Смерть и налоги — Что происходит, когда умирает владелец
В этом мире нет ничего неизбежного, кроме смерти и налогов. Так как же владелец кооператива или кондоминиума готовится к неизбежной смерти, поскольку это связано с правом собственности и защитой актива для целей наследования и владения? Аналогичным образом, как совет директоров осуществляет контроль над тем, кто в конечном счете владеет квартирой, а также проживает в ней, когда умирает акционер или законный владелец? Кто-то может подумать, что нужно просто посмотреть на завещание, чтобы определить как права собственности, так и посессорные интересы, но ничто в мире недвижимости Нью-Йорка никогда не бывает простым. Тип доли собственности и, в случае кооператива, условия аренды собственности являются ключевыми элементами, которые необходимо разгадать в загадке наследования и владения, которая следует за смертью акционера.
В штате Нью-Йорк разрешены различные типы прав собственности: полная аренда (для пары, состоящей в законном браке), совместные арендаторы с правом наследования и общие арендаторы.
В случаях полной аренды и совместной собственности другой акционер или владелец автоматически наследует долю умершего владельца. В случае арендатора в общей собственности интерес умершего переходит к его или ее имуществу, и условия завещания регулируют распоряжение имуществом. Если оставшийся в живых владелец уже проживает в квартире или является членом ее ближайших родственников или супругом умершего, то владение не должно вызывать беспокойства.
Осложнения часто возникают, когда владелец умирает, не оставив завещания, или когда член семьи въезжает после смерти акционера. Совет директоров должен иметь правила и нормы для действий в этих обстоятельствах, чтобы предотвратить проблемы, осложнения и ненужные судебные разбирательства. В здании должна быть фиксированная политика, которой придерживаются в случае смерти акционера или владельца помещения. Полис должен быть предоставлен управляющей компанией представителю наследодателя в разумный срок после смерти собственника. В полисе должны быть указаны обязательства наследственного имущества в отношении выплат на содержание, владения и, в случае кооператива, как акции передаются пережившему супругу или наследникам.
Если со стороны наследственного имущества не предпринимается никаких действий для решения вопросов, связанных с размещением, или для оплаты нарастающего содержания или общих расходов, в течение трех месяцев после смерти собственника помещения совет директоров должен обратиться за советом, чтобы определить, какие юридические шаги , если таковые имеются, должны быть приняты.
Последняя воля и завещание могут регулировать передачу права собственности, но не дают автоматического права на проживание в квартире. Если пайщик или владелец квартиры проживал один, то в большинстве случаев наследник не может просто переехать в квартиру после смерти пайщика или собственника. Как правило, в ходе уступки акций совет директоров имеет право одобрить занятие до передачи. Тем не менее, когда дело доходит до наследства, условия договора о жилом помещении будут определять, насколько правление имеет право утвердить наследника или будет ли член семьи иметь право не только владеть, но и в конечном итоге занимать квартиру.
.
Независимо от наличия завещания, договор аренды в кооперативе не прекращается со смертью собственника. Советы большинства кооперативов разрешают членам семьи продолжать занимать квартиру после смерти пайщика при условии, что они проживали с умершим пайщиком до его или ее смерти. Но если дольщик жил один, никто не может въехать в квартиру без разрешения совета директоров. Сюда входят наследники, а также распорядитель имущества, единственной целью которого является завершение дел с имуществом, включая вывоз личных вещей и продажу квартиры. Платежи за содержание продолжают накапливаться, и имущество несет ответственность за эти платежи. Если кто-то занимает квартиру без разрешения кооператива, корпорация может возбудить иск против имущества за нарушение договора аренды. Кроме того, кооператив не может принимать оплату содержания от кого-либо, кроме имущества пайщика, не рискуя потребовать отказа, даже если в договоре аренды указано иное.
Еще одна проблема, с которой часто сталкиваются после смерти акционера, возникает, когда акции принадлежат общим арендаторам, или если квартира была куплена до 1996 года супружеской парой, которая не указала себя в акциях как совместную собственность.
арендаторы. Доля наследодателя переходит в наследство и наследуется наследником по завещанию или ближайшими родственниками. Это может быть не совладелец акций и даже не супруг наследодателя. Выжившему акционеру может грозить раздел доли с другими наследниками, ситуация, которая может привести к судебным искам, нежелательному выкупу наследников или непредвиденной продаже квартиры. Для акционеров важно проверить свои сертификаты акций, чтобы убедиться, что акции обозначены правильно и что их завещания соответствуют их посмертным желаниям.
Владельцы квартир сталкиваются с аналогичными проблемами в отношении наследования, но у советов может быть меньше гибкости в управлении тем, кто будет жить в этих квартирах после смерти владельца. Советы кондоминиумов должны ознакомиться с внутренними правилами, а также с уставом организации, чтобы определить протокол и необходимость отказа от права преимущественной покупки в случае смерти владельца и возникновения проблемы с размещением.
Как и в любой ситуации, когда возникают юридические вопросы, следует обратиться за советом для определения прав и средств правовой защиты сторон, а также обязательств совета перед наследниками наследства.
Управляющая компания должна внедрить стандартные процедуры, связанные со смертью владельца квартиры, чтобы помочь в разрешении имущественных вопросов и упростить то, что в противном случае может быть трудным и тернистым процессом.
Лиза Брейер Урбан — юрист по недвижимости из Манхэттена, управляющий партнер и один из основателей Breier Deutschmeister Urban & Fromme.
Что происходит в случае обычной смерти арендатора? | Главная Руководства
Джейн Меггитт Обновлено 09 декабря 2018 г.
Одно из основных различий между владением имуществом на правах совместной аренды с правом наследования или в качестве общих арендаторов заключается в том, что происходит, когда один из владельцев умирает. В случае совместных арендаторов смерть одного владельца означает, что доля владельца автоматически переходит к другим владельцам. Когда общий арендатор умирает, его доля переходит к его законным наследникам.
Совет
Когда общий арендатор умирает, совладельцы не наследуют имущество автоматически.
Физическое или юридическое лицо, которое получает свою долю имущества, указывается в завещании или отзывном живом доверительном управлении, или, если завещания нет, имущество переходит в соответствии с законами штата о завещании.
Понимание общих арендаторов
Выживание — это лишь одно из различий между совместными арендаторами и общими арендаторами. Совместные арендаторы не обязаны владеть равными долями в собственности, но каждый арендатор в праве собственности имеет право на полное использование собственности, а не только на свою процентную долю. Арендаторы с общим правом собственности часто используются людьми, покупающими инвестиционную недвижимость, но не состоящие в браке пары, покупающие дом вместе, часто выбирают это обозначение.
Совместный арендатор Бенефициары
Совместный арендатор может оставить свою долю имущества после смерти кому угодно. Это не всегда прямой наследник, например ребенок.
Если у арендатора нет детей, он может оставить свое имущество некоммерческой организации, поэтому оставшиеся в живых общие арендаторы окажутся совладельцами с благотворительной организацией, которая почти наверняка захочет продать свою долю как можно скорее. Если общие арендаторы были не состоящими в браке, но парой, покойный арендатор мог оставить свою долю своему партнеру в своем завещании.
Если общий арендатор умер без завещания, его доля имущества переходит к ближайшим родственникам в соответствии с законами штата о наследовании по закону. В зависимости от того, кто это, другие общие арендаторы могут оказаться в собственности совместно с супругом, детьми, троюродным братом умершего или каким-либо другим родственником.
Навигация по делу о наследстве
Когда завещание арендатора передается в суд по наследственным делам, суд назначает душеприказчика или личного представителя, которого арендатор обычно называет в своем завещании.
Личный представитель имеет законные полномочия передать долю арендатора в имуществе названному бенефициару. Если арендатор умер без завещания, суд назначает личного представителя, и этот человек передает долю арендатора ближайшим родственникам. Если у арендатора был живой траст, его имущество не передается по наследству, но есть назначенный доверительный управляющий, который передает имущество бенефициару.
TIC Death and Mortgages
Что происходит с ипотечным обязательством человека, когда он умирает? Многое зависит от того, как оформлена ипотека. С общими арендаторами каждый арендатор может иметь свою собственную ипотеку на свою долю владения, или ипотека может быть оформлена на имя всех общих арендаторов. В последнем случае, если один арендатор умирает, другие арендаторы вместе по-прежнему несут ответственность за выплату его доли ипотеки, или кредитор может лишить права выкупа. Созаемщики несут ответственность по таким долгам. Если у умершего была собственная ипотека, то этим долгом должен заниматься личный представитель.
Если у человека не было других активов, достаточных для погашения ипотеки, кредитор, вероятно, захочет продать долю человека, чтобы получить причитающиеся деньги. В такой ситуации соквартиранты должны обсудить свои варианты с кредитором умершего человека.
Варианты выживших арендаторов
У выживших арендаторов есть несколько вариантов, когда умирает один общий арендатор. Они могут согласиться продать имущество вместе со стороной, унаследовавшей долю покойного арендатора. Один или несколько общих арендаторов могут выкупить долю бенефициара или, возможно, найти другого человека, желающего стать общим арендатором, чтобы выкупить долю умершего лица. Если бенефициар хочет сохранить собственность и стать общим арендатором, что может произойти с инвестиционной недвижимостью, это еще одна возможность. Если никто не может прийти к соглашению, один арендатор может подать иск о разделе в суд, и суд может решить, как лучше всего разделить доли арендатора в собственности.
Общие договоры арендаторов
Если у общих арендаторов было строгое письменное соглашение о том, как используется собственность, переход после смерти одного из них будет проще. Многие такие соглашения предоставляют другим арендаторам преимущественное право покупки доли арендатора или возможность одобрять потенциальных покупателей. Такие соглашения являются хорошей идеей и требуют составления адвокатом по недвижимости.
Ссылки
- Юридическое соответствие: что общего у арендаторов?
- Frascona, Joiner, Goodman and Greenstein, P.C.: Освобождение права собственности в случае смерти общего арендатора
- CNBC: Больше пар, не состоящих в браке, соглашаются на ипотеку
- Показатели собственности: основы совместной аренды (TIC)
Ресурсы
- Andy Sirkin: Tenancy in Common FAQ
Авторская биография
Джейн Меггитт, выпускница Нью-Йоркского университета, опубликована в десятках изданий, включая PocketSense, Zack’s, Financial Advisor, nj.