Как оформить квартиру в собственность после вступления в наследство: Регистрация права собственности на квартиру по наследству — Оренбург

Наследование незарегистрированной недвижимости

Далеко не всегда для вступления в права наследования достаточно просто обратиться к нотариусу, в некоторых наследственных делах без суда не обойтись. Об одном из таких споров мы расскажем в данной статье. 

Как вступить в наследство, если право собственности не зарегистрировано

Ситуация с наследуемой квартирой у наших доверительниц была довольно сложная. При жизни их покойный племянник не успел закончить оформление всех необходимых документов о регистрации прав на приобретённую недвижимость, и из-за этого у наследниц возникли проблемы с оформлением жилья в собственность после его смерти. Несмотря на то, что нотариус выдал свидетельство о праве на наследство, зарегистрировать свои права в Росреестре женщины не могли.

Покойный успел лишь заключить с застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры.

Предварительный договор не является основным договором, а лишь подтверждает намерение сторон в будущем заключить основной договор на определённых условиях.

Однако при подписании данного договора он сразу оплатил всю стоимость покупки, и немного позже даже подписал акт приёма-передачи и вселился в квартиру. Но до подписания основного договора дело так и не дошло, покупатель скончался, а собственником квартиры по документам остался застройщик.

Таким образом, формально получалось, что наследодатель только намеревался заключить договор купли-продажи квартиры, но при этом все его действия свидетельствовали о том, что он уже завершил сделку, исполнил все обязательства перед застройщиком и начал распоряжаться квартирой.

Две двоюродные тёти покойного, наши доверительницы, являлись наследницами 5 степени родства и 6 очереди. Так как наследников других очередей не было, они имели все права на получение квартиры. Но на основании выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство (на права и обязанности по предварительному договору) зарегистрировать право собственности в Росреестре было нельзя.

Более того, при переговорах со строительной компанией выяснилось, что из-за финансовых сложностей большая часть её имущества находится под арестом, в том числе и спорная квартира. Представитель застройщика сообщил, что урегулировать данный вопрос во внесудебном порядке не получится, и в суде они не будут принимать участия и готовить какие-либо документы, так как судебных процессов и исполнительных производств у них уже предостаточно.

Если продавец передал покупателю квартиру, и он ей начал владеть, но право собственности по документам не перерегистрировалось, по требованию покупателя суд может вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Для этого покупатель должен представить суду доказательства возникновения у него соответствующего права.

Признание права собственности через суд

В исковом заявлении в суд мы указали, что обязательства по оплате квартиры были исполнены наследодателем в полном объёме, по акту приёма-передачи он принял квартиру и начал там проживать. Однако после его смерти наследницы не могут произвести регистрацию права собственности в порядке наследования, из-за того, что право собственности на объект недвижимости на покойного при жизни не перерегистрировалось.

Фактически из документов наследодатель успел лишь подписать предварительный договор купли-продажи и акт приёма-передачи.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между продавцом и покупателем квартиры достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Кроме этого, мы заявили требование о снятии с квартиры ареста, так как он был наложен в связи с невыполнением застройщиками своих обязательств и никаким образом не относился к нашим доверительницам, но препятствовал им в полной мере осуществлять их права как собственников жилья.

Представители застройщика в суд не являлись, письменных возражений и отзывов на иск не направляли.

В суде мы доказали, что наследницы в установленный законом срок обратились к нотариусу для открытия наследственного дела, получили все необходимые документы и даже фактически приняли наследство, так как всё время присматривали за квартирой племянника, оплачивали коммунальные платежи, распорядились находящимися в ней вещами.

Читайте в нашем блоге: Наследование по закону

Решение суда о признании права собственности в порядке наследования

Суд пришёл к выводу, что в связи с исполнением наследодателем обязательств по предварительному договору, а также получением нашими доверительницами ключей от квартиры, оплатой коммунальных платежей, получением свидетельства о праве на наследство у них возникло право собственности на данный объект недвижимости. На основании решения суда они смогут его официально зарегистрировать.

Также в решении суд указал, что жилое помещение приобретено по сделке, предусмотренной законом, стоимость квартиры оплачена наследодателем при заключении предварительного договора, до наступления обстоятельств, которые повлекли наложение ареста, следовательно, он подлежит снятию.

Наш иск был удовлетворён судом в полном объёме.

Через месяц после того, как судья отписала решение, мы получили несколько его экземпляров с отметкой о вступлении в законную силу и сдали в МФЦ на регистрацию. И через пару недель у наших доверительниц уже были на руках свеженькие выписки из ЕГРН о регистрации за ними права собственности.

Решение суда о признании права собственности на квартиру наследников по закону

Если у вас возникли сложности при открытии наследства, нотариус отказывает в совершении нотариальных действий или вы не можете зарегистрировать в Росреестре права на унаследованное имущество, проконсультируйтесь с нашими юристами по номеру: +7 (495) 722-99-33 или через WhatsApp.

Читайте в нашем блоге: Как вступить в наследство без завещания?

Как правильно оформить квартиру в наследство?

Содержание статьи:

• 1 Порядок наследования квартиры
• 2 Порядок наследования приватизированной квартиры
• 3 Порядок наследования кооперативных квартир

В наследственную массу включается движимое и недвижимое имущество наследодателя, в том числе квартира или домовладение.

Наследственные дела регламентируются гл.3 ГК РФ, в вопросах наследования квартиры законом установлены обязательные процедуры, условия и порядок переоформления собственности между претендентами на наследство. Знание основных положений правовых нормативов позволит избежать спорных ситуаций и грамотно защитить свои интересы.

Порядок наследования квартиры

Оформление наследования квартиры входит в профессиональные обязанности нотариата, куда следует обращаться после смерти наследодателя. Передача имущества осуществляется в шестимесячный срок после открытия наследства, более позднее обращение разрешено после судебного рассмотрения причин опоздания. Заинтересованные лица заявляют в письменной форме о своих правах и прикладывают к заявлению пакет документов.

Обязательными являются свидетельство о смерти владельца, справка с последнего места регистрации, документы на недвижимость. В зависимости от формы наследования, потребуется завещание или свидетельство родственных связей.

Нотариус имеет право затребовать самостоятельно или у претендентов дополнительную информацию, проливающую свет на обстоятельства дела. Заявление может быть отклонено по причине сомнений в представленных документах и правах заявителей.

Оспорить нотариальный отказ возможно в суде, положительное решение суда станет обязательным для нотариуса по принятию заявления от претендента на наследство. Заявители могут написать официальный отказ от принятия наследства, в завещательном варианте не позволяется указывать приемников. При отсутствии завещания доля отказавшегося распределяется между другими участниками, если нет иных положений. Отказ принимается до заявления о своих правах, подача заявления отменяет возможность написания отказной.

Допускается представительство наследника уполномоченным генеральной доверенностью лицом. Обычно такая практика применяется в случае открытия наследства в ином населенном пункте. Доверенное лицо может привлекаться на любом этапе дела, от сбора документов, участия в судебных заседаниях до получения свидетельства на наследство.

После положенного срока претенденты получают свидетельство установленного образца на право наследования.

Юридический акт является основанием для переоформления права собственности на жилплощадь в государственном регистрирующем органе. Полученное там свидетельство на право собственности делает наследника новым владельцем недвижимости. При вступлении в наследство потребуется заплатить государственную пошлину, которая выражается в 0,3% для членов семьи и 0,6% для остальных претендентов. Льготные категории наследников освобождаются от платежа. Это зарегистрированные на площади наследодателя члены его семьи, нетрудоспособные и несовершеннолетние наследники.

Порядок наследования приватизированной квартиры

Для передачи наследникам приватизированной недвижимости важное значение имеет оформление объекта. Если квартира является совместной собственностью с невыделенными долями владения, то первоначально должна быть выделена и определена наследственная масса. Для этого потребуется судебное постановление, если между участниками нет согласия и возникли споры по владению. Выделенная из совместной собственности доля наследодателя передается согласно завещанию или членам семьи наследодателя.

Завещание может касаться любого лица, не обязательно родственника. По закону первыми призываются к наследованию члены семьи, а именно дети, супруги и родители владельца квартиры или доли в ней. Всего существует семь очередей родственного наследования, переход к более дальнему родству осуществляется, если нет ни одного претендента из более близкого окружения.

Квартира, приобретенная в браке, делится поровну между супругами. Соответственно, половина автоматически принадлежит наследуемому супругу, вторая часть наследодателя делится между супругом, детьми и родителями. Право на наследство по закону имеет только официально зарегистрированный супруг, а также дети от всех брачных отношений в равных долях. Кроме того, существуют обязательные наследники, которые приобретают права, независимо от воли покойного. К этой категории претендентов относятся несовершеннолетние, недееспособные и иждивенцы наследодателя.

Наибольшее количество споров и конфликтных ситуаций возникает при определении долевого владения родственников и приравненных к ним лиц, а именно нетрудоспособных иждивенцев. Особую ситуацию представляет собой процедура наследования, при которой квартира не приватизирована. Муниципальную собственность нельзя завещать или наследовать по закону. Если же человек умер, когда документы на приватизацию находятся на рассмотрении в административном органе, то это является поводом для обращения претендентов в суд о признании воли умершего законной.

Рассмотрение вопроса наследства домовладения связано с земельным участком, на который также должны быть представлены в нотариат документы. Если существуют спорные моменты в пакете документов на землю или они отсутствуют, то перед определением наследников потребуется судебное постановление по участку.

Порядок наследования кооперативных квартир

Особенностью передачи прав на кооператив является вопрос выплаты паевых взносов. Если пай выплачен полностью, то у наследодателя есть свидетельство на право собственности, что позволяет пройти стандартную процедуру. В ином случае, должно быть определено накопление пая, эта сумма включается в наследственную массу.

По согласованию с правлением кооператива, наследник может затребовать стоимость выплаченного пая или войти в состав кооператива, и продолжить выплаты до полного погашения. Таким же образом происходит наследование в гаражных кооперативах.

Нужна помощь юриста?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-78-67 (Москва, Московская обл.) +7 (812) 425-14-75 (СПб, Ленинградская обл.) +7 (800) 301-67-42 (Федеральный номер)

Консультация бесплатна!

Поделиться с друзьями:

Как обращаться с унаследованными арендаторами: простое руководство для арендодателей

Обновлено в августе 2021 г.

Покупка новой инвестиционной недвижимости открывает фантастические возможности для вашего арендного бизнеса, но не всегда возможно купить свободную недвижимость. Иногда объекты недвижимости поставляются с уже заключенными договорами аренды, и это означает, что вам пора научиться обращаться с унаследованными арендаторами.

Процесс наследования арендаторов не обязательно должен быть сложным процессом, но он быстро выйдет из-под контроля, если вы не предпримете соответствующие шаги для формализации договоренности об аренде. Контракты, которые не соответствуют вашей бизнес-модели аренды, или внеплановые соглашения между арендаторами и их бывшим арендодателем могут причинить вам много огорчений.

Чтобы не оказаться в сложной ситуации, найдите сегодня время, чтобы узнать все о том, как правильно обращаться с унаследованными арендаторами.

Содержание: Как обращаться с унаследованными арендаторами

Готовы узнать, как правильно обращаться с унаследованными арендаторами? Обладая правильными базовыми знаниями, можно превратить унаследованных арендаторов в успешных долгосрочных арендаторов, которые улучшат вашу прибыль. Вот где вы можете начать:

• Унаследованные арендаторы: как это происходит
• Сбор информации о унаследованных арендаторах
  • Шаг 1. Начните перед покупкой
  • Шаг 2. Получите соглашение об эстоппеле
  • Шаг 3. Проверьте свой договор купли-продажи
  • Шаг 4. Чаще общайтесь с жильцами
• Советы экспертов: наследование арендаторов
  • Совет № 1. Ознакомьтесь с арендаторами
  • Совет № 2: внимательно относитесь к повышению арендной платы
  • Совет № 3. Проверка арендаторов и заявителей
• Часто задаваемые вопросы: наследование арендаторов
  • Могу ли я повысить арендную плату для унаследованных арендаторов?
  • Как можно выселить унаследованных жильцов?
  • Должен ли я продлевать договор аренды с унаследованными арендаторами?

Унаследованные арендаторы: как это происходит

Когда инвесторы в недвижимость покупают сдаваемое в аренду имущество, они часто приходят с уже существующими арендаторами. Эти арендаторы известны как унаследованные арендаторы.

Иногда переход проходит гладко, и новый арендодатель наследует организованные файлы текущих арендаторов. Однако бывают случаи, когда новые арендодатели практически не получают информации об унаследованных арендаторах.

В этом видео рассказывается больше о том, что новые инвесторы в недвижимость и арендодатели могут делать с новым имуществом, а также с новыми арендаторами:

Сбор информации о унаследованных арендаторах

арендаторов в недавно купленной собственности, арендодатель должен начать сбор некоторых. Без важной информации вы можете легко оказаться в ситуации, когда нет четкого договора аренды и вы не знаете, как обращаться с унаследованными арендаторами.

У вас должен быть четкий набор руководящих принципов между арендатором и арендодателем, которые должны быть видны как вам, так и арендатору, и это может быть оформлено только посредством договора аренды или другого письменного контракта. Без этого типа контракта вы и ваш арендатор не сможете прийти к единому мнению по конкретным вопросам.

Получение этой информации как можно скорее является важной частью процесса перехода при покупке занятой недвижимости.

Шаг 1. Начните перед покупкой

Прежде чем купить уже занятую недвижимость или даже сделать предложение о ней, лучше всего запросить информацию о существующих договорах аренды и любых дополнительных договоренностях между арендодателем и арендатором. Покупка недвижимости настраивает вас на аренду как есть, а это означает, что вам нужно точно знать, на что вы подписываетесь.

Многие вещи могут быть сложными, если вы не обращаете внимания и не просматриваете актуальную документацию. Некоторые продавцы, например, скажут, что недвижимость может приносить до 1000 долларов в месяц, но в настоящее время ее сдают всего за 750 долларов. Если вы не просмотрите договор аренды, вы можете ошибочно предположить, что текущая арендная плата была выше.

Покупка недвижимости без какой-либо информации об арендаторах или договоре аренды означает, что вы можете оказаться в ситуации, когда битва проиграна. Арендодатель не должен этого делать, если этого можно избежать. Если по какой-то причине вам необходимо быстро приобрести инвестиционную недвижимость и вы не можете замедлить темпы проведения этого исследования, убедитесь, что вы готовы к связанному с этим риску.

Помимо самостоятельного изучения документации, также важно, чтобы вы рассмотрели вопрос о заключении соглашения о возмещении ущерба, чтобы убедиться, что все соответствует заявленному продавцом.

Шаг 2: Получите соглашение об эстоппеле

Хотя большинство людей хотят брать на себя лучшее в других, возможно, что продавец и нынешний арендодатель занятого имущества может солгать о том, что находится в аренде. Документы, которые они вам дают, могут говорить одно, а арендатор другое.

Один из способов, которым вы можете проверить, что на самом деле находится в договоре аренды, — это заключить соглашение о возмещении ущерба до покупки недвижимости. Это соглашение дает нынешним арендаторам возможность раскрыть условия своей аренды в том виде, в каком они их знают, чтобы у вас была возможность найти несоответствия до совершения покупки.

Любые возникающие несоответствия должны быть устранены до закрытия. Различия могут быть такими простыми, как искренняя путаница, или они могут быть чем-то более сложным, например, поддельная или поддельная аренда. Несмотря на это, вы хотите, чтобы все было прямо, прежде чем вы будете привязаны к собственности.

Большинство продавцов не будут возражать, если этот тип соглашения будет частью условий вашего предложения или даже предметом обсуждения до того, как вы сделаете предложение. Если продавец сильно колеблется при заключении подобного соглашения, велика вероятность того, что он что-то пытается скрыть.

При запросе соглашения об эстоппеле убедитесь, что оно содержит следующую информацию:

• Все имена арендаторов и жильцов
• Условия аренды, включая дату начала и окончания
• Сумма арендной платы и срок оплаты
• Сумма залога
• Коммунальные услуги (кто платит и т. д.)
• Бытовая техника (кому она принадлежит и т. д.)
• Информация о приложении для домашних животных, если применимо
• Текущий список техобслуживания, если применимо
• Любые другие дополнения

И вы, и унаследованные жильцы должны подписать этот документ. Сохраните его в файле для справки позже. В этом документе указаны определенные термины. Если арендатор позже попытается заявить что-то другое, вы можете поднять это соглашение, чтобы прояснить любую путаницу и предотвратить большие драки.

Шаг 3: Проверьте свой договор купли-продажи

Как только вы приступите к покупке недвижимости, ваш договор купли-продажи будет включать договор купли-продажи. В этом договоре должна быть подробная информация о договоре аренды, арендаторе и другая основная информация. В идеальной ситуации он также будет включать в себя соглашение об эстоппеле и копии всей документации, имеющейся у арендодателя в отношении арендаторов, которой им разрешено делиться.

Кроме того, в договоре должно быть указано, как будет перечисляться гарантийный депозит и когда договор аренды будет передан вам как арендодателю. Тщательный просмотр всей этой информации гарантирует, что у вас есть вся информация, необходимая для того, чтобы стать хорошо информированным арендодателем.

Шаг 4: Общайтесь с арендаторами чаще

Еще один способ получить более подробную информацию о том, как управляется сдаваемое в аренду помещение, — это напрямую поговорить с арендаторами. Один из способов сделать это — направить арендатору уведомление о смене руководства. Этот документ информирует унаследованного арендатора о новой контактной информации, о том, где платить арендную плату и как сообщать о проблемах с обслуживанием.

Если вы заключили соглашение об эстоппеле, арендатор может уже знать, кто вы и что вы из себя представляете. Тем не менее, часто бывает полезно сделать больше, чем просто передавать документы туда и обратно.

Многие арендодатели лично приезжают, чтобы встретиться с арендатором. Вы можете воспользоваться возможностью, чтобы заполнить более подробные документы, если вам это нужно, например, настроить арендатора на портале управления недвижимостью.

Кроме того, задавая дополнительные вопросы об общем количестве жильцов, домашних животных и многом другом, арендодатели могут помочь сравнить текущую семью с тем, что указано в договоре аренды, если у вас не было соглашения об эстоппеле.

Советы экспертов: наследование арендаторов

Хотя некоторые арендодатели предпочитают покупать только незанятую недвижимость, нет никаких сомнений в том, что иногда переезд на горячий рынок требует от вас покупки уже занятой недвижимости. Долгосрочные арендодатели часто имеют опыт наследования арендаторов. Вот некоторые из их лучших советов.

Совет № 1. Проверьте арендаторов

Многие арендодатели не удосуживаются проверить унаследованных арендаторов перед продлением срока аренды. Иногда это продление аренды происходит через один или два месяца после завершения покупки. В настоящее время рекомендуется, чтобы унаследованные арендаторы заполнили вашу стандартную заявку и проверили их, как если бы вы были потенциальным новым арендатором.

Хотя вам по-прежнему необходимо соблюдать условия продления аренды, изложенные в первоначальном договоре аренды, эта информация может помочь вам пересмотреть или расторгнуть договор аренды по мере необходимости. Воспользуйтесь продлением аренды как возможностью убедиться, что ваши унаследованные арендаторы в долгосрочной перспективе подходят для вашего бизнеса.

Совет № 2: внимательно относитесь к повышению арендной платы

При покупке недвижимости в жарком районе у вас может возникнуть соблазн повысить арендную плату за каждую квартиру как можно скорее. По истечении срока аренды вы можете увеличить арендную плату в новых договорах аренды, чтобы убедиться, что вы соответствуете местному рынку. Однако у этого метода есть плюсы и минусы.

Если вы решите немедленно поднять арендную плату, в это время у вас может быть много свободных квартир. Некоторые арендаторы не смогут соответствовать вашим новым ценам и вместо этого переедут в новую недвижимость. Это означает, что вам нужно будет заполнить эти вакансии, чтобы получить прибыль при новой цене аренды.

С другой стороны, вы можете решить оставить арендную плату на прежнем уровне для существующих арендаторов, а затем начать повышать арендную плату по мере того, как недвижимость будет постепенно освобождаться. Изменение арендной платы при привлечении новых арендаторов, а не повышение ее для существующих арендаторов, может дать вам шанс на переход, если у вас нет капитала для одновременного управления большим количеством вакансий.

В конце концов, вам решать, по какому из этих путей следовать. Ключ в том, чтобы оставаться в курсе того, что вы можете и не можете делать в качестве бизнеса.

Совет № 3. Проверка арендаторов и заявителей

Независимо от того, заполняете ли вы новую недвижимость арендаторами или готовитесь к продлению договора аренды для унаследованных арендаторов, рекомендуется пройти процесс проверки арендаторов, чтобы убедиться, что вы знать, во что вы ввязываетесь.

Качественная проверка арендаторов дает вам фактическую и достоверную информацию о потенциальных арендаторах, и эта информация может оказаться бесценной. Чтобы получить лучший скрининг арендаторов, посетите RentPrep и узнайте, какой тип пакета лучше всего соответствует вашим потребностям.

Часто задаваемые вопросы: Наследование арендаторов

Могу ли я повысить арендную плату за унаследованных арендаторов?

После приобретения недвижимости вы принимаете на себя индивидуальную аренду любых арендаторов, проживающих в ней, в соответствии с договором купли-продажи. Чтобы повысить арендную плату, вы должны следовать правилам, изложенным в этих договорах аренды.

В большинстве случаев арендная плата может быть изменена только после того, как первоначальный период истек, и договор аренды либо продлевается, либо преобразуется в помесячную аренду. Некоторые договоры аренды могут позволить вам увеличить арендную плату, предупредив об этом заранее; это особенно распространено, если вы имеете дело с ежемесячным соглашением.

Просмотрите имеющийся у вас договор аренды, чтобы узнать, как изменить арендную плату. Обязательно сообщайте информацию об изменении арендной платы арендаторам, унаследовавшим их, во избежание неприятностей или путаницы.

Как можно выселить унаследованных жильцов?

Как новый владелец занимаемой недвижимости вы обязаны уважать унаследованные права арендаторов и соблюдать первоначальный договор аренды. В то же время арендатор также обязан соблюдать это соглашение.

Если унаследованный арендатор нарушает условия аренды, не платя арендную плату, уничтожая собственность или совершая другое серьезное нарушение, вы можете следовать стандартной практике выселения. Это должно быть упомянуто в первоначальном договоре аренды, но вы можете подать на выселение, если договор аренды нарушается каким-либо серьезным образом.

Проконсультируйтесь с местным юристом, чтобы узнать, за какое время вы должны уведомить арендатора за какое-либо конкретное нарушение, или вы также можете ознакомиться с вашими местными законами о арендодателе и арендаторе. После того как вы уведомите жильца о выходе, у него будет ограниченное количество времени, чтобы ответить или покинуть помещение. Это лучший способ справиться с выселением унаследованных жильцов.

Если унаследованный арендатор не нарушил договор аренды, вам нужно будет дождаться окончания первоначального срока аренды, прежде чем вы сможете расторгнуть соглашение и попросить его уйти.

Должен ли я продлевать договор аренды с унаследованными арендаторами?

Хотя вы должны сохранить существующий договор аренды с унаследованными арендаторами, это не означает, что вы обязаны продлевать договор аренды. По истечении срока действия договора аренды любая из сторон имеет право расторгнуть договор аренды с надлежащим уведомлением. Если вы не хотите продолжать сдавать недвижимость в аренду или сдавать ее этому арендатору, вы сможете расторгнуть соглашение в большинстве случаев.

Наследование арендаторов: бизнес-смысл или нонсенс?

Когда вы узнаете, как работать с унаследованными арендаторами, вам быстро станет ясно, подходит ли вам такой тип организации бизнеса. Если вы не чувствуете, что работа с унаследованными арендаторами будет работать на ваш арендный бизнес, вместо этого сосредоточьтесь на приобретении свободной недвижимости.

В зависимости от того, на каком рынке вы работаете, вы можете упустить выгодные предложения. Недвижимость на рынке с уже нанятыми арендаторами иногда продается по ценам, которые вы не найдете иначе. Пока вы проводите свое исследование, вы можете превратить эти сбережения в фантастическую долгосрочную прибыль.

Независимо от того, как вы относитесь к наследованию арендаторов, дополнительные сведения о работе с ними гарантируют, что ваш бизнес будет готов ко всему.

Что делать, если вы унаследовали недвижимость

Поздравляем! Вы унаследовали имущество. Что теперь? Наследование имущества часто может быть непосильным для многих людей, особенно если вы в настоящее время не являетесь домовладельцем или у вас мало опыта владения домом и его обслуживания. Вы, вероятно, унаследовали это имущество в результате смерти в семье или передачи семейного имущества. Независимо от того, взволнованы ли вы получением этого имущества или нет, вам придется принять ряд решений относительно того, что с ним делать.

Есть несколько моментов, которые вы должны учитывать при получении дома по наследству: 

1. Каковы финансовые обязательства, связанные с владением этим домом, и можете ли вы их себе позволить?
2. Как это владение повлияет на ваши налоги?
3. Каков наилучший план действий для вас/вашей семьи? Будете ли вы продавать его, сдавать в аренду или переехать в него?

Некоторые из этих вариантов могут быть более сложными, если вы унаследовали имущество с другим членом семьи, т. е. вы разделяете новое право собственности. Мы рассмотрим шаги для этого позже в этой статье. Кроме того, мы рассмотрим финансовые обязательства, налоговые последствия и обзор того, что вы можете делать с недвижимостью: сдавать ее в аренду, продавать или оставлять себе.

Финансовые обязательства собственности

Первое, что вам нужно учитывать при приемке собственности, это наличие открытой ипотеки (независимо от того, погашен ли дом или нет). В большинстве случаев наследник может принять на себя указанную ипотеку и продолжать производить платежи. Однако бывают ситуации, когда в типе кредита указано, что в случае смерти держателя ипотечного кредита остаток должен быть выплачен авансом. Как правило, это приводит к немедленной продаже дома.

Еще одним важным фактором является состояние дома. Был ли дом в хорошем состоянии на протяжении многих лет, или есть явный ремонт и реконструкция, которые необходимо сделать? Ремонт дома может быстро сложиться, но, вероятно, будет необходим, если вы решите арендовать или продать недвижимость. Здесь не только затраты, но и отнимется часть вашего времени. Если дом не содержался в хорошем состоянии и вам неясна степень потенциального ущерба, возможно, стоит даже провести профессиональную инспекцию дома. Это даст вам лучшее представление о состоянии вашего дома и поможет решить любые проблемы, если вы решите продать его или сдать в аренду.

Дом будет нуждаться в постоянном уходе, если вы решите оставить его в семье или сдать арендаторам. Это то, что вы должны иметь в виду, когда решаете, что делать с домом.

Налоговые последствия

Налоги на прирост капитала

Налоги на прирост капитала представляют собой налоги на рост стоимости инвестиций, возникающих при продаже этих инвестиций. Что касается недвижимости, налог на прирост капитала применяется только в том случае, если дом продается. Когда имущество передается по наследству, его необходимо переоценить по справедливой рыночной стоимости (FMV). Налоги будут уплачиваться исходя из разницы между установленной справедливой рыночной стоимостью на момент наследования и продажной ценой дома.

Например, если ваша семья купила дом за 40 000 долларов в 1975 году, но новая справедливая рыночная стоимость составляет 500 000 долларов, новая налоговая база составит 500 000 долларов. Если вы продадите дом за 500 000 долларов, вы не будете облагаться налогом на прирост капитала. Если вы продадите дом за 575 000 долларов, вы заплатите налоги с прибыли в размере 75 000 долларов, полученной от продажи.

Существует также исключение прироста капитала. Это применимо, если вы продаете дом, но также проживаете в нем в течение определенного периода времени. Правило исключения прироста капитала гласит, что если вы проживаете в доме не менее двух из пяти лет, предшествующих продаже дома, вы можете претендовать на исключение до 250 000 долларов дохода из этого дохода или 500 000 долларов, если вы подаете налоги как женатые. . Это правило вступает в силу только в том случае, если вы еще не заявляли об исключении из прироста капитала в течение последних двух лет по другому месту жительства.

 

Предложение 19 Калифорнии: вступает в силу с 2021 г.

В начале 2021 года Предложение 19 вступило в силу в Калифорнии. В этом предложении говорится, что дети, которые унаследовали дом своих родителей или бабушек и дедушек, больше не будут получать налоговые льготы, если они решат использовать его в качестве второго дома или сдавать его в аренду. По состоянию на 16 февраля 2021 года возможность передачи оцененного имущества на сумму до 1 миллиона долларов, которое не является основным местом жительства, была полностью исключена.

Имущество может быть передано без переоценки только двумя способами: бенефициар намеревается использовать передаваемое основное место жительства в качестве своего основного места жительства или справедливая рыночная стоимость основного места жительства на момент передачи не превышает оценочная стоимость передающего лица более чем на 1 миллион долларов. Кроме того, этот новый закон не распространяется на имущество, принадлежащее ООО или другим юридическим лицам.

Настоятельно рекомендуется проконсультироваться с вашим адвокатом относительно вашего имущества, если вы планировали совершить такой перевод.

Если дом оставлен нескольким наследникам

Если вы наследуете имущество вместе с братьями и сестрами или родственниками, все может осложниться. Вы должны будете решить в группе, какой вариант будет лучшим. Если вариант не был принят единогласно, вы можете сделать одно из следующих действий.

Выкупить других людей

Если только один человек хочет сохранить дом, он может предложить выкупить остальные.

Вексель 

Если вы хотите сохранить имущество, которое ваш родственник хочет продать, а у вас нет доступа к ипотеке, вы можете создать вексель. Вексель — это юридический документ, в котором в письменной форме излагается намерение выплатить денежную сумму одной стороне от другой либо в установленное или определяемое время в будущем, либо по требованию получателя платежа.

Аренда или продажа и разделение прибыли

Если вы хотите, чтобы дом остался в семье, предложите сдать его в аренду и разделить прибыль. Это позволяет вам иметь пассивный доход и в конечном итоге продать или переехать обратно, если кто-либо из членов семьи захочет. Если ни один из них не заботится о сохранении имущества, вы можете продать его и разделить прибыль и расходы, необходимые для продажи.

Иск о разделе

Если между всеми сторонами не будет достигнуто соглашение, то единственный выход – обратиться в суд и подать иск о разделе. По сути, это приведет к продаже дома. Однако эти судебные процессы могут быть дорогостоящими и лишить любую прибыль, связанную с продажей дома. Лучше всего избегать этого варианта, если это вообще возможно.

Ваши варианты 

Переехать

Первый вариант — переехать в дом самостоятельно. Это может быть здорово, если вы никогда раньше не владели домом или хотели бы продать свой предыдущий дом и переехать в этот. Однако, как упоминалось выше, вам необходимо решить, является ли это решение целесообразным для вас с финансовой точки зрения. Хотя было бы здорово оставить дом в семье для себя или будущих поколений, если ипотека выходит за рамки того, что вы можете себе позволить, возможно, вам лучше продать дом.

Если ипотека погашена, возможно, будет лучше продать ваше нынешнее жилье (если применимо) и переехать в унаследованное имущество. Это лучший способ сохранить дом в семье, оставаясь при этом финансово стабильным. Это может стать более сложным, если дом оставлен нескольким наследникам. В таких случаях вам, возможно, придется решить, кто переедет в дом, если вообще кто-нибудь, или какое финансовое решение будет лучшим для всех сторон.

Rent It Out 

Если вы не планируете въезжать в дом или в него въезжает член семьи, сдача дома в аренду — отличный вариант. Этот вариант позволяет вам сохранить право собственности, когда вам не нужна или не нужна недвижимость для вашего собственного проживания. Аренда также может помочь вам погасить ипотеку за собственное жилье.

В зависимости от района, в котором находится дом, он будет находиться либо на рынке денежных потоков, либо на рынке повышения стоимости. Рынки денежных потоков прекрасны, потому что вы будете получать больше ежемесячного дохода от сдаваемой в аренду недвижимости. Рынки оценки со временем накапливают свою стоимость, поэтому всякий раз, когда вы захотите продать, вы сможете получить больше отдачи от затраченных средств.

Аренда недвижимости может быть пугающей идеей, если вы никогда раньше не были арендодателем или не владели инвестиционной недвижимостью. К счастью, существует множество материалов и руководств, которые призваны помочь вам сдать дом в аренду, удержать хороших арендаторов и соблюдать законы, касающиеся сдаваемой в аренду недвижимости. Прежде чем совершать, посмотрите, каковы обязанности арендодателя. Быть арендодателем может быть трудоемкой задачей, которую часто называют второй работой.

Если должность арендодателя не соответствует вашему графику или не интересует вас, вы можете нанять управляющего недвижимостью. Это отличная альтернатива, если вы не хотите управлять им самостоятельно, но хотите сохранить собственность. Управляющий недвижимостью обычно взимает фиксированный процент в качестве платы за управление с возможными дополнительными сборами.

Одним из недостатков аренды дома является то, что вы не имеете права на исключение прироста капитала. Положительным моментом является то, что существует множество других налоговых преимуществ, связанных со сдачей в аренду вашей собственности, одно из которых заключается в том, что доход от аренды облагается налогом ниже, чем ваш обычный доход.

Продать

Если вы не заинтересованы в сохранении собственности, вы можете ее продать. Это хороший вариант, если вы и члены вашей семьи не заинтересованы в сохранении дома в семье и хотите получить наличные деньги как можно скорее.

Есть еще расходы, связанные с продажей дома. У вас будет комиссия агента, расходы на закрытие и любые связанные с этим долги, которые необходимо оплатить. Кроме того, вы можете решить немного отремонтировать дом, прежде чем выставлять его на продажу. В зависимости от обширности этих ремонтов, это может в конечном итоге стоить вам больше, чем ожидалось. Вы даже можете решить обновить части дома, чтобы увеличить шансы на более быструю продажу. Важно видеть, какие дома находятся в непосредственной близости от вас и каковы средние цены продажи. Модернизация дома слишком сильно для этого района может фактически затруднить его продажу.

В разных районах рынок лучше, чем в других. Обязательно изучите рыночные условия и определите, когда лучше всего продавать в вашем регионе.