Жилье больше нельзя дробить на доли менее 6 кв. м
Собственникам жилья и долей в жилом помещении запретили дробить их на части менее 6 квадратных метров. В начале сентября вступили в силу соответствующие поправки в Жилищный кодекс. Новая законодательная норма направлена на борьбу с «резиновыми» квартирами и рейдерскими захватами помещений. Обеспечивать соблюдение этой нормы будет нотариат.
Любые сделки с долями, в том числе дарение и купля-продажа, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если ранее закон не ограничивал площадь долей, и квартиры на легальных основаниях могли делиться практически на квадратные сантиметры и передаваться разным людям, то сейчас законодательно установлена граница — доля каждого владельца не может быть меньше 6 квадратных метров. С 1 сентября нарушение этого предела — автоматический повод для отказа в совершении нотариального действия с долями.
Недобросовестные граждане пользовались тем, что у владельца доли есть возможность прописаться и жить в квартире. Микродоли передавались черным риелторам, те вселялись в жилое помещение и своим активным «неприятным соседством» вынуждали других жильцов продавать свои доли на невыгодных для них условиях. Помимо нарушения прав граждан, наличие микродолей осложняло участие такого жилья в гражданском обороте. Собрать воедино объект из сотни «кусочков», чтобы, например, продать его — порой было невыполнимой задачей. Введение нижнего порога по размеру доли, которую можно вычленить в квартире или доме, поможет в решении подобных проблем.
Сделки, заключенные с нарушением правила «шести квадратных метров», теперь недопустимы. Однако остается исключение — доли менее 6 квадратных метров все еще могу появляться, если право общей долевой собственности возникает в силу закона. Например, если жилье получено новыми собственниками по наследству или в ходе приватизации.
Пример: однушка в 36,2 квадратных метра делится между четырьмя наследниками. При этом в расчетах учитывается только 18,1 квадратный метр, так как вторая половина является супружеской долей и не участвует в уравнении. Таким образом на каждого наследника приходится по 4,525 квадратных метров, что меньше установленного минимума. Кроме того, в обороте остаются микродоли, появившиеся по каким-либо основаниям до 1 сентября.
Возникает вопрос: что могут делать добросовестные граждане с долями менее 6 квадратных метров? В законе нет прямого запрета на сделки с ними. «Прямого запрета на сделки с микродолями и не может быть, поскольку это нарушило бы 35 статью Конституции, включающую в себя право распоряжаться частной собственностью. В законе обозначен недопустимый результат сделки — это когда у собственников получаются доли менее 6 квадратных метров каждая. Положение по ограничению результатом укладывается в третий пункт 55 статьи Конституции, говорящий, в частности, о защите прав и законных интересов других лиц, в данном случае — совладельцев жилья», — прокомментировала член Правления Федеральной нотариальной палаты Александра Игнатенко.
По словам спикера, рабочим вариантом могут быть сделки не с третьими лицами, а с другими сособственниками, в результате чего размер долей будет только увеличиваться. Так, например, доля менее 6 квадратных метров может быть продана другому совладельцу квартиры. При чем если таких совладельцев несколько, а долю вы продаете только одному из них — разрешения остальных не требуются.
Если речь идет о микродолях, полученных по наследству, можно, например, заключить с остальными наследниками соглашение о разделе наследственного имущества. И вместо микродоли в квартире получить иное имущество или денежные средства, оставшиеся от умершего. Если не получается договориться, остается возможность обратиться в суд с иском о принудительном разделе наследственного имущества и в случае положительного решения — получить компенсацию.
Долевая собственность в квартире: особенности и нюансы
Недвижимость может принадлежать как одному, так и нескольким людям. Если недвижимость оформлена на нескольких владельцев с официальным выделением долей, она считается долевой.
В остальных случаях собственность является совместной. Разберемся, что такое доля в квартире и какие нюансы нужно учитывать при покупке или продаже такого жилья.
Понятие долевой собственности
Долевой собственностью называется имущество, разделенное на доли между двумя и более лицами. Важно понимать, что здесь речь идет именно о доле в имущественном праве. Например, супругу принадлежит ½ доля в двухкомнатной квартире. Это значит, что он имеет право распоряжаться всей недвижимостью, но только на ½ часть. При этом распоряжение долевой собственностью возможно только с согласия остальных совладельцев.
Решение о выделении долей в квартире или доме принимают владельцы. Участником долевой собственности может стать как ребенок, так и взрослый. Процедура выделения долей не является обязательной. Но российское законодательство предусматривает такую возможность. Право продавать, завещать, дарить и отдавать в залог части долевой собственности закреплены в ГК РФ.
При в совместном владении каждый собственник несет полную ответственность за имущество.
Форма владения не имеет значения. Вносить коммунальные платежи, платить налоги и следить за сохранностью недвижимости должны все в равной степени. Затраты на содержание жилья пропорциональны размеру доли.
Что такое микродоля
Под этим понятием скрывается незначительная часть в общедолевой собственности. Например, собственник владеет всего несколькими квадратными метрами жилплощади. Как правило, микродолей считается размер долевой собственности менее ¼ части жилья. Но в законе не прописан точный числовой критерий, по которому можно установить, является ли доля значительной или нет.
Такие незначительные по размеру доли часто продают с использованием мошеннических схем. Их невозможно выделить в отдельную комнату, поэтому проживать в такой квартире собственник сможет только теоретически. Часто микродоли выкупают другие участники общедолевой собственности. Собственники в преобладающими долями могут купить долю даже без согласия ее владельца. Но для этого требуется судебное решение.
Продажа доли
При проведении сделок с жильем, находящимся в долевой собственности, необходимо учитывать права всех совладельцев. Например, продать долю в квартире можно только с согласия всех собственников. Кроме того, потребуется личное присутствие каждого из них.
При продаже участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Сначала нужно предложить выкупить часть недвижимости другим совладельцам. О предстоящей продаже стоит сообщить им письменно. В извещении необходимо указать условия продажи: цену, особенности расчетов, возможность сохранения прав пользования и др. Предложение о приобретении доли можно отправить заказным письмом с уведомлением или передать через нотариуса. В течение одного месяца остальные собственники должны принять решение. Если они этого не сделали, продающая сторона вправе предлагать свою долю другим покупателям.
Если кто-либо из совладельцев не согласен на продажу, не подтвердил свое согласие письменно, то сделка становится недействительной.
На почве решения одного из владельцев продать свою долю нередко возникают конфликты, которые создают сложности при поиске покупателей, тормозят проведение сделки.
Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка связана с определенными сложностями. Потребуется письменное согласие органов опеки и попечительства, а также обязательное нотариальное заверение сделки. Государственные инстанции в этом случае защищают права детей на жилье и сохранение нормальных жилищных условий. Чтобы получить разрешение на продажу доли несовершеннолетнего, необходимо предоставить гарантию, что на имя ребенка будет приобретена недвижимость (или часть), равноценная продаваемой доле. Также можно открыть специальный счет, на котором будет лежать сумма, соответствующая стоимости фактической доли собственности.
Распродажа квартиры по долям не всегда выгодна, поскольку при продаже квартиры целиком она будет стоить дороже.
Выкуп доли
Покупка доли в квартире также имеет свои особенности.
Здесь все зависит от многих факторов. В том числе от того, являются ли совладельцы родственниками. Например, женщина решила выкупить часть квартиры, принадлежащую ее сестре. В этом случае ей нужно договориться с родственницей о цене и получить ее согласие на проведение сделки.
При покупке доли в чужой квартире покупатель может столкнуться с определенными рисками:
- продажа доли под видом отдельного жилья;
- оформление договора дарения, вместо договора купли-продажи;
- проблемы с дальнейшей продажей доли;
- невозможность проживания в приобретенной собственности.
Важно понимать, что доля — не всегда равноценна отдельной комнате. Иногда просто технически невозможно выделить в этой доле отдельное помещение для проживания. Это тоже стоит учитывать во время приобретения.
Чтобы избежать проблем при покупке доли, проверьте:
- Выписку из ЕГРН, в которой указано реальное количество собственников квартиры.
- Документы, дающие собственнику право продажи.
- Наличие письменного согласия совладельцев недвижимости.
Рекомендуется обязательно убедиться, что продавец известил других владельцев о продаже доли. Лучше всего, если покупатель сможет получить на руки нотариально заверенный отказ остальных собственников от покупки.
Особенности оформления сделки
Российское законодательство регламентирует процедуру купли-продажи квартир, принадлежащих нескольким собственникам. С 2016 года процесс переоформления прав осуществляется с обязательным заверением у нотариуса.
Продать долю можно любому покупателю после того, как согласованы все условия сделки и получены письменные разрешения. Для оформления сделки собранный пакет документов передается нотариусу. Нотариус проверяет правомочность действий продавца, удостоверяется, что покупатель не является банкротом. После этого в присутствии обеих сторон нотариус заверяет сделку. В дальнейшем покупатель и продавец должны самостоятельно передать документы в Росреестр для регистрации перехода прав собственности.
Также это может сделать нотариус по доверенности.
Сдача в квартиры внаем
Собственник жилого помещения вправе передавать его во временное пользование другим лицам по договору найма. Объектом договора может стать как вся квартира, так и ее часть. Сдать квартиру, принадлежащую нескольким собственникам, можно только с их письменного согласия. Для сдачи квартиры внаем необходимо:
- получить документальное подтверждение всех совладельцев;
- заключить договор с нанимателем;
- составить акт приема-передачи части квартиры.
Право передавать в наем собственность, в которой у человека есть доля, подтверждается свидетельством о государственной регистрации.
Покупка и продажа недвижимости, являющейся общей собственностью — довольно рядовое явление. Например, долю в квартире приобретают, чтобы решить вопрос с пропиской. При грамотном подходе такая покупка может быть вполне оправдана. Как и в других сделках здесь главное, внимательно проверять все документы и оформлять все через нотариуса.
Как снимать с соседом по комнате
5 МИН ЧТЕНИЕ
Проживание с соседом по комнате может помочь вам сэкономить деньги и, в некоторых случаях, стать отличной компанией дома. Здорово иметь соседа по комнате, который приготовит вкусную еду или уберет квартиру, как профессионал, но если вы не осторожно, ваш опыт с соседом по комнате может легко испортиться. Вот некоторые вещи, которые следует учитывать, а также несколько советов, которые помогут вам при аренде с соседом по комнате.
Как найти соседа по комнате
При поиске соседа по комнате начните с запроса рекомендаций у друзей или членов семьи. Это может быть отличным способом найти надежного соседа по комнате,
не будет чувствовать себя чужим. Некоторые жилые комплексы, например студенческие общежития за пределами кампуса, предлагают услуги подбора соседей по комнате. Как и при поиске квартиры в Интернете, вы можете использовать Интернет, чтобы найти соседа по комнате. Наряду с публикациями в группах Facebook существует множество бесплатных и платных веб-сайтов, которые вы можете использовать для поиска соседей по комнате.
- Всегда встречайтесь лично
- Проведите несколько собеседований, чтобы определить совместимость и любые тревожные флажки
- Спросите рекомендации, особенно у бывшего арендодателя или соседа по комнате, если он есть
- Будьте откровенны в том, сколько вы ожидаете заплатить за аренду и другие расходы может предотвратить любые неожиданности при подаче заявок)
Установите основные правила перед заселением
Даже если вы переезжаете к своей 15-летней лучшей подруге, вы и ваш сосед по комнате должны установить правила друг для друга..png)
Одна из самых важных вещей, которую нужно определить, это то, как справиться с арендной платой и другими расходами. Решите, как вы хотите разделить
арендной платы (это может варьироваться в зависимости от типа договора аренды, который вы подписываете) и кто несет ответственность за сдачу арендной платы каждый месяц. Вы также должны определить, кто отвечает за каждую утилиту. Чтобы все было честно и чтобы сэкономить деньги, это
хорошая идея для каждого человека иметь хотя бы одну утилиту на свое имя.
После окончательного составления плана расходов обсудите принципы совместного проживания.
Какие у вас ожидания от чистоты? Вы будете делиться продуктами или все будет отдельно? Как вы относитесь к ночным гостям и как долго им разрешено оставаться? Это всего лишь несколько соображений, которые вы можете обсудить со своим соседом по комнате, чтобы убедиться, что вы оба довольны. Вы не хотите, чтобы ваш сосед по комнате был тем человеком, который оставляет пассивно-агрессивные стикеры из-за грязной посуды, и вы не хотите, чтобы ваш любимый человек засиживался с ним.
Составьте письменное соглашение с соседом по комнате, чтобы избежать любых неправильных толкований и защитить всех участников. Большая часть этого соглашения не будет иметь юридической силы (судья не будет приказывать кому-то убирать квартиру), но может помочь, если ваш сосед по комнате не платит за квартплату или коммунальные услуги.
На что обратить внимание при поиске квартиры с соседом по комнате
Варианты аренды
После того, как вы начнете осматривать недвижимость, обязательно спросите у управляющего недвижимостью или агента по аренде о типах аренды, которые они предлагают. Аренда — это юридический договор, поэтому вы должны убедиться, что вы и ваши соседи по комнате выбираете тип соглашения, который лучше всего подходит для всех.
Совместная аренда
Совместная аренда — самый рискованный вариант аренды при аренде с соседями по комнате.
При заключении договора совместной аренды все арендаторы несут ответственность за своевременную оплату арендной платы, коммунальных услуг, ремонта и содержания всей квартиры. Поскольку некоторые жилые комплексы берут больше за индивидуальную аренду, совместная аренда может быть более доступным вариантом. Тем не менее, есть некоторые потенциальные
последствия, о которых следует помнить при выборе совместной аренды. Если ваш сосед по комнате скажет вам, что он не сможет оплатить свою часть арендной платы, ваш арендодатель будет ожидать, что арендная плата будет уплачена. Если ваш сосед по комнате решает съехать до окончания
аренды, вы будете нести ответственность за оплату арендной платы до окончания срока действия договора. Если ваш сосед по комнате причинит ущерб имуществу, вы все равно можете быть привлечены к ответственности за расходы на ремонт при выезде. В зависимости от серьезности повреждения ваш
домовладелец также может выселить вас, так что выбирайте соседей по комнате с умом!
Некоторые управляющие недвижимостью проявляют гибкость и готовы взимать плату только с арендатора, причинившего ущерб, но по возможности следует избегать такой ситуации.
Совместная аренда чаще встречается в однокомнатных и двухкомнатных квартирах, поэтому
это может быть отличным вариантом, если вы знаете своего соседа по комнате много лет, и он имеет репутацию ответственного и своевременно оплачивающего счета. Однако признайте, что даже если вы переезжаете к лучшему другу, деньги
проблемы могут привести к враждебности в семье.
Индивидуальная аренда
Индивидуальная аренда, также называемая арендой «у спальни», возлагает на каждого соседа по комнате ответственность за ежемесячную арендную плату. Они будут нести ответственность за содержание и ущерб в своей комнате, ванной и любых общих местах общего пользования. Если твой сосед по комнате
нарушает договор аренды или опаздывает с оплатой, вы не будете оштрафованы. Вы не будете нести ответственность за любой ущерб в их комнате или ванной, или если они уйдут раньше. Однако в некоторых случаях, если сосед съезжает до окончания
аренды, вы можете не иметь права голоса в том, кто их заменит.
Индивидуальная аренда обычно стоит дороже, потому что это более высокий риск для арендодателя, но это может быть лучшим вариантом, если вы плохо знаете своего соседа по комнате и
не хотите рисковать тем, что вам взимают плату за ущерб, который вы не причиняли, или застряли с оплатой всей арендной платы.
Особенности
Меблированные квартиры
Меблированные квартиры облегчают аренду с соседом по комнате. Мало того, что у вас будет меньше денег при въезде день, но меблированные квартиры сэкономят деньги, потому что вам не придется тратить деньги на меблировку всей квартиры.
Планы этажей
При осмотре квартир определите, идеально ли план этажа соответствует вашему образу жизни и предпочтениям. Вы не возражаете против того, чтобы разделить ванную комнату с вашим соседом по комнате? Если вы и ваш сосед по комнате любите готовить, достаточно ли велика кухня, чтобы вместить вас обоих? Есть достаточно места для хранения? Если вы чутко спите, хотите ли вы, чтобы комнаты были рядом?
Как подать заявку с соседом по комнате
Любой человек старше 18 лет должен заполнить заявку на аренду.
Заявки на аренду обычно требуют подтверждения занятости / дохода, истории аренды и платы за подачу заявки. Менеджер собственности также проведет фон и проверку кредитоспособности. Если вы
подавая заявку на аренду через Apartments.com, вы можете просто добавить своего соседа по комнате в качестве созаявителя
и ваши заявки будут объединены.
Что делать, если заявление вашего соседа по комнате отклонено
Если ваше заявление или заявление вашего соседа по комнате отклонено, надежда еще не потеряна. лицо, которому было отказано, может получить поручителя, если арендодатель разрешит. Свяжитесь с домовладельцем или квартирным товариществом, чтобы выяснить, почему заявка не была одобрена, и порекомендуйте дальнейшие действия. К сожалению, если вы или ваш сосед по комнате получили отказ после повторной подачи заявления, вам придется найти другого человека, с которым можно жить, или другой квартирный комплекс.
Опубликовано 15 июля 2020 г.
Что вы думаете?
268 ответов
Об авторе
Пять основных советов по совместному проживанию с соседом по комнате
Проживание с соседом по комнате может помочь вам познакомиться с новыми людьми, сэкономить деньги и подготовить вас к самостоятельной жизни.
Чтобы ваш опыт общения с соседом по комнате был как можно более успешным, важно научиться делить квартиру.
Являетесь ли вы лучшими друзьями или только что встретились, вы хотите, чтобы жизнь друг с другом приносила положительные эмоции, чтобы ваш дом был комфортным и счастливым местом.
Вот наши пять советов, как жить с соседом по комнате.
1. Расскажите о своих планах на квартиру
Поделитесь своими ожиданиями от квартиры — вы ожидаете тишины днем? Или обычный шум, такой как маленькие дети или вечеринки? Установление этого ожидания имеет решающее значение для положительного опыта. Также неплохо поговорить о гостях, которые могут прийти в квартиру, и о том, как долго они обычно остаются.
2. Поддерживайте порядок в каждой комнате
Делить маленькую квартиру с соседом по комнате может быть непросто. Используйте следующие методы организации, чтобы максимально эффективно использовать пространство:
- Предотвратите беспорядок в прихожей: Разместите на стене крючки для ключей и корзины для почты. Используйте полку или ящик для хранения обуви.
- Содержите ванную комнату в чистоте: Используйте крючки и штанги для полотенец. Храните туалетные принадлежности в шкафах или корзине.
- Используйте все пространство на кухне: Установите полки и крючки на стенах, чтобы повесить предметы. Вложите вещи в шкафы, чтобы освободить место.
Используйте полку или ящик для хранения обуви.Если вы делите спальню со своим соседом по комнате, определите, кому какая часть комнаты принадлежит. Разделите любой ящик и пространство шкафа равномерно.
3. Установите границы
Поговорите со своим соседом по комнате о том, какими вещами вы можете делиться, а какие не хотите. Вместе составьте список и разместите его на видном месте, например на холодильнике. Список должен включать такие предметы, как продукты питания, туалетные принадлежности и любые личные вещи в местах общего пользования. Если у вас есть пищевая аллергия, воспользуйтесь этой возможностью, чтобы сообщить об этом своему соседу по комнате, чтобы избежать перекрестного заражения.
Также важно установить границы, чтобы у вас было личное пространство и время для себя. Расскажите о своем ежедневном расписании, в том числе о том, в какое время вы обычно уходите вечером в свою комнату. Уважайте личное пространство друг друга.
4. Разделите работу по дому поровну
Важно обсудить ваши ожидания в отношении работы по дому. Составьте список или схему с подробным описанием того, кто за какую работу отвечает и когда она должна быть выполнена. Не забудьте указать, что включает в себя каждая рутинная работа, чтобы не было недопонимания. Уважайте своего соседа по комнате, стремясь вовремя закончить работу по дому.
5. Говорите о любых проблемах
При совместном проживании время от времени возникают проблемы и недопонимания. Если вы обижаетесь или злитесь, это только ухудшит ситуацию. Поговорите со своим соседом по комнате о проблеме зрело, уважительно и как можно скорее. Будьте готовы пойти на компромисс, чтобы сделать ваш дом приятным для вас обоих.