверительного управляющего вашего траста) в качестве нового владельца. Налог с продаж не должен применяться к переводу, и если клерк попытается применить его, вам нужно будет поговорить с начальником. Если у вас есть лодка, вам нужно будет выполнить аналогичную процедуру для передачи права собственности.
Передача финансовых активов в траст
Чтобы перевести такие активы, как инвестиции, банковские счета или акции, в ваш настоящий живой траст, вам необходимо связаться с учреждением и заполнить форму.
Скорее всего, вам также потребуется предоставить сертификат доверия. Вы можете захотеть сохранить свой личный расчетный и сберегательный счет из траста для простоты использования.
Передача личного имущества в доверительное управление
Скорее всего, вы владеете многими вещами, на которые у вас нет фактических письменных прав собственности или документов о праве собственности, например драгоценностями, мебелью, предметами коллекционирования и прочими вещами, которые наполняют ваш дом. Чтобы разместить их в своем живом доверительном фонде, вы можете указать их в своем доверительном документе в списке собственности (в основном это список, который вы прикрепляете к трастовому документу, на который есть ссылка в документе) и указать, что их право собственности передается в траст. . Если какой-либо из этих предметов застрахован, обязательно переведите страховку на имя траста.
Что нельзя передавать в доверительное управление?
Есть вещи, которым нельзя или не следует доверять.
Индивидуальные пенсионные счета (IRA) не могут принадлежать доверительному фонду, поэтому они должны оставаться на ваше имя, но вы можете указать доверительный фонд в качестве основного или вторичного бенефициара. Отзывные живые трасты часто называют бенефициарами полиса страхования жизни. Это хорошая идея, чтобы поговорить с юристом или бухгалтером, чтобы понять любые налоговые последствия этого.
Если вы приобрели или унаследовали предметы после создания доверия, вы можете захотеть передать эти предметы в доверие как можно скорее. Если возможно, когда вы покупаете предметы, покупайте их в качестве доверительного управляющего, чтобы они автоматически помещались в доверительное управление.
Подумайте о завещании
Чтобы защитить себя, вам понадобится завещание. Эта последняя воля и завещание могут быть подготовлены вашим адвокатом и будут указывать, что любые предметы, оставленные на ваше имя, передаются в траст после вашей смерти, так что ваш траст будет полным и обеспечит все преимущества, для которых вы его создали.